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1、2024/7/26大连理工大学城市学院第9章 收益性物业管理收益性物业管理概述办公物业的经营管理零售物业管理工业物业管理2024/7/26大连理工大学城市学院第1节 收益性物业管理概述一、收益性物业的特点n商业特性商业特性n价值不能库存价值不能库存n不断保持设施先进不断保持设施先进n综合性综合性2024/7/26大连理工大学城市学院二、收益性物业管理的特点n创造性的追加劳动创造性的追加劳动n紧迫的时间性紧迫的时间性n现代化专业化管理现代化专业化管理n综合性的统一管理综合性的统一管理n极大的社会效益极大的社会效益第1节 收益性物业管理概述2024/7/26大连理工大学城市学院三、收益性物业管理的
2、目标n利润目标利润目标n信誉目标信誉目标n发展目标发展目标n服务目标服务目标第1节 收益性物业管理概述2024/7/26大连理工大学城市学院第2节 办公物业的经营管理一、办公物业概述1、办公物业的概念n办办公公物物业业是是指指供供各各种种政政府府机机构构的的行行政政管管理理人人员员和和企企事事业业单单位位的的职职员员办办理理行行政政事事务务和和从从事事商业经营活动的大厦。商业经营活动的大厦。n“写写字字楼楼”一一词词是是由由境境外外传传入入的的，主主要要用用作作办办公用途。公用途。2024/7/26大连理工大学城市学院一、办公物业概述2、写字楼的分类n按建筑面积划分按建筑面积划分n小型写字楼，
3、中型写字楼，大型写字楼小型写字楼，中型写字楼，大型写字楼n按使用功能划分按使用功能划分n单纯型写字楼，商住型写字楼，综合型写字楼单纯型写字楼，商住型写字楼，综合型写字楼n按现代化程度划分按现代化程度划分n非智能型写字楼，智能型写字楼非智能型写字楼，智能型写字楼n按综合条件划分按综合条件划分n甲级写字楼，乙级写字楼，丙级写字楼甲级写字楼，乙级写字楼，丙级写字楼第2节 办公物业的经营管理2024/7/26大连理工大学城市学院二、写字楼的特点n写字楼多建于城市的繁华地段写字楼多建于城市的繁华地段n写字楼建筑规模大，各类公司机构集中写字楼建筑规模大，各类公司机构集中n设施设备先进，专业化程度高设施设备
4、先进，专业化程度高n服务功能齐全，设施配套完善服务功能齐全，设施配套完善n使用时间集中，人员流动性大使用时间集中，人员流动性大n经营管理要求高，时效性强经营管理要求高，时效性强第2节 办公物业的经营管理2024/7/26大连理工大学城市学院三、写字楼管理的内容n房屋维修维护管理房屋维修维护管理n设设备备设设施施使使用用管管理理及维修养护及维修养护n安全管理服务安全管理服务n清洁服务清洁服务n绿化服务绿化服务n前台服务前台服务n商务服务商务服务n租赁管理租赁管理第2节 办公物业的经营管理2024/7/26大连理工大学城市学院三、写字楼管理的内容1、房屋的维修维护管理n写字楼装修监督管理写字楼装修
5、监督管理n日常维护日常维护n大修改造大修改造第2节 办公物业的经营管理2024/7/26大连理工大学城市学院三、写字楼管理的内容2、设备设施使用管理及维修养护n设备管理设备管理n维修与保养维修与保养n设备的保养设备的保养n设备的维修设备的维修n设备的更新改造设备的更新改造第2节 办公物业的经营管理2024/7/26大连理工大学城市学院三、写字楼管理的内容3、安全管理服务n保安管理保安管理n保安管理的基本原则保安管理的基本原则n建立保安部的组织机构建立保安部的组织机构n制定严密的保安规章制度制定严密的保安规章制度n加强治安防范加强治安防范n消防管理消防管理n指导思想指导思想n写字楼的消防系统写字
6、楼的消防系统n消防工作的展开消防工作的展开第2节 办公物业的经营管理2024/7/26大连理工大学城市学院三、写字楼管理的内容4、清洁、绿化服务和前台服务n写字楼清洁工作的重点写字楼清洁工作的重点n做好绿化管理工作做好绿化管理工作n前台服务主要项目前台服务主要项目 第2节 办公物业的经营管理2024/7/26大连理工大学城市学院三、写字楼管理的内容5、商务服务n硬件配置硬件配置n商务中心工作人员的要求商务中心工作人员的要求n商务中心的服务项目商务中心的服务项目n商务中心的工作程序商务中心的工作程序 第2节 办公物业的经营管理2024/7/26大连理工大学城市学院三、写字楼管理的内容6、租赁管理
7、n包括：包括：n市场调研市场调研n宣传推广宣传推广n寻找潜在租户寻找潜在租户n谈判、签约谈判、签约n帮助客户和业主沟通帮助客户和业主沟通第2节 办公物业的经营管理2024/7/26大连理工大学城市学院第3节 零售物业管理一、零售物业管理概述1、零售物业的概念n零零售售物物业业指指商商品品以以小小批批量量的的方方式式直直接与顾客见面的地方。接与顾客见面的地方。n商商场场和和专专卖卖店店是是其其中中居居于于支支配配地地位位的的两两种形式。种形式。2024/7/26大连理工大学城市学院一、零售物业管理概述2、购物中心的分类n按商品推销形式分类按商品推销形式分类n折扣店折扣店n专卖购物中心专卖购物中心
8、n超级购物中心超级购物中心第3节 零售物业管理2024/7/26大连理工大学城市学院一、零售物业管理概述3、零售物业的特点n（1）建筑结构设计新颖、别致、有特色）建筑结构设计新颖、别致、有特色n（2）规划布局要求特殊）规划布局要求特殊n（4）设备全，商品多，客流量大）设备全，商品多，客流量大n（3）规模功能合理化要求较高）规模功能合理化要求较高第3节 零售物业管理2024/7/26大连理工大学城市学院二、商场物业管理商业楼宇的管理内容n（1）一般性管理）一般性管理n对小业主或承租商的管理对小业主或承租商的管理n安全保卫管理安全保卫管理n消防管理消防管理n设备管理设备管理n清洁卫生及车辆管理清洁
9、卫生及车辆管理第3节 零售物业管理2024/7/26大连理工大学城市学院二、商场物业管理1、商业楼宇的管理内容n（2）特殊管理）特殊管理n商业形象的宣传推广商业形象的宣传推广n商业楼宇良好形象的作用商业楼宇良好形象的作用n商业楼宇识别系统的建立商业楼宇识别系统的建立n承租客商的选配承租客商的选配n零售商店的经营品种范围零售商店的经营品种范围n不同形式的零售商店不同形式的零售商店n承租客商在商业楼宇的不同作用承租客商在商业楼宇的不同作用n不同的商业机构不同的商业机构n不同层次的商店不同层次的商店第3节 零售物业管理2024/7/26大连理工大学城市学院三、零售物业的租赁管理1、零售物业租赁的宣传
10、n品牌广告品牌广告n陈列式广告陈列式广告n宣传册宣传册n信函广告信函广告n个人联系个人联系n共同的宣传报告共同的宣传报告n促销活动促销活动n出租代理商出租代理商第3节 零售物业管理2024/7/26大连理工大学城市学院三、零售物业的租赁管理2、零售物业租赁的实施n零售商的资格认证零售商的资格认证n租户的搭配租户的搭配n百分比租赁的确定百分比租赁的确定n租赁谈判租赁谈判n收集潜在租户的信息收集潜在租户的信息第3节 零售物业管理2024/7/26大连理工大学城市学院三、零售物业的租赁管理2、零售物业租赁的实施n（3 3）百分比租赁的确定）百分比租赁的确定n直接百分比法直接百分比法n固定基本租金固定
11、基本租金n超租率租赁超租率租赁n租赁组合租赁组合n可变租赁法可变租赁法n最大百分比租赁最大百分比租赁第3节 零售物业管理2024/7/26大连理工大学城市学院三、零售物业的租赁管理2、零售物业租赁的实施n（4 4）租赁谈判）租赁谈判n最少租金条款的谈判最少租金条款的谈判n面积计算的谈判面积计算的谈判n租金率百分比的谈判租金率百分比的谈判n销售额的谈判销售额的谈判n支付方式的谈判支付方式的谈判n营业时间的谈判营业时间的谈判n物业回收谈判物业回收谈判n装修费的谈判装修费的谈判第3节 零售物业管理2024/7/26大连理工大学城市学院第4节 工业物业管理一、工业物业概述1、工业物业的概念n工工业业物
12、物业业指指已已建建成成并并投投入入工工业业使使用用的的房房屋屋及其附属的设备、设施和相关的场地。及其附属的设备、设施和相关的场地。n工业厂房工业厂房n仓库仓库n工业园区工业园区 2024/7/26大连理工大学城市学院一、工业物业概述2、工业物业的分类n根据工业物业的特性或租户类型分：根据工业物业的特性或租户类型分：n重工业厂房重工业厂房n阁楼式厂房阁楼式厂房n现代单层标准厂房现代单层标准厂房n孵化器式厂房孵化器式厂房n根据工业场所的使用性分：根据工业场所的使用性分：n普遍型工业物业普遍型工业物业n特殊型工业物业特殊型工业物业n单一型工业物业单一型工业物业第4节 工业物业管理2024/7/26大
13、连理工大学城市学院一、工业物业概述3、工业物业的特征n投资大投资大n非流动性非流动性n投资性物业投资性物业n功能易过时功能易过时n租赁期长租赁期长第4节 工业物业管理2024/7/26大连理工大学城市学院二、工业物业管理的内容n工业厂房和仓库公用部位的管理工业厂房和仓库公用部位的管理n工业厂房和仓库的内部管理制度工业厂房和仓库的内部管理制度n工业物业设备设施的管理工业物业设备设施的管理n工业物业的环境管理工业物业的环境管理n安全管理安全管理n车辆管理车辆管理第4节 工业物业管理2024/7/26大连理工大学城市学院二、工业物业管理的内容n工业厂房和仓库公用部位的管理工业厂房和仓库公用部位的管理
14、n各企业不得随意堆放物品。各企业不得随意堆放物品。n加加强强对对企企业业员员工工爱爱护护公公共共部部位位及及维维护护公公共共场场所清洁卫生的教育。所清洁卫生的教育。n各企业不可占用园林绿地面积。各企业不可占用园林绿地面积。n各各企企业业不不得得在在规规定定范范围围内内的的基基地地上上或或屋屋顶顶、外墙、技术层搭建和安装设备。外墙、技术层搭建和安装设备。第4节 工业物业管理2024/7/26大连理工大学城市学院二、工业物业管理的内容工业厂房和仓库的内部管理制度工业厂房和仓库的内部管理制度n因因使使用用水水、电电不不当当而而给给其其它它企企业业造造成成损损失失的的，其其损损失由责任者承担。失由责任
15、者承担。n厂厂房房和和仓仓库库进进行行分分割割改改造造和和内内部部安安装装设设备备时时，施施工工前前向向管管理理者者提提供供图图纸纸，并并取取得得认认可可，施施工工时时接接受受管管理者的监督和管理。理者的监督和管理。n的工业废弃物自行妥善处理。的工业废弃物自行妥善处理。n应按照楼层的承受负荷要求放置设备和货物应按照楼层的承受负荷要求放置设备和货物n未经允许，不得擅自改变物业的用途和功能。未经允许，不得擅自改变物业的用途和功能。第4节 工业物业管理2024/7/26大连理工大学城市学院二、工业物业管理的内容工业物业设备设施的管理工业物业设备设施的管理n物物业业管管理理公公司司要要制制订订设设备备
16、设设施施的的使使用用、维维修修保养制度，保证其正常运行保养制度，保证其正常运行n定期对道路路面加以维护，其保证完好定期对道路路面加以维护，其保证完好n维护工业区各种公共标志的完好性维护工业区各种公共标志的完好性n定期对地下管线进行检查、测试及维护定期对地下管线进行检查、测试及维护第4节 工业物业管理2024/7/26大连理工大学城市学院二、工业物业管理的内容工业物业的环境管理工业物业的环境管理n工业物业内环境污染的防治工业物业内环境污染的防治n绿化和环卫工作绿化和环卫工作n认真清理工业物业内的违章搭建认真清理工业物业内的违章搭建n努力建设新型的人文环境努力建设新型的人文环境第4节 工业物业管理
17、2024/7/26大连理工大学城市学院二、工业物业管理的内容n安全管理安全管理n安全保卫管理安全保卫管理n建立严格的值班守卫制度建立严格的值班守卫制度n无关人员不得进入厂房和仓库重地无关人员不得进入厂房和仓库重地n厂厂房房与与仓仓库库要要严严格格执执行行值值班班、巡巡逻逻制制度度以以及及其他安全措施。其他安全措施。n执行两人以上进入仓库、锁门等制度。执行两人以上进入仓库、锁门等制度。n消防管理消防管理第4节 工业物业管理2024/7/26大连理工大学城市学院二、工业物业管理的内容n车辆管理车辆管理n建立健全车辆管理制度建立健全车辆管理制度n将机动车和非机动车分区，设专人管理将机动车和非机动车分区，设专人管理n配置相应的监控、防盗措施配置相应的监控、防盗措施n物物业业管管理理企企业业应应与与车车主主签签订订车车辆辆停停放放管管理理合合同检查、放行进出门卫的车辆同检查、放行进出门卫的车辆 第4节 工业物业管理
