住宅价格表的制作课件

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1、反彰欧期瘦瘫硬王闭笺贾讥蹈缉瓦焚酮揭己院不炔刷妥赤擂彼馅芋辜蕴英住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作策略中心 技术资源部 二00六年四月联玛汛情圣胜脂将逆唉乖坪藉缮辟截控拓弃腕侈住湘设努喜骂硝疟芦漂庭住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件一、定价目标一、定价目标二、价格制定二、价格制定 1、公式、公式（重点）（重点） 2、取值、取值（重点）（重点） 3、步骤、步骤三、价格审核三、价格审核（重点）（重点）四、价格统计四、价格统计五、定价说明书五、定价说明书六、实例演示六、实例演示内内 容容 导导 航航褪锅咖玉寻秩泊售庞肠颁最俏窃奉足戮班讹灭掌裸夹情霸满绊雹履谨每盛住宅价格表

2、的制作课件住宅价格表的制作课件中原你给我卖高中原你给我卖高点价，可以不用点价，可以不用开盘当天就卖完开盘当天就卖完现在穷啊！现在穷啊！房子都买不起房子都买不起了！了！定价唔好太高或者太定价唔好太高或者太低，发展商同个客都低，发展商同个客都接受就得啦，快接受就得啦，快D D卖晒卖晒收钱收钱发展商客户代理商捣拾幕阁罗巾篇册类怒博宜兽悉齐娩国萤氧檬厦呻厉墟玉凄充鼎康尿帽监住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件n快速、均衡、销售控制快速、均衡、销售控制n合理的价位合理的价位n定价方法取得发展商认同定价方法取得发展商认同目目 标标姓椰箭顺腑毁檀互厨凉鞍酿矿涎恨妆庭坑侗侯竞挠尔挥爪链泅侈雹蜕钒赵住宅价格

3、表的制作课件住宅价格表的制作课件一、定价目标一、定价目标二、价格制定二、价格制定 1、公式、公式 2、取值、取值 3、步骤、步骤三、价格审核三、价格审核四、价格统计四、价格统计五、定价说明书五、定价说明书六、实例演示六、实例演示内内 容容 导导 航航低赂茨闰蹿惰杀莫鹤顾识辨尔衣柯俭桨明毖观他惑柳噶朴壁轰述龄钞鸥苗住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件 销售总额销售总额折前折前 综合折扣综合折扣 实收均价实收均价 = = 总建筑面积总建筑面积原原 理理注意：折前销售总额不能用均价总建筑面积 单价单价折后折后单价单价折前折前 = = 综合折扣综合折扣 单价单价折前折前 单位建筑面积单位建筑面积

4、综合折扣综合折扣 = = 总建筑面积总建筑面积囤瀑更研藩姐力辨靴躲鬼梢雾誊扣遮颤伸匠啮哀谬刻壤烽八摆谅驻亚撼凑住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件2种常用的方法种常用的方法方法一、水平系数方法一、水平系数 层差法层差法单价单价折后折后=总价总价建筑面积建筑面积 =（总价（总价不考虑赠送面积不考虑赠送面积+总价总价赠送面积赠送面积） 建筑面积建筑面积 =（单价（单价不考虑赠送面积不考虑赠送面积建筑面积建筑面积+单价单价赠送面积赠送面积赠送面积）赠送面积）建筑面积建筑面积 =试算价试算价（1+水平系数）水平系数）层差层差 干扰干扰建筑面积建筑面积 +单价单价赠送面积赠送面积赠送面积赠送面积 建

5、筑面积建筑面积修正基准与修正标准不统一，规律性不强修正基准与修正标准不统一，规律性不强 或或=单价单价已考虑赠送面积已考虑赠送面积（建筑面积（建筑面积+折算后的赠送面积）折算后的赠送面积）建筑面积建筑面积 =试算价试算价（1+水平系数）水平系数）层差层差 干扰干扰 （建筑面积（建筑面积+赠送面积赠送面积折算率折算率实用率）实用率） 建筑面积建筑面积帅擅跨耪碍肿耪秘丑遇邪抵酗迸嫩鉴争煎郴筷嵌房页峻恬搬喉褂炸旁摊材住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件方法二、系数修正法方法二、系数修正法单价单价=均价均价综合系数综合系数 =均价均价（1+水平系数）水平系数）（1+垂直系数）垂直系数）（1+特殊系

6、数）特殊系数）（1+增值系数）增值系数） =均价均价（1+水平系数）水平系数）（1+垂直系数）垂直系数）（1+特殊系数）特殊系数） （1+赠送面积赠送面积折算率折算率实用率实用率建筑面积）建筑面积）（推荐）（推荐）（推荐）（推荐）公式源自市场比较法；公式源自市场比较法；以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）；以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系数的规律性更强；系数的规律性更强；通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；注意：综合系数需进行平均值归1处理借鉴：市场比较法公式借鉴：市场比较法公式评估价格评估价格

7、=参照物市场价格参照物市场价格交易情况修正系数交易情况修正系数交易日期修正系数交易日期修正系数 区域因素修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数个别因素修正系数 氮肄戌遇授渝庶巳歉某戈秋宙茂溜沙禁喀篡头芬琵懊拽季样涉矫蘑苔轰妙住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件参数释义参数释义n n均价均价 项目要实现的均价。项目要实现的均价。n n水平系数水平系数 反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素；型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素；n n垂直系数垂直系数 层差层差反映各户型

8、在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。n n特殊系数特殊系数 干扰干扰反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮挡等干扰、带挡等干扰、带4 4、8 8楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。n n增值系数增值系数反映赠送面积等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等反映赠送面积等方面的增值。如赠

9、送凸窗、入户花园、露台、阳台等（注：送装修的金额应以总装修款加到总房价中）。（注：送装修的金额应以总装修款加到总房价中）。n n赠送面积赠送面积不计容积率部分的水平投影面积。不计容积率部分的水平投影面积。n n折算率折算率反映赠送面积的可利用价值性。反映赠送面积的可利用价值性。n n实用率实用率等于套内建筑面积等于套内建筑面积 建筑面积。建筑面积。啸寿虹撵墨劫阻疼氓溯熔诗涕稀皖踩鹅撵喷旺镜矾密怒绝策虑铣吭游中赤住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件一、定价目标一、定价目标二、价格制定二、价格制定 1、公式、公式 2、取值、取值 3、步骤、步骤三、价格审核三、价格审核四、价格统计四、价格统计五

10、、定价说明书五、定价说明书六、实例演示六、实例演示内内 容容 导导 航航技捞素插桔毋织环涡叙坚融米戮俩呈掠漂溺墅媒很蛀旨里浚淋鳞熟肢存桓住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件水平系数水平系数=各因素的价格差幅各因素的价格差幅 分值分值1010010100打分标准打分标准好好9-109-10分分较好较好7-87-8分分一般一般5-65-6分分较差较差3-43-4分分差差1-21-2分分水平系数修正项目水平系数修正项目一、一、平面设计平面设计1.11.1客厅尺寸布局客厅尺寸布局1.21.2餐厅尺寸布局餐厅尺寸布局1.31.3卧室尺寸布局卧室尺寸布局1.41.4厨房尺寸布局厨房尺寸布局1.51.5

11、卫生间尺寸布局卫生间尺寸布局1.61.6户内过道合理性户内过道合理性1.71.7入户门私密性入户门私密性1.81.8实用率实用率1.91.9户梯比户梯比二、二、景观视野景观视野2.12.1客餐厅客餐厅2.22.2主卧主卧2.32.3次卧次卧2.42.4厨卫厨卫三、三、朝向朝向( (日照日照 通风通风) )3.13.1客餐厅客餐厅3.23.2主卧主卧3.33.3次卧次卧3.43.4厨卫厨卫3.53.5电梯间采光通风电梯间采光通风四、四、噪声灰尘噪声灰尘4.14.1客餐厅客餐厅4.24.2主卧主卧4.34.3次卧次卧4.44.4厨卫厨卫4.5阳台入户花园阳台入户花园五、五、其他调整其他调整6.16

12、.1户型面积调整户型面积调整6.26.2供求关系调整供求关系调整操作：操作：以中间的标准层作为打分基准层；以中间的标准层作为打分基准层；10分制，分分制，分5个等级；个等级；项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分；项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分；各因素的价格差幅等于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅；各因素的价格差幅等于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅；好处：好处：10分制相对于分制相对于100分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观；分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观；只需调整各因素价格差幅，便可使水平系数合理化，无需再调分值；只需调整各因素价格差幅，

13、便可使水平系数合理化，无需再调分值；方法一：直接取系数方法一：直接取系数水平系数水平系数方法二：各因素的价格差幅方法二：各因素的价格差幅分值分值（推荐）（推荐）评价：系数取值和调整繁锁评价：系数取值和调整繁锁摈敛荐冲煎慌列扫高伸吻砧敖俐夜榜敌凑该烟牙炬雌误造杭液哲诌二茅窑住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件四大水平因素重要性四大水平因素重要性景观景观户型户型朝向朝向噪声噪声普通住宅普通住宅一般公寓一般公寓高档住宅高档住宅跺释炼枯鸥税驾督该纶认鞘暮薪惊身争艳挟扎磕澡占绷右铬涡诌档织括簧住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件朝朝 向向南南北北东东西西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-

14、20-1.5可上下浮动1%广东节能标准广东节能标准窗墙比窗墙比 东西东西0.3 北向北向 0.45 南向南向 0.5假设：同一户型的厅、房、厨卫为同一朝向闰改行忙滦苟秋亩雇鲤藻彩庄咆风沤澄郸尺排碑粮哄郴啼争噬鹏虚哭遵鱼住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件水平系数各因素差幅取值参考水平系数各因素差幅取值参考打分项目打分项目取值范围取值范围考虑因素考虑因素一、一、平面设计平面设计0-21%0-21%1.11.1客厅尺寸布局客厅尺寸布局0-4%0-4%开间、进深、位置的合理性；电视墙、沙发墙的利用性；开间、进深、位置的合理性；电视墙、沙发墙的利用性；1.21.2餐厅尺寸布局餐厅尺寸布局0-3%0

15、-3%开间、进深、位置的合理性；开间、进深、位置的合理性；1.31.3卧室尺寸布局卧室尺寸布局0-3%0-3%开间、进深、位置的合理性；开间、进深、位置的合理性；1.41.4厨房尺寸布局厨房尺寸布局0-2%0-2%开间、进深、位置的合理性；开间、进深、位置的合理性；1.51.5卫生间尺寸布局卫生间尺寸布局0-3%0-3%开间、进深、位置的合理性；开间、进深、位置的合理性；1.61.6阳台入户花园阳台入户花园0-1%0-1%开间、进深、位置的合理性；观景阳台与生活阳台设置的必要性开间、进深、位置的合理性；观景阳台与生活阳台设置的必要性1.71.7户内过道合理性户内过道合理性0-1%0-1%有没浪

16、费现象有没浪费现象1.81.8入户门私密性入户门私密性0-3%0-3%是否能从电梯厅或公共走道看到客厅、餐厅、卧室、洗手间等是否能从电梯厅或公共走道看到客厅、餐厅、卧室、洗手间等1.91.9实用率实用率最大与最小实用率之差最大与最小实用率之差1.10户梯比户梯比0-1%0-1%二、二、景观视野景观视野看园林好看园林好15%15%、看园林中等、看园林中等10%10%、看园林一般、看园林一般5%5%，无景观，无景观0 02.12.1客餐厅有观景阳台（客餐厅有观景阳台（50-60%50-60%）/ /无观景阳台（无观景阳台（30-40%30-40%）2.22.2主卧有观景阳台（主卧有观景阳台（30%

17、30%）/ /无观景阳台（无观景阳台（20-25%20-25%）2.32.3次卧（次卧（15%15%）2.42.4厨卫（厨卫（5%5%）三、三、朝向朝向( (日照日照 通风通风) )单边户型一般比中间户型高单边户型一般比中间户型高1-2%1-2%3.13.1客餐厅（客餐厅（50%50%）3.23.2主卧（主卧（25%25%）3.33.3次卧（次卧（15%15%）3.43.4厨卫（厨卫（10%10%）3.53.5电梯间采光通风电梯间采光通风0-1%0-1%四、四、噪声灰尘噪声灰尘0-10%0-10%需考虑是否采取了隔音措施需考虑是否采取了隔音措施4.14.1客餐厅客餐厅0-3%0-3%4.24.

18、2主卧主卧0-3%0-3%4.34.3次卧次卧0-2%0-2%4.44.4厨卫厨卫0-0.5%0-0.5%4.54.5阳台入户花园阳台入户花园0-1%0-1%五、五、其他调整其他调整6.16.1户型面积调整户型面积调整0-2%0-2%小户型建造成本相对较高，可提高单价小户型建造成本相对较高，可提高单价6.26.2供求关系调整供求关系调整0-10%0-10%项目内部竞争；与其他项目现户型的竞争项目内部竞争；与其他项目现户型的竞争确核绕冗话详误愁首奸弱坍漓啃筒瞧个王误躺无膝案酒意矽洼虽默膘蔼诈住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件沙漏矩形梯形倒梯形椭圆5种基本垂直系数模式种基本垂直系数模式反宙伏

19、裸倍第夯僻灶呸荆洼弧龟弥举褪莫骑扦叉噪巳伪谢稗息莎媒虏外雇住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件矩形模式的应用矩形模式的应用价格分布：价格直线（价格分布：价格直线（y=x+by=x+b）上升）上升, ,层差相同，各楼层单位价格适中；层差相同，各楼层单位价格适中；适用范围：景观视野较佳的单元。适用范围：景观视野较佳的单元。走裤擒见募搬冠胸稳勋纵曝娶譬赃滞插准旨免棒谅娃掉帆拣勇呀奠痴驳别住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件矩形模式矩形模式-案例案例向小区，看水景，视野好价格分布：价格直线（价格分布：价格直线（y=x+by=x+b）上升）上升, ,层差相同，各楼层单位价格适中；层差相同，各楼层

20、单位价格适中；适用范围：景观视野较佳的单元。适用范围：景观视野较佳的单元。撩盖芬明妄客旗瘴姥墅派凤毖逾盈业皑拦拇仕克禾帽盔碑袒牺立杜踞呻弊住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件梯形模式的应用梯形模式的应用价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格；价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格；适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。低楼层无景观，价格不能高高层层无景观，视野差，价格不能高中层单位承担主要的价格压力加裳妊商窄传撼饮舆皂粳氢俞动各入炎背臂亨灭早逛产肢饲嫉贸柱萨酵孩住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件梯形模式梯形模式-案例案

21、例朝社区路，对面拟建厂房或住宅区，楼距较小价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格；价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格；适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。幢挛苦撞页屁跺津碟社磷垄善超腰匈泪娇挑琶堆琳烂沂毕柒祷翟趟隐丘紧住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件倒梯形模式的应用倒梯形模式的应用价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层单位价格；价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层单位价格；适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。低层看园林可拉高其价格中层景观

22、一般，视野较窄，价格不能高高层无景观，楼距小，应压低其价格（此曲线不合理）目亨哆展康叫革帘傻俯沟论仇供袄健酋锅履匣非癌育赚檬画喊渭臆蔷榴害住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件倒梯形模式倒梯形模式-案例案例看小区园林，楼距小价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层单位价格；价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层单位价格；适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。奎释竣斗篮趋吊裙呸陈垃庐烹雀闭暇酚妒膛玻骄或硕宽邑馒牺潞难肇栗格住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件椭圆模式的应用椭圆模式的应用价格分布：拉高中高层价格价格分布：

23、拉高中高层价格, ,降低中低层价格降低中低层价格, ,低层和高层价格适中；低层和高层价格适中；适用范围：向小区外适用范围：向小区外, ,地面只有小面积园林地面只有小面积园林, ,外围景观差外围景观差, ,但视野开阔。但视野开阔。低层看小面积园林，起价可适中中低层无景观视野差，价格不宜高中高层视野好价格开始攀升高层视野好，但无景观，价格不宜太高永跃茄谈厉燥改瞳要侵背腿爹差形铱耳冈侧劈胎塘壶惩犹驴横搬窍愤留六住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件椭圆模式椭圆模式-案例案例朝龙观路，楼下商业街广场，对面为5-8层汽车维修厂、医院价格分布：拉高中高层价格价格分布：拉高中高层价格, ,降低中低层价格降

24、低中低层价格, ,低层和高层价格适中；低层和高层价格适中；适用范围：向小区外适用范围：向小区外, ,地面只有小面积园林地面只有小面积园林, ,外围景观差外围景观差, ,但视野开阔。但视野开阔。煤挖桶暖铅矮沿辆快朗瘩撇初粘峦仁瓷可秒斥苯姐卓流槽焚蔫诬陶蓬沽太住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件沙漏模式的应用沙漏模式的应用价格分布：拉高中低层价格价格分布：拉高中低层价格, ,压低中高层价格压低中高层价格, ,低层和高层价格适中；低层和高层价格适中；适用范围：向园林适用范围：向园林, ,楼距适中。楼距适中。低层看小面积园林，起价可适中中低层看园林价格可拔高些中高层景观较差，视野一般应压低其价格高

25、层视野采光较好，价格可适度拉高藏使冻辈欺瑶闷冻奄樟币餐昭种尿棚顷贿猴坚篮诬癣赋键叙斋栽某驾雇算住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件沙漏模式沙漏模式-案例案例小区中间，看园林，被楼包围，距离适中价格分布：拉高中低层价格价格分布：拉高中低层价格, ,压低中高层价格压低中高层价格, ,低层和高层价格适中；低层和高层价格适中；适用范围：向园林适用范围：向园林, ,楼距适中。楼距适中。林扒涪匈豌快酿告隆殿虎樟绥跳焊骡嵌呵剑胎胸与菌大倦径阁焉蛇退减酵住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件特殊系数特殊系数考虑因素：考虑因素：影响垂直方向局部价值突变的因素影响垂直方向局部价值突变的因素干扰干扰：机房噪声

26、、建筑物遮挡、车库入口、平台影响、景观视野突变层；：机房噪声、建筑物遮挡、车库入口、平台影响、景观视野突变层；风水风水：带：带3、4、6、7、8、9的楼层；的楼层；奇偶层差异：奇偶层差异：非赠送面积的奇偶层差异；非赠送面积的奇偶层差异；其他其他：如复式的尊贵感、共享空中花园等。：如复式的尊贵感、共享空中花园等。主氮怂吨证需豁豆撤犹匈蛇展壕惑垃烘涣屈歉泼棕乳驱乾奇扒用惶妒佛花住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件增值系数（折算率）增值系数（折算率）考虑因素：考虑因素：将赠送的面积换算成统一价格口径将赠送的面积换算成统一价格口径凸窗：凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能区的面积比率、必要性；真凸

27、窗、假凸窗、凸窗占所在功能区的面积比率、必要性；阳台：阳台：室外、室内、景观、必要性、私密性；室外、室内、景观、必要性、私密性；露台：露台：景观、朝向、噪声、必要性、私密性；景观、朝向、噪声、必要性、私密性；入户花园：入户花园：景观、朝向、噪声、必要性、私密性、封闭的可能性；景观、朝向、噪声、必要性、私密性、封闭的可能性；隐形衣橱：隐形衣橱：占所在功能区的面积比率、必要性；占所在功能区的面积比率、必要性；夹层：夹层：高度、采光通风、景观视野、布局合理性。高度、采光通风、景观视野、布局合理性。增值系数增值系数=赠送面积赠送面积折算率折算率实用率实用率建筑面积）建筑面积） 单位成本单位成本 单位建

28、安成本单位建安成本（1+30%） 保底折算率保底折算率= = 均价均价 均价均价 参数释义： 单位建安成本取值参考（多层1100、小高层1600、高层2100）肉谜蓬诗绍蕴娶北屎摊监绸吟箔挟蹭出镑护灵滤撑娜喂傈削淡晰禽腾斡恍住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件R综合综合=（R一次性一次性P一次性一次性+R按揭按揭P按揭按揭）（R关系关系P关系关系+1-P关系关系）（R前期前期P前期前期+1-P前期前期） =（0.9615%+0.9885%) (0.9910%+1-10%) (0.9740%+1-40%) =0.9770.9990.988 0.9643 =0.964( (取整到小数点后取整到

29、小数点后3 3位位) )综合折扣综合折扣付款方式及优惠付款方式及优惠(实例实例)：一次性付款：一次性付款：96折折(R一次性一次性），假设占），假设占15%（P一次性一次性）银行按揭：银行按揭：98折（折（R按揭按揭），假设占），假设占85%（P按揭按揭）关系户：额外关系户：额外99折（折（R关系关系），假设占），假设占10%（P关系关系）销售前期：额外销售前期：额外97折（折（R前期前期），假定销售率为），假定销售率为40%（P前期前期）注：销售中后期促销优惠也应考虑进去注：销售中后期促销优惠也应考虑进去遣裤艾咱漾蓑倾缴鹅甜井蛆单架斤镑敦芯饱航帛巢刘爵缓蛮阉凳仁汽虾箕住宅价格表的制作课件住宅

30、价格表的制作课件一、定价目标一、定价目标二、价格制定二、价格制定 1、公式、公式 2、取值、取值 3、步骤、步骤三、价格审核三、价格审核四、价格统计四、价格统计五、定价说明书五、定价说明书六、实例演示六、实例演示内内 容容 导导 航航爬谷钱汀扬尽例视杀于抬纂躇免显溢埃篡陀袒磁顿蝗羔凳鸣厌盘脚驾胜菇住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件步步 骤骤水平系数水平系数垂直系数垂直系数增值系数增值系数特殊系数特殊系数综合系数综合系数折后单价表折后单价表折后价格表折后价格表折前价格表折前价格表折后单价分析折后单价分析折后总价分析折后总价分析价格统计表价格统计表销售统计表销售统计表折后单价折后单价= =均

31、价均价综合系数综合系数折后总价折后总价= =折后单价折后单价建筑面积建筑面积折前总价折前总价= =折后总价折后总价综合折扣系数综合折扣系数准侄极亡戌组戴停渔丛画硝洽苑拖妊掘忻溃上垦蜜肯瘟缀雅泌损摩杉废独住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件一、定价目标一、定价目标二、价格制定二、价格制定 1、公式、公式 2、取值、取值 3、步骤、步骤三、价格审核三、价格审核四、价格统计四、价格统计五、定价说明书五、定价说明书六、实例演示六、实例演示内内 容容 导导 航航鬃啄婴烯纶目悠凄挽评谗岳幂涣抚颧厄绒另歇善露返气演玉敏恭踢苑嗡移住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件推售控制推售控制目标目标中期中期产品

32、质素产品质素后期后期自住自住景观型客户景观型客户价格敏感度低价格敏感度低产品质素产品质素前期：价格标杆前期：价格标杆自住为主自住为主完全享受型客户完全享受型客户完全不考虑价格完全不考虑价格，抢到就行，抢到就行产品质素产品质素中期中期产品质素产品质素前期：前期：产品质素产品质素后期后期自住自住中高享受型中高享受型价格敏感度价格敏感度产品质素产品质素前期：低价入市，火爆，前期：低价入市，火爆，快速回笼资金快速回笼资金投资为主投资为主追求空间型客户追求空间型客户价格敏感度高价格敏感度高产品质素产品质素中期中期投资、自住投资、自住空间与高度并重型空间与高度并重型价格敏感度中高价格敏感度中高产品质素产品

33、质素前期：通常的滞销单位前期：通常的滞销单位自住为主自住为主视野空气享受型客户视野空气享受型客户价格敏感度中等价格敏感度中等产品质素产品质素广富请渴哗扁诞租娠仆佣缅匡梧脊亡浩胚惋徽亏宅旬幌塔刑简洽肝隅颁担住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件面积面积: :n n各单位的建筑面积、套内建筑面积各单位的建筑面积、套内建筑面积n n各栋建筑面积、套内建筑面积各栋建筑面积、套内建筑面积n n总建筑面积、总套内建筑面积总建筑面积、总套内建筑面积n n方法方法: : 项目组及售楼代表核对各单位面积；项目组及售楼代表核对各单位面积； 分栋汇总，将查丈报告分栋汇总面积和总面积标注在旁边核对分栋汇总，将查丈报

34、告分栋汇总面积和总面积标注在旁边核对. .价格价格: :n n检查单元格引用是否正确（特别是奇偶层面积）检查单元格引用是否正确（特别是奇偶层面积）; ;n n用函数用函数SUMSUM求和时求和时, ,要注意不要把不应求和的隐藏单元格计算在内要注意不要把不应求和的隐藏单元格计算在内; ;n n乘除时是否用函数乘除时是否用函数ROUNDROUND进行四舍五入。进行四舍五入。准确性审核准确性审核价格审核价格审核臻烃婴楷破未逼姆松溅咖斥履藤眉撵萤哼纺追永可锁看湛幻缘锐恕乓茧晒住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件将标准层综合系数标于平面图上将标准层综合系数标于平面图上价格审核价格审核合理性合理性综合

35、综合系数系数1009782839391957684订秸祷赵林樱弗撒耕疙斋侄议树志溉柠塌冠鱼楚空嵌泞仓碰兽堡但嗣散乾住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件价格审核价格审核合理性合理性单价单价各单元排序是否合理？各单元排序是否合理？同一单元不同楼层价差是否合理？同一单元不同楼层价差是否合理？是否有因误操作造成的明显错误？（曲线突变）是否有因误操作造成的明显错误？（曲线突变）有利于售楼员掌握价格规律，便于引导客户。有利于售楼员掌握价格规律，便于引导客户。注：若有竞争对手价格，可加入比较均价均价5000小区内外价格屏障小区内外价格屏障尝楞葱闸桓砧紊肾肩阂册游义郸霓六钎祁认稠膘赔矾为魄较赴善钓雅倔妮住

36、宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件价格审核价格审核合理性合理性单价单价12365748均价均价5000小区内外价格屏障小区内外价格屏障均价排序是否合理均价排序是否合理?均价差额是否合理均价差额是否合理?与对手相比价格是否有竞争力与对手相比价格是否有竞争力?各单元最低最高价是否合理各单元最低最高价是否合理?各单元最低最高价差额是否合理各单元最低最高价差额是否合理?竞争性单元差额是否合理竞争性单元差额是否合理?与对手相比价格是否有竞争力与对手相比价格是否有竞争力?了解各户型单价区间的数量分布了解各户型单价区间的数量分布为制定推售方案提供依据为制定推售方案提供依据均价均价5000小区内外价格屏障

37、小区内外价格屏障9均价5000咎鸥巨粟诚往推奢杠遗辖勿蛰勋匝钵拦脯私汕遇询诈煎娄叠冻渐酸煎颜苏住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件价格审核价格审核合理性合理性总价总价各单元排序是否合理？各单元排序是否合理？同一单元不同楼层价差是否合理？同一单元不同楼层价差是否合理？是否有因误操作造成的明显错误？（曲线突变）是否有因误操作造成的明显错误？（曲线突变）有利于售楼员掌握价格规律，便于引导客户。有利于售楼员掌握价格规律，便于引导客户。注：若有竞争对手价格，可加入比较注：若有竞争对手价格，可加入比较旋朵禹活噬霉挡间芝毛践躺蜡算殊掳祸映抓哥囱央四葫全揽酒简烘煎地饵住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课

38、件价格审核价格审核合理性合理性总价总价小屏障小屏障:小区内外3房97-10212345678无屏障无屏障:水景3房与园林3+1102 110小屏障小屏障:园林2+1与路边3房78 97大屏障大屏障:园林2+1与路边2房78 659各户型的总价排序是否合理各户型的总价排序是否合理?各户型的最低最高总价及差额是否合理各户型的最低最高总价及差额是否合理?各户型间的竞争度设计是否合理各户型间的竞争度设计是否合理?与竞争对手同类产品是否有竞争力与竞争对手同类产品是否有竞争力?投资性物业的租金能否大于月供投资性物业的租金能否大于月供?吝盘秆征兹皿论燥姜神晶源寨立昨抢负秃起批吹板怂千挝厘燥仿慰钮橱乍住宅价格

39、表的制作课件住宅价格表的制作课件10栋北面10栋南面6栋北面5栋北面 1栋北面6栋南面 5栋南面 1栋南面总价位置销售分阶段模拟图销售分阶段模拟图销售前期销售中期销售后期合理性合理性总价总价(推售控制推售控制)桥岂挡搽芋苞催蛋窿胜淋手涪枯氧凛外纶搜哼甥柴涉锐最尽卖竖威色腥铸住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件一、定价目标一、定价目标二、价格制定二、价格制定 1、公式、公式 2、取值、取值 3、步骤、步骤三、价格审核三、价格审核四、价格统计四、价格统计五、定价说明书五、定价说明书六、实例演示六、实例演示内内 容容 导导 航航浊叮硝锅兹踢拎豆陈闹惰枪仍臻又静抹规灿而傈窑纷丧霓镀战苟姻婪滞鄙住宅

40、价格表的制作课件住宅价格表的制作课件总体性统计总体性统计折前价格表统计折前价格表统计1 1栋栋2 2栋栋合计合计 均价均价0.9640.964折后折后总面积（）总面积（） 4,270.23 4,270.23 5,089.07 5,089.07 9,359.30 9,359.30 折前销售总额（元）折前销售总额（元）22,773,000 22,773,000 26,681,000 26,681,000 49,454,000 49,454,000 47,673,656 47,673,656 折前销售均价（元）折前销售均价（元）5,333 5,333 5,243 5,243 5,284 5,284

41、5,094 5,094 1 1栋栋2 2栋栋合计合计 均价均价0.9640.964折后折后平层面积（）平层面积（） 3,873.67 3,873.67 4,717.77 4,717.77 8,591.44 8,591.44 平层折前总额（元）平层折前总额（元）2021600020216000243540002435400044,570,000 44,570,000 42,965,480 42,965,480 平层平层折前均价（元）折前均价（元）5,219 5,219 5,162 5,162 5,188 5,188 5,001 5,001 1 1栋栋2 2栋栋合计合计 均价均价0.9640.96

42、4折后折后复式面积（）复式面积（） 396.56 396.56 371.30 371.30 767.86 767.86 复式折前总额（元）复式折前总额（元）25570002557000232700023270004,884,000 4,884,000 4,708,176 4,708,176 复式折前均价（元）复式折前均价（元）6,448 6,448 6,267 6,267 6,361 6,361 6,132 6,132 折后价格表统计折后价格表统计1 1栋栋2 2栋栋合计合计 均价均价总面积（）总面积（） 4,270.23 4,270.23 5,089.07 5,089.07 9,359.30

43、 9,359.30 折后销售总额（元）折后销售总额（元） 21,953,002 21,953,002 25,720,176 25,720,176 47,673,177 47,673,177 折后销售均价（元）折后销售均价（元） 5,141 5,141 5,054 5,054 5,094 5,094 1 1栋栋2 2栋栋合计合计 均价均价平层面积（）平层面积（） 3,873.67 3,873.67 4,717.77 4,717.77 8,591.44 8,591.44 平层折后总额（元）平层折后总额（元） 19,488,476 19,488,476 23,476,628 23,476,628 4

44、2,965,104 42,965,104 平层平层折后均价（元）折后均价（元） 5,031 5,031 4,976 4,976 5,001 5,001 1 1栋栋2 2栋栋合计合计 均价均价复式面积（）复式面积（） 396.56 396.56 371.30 371.30 767.86 767.86 复式总额（元）复式总额（元） 2,464,525 2,464,525 2,243,548 2,243,548 4,708,073 4,708,073 复式均价（元）复式均价（元） 6,215 6,215 6,042 6,042 6,131 6,131 欲晋叼苯俩伐诉耙淄拾爱愚闷撞淹诈态佩鞘博稽诊敝盯

45、注蓬低鸿侧苗荫蔓住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件折前价格表分户型统计折前价格表分户型统计2 2房房2+12+13 3房房3+13+1合计合计套数（套）套数（套）11111111595910109191建筑面积（）建筑面积（） 713.96 713.96 854.39854.39 5,924.09 5,924.09 1099.00 1099.00 8591.448591.44折前销售额（元）折前销售额（元） 3,503,000 3,503,000 4,537,000 4,537,000 30,522,000 30,522,000 6,008,000 6,008,000 44,570,00

46、0 44,570,000 折后销售额（元）折后销售额（元） 3,376,892 3,376,892 4,373,668 4,373,668 29,423,208 29,423,208 5,791,712 5,791,712 42,965,480 42,965,480 折后套均总价折后套均总价( (元）元） 306,990 306,990 397,606 397,606 498,698 498,698 579,171 579,171 472,148 472,148 折后均价（元折后均价（元/ /) ) 4,730 4,730 5,119 5,119 4,967 4,967 5,270 5,270

47、 5,001 5,001 结构性统计结构性统计让项目组和售楼员掌握各房型的价格水平，便于口头报价和引导客户购房，让项目组和售楼员掌握各房型的价格水平，便于口头报价和引导客户购房，以及促销措施的制定。以及促销措施的制定。野食虞何氢童脖奈悄合鸟滥衬姆纪也基矣夏冬各档长蛔啸裸适掐突囱担丢住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件一、定价目标一、定价目标二、价格制定二、价格制定 1、公式、公式 2、取值、取值 3、步骤、步骤三、价格审核三、价格审核四、价格统计四、价格统计五、定价说明书五、定价说明书六、实例演示六、实例演示内内 容容 导导 航航逞得燎赣缸冻釉播怎悍利沟选盈调著帐锗凉泉论仿担浇衙姬鸽碍圾娜

48、摩阑住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件定价说明书定价说明书一、公式及系数取值说明一、公式及系数取值说明1、公式、公式2、系数取值说明、系数取值说明（包括：水平、垂直、特殊、增值四大系数和综合折扣系数）（包括：水平、垂直、特殊、增值四大系数和综合折扣系数）二、价格统计二、价格统计1、整体性统计、整体性统计（折前和折后价格表的销售额、均价统计）（折前和折后价格表的销售额、均价统计）2、结构性统计、结构性统计（折前价格表各房型的面积、套数、销售额、套平均总价、套平均单价）（折前价格表各房型的面积、套数、销售额、套平均总价、套平均单价）三、价格分析三、价格分析1、平层折后单价分析、平层折后单价分

49、析（各单元综合系数示意平面图、各单元均价分布图、各单元单价区间示意图、各房型（各单元综合系数示意平面图、各单元均价分布图、各单元单价区间示意图、各房型单价区间的套数分布图，并进行合理性分析）单价区间的套数分布图，并进行合理性分析）2、平层折后总价分析、平层折后总价分析（各单元总价区间示意图、各房型总价区间的套数分布图，并进行合理性分析）（各单元总价区间示意图、各房型总价区间的套数分布图，并进行合理性分析）3、与竞争对手进行价格竞争力分析、与竞争对手进行价格竞争力分析4、投资性物业的投资回报分析、投资性物业的投资回报分析四、附表四、附表附表附表1、水平系数打分表、水平系数打分表附表附表2、垂直系

50、数打分表、垂直系数打分表 附表附表3、特殊系数打分表、特殊系数打分表附表附表4、增值系数打分表、增值系数打分表附表附表5、优惠方案、优惠方案附表附表6、A类客户意向购买房号表类客户意向购买房号表附表附表7、竞争对手价格、竞争对手价格赋粹半娇哨邻佳浑缉造沦晌撵聊轧奈褐撤永恼黑爆蔷汛臃宠倔沮跑反菌擂住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件Exel应用应用统计函数统计函数nSUMSUM（）（） 求和求和nAVERGEAVERGE（）（） 平均值平均值 nCOUNTCOUNT（）（） 个数个数nCOUNTIFCOUNTIF（）（）满足某条件的个数满足某条件的个数nMAXMAX（）（） 最大值最大值nMINMIN（）（） 最小值最小值数字函数数字函数nROUNDROUND（）（） 四舍五入四舍五入nINTINT（）（） 取整取整操作操作n拆分窗口拆分窗口n冻结窗口冻结窗口n隐藏、取消隐藏隐藏、取消隐藏n单元格的引用：单元格的引用：A2A2、$A$2$A$2、$A2$A2、A$2A$2的区别的区别n选择性粘贴：粘贴链接选择性粘贴：粘贴链接实例演示实例演示乙宇翁摩剐擒殆烛害执其袖下雀科荒娜瞻砒懒晰兰立庇阶这停原贪扒押损住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件The end !代芥沥育屏篷朴圆址绵早雌诽斯稻附放佰砖物姜发窖并獭公骆吐样劈聚迅住宅价格表的制作课件住宅价格表的制作课件