《【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P二)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P二)（86页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。项目总体定项目总体定项目总体定项目总体定位位位位主题概念展开：主题概念展开：主题概念展开：主题概念展开：商业商业商业商业颛桥区域商业中心颛桥区域商业中心颛桥区域商业中心颛桥区域商业中心公寓公寓公寓公寓颛桥新型适居住宅颛桥新型适居住宅颛桥新型适居住宅颛桥新型适居住宅酒店酒店酒店酒店颛桥五星级酒店颛桥五星级酒店颛桥五星级酒店颛桥五星级酒店办公办公办公办公颛桥商务新起点颛桥商务新起点颛桥商务新起点颛桥商务新起点商业规模及业态商业规模及业态区域商业业态的区域商业业态的提升提升商、住、办整合商、住、办整合型物业型物业适居住宅适居住宅产品价值为基础产品价值
2、为基础商机交际为亮点商机交际为亮点颛颛桥桥新新地地标标优质生活优质生活集中型商业集中型商业本案作为综合性项目的市场诉求是多向的，因此在整合各方面信息之后，我们的主体将会是本案作为综合性项目的市场诉求是多向的，因此在整合各方面信息之后，我们的主体将会是项目发展战项目发展战略及整体定略及整体定位位 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。定位理由定位理由n闵行区域内集中性商业多，体量大，业态齐全，交通便利，辐射范围较大。项目周边没有轨道交通支持，在体量及位置上无法和南方、仲盛及龙之梦相比。n由于项目周边人口比较集中，沿都市路往南有很多新建楼盘，并且未来住宅均档次较高，给项目发展地标性中高
3、端商业综合体提供了支撑；n加上项目本身条件与好爱广场相连，在项目定位时应和好爱广场作为一个整体考虑。从两个项目体量相加来看，已达到颛桥地从两个项目体量相加来看，已达到颛桥地区的商业中心的标准区的商业中心的标准 n区域中心商业业态以卖场为主力店，来带动餐饮，娱乐，零售，生活配套行业的消费与本案相邻的好爱广场以餐饮娱乐为主体，零售业为真空阶段，就整个颛桥区域来讲，中高端零售业的需求中高端零售业的需求无法达到满足无法达到满足项目发展战项目发展战略及整体定略及整体定位位 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本案商业总体定位本案商业总体定位打造颛桥地区地标性商业；打造颛桥地区地标性商业；打
4、造颛桥地区地标性商业；打造颛桥地区地标性商业；抓住目前商业稀缺业态，以切合大众消费为基础，提升整抓住目前商业稀缺业态，以切合大众消费为基础，提升整抓住目前商业稀缺业态，以切合大众消费为基础，提升整抓住目前商业稀缺业态，以切合大众消费为基础，提升整体商业档次为主要目标，另外借助项目规模优势，形成自体商业档次为主要目标，另外借助项目规模优势，形成自体商业档次为主要目标，另外借助项目规模优势，形成自体商业档次为主要目标，另外借助项目规模优势，形成自身的鲜明主题，最大化吸引目的性消费群体前来消费身的鲜明主题，最大化吸引目的性消费群体前来消费身的鲜明主题，最大化吸引目的性消费群体前来消费身的鲜明主题，最
5、大化吸引目的性消费群体前来消费区域商业中心的有效组合区域商业中心的有效组合 生活卖场生活卖场+ +休闲服饰体育类生活配套休闲服饰体育类生活配套在充分考虑到本案区域的特性及其自身实际情况加在充分考虑到本案区域的特性及其自身实际情况加在充分考虑到本案区域的特性及其自身实际情况加在充分考虑到本案区域的特性及其自身实际情况加以分析后，将其定位为：以分析后，将其定位为：以分析后，将其定位为：以分析后，将其定位为：零售、餐饮、娱乐为一体的社区商业中心零售、餐饮、娱乐为一体的社区商业中心零售、餐饮、娱乐为一体的社区商业中心零售、餐饮、娱乐为一体的社区商业中心项目发展战项目发展战略及整体定略及整体定位位 为了
6、契合区域未来中高端客户的需求，项目的为了契合区域未来中高端客户的需求，项目的档次要比周边的高档次要比周边的高本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。商业定位商业定位商业定位商业定位业态定业态定业态定业态定位及布局位及布局位及布局位及布局楼层楼层面积面积业态业态2F14000休闲服饰、体育服饰、休闲娱乐1F14000局部卖场、休闲服饰、休闲餐饮B1F15000生活卖场n1F沿都市路主要以休闲服饰为主休闲服饰为主，沿金都路办公楼商业主要以休休闲餐饮等闲餐饮等办公配套为主，满足办公配套需求，酒店商业主要以商商务宴请、健身、美容务宴请、健身、美容SPASPA、咖啡为主、咖啡为主，酒店式公寓主
7、要以生活配套生活配套业态为主业态为主，酒店及酒店式公寓之间的商业一楼主要以休闲餐饮为以休闲餐饮为主；主；n2F2F主要以休闲娱乐和餐饮等目的性消费商家为主主要以休闲娱乐和餐饮等目的性消费商家为主; ;项目发展战项目发展战略及整体定略及整体定位位 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。业态业态面积面积( (平方平方米米占比占比餐饮350014%娱乐250010%零售1700068%生活配套20008%业态业态面积面积( (平方米平方米) )占比占比餐饮35008%娱乐25006%零售1700040%生活配套20005%卖场1800041%本案商场总面积配本案商场总面积配本案商场总面积
8、配本案商场总面积配比比比比扣除卖场面积外的业态面积配比扣除卖场面积外的业态面积配比扣除卖场面积外的业态面积配比扣除卖场面积外的业态面积配比商业定位商业定位商业定位商业定位业态面业态面业态面业态面积比例积比例积比例积比例项目发展战项目发展战略及整体定略及整体定位位 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。n有利于统一的业态规划；有利于统一的业态规划；n有有利利于于合合理理掌掌控控租租赁赁和和销销售售之间的均衡；之间的均衡；n有有利利于于协协调调各各利利益益主主体体之之间间的关系。的关系。商业部分开发模式建议：商业部分开发模式建议：卖场：只租不售卖场：只租不售其其他他业业态态：根根据据位
9、位置置及及其其他他条条件件（主主力力店店出出租、非主力店销售）。租、非主力店销售）。底商商业：小面积分割出售底商商业：小面积分割出售 。在商业开发必须要满足商家及投资客的需求。项目主力店定位卖项目主力店定位卖场，位于地下一层，卖场柱间距要求在场，位于地下一层，卖场柱间距要求在8.58.5米以上，层高为米以上，层高为5.55.5米米以上。以上。而休闲、运动零一般需求面积为8080平方米左右平方米左右，门面要求门面要求在在6 6米以上，径深在米以上，径深在1010米以上，米以上，而60150之间的商铺是投资客比较容易接受的产品，考虑到卖场、零售类业态以及销售上的需求，建议商铺的柱间距为建议商铺的柱
10、间距为1212米（容易分割为两间销售），单铺面积在米（容易分割为两间销售），单铺面积在7070平方米左右。平方米左右。开发模式建议开发模式建议项目发展战项目发展战略及整体定略及整体定位位 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。B1FB1FB1FB1F业态建议业态建议业态建议业态建议生活类卖场生活类卖场生活类卖场项目发展战项目发展战略及整体定略及整体定位位 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。业态建议业态建议业态建议业态建议生活卖场生活卖场休闲餐饮休闲餐饮休闲餐饮休闲餐饮休闲服饰休闲服饰休闲服饰休闲服饰生活配套生活配套休闲服饰休闲餐饮列举商家需求面积ONLY,MOAD,
11、EDC,美特斯邦威,UNI.LO80-120平方米列举商家需求面积DQ,SPR咖啡,许留山,满记甜品,70-120平方米生活配套列举商家需求面积全家,一流,十字水坊,干洗店120平方米项目发展战项目发展战略及整体定略及整体定位位 都市路都市路金都金都路路商家展示商家展示商家展示本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。运动类运动类零售零售休闲娱乐休闲娱乐休闲餐饮休闲餐饮休闲服饰休闲服饰生活配套生活配套休闲餐饮列举商家需求面积NIKE,REEBOK,ADIDAS,PUMA,UNBOR80-120平方米列举商家需求面积上岛咖啡、迪欧咖啡、意壶咖啡、港丽餐厅400-500平方米生活配套列举商
12、家需求面积十字水坊,美容SPA80-120平方米运动类零售2 2业态建议业态建议业态建议业态建议项目发展战项目发展战略及整体定略及整体定位位 休闲娱乐列举商家需求面积好乐迪KTV或者电影院等1000平方米左右商家展示本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。商业消费客群分析商业消费客群分析目标商家目标商家目标商家目标商家本案目标商家为业态定位范围内的，以休闲运动类为主的中高端品牌商家；本案目标商家为业态定位范围内的，以休闲运动类为主的中高端品牌商家；消费群体消费群体消费群体消费群体本案的消费群体主要以周边住宅及产业人口为主，主要年龄范围集中在20-50周岁间。而本案（休闲服饰+运动类）
13、的零售主要针对25-45周岁的消费群体。就目前定位来看，本案常规消费群体涵盖了区域内较大范围的年龄层次，也就就目前定位来看，本案常规消费群体涵盖了区域内较大范围的年龄层次，也就是以本身区域所拥有的消费群的数量为基本依托是以本身区域所拥有的消费群的数量为基本依托。零售方面品牌层次的提升，主要满足区域内中高端收入群体，以及商务人口的零售方面品牌层次的提升，主要满足区域内中高端收入群体，以及商务人口的消费所需，满足目的性消费群体的需求消费所需，满足目的性消费群体的需求项目客户定项目客户定位位 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。项目客户定项目客户定位位 周边城市高收入阶层来源：主要来自
14、上海周边城市职业描述：私营业主、企业高层管理置业需求：投资或自用价值取向：看重上海商业物业升值空间、关注项目品质、周边商务环境品质置业特征：投资心理，同时关注实惠重要客户群重要客户群全市中高收入阶层来源：全市职业描述：私营业主、经商人员、企业中高层管理者、职业投资人购买目的：投资或自用价值取向：大部分时间倾注在事业上，关注区位、商务环境、项目品质、升值潜力置业特征：总价承受力较强核心客户群核心客户群偶得客户：上海及周边城市拥有一定的储蓄资金的中产阶级，因通胀预期考虑购置商业物业商业目标客户定位商业目标客户定位购买商业物业核心客户为来购买商业物业核心客户为来自上海市私营业主、经商人员、企业中高层
15、管理者、自上海市私营业主、经商人员、企业中高层管理者、职业投资人等职业投资人等本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。客户客户类型类型高级白领、中高级产业客客户客户特点特点接受新事物，工作在周边或经常往返与该区域产品产品关注关注点点需要可独立支配的空间，看重建筑品质，喜好品位独特的服务产品。对于配套有要求，需要有格调的公共交流空间租赁租赁目的目的方便工作、方便日常家居生活、享受单身独立空间使用客户特征：使用客户特征：客户类客户类型型私营业主、经商人员、企业中高层管理者、职业投资人置业次置业次数数2次以上客户特客户特点点35-45岁的高端人群，有多处房产，目前居住房屋为中高端品质产品，
16、对区域已有认可度。产品关产品关注点注点高品质产品，附加值高，在区域内具有一定的稀缺性，低总价、小户型，风险低、回报率较高置业目置业目的的投资保值（产品的投资收益要高于银行利息）置业用置业用途途投资、自住投资、自住购买客户特征：购买客户特征：酒店式公寓目标客户定位酒店式公寓目标客户定位购买客户以投资为主购买客户以投资为主要目的，租赁客户多工作在周边或经常往返与该区要目的，租赁客户多工作在周边或经常往返与该区域域项目客户定项目客户定位位 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。办公租赁客户定位办公租赁客户定位核心租赁客户为产业园内核心租赁客户为产业园内企业、产业园关联企业和已在区域周边办
17、公企业企业、产业园关联企业和已在区域周边办公企业等等核心客核心客户户n区域客户区域客户 70%70%n来源：产业园内企业、产业园关联企业和已在区域周边办公企业n租赁目的：改善办公环境或设置办事处机会客机会客户户n外区客外区客15%15%n通过租金挤压，从莘庄分流过来的对交通依赖度不大的企业n来源：主要来自区域周边产业企业边缘客边缘客户户n新进驻该区域客户新进驻该区域客户 15%15%n原本办公需要直接在厂办公室解决，现需要本区域设置对外办事处因本项目办公物业不可分割产权出售，故前期仅考虑租赁客户定位因本项目办公物业不可分割产权出售，故前期仅考虑租赁客户定位项目客户定项目客户定位位 本报告是严格
18、保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。选取可比案例选取可比案例n选取比较案例项目与本案同属一个区域，形态包括内街及沿街商铺类型，紧邻本案，可比价值较高，在此选取4个案例零售商业零售商业定价定价好爱广场银都路沿街商铺剑桥景苑商铺兴银花园商铺本案本案本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 商铺商铺主力面积主力面积(M2)(M2)面宽面宽(M2)(M2)1F1F层高层高(M2(M2) )租金（元租金（元/M2/M2/天）天）1F1F租金（元租金（元/M2/M2/天）天）出租率出租率好爱广场10011044.532.23.5(上下两层)4.294%兴银花园商铺1001504.5533-4(
19、上下两层)4.098%剑桥景苑商铺2002503.643.52.53（共34层）3.585%银都路商铺6011044.53.03.84.5(上下两层)5.0100%可比案例产品及租金水平可比案例产品及租金水平n周边商铺形态多为两层周边商铺形态多为两层，除部分餐饮休闲等业态外，二层实际商业使用率，除部分餐饮休闲等业态外，二层实际商业使用率低，同时考虑区域商业集聚度不强，所以所以第二层和第一层的价差大，在低，同时考虑区域商业集聚度不强，所以所以第二层和第一层的价差大，在50% 50% 左右左右零售商业零售商业定价定价本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。未来的区域发展前景是投资者关心的
20、因素未来的区域发展前景是投资者关心的因素入住业态档次的高低，影响着项目租金和售入住业态档次的高低，影响着项目租金和售价，一般高档次的业态与高租金相匹配价，一般高档次的业态与高租金相匹配车位毫无疑问影响这租金和售价，多车位，车位毫无疑问影响这租金和售价，多车位，停车方便，人流自然多停车方便，人流自然多一般情况下，小户型的商铺，单价较高一般情况下，小户型的商铺，单价较高项目的建筑构架以及功能布局是否有利于集项目的建筑构架以及功能布局是否有利于集聚人气，影响租金聚人气，影响租金15%15%15%15%15%15%10%10%10%10%5%5%5%5%5%5%20%20%100100% %交通通达交
21、通通达性性商业氛围商业氛围未来区域发展未来区域发展前景前景招商平台招商平台入住业态档次入住业态档次车位车位项目聚集人气的项目聚集人气的功能功能投资回报投资回报预期预期户型面户型面积积良好的招商平台可以提升商业的价值，也是良好的招商平台可以提升商业的价值，也是消费者重点关注的因素消费者重点关注的因素周边商业氛围对售价提升起至关重要的作用周边商业氛围对售价提升起至关重要的作用投资者最关注的因素、对商业项目售价的影投资者最关注的因素、对商业项目售价的影响度高响度高商铺赖以生存的关键因素、也是消费者最关商铺赖以生存的关键因素、也是消费者最关心的影响因素心的影响因素可比案例影响权重系数评定可比案例影响权
22、重系数评定零售商业零售商业定价定价本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。项目项目1F1F租金租金（元（元/ / /天天）交通通交通通达达性性（0.20.2）投资回投资回报报预期预期（0.150.15）区域商区域商业业氛围氛围（0.150.15）招商平招商平台台（0.150.15）未来区未来区域域发展前发展前景景（0.10.1）入住业入住业态档次态档次（0.10.1）户型面户型面积积 （0.050.05）车位车位（0.050.05）项目聚项目聚集集人气功人气功能能（0.050.05）综合综合打分打分 修正后的修正后的租租金（元金（元/ / /天）天）好爱广场4.21089881099
23、98.94.7兴银花园商铺4.099877109878.34.8剑桥景苑商铺3.5108777108878.154.3银都路商铺5.011108.578109889.0755.5本案/101010101010101010104.8本案一层零售商业租金测算本案一层零售商业租金测算通过对通过对4 4个可比案例与本项目的比较，通过评分测算得出个可比案例与本项目的比较，通过评分测算得出，第一层，第一层商铺商铺平均平均租金为租金为4.8/4.8/平方米平方米/ /天天零售商业零售商业定价定价本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。零售商业零售商业定价定价本案零售商业租金测算本案零售商业租金测算
24、通过市场比较，测算第一层商铺第一层商铺平均平均租金为租金为4.8/4.8/平方米平方米/ /天天区域商铺市场第二层和第一层的价差在第二层和第一层的价差在50% 50% 左右左右第一层商铺平均租金为第一层商铺平均租金为5 5元元/ /平方米平方米/ /天天第二层商铺平均租金为第二层商铺平均租金为3 3元元/ /平方米平方米/ /天天项目定位业态主要以零售业态，一般零售业态面积要小其他业态，租金承受能力相对较高租金承受能力相对较高，并且有卖场做为主力店来提升项目人气有卖场做为主力店来提升项目人气，在整体商业档次上有着较大的提升本案零售商业租金测算本案零售商业租金测算本报告是严格保密的。未经同策许可
25、，请勿引用与编辑。售价建议售价建议投资客在购买商铺的时候往往会考虑到租金回报率的问题，所以采用租金推算法得出的售价也是投资者最容易接受的价格。一般一般社区商业通常的回报率为社区商业通常的回报率为6 6。项目商铺的售价采用租金推算法，以每年6的回报率推算，初步建议售价为：1F1F：5X365/6%=304005X365/6%=30400元元/ /平方米平方米2F2F：3X365/6%=182503X365/6%=18250元元/ /平方米平方米总体均价：总体均价：2430024300元元/ /平方米平方米零售商业零售商业定价定价本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本本案案华商时代商
26、业广场：华商时代商业广场：成交套数：66套成交面积：28244.12成交均价：1700021000元/爱庐世纪新苑：爱庐世纪新苑：成交套数：9套成交面积：373.42成交均价：7000元/绿地科技岛：绿地科技岛：成交套数：3套成交面积：292.53成交均价：19000元/银河新都：银河新都：成交套数：2套成交面积：174.08成交均价：19000元/大上海国际：大上海国际：成交套数：166套成交面积：13244.87成交均价：15500元/2100021000元元/ /左右单价产左右单价产品为调高产品品为调高产品周边商办气氛较成熟周边商办气氛较成熟中低端住宅项目内部中低端住宅项目内部办公物业办
27、公物业莘庄北广场，商办氛围成熟，部莘庄北广场，商办氛围成熟，部分为挑高产品分为挑高产品属古美板块，具有一定属古美板块，具有一定的商办氛围的商办氛围绿地新都会办公项目，周绿地新都会办公项目，周边配套成熟边配套成熟出售型办公市场出售型办公市场闵行目前出售型办公项目较少，受项目周闵行目前出售型办公项目较少，受项目周边配套影响，办公售价在边配套影响，办公售价在10000100001800018000元元/ /之间，项目周边办之间，项目周边办公产品售价在公产品售价在10000100001500015000元元/ /左右左右项目价格定项目价格定位位0909年至今闵行区办公物业成交情况年至今闵行区办公物业成
28、交情况本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。比较项目比较项目比较细分比较细分华商时代商华商时代商业广场业广场（项目权重（项目权重3535）绿地科技绿地科技岛岛（项目权重（项目权重2525）银河新都银河新都（项目权重（项目权重4040）本案本案拟合程度拟合程度拟合程度拟合程度拟合程度拟合程度拟合程度拟合程度区域位置（权区域位置（权重重2525）市区距离市区距离145145165165130130100100交通系统交通系统区域环境（权区域环境（权重重3030）板块属性板块属性130130155155135135100100社会环境社会环境发展潜力发展潜力生活生活 配套及氛配套及氛围（
29、权重围（权重2020）生活配套生活配套145145160160135135100100商务氛围商务氛围产产 品（权品（权重重2525）产品风格及产品风格及核心概念核心概念120120125125115115100100产品附加值产品附加值合合 计计134.3134.3151151128.75128.75100100售价售价190001900027000270001900019000？比准价格比准价格140001400017800178001470014700本案办公产品价格初定本案办公产品价格初定本案办公产品初步价格本案办公产品初步价格定位在定位在1500015000元元/ /左右为宜左右为宜
30、通过闵行出售型办公物业比准，同时考虑各项目比通过闵行出售型办公物业比准，同时考虑各项目比较权重较权重：14000*0.35+17800*0.25+14700*0.414000*0.35+17800*0.25+14700*0.41500015000元元/ /项目价格定项目价格定位位本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本本案案上海风景上海风景( (酒店式酒店式公寓公寓) )：均价：18000-20000元/一品漫城（酒店一品漫城（酒店式公寓）：式公寓）：均价：17000元/酒店式公寓市场酒店式公寓市场闵行目前酒店式公寓市场容量闵行目前酒店式公寓市场容量较小，主要集中在古美、金虹桥板块
31、，且基本在住较小，主要集中在古美、金虹桥板块，且基本在住宅项目内，售价在宅项目内，售价在15000150002000020000元元/ /左右左右项目价格定项目价格定位位本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。1500015000170001700017500175001900019000考虑到酒店式公寓与周边普通住宅的差别，通过对比市场考虑到酒店式公寓与周边普通住宅的差别，通过对比市场项目得到酒店式公寓的售价项目得到酒店式公寓的售价成交价格元成交价格元/ /平米平米成交价格元成交价格元/ /平米平米差价差价20002000元元/ /平米平米差价差价16001600元元/ /平米平米
32、一品一品漫城漫城上海上海风景风景n考虑到区域酒店式公寓市场目前考虑到区域酒店式公寓市场目前空白及空白及5050年的土地使用权，故适度年的土地使用权，故适度降低与普通住宅价格差距降低与普通住宅价格差距n项目周边普通住宅价格：项目周边普通住宅价格：12000120001400014000元元/ /本案的酒店式公寓均价为本案的酒店式公寓均价为: :13500-1600013500-16000元元/ /平方米平方米酒店式公寓 普通住宅（明泉江南苑等）酒店式公寓 普通住宅（一品漫城）本案酒店式公寓定价本案酒店式公寓定价本案酒店式公寓产品初步本案酒店式公寓产品初步价格定位在价格定位在1500015000元
33、元/ /左右为宜左右为宜项目价格定项目价格定位位说明：在区域内酒店公寓一般说明：在区域内酒店公寓一般抛开抛开10001000元元/ /平方米的装修成平方米的装修成本后，比周边的住宅高个本后，比周边的住宅高个10001000元元/ /平方米左右的价格平方米左右的价格闵行板块规闵行板块规划与功能定划与功能定位位目目录录项目本身条件项目所属市场环境核心问题解读项目发展战略及整体定位可借鉴案例分析 竞争分析 前期商家论证分析 p区位分析p经济指标p相关概况等p区域宏观背景分析p区域规划发展分析p区域房地产状况分析项目经济测算项目物业发展建议本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。n证大大拇指
34、广场位于浦东城区中心、联洋国际社区核心要地，商业辐射花木文化行政区、张江高科技园区、碧云国际社区、金桥商业区及加工区、陆家嘴金融贸易区等人流、消费流、信息流集中区域，拥有非常优越的区位。 案例案例案例案例证大大拇指商业广场证大大拇指商业广场证大大拇指商业广场证大大拇指商业广场本案产品构成与业态分布的借鉴本案产品构成与业态分布的借鉴可借鉴案可借鉴案例分析例分析本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。罗山路杨高中路世纪公园丁香路民生路长柳路金松路芳甸路紫槐路迎春路丁香路洋泾港河卜蜂莲花仁恒河滨城 1期仁恒河滨城3期仁恒河滨城 2期中邦晶座别墅区浦东虹桥花园2期当代清水苑1期2期浦东虹桥花
35、园1期吉云公寓水木清华联洋年华中邦风雅颂天安花园华丽家族上海移动大楼联洋花园联洋办公楼信息大厦立方大厦信息城淳大万丽酒店邮电幼儿园进才中学国际部锦绣路进才中学联洋广场大拇指广场幼儿园教堂联洋地段医院幼儿园证大五道口碧云国际社区n证大大拇指广场（以下简称“项目”）处于浦东联洋社区，四周环绕高尚住宅群及商务办公楼群；n项目被评为浦东最具文化气息的国际化生活休闲广场；n项目以开放式的广场布局，项目以开放式的广场布局，最大限度增加商业空间与最大限度增加商业空间与人流互动；人流互动；n销售与租赁相结合，统一经营管理，保证项目品质与档次；n项目以生活卖场、餐饮、项目以生活卖场、餐饮、零售、娱乐、艺术文化相
36、零售、娱乐、艺术文化相结合的方式提升区域消费结合的方式提升区域消费水平；水平；案例案例案例案例证大大拇指商业广场证大大拇指商业广场证大大拇指商业广场证大大拇指商业广场可借鉴案可借鉴案例分析例分析本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 消费群体消费群体n项目针对周边的社区环境和商务环境及集中型商业的稀缺性，做了自身定位；项目针对周边的社区环境和商务环境及集中型商业的稀缺性，做了自身定位；n项目的主力消费人群是追求品质、崇尚时尚、热爱生活的中高收入阶层的商项目的主力消费人群是追求品质、崇尚时尚、热爱生活的中高收入阶层的商务人士，年龄在务人士，年龄在25-4525-45岁左右，岁左右，是
37、社会的主力消费群体；n联洋国际社区有近10万高收入消费人口（一级消费群），基本性消费商圈消费者（二级消费群）超过25万，旅游性消费商圈消费者（三级消费群）辐射浦东； 案例案例案例案例证大大拇指商业广场证大大拇指商业广场证大大拇指商业广场证大大拇指商业广场可借鉴案可借鉴案例分析例分析本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。项目具体参数项目具体参数n占地面积：5.2万平方米；n建筑面积：11万平方米；n项目组成：4万平米4星级的商业酒店和6万平米的商业建筑构成；n楼层分布：地下一层和地上三层组成，地下一层为卖场、麦当劳和停车场。地上三层为商业用房；n项目由22块建筑体组成；n项目主要功能
38、板块构成：餐饮、零售、生活、文化艺术、娱乐、休闲；n地下一层停车位：约500个；n地面停车位：约50个；案例案例案例案例证大大拇指商业广场证大大拇指商业广场证大大拇指商业广场证大大拇指商业广场可借鉴案可借鉴案例分析例分析本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。B1B1楼业态：楼业态：生活卖场、休闲餐饮、面包、零售服装；一楼定位：一楼定位：生活卖场、休闲餐饮、特色餐饮、便利超市、服装零售、娱乐；案例案例案例案例证大大拇指商业广场证大大拇指商业广场证大大拇指商业广场证大大拇指商业广场可借鉴案可借鉴案例分析例分析本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。二楼业态：二楼业态：特色餐饮
39、、运动品牌、休闲服装、休闲瑜珈、艺术生活；案例案例案例案例证大大拇指商业广场证大大拇指商业广场证大大拇指商业广场证大大拇指商业广场可借鉴案可借鉴案例分析例分析本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。三楼业态：大型网吧三楼业态：大型网吧案例案例案例案例证大大拇指商业广场证大大拇指商业广场证大大拇指商业广场证大大拇指商业广场可借鉴案可借鉴案例分析例分析本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 广场附属酒店广场附属酒店证大丽笙大酒店证大丽笙大酒店n上海证大丽笙酒店座落于充满活力的上海浦东，地理位置优越，交通便捷，是距离上海新国际博览中心最近的酒店；n4星级酒店；n酒店共20层，1
40、楼是咖啡厅自助餐区，3层是雅致亭粤式中餐，3楼至17楼为客房，18楼以上是行政楼层。电梯设置了门卡插口，不持有客房门卡将无法到达3层以上的楼层，为住店客人增添了安全系数；案例案例案例案例证大大拇指商业广场证大大拇指商业广场证大大拇指商业广场证大大拇指商业广场可借鉴案可借鉴案例分析例分析本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。n购物中心采用开放式建筑风格，体现人性化设计理念，通过贯穿东西两侧出入口的步行街、室外与室内交替的环型走廊和天桥、开敞的园林景观中心广场，将三个区域的建筑有机地组合成一个整体，新颖的视觉效果，清新的绿化环境，处处彰显品味和情趣。n从其建筑格局体现出各商家对商铺展示
41、面需求的重要性.n通过开放式形式在区域商业范围内独树一帜；通过开放式形式在区域商业范围内独树一帜；n中心广场起到效聚集人流，活动推广的作用；n电动扶梯以及连廊的设置，提升各楼层间的消费引导；案例借鉴总结案例借鉴总结案例借鉴总结案例借鉴总结可借鉴案可借鉴案例分析例分析本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。整体规划建整体规划建议议地块经济指地块经济指标标土地面积：39706.5平米（200m*200m）土地性质：商业，体育设施用地容积率：不大于2.2建筑密度：不大于40绿地率：不小于30（集中绿地不小于15）商业（地上）办公酒店酒店式公寓地下2.8万方1万方3万方2万方3万方（1.5万
42、地下集中商业）初步业态配比情况：本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。IIIIII级级IIII级级I I级级IIIIII级级IIIIII级级I I级级I I级级I I级级1 1级级划分依据：人流量大小道路交通状况地形条件示意图：示意图：I I类用地类用地都市路沿街，都市路、金都路交界处，都市路沿街，都市路、金都路交界处，与好爱广场临街、交通比较便利，人与好爱广场临街、交通比较便利，人流、车流量大，商业价值高。流、车流量大，商业价值高。IIII类用地类用地地块中段，沿街面长，商业价值尚佳。地块中段，沿街面长，商业价值尚佳。III III 类用地类用地沿街展示面小，商业价值低。沿街展示
43、面小，商业价值低。 整体规划建整体规划建议议地块商业价地块商业价值划分值划分本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。酒店式公寓五星级酒店商业广场商业广场商务楼n由于都市路为主要人行，车行道，由于都市路为主要人行，车行道，紧邻好爱广场，商业展示面好，相紧邻好爱广场，商业展示面好，相对商业价值较高，建议沿都市路做对商业价值较高，建议沿都市路做商铺。金都路属于车行干道，位置商铺。金都路属于车行干道，位置没有都市路好，商业价值不高，建没有都市路好，商业价值不高，建议做酒店及商务楼。紧邻好爱西面议做酒店及商务楼。紧邻好爱西面，展示面不佳，商业价值不高，但，展示面不佳，商业价值不高，但噪音较少，
44、由于和酒店距离较远，噪音较少，由于和酒店距离较远，不影响光照，建议做酒店式公寓。不影响光照，建议做酒店式公寓。n项目定位业态以零售为主，由于零售业态需要足够的展示面，建议商业广场形式为开放式；n按照项目地块商业价值，建议商按照项目地块商业价值，建议商业广场布局在东南东南侧人车流最业广场布局在东南东南侧人车流最为密集处，向中部延伸，为密集处，向中部延伸，n商务楼布局在项目南侧沿街，给与一定的沿街面作为办公楼1F的展示面；n五星级酒店与酒店式公寓分别平行布局在地块西侧为宜；n商务楼与酒店之间保证栋距标准；商务楼与酒店之间保证栋距标准；整体规划建整体规划建议议产品总体布产品总体布局建议局建议都都市市
45、路路 金都路金都路本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。序号序号功能功能分类分类体量体量（m2m2）1 1商业广场商业广场2F125001F3000+12500B1F15000（不进容积率）合计合计2800028000其他功能区其他功能区办公办公10000100002 2公寓公寓2000020000酒店酒店3000030000合计合计总计总计地上总面积地上总面积8800088000整体规划建整体规划建议议项目功能面项目功能面积配比积配比另外的地下另外的地下1500015000平方米作平方米作为地下停车库为地下停车库本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。n按照各功能块本案
46、布局，建议本案BF2全面开挖,作为本案各功能块的地下停车场；n建议设置2-4个地下车位入口，保证车辆东西向进出本案的通顺度，以及到达项目各功能块的便捷性，示意见图；n都市路与金都路交界处设置少量地都市路与金都路交界处设置少量地面车位，以便保证项目入口处的人面车位，以便保证项目入口处的人流道畅通流道畅通；酒店式公寓五星级酒店商业广场商业广场商务楼地下车库入口地下车库入口地下车库入口地下车库入口整体规划建整体规划建议议车流动线车流动线本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。n按照商业项目动线设置原理，建建议本案项目主入口设置在都市路中议本案项目主入口设置在都市路中间位置，也就是在本案商业
47、价值最间位置，也就是在本案商业价值最高处开设；高处开设；n其他分入口分别开设在本案商业广场的各面，水平与垂直面都能保证进入商业广场的通透性，提高酒店与酒店式公寓到达商业广场的能动性，避免广场内的商业死角的产生；酒店式公寓五星级酒店商业广场商业广场商务楼主入口主入口整体规划建整体规划建议议人流动线人流动线本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。商业物业发商业物业发展建议展建议商业广场产品商业广场产品建议建议n建议形式设置为开放式广场，商业体量建议形式设置为开放式广场，商业体量2800028000平方米，以圆形环绕，中心区平方米，以圆形环绕，中心区域设置中央广场；域设置中央广场；n2 2
48、层设置连廊，各楼层之间以电动扶梯引导人流；层设置连廊，各楼层之间以电动扶梯引导人流；n以开放式广场形式布局商铺增加展示面，人流动线上建议项目与好爱广场之间的道人流动线上建议项目与好爱广场之间的道路改为商业街，和项目相接，形成人流互动。路改为商业街，和项目相接，形成人流互动。在金都路设置一个入口和好爱广场之间形成南北贯通。在都市路项目中间位置设置一个主入口，形成人流东西贯通，提升商业价值。n出于招商及销售的需求，建议项目为12层，由于项目定位主要以零售为主，零售商家开店在店铺的选择上主要考虑展示面及面积，考虑到项目销售和招商的实际需求，建议商铺的主力面积在建议商铺的主力面积在60806080平方
49、米（建筑面积）。门宽平方米（建筑面积）。门宽6 6米、径深米、径深10121012米。米。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。n通过通过“中心广场的内部交通将经营空间进行有效的串联和组合，使经营布中心广场的内部交通将经营空间进行有效的串联和组合，使经营布局有利于促进人流在经营空间的均衡流动，尽量做到店铺的均好性。局有利于促进人流在经营空间的均衡流动，尽量做到店铺的均好性。n中心广场设置中心舞台及休闲景观。中心广场设置中心舞台及休闲景观。n非主力店区以广场舞台为中心，采用开放式步行街将营业空间围绕，店面非主力店区以广场舞台为中心，采用开放式步行街将营业空间围绕，店面单元建议采用店中
50、店模式，单元建议采用店中店模式，标准店铺的面积在标准店铺的面积在60-8060-80平方米左右。平方米左右。n开放式步行街建议采用内廊式设计，结合退台式设计，可以有效地控制二开放式步行街建议采用内廊式设计，结合退台式设计，可以有效地控制二层以上店铺进深，以及连廊的搭建；层以上店铺进深，以及连廊的搭建；n内部竖向交通以电动扶梯为主，楼梯、垂直电梯为辅，保证人流在个楼层内部竖向交通以电动扶梯为主，楼梯、垂直电梯为辅，保证人流在个楼层顺畅流动。为有效地引导人流向二层流动，可设置从室外直接通向二楼的顺畅流动。为有效地引导人流向二层流动，可设置从室外直接通向二楼的楼梯。楼梯。n在交通节点处设置景观小品、
51、绿化、休息椅来引导人流。在交通节点处设置景观小品、绿化、休息椅来引导人流。n适当设立无障碍设计，明确合理的导视系统。适当设立无障碍设计，明确合理的导视系统。 商业物业发商业物业发展建议展建议商业广场产品建议商业广场产品建议内部内部空间设计建议空间设计建议本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。商业广场产品建议商业广场产品建议- - - -空间示意空间示意空间示意空间示意商业物业发商业物业发展建议展建议本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。街区入口入口进行景观绿化小品设置商业广场产品建议商业广场产品建议- - - -空间示意空间示意空间示意空间示意商业物业发商业物业发展建议
52、展建议本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。外立面外立面使用玻璃幕墙商业广场产品建议商业广场产品建议- - - -外立面示意外立面示意外立面示意外立面示意商业物业发商业物业发展建议展建议本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。标 示在项目各路口进行标示设置商业广场产品建议商业广场产品建议- - - -标示设置示意标示设置示意标示设置示意标示设置示意商业物业发商业物业发展建议展建议本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。大 屏 幕主要位置摆设大屏幕商业广场产品建议商业广场产品建议- - - -大屏幕示意大屏幕示意大屏幕示意大屏幕示意商业物业发商业物业发展建议展建议
53、本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。广场小品设置各类小品商业广场产品建议商业广场产品建议- - - -空间示意空间示意空间示意空间示意商业物业发商业物业发展建议展建议本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。绿化走道种植绿化商业广场产品建议商业广场产品建议- - - -空间示意空间示意空间示意空间示意商业物业发商业物业发展建议展建议本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。广告在商业显著位置进行广告设置商业广场产品建议商业广场产品建议- - - -展示示意展示示意展示示意展示示意商业物业发商业物业发展建议展建议本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。连接
54、天桥在各商业体之间进行天桥连接（如美食总汇）商业广场产品建议商业广场产品建议- - - -连廊示意连廊示意连廊示意连廊示意商业物业发商业物业发展建议展建议本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。广场在项目中心进行广场设置，可定期进行活动发布商业广场产品建议商业广场产品建议- - - -空间示意空间示意空间示意空间示意商业物业发商业物业发展建议展建议本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。回 廊 在各商业体中进行回廊设置商业广场产品建议商业广场产品建议- - - -空间示意空间示意空间示意空间示意商业物业发商业物业发展建议展建议本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑
55、。n建议形式建议设置为开放式广场，商业体量28000平方米；n以圆形环绕，中心区域设置中央广场聚集消费人群，商铺环绕于外圈，形成环顾的消费模式；n商业布局地面商业布局地面2 2层，地下一层由于定位为卖场，层高为层，地下一层由于定位为卖场，层高为5.55.5米，地面商业定位为零售业态，一般米，地面商业定位为零售业态，一般零售业态需求的层高为零售业态需求的层高为4.54.55.15.1米，建议地上商业一、二层高建议设置在米，建议地上商业一、二层高建议设置在4.54.55.15.1米为宜；米为宜；n2层设置连廊，各楼层之间以电动扶梯引导人流；n部分区域可设置高层直达观光电梯；商业广场产品建议商业广场
56、产品建议- - - -商业广场建议商业广场建议商业广场建议商业广场建议商业物业发商业物业发展建议展建议本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。办公物业发办公物业发展建议展建议商务楼总建筑面积建议控制在1000平方米为宜，单层面积1000平方米，总高10层；楼层楼层/ /部部位位定位定位层高（米）层高（米）1010楼楼定向大面积办公（可供开发商自定向大面积办公（可供开发商自用）用）3.33.3米米/ /层层4-94-9楼楼办公办公3.33.3米米/ /层层3 3楼楼会议大厅会议大厅3.33.3米米/ /层层2 2楼楼商务会所商务会所4.84.8米米/ /层层1 1楼楼办公大堂，办公配套
57、商业办公大堂，办公配套商业4.84.8米米/ /层层-1-1楼楼卖场卖场5.55.5米米/ /层层-2-2楼楼停车库停车库/ /设备用房设备用房4.54.5米米/ /层层在面积分割上建议面积控制在在面积分割上建议面积控制在45-15045-150平方米范围内，主力面积平方米范围内，主力面积建议建议100100平方米，有效的按照市场客户在面积选择上的需求；平方米，有效的按照市场客户在面积选择上的需求；办公层层高设置在3-3.3米之间，层高根据楼层数相应作高，体现地位区间，更体现楼层价值。功能及房型面积建议功能及房型面积建议本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。公共部分公共部分地面：天
58、然花岗岩或大理石地面，与吊顶对应的石材拼花，；墙面：天然大理石墙面，墙面预留装饰线条，规格由设计提交天花吊顶：艺术造型吊顶，安装花灯。商务楼产品内部设计建议商务楼产品内部设计建议办公物业发办公物业发展建议展建议本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。地面：优质瓷砖；吊顶：防水石膏板吊顶，安装灯具、排风扇；墙体：优质花岗岩；配置：高档洁具，天然石台面，面盆龙头、五金挂件等 ；公共洗手间建议公共洗手间建议办公物业发办公物业发展建议展建议本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。墙面：高档墙纸，电梯厅天然石材地面：优质天然花岗岩，走廊为地毯消防楼梯为：木扶手或金属扶手公共区域过道公
59、共区域过道公共区域过道建议公共区域过道建议办公物业发办公物业发展建议展建议本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。电梯电梯建议单栋设置6部电梯（5客1货），客梯设置高、低区之分，另根据各功能层设置专用电梯。建议货梯选用同品牌（帝森克虏伯），提升规格和品质上统一性。电梯轿厢电梯轿厢地面：天然石材或方块地毯。墙面：螺纹不锈钢饰面或木质装饰板饰面、按扭饰面板装饰。吊顶：发光吊顶天花： 多乐士（）面漆安装灯具。 商务楼产品内部设计建议商务楼产品内部设计建议办公物业发办公物业发展建议展建议本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。硬件提升硬件提升整体形象整体形象塑造塑造n外立面：建议石
60、材及玻璃幕墙n立面形态：酒店外型气质凸现项目品质优势外立面建议外立面建议酒店式公寓物酒店式公寓物业业发展建议发展建议本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。硬件提升硬件提升整体形象整体形象塑造塑造大堂及电梯厅大堂及电梯厅n大堂及公共电梯厅：作为SOHO产品、酒店式公寓，n大堂及电梯厅是作为项目的品质先行、体验前置，n产品价值塑造、酒店化氛围营造大堂及电梯厅大堂及电梯厅建议建议酒店式公寓发酒店式公寓发展建议展建议本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。n房层高房层高5.05.0米米，双层使用，客厅、餐厅、厨房、书房、卫生间一应俱全n由于层高的变化让面积不大的住房拥有了立体感，
61、也适合现代家具、电器的布局和个性化的居住格局。n一房面积在50-60平方米（可改两房），两房70-80平方米（可改三房），通过搭建通过搭建二层楼，使得二楼成为卧室。二层楼，使得二楼成为卧室。 户型建议户型建议酒店式公寓发酒店式公寓发展建议展建议本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。硬件提升硬件提升整体形象整体形象塑造塑造n样板房：设置不同情景样板房办公、居住，酒店等,满足n不同客层需求的实景体验。（体验式营销）n装修定制：可根据客户需求，菜单式定制装修房n进一步提升产品附加值，差异化竞争样板房样板房自住简约自住简约型型样板房建议样板房建议1 1酒店式公寓发酒店式公寓发展建议展建议本
62、报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。硬件提升硬件提升整体形象整体形象塑造塑造样板房样板房办公极简主义办公极简主义型型n 极端充分利用空间，满足客户的办公兼居住功能需求n物所超值彰显户型优势处，规避不利点n注重细节处理，体现SOHO小户的精致,居住与办公一体的时尚体验样板房建议样板房建议2 2酒店式公寓发酒店式公寓发展建议展建议本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。硬件提升硬件提升整体形象整体形象塑造塑造样板房样板房办公创意型办公创意型样板先行，实景销售 冲击客户视觉、思想，产生消费偏好样板房建议样板房建议3 3酒店式公寓发酒店式公寓发展建议展建议闵行板块规闵行板块规划与
63、功能定划与功能定位位目目录录项目本身条件项目所属市场环境核心问题解读项目发展战略及整体定位可借鉴案例分析 竞争分析 前期商家论证分析 p区位分析p经济指标p相关概况等p区域宏观背景分析p区域规划发展分析p区域房地产状况分析项目经济测算项目物业发展建议本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。项目经济指标：项目经济指标：n土地面积：39706.5平米（200m*200m）n土地性质：商业，体育设施用地n容积率：不大于2.2n建筑密度：不大于40n绿地率：不小于30（集中绿地不小于15）商业（地上）商业（地上）办公办公酒店酒店酒店式公酒店式公寓寓地下地下2.8万方1万方3万方2万方3万方（
64、1.5万地下集中商业）初步业态配比初步业态配比情况：情况：n本次测算收入部分将商业、办公和酒店式公寓计入营收范围，而酒店暂不计入营收n商业和办公假设按持有收入租金进行计算，而且只计算前20年的营收，因未来不确定性较多，后20年的营收只做收入的参考n酒店式公寓做销售计入营收项目经济测项目经济测算前提算前提本次经济测算不考虑五星级酒店的经营收本次经济测算不考虑五星级酒店的经营收入以及租赁型物业的后入以及租赁型物业的后2020年的经营收入年的经营收入本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。项目收入估项目收入估算算商业和办公的价格估算商业和办公的价格估算商业价格定位商业价格定位办公楼价格定位
65、办公楼价格定位酒店式公寓价格定位酒店式公寓价格定位n商业大卖场租金：商业大卖场租金：1 1元元/ /平方米平方米/ /天天n1F1F商铺租金：商铺租金：5 5元元/ /平方米平方米/ /天天n2F2F商铺租金：商铺租金：3 3元元/ /平方米平方米/ /天天n按回报率按回报率6%6%计算，计算， 1F1F商铺售价：商铺售价：3000030000元元/ /平方米；平方米；2F2F售价：售价：1800018000元元/ /平方米平方米n按按1500015000元元/ /平方米的均价计算平方米的均价计算n按回报率按回报率5%5%计算，租金均价为计算，租金均价为2 2元元/ /平方米平方米/ /天天n
66、按按1500015000元元/ /平方米均价计算平方米均价计算 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。项目收入估项目收入估算算商业和办公前商业和办公前2020年的营收年的营收估算表（估算表（1 1）n卖场租赁年卖场租赁年限为限为2020年，前年，前三年不变，自三年不变，自第四年起每三第四年起每三年递增年递增5 5。n休闲服饰、休闲服饰、餐饮、体育类餐饮、体育类商家租赁年限商家租赁年限为为5 5年，前两年年，前两年不变，自第三不变，自第三年起逐年递增年起逐年递增至至5 5。第六年。第六年合同重新起订，合同重新起订，租金按照上一租金按照上一年租金递增年租金递增1010，以此类推，以此类
67、推至第至第2020年年n办公合同签办公合同签订年限为订年限为1 13 3年，前两年租年，前两年租金不变，自第金不变，自第三年起每两年三年起每两年递增递增5 5本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。项目收入估项目收入估算算商业和办公前商业和办公前2020年的营收年的营收估算表（估算表（2 2）n假设商业和假设商业和办公持有租赁，办公持有租赁，那么前那么前2020年的年的纯收益为纯收益为10.8710.87亿元亿元本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。项目收入估项目收入估算算商业和办公后商业和办公后2020年的营收年的营收估算表（估算表（1 1）n后后2020年的估年的估算
68、算n卖场租赁年卖场租赁年限为限为2020年，前年，前三年不变，自三年不变，自第四年起每三第四年起每三年递增年递增5 5。n休闲服饰、休闲服饰、餐饮、体育类餐饮、体育类商家租赁年限商家租赁年限为为5 5年，前两年年，前两年不变，自第三不变，自第三年起逐年递增年起逐年递增至至5 5。第六年。第六年合同重新起订，合同重新起订，租金按照上一租金按照上一年租金递增年租金递增1010，以此类推，以此类推至第至第2020年年n办公合同签办公合同签订年限为订年限为1 13 3年，前两年租年，前两年租金不变，自第金不变，自第三年起每两年三年起每两年递增递增5 5本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。
69、项目收入估项目收入估算算商业和办公后商业和办公后2020年的营收年的营收估算表（估算表（2 2）n商业和办公后20年的租金收益为24.224.2亿亿元元n因为20年后的市场形势难于预测，所以该收益只做参考本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。项目收入估项目收入估算算酒店式公寓销售收入为酒店式公寓销售收入为3 3亿元亿元n假设酒店式公寓假设酒店式公寓2 2万平方米的万平方米的体量全部销售体量全部销售n2000020000平方米平方米* *1500015000元元/ /平方平方米米= =3 3亿元亿元本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。项目成本估项目成本估算算总开发成本估
70、总开发成本估算（算（1 1）成本项目成本项目工程量工程量（m2m2）单位成本（元单位成本（元/m2/m2）总费用总费用 （万元）（万元）估算依据估算依据一、土地费用一、土地费用39706.539706.57488.29 7488.29 29733 29733 1、土地成本39706.539706.57051.7428000 2、城市基础设施建设费39706.539706.5225.00 893.39 15万元/亩3、土地契税39706.539706.5211.55 840.00 土地成本的3二、前期工程二、前期工程费费87354.387354.3276.70 276.70 2417.10 24
71、17.10 1、招投标费用87354.387354.31.92 16.80 建安工程费0.04%2、规划设计费用87354.387354.3144.24 1260.00 建安工程费的3%3、勘察费用87354.387354.30.72 6.30 设计费的0.5%4、估价师、监理等费用87354.387354.381.74 714.00 建安工程费的1.7%5、可行性研究费用87354.387354.348.08 420.00 建安工程费1%三、建安工程三、建安工程费费1180001180003559.32 3559.32 42000.00 42000.00 1、酒店300005000.00 1
72、5000.00 2、办公楼100003000.00 3000.00 3、酒店公寓200004000.00 8000.00 1000元/平米装修4、地上商业280002500.00 7000.00 5、地下车库150003000.00 4500.00 6、地下商业150003000.00 4500.00 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。项目成本估项目成本估算算四、配套设四、配套设施和竣工费施和竣工费87354.387354.3590.26 590.26 5156.20 5156.20 1、人防87354.387354.360.00 524.13 地上总建筑面积60元/平方米2、
73、供水管道工程费87354.387354.317.50 152.87 建筑面积17.5元/平方米3、电话工程工程费87354.387354.312.50 109.19 建筑面积12.5元/平方米4、供电设施费87354.387354.3145.00 1266.64 5、绿化费87354.387354.3100.00 873.54 小区高档绿化100元/平方米6、智能化设施费87354.387354.3100.00 873.54 7、环卫接管费87354.387354.35.00 43.68 8、建设工程审价费87354.387354.34.81 42.00 建安工程费的0.1%10、建设配套费3
74、9706.539706.5320.00 1270.61 土地面积320元/平方米五、开发间五、开发间接费接费87354.387354.3591.21 591.21 5164.51 5164.51 1、物业管理基金87354.387354.3192.32 1680.00 建安工程费的4%2、不可预见费87354.387354.3144.24 1260.00 建安工程费用的3%3、管理费用87354.387354.3254.65 2224.51 前三项费用的3%六、总开发六、总开发成本（万元）成本（万元）87354.387354.39669.95 9669.95 84471.20 84471.20
75、 总开发成本估总开发成本估算（算（2 2）n项目总开发成本为8447184471万元万元n将项目的总开发成本分摊到地上建筑面积为9669.959669.95元元/ /平方平方米米本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。项目经济测算项目经济测算总结总结在没有将五星级酒店以及商业和办公后二十年的经营收入计在没有将五星级酒店以及商业和办公后二十年的经营收入计入经营收入的前提下，本项目有入经营收入的前提下，本项目有3 3个亿的净利润；个亿的净利润；32%32%的税后的税后成本利润率成本利润率项目销售相关案例借鉴项目销售相关案例借鉴本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。销售项目销售
76、项目借鉴借鉴案例案例案例案例松江泗泾三湘商业广场松江泗泾三湘商业广场松江泗泾三湘商业广场松江泗泾三湘商业广场三湘商业广场三湘商业广场泗泾汽车站沿沿街街商商铺铺新居住区三湘商业广场地处上海市松江区泗泾镇横港路，位于轨道9号线泗泾站南出口处。是集酒店式公寓、生活购物、时尚餐饮、休闲娱乐于一体的新一站式体验消费中心。 项目占地47467.8平方米，总建筑面积96511平方米 。借鉴之处借鉴之处借鉴之处借鉴之处以卖场为主力店的销售模式以卖场为主力店的销售模式以卖场为主力店的销售模式以卖场为主力店的销售模式本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。酒店式公寓酒店式公寓商业商业n商业：37305.
77、83平方米n大润发卖场：约2万平米。n酒店式公寓：19305.17平方米n已售面积：9182平方米（130套）已售已售已已售售已售已售销售项目借销售项目借鉴鉴案例案例案例案例松江泗泾三湘商业广场松江泗泾三湘商业广场松江泗泾三湘商业广场松江泗泾三湘商业广场本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。均价6000均价7000周边住宅密集，有一定的消费人口；周边住宅密集，有一定的消费人口；交通方面临近轨道交通交通方面临近轨道交通9 9号线，于泗号线，于泗泾汽车站比邻；泾汽车站比邻；n仅靠轨道9号线泗泾站，交通优势显著；n临近政府规划未来居住区，未来人口导入情况乐观，消费潜力大；n填补区域商业空
78、白，引领区域商业发展，先入为主，抢占先机；n商铺1、2层的层高均为5.5米，变换空间大，性价比高；n面积从20平米至200平米，选择空间大；n大润发入驻，吸引消费；n目前九亭没有大卖场，项目影响力可扩展至九亭。2009.5.232009.5.23日开盘当天既销售日开盘当天既销售完所有完所有130130套商铺套商铺销售项目销售项目借鉴借鉴案例案例案例案例松江泗泾三湘商业广场松江泗泾三湘商业广场松江泗泾三湘商业广场松江泗泾三湘商业广场本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。n就目前来看，该区域住宅价格不高，随着9号线前一站九亭的房价不断攀高，泗泾已成为9号线沿线目前性价比最高的居住区。n
79、该区域居民迁入较多，但其周边生活配套并不完善，加之迁入居民大多消费数量增大，区域内的消费需求日益提升。n目前泗泾镇，九亭镇共有居民8万多人（其中九亭镇约5万人，泗泾镇3万人），未来随着两镇新住宅区的逐步交付，人口数量将会急剧增加，消费能力将有质的提升。而泗泾和九亭尚没有大型卖场，其商而泗泾和九亭尚没有大型卖场，其商业主要以裙房街铺为主，没有大型集中商业。三湘商业广场的出现将业主要以裙房街铺为主，没有大型集中商业。三湘商业广场的出现将弥补该区域大卖场、大型集中商业、酒店式公寓等多项空白。弥补该区域大卖场、大型集中商业、酒店式公寓等多项空白。销售项目销售项目借鉴借鉴案例案例案例案例松江泗泾三湘商业
80、广场松江泗泾三湘商业广场松江泗泾三湘商业广场松江泗泾三湘商业广场本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。商业商业面积售价总计1F11000304003344000002F1400018250255500000小计589900000办公面积售价1000015000150000000酒店式公寓酒店式公寓面积面积售价售价总计总计2000013000260000000合计999900000项目个功能块测算销售总价为项目个功能块测算销售总价为999900000999900000元元, ,其中卖场其中卖场1F30001F3000平方米为保留商业平方米为保留商业. .销售项目销售项目借鉴借鉴案例案例案例案例松江泗泾三湘商业广场松江泗泾三湘商业广场松江泗泾三湘商业广场松江泗泾三湘商业广场销售销售统计统计The The endend上海同策房产咨询股份有限公上海同策房产咨询股份有限公司出品司出品
