上海新国际城项目策划建议报告 99页

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1、1上海新国际城项目策划建议报告上海新国际城项目策划建议报告 20082008年年1212月月 易居中国易居中国致上海智富企业发展（集团）有限公司致上海智富企业发展（集团）有限公司 12序言序言本项目总占地本项目总占地675675亩，总建筑面积亩，总建筑面积7676万万m2m2，除规划纯住宅，除规划纯住宅1818万万m2m2外，其他都为商外，其他都为商办用地，此体量在上海北区为大型综合项目，需要大手笔运作。办用地，此体量在上海北区为大型综合项目，需要大手笔运作。本项目需要从大局出发，做到有序开发，有效利用财务杠杆；本项目需要从大局出发，做到有序开发，有效利用财务杠杆；同时，对项目进行准确定位，合

2、理物业分配，挖掘项目的沸点，营造项目的价同时，对项目进行准确定位，合理物业分配，挖掘项目的沸点，营造项目的价值升值点，有效规避风险。值升值点，有效规避风险。易居的角色和使命，提供专业的咨询服务，与智富企业发展（集团）共同实现易居的角色和使命，提供专业的咨询服务，与智富企业发展（集团）共同实现项目的价值最大化。项目的价值最大化。23如何看待项目的现在和未来？如何看待项目的现在和未来？3本项目所处在的城市布局本项目所处在的城市布局 3; 3; 到市中心车程距离到市中心车程距离4040分钟左右分钟左右4: 4: 临近中环，中环路为核心主力交通导入点，缺乏临近中环，中环路为核心主力交通导入点，缺乏轨道

3、交通支撑轨道交通支撑3 3：虹桥开发区：虹桥开发区121 1：处于城市西北区区域：处于城市西北区区域2 2：临近中环，中环路为核心主力交通导入点，缺乏：临近中环，中环路为核心主力交通导入点，缺乏轨道交通支撑轨道交通支撑2 2：徐家汇：徐家汇1 1：人民广场：人民广场3本项目的机遇切入点本项目的机遇切入点虹桥综合交通枢纽虹桥综合交通枢纽3; 3; 为本项目向更高端的商办、酒店定位提供了匹配为本项目向更高端的商办、酒店定位提供了匹配度的可能性度的可能性4:4:如此规模的规划也使得本项目未来的客户导入有较如此规模的规划也使得本项目未来的客户导入有较大的增幅大的增幅1 1：占地相当于两个黄浦区大小的虹

4、桥综合交通枢纽：占地相当于两个黄浦区大小的虹桥综合交通枢纽规划，将是上海当前最大的交通格局规划，将是上海当前最大的交通格局2 2：未来，虹桥交通枢纽建成后剧增的人车流，将扩：未来，虹桥交通枢纽建成后剧增的人车流，将扩增可匹配的相应设施，使区域目前的落后局面得已改增可匹配的相应设施，使区域目前的落后局面得已改观观虹桥综合交通枢纽工程示意图虹桥综合交通枢纽工程示意图 如何看待我们的区域如何看待我们的区域仰视还是俯视？只是一个角度问题仰视还是俯视？只是一个角度问题老上海人往往以俯视的眼光评价桃浦区域的不足新上海人从来没有“下只角”的概念西面的嘉定区甚至江苏各省，投来的是仰视的目光，去桃浦，就是普陀区

5、，就是市区的开始换个角度，我们对未来的客户同样充满信心！大市：大市： 一、市场一、市场“庐山庐山”面目面目住宅格局高度，板块形势住宅格局高度，板块形势产品精益求精，把握未来产品精益求精，把握未来住宅庐山面目 中底部市场现状，去化稳定 1万以下2万以上1-1.2万元之间57%4%16%1.2-1.5万以下1.5-2.0万元之间16%7%市场处于低位市场处于低位详细见附件详细见附件大市：大市： 二、商业是散点布局二、商业是散点布局登高望远，走出区域市场登高望远，走出区域市场大主题商业，资源大整合大主题商业，资源大整合商业总体格局 南百联，东虎城 1 1：中环百联运营较弱：中环百联运营较弱2 : 2

6、 : 大华虎城大华虎城有人气，相对低端，内部已经形有人气，相对低端，内部已经形成了商业消费习惯成了商业消费习惯本案本案大华虎城大华虎城中环百联中环百联月星家具月星家具东方商厦东方商厦华联超市华联超市巴黎春天，九百购物，秦森巴黎春天，九百购物，秦森大市：大市： 三、现有市场相对空白三、现有市场相对空白补充空白，步步为营补充空白，步步为营错位产品，创造市场错位产品，创造市场酒店机会空间 大空白，小机会 适当弥补市场空白，中环和高速成为核心导入；适当弥补市场空白，中环和高速成为核心导入；详细数据见详细数据见wordword附件附件大市：大市： 四、缺乏办公氛围，缺乏轨道支撑四、缺乏办公氛围，缺乏轨道

7、支撑弱化先天不足，因地制宜弱化先天不足，因地制宜定制产品，产业先行定制产品，产业先行办公现实环境 先天不足 后天弥补 项目周边区域办公体量接近33万平方米，但分布相对较为分散，没有形成聚集性较强的组团商务区。特色低单价办公有一定的市场详见附件各类物业的可能性以及难度初评各类物业的可能性以及难度初评 物业物业现状现状注解注解风险评级风险评级规避方式规避方式住宅具有居住氛围相对风险较小，利于回笼资金总价控制酒店市场相对空白，风险一般，对酒店管理公司的依赖程度较大运营管理公司 办公无办公氛围风险较大，交通支撑比较弱势多形态的办公情况商业周边生活配套型商业已经完备风险和机会共存，与周边商业同质共存机会

8、不大大主题商业 所有研究以本项目为中心，周边所有研究以本项目为中心，周边1515分钟车程距离，进行相关研究；分钟车程距离，进行相关研究；12现在市场看到的风险现在市场看到的风险 住宅市场风险较低住宅市场风险较低 办公市场暂时缺乏交通支撑办公市场暂时缺乏交通支撑 酒店市场相对空白，存在机会，入市状况有待考量酒店市场相对空白，存在机会，入市状况有待考量 现有商业市场高度出现瓶颈，商业的成功将成为本现有商业市场高度出现瓶颈，商业的成功将成为本案关键案关键 办公办公商业商业住宅住宅酒店酒店1213迷局迷局 p体量体量p区位区位p交通交通p生存生存1314迷局迷局1 11迷局迷局本项目总占地本项目总占地

9、675亩，规划亩，规划总建筑体量为总建筑体量为7676万平方米，万平方米，其中住宅其中住宅1818万平方米、商办万平方米、商办5858万平方米，万平方米，在上海北区如此大型综合项目，特别是大体量的商办部分，较难操在上海北区如此大型综合项目，特别是大体量的商办部分，较难操作。作。规模超大综合体，操作难度较规模超大综合体，操作难度较高高1415迷局迷局2 22迷局迷局本案属于普陀区桃浦板块，区域内以老式厂房、物流本案属于普陀区桃浦板块，区域内以老式厂房、物流基地以及低端老式住宅为主，区域开发程度较低基地以及低端老式住宅为主，区域开发程度较低本案位于上海市西北部，中环以外，距市中心距离达本案位于上海

10、市西北部，中环以外，距市中心距离达公里公里本案本案本案位于非城市核心区域，本案位于非城市核心区域，周边开发程度较低周边开发程度较低1010公公里里1516迷局迷局3 31617迷局迷局4 4生存生存压力巨大力巨大4迷局迷局区域消费支撑区域消费支撑有限有限社区型商业竞社区型商业竞争激烈争激烈周边有中环百联、周边有中环百联、大华虎城等大型社大华虎城等大型社区商业项目区商业项目缺少办公缺少办公氛围氛围市场空间市场空间小小市场空市场空白白需求不需求不足足办公公中环阻中环阻断断疲软楼疲软楼市市1718本案有这样一个大体量综合体，在开发上遇本案有这样一个大体量综合体，在开发上遇到了极大的挑战，突破口在哪里

11、到了极大的挑战，突破口在哪里？规规模模庞庞大大区域开区域开发发程度低程度低交通条件交通条件较较差差生存生存压压力力大大1819发现发现1920商业的成功是本案的重要突破点！商业的成功是本案的重要突破点！2021解决方案解决方案 突破地域限制突破地域限制 目的性和主题性商业成为核心关注点目的性和主题性商业成为核心关注点田忌赛马方式田忌赛马方式焦点集中，体量重新分配焦点集中，体量重新分配现金流是原则，标杆形象和财务杠杆并举现金流是原则，标杆形象和财务杠杆并举 2122总体定位总体定位 娱乐娱乐+ +地产地产+ +生活生活 Fun life :Fun life :快乐生活快乐生活 2223欢迎来到娱

12、乐新纪元欢迎来到娱乐新纪元欢迎进入欢迎进入娱乐新纪元！娱乐新纪元！2324本案开发理念本案开发理念娱乐娱乐+地产地产+完善配套完善配套结合本案自身特点，在借鉴以往成功案例的基础上，易居提出了针对性的开结合本案自身特点，在借鉴以往成功案例的基础上，易居提出了针对性的开发理念发理念2425l娱乐是人的本性，是一种身心是人的本性，是一种身心联动的体的体验，是某种，是某种惬意和意和满足感的享受。足感的享受。l在人在人们物物质条件需求得到很好条件需求得到很好满足的足的时候，候，娱乐需求就需求就变得十分重要。得十分重要。l对娱乐的的强调被被认为是是对“美好生活美好生活”追求的体追求的体现。娱乐娱乐 -即使

13、人快乐或消遣，亦指快乐有趣的活动。即使人快乐或消遣，亦指快乐有趣的活动。“娱乐经济娱乐经济”时代已经到来时代已经到来2526娱乐时代已经来临娱乐时代已经来临据美国有关部门统计显示，美国人有据美国有关部门统计显示，美国人有1/31/3时间时间用来娱乐，有用来娱乐，有2/32/3收入用来娱乐，有收入用来娱乐，有1/31/3土地土地面积用来娱乐面积用来娱乐“娱乐经济已成已成为新的世界通新的世界通货，2121世世纪的的货币不是欧元，而是不是欧元，而是娱乐。” BOOZ-ALLEN & HAMILTONBOOZ-ALLEN & HAMILTON创始人始人迈克克尔JJ沃沃尔夫夫 26272728中央娱乐区

14、中央娱乐区四川北路娱乐四川北路娱乐区区外滩娱乐区外滩娱乐区豫园娱乐区豫园娱乐区淮海中路、陕淮海中路、陕西南路娱乐区西南路娱乐区静安寺娱乐区静安寺娱乐区不夜城娱乐区不夜城娱乐区中山公园娱乐区中山公园娱乐区虹口体育场虹口体育场娱乐区娱乐区五角场娱乐区五角场娱乐区长风娱乐区长风娱乐区陆家嘴娱乐区陆家嘴娱乐区东方路娱乐区东方路娱乐区世纪公园娱乐区世纪公园娱乐区世博娱乐区世博娱乐区衡山路娱衡山路娱乐区乐区徐家汇娱乐区徐家汇娱乐区上海体育场上海体育场娱乐区娱乐区本案本案城市核心娱乐圈城市核心娱乐圈内环娱乐圈内环娱乐圈中环娱乐圈中环娱乐圈第二第二层次是内次是内环娱乐圈。圈。例如，以旅游例如，以旅游观光光娱乐

15、为主的主的陆家嘴地区，或以商家嘴地区，或以商业服服务和休和休闲娱乐为特色的徐家特色的徐家汇地区，地区，还有有以体育健身以体育健身为内容的上海体育内容的上海体育场地区等。地区等。第一第一层次是城市核心圈。次是城市核心圈。是指与城市中央商是指与城市中央商务区和中央商区和中央商业区区相相对应的城市的城市娱乐核心功能区，它构核心功能区，它构成了城市成了城市娱乐文化活文化活动的中心地的中心地标，且在国内外具有相当大的市且在国内外具有相当大的市场影响力影响力和和认知度。知度。本案处在发展中的中环娱乐圈上，上海的西北角娱乐空白地本案处在发展中的中环娱乐圈上，上海的西北角娱乐空白地28292930娱乐主题能给

16、本案带来什么？娱乐主题能给本案带来什么？3031娱乐主题将给本案带来极大的推动作用娱乐主题将给本案带来极大的推动作用3132娱乐娱乐+ +地产地产+ +完善配套完善配套以娱乐主题商业为核心特色，将本案进行高效开发以娱乐主题商业为核心特色，将本案进行高效开发3233合理的开发理念需要有效的操作模式将其实合理的开发理念需要有效的操作模式将其实现，怎么做？现，怎么做？33基本策略基本策略 （盒子变化）（盒子变化） 分类定位，层层完善分类定位，层层完善1414万万m2+14m2+14万万m2+5m2+5万万m2m2住宅住宅酒店酒店办公办公商业商业1818万万m2+ m2+ 类住宅类住宅8 8万万m2m

17、22 2万万m2m2商务酒店商务酒店+5+5万万m2m2星级酒店星级酒店soho5soho5万万m2m2，5 m25 m2万万officeoffice商业：28万住宅：18万酒店+办公： 30万351818万万m2+ m2+ 类住宅类住宅8 8万万m2m2soho5soho5万万m2m2，5 5万万m2 officem2 office2 2万万m2m2商务酒店商务酒店+5+5万万m2m2星级酒店星级酒店1414万万m2+14m2+14万万m2+5m2+5万万m2m23536Fun boxFun box商业部分商业部分娱乐主题商业娱乐主题商业3637将娱乐装在建筑BOX里打造创意商业地产新形式亮

18、点亮点 + + 特色特色+ +主题主题FUNBOX=娱乐主题商业+BOX3738互动娱乐商品丰富主题特色个性SHOW场场景体验FUN BOXFUN BOX FUN BOX 五个核心五个核心3839中央广场欢乐嘉年华3940FUNFUNBOXBOX娱乐娱乐活动活动记忆记忆商家商家主题主题场景场景BOXBOX载体载体亮点亮点内容内容三位一体打造三位一体打造4041FUNBOX不是所有商品集中在一起的大房子，而是消费者的体验场所，消费的过程中的愉悦享受比结果更重要。 4142主题场景BOX全新的创意型商业概念通过外立面、景观、色彩、元素等进行设计和包装，营造主题氛围导入与主题匹配的商家，进行商业服务

19、增加商业主题的体验性和娱乐性通过客户的感观冲击达到商业价值及魅力的提升4243儿童主题儿童主题BOXBOX儿童主题区，外观强调游艺性，童话性和趣味性。儿童主题儿童主题BoxBox4344儿童主题区的儿童主题区的FUNFUN儿童服饰儿童餐厅儿童品牌店儿童早教在大型儿童游艺中心、主题儿童餐厅等亲子游园中感受box里的fun。同时，儿童玩具、儿童服饰、儿童品牌店等满足一般儿童类零售需求；儿童早教满足低龄儿童教育需要。4445娱乐场景打造游艺天台娱乐场景打造游艺天台在天台设置游艺小品和模拟小屋既增加box建筑趣味有多了box的fun功能。4546运动主题运动主题BOXBOX运动主题系列外观强调韵律、时

20、尚、动感4647运动主题区运动主题区在大型城市健身会馆、溜冰场中体育场所中感受Box的fun；在运动体验中心体验fun；简餐水吧中品味fun。同时，运动服饰、鞋类、运动器材、运动品牌满足消费者对零售体育用品需求。4748大型城市健身会馆溜冰场运动器材户外器材品牌商店户外器材运动器材4849中式娱乐区强调的是强烈中国符号的亭台楼阁中式娱乐中式娱乐BOXBOX4950陶瓷茶叶中式茶楼棋牌会馆洗浴中心美术工艺中式娱乐区的中式娱乐区的fun在茶楼、棋牌会馆、足浴保健、洗浴中心等中式会所中感受传统文化的fun同时还具备零售功能的有陶瓷、茶叶专卖和美术工艺等；5051婚庆主题区强调的是浪漫风格的建筑样态。

21、欧洲风情欧洲风情BOXBOX（婚庆主题区）（婚庆主题区）5152娱乐场景打造精神堡垒娱乐场景打造精神堡垒许许愿愿树树同同心心锁锁爱爱的的印印记记记记忆忆墙墙时时光光宝宝盒盒娱乐场景打造精神堡垒娱乐场景打造精神堡垒5253数码主题数码主题BOXBOX数码主题区强调的是建筑的通透感和建筑的时代感。5354数码主题区的数码主题区的funfun在数码体验区，数码4D电影等娱乐场景中体验fun。同时辅以时尚电子产品销售。5455主题区的通道、公共部分需进行简单装修以西部木质风格为主。牛仔主题牛仔主题BOXBOX5556牛仔主题区的牛仔主题区的fun在西部风情酒吧和西部特色餐饮中感受在西部风情酒吧和西部特

22、色餐饮中感受funfun；同时相关牛仔类产品满足该区零售需求。；同时相关牛仔类产品满足该区零售需求。5657凸现牛仔区主题概念核心卖点主题营造（视觉）娱乐性、体验性、互动性娱乐场景打造电影场景模拟秀娱乐场景打造电影场景模拟秀5758KING BOXKING BOXKing box综合区追求的是建筑的大气和大方。5859Kingbox是将休闲娱乐购物餐饮于一体综合性功能区。体验式家居馆、精品百货、书店等满足了kingbox的零售需求书店家居馆精品零售KING BOXKING BOX的的FUNFUN5960KingboxKingbox的的funfun电影院、 KTV 、酒吧、集中式餐饮打造King

23、box强大fun核心6061BOXBOX的最终意义的最终意义将fun装在Box的娱乐商业将是整个项目的聚光点。它不但可以将项目自身劣势最大程度遮蔽，也能带动项目中其他类型的产品更好去化。Box商业是闪亮项目的重要一笔。6162Fun liveFun live诠释生活的终极目标诠释生活的终极目标 快乐快乐 快乐人群的府邸；快乐人群的府邸；快乐信仰的族群部落；快乐信仰的族群部落； 快乐快乐享受生活享受生活 62Fun liveFun live：类别类别2 2 2 2万万万万代表项目代表项目中环凯旋宫中环凯旋宫中环凯旋宫中环凯旋宫1.5-2万中环凯旋宫1.3-1.5万 水岸蓝桥1-1.3万大华蓝郡

24、1万祥和星宇高端高端低端低端低端公寓低端公寓高端公寓高端公寓顶级公寓顶级公寓本案住宅部分分为3种产品：1：毛坯小户型住宅，总价控制2：装修大房型：3：类住宅小户型酒店公寓站在普通消费者的角度，视线很难触及到顶级公寓的范围小结：本案为核心辐射出去小结：本案为核心辐射出去5 5公里以内，中环凯旋宫已经成为了板块公里以内，中环凯旋宫已经成为了板块的标杆项目，同时也成为了周边项目的价格天花板，借着周边市场供的标杆项目，同时也成为了周边项目的价格天花板，借着周边市场供应不足的情况下，本项目应该瞄准中端以及中低端市场应不足的情况下，本项目应该瞄准中端以及中低端市场中端公寓中端公寓周边市场价格天花板生活快乐

25、来源于“软件”Fun liveFun live：多户型搭配小结：本项目住宅部分应小结：本项目住宅部分应该先从硬件部分进行价值该先从硬件部分进行价值提升，提升， 对于户型搭配上，对于户型搭配上，以以2 2房和小三房为主，考虑房和小三房为主，考虑到周边市场的二手房，到周边市场的二手房，3 3房房和和4 4房面积控制在房面积控制在150m2150m2有有效控制总价。效控制总价。增加住宅的生态概念生活大配套多绿化90m2以下90-120m2120m2以上70%10%20%面积情况比重组合套小户型130以上90m2以下50%50%面积情况比重1+12335%30%20%房型比重415%Fun liveF

26、un live：客户素描：客户素描中环导入首付外逼配套导入中环将成为本项目的核心导入，辐射范围可以达到上海市中心区域和北区5区域北区中环沿线未来供应量日趋减少，只有零星二手房，首付敏感，月供不敏感客户本项目未来大量的商业配套，成为住宅自身卖点核心导入经济因素核心导入刚性需求北区人口刚性需求首次置业投资和刚性需求30-45为主25-35为主25-35为主Fun liveFun live：showshow67Fun workFun work诠释：诠释： 快乐工作的快乐工作的 ，让建筑也快乐起来，让建筑也快乐起来 生活中真实的生活中真实的 我型我秀我型我秀快乐的创业舞台，给予相关产业人群舒适的居住快

27、乐的创业舞台，给予相关产业人群舒适的居住67办公办公 1 1：定制产品；：定制产品；SOHOSOHO，产业基地概念创造，产业基地概念创造生活商业成形，娱乐配套处于起步阶段生活商业成形，娱乐配套处于起步阶段持有物业提高品质，出售物业完成现金流持有物业提高品质，出售物业完成现金流3 3：高投入，高回报；：高投入，高回报；2 2：生活转娱乐；：生活转娱乐；Fun workFun work：小结：小结：本案先天缺陷比较明显，打造办公概念需要和商业作为一个辅助，产业先行引发对本案先天缺陷比较明显，打造办公概念需要和商业作为一个辅助，产业先行引发对办公的需求，要求对部分的创业人群的支持，打造办公的需求，要

28、求对部分的创业人群的支持，打造SOHO SOHO 办公，考虑到办公将来会为办公，考虑到办公将来会为政府带来一定的财政收入，可以借助政府规划力度，实行一定的优惠政策，吸引潜政府带来一定的财政收入，可以借助政府规划力度，实行一定的优惠政策，吸引潜在办公需求人群。在办公需求人群。独栋办公建筑体多元建筑SOHO建筑SOHO办公5000050000类型面积50-1002001000-2000/层户型建筑形式相似，创造彩色建筑群Fun workFun work：客户素描：客户素描中环导入政策优惠高速导入中环将成为本项目的核心导入，辐射范围可以达到上海市中心区域和北区5区域部分年轻人群，特别是北区和苏浙贸易

29、有一定相关度的小型企业，联系上海和苏州的一个窗口地带，扎根上海，但是主要贸易来源于苏浙区域的人群核心导入核心导入辅助导入配套导入本项目未来大量的商业配套，成为办公出售和租赁的卖点辅助导入Fun workFun work：showshow工作区域休闲区域建筑小品建筑小品72Fun hotelFun hotel生活生活城市里的快乐旅行城市里的快乐旅行 以娱乐和时尚为主题的酒店以娱乐和时尚为主题的酒店72酒店酒店 1 1：配套支撑；：配套支撑；本项目成败核心，高度决定本项目成败核心，高度决定星级补充星级补充+ +商务补充商务补充持有星级酒店，连锁酒店保证现金流持有星级酒店，连锁酒店保证现金流3 3：

30、树立项目标杆形象；：树立项目标杆形象；2 2：多层次酒店；：多层次酒店；Fun hotelFun hotel：5+2 5+2 模式模式星级酒店50000类型面积m2高星级标准商务酒店20000驿站型地域标杆功能星级辅助Fun hotelFun hotel：客户素描：客户素描产业导入周边产业导入人群核心导入配套导入本项目未来大量的商业配套，成为酒店租赁卖点辅助导入运营导入依靠品牌连锁运营商进行部分人群导入辅助导入布阵布阵 标杆物业先行标杆物业先行大商业概念创建，小商铺物业出售大商业概念创建，小商铺物业出售产业办公打造产业办公打造Add Your TextAdd Your TextAdd Your

31、 Text盈利物业中间突破盈利物业中间突破长期获利物业持有长期获利物业持有住宅开发有序进行住宅开发有序进行类住宅和类住宅和sohosoho办公减小风险办公减小风险主题商业主题商业星级酒店星级酒店商务酒店商务酒店合作运营合作运营7714+5销售14万持有5+5销售5+2 持有18+8销售7778附件附件 ： 大环境和各类物业市场数据大环境和各类物业市场数据详细文件见详细文件见wordword稿稿 古浪路项目四类市场分析报告.doc7879近期宏观政策频繁出台近期宏观政策频繁出台11月3日，央行停止对银行信贷规模硬管控。11月5日，国务院常务会议出台扩大内需10措施，2010年底需投资4万亿元。1

32、1月10日，温家宝总理部署扩内需促经济增长七项工作。11月12日，国务院常务会议，四项实施措施扩大内需，促进经济平稳较快增长。11月13日，上海公布八条措施确保经济平稳较快发展，确保民生持续得到改善。11月26日，存贷款基准利率、存款准备金率下调。79大趋势大趋势 次贷危机引发全球金融危机，经济衰退形势加剧次贷危机引发全球金融危机，经济衰退形势加剧10年来第一次面临通货紧缩30年来第一次GDP增速面临大幅下降80年来全球股市跌幅最大第一次有国家面临破产第一次全球联手救市二战后，美国第一次面临“大萧条”30年来第一次全国性中小企业大规模倒闭潮30年来第一次全国楼市同时降温30年来第一次国内金融风

33、险可能集中爆发80年来金融机构倒闭最多全球经济全球经济国内经济国内经济全球富人恐慌、外需锐减，国内经济衰退、消费滞缓、持续观望全球富人恐慌、外需锐减，国内经济衰退、消费滞缓、持续观望大市场：大市场： 一、楼市分析，全面追踪一、楼市分析，全面追踪20082008年，市场调整阶段，优胜劣汰年，市场调整阶段，优胜劣汰年底政策转向，市场有所期待年底政策转向，市场有所期待链接：住宅概况链接：住宅概况 2 2、区域小板块分析、区域小板块分析板块未来供应的主要为中端产品板块未来供应的主要为中端产品区域区域配套完善力度欠佳配套完善力度欠佳该区域未来的发展需要大手笔运作该区域未来的发展需要大手笔运作1 1、周边

34、三大、周边三大板块分析板块分析住宅供应后住宅供应后续续品类多元品类多元在在售以及未来售以及未来3 3年存量：年存量：180180万平方米万平方米单价单价1.31.3万以上万以上 1.0-1.31.0-1.3万之间万之间低于低于1.01.0万比重万比重11 % %35 % %23 % %周边住宅存在价格周边住宅存在价格天花板天花板成交量分析成交量分析3 3年一共在年一共在180180万左万左右，整体市场相对右，整体市场相对空缺空缺主流大盘占区域总成交主流大盘占区域总成交7 7成成常规产品成为市场常规产品成为市场链接：住宅未来上市情况链接：住宅未来上市情况 未来未来3 3年板块可售存量年板块可售存

35、量板块项目名称体量（平米）大华中环1号300000大华铂金华府二期100000梧桐墅300000万里达安春之声二期25000中环凯旋公寓160000大华蓝郡40000万里示范居住区7-1A商品住宅37648木栖宅(东块)建设商品住宅项目36392桃浦祥和星宇花园二期100000阳光半岛水乡苑55286真如品尊国际300000绿地曹杨路铜川路项目2200002006年3号公告真如副中心启动区A3-6地块1000001774326m2链接：链接： 20082008年年大华大华 万里主力成交总价段情况万里主力成交总价段情况 总价段(万元)成交面积(平方米)成交套数(套)成交金额(元)成交均价(元/平

36、方米)比重100-11012046.8113314178360011769.388711%110-12018376.9519322230448012096.918916%120-15036708.1634645630675212430.663133%150-18014220.7912019389410013634.551813%总计11144710611494332887总价段(万元)成交面积(平方米)成交套数(套)成交金额(元)成交均价(元/平方米)比重150-18010481.0810116730041615962.134814%200-25010552.68871883911001785

37、2.441414%400以上27439.9311266567970024259.527336%总计总计765557655554254214767701571476770157大华板块：总成交套数1061套，120-150万比重33%；万里板块： 总成交套数542套，400万比重36%；链接：办公概况链接：办公概况 建筑面积办公面积上市时间销售报价（元/平方米）销售率目前租金（美元/天平方米）上海西郊现代服务园80,000 69,000 2006-11-109,000-11,00067.82%-李子园商务区76,000 61,000 2008-3-912,000-14,00037.19%-兆地国

38、际广场100,000 30,000 2005-9-28-99.44%0.27-0.34曹安国际商城32,000 31,000 2006-6-2713,000-15,00080.06%0.25-0.32真新商务楼32,000 27,781 2005-4-6-98.50%0.27-0.38上海国际包装印刷城75,000 68,476 2006-10-313,000-4,00063.73%0.18-0.22耀光国际大厦31,072 25,543 2008-12-31-0.00%0.48-0.60永和生活广场25,648 5,240 2008-12-31-0.00%-2008年区域内销售型办公物业的成

39、交价格呈现波动上行的趋势，尽管部分月份受成交结构影响出现较大波动，但总体的成交均价保持在10,000-11,000元/平方米之间。链接：商业概况链接：商业概况 大华板块未上市商业土地统计表大华板块未上市商业土地统计表地块名称地址占地面积建筑面积土地用途预计上市时间大场老镇地块大场老镇西街，汶北地块范围124406.6211491.22综合2010年大华虎城二期B1-1地块（巴黎春天商场）真华路以东，大华二路以南-46000商业2010年链接：商业概况链接：商业概况 项目名称项目名称上海市普陀区华新建材经营部华阳酒店福乐佳超市(金光店)联华超市(南祁路店)欣凯娱乐总汇桃浦公园上海和家建材耀华玻璃

40、销售部快客便利店(NO.6719)华灵棋牌室陶怡元真足部保健休闲中心农家乐小吃王国浦利棋牌足浴休闲中心佬乡水饺(大华分店)圣洁足部保健休闲星之健身俱乐部(古浪路店)梦丹音乐坊上海春兴建筑材料有限公司欣荣便利店(真大路店)上海梦香园旅馆龙海力霸通用机械有限公司上海经营部上海双北建材商场美华旅馆乐仙足浴休闲屋鑫瀚轩梦里水乡宾馆乡村人家(华灵路店)聚义楼饭店佳琳足浴(华灵店)哈尔滨风味小吃(华灵路店)森林屋音乐茶吧21世纪便利店(华灵路店)好德便利店(NO.654)华联超市(NO.744)集味轩(华灵路店)福记联合(大华店)上海惠民水果大卖场(大华店)真北副食品批发中心家美好超市真北旅社喜士多便利店

41、(行知路店)振鑫火锅(行知路店)捷强便利店(NO.305)上海汶水胶合板批发市场上海真北副食品批发中心(宝山区)链接：商业概况链接：商业概况 3公里以内11个住宅楼盘44个商业配套（小店铺除外的生活配套内容）交通（含公交站20余个） 但是路线比较差89服务内容服务内容1 1 前期咨询服务前期咨询服务 规划阶段规划阶段 销售阶段销售阶段 推案阶段推案阶段 产品规划内容总体规划功能规划内部格局道路规划产品规划（物业选型房型配比）配套以及细节内容基础配套建议（学校社区商业会所等）景观石材建筑小品绿化入户车位全程服务费用： 10万/月8990服务内容服务内容1 1 前期咨询服务前期咨询服务 规划阶段规

42、划阶段 4：项目的最后定位项目总体定位（项目的基本方向项目客户定位（目标客群客群基本特征客群消费习惯客群阶层划分客群居住习惯客群群体素描）项目产品定位（方案选型产品细节）项目营销定位（推广策略价格策略项目财务预测 （现金流财务回报周期内部收益率）1：项目所在市场研究（量价比）整个城市大市场趋势研究区域或者板块市场趋势研究2：项目所在的板块研究板块现在的地位(交通人口城市地位）项目所在板块未来的规划3：项目竞争板块和竞争楼盘研究产品分析客户分析借鉴和问题点规避定位支撑定位支撑 9091服务内容服务内容2 2 前期咨询服务前期咨询服务 推案阶段推案阶段 销售阶段销售阶段 规划阶段规划阶段 企划策略

43、1：主要营销基调的确定营销策略的确定营销节奏的把握2：开盘前事件营销建议3：项目媒体营销建议媒体通路的选择媒体软文基调的确定媒体时间选择9192服务内容服务内容3 3 前期咨询服务前期咨询服务 销售阶段销售阶段 推按阶段推按阶段 规划阶段规划阶段 大市场和板块市场的总体监控大市场和板块市场的总体监控1： 大市场量价比2：板块市场量价比3：大市场热销分析（总价段单价段面积段）4：板块市场热销总价段分析（总价段单价段面积段）竞争楼盘的营销分析竞争楼盘的营销分析1： 竞争楼盘的基本信息解读2：竞争楼盘的推案追踪3：竞争楼盘的客户研究4：竞争楼盘的销售解读9293易居中国介绍易居中国介绍中国最大的房地

44、产流通服务企业中国最大的房地产流通服务企业易居中国是中国首个提出房地产流通服务商概念，并亲历实践的企业。是一个以现代信息技术为依托，以决策咨询、营销代理、房屋经纪、基金管理为业务流，并覆盖中国各大城市房地产流通服务体系的国际企业，成为中国房地产流通服务行业的整合者和领导者。2007年8月8日，易居中国成功敲响纽约股票交易所的开市钟声（纽交所交易代码：EJ），成为在美国第一家上市的中国轻资产地产概念股。94易居中国介绍易居中国介绍所获主要荣誉所获主要荣誉自2002年以来连续年荣获上海房地产营销代理最高荣誉金桥奖自2004年以来连续3年荣获全国百强房地产营销代理企业年度评选第一名自2004年以来连

45、续3年荣获中国房地产策划代理百强企业第一名2006年唯一荣获中国房地产流通服务行业领先公司品牌2007年荣获最佳综合服务机构95易居中国介绍易居中国介绍强大的信息技术支持强大的信息技术支持分布于全国35个主要城市华东区域：上海、南京、常州、杭州、扬州、无锡等华中区域：长沙、南昌、武汉、郑州等西南区域：成都、重庆等华北区域：北京、天津、西安、大连等东北区域：长春、沈阳等华南区域：深圳、福州、海南等超过3000名员工专业技术人员：500人专业咨询分析人员：260人（硕士以上比例达到25%）房地产经纪人：2000人96易居中国介绍易居中国介绍营销代理板块营销代理板块臧建军臧建军2004年12月至20

46、07年8月担任公司董事，2006年1月起出任公司执行副总裁。从2001年起，臧先生就担任上海房屋销售（集团）有限公司的董事和执行总裁。于2000年，他出任上海原上房地产经纪有限公司的董事长和总经理。1998年至2000年期间，担任上海一度房地产营销策划有限公司的董事和总经理，并于1993年至1998年担任上海利达行房地产顾问公司的业务总监。臧建军先生拥有上海复旦大学本科学位，上海交通大学EMBA学位。业务版块业务版块/ /营销代理营销代理易居中国下属旗舰企业上海房屋销售（集团）有限公司是中国房地产营销代理行业第一品牌，定位于以上海、北京为中心，覆盖华东、华北、华南、华中、西部区域大中型城市，成

47、为中国房地产营销代理的领导企业。上海房屋销售（集团）有限公司拥有一支专业水平高、操作能力强的营销和策划团队， 通过实用高效的推广渠道和运作方式，为住宅、商业、办公、酒店公寓等各类物业发展商提供地块评估、市场定位、客户分析、产品建议、企划推广、销售代理、后期服务等全程一站式房地产营销代理服务，业务范围涵盖土地一级市场、增量房屋二级市场和存量房三级市场，走“精细化扩大市场占有率、专业化创造客户价值、品牌化实现最大价值”的可持续锐意发展之路。 97易居中国介绍易居中国介绍决策咨询板块决策咨询板块丁祖昱丁祖昱自2006年1月起担任公司技术总监。目前，丁先生还同时出任上海易居房地产研究院的副院长和上海克

48、而瑞信息技术有限公司的首席执行官。从2001年开始，担任上海房屋销售（集团）有限公司的副总裁和技术总监。2000年到2001年期间，出任上海住宅消费服务有限公司的管控研发经理。1997年至2000年，担任上海房屋置换股份有限公司研发部的经理。丁祖昱先生拥有上海华东师范大学本科学位，澳门科技大学MBA学位。业务版块业务版块/ /决策咨询决策咨询易居中国组建了强大的房地产研发和咨询平台，通过对各种市场信息的收集、整理、研究、分析和预测，向房地产投资活动主体提供关于供求关系、项目定位、财务测算、风险分析等方面的一揽子咨询意见和专业顾问服务。作为易居中国三大板块之决策咨询板块的代表企业，克而瑞（中国）

49、信息技术有限公司是一家专门从事房地产信息技术系统研发的高科技公司。公司以中国房地产信息集成的B2B服务为基本业务模式、以房地产海量信息数据库为切入点，面向开发商、投资商、基金公司、金融机构、评估机构、营销机构等各类房地产上下游企业，完成从信息集成查询、研究分析、决策咨询到衍生服务的信息集成服务业务板块的打造。98易居中国介绍易居中国介绍房屋经纪板块房屋经纪板块柯博仁柯博仁自2006年1月起担任二手房经纪业务总经理,2006年8月起出任易居臣信房地产顾问有限公司的副董事长。柯先生自2002年开始就出任上海臣信房地产经纪有限公司的总经理。曾于1994年至2002年期间，担任上海太平洋房屋服务有限公司的副总经理。业务版块业务版块/ /房屋经纪房屋经纪易居中国旗下房产经纪板块之有力支撑者易居臣信凭借房地产中介服务平台全面涉及房地产经纪业务，为个人和企业客户在中高档住宅、商铺、办公楼等领域提供专业化、多元化的登记及经纪包括租售服务。易居臣信深度挖掘服务的价值内涵，拓展直击客户源的有效分销渠道，率先在上海并逐步在全国大中型城市实现项目营销的二、三级市场联动及搭建异地推广平台，为开放商提供成本集约化、销售多样化、市场最大化的综合型利益增值服务。99谢谢谢谢 聆听聆听! ! 99