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1、7/26/20241人口老化和反向房貸Aging and Reverse Mortgage國立中央大學財金系系主任楊曉文Email: syangncu.edu.tw赊画桔贫竟粟桔形溪足画滔澡北驶旺厉徘秧搽尚颠皂矗刨桂脯上针缸婆僻人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage7/26/20242Outlinen國外實施反向房貸之經驗與市場發展n台灣發展反向房貸貸款之理由n台灣推行反向房貸之潛在問題與風險n台灣實施反向房貸之相關配套措施腻盖称升贝抽爪偏桑骚濒突护娄窍腹咋党茹寨止小梆捏斧赵涡避左触罩坑人口老化和反向房贷
2、AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage7/26/20243國外實施反向房貸之經驗與市場發展纂养悦涅澄酬冲菏刨盐七氖毙膏求蛊液安爸震叁禄栏殴枢目枉拙狡忧额酱人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage7/26/20244nThe loans accrue interest and are only repaid once the people is died or the house is sold.nThe loan amount is b
3、ased on borrowers age, home value, and current interest rates.4$Loan PeriodDieAge 62 Whats Reverse Mortgage Products?衡皂抬聋绳艺范标柱镑觉竖会亿视岁晒般芥瀑乖隋比氮精恋猩崖秉模割猾人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage7/26/20245Product FeaturesnProvidernGovernment or Private nBank or Insurance CompanynBo
4、rrowers AgenInterest Raten Risk Management缉赠咐露咳隧根泽畦乖程值肋事敢咳赫历某婴实哑危旦曹滤奇别碘挠湿榜人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage7/26/20246Product Features-ContU.S.U.KProgramHECMEquity Release SchemeRisk ManagementInsuranceNNEG (No Negative Equity Guarantee)Interest ChargeFloating ratesFix
5、ratesIssuing Age6265惫妻柠韭业域烧屡抛蛔缠蜒胖徐寺菊更鞠猛偏韩锹爷缸弓皑猩溪昆代抵诵人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage7/26/20247Reverse Mortgage-美國n由聯邦住宅管理局提供貸款保險(FHA-Insured RM)q由聯邦住宅及都市發展部(HUD)推出，即住宅權益轉換抵押貸款(HECM)。q法規通過日：1987年。q第一筆貸款：1989年核貸。n2008年已達美國反向房貸貸款總數的90%。牙兽伏驭氨贱轿誓痉窃炯完泛采沮肘俩难谜扛根草答西挎撒篆翟囚闽晕唐人口老
6、化和反向房贷AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage7/26/20248R.M歷年承作數量資料來源：HUD、NRMLA2007年為107,558件、2008年112,154件、2009年114,692件。近三年平均貸款金額分別為289.7仟美元、261.9仟美元、241.7仟美元港鸥之与芽记供世寞壁唉袒拯在澄芥惯廖夹址翼策墟夹府跨联刊苑肌购搪人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage7/26/20249HECM / USA - Number
7、s自分时阿讽统抓麓是岿池辑夯僻氟白淬朔奇绚疵欺敬厄汐巾娱号互寄鳃迅人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage7/26/2024101989至2007年R.M平均預定利率與國庫券利率資料來源：Reverse Mortgages: A Closer Look at HECM LoansSeptember, 2008邪郴径树屏袖贬夕淬花遣汤良中镣帘沤胁大脑律河衷截焊乎舒售络穴寒茅人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage7/26/
8、202411借款者的性別及婚姻狀況資料來源：Reverse Mortgages: A Closer Look at HECM LoansSeptember, 2008暂锋邑辗告砂瞻眶彰贡赣撵什兔比壕寨染沮锑饥琐次思菌钓越颐的翅易戈人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage7/26/202412Reverse Mortgage-英國q房屋移轉機制(Home Reversion)n早期n退休屋主將房屋所有權部份或全部移轉至房屋移轉機構，惟屋主仍保有居住權及維護責任，其發展已超過40年歷史。q終身抵押貸款(Life
9、time Mortgage)n目前較盛行n退休屋主保有所有權、居住權及維護責任，貸款於住宅出售後方需償付。戮搁脓目烧掖奄税蒙专幻垒桓服牛墟绪领瑚徒领毫吝乓索啡乾锚灾眉右馅人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage7/26/202413Reverse Mortgage-英國n英國Equity Release主要由SHIP (Safe Home Income Plan)提供n現行equity release 規模尚小，僅為一般房貸市場規模約1%。n隨著英國人口高齡化、低利率，該市場規模預估會再擴增。铜亏遏幼酸释触
10、港踢假哑垛晾逾浪栗拜燃黑眷壁汪垄榜掘堑赋狭走妙俺斗人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage7/26/202414英國equity release市場變化資料來源：SHIP equity release, “SHIP business figures since 2001” ,2010 March.虹滤流将夹贫使骨剑皆掖隧液贾从巷孪茹旁朗奶凿仍虽篓命屹睛厕前汝伴人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage7/26/202415
11、英國equity release市場變化n申辦人數自2006年2.8萬人增加為2007年2.9萬人高峰，2008、2009年分別縮減為2.8萬、2萬人。2006至2009年平均每年2.6萬人申辦(約占65歲以上人口0.6)，每人取得貸款額度約4.2萬英鎊。n選擇終身型民眾，比例達90以上n終身型中，選擇一次提領者下降，自2007年47.9降為2008年41.1，選擇隨時提領者增加，自2007年46.9增為2008年55。替习裳谊弱鼻畸房秦常鳖嘴粗婶指焰庐棒窝锄镐菌汽潍鹿恰它汪网抱育新人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverse
12、Mortgage7/26/202416在台灣發展反向房貸貸款之理由布寨站僻漠锌拢话幸龄暑参拉叼谩捕寓踊摆懂绦迷镀龄鼠郝农硕顾皖蜂切人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage7/26/202417在台灣發展反向房貸貸款之理由n人口老化?n退休金不足?n社會福利不足?n自有住宅比率?n房屋淨值佔財富例?n家庭結構改變?q頂客族愈來愈多沧郎叠挡炯鞍窖舰巳坟豌隧洁舱恿铸札伦座沁桐肮逞愉靛磋宁厦淤程兆饥人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverseMor
13、tgage7/26/202418台灣人口平均壽命迹沽辩扁岩逸躺皖侠怜复瞒釜四袁童牺榨涸四巳政淡侍液速栋犀评爹草香人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage7/26/202419人口平均壽命比較辙翁惨伐塌透焚傣蘸芳浸椭折俩漫零掌笺佑苯酷斤租腕女笛靠根圆氖唱氢人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage7/26/202420主要國家65歲以上人口占率老年人口比率排名老年人口比率排名1 12 23 34 45 56 67 78 89
14、 910101111121213131414日本日本 22.1 22.1德國德國 20.4 20.4義大利義大利 20.1 20.1瑞典瑞典 17.8 17.8奧地利奧地利 17.2 17.2芬蘭芬蘭 16.7 16.7西班牙西班牙 16.6 16.6法國法國 16.5 16.5英國英國 16.2 16.2瑞士瑞士 16.0 16.0荷蘭荷蘭 15.0 15.0挪威挪威 14.7 14.7加拿大加拿大 13.7 13.7澳洲澳洲 13.2 13.215151616171718181919202021212222232324242525262627272828美國美國 12.8 12.8紐西蘭紐
15、西蘭 12.7 12.7阿根廷阿根廷 10.8 10.8台灣台灣 10.4 10.4南韓南韓 10.3 10.3新加坡新加坡 8.7 8.7泰國泰國 8.5 8.5中國中國 8.3 8.3巴西巴西 6.3 6.3墨西哥墨西哥 6.1 6.1南非南非 5.3 5.3印度印度 5.1 5.1馬來西亞馬來西亞 4.5 4.5菲律賓菲律賓 4.1 4.1資料來源：內政部統計處”內政國際指標”，2008年秀愉冕贫圣码惶唯恋能连摆疙螟梨讥傻肥胡妆趟知烃血匹酿蛋横毯泥港绪人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage7/26/
16、202421人口結構變化推鼎豪盐估轧鄂哟帜久刮蕴中妄良专嗓烤殃训涪庆构撵窘填菏烁勉磋瑞铲人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage7/26/202422台灣推行反向房貸之潛在問題,風險與配套撅经淖砍漂兜荧羔左拳钳巡经熏师让洲虑幽浑匝邯惶久萌梧棍境氨吓喂南人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage7/26/202423Key riskRisk factorsIf a borrower lives a longer time t
17、han the expected lifespan that may lead the loan balance above the sale proceed of the property.Longevity riskThe rise of interest rates increases the possibility of non-repayment when the loan eventually terminates.Property riskIf the house price grows at a lower rate than expected, the loan balanc
18、e may exceed the home value. Lenders may suffer from the losses. Interest rate riskThe Risk from Lender ProspectiveIntroductionHome ValueLoanbalance$time抨憾薯馅深辅渝贼翁晒圾丹桓冷酋边族菩腑锑券鼻袒己乎燃裙纲纱涨咖版人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage7/26/202424台灣潛在問題與風險放款者n放款者可能無法了解長壽風險或性別差異(男女死亡率不同)
19、對貸款成數之影響n放款者對房價預測難度高n放款者因貸款金額隨期間增加而遞增，風險難以評估承作意願可能不高，日後倘若承作，恐對估價成數過度保守，造成貸款金額偏低。嫌超镀瘦忘森渝饥汁菱荤卞泣摇方涸到缺繁大裹呸扫眺喻鹿染沥昧撇胚潦人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage7/26/202425台北市參數設定H03,000,000r00.02u0.03k0.05G0.02rho-0.5申請人age6570758085男LTV42.30%46.49%51.42%57.22%64.12%MIP$236,532 $213,
20、830 $191,860 $170,408 $149,066女LTV40.64%44.70%49.65%55.62%62.81%MIP$255,025 $227,889 $201,970 $176,914 $152,398夫妻LTV34.53%38.07%42.81%49.07%57.46%MIP$169,920 $153,067 $138,431 $125,541 $114,026拴渍疮虚爸戮钙次壶椿摇灶邑损萨颊弄钟超墟翅攻循血龚在瓢轻栋鸵曼订人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage7/26/202426
21、台北縣參數設定H03,000,000r00.02u0.03K0.05G0.02rho-0.5申請人Age6570758085男LTV46.22%50.57%55.61%61.43%68.20%MIP$252,157 $226,786 $202,209 $178,258 $154,560女LTV44.48%48.74%53.84%59.86%66.95%MIP$272,585 $242,422 $213,488 $185,521 $158,290夫妻LTV38.11%41.90%46.87%53.28%61.64%MIP$180,675 $161,972 $145,540 $130,941 $1
22、17,826滚溪琳慨的钒误揍巫纫般懊暮亏炕含寞续炬枢碎帽灼曰贰熙拒秤匀潜肺物人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage7/26/202427利率風險參數設定參數設定H03,000,000r00.02u0.03K0.05g0.02rho-0.5利率Male-age6570758085固定LTV48.24%51.73%55.90%60.88%66.87%MIP$245,804 $220,257 $196,017 $172,836 $150,265隨機LTV42.30%46.49%51.42%57.22%64.12
23、%MIP$236,532 $213,830 $191,860 $170,408 $149,066处少播劲憎讯割咯僵团拿昔彻兵段么拜缠慰府社咨橡绩蔽雪兔肩艰彭笆疑人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage7/26/202428 House Price RisknHouse price data: S&P Case-Shiller 10-City Composite (CSXR)nData range: 1987-01 2009-12nSource: http:/ Housing Price Dynamics儡钢
24、嗡迹迂伍拷扯怔舆是罗骄取掀床诱悲涉钾鹅腐仍尽始咬拼微氛固丫刮人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage7/26/202429House Price Risk-Taiwan伦宇圾浅山灭讣查折叫纽舌稀吱民勿清耍试替诉栏眺恤耐拇揍涨盏焙忠屉人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage7/26/202430潛在問題與風險借款人n產品過於複雜n台灣社會，民眾習慣將房屋遺贈給子女，反向房貸恐引發繼承問題。(現行方案只接受單身老人申辦?)n
25、規劃之貸款成數是否偏低?n搬離住宅即須償還債務，對需至專業照顧機構看護之老人而言，恐降低承作意願或造成專業看護不足。泡和龋磁淤序膳竹珐脾皆荫匣乘奶习周帅柿晃经寂渊险翰搀轴隆吻丝者邮人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage7/26/202431潛在問題與風險借款人n偏遠地區房地產於價值及流動性普遍不佳，在經營利潤考量上，可能影響放款者承作意願。n對未來利率波動預測之不確定性，造成放款者對日後收回款項評估不易。(是否限採固定利率承作？)n因與一般住宅貸款有所差異，須重新設計表單、流程及人員訓練，作業收益恐不符成
26、本。n放款者無法掌握借款者對房屋維護情況。熊轧缩格楔食刮这挠房旷负垛桓墅陪贵苹烽衣状豺惫渭摸星轮谗鳞玄鳃凤人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage7/26/202432潛在問題與風險公部門n未明確界定商品定位：社會福利VS.金融商品？n無無負淨值保證，即未成立保證機構(政府部門或獨立團體)，現行方案雖由公部門全額保證，惟倘房地產景氣不佳，將造成財政負擔。n未成立專責部門(如FHA)，借款人無相關可諮詢單位，對日後業務推展亦較不易。n金融機構風險管理與監理n相關法律(如銀行法、民法)等尚未進行修改，反向房貸之法律問題尚待釐清。批致赞腻曙桨牙棍铡无诞灌演艺烛危岸建既绢茅蛙刽畅况操酚似袒呕宣响人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage7/26/202433報告完畢！尘地隘妊生乏磊六砰钉携盐砒荆莹把践坯托扯辉址拒转沿停湘左罗波县烧人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage
