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1、1上饶市房地产市场调研报告上饶市房地产市场调研报告2报告框架报告框架上饶市房地产住宅市场分析上饶市房地产住宅市场分析上饶市重点个案分析上饶市重点个案分析上饶市房地产产品及营销分析上饶市房地产产品及营销分析2 23 34 4上饶市房地产商业分析上饶市房地产商业分析5 5调研总结调研总结6 6上饶市宏观环境及政策分析上饶市宏观环境及政策分析1 13PART1上饶市宏观环境及政策分析4上饶位于江西省的东北部。东邻浙江，南靠福建、北接安徽，下辖12个县区。行政区面积22791平方公里，人口728万。信州区，是上饶市政治、经济、文化中心。全区总面积3388平方公里，行政区辖四乡二镇三个街道办事处。城区面
2、积14平方公里，全区人口约45万人。交通，信州区交通便利，浙赣铁路穿区而过，横南铁路在上饶接轨，上海至南宁的320国道及黎温高速公路横贯市区东西，以信州区为中心的公路四通八达。同时，信州区周边旅游资源丰富，东临三清山，西接圭峰、龙虎山，南通武夷山，北连黄山，是江南旅游景区的中介结合点，有旅游热线中转站的独特优势。信州区信州区上饶市区-信州区是上饶市的经济行政文化中心，交通便利，旅游资源丰富上饶市上饶市南昌南昌PART1宏观环境分析/城市概况55上饶市发展目标：u牢固树立“依托中心城区，服务全市发展”的工作理念，围绕“做大做强中心城区”的发展目标，坚持走“工业支撑、商贸兴区”的发展路子，强力主攻
3、园区、城区、郊区u在“十二五”开局之年实现财政总收入过10亿元，到“十二五”期末，实现国内生产总值达230亿元，财政总收入达20亿元，固定资产投资达500亿元，社会消费品零售总额达200亿元，城镇化率达70%上饶市区-信州区多项经济指标均占到全市总体的25%以上，牵引赣东北区域及辐射长三角、珠三江区域经济发展PART1宏观环境分析/城市规划6上饶社会固定资产投资、消费品零售总额及居民储蓄总额均保持高增长态势，为房地产的发展提供了强大的动力数据来源：上饶政府工作报告数据来源：上饶政府工作报告2019年全市累计完成房地产开发投资66.62亿元，与去年同期相比增长30.42%，其中：住宅完成投资54
4、.45亿元，同比增长35.35%,占投资总额的81.73%；市中心城区完成投资30.19亿元,同比增长46.98%。其中住宅完成投资25.15亿元，同比增长56.89%，占投资总额的83.3%。2019年全市实现社会消费品零售总额330.5亿元，同比增长19.6%。PART1宏观环境分析/宏观经济77上饶城市经济基础对比省内其他城市略显一般，但增长势头迅猛2019年上饶市的GDP达到901亿元，省内排名第四，与南昌全年2207亿元仍存在差距，但与赣州1119亿元和九江1032亿元相差不大，处在同一层次。纵观2019年-2019年，上饶城市在5年的时间里，基本实现了GDP翻一番，城市经济发展处于
5、快速上升期，未来发展潜力巨大。数据来源：上饶政府工作报告数据来源：上饶政府工作报告上饶城市历年GDP情况（单位：亿元）江西省各个城市2019年城市GDP情况对比PART1宏观环境分析/宏观经济8数据来源：上饶政府工作报告数据来源：上饶政府工作报告工业主导地位更加凸显，经济结构优化进程加快2019年上饶经济三大产业的结构比重为：16.8：51.0：32.2；第二产业所占比重有所上升，产业结构日益优化。上饶市拥有省级以上农业龙头企业70家，数量继续位居全省首位。2019年全市净增个体户2.84万户，新增私营企业2778户，注册资本达到406.6亿元。全市经济结构正在形成多元发展、多极增长的新格局。
6、上饶三产比例结构状况单位:%PART1宏观环境分析/城市经济9数据来源：上饶政府工作报告工业的快速发展，促成了居民收入提高，增强居民消费能力；同时促成了一批高收入阶层的形成，形成极强的消费能力园区经济集聚效应突显。全市工业园区实际开发面积位居全省第五，主导产业地位提升。逐步形成了以有色金属、光伏、机电光学和新型建材为主导产业的发展格局。全年有色金属、新能源、机电光学、新型建材四大主导产业共完成规模以上工业增加值167.01亿元，同比增长28.03%，占规模以上增加值比重达到62.75%。产业结构调整步伐进一步加快。PART1宏观环境分析/城市经济10102019年，全市实现规模以上工业增加值3
7、79.29亿元，同比增长19.5%2019年，全市接待旅游者1986.8万人次，同比增长32.8%，实现旅游综合总收入143.3亿元，增长38.9%；全年居民消费价格指数比上年上涨3.1%，涨幅高于上年4.3个百分点。2019年全市商品房销售面积达336.51万平方米，同比增长22.79%；商品住宅交易面积达284.07万平方米，同比增长21.43%，占商品房销售面积的84.52%；市中心城区商品房销售面积92.92万平方米，同比增长21.69%，其中商品住宅销售面积76.98平方米，同比增长29.2%，占商品房销售面积的82.84%。结合全年的固定资产投资与房地产的开发投资看，上饶市工业投资
8、巨大；工业的快速发展对城市消费提升有巨大的拉动作用城市工业、旅游业收入持续保持高增长，为房地产的发展提供了强大的动力；10年房地产市场销售火爆，市中心城区销售92.92万数据来源：上饶政府工作报告数据来源：上饶政府工作报告PART1宏观环境分析/城市经济11数据来源：上饶政府工作报告上饶人均可支配收入每年保持10%以上增速递增，但收入水平在省内仍处于落后阵营，消费能力有待挖掘u2019年，上饶市区居民人均可支配收入15535.06元，增速一直保持在10%以上，按照国际惯例，此时城市房地产发展跨入高速增长阶段，各类产业都将蓬勃发展，城市化进程加快。u全省11个地市的对比中，上饶市人均可支配收入依
9、旧处于落后阶段，未来城市消费能力提升空间广。江西省各个城市2019年人均可支配收入情况（元）PART1宏观环境分析/城市经济12截止2019年，信州区人口约45万，根据十二五规划，争取2019年人口将突破100万，步入江西四个特大城市行列。从江西各地房地产开发情况来看，区域人口是支撑房地业发展的最重要因素。（江西县市外出劳务人员比重较大）截止2019年，信州区人口约45万，人口出生率在1.39、人口自然增长率约0.79。据此推算，2019年预计发展到约100万人。PART1宏观环境分析/城市人口1313上饶主要年份人口结构状况单位:%u上饶15-64岁人口比例呈现快速上涨去，是劳动年龄人口的“
10、黄金”时期，即形成了一个少儿与老年抚养负担均相对较轻、劳动力资源相对丰富的“人口红利”期。上饶人口发展呈现“两头小、中间大”特征，劳动力资源富足更有利于城市工业的发展，未来消费能力有较大空间提升PART1宏观环境分析/人口结构14上饶的经济结构使收入结构呈金字塔分布，大量的中高收入人群，形成较强的消费力上饶是一个资源型城市，其收入结构状况呈金字塔分布，中高收入人群占到一定比例，他们对房地产的高品质项目有需求并且能够消化。高收入人群：企业主、矿主等高收入人群：企业主、矿主等中高收入人群：公务员中高收入人群：公务员 ，私营业，私营业主，企业中高层管理人员主，企业中高层管理人员中低收入人口：在岗职工
11、，普通中低收入人口：在岗职工，普通小生意者小生意者以旅游资源占主导的城市人口收入结构泛公务员群体：公务员、教师泛公务员群体：公务员、教师（家庭年收入5-10万）（家庭年收入10-20万）（家庭年收入20-30万）PART1宏观环境分析/人口收入结构（家庭年收入30万以上）15目前上饶市区房地产市场以本地置业者为主，中低端产品占据主流，本地及周边省市县的高端客户需求得不到释放PART1宏观环境分析/置业人口结构统计数据表明，外地人上饶购房的比重占到11%，市外的购房占25%（中心城区外）162019年上饶市信州区居民消费占可支配收入的比重为72%，比全国85%的平均水平低约13个百分比之多，尚有
12、部分消费力未能得到有效释放，这些将给未来的发展提供一定空间。13%近几年上饶市和信州区当地经济状况持续健康发展，产业结构不断优化，居民消费购买力不断增强，城市消费潜力提升空间大。PART1宏观环境分析/居民生活水平和消费结构17改革开放以来，上饶市城市总体规划经历了四个时期，最终确立了整体“五片区、两组团、复合中心”片区式城市空间布局结构PART1宏观环境分析/城市规划进程18u 上饶是赣东北唯一的核心城市，位于环鄱阳湖生态经济区、海西经济区和长三角经济区的交汇中心u上饶市区-信州区城市规划定位于赣浙闽皖四省交界地区重要的城市中心和交通枢纽、旅游服务中 心，上饶市区域政治、经济、文化中心上饶作
13、为赣东北唯一的核心城市，辐射能力强，城市定位比较高PART1宏观环境分析/城市规划19p五片区：信江北岸的老城带湖片区、中心片区、城东片区、旭日片区和信江南岸的三江片区。p两组团：水南组团和高速公路西侧的罗桥组团。p复合中心：城市中心“三心并一心”，形成复合中心，由中心片区南部的行政办公金融文体中心、老城带湖片区的商业服务中心和三江片区北部的文化娱乐中心共同组成。城市主要公共设施呈“Y”字型布局。城市规划重心向东、向西发展，城市主要公共设施呈“Y”字型布局PART1宏观环境分析/城市规划20上饶市信州区城市总体规划分为近期和远期实施，其中从2019年到2019年为近期，从2019年到2020年
14、为远期。中期规划的开发建设逐渐由点及面，形成分布于中心城区的重要建设区域。1.启动老城地区改造，拆除违章建筑和危旧房，尽量挖掘绿化空间。2.完善中心片区各项配套设施。3.配合三江口地区的城市中心形象打造，沿水系改造和美化逐步扩大；启动南部茅家岭森林公园建设。4.水南组团豆芽巷地区人口外迁，用地置换为森林公园用地。5.适时启动东部城市北部地区建设，建设市级体育中心，建设环境优异的住宅区。6.完成三江片区和三清山大道南侧的工业向经济开发区的搬迁。7.经济技术开发区基本完成，并开始向梨温高速公路西侧适当发展。8.完成并形成中心城区环路，截流外部过境车辆。9.优化城区交通条件，构建成型城区道路网骨架。
15、10.住宅建设以中心片区和带湖片区的北部地区为主。森林公园用地三江片区带湖片区以北中心片区PART1宏观环境分析/城市规划211.扩大新站片区居住用地建设，完善片区各项设施。2.扩大罗桥组团居住用地建设，完善片区各项设施。3.完成城市中心城区内用地建设，形成具有完善服务功能的大城市。4.构建完善城市绿地景观系统，完成中心城区外围森林公园建设，营造“青山清水新上饶”的城市整体形象，突出城市环境品质。5.完善成熟中心片区和带湖片区的北部地区住宅综合配套设施及环境建设。6.推动城市产业升级改造，形成无污染，高效能的西部产业空间。7.发挥城市的服务功能，进一步吸引市域的要素集聚，促进城市化进程，并形成
16、服务于全市的、分散而就业便利的优美的居住空间。远期（2019-2020）：开发建设逐渐由外延伸式转向内涵式，着力于中心区完善和老城改造，大力改善城区环境，塑造城市特色，提升城市品质，发挥城市的服务功能。三江片区新站片区中心片区PART1宏观环境分析/城市规划22第一层次：依托老城区提升改造一个商业中心。第二层次：建设一个新火车站片区商贸副中心。第三层次：建设三条商业带和八条商业特色街。即：滨江路旅游景观商业带、凤凰大道（民主路）行政商务带、带湖路综合商业带和抗建路步行休闲街、书院/水南街步行休闲街、解放路品牌服饰街、胜利北路家居装饰街、中山西路电子数码及现代办公用品街、信江路副食品街、中心片区
17、特色餐饮街、三江科教片区滨江文化休闲街。第四层：按照“城内大商贸，城郊大市场”，改造和整合宝泽楼批发市场、白欧园综合市场、八角塘农贸市场；确定一批辐射能力强的重大商贸项目，着力建设5万吨直属粮库及粮食批发交易市场、赣东北农副产品大市场、大型冷冻冷藏库等重点项目。第五层次：大力开拓农村市场，促进农村市场繁荣。重点抓好灵溪农产品物流中心、沙溪集贸市场迁建项目。健全和完善个体、私营经济为主的农村基层商品流通网络。培育一支“农民商户”型农产品营销队伍。商贸服务业发展重点放在商贸服务定位、商贸服务网络布局、商贸服务业态调整、商贸服务体制创新，按照五个层次推进，合理优化商贸服务网点布局老城区商业中心新火车
18、站片区商贸副中心滨江路旅游景观商业带抗建路步行休闲街解放路品牌服饰街灵溪农产品物流中心PART1宏观环境分析/城市规划2323规划居住用地2336.51公顷，占城市建设用地的30.43%，人均居住面积32.45平方米，对比南昌市的人均居住用地面积为28平方米城市用地规模2019年规划为60平方公里，远期规划100平方公里。上饶市区-信州区人均居住面积高于南昌，随着城市版图的不断扩张，城市的宜居度进一步提升PART1宏观环境分析/城市规划24万年产业发展以建材、矿产加工、视频和旅游产业为主鄱阳以发展特色轻工制造业、农副产品加工、商贸物流和旅游业为主的综合性园林城市余干产业发展以制药、食品加工、纺
19、织、建材与工艺制造业为主弋阳产业发展以特色轻工、建材为主婺源赣东北地区的山水文化旅游城市广丰发展以食品加工为主，高新技术产业和建材业为辅，环境优美的山水园林城市全市工矿业的综合服务基地，产业发展以矿产加工、食品、建材和现代服务业为主德兴玉山赣东北门户城市，以发展机械、建材为主，高新技术产业为辅，环境优美的生态旅游城市铅山上饶市区-信州区快速发展的同时，带动下辖的其他县市，也加快了周边乡镇城市化进程PART1宏观环境分析/市域城镇职能结构规划25PART1宏观环境分析/政策研究严格执行，力度加强，范围扩大，新政策出台26PART1宏观环境分析/政策研究未来房地产行业政策走势将主要取决于房价，并且
20、将逐步由政策主导的周期转向市场供求主导的周期27政府此次对房地产调控的决心不容忽视，住房问题已经从经济层面上升到政治层面政策的严厉程度前所未有，大超预期：17日国务院通知将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，这是中央对高房价的危害性的评级最严重的一次；将考核问责机制提到文件的“第二条”，由住房城乡建设部、监察部等部门对省级人民政府的相关工作进行考核、监督。并严厉强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。”措施细化可操作性强，完全封堵住利用信贷炒房的口子：此次政策针对性更强，对于投机性需求抑制更明显。此次政策最严厉之处在于：房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，
21、商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这相当于堵住了利用金融杠杆炒房的通道，同时也增加了异地购房的难度。最大限度的保证市场上的购房者主要是刚性需求者。严格清算土地增值税,从开发商资金端调控市场,以达到迫使开发商适当调控价格的目的：从目前整体的情况来看,开发商的资金状况处于历史最好的情况,但是如果政府对土地增值税严格清算,或者加大对囤地等情况的打击,一定会逐步改变开发商的资金链状况,使得从开发商角度调整价格成为可能。PART1宏观环境分析/政策研究2828基本判断:此轮调整并不是房地产长期拐点与
22、07年此次政策相比，力度更强，但背景有诸多不同经济环境不同：08年房地产调控恰逢经济危机，政府为保经济为房地产“松绑”，当前经济形势趋稳，调控半途而废可能性较小供应层面不同：当前可售房源的紧张程度、开发商资金的宽裕程度好于08年。2019年以来，政府先后采取一系列政策抑制房价，但房价总体向上的趋势并未因此改变，因为房地产市场存在着固有的周期。国外研究表明房地产长波平均为18年。其次，经济放慢对房地产需求确实有影响，但比想象的短暂而温和。相反，房地产崩溃对经济的拖累是长期而痛苦的。从这个意义上可以理解，当前需要遏制过快增长的房价，但政府也并不希望房地产市场出现硬着陆。PART1宏观环境分析/政策
23、研究2929判断一：从一二线城市的表现，新政影响已经凸显出来；就格局而言；此次调控关系国家经济结构的平衡、社会稳定以及民生和谐以及政府社会公信力等重要因素，不仅是一个经济问题也是一个政治问题，决定了政府调控决心非常之大。判断二：上一轮市场调控从量跌价升量价齐跌价格探底，所经历时间约为16个月，此轮调控中政策执行力度速度及市场反映速度明显快于上一轮，预计这一轮调控到达价格控底的时间约为12个月。PART1宏观环境分析/政策研究我们的判断3030判断三：就城市而言；一、二线城市所面临冲击要远大于三、四线城市；其表现在新开盘项目的表现上已经充分体现了出来。南昌量价齐跌，上饶从我们目前了解的为成交量大
24、幅萎缩，价格未出现大批降价项目。判断四：就购买行为而言，投资者短期会加速离场，二手房市场的松动会加速新房市场的松动。新政出台前后一周的数据，在北京、上海、广州、深圳、天津5个城市二手房挂牌量快速增加，增幅分别达到49%、33%、24%、24%和20%。判断五：就后续供应而言；集中性压力将会出现在今年四季度及2019年上半年我们的判断PART1宏观环境分析/政策研究。31调调整整僵僵持持供求双方：逐渐进入僵持阶段量降价升(稳)走向量价齐跌调整阶段存量少，无库存压力供应不足，去化较快资金充足，压力较小执行层面依然有难度短期降价可能性小企业：谨慎乐观企业：谨慎乐观购房者：调整观望购房者：调整观望房价
25、上升过快房价收入比上升房贷政策执行媒体调整降价渲染降价预期大进而观望PART1宏观环境分析/政策研究3232PART1宏观环境分析/小结1、经济：上饶城市经济基础对比省内其他城市略显一般，但增长势头迅猛，上饶人均可支配收入每年保持10%以上增速递增，但收入水平在省内仍处于落后阵营，消费能力有待挖掘；2、产业：工业主导地位更加凸显，经济结构优化进程加快，城市工业、旅游业收入持续保持高增长，为房地产的发展提供了强大的动力；3、人口：截止2019年，信州区人口约45万，2019年预计人口将突破100万，主要人口居住区仍以老城带湖片区为主，同时向城西方向扩散，上饶人口发展呈现“两头小、中间大”特征，劳
26、动力资源富足更有利于城市工业的发展，未来消费能力有较大空间提升；4、规划：上饶作为赣东北唯一的核心城市，辐射能力强，城市定位比较高，城市规划重心向东、向西发展，城市主要公共设施呈“Y”字型布局；5、政策：房地产逐渐走向下行通道，预计这一轮调控到达价格控底的时间约为12个月。33PART2上饶市房地产住宅市场分析34发展阶段起步阶段产品竞争阶段综合素质竞争阶段产品品质品牌竞争阶段00年-02年 03年-05年06年-2019年09-年以后上饶房地产发展历程示意图上饶自设市以来经过10年的房地产发展历程，房地产市场具有以下几点特征：东高西低形成以新行政中心为核心，同时大力发展东部房地产市场，作为未
27、来城市功能规划和政策引导方向价格洼地由于地处4线城市，房地产起步较晚，房价泡沫相对1,2,3线城市较少。较低的房价已经形成相对周边省市的明显价值洼地，必将导致未来上饶房地产市场大量刚需、回购和价值投资行为。品质竞争上饶房产市场已开始出现高中低档市场区分。规划升级、户型创新、服务提升。未来将向品质和品牌竞争发展。PART2住宅市场分析/上饶房地产市场综述和发展路径上饶房产市场呈现刚需强劲、稳中有升局面，政策影响相对滞后。外出上饶人返乡回购行为价值洼地的投资聚集效应”这2类将成为未来支撑上饶房地产市场持续繁荣的强大后劲。35上饶市土地供应及成交情况上饶市土地成交均价情况2019年至2019年5月份
28、，中心城区土地供应面积1386.76亩，成交面积1179.35亩，总体供求比1:0.85，总体供大于求。价格方面，进入2019年土地市场成交均价达到200万元/亩，相比去年同期增长幅度高达158.26%。土地成交价格的上涨势必带动上饶房产市场价格的猛增。单位：亩单位：万元/亩上饶土地市场供应充裕，但本地中小开发商全部消化有难度，土地市场总体表现为供大于求，成交价格仍持续攀升。PART2住宅市场分析/土地供求关系36近一年上饶市土地成交共1119.6亩，其中住宅用地为1034.04亩，商业用地43亩，综合用地42.56亩，未来将有213万方上市。PART2住宅市场分析/土地市场未来供应37PAR
29、T2住宅市场分析/土地市场小结1、成交土地量成井喷之势，未来住宅市场推量巨大2、市中心土地日益稀缺，无大规模可开发用地，以小面积地块供应量为主。市场土地供应量每年预计在800-1000亩，目前存量土地也在3000亩以上（上饶房管局局长汪满火）38n城东：区域尚处在城市发展的初级阶段，交通设施、生活商业配套、教育资源等要素仍显不足，但这一区域楼盘人气却十分旺盛。该市品质最高的楼盘中航城就坐落于此区域。这充分说明，居民越来越关注升值潜力巨大的新城区；n城中：房产开发已逐渐升温。市政配套设施日渐完善，新兴的城市中心已初具规模。随着上饶市政治中心向这一区域转移，上饶县域经济的飞速发展，这一区域的房产也
30、将有更大的升值空间。目前在售的公园道1号已经进入销售旺期，一期已销售一空，二期房源追捧者众多；n城西：市政规划中提出“今日城西，明日浦东”的发展口号，2019年春季上饶城西基础设施及功能性项目推介会给城西带来机会。上饶县一系列购房政府补贴也给城西房地产业的发展带来一定的推动作用。迄今为止，随着城市中心西移，城西片区的房地产市场已逐步成熟，居住小区也已逐渐成型，竞争异常激烈城城城城东东区区区区带带湖湖湖湖区区区区老老老老城城城城区区区区中中中中心心心心区区区区旭旭旭旭日日日日片片片片城城城城西西西西区区区区PART2住宅市场分析/上饶房地产版块分布布局和发展定位上饶房产市场按照城市的发展，仍然以
31、城东、城中和城西区分39城东在大盘（中航城）的标杆示范效应下，后续发展前景、政府引导支持、产业配套完善等各方面，都将引发全城更多更大关注。与城西、老城区、新中心等板块相比，具有更广阔的未来发展空间，可谓先行一步。在后阶段发展中预计将以明星大盘、高品质品牌项目领跑大市。成为投资、自住的首选区域。PART2住宅市场分析/各板块内房地产项目分布格局上饶房产市场按照城市的发展，仍然以城东、城中和城西区分旭旭日日片片中中心心区区带带湖湖区区水水南南区区城城东东区区三三江江区区城城西西区区老老城城区区40402019年1-12月份上饶市住宅新开工面积情况2019年南昌、上饶各县（市、区）商品房新开工面积情
32、况（单位：万平方米）（单位：万平方米）全市商品房新开工面积326.03万；其中商品住宅新开工面积273.63万（住宅22821套），占商品房新开工面积83.36%。市中心城区商品房新开工面积107.93万，其中商品住房新开工面积91.78万（住宅7648套），占商品房新开工面积的85.08%。2019年1-9月份全市房屋施工面积506.5万平方米，同比下降8.5%，其中住宅面积436.5万平方米，同比下降5.6%。市中心城区商品房新开工面积占全市33.1%，和省会城市南昌仍有比较大的差距。PART2住宅市场分析/开工面积上饶市区-信州区房产整体开发与省会南昌差距明显。41412019年1-12
33、月份上饶市住宅竣工面积情况2019年南昌、上饶各县（市、区）商品房竣工面积情况（单位：万平方米）（单位：万平方米）全市商品房竣工面积275.34万，其中商品住房竣工面积225.06万（住宅18051套），占商品房竣工面积的81.74%。市中心城区商品竣工面积83.27万，其中商品住房竣工面积57.92万（住宅4827套），占商品房竣工面积的69.55%。2019年1-9月份全市共竣工商品房68.2万平方米，同比下降28.4%，其中住宅竣工面积61.2万平方米，下降21.9%.市中心城区-信州区产品以商品住宅为主，其他商业、办公产品所占比重较小。PART2住宅市场分析/竣工面积上饶市房产产品相对
34、单一，商品住宅产品占比较大。42422019年1-12月份上饶市住宅（预）销售面积情况2019年南昌、上饶各县（市、区）商品房销售面积情况（单位：万平方米）（单位：万平方米）全市商品房（预）销售面积336.51万，其中商品住房（预）销售面积284.07（住宅22962套），占商品房（预）销售面积的84.52%。市中心城区商品房（预）销售面积92.92万，其中商品住房（预）销售面积76.98万（住宅6592套），占商品房（预）销售面积的82.84%。2019年1-9月份全市共销售商品房111.3万平方米，同比增长16.8%，其中住宅销售面积101.8万平方米，同比增长21.3%。同时，实现商品房
35、销售额38.2亿元，同比增长68.9%，其中住宅销售额32.8亿元，同比增长95%。市中心城区商品房（预）销售面积占全市的32.7%，南昌市销售面积是上饶中心城区的四倍以上。PART2住宅市场分析/销售面积2019年，上饶中心城区-信州区住宅销售量接近80万方，占全市住宅销售面积的27.1%。43432019年1-12月份上饶市存量住房交易面积情况2019年南昌、上饶各县（市、区）存量房交易情况（单位：万平方米）（单位：万平方米）全市存量房交易面积108.38万，其中住房存量交易面积84.7万（住宅6876套），占存量房交易面积的78.1%。市中心城区存量房交易面积24.16万，其中住房存量交
36、易面积17.11万（住宅1675套），占存量房交易面积的70.81%。房地产发展水平和存量房市场占比成正比的规律不难看出，上饶市区-信州区存量房占比较低，本地房地产发展水平仍处于起步阶段。PART2住宅市场分析/存量住房上饶市区-信州区存量房占比较低，未来房地产发展空间大。44上饶市住宅市场供求关系情况单位：万平方米上饶住宅供求维持基本平衡，2019年涨幅最大，高达663元/平方米，2019年整体成交价格突破4000元大关。PART2住宅市场分析/住宅供求关系上饶市住宅市场成交均价情况年增长=492元/年增长=663元/45上饶市住宅销售均价位列全省第五，高于江西省平均水平，上饶传统城区规模相
37、对较小，人口较少，随着城市化进程的加快，相比经济处在相同水平的九江、赣州未来市场还有比较大的提升价格空间。上饶住宅市场价格增长放缓，和南昌、九江、赣州等城市仍存在差距，有较大的价格提升空间PART2住宅市场分析/成交价格46PART2住宅市场分析/商品房成交套数总体上受政策的影响，上饶市的商品房成交有有下跌的趋势，但总体上保持平稳47PART2住宅市场分析/商品房成交价格上饶市的商业成交价格波动较大，商品住宅价格平稳上升，截至到11月达到高峰48PART2住宅市场分析/小结49PART3上饶市重点个案分析50城西片区城西片区中心片区中心片区城东片区城东片区中央公园清林桃花源米兰春天紫阳名邸中航
38、城公园道1号天一尊邸帝景湾黄浦阳光府邸秀水园九州奥城PART3重点个案分析/上饶主要项目分布图城南片区城南片区上层时代香港名城海博蓝庭翡翠城御景天下凤凰城永利滨江御景大学春城名仕康城亿升滨江花园亿升广场51PART3重点个案分析/城东板块52【中央公园(国际公馆)】项目概述项目指标中央公园位于五三大道延伸段，北地块南靠五三大道，西邻国际公馆，东接三清山大道伸延段，规划有12栋15-25层的高层住宅建筑，呈整体围合式布局，可保证每户住宅都拥有最大的景观面，地块南北最小楼间距为40余米，最大楼间距为90余米，东西间距为280余米，住宅总户872户，设计有3种户型，7种套型，两房户型设计面积（约90
39、平米）、三房户型（约130-140平米）、四房户型（约170平米），地块地下负1层为超大型整体停车场，每栋住宅电梯均可直达负1层停车场，小区车户比基本达到1：1，靠五三大道、三清山大道规划有临街一层商业及小区会所。国际公馆2期中央公园项目是目前上饶地产界的里程碑，中央公园项目归纳成以下几个之最：中央公园上饶房地产项目中最大的园林景观的小区；中央公园上饶房地产项目中拥有配套设施最多的小区；中央公园上饶房地产项目中楼间距最宽的小区；中央公园上饶房地产项目中节能环保材料采用最多的小区；中央公园上饶房地产项目中最具实力的开发商；中央公园上饶房地产项目中最具影响力的品牌楼盘。PART3重点个案分析/中央
40、公园531）主题定位：上饶豪宅生活典范-68亩人文风情园林，环保节能生活样板2）总体形象：售楼处外部形象比较生硬，和建筑风格脱节。内部空间相对空旷，缺少展示陈列和明确的功能分区。售楼处销售人员没有统一着装。3）规划设计：典型的“长板烧”围合式布局。虽能确保景观均好性和最大90米的超宽楼间距。但组团空间呆板单调没有变化，毫无个性和特色。4）建筑品质：被销售人员误解为新古典主义的ArtDeco风格，材质为深黄色的面砖拼接。优点是线条简洁有力。缺点是色调暗沉，没有亲和力。5）户型空间：只有少数户型做到了真正的南北通透，大部分仍然为客餐厨的间接采光。户型面积主流放大。优点是双错层户型是目前上饶市仅有。
41、6）会所定位：沿三清山大道规划有会所。会所功能有健身房、乒乓球室、阅览室、台球室、麻将包房、网上冲浪区、亲子游乐室等。高端配套缺乏。7)商业配套：目前业主生活主要依靠周边配套，如现代城菜场、博爱医院、万福超市、第四中学、现代城步行街、五三电动车市场等。无自身配套。8）物业管理：立天唐人，江西省品牌物管。9）智能化体系：24小时周界防越系统、可视门禁系统、电子防盗系统、车辆出入控制系统、消防报警系统等智能设施，概念到位，缺乏展示体验。 5455项目概述项目指标米兰春天，位于带湖-紫阳公园片区中心区域，是永隆城市广场核心组成部分，周边三条城市主干道构成上饶最发达的黄金三角交通网，交通极为便捷优越。
42、总建筑面积约22万平方米的封闭式社区。采用新古典主义建筑风格，通过自由多变的建筑组合和空间形态打破传统单纯南北朝向排列的规整刻板；倡导平等和谐，健康向上的居住理念和生活态度，通过贯穿在社区的运动主题，如篮球场、羽毛球场、2公里环形健身跑道、大型室内游泳池、健身会所、形体中心等场所，为业主创造出科学运动、健身生活的良好环境；人性化户型设计，多面向阳，获得充分采光；人车分流系统，建立地下车库，保障车流人流安全畅通无阻的同时，也把噪声和车辆尾气污染降至最低；多重现代智能安防系统，闭路电视监控、彩色可视对讲门禁、背景音乐系统、小区巡更系统、停车场智能管理系统等带您进入现代、安全的全新生活。目前米兰春天
43、789号楼于9月底交房10111213正在销售中2019年1月底交房，二批单元正在接收预定，有单身公寓二房三房四房。PART3重点个案分析/米兰春天561）主题定位：首座意大利人文主题社区意大利风情园林绿色健康运动新古典主义建筑2）总体形象：由于地块位置及开发时间等问题，项目总体形象陈旧、杂乱，售楼处内设施陈旧，沙盘破损，销售人员不着正装，象是尾盘销售。3）规划设计：意大利风情园林运动主题社区。两个主题气质与风格相对不符。兵列式排布，楼间距较密。优点是地下车库，人车分流。3）建筑品质：新古典主义建筑风格，外立面以涂料涂面，颜色分段，但颜色搭配较差，整体造型显得沉重。面砖材质粗糙，凹凸不平。4）
44、户型空间：采用了“飘窗、入户花园、景观阳台”等的创新空间设计手法，通过面积赠送提升了空间的利用率。面积段遵循主流户型面积。5）会所定位：项目为架空层泛会所概念，内部功能规划有儿童风雨活动空间、老人休息区、图书阅览区、四季热带花房。6）商业配套：除四星酒店外，周边大型专业市场混杂。如服装小百货市场、装饰建材市场、副食品百货市场、800米永隆精品建材街、永隆服装城等。7）物业管理：主打24小时服务热线概念。但概念假、大、空。没有具体的服务内容。8）智能化体系：传统智能安防系统，闭路电视监控、彩色可视对讲门禁、背景音乐系统、小区巡更系统、停车场智能管理系统。缺乏展示和体验。5758项目指标项目概述紫
45、阳名邸所位于的带湖片区,为上饶市规划最大的住宅片区,所距闹市核心,地理位置优越.住宅综合配套设施及环境建设将全面跟进住宅片区.正逐渐成为上饶中央住宅片区.带湖片区所连接市区和周边的重要通道,西部紧临未来行政商务中心-民主片区;东抵未来交通运输中心-新站片区,随着交通网络建设的不断完善,新站片区将日渐成熟,南达老城商业核心,区域价值日见攀升,发展前景无可限量.紫阳名邸便捷舒适生活向国际看齐,社区内将配备完善的日常生活设施和休闲娱乐设施.从品牌服装,特色餐饮,精品服饰到生活配套商业,娱乐休闲,社区规划有15000平方米综合商娱配套,全力打造城市副中心便利生活.PART3重点个案分析/紫阳名邸591
46、）主题定位：登高望世，坐观天下-上饶第一高楼，270度观景飘窗2）总体形象：上饶第一高楼，加上地处全城制高点位置，视野广阔。入市受到上饶高端人士的追捧，建筑总体形象现代感较强。售楼处装修简单，空间局促，与豪宅定位不符合。3）规划设计：打造上饶豪宅领先者，由四幢高层建筑围合而成，景观无设计亮点。4）建筑品质：四幢28-32层的高层建筑，外立面特色鲜明，顶部镶金，整体立面金色包边，十分显眼。5）户型空间：以3房以上户型为主力，去化较慢的房源主要为140160高层大户型。户型设计无创新突破，受高层建筑分摊较高影响，部分户型实用率低。6）商业配套：自身社区底商，目前进驻商家多以建材、家居装饰为主。60
47、61项目指标项目概述中航城，华艺设计继云岭高尔夫别墅、格澜郡后联手中航的又一鼎力作。依托城东高铁新城规划发展、这里将汇集上饶首家五星级大酒店，金色大道地中海风情商业街，50多万平米高端住宅和商务公寓，大型社区购物中心，6万多平米欧式水景公园和高档湖岸会所。中航城拥有丰富的城东优质资源，汇聚交通枢纽、生态公园、大型商业、名校教育服务等于一体的“360”全生活资本圈，向上饶展现一座城及其生活资源的全方位占有！开启罕有的一站式复合城市生活。PART3重点个案分析/中航城621）主题定位：60万TOD国际都市综合体-欧式地中海风情楼盘2）总体形象:大型社区，项目体量、售楼处装修、销售员的专业度、宣传广
48、告等均与项目气质形象符合3）规划设计:项目规划有高端住宅、商务公寓、地中海风情商业街、大型社区购物中心、欧式水景公园等，上饶市首家五星级大酒店也将在此落户，打造上饶市一站式复合城市生活圈。4）建筑品质:地中海建筑风格，情景洋房环中央公园布局，采用层层退台式不规则楼体结构。5）户型空间:低密度洋房产品，在户型上纳入了较多的户外设计元素，如入户花园、阳台、露台、飘窗等，是上饶首家整合为一的项目。6）会所定位:高档湖岸会所，定位为地中海主题会所，内部规划有健身房、家庭影院、儿童乐园、棋牌室、书屋、咖啡馆等设施。7）商业配套:项目自身规划有地中海风情商业街、大型社区购物中心，外部主要依托紫阳公园周边的
49、餐饮、休闲等配套设施。8）物业管理:中航物业-北京人民大会堂管家，上饶首家央企旗下品牌物业。6364项目指标项目概述项目位于三清山大道与五三大道延伸段交汇处，占地面积253.17亩，总建筑面积约40万平方米，由47栋住宅建筑合围而成，其中高层公寓22栋，提供房源1935套，排屋25栋，提供房源81套，园区内将建2栋2层会所、幼儿园、垃圾中转等物业、地下车库，并将建设三个游泳池（其中室外两个，室内一个）目前别墅已认购一空，极受上饶高端客户认可。PART3重点个案分析/亿升滨江花园651）主题定位：全新的城市居住生活方式-现代欧式建筑亮点一：城东纯住宅：亮点一：城东纯住宅：滨江花园以信江为基础，阶
50、梯式布局，数十栋建筑均以住宅功能建设，脱离目前多数的裙楼商业加住宅设计模式，项目总体绿化实现45%，内建园区流水系统等。位处三清山大道与五三大道延伸段交汇处的3号楼规划预留已与亿升实业合作的步步高大型超市建筑面积（不对外招商），满足社区居民生活需求。亮点二：生活环境品质高：亮点二：生活环境品质高：项目自东向西沿五三大道延伸段方向规划40-45米绿化带，种植大量植被，摒弃沿街建筑裙楼商业规划模式。若以以往设计方式建设，现在这些绿化用地可实现数亿元收益，设计为绿化，也是充分体现了城东纯江景住宅理念。 亮点三：亮点三：80%80%以上住户实现真正意义江景房：以上住户实现真正意义江景房：项目整体一阶梯
51、式方式建设，充分考虑到了角度、距离等问题，考虑楼间距问题时还考虑到住户的景观诉求，项目总体建设完成后，距离江岸最远的16#、17#等楼都可实现5楼以上远眺信江河畔。 亮点四：园区功能配套周密：亮点四：园区功能配套周密：项目内将规划建设两个会所，两个室外游泳池及幼儿园等项目配套，以及三号楼大型超市作为生活日常供给，住户可实现在园区内购物、早期教育、健身、游玩等多方面需求。 亮点五：人车分流以人为本：亮点五：人车分流以人为本：项目共规划建设5个主入口，采取目前较为广泛的人车分流设计，北面两个车辆入口，一个人行入口，车辆驶入即刻进入地下停车场，做到充分人车分流概念，不用担心私家车占用通道问题。 亮点
52、六：大规格高档户型首次引入：亮点六：大规格高档户型首次引入：项目采用大面积户型目前该类大面积户型在上海、杭州等地都有着较好的市场需求，而江景豪宅不一定是别墅，也可实现高层真正意义豪宅享受。室内卫生间、书房等甚密布局，景观阳台、两个空中花园、生活阳台共计4个阳台设计，充分发挥住宅功能之时，不失豪宅景观需求，满足高品质人群住房享受，为此，位处项目中心的11#、13#或将成为最高亮点。6667PART3重点个案分析/中心板块68项目指标项目概述【公园道1号】占据中心区政务、金融、商务核心。毗邻市政府大楼，中心幼儿园、小学，上饶中学近在咫尺，市民公园、龙潭公园山环水抱，周边法院、财政局、银行、五星级龙
53、潭湖宾馆陆续兴建，是上饶市唯一坐拥如此多新区综合配套的高端住宅，是新行政区的标杆明星项目，也是上饶市2019年十大重点工程项目。【公园道1号】项目总规划面积约500亩，建筑面积近100万平方米，绿化率高达40%，由15栋高层围合而成。小区以“阳光、景观、水景、逸事、运动”为主题设计了五大花园，形成了极为丰富的五重立体景观层次；独创的楼宇底层绿化，集娱乐、休闲、运动于一体；如茵的绿草、玫瑰的清香、蜿蜒的宅间小道相融相生，创造出皇家园林式的社区优美景观。小区设有大型会所、社区幼儿园、超市、健身房、棋牌室等，全面的生活配套让业主足不出户即能享受美好生活。PART3重点个案分析/公园道1号691）主题
54、定位：环龙潭湖原生态湿地景观豪宅-西班牙会所+英伦风情园林+新古典建筑2）总体形象：绝佳地段打造的精品楼盘，整体形象与其宣传的口径较为统一，售楼处装修空间较大，分区明确、销售人员相对专业。3）规划设计：项目以“阳光、景观、水景、逸事、运动”为主题设计了五大花园，形成了极为丰富的五重立体景观层次；独创的楼宇底层绿化，集娱乐、休闲、运动于一体。但建筑天际线极为呆板，几在一个平面上，现房感觉楼宇间距较密。4）建筑品质：项目以欧式新古典主义风格建筑为基调，结合东南亚的高品位风情园林景观，住宅底部4米架空层与中央园林景区相连相通，游乐、健身、棋牌、座椅等设施一应俱全，室内外园林与自然环境的同步，打造上饶
55、立体养生“泛花园会所”。5）户型空间：开发商改动了传统的户型设计，增加了入户花园，为满足家庭的发展可能性而预留出更多可变动空间。在二房和三房的阳台设计上采用了超大阳台全景设计，满足了业主对宽敞空间的需求。6）商业配套：小区设有大型会所、社区幼儿园、超市、健身房、棋牌室等生活配套较为全面的。7）物业管理：社区智能化管理系统；英式花匠园区绿化服务、租赁、保管、托付、代收服务等。8）智能化体系：多重智能多元化服务：如24小时全天候守卫；智能化刷卡门禁系统；保安巡更管理系统。PART3重点个案分析/公园道1号70PART3重点个案分析/公园道1号714米宽大客厅，连接舒适阳台，延展空间的同时，视野得到
56、开阔，更有利于采光和通风。双卧室由卫生间南北分开，有利于主人彼此间私密性的保护。主卧带面宽3.6米的阳台，可观景，并为空间的进一步拓宽提供可能。不足：空间浪费面积较大，餐厅较狭窄，不方便使用。A1户型：两房两厅一卫90.2平米PART3重点个案分析/公园道1号72B8户型：三房两厅两卫131.96平米户型较方正，实用。入户花园的设计，增加产品附加值的同时与市场上普通户型区别开来。活动区域的客厅大面积设计。三卧室全部朝南，采光得到最佳体现，南面阳台连接两个卧室，使景观最大化。餐厅外带阳台，有利于东面景观的欣赏。不足：厨房过小，不方便作业。两卧室连接客厅，私密性受到一定影响。连接阳台的次卧采光不尽
57、如人意。PART3重点个案分析/公园道1号73C1户型：四房两厅两卫168.93平米舒适的大面积入户花园进入客厅，客厅与餐厅一脉相连，空间开阔。面宽5.8米的北阳台连接餐厅，视野开阔，阳光充裕。四房间方正设计，实用。主卧带衣帽间和卫生间，大范围凸窗，获得无限享受。北面卧室连接阳台，小区景观全方位观赏。不足：公共卫生间面积过小，不方便使用。PART3重点个案分析/公园道1号74公园道1号获得热销，产品价值凸现2019年7月3日新盘项目公园道1号首次开盘，356套房源引来1200多名客户的抢购，当天成交率高达92%。之后项目又推出264套房源，虽然价格较前期有41%的涨幅，但销售率仍高达95%以上
58、。今年5月第三批房源同样获得热销。项目基本保持着推出即售罄的销售成绩，主要与前期推广和区位因素有关，随着各行政单位的进驻，该片区发展前景被看好，客户群经济实力雄厚，发展空间较大。加之2019年上半年整体市场的价格在3600元/平米左右，随着作为2019年十大重点工程项目公园道1号的二次入市，价格被大幅拔高。试水成功后，该项目成为本地明星楼盘，现扮演着领羊人的角色。项目三期还有较大体量的住宅和商业，现已施工进场，正在打地基。2019.7.32019.1.12019.5.1项目一期首次开盘，推出356套房源，当天选房客户1200人，均价3700元/平米，成交330套，销售率高达92%。项目推出第二
59、批房源，3、5、7、8#楼，共264套，均价5200元/平米，当天销售率达95%。项目推出第三批房源，164套，均价5700元/平米，再次获得热销，成交量高达95%。PART3重点个案分析/公园道1号75外部资源优势坐拥双公园：龙潭湖公园和市民公园，规划中的陆羽公园也近在咫尺。周边有市政府、财政局、国税局和环保局等，拥有大批量具备经济实力的客群。该片区将被打造成上饶市行政文化中心、科教研发中心和居住休闲中心。项目临近五星级生态酒店“龙潭湖宾馆”和新建的奥体中心。龙潭湖宾馆龙潭湖公园奥体中心市民公园PART3重点个案分析/公园道1号76产品内部优势福建开发商开发，资金雄厚，实力较强，项目规模较大
60、。内部配套有幼儿园，会所，泛花园，健身区，篮球场和商业街等，配套较齐全，可满足小区业主的基本生活所需。户型设计上引进入户花园，和市场上的普通产品区别开发，附加值凸显。基于以上因素，项目一经推出就获得热销，受到市场肯定。为后期产品销售提供有利帮助，成为上饶市区的明星楼盘。PART3重点个案分析/公园道1号77客户构成公园道1号位于行政中心区，距市中心较近。项目成交客户以本地人为主，占比75%。其次为本地外出务工者，具备一定经济实力，占比20%。由于上饶靠近江浙闽，辐射三省客户，外地投资客占比5%。占最大比例的本地客户，又以个体户为主，占比50%。企事业单位的员工和公务员占30%，周边县市和其他类
61、型的客户分别占10%。这样的客户构成主要和项目的区位、上饶市的发展特征有关。PART3重点个案分析/公园道1号78项目指标项目概述中东凯旋门是属于市中心的绝版地段。座落于上饶市庆丰路，洪客隆往北100米，原铁路天桥东侧，属于市广场最繁华的商圈。居住在中东凯旋门不但可以享有商圈的繁华，更可以享受闹中取静的私密生活。项目的内部情况：中东凯旋门是采用纯欧式的建筑风格，提倡的是法式生活的尊贵。通过欧式元素勾勒的坡屋顶、挺拔的建筑线条、石材基座的铺展，整个建筑被赋予了浓郁的人文建筑内涵，形象上稳重、优雅、大气。PART3重点个案分析/中东凯旋门（港汇广场）791）主题定位：稀缺市中心地段，打造尊贵法式生
62、活-新古典主义建筑2）总体形象：小区采用纯欧式建筑风格，品式布局，效果图看项目较为大气，但受到宗地大小影响，绿化率较低。3）规划设计：整体座北朝南，地上由5栋板式小高层高层和2层沿街商业组成；每栋多采用两梯两户、一梯两户的电梯资源配置，地下车库可以直通进入单元楼，进出更显从容。4）建筑品质：采用纯欧式的建筑风格，提倡的是法式生活的尊贵。通过欧式元素勾勒的坡屋顶、挺拔的建筑线条、石材基座的铺展，整个建筑被赋予了浓郁的人文建筑内涵，形象上稳重、优雅、大气。5）户型空间：户型设计南北通透，全明设计，大阳台也是其一大特色，项目两梯两户设计，子母门设计在上饶尚属首家。6）商业配套：除去自身配套，项目主要
63、依托上饶市最繁华的市广场商圈，步行只需3分钟路程。80项目指标项目概述九州奥城项目位于三清山大道交警支队西侧，项目总用地面积188亩，规划总建筑面积20万，总投资3.5亿元,分三期开发,开发周期在四年左右。九州奥城坐拥带湖圈,完善的运动配套,全地下生态停车场,五心智能化物管,以及八大智能化系统,来打造饶城品质样板社区,品牌社区。借势2019年奥运，九州奥城将打造成“品质之城，活力之城”，社区内将配备十分完善运动器械，让居者充分感受运动氛围。社区内将配有游泳池、网球场、篮球场、羽毛球场、老年活动区、儿童游乐区和成人健康区，为不同年龄阶层的人提供专属运动领地。九州奥城利用台地地形、宅间间距，设置半
64、地下停车场，让机动车全部下地，最大限度增加社区绿化面积。宅间半地下停车场，通过自然天窗及坡地找坡处理，自然采光。PART3重点个案分析/九州奥城811）总体形象:售楼处设施陈旧，尤其沙盘，销售员虽然着装统一，但专业知识明显不足，接待客户不够热情。2）规划设计:小区景观沿地势做台地绿化设计，但是景观无特色亮点，仅是常规绿树灌木铺设；项目以动运为主题，在社区内规划游泳池、网球场、篮球场、羽毛球场、老年活动区、儿童游乐区和成人健康区，为不同年龄阶层的人提供专属运动领地。3）建筑品质:以石材+面砖+涂料为主要材质打造的新古典主义风格，品质尚可，不宜过时。4）户型空间:三房是其设计主力，户型设计南北双阳
65、台，通透十足，超面宽客厅(4.5-48m)及主卧飘窗均是其设计特色。5）会所定位:项目规划有会所，但是具体位置、面积、功能尚未确定。6）商业配套:项目自身规划有沿街商铺，目前已有部分入驻，如银行、便利店等。7）物业管理:常规物管服务（如维修设备，小区车辆管理，小区清洁等）8）智能化体系:周界防攀越系统、闭路电视系统、可视对讲系统、背景音乐及应用广播系统、电子保安巡更系统、只能IC卡停车场收费系统主题定位：品质之城，活力之城-新古典主义建筑+台地绿化82PART3重点个案分析/城西板块83项目指标项目概述嘉禾帝景湾傲踞市行政中心区，远宏地产以国际视野、以传统文化为底蕴，融东情西韵，巨资打造18万
66、平米纯生态山水美宅；收藏稀缺原生态景观，与政府斥资3亿元打造的1380亩原生态湿地公园仅一栅之隔，更以开阔胸怀、最大限度拥抱春江公园一线江景。6分钟车程直达市中心广场，出则繁华，入则宁静；35000平米华贵欧式园林，与优雅的新现代古典主义建筑在此邂逅，合天下美景于一体，在国际化生活社区展现最纯粹的名流生活；国际化标准豪华会所，功能齐全，品味圈层的专属领地；贴心、专业物管，以总统府级的服务“金钥匙”，开启品质生活。PART3重点个案分析/嘉禾帝景湾841）主题定位：城市核心，领山水美宅-新现代古典主义建筑+欧式园林2）总体形象:售楼处，功能分区清晰，小区整体较为现代，典型的欧式园林设计。3）规划
67、设计:小区景观以欧式园林风格筑造，规整的树阵广场，有着强烈的凯旋而归的仪式感。建筑以外围商住楼为变现呈以半围合式排列。4）建筑品质:以石材+面砖为主要材质打造的新古典主义风格，品质尚可，不宜过时。5）户型空间:户型为典型的经典户型，大都为南北通户型方正规整，凸窗，弧形景观阳台，提高产品的附加值6）会所定位:高端休闲会所，内有咖啡吧、瑜伽馆、练歌房、健身房、台球室、乒乓球室、棋牌室等7）商业配套:银行：建设银行，农业银行，中国银行;生活配套：农贸市场，人民医院、第二菜场第三菜场，旭日广场；学校：二中，二小，县中，全民小学。8）物业管理:常规物管服务（如维修设备，小区车辆管理，小区清洁等）9）智能
68、化体系:周界防攀越系统、闭路电视系统、可视对讲系统、背景音乐及应用广播系统、电子保安巡更系统、只能IC卡停车场收费系统85项目指标项目概述阳光福邸位于七六路以南、惟义路以北，紧邻名校上饶县一中。小区占地面积约200亩，总建筑面积23万平方米，由别墅、多层、小高层组成，规划设计中将各种类型、不同高低的建筑错落有致地排列一起，打破单一排列的住宅形式，是城西最高档的综合性项目。从目前已显现的实景上来看，西班牙风格建筑的特色体现还是做的相当不错，包括圆筒瓦的屋顶，文化石外立面、手工抹灰墙体，都表现出了浓厚的异域风情。整个社区由中央景观大道贯穿南北，小区中心广场接近一万平米，超大活动空间，为追求高品质生
69、活的客户提供了休憩场所。小区是上饶第一个拥有社区运动会馆的楼盘，配设羽毛球场、健身房、瑜伽馆、动感单车等健身设施。小区分四期开发，一期全部卖完，二期剩余少量现房在销售，目前在推售的是第三期第2批多层房源和第3批多层带电梯房源。PART3重点个案分析/黄浦阳光府邸861）主题定位：上饶首席西班牙宽景大宅-纯粹西班牙建筑+坡地情景中央景观2）总体形象：大气，较为纯正的西班牙风格，别墅，多层，高层半围合式布置，加以别墅群落，有效拔高小区品质。3）规划设计：别墅+公寓混合型社区，工字型排布，但未做到别墅产品和公寓产品做分区，降低的别墅业主的私密性。4）建筑品质：石材加以手工抹灰墙面，并采用木质格栏，西
70、班牙风格比较到位。5）户型空间：多层送电梯，户型伴有5入户花园，转角飘窗，高品质户型设计。6）会所定位：3000运动私家会所，有羽毛球及乒乓球等将设置在现在的售楼中心。7）商业配套：超市：华联超市，如海超市，南城家电，永盛家电；餐饮：京都国际大酒店，旭日东升大酒店，广场宾馆，三江园茶餐厅等；银行：中国银行，农业银行，建设银行，邮政储蓄等；8）物业管理：常规物管服务（如维修设备，小区车辆管理，小区清洁等）9）智能化体系：门禁系统，车辆管理系统，小区安防系统，可视对讲系统等较为普遍的。87项目指标项目概述天一尊邸地处上饶市城西板块，座落于上饶经济开发区，东临武夷山大道，南靠吉阳西路，北至七一三小区
71、。小区周边生活配套设施齐全，5分钟路程内有县里繁华的旭日商业街、旭日广场、京都大酒店，东面与县政府和在建的旭日公园近在咫尺。项目总占地近21万平方米，总建筑面积38万平方米。小区户型多样，二房、三房、四房都有，面积从80至150平方，可以满足不同客户的需求。小区内部配套设施齐全，有游泳池、篮球场、会所、幼儿园、商业广场、步行街、农贸市场等。项目地理位置优越，交通便捷，18路、21路、22路、2路、县城循环车都能直接间接路过该项目。PART3重点个案分析/天一尊邸881）主题定位：上饶唯一的十项全能社区，一站式都市生活，现代欧式建筑2）总体形象：底层外立面石材，上层面砖为主搭配以木格栅。建筑色调
72、为上饶市场少有的明亮与清新，名为简欧，实有中式徽派建筑风采。3）规划设计：以2条水系贯穿整个小区，加以小岛连接，跌瀑，喷泉等众多小品设立其中。呈现中式园林风格。4）建筑品质：建筑品质较高，用以石材及面砖无创新材质。5）户型空间：南北通透经典房型，房型较为规整。无创新。6）会所定位：暂无明确的会所功能定位和功能规划。7）商业配套：主要有周边旭日广场，及京都大酒店，旭日农贸市场，嘉禾菜场来满足业主日常生活所需。8）物业管理：项目提倡国际化高端生活，但是只是一个概念而已并未有实质服务。9）智能化体系：24小时安防系统，可视门禁系统，车辆电子管理系统，电子防盗系统等。较为常规的小区智能设置，较为普遍。
73、89项目指标项目概述蔚蓝香廷，鼎立上饶西城七六路县中优越地段，西邻武夷山路，北靠凤凰大道，紧邻上饶县商务商业区双核地带。项目由阔景高层、墅质洋房及法式商业街组合而成，总建筑面积为23万余平米。建筑为法式香廷台地特色，全人车分流设计，首创组团式三门禁私密管理模式，生活高下从此分野。顶级社区专属配置，首创2600平米私家内湖，享受私家水岸线的阳光。海景式无边泳池和2000平米湖心棕榈会所，定制国际望族生活情趣。五星级入户大堂及门厅，法式原版干挂石材基座处理，让生活的质感永不褪色。紧邻县中、六中，社区配备国际精英幼儿品牌教育机构，全程名校教育体系，领衔0-18岁精英教育圈。PART3重点个案分析/蔚
74、蓝香廷90主题定位：给你一个世界级的家，法式香廷建筑亮点一：亮点一：2600平米的私家内湖在上饶可以说是首个在中央区做如此大水域面的项目，另外其糅合了海景式无边泳池的设计，类似巴厘岛式的海景泳池做法，畅游水中的同时，视线内感觉到无边的水域环绕。亮点二：亮点二：为升级水域的可参与性，在湖畔配置了一个2000平米的湖心棕榈会所，与宣传的贵族式生活定制匹配。 亮点三：亮点三：人车分流，这在蔚蓝香廷体现的非常充分，除了车行的外围唯一环道外，全部空间为绿化步行系统，车辆直接通过环道进入地下车库，地面只留脚步不留车。 亮点四：亮点四：从其首期坡地洋房来看，部分采用双门禁管理，通过抬高坡地的形式，改变了一马
75、平川的空间做法，使得组团的立体感更强。 亮点五：亮点五：浓郁的法兰西风格，不仅表现在建筑的线条感上，更变现在造园的手法上，雕塑小品与水景的大量运用，几何式中轴对称的造景方式源自凡尔赛宫式的景观艺术可见端倪。 亮点六：亮点六：强调公共区域的豪华型配置，入户大堂全装修配置，入单元的礼遇感非常强。9192PART3重点个案分析/城南板块93项目指标项目概述【海博蓝庭】项目位于上饶西城滨江西路6号，南望信江，北眺灵山；前邻樱花公园，北靠唯义公园。项目总占地面积10000，总建筑面积6万，总户数仅390户。32层高峰建筑；容积率6.0，绿化率超40%。在产品设计上独具特色，引入一线城市豪宅理念。其中包括
76、：上饶独有数百平米酒店式大堂，精致顶级园林，百米景观长廊，独立电梯大堂，全智能电梯。一单元与四单元皆为双梯双户，饶城首创电梯入户。深褐色的立面色彩赋予建筑古典、优雅、内敛的气质；现代流线型的建筑造型与大面积落地玻璃设计，又给项目增加了现代感。13款奢豪户型，上饶罕见120-170超大户型设计。所有户型都有不等面积的赠送。视线开阔、合理的布局，每个客厅、主卧都能引入江景，充分发挥一线江景豪宅的资源优势。PART3重点个案分析/蔚蓝香廷94项目指标项目概述大学春城，总建筑面积10万平方米。社区地形方正开阔，座北朝南，拥有450户多层纯板式美宅，298户11层高级板式公寓，8户极品稀缺排屋，低密度容
77、积率，高密度绿化率必将引领上饶新的居住标准。PART3重点个案分析/大学春城951：综观上饶房地产市场的整体发展，各个项目之间呈现良莠不及的态势。只有少数精品项目混杂于多数平庸项目之中，恰如鱼龙混杂。2：进一步审视各个项目的内部，都无法确保整盘的均好性。上饶还没有一个楼盘能真正“从总体形象、到规划布局、到建筑设计、到户型功能、到景观环境、到社区会所、到商业配套、到物业服务、到智能化设计”各个方面都坚持遵循精品意识，贯彻体现品牌标准的真正高品质精品项目。3：正如没有规矩不成方圆，没有标竿难以立标准。上饶的房地产市场缺少真正的领导者，市场正在呼唤真正的领导者。PART3重点个案分析/市场小结96P
78、ART4上饶市房地产产品及营销分析97上饶市场目前共有10余种建筑风格。现代、后现代、简欧、新古典、西班牙、巴厘岛、意式、中式、法式、新亚洲、ARTDECO等。看似种类繁多，但实质上老式的、传统的现代建筑就占了70%以上。还有很多风格也名不副实。只是宣传上的炒作，而在建筑上并没有得到充分体现。因此上饶整个城市形象显得较为保守和单调。美地印象（现代风格）绿野新城（后现代风格）公园道一号（简欧风格）米兰春天（新古典主义风格）信水滨城（巴厘岛风格）中央公园（ARTDECO风格）锦绣华城（简欧风格） 恒隆广场（现代主义风格）PART4产品分析/整体建筑风格上饶市场目前共有10余种建筑风格，看似种类繁多
79、，但实质上老式的、传统的现代建筑就占了70%以上。98帝景湾凤凰名都九州奥城绿景家园米兰春天PART4产品分析/建筑材质和细部造型在上饶，我们看到最多的就是“面砖+涂料”的生硬表情，以及“直板楼、格子窗、条块阳台、上下楼层复制”的千篇一律的建筑造型。没有温暖细腻的建筑材质和变化丰富的细部造型99帝景湾凤凰家园公园道一号九州奥城绿景家园绿景家园中央公园紫阳华庭米兰春天锦绣年华“直板楼、格子窗、条块阳台、上下楼层复制”PART4产品分析/建筑材质和细部造型100信水滨城（巴厘岛风格）锦绣华城（简欧风格）恒隆广场（现代风格）九州奥城（新古典）公园道一号美的印象紫阳华庭江湾丽城天一尊邸阳光福邸米兰春天
80、带湖花城中央公园信水滨城紫阳华庭中航城波西诺可紫阳名邸带湖花城清林桃花源恒隆广场汇景广场九州奥城天一尊邸中东凯旋门龙华凤凰城帝景湾101这是上饶几个造型风格较为鲜明的项目：紫阳名邸、中央公园、阳光福邸、九州奥城、天一尊邸、带湖花城紫阳名邸阳光福邸天一尊邸带湖花城中央公园 九州奥城PART4产品分析/建筑材质和细部造型102建筑的色彩决定了城市的主色调。夸张一点来说，上饶的整个城市就是一派暗沉景象。绝大多数房地产项目（已建全部，在建多数）都选择了浓重的土黄或是深灰色。整体色调偏暗沉和压抑。少数几个亮色的项目就显得特别清新和引人瞩目。如紫阳名邸、带湖花城、天一尊邸、阳光福邸。帝景湾天一尊邸锦绣华城
81、龙华凤凰城阳光福邸米兰春天带湖花城绿景家园PART4产品分析/建筑色彩绝大多数房地产项目都选择了浓重的土黄或是深灰色。整体色调偏暗沉和压抑。103绿景家园米兰春天锦绣年华锦绣年华紫阳华庭江湾丽城PART4产品分析/建筑天际轮廓线纵观上饶“直来直去、方头方脑”的呆板单调的天际轮廓线，上饶非常需要真正的地标性项目来重新塑造城市的天际轮廓线104各个组团内部的楼间距普遍偏小，直线排布的组团围合感较差，空间形态也显得比较生硬。公园道一号米兰春天晶华美郡九州奥城PART4产品分析/整体规划布局上饶市场主要有两种规划布局形式：第一个是一个中心花园+多排兵列式的建筑排布形式。即除中心花园外，其它空间都千篇一
82、律，没有变化，无形式感105我们通常形象地称之为“长板烧”的规划布局形式。即前后两排高楼夹着中间一个长条的带状中心花园。这种空间更没有层次变化。虽然中心花园的楼间距较大（6090米），但完全没有亲密宜人的邻里空间和组团围合。社区的归属感大大减弱。（如锦绣华城、中央公园。除了桃花源采取点板结合的错落排布）锦绣华城中央公园PART4产品分析/整体规划布局另一个主要是为“长板烧”的规划布局形式。即前后两排高楼夹着中间一个长条的带状中心花园。这种空间更没有层次变化。106如米兰春天的园林风格是意大利风情，但它的建筑风格却是完全现代的；公园一号的园林是英伦的，但它的建筑是基本现代的。杜莫广场圣皮奥公园艾
83、斯特花园建筑风格建筑风格景观实景景观效果图景观效果图米兰春天天一尊邸PART4产品分析/园林风格目前上饶的在售项目普遍存在着一个园林风格与建筑风格脱节的问题。当然建筑与园林风格并非要完全相同，但相称的格调和相符的气质却是必需的，这样才能更好地支撑和烘托项目的形象定位。1071：3米架空层。可用来停非机动车或者封闭做仓库（如绿景园，凤凰名都、帝景湾等）；2：4米架空层做泛会所和花园绿化（如龙华凤凰城，公园道1号）；3：还有的项目在组团之间整个采用架空层做平台花园，整体台地设计。地面停车，二层入户。（如阳光福邸、上层时代、九州奥城）。绿景园凤凰名都公园道一号龙华凤凰城帝景湾绿景园PART4产品分析
84、/景观层次上饶大多数的项目都采用了局部建筑底部的架空处理。108阳光福邸阳光福邸上层时代上层时代上层时代九州奥城PART4产品分析/景观层次上饶房产项目的景观打造还仅仅局限在平面层次，没有真正景观层面上的多层次立体设计。如坡地景观、台地花园、下沉式广场、叠水设计等等。109PART4产品分析/户形研究110PART4产品分析/户形研究111PART4产品分析/户形研究1121：户型面积有放大趋势。2房从7090，3房从120140，4房从140160帝景湾三房140公园道一号三房136上层时代两房100紫阳名邸四房160晶华美郡两房89米兰春天四房143龙华凤凰城三房126阳光福邸四房160P
85、ART4产品分析/户形研究上饶房地产项目户型主要有三个特点：户形面积有放大的趋势。113帝景湾江湾丽城桃花源米兰春天中央公园龙华凤凰城上层时代锦绣年华PART4产品分析/户形研究上饶房地产项目户型主要有三个特点：户型设计基本能够满足普通大众的消费需求，但在南北通透上还显不足。114目前只有“入户花园、凸窗”等少数亮点。而“双层观景阳台、圆弧窗、八角窗、端头全景户型、360度全景房间、全朝南宽景HOUSE、主佣分离设计、双客厅设计、六为一体的豪华主卧连套设计”等等亮点都未出现。而内部空间直接影响外部造型。平淡的户型空间也使得建筑的外观趋于平淡，没有典型符号和独特亮点。公园道一号桃花源紫阳名邸九州
86、奥城晶华美郡美地印象阳光福邸PART4产品分析/户形研究上饶房地产项目户型主要有三个特点：针对高端消费群体的高品质户型的增值设计相当缺乏。115极少数几个对会所有明确定位的。但在会所的具体功能设置仍然存在几个明显的问题。（公园一号、阳光福邸）1：有明确的会所定位，但没有明确的功能。2：会所以运动、健身等基础功能为主，对高品质生活所需的高层次的功能设置不足。如咖啡室、红酒吧、养生中心、美容SPA、商务中心等等。（阳光福邸的会所以健身为主）阳光福邸公园道一号米兰春天中航城PART4产品分析/会所研究现有项目会所极少数有功能定位，即使有也没有实现功能116上饶房地产项目中的物业管理主要有三种形式：1
87、：由开发商自己管理(中航城，米兰春天，公园道一号，桃花源等）2：聘请本地的物业管理公司。（龙华凤凰城，紫阳华庭等）3：聘请国内知名的物业管理公司。（天一尊邸，美地印象，九州奥城等）美地印象：日新物业天一尊邸：宁波永成物业奥城国际花园：深圳长城物业管理公司紫阳华庭：上饶市龙御物业管理有限公司龙华凤凰城：上饶市龙华物业服务有限公司PART4产品分析/物业管理上饶市场目前还没有引进国际知名的品牌物业公司。但越来越多高档项目的出现，品牌需求呼之欲出。117上饶房地产项目中的物业管理现在主要存在三个问题：1：品牌概念缺乏。2：管理内容空泛。3：宣传夸大不实。以下是米兰春天楼书中对于物业管理的描述（假、大
88、、空）：顶级贴心物管，为您提供全方位的专业“影子”服务。24小时随时恭候，服务如影随形，满足您尊尚的需求，展现您华宅的优雅。上饶现有项目的物业管理存在的问题PART4产品分析/物业管理1181：完全没有智能化概念。2：智能化设施不完整。仅就“社区安防、闭路监控、IC卡一卡通”等少数几个概念做智能化炒作。3：宣传展示体验不足。即拥有比较完整的智能化设计，但对智能化的宣传、展示特别是客户体验相当不足。没有充分转化为楼盘买点。PART4产品分析/智能化设计上饶房地产项目中的智能化设计有如下三种情况：119竞争激烈造成整体广告推广意识较强，推广手法较成熟；新区楼盘区域陌生，客户心理认知程度不高，营销活
89、动较多，推广费用相比城区楼盘更高，推广力度更强；PART4营销分析/营销形势上饶房地产项目整体广告推广意识较强，但大多数楼盘现场管理处于粗放式状态，从业人员参差不齐。120资料来源：访谈、市调广告媒体的选择以传广告媒体的选择以传统的报纸和户外广告统的报纸和户外广告牌为主，其它渠道市牌为主，其它渠道市场的直接效果不明显场的直接效果不明显活动营销少而精的效果活动营销少而精的效果更为显著，市场亮点少更为显著，市场亮点少以售楼处为核心的现场以售楼处为核心的现场展示是市场关注的重点展示是市场关注的重点客户维护依靠项目或企客户维护依靠项目或企业品牌前期积累的口碑业品牌前期积累的口碑PART4营销分析/营销
90、形势市场调研结果表明，目前上饶项目营销的常用渠道如下表所示：121PART4营销分析/营销形势户外广告牌作用显著，重点地段一牌难求，比如中心广场区域。市场现有设计制作水平良莠不齐。122PART4营销分析/营销形势一般SP活动主要集中在开盘、节假日的推广活动，对事件营销以及在销售中期灵活采取SP活动运用不够。建立长期企业品牌形象的公关活动举办较少，这与上饶房地产市场品牌企业较少有直接的关系，许多开发商的营销意识往往局限在项目销售上。1231:楼盘高档、售楼处低档；2:售楼处风格和楼盘定位南辕北辙；3:选用材质昂贵，但由于搭配不合理，实际效果廉价等等。公园道壹号米兰春天天一尊邸上层时代九州奥城晶
91、华美郡汇景广场PART4营销分析/营销形势售楼处存在三点问题124中央公园帝景湾天一尊邸中央公园PART4营销分析/营销形势售楼处内部在空间感上或显压抑或过于空旷；在装修材料的应用上或过于杂乱或简陋单一，并与楼盘的定位和主题风格不符125在分区上，没有明确的销售、展示、体验、接待和签约分区；而在卖场包装上，不成体系，概念混杂，形象模糊；最后在细节设计上更缺乏能和楼盘精神气质相互呼应的独特品牌标识或者象征符号。晶华美郡美地印象九州奥城龙华凤凰城汇景广场PART4营销分析/营销形势售楼处在分区上没有明确的销售、展示、体验、接待和签约分区；而在卖场包装上，不成体系，概念混杂，形象模糊126米兰春天上
92、层时代锦绣年华桃花源阳光福邸天一尊邸龙华凤凰城PART4营销分析/营销形势售楼处销售人员多数没有统一的制服着装127坐拥双园的公园道1号总体而言，上饶房产的快速发展，主要依靠的是对地段资源性的占有，对产品精细化打造的意识较弱占有紫阳公园的紫阳华庭拥有双园的帝景湾邻近双塔公园的滨江御景PART4产品分析/产品小结128上饶楼盘有附加值的产品还不多见，停留在简单模仿阶段，产品研发水平较低赠送层入户花园PART4产品分析/产品小结129市场的楼盘布局以行列式为主，布局单一，社区空间单调，对景观资源利用不足上饶房地产市场的楼盘布局以行列式为主，这样的布局虽然满足了日照和通风的要求，但是一定程度上造成了
93、单体间距过小，影响了产品品质感和居住的私密性。规划布局以行列式为主，造成了对景观资源利用的不足，降低了居住的舒适度，同时也降低了楼盘的价值。PART4产品分析/产品小结/规划130建筑风格以现代风格和新古典主义风格为主，色彩偏重，同质化严重，品质感较差上饶房地产市场上的建筑风格多以现代风格和新古典主义风格为主，现日渐流行的有欧式、英伦和地中海等风格。但外立面较为粗糙，品质感不强，处于简单模仿阶段，形似而神不似。且售楼处和项目风格不统一，产品与产品间还有多种不同风格并存的现象，从直观上感觉就较低档。除中央公园品质感较好外，其他产品一般。精装项目嘉怡华府建筑风格为地中海，但售楼处风格低俗。中航城洋
94、房为地中海，高层为新古典主义风格，且风格不纯正。凯旋江岸首府中央公园米兰春天嘉怡华府PART4产品分析/产品小结/建筑131从绿景家园开始，内部园林景观有一定的投入，但整体市场水平较低，仍有较大提升空间上饶市房地产市场的园林景观大都以硬质景观为主，园林设计没有与规划和建筑有机的融合，共同营造舒适的居住氛围。现代城、绿景家园是上饶房地产市场上较为精致的园林小区，九州奥城、中央公园和中航城等项目也着手打造内部园林景观。绿景家园九州奥城中央公园国际公馆PART4产品分析/产品小结/园林132整体户型设计缺乏创新，部分新项目注重附加值赠送附加值产品：下叠式和上叠式户型设计，买一层送一层，赠送层的层高为
95、2.19米，影响使用。入户花园加大使用面积，提升产品品质。露台和花园赠送满足消费者购房图实惠的心理。入户花园上层下层露台露台露台上层PART4产品分析/产品小结/户型133市场上项目内部配套较简单，档次较低，且十分雷同现有高档物业的自身配套普遍欠缺，且档次不高，难以满足高档消费者的需求。有部分楼盘的配套较为齐全，如九州奥城、紫阳名邸、公园道1号、中央公园和中航城，除中航城外档次普遍不高。绿景家园绿景家园PART4产品分析/产品小结/配套134区域整体产品发展阶段较低:由核心产品层向外围产品层初步过渡阶段n核心产品：与居住基本功能直接相关因素，商品房发展初期最集中的竞争层面n外围产品：产品附加值
96、，有助于提升物业形象n外延产品：区域外能感受到，竞争的最高级别户型环境会所建筑风格服务人文体验品牌身份质量 采光通风交通价格配套教育服务核心产品核心产品外围产品外围产品外延产品外延产品价格 户型 质量 交通 采光通风环境物管教育 配套 会所风格人文 品牌 身份 体验关关注注度度目前主流竞争表现目前主流竞争表现核心产品层外围产品层外延产品层物管PART4产品分析/产品小结135PART5上饶市商业分析136五三大道步行街江南商贸城带湖路胜利路可以看出，商铺租金和售价水平与至市中心的距离成反比例关系。PART5商业分析本地商业主要集中在老城区步行街附近，是典型的单核商圈布局，属于典型的县级城市沿街
97、线性商业格局，缺乏严格意义的城市综合体。137PART5商业分析本地商业档次普遍不高，基本由小业主自主经营，商业业态较为凌乱，购物环境有待改善。138江南商贸城不难看出，区域商铺供应体量非常之大，基本每个小区都配有充足的商铺；短期看来，带湖片区商业物业基本处于饱和阶段供应将面临过量局面。江南商贸城带湖花城东湖花园凤凰家园润丰城市广场财富广场商业体量较大,档次有待提升；综合性商业缺乏PART5商业分析1391：共享城市公共配套，没有自身内部配套（中央公园、上层时代）2：大杂烩式的低档社区底商配套。（绿景家园等）上饶现有项目商业配套的5种形式PART5商业分析1403：和大型的专业市场比邻，形象混
98、乱，环境嘈杂，难以管理。使楼盘的档次大大降低。如比邻建材市场、服装市场等。（米兰春天）PART5商业分析上饶现有项目商业配套的5种形式1414：社区入口处的独立商业办公楼和内部的双面商业街。商业办公楼形象和楼盘形象脱节。内部商业街设计无特色、无主题（天一尊邸，阳光花城）PART5商业分析上饶现有项目商业配套的5种形式1425：作为城市综合体，以商住结合的形式出现。即底部裙楼为综合的购物中心。上部为独立的住宅塔楼。集中式商业体的展示力和品牌力都较强。（恒隆广场、汇景广场、紫阳名邸）PART5商业分析上饶现有项目商业配套的5种形式【帅特龙广场】项目概述目概述项目指目指标帅特龙广场是由帅特龙房地产开
99、发有限公司开发，项目位于上饶市主干道凤凰大道与庆丰路交汇处，是集休闲/娱乐/购物为体的大型商住楼，项目正前面是一个近3000平方的休闲广场，可供人们休闲停车之用。项目由一栋13层和18层楼组成，地下室是约5000平的大型卖场，一至四层是集休闲/娱乐/品牌餐饮的商业群楼，帅特龙公寓楼是从五层开始的酒店式公寓，采用当前最流行的酒店式设计，采取20年返租形式，2/13层是跃层结构，买一送一，凤凰公馆从5层开始，二梯二户的大三房二卫，南北通透、干湿分离，动静分区，双阳台设计，采光和视线非常好，顶层是复式结构。项目周边生活/学校等配套非常成熟，项目正对面有铁路中学和市十一小，中行、工行、邮政等银行和医院
100、（凤凰医院、铁路医院等）、公园（人民公园）环绕四周，到市中心广场/长途汽车站/市政府只有5分钟车程，交通便利有4路、6路、8路、12路、17路等公交车路过本项目。PART5重点个案分析/帅特龙广场1）主题定位：集休闲、娱乐、购物等一站式购物中心。2）总体形象：项目总体形象地段优势逐日凸显，且项目本身施工期的逐步推进在一定程度上也提升了项目的形象。3）项目规模：由一栋13层和18层楼组成，地下室是约5000平的大型卖场，一至四层是集休闲/娱乐/品牌餐饮的商业群楼，帅特龙公寓楼是从五层开始的酒店式公寓；凤凰公馆从5层开始，二梯二户的大三房二卫。4）项目地段：项目位于上饶市主干道凤凰大道与庆丰路交汇
101、处。地处连接城东、新行政中心（城西）、老城区的金三角地段，东富西贵、左右逢源。5）项目业态：除项目自有酒店外，其他商业虽与步步高、洪客隆等企业进行招商洽谈，但由于公司策略性原因均未确定。6）智能化体系：传统智能安防系统，闭路电视监控、彩色可视对讲门禁。缺乏展示和体验。【亿升广场】项目概述目概述项目指目指标亿升广场坐落在赣东北大道与五三大道交汇处东南侧，基地面积约17000平方米，总建筑面积约10万平方米以上，建筑形态为地下两层，地上裙楼4层，内外精装修，中央空调，步行、垂直、观光、分层电梯约53台，智能化设施配套完善，南北主楼高约100米以内，总投资额约6亿元人民币，是上饶的“地王之王”。亿升
102、广场的5万平方米商业运营市场中，拥有主题百货、大型连锁超市、室内情景步行街、国内外顶尖高档品牌服装、特色餐饮、风情酒吧、高科技娱乐等设施。第四代大商业，是亿升广场的市场定位，是在前三代商业基础上的一次升级换代。项目集购物、观光、休闲、娱乐、商务、公寓为一体，为上饶首个以商业为主的微缩型的城市综合体。PART5重点个案分析/亿升广场1）主题定位：打造赣东北地区百万消费群体购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游观光、商务办公“一站式消费”的理想天堂2）总体形象：整体形象应属上饶市区标志性建筑之一。3）项目规模：亿升广场由地下二层、地面四层商业裙楼、3座高约100米商务塔楼组成，北座23层写字楼，南座25层商
103、住房，东座16层5.5米层小复式公寓，总建筑面积约12万平米。5万多平米规模商业旗舰，每层约10000平方米、1300多平米中庭广场，50多部垂直、扶手电梯，下沉式广场，上饶市首家商场观光电梯，上饶市中心商业新地标，赣东北地区首席商业门户。4）项目地段：位于上饶市百年传统商业中心之核心地段，赣东北大道与五三大道、灵山路三条城市主干道路交汇处，三面临街，紧临中心广场，集聚100万消费人群。5）项目业态：一站式消费江西省首例景观型购物中心，由地下二层大型停车场、地下一层生活超市、地上一到四层主题、特色景观购物商街、第五层娱乐休闲不夜城组成强力打造赣东北地区百万消费群体购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游观
104、光、商务办公“一站式消费”的理想天堂。6）智能化体系：传统智能安防系统，闭路电视监控、彩色可视对讲门禁、背景音乐系统、小区巡更系统、停车场智能管理系统。【永隆城市广场】项目概述目概述项目指目指标永隆城市广场位于江西省上饶市信州区紫阳公园对面，属城东片区，建筑类型为欧式、多层、仿古典、小高层。是由永隆集团投资建设的大型复合房地产项目，是上饶市政府重点工程，总占地面积约724亩，总建筑面积近100万平方米。市内乘7路、新8路、11路公交车可直达。永隆城市广场处于老城区、新火车站片区和新行政中心区的核心位置，四条市政主干道：紫阳大道、凤凰大道、三清山大道、吉阳路环绕贯通项目。项目分三期开发，一期位于
105、地块的西部，西临紫阳大道，由23栋建筑组成，总建筑面积约23万平方米，目前已有千余商家鼎力进驻，已形成集服装小商品市场、摩托车电动车市场、装饰材料市场、五金电料批发市场为一体的超大型龙头综合商城，现已进入全面经营的状态。二期位于地块的东北部，北临三清山大道，总建筑面积约14万平方米，为大型副食品、百货批发市场，目前商家已进场装修筹备开业，将于今年10月18日整体开业。值得一提的是，现在一二期市场已经形成上饶最大的综合批发市场，06年整体的营业额突破20亿。三期永隆城市广场位于地块东南部，总建筑面积超50万平方米，集特色商业步行街、购物中心、城市洋房、国际服装城、城市酒店、写字楼、公寓、国际社区
106、、会所、幼儿园等于一体的超大规模复合地产。PART5重点个案分析/永隆城市广场1）主题定位：新城市中心新步行街。2）总体形象：由于开发时间及管理等问题，项目总体形象陈旧、杂乱。3）项目规模：一期由23栋建筑组成，总建筑面积约23万平方米，已形成集服装小商品市场、摩托车电动车市场、装饰材料市场、五金电料批发市场为一体的大型综合商城；二期总建筑面积约14万平方米，为大型副食品、百货批发市场；三期总建筑面积超50万平方米，集特色商业步行街、购物中心、城市洋房、国际服装城、城市酒店、写字楼、公寓、国际社区、会所、幼儿园等于一体的复合地产。4）项目地段：江西省上饶市信州区紫阳公园对面，属城东片区。5）项
107、目业态：就入驻商家来看整个招商效果是成功的。但缺少一个强力的管理团队进行管理，致使各个专业市场经营混杂。如服装小百货市场、装饰建材市场、副食品百货市场、800米永隆精品建材街、永隆服装城等。6）智能化体系：传统智能安防系统，闭路电视监控、彩色可视对讲门禁。缺乏展示和体验。152PART6总结153 宏宏观环境境 按照城市规模等级划分，上饶市属于典型的三线城市，GDP多年全省排名第四，根据江西省十二五规划，全力打造南昌、赣州、九江、上饶四个特大城市，除去赣州，其他三个都处在国家战略级的环鄱阳湖生态经济圈内，上饶东靠浙江，承接产业转移；紧挨海西经济圈，上饶是赣东北唯一的核心城市，位于鄱阳湖生态经济
108、区、海西经济区和长三角经济区的交汇中心。2019年规划人口100万，且以婺源、三清山为代表的旅游资源丰富，从长期来看，房地产业的发展，上升空间非常巨大。1城市城市规划划 城市规划重心向东、向西发展，城市主要公共设施呈“Y”字型布局。从目前上饶市的整体城市发展格局来看，由于新行政中心向西北迁移、上饶城市发展的重心已经向西转移。随着凤凰大道全线开通，城市道路主干网结构的“六横九纵”极大的扩大了上饶传统城区（相对其它原地级市）的狭小规模，特大型城市的架构已经拉开，市民尤其是外地客户对新区的认同逐渐提升。这使得东西片区价格相差较小。2154供给和需求的微观市场供给和需求的微观市场 2019年上饶市中心
109、城区的销售面积接近100万平方米面积, 1-9月份全市共销售商品房111.3万平方米，同比增长16.8%，其中住宅销售面积101.8万平方米，同比增长21.3%。在国家地产宏观调控的政策下，继续保持较高的增长；但11月从我们实际调研的情况来看，成交数量急剧下滑，形势严峻，销售存在较大压力；多个项目降低了其开盘预期，客户明显加速转入观望阶段，根据地级市场的一般规律，针对返乡人员的春节前后销售情况将直接反映今年的整体情况。多个项目在博今年最后的一个机会。3房地产的价格 虽然上饶住宅市场价格在2019年有较大幅度的增长，但与九江、赣州相比，增长速度相对平缓（这两个城市都有多个住宅楼盘价格破万），不考
110、虑短期政策的影响，上饶市房地产价格比较合理，泡沫成分相对较低，这对上饶市整体市场价格的提升提供了较大空间的可能。4155区域竞争态势以及房地产产品特点上饶房地产市场按照城市规划的格局主要是以中心片区、城东和城西的版块竞争，中心片区由于住宅土地供应有限，且今后陆续会转为商业物业开发为主，其竞争优势毋庸置疑。较大的区域竞争集中在城东、城西版块，这两个版块项目众多、大盘云集，且随着多年的开发，各自形成品牌优势，在政策持续调控的背景下，对一些小型开公司且项目规模较小、资金实力不济的公司将造成巨大的压力。 单从形式来看，上饶市房地产业的产品开发已体现出较高的水准。开发规模一般都在五万平方米以上，10万左
111、右的中档大盘比比皆是，甚至出现38万、60万、100万平方米等超级大盘，社区配套成熟；小高层、高层产品逐渐成为建筑形态的主流趋势；三房二厅，面积在125平方米左右的户型是市场的绝对畅销产品；建筑风格从欧式、中式、到现代以及各种元素综合的产品一应俱全，但很明显许多项目在建筑风格的细部处理上都没有到位，真正高品质的楼盘屈指可数，当然这也是房价制约所导致的必然结果。未来奢享性顶级产品在上饶有一定的需求空间。5市场营销推广 受上海、杭州、深圳以及南昌的影响，随着大批外地代理公司的介入，上饶市房地产市场营销推广手法在形式上近几年有了大幅度的提升。从产品的定位、包装、策划到项目的整合推广以及现场的销售过程
112、都体现了一定的专业水准。由于城区面积较小，几个板块之间项目高度集中，楼盘之间的同质化现象又比较严重，致使行业竞争非常激烈，销售费用明显提高。但透过表层现象来看，上饶市房地产营销上照抄照搬痕迹比较明显，从业人员综合素质参差不齐，直接导致项目的实际推广的手法比较生硬，另外案场管理、销售人员的培训有待系统的提升。6156商业地产方面 上饶商业主要集中在老城区广场、步行街附近，新区商业尚处在规划建设阶段，是典型的单核商业中心布局。相对江西其它地级市，上饶商业尤其是零售商业高度集中，异常发达，开发水准较高，价格、租金一直都处在全省前列。但由于上饶以金融、保险业为代表的现代知识型服务业发展速度缓慢，品牌企
113、业进驻相对较少、高素质流动人口缺乏，致使上饶写字楼物业发展停滞不前，宾馆娱乐业缺乏品牌企业进入，但作为江西四个特大城市的发展定位，随着产业积聚，人口集中、城市土地的集约化经营，未来上饶真正意义上的城市综合体有一定的发展机会。7157附件：德兴市房地产概况158德兴市概括德兴城区南北长70千米，东西宽50千米，总面积2101平方千米；全市公安户籍总人口322971人，全市常住人口为293201人（2019年末）；全市辖3个街道、5个镇、6个乡和大茅山省级经济开发区；年产铜居全国之首，年产黄金居江南之首，已成为全国有色金属工业的重要基地；“全省县域经济基本竞争力十强”、“全省财政收入十强”、“全省
114、工业十强”；23年后，德兴将融入上饶一小时经济圈、南昌二小时经济圈内，成为江西通向浙江省的最快、最便捷的通道。1、德兴工业较为发达，经济活力较强，为房地产开发创造了一个有利的条件；、德兴工业较为发达，经济活力较强，为房地产开发创造了一个有利的条件；2、随着交通状况的改善，经济获得更大发展空间，德兴将获得更大的发展机会。、随着交通状况的改善，经济获得更大发展空间，德兴将获得更大的发展机会。3、随着工业化进程到一定阶段，人民收入水平提高，房地产业拥有更大发展空间。、随着工业化进程到一定阶段，人民收入水平提高，房地产业拥有更大发展空间。159德兴市概括江西各县市国民生产总值前江西各县市国民生产总值前
115、1515名排名（名排名（2019-20192019-2019） 德兴市目前德兴市目前GDP排名位于全省前列，排名位于全省前列，2019年年GDP是是90.73亿元。亿元。160上饶市各县市面积及人口一览表上饶市各县市面积及人口一览表德兴市概括上饶市各县市上饶市各县市GDPGDP排名排名德兴市面积在上饶市排名中等，但人口较少，德兴市面积在上饶市排名中等，但人口较少，GDP在上饶市中排名第二，（除信州在上饶市中排名第二，（除信州区）经济发展主要依托德兴铜矿。区）经济发展主要依托德兴铜矿。161德兴市经济指标1、GDP增长较快，社会财富增值大；这种增幅很大关系在于工业的优势。2、房地产开发投资相对稳
116、健，投资额度保持了相对稳定的状态。说明房地产处于良性发展轨道中。3、城镇居民收入较高（含铜矿职工），在省内也处于靠前的位置，而农民收入偏低，体现出了工业在德兴相当的重要性；城镇居民的收入水平对于房价提升的支持相当有利。4、人均消费力相对于收入而言，显得偏低，也反映出德兴商业不够发达，德兴的消费观念趋于保守，因此，投资升值的概念在德兴有广泛的支持也有其原因所在；5、人均储蓄额度较高，德兴市民手头有一定的闲钱用于置业与投资。162德兴市近期土地情况1、08、09年采取挂牌方式出让土地，10年至今基本采取拍卖方式出让土地，只有一块御景华庭周边地块采取挂牌出让，且采用的是工业用途性质；说明德兴的土地出
117、让方式（地产开发类）经历了变革，使得土地价格攀升厉害。而一宗御景华庭周边地块采取工业用地性质出让，暗示了德兴土地交易的灵活性与可操作性。2、御景华庭周边地块采取工业用地的出让方式，结合该地块的面积大小、所处区位，最大可能性是某一开发商因资金链或其他问题而采取的控地方式；待时机成熟后，将该地块转为住宅或商住用地。163德兴市商品房情况1、从08年到09年，经历金融风暴后的房地产黄金期，无论从销售量还是销售价格，都出现了大幅增长的情况，销售量增长5.865万平米，增加约80.79%，销售均价上涨570元/平米，增幅约33.93%；从09年到10年，销售量增长0.924万平米，增长约7.04%，而销
118、售均价上涨700元/平米，增幅约31.11%。2019年上半年销售势头依旧强劲。2019年上半年均价已经达到3150元/平米，根据趋势判断，下半年的均价水平将达到3500元/平米左右，而最高价已突破4000元/平米，最低价也将突破3000元/平米大关。德兴这座县级城市，受到国家宏观调控因素影响不明显。2、2019年上半年住宅销售面积为7.549万平米，套数为567套，合均套面积为133.14平米；结合我们实际调查情况，部分楼盘有别墅设计，使得均套面积增大。而德兴楼盘大部分三房户型是在125平米以上，二房也在100平米以上，符合县级城市目前大部分的“改善型”购房需求情况。3、从上表可看出，08年
119、商业销售面积为0.374万平米，09年商业销售面积为2.064万平米，增长1.69万平米，增幅为451.87%；10年商业销售面积为2.116万平米，增长0.052万平米，增幅为2.52%。164德兴市商品房情况受个案影响以及节假日的影响，1月属于春节期县级城市销售旺季，德兴市房地产平稳发展，5月达到高峰，价格稳中有升。成交量自今年9月以后，快速下降。165德兴市房地产版块情况德兴市由于受到其地形地貌影响，山丘较多，因此，城市布局呈现出狭长形。而房地产发展目前主要是由南门新城扩张引起，老城改造进展缓慢，几乎没有楼盘开发，目前主要楼盘集中在南门，也就是新区板块。166德兴市老城区典型的县级城市老
120、城区风貌，道路狭窄，人车（机动车、三轮车、摩托车）混流，市容环境脏、乱、差、城市管理粗放，但人气旺盛、商业气氛浓厚，生活氛围较强。167德兴市老城区168德兴市新城区全省千篇一律，正在迅速崛起的城市新区，政府机关新区主干道两侧分布，道路宽敞，商业配套严重匮乏，人气低迷。典典型型的的无无明明显显特特色色简简单单抄抄袭袭的的建建筑筑风风格格169德兴市新城区170德兴市铜矿区计划经济下的“企业办社会”的现代留存的缩影，大规模成片生活区、医院、超市、商业中心一应俱全，整个铜矿生活区俨然一个小城镇，由于和德兴主城区有一定的距离，无法融入整个德兴城市发展框架下，共同发展，在一定的程度上分散、制约了德兴市
121、房地产的发展空间。171德兴市房地产总体概括1、德兴经济总量在上饶各县处在第二的位置，但区位较偏，经济严重依托德兴铜矿，人口较少，德兴铜矿生活区又自成体系，一定程度制约了德兴房地产的发展。2、德兴城市规划重点向南门新城区发展，老城几无发展空间。受到地形地貌影响，目前德兴房地产开发建设楼盘大部分体量都相对较小，规模较大为万客隆丽都嘉苑，总体量达到了23万平米的开发量，其次为尚未推出的56亩地的女儿田项目，总体量达到14万平米；其他的都在几万平米。3、楼盘在规划布局仍有较强烈的“兵营式”行列式布局感觉，组团之间区分较不明显，基本都通过路网进行区隔。在楼间距的处理上，都以“达标”为要求，因此，楼与楼
122、之间相对显得拥挤。在建筑风格上，德兴从早期较为简单的现代简约风格向目前的其他建筑风格过渡，相对而言，德兴楼盘的外立面较为简单。4、在景观上，大部分楼盘的景观设计极其一般，虽有专业的景观设计公司介入，但整体上类似于市政园林的景观标准。相对于县级城市来说，也属于中低档次水准。172德兴房地产总体概括5、与其它县级城市类似，德兴销量、房价自2009年开始快速增长，但相对销售价格，销量2019年与2009年相比增长较少，德兴目前新城房价虽已突破4000元/平方米，但成交低迷，即使没有调控，德兴房地产的上升空间也相对较低。6、在推广方式与媒体选择上，与其他县级城市类似，户外广告与电视字幕居多（德兴有个图文频道，有楼盘选择此频道做推广）。但推广的力度和上饶市相比，有极大的差距，这在我们调研中明显可以感知整个德兴地产的广告极少。在案场布置上，较符合县级城市特征，选择了24间店面作为销售中心，现场管理较为粗放，销售人员跟单不积极。7、综合来看，不考虑其他因素，只考虑房地产发展水平，德兴在江西县级城市房地产发展水平处于中下层次。173END谢谢你的阅读v知识就是财富v丰富你的人生
