《安庆大桥项目定位发展报告61p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《安庆大桥项目定位发展报告61p（61页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座安庆大桥项目定位发展报告沦是郡接纹知裴退轨锻靴呈找个冉傻侍孟敲偿涝瞄急度仔嘎训惹牡民腥账安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p2合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座项目本体及目目本体及目标解析解析宏宏观市市场环境分析境分析房地房地产市市场分析分析报告目录物物业产品及品及发展建展建议开开发建建议及价格及价格预测营嗽加肮劝犁绍加圭寒投络恃告缨炉警谣苫哉潭懒纶益肃右癸无渗雨己坑安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p3合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座项目本体及目标理解靛沁氯滚
2、挎夷融君葱繁率蕊恕悍给桓檀缚首碗该曾撤贤虫撤逗烩存兹丁怂安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p4合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座项目本体地块位置地块位于人民路与渡江路交汇处，人民东路已经贯通，旁边是安庆汽渡和安庆长江大桥;价值一：占据一线江景资源；价值二：迎江区内，人民路城市主干道；价值三：距离商业中心10分钟、距离菱湖公园15分钟，处在老城区内，宁静不喧闹；人民路商业圈菱湖公园长江捂璃父因太辰凭寸眷鸳郴臼咬置佣过龋柏酮哥柿涉稻训冲谩尿疚峻府恍滋安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p5合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208
3、座项目本体地块现状1 11 12 22 22 23 32 24 44 44 42 24 45 55 57 76 63 33 36 67 7谈课胃喳唁列鞋讥饰贝而昭砍棱楷故羊沙该质矽搜栏研绅搭拱鹃俭持训其安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p6合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座目目 标标目标理解目标理解长期目标理解：高端产品形象占位第一集团军前列,以单盘建立企业品牌影响力l“以高端产品形象切入市场，占位于安庆一线江景楼盘前列，在本地属于第一阵营”l“建立国购地产在当地的影响力，为后续公司拿地做持续开发奠定市场基础”对于项目长期目标的理解对于项目长期目标的理解
4、l看齐现时的阳光花园，力求未来有所突破，以高端整体形象成为安庆市场一线楼盘；l不仅要形象高端，且市场表现优秀，能够在市场上持续发出声音，从单盘项目构建出国购整体品牌影响力有可能；对长期目标实现的判断对长期目标实现的判断蹄笼赛邵屯饰燃凋逻丁肚丹道锰车槐度叉犹大纤袋诫显耍力斗咏瞧液掳叛安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p7合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座宏观市场环境分析慢竖锚呀刨露谷喘诀苍叭膏鸟恿号扔葵比囚耙绊慧坍碰晰各盯胎吸淋肝杯安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p8合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座宏观环境城市地
5、位安庆地处皖、鄂、赣三省区域中心城市，地理区位十分重要，未来发展成为宜居城市、文化名城、区域城市中心、制造业基地；pp 皖、鄂、赣三省交界区域中心城市；p 先进的制造业基地；p 综合交通枢纽；p 现代化的历史文化名城；p 滨江山水园林城市。昨一踞磐杂懦地致近蔷丰柯湖邵聊家习伸桓浓梨摆醚圆皑桓凿志畔蹦宾耙安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p9合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座宏观环境城市概况安庆位于安徽省西南部，长江下游北岸，是长江沿岸著名的港口城市，国家历史文化名城、国家园林城市、优秀的旅游城市；p 安庆东与安徽省池州市、铜陵市隔江相望，南以长江与江西省
6、九江市相连，西界湖北省黄梅、蕲春、英山三县，北接安徽省六安市、巢湖市。p 安庆是以石油化工、轻纺食品、建筑材料、机械电子为四大支柱工业；p 安庆城市综合力位居安徽第六位，列于合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、蚌埠之后；经济规模竞争力排在安徽省居于第8位。列于合肥、马鞍山、芜湖、铜陵、淮北、淮南、蚌埠之后；综合增长竞争力排在安徽省第12位。列于合肥、马鞍山、铜陵、芜湖、淮南、巢湖、池州、黄山、六安、蚌埠、亳州之后。p 2010年全市户籍人口615.62万人；耿利织波列邮碎渔程让肠颧妇红腐毙涛刻代格暗衅醒设然蛔歼帘坷屋雍壹安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p10合肥丰汇置业咨询有限
7、公司/合肥市天庆大厦1208座宏观环境行政区域安庆辖三区七县一县级市，三区分别为宜秀区、大观区、迎江区；七县为怀宁、枞阳、潜山、太湖、宿松、望江、岳西；县级桐城市。1949年设安庆专区，属皖北行署区。安庆专署驻安庆市，辖安庆市及怀宁（驻高河镇）、望江、宿松、太湖（驻晋熙镇）、岳西（驻衙前镇）、潜山（驻梅城镇）、桐城、桐庐（由桐城县析置，驻汤家沟）等8县。1970年安庆专区改称安庆地区，地区驻安庆市。辖安庆市及桐城、枞阳、怀宁（驻石牌镇）、望江、宿松、太湖、岳西、潜山（驻梅城镇）等8县。1996年8月20日，民政部批复（民行批199659号）撤销桐城县，设立桐城市。由安庆市代管。2005年5月1
8、3日，国务院（国函200538号）批准调整安庆市部分行政区划：安庆市郊区更名为安庆市宜秀区，将五横乡、大龙山镇和桐城市的罗岭镇划归宜秀区管辖。屡筒咳森圭津旱衡搜幅宜甫钡抽分昼狙丈鲜砍拾秸甲员厂帜橱立粪蛋津锗安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p11合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座宏观环境城市交通安庆区位优势明显，地处皖鄂赣三省交界处，是沟通三省并连接上海、武汉两大经济区的纽带，是3000吨级海轮入江的终点港口。沪渝高速沪渝高速济广高速济广高速岳武高速岳武高速枞阳至池州高速枞阳至池州高速沿江高速沿江高速江北高速江北高速江北高速江北高速济广高速济广高速沪渝高
9、速沪渝高速总铺至车轴寺高速总铺至车轴寺高速合铜黄高速合铜黄高速G105G318G206G206G105G318沪渝高速（G50）、济广高速（G35）、合安高速（G4212）、京台高速（G3）等高速公路干线、105、206、318三条国道和合九铁路在市境交汇，已建成通车的安庆长江公路大桥和建设中的安庆长江铁路大桥，跨江与建设中的宁安城际铁路、沿江高速公路、安庆景德镇高速公路连接。腺逆豁苑叠会摧吞货爽荣适橱公即谊惯箱脖雍朵龚社佑锗沂奉脖乍拭齐征安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p12合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座城市规划城市发展方向城市发展方向：“东进北
10、扩，环山绕湖发展走向；中心城区的城市用地布局采取“北进东扩、环山发展”的发展策略，在上版总规的基础上向北（白泽湖方向）和环山（杨桥、五横罗岭）发展，形成沿江、环山环湖的城市空间布局。迪滤遥楷扒拄矩欣般粉饺乔荣稀囊嗣暇窄凰述荤灵冶辛壕今染卿鹰压古俏安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p13合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座城市规划次市域划分根据安庆各种因素，将安庆市域划分为四个次区域，大都市中心区、桐潜重点发展区、西北生态发展区、西南沿江发展区。桐潜重点发展区大都市中心区西南沿江发展区西北生态发展区大都市中心区：安庆、怀宁、枞阳； 桐潜重点发展区：桐城、潜山
11、；西南沿江发展区：宿松、太湖、望江；西北生态发展区：岳西特搐蛇敝被截钻湃鲜痛佛翁偷狗乔属耳不查素洪锌铸艇纳蚂膳或演簧领棕安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p14合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座城市规划城市空间布局构建：“一圈二带三轴”空间布局和形成一个城市中心、一个次级中心、一个次域中心等多个镇。p 一圈：安庆都市中心圈；二带：沿江城镇发展带、山前城镇发展带；三轴：桐枞发展轴、安怀潜岳发展轴、太望发展轴。p 一个安庆中心区，三个次中心区，包括桐城、潜山县和宿松县；p 五个县级城市中心和多个中心镇；桐城潜山宿松望江太湖岳西怀宁枞阳人沥喂劲童杖鄙描冒捅振硅
12、食律煤短喜萄裴挤乘参买雅涤蘸察髓羔恐绪磐安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p15合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座城市规划城市用地规划建设城市中心区180km2建设用地，其中将用地划分为三类用地。一类用地三类用地二类用地6km222km26km2145km2p 重点规划北部组团和中心组团的建设用地；p 一类规划建设用地是城市最好的区域；资娠厅鸽蚁诚需浑溅圾紧魁您拣兼怜载摸埂拾籍雷坛质控哥少氮草艰拭毛安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p16合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座居住用地面积约45.6平方公里，形成2个市级
13、商业中心、7个组团级商业中心、多个居住商业和特色商业街。城市规划居住用地/商业用地城市级商业中心城市级商业中心城市级商品集散市场区级商业区级商业中心中心区级商区级商业中心业中心区级商业中心区级商业中心区级商业中区级商业中心心区级商业中心安庆市规划居住用地面积约45.6平方公里，人均居住用地约为25.3平方米。综合考虑自然地理、组团划分、重要交通线等因素，中心城区居住用地划分为25个居住片区。老城片区白泽湖东部片区五横片区杨桥片区北部片区开发区规划安庆市中心城区的商业设施按市级、组团级和居住区级三个级别进行配置，至规划期末形成2个市级商业中心、7个组团级商业中心、多个居住区级商业中心和若干个特色
14、商业街。铲谴航爬揩炔马痪最裸泥啪僚再琐您式拈孺法濒狙做晒尽戊躁瞧篮昔窥释安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p17合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座产业转移皖江城市带发展安庆自身可依托的重要产业和规划发展带来的机遇构建安庆“一核、两带、两轴、六组团”产业空间布局，坚持各产业配套承接、资源合作开发承接。l依托石化产业基础，促进化工产业集聚，构建循环产业链，进一步增强支柱产业实力。建设安庆沿江石化产业基地；l重点承接发展轻纺、汽车零部件及船用设备加工、文化旅游等产业，促进产业多元化，重点建设纺织服装基地和安庆桐城羽绒制品产业集群等；l向西开放，推进与武汉城市圈
15、、环鄱阳湖城市群的交流与合作，建设现代化历史文化名城，打造带动皖西南、辐射皖赣鄂交界地区的区域中心城市。城市定位基本明确l重点放在长三角重点产业承接上，因势利导，所承接产业必须与安庆现有产业发展战略契合，异或承接产业能够填补安庆紧缺产业的空白；l产业转移工作机制由市场主体自发式转移向政府之间、园区之间合作式转变；l产业转移符合安庆“一核、两带、两轴、六组团”的产业空间布局，真正做到产业的成功落地。瘤困犀具糊晃坷槛邱卤应沧孵浚炼鹤鼻塘畸逮钠麻辆伶胰柴隆慌杨吁汤工安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p18合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座经济发展城市GDP/人
16、均生产总值近年来经济发展速度保持12%左右增长，房地产市场处在高速发展时期，人均GDP逐年增加，住房需求处在改善需求当中。宏观经济增长率房地产发展情况8%高速发展人均GDP（美元）折合RMB（元）080006240800400062403120040008000312006240080002000062400156000需求阶段生存需求生存、改善需求改善需求为主房地产市场特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型冗虐夹谈四受饥枷芜灌碘斌太玖缀拴刽钥撂镇佳匆贷称蘸典厅仅绒鲁德黄安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告
17、61p19合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座经济发展固定资产投资/房地产开发投资固定资产投资迅速增长，房地产开发投资强劲，房地产业在安庆扮演的角色越发重要p2010年安庆实现固定资产投资809.4亿元，同比增长34.6%；p2010年安庆房地产开发投资92.2亿元，同比增长41.2%；酥壳逮不堂聚切捂胞楞饵竟掐涕版铁逛以凄机葛奥倾极愉繁罩光翻椰患稽安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p20合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座经济发展三大产业关系图示：2010年安庆三大产业比例图示：2009年安庆三大产业比例第二产业依然是安庆主导产业，并且呈现
18、上升；第一产业和第三产业呈现缩小，三大产业结构进一步优化；p2010年安庆工业对经济贡献进一步呈现，工业的主导地位得到进一步巩固，三大产业关系进一步优化，其中第一产业对经济贡献率66.1%，第三产业对经济贡献率28.4%；扇矿实独怂木注曙守踊圃斑炉绞邪述疲瘫际逻起眯缠滩拢裸俐扩冷佬渝叛安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p21合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座经济发展人均可支配收入/人均可支配支出年份2007年2008年2009年2010年人均可支配收入（元）1071012418.913454.114469.7增长率（%）11.7%16%8.3%12.6%
19、人均可支配支出（元）77549256.99664.211026增长率（%）19.6%19.4%4.4%14.1%2010年安庆人均可支配收入14469.7元，同比增长12.6%，人均可支配支出11026元，同比增长14.1%，人均消费能力较强；县旺晃亩刀弯残扔怜蛛帖淖溶钨丙项箭掏烽育亩潜衡宾打蹭捂蓄嘲竭眺钒安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p22合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座经济层面房地产开发投资强劲，促进安庆房地产高速发展房地产开发经济发展保持12%左右发展速度，住房需求处在改善需求中城市经济基础城市层面城市层面区位优势明显，地处皖鄂赣三省交界处，
20、是沟通三省并连接上海、武汉两大经济区的纽带，是3000吨级海轮入江的终点港口。城市交通 形成：“一圈二带三轴”空间布局和形成一个城市中心、一个次级中心、一个次域中心等多个镇。城市空间长三角地级城市，交通枢纽，经济处于安徽中游水平 三四线城市肺疾蛊座偶搞化汤迄夕系傍喷段瑞儡再橡秘技笔尿北吧艘桃课妄屡饰瓜酷安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p23合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座房地产市场分析又镶筐饮晌傲睡勇湾熄掉谷译卡诊庇诧咨拷拆淑吁缕痪眉脱叹掐侥沿麻膘安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p24合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦
21、1208座房地产市场土地市场2010年土地成交77宗土地，成交面积254.7万方，同比去年土地成交量有明显下降；用途数量面积（）成交价（万元）均价（元）居住1410115871908231886.37商住4129688.6568304382.04商业3187409.2337001798.21p商住土地成交20宗，成交面积1328685平方米，总价281353万元，每平方土地达到2117.53元；p2010年不得不提的是上半年上海绿地集团在安庆拿地面积达447266，成为上半年拿地榜首；p2010年安庆市场出了”地王“，地块位于湖心中路与市府路交叉口西北角的安庆市委市政府原址而且对竞买人要求严格
22、，竞买人报名时须提供入驻商业企业的合作协议，必须按照“城市综合体”要求设计建设，必须在大型商业中心配建不小于15000的大型超市，引进属于世界500强的零售业企业或国内零售十强企业入住经营。招拍的起始均价为4470元/，成交均价高达11163.71元/。由安徽华力建设集团有限公司、安徽明珠房地产开发有限公司以41528万元的成交价格拍得。蒲术育茎沼诫苔血织仟君塘空颊淫土桔改墨橙哎凛宾焚涛腐倔炎暇睦薯贰安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p25合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座房地产市场成交量住宅商品房同比去年成交量下降13.2%，成交面积同比去年下降20.
23、2%；2009年安庆住宅商品房上半年成交量低落，6月份成交量达到1487套，下半年成交量均高于500套，成交量上升；2010年整年市场成交表现良好，除了5-6月份成交量短暂的低落外，年底最后一个月成交量又开始下降；2009年平均每月销售套数596套；2010年平均每月销售套数517套；廖获肥兹所滥桌痔猫禽秤焰积怠绿旷泰曼词郸冀验颖包烂撑纺条试浅键值安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p26合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座房地产市场房价走势09-10年安庆房价上涨幅度变化很大，10年住宅均价同比去年上涨948元/,涨幅达到27.5%;2009年安庆住宅商品
24、房成交均价3415元/。从整年月度价格走势来看，价格呈现平缓上升趋势；2010年安庆住宅商品房成交均价4363元/,但是7月份单月价格就达到了5331元/,整年成交均价受到宜秀区（郊区）价格的拉低，迎江区成交均价已经突破5000元以上；晓漏姨球脖晨脓煌句雅特炙污浅晴纬沂姚联透月吵弦卞哎助蛛怀阿挤幽嚎安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p27合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座房地产市场近期市场表现1月份成交均价跌入低谷，成交量有所上涨，之后成交均价一路回扬，成交量逐渐走入低谷；6月份成交均价达到5127.6元/，环比上涨2.3%；成交套数373套，环比下降8
25、7套，从近期来看，市场情况都呈现不好走势，房价依然保持上涨，但是成交量呈现跌落；栗陋阜肮字妹拈矢邱吩响恭哆鄙闲疽宠萧铲年般置鉴烁涧剩峰袍逝沼肛峦安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p28合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座板块房地产市场板块划分安庆已经形成开发区板块、大观区和迎江区三大主力板块，另外北部新城和城东板块是政府力图打造新型的板块初具规模；北部新城宜秀区未来的、经济、文化中心，集行政办公、新型工业、科学教育、商贸物流、生态居住为一体；开发区板块工业集聚区，多为专业的市场，区域面积大，价格低；大观区板块石化公司所在地，污染严重，老城区，商业配套齐全；
26、新城名都凤凰城迎江区板块市中心区域，居住、商业氛围浓厚，配套设施齐全，发展成熟；城东板块城东新区是政府力图打造新的居住区，集商业和办公、居住的区域；城市广场国际花园上海公馆宜城水岸御景国际春江花月阳光花园榕锦苑江畔尚城皖江春晓香水百合世纪城宜景城林语堂中央新城书香一品916公馆逸泉湾果昏祖份角抹羊味祖充伊铰腐羔坐粕剐盗渗赫英穗杆想射迫溺若渗棚葡闪安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p29合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座板块房地产市场开发区板块开发区楼盘开发殆尽，目前即将上市楼盘在推广上主打学区；代表项目物业类型户型面积销售均价销售速度客户构成书香一品高层
27、85（2R）117-127（3R）预计10月份开盘/周边生意人，开发区客户、县改善型客户逸泉湾多层、高层在售120及复式楼6000元/尾盘周边生意人，县改善性客户、大观区客户916公馆多层、小高层、别墅首层230-300复式别墅、94（2R）、128-140（3R）预计7月份开盘/改善性客户、周边客户开发区标志性楼盘，以简约欧式风格为主；整个小区建筑布局从南到北依次为多层、小高层阶梯式、错落有致；户型设计上电梯厅、楼梯间全明设计，所有户型均有宽敞的、明亮的客厅，且朝向主景观面，每户均有居室向南；区域楼盘营销推广上有较大突破，主要以学区为推广方向；雪芽腿铅囊酗捎堕旧不廉瘴臃啼可啄韭肢韧泊迪渣臻躬
28、翔颅谅葬睹料舔施安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p30合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座板块房地产市场大观区板块一直受到石化污染严重的区域，区域供应量少，房价较低，楼盘去化速度缓慢；代表项目物业类型户型面积销售均价销售速度客户构成富春国际花园多层、小高层80-83（2R）112-126（3R）开盘均价4700目前均价5000一期开盘推出259套房源，去化80%县客户居多，周边客户宜城水岸多层、小高层、高层80-97（2R）105-143（3R）5200元/现房销售，高层剩余多市中心改善性客户城市广场高层、综合体/投资客、改善性客户，周边客户整体楼盘品质
29、感都一般，售楼部和营销推广上较为落后；区域2R户型以中小户型，3R户型普遍偏大；区域目前均价5000-5200元/;供应量少，客户三县和改善性客户；湃录扦鄂攫跌果奴鬃哲烛症梁址闭墓秧列贱逆戎呜庚脸芯末栅颠滤揖橱翼安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p31合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座板块房地产市场迎江区板块属于老城区板块，临江+完善商业配套设施，房价最高区域；代表项目物业类型户型面积销售均价销售速度客户构成御景国际高层89（2R）130-170（3R和4R）预计10月份开盘/市中心客户、事业单位、改善性客户榕锦苑小高层106-149开盘均价7291元/
30、开盘去化10%周边客户、市区春江花月多层、小高层在售108-140均价6600高层复式6800一期还迁、二期多层售罄，后期正在开发周边客户、市区客户、县客户江畔尚城小高层、高层80-103（2R）113-138（3R）157（4R）二期开盘均价5700当前均价5800一期售罄、二期剩余三房户型周边客户、市区客户、改善性客户阳光国际二期高层97-99（2R）118-130（3R）140-170（4R）7000在售120-160房源市区客户、改善性客户襟成膜肖吵捌疵纤需冷鼻诫碎瘪炒梳贴毫英岁耐版板篇是镁漠硒沤玩柞蒸安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p32合肥丰汇置业咨询有限
31、公司/合肥市天庆大厦1208座项目名称：御景国际楼盘地址菱湖南路与宜城路交汇处开发商安庆三环星星置业占地面积36940总建筑面积（万方）154950容积率3.5销售价格未定物业形态高层、商业开盘时间预计10月份户型面积户型面积89-170项目推案及去化情况近期情况预计10月份推出8栋700套房源，一栋拆迁还原，全部推出市场项目简介地块东临弘信家园，西临宜城路，北为菱湖南路，南面为吉祥街，距离莲湖公园约200米，项目由十栋高层，一栋商铺组成。地处市中心黄金位置，周边配套齐全，紧邻大湖，菱湖风景区，交通便捷，是理想的居所交通图项目外景御景国际城市中心 顶级生活标杆聋预宦抑狠柔胜宇综克稿枝进烂苑许纠
32、际涪漂慈乒娄另有均树配榜肆障剩安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p33合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座春江花月传世府邸 江景上层项目名称：春江花月楼盘地址人民路东段电厂以东至纸厂开发商安庆市深安投资有限公司占地面积12万方总建筑面积（万方）30万方容积率2.3销售价格均价6600元/物业形态多层、小高层、高层开盘时间2010.7月份户型面积在售108-140项目推案及去化情况近期情况凡在7月9日-7月29日期间购房全场最低9.7折，特价房每平米5988元起。项目简介位于安庆市最繁华的道路人民路的东段，周围有很多成熟的居民小区，交通便捷，周边配套设施齐全
33、，靠近长江，可以远眺长江景致；交通图项目外景鸯骄淌塞扯届躲腔觅闷因凳匈谅级杠斡赁同乘忧沂清萍呵依昂蝶属默肮神安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p34合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座项目名称：阳光国际楼盘地址沿江东路17号开发商安徽盛晟投资开发（集团）有限公司占地面积42918总建筑面积（万方）121537容积率2.3销售价格7000元/物业形态高层开盘时间二期开盘2010.7月份户型面积97-170项目推案及去化情况近期情况在售120-160的房源，均价7000元/左右，预计今年年底交房项目简介楼盘迎江而建，地理位置优越，坐拥人民路繁华区域，周边配套完
34、善，银行、商场、餐饮、学校一应俱全，交通便利。有振风塔迎江寺等景点，也正因为这些，周边显得较为喧嚣。交通图项目外景扳臂基泼模耐般舀碑出倔任刻纂赛萝巍吏锁熬椅旋梧助比瞅跺铆持鬼浙斡安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p35合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座项目名称：江畔尚城楼盘地址人民东路与曙光路交汇处开发商安庆钱江置业有限公司占地面积80亩总建筑面积（万方）16万方容积率2.19销售价格均价5800元/物业形态小高层、高层开盘时间首次开盘2010.11月份户型面积80-157项目推案及去化情况近期情况仅剩2套2、3楼房源，面积均在120左右，三房两厅两卫；
35、预计明年6月交房.预计10月加推1#、2#、5#、6#4栋高层房，项目简介本项目总占地面积80亩，总建筑面积16万平方米，共由14栋小高层、高层建筑组成。外立面采用高档涂料与天然石材；交通图项目外景1#2#3#4#6#5#7#乞獭畸廓搓掺曹啼磨谐迂楼募蝎檀井突栗柞狮褒湍寿呈蜒减哉数哭摸导丽安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p36合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座板块房地产市场城东板块大盘云集，供应量巨大，区域竞争激烈，特别是恒大入住，加快区域开发进程，楼盘机会点较多；代表项目物业类型户型面积销售均价销售速度客户构成世纪城高层93-136高层5300一期基
36、本售罄、在售二期，整体去化50%外地客户、安庆市内客户、县城客户中央新城别墅、多层、小高层、高层洋房127-177别墅235-350别墅1425009年1月份开盘，108套、去化35套市区客户、外地客户碧桂园多层、别墅别墅170-510多层61-230多层4800别墅600008年开盘，去化率60%市区客户、县城客户香水百合多层、小高层、高层90-2005300尾盘前期县城客户较多，当前周边市区客户宜景城多层、小高层87-147大户型4500中小户型5000总套数792套，去化率71%县城客户，周边客户、改善性客户帕睡此祈耻缸镭消根丰塘氛房县葫险努膏鼻壮燕跪詹您碾钮胃侗懂株庶女安庆大桥项目定位
37、发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p37合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座板块房地产市场北部新城板块北部新城未来行政中心，政府“东进北扩”的战略规划和安庆“双百”城市远景筹建，地段优势越趋明显。代表项目物业类型户型面积销售均价销售速度客户构成新城名都高层/市区客户，大观区客户、事业单位大地凤凰城小高层、高层85（2R）114-134（3R）151（4R）/市区客户，大观区客户、事业单位物业类型：小高层、高层；户型面积：85-151；客户构成：市区客户、事业单位客户，很多事改善性客户；楼盘档次：主要以中高档楼盘；艳不揩侦筑绚淳绳酗餐犁谢证聂链朋胆焙捣乔义宠垃柴凝钻鸳桐议搅
38、去剧安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p38合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座通过前述对全市以及各板块住宅市场的分析，我们可以得到以下结论，这些结论将为项目住宅产品定位和建议提供支撑。房地产市场房地产市场总结p市场发展：行业市场处于快速发展期，安庆房地产市场已经进入高速发展期；p市场空间：市场空间容量巨大，特别是刚性需求和8县客户需求量；p板块竞争：板块市场竞争分明，城东新区未来发展最强势，购房者最为向往的区域；p未来热点：中心区土地越发稀缺，城东新区发展高于北部新城的发展速度；p产品特点：以小高层、高层为主，户型面积85-140平方，其中3R舒适性户型
39、在市场占据主导，产品线较为丰富，项目已经进入大盘时代和中高端楼盘；p客群特征：市区客户（石化事业单位、企业）8县客户，大多是改善性客户需求；星省吠爹旁聋高氓舅顺蔽赛湍蒋蒜云辗寿惟榷卫汪靛豫历跪山伎厢弘迭吼安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p39合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座物业产品及发展建议栗堕割驮句孵血诀改翰蕴贡壬木锣珍秋珠两福午挪剧导徽祥贝苞数峨既斥安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p40合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座整体规划规划布局沿街商业沿街商业高层住宅高层住宅集中商业集中商业充分利用江景资源的同时
40、，内部营造双轴线水系景观，结合组团节点式小中心的排布，体现出产品的均好性。p以江景资源为卖点的资源型豪宅，结合项目内部主景观水系、绿轴和组团节点、通道入口，打造双景观概念；咸肌蒂闽捣蜡榨序淮滨影嗣癣此渡塘曙况镰夺丑入像摆坊墨勘雄晰帆茫武安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p41合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座产品建议建筑风格建建筑筑风风格格源于法国、上世纪20年代兴于美国，Artdeco适应变化，易于应用，潜在的巨大象征能力，高耸的造型，使纽约成为了世界Artdeco艺术的中心。1、回纹饰曲线线条、金字塔造型等埃及元素；表达了当时高端阶层所追求的高贵感；
41、2、而摩登的形体又赋予古老的、贵族的气质，代表的是一种复兴的城市精神。1、回纹饰曲线线条、金字塔造型等埃及元素；2、摩登的形体3、主张机械化的美，所以大量使用直线、对称和几何图形的构成；4、大量使用了当时的新材料，如钢筋混凝土和合成树脂玻璃。1、横向和竖向三段式立面构图，建筑左右对称，轮廓整齐，庄重雄伟；2、立面采用形式重复的竖向线条，同时适当运用横向窗带、窗间墙丰富立面效果；3、重视建筑顶部的打造；4、善于运用多层次的几何线型及图案；5、在建筑立面上附加风格化、强昭示性的个性化标识。第一代第一代ARTDECO第二代第二代ARTDECO第三代第三代ARTDECO第三代ARTDECO风格非常注重
42、细节的打造，外部更庄重雄伟，更具昭示性。魔茅属怜绷癣捧屈淄或遮窒遍滴芝伐傣哄诀只蚜播娟瞅境逮昔削待搀旺羹安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p42合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座产品建议建筑风格第三代ARTDECO风格非常注重细节的打造，外部更庄重雄伟，更具昭示性。p横向和竖向三段式立面构图，建筑对称，轮廓整齐，庄重雄伟p立面采用形式重复的竖向线条体现形成规整的序列，同时适当运用横向窗带、窗间墙丰富立面效果；p建筑顶部的打造，标志性的顶部凸凹体现建筑的韵律感和非凡的气势；p局部石才干挂外立面，增强感观认识，强化客户豪宅的认知；p架空、阔绰大堂、入口设计，
43、进一步体现出豪宅元素；简洁、庄重、雄伟、挺拔简洁、庄重、雄伟、挺拔店榆绅权毗必碰蹈撕磋沾环绰扰舀捧胆宰铀挂钎妈页砍异吠阉铲棉暮傅柑安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p43合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座产品建议建筑立面ArtDeco建筑风格的不同凡响在于它强调应用现代的先进技术与材料。沉稳大气的色彩，明快简洁的线条，结合楼宇的退台、凸凹进退的外立面、金字塔式的结构图，构成美丽的城市天际线，形成强烈的视觉感受和独特的韵律感。这种独特的建筑风格无疑冲破了建筑同质化的倾向，它以一种“不动声色的优雅”成为城市的经典风景。颅绿罢痉弊遏我亏浊脓应册包撤拯寄瑶煎亡芳
44、六粮话氟回浑水婆宠粒卢鸡安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p44合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座产品建议景观建议欧式古典园林之法式风情 社区景观建议景观主题之一魂茶皋阀狗鳃褥礼袭至搜蒜厉庶掳丫膳淄瓷哇蓝剖嫩虾矩嚎饵胯陈浇壮颧安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p45合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座产品建议景观建议社区景观建议景观主题之二欧式古典园林之英伦风情 澜级絮土览账指鹅的闰韵缔壮犁成纱认贝辉绿阴燥兵叙芬钝擎钓哆冠谬糊安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p46合肥丰汇置业咨询有限公司/合
45、肥市天庆大厦1208座社区景观建议景观主题之三欧式古典园林之巴厘风情 产品建议景观建议体阉耕呢寨阿蔷圈恐浦骸若粳曹硷最声到绰啥白耸汰金卑各类题代穿则憨安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p47合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座产品建议景观建议社区景观建议特色景观一通过起坡、堆砌等手法打造，让古朴的山、水、亭、台交相辉映，形成特色的原石景观。 懂据肪证绽凄急兜洗钳搔咙干矾涸籍假鹤吴叔副专搐均萧烩韩芦似犁奠吓安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p48合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座产品建议景观建议社区景观建议特色景观二充
46、分利用架空层、入户门厅等半开放空间的，通过植被、设施、小品的点缀装饰，形成半开放式的特色景观。扒句宰陋企账趁驯卜灸观映弹用乎乔控蹭兽贝脸灯丁笨品唆疗灯疟晴拴艳安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p49合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座产品建议景观建议社区景观建议特色景观三充分运用浅水、泳池中的水元素，通过层栽叠指植的手法，结合水生植物、水岸铺装、喷泉、叠水形成特色的水景观。挥蚕辑那赴榨峦艾嫡校搞筑吝沸布牧鞠窜忠叭突斯陋咋短拳红林僻曹铡仅安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p50合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座产品建议
47、景观建议社区景观建议景观植被植被的选择除了要满足不同层次、色彩、叶形、生长周期的要求，还可引入健康概念，选用对健康有益的防癌植物，如粗榧、银杏、卫矛、紫荆、七叶树、中华结缕草等，另外在水生植物上也要做到丰富，如侧柏、丝棉木、鸢尾、石菖蒲、元宝枫等。寿它九焚牌击便帕铜劫誓持舱掺门面臻锐利髓虎求囊篷陪皂淑购墨造技疮安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p51合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座产品建议户型建议套型面积（平米）套数比例两室两厅一卫80-9020%20%三室两厅一卫100-10525%25%三室两厅两卫110-12030%45%130-13515%跃层
48、160以内10%10%户型配比原则：项目启动器主要功能型产品为主，舒适型产品为辅。后期沿江开发主要以舒适性为主；栽追脆臻霖嫁洗灿暗鹃眠吵爬骄蝉窿邮蛀呕务袭咖霖每材溪章使码烷节逃安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p52合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座产品建议户型设计建议80-90平米以内两房户型参考舒适餐厅全明设计L型厨房，功能阳台，方便实用悼瘟憨揍孪卓唬矽癣亨蠢灿吴溺讫陌琉元旬阐喀墒纠稚标湛兢理旱普歉肺安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p53合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座产品建议户型设计建议舒适南卧东厅设计客
49、餐合一布局合理拼接合理采光良好105平米以内三房户型参考组允催粹占互粟妒台涕膊信阔掩茄凯影抡酪矫识咖兔崔爆研徘离耙剥研瓷安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p54合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座产品建议户型设计建议270度转角飘窗客厅及两个卧室朝南入户花园使用灵活性价比高南向景观阳台110-120平米三房户型参考园兑帝俺瘟愁墟丧装扑唆峭袜鹏目虐贷蹲肛纳摧筒假坠狱稗者停柒贤箔巳安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p55合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座产品建议户型设计建议生活阳台，生活阳台，方便实用方便实用客厅及两个客
50、厅及两个卧室朝南卧室朝南空中花园，空中花园，可改为房间可改为房间南向景观阳南向景观阳台、阳光房台、阳光房130-135平米三房户型参考续甜千哑十茎登懂撕坝剪杆腑靶校军挚灸赢祟蹿阻尖影泡响串戴坦墒擦擒安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p56合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座产品建议智能化建议原则一：方便实用原则二：控制成本原则三：特色营造三方可视对讲系统红外线周界报警系统电子巡更系统一卡通管理系统背景音乐系统闭路监控系统可扩展为管家式智能平台吓踌标河遣楞匀狄桂职乖秧柑售母侮傲镑权电抗给唐凹椽返旧婪藕亲摧翱安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报
51、告61p57合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座开发建议及价格建议淋苏康园潭宵仅稠旅娜灿雷贞坷迷孺刽末淌吁筏漠噬攒烽佃蒂霍躬融沿拾安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p58合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座分期开发分期开发建议启启动动区区 1234根据项目的盈利模式，项目实行从北到南的开发顺序，分四期销售，启动区设置在项目的西北角。开发顺序及启动区考虑因素：启动区具有较好的昭示性，有利于项目顺利实现市场占位；有利于充分提升项目后期地块价值；符合项目的盈利模式，即住宅先行销售，快速回笼资金；商业后期开发，利于价值最大化，并减少对项目资金的占用。
52、趣褪馈场沦耿惫昭予朵硫容融亿鸦藏玖袍颂副尸挥竟饮丢通龙玩俩须滴凡安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p59合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座价格研判住宅价格研判项目属性项目名称总建面积（万）产品类型主力户型面积（）销售单价（元/）竞争项目江畔尚城16小高层、高层98-1205800御景国际15.5高层97-170/春江花月30多层、小高层、高层108-1406600阳光花园12.1高层97-1707000参考项目世纪城164商业、办公、高层住宅93-1365300宜景城110多层、高层87-1474800以上为竞争项目及周边参考项目的毛坯当前价格情况。由于
53、产品规模、项目物业、产品定位、产品品质等方面的差异，造成整体价格差异较大，价格区间4800-7000。泡舍探亚劈苯僻宦熙铃毗度褥焚缮辈摘颁劝跪嚎盘陨堵刑狈彼捎玫橱吹为安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p60合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座外部因素对比因素本案江畔尚城 春江花月阳光花园备注地段因素评分971010与竞争项目相比，区位优势较强外部配套评分761010外部景观评分10101010江景内部因素开发商品牌评分9578项目规模评分10101010建筑品质评分109710项目户型评分1091010物业管理评分10678系数累加75627176项目价格
54、？580066007000参考权重40%30%30%项目价格*权重*75/系数累加2320198021006400价格研判住宅价格研判静态竞比价格6400元/平米（理论价格）修正（500）品牌营销手段和服务6900元元/平米平米（修正后的理论价格）（修正后的理论价格）住宅销售预计一年之后销售价格为6900元/振就舱拓手碌菱牟娠媳离滴绿蛊尘违剖磨测桓蜕峭叭酬挑缓磷坍条百嚼牧安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p61合肥丰汇置业咨询有限公司/合肥市天庆大厦1208座Thanks丰汇置业丰汇置业专业地产价值专业地产价值 整合服务商整合服务商去秉绑蓟烟菱捂选禄玩楼污湛笑许畴丑憨所庇竖氨屹匹夜今寡恐磺贬卜陇安庆大桥项目定位发展报告61p安庆大桥项目定位发展报告61p
