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1、 上海松江泰晤士小镇上海松江泰晤士小镇 Times Town 泰晤士小镇基本情况泰晤士小镇基本情况l项目类别：普通住宅、别墅l建筑类别：多层、独栋别墅、联排别墅、公寓等l占地面积：98.3万平方米l建筑面积：33.2万平方米l商业面积：9万平方米l容积率：0.32l绿化率：63%l竣工日期：2004年5月首期开盘l设计单位：英国阿特斯金(ATKNS)建筑设计公司l开发商：上海松江新城建设发展有限公司 上海恒和置业有限公司l物业管理：上海今晨物业管理有限公司l项目地址：上海松江新城三新北路900弄泰晤士小镇的地理位置泰晤士小镇的地理位置l泰晤士小镇属松江新城板块，位于新松江路，近三新路，社区东临
2、松江市政府，北临上海名校云集的松江大学城。泰晤士小镇距市中心约30公里，周边路况良好，毗邻沪杭高速。松江新城距虹桥国际机场约25公里，沪杭、沪青平高速公路以及沪杭铁路贯穿松江全境，新城区内的主干道路嘉松公路，将沪杭高速公路、沪青平高速公路、318国道以及沪宁高速公路紧紧连接在一起。l 泰晤士小镇在松江新城也是处于得天独厚的优势位置，它的东北面是由7所高等院校组成的松江大学城，北面是上海佘山国家旅游度假区，西面是以IT产业为特色的松江科技园区，南面是有1000多年人文历史的古城。 为了营造特殊的环境氛围和文化品位，设计师在小镇的环境处理上大胆吸收了英国皇家公园的风格和特征。这里的桥既有古典的富丽
3、，也有现代的简洁；这里的路有着庄园的延直，也有着乡野的蜿蜒；这里的灯有着皇家的华贵，也有着小镇的古朴。层次丰富，引人入胜，整体气氛充满生活情调和乐趣，真可谓一草一木都独具匠心. 泰晤士小镇泰晤士小镇泰晤士小镇设计理念泰晤士小镇设计理念 整个小镇以30万平米景观湖为景观源头，与天然河道贯通，建有大型游艇码头，大面积的滨水公园绿化、景观岛和错落有致的人行步道。建筑规划沿袭英式小镇的传统布局，以中央商业区为中心，划分成多个独立的围合式建筑组团。所有建筑物的外立面为纯英伦风格，郁郁葱葱的草坪和花木映衬着色彩鲜艳的红墙、白窗、黑瓦，哥特式风格的天主教堂、伊顿风貌的高级中学、威严神秘的英伦城堡以及拥有维多
4、利亚式建筑气势的市政厅。 泰晤士小镇位于上海松江新城核心区，由英国阿特金斯公司规划设计，有取舍地移植了英国泰晤士河边小镇的规划理念与建筑风貌，追求“人与自然和谐共存”的美好场景。体现“中外文化交融、历史未来结合”的理念，在设计商业区的区域规划和各种配套设施上，秉承了文化创造价值的基本理念，以居住、商文、游景为主线，刻意创造一种全新的生活方式。 泰晤士小镇总体鸟瞰图泰晤士小镇规划泰晤士小镇规划l泰晤士小镇作为一个典型的英国风格市镇，从伊顿风貌的学校、气势华贵的市政厅、老镇中心的教堂和挂有不列颠风情油画的艺术馆中，可以感受到浓厚的英式风情。小镇的脊梁是一条英伦风情商业步行街，通达英式大工业时期风格
5、的沿岸码头，沿路有旧镇市场，画廊、英式瓷器、小酒吧等镇区标志性建筑，在泰晤士小镇，公建和商业面积达到10万平方米。l小镇主景为350亩水面的景观湖泊；湖中有岛，岛上建城堡、风车、小桥，与岸边的亲水平台、游艇码头露天剧场等相映生辉。l泰晤士小镇的商业区也是一大亮点，其由24栋不同款式的英式的商业楼宇做成的，设计师从全英国几百年来积攒下来有特色商业的楼宇中，挑选出24种经典的 楼宇，组合形式泰晤士小镇的商业街区。l社区拥有丽斯花园、多利亚花园、河滨公寓、肯辛顿花园、汉普顿庄园、温莎半岛罗兰岗等住宅区，分布在小镇各地。泰晤士小镇分区规划泰晤士小镇分区规划B、F区：独立别墅区D区：公寓区A区：联体别墅
6、及公寓D区：商业区l 小镇设计充分发挥松江良好的生态环境基础，引入英国泰晤士河边小镇风情和住宅特征，体现松江新城浓烈的现代化、国际性、生态型以及旅游文化气息.泰晤士小镇周边配套泰晤士小镇周边配套l除市政厅、中学、健康中心、艺术中心、商业街、教堂、宾馆等功能性社区公建设施外，还配有一流的会所、幼儿园、影院、超市等社区配套设施。现代化的垃圾处理手段、分质供水处理手段；智能化的社区管理网络、国际标准的物业管理标准l小镇周边松江区政府行政中心、法院、图书馆、青少年活动中心、销品茂、学校等现代化公共建筑已经拔地而起，五星级酒店、商务中心等在内的一批重大项目在2005年如期完成 l根据规划，泰晤士小镇商业
7、区总建筑面积约9万平方米，共由24栋英式洋房、别墅、TOWNHOUSE 组成。其中引进大中型餐饮、娱乐项目，单体面积在1000 3000 平方米的大中型商铺有35个；而另外199个总面积约4.2万平方米的商铺就是居家式商铺。l将自然流畅的道路系统与优美的河道有机地结合在一起，作为整个区域开发的骨架。使商业区成为小镇的核心地带，扮演着联系各别墅区的经济纽带。其中一条连续的多功能步行街以及湖畔英式广场成为总体规划的主轴线，也是居民及游人进行集会、表演、休闲、交往的好去处。泰晤士小镇核心商业区泰晤士小镇核心商业区核心商核心商业区业区泰晤士泰晤士小镇商业规划小镇商业规划配套分级配套分级内容内容规模（平
8、方规模（平方米）米）特色商业教堂1156教堂旁商业街7000水岸购物街3300全湖景球形餐厅1243宾馆5968总规模总规模18667艺术主题商业电影院400美术馆4000第一视觉创意广场14105城堡画廊1174总规模总规模19679社区配套会所5500学校50000幼儿园4000康复中心8000超市14000英式风貌混合步行街15000总规模总规模96500配套总规模配套总规模134846中中学学特色、艺术特色、艺术主题商业核主题商业核心区心区小小学学幼儿园、幼儿园、会所会所超市超市康复康复中心中心u泰晤士小镇配套功能含盖社区生活配套、教育、医疗、特色、艺术主题等多种功能设施；u社区配套型
9、设施沿小镇外围布局，特色、艺术主题商业集中设置与小镇中心区域，并与水景结合，形成独特风格、特色的英伦商业街区意向。小镇特色商业规划为小镇特色商业规划为4 4大功能组团，营造出独具特色的商业氛围大功能组团，营造出独具特色的商业氛围p婚庆服务区：婚庆服务区：泰晤士小镇内的教堂、圣爱广场和独特的景观街道、绿色大草坪、辅以现代都市的娱乐设施、酒店、餐厅、酒吧等，支撑起婚庆服务业的脉络，这里必将成为长三角地区的婚庆圣地；n婚庆服务区n艺术创意区n情景会展区n餐饮娱乐休闲区p餐饮娱乐休闲区：餐饮娱乐休闲区：特色商业设施带来大量的婚庆人流、展会人流和艺术爱好者，为配套服务业提供了无限商机，同时也将吸引大量不
10、同地区追求生活品质、享受生活乐趣的有暇阶层人士来这里休闲度假，因此这里同时也需要一系列的大量配套服务业与产业互补发展，共同分享黄金商机 。p情景会展区：情景会展区：泰晤士小镇纯正的欧式风情成为一个东方传奇，各具特色的大小广场、精致的街景和漂亮的水岸码头，和奢侈品展、服装展、车展、游艇展等相互交融，打造一个别具一格的情景式展台，更加彰显产品的独到韵味；p艺术创意区：艺术创意区：画廊、雕塑、陶艺、创意工作室、收藏陈列室等文化创意产业理想的集聚地带，建筑本身带来的文化内涵会让艺术工作者灵感迸发在收藏馆里，房子四周挂满了收藏品，收藏家和朋友们在房子正中央的咖啡区相互交流着泰晤士小镇具体商业规划泰晤士小
11、镇具体商业规划7个特色鲜明的商业区域l英国特色商业区l婚庆服务区l艺术商业区l主体餐饮区l娱乐休闲区l亚洲美食街l户外用品区ABCDEGF婚庆服务婚庆服务区区主体餐主体餐饮区饮区艺术商业艺术商业区区娱乐休闲娱乐休闲区区英国特色商英国特色商业区业区户外用品户外用品区区亚洲美食亚洲美食区区英国特色商品专卖店 主要安排如威士忌制作工场、陈列室、销售店；英国特色纪念品、英超联赛俱乐部、系列纪念品和英国瓷器等特色商品的专卖店；英国腊像陈列馆；英国特色酒吧、咖啡、餐馆等。各类设计师工作和展示室 主要安排建筑设计、室内设计、服装设计、包装设计等各类设计师的工作和展示室；各类广告公司的创作和展示室；各类陶艺、
12、琉璃的制作和展示室。各种画家、琉璃艺术家、陶土艺术家的工作室和展示区。 婚庆礼仪服务和礼品专卖 由教堂和中央绿地及周围英式建筑景观组成，主要安排婚纱组照拍摄、婚庆宴会和婚礼礼品专卖店等，使小镇中心成为提供室内外结合景色的婚庆服务理想之地。 中外知名菜系餐饮区主要安排以世界知名品牌菜系、中国名菜系列主流菜系为特色的大型餐饮酒楼。亚洲风情食街 主要安排中国、印尼、马来西亚和新加坡等地不同饮食特色的小型食肆。 西餐馆主要安排大型酒吧、大型西餐馆、大型休闲、家庭式旅馆、健身房等。日常生活区 主要安排麦当劳、肯特基、匹萨等快餐店、银行、邮局、便利店、咖啡屋等泰晤士小镇整体商业生活配套设施，既可让人们享受
13、到缤纷多彩的英伦商业生活服务，又可退居其中静享英式田园小岛生活的旖旎与浪漫。泰晤士小镇具体商业规划泰晤士小镇具体商业规划商业规划和商铺形态商业规划和商铺形态 泰晤士小镇9万平方米的商业区，主要有四种形态四种形态，一种是单纯的一层商业楼，一种是联体商业这种建筑底层商铺，第三种是商业楼，低层是商铺，二三层也是商铺，但是二三层商铺独立的楼梯直接上下，并将多个建筑连成一体。第四是地上和地下联起来的商业楼。 泰晤士小镇商业区总建筑面积约9万平方米，共由24栋英国式洋房、别墅、TOWNHOUSE组成。它们主要分为大中型商铺、居家式商铺两种形式。大中型商铺大中型商铺：35个，将引进大中型餐饮、娱乐项目，单体
14、面积在1000至3000平方米。居家式商铺居家式商铺：199个，总面积约42000平方米。商业特色商业特色居家式商铺布局居家式商铺布局 “关门是别墅，开门是商铺”，是泰晤士小镇对商业TOWNHOUSE所采用的独特形态，这种建筑的原型来自于经典英国小镇的沿街商业形态，在小镇上共有199套，建筑面积从50平方米至300平方米不等，全部分布在核心商业区域的临街位置。居家式商铺的设计居家式商铺的设计 所谓“居家式商铺”就是融商铺、住家于一体的TOWNHOUSE，楼下是商铺、楼上既可以是住家也可以做办公的联体别墅。“居家式商铺”或临街、或临水，簇拥在注重邻里和谐接触的英伦风情商业街上，显现出浓郁的英伦小
15、镇生活氛围，塑造出了英国风情的生活情态。 一般设计是：沿街首层可作商铺，二层可以作办公或者住家，三层可储藏杂物。二至四层由维多利亚式红砖构筑,或围合或独立于步行街的两边。首层既能舒适便利地展示商铺，又可通过上层与底层间动线的巧妙设计，充分满足居住和办公的空间需求。 这种独特的形态和设计使得建筑兼具两种功能：打开大门，可展示一个对外开放的商铺，关起门来，又变成一个自我独立的联体或独栋别墅。这种建筑在功能和品质方面更符合现代生活要求和国人居住习惯。商业特色商业特色商业街特色为居家式商铺商业街特色为居家式商铺 ，部分商家直接从英国招商引进，部分商家直接从英国招商引进“居家式商铺”就是融商铺、住家于一
16、体的TOWNHOUSE，楼下是商铺、楼上既可以是住家也可以做办公的联体别墅 “居家式商铺”的建筑风格融入了统一的英国特有的红与黑相协调的建筑元素；在199个“居家式商铺”中，面积也是大小各异，从50平方米至300平方米不等；“居家式商铺”或临街、或临水，簇拥在注重邻里和谐接触的英伦风情商业街上，显现出浓郁的英伦小镇生活氛围。广场设计草图 泰晤士小镇采用英国特有的红与黑相协调的建筑元素，配合乡村自然的田园生活氛围 以英式风貌为主要风格，在各种居住空间中，穿插进英伦风情浓郁的文化及休闲会所、超市、酒店、诊所、学校、幼儿园等公建配套，着力塑造英国风情的生活情态。建筑风格建筑风格英伦风格英伦风格建筑风
17、格小学设计草图建筑风格建筑风格中学设计草图建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格(公建公建)建筑风格建筑风格(教堂教堂)建筑风格（建筑细节）建筑风格（建筑细节）建筑风格（建筑细节）建筑风格（建筑细节）建筑风格（建筑细节）建筑风格（建筑细节）泰晤士小镇的发展驱动因素泰晤士小镇的发展驱动因素l松江新城“一城九镇”建设，政府主导开发为主体上海将努力构筑特大型国际经济中心城市的城镇体系，“未来的上海城镇发展，将切实改变中心城区蔓延扩张、郊区分散布点的格局，构筑中心城新城中心镇一般集镇梯度辐射、层次分明、各具特色、功效互补的城镇体
18、系。”十五期间，上海将率先重点建设“一城九镇”（即松江新城和安亭、罗店、朱家角、枫泾、浦江、高桥、周浦、奉城、堡镇9个中心镇），增强郊区城镇对中心城区的“反磁力”，到2005年，郊区的城镇化水平从现有的45提高到60。整个试点工作将实施重点突破、有序推进的方针，并借鉴国际成功经验，实现高起点规划、高质量建设、高效率管理，建设各具特色的新型城镇。“一城九镇”中的“领头羊”松江新城里的泰晤士小镇，则是松江区落实上海城市发展战略中的一个标志性建筑。届时，一个集时尚购物、餐饮娱乐、休闲旅游于一体的松江新城泰晤士小镇商业区将被打造成沪郊时尚生活中心。 泰晤士小镇的定位泰晤士小镇的定位一、商业区的客户定位
19、一、商业区的客户定位 泰晤士小镇商业区集自然和人文优越条件于一身，是以创新、前卫、富裕的中产阶级为主要消费群体理想的休闲之地，它的目标客户主要是五大人群。1.1 1.1 婚庆人群婚庆人群 泰晤士小镇在仅有的一平方公里范围内，集纯正的英伦建筑、绿化、水色和人文景观于一体，聚教堂、酒楼、纪念品和纪念地等于一身，是难得的进行婚庆活动的场所。1.2 1.2 公司宴请和公关活动人群公司宴请和公关活动人群 上海有发达的公司商业宴请和其他社会活动，但在上海西南部，这些活动的设施都比较落后，也不成系列。在上海商业重组的过程中，泰晤士小镇有条件挟其国内顶尖风貌建筑的优势占据这一市场的高端地位。 随着上海城市的扩
20、大，传统的商业中心主要集中在市中心的商业格局正在逐渐改变，新兴的商业中心将随着人群的扩散而扩散。人们越来越多的追求视觉空间，虽然都市人经济条件更加富裕，但是工作节奏在加快，压力也在加大，适当放松心情，已经成为现在都市人的追求，仅仅满足衣食之需的购买活动在减少，满足自身精神需求的购买活动在增大。在这个基础上，泰晤士小镇有其独特的定位。泰晤士小镇的定位泰晤士小镇的定位1.3 1.3 有组织的旅游者有组织的旅游者 泰晤士小镇的英伦建筑风貌原汁原味，这些建筑可以成为吸引旅游者的有力条件。1.4 1.4 周边高层次消费者周边高层次消费者 松江虽然离上海市中心的距离并不远，但松江的商业水平可能与市中心相距
21、10年以上，距世界先进的水平就更有差距。而松江却居住着上海最高的社会阶层（别墅拥有者、大学城聚集起来的中、高级知识分子、开发区中的外来投资者和中高级白领阶层），他们就在泰晤士小镇周边。泰晤士小镇正宗的英式建筑可以方便的引进先进的西方商业样式和高层次的商业服务，满足这部分消费者的愿望，成为他们理想的消费之地。1.5 白领休闲度假者白领休闲度假者 上海是一个快节奏的国际大都市，人们经济条件较好，但生活压力大，平时苦于没有可以综合提供多种休闲方式的场所来放松自己的心情，泰晤士小镇的位置、交通、建筑风貌和设施正好可以填补这样的空白，以吸引众多上海白领和老板阶层们来休闲度假。泰晤士小镇的定位泰晤士小镇的
22、定位二、商业区的功能定位 泰晤士小镇商业区有优美的英式建筑文化，可以成为风情旅游的目的地，在为周边地区提供完善周到的商业服务的同时，可以做到商旅结合，为中、高消费客户提供一个远离城市，可以充分调整心情的休闲聚会场所，为游客打造一个既有异域文化，又有新奇娱乐场所，集人、文、588景，商、住、游于一体的小镇商业旅游区。三、商业区的形象定位 针对“英式风貌旅游休闲商业”的目标客户，结合英式风格的建筑物，不论在装修还是周围环境布置上，力求项目的高品质，使消费者在本区域内能够找到不同于大都市的休闲氛围。经营的商家建立在高品质、高品位、中档消费的基础之上，避免出现不同档次的商家共存的局面，进而破坏泰晤士小
23、镇商业区的整体品质。四、商业区的市场定位 泰晤士小镇商业区的市场形象突出旅游休闲商业的特点。泰晤士小镇各类商业设施充满异域风情，商铺内装修精美，吃喝玩乐一应俱全，集购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐为一体。泰晤士小镇现状泰晤士小镇现状泰晤士小镇现状泰晤士小镇现状面临“空城”局面的原因：1、松江老城拆迁形成的被动置业需求在2004年以前基本已被消耗；2、城镇缺少产业支撑，难以形成大规模的就业（外来）人口，本地置业需求不大；3、距离、交通、区域配置滞后等因素，外地以及本市非松江的购房者短期内将不会入住松江新城，因此使得这部分房源成为空房；4、部分被买来作投资用途，目前房主不会自己入住。 泰晤士小镇无论从
24、社区规划、建设产品和细节方面，都能够体现英国城泰晤士小镇无论从社区规划、建设产品和细节方面，都能够体现英国城邦风貌，但仍然无法聚集人气而拥有邦风貌，但仍然无法聚集人气而拥有“英伦生活英伦生活”。泰晤士小镇现今为止还存在的特色商业泰晤士小镇现今为止还存在的特色商业-婚庆主题服务区，主要有以下三个原因：婚庆主题服务区，主要有以下三个原因：p英伦风格的教堂体现核心价值：英伦风格的教堂体现核心价值：集英国乡村风格与简化的哥特风格于一身的教堂，体现了婚庆主题的核心价值，浪漫、幸福象征，教堂不仅作为婚礼庆典的重要场所，更成为了泰晤士小镇重要标志性建筑之一； p泰晤士小镇的美丽与宁静：泰晤士小镇的美丽与宁静
25、：围绕教堂设置的24栋风格各异的别墅，构成英式小镇最富有特色的街道风情，流连其中会成为人生当中最美好的回忆；p引入上海市最知名的引入上海市最知名的6 6家婚纱影楼，家婚纱影楼，奠定项目气质：奠定项目气质：为后期商家的引入及商业氛围的培养起到显著的带动作用；泰晤士小镇案例的启示1、对于郊区陌生大盘，如何聚集人气，扩展区域知名度，从而利于降低购房者的心理抗性，提升地产价值，是大规模区域开发项目成功的关键；2、单一功能小镇的开发，仅以住宅和生活配套做卖点，不足以驱使区域外的人前来居住；3、社区缺乏公共开放的空间，活力不足，难以形成居住氛围；4、项目采取分期开发，但每期的产品之间没有形成差异，缺乏亮点，针对的客户群很有限，持续开发乏力；5、如果是作为旅游商业地产来说，对于自建的人工旅游景观，除产品本身的独特性外，还需通过大气势、大规模和持续性的营销活动来打造和维持知名度，吸引人气，进而形成文化沉淀。
