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1、1海口罗牛山产业园商务板块开发战略构想2012.02目录目录一、关于汇峻二、开发战略思考（一）市场审视：直击桂林洋商业市场（二）项目审视：发展与曲折并存（三）项目开发三大困难（四）战略抉择方法论三、执行策略思考（一）项目定位的思考（二）项目功能定位的思考（三）物业产品定位的思考（四）汇峻的价值所在2前言前言3综合海口市桂林洋开发区的商业市场、区域价值、项目条件及开发商期望等，汇峻认为，项目实现最大价值的路径是“三个必须”：项目成功的关键，必须制定切实可行的定位与清晰的赢利模式！要在市场竞争中突围，项目必须打造经营主题个性化商业项目！项目有好的战略与规划，在开发过程的各个环节还必须进行超前的、到
2、位的执行！价值最大化，关键在定位与执行！汇峻认为，罗牛山农产品加工产业园商务板块的优点与困难并存，“发展与曲折并存”：罗牛山公司的产业优势非常明显，拥有坚实的农产品精加工产业资源，然而潜藏风险的缺点也显露无遗，在例如，项目的商业规模较大、海口桂林洋开发区的整体商业市场极不成熟、项目背靠农产品加工产业园进行开发与传统商业操作模式与消费模式大不相同等等。在项目开发之前，一定要预先把项目开发的危险和困难进行充分考量。4提前充分预估困难，提前充分预估困难，才能充分化解风险才能充分化解风险战略决定成败，战略决定成败，执行决定竞争力执行决定竞争力5开发战略方向的抉择是否正确和准确：开发战略方向的抉择是否正
3、确和准确：项目赢利模式定位，选择开发什么产品，特别是开发什么类型的商业物业，直接决定了罗牛山公司的资金运作，更制约着物业的销售或招商效果，乃至项目整体开发效益水平！操作团队的执行能力是否够强：操作团队的执行能力是否够强：创新的产品和概念一定要有，操作团队更要有战略执行和概念深化的超强能力！执行团队要拥有众多知名品牌商户资源，更要对产业园商业有深刻的理解，并有丰富的商业物业经营管理经验与实操的成功案例。只有“正确的战略+超强的执行”， 才能实现项目的最大价值！ 汇峻广州汇峻商业经营管理有限公司成立于广州，是一家针对中国商业地产市场，实施全程、系统化整合服务的专业商业经营管理服务商。汇峻以中国商业
4、之都广州为总部，面向全国，重点为中国二、三线城市各类商业地产项目与商业物业项目提供以项目投资咨询、商业定位、商业策划、招商代理、物业销售、开业策划、后期经营与管理等服务为核心的商业地产全程运营服务。一、关于汇峻一、关于汇峻一、关于汇峻一、关于汇峻汇峻以不断创新的经营理念，凭借敏锐的市场触角、精准的项目定位与高效的操盘执行，全程为包括购物中心Shopping Mall、商业街区、专业市场、写字楼等各种商业物业提供专业服务。汇峻成员曾成功策划、招商或运营超过数十个商业项目，服务地区范围覆盖广东的广州、深圳、东莞、佛山、肇庆、江门，广西的南宁、柳州、北海、梧州，山东的济南、青岛，湖南长沙、永州、郴州
5、以及昆明、南京、大连、沈阳等多个城市，累计服务面积超过200万平方米，备受各地商业地产发展商好评。1、商业地产的全程运营能力2、众多业态的品牌商户资源3、到位的市场把握能力4、丰富的商业信息资源5、高效的招商执行能力6、实效的商业运营手段汇峻核心优势汇峻核心优势商业地产项目涉及了多个诉求不同的客户群体，包括发展商（物业开发商）、投资商（物业业主）、经营商（物业使用者）、消费者与运营管理机构，成功的商业地产项目必须实现多方共赢。汇峻从专业的角度，完成商业项目从前期策划、招商策划、经营策划等全程策划，从而为项目创造利润最大化制定到位的全程运营战略与战术。商业地产的全程运营能力商业地产的全程运营能力
6、汇峻与国内外众多品牌商户与多个行业商会或协会建立了紧密的合作关系，可以协助开发商迅速完成主力商户的招商引进工作，顺利完成商业地产项目的招商、运营、推广等工作。众多业态的品牌商户资源众多业态的品牌商户资源汇峻核心团队参与了广州商业辉煌的发展历程，经历十余年的市场磨炼、积集数十个各地、各类商业地产项目的服务经验，能为每个商业地产项目，在不同区域的不同市场阶段提供专业、准确的市场策略及操作手段。到位的市场把握能力到位的市场把握能力汇峻“以才智汇中国”的服务理念，建立了若干个地方商业地产市场数据库，掌握最新的商业地产发展动向及各类实效的商业地产项目招商与经营模式，从而帮助发展商在项目开发、招商、经营决
7、策中，提供相关的参考和借鉴，以便及时做出正确的决策。丰富的商业信息资源丰富的商业信息资源汇峻核心团队一直以来扎根在商业地产项目操作的最前沿，整合成为强大的招商执行平台，汇峻积累了丰富的商业地产全程策划及物业招商与销售代理的经验，形成了一套高效的招商执行与管理体系，可以帮助商业地产项目迅速完成主力商户的引进与项目招商工作。高效的招商执行能力高效的招商执行能力商业地产项目必须实现销售旺、招商旺，更要实现经营旺，只有实现“三旺”的商业地产项目才是真正的成功。汇峻始终坚持，商业地产开发必须“以经营为先”的理念，帮助商业物业项目完成商业制度建设、商业流程设计、商业营销策划、商业推广策划、商业管理诊断等工
8、作，促使项目火爆开业并持续旺场。实效的商业运营手段实效的商业运营手段凌峻地产策划代理机构：全国凌峻地产策划代理机构：全国1010强强 凌峻地产（中国）有限公司下设凌峻房地产咨询有限公司、凌峻广告有限公司、凌创投资咨询有限公司，是国内最杰出、最具实力的房地产综合服务机构之一。公司1994年成立以来，成功地为国内500多个房地产项目、200多家开发商、50个城市提供了优质的、专业全面的策划、推广、销售代理服务，在国内同行首屈一指。凌峻地产连续多年荣获“中国房地产TOP10研究组”颁发的“中国房地产策划代理10强企业”，被誉为“中国房地产赢家的专业合作伙伴”。汇峻策略联盟汇峻策略联盟壹商网（壹商网（
9、） 壹商网是商业地产和商业经营管理兼备的门户网站，是一个专业的一站式商业地产服务平台，对接商业地产与品牌商家，通过整合商业领域各类型资源，一方面服务于地产项目招商和商家拓展，一方面为商业项目和商家提升经营管理能力服务。壹商网以高效整合国内外商业领域各类型资源为己任，为商业地产开发商、商业项目、商家在商业地产开发与商业经营领域的成功，提供线上、线下全方位系统性解决方案，并力求解决之道清晰、高效、直达目标。汇峻策略联盟汇峻策略联盟市场审视：直击桂林洋商业市场市场审视：直击桂林洋商业市场 产业格局旅游开发区、工业开发区、农业综合开发区三大功能区： 桂林洋经济开发区位于海口市东部近郊，是海口市保留的“
10、三大开发区”之一，也是海南省重点开发的“六大开发区”之一，开发区总体规划分为旅游开发区、工业开发区、农业综合开发区三大功能区。海口市政府已把桂林洋工业区确定为海南（海口）水产品出口加工区，工业区规划发展水产品加工、机械、制药、电子、食品、印刷、工艺品、饮料等无污染工业。同时配套发展居民住宅、商贸、房产、服务业以及文化教育等设施，桂林洋开发区将建成综合功能和外向型的工业小城镇。开发战略思考开发战略思考从政府的规划来看，桂林洋开发区具有旅游、工业与综合农业三大产业功能，无论是从整个桂林洋开发区的发展来看，还是从罗牛山农产品加工产业园项目自身的发展来看，商贸业都只是配套性的产业，而不是支柱性产业。汇
11、峻观点汇峻观点市场审视：直击桂林洋商业市场市场审视：直击桂林洋商业市场 商业市场区域只有基本的生活配套： 桂林洋片区是在农场的基础上发展而成，区域的商业发展时间很短，没有形成较具影响力的商业中心，现有商业主要辐射桂林洋经济开发区内居民、厂区员工及大学城学生。从集中度上来看，桂林洋片区商业主要为沿街散铺，商铺多以业主自营或出租给商户经营，目前尚没有稍有名气的品牌直营或品牌加盟店铺，更无大型零售商业项目进驻，因此桂林洋的商业集中度较低、档次较差、商业氛围散漫，仅能满足区内市民基本的生活需求，其他的功能如休闲、餐饮、娱乐、商务等功能无法满足市民更高层次的消费需求，基本难以形成一站式消费。开发战略思考
12、开发战略思考 桂林洋开发区远离海口市中心，区内基本未形成规模经营的商业市场，基本上仍然上传统的零售经营模式，未来区内规划总人口也仅为三几万人，必然难以支撑一个大型的零售商业物业，因此，本项目不可能开发零售类商业物业，应开发与三大功能区具有紧密关联度的主题性商业物业。汇峻观点汇峻观点市场审视：直击桂林洋商业市场市场审视：直击桂林洋商业市场区内商业地产产品零售物业空白，批发物业租售冷淡： 据我们初步考察，在桂林洋片区基本没有新建的零售商业物业推出市场，也鲜有商贸物流业项目在营或在建，目前上规模的商贸物流项目仅有海南蓝海水产投资公司开发的“海南水产物流交易中心”项目一个，通过了解，该中心虽然贵为国家
13、级的水产交易中心，但目前市场对其物业商铺的销售与租赁均反应比较冷淡，销售率与出租率均不甚理想，表明桂林洋片区无论是零售商业物业市场还是商贸流通物业市场的都有待拓展，桂林洋片区商业地产市场缺乏大型项目作龙头带动，仍未能成为海口商业地产市场的热点板块。 开发战略思考开发战略思考 桂林洋开发区作为海南省重点发展的“六大开发区”之一，现阶段仍没有成为海口商业地产的热点板块，既有政府推动与宣传力度不足、市场认同度低的因素，也有开发商各自审时度势、没有合力推动园区发展的因素，商贸流通产业如果只有政府规划中的政策、没有众多商家博采众长，是难以成气候的。汇峻观点汇峻观点项目审视：发展与曲折并存项目审视：发展与
14、曲折并存项目属性：罗牛山农产品加工产业园位于海口市美兰区桂林洋开发区灵桂路，地处海口市江东组团的核心区域，是海文高速进入桂林洋片区的门户地带，距离美兰机场约2.5公里。 罗牛山产业园总占地761亩，总建筑面积约50万平方米，将建设成为“中国一流、五星级、创新型食品产业及冷链物流园产业园，是集农产品精深加工、高低温冷链存储、物流配送、交易展览、观光及体验于一体的大型综合产业园项目。产业园整体包括五大功能：生猪屠宰及深加工、调味品深加工、力神咖啡厂、冷链物流园及商务后勤板块。 开发战略思考开发战略思考项目审视：发展与曲折并存项目审视：发展与曲折并存项目属性：罗牛山农产品加工产业园位于海口市美兰区桂
15、林洋开发区灵桂路，地处海口市江东组团的核心区域，是海文高速进入桂林洋片区的门户地带，距离美兰机场约2.5公里。 罗牛山产业园总占地761亩，总建筑面积约50万平方米，将建设成为“中国一流、五星级、创新型食品产业及冷链物流园产业园，是集农产品精深加工、高低温冷链存储、物流配送、交易展览、观光及体验于一体的大型综合产业园项目。产业园整体包括五大功能：生猪屠宰及深加工、调味品深加工、力神咖啡厂、冷链物流园及商务后勤板块。 开发战略思考开发战略思考项目审视：发展与曲折并存项目审视：发展与曲折并存项目属性：本项目是罗牛山产业园的商务服务与后勤服务功能板块，土地使用性质为“工业用地”，总建筑面积达17.4
16、3万平方米，产品将包括商务公寓、酒店及会议会展中心、旅游商贸街区（共157800）、体验式商业街（16500）等。项目建成后将成为桂林片区规模最大、档次最高的旅游购物中心，并将由此形成园区产业链的终端市场。开发战略思考开发战略思考项目审视：发展与曲折并存项目审视：发展与曲折并存项目条件：商业地产的开发与住宅地产开发最大的区别在于，住宅地产可以独立于社会环境，即使在偏远的山区都能自成一派，而商业地产则必须依存于社会环境，必须形成完善的商业体系，包括商业经营环境、商品与服务的供应商户、购物与消费的顾客群体等，而核心是商品与服务的供应链和所辐射的区域群体数量。因此，本项目商务板块的开发，必须依托与整
17、合罗牛山的产业链优势，形成整个片区的配套产业功能。 从产业资源来看，罗牛山公司产业链涵盖了农产品的养殖、种植深加工、物流与销售等环节，从生产源头到销售终端构成“百姓放心食品”产业链。 开发战略思考开发战略思考 项目审视：发展与曲折并存项目审视：发展与曲折并存项目条件： 从区域价值来看，项目所处区域是海口江东组团的中心点，属于新兴的产业园区商业，随着桂林洋产业园区的发展日益成熟，未来以便捷的城市交通体系与美兰国际机场为基础，项目打造工业旅游特色商业，可建设成为东海岸观光旅游经济带的重要组成部分。不过，项目的位置稍偏离主城市中心，目前该地段的市场配套设施、公共设施的发展还有待改善，周边区域的旅游设
18、施与商业氛围的成熟度与人气还需要一定时间的培育，将对大量商铺的销售与经营有一定的压力，我们需要有足够的准备，提前做好项目规划、商业规划与经营规划。开发战略思考开发战略思考 项目审视：发展与曲折并存项目审视：发展与曲折并存区域发展前景：根据海口市江东组团片区控制性详细规划，江东组团片区按照“两带一区五片”结构进行功能布局。“两带”指北面海岸带规划国家级旅游度假区，西面滨江带开发沿江居住区；“一区”指桂林洋科教及产业园区，以发展农产品加工业、高等教育产业和风情小镇为主。目前，桂林洋片区城市基础设施建设较为完善，路网系统基本完成，工业区已形成一定的规模；桂林洋片区依托大学城与美兰机场的产业优势，重点
19、发展工业研发基地、临空综合服务区。开发战略思考开发战略思考开发战略思考开发战略思考项目审视：发展与曲折并存项目审视：发展与曲折并存区域发展前景：2010年中央正式将海南确立的“国际旅游岛”，这是海南加速发展的重要使命和机遇；“建设国家热带现代农业基地”成为国际旅游岛的六大定位之一，这是罗牛山公司的发展机遇。桂林洋地处美兰区，根据海口市美兰区“十一五”规划，美兰区未来将建设成为全国著名的以海岛高尔夫运动、游艇运动和国家级热带乡村主题公园为品牌的热带滨海运动休闲度假区；在东海岸及桂林洋片区等地建设高品位的游艇码头，建立游艇旅游中心，发展集海上运动、休闲、度假、观光于一体的综合性游艇旅游业；桂林洋开
20、发区则建设成为农产品出口加工区，重点发展海产品加工、热带农产品深加工产业。开发战略思考开发战略思考 毫无疑问，地块所在区域是海口未来新的经济增长点，但项目绝非城市中心的传统商业，其开发如能与桂林洋片区的产业特点与罗牛山企业的产业优势结合起来，将是一个具有很大挖掘潜力的商业地产项目，但如何更好地增强项目的工业旅游与商业气氛、聚集人气、辐射更大区域，将是我们研究项目商业价值的重要课题。汇峻观点：汇峻观点：项目开发三大困难项目开发三大困难困难一：战略抉择市场细分化，是做传统零售商业还是做创新的工业旅 游商业？项目定位、产品档次、经营模式的确定？困难二：商业定位抉择在远离传统的商业氛围的情况下，项目如
21、何向综 合性旅游商业突围：商业街区或Shopping Mall?功能定位、经营策 略、配套策略、经营主题设计策略、项目开发赢利模式?困难三：执行团队综观国内商业地产市场，制约商业地产项目成功的因 素主要是开发商重开发、轻经营，开发商与服务商团队的专业操作 能力,特别是商业招商能力、商业经营能力是否能配合项目的超前理念？开发战略思考开发战略思考战略抉择方法论 项目作为产业园区的工业旅游商业地产项目，超前开发的机遇、创新经营模式的风险都同时摆在面前，如何进行战略的抉择呢？ 汇峻认为，项目的开发战略选择可采用“三维市场定位法”进行分析，罗牛山公司必须要在想做、可做、能做三个思路中寻找重合点交集点（想
22、做可做能做=该做），才能规避项目开发的风险。开发战略思考开发战略思考想做 可做能做三者的重合点该做战略抉择方法论战略抉择方法论通过本地块，罗牛山公司想做什么？通过本地块，罗牛山公司想做什么？想做想做从发展商主观愿望角度出发思考！从发展商主观愿望角度出发思考！ 海口农工贸（罗牛山）股份有限公司是我国首家菜篮子股份制上市公司，2002年被国家授予农业产业化国家重点龙头企业，经过20年的发展，罗牛山集团已发展成为一家以畜牧业为主，食品、房地产、教育、金融投资等多业并举的大型集团公司，拥有海南省最大的商品猪生产基地、鸡蛋饲养基地、海口市设备最先进规模最大的农贸批发市场和海南省唯一的放心食品连锁店营销网
23、络。罗牛山的房地产业板块，致力于打造 大生态、大文化、大体育、大教育、大旅游、大地产的系列复合地产模式，现已成功开发建筑面积达5017.43的文化复合在盘锦地翰城项目。开发战略思考开发战略思考战略抉择方法论战略抉择方法论 罗牛山农产品加工产业园是海口市十二五计划的重点项目，是罗牛山集团产业战略升级的标杆项目，罗牛山公司计划以农产品加工为主导，以商务服务为支撑，以旅游展示为特色的整体战略，整合农产品加工的上下游产业链，实现生产加工、研发创新、物流配送、关贸商务等各相关功能的有序发展。 因此，就产业园商务板块而言，罗牛山公司从主观愿望出发，拟整合园区产业优势资源与区域旅游产业优势，将项目开发成为工
24、业旅游与商务展示相结合的典范。罗牛山公司对项目物业初步规划方案为酒店大厦（研发中心）、商务公寓大厦（研发中心）、商贸业街区（中小企业孵化基地）、观光商业街（农产品体验中心）。开发战略思考开发战略思考通过沟通，发现贵司对产业园商务板块的期望值很高，开发海南规模最大的工业旅游主题商业项目，打造集休闲、旅游、观光一站式农产品与食品的加工展示、体验、购销一体的商贸中心，通过良好的包装与操作，有望在市场上建立鲜明的、独特的主题形象，取得市场的认同实现招商成功与经营成功。开发战略思考开发战略思考 【开发商期望总结】 从企业发展及对项目本身的期望两 重主观愿望分析，显然罗牛山公司期待开发一个创新的、高素质、
25、高价值的经典项目，实现地块的最大价值。在远离人群的非城市中心区开发17.43万平方米超大规模的综合性旅游商业项目，对于项目的赢利模式的制定及招商与经营压力都是十分明显的，项目必须通过合理并贴近市场需求的规划、实现招商与经营的成功，才能力争实现最大化的商业价值。开发战略思考开发战略思考项目地块可做什么？项目地块可做什么？可做可做从地块条件出发思考从地块条件出发思考！我们从以下指标分析：项目指标：建筑面积达17.43万平方米；土地性质：工业用地；地段环境：项目地处新规划的产业园区；交通环境：机场、高速公路近在咫尺，货运物流渠道畅通；商业环境：商业配套与商业资源落后，商业氛围严重缺乏；人口规模：至2
26、020年整个区域规划居住人口3.8万人，区域内人口规模较小，不足以支撑大型购物中心； 开发战略思考开发战略思考项目地块可做什么？项目地块可做什么？可做可做从地块条件出发思考！从地块条件出发思考！ 目前在整个桂林洋片区还没有出现大型购物中心，项目规模确有空间开发成为桂林洋片区的商业中心或商贸中心，然而地块的基本条件均不支持项目开发大型购物中心等零售类商业，如果依托工业园区的地段环境，或可将项目规划为产业园区配套的专业市场，但专业市场同样面临着“土地转性”的问题，专业市场由于经营档次较低，与罗牛山公司为产业园制定的“中国一流、五星级”定位背道而驰。开发战略思考开发战略思考项目地块可做什么？项目地块
27、可做什么？可做可做从地块条件出发思考！从地块条件出发思考！【项目条件总结】目前整个桂林洋片区没有一个大型商场，就地块的开发条件和提升区域整体居住价值而言，项目可开发大型购物中心或专业市场；但从区域发展方向和实现地块价值最大化的角度考虑，项目不具备开发零售商业中心或大规的传统专业市场的基础条件。项目规模巨大，简单地开发商场商铺显然无法形成具有远达全国的强大辐射力，实现商业价值最大化也就无从说起。开发战略思考开发战略思考项目地块能做什么项目地块能做什么? ?能做能做从市场角度出发思考！从市场角度出发思考！工业旅游主题商业市场是商业地产的创新：工业旅游主题商业市场是商业地产的创新： 海南是一个国际旅
28、游岛，以海岛风光旅游而著称，旅游是海南核心的支柱产业，与此形成鲜明对比的海南省的工农业发展极不平衡，特别是工业旅游与农业旅游的发展仍然没有得到有效的重视。在“国际旅游岛”战略出台后，围绕如何建设“国际旅游岛”的问题在岛内外已成为讨论的热门话题，纯粹海岛风光旅游必然无法满足海南旅游业突破发展瓶颈的需要，近年来博鳌的会议旅游成为了海南旅游经济的新亮点，无论是旅游业的创新、还是服务业的发展，都促使海南旅游业向多元化、多主题方向发展，都给旅游地产或商业地产的建设者提出了更高的要求。开发战略思考开发战略思考项目地块能做什么项目地块能做什么? ?能做能做从市场角度出发思考！从市场角度出发思考！工业旅游主题
29、商业市场是商业地产的创新：工业旅游主题商业市场是商业地产的创新： 依托产业园产业优势发展以工业旅游为主题的商贸中心，将是海南旅游市场与商业市场的一个创举，发展商要站在城市发展战略的高度认识“工业旅游商贸中心”的经营理念与建设意义，在项目发展中，必须着力在提升海南的旅游品质与商业品质、打造海南旅游新品牌、满足国内外旅游者不断创新的需求等诸多方面充分体现项目自身社会价值，才能实现促进城市发展、促进旅游业与商业繁荣的目标。开发战略思考开发战略思考 从市场角度出发思考！从市场角度出发思考！ 发展大型零售商业缺乏市场条件，农产品加工业与旅游业是桂林洋片发展大型零售商业缺乏市场条件，农产品加工业与旅游业是
30、桂林洋片区的发展重点：区的发展重点： 桂林洋开发区前身是桂林洋农场，由于历史原因，桂林洋片区近些年逐步发展起农渔产品加工业，片区的人口规模较小，城市功能不够完善，商业网点呈现散、小、弱的局面，相信在桂林洋发展的短、中期内，仍不足以支持发展要求城市配套完善、周围常住人口众多的大型零售商业。农产品加工业与旅游业是桂林洋片区“十二五计划”的发展重点，江东组团拥有丰富的生态旅游资源，项目开发以两大重点产业为核心的商贸中心，吸引全国庞大旅游消费者为项目的目标消费群体，符合区域产业发展方向。开发战略思考开发战略思考 从市场角度出发思考！从市场角度出发思考！ 罗牛山具有整合工业、旅游、商业、地产资源的优势罗
31、牛山具有整合工业、旅游、商业、地产资源的优势 项目以工业旅游为主题的开发大型商贸中心，关键是项目的开发除了有充裕的资金投入、成熟的开发技术外，需要拥有整合多种产业资源的能力，包括农产品加工业资源、旅游业资源与商业资源等，各方面产业资源缺一不可，这决非一般房地产开发商或旅游业经营商能力所及。项目开发实现利益最大化的关键，是物业的商业价值能否得到有效提升，罗牛山公司致力开发“中国一流的五星级创新型食品产业及冷链物流园”，具有整合众多产业资源的实力，在项目开发过程通过各大产业的融合将项目商业价值的最大化发挥出来。开发战略思考开发战略思考 从市场角度出发思考！从市场角度出发思考！ 【市场分析总结】【市
32、场分析总结】从市场角度而言，本项目“能做”的选择：从项目所在区位及发展商自身的素质来看，项目开发独特的以工业旅游、工业体验为特色的“工业旅游商贸中心”势在必行。但我们必须清醒地认识到，项目要解决关键的三大问题，一是如何设计工业旅游的营运模式、如何与整个旅游市场实现有机连接；二是如果整合罗牛山的产业优势资源、如何整合海南众多知名产品品牌将项目打造成为极具特色的工业旅游景点；三是如何确定项目开发的赢利模式、持有经营与物业销售的比例的如何控制。开发战略思考开发战略思考综合判断综合判断 从开发风险角度看，开发适度大规模的零售商业项目，难以取得市场突破。对本项目而言，在一个产业园区开发规模达17.43万
33、平方米的商业地产项目，必须彻底颠覆传统的商业模式，引入主题化、个性化的经营策略，在这种情况下，更需要投入足够的精力、时间及资源来争取市场。 从商业经营的角度，项目要经营兴旺，必须在经营主题、业态规划上需要增加观光旅游、休闲娱乐、餐饮文化、体验展示类业态的经营比例，弱化购物功能，突出旅游休闲功能，打造特色的“工业旅游 Mall”,才能对购物中心物业的销售与经营产生拉动作用。开发战略思考开发战略思考开发战略思考开发战略思考想做：开发商期望想做：开发商期望最大限度挖掘最大限度挖掘地块价值，实现高地块价值，实现高品质、高价值开发品质、高价值开发 可做：项目条件可做：项目条件 地块具备开发大地块具备开发
34、大 型的条件型的条件能做：市场角度能做：市场角度整合农产品加工产业与整合农产品加工产业与旅游产业资源，开发独旅游产业资源，开发独特的工业旅游商贸中心特的工业旅游商贸中心该做：战略抉择该做：战略抉择以工业旅游为主题、以体验消以工业旅游为主题、以体验消费为特色的商贸中心费为特色的商贸中心海南旅游新体验 休闲消费新中心 关于“海南旅游新体验”：工业旅游在欧美发达国家最先兴起，一些欧美大企业，利用自己的品牌影响力吸引游客，同时促使企业产品家喻户晓。旅客通过参观工业企业，既增长了见识，也体验了产品生产过程中的乐趣，在我国，有越来越多的现代化企业开始注重工业旅游，如青岛海尔、云南白药等企业，通过工业旅游展
35、示企业与产品品牌，取得了辉煌的业绩。 罗牛山公司提出发展工业旅游的设想，以罗牛山农产品加工产业园为核心，形成海南全新的旅游消费模式，既符合企业产业发展的优势，也可以让游客直接体验罗牛山品牌理念、促进产品销售，更可以在旅游服务产业与农产品加工产业之间架起融合的桥梁，通过旅游的辐射将产业园的影响扩展到全国，真正实现大旅游、大商业、大平台。执行策略思考执行策略思考 基于三方面考虑，我们认为，项目应按照“工业旅游”的开发理念，打造海南特色的旅游商业，推动桂林洋片区产业结构的完善与整体商业氛围的成熟，从而实现项目商业价值的提升。（一）项目定位的思考项目的开发、建设与经营，必定是桂林洋片区发展过程中里程碑
36、式的进程，项目必须与传统商业地产形成跨越式的差异，除了在经营主题、经营特色上超越传统商业地产，更要以超前的规划，在经营理念、经营档次、消费环境、经营方式、消费模式等方面超越传统商场，建议将罗牛山农产品加工产业园商务板块项目定位为：海南旅游新体验海南旅游新体验 休闲消费新中心休闲消费新中心执行策略思考执行策略思考工业旅游典范云南白药博物馆 云南白药博物馆由云南白药集团自行策划建设，博物馆作为云南白药集团工业旅游之组成部分。场馆集成多媒体技术和新颖的布展规划，集成了文物、史料、视频、历史设备等丰富的馆藏，展示了云南白药集团励精图治把民族品牌做大做强走向世界的百年发展之路，营造了一个本土民族企业历经
37、百年风雨的成长历程，为观众演绎了一个神秘的白药故事，成为云南白药品牌营销的利器。执行策略思考执行策略思考项目功能定位的思考项目功能定位的思考 罗牛山农产品加工产业园商务板块涵盖了旅游接待中心、会议中心、商务中心商业、商业贸易中心、农产品展示中心、休闲娱乐中心等多种功能，商业地产项目的商业功能定位，能清晰界定商场的经营定位，让目标消费者明确项目的经营特色与经营优势，解决“顾客为什么会到此消费”的核心问题。 制定商业项目的商业功能定位，必须通过从消费者的角度出发，分析顾客消费行为的不同属性，有针对性地为目标消费者量身定制与其消费心理需求相吻合的商业场所。建议项目的总体商业功能定位为：海南制造博览会
38、 海南制造业品牌馆执行策略思考执行策略思考 今年春节过后海南旅游成了媒体报道的热门话题，关键词是：游客被宰、强迫消费等，一时间海南旅游成了全国人民讨论的话题。通过对海南旅游购物消费市场的初步分析，我们认为项目的商业经营，必须突破传统旅游经营观念与旅游消费观念，将海南众多名优特产网罗在一起，形成产业集群、资源集约、人力集中的全新产业园运营模式，形成海南制造业知名品牌“全年无休”的博览会，以“企业品牌馆”或showroom形式实现海南制造业品牌个性化展示，让游客直接体验与品味各种海南名优商品，以“工厂直供”商品、“出厂价”销售为卖点，区别于传统旅游购物消费模式，引导游客在体验与品味中自觉、自主地消
39、费，彻底颠覆游客心目中海南旅游消费的“宰客”形象，从而创新出独具特色的“旅游消费”商业模式。 罗牛山农产品加工产业园将以特有的经营理念、舒适的生态购物环境、鲜明的市场定位，成为海南地区个性鲜明的旅游商业中心，更为海口市民提供了一个特色的休闲消费空间。海南制造博览会海南制造博览会海南制造业品牌馆海南制造业品牌馆 举世瞩目的2010年上海世博会共吸引了超过7000万游客参观，在上海世博会里，共展出了18个企业馆：上海企业联合馆、太空家园馆、日本产业馆、中国人保馆、中国铁路馆、可口可乐馆、石油馆、国家电网馆、思科馆、韩国企业联合馆、震旦馆、万科馆、上汽集团-通用汽车馆、中国航空馆、中国船舶馆、民营企
40、业联合馆、远大馆、信息通信馆，这些企业馆以各自独特的主题和理念，向世人展示了各自的风采。中国人保馆以“保险，护航美好生活”为主题，向人们展现了保险行业服务、保障人类城市生活，以及文明发展的宗旨和实践；民企联合馆以 “无限活力”为主题，展馆以“细胞”为设计理念，象征众多民营企业的无限活力以及蕴藏在其内部的能量。上海世界博览会上海世界博览会企业馆企业馆上海世界博览会上海世界博览会企业馆企业馆咀香园与美珍香的店面制作过程展示咀香园与美珍香的店面制作过程展示澳门咀香园与新加坡美珍香澳门咀香园与新加坡美珍香都是都是showroomshowroom营销的佼佼者营销的佼佼者 项目四大功能：项目四大功能： 将
41、项目打造成为海南首个创新消费模式“工业旅游商贸中心”，项目集观光旅游、休闲娱乐、购物消费与商务贸易四大功能板块于一体，汇聚海南名优特新产品，以富于个性的品牌形象店和特色展示体验赢得庞大的海南旅游消费群。执行策略思考执行策略思考购物购物 消费消费休闲休闲娱乐娱乐商务商务 贸易贸易旅游旅游 观光观光工业旅游工业旅游商贸中心商贸中心赢利模式的思考：赢利模式的思考： 项目开发的赢利模式主要有两种：一是即时变现：销售物业，回笼资金；二是延时变现，暂时持有物业，经营物业，持续增值，再销售物业或抵押物业。不同类型物业建议执行不同的赢利模式：1、酒店及会议中心（研发中心）：持有经营；2、商务公寓（研发中心）：
42、销售为主；3、商贸业街区海南制造企业品牌馆（中小企业孵化基地）：部分持有经营、部分招商后销售。无数的经验告诉我们，商业物业销售比例越大，物业后续经营的难度则越大，商贸街区可由开发商持有部分物业，用作罗牛山系列产品的展示销售中心，以带动其他海南名优特新产品进驻展示与经营，从而擦亮“海南制造”品牌。4、观光商业街（农产品体验中心）：招商后销售。执行策略思考执行策略思考项目的产品定位：项目的产品定位： 产品定位要按照项目开发的赢利模式进行，设计适销对路的产品类型。各类产品建议定位为：1、酒店大厦（研发中心）：桂林洋地标性高层建筑，裙楼作国际会议中心；2、商务公寓大厦（研发中心）：桂林洋地标性高层建筑
43、，裙楼作休闲餐饮娱乐中心；3、商贸业街区（中小企业孵化基地）：4层情景式商业街区，产品可选用商墅式独栋、双拼或联排建筑，是海南制造博览会“品牌馆”名优特产品的展示体验中心；情景式街区更能让消费者体验到休闲、娱悦的感受，更能巧妙地延长消费者在街内的停留时间，为商家创造更多的营商机会。4、观光商业街（农产品体验中心）：13层商墅式独栋或双拼建筑，特色休闲娱乐餐饮街。执行策略思考执行策略思考罗牛山农产品加工产业园商务板块罗牛山农产品加工产业园商务板块执行策略思考执行策略思考商贸街区：品牌馆观光商业场公寓酒店北京三里屯北京三里屯villagevillage经典情景式街区经典情景式街区三里屯设计灵感沿自
44、“北京胡同”。从主入口进入，一众品牌旗舰店夺目耀眼，到了南庭广场感觉豁然开朗，向四面八方延伸的胡同小道，方便到达街区各个区域。企业公园倡导“新都市主义”，让城市回归自然，营造宜业、宜商、宜居的生态产业园区。天津财富兴园企业公园天津财富兴园企业公园经典商墅经典商墅“概念概念+ +细节细节” 将是本项目与市场竞争的两大王牌！将是本项目与市场竞争的两大王牌！ 汇峻公司是一家针对中国商业地产市场，实施全程、系统化整合服务的专业商业经营管理服务商，作为专业的商业地产经营管理公司，汇峻对本项目，最大的价值就是为项目量身打造极具竞争力的“概念+细节”体系。 汇峻近年来参与了国内多个二三线城市综合性商业地产项
45、目的策划，如中山星光丰泽广场、南海金融城地铁公司项目、南海狮山中恒海晖园、北海北投企业总部基地、天津财富兴园企业公司、广宁商业步行街、韶关风度名城等项目，在商业地产项目策划与执行有着独特的见解。汇峻的价值所在汇峻的价值所在 万达集团以“订单式”模式在全国多个城市成功地开发万达广场，“订单式”的核心则我们所说的“以经营为先”策略，在项目前期策划阶段，则透彻研究项目开发条件与市场资源，从项目经营的角度，为开发商量身度造力所能及开发方案。汇峻拥有丰富商业地产策划经验与品牌商户资源，可以在精准到位的开发战略基础上，提供与其他本地商业地产项目所不同的开发理念、产品概念、营销概念，更可以在这些概念的基础上，提供大量的开发细节、产品细节、营销细节、招商细节，力争在项目规划阶段则完成大商户招商工作。 通过“概念+细节”，汇峻将有力地支持罗牛山公司在更深层面上开发本项目，使罗牛山公司的团队执行能力大幅提高，最终实现项目开发远景！汇峻价值所在汇峻价值所在
