《11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位》由会员分享，可在线阅读，更多相关《11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位（109页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、版权声明：本项目是扬州市邰北创意房地产顾问有限公司的研究成果。未经我司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。园谣矣捐革蔼鲁柒襟腕淳珠巧丘苦靴以享魁洋堆屡醛荧涛斗匡匈藩氯昭居2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位：2011 TB037/26/2024盱眙水月山庄两侧地块战略定位及物业发展方向初探谨呈：天龙房产谨呈：天龙房产苞锅挎济瘪特炎断盼钓呢胜坛然纳蛰儿窟饮厅缝敢炊乌拯犹克比淮复矗奄2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位本报告是严格保
2、密的。目目录录第一部分第一部分第一部分第一部分 项目本体解析项目本体解析项目本体解析项目本体解析第二部分 宏观走势研判第三部分 市场机会分析第四部分 联排别墅发展方向初判第五部分 小高层发展方向初判第六部分 商业街发展方向初判第七部分 集中商业发展方向初判第八部分 后续工作铺排甲舞岂苏润阜违渍愿渐惕逻骗功野纠们迎苹鞘暗庙稠髓纹今设普穿溉容怂2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2本报告是严格保密的。项目整体容积率项目整体容积率1.21.2意味着什么？意味着什么？建筑形式建筑形式高品质高品质/ /低容积率低容积率中品质中品质/ /中容积中
3、容积率率低品质低品质/ /高容积高容积率率独立/双拼别墅小于0.30.30.40.40.5Townhouse0.50.60.60.70.70.94、5层叠加0.70.80.80.90.91.16层多层1.11.31.31.51.51.711层小高层1.72.02.02.22.22.518层高层2.22.52.52.72.73.2容积率实现度的常态规律（容积率实现度的常态规律（R=1.2） 平均层数平均层数容积率容积率覆盖率覆盖率1.21.230%4F30%4F规划指标最大化实现情况下的平均层数规划指标最大化实现情况下的平均层数我们的问题我们的问题Q1Q1：容积率：容积率R R为为1.21.2与
4、建筑与建筑檐口高度不超过檐口高度不超过1010米之间米之间存在匹配难度存在匹配难度Q2Q2：THTH的主体建筑形态如的主体建筑形态如何在整体品质与容积率实何在整体品质与容积率实现间取得平衡现间取得平衡小高层的层数应至少达到小高层的层数应至少达到14.4F：在：在TH容积率做到容积率做到0.9及用足底层及用足底层800的情的情况下！况下！捏吐叼败述毙恨擎廖惶严隋伊巴嘲心膜怀部洒库峰挺惶奶赚蕉龋贰撵言菩2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位3本报告是严格保密的。地块存在难以连片开发及朝向的问题地块存在难以连片开发及朝向的问题B/1栋中高层栋
5、中高层A/沿沿街街商商业业C/联联排别排别墅墅TH我们的问题我们的问题Q1Q1：A A地块沿街商业与地块沿街商业与B B地块地块裙楼集中商业难以互动裙楼集中商业难以互动Q2Q2：地块整体视觉朝向为南：地块整体视觉朝向为南偏西偏西3535度左右；而盱眙正常度左右；而盱眙正常住宅最佳朝向为南偏东住宅最佳朝向为南偏东1515至至2020度左右为宜度左右为宜小高层的裙楼底商建议不小高层的裙楼底商建议不做：做：1、不利于整体住宅、不利于整体住宅品质打造；品质打造；2、处于老城、处于老城区商圈边缘地带；区商圈边缘地带；3、集、集中商业招商难度较大。中商业招商难度较大。侈锥灸尸夷钞贱阻苍众丰苯拦哀徐筹碘嫂偿
6、超像蝴低谭般突蛆计揉歇举沪2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位4本报告是严格保密的。项目三大区位属性项目三大区位属性盱眙城市发展：东扩北移、显山盱眙城市发展：东扩北移、显山露水、两区互融、彰显个性，规划露水、两区互融、彰显个性，规划形成形成“三心、两轴、四片区三心、两轴、四片区”的城的城市格局市格局n“三心”：城西旅游休闲中心、商贸服务中心、行政办公中心；n“两轴”为淮河东路金源北路盱马路的城市生长轴、淮河东路金鹏大道圣山路的产业拓展轴；n“四片区”：滨河观光区、现代服务区、政务新区、经济开发区本案的三大区位属性：城西旅本案的三大区位
7、属性：城西旅游休闲中心的重要节点、滨河游休闲中心的重要节点、滨河观光区、老城区观光区、老城区ABC本案本案桓摆荐挞嘛锌括儿砰铂岔翰痉闷羹纬瞥属芦垣揍焰叠仔捏瀑疟拔绊恭量纤2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位5本报告是严格保密的。目目录录第一部分 项目本体解析第二部分第二部分第二部分第二部分 宏观走势研判宏观走势研判宏观走势研判宏观走势研判第三部分 市场机会分析第四部分 联排别墅发展方向初判第五部分 小高层发展方向初判第六部分 商业街发展方向初判第七部分 集中商业发展方向初判第八部分 后续工作铺排分撼规计炒瘴济嚼苑搐杆耙咐电忌忱养拇牧绩
8、甫纱大健冉挣形甄棋瞩日尺2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位6本报告是严格保密的。国内经济：国内经济：从从20022002年开始，中国经济的货币推动型特征非常明显，宽松年开始，中国经济的货币推动型特征非常明显，宽松的货币政策带来的货币政策带来GDPGDP的高速增长，也带来了通货膨胀的高速增长，也带来了通货膨胀1 1、1998-20021998-2002年，年，M2M2同比增幅围绕同比增幅围绕15%15%波动，波动，GDPGDP维持在维持在9%9%左右，左右，CPICPI持续维持在持续维持在3%3%以下，几乎不存在通货膨以下，几乎不存在
9、通货膨胀的压力。胀的压力。2 2、20022002年至年至20082008年底金融海啸之前，年底金融海啸之前，GDPGDP同比增速维持在同比增速维持在10%10%以上的高位，同期以上的高位，同期M2M2增速长期高于增速长期高于17%17%，期间，期间3131个月个月CPICPI超出超出3%3%的警戒线。的警戒线。3 3、20082008年底，中央为保增长推出年底，中央为保增长推出4 4万亿，万亿，GDPGDP获得了增长，同时获得了增长，同时CPICPI高出了高出了3%3%，目前达到，目前达到6%6%的高位。的高位。货币政策不会放松货币政策不会放松弛蔚篮律淫道孜材葫恿怜逝凡愚玉宿漳恃圭锤拉唾边孟
10、务形潦傍帜岸宽拧2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位7本报告是严格保密的。房价水平：房价水平：从全国来看，前三季度商品住宅销售量同比增长从全国来看，前三季度商品住宅销售量同比增长12.1%12.1%，销，销售价格同比增长售价格同比增长9.8%9.8%，仍然呈现上涨态势，仍然呈现上涨态势何磊矣缎眼战昆居伺裕背肝惧起腕邑擎皆呼傻私暑匿啮毕毗匝吱击涵准销2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位8本报告是严格保密的。国务院不断重申国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放，调控方向不动
11、摇，调控力度不放松，促进房价合理调整松，促进房价合理调整4 4月月1313日：日：召开的国务院常务会议强调，要坚持召开的国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇、调控方向不动摇、调控力度不放松调控力度不放松，巩固和扩大房地产调控成果，严格，巩固和扩大房地产调控成果，严格控制房地产投资投机性需求，努力增加住房供应，稳控制房地产投资投机性需求，努力增加住房供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理的水平。定市场预期，把房价控制在一个合理的水平。7 7月月1212日：日：召开的国务院常务会议称，当前房地产市场调控处于召开的国务院常务会议称，当前房地产市场调控处于关键时期，关键时期，必须坚持调控方向不动
12、摇、调控力度不放必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，继续加强房地产市场调控工作松，继续加强房地产市场调控工作。1010月月2929日：日：召开的国务院常务会议指出，召开的国务院常务会议指出，坚定不移的搞好房地产坚定不移的搞好房地产市场调控、进一步巩固调控力度成果、促进房价合理市场调控、进一步巩固调控力度成果、促进房价合理调整调整。温踢天弘歪芥拍踪篙蟹津失瞎豪裳古你伯榜范哥苟返捧遮樟糜弱溯犹砒斗2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位9本报告是严格保密的。制度改革：制度改革：地方政府发债开闸，缓解土地财政困境地方政府发债开闸，缓解土地财
13、政困境1010月月2020日，财政部发出通知，经国务院批准，日，财政部发出通知，经国务院批准，20112011年上海市、浙江省、广东省、深圳市开展地方政府年上海市、浙江省、广东省、深圳市开展地方政府发债试点。发债试点。满革硷闪霖白仁又搪愧求育嘲侣租嘶洽味走签自增膜环徒捅暖勺捕桶炕俱2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位10本报告是严格保密的。调控趋势：调控趋势：以信贷、限购、税收三大方面为核心，实现以信贷、限购、税收三大方面为核心，实现“提门槛，加成提门槛，加成本，抑需求本，抑需求”2010.4.172010.4.17新新“国十条国十条
14、”2010.9.292010.9.29新新“国五条国五条”2011.1.262011.1.26“新国八条新国八条”首套90平方米以上贷款首付款比例不得低于30%二套贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高首付款比例调整到30%及以上二套严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款二套房首付不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定
15、居民家庭购房套数扩大限购范围，本地二套房家庭和外地一套房家庭将停购加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策调整住房交易的环节的契税和个人所得税优惠政策个人购房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税增加住房有效供给，依法加快处置闲置房地产用地,对收回的闲置土地,要优先安排用于普通住房建设加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度大力推广“限房价、竞地价”，闲置土地及时收回使用权加强市场监管，明确违法行为，从拿地、融资、市场经营资格等方面对违规开发企业进行处罚明确违法行为，从拿地、融资、市场经营资格等方面对违规开发企业进行处罚落实住房保障和稳定房
16、价约谈问责机制“严打”虚假消息散布者确保完成2010建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。扩大住房保障制度覆盖面，增加公共租赁住房供应信贷信贷限购限购税收税收土地土地规范规范保障房保障房枣字蔬恰暇薄贮娄佣揉淄紊静惰秩题赋伴编譬玩康摧醛吾划殊推子刮庙泵2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位11本报告是严格保密的。市场进入到了资产价值阶段：市场进入到了资产价值阶段：1 1、通货膨胀使得商品房开始显现资产价、通货膨胀使得商品房开始显现资产价值值 ；2 2、调
17、控误伤了改善型需求，但终极购房的高端需求得到放大、调控误伤了改善型需求，但终极购房的高端需求得到放大求生之道求生之道回归物业资产价值回归物业资产价值uNo1No1品质：材料选用、细节打造品质：材料选用、细节打造uNo2No2稀缺的形式：别墅、洋房、多层稀缺的形式：别墅、洋房、多层uNo3No3独特性：特殊资源、市场第一独特性：特殊资源、市场第一( (创新创新) ) 要价值不要概念要价值不要概念要个性不要共性要个性不要共性uNo4No4赠送实惠：入户花园、阳光房、露台赠送实惠：入户花园、阳光房、露台 抢详帚按室崭匆煎迁盎抵毖纶贤哩趋耍申翌处狮卯瓮惶寡尤需耿己悸沼呜2011年11月淮安盱眙水月山庄
18、两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位12本报告是严格保密的。目目录录第一部分 项目本体解析第二部分 宏观走势研判第三部分第三部分第三部分第三部分 市场机会分析市场机会分析市场机会分析市场机会分析第四部分 联排别墅发展方向初判第五部分 小高层发展方向初判第六部分 商业街发展方向初判第七部分 集中商业发展方向初判第八部分 后续工作铺排蹿誓椰姓栅询徐亮赚储貌牧卒申咳幂贮诚果敌门株呻甄价酝力辐淳开陇费2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位13本报告是严格保密的。盱眙房地产将进入库存周期，后续压力较大盱眙房地产将进入库
19、存周期，后续压力较大20112011年上半年商品住宅供销年上半年商品住宅供销情况：情况：n商品住房批准预售面积47.62万平方米n全县商品住房可售面积43.68万平方米商品房供应量持续放大，商品房供应量持续放大，后续压力较大后续压力较大随着房地产调控的力度加随着房地产调控的力度加大，盱眙房地产将进入库大，盱眙房地产将进入库存周期存周期闸屁佑诣助圈臭牺季锅繁带馅米蔫诞减稿缘其僧埋栋涨目壁碱犁咱换布钩2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位14本报告是严格保密的。盱眙房地产市场价格存在发展潜力盱眙房地产市场价格存在发展潜力商品住宅价格变化：商
20、品住宅价格变化：n2010年全县商品住房成交均价每平方米2846元，比上年增长20%n2011年上半年全县商品住房成交均价每平方米3223元，同比增长16.9%近两年盱眙房地产价格进近两年盱眙房地产价格进入上涨通道，但是受到房入上涨通道，但是受到房地产调控影响，房价上涨地产调控影响，房价上涨受阻。但表明，盱眙房地受阻。但表明，盱眙房地产价格存在潜力。产价格存在潜力。刑筒胜唱脱护坦宪帅吵萄严锰鸭栈柿怨贬伶屯郭译琶陛演叁弗媒筛舜戈短2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位15本报告是严格保密的。盱眙高端项目多层盱眙高端项目多层38003800
21、元元/ /，小高层价格略低，商铺，小高层价格略低，商铺0.8-1.20.8-1.2万万/ /，车库车库5-65-6万万/ /：市场产品同质化严重，竞争表现在价格上：市场产品同质化严重，竞争表现在价格上帝景国际帝景国际多层：多层：40004000小高层：小高层：35003500商铺：商铺：85008500大明公馆大明公馆联排：联排：50005000独栋：独栋：70007000森海豪庭森海豪庭叠加：叠加：42004200半坡叠墅半坡叠墅均价：均价：35003500五环中央公馆五环中央公馆多层：多层：38003800高层：高层：36003600中澳生态城中澳生态城叠加：叠加：49004900洋房：洋
22、房：39003900龙泉湖别墅龙泉湖别墅均价：均价：70007000山水名都山水名都多层：多层：40004000小高层：小高层：38003800金鼎华府金鼎华府多层：多层：38003800商铺商铺1+2F1+2F：90009000祥珠浓谭睡汹外树氨窿襄篷歹拷藩死掏丘惦腺峨白锤巍踞防判户躬受似沧2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位16本报告是严格保密的。中端及中高端项目处于库存周期的红海，本案应该中端及中高端项目处于库存周期的红海，本案应该走真正高端的蓝海战略走真正高端的蓝海战略中澳生态城中澳生态城叠加别墅、花园洋房：人文景观资源、低密
23、度叠加别墅、花园洋房：人文景观资源、低密度大明公馆大明公馆独栋、双拼、联排、叠加；独栋独栋、双拼、联排、叠加；独栋7000、联排、联排5000；产；产品丰富且有品牌优势，山地别墅，加州风格品丰富且有品牌优势，山地别墅，加州风格金鼎华府金鼎华府多层、小高层：金瑞品牌优势，规模优势、区位优势多层、小高层：金瑞品牌优势，规模优势、区位优势山水名都山水名都多层、小高层、高层：区位优势、规模优势多层、小高层、高层：区位优势、规模优势1 1、市场上产品线较宽，价格链从、市场上产品线较宽，价格链从3500-3500-700070002 2、别墅产品以叠加为主，联排为辅；独、别墅产品以叠加为主，联排为辅；独栋
24、及双拼较为稀缺栋及双拼较为稀缺3 3、盱眙房地产市场发展至今，以中端、盱眙房地产市场发展至今，以中端、中高端项目为主导；真正高端项目正处中高端项目为主导；真正高端项目正处于不断释放阶段于不断释放阶段峦曰错隙匡选铁婉蹬招悦铣费扦诞澡蜕崔轿釉渣浙驶窘卷镁略霜算迟哥掣2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位17本报告是严格保密的。市场旺销户型产品为市场旺销户型产品为80-10080-100，建议本案小高层产，建议本案小高层产品定位于此品定位于此市场上最受欢迎的为市场上最受欢迎的为80-12080-120的两房、三房，的两房、三房，120-144
25、120-144的三房两厅、四房两厅也受到部分受众的三房两厅、四房两厅也受到部分受众的喜爱，而的喜爱，而8080以下及以下及144144以上的户型则需求较少以上的户型则需求较少 商品住宅户型结构：商品住宅户型结构：n80-100占比38.88%n100-120占比27.73%n120-144占比20.35%公寓及别墅户型产品占比均比较少炸夯穴霓钠区扩碰都示寿怀危周炕蒋逾献皑录硷笑甄素繁流酬抢惜撵打旱2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位18本报告是严格保密的。项目战略取向研判项目战略取向研判小户型产品进入库存化周期，必须以市场稀缺的赠送方
26、式提高性小户型产品进入库存化周期，必须以市场稀缺的赠送方式提高性价比价比观点观点1 1从规划布局、园林景观、到单体的设计应充分结合山地资源，打从规划布局、园林景观、到单体的设计应充分结合山地资源，打造城市纯正坡地住宅造城市纯正坡地住宅观点观点2 2大势转淡，中低密度别墅产品不可以走中间路线的红海战略，倾大势转淡，中低密度别墅产品不可以走中间路线的红海战略，倾向于真正高端的资产价值体现向于真正高端的资产价值体现观点观点3 3商业街的打造充分考虑功能转换，以降低市场风险商业街的打造充分考虑功能转换，以降低市场风险观点观点4 4集中商业的开发，招商先行，建议立即启动商家谈判和引进集中商业的开发，招商
27、先行，建议立即启动商家谈判和引进观点观点5 5衍拱句孺缮狰彝一汲键柞甜扑飞贾浓柞垛唤怕垃醇块踞巍疮哨霍张撒疟力2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位19本报告是严格保密的。目目录录第一部分 项目本体解析第二部分 宏观走势研判第三部分 市场机会分析第四部分第四部分第四部分第四部分 联排别墅发展方向初判联排别墅发展方向初判联排别墅发展方向初判联排别墅发展方向初判第五部分 小高层发展方向初判第六部分 商业街发展方向初判第七部分 集中商业发展方向初判第八部分 后续工作铺排瞥佛贴矗棕农镐顺絮苗摹个席亏皮彼柑杆醛泵捏庙末棠瘸恢湃罢坠舱瞥满2011年
28、11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位20联排的独栋化联排的独栋化让联排拥有独栋的特质让联排拥有独栋的特质联联排排别别墅墅产产品品价价值值体体系系坡地价值最大化坡地价值最大化不定基面：山地建筑独有的入户方式不定基面：山地建筑独有的入户方式坡地建筑的几种结构处理方法坡地建筑的几种结构处理方法山屋共融：建筑与景观的融合山屋共融：建筑与景观的融合建筑风格建筑风格以现代风格为基调，以中式符号为亮点以现代风格为基调，以中式符号为亮点众陇很青河坛端幸你拎沥捏酥孜壕聚念揩掣诵缀租智椅衣礼纪祸醋解骚历2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11
29、月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位1、玄关吹拔和客厅（餐厅）挑空、玄关吹拔和客厅（餐厅）挑空空间豪华感空间豪华感入口的吹拔处理入口的吹拔处理能使联排有明显能使联排有明显的、不同于普通的、不同于普通住宅的居住感受住宅的居住感受联排客厅面积有联排客厅面积有限，客厅局部挑限，客厅局部挑空后能明显提高空后能明显提高客厅的开敞度客厅的开敞度订寺测凉傍水碴曰萄述友激磐把轧吟婴企萄腊园衙袭揖帅赚老厕无匈琐健2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2、天井内庭院兼具功能意义和情景价值、天井内庭院兼具功能意义和情景价值大进深却没有暗大进深却没有暗室和暗廊室
30、和暗廊连过道都是自然连过道都是自然光，上楼下楼都光，上楼下楼都可以看到内院可以看到内院顶层平面顶层平面茶海福撇次揍戍鼓肉佯板哪嘱揣遂谩酗唬翌侈撵傍睦钻朗座残袄呼簿韵媒2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位3、露台的情景价值在山地住宅中得到了加强、露台的情景价值在山地住宅中得到了加强大露台形成室内大露台形成室内向室外的延伸空向室外的延伸空间，将两者自然间，将两者自然交融交融山居别墅每户均山居别墅每户均可在大露台与无可在大露台与无遮挡的山体景观遮挡的山体景观对话对话露台花园露台花园观景大阳台观景大阳台褒燥傻年遣酱套逸曰矢形战漾淆详廷间砸蜡烦
31、粘眶鹅舌扒寇迅靡辟扳烈绊2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位4、结合微地形，私家庭院精致化，进一步提升品质感、结合微地形，私家庭院精致化，进一步提升品质感量誉世搁刺稼偿丹姜置揩乏古庙滴吻纷琉榆搬奋拍镇窿曼纠戚晾叼魏仪熔2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位5、错联别墅、错联别墅使产品保持相对完整独立的体型使产品保持相对完整独立的体型首层首层二层二层不规则平面设计，不规则平面设计，交错连接，独栋交错连接，独栋感觉感觉错联别墅使每户错联别墅使每户均有完整的体型均有完整的体型和丰富的
32、立面朝和丰富的立面朝向入口和庭院向入口和庭院琐列冉碘澈剁庆疵治颈瓷言氮苔益殃蚌耍柳堪燕菇锣卫推济菜霉掺拘迁新2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位6、间隔及联院处理、间隔及联院处理间隔处理：两户别墅中间做间隔处理：两户别墅中间做约约1m宽的间隔处理，通过矮宽的间隔处理，通过矮墙相连，从而不改变联排的墙相连，从而不改变联排的形式，却能做出独栋的外部形式，却能做出独栋的外部空间空间联院处理：两户别墅之间直联院处理：两户别墅之间直接相连，形成围合庭院，这接相连，形成围合庭院，这种做法更容易通过规划审批种做法更容易通过规划审批建筑庭院建筑庭院间
33、隔处理间隔处理彩插践莹涯邦戏埂侥碌亚勃乘销七肥曝淄塌环宦炽伍旁醒洛坤巨菌神碟暖2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位案例案例1：深圳天琴湾：深圳天琴湾僚袜旦寓巢剿酚蔡矫酵劳驮狼终启畦殷舀炸篙媒候触灿絮斗瘟拯食恒德链2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位案例案例1：深圳天琴湾：深圳天琴湾凭借海景资源带来的视觉享受和山地地凭借海景资源带来的视觉享受和山地地形造就的丰富建筑形式，天琴湾在形造就的丰富建筑形式，天琴湾在2004年深圳东部海岸地区实现了单价年深圳东部海岸地区实现了单价200
34、00的的高价，且带动了整个东部海岸价格平台高价，且带动了整个东部海岸价格平台的上涨的上涨戎蔷她殴夺转否谅缴袜屠靶蒸厘邢默姚赫络翌觉厂斤戊析俱乳眉譬侩旗赁2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位案例案例2：万科十七英里：万科十七英里在在“保护原有地貌及区域生态保护原有地貌及区域生态”规划设规划设计理念指导下，住宅组群尽量利用天然计理念指导下，住宅组群尽量利用天然山势，营造建筑与自然的整体协调氛围。山势，营造建筑与自然的整体协调氛围。以高低错落有序的几何立体组合，创作以高低错落有序的几何立体组合，创作出一个富时代感的海岸建筑群出一个富时代感的
35、海岸建筑群丰富的自然山体为建筑提供了灵活的空丰富的自然山体为建筑提供了灵活的空间处理方式，恰到好处的配合了建筑的间处理方式，恰到好处的配合了建筑的现代主义风格，同时合适的高差也使建现代主义风格，同时合适的高差也使建筑不遮挡后面住宅的景观，做到了户户筑不遮挡后面住宅的景观，做到了户户有海景有海景扼寒润载器碱郭丢蹿嘱淀抹躯琢晶赫律犹栖铬伴碘罗臂栈竖岩拿勘戚佑剐2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位联排的独栋化联排的独栋化让联排拥有独栋的特质让联排拥有独栋的特质联联排排别别墅墅产产品品价价值值体体系系坡地价值最大化坡地价值最大化不定基面：山地
36、建筑独有的入户方式不定基面：山地建筑独有的入户方式坡地建筑的几种结构处理方法坡地建筑的几种结构处理方法山屋共融：建筑与景观的融合山屋共融：建筑与景观的融合建筑风格建筑风格以现代风格为基调，以中式符号为亮点以现代风格为基调，以中式符号为亮点疏绢扁盼困月遂洒阅俩烤跳砸称舱巴跑扁坏贫筒抨砂酥戚滔抄蠢踩匝拳鲤2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位不定基面不定基面不破坏坡地整体形态，建筑基地不做大开挖，不破坏坡地整体形态，建筑基地不做大开挖，前后标高顺应坡地形态前后标高顺应坡地形态大开挖，影响现存环境，在山间太明显Massive site for
37、mation, destroy existing hill slope and vegetation, bulky volumes爬坡型设计，与周围环境浑然天成Slope-climbing design, integrates harmoniously with surrounding landscape不定基面：不定基面：在坡地建筑中不定基面，建筑需要在结构上做出不同于平地建筑处理。两级前院两级前院+ +一级后院一级后院两级前院两级前院后院后院建筑建筑坡地陡峭，可形成多级庭园，庭园与室内高差较大。两级前院两级前院一级前院一级前院+ +后院后院一级前院一级前院后院后院建筑建筑山地缓坡，可形成一
38、级庭院。不定基面：不破坏原生态自然环境不定基面：不破坏原生态自然环境鄙啸硒茹械降哮肩蜒焉岩壳你审互熔吾统杰雄阿梭萧片幢施积把逼磨荤黎2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位不定基面不定基面坡地建筑交通组织从二维变成为立体，不同坡地建筑交通组织从二维变成为立体，不同于平地建筑的入户方式也带来了不同的入户感受于平地建筑的入户方式也带来了不同的入户感受电梯塔l立体步行系统立体步行系统两两级垂直电梯塔；级垂直电梯塔；人行经电梯提升后入户，人行经电梯提升后入户，降低山地步行交通不便，降低山地步行交通不便，同时带来独特交通体验；同时带来独特交通体验；
39、卿俩斧看痰李研溶兑维坑诫舜爹磋胶萨花镣浴翁咖撇嗽萧隅坠喀哭俐炙躇2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位联排的独栋化联排的独栋化让联排拥有独栋的特质让联排拥有独栋的特质联联排排别别墅墅产产品品价价值值体体系系坡地价值最大化坡地价值最大化不定基面：山地建筑独有的入户方式不定基面：山地建筑独有的入户方式坡地建筑的几种结构处理方法坡地建筑的几种结构处理方法山屋共融：建筑与景观的融合山屋共融：建筑与景观的融合建筑风格建筑风格以现代风格为基调，以中式符号为亮点以现代风格为基调，以中式符号为亮点耶个赣丰如诀逗瓜刨抖邑焕贫岁谗笨旧啡族礁舜刀仗蝇流侣或不
40、殷君仪舍2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位坡地建筑结构处理：应对于坡地不同，坡地建筑结构处理也坡地建筑结构处理：应对于坡地不同，坡地建筑结构处理也有多种方式有多种方式悬挑悬挑架空架空勒脚勒脚蹋佩岔蔫忽胚力扩街井箩毙决篇缆亢翘孽园臂库衬角鸯潞苫参福哎景谷仅2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位坡顶结构处理手法：悬挑式坡顶结构处理手法：悬挑式在坡度陡峭且地质坚硬的山在坡度陡峭且地质坚硬的山地住宅的处理手法，结构成本较大，常用于公建或特色住宅地住宅的处理手法，结构成本较大，常用于公
41、建或特色住宅悬挑式：本案的山顶部位别墅悬挑式：本案的山顶部位别墅可以采用这种手法，成为视觉可以采用这种手法，成为视觉建筑和先锋建筑建筑和先锋建筑墓除叛栋逆丸禽耳茶僧酞釜瓜域象君静咬拣胡惩尉退谅尤澄铣非炳违冉据2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位半坡结构处理方法：底部架空可以让建筑整体或部分不落地，半坡结构处理方法：底部架空可以让建筑整体或部分不落地，通过结构柱支撑减少接地通过结构柱支撑减少接地吊脚式吊脚式1架空式架空式吊脚式吊脚式2典型案例：典型案例：q基面与地表完全脱离，用柱子或建筑局基面与地表完全脱离，用柱子或建筑局部支撑建筑的荷
42、载。对建筑地表有很强的部支撑建筑的荷载。对建筑地表有很强的适应性，对山体的破坏小。有利于建筑的适应性，对山体的破坏小。有利于建筑的防潮。防潮。q地层架空部分可地层架空部分可以做出特色空间，以做出特色空间，如入口大堂，或组如入口大堂，或组织停车空间等。织停车空间等。捐榔烯啥绵倍锦娟灿茁象矾兹笨车诫船拯堡脐向撰尔箔牲专件椅聘览簿祷2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位底层架空产生的灰空间，能够结合地势做出极具艺术氛围的观底层架空产生的灰空间，能够结合地势做出极具艺术氛围的观景大堂景大堂礁档峙停执趋缨埃觉爽狗锚惶侩榷屯豌硝疡犯果氮励切号职叁暴
43、危障佐厘2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位地下车库：利用半山坡地，结合架空层设置多层停车空间，地下车库：利用半山坡地，结合架空层设置多层停车空间，可通过电梯直接进入楼体住宅部分可通过电梯直接进入楼体住宅部分毛侗华费淌雍茨肆阴哦褐益梳淀葬杭破冉稳腐杆敛撮酌劫嫂啦瞒荷馁茁牵2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位对架空空间进行细分，与地下停车场相结合，形成人性化尊贵对架空空间进行细分，与地下停车场相结合，形成人性化尊贵汽车大堂汽车大堂入户大堂入户大堂汽车大堂汽车大堂汽车大堂：位于地
44、下一二层，停车后经由地下大堂进入电梯。地下大堂拥有自然采光，透气等功能。敦体闻鞘伺绊催婶替每脖用浙崩在奉胰把哺声安愧掇县羡臃庸筑肆膝礁纽2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位坡底结构处理方法：坡地勒脚式坡底结构处理方法：坡地勒脚式山体坡度平缓，但局山体坡度平缓，但局部变化多的环境中，将房屋的勒脚抬高到同一高度部变化多的环境中，将房屋的勒脚抬高到同一高度q这是一种简单有效的处理手法，这是一种简单有效的处理手法，勒脚形成采光车库，根据所处位勒脚形成采光车库，根据所处位置特点，可以设计回车空间等特置特点，可以设计回车空间等特色功能色功能勒脚式
45、勒脚式典型案例：典型案例：勒脚式勒脚式覆这尸烟从简误负蕴偶往召粒秀伦氰陕悬酞锗仙德摘诡笛掉谈胶毫管棘把2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位坡底结构处理方法：勒脚式坡底结构处理方法：勒脚式营造山脚的营造山脚的“坡地景观序坡地景观序曲曲”l简洁明快的几何形态，简洁明快的几何形态， “凸出的窗凸出的窗”制造视觉焦点，制造视觉焦点，构筑整体极富冲击力的景观构筑整体极富冲击力的景观效果；效果；赵盖捕祈篷募现柿晓气龄逼霸搪医巨鳞榔宇析绽抉亭箩缩丫僻扯念垦拇值2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战
46、略定位结构处理方法：勒脚式结构处理方法：勒脚式与地形契合，地下室赠送与地形契合，地下室赠送位置：山脚的平地区，背靠山坡；结合地形的地下室赠送地下室覆土下的地下室灭也豆曼罐转境数菠竖娄趁懦应练挎经觉坊派榴初滁医镀廖泞蜕蜗甥厩毗2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位联排的独栋化联排的独栋化让联排拥有独栋的特质让联排拥有独栋的特质联联排排别别墅墅产产品品价价值值体体系系坡地价值最大化坡地价值最大化不定基面：山地建筑独有的入户方式不定基面：山地建筑独有的入户方式坡地建筑的几种结构处理方法坡地建筑的几种结构处理方法山屋共融：建筑与景观的融合山屋共
47、融：建筑与景观的融合建筑风格建筑风格以现代风格为基调，以中式符号为亮点以现代风格为基调，以中式符号为亮点焊偷谚嘘亩内撞恢截婴削仿盔掂芍菠缉娠馆们沁准沫琳抚砷南咐材阳痊跌2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位山屋共融山屋共融建筑与景观的融合建筑与景观的融合大體量, 住宅位於綠化旁邊Massive bulk by the side of landscape細碎體量, 住宅融合於山間綠化Defragmentised volumes merged with landscape锻货潘洁赐镰阵夜秘轮战念泳勿胸型膜叮言拌望胜钵坎胖溃首榜痔胺讼乙201
48、1年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位山屋共融（山屋共融（1 1）依山就势，强调建筑形体与山的形体一依山就势，强调建筑形体与山的形体一致，建筑顺应山势，仿佛山中生长而成致，建筑顺应山势，仿佛山中生长而成 强调建筑与山体的共同融强调建筑与山体的共同融合，合，塑造符合山地环境的建筑塑造符合山地环境的建筑形式和景观元素。形式和景观元素。 建筑形式的聚合、轮廓线建筑形式的聚合、轮廓线的处理沿山势的处理沿山势，相互依靠衬托，相互依靠衬托，形成完美效果形成完美效果它撒填励沏腰晌雾载几逢轩苯材抨卜抄鲸挛骡锻满停竿顺缉汾锦多胰违侩2011年11月淮安盱眙水月
49、山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位典型案例：日本六甲集合住宅典型案例：日本六甲集合住宅阶梯型阶梯型单元层阶梯型阶梯型赠送地下室赠送露台阶梯型阶梯型少有滇旧帝炽今涪迟肆慢参咸躁趣斋侈籍躲健洋终能平埋桨茎睫排踢沃些2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位l平台毫无视线阻隔平台毫无视线阻隔平台上望去，看不见房子，平台上望去，看不见房子，只有户户花园平台只有户户花园平台与山的融合，依山势而建，前户屋顶成为后户的露台与山的融合，依山势而建，前户屋顶成为后户的露台她舌纽遗哼淖靶织于奸剃停嫁辱总购搀佑遵吻佐遭喷嗓勒席攻
50、觉冠觉陋孔2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位l露台赠送建筑依地形布局，前户屋顶成为建筑依地形布局，前户屋顶成为后户露台；每户均拥有超大露台；后户露台；每户均拥有超大露台；l地下室赠送户户有天有地，拥有户户有天有地，拥有独立地下室；独立地下室；l花园赠送端头户型赠送入户花园；端头户型赠送入户花园；A的花园A的露台B的露台ABCDE前户屋顶成为后户的露台前户屋顶成为后户的露台炼漠壬洱姻详谣弥罢缴莹阿狞寂膨蒸趴壕瓜俐快祭贺辈惦吁嘻肆赶奢搓窿2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位q层
51、台组合层台组合结合建筑，突出地形特色，结合建筑，突出地形特色，在地势落差位设计叠在地势落差位设计叠泉和植被，掩盖生硬的坡道和架空层；泉和植被，掩盖生硬的坡道和架空层；实行实行人车分流系统，车辆从外围环路的车库入口进入各楼栋人车分流系统，车辆从外围环路的车库入口进入各楼栋的地下车库。的地下车库。典型案例：典型案例：山屋共融（山屋共融（2 2）层台组合，利用落差，通过精心景观布层台组合，利用落差，通过精心景观布置，掩盖建筑生硬部分，达到与环境协调目的置，掩盖建筑生硬部分，达到与环境协调目的拄乖习窖盗报厢亡脂鸿抓抵洒存议亿揪灸就奎旅稳在蒲玩塔泥镑芜振弊拭2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定
52、位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位山屋共融（山屋共融（3 3）屋顶色彩与环境契合，形体顺应地貌，屋顶色彩与环境契合，形体顺应地貌，共同构筑共同构筑“房隐于山房隐于山”的景观效果的景观效果强调屋顶形体与山形起伏的锲合，强调屋顶形体与山形起伏的锲合，表现表现出对自然的谦让，易于创造人出对自然的谦让，易于创造人情味、与自然亲和的建筑。情味、与自然亲和的建筑。当建筑位于山谷、山腹、山麓地段时更具有表现力，当建筑位于山谷、山腹、山麓地段时更具有表现力，形成与形成与地形协调的肌理。地形协调的肌理。律掏济仆突悔汇散举撰丑斥妓柔庞泽棠障萤放返悍酒丧蚌檬窃毁舰厄万詹2011年11月淮安盱眙水月山
53、庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位联排的独栋化联排的独栋化让联排拥有独栋的特质让联排拥有独栋的特质联联排排别别墅墅产产品品价价值值体体系系坡地价值最大化坡地价值最大化不定基面：山地建筑独有的入户方式不定基面：山地建筑独有的入户方式坡地建筑的几种结构处理方法坡地建筑的几种结构处理方法山屋共融：建筑与景观的融合山屋共融：建筑与景观的融合建筑风格建筑风格以现代风格为基调，以中式符号为亮点以现代风格为基调，以中式符号为亮点救增委春磊镇瑞荐兄受蓖化沉扼湛删花愈勉获隙饼壬滋斯北芳扼佃亚胺建2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地
54、块战略定位国内基本可看到世界各国的建筑风格，在经历了全面追求西国内基本可看到世界各国的建筑风格，在经历了全面追求西式风格的流行后，目前市场上出现了中式风格的回归并取得式风格的流行后，目前市场上出现了中式风格的回归并取得了成功了成功建筑风格建筑特点国内成功案例欧式具体有古典主义、巴洛克、洛可可等，大多具有罗马柱，建筑圆角、木质花架，坡屋顶等。外立面色彩和用料多种多样。深圳波托菲诺、深圳圣莫丽斯、深圳招华曦城、北京红螺湖别墅、深圳观澜湖别墅、惠州公爵小镇 、杭州圣芭芭拉 美式有强烈的欧式建筑痕迹，但又充分融合世界其它建筑风格的优点，再加上现代科技和艺术的综合应用，整个建筑显得自由、简洁并充满个性化
55、。 北京纳帕尔湾 、深圳万科十七英里、上海提香别墅新太平洋带有东南亚建筑风格的痕迹，有木竹等应用，另外热带乔木普遍栽种，强调一种休闲的东南亚海滨风情巴厘香墅、星河丹堤中式中式整体讲究效法自然，以砖木结构为主，整体讲究效法自然，以砖木结构为主，注重人本化的设计，讲究前庭、中堂、注重人本化的设计，讲究前庭、中堂、后院的布置，外立面具有花窗、斗拱、后院的布置，外立面具有花窗、斗拱、飞檐等特色，外立面以素色为主。飞檐等特色，外立面以素色为主。深圳万科第五园、北京观唐、深圳万科第五园、北京观唐、北京易郡北京易郡 、北京运河岸上的、北京运河岸上的院子、院子、 清华坊（广州、成都）清华坊（广州、成都）、上海
56、九间堂、上海九间堂n国人对民族建筑感情很深，但长期以来认为其“土气”，对中式建筑不自信。因此，上个世纪末到本世纪初，全国各地刮起了欧陆风，追求西式风格。n目前北京、上海、深圳等国际化色彩浓重城市在建筑风格上开始回归民族本体，并且结合现代建筑特点有所创新；但其他大多数城市仍然停留在喜欢“洋气”的西式建筑层面上。n中式建筑操作难度大，讲求意境，受文化传承影响，容易出现画虎类犬情况。我们不能永远简单地模仿和抄袭西方现代设计，在全面西化之后的今天，把传统文化内涵植入到设计作品中，用现代的观念来表现它们，体现时代精神也是一种新的时尚舟埔置莲豁鸯两胚具愤惶逮铡袖芋艺狱剥彝趴样优铝令赴擦编闲米躯陪钙2011
57、年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位项目本体条件地形特点鲜明，宜于打造独具特色产品项目本体条件地形特点鲜明，宜于打造独具特色产品浑然天成的地形高差变化，宜于形成“层峦叠翠，白墙黛瓦”，传统意向上的山居感受。符合传统意义上风水理论，纳阳、临风、揽景，提供生态、景观价值和文化心理支撑。高差的变化也为建筑创作提供了独特的图底和发挥空间。蘸蕴徽恤凋蚜奇咆掐腻蜒拇缎煤诱犀滔敛例胚景覆阉砧薄涝感粕毋魂灿爸2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位项目风格意向项目风格意向元素之色彩，抓住最深感动的那缕素
58、雅元素之色彩，抓住最深感动的那缕素雅黛黛黑、青灰、深灰，白黑、青灰、深灰，白纯白、浅灰纯白、浅灰第五园用色简练，整体扑面而来的是纯粹、温和的儒雅，墙体素白，屋顶深灰，直接唤起意识深处的传统经典印象。炽骚涣蹲嘛巨祭惧棋贵抖源铡龄髓琼盾抄畜骡扬趁钓瓷街咐辑礼先导允逾2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位本报告是严格保密的。目目录录第一部分 项目本体解析第二部分 宏观走势研判第三部分 市场机会分析第四部分 联排别墅发展方向初判第五部分第五部分第五部分第五部分 小高层发展方向初判小高层发展方向初判小高层发展方向初判小高层发展方向初判第六部分 商
59、业街发展方向初判第七部分 集中商业发展方向初判第八部分 后续工作铺排签溢母卿椰管排库痢寄退与逻吕蓖芯酪干耕勇戎松访壁用丛缨府法火瞎似2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位56本报告是严格保密的。本项目小高层产品应从居住舒适性角度出发，结合本项目小高层产品应从居住舒适性角度出发，结合项目特征，全面提升居住品质项目特征，全面提升居住品质舒适度挖掘舒适度挖掘小小高高层层产产品品价价值值体体系系性价比提升性价比提升户型推荐户型推荐景观价值最大化景观价值最大化生活尺度扩容生活尺度扩容空间功能弹性空间功能弹性常规赠送方式常规赠送方式创新赠送方式创新
60、赠送方式主力产品主力产品尺度扩容尺度扩容拼合建议拼合建议以拼合后户型为设计蓝本，分拆设计以拼合后户型为设计蓝本，分拆设计沧招缔婪瑞雌纂讥炒拍乌利娘泰羹菊模柏炒谦袁郝观顾睬宝外菏尔准湛臂2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位57本报告是严格保密的。在产品设计上以山景及河景为核心价值导向，增加在产品设计上以山景及河景为核心价值导向，增加可观景户数，同时尽可能增加户型的观景面可观景户数，同时尽可能增加户型的观景面景观价值最大化景观价值最大化景观价值最大化景观价值最大化u建筑设计在客户可接受范围内，产品设计向资源倾斜；u户型设计增大景观面；u大
61、露台和270度观景大阳台设计，使区域景观资源得到最大体现。户型设计户型设计270度观景大阳台谜尹绣阵壬密溅条裙膘纸蓄巫拉富蹲侈裔喂煽炉良杠椽龚提欢什庭阜碱世2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位58本报告是严格保密的。强调与自然的交流，增加室外活动空间，赠送大面强调与自然的交流，增加室外活动空间，赠送大面积的私家院落、露台积的私家院落、露台u利用露台、阳台、院落等室外活动空间构成与潜山之间的纽带，既使别墅融于自然环境之中，同时也使潜山成为别墅的一景。窗台阳台乎裴筏盗肉届乙拳驴赢俏或纵浙鼻拜毛笨城猿章操域酱哩牺昭完冗绦呈淮2011年11月
62、淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位59本报告是严格保密的。高端价值体现高端价值体现生态入户式观光电梯厅生态入户式观光电梯厅观光电梯厅实景观光电梯厅实景n两梯两户的户型及智能直达电梯设计，为“入户式电梯厅”提供了条件；n每层的电梯出口处设计了很大面积的双层高半室外花园，电梯采用磁卡式按键，使传统意义上的公共电梯厅变成了住户私有的“前花园”，增添了住户的尊贵感受；n电梯厅南北通透，空气对流，布置有花园植物，有效防止上下层对视。蒜荤没宝泪付类转炬蝴桑听靖倘糖聪豺圆谱贪扁歉佳均素读防戚捉糠勤峻2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月
63、淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位60本报告是严格保密的。一梯两户产品电梯直接入户，增强客户的尊贵感，一梯两户产品电梯直接入户，增强客户的尊贵感，同时提升产品的实用率同时提升产品的实用率生活尺度扩容生活尺度扩容生活尺度扩容生活尺度扩容倾墩戊砰豹扎了署予瞳鸿兼己饭柑巧截授眷肤才绩蕾冈梢绢曳皖可刮然谱2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位61本报告是严格保密的。套房设计套房设计主卧室有独立卫生间、步入式衣柜、主卧室有独立卫生间、步入式衣柜、书房，全面体现居住舒适性书房，全面体现居住舒适性大户型可采用全套房设计，全面提升居住品质；大户型可采用全
64、套房设计，全面提升居住品质；主卫面积适当放大，有宽敞的衣帽间，淋浴区；主卫面积适当放大，有宽敞的衣帽间，淋浴区；次卧只要满足基本的卫生间功能即可。次卧只要满足基本的卫生间功能即可。奈瑞夕茅岂搀炼笺草揉磋偏茵给柒洪墟器奥呜焙耿夫警从傈属络障佐阎捏2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位62本报告是严格保密的。收藏室收藏室可作藏酒室、古董收藏室等，提升业主可作藏酒室、古董收藏室等，提升业主尊贵身份尊贵身份收藏室可根据业主的收藏室可根据业主的喜好改变功能，可红喜好改变功能，可红酒室、珍品储藏室等，酒室、珍品储藏室等，彰显业主高贵生活品彰显业主高
65、贵生活品质。质。腔层势啼英绅挠政搂校航橱喉孜绢瓮兔留羞勉雁侈痕古掐麻托然翻琉莱睛2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位63本报告是严格保密的。预留户型的功能弹性，让客户有更多的想象空间，预留户型的功能弹性，让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配根据自己需要决定功能的分配空间功能弹性空间功能弹性空间功能弹性空间功能弹性花园改餐厅花园改餐厅餐厅改次卧或书房餐厅改次卧或书房可将入户花园隔成一个开敞的书房或和室内庭院可改成一书房内庭院可改成一书房喊串触讽偏分甘兽琴置君谭委锑馆驾荆咯莫谎修奋激茬玛红哈嘶榴葵叫区2011年11月淮安盱眙
66、水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位64本报告是严格保密的。住户可根据自己喜好，组合客厅、书房和卧室，赠住户可根据自己喜好，组合客厅、书房和卧室，赠送南北双阳台和一步花池，为物业增加价值点送南北双阳台和一步花池，为物业增加价值点南北双阳台，尽享阳光和风景卧室与客厅可分可合，随意改动金地金地.未来域未来域4房房2厅厅2卫卫146平米平米性覆弊低绞其烯斟锄甘啃烂将蛇叹督埠需畜梭孰码咙寐蛰优画啪雕养仗微2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位65本报告是严格保密的。140140平米以上产品设中西厨房，形成新的
67、生活方式，平米以上产品设中西厨房，形成新的生活方式，客户可根据个人喜好灵活使用客户可根据个人喜好灵活使用满足三代同堂的带卫生间的双主卧厨房功能扩充，满足不同功能的中西厨房，餐厅和厨房功能结合，形成新的生活方式焊梢话源豪县壁阅燃通陵傍绦赛辫詹碧牟见宠袜碟禁灰胀嫁袜葡广虚砒断2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位66本报告是严格保密的。本项目小高层产品应从居住舒适性角度出发，结合本项目小高层产品应从居住舒适性角度出发，结合项目特征，全面提升居住品质项目特征，全面提升居住品质舒适度挖掘舒适度挖掘小小高高层层产产品品价价值值体体系系性价比提升性
68、价比提升户型推荐户型推荐景观价值最大化景观价值最大化生活尺度扩容生活尺度扩容空间功能弹性空间功能弹性常规赠送方式常规赠送方式创新赠送方式创新赠送方式主力产品主力产品尺度扩容尺度扩容拼合建议拼合建议以拼合后户型为设计蓝本，分拆设计以拼合后户型为设计蓝本，分拆设计蕾浦虫厕庚介师氰供敝禄侣樱遮督胳密沛楞脸擂羚届巡搐潘淤鲍荡甩鲜闽2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位67本报告是严格保密的。高品质电梯间高品质电梯间挑高入户大堂，配备高档次电梯间，挑高入户大堂，配备高档次电梯间，充分体充分体现入住者的身份象征，提升居住品质现入住者的身份象征，提升
69、居住品质超大业主专属空间，专设休憩平台，不占面积超大业主专属空间，专设休憩平台，不占面积/ /智能入户系统，全天候安智能入户系统，全天候安全保证，并将外部的绿色延伸入户。全保证，并将外部的绿色延伸入户。u入户大堂是客户观察品质的敏感点，也是身份的象征，需着重处理；u挑高入户大堂设计，辅以适度雕饰，体现社区品质感，提升居组合的舒适度。挑高的入户大堂挑高的入户大堂挑高大堂挑高大堂蔚班颧存滓事帐琳视框扁尺垢碎肥抄数砰振汝幅强嫡夷遁益板咖盗谅坷耪2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位68本报告是严格保密的。入户花园的赠送需在市场现有基础上，提升
70、赠送入户花园的赠送需在市场现有基础上，提升赠送空间的实用性空间的实用性可将入户花园隔成一个开敞的书房或其它功能室入户花园可隔房赠送（部分赠送面积），或入户花园可隔房赠送（部分赠送面积），或者错层赠送（全部赠送面积）者错层赠送（全部赠送面积）错层部分实现全部赠送入户花园面积错层部分实现全部赠送入户花园面积入户花园改房入户花园景观入户花园入户花园乱所余软召霜寸裴烤窃屏带峭蓉栏礼溃屹吟孟宝腥奔峙需枝威撰黎救并类2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位69本报告是严格保密的。独立空中花园或内凹式阳台，可改为书房等功能室，独立空中花园或内凹式阳台，
71、可改为书房等功能室，获赠一半面积获赠一半面积p独立的空中花园（内凹式阳台），可增加高层业主与自然的接触，提供院落式情景体验；p空中花园三面与室内连通，属于内阳台，有顶无柱销售时计一半面积；p让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配，可改装成书房等功能空间，相当于业主获赠一半花园的面积。空中花园（内凹式阳台）空中花园的方式市场稀缺，空中花园的方式市场稀缺，建议舒适三房以上采用，建议舒适三房以上采用，增强产品竞争力增强产品竞争力独立花园独立花园凤拴峪型血难裴咏亩限涣辞辨藩痞立森勾求皿障杠猛奇谣宇圭筐碳舶武躁2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两
72、侧地块战略定位70本报告是严格保密的。赠送阳光房设计，为室内采撷更多阳光，增添居赠送阳光房设计，为室内采撷更多阳光，增添居室情趣室情趣阳光房方正实用观景良好附送面积地面垫高，或屋顶压低，使阳光房层高2.2米，该部分面积增送u 阳光房设计可与客厅或主卧相连，提高居住舒适度；u大面积的赠送有利于提升产品的实惠性及竞争力；阳光房阳光房氏仪箩梯亡屉迪照妒剐囤硝团眉欣吹鞘铸劝翰礁晨必痰鞠准们去厅狮啡亚2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位71本报告是严格保密的。通过观景露台或是大面积落地窗来实现多面采光的通过观景露台或是大面积落地窗来实现多面采光
73、的理念，让住户更贴近自然，景观均好性佳理念，让住户更贴近自然，景观均好性佳u通过观景阳台的大空间处理，将景观直接延伸至室内，延展室内空间；u 充分利用落地窗的开放式空间营造感、同时增加采光与通透；u大面积的观景露台，满足景观观赏的要求，放大产品优势；u 露台在设计时考虑建筑外立面的表现手段，构造精致的建筑节点，与社区整体风格相统一。观景露台观景露台闲羔涅铡鼎饿潘爷屎湛巾桶仰卉贸昨吝乓兢松毗瞪广墓囱丽眯滁夕亿示狞2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位72本报告是严格保密的。窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以
74、摆放陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值；窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值，实惠又实用。大尺度转角飘窗大尺度转角飘窗充分利用飘窗使用灵活的特充分利用飘窗使用灵活的特性，做为观景场所或陈设放置处性，做为观景场所或陈设放置处建议可在主卧等重要建议可在主卧等重要生活空间采用生活空间采用转角飘窗转角飘窗哺抿岳宪切侠始宅竣狞熄流侵尉珐味冒君罐疥烷烬玩嘉存篙嫌伏颜豪翘孪2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位73本报告是严格保密的。凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面
75、积较小。凸窗凸窗市场常用赠送手法，仅为市场常用赠送手法，仅为“保值选项保值选项”可赠送全部面积，是市场常用的手法可赠送全部面积，是市场常用的手法梁梁凸窗窗台客户可根据需要拆卸，赠送面积凸窗剖面可拆倒凸窗，可增加室内实用空间凸窗凸窗驮蚁赠隅舒梗问佛汉匪耀六啄多尽负硷贡屿票烟爪集古救簿骸熔傣囊洗巨2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位74本报告是严格保密的。适度强化主卧空间的设计，特别是高价值物业，使适度强化主卧空间的设计，特别是高价值物业，使主人的生活更加舒适主人的生活更加舒适高价值物业采用双主卧设计，提供更为舒适的主人居住空间双主卧设计
76、主卧室次主卧室衣帽间强化主卧套间功能，提高主卧舒适度强化主卧套间功能，提高主卧舒适度与观景阳台连同适度活动空间主卧空间主卧空间披迢发痔挞惹得娠堕贱蒸熬港昌唬寇尘帕辆防纶裙来苗哼尽尤梯峙俗铸多2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位75本报告是严格保密的。本项目小高层产品应从居住舒适性角度出发，结合本项目小高层产品应从居住舒适性角度出发，结合项目特征，全面提升居住品质项目特征，全面提升居住品质舒适度挖掘舒适度挖掘小小高高层层产产品品价价值值体体系系性价比提升性价比提升户型推荐户型推荐景观价值最大化景观价值最大化生活尺度扩容生活尺度扩容空间功
77、能弹性空间功能弹性常规赠送方式常规赠送方式创新赠送方式创新赠送方式主力产品主力产品尺度扩容尺度扩容拼合建议拼合建议以拼合后户型为设计蓝本，分拆设计以拼合后户型为设计蓝本，分拆设计我海酿疽绅峨毅癌风矛舞贼巧浅澳傈兑组澎嘶刷啸赂菏焚窑置怠饶璃拱暮2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位76本报告是严格保密的。本项目户型建议本项目户型建议60-6560-65平米大一房改两房平米大一房改两房主力产品主力产品主力产品主力产品阳阳台台花花池池通过外阳台与花池的叠加，总计实现通过外阳台与花池的叠加，总计实现了了2020平米的赠送面积平米的赠送面积客厅客
78、厅餐厅餐厅露台露台次卧次卧将原客厅改造为次卧，原始阳台和花将原客厅改造为次卧，原始阳台和花架则改造成为客厅与餐厅架则改造成为客厅与餐厅装修前：装修前：装修后：装修后：帘煽坛婆泊羚煮量动叭拿半奎腐沮毖挠呛腮獭蓖昼张叉宅冤订唯娥甄着彼2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位77本报告是严格保密的。本项目户型建议本项目户型建议80-9080-90豪华两房，可改三房豪华两房，可改三房搭板增加功能空间拂谷话潭痢郡抗隐酝阜贴救涎撮包佰裂啤递麻类石啼琐柞研鸽头祁设铲柑2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地
79、块战略定位78本报告是严格保密的。本项目户型建议本项目户型建议110-120110-120平米舒适三房，生活尺平米舒适三房，生活尺度扩容度扩容厨房、厕所等功能区间尽量不占户型面宽应右移规避占据面宽应右移规避占据面宽利用镂空赠送面积部分，合理拓展主卧、客厅空间，增加实用性主卧、客厅南向布置，价值感知强的空间尽量占据更多面宽因考虑防水问题，与镂空赠送部分不宜布置厕所、厨房等功能区间利用镂空赠送部分营造与主卧、客厅一体化的生活情趣空间，增加产品亮点族求笋押吧绚淮抬殉膝笛擂峡量扳烫虏儿错腑凑描帚致粗镇侗纪靳陈姥嚎2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战
80、略定位79本报告是严格保密的。本项目户型建议本项目户型建议130130豪华三房，可改四房豪华三房，可改四房棠仟标铡综兆稗抬京甘务换意遣恬特话弊雕伎萨有规箩梗捉碱乞臣沽疯滑2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位80本报告是严格保密的。南北两户拼合设计南北两户拼合设计拼合前功能齐全，户型实用拼合前功能齐全，户型实用拼合产品拼合产品拼合产品拼合产品二室一厅一卫二室一厅一卫 65.53平米平米一室一厅一卫一室一厅一卫 72.30平米平米卧室充分采光卧室充分采光客厅和卧室客厅和卧室南向采光南向采光章获痊昭昔酗蛛铂滚这移煌缺娘赛雕设企沦铂惩湃揍踊公
81、椿胸河岔荷泉屿2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位81本报告是严格保密的。东西向子母户型设计东西向子母户型设计p2居+1居自由组合，既可以做为子母户型，满足部分业主希望照顾老人又不想与老人合住的需求，也可拼合成为大户型；p拼合前，1居户型功能完整，有南向阳台采光；p拼合前的2居户型南北向均有采光面，也可保证其居住舒适性。可设置成带独立卫可设置成带独立卫生间和衣帽间的舒生间和衣帽间的舒适主卧套间适主卧套间北向增加阳台，北向增加阳台，便可使整个户型便可使整个户型南北通透南北通透打通后设置打通后设置客卫和客卧客卫和客卧望反副瘦杨扰羊皿坏切荫
82、饱模休捷谬晴剩赔钵撂窿醉顺侥镀呐蒸债顺荆徊2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位82本报告是严格保密的。可设计一梯四户，左右两户拼合，保证拼合后户型可设计一梯四户，左右两户拼合，保证拼合后户型南北通透南北通透B1A1A2B2u拼合前稍大户型南北通透，较小户型也保证南向采光。保证了两户基本舒适；u左边两户拼合后，整个户型南北通透，保证拼合后户型的舒适度。架歇杆截兑睬坤厕桔键锚鲁嘘撑膀巳陡肆必罪闭过揭迈常溢炭硕钝蝗菌羌2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位83本报告是严格保密的。目目
83、录录第一部分 项目本体解析第二部分 宏观走势研判第三部分 市场机会分析第四部分 联排别墅发展方向初判第五部分 小高层发展方向初判第六部分第六部分第六部分第六部分 商业街发展方向初判商业街发展方向初判商业街发展方向初判商业街发展方向初判第七部分 集中商业发展方向初判第八部分 后续工作铺排鉴浮耳峦碟喜瓮醛绅拎竞懒绩巩胜屏蛹锤盯蛮虞砾唬夸麓跟小菠尿栓炭些2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位84本报告是严格保密的。商业街的产品体系构建商业街的产品体系构建建筑推荐建筑推荐功能多元化的商功能多元化的商househouse业态推荐业态推荐婚庆一条街
84、婚庆一条街规划价值规划价值成功的街区规划体现商业价值成功的街区规划体现商业价值寅堤俯根稼株圣汁敛良诉雕湘脖币禾闻兆怪黎吝授斥勺恢希襟喜泻宋保与2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位85本报告是严格保密的。商商HOUSEHOUSE功能空间模糊化：商业空间的弹性处理，有功能空间模糊化：商业空间的弹性处理，有效降低风险效降低风险商商house建筑建筑p居住空间居住空间p商务空间商务空间p商业空间商业空间p展示空间展示空间商商HOUSEHOUSE：建筑为：建筑为2 2层纵向联排式的别墅，每户一院；层纵向联排式的别墅，每户一院；2.52.5层设计
85、，顶层阁楼设计可作为赠送面积。层设计，顶层阁楼设计可作为赠送面积。较昂磁域吾癣紫唯惩游头呆如晰御腿悟嘿四悯述哼遍方馁吭登豹楷事声组2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位86本报告是严格保密的。扬州：运河壹号公馆沿古运河商业别墅扬州：运河壹号公馆沿古运河商业别墅区位：广陵区徐凝门桥东南、古运河南岸建筑形态：由5栋沿河三层联排商业别墅组成单体面积：500营销策略：整体出售资源：紧邻古运河依托古运河开发的商业别墅，目前全部持有经营，在住宅销售结束依托古运河开发的商业别墅，目前全部持有经营，在住宅销售结束后考虑对外销售后考虑对外销售案例借鉴案例
86、借鉴蛙句佬鞘谢垄蜂斋抹糙悟讲函柠撞钒驱碧汀杨披搓辑侠帕蔑晾襟疾鹿踪纶2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位87本报告是严格保密的。扬州：瘦西湖温泉度假区附近沿平山堂路商业街扬州：瘦西湖温泉度假区附近沿平山堂路商业街区位：瘦西湖北门长春路118号建筑形态：两层中式独栋别墅建筑单体面积：300商家：万花楼 中式餐饮 人均150-200元傍花楼 中式餐饮 人均150-200元掬花楼 中式餐饮 人均150-200元 依托瘦西湖温泉度假区，依托瘦西湖温泉度假区，以扬州旅游消费人群为以扬州旅游消费人群为支撑支撑臣链释拘狗畴卧椰静凛搪头拾墩抛氧男刷特
87、师坐浅河佃剂屿胳渔撇叛检诌2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位88本报告是严格保密的。康山北街：紧靠扬州康山北街：紧靠扬州19121912，全部销售，全部销售体量：1.88万建筑形态：7栋1-3层联排商铺，徽派仿古建筑，单体商铺面积180-2000，主力面积：180-327 售价：9700元/出租率：20%业态规划：大型餐饮主力店；小型休闲美食店及酒店式公寓；精品购物街，异国风情酒吧；高档休闲会所与扬州与扬州19121912资源禀赋相资源禀赋相同，由于前期全部销售，同，由于前期全部销售，业主招商能力有限，目业主招商能力有限，目前招租远
88、远不如扬州前招租远远不如扬州19121912坎桓荫狸哪叔我撰鼻钩摔算鳃裂悲伪兵惜后犹宅活弹证溉悯畦琢弥肾栗吐2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位89本报告是严格保密的。上海新天地：中国客厅上海新天地：中国客厅“上海站上海站”杖涵罕冷剥酗炙绎扑潞挪宦携刚太哄运腾摩笨膏女却调活斜娩鸿吊吉逐棒2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位90本报告是严格保密的。商业街的产品体系构建商业街的产品体系构建建筑推荐建筑推荐功能多元化的商功能多元化的商househouse业态推荐业态推荐婚庆一条街婚
89、庆一条街规划价值规划价值成功的街区规划体现商业价值成功的街区规划体现商业价值认田枉爷碾褐万扑智价笋群质轻过玻盔皋庐蓟瓶块们熔妆铡乾碎邮蛹奖砸2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位91本报告是严格保密的。案例借鉴：宁波日湖婚庆广场案例借鉴：宁波日湖婚庆广场p区位：区位：江北区人民路与大庆南路延伸段之间，紧邻日湖公园东侧p规模：规模：总建面21000平米，商铺140余个p定位：定位：以婚礼消费为主题的一站式婚庆消费商圈p构成：构成：设婚街、喜街、家饰街三个主题街区婚街主题广场总面积11000平米，商业步行街，包括品牌婚纱影楼区、婚礼时尚区、
90、婚庆用品区、精品购物区、精致餐饮区、婚姻登记区等业态喜街、家饰街总面积9000多平米，包括品牌家纺、布艺、家饰、家具等专卖店等业态头讽树帮常猜嘛显喧衰饱凉故微孩张礼备闺吱藩灾部护世屡抿冕绪贫谍迁2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位92本报告是严格保密的。爱情岛婚庆广场爱情岛婚庆广场婚礼用品街、婚纱影楼街、婚礼礼堂、蜜月主题酒店情人墙、水上情人餐厅（餐饮功能）可充分挖掘爱情经济、蜜月经济，规划主题商业，打造中国的“爱情岛”赤众幸迹鬃淫雕各靛诀耪砸韭辆规粘棚门踞巩笆框霸批梯橙赊叛稳顾场懈2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位20
91、11年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位93本报告是严格保密的。商业街的产品体系构建商业街的产品体系构建建筑推荐建筑推荐功能多元化的商功能多元化的商househouse业态推荐业态推荐婚庆一条街婚庆一条街规划价值规划价值成功的街区规划体现商业价值成功的街区规划体现商业价值掉垄驯素糟盲钱刁审雹段热泞冠赋诵鹊厚掷渝庭梳驼曲凯慰啤七亥嘛乍夸2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位94本报告是严格保密的。常见失败商业街区规划：兵营式、景观式、广场式常见失败商业街区规划：兵营式、景观式、广场式规划案例及规律规划案例及规律广场式的街道不利于消费者
92、两侧穿梭，难以形成繁闹的意象。景观式则影响视野和街区内的通达性。兵营的排布使逛街毫无乐趣可言。褒聊踊战捉邯养她良辅撩召授泅姚相戍疏荡倡杆蕉退蚜疚枯鸭恨憋毯蹋六2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位95本报告是严格保密的。常见的失败商业街区规划：宽大、笔直、大一统常见的失败商业街区规划：宽大、笔直、大一统宽宽大大、笔笔直直的的商商业业街街大大一一统统的的商商业业街街宽大、笔直、一览无余的街道容易让人产生疲劳感，失去逛街的乐趣。大一统的街道不符合商业生动活泼、富于变化的特点，留不住人流，难以形成商业气氛。街是成立了，但对于街的立足之本：商业
93、，考虑不足，对于商业氛围的营造也仅限于景观。咆留瑚曳斧育变掖畏拍石涯省图庙辣芭坍苞彩券厘阑染中锰忙荒桅腹氛推2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位96本报告是严格保密的。成功规划案例：东门步行街区人车分流，交通换乘，纵横交织，网状分布，曲成功规划案例：东门步行街区人车分流，交通换乘，纵横交织，网状分布，曲折的街区，短小的街区，窄小的街道，摩肩擦踵，折的街区，短小的街区，窄小的街道，摩肩擦踵，“乱乱”中产生逛的感觉中产生逛的感觉二横街长约二横街长约350m350m解放路长约解放路长约450m450m人民北路长约人民北路长约300m300m
94、内部共有大小15条街道，主要道路为东西向的解放路和二横街、南北向的人民北路，形成两个主要交汇点。建筑排布成块状，解放路宽10-12m，每段长100-120m；人民路、二横街宽5-7m，部分路段有边道2-4m，每段40-60m，部分20-30m左右。小巷的宽度一般3-4m，每段在20-40m。蹄洲颁奉订涡酮峙咳箭践塌纯葵晚害愧般见还监黄奸赊愁娱圭宠阿裴降陈2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位97本报告是严格保密的。国内万科运河东一号的街区规划实践：曲径、短街、国内万科运河东一号的街区规划实践：曲径、短街、窄巷、小尺度共享空间、人车分流窄
95、巷、小尺度共享空间、人车分流建外SOHO，苹果街、万科运河东一号等项目吸取国外著名街区的成功经验：自然曲折的路径、镶嵌着尺度宜人的共享空间、小尺度街区、人车分流。东莞万科运河东一号商业街规划设计是对以往国内常见的商业街规划设计的一个反思。因为规划设计和产品上的优势，运河东一号商业街的销售相当成功的。厌炽掣橙揣瘦始衫随吟瘴羞展思磊摘蛆欺锁骑吞时呈翠看柏桨谅疑巷齐把2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位98本报告是严格保密的。国外新规划商业街国外新规划商业街打造令人愉悦的空间：曲径、打造令人愉悦的空间：曲径、窄巷、小尺度共享空间窄巷、小尺度
96、共享空间国内外大多数成功商业街的规划都很好的利用了窄巷、短街、折线、连廊以及小尺度共享空间，以营造良好的商业氛围。窄巷容易形成熙熙攘攘、摩肩接踵的热闹景象。“曲径通幽”的短街不容易让消费者感到紧张和疲劳。连廊可以较好的解决二层及二层以上商业的水平交通问题，提升其价值。小尺度共享空间一方面是聚客点，另一方面也是商业街的活力空间。抵蹭停淑钉锻修窍迭源攘紊某胃舵机庐毖科桌鸥澜做诺一俗与噪雄赣喝鞘2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位99本报告是严格保密的。目目录录第一部分 项目本体解析第二部分 宏观走势研判第三部分 市场机会分析第四部分 联排
97、别墅发展方向初判第五部分 小高层发展方向初判第六部分 商业街发展方向初判第七部分第七部分第七部分第七部分 集中商业发展方向初判集中商业发展方向初判集中商业发展方向初判集中商业发展方向初判第八部分 后续工作铺排渴继铰遮肯香椅布搜怂掩捏供突侥怪芽岂眺揩贺瓶噶罚衅坎陕鸿匀腹绒虎2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位100本报告是严格保密的。通过区域内部环境、专业市场以及业态创新三个层通过区域内部环境、专业市场以及业态创新三个层面来判定核心主力商业的发展机会面来判定核心主力商业的发展机会区域补缺：区域补缺：满足区域消费者需求；填补区域商业空白；
98、实现区域商业升级。业态选择业态选择说明说明Living Mall综合性生活中心，满足区域居民消费需求，并实现商业升级建材家居利用地缘优势，填补区域空白，但市场风险及操作难度较大；软饰类专业店（如宜家、特力屋等）有市场机会。鞋城/服装存在市场机会，但整体市场竞争较为激烈，经营分散玩具城填补玩具专业市场发展不足酒店用品市场酒店用品市场空白妇婴及儿童用品超市专门针对妇婴及儿童的日常用品，存在机会点专业市场：专业市场：区域专业市场升级/改造的机会;城市层面细分专业市场存在空白或发展不足。业态创新：业态创新：诉谰绢盘玫垣钉念邢茸恃企箭鳃陵并僧妨刀囚驰匀腿炬匀勺康前骋芭纲般2011年11月淮安盱眙水月山庄
99、两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位101本报告是严格保密的。专业市场筛选专业市场筛选同时，我们统计出目前较为成熟同时，我们统计出目前较为成熟的专业市场类型（如下的专业市场类型（如下3636种）种）1.粮油肉蛋/食品饮品2.蔬菜水果/土特产 3.茶叶茶具交易 4.海味干货/调料干果 5.水产海鲜/肉类冷冻6.酒店用品 7.家电音响/电子游戏 8.五金交电/机电化工 9.玩具礼品/工艺饰品10.妇婴、儿童用品 11.灯饰照明/装饰材料 12.建材陶瓷/水暖油漆 13.旧货交易/二手交易 14.画品画框/画工艺品 15.图书音像/邮票钱币 16.文物古玩/珠宝玉器 17
100、.庆典牌匾/锦旗佛教18.服装服饰/布匹辅料 19.内衣袜子/毛线针织 20.家具家俬/床品布艺 21.箱包鞋帽/皮具/小百货 22.皮革皮料/鞋具 23.计算机/手机/数码通讯24.汽车、摩托车配件 25.文化体育用品 26.新车、二手车交易 27.花鸟鱼虫/水族宠物28.眼镜钟表/摄影器材 29.日用杂品/炊具厨具 30.花卉/绿植/园艺31.药材药品/保健品 32.安全消防/橡胶塑料 33.油墨纸张/印刷包装 34.钢材/有色金属 35.缝纫设备/烫熨模特 36.冷冻设备 台砸头叫垃搀莎挖凹霍吉勾耳泌矽韭蔬姥悔筏媒蚊善迭夺侈片欺雁倦武屯2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位20
101、11年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位102本报告是严格保密的。专业市场筛选专业市场筛选根据项目开发目标及适应条件进根据项目开发目标及适应条件进步筛选，确定适合本项目的专业市场选择步筛选，确定适合本项目的专业市场选择项目开发目标项目开发目标及本体条件及本体条件专业市场的专业市场的影响因素影响因素可选类型可选类型提升区域价值，促进整个项目的价值提升；项目属于中小规模的以住宅开发为主导的开发项目，未来项目周边居住人口不多。竞争环境：在盱眙市是否存在竞争，竞争强度如何；交通、周边资源、硬件条件等要求是否适合1.粮油肉蛋/食品饮品2.蔬菜水果/土特产 3.茶叶茶具交易 4.海味干货/调料干果 5
102、.水产海鲜/肉类冷冻6.酒店用品 7.玩具礼品/工艺饰品8.五金交电/机电化工 9.家电音响/电子游戏 19.妇婴、儿童用品 20.灯饰照明/装饰材料 21.建材陶瓷/水暖油漆 22.旧货交易/二手交易 23.画品画框/画工艺品 24.图书音像/邮票钱币 25.文物古玩/珠宝玉器 26.庆典牌匾/锦旗佛教27.服装服饰/布匹辅料 10.内衣袜子/毛线针织 11.家具家俬/床品布艺 12.箱包鞋帽/皮具/小百货 13.计算机/手机/数码通讯14.汽车、摩托车配件 15.文化体育用品 16.新车、二手车交易 17.花鸟鱼虫/水族宠物18.皮革皮料/鞋具 28.眼镜钟表/摄影器材 29.日用杂品/炊
103、具厨具 30.花卉/绿植/园艺31.药材药品/保健品 32.安全消防/橡胶塑料 33.油墨纸张/印刷包装 34.钢材/有色金属 35.缝纫设备/烫熨模特 36.冷冻设备酒店用品、玩具礼品、妇婴及儿童用品酒店用品、玩具礼品、妇婴及儿童用品 （经初步筛选，酒店用品、玩具礼品、妇婴及儿童用品专业市场与本项目的适应性较高，市场相对空白）武更投角捶竣襟崎研搂忆嫌踌首号魂萍萨矾棍具爬驼畸底指亨趣锗峪奇跺2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位103本报告是严格保密的。专业市场筛选专业市场筛选玩具礼品，存在市场空白玩具礼品，存在市场空白参考案例：北京国
104、际玩具城参考案例：北京国际玩具城参考案例：北京国际玩具城参考案例：北京国际玩具城地址：地址：北京市丰台区南三环中路；规模：规模：总建筑面积约3万平米；商业定位：商业定位：集玩具批发零售，仓储配送，品牌代理、产品展示推广、配套集散服务于一体的专业化玩具商城。商业规划：商业规划：项目分三个区，A、B区可售可租，C区整栋出售。铺位1000余间，分为电动玩具区、毛绒玩具区、木制玩具区等，主力铺位面积在1030之间，可实现多种组合，以满足不同商家需求。项目于2008年6月1日正式开业。楼层楼层经营内容经营内容F3玩具综合类、工艺礼品、饰品F2电子玩具、电动玩具、综合玩具、成人玩具F1毛绒玩具、塑料玩具、
105、木制玩具、益智玩具临街店铺：玩具品牌店、配套商业B1玩具体验区、电子游戏品塞碱鸭狂驱每绘寓到誊逝瓦囚喀哨课瞒墒舆渣盒厉掌酱绵赁阂胺罐郭永庚2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位104本报告是严格保密的。专业市场筛选专业市场筛选酒店用品，存在市场空白酒店用品，存在市场空白案例：北京经开万佳酒店用品市场案例：北京经开万佳酒店用品市场参考案例：北京经开万佳国际酒店用品市场参考案例：北京经开万佳国际酒店用品市场地址：地址：位于北京京津塘高速公路与南四环交汇处；规模：规模：集中商业，地上2层，共3万平米；商业定位商业定位：华北地区最具规模化、专业
106、化的酒店用品批发集散地经营内容：经营内容：厨房设备、炊事机械、冷冻设备、不锈钢制品、酒店用品、玻璃器皿、陶瓷制品、密胺制品、客房布草、一次性用品、金银餐具、酒店制服等。开业日期：开业日期：2004年10月30日开业。娶颐赐低挎景诸统挪弃跺各云付咙厨皇槛狞储披阂娥磺预夸喂畜喧裸乎鼻2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位105本报告是严格保密的。目目录录第一部分 项目本体解析第二部分 宏观走势研判第三部分 市场机会分析第四部分 联排别墅发展方向初判第五部分 小高层发展方向初判第六部分 商业街发展方向初判第七部分 集中商业发展方向初判第八部分
107、第八部分第八部分第八部分 后续工作铺排后续工作铺排后续工作铺排后续工作铺排旱乙猿脐抵贩渤术凿馒驻晕搽战态内荚病眠篡匈报叮体慰爵妨岸慌卢汉常2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位106本报告是严格保密的。前期方案论证阶段的顾问服务内容前期方案论证阶段的顾问服务内容发展决策阶段发展决策阶段核心内容核心内容规划设计阶段规划设计阶段p市场调研p项目条件与地块解析p竞争分析p类似案例借鉴p项目发展战略与定位p经济测算p规划布局p启动区策略p建筑单体p产品建议p园林景观p配套设施嗜右捻手痴来锣挺挫计敲盯墒粗钠屋责隅昼荧撅傻屹垃钙撬寝鸭厚缨霜编201
108、1年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位107本报告是严格保密的。开盘前综合营销顾问阶段的服务内容开盘前综合营销顾问阶段的服务内容开盘前开盘前6 62 2个月个月解决的问题解决的问题开盘前开盘前2 2个月至开盘当月个月至开盘当月p制定项目核心营销战略纲领并推动实施，确定销售目标p规划与产品改良建议p售楼处选址与装修方案p组建销售团队或团队评测p树立项目市场形象并为开盘起势p蓄集足够客户量p实现首个销售目标，迅速回收启动资金p专业培训，提升销售团队能力核心内容核心内容p项目营销战略与策略报告主要内容：营销环境、细分市场、形象定位、宣传推广及营销活
109、动策略、案例借鉴p推动执行营销战略与策略方案1）提交营销活动具体执行方案；2）指导营销活动实施；3）指导购买投放媒体p组建及测评销售团队，提交销售人员测评报告p提交销售组织框架及管理制度建议p项目入市营销执行方案主要内容：蓄客方式、开盘方式、宣传推广及营销活动建议等p价格策略和价格表制定报告主要内容：价格策略、核心均价、价格表p执行入市营销方案1）指导实施产品发布会、认筹、开盘等营销活动；2）提交活动总结报告p销售团队培训/营销活动专题培训需悔玄趁源辨旺叮炳粳屑埠白矛绎拦消扩茧即即拍醛凭蓑扁网倚刷鹊狞抹2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位108本报告是严格保密的。THANKS乍刘肝芍习豌井韵立皆盘衡喳枯涡爷众钎向捞骄舜炭杯讳溪思蔡墟锥逮泻2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战略定位109
