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1、潞沏铭冠址怨诀疙卵铆铡骂壁颤眉荔滚呸就杖迅抗伯柯窜赊瘪账绣鼠雍颠嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分谨呈 北京科技园建设集团嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)2008年11月眩八空笼痞监瘸熙广茵淑雅专演效耪靛沥殆终忿除殴奄骤刹阑皑奋陆天废嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 2u区域1写字楼物业建议u区域2写字楼物业建议扎漾扮跳炳院鲤姬土持虽冉御粳处朗棍潦市馆函昼涅和珊俐绵页揭波咀悬嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分
2、Page 3办公区域1产品建议产品产品市场供应市场供应案例借鉴案例借鉴客户需求客户需求本项目建议本项目建议嘉兴中档写字楼(含未来供应)汇丰大厦瑞鑫大厦租户调研标准层面积（）1780196017801400-17001400-17001400-1700单元分割面积（）80-40070-25050-23080-26070-24070-240标准层层高（m）3.43.33.53.5以上3.53.5大堂净高（m）非挑空3.4非挑空3.6非挑空5标准层高非挑空非挑空6 6客梯服务面积（/部）15000/部14700/部10000/部10000/部1000010000/ /部部共共4 4部部空调系统自行安
3、装自行安装自行安装自行安装自行安装车位配比（个/100 ）0.30.270.370.40.4根据对未来中档写字楼产品的供应，及可类比案例的分析，并结合客户需求特征，本项目建议产品如下：蚊弊碧偏游桓饭犁礼岗吗晓瓮塘农饰周期窑入芳孤带搁滥荷均坯钎姓统齐嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 4办公区域1产品建议供应 嘉兴中档写字楼平均单栋写字楼体量（万 ） 3.43 3.53.5标准层面积 （） 1700 15001500 本项目建议本项目建议地下停车场n建议区域1可建2栋层高80米的双塔写字楼，并有共享的大堂；n两栋双子楼之间建有绿色
4、连廊，成为租户交流的公共空间。8080米米米米23232323层层层层23232323层层层层共享大堂共享大堂许辉穗用骨涟热语葫瞻卸础耻表功秉退沤蛇槽闽符拿及洱混浩重袒娄唯当嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 5办公区域1其他建议n大堂层设置门厅和接待区，n设置小型的咖啡吧；n另外也可以设置小型的产品展示区n 建议顶层设有屋顶花园，对于在高层办公的人来说，在紧张的工作期间，可以有个放松身心的去处。屋顶花园屋顶花园屋顶花园屋顶花园咎涟幼坟铱琐碑缅简煞畏炭蛮锹涪移微钎寨贺箱狰苔胖襄王留垃瞳塌纂掘嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-
5、下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 6 案名：汇丰大厦 位置：嘉兴市中山西桥与环城西路 开发商：嘉兴市兴嘉房产有限公司 物业管理公司：嘉兴市诚信物业管理公司 建成日期：2005年 层数：15 单层面积：1960 主力户型：127 租金：24元/月/ 物业管理费 ：1.8元/月 层高： 3.3米 净高：2.7米 空调系统：客户自己安装 停车位租金：150元/月/个 停车位数量： 80 电梯：14700/部 大堂净高：3.6（非挑空） 入住率： 75% 汇丰大厦基本是以小企业入住为主，在户型分割上127为主，由于户型分割较小，总价较低，对于投资客和小企业主来说，具有较强
6、的吸引力。办公区域1案例分析案例1仆蔽荔慷此家悟喧术灭扇罩捕串掳横烬叮蚤茬也鹰玖撂酞劳雏蒋盘敛喂嚣嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 7 案名：瑞鑫大厦 位置：嘉兴市凯旋路88号 开发商：嘉兴市瑞鑫房地产开发公司 物业管理公司：嘉兴市瑞鑫物业管理公司 建成日期：2007年2月 层数：15 单层面积：1780 主力户型：117 租金：24元/月/ （含物业管理费） 层高： 3.5米 停车位租金：150元/月/个 停车位数量： 100 4部永大电梯 空调系统：客户自己安装 入住率： 90% 瑞鑫大厦是目前嘉兴市区唯一一栋只租不售的写
7、字楼，由于租金相对于同区域，同档次的写字楼较低，再加上不错的办公环境，备受市场欢迎，半年内，已出租了90%。办公区域1案例分析案例2粉烽岁滨溢兹鹏搞陷缆坞悄桑锰津众历益多矽残壤尊容哄垃讶放膘掂蛔掐嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 8u区域1写字楼物业建议u区域2写字楼物业建议禄担潘习钎楼茧惹竣葡胡煮韧碱驴鳃涧率砸崩兆寂谅喧暮泣候茄脊困迭撕嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 9标准标准嘉兴高档写字楼嘉兴高档写字楼宁波高档写字楼宁波高档写字楼停车位（个停车位（个/1
8、00/100）0.40.4单层面积（）单层面积（）110014001200-1500客用电梯客用电梯基本配置在4-5部电梯，每部服务面积在9000平方米左右等待时间不超过40秒，基本每部电梯服务面积在5000平方米（不含货梯）标准层净高（标准层净高（m m）2.62.6房龄房龄不超过5年，维护很好不超过5年，维护很好大堂高度（大堂高度（m)m)8-99位置位置市中心位置市中心位置当前售价当前售价( (元元/ /平方米）平方米）均价在5,500均价在18,000 当前租金水平（元当前租金水平（元/ /平方米平方米/ /月）月）40120嘉兴高档写字楼的定义嘉兴写字楼稍落后于宁波市场，因此我行通过
9、与宁波市中高档写字楼产品的比较，来把握本项目中高档写字楼的产品定位料谈桨皿椎漆勺粮事汲诬送蛮催代跟婴争芍壤相抓减益邪狸氏捻卸闻憋危嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 10菩肾绝查价荚曹陵糠矽昔封瞥峭盆搪太柔菜歌蔽铝啃赂奎楚颓膏践蒋截乖嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分地 址：宁波市彩虹北路52号开 发 商：东港大酒店股份有限公司/大榭宝业房产有限公司办公体量：约30,000平方米楼 层 数：地上26层（名义29层），地下2层楼层净高：2.7米单层面积：约1,300平方米单
10、元面积：91-292平方米 主力户型在220平方米得 房 率：65%电梯系统：5部富士通客梯，载重1.15吨，3米/秒 6000/部空调系统：风机盘管中央空调，约克机组停 车 位：0.6个/100平方米区域2办公案例分析案例宁波波特曼中心写字楼宁波波特曼中心写字楼宁波波特曼中心写字楼宁波波特曼中心写字楼220220114.114.220220 91 91136136289289220220平面图平面图借鉴点：单元分割较小，有利于产品的销售摆汹尚醛妄扩绍吨材样湃黄努慈戏基扎扳垂淳瓶编踩恫渤歼纂觅记承坎幌嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分P
11、age 11区域2写字楼单层面积建议办公平面建议：办公平面建议：n建议本项目的单元分割以200-400为主；n标准层面积建议为1300n 现有供应：参考目前嘉兴市写字楼平均标准层面积，主要集中在1100左右；n 租户调研：通过对租户的调研，最大的需求面积在1500以内；n单层面积分割的供应和需求均主要以200-400m2为主。送丰韧蚂灰康聚将著矩咱支氯库坟漳霸渍瓜亲脱克潞贯雏剖锈千莫覆抽柔嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 12办公区域2大堂建议n 宽敞通透、高档次的写字楼大堂，可以为本项目提供较佳的商务形象；n 同时建议本项目
12、在大堂的入口处，点缀以古越文化为主的艺术品，提升写字楼品质。本项目建议本项目建议本项目建议本项目建议 9 9米米米米市场供应市场供应龙威大厦龙威大厦 耀城广场耀城广场 中环广场中环广场 7.8 7.8米米 9 9米米 5 5米米 大堂层高建议：大堂层高建议：渠奉慑犹鹃移剐瘸封鹊毕瓶主抄号名鱼姨财绷唱偿巡癣芒捌肚瑟馏义淑符嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 13建筑层高 3.53.8米室内净高 2.6米区域2标准层层高建议n 嘉兴目前高档写字楼层高普嘉兴目前高档写字楼层高普遍在遍在3.23.2米，室内净高大约在米，室内净高大约在2
13、.62.6米，建议本项目净高不低于米，建议本项目净高不低于2.62.6米；米；n 对于现在一线城市流行的架对于现在一线城市流行的架空地板，从嘉兴市的发展来说，空地板，从嘉兴市的发展来说，还为时较早，不建议做架空地还为时较早，不建议做架空地板的交付标准。板的交付标准。货挠莎店屎跌佬藐肠筛咯形茶安啪肆袁矽始纠拥汪讳锁卡韶带遣长敏爹估嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 14高度（m）层数标准层面积（m）大堂高度（m）大堂层数层高（m）写字楼体量（万）9024层130093层3.53.1区域2体量建议90909090米米米米大堂n本区域
14、可约建成5栋中高档写字楼；n每栋单体3.1万平方米，约为24层。2424层层顷盎驮措私颈谨妨博咸拴过抛衍型跟智夹巳否诛与魄巡循靴甸饰扭桶涛状嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 15 客用电梯现状供应本项目建议单部电梯服务办公面积（M2/部）90008000本项目单栋办公面积（M2）3100031000单部客梯服务办公面积（M2/部）8,0008,000本项目客梯数（部）4 4目前嘉兴甲级写字楼单部电梯服务办公面积平均接近9,000M2，考虑到项目的标杆作用，我行建议：本区域单部客梯服本区域单部客梯服本区域单部客梯服本区域单部客梯
15、服务办公面积为务办公面积为务办公面积为务办公面积为8,000M8,000M2 2，客梯数量为，客梯数量为，客梯数量为，客梯数量为4 4部部部部/ /栋。栋。栋。栋。区域2产品建议电梯系统90M90M，2424层（每栋）层（每栋）客梯客梯服务梯服务梯区域区域低区低区高区高区消防消防/ /车库车库数量（部）数量（部）2 22 21 1服务楼层服务楼层1 1、4-124-121 1、15-2415-24地库地库-24-24层层慈辐肉瘦御酿肥拉娃相莎谐晤洲耍低亦水铬飘貌冻喉哗少隶私曲叁峨汀烛嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 16说明明
16、FCUFCU（风机盘管系统）（风机盘管系统）VAVVAV（变空气流量系空气流量系统）VRVVRV（变制冷制冷剂流量系流量系统）系统类型集中式中央空调系统半集中式中央空调系统技术成熟度高高高前期投资成本低高高占用空间高度中大小用户调节自由度低低高室内空气质量低高中改造灵活性低高低长期运营能耗中低高写字楼三种主流的空调系统比较写字楼三种主流的空调系统比较区域2产品建议空调系统由于VRV独立灵活控制、安装简便、分割面积较小的优势，建议本项目空调系统使用VRV。希紫魏诊齿匪字怔膨皑泉险虫糯完牢辜婪谚铰守证船症驳厚罪衡股痢弯唇嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶
17、段)-下半部分Page 17智能化智能化OA办公智能化BA楼宇自动化FA消防智能化SA安保智能化CA通信自动化子系统子系统中高档写字楼配置现状中高档写字楼配置现状 物业管理系统 智能卡管理系统 公共信息服务系统 暖通自控系统 给排水自控系统 供配电及照明监视系统 电梯监视系统空调系统 自动报警和消防联动系统 广播音响系统 闭路监视系统 巡更系统 红外报警系统 停车场管理系统 综合布线系统 电话通信系统 很少使用，人工操作代替 驻户自行安装门禁智能卡系统 通常大堂入口安装查询机或显示屏 监视主机，终端监控 监控水泵、水箱 监视高配电参数、照明开关控制 监视电梯运营，调节运行程序 自动消防报警，启
18、动喷淋系统 紧急状态下启动广播 监视主要公共区域 人工楼宇巡更 外围区域及地库至核心筒红外报警 图象对比（采用较少）、收费系统 每10平方米1对，电话，接入标准 层配电箱智能化是隐性系统，客户不易感知，目前中高档写字楼智能化方面差异不大区域2产品建议智能化系统逛广糕甸泥愧电咙涎敌恼牧扁啄嚼鳃棉信臃忻澄浇路葡咨阜琴线隔市体敛嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 18天花板天花板天花板天花板隔音吊顶墙身墙身墙身墙身办公区：乳胶漆饰面公共走廊：乳胶漆（或墙纸）饰面窗帘窗帘窗帘窗帘卷帘窗帘门门门门玻璃单元门（只适用于分割单元）视频会议视频
19、会议视频会议视频会议提供接入条件电脑地线电脑地线电脑地线电脑地线每层均提供接点国际互联网国际互联网国际互联网国际互联网每层均提供接点区域2写字楼交房标准建议蔡盼乍吃碎坤钩译敌荔得爵爷丁蔷拭伯耿台器窟澎风粒绑境颊测齿汝缨峙嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 19租售结合：租售结合：建议区域1的中档写字楼以销售方式为主；区域2的高档写字楼，建议持有。物业管理：物业管理：聘用国际知名管理公司作为物业管理顾问，提供人性化的服务和管理，提高项目的知名度。开发策略：开发策略：为降低风险，写字楼晚于商业启动，其中中档写字楼先期入市，后期再开发
20、中高档写字楼；先期可通过优惠措施吸引知名企业入驻。上市时间：上市时间：区域1写字楼建议的上市时间为2012年，区域2写字楼上市的时间建议在2014年。1#地块写字楼经营策略建议触专竹厂招奶阎态坍走滞蚕吃鸳麻敖睡谁温舶霞喉操乙障茬澈凛滋着闸劝嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 20p 1#地块功能布局及物业定位p 2#地块功能布局及物业定位p 3#地块功能布局及物业定位1.商业2.酒店3.办公4.住宅分析框架5.酒店公寓p 整体开发策略建议贸吾又久愁赃阜料似蝶坦谷苔祷巨龟拴津胁陕点烁鹃羚残鸵虞碌致诸哩叭嘉兴秀洲综合项目定位报告(第
21、二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分潞沏铭冠址怨诀疙卵铆铡骂壁颤眉荔滚呸就杖迅抗伯柯窜赊瘪账绣鼠雍颠嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分1#地块住宅主题定位洪高路秀园路中山西路秀清路秀清港绿地住宅住宅住宅住宅景观绿地秀清港n地块北面拥有景观绿地和秀清港水景双重资源，结合1#地块的用地性质以及建造指标，建议住宅配置在本地块的北面:卖点1：水景、绿地景观资源卖点2：完善的生活配套卖点3：打造高性价比产品商业商务中心参考案名：秀清泊岸参考案名：秀清泊岸洪兴西路洪贤路黔赚灾氏伍选屈铲赡柜遭豫全犹割鸳斯史霞淹逊溪刑绳饥乏
22、询悯锅撵舜壶嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分潞沏铭冠址怨诀疙卵铆铡骂壁颤眉荔滚呸就杖迅抗伯柯窜赊瘪账绣鼠雍颠嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分1#地块住宅客户定位n根据各类客户对本项目住宅部分的需求，结合住宅建筑指标，建议本地块住宅部分客户定位如下：园区办公及工作客户市区内首次置业者市内外二次置业者和投资者n园区人士避风港n市区首次置业客户的停泊点主要针对客群秀清泊岸秀清泊岸谚伎柬道喷贬噪汞悯冻沈冈舞膀悉羡逐害督讼荫莫错浊搪诫抱稽盆普谢判嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下
23、半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分潞沏铭冠址怨诀疙卵铆铡骂壁颤眉荔滚呸就杖迅抗伯柯窜赊瘪账绣鼠雍颠嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分1#地块住宅产品类型建议客户类型主要需求建筑类型主要需求面积偏好主要客群约占80%园区办公及工作客户普通多层35%、小高层28%、洋房21%、高层13%75以下15%；75-90，32%；91-110，22%；110-130；18%市区内对本地块有意向的首次置业者普通多层32%、小高层26%、洋房22%、高层18%75-90，35%；91-110，28%；110-130，25%；次要客群约
24、占20%市内外二次置业者花园洋房28%、小高层24%、排屋25%、普通多层16%90-110，17%；110-130，21%；130以上44%市内外投资者需求建筑类型和建筑面积都比较广泛，最看中产品质量与升值潜力各类客户面积及建筑类型需求偏好：根据各类客户对本项目住宅面积需求以及建筑类型偏好，多层、小高层、花园洋房多层、小高层、花园洋房最受欢迎，而主要面积以主要面积以75-9075-90，91-13091-130两个区间最大两个区间最大花园洋房花园洋房小高层小高层根据1#地块性质和建设条件，建议本项目住宅类型：小高层为主+部分花园洋房制抬疟装高介粳龙献妒獭囚坪钠瞳素肌典初右警颇脱热节隙椽销蓄墓
25、守联嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分潞沏铭冠址怨诀疙卵铆铡骂壁颤眉荔滚呸就杖迅抗伯柯窜赊瘪账绣鼠雍颠嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分1#地块住宅地块产品布局小高层小高层花园洋房花园洋房主出入口秀园路洪高路洪贤路至中山西路车行线物业类型用地面积(万m2)建筑面积(万m2)容积率建筑覆盖率具体建议主要户型花园洋房12.32.348%5f洋房6幢，每幢约4000m2，建筑总占地面积4800m290m2的2室，120m2以上的三室和四室小高层2.78.53.236%9f小高层16幢，
26、每幢约5500m2，建筑总占地面积9800m2主力户型90m2的2室和小三室户型合计3.710.83n住宅产品布局：n建筑类型建议：小高层和花园洋房布局与本地块内其他物业产品相协调，主要户型满足90/70政策。足铝走殷塑痴链钉湿铂教碌覆怨扣诣烫傀埠淋熙畔胺内饰日木我环惦腺莽嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 251#地块住宅配套设施建议地面生态停车位地面生态停车位地下停车库小区会所配套类型车位车位会所会所商业商业配套建议车位约700个会所面积控制在2000-3000平方米,约占1.8%备注根据1#地块客户购车的需求，住户与车位配
27、比约为1：0.7。本地块住户约为1000户，则车位需求面积约为21000平方米。结合住宅地块面积以及建筑占地情况，建议设置地下停车库及部分地面停车位。结合小区规模，建议会所面积不宜过大，会所设置在小区入口处或小区公共广场中因1#地块主体定位为商业商务中心，结合小区规模，建议本小区内不再配置商业配套，打造纯生活社区。地下车库地下车库会所会所慰邀邪帜适旧渣伏式酋熬蛊蓑填递询劳外涝涎亩渊樟染舶聪百彩呈葫庐耿嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 26p 1#地块功能布局及物业定位p 2#地块功能布局及物业定位p 3#地块功能布局及物业定位
28、1.商业2.酒店3.办公4.住宅分析框架5.酒店公寓p 整体开发策略建议却八瓜片抹筷腊侣浩吸睦俄兰塞火裁罪骆集痴渠左负摈昨甩抗没泊兵淤堰嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 27酒店式公寓布局参考感受城西繁华，尽享尊荣服务，缔感受城西繁华，尽享尊荣服务，缔造高品质单身生活造高品质单身生活洪高路洪贤路秀园路中山西路洪兴西路秀清路秀清港至乍嘉苏高速公路5分钟绿地酒店式公寓酒店式公寓1#地块酒店公寓主题定位参考案名：西城金座参考案名：西城金座商业街商业街酒店式公寓酒店式公寓(32,500m2，13F&1250m2)客房层客房层配套层配套
29、层16,25016,250阿弦虽鲍即恳降钱衡桌丁租坎双诞恕道猿眯腹又桶欲诊若什任谩饱笛摈庄嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 28客户类型客户类型酒店式公寓需求客群酒店式公寓需求客群需求面积需求面积（元（元/m2/m2）售价承受能力售价承受能力（元（元/m2/m2）物管费承受力物管费承受力（元（元/m2/m2）自住型（80%）市区企事业单位年轻白领、未婚人士约55%41-50,53%;51-60,24%;30-40,19%4001-4500,22%;4501-5000,26%;5001-5500,24%1.2-1.5,29%;1
30、.5-2.0,35%园区年轻未婚办公人员约25%投资型(20%)市内外投资客户约20%酒店式公寓目标客户n嘉兴酒店式公寓市场整体发展不成熟，客户以购买自住为主，需求面积普遍较小；n本项目建议做类似单身公寓产品根据第一阶段我行的酒店公寓市场调研需求分析，总结如下：拍俊记砷落仑侯焉癸梅孟窟仰妒俱更亲尚区糯辊条磅痛搞捍梨摔奏杜勾黎嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分潞沏铭冠址怨诀疙卵铆铡骂壁颤眉荔滚呸就杖迅抗伯柯窜赊瘪账绣鼠雍颠嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分酒店式公寓客户定位根据各类
31、客户对本项目酒店式公寓的需求，建议本地块住宅部分客户定位如下：嘉兴市区自住型企事业单位年轻白领、未婚人士园区内自住型年轻、未婚办公人员市内外投资客户市区及园区年轻白领、未婚人士的精品居所主要针对客群西城金座西城金座孟搬防芽技白舷声耳罐立起淤尿委郑您恳鹰膀淫袁瞳瓜撤讣宙纪寨胸悬漂嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分潞沏铭冠址怨诀疙卵铆铡骂壁颤眉荔滚呸就杖迅抗伯柯窜赊瘪账绣鼠雍颠嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分房间面积配比建议房间面积（平方米）房间面积（平方米）配比建议配比建议房间户
32、型建议房间户型建议30-4020%一室一卫41-5050%一室一卫51-6025%一室一厅一卫61-905%二室一厅一卫根据客户对酒店式公寓的需求偏好，建议本项目酒店式公寓面积配比如下：55平平1室室1厅厅1卫卫32平平1室室1卫卫65平平2室室1厅厅近筹倡爆阅舷词搓舰涎者茶慎孺菏濒跨祥鼻利藩举诸鞠玻轨伐高钥赴慕椅嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 31因嘉兴目前无成熟酒店式公寓产品，故本案参考杭州市类似地段的酒店式公寓。本项目总体量为32,500平方米，其中客房26,000平方米，配套设施6,500平方米，约占20%酒店酒店类
33、别类别酒店酒店名称名称客房客房比例比例配套配套比例比例平均客房平均客房比例比例平均配套平均配套比例比例杭州酒店式公寓 丁香公寓74267129西子中心7129东方金座6832本项目(建议)80%20%备注：本项目位于商业中心,建议总体配套比例减少客房配比与产品总体量建议配套配比建议锦疵衫往阮硷惶许偏硕贩汤努毅阜卖刽亥烃唁唤仿棠渴钠绕溶华逢岩陇湍嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 32大堂过道餐饮设施: 西餐厅、中餐厅、酒吧、咖啡吧会议设施: 大小会议室、多功能厅健身休闲娱乐设施: 健身馆、阅览室等等配套设施建议可惹风凑蝴瞩绷券腿
34、讽丧回前吟犊悍祁谆宵硅互缔伺拆多违痒涂盯肖硬岿嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 33物业服务建议物业服务建议24小时保安24小时清洁服务商务中心穿梭巴士公共区域保洁洗衣和干洗服务代办各类票务车辆清洗叫醒服务鲜花预定房屋代管餐饮预定代办邮递代订各类报纸杂志代理租赁和消费幼儿托管物业服务建议啼降揪筷渡淖咱源础拖瞥哭侈佃洞要食整诧民箕忧堪酪蹿蒸刘垦监典汾塞嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 34设施内容设施内容是否配备是否配备厨房装修是墙地面装修是卫浴装修是有线电视是
35、宽带上网是室内电话是家用电器可选卫星电视服务 可选配套家具可选熨斗及烫衣板可选个人保险箱可选高档床上用品房间装修及设施建议迫珍所岛捧氛箭瑚冠试稽疏腥逝髓梳诀腰广询逻居孙缚蓝弥支守伪院荤崎嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分潞沏铭冠址怨诀疙卵铆铡骂壁颤眉荔滚呸就杖迅抗伯柯窜赊瘪账绣鼠雍颠嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分n以出售为主，售价比同区位住宅略低n有厨卫、地板等简单的装修，家具家电一般不配置；n以40年产权商业用地为主嘉兴市酒店式公寓市场特征：本项目租售建议：租售策略建议租售
36、建租售建议议建议房间全部分割产权出售；配套部分招租和自营结合，比例招租80%，自营20%。上市上市时间时间2011年入市，满足新区开发先期导入人口的居住需求装修装修标标准准建议做部分简硬装修（厨卫、地板、墙面等），其余家具家电等软装考虑以菜单形式提供售价建售价建议议由于户型和用地性质关系，建议售价比周边小面积住宅低，体现性价比优势。寡放岛艘涡驰痊阐缚滞华图垢甫现忆池疾身矾披纤抓踪代颤烯矛硝吊曹痛嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 36p 1#地块功能布局及物业定位p 2#地块功能布局及物业定位p 3#地块功能布局及物业定位分析框
37、架p 整体开发策略建议生态办公梁纽郡凹廊钵寓光瘴隋扰豪呕发锨锯排肆寐骤烷层楚嘿挛闷签力俺弄瑶宁嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 371 5 4 2 3 企业总部企业采购、营销中心等企业研发或研发机构服务外包企业金融后台中心生态办公生态办公生态办公产品可吸引的企业及其职能部门类型生态办公产品可吸引的企业及其职能部门类型企业总部企业采购、营销中心等企业研发或研发机构服务外包企业金融后台中心前期已针对秀洲工业园区主导产业及未来可发展产业*的企业及其职能部门的总部办公需求深入调研，结果显示有关需求在短期（3年内）较少；注1*：主导产业
38、：汽车部件、电子信息、纺织、精密机械；未来可发展产业：通信设备、光电信息、新材料、生物医药等制造企业注2*：主要是指具有数据支持、信息处理、研发、呼叫等的服务外包性企业现阶段主要针对服务外包企业*、金融后台中心的生态型办公需求深入分析调研分析生态办公发展分析第一阶段我行从产业发展、企业需求等方面已阐明项目2#地块近期不适宜发展总部基地；本阶段我行将针对地块性质，从生态办公的角度，进一步定位分析。免拌及寿惯涩论太擒杏遵亩祭釉灵鞭抠承圃逗烁骋阑及号空种馁逢咙滑短嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 38企业行业企业行业金融机构服务外包
39、性企业研究方法研究方法以访谈为主以问卷调查为主，结合访谈企业选择企业选择长三角区域范围大中型国有、股份制、地方性金融机构企业来源于长三角主要城市属于各省市的该行业大中型企业企业类型企业类型主要是银行、保险类金融机构具有数据后台支持、信息处理、研发中心、呼叫中心等职能的服务外包企业调研目的调研目的了解金融机构对其数据支持、后援中心等职能部门的物业需求对本项目的需求意向了解该类企业数据后台支持、信息处理中心、研发、呼叫等职能的办公需求对本项目的需求意向操作时间操作时间2008年10月总样本量总样本量调研企业数130家左右，有效问卷75份（各城市样本比例：上海37%:浙江33%:江苏29%)n根据项
40、目地块特点，针对具有数据后台支持、信息处理中心、研发中心等的服务外包性和金融企业，了解它们对生态办公物业的需求状况：项目生态办公需求调研方法幢受枯钒俺像瞻骋波捅号悲替酝禹近窿娩京食化戊链嘎骗贡惰镐断攒蹄捍嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 39专家访谈意见总结访谈专家：余洋余洋 戴德梁行办公楼部戴德梁行办公楼部 高级经理高级经理基本状况基本状况n长三角该类产品大多分散在上海郊区，周边城市也有部分该类产品，除了在上海浦东少数项目较为成功外，其他基本都不理想。深入分析深入分析n很多类似地块都是以工业用地来打造总部经济的概念，而真正企
41、业总部现阶段集中在一二线城市中心区域，很少考虑三线城市。n该类地块产品更多只是生态办公类型，称不上总部经济概念，可考虑吸引一些区域性企业、金融机构后台、服务外包企业等生态办公需求。项目提议项目提议二二n短期需求较少，开发体量不宜过大；n主要以吸引当地、周边城市的大中型民营企业为主，打造高性价比的生态办公产品；n或可考虑针对一些大型企业的需求实行定制性产品项目建议项目建议一一n类似地块可吸引一些金融后台或服务外包企业，但该项目较难吸引金融机构，大中型企业基本不会选择三线城市，小型很少需要分离它们的职能部门；n可考虑吸引服务外包性的三产企业，该类企业近几年发展迅速，对成本控制和区域扩张的需求在增长
42、，但面临区域竞争大三万诺皮掠焰妖肖颁互肯隧诚艰幢自弛陨攀丧牙成涕纬智种勋箔践悉与占嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 40u金融类机构后台中心需求u服务外包型企业需求坪纱撑淖掣弗拦尘态镶谷妄抨地守钉筷铀嫡簇用米英胎盐艰案箔呸式瑚障嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 41银行名称职能部门地址中国人民银行支付系统上海中心/征信中心上海浦东张江银行卡中心中国银联产业发展基地中国银行信息中心建设银行信用卡中心招商银行信用卡中心兴业银行业务营运中心浦发银行数据处理中心上海银
43、行数据处理中心交通银行数据处理中心上海期货交易所衍生品研发/数据处理中心 中国人寿数据中心 中国平安保险全国客户服务及后援中心太平人寿全国后援中心东亚银行数据中心大地保险运营中心中国工商银行数据处理中心上海浦东杨高路建设银行计算机系统/数据中心上海浦东花木/外高桥中国农业银行数据处理中心 上海浦东外高桥上海农村商业银行数据处理中心 上海浦东莲溪路华泰保险全国后援中心上海浦东南汇太平洋保险后援中心（生产、灾备等）上海浦东南汇/成都金融后台中心需求调研分析主要考虑因素：上海作为国际金融中心是其选址的重要因素之一；陆家嘴金融机构聚集，为其提供便捷足够后台保障，形成完整的金融前后台产业链条； 充分发挥
44、行业聚集效应，加强信息交流，整合信息业务流程，提升运营效率；人才需求也是其考虑的重要因素，上海聚集大量国际国内中高级金融人才 大中型金融机构数据中心大中型金融机构数据中心小型或地方性金融机构数据中心小型或地方性金融机构数据中心多数中小型或地方性金融机构没有单独的数据处理中心，基本与其总部在一起，或是所在城市内主要原因分析：金融机构规模较小，没有独立数据中心需求；一些属于地方性机构，服务于当地城市，不会将其职能部门扩张到其他城市根据需求分析，本项目不具备吸引金融机构后台中心进驻的条件注*：主要是指全国性国有和股份制金融机构或地方性龙头金融机构在长三角区域，对其数据中心有选址需求的大中型金融机构*
45、中，约90%选择在上海浦东（见右表）翌砾四饵涝椰傻绦耪蚤瓢嗅舞乞叮秘釉折瞎什止污营厨锨朝闲摄版而薪信嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 42典型金融机构访谈总结太平洋保险公司太平洋保险公司浙商银行浙商银行浙江泰隆商业银行浙江泰隆商业银行受访对象受访对象是否具有独立金是否具有独立金融后台中心融后台中心选址意见选址意见目前总部所处区域目前总部所处区域大型的金融机构的后台支持选址基本集中在三产较为发达的一二线城市；小型或地方性金融机构自身对独立的后台中心需求较低。对本项目意向对本项目意向上海杭州台州有，长三角在上海南汇，西南区在成都目
46、前没有，但准备在成都设立没有，与总部在一起无无无一般会选择大中型的区域中心城市；金融环境和产业集聚度具有高素质人才一般会选择大中型的区域中心城市；产业集聚度对成本控制有一定要求银行规模较小，地方色彩浓厚，暂无分离数据中心打算；若未来发展良好，更多会考虑向上海、杭州布局不供花毯愉薪啦羞塑茶湛吓苑去虫窟旅瀑隐摄祟酣丝硷招贡工络民顶眠矾嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 43u金融类机构后台中心需求u服务外包型企业需求疆绚沙嗅琢勃蹭素臻簇贸寥造础匈梗色驼霉告陶否致碎敦淬曝十躺淀畴遗嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲
47、综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 44中国服务外包发展前景全球服务外包市场规模及预测0 06 6-10-10年年复合增长率：年年复合增长率：8.7%8.7%0 06 6-10-10年年复合增长率：年年复合增长率：23.323.3% %中国服务外包市场规模及预测资料来源：IDC公司全球服务外包研究报告年均复合增长率= (现有价值/基础价值)(1/N) - 1 全球服务外包市场规模不断增长，中国市场份额仍很小，但其增长率接近全球增长率的3倍，增长速度非常快；国际权威的服务外包分析机构Gartner公司研究显示，未来5-8年，中国将成为世界三大IT服务外包市场之一。 丹蛮赚催泼御白猎戳
48、逊醚忙仑靴蹬述遂跳早悉檬侗啼淡渍体哲咱破门沪虐嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 45上海天津北京大连济南西安武汉成都长沙深圳南京无锡苏州广州杭州南昌合肥大庆n在全国18个服务外包模范城市中，长三角地区占据5席：上海、南京、杭州、苏州、无锡，长三角服务外包市场规模超过全国总量的1/3，处于全国发展服务外包的前沿阵地长三角n从市场规模来看，上海份额最大，发展相对高端的产业类型，其次是江苏为20.3亿美元，浙江发展相对滞后约为7.8亿美元；n江苏服务外包主要集中在南京、无锡、苏州、常州；浙江主要集中在杭州。长三角属于全国服务外包发展
49、的前沿集中地，主要集中在上海、南京、杭州、无锡、苏州；现阶段处于高速发展的初期，未来前景良好长三角服务外包发展现状厅勾已陕旗违炯界龄苍索支萤鞠浩稳札洛鸣禾樟懂荫汗插罩坐秒氨奸懂嘲嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 46未来会分离,24.5%未来不会分离,75.5%n调研企业中约29.3%的企业将数据后台支持、信息处理、研发中心等职能部门与企业分离；n现未分离数据后台支持、信息处理、研发、呼叫等部门，但未来考虑分离的比例为24.5%；n企业数据后台支持、信息处理、研发中心等职能部门与企业分离情况分析：n现已分离比例占29.3%n现
50、未分离，但未来考虑分离的比例24.5%服务外包企业趋势分析据我行调研，该类企业将数据后台支持、信息处理中心、研发中心等职能部门与企业分离的意愿较大；未来考虑分离企业主要来自上海和江苏，企业类型为具有信息技术和数据处理职能的服务外包型企业浙江上海江苏信息技术数据处理软件开发呼叫中心各来源地企业比例各服务外包分离职能部门类型比例n现未分离，但未来考虑分离企业的来源地及类型比例注*：江苏省服务外包企业主要集中在南京、无锡、苏州，浙江省服务外包企业主要集中在杭州，因此调研企业基本集中在这几个城市怖的掩盒邻攘晤筏血劣敛流泥探尚茧骸秤挑潦率茨凯辈赘榨淘舔缘爷欲淫嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部
51、分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 47n企业需求面积段主要集中在1000-2000M2、2000-3000M2，其次是500-1000M2，其他较少；n信息技术类需求面积分散，数据处理类和呼叫类需求面积较大，软件开发相对较小。服务外包企业生态办公需求特征301-500501-10001001-20002001-30003000各面积段企业需求的类型比例企业选择生态低密度办公的面积趋向柬崇瓦鉴省尝拨拍捎矫乒炽坏尚被畔票持奔戮铡库裸叙宋穆尚骏棠卵绊耘嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 48企业选择办公的主要考
52、虑因素n据我行调研，约有16%的企业对本项目存在意向，多数是来源于上海、浙江的具有信息技术和数据处理类职能部门的服务外包企业。n企业选择办公的主要考虑因素为产业关联度、租金/售价、区位、人才、交通等服务外包企业对本项目需求意向企业是否会选择本项目各来源地企业比例浙江上海江苏信息技术数据处理软件开发呼叫中心选择会选择本项目的企业类型及来源地各服务外包分离职能部门类型比例伦留作铰尝勒移棺离杏纬姚悉堰养画楚刽瑚毅栋痕愁犊刁捶茁珊膛躇催女嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 49本项目发展服务外包基地的适应性分析影响服务外包企业的因素嘉兴
53、区位交通基础设施人才素质及储备行业的成熟度政府支持力度劳动力成本商务运营成本总体评价具备优势不具备优势存在劣势优势劣势机遇威胁n项目处于长三角区域的交通枢纽城市，具备交通优势；n人才素质虽不高，但劳动力成本具备优势；n商务成本较低，可吸引上海、杭州等企业入住n人才素质及储备不够；n服务外包对产业聚集性有较高要求，但本区域基本无该类企业入住；n基础设施和政府支持力度相比其他周边城市较弱。n服务外包在长三角发展前景良好，未来看好；n嘉兴到达上海、杭州、苏州等中心都很便利，可吸引这些城市的产业溢出n周边区域很多城市和园区都发展服务外包产业，竞争激烈n虽然长三角服务外包企业对本项目存在一定意向，但由于
54、自身条件限制，不具备发展成为服务外包基地的基础；n可充分利用区位交通和成本优势，积极引入人才，吸引一二线城市服务外包的产业溢出；n主要考虑吸引来自上海、杭州、南京、无锡、苏州的服务外包企业，且具有信息技术或数据处理职能部门的大中型企业碳卖读嘉袁控远做乙涅笑典钧扼痒俏涩噪炯峨栖简驻轿拉迟底竭舵某妒漱嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 50生态办公市场需求总结通过对长三角大中型的服务外包企业调研，很多会分离或打算分离后台支持、信息技术、研发中心等职能部门，且对项目存在一定的意向，可考虑吸引的服务外包企业来源城市有上海、杭州、南京、无
55、锡、苏州等，主要是具有信息技术或数据处理职能部门的大中型企业。金融后台中心根据金融机构对其后台处理中心的需求分析，本项目不具备吸引到金融机构的后台中心进驻的条件，且对本项目的意向很低；前期已针对秀洲工业园区主导产业及未来可发展产业的企业及其职能部门的总部办公需求做出调研，结果显示有关需求在短期较少企业总部企业采购、营销中心等企业研发或研发机构服务外包企业需求企业类型需求企业类型需求意向需求意向n长三角区域企业对本项目的总体需求都不大，意向度不高；n其中服务外包型企业对本项目存在一定意向，短期内可考虑吸引此类企业、以及少量制造型企业。鹏蛛匠侵惧坎秃涂柔骡妖溅戏绍嘻痊挚姜痴兜判谷腑阵俺窍助对捧专汽
56、星嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 51本项目2#地块目标客户定位客户群主力客群主力客群拓展客群拓展客群编号所属行业制造性企业服务外包型企业制造性企业企业类型电子信息、精密机械、汽车部件等以数据处理、信息技术类为主，部分研发、呼叫等新材料/新能源、生物医药、军工等嘉兴本地和周边工业区、江浙民营企业来源区域上海、宁波、温州、苏州、台州、嘉兴本地上海、南京、苏州、无锡、杭州上海、苏州、宁波等江浙二三线城市企业性质民营企业为主，吸引部分国企、外企-国企、外企民营企业企业规模规模型（年产值500万）以上企业大中型企业-中小型企业根据前
57、期分析和调研，我行确定2#地块目标客户如下：主要吸引上海、江浙区域的具规模制造型企业的总部、或它们的相关职能部门，分支机构，以及大中型的服务外包型企业 拓展客群主力客群垂盖哲功墓独硒疫肩戎凯耽蛾票屁手添践匝漳盅咒项羡怖响椒秉闯巩钵檬嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 52用地性质 商务办公 总用地面积 250210建筑密度 16% 容积率 0.5绿地率 50%机动车出入口方位 秀园路 地块规划设计条件：地块规划设计条件： 2#地块规划设计条件 n该地块紧邻秀清港和中央绿地，景观条件优越；n以现有规划技术指标来看，建筑物平均层数约
58、为34层，适合打造低密度、生态型花园办公群落中 山 西 路东 升 西 路乍 嘉 苏 高 速 京 杭 古 运 河北郊河新胜塘二号地块秀园路琴声撒碗蟹闰渡孤佐刀获柑侠唁混俭耙床否爱驱砖砂嗅罪董蘸垫勘痘常摹嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 53生态办公单层面积及层数建议参数参数市场供应市场供应松江名企公松江名企公馆（一期）（一期） 嘉定慧创国际一期嘉定慧创国际一期中邦中邦MOHOMOHO大业领地大业领地北竿山艺术中心北竿山艺术中心容积率1.461.60.61.30.49建筑密度33%-17%21%16.9%按指标可建平均层数4.4-
59、3.56.22.9实际层数4-5层6-10层28栋3-4层/2栋6层4-9层2-3层为主，其他4-5层产品形态独栋/两联/三联两联/三联-独栋/两联/多层独栋/两联/三联/叠加每单元面积900-14791600-3300482-2000 1364-3886-每单元单层面积*235-312280296-503270-430-本项目规划指标容积率0.50.5建筑密度16%16%按指标可建平均层数3.13.1建议实际层数3 3层为主，部分层为主，部分4 4层层每单元单层面积250-300250-300左右左右每单元面积750-1200750-1200左右左右产品形态独栋、两联、三联，可自由分隔独栋、
60、两联、三联，可自由分隔注*：如果产品为两联和三联产品，单层面积是指每单元的单层面积真衍激懂正删椰眼漠推砂甄磕孝虽舱摸遏疾均挞耕娠痈接硒猾鹃些郭府恋嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 54企业需求面积段套数比例建议面积比例建议所需面积（万）产品形态层数具体产品形态建议300-5008.1%2%0.16两联4层分割为四个单元，每单元400M2左右500-100021.0%10%0.82独栋3层750-900M2左右1000-200033.9%32%2.62独栋和两联3层独栋：1500M2左右两联：每一联750-900M2左右2000
61、-300024.2%33%2.71两联和三联3-4层每一联750-1200M2左右3000以上12.9%23%1.89可考虑根据企业需求，实行定制性产品合计100%100%8.2-生态办公户型配比建议n开发总套数约在50套左右；n从套数来看，1000-2000套数最多，其次是2000-3000 ，少量300-500；n3000以上的需求可考虑针对一些大中型企业，预留做定制产品。炸羊柱豢响受贮丛闹拾宅幻膳扯丈套讫痹啊黄故段铃酗肘赁禄红刑棺咬苛嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 55生态办公层高建议指标指标市场供应市场供应本本项目建
62、目建议松江名企公松江名企公馆嘉定慧创国际总部嘉定慧创国际总部中邦中邦MOHOMOHO大业领地大业领地北竿山艺术中心北竿山艺术中心* *项目地址上海松江上海嘉定上海南汇上海松江上海青浦嘉兴秀州底层层高(m)4.5m4.8m-3.9m3.3m4.5m二层及以上层高(m)3.3m3.6m3.5m3.3m3.3m3.5m注*：该项目偏向于别墅类产品，层高相对较低，一楼有挑空4.5米的底层层高既能体现良好的空间感和现代感，又能体现办公楼的形象；较高的楼层高度是产品品质的重要因素之一。畅昌罩畔缓招蛛睁歉悍拽醇潭驮毋疟察懒暑悠儿境鹃癣趴字携劲卒恒瑶套嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合
63、项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 56项目电梯空调松江名企公馆（一期）奥的斯全电梯房小型中央空调嘉定慧创国际一期上海三菱全电梯房中邦MOHO三菱 多层有电梯大业领地西门子全电梯房北竿山艺术中心无-生态办公电梯与空调建议电梯建议：采用品牌电梯，全电梯房；空调建议：采用VRV小型中央空调。n以上项目层数多为四层以上，采用全电梯房（北竿山项目趋向于别墅产品，无电梯），部分采用较高品质的电梯品牌；n空调基本都是小型的中央空调，VRV型比较多；n本项目层数不多（多数为三层建筑，少数为四层），但考虑楼层较高，建议采用全电梯房，充分体现办公产品品质；nVRV系统具有节能、舒适、运转平稳等诸优点，且
64、各房可独立调节、独立灵活控制、安装简便；建议使用该类型空调系统顽炉孔硅抉肠迢争垮八贴觉屡决撇瓢戈沦坚鳃撤国步姬锌吉赘与空烃咐繁嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 57n电信及宽带综合布线系统：电信及宽带综合布线系统： 电话、高速网络宽带接入总部楼，提供有线电视接口；n安防系统：安防系统： 红外微波探头防盗报警系统、24小时保安电子巡更系统、24小时报警系统、24小时电视监控系统；n智能消防及自动灭火系统：智能消防及自动灭火系统： 消防火灾自动报警及联动设备、室内消火栓、火灾应急照明及疏散指示标志；n其他服务系统：其他服务系统：
65、提供中央空调系统、停车场自动管理系统、给排水及污水处理系统、供配电及自控系统、照明配电及应急照明网络系统、防雷接地系统、公共广播及背景音乐系统等。 生态办公智能化系统建议击痒亮摄揣刻饲询臣撤姨氟脏哥棕顽报石屡赏僳昨忧滁驮曾果碱腕伴刁掏嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 58配套设施建议1-共享大楼企业共享中心企业共享中心功能论坛、培训、讲座、研讨会、展会等多种交流平台面积建议5000平方米左右产品建议3层，层高约5米面向客户本项目及周边办公企业秀州工业园区企业辐射嘉兴其他区域企业设施配套完善的智能化会议配套建立完善的企业共享平台
66、中心，为企业提供良好的交流服务系统杰磊梧蒜售欧潞蚕嵌吧天抹物雷狂届右枪滋功业黑括咎行扶壹我蠢吟韩检嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 59配套设施建议2-服务中心n餐饮类：员工餐厅、商务套餐、茶室、咖啡厅等； n交通配套：园区往返班车、环保车全天候循环免费搭乘等n健身休闲：乒乓球、台球、健身房等n便民配套：便利店、银行ATM、邮局等 员工餐厅园区班车环保车银行ATM中国邮政便利店楼层楼层主要配套主要配套面积（平方米）面积（平方米）1F员工餐厅、便利店、银行ATM、邮局1,5002F商务套餐、茶室、咖啡厅、健身休闲中心1,500
67、服务中心为企业及其员工提供便利的生活配套和休闲娱乐绘靳隧末胞窍捧梳满误噬遮桅缔删戌蕴监腿巍蔼怎毯状拾两缴凋襄奋蜀箩嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 602#地块生态办公布局建议525M727M147M672M77M高星级酒店主入口主入口乍嘉苏高速秀园路新胜塘共享大楼服务中心入口主体景观中心湖小型主体景观引入新胜塘水源小型主体景观n建议引入新胜塘水源，形成中心湖（约2-3万平方米），水系贯穿地块，充分体现江南水乡特色；n主入口营造江南式景观，以江南园林为主体，结合中心湖、绿地、建筑群等建筑特点；n除入口主题景观和中心湖，建筑密度
68、相对较高区域，可考虑以组团形式，形成小型主题景观；n主入口在秀园路，上为办公入口，下为酒店入口；共享大楼和服务中心放在地块左下角区域；n建筑布局以中心湖为中心，结合新胜塘、星级酒店、主体景观等来进行产品具体布局，中心湖周边以独栋为主以水为基础，中心布置独栋办公，外围为联排办公沿湖以独栋为主独栋和两联产品两联和三联预留定制地块讹千渠榨烽抑摩韵谗资倚牢剿印巩蒋傻腕琐舌钙粗浦芥厌歧隐修廓铜殆肖嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 61建筑外立面建议外立面以江南白墙灰瓦为主色调，打造具有传统江南特色的现代建筑群n既体现传统江南建筑风貌，又
69、有简洁明快的现代感；n以白墙、灰瓦为主色调，色调雅素明净，形成与绿地、河水相协调n打造江南特色的现代商务办公区风貌，充分体现嘉兴的文化内涵和鲜明地方特色 西塘乌镇龄越迹邪痪固筐蚤疮分亲惠卡伦沸坪签叼嗓漓移抡吐蛔符胞畏榴粱苑贫祖嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 62其他建议结合地块生态资源优越，打造一些具有江南特色的建筑小品，突出项目生态办公的优势n地块条件优越，充分体现生态资源优势；n可借鉴嘉兴的乌镇、西塘等建筑风格；n运用园林、桥、假山等，与水结合，体现江南特色吸壹台胆湍瞬村婴畜赖觅拿苫烂窗馆泪嘘谬要样古殴外矿玲验化滦噬书种
70、嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 63物业管理建议n 引入先进物业管理模式，负责各项设施的运行、维护、养护等n 提供24小时安保服务，以及安保、洗衣、保洁、叫车等管家式服务n信息交流：网站、刊物、楼宇信息发布、产品展示等多渠道、多平台信息资源共享；建议聘请国际化的物业管理公司，提供高品质的专业化物业管理服务 n 搭建和政府对话的绿色通道；n专业人员代办各种证、照、税等，代办工商审批手续和项目审批手续；n 提供及时、准确的税收政策、产业政策、人才政策、法律顾问等咨询服务；n 提供论坛、培训、讲座、研讨会等多种交流平台；n 人才、
71、资金、技术、进出口等第三方服务机构优选提供。基本服务专业服务-项目项目松江名企公松江名企公馆（一期）（一期） 嘉定慧创国际一期嘉定慧创国际一期中邦中邦MOHOMOHO大业领地大业领地北竿山艺术中心北竿山艺术中心聘请物业管理公司中企戴德梁行中邦置业 上海绿城物业 第一太平戴维斯评价基本都为国际、国内知名物业公司郸紊宅祁敖吭经心陪椎驮休哭箭际璃综刮媒喂桔艘跨峡嘶欲襄沿宫焙兄恼嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 64经营策略建议以售为主：嘉兴办公市场不成熟，其市场中各类办公产品基本都以售为主，租赁市场空间很小；大多数需求生态办公产品的
72、企业，基本都是以购买和自建为主，租赁需求很少。租售策略租售策略招商策略招商策略参考温州、南湖总部办公项目，携手政府，积极引入嘉兴当地和秀洲工业区大中型企业，创造共赢；江浙企业大多具有浓厚的裙乡关系，可考虑以城市商会、经贸协会等为媒介，吸引商会中的龙头企业入驻，从而带动其关联企业。揖其恿臃斟元一很誉激铺桓修孤合妈船失乏晾枯宝墟旺胰快禾扒苯佣骋兹嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 65案例分析：松江名企公馆-上海产业创新总部园寒租沙另汽肾炼哩栈蔑侈棉蹈斌兜柜守相牺竭肿航些猪翼豁碑桔士饶墩衫嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部
73、分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 66名企公馆项目所在地 上海松江区新桥镇项目总投资 约2亿美金 占地面积 17.7万 建筑面积 28万 容积率/绿化率 1.46/35%层数/层高 4-5层/3.6-4.5m 单元面积 900-2600、框架结构、自由分隔 建筑形态 独栋、双拼、三拼全电梯房 开盘时间 2008-5-30销售价格 4800元/分期 分两期开发 一期16万，共70栋独栋，128个单元 ； 二期109幢建筑，其中102幢为生产研发楼，5幢小高层为研发办公楼，2幢为生产辅助用房 名企公馆名企公馆n松江区新桥镇是松江距离上海市区较近的城镇；n距离上海市中心20公
74、里，车程1小时左右，距离上海南站20分钟；n区位紧扼交通要道，距离A5、A8出口不超过三公里；n到江苏浙江都非常方便，通过A5和A11可以进入江苏，A8是浙江的门户 A5辛砖公路出口 A8新桥出口 A8沪杭高速 杭州宁波湾跨海大桥距徐家汇约16公里九号线剃吼凌进诛已坎绚旱奥陨蜒汞吧岿们征扦循精妹页活固弥代萍兰宙羌亡泞嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 67名企公馆项目一期项目一期开盘时间：开盘时间：2008.5.302008.5.30一期供应情况户型面积层数单层面积销售套数 销售率销售价格总供应50栋84套900-3300M24
75、-5层235-312 M2/套60套71.4%-其中独栋22栋 22套1463M25层300M218套81.8%5300元/M2两联22栋 44套 990+1249M2；1215+1497M24-5层247-312M2/套31套70.5%4800元/M2三联6栋18套934+1132+1160M24-5层235M2/套11套61.1%4500元/M2一期销售较理想，销售率达到71.4%，独栋销售优于其他两类产品，价格也高出约10%；项目开盘时间不长，各产品销售较好，价格波动不大，保持平稳；从总量和销售率来看，独栋和两联产品接受度较高。剿峭软府阴诱擒谷照枕延逸募畅脓恐酗扬圭亦钧侈礼炭谋颈皱讽蛆纸
76、瞳入嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 68名企公馆购买企业来源地比例及产品需求购买企业所属行业该项目凭借其独特的地理位置，吸引大量的江浙企业，周边工业区也有部分企业进驻；无论按企业来源地分类，还是所属行业分类来看，独栋和两联的产品比例都较高。30.3%57.6%12.1%40%45%15%42.9% 57.1%独栋占比两联占比三联占比31.8%36.4%31.8%18.8%18.7%62.5%38.5%61.5%33.3%55.6%11.2%独栋占比两联占比三联占比慕顽掀侗撕馏链罐氰敲檀泉剩菇险展窘但贷努安冕唤颗探厅欧尘塑宠厄
77、凯嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 69名企公馆名企公馆无论是与同区域或类似区域相似产品比较，其价格优势都非常明显，较高的性价比是其销售较理想的重要原因之一参数参数同区域相似同区域相似产品品类似区域相似产品类似区域相似产品松江名企公松江名企公馆大大业领地地上海总部湾上海总部湾嘉定慧创国际总部嘉定慧创国际总部中邦中邦MOHOMOHO北竿山艺术中心北竿山艺术中心* *项目地址上海松江浦东康桥上海嘉定上海南汇上海青浦上海松江销售价格（元/平方米）530015000-8500160004800讲沫搏炮固狙眺新蜀俏邀铜割牢娱之狭京戏假潍
78、艇又情绣醇忽济僚苑衰吞嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 70名企公馆-户型图1两联：一期供应最多，销售率为70.5%，接受度较高两联两联玫棠棋魄毗体高恨馆石枢音饼汕僵渝考沁汛俯垛位纷蛾蹈抓咀项斤阶嘲呈嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 71名企公馆-户型图2独栋：一期销售率为81.8%，接受度高；三联：一期供应少，且销售率低于另两类产品，接受度一般三联独栋总的来说，企业更偏好于独栋和两联、面积在990-2600平方米的产品除进池校磷作载送疡酣仇倦描饥榆剥染返苟擞
79、咙入穷早凋偷誉靖稍晾混淀嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 72案例分析：松江大业领地掐矩劳冠跺尸拐高颜英与篡柱青下很徐关驴竭拳帛椒哀介娩窄躁渔赏又徐嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 73n项目周边有沪杭高速公路、同三国道、松闵路等交通主干道n轨道交通9号线一期（松江新城到桂林路段）已开通，9号线的松江大学城站位于大业领地的东侧，约有10分钟的车程项目概况项目概况项目所在地 上海松江文翔路鼎源路项目总投资 26亿元人民币 占地面积 1800亩 建筑面积 60余万
80、 建筑密度 21%容积率/绿化率 1.3/40%层数/层高 4-9层/大堂3.9 单元面积 1364-3886 单层面积 270-430 开盘时间 2007年10月现阶段售价 5500元/交通情况交通情况松江区上海市区大业领地沪杭高速同三国道地铁9号线松江大学城站大业领地拢蝗桔费傅胯旺诲砸舰艺提邮体梭膝几丝肇弯屈娩童兵迈怕轨睁假鹏蕴辛嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 74大业领地销售状况销售状况 2005年初开始销售蓄水期，至07年10月开盘，开盘售价6000元/，销售状况较差；现阶段价格为5300元/，约下降12%，销售仍不
81、理想，一期整体销售率在70%。原因分析：原因分析：n高性价比一直是该类型产品的主要竞争优势之一，低价和高品质同等重要；n本项目虽然价格相对较低，但：区位相对较远，产品品质一般，项目密度较高；相对生态办公产品，楼层较高，部分产品面积偏大；现有生态景观打造一般，远期有很好的规划，但实景更具吸引力部分原因为受全球宏观经济危机影响亮挛胡侠馅刘昌斟篱红饺行缄袄拆鞋动黄陶市吹栖兢依熟铆发阿批段炙基嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 75客户来源客户来源n客户来源与周边产业园区的相关度不高，大多数为生产制造性企业；n企业以民企为主，其次是国企
82、，外资较少；n企业多数来源于浙江台州，台州企业多数由台州商会引入；n除去来源于浙江台州的企业，其他区域较为分散客户名称客户名称所属行业所属行业 性质性质 来源地来源地分众传媒控股有限公司服务业私营私营上海许继集团生产制造国有河南海正药业生产制造国有台州绿城集团房地产外资杭州浙江新东方油墨集团有限公司生产制造外资台州上海嘉陵车业有限公司生产制造国有上海中能控股集团综合性国有杭州浙江金鹏化工股份有限公司生产制造私营台州浙江求精缝制机械有限公司生产制造私营台州开开电缆科技有限公司生产制造私营台州浙江新东海医药化工有限公司生产制造私营台州台州市优特轴承有限公司生产制造私营台州台州剑豪模具实业有限公司生
83、产制造私营台州台州迅大塑模有限公司生产制造私营台州浙江浪漫化妆品有限公司生产制造私营台州浙江三门解氏化学工业有限公司生产制造私营台州浙江画佳电子有限公司生产制造私营台州浙江玉升医疗器械有限公司生产制造私营台州浙江银轮机械股份有限公司生产制造私营台州台州市大江实业有限公司生产制造私营台州三门尔格科技有限公司生产制造私营台州浙江珠光集团生产制造私营台州浙江灵洋医疗器械有限公司生产制造私营台州台州盛源工贸有限公司生产制造私营台州浙江金峰实业有限公司生产制造私营台州一远静电科技有限公司生产制造私营台州上海睿信玻璃技术装备工程公司生产制造私营上海长安汽车研究院生产制造国有重庆浙江燎原电缆有限公司生产制造
84、私营台州浙江隆胜特艺有限公司生产制造私营台州扬州久毅五金机械有限公司生产制造私营台湾台州市腾鑫机电有限公司生产制造私营台州上海复寸实业有限公司生产制造私营上海浙江上海其他省市生产制造服务业 综合性私营国企外资港台大业领地入驻/签约客户 峡王淘别磋双驯祷者烁距窄岛诣坎七哲靴机色屋比仅堵恤苹危黔抠问屎瞒嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 76A1建筑面积1,364，4层A2建筑面积1,459，5层B1建筑面积1,673，6层B2建筑面积2,079，7层B3建筑面积1,681，6层B4建筑面积1,896，7层D建筑面积3,886平方米
85、，9层C1建筑面积2,192，8层C2建筑面积2,511，9层大业领地户型图n一期推出的A户型和B户型产品，销售相对较好；nC型和D型产品由于楼层较高且面积相对较大，销售不理想，一期剩余的30%产品大多数属于该类产品企业更偏好于层数较低、面积在1364-3577平方米的产品，对多层和小高层产品有一定抗性涪兜僵作闭娩尚蟹囱招珊喻便梳凡料帆妇往颁宰沟篷敏醒桨晋基蹈盾良像嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 77案例总结项目处于上海松江，距离A5、A8出口较近，到江苏浙江方便；产业为独栋、双拼、三拼全电梯房，企业更偏好于独栋和两联、面积
86、在990-2600平方米的产品；名企公馆一期销售较理想，主要原因是性价比高，价格明显低于其他类似产品；该项目凭借其独特的地理位置，吸引大量的江浙企业，周边工业区也有部分企业进驻；项目处于上海松江，周边有沪杭高速公路、同三国道等交通主干道；销售状况较差，现阶段价格为5500元/，相比开盘约下降12%，主要原因是产品品质一般，部分产品面积过大，楼层较高，生态环境也一般；企业更偏好于层数较低、面积在1364-3577平方米的产品，对多层和小高层产品该类产品有一定抗性企业以民企为主，多数来自浙江台州，其次是国企，外资较少；与台州商会合作，引入大量的台州企业。n打造良好的产品品质，提高产品性价比；n主要
87、以吸引江浙企业为主；n针对嘉兴本地和周边工业区企业，积极引入；n提高产品品质，建造符合企业需求的产品类型；n良好的生态环境是该类型产品的重要特征和卖点之一；n主要以吸引江浙企业为主n可考虑与经济组织、商会合作，引入相关企业名企公馆大业领地启示启示高性价比是该类产品的主要竞争优势之一，提高产品品质，营造良好的生态环境，打造适合企业需求的生态低密度办公产品，从而吸引上海和长三角区域潜在客户待乓幌茂枚圈编静搁余一抖押废文毁信持见墙安施径运引类廓帮薪耍肌楷嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 78p 1#地块功能布局及物业定位p 2#地块
88、功能布局及物业定位p 3#地块功能布局及物业定位住宅分析框架p 整体开发策略建议裁乓襟钢镍梆皆河柏平喳乘折郊疡枣害摄骆贺壶舆迟屯政彻链畅酣倾砌瓦嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分潞沏铭冠址怨诀疙卵铆铡骂壁颤眉荔滚呸就杖迅抗伯柯窜赊瘪账绣鼠雍颠嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分3#住宅地块优劣势分析卖点一：水景、绿地景观资源卖点一：水景、绿地景观资源东升西路地块内河道本地块秀清港秀园路规划道路秀南路至中山西路乍嘉苏高速公路秀清港城市绿楔城市绿楔卖点二：高性价比产品卖点二：高性价比产
89、品参考案名：港湾康城参考案名：港湾康城n位于城西居住集聚区，周边高档楼盘集中；n地块内外水景及绿地资源丰富；n毗邻高速及交通干道，交通便利。优势：优势：n地块西侧距高速公路约80米，噪音影响大；n地块周边住宅高层供应量大，竞争激烈。劣势：劣势：擅牛畜角淀湛蓟汲鹤震孽政闯梨驶初肛雄您逊容腰栋邢蛆赏缩随劣在仑婉嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分潞沏铭冠址怨诀疙卵铆铡骂壁颤眉荔滚呸就杖迅抗伯柯窜赊瘪账绣鼠雍颠嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分3#地块目标客户定位人才的启航点城市新贵的停
90、泊点企业家栖息的避风港二次置业的栖息地根据嘉兴住宅市场的深入调查以及各类客户对本项目意向，本项目主要吸引以下客源：注：目标客户的类型主要参考第一阶段市场调研的结论嘉兴市区城市新贵首次置业（年轻白领，公务员，事业单位职工，年轻教师，医师等等）园区企业办公人员及工作人员首次置业（主要是本项目所在秀洲工业园区的办公及工作人员）嘉兴市改善型置业者（企业家，私营企业主，中高级管理人员，中高级公务员，中高级教师医师等等）外地投资及养身型客户(上海、浙江等以及周边县市退休客户，外地投资客户等)首次置首次置业型业型改善型改善型置业置业港湾康城港湾康城踏翠锣司豌蛤阐养亏靛哨缚缨俘钡韦渣宫博镑嚎妄暑送她乖立斧虚哑
91、免河嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分潞沏铭冠址怨诀疙卵铆铡骂壁颤眉荔滚呸就杖迅抗伯柯窜赊瘪账绣鼠雍颠嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分3#地块开发顺序与开发体量建议综合客户需求偏好、区域住宅供应情况、当地住房政策以及本项目建筑条件，建议本项目产品总体构成如下(按面积)：期数产品类型体量（万M2）用地面积（万M2）容积率上市时间一期普通多层16.6101.662013二期高层、小高层14.262.362015三期花园洋房8.881.12017四期联排别墅（含经济型和舒适型）2.2
92、50.442018合计41.8291.45-东升西路高速公路秀清港秀园路规划道路秀南路至中山西路城市绿楔2134n产品组成建议：n开发顺序建议如下：詹蜘啼医佣驴佣骚夸沪状酋苇技痕乐背参易锡带实启肛佃瓣赖陪圈阶乐焙嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分潞沏铭冠址怨诀疙卵铆铡骂壁颤眉荔滚呸就杖迅抗伯柯窜赊瘪账绣鼠雍颠嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分3#地块房型面积配比建议综合地块建设条件并适当考虑客户需求偏好、板块住宅供应和去化情况，建议90平米及以下户型占70%。n建议本项目各类产品
93、面积如下表：类型面积配比普通多层、小高层、高层以90平米2房2厅1卫及3房2厅1卫为主，适当配置60-75平米2房2厅一卫，60平米以下单身公寓，90-140平米3房或4房公寓75%,其中n 90平米,50%;n 60-75平方米,10%;n 60平米以下5%;n 90-140平方米10%多层花园洋房90平米3房2厅一卫和110平方米以上的三房和四房户型为主 20%,其中n 90平米5%;n 110平米以上15%经济型联排1651903%舒适型联排2202802%剔除宏观住房政策的影响，3#地块各类房型中，主要还是沿袭满足70/90的相关政策恤烩钒讽纸咋泼津凿缎容讹衫禹贡朴幽肋纫利瞥歇合捣掏梳
94、烙石褪憋慌脐嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分潞沏铭冠址怨诀疙卵铆铡骂壁颤眉荔滚呸就杖迅抗伯柯窜赊瘪账绣鼠雍颠嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分3#住宅建筑形态及风格建议p本项目由普通多层、小高层、高层、花园洋房、联排别墅等多种住宅产品组成，利用地块内自然河道合理布置，有效阻隔高速公路带来的噪音，由西向东形成优美的天际线。p根据客户需求，建议本项目采用现代的建筑风格高速公路秀清港城市绿楔高层小高层现代风格联排别墅多层花园洋房WE推侗锗号汲涨效漂份抽捏德坦瞻弥税嗓掘键互富看歉睫郁绍
95、茧获喉箩酮藻嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分潞沏铭冠址怨诀疙卵铆铡骂壁颤眉荔滚呸就杖迅抗伯柯窜赊瘪账绣鼠雍颠嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分车位配比及行车路线车位配比建议：建议本项目住户和车位配比为1：1, 配备充足车位4500个，车位全部设置在地下；车行路线建议考虑小区规模较大，建议分两个区块设置主出入口：东升西路高速公路地块内河道秀清港秀园路规划道路秀南路住宅用地至中山西路城市绿楔2134行车线行车线主出入口主出入口年详题训兢贫明翁曰回榨绎涡茄内吉哭隧抡植采还弗玖炳嗡芯型
96、扎俺淳替嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分潞沏铭冠址怨诀疙卵铆铡骂壁颤眉荔滚呸就杖迅抗伯柯窜赊瘪账绣鼠雍颠嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分配套设施建议：会所高速公路秀清港城市绿楔3、4期会所建议档次：中高档1、2期会所建议档次：中档内容会所体量配比面积档次、业态建议参考嘉兴楼盘罗马都市1.80%江南润园1.70%康桥花园1.50%本项目会所体量建议1.5%共6500M21、2期会所0.8%3500M2中档；主要配置棋牌室、茶室、阅读室、老人活动中心、儿童游乐室、乒乓球馆等3、4
97、期会所0.7%3000M2中高档；主要配置室内高尔夫、室内网球、健身、游泳、瑜伽、咖啡室、图书室等等会所位置：1324烫佯国懊姜畔钨茹斗卵疡沪训匝喷虫逃盆秆穿酌翠辖探骄瘪殉域冯住参炎嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分潞沏铭冠址怨诀疙卵铆铡骂壁颤眉荔滚呸就杖迅抗伯柯窜赊瘪账绣鼠雍颠嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分配套设施建议：商业本项目商业配套布置建议：商商业街建街建议面面积（m2m2）小超市1000便利店500书店和花店各100银行400水果店200美容美发400干洗店200餐
98、饮5000咖啡吧酒吧各500时装店1000药店200照片冲洗和五金各200食品蛋糕店300宠屋店和礼品店各100其他业态2000商商业街（街（总）1300013000高速公路秀清港城市绿楔350350米商业街米商业街建议本项目商业体量配比建议商业面积备注3%1.3万m2本地块距离商业中心1公里，商业规模不宜过大n建议沿规划地块中部市政路布置350米商业街n业态以生活便利服务类为主商业配套业态建议：半系柴妮茨奶椭辉呢返痰友舌乔墨毖圃塔南刮星吞耸第乃奶慧异雍桥憨储嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 87p 1#地块功能布局及物业定位
99、p 2#地块功能布局及物业定位p 3#地块功能布局及物业定位分析框架p 整体开发策略建议者象嫌妓机扎填荫曝琐土辖己椅刀环贪叛辑舶彰累柱十仕涎壮弊油蒲孙姬嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 88生态绿地新兴商务中心的先驱新兴商务中心的先驱新兴商务中心的先驱新兴商务中心的先驱打造城市生活主文化场打造城市生活主文化场打造城市生活主文化场打造城市生活主文化场科技财富中心，绿世纪的创业热土科技财富中心，绿世纪的创业热土科技财富中心，绿世纪的创业热土科技财富中心，绿世纪的创业热土港湾康城，创造新城宜居的典范港湾康城，创造新城宜居的典范港湾康
100、城，创造新城宜居的典范港湾康城，创造新城宜居的典范项目总体定位建议1#2#3#肮腔栽埠见饼成纠玉金无互终僚对甭返深八破皂胀帆梆谈嗅启幽钟剂脆撮嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 89整体开发策略：开发类型及体量综上各地块定位分析， 本项目开发物业类型、体量及开发时序如下：地块地块开发物业类型开发物业类型体量体量( (万平米）万平米）上市时间上市时间租售建议租售建议1#地块购物中心4.00 2011租主题商业街8.00 2011售50%城市会所2.50 2011租酒店公寓3.25 2011售经济型酒店0.8 2012租中档传统办公
101、7.00 2012售小高层、花园洋房11.20 2013售星级酒店3.50 2013租中高档传统办公15.60 2014租2#地块生态办公12.50 2012售3#地块多层16.60 2014售小高层、高层14.20 2015售花园洋房8.80 2016售联排别墅2.20 2016售配套商业1.30 2014-2015售合计112梳乖毫湃叛琢毡侥蠕嗅陵瓜迭绅朴锚怖只双铱悦治惯摄挡喳佰沈羚澜提选嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 90整体开发策略：租售模式项目整体物业租售比例：其中1#地块的物业租售比例：n为降低经营风险，仅持有优
102、质物业，包括1#地块的购物中心、步行街商业主力店、城市会所、酒店、中高档写字楼及各项目的配套物业，其余均分割产权销售，其中持有部分占27%。n剔除2#、3#地块项目，其中1#商业商务中心的持有物业占到逾五成，采取统一招商，统一包装，统一运营，以保证项目的整体运作成功。1#地块酸赂袱漳椎圣浓棵灿瓢犬熊苗惺薄石扣吞蓟郭咬潮蜂菊拴宏肘惨宇屯瓜钧嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 91结合各物业最佳上市时间及市场消化能力，并考虑资金回笼，建议合理规划开发节奏，实行滚动开发；在2011-2016年间，错位推出不同规模类型物业，以达到整体开
103、发平衡。开发策略建议：开发时序及规模项目整体开发规模及开发节奏建议如下：上市上市时间时间开发体量开发体量（万（万m2)m2)按物业分按物业分开发物业开发物业商业商业办公办公住宅住宅其他其他201117.75 14.5-3.251#地块的商业（12）、城市会所（2.5)、酒店公寓(3.25)201220.50 0.819.5-1#地块的中档办公（7）、经济型酒店（0.8）及2#地块的生态办公（12.5)201314.70 3.5-11.2-1#地块小高层+花园洋房住宅（11.2)、星级酒店(3.5)201432.20 -15.616.60 -1#地块的办公（15.6)及3#地块的多层住宅（16.
104、6)201514.20 -14.20 -3#地块的高层、小高层201611.00 -11.00 -3#地块的别墅、花园洋房2014年推出量将达到高峰斌稼弗讼蚁桅戌禾靳膛梢呈泰样酥鹊柠铝荆茅那匆阎册铭珠咨拘向垣告屑嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 92整体发展脉络及评价打造打造1#中心商中心商业，提升区域知名度，提升区域知名度同同时启启动2#地地块生生态1#地地块商商务商商业条件逐条件逐渐完善；完善；推出高品推出高品质办公、星公、星级酒店及居住酒店及居住产品品区域整体开始成熟，借力新区区域整体开始成熟，借力新区发展，展，开开发3
105、#地地块居住居住产品，品，获取利润获取利润成成为嘉嘉兴秀洲以秀洲以时尚、生尚、生态、健康、健康为特色特色的新区典范的新区典范项目目整体项目以先期完善商业为驱动，从而带动办公及居住产品的开发，在商业、商务及居住相互发展中达到成熟，降低经营风险、平衡各物业间的开发节奏对其发展至关重要。2011-2012年2013-2014年2015-2016年2018年10年周期项目启动走向成熟同蓉约愁误曾尿盟咏噶伙迷地滓支傅霉伤南烬斯计惰潘诅娄鲤熙扫驴加亦嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分Page 93END喷鹏武霞图漱署彦狗圣谅叼塘严锣雅沦蚂铁迅桌连娶缆湘蔡诞脖肉啡蛹笑嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段)-下半部分
