kA中粮北京朝阳奥运核心区水源九厂项目可行性研究报告

《kA中粮北京朝阳奥运核心区水源九厂项目可行性研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《kA中粮北京朝阳奥运核心区水源九厂项目可行性研究报告（74页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、项目联合考察小组项目联合考察小组 20092009年年6 6月月北京朝阳奥运核心区水源九厂北京朝阳奥运核心区水源九厂项目可行性研究报告项目可行性研究报告考察工作情况考察工作情况n联合考察小组：联合考察小组：n朱海彬总朱海彬总n战略管理部：刘冰，陈路战略管理部：刘冰，陈路n市场部：符齐市场部：符齐n假日风景项目：王昊亮假日风景项目：王昊亮n实地考察实地考察n地块实地考察（地块现状，地块实地考察（地块现状，周边环境）周边环境）n周边竞争楼盘考察（国奥周边竞争楼盘考察（国奥村、龙湖唐宁村、龙湖唐宁ONE、中铁、中铁翰庭）翰庭）n情况沟通情况沟通n与假日风景项目团队沟通与假日风景项目团队沟通n与北京万

2、科与北京万科803新项目小组新项目小组沟通沟通n材料沟通材料沟通n工程采购、成本工程采购、成本n市场营销、设计市场营销、设计n财务财务n北京中心城市公司北京中心城市公司n假日风景项目假日风景项目主要内容主要内容1项目概况项目概况2市场分析与机会选择市场分析与机会选择3产品解决方案产品解决方案4项目运营项目运营5土地获取方式及风险土地获取方式及风险6总结与建议总结与建议1.1地块基本情况地块基本情况项目位置项目位置行政区行政区北京市朝阳区奥运村乡地段地段毗邻奥运公园占地面积占地面积( () )代征地面积代征地面积4300.653计容积率计容积率建筑面积建筑面积( (万万) )可售面积可售面积12

3、.726净地面积净地面积55523.862住宅面积住宅面积12.626小计小计59824.515非住宅面积非住宅面积0.1容积率容积率毛地（含代征绿地）2.5；净地 2.68办公楼办公楼0 商业商业0.1地价地价地价总额地价总额( (万元万元) )底价底价87373.5987373.59车库车库( (不含地下不含地下) )0测算价测算价159000159000不可售面积不可售面积2.155土地单价土地单价( (万元万元/ /亩亩) )底价底价10491049小计小计14.881测算价测算价19091909不计容积不计容积率建筑面率建筑面积积( (万万) )可售面积可售面积 2.4可售楼面地价可

4、售楼面地价( (元元/ /) )( (扣扣除除2 2万定向安置房万定向安置房) )底价底价68666866不可售面积不可售面积1.076测算价测算价1249412494小计小计3.476土地使用权归属土地使用权归属北京市土地整理储备中心通过挂牌方式出让土地使用权北京市土地整理储备中心通过挂牌方式出让土地使用权土地规划用途土地规划用途居住居住转让方式转让方式公开市场挂牌公开市场挂牌1.2项目区位（项目区位（1）北五环路国奥村国奥村中铁翰庭中铁翰庭融域融域美伦堡美伦堡北四环路林萃路域清街水源九厂水源九厂n项目位置示意图项目位置示意图1.2项目区位（项目区位（2）项目毗邻奥林匹克中心区，随着北京奥运

5、会的成功举办，项目毗邻奥林匹克中心区，随着北京奥运会的成功举办，该区域已成为国际一流的文化、体育、会展功能区该区域已成为国际一流的文化、体育、会展功能区项目位于奥林匹克中心区西侧，北五环林萃桥西南项目位于奥林匹克中心区西侧，北五环林萃桥西南n宗地位于北京传统上风上水区域，奥林匹克核心区西区，紧邻奥运体育场馆宗地位于北京传统上风上水区域，奥林匹克核心区西区，紧邻奥运体育场馆和奥运森林公园环绕，处于奥运核心区稀缺地段、稀缺景观资源，土地价值和奥运森林公园环绕，处于奥运核心区稀缺地段、稀缺景观资源，土地价值提升空间较大提升空间较大本项目本项目1.2项目区位（项目区位（3）n项目所在亚奥项目所在亚奥板

6、块用地规划板块用地规划主要以居住、主要以居住、教育、体育设教育、体育设施、公园性质施、公园性质用地为主，且用地为主，且基本为已建成基本为已建成区，板块成熟区，板块成熟度高，土地宜度高，土地宜居性强居性强1.3宗地四至及现状（宗地四至及现状（1）地地块块北部（北五环绿化带）北部（北五环绿化带）北部（北五环地铁口）北部（北五环地铁口）东部（奥运射箭馆）东部（奥运射箭馆）东部（奥运射箭馆）东部（奥运射箭馆）西部（水厂）西部（水厂）南部（京师园）南部（京师园）道路及道路及水泥硬水泥硬化地面化地面林林萃萃路路视频视频1.3宗地四至及现状（宗地四至及现状（2）宗宗地地位位置置鸟巢鸟巢水立方水立方国奥村国奥

7、村奥林匹克森林公园奥林匹克森林公园林林萃萃路路南侧为已建成住宅区、东侧、北侧、西侧景观资源优越南侧为已建成住宅区、东侧、北侧、西侧景观资源优越视线无遮挡方向1.4周边景观资源周边景观资源项目周边交通便利，道路通达项目周边交通便利，道路通达p私家车交通：私家车交通：十分便利,周边道路网络发达。主要交通线路北四环路北辰西路（或中轴路）科荟路林萃路安立路科荟路林萃路市中心，道路网络密集,方便抵达p轨道交通：轨道交通：在建奥运支线二期林萃路站紧靠地块，2012年建成,北接13号线霍营、南至三环北土城p公交线路：公交线路：项目东侧林萃路有501路公交车可抵达北土城路牡丹园1.5周边交通周边交通北五环路北

8、五环路京京承承高高速速北四环路北四环路机机场场高高速速北三环路北三环路北土城路北土城路京京承承高高速速来广来广营桥营桥望和桥望和桥太阳宫太阳宫桥桥五元五元桥桥四元四元桥桥三元三元桥桥上清桥上清桥健翔桥健翔桥马甸桥马甸桥健德桥健德桥安安立立路路仰山桥仰山桥安慧桥安慧桥安贞桥安贞桥林萃桥林萃桥北北苑苑路路和平西和平西桥桥西西三三旗旗方方向向科萃路科萃路大屯路大屯路北沙滩北沙滩桥桥林林萃萃路路九厂南九厂南路路北北辰辰西西路路北北辰辰东东路路景景观观大大道道5 5号线号线奥运支线奥运支线线线奥运支线二期奥运支线二期项目周边教育、医疗、商业配套丰富项目周边教育、医疗、商业配套丰富北师大附北师大附小小北大

9、附中为明北大附中为明实验幼儿园实验幼儿园中科院感中科院感应研究所应研究所洼里医院洼里医院旭日购物中心旭日购物中心解放军解放军306306医医院（三甲）院（三甲）漂亮购物广漂亮购物广场场北辰购物中北辰购物中心心北辰世纪中北辰世纪中心心林大附小林大附小本项目本项目科大附小科大附小为明实验幼儿园为明实验幼儿园中科院感应研究中科院感应研究所所北师大附小北师大附小306306医院医院1.6周边配套周边配套市政条件：项目三通一平条件交地，周边现状路除电力、热力外其他市政管市政条件：项目三通一平条件交地，周边现状路除电力、热力外其他市政管线均已敷设。电力：需从林萃西里开闭站引入；热力：考虑小区自建锅炉房。线

10、均已敷设。电力：需从林萃西里开闭站引入；热力：考虑小区自建锅炉房。红线外市政成本从咨询方案红线外市政成本从咨询方案61586158万元减少至万元减少至18601860万，优化万，优化42984298万万中水电信燃气污水雨水上水电力1.7市政情况市政情况用地性质:居住及居住公共服务设施总用地面积:59824.515平方米建设用地面积:55523.862万平方米代征道路：300.822平方米代征绿地：3999.831平方米总建筑规模148809.23万平方米其中:2万平方米定向安置房建筑控制高度:60米净地容积率:2.68建筑套密度:250车位比:90平方米以上,1:1;90平方米以下1:0.5交

11、评要求交评要求: :项目北侧应开辟1条7米道路,项目内部南北通道路面不小于7米,两条道路采用双向交通组织机动车出入口应设置在南侧九厂南路和北侧7米宽道路上林萃路设置人行出入口,预留应急机动车通行条件应结合人行出入口、公交站点在林萃路开辟公交港湾 10米宽代征绿地130m130m399m399m150m150m372m372m1.8规划条件规划条件现状住宅，高度60M55m不可建住宅p项目北侧未来地铁出入口有噪音干扰p东界界为林萃路，双向四车道，道路红线45m，有噪音干扰p南界为九厂南路，双向两车道，道路红线约30m。受日照遮挡，进深约55米区域无法建设住宅p用地内需由竞得人实施考古勘探，并承担

12、挖掘保护费用地铁站噪音噪音1.9红线内外不利因素红线内外不利因素用地方式：用地方式：定向安置房按照经济适用房政策管理，划拨方式供地社区管理：社区管理：定向安置房与其他商品房合并一个小区管理，共享小区公共配套设施，定向安置房物业管理费按照经济适用房标准收取（0.55元/ ,不含电梯费)户型要求：户型要求：90户型120套，110户型74套，140户型6套位置选择：位置选择：定向安置房位置应安排在该宗地南侧，与所建小区相对独立交付要求：交付要求：签订出让合同后18个月内，完成建设工作并交付朝阳区政府建设标准：建设标准：不得建塔楼，南北通透，保证每户有一个阳面朝向的卧室，每户厨房应建阳台楼房单元安装

13、带有对讲系统的防盗门，每户安装封闭式防盗门，电话、有线电视、宽带网入户，用电、给水、中水、燃气、供暖设施齐备、分户计量保证房屋其他使用功能，达到入住条件，楼房的内外装修标准应经有关部门审核同意1.10定向安置房特殊要求定向安置房特殊要求北五环路北五环路北四环路北四环路清河清河八八达达岭岭高高速速本项目南沙滩北四环73号大屯小营安外大屯奥体中心唐宁ONE中铁翰庭0707年以来，与项目相临的中关村片年以来，与项目相临的中关村片区、亚奥片区优质地段项目成交楼区、亚奥片区优质地段项目成交楼面地价全部超过在面地价全部超过在1100011000元元/ / 1.11周边可比地价分析（周边可比地价分析（1）1

14、.11周边可比地价分析（周边可比地价分析（2）参考地参考地块容容积率率成交成交时间成交成交总价价( (万万) )土土地地单价价( (万万/ /亩) )楼楼面面单价价( (元元/ /) )大屯小大屯小营2.52.52006-11-152006-11-15248002480084284262276227北四北四环7373号号2.62.62006-12-302006-12-3017800017800071471456315631安外大屯安外大屯224224号号2.92.92007-11-272007-11-278350083500213721371376713767龙湖唐宁湖唐宁ONEONE3.83

15、.82007-12-192007-12-19206000206000242424241157311573中中铁翰庭翰庭2.22.22008-1-302008-1-306400064000216321631475014750南沙南沙滩1.61.62008-2-12008-2-158700587008418418200(8200(扣扣除除配配建建1 1万万平平方方米米廉租房廉租房) )本本项目目2.682.682009-6-262009-6-26159000159000190919091249412494北五环路北五环路北四环路北四环路清河清河八八达达岭岭高高速速本项目奥运南区安外大屯奥体中心安立

16、路西侧安外大屯项目（已成交）：安外大屯项目（已成交）：6 6万万安立路西侧（潜在供应）：安立路西侧（潜在供应）：8 8万万奥南（潜在供应）：奥南（潜在供应）：6868万（公建为主）万（公建为主）周边存量土地及未来潜在供应稀少，并且相对集中，周边存量土地及未来潜在供应稀少，并且相对集中，板块内土地资源极为稀缺！板块内土地资源极为稀缺！1.12周边存量土地周边存量土地项目土地属性地块描述地块描述城市角色土地区位等级土地区位等级适合高端住宅开发适合高端住宅开发历史角色历史角色城区北部，上风上水，邻近奥林匹克公园城区北部，上风上水，邻近奥林匹克公园城市发展趋势城市发展趋势奥运核心区，热点区域奥运核心区

17、，热点区域产业构成产业构成研究院所、大学院校、文化、体育、会展研究院所、大学院校、文化、体育、会展配套设施文脉属性文脉属性中科院、大学院校聚集、奥运文化中科院、大学院校聚集、奥运文化教育配套教育配套用地周边用地周边1 1公里半径内：北师大附小、为明实验幼儿园公里半径内：北师大附小、为明实验幼儿园商业生活配套商业生活配套向东向东2 2公里即达亚北商业核心区，有北辰、飘亮等大型购物中心，餐饮、娱乐设施聚公里即达亚北商业核心区，有北辰、飘亮等大型购物中心，餐饮、娱乐设施聚集。地块周边有生活所需的超市及餐饮，未来，北辰世纪中心商业兴起之中集。地块周边有生活所需的超市及餐饮，未来，北辰世纪中心商业兴起之

18、中文体娱乐配套文体娱乐配套项目靠近奥体公园，奥运会后场馆可投入日常使用，运动设施完备。周边健身娱乐项目靠近奥体公园，奥运会后场馆可投入日常使用，运动设施完备。周边健身娱乐设施丰富。设施丰富。医疗配套医疗配套项目项目3 3公里内三级甲等医院公里内三级甲等医院解放军解放军306306医院医院交通条件公共交通公共交通林萃路上林萃路上501501路至北四环内牡丹园路至北四环内牡丹园私家车私家车项目紧靠北五环路，西距八达岭高速项目紧靠北五环路，西距八达岭高速12001200米，周边道路网密集，私家车交通便利米，周边道路网密集，私家车交通便利轨道交通轨道交通未来未来8 8号线二期可提供便捷的轨道交通条件号

19、线二期可提供便捷的轨道交通条件交通噪音交通噪音离主干道林萃路较近，有一定噪声噪音影响离主干道林萃路较近，有一定噪声噪音影响环境景观条件距离景观距离距离景观距离项目东侧为的国家森林公园，周边景观环境资源丰富。项目东侧为的国家森林公园，周边景观环境资源丰富。空气质量空气质量临近森林公园，空气质量优越临近森林公园，空气质量优越红线外不利因数红线外不利因数项目南侧京师园小区有遮挡，需考虑退线，东侧及北侧道路有一定噪声影响项目南侧京师园小区有遮挡，需考虑退线，东侧及北侧道路有一定噪声影响1.13 1.13 土地适合进行高端住宅开发土地适合进行高端住宅开发主要内容主要内容1项目概况项目概况2市场分析与机会

20、选择市场分析与机会选择3产品解决方案产品解决方案4项目运营项目运营5土地获取方式及风险土地获取方式及风险6总结与建议总结与建议2.1宏观市场情况宏观市场情况n06-08年以来北京市上市和年以来北京市上市和成交面积均呈现逐年下降的成交面积均呈现逐年下降的趋势趋势n按照按照09年年1-5月份上市和成月份上市和成交情况来看，预计交情况来看，预计09年上市年上市量将低于量将低于08年；但由于年；但由于08年年成交量萎缩严重，超出正常成交量萎缩严重，超出正常年份的下降幅度，预计年份的下降幅度，预计09年年成交总量将超过成交总量将超过08年，全年年，全年预计达到预计达到1200-1400万平米万平米n06

21、年以来，批售比于年以来，批售比于08年年3季度达到历史峰值，之后迅季度达到历史峰值，之后迅速回落，速回落，09年以来批售比持年以来批售比持续维持在续维持在1.0以下以下说明：说明：0909年年2 2季度数据截至季度数据截至5 5月底月底0606年以来分季度批售情况年以来分季度批售情况历年上市成交情况历年上市成交情况2.2亚奥区域市场（亚奥区域市场（1）n本项目为典型的本项目为典型的G2土地属性，所处亚奥片区供给稀缺，市土地属性，所处亚奥片区供给稀缺，市场容量约场容量约60万平米万平米北四环北四环北三环北三环京京承承高高速速八八达达岭岭高高速速本项目本项目鸟巢鸟巢北五环北五环奥林匹克森林公奥林匹

22、克森林公园园片区历年成交情况片区历年成交情况p 本项目位于北五环内奥林匹克核心区，紧邻奥林匹克森林公园，道路交通条件较好，典型本项目位于北五环内奥林匹克核心区，紧邻奥林匹克森林公园，道路交通条件较好，典型的的G2G2类土地，但不适于首置类产品类土地，但不适于首置类产品p 目前片区内供给稀缺，供给量逐年减少，导致成交量逐年萎缩目前片区内供给稀缺，供给量逐年减少，导致成交量逐年萎缩, ,2.2亚奥区域市场（亚奥区域市场（2）n亚奥片区内成交均价波动起伏不大，亚奥片区内成交均价波动起伏不大，呈稳健上涨趋势呈稳健上涨趋势n片区内成交价格基本保持稳定，片区内成交价格基本保持稳定，07年以来成年以来成交均

23、价整体保持上涨态势交均价整体保持上涨态势n08年以来首置产品成交比例依然最高，但主年以来首置产品成交比例依然最高，但主要来自国奥村和远洋万和城两个项目，多数要来自国奥村和远洋万和城两个项目，多数项目仍主要是改善类产品为主项目仍主要是改善类产品为主片区历年上市成交情况片区历年上市成交情况0808年以来份产品线成交比例（金额）年以来份产品线成交比例（金额）2.2亚奥区域市场（亚奥区域市场（3）n各产品线存销比均较低，首改、再改产品线库存压力最小各产品线存销比均较低，首改、再改产品线库存压力最小库存套数库存套数库存面积库存面积( (平米平米) )07-0807-08年月均去化套数年月均去化套数存销比

24、（月）存销比（月）首置首置1182 1182 9.4 9.4 11711710.1 10.1 首改首改282 282 3.4 3.4 96962.9 2.9 再改再改900 900 17.5 17.5 1011018.9 8.9 高端高端219 219 9.3 9.3 121218.2 18.2 合计合计2583258339.739.73263267.9 7.9 片区内分产品线存销情况片区内分产品线存销情况2.3中关村区域市场（中关村区域市场（1）n邻近的中关村区域将成为本项目的邻近的中关村区域将成为本项目的重要市场，本项目紧邻中关村区域，重要市场，本项目紧邻中关村区域，而该区域而该区域07年

25、以来仅年以来仅3个项目在售，个项目在售，供给绝对稀缺，需求旺盛供给绝对稀缺，需求旺盛n本项目距清华科技园约本项目距清华科技园约6公里，直线公里，直线距离约距离约4.5公里，自驾车可在公里，自驾车可在15分钟分钟之内抵达中关村核心区域之内抵达中关村核心区域n07年以来中关村地区仅万城华府、年以来中关村地区仅万城华府、唐宁唐宁ONE和中铁翰庭在售，目前万和中铁翰庭在售，目前万城华府已经售罄，目前仅唐宁城华府已经售罄，目前仅唐宁ONE和中铁翰庭在售和中铁翰庭在售n中关村地区的客户需求被挤压到上中关村地区的客户需求被挤压到上地、西北旺、亚运村、五棵松等片地、西北旺、亚运村、五棵松等片区区北四环北四环北

26、五环北五环八八达达岭岭高高速速本项目本项目唐宁唐宁ONEONE翰庭翰庭清华科技园清华科技园6 6公里公里2.4典型竞争产品（典型竞争产品（1）n周边区域高端再改项目主要以国奥村、万和城和唐宁周边区域高端再改项目主要以国奥村、万和城和唐宁ONE为主，多数为主，多数项目为普通再改产品项目为普通再改产品竞品区域竞品区域项目项目主力户型主力户型总价总价亚奥区域亚奥区域国奥村国奥村200200三居、三居、240240四居四居700700万万美伦堡美伦堡160160三居三居290290万万融域融域148148三居三居270270万万万和城万和城210/260210/260四居四居520520万万/650/

27、650万万亚运新新家园亚运新新家园联排（联排（400400）15001500万万中关村区域中关村区域唐宁唐宁ONEONE180180三居、三居、360360四居四居540540万万/1000/1000万万中铁翰庭中铁翰庭9090两居、两居、130130三居三居230230万万/350/350万万2.4典型竞争产品（典型竞争产品（2）龙湖唐宁龙湖唐宁oneone中铁翰庭中铁翰庭国奥村国奥村2.4典型竞争产品（典型竞争产品（3）n国奥村国奥村n国奥村定位高端再改，主力户型为国奥村定位高端再改，主力户型为205平米三居和平米三居和240平米四居，南北通透，精装修，项目规模较大，平米四居，南北通透，精

28、装修，项目规模较大，配套较好，剩余约配套较好，剩余约6万库存万库存n07年国奥村月均成交年国奥村月均成交95套，成交均价套，成交均价19000左右；左右；08年成交均价超过年成交均价超过27000，月均成交降至，月均成交降至23套，套，09年成交均价年成交均价30000元元/平米，月均成交套数降至平米，月均成交套数降至15套，总价套，总价600-700万万项目销售情况项目销售情况2.4典型竞争产品（典型竞争产品（4）n唐宁唐宁ONEn唐宁唐宁ONE目前在售产品主要为目前在售产品主要为180平米精装三平米精装三居，后续产品供应较为充足，剩余库存居，后续产品供应较为充足，剩余库存10.2万万n1号

29、楼东西向均价号楼东西向均价24000左右，南北向均价左右，南北向均价28000左右；左右；3号楼均价号楼均价35000左右，总价左右，总价640万左右万左右1 #2 #3 #5 #6 #7 #8 #9 #10 #180180平米三居平米三居开盘以来销售情况开盘以来销售情况2.5市场分析小结市场分析小结n本项目土地属性为本项目土地属性为G2，适宜于再改类产品线，适宜于再改类产品线n本项目所处的亚奥板块以及邻近的中关村板块，近年来土本项目所处的亚奥板块以及邻近的中关村板块，近年来土地供给稀缺，可售资源较少，未来的市场前景看好地供给稀缺，可售资源较少，未来的市场前景看好n因区位、资源等不同以及开发商

30、操作水平差异，片区内项因区位、资源等不同以及开发商操作水平差异，片区内项目价格差异较大，项目的可操作空间较大目价格差异较大，项目的可操作空间较大n国奥村（剩余库存国奥村（剩余库存6万）、万和城万）、万和城(剩余库存约剩余库存约10万万)等项目等项目后续资源不多，高端再改市场存在进入空间后续资源不多，高端再改市场存在进入空间2.6产品建议产品建议n由于本项目所处区位优越，且周边片区供给稀缺，需求较为旺盛，建议项目定由于本项目所处区位优越，且周边片区供给稀缺，需求较为旺盛，建议项目定位于高端再改产品线：位于高端再改产品线：n主力客户为亚奥和中关村地区高端再改客户主力客户为亚奥和中关村地区高端再改客

31、户n主力产品为主力产品为200平米三居和平米三居和250平米四居，精装修，建议售价平米四居，精装修，建议售价30000左右左右n配套商业面积有限，建议定向招商小型的特色餐饮和高档社区便利店，保证业配套商业面积有限，建议定向招商小型的特色餐饮和高档社区便利店，保证业态稳定态稳定n车位售价车位售价15万左右，略低于周边项目售价（万左右，略低于周边项目售价（17万左右），保证销售速度万左右），保证销售速度绝对稀缺的奥运绝对稀缺的奥运景观资源景观资源G2G2类土地属性类土地属性高端再改类产品高端再改类产品较强的溢价能力较强的溢价能力高端再改类产品库存高端再改类产品库存较小具备进入空间较小具备进入空间项

32、项目目自自身身外外部部市市场场高端再改产品高端再改产品2.7竞争力评价竞争力评价n本项目与周边高端再改项目相比外部景观资源具有显著的竞争优势，内本项目与周边高端再改项目相比外部景观资源具有显著的竞争优势，内外部的景观资源和产品将成为本项目的主要发力点外部的景观资源和产品将成为本项目的主要发力点项目项目主力户型主力户型交通便捷交通便捷性比较性比较周边配套周边配套比较比较外部景外部景观比较观比较内部园内部园林比较林比较产品产品比较比较综合综合评分评分国奥村国奥村200200三居三居/240/240四居四居3 33 34 43 34 41717唐宁唐宁ONEONE180180三居三居/360/360

33、四居四居3 35 53 34 43 31818万和城万和城210/260210/260四居四居3 34 42 22 23 31414世茂奥临世茂奥临180180三居三居/250/250四居四居2 22 25 53 33 31515本项目本项目200200三居三居/240/240四居四居3 33 35 54 44 41919周边高端再改项目竞争要素比较周边高端再改项目竞争要素比较说明：对每个项目的竞争要素进行打分，满分为5分主要内容主要内容1项目概况项目概况2市场分析与机会选择市场分析与机会选择3产品解决方案产品解决方案4项目运营项目运营5土地获取方式及风险土地获取方式及风险6总结与建议总结与建

34、议3.1用地分析（用地分析（1）n北界为五环绿化带，据五环辅北界为五环绿化带，据五环辅路最近点路最近点90m，有噪音干扰，有噪音干扰n东界界为林萃路，双向四车道，东界界为林萃路，双向四车道，道路红线道路红线45m，有噪音干扰，有噪音干扰n南界为九厂南路，双向两车道，南界为九厂南路，双向两车道，道路红线约道路红线约30m。受日照遮挡，。受日照遮挡，进深约进深约55米区域无法建设住宅米区域无法建设住宅n西界为水源九厂，环境较好西界为水源九厂，环境较好3.1用地分析（用地分析（2）n本项目位于本项目位于北京罕见的北京罕见的自然绿化带自然绿化带中，同时南中，同时南侧与城市界侧与城市界面相接面相接3.1

35、用地分析（用地分析（3）n项目东、北、项目东、北、西三个方向西三个方向均有较好的均有较好的景观景观3.1用地分析（用地分析（4）3.1用地分析（用地分析（5）-地段景观资源价值示意图：地段景观资源价值示意图：项目地段价值最高为东面，面向奥林匹克项目地段价值最高为东面，面向奥林匹克森林公园，其次为北面及西面森林公园，其次为北面及西面3.1用地分析（用地分析（6）n从奥林匹克森林公园瞭望台向西透视从奥林匹克森林公园瞭望台向西透视项目位置项目位置3.1用地分析（用地分析（7）n从奥林匹克森林公园景观区内向西透视从奥林匹克森林公园景观区内向西透视项目位置项目位置3.2产品解决方案（产品解决方案（1）n

36、总平面总平面:n二梯二二梯二户户n点式观点式观景大宅景大宅3.2产品解决方案（产品解决方案（2）n鸟瞰图鸟瞰图3.2产品解决方案（产品解决方案（3）n景观视景观视线分析线分析大户型观景视线大户型观景视线小户型观景视线小户型观景视线3.2产品解决方案（产品解决方案（4）n建筑性质分类建筑性质分类商品房商品房安置房安置房商业及配套商业及配套3.2产品解决方案（产品解决方案（5）n产品分布分析产品分布分析250 250 平方米平方米 四居室四居室 280280套套 200 200 平方米平方米 三居室三居室 280 280 套套3.2产品解决方案（产品解决方案（6）n景观区域分析景观区域分析景观主轴

37、线景观主轴线 主要景观庭院主要景观庭院3.2产品解决方案（产品解决方案（7）n交通流线分析交通流线分析地下停车场地下停车场小区车行路小区车行路主要道路主要道路3.2产品解决方案（产品解决方案（8）n半地下停车场面积估算：半地下停车场面积估算：n-可停车可停车900辆辆n-分三个主要出入口分三个主要出入口n-分分12个消防分区个消防分区半地下停车范围半地下停车范围 停车场入口及主流线停车场入口及主流线3.2产品解决方案（产品解决方案（9）景观资源最优景观资源最优(270(270度大景观）度大景观）景观资源次优（面景观资源次优（面向大景观）向大景观）景观资源中等（内景观资源中等（内部景观轴）部景观

38、轴）景观资源景观资源一般一般140140套套212212套套104104套套104104套套景观资源最优景观资源最优(270(270度大景观）度大景观）景观资源次优（面景观资源次优（面向大景观）向大景观）景观资源最优景观资源最优(270(270度大景观）度大景观）景观资源中等（内景观资源中等（内部景观轴）部景观轴）景观资源次优（面景观资源次优（面向大景观）向大景观）景观资源最优景观资源最优(270(270度大景观）度大景观）n产品景观资产品景观资源分布源分布3.2产品解决方案（产品解决方案（10）n户型户型200200三居三居250250四居四居主要内容主要内容1项目概况项目概况2市场分析与机

39、会选择市场分析与机会选择3产品解决方案产品解决方案4项目运营项目运营5土地获取方式及风险土地获取方式及风险6总结与建议总结与建议4.1项目开发计划项目开发计划n开发计划：开发计划：n分两期开发，商品分两期开发，商品房每期开发房每期开发63130平方米平方米n其中：一期，回购其中：一期，回购房、房、50%商品房、商品房、配套商业；二期，配套商业；二期，50%商品房商品房节点节点结束时间结束时间结束时间结束时间规划设计规划设计2009-7-20取得取得规划用地使用许可证规划用地使用许可证2009-8-30- 实施方案 2009-10-152010-9-30 桩基施工图 2009-11-302010

40、-10-15施工报建图施工报建图2009-11-202010-10-30取得取得建筑工程规划许可证建筑工程规划许可证 2009-12-302010-11-30全套施工图完成全套施工图完成2010-1-52010-12-15节能节点节能节点2010-1-52010-12-15景观施工图完成景观施工图完成2011-1-152012-4-15总包单位确定总包单位确定2010-2-282011-1-30 获得施工许可证 2010-4-252011-4-15基础施工（不含打桩）2010-4-302011-5-30主体施工主体施工2010-9-302011-10-30销售展示区实施时间销售展示区实施时间2

41、010-5-15-主体结构达到预售条件主体结构达到预售条件2010-3-12011-3-1取得取得预售许可证预售许可证2010-5-102011-8-30销售展示区开放时间销售展示区开放时间2010-6-15- 销售开盘时间 2010-6-202011-9-1 外脚手架拆除时间 2011-5-152012-6-30室外配套、园建室外配套、园建2012-9-152012-11-15 竣工备案时间 2011-9-302012-11-20预验收预验收2011-10-152012-12-15 交付时间 2012-3-202012-12-304.2项目销售计划项目销售计划n销售计划（商品房）销售计划（商

42、品房）n起价起价27500元元/n月均涨幅月均涨幅250元元/n均价均价30745元元/n销售周期：销售周期：2010年年6月月2012年年11月（月（2.5年）年）年份年份201020112012合计合计开发计划开发计划（）（）6313063130126260销售面积销售面积（）（）347224797943560126260销售额销售额（万）（万）97804146537143854388186销售单价销售单价（元（元/）281673054233024307454.3项目成本（项目成本（1）n成本对标优化成本对标优化/关键部品部件确保项目高端再改品质关键部品部件确保项目高端再改品质序号序号成本

43、项目成本项目水源九厂水源九厂公园五号公园五号假日二期假日二期住宅住宅1目标成本目标成本价差价差目标成本目标成本价差价差二二开发前期准备费开发前期准备费169.741,110.97(941.23)135.7833.96三三主体建筑工程费（不含精装修）主体建筑工程费（不含精装修）2,360.502,959.66(599.16)1,632.31728.19四四主体安装工程费主体安装工程费966.031,092.73(126.71)406.75559.27五五社区管网工程费社区管网工程费389.94386.593.35306.7983.15六六园林环境费园林环境费184.23194.87(10.64)

44、153.7730.46七七配套设施费配套设施费226.02761.97(535.95)394.07(168.05)八八开发间接费（不含资本化利息）开发间接费（不含资本化利息）353.85921.43(567.58)275.3278.53开发成本（不含地价、资本化利开发成本（不含地价、资本化利息和精装修）息和精装修）4,650.307,428.22-2,777.923,304.801,345.51精装修成本精装修成本2,500.002,600.001,400.00合计合计7,150.3010,028.224,704.804.3项目成本（项目成本（2）高层公寓回购房商业结构及初装修结构形式结构形式

45、剪力墙剪力墙剪力墙剪力墙框架框架层数层数层高层高1618层层3.1m18层层2.8m1层层4.9m门窗工程单元门单元门铜质单元门铜质单元门普通钢制门普通钢制门无无入户门入户门90009000元高档入户门（紫台元高档入户门（紫台三居标准）三居标准）950950元入户门（红狮标准）元入户门（红狮标准）铝合金门铝合金门窗窗铝合金门窗（镀膜）铝合金门窗（镀膜）塑钢窗（红狮标准）塑钢窗（红狮标准）幕墙幕墙公共部位精装修外墙装饰外墙装饰1 13层干挂石材；层干挂石材；3层以层以上仿石涂料上仿石涂料全部普通平涂全部普通平涂石材幕墙、玻璃幕墙、铝石材幕墙、玻璃幕墙、铝板幕墙板幕墙屋面装饰屋面装饰地砖砖保护层地

46、砖砖保护层地砖砖保护层地砖砖保护层地砖砖保护层地砖砖保护层电梯厅装饰（公园五号标准）电梯厅装饰（公园五号标准）地面石材、墙面石材、吊地面石材、墙面石材、吊顶乳胶漆（公园五号大三顶乳胶漆（公园五号大三居居标准）标准）地面普通瓷砖；墙面、顶地面普通瓷砖；墙面、顶棚涂料棚涂料无无大堂（公园五号标准）大堂（公园五号标准）地面、墙面石材；吊顶地面、墙面石材；吊顶/涂料涂料地面瓷砖；墙面、顶棚涂地面瓷砖；墙面、顶棚涂料料无无楼梯间楼梯间地面瓷砖地面瓷砖水泥压光水泥压光水泥压光水泥压光栏杆栏杆铁艺栏杆铁艺栏杆铁艺栏杆铁艺栏杆铁艺栏杆铁艺栏杆铝合金百叶铝合金百叶简易空调架简易空调架铝合金百叶铝合金百叶室内装修

47、公园五号大三居标准；公园五号大三居标准；2500元元/m2无无无无室内给排水小区燃气锅炉房集中供应小区燃气锅炉房集中供应24小时热水小时热水2424小时热水小时热水无无24小时热水小时热水2424小时热水小时热水室内供暖小区燃气锅炉集中供暖小区燃气锅炉集中供暖PERTPERT地板辐射采暖地板辐射采暖PERTPERT地板辐射采暖地板辐射采暖散热器采暖散热器采暖室内燃气燃气报警燃气报警无无无无室内通风空调大金大金VRV分户中央空调分户中央空调（公园五号标准）有加湿（公园五号标准）有加湿恒温功能恒温功能无，预留插座和简易空调无，预留插座和简易空调架（红狮标准）架（红狮标准）无无电梯日立高档电梯（加高

48、空间日立高档电梯（加高空间和开启门宽度）和开启门宽度）日立低端电梯日立低端电梯无无弱电系统对讲系统对讲系统高档彩色可视对讲高档彩色可视对讲语音对讲语音对讲无无室外智能化标准配置标准配置紫台、假日类标准紫台、假日类标准园林环境600600元元/m2（景观面积）标准（景观面积）标准接近龙湖唐宁接近龙湖唐宁ONE高档园林，高于紫台、紫苑标准；以种植为主；高档园林，高于紫台、紫苑标准；以种植为主；4.4项目主要经济指标测算（项目主要经济指标测算（1）n全项目口径资金缺口，考虑资本化利息上浮全项目口径资金缺口，考虑资本化利息上浮50%，竞买出价，竞买出价15.9亿元，项目亿元，项目满足销售净利率满足销售

49、净利率12%n资本化利息总额资本化利息总额21221万元万元,单方可售：单方可售：1668元元/经济指标经济指标总金额总金额（万元）（万元）销售收入销售收入409186开发成本开发成本285646资金峰值资金峰值-172479(10年年5月月)项目总投资项目总投资288706净利润净利润49302内部收益率内部收益率18.86%销售净利率销售净利率12.05%经济指标经济指标101112合计合计销售面积销售面积()347227997856560171260销售金额销售金额(万万)97804158538152845409187结算面积结算面积()171260171260结算金额结算金额(万万)4

50、09187409187单位净利润单位净利润(元元/)32662878结算净利润结算净利润(万万)-2567-40725594149302结算口径销售净利率结算口径销售净利率(%)13.2%12.05%项目主要经济指标项目主要经济指标项目开发各年销售及结算利润体现项目开发各年销售及结算利润体现4.4项目主要经济指标测算（项目主要经济指标测算（2）n地价敏感性分析（全项目口径资金缺口，考虑资本化利息上浮地价敏感性分析（全项目口径资金缺口，考虑资本化利息上浮50%）总地价总地价（万元）（万元）土地单价土地单价（万元（万元/亩）亩）可售楼面可售楼面地价（元地价（元/）项目净利润项目净利润（万元）（万元

51、）项目净利项目净利润率润率项目内部收项目内部收益率益率中粮中粮净利润（净利润（51%）1500001801117865465513.36%21.17%278741540001849121015228012.78%20.12%266621580001897124154989912.19%19.11%254481590001909124944930212.05%18.86%251441600001921125724858911.87%18.59%247801640001969128874555911.33%17.48%232351680002017132014251810.39%16.39%216

52、841700002041133584099410.02%15.86%20907174000208913672379479.27%14.82%19353175400210613783368819.01%14.74%18809179000214914065341288.34%13.56%17405180000216114144333628.15%13.32%17014193600232415212214895.25%9.76%109594.4项目主要经济指标测算（项目主要经济指标测算（3）n售价敏感性分析（固定售价敏感性分析（固定12%销售净利率，变动售价、地价，考虑资本化利销售净利率，变动售价、

53、地价，考虑资本化利息上浮）息上浮）售价变动幅度售价变动幅度-2000-2000-1000-1000+1000+1000+2000+2000+3000+3000+4000+4000销售均价（元销售均价（元/ /）2874528745297452974530745307453174531745327453274533745337453474534745投标地价（万元）投标地价（万元）143700143700151500151500159000159000167000167000174800174800182500182500190000190000可售楼面地价（元可售楼面地价（元/ /）11291

54、11291119041190412494124941312213122137351373514340143401493014930IRRIRR18.96%18.96%18.87%18.87%18.86%18.86%18.72%18.72%18.64%18.64%18,58%18,58%18.56%18.56%销售净利率销售净利率12.00%12.00%12.00%12.00%12.05%12.05%12.01%12.01%12.00%12.00%12.00%12.00%12.02%12.02%4.4项目主要经济指标测算（项目主要经济指标测算（4）n成本敏感性分析（固定成本敏感性分析（固定12%

55、销售净利率，固定销售均价销售净利率，固定销售均价30745元元/，变，变动开发成本、地价，考虑资本化利息上浮动开发成本、地价，考虑资本化利息上浮50%）开发成本变动幅度开发成本变动幅度-400-400-200-200+200+200+400+400扣除地价、资本化利息、扣除地价、资本化利息、精装的开发成本精装的开发成本3557355737573757395739574157415743574357投标地价（万元）投标地价（万元）165800165800162500162500159000159000155900155900152600152600可售楼面地价（元可售楼面地价（元/ /）1302

56、8130281276912769124941249412250122501199111991IRRIRR18.65%18.65%18.73%18.73%18.86%18.86%18.88%18.88%18.95%18.95%销售净利率销售净利率12.00%12.00%12.01%12.01%12.05%12.05%12.01%12.01%12.00%12.00%4.4项目主要经济指标测算（项目主要经济指标测算（5）n不考虑资本化利息上浮不考虑资本化利息上浮50%，中粮万科自有资金不考虑收取利息，考，中粮万科自有资金不考虑收取利息，考虑虑开发贷款，竞买出价开发贷款，竞买出价17.61亿元，项目满

57、足销售净利率亿元，项目满足销售净利率12%n资本化利息总额资本化利息总额4512万元单方可售万元单方可售:355元元/项目主要经济指标项目主要经济指标项目开发各年销售及结算利润体现项目开发各年销售及结算利润体现经济指标经济指标总金额总金额销售收入销售收入409186开发成本开发成本286660资金峰值资金峰值-190201(10年年5月月)项目总投资项目总投资306429净利润净利润49103内部收益率内部收益率13.72%销售净利率销售净利率12.00%经济指标经济指标101112合计合计销售面积销售面积()347227997856560171260销售金额销售金额(万万)978041585

58、38152845409187结算面积结算面积()171260171260结算金额结算金额(万万)409187409187单位净利润单位净利润(元元/)32542867结算净利润结算净利润(万万)-2567-40725574249103结算口径销售净利率结算口径销售净利率(%)13.6%12.00%4.4项目主要经济指标测算（项目主要经济指标测算（6）n地价敏感性分析（不考虑资本化利息上浮地价敏感性分析（不考虑资本化利息上浮50%，中粮万科自有资金不考虑，中粮万科自有资金不考虑计取利息，考虑开发贷款）计取利息，考虑开发贷款）总地价总地价（万元）（万元）土地单价土地单价（万元（万元/亩）亩）可售楼

59、面可售楼面地价（元地价（元/）项目净利润项目净利润（万元）（万元）项目净利项目净利润率润率项目内部收项目内部收益率益率中粮净利润中粮净利润（万元）（万元）1640001969128875571013.61%16.67%284121680002017132015367913.12%15.70%273761700002041133585266412.87%15.23%268581740002089136725046512.33%14.26%257371761002114138384910312.00%13.72%250421800002161141444657311.38%12.72%237521

60、840002209144584397510.75%11.73%224271880002257147734134110.10%10.76%21083190000228114930399949.77%10.29%20396194000232915244372679.11%9.36%190064.4项目主要经济指标测算（项目主要经济指标测算（7）n售价敏感性分析（固定售价敏感性分析（固定12%销售净利率，变动售价、地价，按照实际合作销售净利率，变动售价、地价，按照实际合作,不考虑资本化利息上浮）不考虑资本化利息上浮）售价变动幅度售价变动幅度-2000-2000-1000-1000+1000+1000

61、+2000+2000+3000+3000+4000+4000销售均价（元销售均价（元/ /）2874528745297452974530745307453174531745327453274533745337453474534745投标地价（万元）投标地价（万元）159000159000167500167500176100176100184500184500193000193000201000201000209300209300可售楼面地价（元可售楼面地价（元/ /）1249412494131621316213837138371449714497151651516515794157941644

62、616446IRRIRR13.95%13.95%13.84%13.84%13.72%13.72%13.65%13.65%13.57%13.57%13.61%13.61%13.58%13.58%销售净利率销售净利率12.01512.01512.01%12.01%12.00%12.00%12.02%12.02%12.00%12.00%12.03%12.03%12.01%12.01%4.4项目主要经济指标测算（项目主要经济指标测算（8）n成本敏感性分析（固定成本敏感性分析（固定12%销售净利率，固定销售均价销售净利率，固定销售均价30745元元/，变，变动开发成本、地价，按照实际合作，不考虑资本化利

63、息上浮）动开发成本、地价，按照实际合作，不考虑资本化利息上浮）开发成本变动幅开发成本变动幅度度-400-400-200-200+200+200+400+400扣除地价、资本扣除地价、资本化利息、精装的化利息、精装的开发成本开发成本3557355737573757395739574157415743574357投标地价（万元）投标地价（万元）182800182800179400179400176100176100172700172700169300169300可售楼面地价可售楼面地价（元（元/ /）1436414364140971409713837138371357013570133031330

64、3IRRIRR13.58%13.58%13.66%13.66%13.72%13.72%13.80%13.80%13.88%13.88%销售净利率销售净利率12.00%12.00%12.01%12.01%12.00%12.00%12.01%12.01%12.01%12.01%4.5项目资金解决方案（项目资金解决方案（1）n项目首笔地价支付时间：项目首笔地价支付时间：09年年6月份月份n资金峰值资金峰值17.2亿元，预计在亿元，预计在2010年年5月出现；月出现；n现金流回正时间预计在现金流回正时间预计在2012年年4月份（月份（34个月个月)项目资金情况项目资金情况 单位：万元单位：万元 4.5

65、项目资金解决方案（项目资金解决方案（2）n北京中粮万科公司（假日风景项目）参与挂牌竞买北京中粮万科公司（假日风景项目）参与挂牌竞买，新项目中粮，新项目中粮51%，万科权益比例，万科权益比例49%，项目资金来源：，项目资金来源：n中粮万科中粮万科5月末账面可用资金月末账面可用资金7.4亿元，预计年末可用资金亿元，预计年末可用资金9.3亿元，亿元，2010年假日风景项目预计净现金流年假日风景项目预计净现金流5亿元，可用于本项目亿元，可用于本项目n利用假日四期及三期利用假日四期及三期G地块做开发贷，置换销售回款，用于新项地块做开发贷，置换销售回款，用于新项目，贷款金额预计目，贷款金额预计5亿元。亿元

66、。09年年7月起分月按假日项目工程款支付月起分月按假日项目工程款支付计划分批提款计划分批提款n利用本项目向当地银行申请开发贷款，首期贷款金额利用本项目向当地银行申请开发贷款，首期贷款金额2.3亿元，亿元，10年年5月份到账月份到账n股东借款合计股东借款合计3.9亿元，中粮方按股比提供股东借款亿元，中粮方按股比提供股东借款1.99亿元（主亿元（主要发生在要发生在10年年2月）月）主要内容主要内容1项目概况项目概况2市场分析与机会选择市场分析与机会选择3产品解决方案产品解决方案4项目运营项目运营5土地获取方式及风险土地获取方式及风险6总结与建议总结与建议5.1土地背景土地背景n一级开发商旭日房地产

67、为项目所处奥运村乡集体企业，前期完成了土一级开发商旭日房地产为项目所处奥运村乡集体企业，前期完成了土地一级开发工作，有二级获取意愿地一级开发工作，有二级获取意愿土地使用权人土地使用权人通过挂牌方式出让国有土地使用权土地他项权利土地他项权利无土地用途土地用途居住及配套土地使用年限土地使用年限70年土地手续状况土地手续状况规划意见书、钉桩坐标成果通知单项目信息来源项目信息来源北京市土地整理储备中心公布的即将推向市场项目信息土地方土地方土地一级开发单位为北京旭日房地产开发有限责任公司，二级开发资质，注册资金3000万,朝阳奥运村乡属企业， 曾开发项目有奥林春天、奥林PARK国际公寓,曾开发项目均已基

68、本销售完毕，在外地无项目开发。预计手中持有一定资金，有参与本项目挂牌竞买的意愿项目出让目的项目出让目的公开交易项目，无特殊转让目的是否存在中介费是否存在中介费不涉及中介费5.2土地获取流程与地价支付土地获取流程与地价支付n土地获取流程土地获取流程n土地价款与支付节奏土地价款与支付节奏6 6月月9 9日决策日决策 6 6月月2525日提出申日提出申请缴纳保证金请缴纳保证金 6 6月月2626日现日现场竞价场竞价 6 6月月2626日签日签定成交确认定成交确认书书保证金保证金87008700万元万元竞价阶梯竞价阶梯400400万元万元5 5月月2222日日入市公告入市公告测算价测算价底价底价873

69、73.59万元，测算价万元，测算价159000万元，包含内容与价款组成：政府土地收益（含出让金万元，包含内容与价款组成：政府土地收益（含出让金及城市基础设施建设费）及城市基础设施建设费）78066.87万（竞买溢价均为此项）；土地开发建设补偿款万（竞买溢价均为此项）；土地开发建设补偿款80933.13万元（此部分为固定值）万元（此部分为固定值）总额：总额：159000万元；土地单价：万元；土地单价：1909万元万元/亩；楼面地价：亩；楼面地价：12494元元/支付节奏支付节奏付款时间付款时间09年年6月月23日日09年年7月月27日日09年年7月月30日日09年年8月月3日日09年年8月月4日

70、日10年年2月月付款金额付款金额(万万)870016187_69136474762453付款条件付款条件竞买竞买保证金保证金20%土地开土地开发建设补偿发建设补偿款款交付交付“三通三通一平一平”土地土地20%政府土政府土地收益（已地收益（已支付保证金支付保证金折抵）折抵）支付支付80%土土地开发建设地开发建设补偿款补偿款支付剩余支付剩余80%政府土政府土地收益地收益5.3风险评估（风险评估（1）n该项目涉及各项风险可通过有效手段进行合理规避，风险可控该项目涉及各项风险可通过有效手段进行合理规避，风险可控主要风险点 风险内容 防范措施 拆迁、补偿风险拆迁、补偿风险项目用地原为停车场及道项目用地原

71、为停车场及道路，土方施工成本增加路，土方施工成本增加已在成本测算中单独考虑已在成本测算中单独考虑450450万元万元政策风险政策风险突破突破90/7090/70政策限制政策限制北京市目前对于该政策有松动，新批准的规划意见书北京市目前对于该政策有松动，新批准的规划意见书均不要求项目有均不要求项目有90/7090/70限制，该本项目规划意见书较晚，限制，该本项目规划意见书较晚，有有90/7090/70要求，已向国土局发函征询意见，后期可通过要求，已向国土局发函征询意见，后期可通过户型拼接或公司内小户型资源调配方式实现突破户型拼接或公司内小户型资源调配方式实现突破其它风险其它风险安置房建设要求安置房

72、建设要求目前严格按照招标文件中对于回迁房建设要求进行建目前严格按照招标文件中对于回迁房建设要求进行建设，未来与朝阳区建委签订定向安置房补充协议，不设，未来与朝阳区建委签订定向安置房补充协议，不直接接触科学院安置居民，风险可控，与朝阳区政府直接接触科学院安置居民，风险可控，与朝阳区政府关系较好，交付时间与具体建造标准与朝阳区政府协关系较好，交付时间与具体建造标准与朝阳区政府协调沟通空间较大调沟通空间较大考古勘探考古勘探咨询北京市文物局，文物研究所咨询北京市文物局，文物研究所洼里地区有出现明清墓葬可能性洼里地区有出现明清墓葬可能性勘探费用：勘探费用：5.165.16元元/ /，5.555.55万，

73、费用约万，费用约3030万万勘探挖掘时间：勘探挖掘时间：2020天天挖掘保护费用：挖掘保护费用：536536元元/ /，保守估计，保守估计50%50%净地面积涉及净地面积涉及考古挖掘，费用考古挖掘，费用14871487约万元，合计约万元，合计15171517万元万元在成本测算和开发计划中已考虑在成本测算和开发计划中已考虑5.3风险评估（风险评估（2）n主要竞争对手及其威胁程度主要竞争对手及其威胁程度竞争对手竞争对手主要背景主要背景威胁程度威胁程度旭日房地产旭日房地产一级开发商一级开发商中等中等龙湖龙湖行业内产品力强行业内产品力强大大中国电子等中国电子等央企背景，资金雄厚央企背景，资金雄厚大大主

74、要内容主要内容1项目概况项目概况2市场分析与机会选择市场分析与机会选择3产品解决方案产品解决方案4项目运营项目运营5土地获取方式及风险土地获取方式及风险6总结与建议总结与建议六、总结与建议六、总结与建议n对项目总体判断：对项目总体判断：n符合中心城市高端住宅产品的定位，区位优越，土地资源稀符合中心城市高端住宅产品的定位，区位优越，土地资源稀缺，项目所处奥运板块抗市场风险能力强缺，项目所处奥运板块抗市场风险能力强n规模适中，开发周期短，通过塑造突出的产品形象，打造高规模适中，开发周期短，通过塑造突出的产品形象，打造高品质社区，具备成为高利润项目的潜力，预期效益良好品质社区，具备成为高利润项目的潜力，预期效益良好n所涉及风险可有效防范控制所涉及风险可有效防范控制n以假日风景项目为主体投资开发，资金压力较小以假日风景项目为主体投资开发，资金压力较小n联合考察小组建议：联合考察小组建议：建议参与项目的挂牌竞买建议参与项目的挂牌竞买汇报完毕汇报完毕