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1、浦口楼市调研报告浦口楼市调研报告1专业资料 目录一、浦口规划二、浦口土地市场三、浦口房地产片区四、总结2专业资料一、浦口规划3专业资料主城东山仙林浦口龙潭汤山禄口桥林滨江板桥永阳淳溪 南京市城市总体规划（2007-2030）将东山、仙林、江北三个“新市区”调整为“副城”。2006年市政府提出“跨江发展”战略，江北新城建设成为南京跨江发展战略核心。江北副城仙林副城东山副城主城南京市城市总体规划（2007-2030）将江北升级为“副城”。浦口规划浦口规划江北升级为“副城”4专业资料浦口新城珠江镇片区，不含高新区及桥北片区。规划定位：现代化滨江新城。规划范围：西至津浦铁路、珍珠泉风景区，东至长江，南
2、至长江三桥连接线，北至珍珠泉风景区、浦珠路、浦乌路；总面积93平方公里。浦口新城浦口规划浦口规划浦口新城为南京“十二五”重点建设功能板块5专业资料江北副城规划“两心、两片、一轴、八廊、七组团”。复合功能轴雄州中心浦口中心六合片区六合片区浦口片区浦口片区浦口中心组团江浦组团三桥组团高新组团大厂组团长芦组团雄州组团核心片区城南河片区城南片区珍珠泉片区滨江公共活动带绿水湾湿地公园浦口新城规划一心、一带、五廊、四个特色片区。浦口规划浦口规划浦珠路沿线片区为浦口新城和江北副城的核心区6专业资料12341615141312111098765现状：五座跨江通道现状：五座跨江通道南京长江大桥、南京长江二桥、南
3、京长江三桥、纬七路过江隧道、大胜关铁路桥；两座在建南京长江四桥及模范西路过江通道。规划：规划：规划10条过江通道，远景预留4个，规划铁路与过江轨道7个。号号通道名称通道名称通道功能通道功能1锦文路过江通道道路过江通道2大胜关过江通道铁路过江通道3南京长江三桥城市轨道8号线过江通道4南京长江五桥道路过江通道5应天大街过江通道道路过江通道城市轨道10号线过江通道6汉中西路过江通道道路过江通道（远景预留）7北京西路过江通道城市轨道4号线过江通道8模范西路过江通道道路过江通道（在建）9建宁西路过江通道道路过江通道（远景预留）10南京长江大桥道路过江通道铁路过江通道11上元门过江通道道路过江通道铁路过江
4、通道城市轨道3号线过江通道12南京长江二桥道路过江通道13仙新路过江通道道路过江通道城市轨道16号线过江通道14南京长江四桥道路过江通道（在建）15七乡河过江通道道路过江通道（远景预留）16龙潭过江通道道路过江通道都市圈快速轨道过江通道浦口交通规划远景规划17条跨江通道7专业资料20122012年南京有年南京有6 6条地铁线同时建设，其中达江北的轨条地铁线同时建设，其中达江北的轨道道5 5条，即江北远期规划条，即江北远期规划6 6条轨道中的条轨道中的5 5条开建。条开建。地铁地铁3 3号号线线 开工及建成通车时间：2010年12月2014年6月区间：浦口高新区主城江宁区百家湖、九龙湖地铁地铁1
5、010（1 1号号线西延线西延线）线）开工及建成通车时间：2010年12月2014年区间：城南雨花台-河西奥体浦口珠江镇宁天城际一期（原宁天城际一期（原1111号线）号线）开工及建成通车时间：2012年上半年2014年区间：六合金牛湖浦口桥北，冯泰路站与3号线接驳。宁和城际一期（原宁和城际一期（原1212号线）号线）开工及建成通车时间：2012年2015年区间：南京南站浦口桥林黄里地铁地铁4 4号线号线 （一期）（一期）开工及建成通车时间：2011年4月2015年区间：浦口珍珠泉站徐庄软件园灵山青龙仙林东站，一期：中保至仙林东站区间。 地铁地铁6 6号线（机场专线，号线（机场专线， 2013
6、2013年建成）年建成） 开工及建成通车时间：2011年2014年区间：南京新港开发区-主城-江宁开发区-禄口机场2030年南京地铁远景规划简图浦口交通规划2010年4条轨道同时建设，3、10、11、12号线8专业资料二、浦口土地市场9专业资料土地市场浦口为南京住宅土地市场的主力片区2011年南京市区成交住宅用地情况成交未成交流拍2011年南京市共推出住宅用地51幅，成交43幅，暂停出让及流标8幅；成交住宅用地356万平米，建面850.7万平米，成交楼面均价 2958.2元/平米，平均溢价率2.47%。其中，浦口共推出6幅，成交5幅， 江浦街道NO.2011G29地块（须配建五星级酒店一座）流
7、标；成交住宅用地55.26万平米，建面115.9，成交楼面均价 2875.8元/平米，平均溢价率6.22%。2011六合区成交住宅用地比例高达44%，其次为江宁为23%，浦口12%，这三个区域成为南京住宅土地市场的主力。10专业资料片区片区地块名称地块名称建设用地面积建设用地面积规划建筑面积规划建筑面积截止日期截止日期成交价成交价楼面价楼面价溢价率溢价率竞得方竞得方珠江镇浦口区江浦街道沿山大道以南，财八路以西4号62291996652011-7-19330003311.07底价南京万东置业浦珠路沿线浦口区顶山街道定向河以西，浦珠路以北47932862782011-7-19370004288.4
8、37.25%南京宏爵房地产珠江镇浦口区江浦街道团结村2号1573363366992011-6-241350004009.51-南京海润房地产珠江镇浦口区总部大道以北地块2483305736422011-6-171020001778.1120.00%北京乔波冰雪世界体育发展珠江镇浦口区江浦街道新浦路7号36681623582011-4-27262004201.53-江苏通宇投资泰山高新片浦口区星火北路以东，永新路以南1057532326562010-11-19630002707.8540.63%南京新城万嘉房地产珠江镇浦口区七里河西侧、临江路以东1858494646222010-10-29363
9、0007812.79572.22%南京雅居乐房地产珠江镇浦口区七里河西侧、临江路以西1136082840202010-10-292105007411.44537.88%南京雅居乐房地产珠江镇浦口区七里河西侧、兴隆路以北1231753079372010-10-292030006592.24407.50%南京世纪城房地产泰山高新片浦口区星火北路以东，学府路以北1333623334072010-10-26695002084.5417.80%南京新城地产土地市场众多品牌开发商进驻浦口2010-2011年两年间，浦口共成交10幅地块，其中7幅集中在珠江镇片区，1幅浦珠路沿线，2幅泰山高新片，万科、中海、
10、雅居乐，新城，世纪金源等品牌开发商进驻浦口。11专业资料三、浦口房地产片区12专业资料浦浦口口区区房房地地产产市市场场板板块块分分布布示示意意桥北片区桥北片区泰山新村片区泰山新村片区浦珠路片区浦珠路片区珠江镇片区珠江镇片区浦口分为四个房地产片区：泰山高新片、桥北片区、浦珠路片区、珠江镇片区四个片区。13专业资料桥北片区桥北片区“江北桥头堡”崛起商贸集聚区弘阳广场华东MALL华东地区规模最大的商业中心，总面积55万平方米，2011年5月开业，沃尔玛、大洋百货、卢米埃影院、弘阳欢乐世界、红太阳家居、孩子王等优良品牌鼎力加盟。此外，天润广场、明发外滩中心、正大时代和金盛百货等六大功能区和家乐福、特易
11、购、沃尔玛、大洋百货四大骨干为核心的江北商贸中心地位已经形成。天润广场弘阳广场明发外滩中心金盛百货以华东MALL为中心的“江北第一商圈”已经初步形成14专业资料项目名项目名称称建筑类别建筑类别建面（万建面（万平米）平米）容积率容积率近期开盘近期开盘户数户数面积区间面积区间销售均价销售均价（元（元/m/m2 2）去化率去化率开发商开发商旭日上城高层、小高层43.31.962011.10.2916187-140830084.14%南京红太阳房地产天润城小高层、高层 3601.82011.12.2420269-93750090.67%南京天华百润投资发展(苏宁环球)威尼斯水城高层、小高层、多层450
12、1.552011.12.2715983-136高层、小高层7500，花园洋房850086.47%南京浦东房地产(苏宁环球)弘阳壹壹号公寓、住宅、 31.92011.8.068035-5511500(公寓)29.05%南京红太阳房地产明发滨江新城小高层2201.892011.15490-144（平层），167-237（跃层）8950(二期)12800（江景房）16.53明发集团海德北岸城小高层、高层 77.52.7 2011.8.0573284-126750068.09%南京金东房地产浦泰和天下高层、小高层302.272010-10-118688-1181020079.09南京浦泰房地产桥北片区
13、住宅销售均价在7500-13000元/m2区间，无一线品牌开发商，楼盘以刚需客户为主，产品品质中低端。桥北片区桥北片区在售楼盘简介15专业资料物业名称物业名称天润城天润城项目地址浦口区沿江街道天华北路2号、6号开发商弘阳集团 占地面积266万 /R=1.8建筑面积360万 拿地时间楼面价元/物业形态小高层、高层绿化率40%车位比1：0.6户数30000户开盘时间2011.11.05（十四街区）交付标准毛坯目前价格7600元/（十四街区）桥北片区桥北片区典型楼盘简介16专业资料周边交通周边交通136（区间）、175、132(区间)、131、132、136、159、鼓扬线、盐工线、盐葛线、盐滁线、
14、盐浦线、中六线、汉六线、地铁三号线等 。周边配套周边配套商业配套：商业、生活、服务配套设施俱全；中小学：琅琊路小学分校、南京工业大学浦江学院、东大浦口校区等高校；幼儿园：北岸幼儿园、宏基幼儿园、双语幼儿园。项目特点项目特点1、项目位于桥北成熟生活片区，商业、教育等生活配套齐全；2、公交便捷，临近大桥，方便接入主城；3、3号地铁线京新村站设在社区内商业中心；4、居住区推行 “新街坊”设置；5、以中低端客户为主。桥北片区桥北片区典型楼盘简介17专业资料90.2 ，三房两厅一卫方正紧凑设计；全明设计，南北通透；两卧室带飘窗。90.53 ，三房两厅一卫布局紧凑设计；全明设计，南北通透；两卧室带飘窗或阳
15、台。桥北片区桥北片区典型楼盘简介18专业资料东方万汇城东方万汇城建面100万，集购物休闲娱乐、大型商业、五星级酒店、甲级办公、城市公寓等一体的南京浦口新城核心启动区的首发大型城市综合体项目。 乔波冰雪世界乔波冰雪世界体育休闲主题公园，集室内滑雪馆、五星级度假酒店、运动康复体检中心、商业中心、配套住宅为一体的大型综合性高档运动、商务、休闲场所。青奥体育公园青奥体育公园2014年南京青奥会重要场地之一、于2011年12月27日开工。总用地面积约101.6万平方米，其中体育建设用地约56.4万平方米。华润江苏总部大厦华润江苏总部大厦华润集团将投资50亿元在浦口新城建设华润江苏总部大厦，作为华润集团江
16、苏地区的运营及管理中枢，将成为总部大道上地标性建筑。此外，待建两处商业项目2010年10月出让建面约30万方的常发江浦商业项目及2011年7月出让的建面21万方的新城学府路以北商业项目。珠江镇即现在的江浦街道。珠江镇片区珠江镇片区江浦CBD正式启动浦口新城核心启动区首发启动东方万汇城项目华润总部大厦乔波冰雪世界青奥体育公园东方万汇城常发江浦商业项目19专业资料珠江镇片区珠江镇片区在售楼盘简介项目名项目名称称建筑类建筑类别别建面建面（万平（万平米）米）容积率容积率近期开近期开盘盘户数户数面积区面积区间间销售均价销售均价（元元/m2）去化率去化率开发商开发商江佑铂庭高层21.22.22011.10
17、.2210879-140920053.03%中国铁建融侨观邸小高层、联排别墅481.72011.12.1413376-125108002.17%融侨置业天风国际广场高层3.63.52010.7.2831176-1571390045.06%南京广厦置业钱塘望景花园多层、小高层221.32011.11.1311990-130820013.4%浙江杭州下城房地产通宇林景雅园小高层251.62011.9.3014289-117105003.5%江苏通宇投资群盛北江豪庭低层、小高、高层541.32011.12.174269-11178000福建群盛集团国信阅景龙华高层、小高层151.682011.10.
18、2910095-175870011%江苏国信地产珠江镇片区住宅销售均价在7800-14000元/m2区间，中铁、融侨、万科、中海、雅居乐等一线品牌开发商的进驻，提升了该片区的发展潜力。20专业资料中国铁建江佑铂庭中国铁建江佑铂庭物业名称物业名称江佑铂庭江佑铂庭项目地址南京市浦口区新浦路105号（西至新浦路，北至光明路，东至迎江路，南至康华路）开发商中国铁建占地面积9.62万 /R=2.2建筑面积21.17 万拿地时间2008.04楼面价1521元/物业形态高层（18层）绿化率38%车位比1：0.8户数1842户开盘时间2011.12.17交付标准毛坯目前价格10号楼9500元/，12号楼905
19、0元/，14号楼9350元/珠江镇片区珠江镇片区在售楼盘简介21专业资料周边交通周边交通纬七路过江隧道，汉江线、浦赛线、浦集线、603路等至“江浦客运站”临近地铁10号线，2014年青奥会前通车。周边配套周边配套项目自身配套；临近长江隧道，以及珠江镇，可以享受珠江镇及主城配套。教育配套：南京工业大学江浦校区、社区幼儿园；商业配套：金浦假日百货、金浦购物中心、苏果社区店、农贸市场等，未来江浦CBD配套。项目特点项目特点1、位于浦口新城核心区，受江浦CBD配套，2、临近地铁10号线，3、中铁品质。珠江镇片区珠江镇片区在售楼盘简介22专业资料93 ， 2室2厅1卫 户型方正，功能分区合理；全明户型；
20、动区与静区界限分明，互不干扰；主、次卧自带飘窗；玄关设计人性化。83 ， 2室2厅1卫 户型方正，所有开间朝南；厨房、餐厅相连，生活方便；主、次卧自带飘窗；南北不通透。珠江镇片区珠江镇片区在售楼盘简介23专业资料物业名称物业名称融侨观邸融侨观邸项目地址浦口海院路88号（象山南路与海院路交汇处） 开发商融侨置业占地面积28万 /R=1.7建筑面积48.16 万拿地时间2009.10楼面价2845元/物业形态小高层（12层）、联排绿化率35%车位比1：0.9户数3572户开盘时间2011.12.17交付标准毛坯目前价格10400元/（小高层）珠江镇片区珠江镇片区在售楼盘简介24专业资料周边交通周边
21、交通汉江线、浦集线到客运站，；地铁10号线离项目最近距离800米。周边配套周边配套未来江浦CBD配套，项目配建12班幼儿园一所、社区基层中心一个、托老所、社区卫生服务站、文化活动站、体育活动站及公厕。项目特点项目特点1、稀缺自然环境拥揽万亩老山国家森林公园珍稀自然环境；2、浦口新城核心享受珠江镇中心高品质生活配套；3、交通便捷经纬七路过江隧道。地铁10号线龙华路站（步行15分钟）；4、融侨产品高品质。珠江镇片区珠江镇片区在售楼盘简介25专业资料76 ， 2室2厅1卫 户型方正，所有开间朝南；生活阳台步入厨房，预留洗衣机位；主、次卧自带南向观景飘窗。92.6 ， 3室2厅1卫 户型方正，所有开间
22、朝南；南向双阳台；主卧付使用创意小空间，房间功能随变；生活阳台步入厨房，预留洗衣机位；主、次卧自带南向观景飘窗。珠江镇片区珠江镇片区在售楼盘简介26专业资料融侨观邸融侨观邸PKPK江佑铂庭江佑铂庭区位规划区位规划：位于浦口新城，未来发展潜力显现；生活配套生活配套：位于与河西CBD隔江鼎立的江北CBD核心商圈旁，东方万汇城、乔波冰雪世界等高端商业、娱乐生活配套；交通配套交通配套：主城纬七路过江隧道（至河西CBD15分钟车程），地铁10号线（2014年年青奥会前通车，5站至河西CBD，13站至新街口；桥北、高新、六合临近江浦客运站（200汉江线、浦赛线、浦集线、603路等）。 浦口新城核心区及启动
23、区浦口新城核心区及启动区江佑铂庭融侨观邸乔波冰雪世界青奥体育公园华润总部大厦东方万汇城建面100万，集购物休闲娱乐、大型商业、五星级酒店、甲级办公、城市公寓等一体的城市综合体。体育休闲主题公园，集室内滑雪馆、五星级度假酒店、运动康复体检中心、商业中心、配套住宅为一体的大型综合性高档运动、商务、休闲场所。融侨观邸融侨观邸江佑铂庭江佑铂庭社区配套4000商业街、3500豪华接待会馆7000社区商业配套商业配套离江浦CBD约3公里临近江浦CBD交通无公交，社区巴士，离地铁站约2公里离公交站及地铁站5分钟的步行距离周边环境临近老山国家森林公园，周边通宇林景雅园、东方熙龙山院等中高端项目。周边中低端小区
24、定位中高端，1.7容积率，联排+12层小高层中端，2.2容积率，18层高户型公寓以以136-158平方米的大户型为主。100平米以下户型设计较差。79-190的两房、三房和顶层复式，100以下户型约占一半小区景观百米香樟大道、法式园林中式和欧式相结合景观建筑风格法式风格新古典主义销售均价10400元/（小高层），20000元/（联排别墅）9400元/（高层）物业公司融侨物业新鸿运物业江佑铂庭：江佑铂庭：交通更便捷，适宜刚需及首改客户；融侨观邸：融侨观邸：自然环境及品质更胜一寿，适宜改善型客户。27专业资料目前有澳林广场、明发城市广场商业项目，恒辉假日广场商业综合体项目在建，规划有北岸新城超大商
25、业综合体项目。浦珠路及高新泰山片区商业较滞后 澳林广场目前几乎无商业项目，富乐盛学府路项目拟建浦口科技广场。28专业资料泰山高新片及浦珠路片泰山高新片及浦珠路片在售楼盘简介片片区区项目名项目名称称建筑类建筑类别别建面建面（万平（万平米）米）容积容积率率近期开近期开盘盘户数户数面积区面积区间间销售均价销售均价（元元/m2）去化率去化率开发商开发商高新泰山片香溢紫香溢紫郡郡高层32（一期） 2.392011.12.25当期315户78-125m2649063.45%新城地产旭日学府小高层91.82011.12.176792、95540069.86%南京弘阳房地产浦珠路沿线阳光帝景高层201.720
26、11.10.22当期36389-14083105.75%南京恒业房地产明发城市广场小高层、高层241.82011.4150087-1201000027.8%明发集团盛泉新城多层10.41.492010.999088-106850080%南京中浦房地产万江共和新城小高层、多层802.42009-10-0910263-70950015.7%南京嘉泰隆房地产山水云房多层121.12010.121323701301300077%南京澳林地产高新泰山片区住宅销售均价在5400-7000元/m2区间，在售项目较少，离主城较远，价格较低；浦珠路沿线片区住宅销售均价在8300-13000元/m2区间，与河西的
27、龙江隔江相望的北岸新城楼盘占地约200多万平米，目前已进入拆迁阶段。29专业资料物业名称物业名称新城香溢紫郡新城香溢紫郡项目地址南京市浦口区学府路与星火路交汇处开发商南京新城允升房地产有限公司 占地面积13.3万 /R=2.39建筑面积32万 拿地时间2010年10月（11月拿得二期地块）楼面价1861元/（二期2708元/）物业形态高层（18层）、花园洋房绿化率37%车位比1：0.67户数3100户开盘时间2011.12.25交付标准精装目前价格6500元/（高层）泰山高新片及浦珠路片泰山高新片及浦珠路片在售楼盘简介30专业资料周边交通周边交通地铁3号线（星火路站1.5公里）、轻轨11号线（
28、沿江站2公里），双地铁交通优势。两条轨道交通将在2014年青奥会之前通车；过江隧道纬三路过江隧道预计2014年前贯通；本项目西南侧为高新区公交总站，131、159路公交线直达主城；周边拥有宁六、鼓扬、汉六、中六等多条线路通往浦口新城和主城。 周边配套周边配套学校：南京大学金陵学院;社区自身配套3万多商业;社区将引进知名幼儿园、品牌小学。项目特点项目特点1、交通便捷双地铁优势，纬三路过江隧道， 2014年前贯通，临近公交总站；2、周边配套较缺乏，社区自身配套3万多平米；3、新城品质；4、精装低价。 泰山高新片及浦珠路片泰山高新片及浦珠路片在售楼盘简介31专业资料125 ， 3室2厅1厨2卫 户型
29、方正规整，功能分区合理；客餐厅相连，南北双阳台，通透舒适；动区与静区界限分明，互不干扰；主卧套房配步入式衣柜与独卫；阳台预留洗衣机位，玄关设计人性化。95 ， 3室2厅1厨1卫 户型方正规整，南北通透；动区与静区界限分明，互不干扰；卫生间干湿分离设计，预留防水插座等人性化设计；阳台预留洗衣机位，玄关设计人性化。泰山高新片及浦珠路片泰山高新片及浦珠路片在售楼盘简介32专业资料物业名称物业名称阳光帝景阳光帝景项目地址顶山街道吉庆路6号开发商南京恒业房地产开发有限公司 占地面积11.8万 /R=1.7建筑面积20万 拿地时间楼面价元/物业形态高层绿化率37.7%车位比1：0.97户数1370户开盘时
30、间2011.10.22交付标准毛坯目前价格8310元/泰山高新片及浦珠路片泰山高新片及浦珠路片在售楼盘简介33专业资料周边交通周边交通公交：157、168、浦新线，汉江线等规划的地铁4号线 周边配套周边配套中、小学： 浦口区实验小学、规划中的十七中 幼儿园： 浦口区小红花幼稚园 综合商场：奥林生活广场、明发新城市广场、恒辉假日广场邮局：浦口邮局 银行：农业、工商、建设银行 医院：浦口医院、南苑社区医疗服务站 其他： 浦口菜场、华润苏果项目特点项目特点1、临近模范西路过江隧道（在建），方便与主城的联系；2、位于浦珠路沿线，区内交通通达；3、周边配套相对完善；3、品质中低端，刚需客户为主。泰山高新
31、片及浦珠路片泰山高新片及浦珠路片在售楼盘简介34专业资料94 ， 2室2厅1厨1卫户型方正规整，功能分区合理；客餐厅阳台相连，通透舒适；两卧室均朝南。125 3室2厅1厨1卫户型方正规整，功能分区合理；客餐厅相连，南北双阳台，通透舒适；阳台预留洗衣机位，玄关设计人性化。泰山高新片及浦珠路片泰山高新片及浦珠路片在售楼盘简介35专业资料四、总结36专业资料一、浦口规划：浦口新城打造利好，浦口2015年3、10、11、12号线4条轨道通车，提高与六合及主城的交通便利性。二、浦口土地市场：作为南京住宅土地市场的主力片区，土地投资机会较多。三、浦口房地产片区：桥北片区目前浦口生活配套最成熟的片区，以刚需
32、客户为主，鲜有品牌开发商，市场下行情况下，抗跌性差。交通：临近长江大桥，地铁3、11号线的2014年通车；商业：华东MALL开业等，商业发展已成规模。泰山高新片区目前生活配套不成熟，以刚需为主，浦口房价最低的片区。交通：地铁3、11号线的2014年通车；商业：几乎无规模较大的生活配套。浦珠路沿线目前生活配套较成熟，规划中的浦口新城核心区。交通：临近模范西路过江隧道（在建）规划中的11号线二期，地铁4号线（2015年之后，具体规划建设时间未知）商业：商业配套较成熟。珠江镇片区享有浦口区核心市政资源，品牌开发商的陆续进入以及借助青奥会契机，发展潜力较大的片区交通：临近纬七路过江隧道，地铁10、12号线2015年前通车；规划中的11号线（2015年以后）商业：大型商业综合体项目已经启动。总结总结37专业资料总结总结目前发展成熟程度：桥北片区浦珠路片区珠江镇片区高新泰山片区未来的发展潜力：珠江镇片区浦珠路片区桥北片区泰山高新片区投资建议：具有较好发展前景的珠江镇及浦珠路片区的地铁沿线区域适合绿家系列的刚需产品布局。38专业资料谢谢！39专业资料
