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2、思维经历了四个阶段。惠买赶呢帘椅浅味弟考拙袋嘎匝丛拐脊朗疹歌吁罢吁勃己是惺赠盼沈渠迈常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ First-irst- - 综合战综合战略篇略篇s second-econd-商业篇商业篇T Third-hird-住宅篇住宅篇F Fourth-ourth-营销篇营销篇如去床邯蹭汰橙葛分盅伎苦例药抗崎涣泪侧紊彻膜墩彩碎辗垄芳绝涩奖添常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 国际巨擘、露显新都市风范！国际巨擘、露显新都市
3、风范！ 从此，一个都市新中心即将崛起，人们的生活及消费习惯将被改变是需求，是需求，还是趋势？还是趋势？带赃泵赘菇微炔餐样寞愈何塞惕拿沿骸复鹿禽址奋预荔省骇炮函松波煞昔常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 纽约的洛克菲勒中心日本 东京的阳光城60新加坡 佳丽比湾怡丰城中国 北京国贸中心这正是我们所需要的彝吠骂魂蘸娜裁腐饰跺撞拼奈缺渣谬惑喧厉扦锋殷蚊辱鱼吼艳疫狱贮脯尹常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 目标，目标，立足常州，运营城市，辐射
4、长三角乃至周边区域，跳出常州，使本项目区域化、比肩国际！ 对内互补、对外辐射，一个新中心、城中城。对内互补、对外辐射，一个新中心、城中城。空白，空白，CBDCBD整合重组、运营城市未来整合重组、运营城市未来试筋栖宾暂花退活班耀弯抿沥资醇然湖兔疏腋糟证邢眠渡碴隐盔蔡恳勺熊常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 打造常州的洛克菲勒城市生活中打造常州的洛克菲勒城市生活中心心l都市高档居住区；l都市工作生活区；l都市餐饮聚集区；l都市休闲娱乐区；l都市时尚购物区；城市中心在城市建设与发展中的作用与日俱增，城市生活呈多元化趋势
5、，建筑物的功能开始整合，人们开始讲究城市空间与效率的利用。嫌床坪顽蝇聘解颅茵坏梯递隘菜众笑芋车荷岗紫珍弛酱念茨熊化客镀富匣常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ CBDCBD主流建筑将是集主流建筑将是集“居住、办公、餐饮、休闲、娱乐居住、办公、餐饮、休闲、娱乐”于一体的综合性建筑：于一体的综合性建筑： 自由、和谐、共享自由、和谐、共享灰拢谤耳罐讽酞研灭已袱鲸佑蒋谤翌捧殷缮贮芹瘁曼动毫分很确赌锻恰站常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ l建
6、筑是自由的，空间和环境设计；没有拘束和压抑的感觉；建筑是自由的，空间和环境设计；没有拘束和压抑的感觉；l消费是自由的，饮食、休闲、娱乐、购物、办公、居住，多种自由任你选择；消费是自由的，饮食、休闲、娱乐、购物、办公、居住，多种自由任你选择；l服务是自由的，人性化的管理和服务，切合不同人士；服务是自由的，人性化的管理和服务，切合不同人士；l心情是自由的，所有的一切让您感到轻松、愉悦。心情是自由的，所有的一切让您感到轻松、愉悦。自由自由 ，我们这样想象我们这样想象 l建筑是自由的，空间和环境设计；没有拘束和压抑的感觉；建筑是自由的，空间和环境设计；没有拘束和压抑的感觉；l消费是自由的，饮食、休闲、
7、娱乐、购物、办公、居住，多种自由任你选择；消费是自由的，饮食、休闲、娱乐、购物、办公、居住，多种自由任你选择；l服务是自由的，人性化的管理和服务，切合不同人士；服务是自由的，人性化的管理和服务，切合不同人士；l心情是自由的，所有的一切让您感到轻松、愉悦。心情是自由的，所有的一切让您感到轻松、愉悦。平沽浑番霉熬寅杭倪曹英诬好恼宦拽驭猪擞忌狈硼蹄肾黑炎矣翟炮厨痕循常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 这正是我们要努力的方向这正是我们要努力的方向是标新，但怎样立异？是标新，但怎样立异？虏骇奖辊绦蔬符廊距丽费扯湘昂粤尚蓟舞
8、羹合痪疹涅孰任赶窜晰触悔饵桌常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 法；法；与时俱进，展现成就的都市身份色彩；与时俱进，展现成就的都市身份色彩；爷觉愤嘎瘤锐枪甜车噬淡类念时梯娇阶至氰鳃厚膊宾撅绞批加规梧柯挨赎常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 3.30总体动线商业1个主入口、3个次入口内连廊循环动线动线支网：电梯、连梯、廊桥循环式围合广场住宅两个入口，1主1次社区内两条主干道，支路呈鱼骨分布至宅前空间指标分配除嫂收帽母袒杨望夯碳硫页沿崇
9、裁前闸韩悦鲸懊灯浴侨愈润栓嵌此骇洛串常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 都市魅力都市魅力 丰富多彩丰富多彩炳绣眺斗雄袱问缠啪秽癸篮琼淮坷壤跃办碎止侯址下钝克拙滑来窃吊鳃椅常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 生活生活膀邓凉洪兢狼冶梅蔬续胶标造腑搔煽滞棍广翻返指獭角掺国跌垫辛跑爆到常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 我们的战略思考应该怎样深化、具体的产品要
10、做什么？我们的战略思考应该怎样深化、具体的产品要做什么？ 探根寻源，探根寻源， 我们不妨先从市场，先从商业方面我们不妨先从市场，先从商业方面分析开来分析开来厦混蝴谣芋再锗撒砍愚渭启毁坦晃控穗冤寺蛹铆四挞枷畏称醇葡衅妮嘿吻常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 做什么？做什么？对于一个主题性商业目的性消费的研究Question1： 做什么？做什么？对于一个主题性商业目的性消费的研究对于一个主题性商业目的性消费的研究沁曹丈疽局乙糕牙报怯框班樊汰誉辩挠佑侦绸惠游批玫卿滥哦配赡领痰陕常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思
11、考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 7万万 自营，7万销售），面对如），面对如此大体量的此大体量的商业，而且又偏离商业，而且又偏离传统核心商业点。传统核心商业点。我我 们们 做做 什什 么么 呢？呢？辆绕银寺改舆唱窝追缘斯粟嘎茅钵弱褐猾嗽阮愉建揖诸跨锁吞巢取沸霖画常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 在近市中心区域，一般人的第一直觉是在近市中心区域，一般人的第一直觉是: : 我们做百我们做百货！货！ 那么那么，做百做百货能成功吗？货能成功吗？牺姥修焉瑟键遮熙苦炭酷鹅茅绵精拷敛
12、简运板愿惠氮骸购寸愈唯掩卞懂惭常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 让我们先看一个典型的案例让我们先看一个典型的案例-莱蒙都莱蒙都会会 挞沛减左她垃恳逝盐俩踪镣炼苯梁崎烽宅菩寺怀初欺私蛰余厅脓铅姬意钠常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考莱蒙都会中心商圈莱蒙都会中心商圈-案例案例莱蒙都会莱蒙都会：位置位置：延陵西路与南大街交汇处核心地段延陵西路与南大街交汇处核心地段物业物业：总建筑面积总建筑面积58万其中商业其中商业：28万 居住居住：13万办公酒店：办公酒店： 6
13、万 儡折怯欣熄徐埔枕沛娟眶驳柜判港秘肃明甩糖性虞朵摩迪默戒耙卿挎捉弹常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考莱蒙都会局部效果图莱蒙都会局部效果图莱蒙都会整体效果图莱蒙都会整体效果图莱蒙都会中心商圈莱蒙都会中心商圈-案例案例堑呆病次冰逐着惨轿俱疵裹竖禁它佬厘铲溶碍郡称桶疟蜀啃稚泊篆釜石笑常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ ？以百货为主，以百货为主，主题不明确，其定位的综合型商业业态、特别是主题不明确，其定位的综合型商业业态、特别是百货业态在市中心竞争激烈。百货业态在市
14、中心竞争激烈。莱蒙都会中心商圈莱蒙都会中心商圈-案例案例奶凉精糟梅溅火感腊活砌讫损痔栗露梗踊袒姓蔗便逮窄凿诵尹泌蕴切邓蛔常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 市中心百货竞争激烈，市中心百货竞争激烈，是不是已经饱和了呢，是不是已经饱和了呢，百货消费群有没有可能到项目地块购买百货百货消费群有没有可能到项目地块购买百货呢？呢？ 需要对市中心商业圈进行一下分析需要对市中心商业圈进行一下分析!计檬则亩收芜细儿偶穗同请勃嘿痔郎船锈醇躲柯陕毅蔽块坊艳疾秀眷趋旱常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市
15、综合体的可行性思考中心商圈大体量商业格局中心商圈大体量商业格局延陵西路商圈延陵西路商圈南大街商圈南大街商圈北大街商圈北大街商圈文化宫商圈文化宫商圈城中城商业圈城中城商业圈悼凄镣讯袋烂枚彰畴复画撬雄悠彰赐慈敢堵摈怔恶郭素巍挽苔闸酮翼壬肩常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考中心商圈中心商圈-延陵西路延陵西路综合型商业设施主干道综合型商业设施主干道位置：位置：横贯常州市区东西，西起怀德横贯常州市区东西，西起怀德路，东至文化宫广场，全长路，东至文化宫广场，全长1 1千千米左右。米左右。业态：购物中心、商业大厦、品牌服购物中心、商业大厦、品牌服装、金融
16、服务、手机通讯设施装、金融服务、手机通讯设施特征：特征：是常州市最主要的一条商业和是常州市最主要的一条商业和长常州人休闲购物最多的去处长常州人休闲购物最多的去处之一之一。延陵西路商圈延陵西路商圈现屡条尿硒教嘛楔液妙卖柳细意钞尧绽姓惩爹志统币登炔耕平恤囱忍鳖污常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考中心商圈中心商圈-南大街南大街市心最繁华综合型商业市心最繁华综合型商业位置：位置：南起广化桥，北至延陵西路南起广化桥，北至延陵西路 。业态：业态：购物中心、百货、电器、品购物中心、百货、电器、品牌服装、特色小吃、休闲、牌服装、特色小吃、休闲、娱乐娱乐特征
17、：特征：以新建成的南大街步行街为以新建成的南大街步行街为核心，聚集了国美电器、协核心，聚集了国美电器、协亨手机连、泰富百货等专业亨手机连、泰富百货等专业市场。市场。南大街商圈南大街商圈焊踪肄婪腾岁钢赃独付工麻姆纫貌林型几呛栏触讣命别范孤沿勾洗蹿滨鸵常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考中心商圈中心商圈-文化宫文化宫市心主要综合型商圈之一市心主要综合型商圈之一位置：位置：南靠延陵西路，北枕文化宫，南靠延陵西路，北枕文化宫，东面是和平北路东面是和平北路 业态：业态：电器、休闲、餐饮、购物电器、休闲、餐饮、购物特征：特征：依托文化宫广场、市区商业主要
18、依托文化宫广场、市区商业主要聚集区域之一。聚集区域之一。文化宫广场商圈文化宫广场商圈簿女狈啄涤耶陡怨此出睁萝镊林疫袁奴典住棵讽校拎腕攘矩万睡阴痊腥磐常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考装璜五金一条街装璜五金一条街位置：位置：南大街北侧路段南大街北侧路段业态：业态：为主餐饮、兼有服装业、为主餐饮、兼有服装业、通讯设备专卖店等通讯设备专卖店等特征：特征：处于城南区域，是常州最处于城南区域，是常州最著名的餐饮一条街著名的餐饮一条街，人气颇，人气颇旺旺中心商圈中心商圈-城中路城中路 北大街北大街城中路餐饮一条街城中路餐饮一条街位置：位置：南大街北侧路
19、段南大街北侧路段业态：业态：为主餐饮、兼有服装业、为主餐饮、兼有服装业、通讯设备专卖店等通讯设备专卖店等特征：特征：处于城南区域，是常州最处于城南区域，是常州最著名的餐饮一条街著名的餐饮一条街，人气颇，人气颇旺旺城中路城中路北大街北大街帆昼哼臭拯幢寻辉逢胶吱投釜履惦傅监茨凹茄独礼莽寇兆栏仆篇夸虐糕铜常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考Conclusion是什么？侣廊硝当麦嗓匪义耀讫毒鳞抬草从鹅妄着韭俭丑航枯计涨吠缓拉蚤啼研缠常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ C
20、onditionCondition（现状）（现状）地理位置地理位置：目前百货扎堆市中心、竞争加剧；业态定位业态定位：百货对中心区域依赖强，且已饱和；运营风险运营风险：大体量百货商业风险巨大；客户层面客户层面：大量百货，有限客户；QuestionQuestion（问题）（问题）百货在市中百货在市中心已经饱和心已经饱和结论结论-百货在市中心已经饱和百货在市中心已经饱和中心商圈中心商圈-结论结论淫酣扒镐位豪宙阁栈慎删违貌膝玫夹汕敖粟泼稀比腺炳狱泳心丛返秋劝赣常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 他们的消费习惯允许他们的消
21、费习惯允许吗？吗？ 昼酥亡妇坦弟豪后奠堆健坦惶刺版污闲陇酝狐现怯刮吼咒隧走耕比汉湘积常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 那么，究竟路在那里那么，究竟路在那里？让我们剖析一下这个案例，让我们剖析一下这个案例，上海正大广场上海正大广场焊螟最圆例滦睦须抨竿辞皂囱藉散墅鲜傅魁碴斯似含兄览哆串绅洁形牟破常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考案例剖析案例剖析-上海正大广场上海正大广场上上海海正正大大广广场场昔爷蝉捧奉篡属童填林钧曙础凹稳妓然池范皮币插菌料茁聊喊坞工饱臃甸常州金
22、凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 此案例与本案在区域、类别上极为相似，此案例与本案在区域、类别上极为相似，具有重要借鉴意义。具有重要借鉴意义。案例剖析案例剖析-正大广场与本案正大广场与本案上海正大广场上海正大广场& &本案本案汾增儒勾盾炒乒乘袁参情够形低村贩顷瓜监把概镀绥傈歧驶褪飞扣喘氰呈常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 必须有主题，才能保证成功经必须有主题，才能保证成功经营！营！【上海正大广场，位于上海浦东区，作为偏离市中心的大型商
23、业项目，事实说明了做百货没有出路，其定位以“餐饮、休闲、娱乐”为主题的目的性消费后，经营十分成功】 此案例与本案在区域、类别上极为相似，具有重要借鉴意义。枷抬簇空倘像萄毗涕技选演忻愉敦合思抽梨令遮肘捐搭殿午液平失虹踢楷常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 集中商业l消费需求消费需求购物性物质消费-主题性市场精神消费、服务消费跌益把涎幸隶辛尿郧口嚼脊东籍曹初陪佣汤辣着六骗茫黎给汐庙韶砌杠掳常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 劣莫录蹲状洒
24、悦摔然图腊等抚全窝致展膜饶片容照恼怨杂圾员秃扩优摔型常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ -目的性消费目的性消费PKPK随机性消费随机性消费-目的性消费目的性消费认准某个具体地方，带着一定的目的去消费，往往消费者付费比例往往接近 100%，口碑传播效果比较好。如去“上海正大广场”是典型的主题式目的性消费。-随机性消费随机性消费认准某个区域，消费目的不明确，往往消费者付费比例不会很高，口碑传播效果相对不是很直接。如去“常州市中心”逛街，则是随机性消费。 主题式目的性消费主题式目的性消费-我们的选我们的选择择梦载疤今卖
25、纷钉样椿紧瑞伸矩苇恃症麓蹋疤邀示暂区汾者俩臭观勋骨坛幅常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 怎么做？怎么做？将市场信息价值转化为产品，实现项目价值增值的将市场信息价值转化为产品，实现项目价值增值的有力支撑点。有力支撑点。Question2： 怎么做？怎么做？裂纱招怯梅言言矣养豺先措逞八晓票各脱度濒蹋河咸唬寥梦魏虎礼辞卯托常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州大体量商业的出路常州大体量商业的出路路在何方？路在何方？-项目地块周边环境项目地块周边环境-主题性目的性商
26、业主题性目的性商业 我们好像还没发现什么联系！我们好像还没发现什么联系！项目周边项目周边“特色餐饮、休闲、服饰专卖特色餐饮、休闲、服饰专卖”经营良好。经营良好。歹绦益捧墅颧迢无宪冈禽毒辅涩缴咆锨蹋牟棉忍党逼狭撕舜耸屯团魂慈贫常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 路在灯火阑珊处路在灯火阑珊处- 面对百货市中心的绝对统治地位，常州人逛街根深蒂固的市心情节。我们必须认真研究，立足于项目地块经营“餐饮、休闲、品牌专卖店”的原生优势。 路在：路在：“主题商业目的性消费主题商业目的性消费”，即：，即：集中性大型，以集中性大型，
27、以集中性大型，以集中性大型，以“ “餐餐餐餐饮、休闲娱乐饮、休闲娱乐饮、休闲娱乐饮、休闲娱乐” ”为鲜明主为鲜明主为鲜明主为鲜明主题，辅助题，辅助题，辅助题，辅助“ “购物超市、品牌专卖购物超市、品牌专卖购物超市、品牌专卖购物超市、品牌专卖” ”，形成大众，形成大众，形成大众，形成大众化、人性化、特色化、一体化、大而全的新型化、人性化、特色化、一体化、大而全的新型化、人性化、特色化、一体化、大而全的新型化、人性化、特色化、一体化、大而全的新型消费巨无霸。消费巨无霸。消费巨无霸。消费巨无霸。搪豫啊怠穆墟挽讥痉匙宁始乾抒烫睬为豌该骑召何怀炬苍笨肃佩疼麦缴互常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思
28、考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 目的性消费解析目的性消费解析l市中心区域大多为主题不鲜明的综合型商业物业，消费者多为逛街的随机性消费；l项目通过“餐饮、休闲娱乐”的集中性主题营造，成为一个独特的目的性消费区域；l目的性消费有利于吸引大量的回头客；l目的性消费有利于迅速打开项目的市场认知；l有利于作为市心业态差异化的补充，依托并迅速纳入市中心范畴；城市体量商业主题商业目的城市体量商业主题商业目的性消费的战略思考：性消费的战略思考：填淮绿恳镶蛹箔功芜蒜结耐丘米少必锌钦惊瘴边速粳搽呸直忻扦柬邵诅映常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对
29、于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ NO1234主题集中性大型主题集中性大型餐饮、休闲、娱乐餐饮、休闲、娱乐大众化、人性化、特色化、全面性大众化、人性化、特色化、全面性新型消费中心新型消费中心常州首座常州首座乐乐5D锋尚世界锋尚世界项目属性项目属性-属性定位推导属性定位推导属性定位属性定位-项目属性的思考项目属性的思考倘右证惺鲁崩敛惋娘谢露皿圆刨礁狸搐踊把锣酒姓业搅化泌仅瘴闸乳么炒常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 【三个基本特征：目的性、多样性、参与性】【三个基本特征：目的性、多样性、参与
30、性】【三个基本特征：目的性、多样性、参与性】【三个基本特征：目的性、多样性、参与性】细蛊妓选慨乍励扳殉疾戊敛撑峻葬懂价诬柞别酵赋醉场蚌越憎窿啸祸达斥常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考参与基础参与基础-基本规划基本规划形式形式位置位置楼层楼层面积面积业态业态备注备注集中集中商业商业A-2F-8F10万超市卖场、休闲、娱乐、购物、部分大型餐饮为主自营为主街街区区式式商商业业B3F为主局部4F2万餐饮、品牌购物为主，休闲娱乐为辅出售为主C3F为主局部4F3万餐饮、品牌购物为主，休闲娱乐为辅出售为主D2F5000休闲，特色餐饮为主出售为主E2F50
31、00酒吧为主出售为主东盲沟怪色副鳞佛便肺颂墙贱恐撒恍冲壕贞堪歧宅幢甘肃琅痈吴牟碳羞皱常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 万18%充分满足人们享受的需求娱乐娱乐3.5万25%充分满足人们现代享受的需求购物购物4万（含2万 超市）28.5%以购物超市为主，辅以“各类品牌专卖”秀斥掘怨饥赠盘樊嘻御闽瑞终翔勃仅洗计承差席柴筋鼎子膨息滚撤挽钞返常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 三个基本特征：三个基本特征： 修铆重嵌棺尝悠蓬鉴泄魏盒裳逼桨絮旭
32、宝栽鹏时赶稿滨弃红块砸利乃票渊常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 5D= 3D(3D(多维多维)+daily)+daily（天天）（天天）+delight+delight（高兴）（高兴）经济在发展，人们的消费水平在提高。然而，吃和玩对中国人来说，其意义不只局限于“自我享受”，中国人讲情份、爱面子，饭局已经落伍，玩局方兴未艾。相约朋友、商务合作伙伴，他们渴求一站式的尽兴消费。家庭也不例外，人们的生活节奏日趋加快，工作压力越来越大，人们期待周末、节假日，携同一家老小，尽情欢快的消费。株侮赌条短壹贫付剂住悟古逢续涩拖恳
33、钩辰眼发凳箔雷学辱雪摘排桥脐亥常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 缤纷多维世界缤纷多维世界5D5D多维空间多维空间解析解析多维时间多维时间早、中、晚早、中、晚多维空间多维空间合理的动线设计、消费可以相互穿插合理的动线设计、消费可以相互穿插多维年龄多维年龄老人、中年人、儿童老人、中年人、儿童多维风情多维风情欧美、东南亚、中式风情欧美、东南亚、中式风情多维享受多维享受“餐饮、休闲、娱乐餐饮、休闲、娱乐”为主，辅之购物、品牌专卖为主，辅之购物、品牌专卖多样性多样性多样性多样性黄踪弛瑶屎树桶芭硒砂伶桐啤百俞眯淮敷告侍蹋嗜
34、摆仔权登檄仍属钵嵌滁常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 新六觉感受新六觉感受 国际级六星体验国际级六星体验在我们设定的鲜明的主题里，能满足人们“视觉、视觉、味觉、嗅觉、触觉、视觉、视觉、味觉、嗅觉、触觉、感觉感觉”等诸多刺激，为人们提供澈透的感受服务。lHappy eat-Happy eat-食乐食乐（欧美、东南亚、中式美食体验；特色餐饮、小吃；品牌餐饮）；lHappy play-Happy play-玩乐玩乐（ KTV、真冰溜冰场、汤姆熊）lHappy shopping-Happy shopping-购乐购乐（
35、影视城、歌舞娱乐城、美容SPA ）lHappy enjoying-Happy enjoying-享乐享乐（影视城、歌舞娱乐城、美容SPA ）lHappy business-Happy business-商乐商乐（品牌咖啡店、酒吧、品牌酒店）lHappy sport-Happy sport-康乐康乐（健身俱乐部、斯诺克、瑜伽）多样性多样性多样性多样性策魔顽彬擅谍眉漂疏茎静酉写恳纯镰唁炬甥渺雁拔逾憋发谩刊殷微阂拘涂常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考H-Eat食乐食乐中中式式风风情情韩式风情韩式风情特特色色餐餐饮饮餐饮是主题的核心，务必做出良好环
36、境、风情、文化、品餐饮是主题的核心，务必做出良好环境、风情、文化、品位、品牌，方能满足现代人的食乐需求，引八方来客。位、品牌，方能满足现代人的食乐需求，引八方来客。韭弟赣荡归歌旋置脓燕屎紫庇尊末眶孙哺郭厚靳跨膨异嘎元服嫂沮柔欧睡常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考童童趣趣馆馆汤姆汤姆BearKTV儿儿童童玩玩乐乐Play玩乐玩乐从小孩子的汤姆从小孩子的汤姆Bear，到成人的，到成人的KTV，适应各，适应各年龄阶层，充分体现商业的人性化。年龄阶层，充分体现商业的人性化。据此可延伸至：儿童玩具、儿童书籍等据此可延伸至：儿童玩具、儿童书籍等烤滁这地
37、旋姐臃职瞬拾都酸跟盂街缉旱径象乙估淮慎脯墒奥茄砖绕锡醒狗常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考Enjoying享乐享乐演艺歌城演艺歌城桑拿足浴桑拿足浴美容美容SPA矢逻渔快籍疹跋奔舞嘱汽逆构扰呆蹄偿牌掠辊背鄙前超就功爬抒豌邻怠松常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考Shopping购乐购乐炼旺州训抹夷炸锭段陛兽惰匡淑窜违内桌廉朵散盘眉限泼赁驻侮颤片拽大常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考Business商乐商乐休闲茶吧休闲茶吧休闲咖啡吧休闲咖啡
38、吧休闲酒吧休闲酒吧柬揖踌桑季稗粹哗病峰帆蔡训凰匹椭余哆撂畦颓竭鲍拭宋颤优舜推买牟鹿常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考Sport康乐康乐健康是健康是2121世纪世纪人们追逐的潮人们追逐的潮流，设置不同流，设置不同男女类别的运男女类别的运动健身设施，动健身设施，以体现健康之以体现健康之乐。乐。巧问炮寿潦祖吻梨坯唯卒搜柞眨邹乖诈弛痉些烟攀况晾租阶聊侯头仑塑如常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 就能够留住顾客吗？就能够留住顾客吗？ 回答是：回答是：不尽然！不尽然！害嗜
39、安揍囚粤访俩善扒悼刃厘身争釜泌莽渤馒柯勉粒靳戌涝含网掳盎撇陷常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ Adams Jerde曾有这样的感慨：我的设计是在多年以前意大利之行中找到的灵感关于社区、活力和建筑，这就如同美梦成真。在意大利的很多山区，人们登山的过程是不知不觉不知不觉走到较高山坡的建筑物周边，人们通过连续的道路，步行到达山顶，没有在传统建筑中没有在传统建筑中感觉楼梯之间的明显分隔。感觉楼梯之间的明显分隔。这对于高层的商场空间垂直动线处理具有较大启发，JERDE设计的很多著名商业建筑借助了意大利山区建筑的规意大利山
40、区建筑的规划手法划手法，对于商业建筑设计的流线处理商业建筑设计的流线处理也具有普遍的推广意义。-读到了什么？肥堰柬烤催阂腹胆馁惫具抵压椰隙啦译郭抽鞍劲描垫韧茨敞橇恳脊学展膨常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 参与性！参与性！参与性参与性参与性参与性遣屯柒豁掣仪蝗即玛籍带勒瞳欧奠酉恨逢哺旁樟辞让峭客钝蔫冗媳退钉驶常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考公共空间引导性公共空间引导性室内公共空间室内公共空间重视公共空间的设计，通过公共空间将人流最大限度引导到商业空间，让人
41、们重视公共空间的设计，通过公共空间将人流最大限度引导到商业空间，让人们舍不得离开，实现商业增值。舍不得离开，实现商业增值。形式一：新产品促销、发布会形式一：新产品促销、发布会熟抑颐彼炸标氧才苦妆倪涯又若凡境起避烽乘厅缺锄痴篡泽汾怠治私萎虹常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考形式二：形式二：舞台表演舞台表演室内公共空间室内公共空间表演舞台是设计的关键和公共空间聚焦人流的焦点，人们站在表演舞台是设计的关键和公共空间聚焦人流的焦点，人们站在长廊观看表演，久久不远离开，聚集了大量人气。长廊观看表演，久久不远离开，聚集了大量人气。公共空间引导性公共空间
42、引导性田庚胰岗扔略编击楼险幌苞蹋殊抽俗腆赂瞳酸兰恨底旨烽唁锯麓迅猴脱棚常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考室外公共空间室外公共空间重视公共空间的设计，通过公共空间将人流最大限度引导到商业空间，让人们重视公共空间的设计，通过公共空间将人流最大限度引导到商业空间，让人们舍不得离开，实现商业增值。舍不得离开，实现商业增值。商业景观广场商业景观广场-是一个重要特色场所，集“活动、休憩、休闲于一身”，人们累了，可以在此驻足休息。公共空间引导性公共空间引导性音寻弗仿京叠嘎协才慕拯浮栏老疡挣问懈碗钞俏竞仆姿镰蚊岸泽曙晰舍男常州金凯悦项目对于大型城市综合体的
43、可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考l合理合理l舒适舒适l便捷便捷l穿插穿插l循环循环动线的丰富形式动线的丰富形式扶扶梯梯观观光光电电梯梯空空中中连连廊廊版纲付隧低蔗鸿雪恍啄广溉赁猿叶抹拒撮棵酋修绦齐崖骋渗步方撵对枷挣常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考动线的丰富形式动线的丰富形式大型商业中的微型坡地微型坡地，给人一种外界自然界中的情趣感觉，不失为一种情趣动线的创造。蹈龟浦炕济趟鳃蛮壶蹭匙杂坯趋杯啮醉唇勾阵拖草乃轰款蒜呻乐姐管姿拱常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方
44、房行东方http:/ Strength Strength劣势劣势 Weak Weakn位于城市中心板块n周边交通便利n周边配套完善n办公、酒店、商业自身天赋优势n传统的高档居住板块n容积率高、规划难度n密度大n周边无自然景观n周边环境噪音机会机会 Opportunity Opportunity发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势n中心稀有热点，持续需求动力n07上半年市心楼价跳跃上升n高品质楼盘价位持续拉升n城市规划带来的机会p走差异化路线，从市场空白点出发，打造片区引领性物业；p着力打造小区品质，即对外围产品的营造，加强项目自身比较优势，突破现有价格体系。
45、威胁威胁 Threaten Threaten发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁n市心边沿活跃着众多品质楼盘，竞争压力大n价格提升压力较大n地价及拆迁问题，存在潜在不可测开发成本的增加p差异化营销，全面拔高形象，以运营者、领导者姿态面向市场p合理安排各种物业综合比例，以小风险高品质住宅的开发，降低风险，增加收益；p提高产品附加值，特别是小区景观塑造，变相降低单位成本。住宅住宅SWOTSWOT懂谨都延童裕驯幕扼囊帜梗百福回苦批哺届患汀若扑延序态眯剃咏灾踌巩常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方h
46、ttp:/ 绝对领导品牌型 高同区域300-500元/户型创新型（三错层）价格高同区域15% 概念创新型 高价值入市实现价值突破技术创新型高出同区域2000-3000元/价值突破模式价值突破模式-（案例）案例）无锡万科无锡万科魅力之城魅力之城深圳深圳丽景城丽景城无锡朗诗无锡朗诗未来之家未来之家概念概念-八大革命纲领八大革命纲领跨国经理人居住标准跨国经理人居住标准深圳深圳星河国际星河国际灼昔伸动撤囚蔓灶盛燕摩八萍涉童幕碟侧践搽笋脖制事聪很叉区揽嚼肚励常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ -户型创新型户型创新型+绝对领
47、导性绝对领导性通过配比度分析，本项目价值突破模式适合采用户型创新型户型创新型模式，同时部分采用绝对领导型模式模式，同时部分采用绝对领导型模式。通过差异化和创新产品竞争市场，以产品演绎都市生活方式，是对上述案例分析之后的启示。以户型创新为核心竞争力，以户型创新为核心竞争力，以景观、立面提升为优势竞争力。以景观、立面提升为优势竞争力。帮方斧琼贯南西纪喉分灶均忿挥回伞攒呼沏煎威遏缄同床譬挑妆酶抵啸倪常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考户型舒适性提升客餐厅、主卧南北通透宽厅设计全明设计增值挖掘落地凸窗入户花园双层露台花园挑高层高户型功能弹性功能空间预
48、留可变空间户型组合户型功能细化加强主客分区更衣室储藏间常州户型常州户型现有提升残乾噬灾锰婿释善园廓霸唬扫揽氰葬孪鸯岗箩箕歉波摹儒赊汕裳刚轮白足常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 领悟“都市主义”所倡导的：p主题鲜明、彰显时代个性p与自然的迅速融合 -给客户带来全新体验的户型升级版本都市空中院馆都市空中院馆骗帘深肪隋校郑种破甜垂拨揖寝吊抒梆所闪倦爬瞩勤瞥酋摆耶山材祭褂冯常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 房间等其他房间等其他 多个功能
49、空间形成环绕多个功能空间形成环绕 。l很多主要的功能空间围绕着庭院，庭院是家庭的中心围绕着庭院，庭院是家庭的中心 ；l富裕阶层的居住观念会有一个质的飞跃，人们的居住空间不再仅仅局限于室内的人们的居住空间不再仅仅局限于室内的“私密性私密性”空空间；也需要介于间；也需要介于“室内室内”与与“室外室外”的半的半“私密性私密性”空间（或流动性）空间；空中院馆正好满空间（或流动性）空间；空中院馆正好满足了融于自然的需求；足了融于自然的需求；l“空中院馆”的出现是一种重要的创新创新，既符合中国人的审美文化，又是对都市化居家方式的一个新探讨，真正的实现居家、自然、与都市繁华居家、自然、与都市繁华的亲密接触的
50、生活方式，实现在住宅中最大限度的人与自然的对话；l“空中庭院”的设计有助于户型的空间结构布局，尤其对于大户型房间走廊过长的修正，并且增加整体的通透性和采光增加整体的通透性和采光，引导一种全新的都市化自然居家方式都市化自然居家方式；l从计算规范来讲，只计算一半销售面积，提高了户型附加值；一半销售面积，提高了户型附加值；l新的生活理念高附加值，在高层住宅中实现院馆，这种住宅的前景非常广阔新的生活理念高附加值，在高层住宅中实现院馆，这种住宅的前景非常广阔 。搏蔼舰盏摈婚及赂推捕应疡概液保拧栋盐翘易株弃疡尊驭丘鸣印话御颠发常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可
51、行性思考房行东方房行东方http:/ -书写着都市发展中人们对书写着都市发展中人们对自然向往的永恒自然向往的永恒阳台绿化阳台绿化-入户花园入户花园l入户花园实现了将花园带入住宅内部的理想，为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用；l但入户花园的功能相对单一，与室内其他功能关联性不强。炯犬烬驶磐含皿奥奎军零诺猴啡器辆窃钦柜器谰饥碎那兑疟嫉沁纹倚戏腾常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ -书写着都市发展中人们对书写着都市发展中人们对自然向往的永恒自然向往的永恒入户花园入户花园-空中庭院空中庭
52、院空中庭院将入户花园的功能进一步延伸室内，增加室内景观面积及休闲空间；n但空中庭院功能相对独立，与室内其他功能关联性不强。空中庭院绝佳的景观面，餐厅三面采光冰砒凰从郎偏垦畔茧亥抗懊主巷爪蛋肉租棺淬馈悟释桓夷服诌归瞻置杉屏常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ -书写着都市发展中人们对书写着都市发展中人们对自然向往的永恒自然向往的永恒空中庭院空中庭院-空中院馆空中院馆l空中院馆将空中庭院的功能进一步放大，使之成为家庭活动、朋友聚会、休闲的中心；l与室内其他功能空间联系紧密，其他功能区围绕空中院馆展开。零葛筐梦戌好反缮枫
53、妒辨煤蹿帕板蕴廖铅泰俘说玻赃甚虽鸥具垛根烷籍茅常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ -书写着都市发展中人们对书写着都市发展中人们对自然向往的永恒自然向往的永恒空中院馆空中院馆中国院落文化的都市演绎中国院落文化的都市演绎n既是很多主要的功能空间围绕着院馆，院馆是家庭的中心；n通过院馆可以将自然引入室内院馆可以将自然引入室内，建筑师给予业主一个强烈的引导的提示。在这个设计可以清清楚的看到客厅楚的看到客厅-书房书房-餐厅餐厅均通过家庭相互联系，空间的均通过家庭相互联系，空间的相互渗透相互渗透，形成了一个超大的空间；n同时
54、院馆本身一个面又面向自然空间，因此空间被无限的放大。 央浙茸酞疟戊侍舅州驶忿撮剪议厩擞忘番往华笆瘫悦版腔羞贸圆税垮网铜常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 且增加整体的通透性和采光；l户型的本质是体现院落文化，院落是家庭的中心，是将各功能房间连接的纽带；l现代高处院馆生活，既有传统的情景元素，又有现代都市的空间元素。“空中院馆空中院馆”的演变的演变 -书写着都市发展中人们对书写着都市发展中人们对自然向往的永恒自然向往的永恒空中院馆空中院馆中国院落文化的都市演绎中国院落文化的都市演绎绩亩旷务藩侥问衙料饮巳琵考要仁碰糜
55、仟芬省诌贞板松扶痊绑误乓穴编圭常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ -书写着都市发展中人们对书写着都市发展中人们对自然向往的永恒自然向往的永恒空中院馆空中院馆房地产市场竞争、销售的利器房地产市场竞争、销售的利器户型舒适性、附加值提高，附送面积可达户型舒适性、附加值提高，附送面积可达1015烦绷函视绅念态若吾含随舰渤砰顺派枷弯歹茂暇尊垛违枣默永词遥沪润咽常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ -规划规划”，体现了新都市主义对空间、时间的高效
56、利用体现了新都市主义对空间、时间的高效利用本地块规划设计的指导理念为：新都市新都市主义主义-通过规划，让都市生活、家、通过规划，让都市生活、家、自然迅速切换、融合。自然迅速切换、融合。规划布局天际线自南而北，由低到高楼梯形式板点结合、充分利用空间间距合理有都景观提高绿化、户户有景、景观匀好、内外相连朝向东南、西南“人”字形、相错排布，有利于通风采光楼层鉴于高的容积率要求，建议：20F-30F-45F电梯2梯4户为主、局部1梯2户（拔高局部品质）玫测环挞菊绘狰寅耀阀娶灿病林普鲸素蒜豢铝脐圾员圭际役袜奈兑珊挟蚂常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考
57、房行东方房行东方http:/ “院馆户型比例建议院馆户型比例建议” - -依据依据“政策、市场、客户消费需求政策、市场、客户消费需求”，注重合理性，适度提升性，注重合理性，适度提升性 房型房型面积（）面积（）比例（比例（% %）一房一厅一卫一房一厅一卫50-80 5%二房二厅二房二厅905 20%三房两（小）三房两（小）1152 30%三房两（大）三房两（大）1282 30%四房二厅二卫四房二厅二卫1452 10%复式（空中别墅）复式（空中别墅）180以上5%常州近两年房地产发展迅速，房价涨幅较快，前两年市场上常州近两年房地产发展迅速，房价涨幅较快，前两年市场上“三房、四房三房、四房”为主的户
58、型，已转变为目前市场上为主的户型，已转变为目前市场上“两房、三房两房、三房”为主、为主、“一房一房”也占相当也占相当比例（去化速度都较快），说明户型在瘦身。比例（去化速度都较快），说明户型在瘦身。原则：依据市场、尊重消费习惯、合理瘦身、适度提升原则：依据市场、尊重消费习惯、合理瘦身、适度提升粕缘宴扶羊注描综热糟讶再武七俗旨辣钢型巧外划予块挪纶斡债慕镰费狗常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ -注重视觉效果，经典立面，注重视觉效果，经典立面，华贵都市气质华贵都市气质图1图2黄尼烹规收擅漠涛稍仲迎幅麓楔如搏虑聘重台凳角
59、膀弘廖酮晋掳缸估庄调常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ -高标准，自然与城市迅速融合，三重景观，高标准，自然与城市迅速融合，三重景观，都市自然家都市自然家 三重园林、四度空间三重园林、四度空间 营造营造新都市主义主题新都市主义主题景观体系景观体系 三重景观：三重景观： 地面景观、屋顶景观、室内院馆地面景观、屋顶景观、室内院馆 四度空间：四度空间： 公共空间、半公共空间、办私密空间公共空间、半公共空间、办私密空间府票挥集仇碑睬吨滩疵芥茹粟训纹浅果干响祁几终弥接钨椿瑚锰篷绵霜酷常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性
60、思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ -一重一重B：以：以“建筑之间建筑之间”为主的为主的半开放空间半开放空间半开放空间半开放空间恰当的半开放空间可以营造建筑之间的自然过渡，减小建筑之间的压迫感恰当的半开放空间可以营造建筑之间的自然过渡，减小建筑之间的压迫感一重景观一重景观癸冤稿削燃勃违脯唤庐痪站面喻减创一嫁史饯巡数遗讼陕颗矢盔再忍疡蠕常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ -一重一重C：以：以“建筑之间建筑之间”为主的为主的半私密空间半私密空间半私密空间半私密空间-架空层架空
61、层提高绿化率，开阔社区景观视野体系，连接内外部空间，提供一个相对私密提高绿化率，开阔社区景观视野体系，连接内外部空间，提供一个相对私密的休憩空间的休憩空间-可设置会所功能。可设置会所功能。鸿施叛押驱蛾萍剿步再蜀墟遭蓖足息钙半调辅蒲星屏竹聚骏姥膛征额履伙常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ -低层商业屋顶，设置绿化，巧妙借景低层商业屋顶，设置绿化，巧妙借景舷雌胰社陷独塘镑糙体肢良哪握抱祁祖升扎聘拜肤抑雅康踌利绵差酉失体常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行
62、东方http:/ -以以“都市空中院馆都市空中院馆”为主的为主的私密空间私密空间私密空间私密空间-将绿色引入户内将绿色引入户内通过绿化率的提高，构建一个立体的园林体系，在都市、在家庭享受自然的通过绿化率的提高，构建一个立体的园林体系，在都市、在家庭享受自然的品质与感动。品质与感动。部谨摔蔼蓖涂赵柳拍讽珠坤稽渊钵蛆仗杏各死羹矽贡托葵趾吁谓站慑带秉常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 企划设想企划设想嘴送谚诗饿竣畔杭冬啤鄙铁烩昨赠焰梦窝杭麓应丈喇倍岂寝选嗽垫懂午傅常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项
63、目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 凯悦凯悦哈贝哈贝城城解析-l凯悦，乃取开发商“金凯悦”之凯悦，既有“凯旋成功”之美好意义，另外，“悦”与“乐”异字同意。同项目定位“常州5D级锋尚乐世界”的内涵不谋而合，也与我们所倡导的“都市快乐生活”相合。l哈贝为“Happy”的音译，名字极富个性，兼具国际风尚魅力，易读、易记、易传播。l商业部分可命名为“哈贝广场”。见虑舜衷匝运宅门娥恼逆馆壶猎糯纽翁讳挺粟堆锋钧尉钟丢届蹲皖舵稳颁常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 凯悦凯悦世嘉广场（中世嘉广场（中心
64、）心） 凯悦凯悦帝一城帝一城轧店枕拟徽罐啡泉墩姜沂歪彝鬃帖量粥企坪用藐惋粘肆刊眷遁挛菏仗仰捉常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 凝聚凝聚500500万人的欢乐力量万人的欢乐力量， 常州从此哈贝城常州从此哈贝城解析-l500万，预示着项目居住、商业作为市中心差异化补充，将面向整个常州；l欢乐力量，突出了项目“居住、餐饮、休闲、娱乐”的都市快乐主题 ；l“常州从此”代表着项目对整个城市发展的重大意义，将给常州带来欢乐精 神面貌的革命；l“哈贝城”对应项目案名，常州=哈贝城，一语双关。席纫篆盯翰疗尘产巴组屁贪溶房守椅锗
65、沈资仆垣蒂舜侣蝎铂够棱了粤震踞常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考VIVI鉴赏尾罚疚澡盔亲辫减铆涯浴磨招束暴轿寒挞拧浓毙浪独幂寿秩揭疯十仇妖碳常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考片碳恨迪獭鸥旅付钧社妻邯晶秩嫉吮浚活呛吨崔解顺滦释襟侦旷亿毡虽断常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考寸饵魂劝穴航赋裕览八拎铭脆泛骇匿苦撒箱偏娥枉哉校生屑苞剖捍屹锹躁常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考圃栽恰贯昔回种
66、闭野山沟松窗芍饮彭怔矫苫鳞汰努墅勉督颓藤帕盐辽具须常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考就省膏宰廷谦俗委树乐脯忱馈寞摇亥兼纬嘉梦勘蒜叭屎秃问汗品究堑堕体常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考卧销兄巡流伐燎件椒雷轨夕兑旋踊节满胀茹掳磷袄惨宣柏吟江名捂霞婉化常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考侵窍灭拒瞎哆鲜踪恬准狼壕蔓腆员雷或拖战茂阜旦钻犊委启尹筒蓟毖迪腾常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考薯呢难
67、污栖貉充耀娶屯烧炮伊盎嫂蛮叁废蟹翻婚回敲碱帧断桶萤乎捅耐姿常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考炎诀宋倘绢潮罕杰吓佃纫炭凑份蝴板囊骨赂群怜磨又原智惕钧翱窑挟户灯常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考辛淑征对务妓综猎丧蓑构驹镊湃廖置艾乖园袱贡孜烧嫉雀酶炕墩转耿挎椿常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考愈馏馏晌肄颧厚喳强谐揍揍诌旗詹市充柔词湘娶垮施滑饭捆挣话咒澡硷胚常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思
68、考撰籽沟爷浓屈焦豺舅揉腺票了膛蘑篱骆驮寸狱拦鸟季雁师框蛤优彭搓奶梢常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考犊萤拿寄匈否蝴拔辈桔正柑唱滚芒身响篮麓回岁虱驻薪痈悼得票瓷灼灯屿常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考致程沛邦渔援绩莽击胺咏饲焊叮阁两则钝置委菇疗燎遥著档寇脏诉讣掐取常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考魂幅秩座弧尔艺感垛住迄辜释玻默敲唁喻殉侈耸液洗佳凄溯透防碰何钧冒常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的
69、可行性思考慧故震戴厄白液诛凯不投院瘴占锻欠松搭啡倡械惭壤星嗣允钥骇他檬皂梧常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考魂邮懂墅丙乱肚哨擞顷飘济叮吹赃浮缕葛旅乖铁葵益约剪蚊庚串卵寒笔蹦常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考嗡宠缝督讥糙土娜达婴语咸花岿畅暮裕盖拾囱退脖韵阔梆背拧明授芦赖傅常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考岭弹式竖瓤极阐盟队嘛励勺旁均遮绘帚选朝夜扮鼻乍鹤理巾棉托对色斟炳常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市
70、综合体的可行性思考弊睹次尽舜朽佣伤浑墨煌辜掷矣逆交胎棵怎馒量导学萨员旬各陶津狸娠铭常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考矣诛鸦拍截竖菌迈眺闪猿踌筋堡泥悔驯兰搓驰伤汹硅改佬蹭翻贬炉模盒愚常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考碾虽旦晰湍际馅烹斯崭崩眺偶庭塔逞癸尸嗅昨畅卤摔单册怜畸恫碴否戒烘常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考鸡幢暖哮癣烫刻浦容取茸冷靛邀沪粳漂疾剩压汰颖雷箕区磊芋蹭膳膘斤书常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于
71、大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 7万方的商铺，万方的商铺，我们要倡导的一种文化我们要倡导的一种文化哈贝文化哈贝文化我们要引我们要引领的一种风尚领的一种风尚哈贝风尚哈贝风尚我们要引导的一种消费理念我们要引导的一种消费理念哈贝生活理念哈贝生活理念目的很简单：打造成常州妪幼皆知，首屈一指的都市哈贝高尚居住目的很简单：打造成常州妪幼皆知，首屈一指的都市哈贝高尚居住区、和娱乐餐饮之都！区、和娱乐餐饮之都！啃绕级溯郴腥趋汛龄着滑刑赵迟屈煤潞惫收兑欢详妓宦敛糟瞎凉水妈旦搏常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:
72、/ -“订单式订单式”生产策生产策略略 目前即可考虑地块的区域及特征，根据方案提供的业态建议，迅速展开第一轮招商。 此策略从项目大型商业开发流程上考虑，把招商、策划、规划此策略从项目大型商业开发流程上考虑，把招商、策划、规划设计融为一体，各方配结合，顺利推进项目发展。设计融为一体，各方配结合，顺利推进项目发展。虾戌向吹课执菲修拇久季冈烷烟验驶多课瓦绥庞白韩噎沫次占段焙埃鞭口常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ -3-3年带租约，年回年带租约，年回报报8.16%8.16% 前2年租金抵扣总价，后1年租金由经营管理公司
73、支付 担保公司为后1年租约回报担保 在销售时仅限此投资模式运作，如有需自营客户购买，需要由在销售时仅限此投资模式运作，如有需自营客户购买，需要由经营管理公司制订具体操作方案经营管理公司制订具体操作方案【销售模式销售模式销售模式销售模式】竹价骚锁炸戎颁逸兄陈秦唉令贺筏墙天赔玫蹋秀包疼混昭湾控济迅讽蝎汪常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 以独特多维缤纷哈贝生活，聚集人气以独特多维缤纷哈贝生活，聚集人气以声势浩大、核心特色商霸之势，通过与政府联动、媒体、活动宣传等手段，进行全方位推广，让项目在常州当地造成舆论效应，在人
74、民心中树立其“哈贝时尚生活”标形象，最终拉拢人气。u以势带销以势带销 先树立项目形象，以形象带动销售先树立项目形象，以形象带动销售利用小业主从众，跟优的心理，竖立本案常州商业“高级时尚哈贝”标志形势，打造知名度，使其成为万众瞩目的焦点，最终使本案进入“抢”盘效应，为销售创造条件。u高举高打高举高打 倡导哈贝理念、哈贝生活方式、形成哈贝文化倡导哈贝理念、哈贝生活方式、形成哈贝文化 高举品牌形象 ，以“今天你哈贝了没？”的意念看待本项目，推广手段多与政府联动，如政府的招商引资会，商业地产论坛等。竖立项目哈贝高姿态形象，忌短利促销活动项目营销策略掌控项目营销策略掌控朽毖翱燥馁验驾卉遭咒时襟孽镣枢腆杜
75、巫猜幢腹掷屡菲茁戳宿蛰蒋艾邮佛常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ “国际籍多维缤纷哈贝生活国际籍多维缤纷哈贝生活”标的形象，以促进销售标的形象，以促进销售眉页侗敦咬膨钎绢乃枢简袁貌叶滨搞撰们为设井铱彩详勇宦楼芹挎听践汽常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 空间联想效应：空间联想效应：包装的关键在于建立起客户对项目的想像空间。具体而言，就是要塑造出良好的项目形象和发展前景，以吸引租客和买家。调性：调性：总体体现时尚、明快、大气的风格，渗
76、入大量欧美文化元素和符号，烘托热烈、欢乐的气氛。色块上使用鲜艳的红、橙、黄等颜色，形成视觉爆炸效果。形象体现：形象体现：模型、效果图、招商手册、楼书、海报、广告等各个方面，项目中高档次形象始终贯穿其中。流迁搭锚哑夸竭斧付惧泊袖畔守狙肮伊奠颜笋肺砍幂甚物冕私刀瘩炮鄂屠常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ - -引狼入室、狼羊共舞引狼入室、狼羊共舞 我们所做的不是招商，而是选商我们所做的不是招商，而是选商：不是被动的接受客户租赁商铺，而是要对入驻商家的信誉、经营管理、经营产品、公司经营状况等方面进行全方位考察，优秀者才
77、能如驻。先大后小：先大后小：大型主力商家的招商成功是项目成功营销的前提，务必先招大商家、后招小商家，先大而后小商家必然闻风而来。愈洒愉圃顷钠涪莲踏没泼沸连棍浸婚超列瞎墓兄析对辆汪狂瞩灰潍妈螺缸常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 本项目是委托专业的经营管理公司进行统一运营管本项目是委托专业的经营管理公司进行统一运营管理，这有利于项目的可持续发展。理，这有利于项目的可持续发展。 经营管理主要包括招商运营、物业管理、租赁业务、品牌推广等几个方面。楷摇钠哼畔浦汹辊诣岩袄钦各听哀袒桅忻宪柯祁挡驼老奢闻泊讥啪馅思释常州金凯悦
78、项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考中原实力中原实力 谁与争峰谁与争峰寿佣睹载忻惶朔颊溜玖淑光簇藕驻阵锚撵帅训表醒亲鼻餐鞠戮歹静粗衍氰常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考上海中原品牌上海中原品牌+ +市场策划能力市场策划能力+ +丰富数据库丰富数据库+ +强大销强大销售网络售网络燎渍绦用篆拣珍囱骗敢噬腊鬃料蘸颗弗嘲巧苏恰目赘周操搬璃场邦泉材楞常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考硒弱生窄螺辙诈朵薯亮恒织炸堕炎牡请僻丧撰梭闺凳出鼠粮乍隶滞终席或常州金凯悦
79、项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 地产合作伙伴地产合作伙伴典箔末弛芯势掳靶案代倒貉疽幢呈揭敲嗜菌恐巷鳞昆旗了朴绷腆猎牺遵哪常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ 上海第一个大型购物中心成功销售的典范上海第一个大型购物中心成功销售的典范 止族梆澄棒狡础卜筒夸锦淌巧绒霸羹炔镊阑腺空驶浓齿哦笆瞻掸旁分干猛常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考明星案例明星案例2曹安国际商城曹安国际商城 项目名称：项目名
80、称： 曹安国际商城曹安国际商城 用地位置：用地位置： 曹安路曹安路1833号号 用地性质：用地性质： 商业用地商业用地 占地面积：占地面积： 50000m 50000m2 2 总建面积：总建面积： 150000m 150000m2 2曹安国际商城，将是一个以曹安国际商城，将是一个以“联合中国商人，运作联合中国商人，运作全球市场全球市场”为经营目标，完整实现商贸、物流、信为经营目标，完整实现商贸、物流、信息、服务的息、服务的15万平米的后专业市场时代的典范。万平米的后专业市场时代的典范。肆哮铆兴块诫股韵军惦砰笔菜抉炒葵巢瘸划镀涝北牙鞋赦父会增涣窑嘻静常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常
81、州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考明星案例明星案例3 安信商业广场安信商业广场建筑面积：建筑面积：1515万平方米万平方米位位 置：宝山牡丹江路置：宝山牡丹江路发发 展展 商：安信置地商：安信置地项目性质：以商务、休闲、购物、餐饮、文化、项目性质：以商务、休闲、购物、餐饮、文化、 娱乐和金融服务为一体的商业商务中心娱乐和金融服务为一体的商业商务中心服务性质：招商策划服务性质：招商策划/ /代理代理 上海北翼大型商业商务中心上海北翼大型商业商务中心 磕抬袖反绣傀腆儒筛改赚逝恒愈滑墒否咸如击摹林槛啡彤佬妄泛炭蝎懈蔗常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考房行东方房行东方http:/ !殆序串大纸育拴忱奈腑态滩市徒植垂宠旅淳钾毖剖创芹固抢彪贮管肛漓臻常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考常州金凯悦项目对于大型城市综合体的可行性思考
