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1、年终所得税汇算谴葱洛缴纳税风险自我检查Stillwatersrundeep.流静水深流静水深,人静心深人静心深Wherethereislife,thereishope。有生命必有希望。有生命必有希望目目 录录n n纳税评估综述纳税评估综述n n纳税评估指标纳税评估指标n n评估工作案例评估工作案例n n纳税风险规避纳税风险规避Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.纳税评估综述纳税评估综述n n国际国内背景概
2、况国际国内背景概况国际国内背景概况国际国内背景概况n n纳税评估相关概念纳税评估相关概念纳税评估相关概念纳税评估相关概念n n纳税评估工作程序纳税评估工作程序纳税评估工作程序纳税评估工作程序n n纳税评估职能作用纳税评估职能作用纳税评估职能作用纳税评估职能作用n n与税务稽查的区别与税务稽查的区别与税务稽查的区别与税务稽查的区别Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.国外纳税评估简介国外纳税评估简介n n纳税
3、评估在国外直接对应的译文是纳税评估在国外直接对应的译文是纳税评估在国外直接对应的译文是纳税评估在国外直接对应的译文是“ “案头审计案头审计案头审计案头审计” ”、“ “办办办办公室审计公室审计公室审计公室审计” ”、“ “评税评税评税评税” ”、“ “计算机核查计算机核查计算机核查计算机核查” ”、“ “纳税人自纳税人自纳税人自纳税人自我评估我评估我评估我评估” ”等。等。等。等。n n典型国家的纳税评估：典型国家的纳税评估：典型国家的纳税评估：典型国家的纳税评估：大多在申报后缴纳税款前进行大多在申报后缴纳税款前进行大多在申报后缴纳税款前进行大多在申报后缴纳税款前进行 新加坡：新加坡：新加坡：
4、新加坡：纳税评估是税务局的核心工作。（税务处理部发纳税评估是税务局的核心工作。（税务处理部发纳税评估是税务局的核心工作。（税务处理部发纳税评估是税务局的核心工作。（税务处理部发放评税表，公司服务部和纳税人服务部评税，纳税人审计部放评税表，公司服务部和纳税人服务部评税，纳税人审计部放评税表，公司服务部和纳税人服务部评税，纳税人审计部放评税表，公司服务部和纳税人服务部评税，纳税人审计部复评，税务调查部处理重大涉税案件。）复评，税务调查部处理重大涉税案件。）复评，税务调查部处理重大涉税案件。）复评，税务调查部处理重大涉税案件。） 英英英英 国：国：国：国：申报申报申报申报 估税估税估税估税 纳税纳税
5、纳税纳税 税务检查税务检查税务检查税务检查 美美美美 国：国：国：国：智能化信息审核，书面通知改正或税务审计。智能化信息审核，书面通知改正或税务审计。智能化信息审核，书面通知改正或税务审计。智能化信息审核，书面通知改正或税务审计。 日日日日 本：本：本：本：办公室审计办公室审计办公室审计办公室审计 实地审计实地审计实地审计实地审计 加拿大：加拿大：申报申报申报申报 纳税纳税纳税纳税 评税评税评税评税 通知补税或退税通知补税或退税通知补税或退税通知补税或退税Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile
6、 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.我国纳税评估的探索我国纳税评估的探索n1998年，国家税务总局出台外商投资企业、外年，国家税务总局出台外商投资企业、外国企业和外籍个人国企业和外籍个人纳税申报审核评税办法纳税申报审核评税办法，北，北京地税局全面开展京地税局全面开展案头稽核案头稽核工作，标志我国纳税工作，标志我国纳税评估实践的开始。评估实践的开始。n2001年，国家税务总局出台商贸企业年，国家税务总局出台商贸企业增值税纳增值税纳税评估办法税评估办法，首次提出了纳税评估的概念。，首次提出了纳税评估的概念。n2002 - 2004年，全国各地纳税
7、评估工作在探索中年，全国各地纳税评估工作在探索中不同程度展开。不同程度展开。n2005年，国家税务总局出台年，国家税务总局出台纳税评估管理办法纳税评估管理办法（试行）（试行），纳税评估作为税源管理重要手段在，纳税评估作为税源管理重要手段在全国范围内普遍开展。全国范围内普遍开展。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.我国纳税评估的探索我国纳税评估的探索由由由由3030字到字到字到字到3434字的税收征管模式：
8、字的税收征管模式：字的税收征管模式：字的税收征管模式：uu 以申报纳税和优化服务为基础以申报纳税和优化服务为基础以申报纳税和优化服务为基础以申报纳税和优化服务为基础uu以计算机网络为依托以计算机网络为依托以计算机网络为依托以计算机网络为依托uu集中征收集中征收集中征收集中征收uu重点稽查重点稽查重点稽查重点稽查uu强化管理强化管理强化管理强化管理实施税收管理员制度实施税收管理员制度实施税收管理员制度实施税收管理员制度开展纳税评估工作开展纳税评估工作开展纳税评估工作开展纳税评估工作纳税评估管理办法（试行）（纳税评估管理办法（试行）（纳税评估管理办法（试行）（纳税评估管理办法（试行）（国税发国税发
9、国税发国税发200520054343号号号号）出台的背景：）出台的背景：）出台的背景：）出台的背景：科学化、精细化科学化、精细化科学化、精细化科学化、精细化税收管理理念税收管理理念税收管理理念税收管理理念Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.我国纳税评估的探索我国纳税评估的探索n n相关评价相关评价相关评价相关评价税务机关：税务机关：税务机关：税务机关：标志着新的税源管理体系基本建立，是税收标志着新的税源管
10、理体系基本建立，是税收标志着新的税源管理体系基本建立，是税收标志着新的税源管理体系基本建立，是税收征管一次征管一次征管一次征管一次质的飞跃质的飞跃质的飞跃质的飞跃。纳税人：纳税人：纳税人：纳税人：体现了税务机关体现了税务机关体现了税务机关体现了税务机关人性化执法人性化执法人性化执法人性化执法和和和和深层次服务深层次服务深层次服务深层次服务。避免了税务稽查给诚信纳税企业带来的不必避免了税务稽查给诚信纳税企业带来的不必避免了税务稽查给诚信纳税企业带来的不必避免了税务稽查给诚信纳税企业带来的不必要的行政干扰。要的行政干扰。要的行政干扰。要的行政干扰。Evaluation only.Created w
11、ith Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.我国纳税评估的探索我国纳税评估的探索n n北京地税纳税评估特色：北京地税纳税评估特色：北京地税纳税评估特色：北京地税纳税评估特色：实行税务稽查准入制度：实行税务稽查准入制度：实行税务稽查准入制度：实行税务稽查准入制度： 遵循遵循遵循遵循“ “未经评估，不得稽查未经评估，不得稽查未经评估，不得稽查未经评估，不得稽查” ”的原则，但涉的原则，但涉的原则，但涉的原则，但涉税举报（署名且证据翔实）、上级部门交办税举报（署名且证
12、据翔实）、上级部门交办税举报（署名且证据翔实）、上级部门交办税举报（署名且证据翔实）、上级部门交办案件等情形除外。案件等情形除外。案件等情形除外。案件等情形除外。成立专业评估机构，形成纳税评估处、纳税成立专业评估机构，形成纳税评估处、纳税成立专业评估机构，形成纳税评估处、纳税成立专业评估机构，形成纳税评估处、纳税评估科和税务所三级评估的工作体系。评估科和税务所三级评估的工作体系。评估科和税务所三级评估的工作体系。评估科和税务所三级评估的工作体系。以重以重以重以重点行业为突破口点行业为突破口点行业为突破口点行业为突破口推进纳税评估工作推进纳税评估工作推进纳税评估工作推进纳税评估工作 。Evalu
13、ation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.我国纳税评估的探索我国纳税评估的探索n n山东省纳税评估特点：山东省纳税评估特点：山东省纳税评估特点：山东省纳税评估特点：充分利用充分利用充分利用充分利用社会综合治税社会综合治税社会综合治税社会综合治税信息信息信息信息山东省人民政府于山东省人民政府于山东省人民政府于山东省人民政府于20032003年年年年9 9月政府令山东省地方月政府令山东省地方月政府令山东省地方月政府令山东省地
14、方税收保障办法，对委托代征、信息共享、行政协税收保障办法，对委托代征、信息共享、行政协税收保障办法，对委托代征、信息共享、行政协税收保障办法，对委托代征、信息共享、行政协助等相关部门的权利义务予以明确助等相关部门的权利义务予以明确助等相关部门的权利义务予以明确助等相关部门的权利义务予以明确各市政府制定的加强税源控管和推行综合治税的管各市政府制定的加强税源控管和推行综合治税的管各市政府制定的加强税源控管和推行综合治税的管各市政府制定的加强税源控管和推行综合治税的管理意见或办法理意见或办法理意见或办法理意见或办法地税部门与各部门、单位签定联合文件和行政契约。地税部门与各部门、单位签定联合文件和行政
15、契约。地税部门与各部门、单位签定联合文件和行政契约。地税部门与各部门、单位签定联合文件和行政契约。与与与与3030多个部门单位逐一签订税源控管配合文件，明多个部门单位逐一签订税源控管配合文件，明多个部门单位逐一签订税源控管配合文件，明多个部门单位逐一签订税源控管配合文件，明确信息共享内容。确信息共享内容。确信息共享内容。确信息共享内容。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.纳税评估的概念纳税评估的概念n n
16、4343号文号文号文号文uu纳税评估是指税务机关纳税评估是指税务机关纳税评估是指税务机关纳税评估是指税务机关运用运用运用运用数据信息对比分析数据信息对比分析数据信息对比分析数据信息对比分析的方法，对纳税人和扣的方法，对纳税人和扣的方法，对纳税人和扣的方法，对纳税人和扣缴义务人（以下简称纳缴义务人（以下简称纳缴义务人（以下简称纳缴义务人（以下简称纳税人）纳税申报（包括税人）纳税申报（包括税人）纳税申报（包括税人）纳税申报（包括减免缓抵退税申请，下减免缓抵退税申请，下减免缓抵退税申请，下减免缓抵退税申请，下同）情况的同）情况的同）情况的同）情况的真实性和准真实性和准真实性和准真实性和准确性确性确性
17、确性作出作出作出作出定性和定量的定性和定量的定性和定量的定性和定量的判断判断判断判断，并采取，并采取，并采取，并采取进一步征进一步征进一步征进一步征管措施管措施管措施管措施的管理行为。的管理行为。的管理行为。的管理行为。n n北京地税北京地税北京地税北京地税uu纳税评估是指税务机关运用纳税评估是指税务机关运用纳税评估是指税务机关运用纳税评估是指税务机关运用数据信息对比分析的方法，数据信息对比分析的方法，数据信息对比分析的方法，数据信息对比分析的方法，对纳税人和扣缴义务人对纳税人和扣缴义务人对纳税人和扣缴义务人对纳税人和扣缴义务人（以下简称纳税人）纳税（以下简称纳税人）纳税（以下简称纳税人）纳税
18、（以下简称纳税人）纳税申报（包括减免缓退税申申报（包括减免缓退税申申报（包括减免缓退税申申报（包括减免缓退税申请，下同）情况的真实性请，下同）情况的真实性请，下同）情况的真实性请，下同）情况的真实性和准确性进行分析，通过和准确性进行分析，通过和准确性进行分析，通过和准确性进行分析，通过税务函告、税务约谈和调税务函告、税务约谈和调税务函告、税务约谈和调税务函告、税务约谈和调查核实等方法查核实等方法查核实等方法查核实等方法进行核实，进行核实，进行核实，进行核实，作出定性和定量的判断，作出定性和定量的判断，作出定性和定量的判断，作出定性和定量的判断，并采取进一步征管措施的并采取进一步征管措施的并采取
19、进一步征管措施的并采取进一步征管措施的管理行为。管理行为。管理行为。管理行为。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.纳税评估的概念纳税评估的概念n n定义要点定义要点定义要点定义要点性质：性质：性质：性质：管理行为（作出定性和定量的判断，并采取管理行为（作出定性和定量的判断，并采取管理行为（作出定性和定量的判断，并采取管理行为（作出定性和定量的判断，并采取 进一步进一步进一步进一步征管措施征管措施征管措施征
20、管措施）客体：客体：客体：客体：纳税人和扣缴义务人申报纳税（包括减免缓纳税人和扣缴义务人申报纳税（包括减免缓纳税人和扣缴义务人申报纳税（包括减免缓纳税人和扣缴义务人申报纳税（包括减免缓退税申请）情况的真实性、准确性退税申请）情况的真实性、准确性退税申请）情况的真实性、准确性退税申请）情况的真实性、准确性方法及程序：方法及程序：方法及程序：方法及程序：数据信息对比分析，税务函告、税务约数据信息对比分析，税务函告、税务约数据信息对比分析，税务函告、税务约数据信息对比分析，税务函告、税务约 谈和实地调查等方法进行核实谈和实地调查等方法进行核实谈和实地调查等方法进行核实谈和实地调查等方法进行核实主体：
21、主体：主体：主体：税务机关税务机关税务机关税务机关 （纳税评估主要由基层税务机关的税源管理部（纳税评估主要由基层税务机关的税源管理部（纳税评估主要由基层税务机关的税源管理部（纳税评估主要由基层税务机关的税源管理部门及其税收管理员负责，重点税源和重大事项的纳税门及其税收管理员负责，重点税源和重大事项的纳税门及其税收管理员负责，重点税源和重大事项的纳税门及其税收管理员负责，重点税源和重大事项的纳税评估也可由上级税务机关负责。评估也可由上级税务机关负责。评估也可由上级税务机关负责。评估也可由上级税务机关负责。 ）Evaluation only.Created with Aspose.Slides f
22、or .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.纳税评估期间纳税评估期间n n4343号文：号文：号文：号文：评估的期限以纳税申报的评估的期限以纳税申报的评估的期限以纳税申报的评估的期限以纳税申报的税款所属当期为主，特殊情况可以税款所属当期为主，特殊情况可以税款所属当期为主，特殊情况可以税款所属当期为主，特殊情况可以延伸到往期或以往年度。延伸到往期或以往年度。延伸到往期或以往年度。延伸到往期或以往年度。 n n北京地税：北京地税：北京地税：北京地税：日常评估日常评估日常评估日常评估专项评估专项评估专项评
23、估专项评估n n与汇算清缴期没有直接关系。与汇算清缴期没有直接关系。与汇算清缴期没有直接关系。与汇算清缴期没有直接关系。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.纳税评估程序纳税评估程序确定评估对象确定评估对象确定评估对象确定评估对象纳税评估分析纳税评估分析纳税评估分析纳税评估分析核实疑点问题核实疑点问题核实疑点问题核实疑点问题评估结果处理评估结果处理评估结果处理评估结果处理评估结果反馈评估结果反馈评估结果反馈
24、评估结果反馈Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.确定纳税评估对象确定纳税评估对象n n纳税评估对象可采用纳税评估对象可采用计算机自动筛选计算机自动筛选、人人工分析筛选工分析筛选和和重点抽样筛选重点抽样筛选等方法。等方法。n n筛选纳税评估对象，要依据税收宏观分析、筛选纳税评估对象，要依据税收宏观分析、行业税负监控结果等数据，结合各项评估行业税负监控结果等数据，结合各项评估指标及其预警值和税收管理员掌握的纳
25、税指标及其预警值和税收管理员掌握的纳税人实际情况，参照纳税人所属行业、经济人实际情况，参照纳税人所属行业、经济类型、经营规模、信用等级等因素进行全类型、经营规模、信用等级等因素进行全面、综合的审核对比分析。面、综合的审核对比分析。 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.确定纳税评估对象确定纳税评估对象Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.
26、5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.纳税评估分析纳税评估分析n n综合运用种类综合运用种类综合运用种类综合运用种类纳税评估指标纳税评估指标纳税评估指标纳税评估指标，参照指标，参照指标，参照指标，参照指标预警值（标准预警值（标准预警值（标准预警值（标准值）值）值）值）进行配比分析。进行配比分析。进行配比分析。进行配比分析。n n纳税评估指标分为纳税评估指标分为纳税评估指标分为纳税评估指标分为通用分析指标通用分析指标通用分析指标通用分析指标和和和和分税种特定分析指分税种特定分析指分税种特定分析指分税种特定分析指标标
27、标标， 见纳税评估管理办法（试行）（见纳税评估管理办法（试行）（见纳税评估管理办法（试行）（见纳税评估管理办法（试行）（国税发国税发国税发国税发200520054343号号号号）附件一、附件二。）附件一、附件二。）附件一、附件二。）附件一、附件二。n n预警值是对纳税人生产经营和财务情况等各类相关数预警值是对纳税人生产经营和财务情况等各类相关数预警值是对纳税人生产经营和财务情况等各类相关数预警值是对纳税人生产经营和财务情况等各类相关数据，运用内、外部相关信息和数学的方法比较测算出据，运用内、外部相关信息和数学的方法比较测算出据，运用内、外部相关信息和数学的方法比较测算出据，运用内、外部相关信息
28、和数学的方法比较测算出的算术平均值或加权平均值及其合理变动区间，是评的算术平均值或加权平均值及其合理变动区间，是评的算术平均值或加权平均值及其合理变动区间，是评的算术平均值或加权平均值及其合理变动区间，是评估指标分析的重要估指标分析的重要估指标分析的重要估指标分析的重要参照物参照物参照物参照物。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.偏离度偏离度疑点区域疑点区域正正常常区区域域标准值标准值疑点区域疑点区域差异
29、差异分析分析纳税人纳税人当期指标当期指标疑点疑点区域区域纳税人上年纳税人上年同期相关指标同期相关指标行业指标行业指标参数值参数值纳税评估分析纳税评估分析分析模型分析模型1：Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.发票税控数据发票税控数据综合治税数据综合治税数据财务数据财务数据差额比差额比较分析较分析征征 管管数数 据据疑疑 点点差差 额额纳税评估分析纳税评估分析分析模型分析模型2：Evaluation onl
30、y.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.核实涉税疑点问题核实涉税疑点问题n n税务函告：税务函告：税务函告：税务函告：指税务机关对经纳税评估分析发现指税务机关对经纳税评估分析发现指税务机关对经纳税评估分析发现指税务机关对经纳税评估分析发现存在涉税疑点或问题的纳税人，通过信函等方存在涉税疑点或问题的纳税人，通过信函等方存在涉税疑点或问题的纳税人，通过信函等方存在涉税疑点或问题的纳税人，通过信函等方式告知，要求其进行自查并做出解释说明，提式
31、告知，要求其进行自查并做出解释说明，提式告知，要求其进行自查并做出解释说明，提式告知，要求其进行自查并做出解释说明，提示其依法正确履行纳税义务、扣缴义务的工作示其依法正确履行纳税义务、扣缴义务的工作示其依法正确履行纳税义务、扣缴义务的工作示其依法正确履行纳税义务、扣缴义务的工作方法。方法。方法。方法。税务函告税务函告税务函告税务函告n n税务约谈：税务约谈：税务约谈：税务约谈：税务机关对经纳税评估分析发现存税务机关对经纳税评估分析发现存税务机关对经纳税评估分析发现存税务机关对经纳税评估分析发现存在涉税疑点或问题的纳税人，通过约请其进行在涉税疑点或问题的纳税人，通过约请其进行在涉税疑点或问题的纳
32、税人，通过约请其进行在涉税疑点或问题的纳税人，通过约请其进行陈述说明或补充举证，做出定性、定量判断，陈述说明或补充举证，做出定性、定量判断，陈述说明或补充举证，做出定性、定量判断，陈述说明或补充举证，做出定性、定量判断，并采取进一步征管措施的工作方法。并采取进一步征管措施的工作方法。并采取进一步征管措施的工作方法。并采取进一步征管措施的工作方法。 税务约谈通知书税务约谈通知书税务约谈通知书税务约谈通知书、纳税情况报告表纳税情况报告表纳税情况报告表纳税情况报告表Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profi
33、le 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.核实涉税疑点问题核实涉税疑点问题n n税务约谈的对象税务约谈的对象税务约谈的对象税务约谈的对象主要是企业财务会计人员主要是企业财务会计人员主要是企业财务会计人员主要是企业财务会计人员。n n因评估工作需要，必须约谈企业其他相关人员的，因评估工作需要，必须约谈企业其他相关人员的，因评估工作需要，必须约谈企业其他相关人员的，因评估工作需要，必须约谈企业其他相关人员的，应经税源管理部门批准并通过企业财务部门进行应经税源管理部门批准并通过企业财务部门进行应经税源管理部门批准并通过企业财务部门进行应经税源管理部门
34、批准并通过企业财务部门进行安排。安排。安排。安排。n n纳税人因特殊困难不能按时接受税务约谈的，可纳税人因特殊困难不能按时接受税务约谈的，可纳税人因特殊困难不能按时接受税务约谈的，可纳税人因特殊困难不能按时接受税务约谈的，可向税务机关说明情况，经批准后延期进行。向税务机关说明情况，经批准后延期进行。向税务机关说明情况，经批准后延期进行。向税务机关说明情况，经批准后延期进行。n n纳税人可以委托具有执业资格的纳税人可以委托具有执业资格的纳税人可以委托具有执业资格的纳税人可以委托具有执业资格的税务代理人税务代理人税务代理人税务代理人进行进行进行进行税务约谈。税务代理人代表纳税人进行税务约谈税务约谈
35、。税务代理人代表纳税人进行税务约谈税务约谈。税务代理人代表纳税人进行税务约谈税务约谈。税务代理人代表纳税人进行税务约谈时，应向税务机关提交纳税人时，应向税务机关提交纳税人时，应向税务机关提交纳税人时，应向税务机关提交纳税人委托代理合法证明。委托代理合法证明。委托代理合法证明。委托代理合法证明。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.核实涉税疑点问题核实涉税疑点问题n n实地调查核实纳税评估情况：实地调查核实纳
36、税评估情况：实地调查核实纳税评估情况：实地调查核实纳税评估情况：指税务机关指税务机关指税务机关指税务机关 通过到纳税人的经营场所通过到纳税人的经营场所通过到纳税人的经营场所通过到纳税人的经营场所了解情况、审核帐了解情况、审核帐了解情况、审核帐了解情况、审核帐目凭证目凭证目凭证目凭证等措施，对评估分析中发现的等措施，对评估分析中发现的等措施，对评估分析中发现的等措施，对评估分析中发现的较为复较为复较为复较为复杂的涉税疑点或问题杂的涉税疑点或问题杂的涉税疑点或问题杂的涉税疑点或问题做出定性、定量判断，做出定性、定量判断，做出定性、定量判断，做出定性、定量判断，并采取进一步征管措施的工作方法。并采取
37、进一步征管措施的工作方法。并采取进一步征管措施的工作方法。并采取进一步征管措施的工作方法。n n通过三种核实手段，给纳税人提供通过三种核实手段，给纳税人提供通过三种核实手段，给纳税人提供通过三种核实手段，给纳税人提供自查自纠自查自纠自查自纠自查自纠的机会，提供针对性强的深层次服务，解决的机会，提供针对性强的深层次服务，解决的机会，提供针对性强的深层次服务，解决的机会，提供针对性强的深层次服务，解决计算填写错误、政策和程序理解偏差等一般计算填写错误、政策和程序理解偏差等一般计算填写错误、政策和程序理解偏差等一般计算填写错误、政策和程序理解偏差等一般性涉税问题。性涉税问题。性涉税问题。性涉税问题。
38、Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.评估结果处理评估结果处理评估结果处理评估结果处理督促纳税人补缴督促纳税人补缴税款和滞纳金税款和滞纳金转行政处罚转行政处罚移交税务稽查移交税务稽查提请非正常户等提请非正常户等情形认定情形认定提出纳税事项提出纳税事项建议建议未发现问题归档未发现问题归档以北京地税评估结果处理为例以北京地税评估结果处理为例：Evaluation only.Created with Aspose
39、.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.移交税务稽查情形移交税务稽查情形n n存在偷税嫌疑的。存在偷税嫌疑的。存在偷税嫌疑的。存在偷税嫌疑的。n n存在逃避追缴欠税嫌疑的存在逃避追缴欠税嫌疑的存在逃避追缴欠税嫌疑的存在逃避追缴欠税嫌疑的。n n无正当理由拒绝税务函告、税务约谈或实无正当理由拒绝税务函告、税务约谈或实无正当理由拒绝税务函告、税务约谈或实无正当理由拒绝税务函告、税务约谈或实地调查核实的。地调查核实的。地调查核实的。地调查核实的。n n对经纳税评估应补缴的涉税款项对经
40、纳税评估应补缴的涉税款项对经纳税评估应补缴的涉税款项对经纳税评估应补缴的涉税款项拒绝及时拒绝及时拒绝及时拒绝及时足额入库的。足额入库的。足额入库的。足额入库的。n n涉嫌其他税收违法行为需要立案查处的。涉嫌其他税收违法行为需要立案查处的。涉嫌其他税收违法行为需要立案查处的。涉嫌其他税收违法行为需要立案查处的。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.纳税评估作用纳税评估作用n n管理与服务相融合管理与服务相融合
41、管理与服务相融合管理与服务相融合n n发现并解决一般性涉税问题，降低征纳双方风险发现并解决一般性涉税问题，降低征纳双方风险发现并解决一般性涉税问题，降低征纳双方风险发现并解决一般性涉税问题，降低征纳双方风险n n提高税务稽查的有效性和威慑性提高税务稽查的有效性和威慑性提高税务稽查的有效性和威慑性提高税务稽查的有效性和威慑性 由由由由“ “撒大网捕小鱼撒大网捕小鱼撒大网捕小鱼撒大网捕小鱼” ”变为变为变为变为“ “撒小网捕大鱼撒小网捕大鱼撒小网捕大鱼撒小网捕大鱼” ”n n为纳税信用等级评定和动态管理提供依据为纳税信用等级评定和动态管理提供依据为纳税信用等级评定和动态管理提供依据为纳税信用等级评
42、定和动态管理提供依据n n增进征纳双方的良性互动，增进征纳双方的良性互动，增进征纳双方的良性互动，增进征纳双方的良性互动，减少对纳税人不必要的行减少对纳税人不必要的行减少对纳税人不必要的行减少对纳税人不必要的行政干扰，有利于和谐诚信税收环境的形成政干扰，有利于和谐诚信税收环境的形成政干扰，有利于和谐诚信税收环境的形成政干扰，有利于和谐诚信税收环境的形成 由由由由“ “我们企业就是我们企业就是我们企业就是我们企业就是铁帐本，也快被翻烂了铁帐本，也快被翻烂了铁帐本，也快被翻烂了铁帐本，也快被翻烂了” ”到到到到“ “约约约约谈体现了谈体现了谈体现了谈体现了人性化执法人性化执法人性化执法人性化执法，
43、我们企业愿意配合，我们企业愿意配合，我们企业愿意配合，我们企业愿意配合” ”Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.提出管理建议提出管理建议强化税源管理强化税源管理采集维护信息采集维护信息解答疑问解答疑问提出针对性建议提出针对性建议落实优惠政策落实优惠政策.加强管理服务企业加强管理服务企业纳税评估作用纳税评估作用Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .N
44、ET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 增进征纳双方的良性互动增进征纳双方的良性互动增进征纳双方的良性互动增进征纳双方的良性互动纳税评估作用纳税评估作用Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.纳税评估与税务稽查的区别纳税评估与税务稽查的区别区区区区 别别别别纳税评估纳税评估纳税评估纳税评估税务稽查税务稽查税务稽查税务稽
45、查主体不同主体不同主体不同主体不同税收管理员或专业评估人员税收管理员或专业评估人员税收管理员或专业评估人员税收管理员或专业评估人员 税务稽查人员税务稽查人员税务稽查人员税务稽查人员对象不同对象不同对象不同对象不同一般性涉税疑点一般性涉税疑点一般性涉税疑点一般性涉税疑点需要稽查立案情形需要稽查立案情形需要稽查立案情形需要稽查立案情形手段不同手段不同手段不同手段不同针对涉税疑点进行核实，必针对涉税疑点进行核实，必针对涉税疑点进行核实，必针对涉税疑点进行核实，必要时运用税务检查权要时运用税务检查权要时运用税务检查权要时运用税务检查权全面实施税务检查，全面实施税务检查，全面实施税务检查，全面实施税务检
46、查，严格取证程序严格取证程序严格取证程序严格取证程序结果处理不同结果处理不同结果处理不同结果处理不同 处理不具有强制性，不引起处理不具有强制性，不引起处理不具有强制性，不引起处理不具有强制性，不引起法律后果法律后果法律后果法律后果处理具有强制性，处理具有强制性，处理具有强制性，处理具有强制性，可能引起法律后果可能引起法律后果可能引起法律后果可能引起法律后果发挥作用不同发挥作用不同发挥作用不同发挥作用不同 帮助纳税人解决非主观故意帮助纳税人解决非主观故意帮助纳税人解决非主观故意帮助纳税人解决非主观故意的一般性问题的一般性问题的一般性问题的一般性问题主要起打击、威慑主要起打击、威慑主要起打击、威慑
47、主要起打击、威慑作用作用作用作用法律性质不同法律性质不同法律性质不同法律性质不同 不属于复议和诉讼范畴不属于复议和诉讼范畴不属于复议和诉讼范畴不属于复议和诉讼范畴可能引起复议诉讼可能引起复议诉讼可能引起复议诉讼可能引起复议诉讼Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.纳税评估与税务稽查的区别纳税评估与税务稽查的区别n n国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发税务检查证管
48、理税务检查证管理税务检查证管理税务检查证管理暂行办法暂行办法暂行办法暂行办法的通知国税发的通知国税发的通知国税发的通知国税发2005154200515420051542005154号号号号第四条：第四条：稽查局专用的税务检查证稽查局专用的税务检查证封皮颜封皮颜色为黑色；色为黑色；征收、管理部门专用的税务征收、管理部门专用的税务检查证检查证封皮颜色为咖啡色。封皮颜色为咖啡色。 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty L
49、td.纳税评估指标分析纳税评估指标分析主营业务收入变动率主营业务收入变动率正值正值预警值预警值负值、或正值负值、或正值预警值预警值正常正常少计收入少计收入主营业务收入变动率主营业务收入变动率=（本期主营业务收入基期主营业务（本期主营业务收入基期主营业务收入）收入）基期主营业务收入基期主营业务收入100% Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.单位产成品原材料耗用率单位产成品原材料耗用率单位产成品原材料耗用率
50、单位产成品原材料耗用率= =本期投入原材料本期投入原材料本期投入原材料本期投入原材料 本期产成本期产成本期产成本期产成品成本品成本品成本品成本100%100%过高过高过低过低未入库、账外销售未入库、账外销售多计产成品成本多计产成品成本纳税评估指标分析纳税评估指标分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.成本费用率成本费用率成本费用率成本费用率= =（本期营业费用本期营业费用本期营业费用本期营业费用+ +本期
51、管理费用本期管理费用本期管理费用本期管理费用+ +本期财务费用）本期财务费用）本期财务费用）本期财务费用） 本期主营业务成本本期主营业务成本本期主营业务成本本期主营业务成本100%100%成本费用率成本费用率预警值：预警值：正常正常预警值：多列期间费用预警值：多列期间费用预警值：多列成本预警值：多列成本（期间费用的增长幅度应低于主营业务成本的增长幅度）（期间费用的增长幅度应低于主营业务成本的增长幅度）（期间费用的增长幅度应低于主营业务成本的增长幅度）（期间费用的增长幅度应低于主营业务成本的增长幅度）纳税评估指标分析纳税评估指标分析Evaluation only.Created with Asp
52、ose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.成本费用利润率成本费用利润率成本费用利润率成本费用利润率= =利润总额利润总额利润总额利润总额 成本费用总额成本费用总额成本费用总额成本费用总额100%100%其中：成本费用总额其中：成本费用总额其中：成本费用总额其中：成本费用总额= =主营业务成本总额主营业务成本总额主营业务成本总额主营业务成本总额+ +费用总额费用总额费用总额费用总额成本费用利润率成本费用利润率预警值：正预警值：正常常预警值预警值：多列成本、多列成本、费用，少计
53、收入费用，少计收入纳税评估指标分析纳税评估指标分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.主营业务利润变动率主营业务利润变动率主营业务利润变动率主营业务利润变动率= =（本期主营业务利润（本期主营业务利润（本期主营业务利润（本期主营业务利润- -基期主营基期主营基期主营基期主营业务利润）业务利润）业务利润）业务利润） 基期主营业务利润基期主营业务利润基期主营业务利润基期主营业务利润100%100%其他业务利润
54、变动率其他业务利润变动率其他业务利润变动率其他业务利润变动率= =（本期其他业务利润（本期其他业务利润（本期其他业务利润（本期其他业务利润- -基期其他基期其他基期其他基期其他业务利润）业务利润）业务利润）业务利润） 基期其他业务利润基期其他业务利润基期其他业务利润基期其他业务利润100%100%主营业务利润变动率主营业务利润变动率预警值：正预警值：正常常预警值：多列成本预警值：多列成本 少列收入少列收入纳税评估指标分析纳税评估指标分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.C
55、opyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.净资产收益率净资产收益率净资产收益率净资产收益率= =净利润净利润净利润净利润 平均净资产平均净资产平均净资产平均净资产100%100%净资产收益率净资产收益率过高过高过低过低多提折旧多提折旧隐匿收入隐匿收入纳税评估指标分析纳税评估指标分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.主营业务收入变动率主营业务收入变动率主营业务收入变动率主营业务收
56、入变动率 主营业务利润变动率主营业务利润变动率主营业务利润变动率主营业务利润变动率 两者均为正两者均为正比值比值1基本正常基本正常前者为正前者为正后者为负后者为负多计成本多计成本两者均为负两者均为负少计收入少计收入多计成本多计成本两者均为正两者均为正比值比值1多计成本多计成本纳税评估指标分析纳税评估指标分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.主营业务收入变动率主营业务成本变动率主营业务收入变动率主营业务成
57、本变动率两者均为正两者均为正比值比值1基本正常基本正常两者均为负两者均为负比值比值1少计收入少计收入多列成本多列成本两者均为正两者均为正比值比值1少计收入少计收入多列成本多列成本纳税评估指标分析纳税评估指标分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.纳税评估指标分析纳税评估指标分析主营业务成本变动率主营业务利润变动率主营业务成本变动率主营业务利润变动率两者均为正两者均为正比值比值1基本正常基本正常两者均为负两
58、者均为负比值比值 1少计收入少计收入多列成本多列成本两者均为正两者均为正比值比值 1少计收入少计收入多列成本多列成本Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.总资产周转率资产利润率销售利润率总资产周转率资产利润率销售利润率资产周转率加快资产周转率加快销售利润率降低销售利润率降低资产利润率降低资产利润率降低隐匿收入隐匿收入多列成本多列成本纳税评估指标分析纳税评估指标分析Evaluation only.Create
59、d with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.企业所得税税收负担率企业所得税税收负担率企业所得税税收负担率企业所得税税收负担率（简称（简称（简称（简称税负率税负率税负率税负率） = =（本期应纳税额（本期应纳税额（本期应纳税额（本期应纳税额 本期利润总额）本期利润总额）本期利润总额）本期利润总额）100% 100% n n纵向比较纵向比较纵向比较纵向比较n n横向比较横向比较横向比较横向比较纳税评估指标分析纳税评估指标分析税负率税负率税负率税负率低于预警值低
60、于预警值不计少计收入，多列成本费用不计少计收入，多列成本费用扩大税前扣除范围扩大税前扣除范围，人为调节利润等人为调节利润等Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.主营业务利润税收负担率主营业务利润税收负担率主营业务利润税收负担率主营业务利润税收负担率（简称（简称（简称（简称利润税负率利润税负率利润税负率利润税负率） = =（本期应纳税额（本期应纳税额（本期应纳税额（本期应纳税额 本期主营业务利润）本期主营业务
61、利润）本期主营业务利润）本期主营业务利润）100%100% n n纵向比较纵向比较纵向比较纵向比较n n横向比较横向比较横向比较横向比较利润税负率利润税负率利润税负率利润税负率低于预警值低于预警值不计少计收入，多列成本费用不计少计收入，多列成本费用扩大税前扣除范围扩大税前扣除范围，人为调节利润等人为调节利润等纳税评估指标分析纳税评估指标分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.n n应纳税所得额变动率应纳税
62、所得额变动率应纳税所得额变动率应纳税所得额变动率= =（评估期累计应纳税所得额（评估期累计应纳税所得额（评估期累计应纳税所得额（评估期累计应纳税所得额- -基期累计应纳税所得额）基期累计应纳税所得额）基期累计应纳税所得额）基期累计应纳税所得额） 基期累计应纳税所得额基期累计应纳税所得额基期累计应纳税所得额基期累计应纳税所得额100%100% n n所得税贡献率所得税贡献率所得税贡献率所得税贡献率= = = =应纳所得税额应纳所得税额应纳所得税额应纳所得税额 主营业务收入主营业务收入主营业务收入主营业务收入 100% 100% 100% 100% n n所得税贡献变动率所得税贡献变动率所得税贡献
63、变动率所得税贡献变动率= =（评估期所得税贡献率（评估期所得税贡献率（评估期所得税贡献率（评估期所得税贡献率- -基期所基期所基期所基期所得税贡献率）得税贡献率）得税贡献率）得税贡献率） 基期所得税贡献率基期所得税贡献率基期所得税贡献率基期所得税贡献率100%100%n n所得税负担变动率所得税负担变动率所得税负担变动率所得税负担变动率= =（评估期所得税负担率（评估期所得税负担率（评估期所得税负担率（评估期所得税负担率- -基期所基期所基期所基期所得税负担率）得税负担率）得税负担率）得税负担率） 基期所得税负担率基期所得税负担率基期所得税负担率基期所得税负担率100%100% 纳税评估指标分
64、析纳税评估指标分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业纳税评估房地产开发与经营业纳税评估n n行业经营特点行业经营特点n n常见涉税问题常见涉税问题n n评估方法介绍评估方法介绍n n评估案例分析评估案例分析n n纳税评估成效纳税评估成效Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0
65、.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.指实现指实现“三通一平三通一平”（水通、电通、路通、场地平整）或（水通、电通、路通、场地平整）或“七通一平七通一平”（给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通、场地平整）的（给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通、场地平整）的土地。土地。房地产开发与经营业经营分类房地产开发与经营业经营分类 n n根据开发建设的层次和产品内容的不同，可分为根据开发建设的层次和产品内容的不同，可分为根据开发建设的层次和产品内容的不同，可分为根据开发建设的层次和产品内容的不同，可分为两两两两个层次的开发个层次的开发个层次的开发个层
66、次的开发和和和和一一一一个层次的开发个层次的开发个层次的开发个层次的开发两种形式。两种形式。两种形式。两种形式。n n两个层次的开发是先将两个层次的开发是先将两个层次的开发是先将两个层次的开发是先将“生地生地生地生地”（不具备使用条件）（不具备使用条件）（不具备使用条件）（不具备使用条件）开发建设成开发建设成开发建设成开发建设成“熟地熟地熟地熟地”后进行拍卖或出租（产品为后进行拍卖或出租（产品为后进行拍卖或出租（产品为后进行拍卖或出租（产品为土地），由取得土地使用权者进行房屋开发建设土地），由取得土地使用权者进行房屋开发建设土地），由取得土地使用权者进行房屋开发建设土地），由取得土地使用权者进
67、行房屋开发建设（产品为房屋）；一个层次的开发是指一次性完成（产品为房屋）；一个层次的开发是指一次性完成（产品为房屋）；一个层次的开发是指一次性完成（产品为房屋）；一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发（产品为房屋）。土地、房屋的开发（产品为房屋）。土地、房屋的开发（产品为房屋）。土地、房屋的开发（产品为房屋）。 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业经营分类房地产开发与经营业经营分类
68、 国外一般以前者为主，在我国绝大多数企业以后者国外一般以前者为主，在我国绝大多数企业以后者国外一般以前者为主，在我国绝大多数企业以后者国外一般以前者为主，在我国绝大多数企业以后者为主，也有少数企业同时从事两个层次的开发。也为主，也有少数企业同时从事两个层次的开发。也为主，也有少数企业同时从事两个层次的开发。也为主，也有少数企业同时从事两个层次的开发。也有人对此从地产经营和房产经营的角度进行划分。有人对此从地产经营和房产经营的角度进行划分。有人对此从地产经营和房产经营的角度进行划分。有人对此从地产经营和房产经营的角度进行划分。 第二层次第二层次 房屋（含土地使用权）房屋（含土地使用权）一个层次的
69、开发一个层次的开发 房屋（含土地使用权）房屋（含土地使用权）两个层次的开发两个层次的开发第一层次第一层次 土地土地拍卖、招标拍卖、招标协议、挂牌协议、挂牌Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业经营分类房地产开发与经营业经营分类n n根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同，根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同，根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同，根据开发建设项目所处位置和建设内容
70、的不同，分为分为分为分为新区开发新区开发新区开发新区开发和和和和旧城改造旧城改造旧城改造旧城改造（旧区再开发）两种（旧区再开发）两种（旧区再开发）两种（旧区再开发）两种形式，简称为形式，简称为形式，简称为形式，简称为新开发和再开发新开发和再开发新开发和再开发新开发和再开发。 新开发新开发新开发新开发是城市的外延和扩展，建设卫星城就是是城市的外延和扩展，建设卫星城就是是城市的外延和扩展，建设卫星城就是是城市的外延和扩展，建设卫星城就是一种大规模的新开发形式；一种大规模的新开发形式；一种大规模的新开发形式；一种大规模的新开发形式；再开发再开发再开发再开发则是对原有则是对原有则是对原有则是对原有城市
71、功能的改造和扩充，涉及到拆迁安置改造城市功能的改造和扩充，涉及到拆迁安置改造城市功能的改造和扩充，涉及到拆迁安置改造城市功能的改造和扩充，涉及到拆迁安置改造等环节，程序更为复杂。新开发和再开发的主等环节，程序更为复杂。新开发和再开发的主等环节，程序更为复杂。新开发和再开发的主等环节，程序更为复杂。新开发和再开发的主要工作内容分别是：要工作内容分别是：要工作内容分别是：要工作内容分别是： Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose
72、 Pty Ltd.房地产开发与经营业经营分类房地产开发与经营业经营分类通通过过“三三通通一一平平”或或“七七通通一一平平”，将将“生生地地”变变成成“熟地熟地”对原有道路、管网等配套设对原有道路、管网等配套设施增容、更换、重新布线、施增容、更换、重新布线、调整走向等调整走向等新区开发新区开发征用土地征用土地基础设施建设基础设施建设房屋开发房屋开发旧城改造旧城改造拆迁安置拆迁安置建筑地块改造建筑地块改造房屋开发房屋开发 根据投资方式不同，可分为独立建房和独立建房和合作建房合作建房两种形式。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.
73、5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.n n房地产开发与经营业具有阶段性和周期性特点，一房地产开发与经营业具有阶段性和周期性特点，一房地产开发与经营业具有阶段性和周期性特点，一房地产开发与经营业具有阶段性和周期性特点，一般可分为般可分为般可分为般可分为开发建设开发建设开发建设开发建设和和和和租售管理租售管理租售管理租售管理两大阶段。两大阶段。两大阶段。两大阶段。n n开发建设阶段分为投资机会选择与决策分析、前期开发建设阶段分为投资机会选择与决策分析、前期开发建设阶段分为投资机会选择与决策分析、前期开发建设阶段分为
74、投资机会选择与决策分析、前期工作、施工建设三个时期，其持续时间受开发规模工作、施工建设三个时期，其持续时间受开发规模工作、施工建设三个时期，其持续时间受开发规模工作、施工建设三个时期，其持续时间受开发规模等多种因素影响。在等多种因素影响。在等多种因素影响。在等多种因素影响。在“分期分批、滚动开发分期分批、滚动开发分期分批、滚动开发分期分批、滚动开发”模式模式模式模式中，一般而言，首批项目的开发建设期持续一年后中，一般而言，首批项目的开发建设期持续一年后中，一般而言，首批项目的开发建设期持续一年后中，一般而言，首批项目的开发建设期持续一年后可进入租售期，随后，开发与租售同期进行，整个可进入租售期
75、，随后，开发与租售同期进行，整个可进入租售期，随后，开发与租售同期进行，整个可进入租售期，随后，开发与租售同期进行，整个项目完成后，又由主体租售期进入主体开发期，形项目完成后，又由主体租售期进入主体开发期，形项目完成后，又由主体租售期进入主体开发期，形项目完成后，又由主体租售期进入主体开发期，形成新一轮的经营周期。成新一轮的经营周期。成新一轮的经营周期。成新一轮的经营周期。房地产开发与经营业经营流程房地产开发与经营业经营流程 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyri
76、ght 2004-2011 Aspose Pty Ltd.n n租售管理阶段分为租售期和售后管理期。租售期的租售管理阶段分为租售期和售后管理期。租售期的租售管理阶段分为租售期和售后管理期。租售期的租售管理阶段分为租售期和售后管理期。租售期的主要经营活动为房屋销售、租赁、抵押、赠与，土主要经营活动为房屋销售、租赁、抵押、赠与，土主要经营活动为房屋销售、租赁、抵押、赠与，土主要经营活动为房屋销售、租赁、抵押、赠与，土地使用权转让、租赁、抵押，以及合作建房中的分地使用权转让、租赁、抵押，以及合作建房中的分地使用权转让、租赁、抵押，以及合作建房中的分地使用权转让、租赁、抵押，以及合作建房中的分房行为等
77、。售后管理主要指与物业管理相衔接的阶房行为等。售后管理主要指与物业管理相衔接的阶房行为等。售后管理主要指与物业管理相衔接的阶房行为等。售后管理主要指与物业管理相衔接的阶段，二者的关系见前文。段，二者的关系见前文。段，二者的关系见前文。段，二者的关系见前文。n n房地产开发与经营的基本运作流程见右图：房地产开发与经营的基本运作流程见右图：房地产开发与经营的基本运作流程见右图：房地产开发与经营的基本运作流程见右图：房地产开发与经营业经营流程房地产开发与经营业经营流程Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Prof
78、ile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.n n投资量大，投资回收期长：投资量大，投资回收期长：投资量大，投资回收期长：投资量大，投资回收期长：为资金密集型行业，投资为资金密集型行业，投资为资金密集型行业，投资为资金密集型行业，投资量大，除分散建设的单项工程外，多数企业进行成片量大，除分散建设的单项工程外，多数企业进行成片量大，除分散建设的单项工程外，多数企业进行成片量大，除分散建设的单项工程外，多数企业进行成片开发，一般采用分期分批、滚动开发方式，从规划、开发，一般采用分期分批、滚动开发方式，从规划、开发，一般采用分期分批、滚动开发方式，从
79、规划、开发，一般采用分期分批、滚动开发方式，从规划、立项、征地、开工审批、建设、竣工交付使用、租售，立项、征地、开工审批、建设、竣工交付使用、租售，立项、征地、开工审批、建设、竣工交付使用、租售，立项、征地、开工审批、建设、竣工交付使用、租售，直到实现投资回收和回报，要跨过几个年头，经营运直到实现投资回收和回报，要跨过几个年头，经营运直到实现投资回收和回报，要跨过几个年头，经营运直到实现投资回收和回报，要跨过几个年头，经营运转周期长，转周期长，转周期长，转周期长，收益集中在中后期收益集中在中后期收益集中在中后期收益集中在中后期。 房地产开发与经营业行业特点房地产开发与经营业行业特点 n n资产
80、负债率高，对金融机构依赖程度高：资产负债率高，对金融机构依赖程度高：资产负债率高，对金融机构依赖程度高：资产负债率高，对金融机构依赖程度高：据国家统据国家统据国家统据国家统计局统计，计局统计，计局统计，计局统计，20022002200220022004200420042004年，全国房地产开发企业直年，全国房地产开发企业直年，全国房地产开发企业直年，全国房地产开发企业直接使用金融机构资金（含按揭贷款）占全部开发建接使用金融机构资金（含按揭贷款）占全部开发建接使用金融机构资金（含按揭贷款）占全部开发建接使用金融机构资金（含按揭贷款）占全部开发建设资金比例达设资金比例达设资金比例达设资金比例达50
81、%50%50%50%左右，拖欠占用施工企业资金占比左右，拖欠占用施工企业资金占比左右，拖欠占用施工企业资金占比左右，拖欠占用施工企业资金占比22%22%22%22%，平均资产负债率为，平均资产负债率为，平均资产负债率为，平均资产负债率为72%72%72%72%，比工业企业高出，比工业企业高出，比工业企业高出，比工业企业高出16161616个个个个百分点。百分点。百分点。百分点。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty
82、Ltd.n n牵涉面广，运作程序复杂：牵涉面广，运作程序复杂：牵涉面广，运作程序复杂：牵涉面广，运作程序复杂：综合开发涉及到规划、综合开发涉及到规划、综合开发涉及到规划、综合开发涉及到规划、建委、勘察、市政、施工、供电、电讯、房管、园建委、勘察、市政、施工、供电、电讯、房管、园建委、勘察、市政、施工、供电、电讯、房管、园建委、勘察、市政、施工、供电、电讯、房管、园林、环卫、金融以及基层政权机构、物价局、财政林、环卫、金融以及基层政权机构、物价局、财政林、环卫、金融以及基层政权机构、物价局、财政林、环卫、金融以及基层政权机构、物价局、财政局、税务局等，局、税务局等，局、税务局等，局、税务局等，需
83、要打交道的单位和部门几十个需要打交道的单位和部门几十个需要打交道的单位和部门几十个需要打交道的单位和部门几十个，开发过程中的协作单位也很多。开发过程中的协作单位也很多。开发过程中的协作单位也很多。开发过程中的协作单位也很多。房地产开发与经营业行业特点房地产开发与经营业行业特点n n发展速度快，带动相关行业迅速发展：发展速度快，带动相关行业迅速发展：发展速度快，带动相关行业迅速发展：发展速度快，带动相关行业迅速发展：进入进入进入进入90909090年代年代年代年代以来，该行业发展迅猛，带动建筑业、建材业、建以来，该行业发展迅猛，带动建筑业、建材业、建以来，该行业发展迅猛，带动建筑业、建材业、建以
84、来，该行业发展迅猛，带动建筑业、建材业、建筑设备安装业、装饰装修业、金融业以及物业管理筑设备安装业、装饰装修业、金融业以及物业管理筑设备安装业、装饰装修业、金融业以及物业管理筑设备安装业、装饰装修业、金融业以及物业管理业等相关行业迅速发展。业等相关行业迅速发展。业等相关行业迅速发展。业等相关行业迅速发展。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业涉税特点房地产开发与经营业涉税特点 n n涉税种
85、类涉税种类涉税种类涉税种类 共涉及共涉及共涉及共涉及13131313项税费项税费项税费项税费（12121212个税种个税种个税种个税种1 1 1 1项涉税费用）：项涉税费用）：项涉税费用）：项涉税费用）：1. 1. 1. 1. 营业税营业税营业税营业税2. 2. 2. 2. 城市维护建设税（外资企业不征）城市维护建设税（外资企业不征）城市维护建设税（外资企业不征）城市维护建设税（外资企业不征）3. 3. 3. 3. 教育费附加（外资企业不征）教育费附加（外资企业不征）教育费附加（外资企业不征）教育费附加（外资企业不征）指现行税费，固定资产投资方向调节税已于指现行税费，固定资产投资方向调节税已于
86、2001年年1月月1日停征。除外商投资企业所得税外，外资企业与内资日停征。除外商投资企业所得税外，外资企业与内资企业相同内容不同名称的税费未单独计数，包括城房税、企业相同内容不同名称的税费未单独计数，包括城房税、车牌税、土地使用费。车牌税、土地使用费。n 按预收账款征收营业税金及附加按预收账款征收营业税金及附加Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业涉税特点房地产开发与经营业涉税特点4.4.
87、4.4. 企业所得税企业所得税企业所得税企业所得税5. 5. 5. 5. 外商投资企业所得税外商投资企业所得税外商投资企业所得税外商投资企业所得税6. 6. 6. 6. 个人所得税个人所得税个人所得税个人所得税7. 7. 7. 7. 房产税（外资企业为城市房地产税）房产税（外资企业为城市房地产税）房产税（外资企业为城市房地产税）房产税（外资企业为城市房地产税）8.8.8.8. 城镇土地使用税（外资企业为土地使用费）城镇土地使用税（外资企业为土地使用费）城镇土地使用税（外资企业为土地使用费）城镇土地使用税（外资企业为土地使用费）9. 9. 9. 9. 车船使用税（外资企业为车船使用牌照税）车船使
88、用税（外资企业为车船使用牌照税）车船使用税（外资企业为车船使用牌照税）车船使用税（外资企业为车船使用牌照税）10. 10. 10. 10. 印花税印花税印花税印花税11.11.11.11.契税契税契税契税12.12.12.12.耕地占用税耕地占用税耕地占用税耕地占用税13. 13. 13. 13. 土地增值税土地增值税土地增值税土地增值税 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业涉税特点房地
89、产开发与经营业涉税特点n n其中，外商投资企业所得税属于国家税务机关征管范围其中，外商投资企业所得税属于国家税务机关征管范围其中，外商投资企业所得税属于国家税务机关征管范围其中，外商投资企业所得税属于国家税务机关征管范围，其余均属于地方税务机关征管范围。，其余均属于地方税务机关征管范围。，其余均属于地方税务机关征管范围。，其余均属于地方税务机关征管范围。n n评估重点：营业税、企业所得税、土地增值税评估重点：营业税、企业所得税、土地增值税评估重点：营业税、企业所得税、土地增值税评估重点：营业税、企业所得税、土地增值税 从从2000年年1月月1日起，新办企业的企业所得税在国税缴纳。日起，新办企业
90、的企业所得税在国税缴纳。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业涉税特点房地产开发与经营业涉税特点n n经营环节与应纳税种的关系经营环节与应纳税种的关系经营环节与应纳税种的关系经营环节与应纳税种的关系 开发建设期涉税事项和涉税环节较少，主要涉税事开发建设期涉税事项和涉税环节较少，主要涉税事开发建设期涉税事项和涉税环节较少，主要涉税事开发建设期涉税事项和涉税环节较少，主要涉税事项和涉税环节集中
91、在租售期，具体情况见右表：项和涉税环节集中在租售期，具体情况见右表：项和涉税环节集中在租售期，具体情况见右表：项和涉税环节集中在租售期，具体情况见右表：n营业税税目及涉税事项营业税税目及涉税事项 房地产开发与房地产开发与经营业所涉及到的所涉及到的营业税税目、税率税税目、税率和涉税事和涉税事项见右表：见右表：Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业涉税特点房地产开发与经营业涉税特点n n通过对
92、北京市房地产开发与经营业税务检查案件通过对北京市房地产开发与经营业税务检查案件通过对北京市房地产开发与经营业税务检查案件通过对北京市房地产开发与经营业税务检查案件的抽样查看，发现该行业检查的抽样查看，发现该行业检查的抽样查看，发现该行业检查的抽样查看，发现该行业检查有问题率有问题率有问题率有问题率较高，较高，较高，较高，为为为为96%96%96%96%，高出平均有问题率，高出平均有问题率，高出平均有问题率，高出平均有问题率17171717个百分点；个百分点；个百分点；个百分点；户均查补户均查补户均查补户均查补金额较大，为金额较大，为金额较大，为金额较大，为288288288288万元万元万元万
93、元，是平均每户查补金额的，是平均每户查补金额的，是平均每户查补金额的，是平均每户查补金额的29292929倍；主要问题集中在营业税、房产税（城房税）倍；主要问题集中在营业税、房产税（城房税）倍；主要问题集中在营业税、房产税（城房税）倍；主要问题集中在营业税、房产税（城房税）、土地使用税（费）和土地增值税，以上税种查、土地使用税（费）和土地增值税，以上税种查、土地使用税（费）和土地增值税，以上税种查、土地使用税（费）和土地增值税，以上税种查补金额占全部查补金额的补金额占全部查补金额的补金额占全部查补金额的补金额占全部查补金额的97%97%97%97%。Evaluation only.Create
94、d with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业涉税问题房地产开发与经营业涉税问题 税务检查发现问题税务检查发现问题 常见问题：常见问题：n问题问题1 1：取得售房预收款未缴或未足额缴纳营业税金及取得售房预收款未缴或未足额缴纳营业税金及附加，未按规定预缴企业所得税和土地增值税。附加，未按规定预缴企业所得税和土地增值税。 该问题该问题出现率为出现率为85%85%。n问题问题2 2：发放年终奖、过节费、奖金、补贴以及支付董发放年终奖、过节费、奖金
95、、补贴以及支付董事费、发放劳务报酬等未按规定代扣代缴个税。事费、发放劳务报酬等未按规定代扣代缴个税。 该类问题该类问题出现率为出现率为65%65%。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业涉税问题房地产开发与经营业涉税问题n问题问题3 3：采取不及时结转收入和成本、不计或少计采取不及时结转收入和成本、不计或少计收入、多列成本费用等方式少缴企业所得税。收入、多列成本费用等方式少缴企业所得税。
96、该问题该问题出现率为出现率为40%40%。（仅统计内资企业）。（仅统计内资企业）n问题问题4 4：未按房产原值足额纳税或出租房屋未纳、未按房产原值足额纳税或出租房屋未纳、少纳房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税少纳房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税（场地使用费）。（场地使用费）。 该问题该问题出现率为出现率为27%27%。 其他问题：其他问题： （以下问题发生率均为以下问题发生率均为10%10%以下以下）Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004
97、-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业涉税问题房地产开发与经营业涉税问题n问题问题1 1：将预收款计入其他应付款等往来款项少纳将预收款计入其他应付款等往来款项少纳 税，并影响预缴企业所得税和土地增值税。税，并影响预缴企业所得税和土地增值税。n问题问题2 2：取得售房代收款项未缴税。取得售房代收款项未缴税。n问题问题3 3：合作建房未按规定缴税。合作建房未按规定缴税。n问题问题4 4：赠与不动产的视同销售行为未缴税赠与不动产的视同销售行为未缴税n问题问题5 5：利用虚假资料向税务机关申请代开发票，列利用虚假资料向税务机关申请代开发票，列 支虚假的成本、费用，少缴企业所得税。
98、支虚假的成本、费用，少缴企业所得税。n问题问题6 6：以房抵债、以房换房未缴税。以房抵债、以房换房未缴税。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业涉税问题房地产开发与经营业涉税问题n n问题问题问题问题7 7 7 7：代建工程或自营工程在销售时未按建筑业税目代建工程或自营工程在销售时未按建筑业税目代建工程或自营工程在销售时未按建筑业税目代建工程或自营工程在销售时未按建筑业税目 缴纳营业税。缴
99、纳营业税。缴纳营业税。缴纳营业税。n n问题问题问题问题8 8 8 8：兼营餐饮、娱乐等服务业未按规定缴税兼营餐饮、娱乐等服务业未按规定缴税兼营餐饮、娱乐等服务业未按规定缴税兼营餐饮、娱乐等服务业未按规定缴税n n问题问题问题问题9 9 9 9：采取虚假立项制造采取虚假立项制造采取虚假立项制造采取虚假立项制造“委托开发委托开发委托开发委托开发”假象，将竣工假象，将竣工假象，将竣工假象，将竣工 期混入期混入期混入期混入98989898年年年年6 6 6 6月底前等手段，利用优惠政策未缴月底前等手段，利用优惠政策未缴月底前等手段，利用优惠政策未缴月底前等手段，利用优惠政策未缴 或少缴税。或少缴税。
100、或少缴税。或少缴税。n n问题问题问题问题10101010：境外销售境内房屋未缴税。境外销售境内房屋未缴税。境外销售境内房屋未缴税。境外销售境内房屋未缴税。n n问题问题问题问题11111111：（未竣工结算时）出租或自用房屋未缴房产税（未竣工结算时）出租或自用房屋未缴房产税（未竣工结算时）出租或自用房屋未缴房产税（未竣工结算时）出租或自用房屋未缴房产税 ( ( ( (城房税城房税城房税城房税) ) ) )和土地使用税和土地使用税和土地使用税和土地使用税( ( ( (费费费费) ) ) )。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET
101、3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业涉税问题房地产开发与经营业涉税问题问题问题问题问题12121212：采取假合资手段利用外资企业优惠政策少缴税款。采取假合资手段利用外资企业优惠政策少缴税款。采取假合资手段利用外资企业优惠政策少缴税款。采取假合资手段利用外资企业优惠政策少缴税款。问题问题问题问题13131313：为股东购买商业保险未代扣代缴个人所得税。为股东购买商业保险未代扣代缴个人所得税。为股东购买商业保险未代扣代缴个人所得税。为股东购买商业保险未代扣代缴个人所得税。问题问题问题问题14
102、141414：未还原为含税工资计算个人所得税。未还原为含税工资计算个人所得税。未还原为含税工资计算个人所得税。未还原为含税工资计算个人所得税。问题问题问题问题15151515：签订代建工程合同、租赁合同、借款合同未贴花。签订代建工程合同、租赁合同、借款合同未贴花。签订代建工程合同、租赁合同、借款合同未贴花。签订代建工程合同、租赁合同、借款合同未贴花。问题问题问题问题16161616：留下一两套留下一两套留下一两套留下一两套“烂尾房烂尾房烂尾房烂尾房”，不及时进行项目决算，少，不及时进行项目决算，少，不及时进行项目决算，少，不及时进行项目决算，少缴土地增值税。缴土地增值税。缴土地增值税。缴土地增
103、值税。问题问题问题问题17171717：假借假借假借假借“标准住宅标准住宅标准住宅标准住宅”名义，利用优惠政策未缴或少缴名义，利用优惠政策未缴或少缴名义，利用优惠政策未缴或少缴名义，利用优惠政策未缴或少缴土地增值税。土地增值税。土地增值税。土地增值税。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业纳税评估方法房地产开发与经营业纳税评估方法n n基本模型：基本模型：基本模型：基本模型：纳税纳税疑疑
104、点点财务报表数据财务报表数据申报纳申报纳税数税数 据据建委（房管局）建委（房管局）提供销售数据提供销售数据商业网站查询商业网站查询相关信息相关信息Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业纳税评估方法房地产开发与经营业纳税评估方法n n建委（房管局）提供的销售数据包括：建委（房管局）提供的销售数据包括：建委（房管局）提供的销售数据包括：建委（房管局）提供的销售数据包括： 开发商名称、项目名称、
105、项目类型、可销售面积、已销售开发商名称、项目名称、项目类型、可销售面积、已销售开发商名称、项目名称、项目类型、可销售面积、已销售开发商名称、项目名称、项目类型、可销售面积、已销售面积、销售均价和销售日期等。可以精确到每一套房屋的面积、销售均价和销售日期等。可以精确到每一套房屋的面积、销售均价和销售日期等。可以精确到每一套房屋的面积、销售均价和销售日期等。可以精确到每一套房屋的销售情况。销售情况。销售情况。销售情况。 以上信息为企业按规定向房管部门的备案信息。以上信息为企业按规定向房管部门的备案信息。以上信息为企业按规定向房管部门的备案信息。以上信息为企业按规定向房管部门的备案信息。n n商业网
106、站查询的相关信息为：商业网站查询的相关信息为：商业网站查询的相关信息为：商业网站查询的相关信息为： 出租、装修、房屋附属设备、会所等信息。出租、装修、房屋附属设备、会所等信息。出租、装修、房屋附属设备、会所等信息。出租、装修、房屋附属设备、会所等信息。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业评估指标举例房地产开发与经营业评估指标举例n n指标指标指标指标1 1： 主营业务收入主营业务收入主营
107、业务收入主营业务收入 + +（预收帐款期末余额（预收帐款期末余额（预收帐款期末余额（预收帐款期末余额 - - 期初余额）期初余额）期初余额）期初余额）+ + （其他应付帐款期末余额（其他应付帐款期末余额（其他应付帐款期末余额（其他应付帐款期末余额 - -期初余额）期初余额）期初余额）期初余额）n n 销售商品、提供劳务收到的现金销售商品、提供劳务收到的现金销售商品、提供劳务收到的现金销售商品、提供劳务收到的现金 n n指标分析：指标分析：指标分析：指标分析：1 1，存在以下可能：，存在以下可能：，存在以下可能：，存在以下可能：将将将将“ “销售商品、提供劳务收到的现金销售商品、提供劳务收到的现
108、金销售商品、提供劳务收到的现金销售商品、提供劳务收到的现金” ”记入记入记入记入“ “收到的其收到的其收到的其收到的其他与经营活动有关的现金他与经营活动有关的现金他与经营活动有关的现金他与经营活动有关的现金” ”中；中；中；中；未取得收入，但已经开具发票；未取得收入，但已经开具发票；未取得收入，但已经开具发票；未取得收入，但已经开具发票；本期发生未收回的本期发生未收回的本期发生未收回的本期发生未收回的“ “应收帐款应收帐款应收帐款应收帐款” ”金额大于本期收回前期金额大于本期收回前期金额大于本期收回前期金额大于本期收回前期发生的发生的发生的发生的“ “应收帐款应收帐款应收帐款应收帐款” ”金额
109、；金额；金额；金额； 其他记帐、报表不规范问题。其他记帐、报表不规范问题。其他记帐、报表不规范问题。其他记帐、报表不规范问题。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业评估指标举例房地产开发与经营业评估指标举例n n=1=1，存在以下可能：，存在以下可能：，存在以下可能：，存在以下可能： 较为正常；较为正常；较为正常；较为正常； 同时存在指标同时存在指标同时存在指标同时存在指标1 11 1和和
110、和和1 1时存在的问题。时存在的问题。时存在的问题。时存在的问题。1 1，存在以下可能：，存在以下可能：，存在以下可能：，存在以下可能： 存在其他业务收入；存在其他业务收入；存在其他业务收入；存在其他业务收入； 应收帐款和应收票据之和为贷方余额，应并入应收帐款和应收票据之和为贷方余额，应并入应收帐款和应收票据之和为贷方余额，应并入应收帐款和应收票据之和为贷方余额，应并入“ “预预预预收收收收 帐款帐款帐款帐款” ”贷方余额中；贷方余额中；贷方余额中；贷方余额中； 本期发生未收回的本期发生未收回的本期发生未收回的本期发生未收回的“ “应收帐款应收帐款应收帐款应收帐款” ”金额小于本期收回金额小于
111、本期收回金额小于本期收回金额小于本期收回 前期发生的前期发生的前期发生的前期发生的“ “应收帐款应收帐款应收帐款应收帐款” ”金额；金额；金额；金额； 存在本期收回的前期已确认的坏帐损失；存在本期收回的前期已确认的坏帐损失；存在本期收回的前期已确认的坏帐损失；存在本期收回的前期已确认的坏帐损失； 将应税收入计入其他往来科目；将应税收入计入其他往来科目；将应税收入计入其他往来科目；将应税收入计入其他往来科目； 其他记帐、报表不规范问题。其他记帐、报表不规范问题。其他记帐、报表不规范问题。其他记帐、报表不规范问题。 Evaluation only.Created with Aspose.Slide
112、s for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业评估指标举例房地产开发与经营业评估指标举例n n指标指标指标指标2 2：指标指标指标指标1 1分子分母中较大者分子分母中较大者分子分母中较大者分子分母中较大者(各项目销售面积各项目销售面积各项目销售面积各项目销售面积( (套套套套)均价均价均价均价) ) n 指标分析：指标分析：1，存在以下可能：，存在以下可能： 计税收入较为正常；计税收入较为正常； 发生销售未在房管部门登记；发生销售未在房管部门登记； 存在现房销售；存在现房销售；
113、 其他。其他。1，存在以下可能：，存在以下可能： 退房未在房管部门做撤销登记；退房未在房管部门做撤销登记； 将应税收入计入其他往来科目；将应税收入计入其他往来科目； 赠与、以房抵债等未计收入；赠与、以房抵债等未计收入； 分子与分母取数期间不对应；分子与分母取数期间不对应； 其他。其他。 （可行性分析）（可行性分析）Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业评估指标举例房地产开发与经营业评估指标
114、举例n n指标指标指标指标3 3：申报缴纳营业税申报缴纳营业税 指标指标指标指标2 2分子分母中较大者分子分母中较大者分子分母中较大者分子分母中较大者 5%n 指标分析：指标分析： 指标指标2中分子较大的情况中分子较大的情况 指标指标2中分母较大的情况中分母较大的情况Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业评估指标举例房地产开发与经营业评估指标举例n指标指标2中分子较大的情况中分子较大的情况
115、1，存在以下可能：，存在以下可能： 售房收入未足额缴纳营业税、城建税及教育费附加；售房收入未足额缴纳营业税、城建税及教育费附加； 售房预收款未足额缴纳营业税、城建税及教育费附加；售房预收款未足额缴纳营业税、城建税及教育费附加； 售房订金未足额缴纳营业税、城建税及教育费附加；售房订金未足额缴纳营业税、城建税及教育费附加； 存在免税收入；存在免税收入； 营业税、城建税及教育费附加计算错误；营业税、城建税及教育费附加计算错误； 记帐、报表不规范。记帐、报表不规范。=1， 存在以下可能：存在以下可能： 较为正常；较为正常； 同时存在指标同时存在指标2-11和和1时存在的问题。时存在的问题。Evalua
116、tion only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业评估指标举例房地产开发与经营业评估指标举例1 1，存在以下可能：，存在以下可能：，存在以下可能：，存在以下可能： 提前入库营业税、城建税及教育费附加；提前入库营业税、城建税及教育费附加；提前入库营业税、城建税及教育费附加；提前入库营业税、城建税及教育费附加； 补缴以前纳税期的营业税、城建税及教育费附加；补缴以前纳税期的营业税、城建税及教育费附加；补缴以前纳税期的营
117、业税、城建税及教育费附加；补缴以前纳税期的营业税、城建税及教育费附加； 存在其他业务收入；存在其他业务收入；存在其他业务收入；存在其他业务收入； 应收帐款和应收票据之和为贷方余额，应并入应收帐款和应收票据之和为贷方余额，应并入应收帐款和应收票据之和为贷方余额，应并入应收帐款和应收票据之和为贷方余额，应并入“ “预预预预收收收收 帐款帐款帐款帐款” ”贷方余额中；贷方余额中；贷方余额中；贷方余额中； 将应税收入计入其他往来科目；将应税收入计入其他往来科目；将应税收入计入其他往来科目；将应税收入计入其他往来科目； 营业税、城建税及教育费附加计算错误；营业税、城建税及教育费附加计算错误；营业税、城建
118、税及教育费附加计算错误；营业税、城建税及教育费附加计算错误； 存在视同销售行为；存在视同销售行为；存在视同销售行为；存在视同销售行为； 评估期间末退房；评估期间末退房；评估期间末退房；评估期间末退房； 其他记帐、报表不规范问题。其他记帐、报表不规范问题。其他记帐、报表不规范问题。其他记帐、报表不规范问题。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业评估指标举例房地产开发与经营业评估指标举例n指标
119、指标2中分母较大的情况中分母较大的情况1，存在以下可能：，存在以下可能： 售房收入未足额缴纳营业税、城建税及教育费附加；售房收入未足额缴纳营业税、城建税及教育费附加； 售房预收款未足额缴纳营业税、城建税及教育费附加；售房预收款未足额缴纳营业税、城建税及教育费附加； 售房订金未足额缴纳营业税、城建税及教育费附加；售房订金未足额缴纳营业税、城建税及教育费附加； 存在免税收入；存在免税收入； 营业税、城建税及教育费附加计算错误；营业税、城建税及教育费附加计算错误； 现金流量表编制不规范。现金流量表编制不规范。=1， 存在以下可能：存在以下可能： 较为正常；较为正常； 同时存在指标同时存在指标2-21
120、和和1时存在的问题。时存在的问题。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业评估指标举例房地产开发与经营业评估指标举例1 1，存在以下可能：，存在以下可能：，存在以下可能：，存在以下可能： 提前入库营业税、城建税及教育费附加；提前入库营业税、城建税及教育费附加；提前入库营业税、城建税及教育费附加；提前入库营业税、城建税及教育费附加； 补缴以前纳税期的营业税、城建税及教育费附加；补缴以前纳税期的
121、营业税、城建税及教育费附加；补缴以前纳税期的营业税、城建税及教育费附加；补缴以前纳税期的营业税、城建税及教育费附加； 将将将将“ “销售商品、提供劳务收到的现金销售商品、提供劳务收到的现金销售商品、提供劳务收到的现金销售商品、提供劳务收到的现金” ”记入记入记入记入“ “收到收到收到收到的的的的 其他与经营活动有关的现金其他与经营活动有关的现金其他与经营活动有关的现金其他与经营活动有关的现金” ”中；中；中；中； 营业税、城建税及教育费附加计算错误；营业税、城建税及教育费附加计算错误；营业税、城建税及教育费附加计算错误；营业税、城建税及教育费附加计算错误； 评估期间末退房；评估期间末退房；评估
122、期间末退房；评估期间末退房； 存在视同销售行为；存在视同销售行为；存在视同销售行为；存在视同销售行为； 其他现金流量表编制问题。其他现金流量表编制问题。其他现金流量表编制问题。其他现金流量表编制问题。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 某开发集团有限责任公司，系某开发集团有限责任公司，系某开发集团有限责任公司，系某开发集团有限责任公司，系19981998年年年年7 7月由原国有大型建筑企业改制成立的国有
123、月由原国有大型建筑企业改制成立的国有月由原国有大型建筑企业改制成立的国有月由原国有大型建筑企业改制成立的国有独资公司，独资公司，独资公司，独资公司，19991999年年年年9 9月月月月2222日领取工商营业日领取工商营业日领取工商营业日领取工商营业执照，注册资金执照，注册资金执照，注册资金执照，注册资金5000050000万元，公司现有职万元，公司现有职万元，公司现有职万元，公司现有职工工工工400400多人，主要经营建设用地的开发、多人，主要经营建设用地的开发、多人，主要经营建设用地的开发、多人，主要经营建设用地的开发、转让，出租、销售商品房，以及物业管理、转让，出租、销售商品房，以及物业
124、管理、转让，出租、销售商品房，以及物业管理、转让，出租、销售商品房，以及物业管理、房地产咨询等项业务房地产咨询等项业务房地产咨询等项业务房地产咨询等项业务 。房地产开发与经营业评估案例房地产开发与经营业评估案例Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业评估案例房地产开发与经营业评估案例税 种实缴金额 计税金额 合 计288,742,024.70 9,475,364,089.59 营业税215,
125、064,719.394,162,100,757.07城市维护建设税15,110,408.13208,214,829.23教育费附加6,475,889.25208,135,702.48房产税6,220,136.50447,356,170.02城镇土地使用税160,710.2224,134.74车船使用税30,341.541.01印花税1,019,353.544,443,227,767.00企业所得税38,529,787.530个人所得税6,130,678.606，304,728.04Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 C
126、lient Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.n n评估人员进一步查询评估人员进一步查询评估人员进一步查询评估人员进一步查询“ “房地产信息网房地产信息网房地产信息网房地产信息网” ”，对该房地产商的，对该房地产商的，对该房地产商的，对该房地产商的资信状况和销售登记进行了查询。合计资信状况和销售登记进行了查询。合计资信状况和销售登记进行了查询。合计资信状况和销售登记进行了查询。合计1515处楼盘的准确销处楼盘的准确销处楼盘的准确销处楼盘的准确销售量和销售均价，初步估算了该开发商售量和销售均价，初步估算了该开发商售量和销售均价，
127、初步估算了该开发商售量和销售均价，初步估算了该开发商2002-20042002-2004年的销年的销年的销年的销售额逾售额逾售额逾售额逾4848亿元。与同期实际申报纳税相比较存在亿元。与同期实际申报纳税相比较存在亿元。与同期实际申报纳税相比较存在亿元。与同期实际申报纳税相比较存在20002000多万多万多万多万的营业税缴纳差异。的营业税缴纳差异。的营业税缴纳差异。的营业税缴纳差异。n n评估人员登录互联网进一步查询有关楼市、楼盘的商业广评估人员登录互联网进一步查询有关楼市、楼盘的商业广评估人员登录互联网进一步查询有关楼市、楼盘的商业广评估人员登录互联网进一步查询有关楼市、楼盘的商业广告，发现该
128、房地产商开发的楼盘地理位置优越，交通方便，告，发现该房地产商开发的楼盘地理位置优越，交通方便，告，发现该房地产商开发的楼盘地理位置优越，交通方便，告，发现该房地产商开发的楼盘地理位置优越，交通方便，住宅小区规划合理，配套设施齐全，住宅小区规划合理，配套设施齐全，住宅小区规划合理，配套设施齐全，住宅小区规划合理，配套设施齐全， 2002 2002年以后取得销售年以后取得销售年以后取得销售年以后取得销售许可的许可的许可的许可的A A、B B、C C、D D等项目，当时正处于热销期，案源价等项目，当时正处于热销期，案源价等项目，当时正处于热销期，案源价等项目，当时正处于热销期，案源价值很高。值很高。
129、值很高。值很高。房地产开发与经营业评估案例房地产开发与经营业评估案例Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业评估案例房地产开发与经营业评估案例户型销售量( (套套) )销售面积(m(m2 2) )销售金额( (￥) )均价( (￥/m/m2 2) )剩余量( (套套) )剩余面积(m(m2 2) )三室两厅1142225814042837263095911489其它1011986812603
130、99916344122688两室两厅598149520291946385435876四室两厅29688843376570629792137复式房型3138411176064807752276合计30658547373050191637212824465Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业评估案例房地产开发与经营业评估案例收入指收入指收入指收入指标标 合 计(2002-2004年度) 利润
131、表中“主营业务收入”1,621,349,803.26加上加上加上加上: :收入明细表中“其他业务收入”加上加上加上加上: :资产负债表中“预收帐款”期末贷方余额20,184,204,756.35减去减去减去减去: :资产负债表中“预收帐款”期初贷方余额16,572,088,415.35减去：减去：减去：减去：应收帐款本期增加额-172,053,243.27加上加上加上加上: :其他应付款定金（预收款、房款）本期增加额-762,151,713.63小小小小 计计4,643,367,673.90除以：除以：除以：除以：现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金”4,045,624,677.37测测
132、算算算算结结果果果果1.151分析分析分析分析: : : :1 1 1 1，可能存在将，可能存在将，可能存在将，可能存在将“销售商品、提供劳务收到的现金销售商品、提供劳务收到的现金销售商品、提供劳务收到的现金销售商品、提供劳务收到的现金”记入记入记入记入“收到的其他与收到的其他与收到的其他与收到的其他与经营活动有关的现金经营活动有关的现金经营活动有关的现金经营活动有关的现金”情况情况情况情况Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspo
133、se Pty Ltd.收入指收入指收入指收入指标标 2002 2002年年年年 2003 2003年年年年 2004 2004年年年年1313月月月月 现现金流量表中金流量表中金流量表中金流量表中“ “收到收到收到收到的其他与的其他与的其他与的其他与经营经营活活活活动动有关的有关的有关的有关的现现金金金金” ”2,870,195,474.182,870,195,474.182,097,377,404.472,097,377,404.47524,796,935.84524,796,935.84除以：除以：除以：除以：现现金流量表金流量表金流量表金流量表中中中中“ “销销售商品、提供售商品、提供售
134、商品、提供售商品、提供劳务劳务收到的收到的收到的收到的现现金金金金” ”2,392,083,478.452,392,083,478.451,439,098,994.051,439,098,994.05214,442,204.87214,442,204.87测测算算算算结结果果果果1.201.201.461.462.452.45分析分析分析分析: : : : 三个年度的其他三个年度的其他三个年度的其他三个年度的其他现现金流入均偏大，根据企金流入均偏大，根据企金流入均偏大，根据企金流入均偏大，根据企业业会会会会计计制度制度制度制度规规定，定，定，定，应应要求企要求企要求企要求企业单业单列列列列项项
135、目反映。目反映。目反映。目反映。房地产开发与经营业评估案例房地产开发与经营业评估案例Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.收入指收入指收入指收入指标标 合计 适用情况：适用情况：适用情况：适用情况：收入指标11 利润表中“主营业务收入”1,621,349,803.26加上加上加上加上: :资产负债表中“预收帐款”期末贷方余额20,184,204,756.35减去减去减去减去: :资产负债表中“预收帐款”期初
136、贷方余额16,572,088,415.35减去：减去：减去：减去：应收帐款本期增加额-172,053,243.27减去减去减去减去：应收票据本期增加额-加上加上加上加上: :其他应付款定金（预收款、房款）本期增加额-762,151,713.63减去：减去：减去：减去：收入明细表或报表附注中工程类收入-小小小小 计计4,643,367,673.90乘以：乘以：乘以：乘以：5%232,168,383.70除以：除以：除以：除以：申报缴纳营业税（与报表所属期相对应， 扣除建筑业税目金额）140,601,132.42测测算算算算结结果果果果1.651房地产开发与经营业评估案例房地产开发与经营业评估案例
137、Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业评估案例房地产开发与经营业评估案例纳纳税税税税评评估分析估分析估分析估分析: : : :n n根据根据根据根据纳纳税人自行提供情况，税人自行提供情况，税人自行提供情况，税人自行提供情况，该该企企企企业业母公司母公司母公司母公司没有代建工程没有代建工程没有代建工程没有代建工程项项目，目，目，目，则则2002200220022002年至年至年至年至2004
138、200420042004年年年年13131313月，月，月，月，该该企企企企业业可能存在：可能存在：可能存在：可能存在： 售房取得收售房取得收售房取得收售房取得收入少入少入少入少缴营业缴营业税税税税 21,567,251.28 21,567,251.28 21,567,251.28 21,567,251.28元。元。元。元。n n根据适用税率和根据适用税率和根据适用税率和根据适用税率和费费率率率率计计算相算相算相算相应应的城市的城市的城市的城市维护维护建建建建设设税税税税 6,409,707.59 6,409,707.59 6,409,707.59 6,409,707.59元和教育元和教育元和
139、教育元和教育费费附加附加附加附加 2,747,017.542,747,017.542,747,017.542,747,017.54元。元。元。元。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.n n把收入指标的测算结果和纳税人当期申报缴把收入指标的测算结果和纳税人当期申报缴把收入指标的测算结果和纳税人当期申报缴把收入指标的测算结果和纳税人当期申报缴纳的营业税进行比较，存在明显涉税差异。纳的营业税进行比较，存在明显涉
140、税差异。纳的营业税进行比较，存在明显涉税差异。纳的营业税进行比较，存在明显涉税差异。n n约谈与实地调查核实结果：约谈与实地调查核实结果：约谈与实地调查核实结果：约谈与实地调查核实结果：该开发集团有限责任公司主要经营商品房销该开发集团有限责任公司主要经营商品房销该开发集团有限责任公司主要经营商品房销该开发集团有限责任公司主要经营商品房销售及土地的开发转让业务，以及房屋租赁和售及土地的开发转让业务，以及房屋租赁和售及土地的开发转让业务，以及房屋租赁和售及土地的开发转让业务，以及房屋租赁和住宅小区内体育公园的经营管理。在住宅小区内体育公园的经营管理。在住宅小区内体育公园的经营管理。在住宅小区内体育
141、公园的经营管理。在20022002年年年年至至至至20042004年年年年6 6月期间主要开发经营住宅、商用月期间主要开发经营住宅、商用月期间主要开发经营住宅、商用月期间主要开发经营住宅、商用楼和办公楼以及危房改造十五处项目。楼和办公楼以及危房改造十五处项目。楼和办公楼以及危房改造十五处项目。楼和办公楼以及危房改造十五处项目。房地产开发与经营业评估案例房地产开发与经营业评估案例Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty
142、Ltd.房地产开发与经营业评估案例房地产开发与经营业评估案例n n约谈与实地调查核实结果：约谈与实地调查核实结果：约谈与实地调查核实结果：约谈与实地调查核实结果：n n2002200220022002年至年至年至年至2004200420042004年年年年6 6 6 6月该公司共取得房地产开发销售和租金月该公司共取得房地产开发销售和租金月该公司共取得房地产开发销售和租金月该公司共取得房地产开发销售和租金收入共计收入共计收入共计收入共计4,879,757,194.224,879,757,194.224,879,757,194.224,879,757,194.22元，收入分别计入元，收入分别计入元
143、，收入分别计入元，收入分别计入“预收帐款预收帐款预收帐款预收帐款”、“其它应付款其它应付款其它应付款其它应付款”和和和和“经营收入经营收入经营收入经营收入”科目，体育公园门票科目，体育公园门票科目，体育公园门票科目，体育公园门票收入收入收入收入1,443,133.51,443,133.51,443,133.51,443,133.5元，在元，在元，在元，在“经营收入经营收入经营收入经营收入”科目核算。科目核算。科目核算。科目核算。n n合计应纳营业税合计应纳营业税合计应纳营业税合计应纳营业税244,031,153.72244,031,153.72244,031,153.72244,031,153
144、.72元，城市维护建设税元，城市维护建设税元，城市维护建设税元，城市维护建设税17,082,180.7617,082,180.7617,082,180.7617,082,180.76、教育费附加、教育费附加、教育费附加、教育费附加7,320,964.617,320,964.617,320,964.617,320,964.61元，已缴纳营元，已缴纳营元，已缴纳营元，已缴纳营业税和附加业税和附加业税和附加业税和附加236,571,191.34236,571,191.34236,571,191.34236,571,191.34元。该公司对计入往来科目的元。该公司对计入往来科目的元。该公司对计入往来科
145、目的元。该公司对计入往来科目的部分未计提缴纳营业税金和附加。部分未计提缴纳营业税金和附加。部分未计提缴纳营业税金和附加。部分未计提缴纳营业税金和附加。 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发与经营业评估案例房地产开发与经营业评估案例n n评估结果处理：评估结果处理：评估结果处理：评估结果处理：督促补缴税款，提出纳税事项建议督促补缴税款，提出纳税事项建议督促补缴税款，提出纳税事项建议督促补缴税款，提
146、出纳税事项建议该公司取得的售房收入和租金收入未足额缴纳营业税，补该公司取得的售房收入和租金收入未足额缴纳营业税，补该公司取得的售房收入和租金收入未足额缴纳营业税，补该公司取得的售房收入和租金收入未足额缴纳营业税，补缴营业税缴营业税缴营业税缴营业税28,966,434.3328,966,434.3328,966,434.3328,966,434.33元，城市维护建设税元，城市维护建设税元，城市维护建设税元，城市维护建设税2,027,650.42,027,650.42,027,650.42,027,650.4元，教育费附加元，教育费附加元，教育费附加元，教育费附加868993.03868993.0
147、3868993.03868993.03元。元。元。元。该公司该公司该公司该公司2002200220022002年至年至年至年至2004200420042004年年年年6 6 6 6月销售房地产取得的收入中，包月销售房地产取得的收入中，包月销售房地产取得的收入中，包月销售房地产取得的收入中，包含有公寓、商用楼、写字楼项目收入含有公寓、商用楼、写字楼项目收入含有公寓、商用楼、写字楼项目收入含有公寓、商用楼、写字楼项目收入1079489622107948962210794896221079489622元，未预元，未预元，未预元，未预缴土地增值税。补缴土地增值税缴土地增值税。补缴土地增值税缴土地增值税
148、。补缴土地增值税缴土地增值税。补缴土地增值税9,316,607.69,316,607.69,316,607.69,316,607.6元。元。元。元。 针对以上问题以及报表不规范等问题，制作纳税事项建议针对以上问题以及报表不规范等问题，制作纳税事项建议针对以上问题以及报表不规范等问题，制作纳税事项建议针对以上问题以及报表不规范等问题，制作纳税事项建议书，送达企业。书，送达企业。书，送达企业。书，送达企业。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-201
149、1 Aspose Pty Ltd.纳税评估成效显著纳税评估成效显著n n20042004年年年年7 7月，北京地税局纳税评估处与第二月，北京地税局纳税评估处与第二月，北京地税局纳税评估处与第二月，北京地税局纳税评估处与第二稽查局联合开展房地产开发与经营业的纳稽查局联合开展房地产开发与经营业的纳稽查局联合开展房地产开发与经营业的纳稽查局联合开展房地产开发与经营业的纳税评估试点工作，共评估税评估试点工作，共评估税评估试点工作，共评估税评估试点工作，共评估2929户企业，有户企业，有户企业，有户企业，有2222户转稽查，有户转稽查，有户转稽查，有户转稽查，有6 6户企业经税务约谈补缴税款户企业经税务
150、约谈补缴税款户企业经税务约谈补缴税款户企业经税务约谈补缴税款29502950余万元余万元余万元余万元 ，户均补税，户均补税，户均补税，户均补税492492万元。万元。万元。万元。n n20052005年，北京地税评估年，北京地税评估年，北京地税评估年，北京地税评估4 4万余户，评估补税万余户，评估补税万余户，评估补税万余户，评估补税共计共计共计共计3.153.15亿元。亿元。亿元。亿元。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose
151、 Pty Ltd.n n某家装企业，某家装企业，某家装企业，某家装企业，20032003年向税务机关申报营业收年向税务机关申报营业收年向税务机关申报营业收年向税务机关申报营业收入入入入38873887万元，缴纳营业税万元，缴纳营业税万元，缴纳营业税万元，缴纳营业税118.6118.6万元，个人万元，个人万元，个人万元，个人所得税所得税所得税所得税1 1万元，企业所得税万元，企业所得税万元，企业所得税万元，企业所得税0.40.4万元。万元。万元。万元。n n经纳税评估获取下列信息：经纳税评估获取下列信息：经纳税评估获取下列信息：经纳税评估获取下列信息： 报家装协会：报家装协会：报家装协会：报家装
152、协会： 14000 14000万元万元万元万元 市场签订合同：市场签订合同：市场签订合同：市场签订合同： 5840 5840万元万元万元万元n n20032003年税务稽查情况：年税务稽查情况：年税务稽查情况：年税务稽查情况： 补缴营业税补缴营业税补缴营业税补缴营业税1.51.5万元万元万元万元家庭装饰装修业评估案例家庭装饰装修业评估案例Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.家庭装饰装修业评估案例家庭装饰装
153、修业评估案例n n纳纳税税税税评评估分析估分析估分析估分析: : : : 企业向税务机关企业向税务机关企业向税务机关企业向税务机关“申报收入申报收入申报收入申报收入”与其在市场的签单与其在市场的签单与其在市场的签单与其在市场的签单金额存在巨大差异，少纳营业税及附加，少纳企金额存在巨大差异，少纳营业税及附加，少纳企金额存在巨大差异，少纳营业税及附加，少纳企金额存在巨大差异，少纳营业税及附加，少纳企业所得税；未按规定代扣代缴设计师及管理人员业所得税；未按规定代扣代缴设计师及管理人员业所得税；未按规定代扣代缴设计师及管理人员业所得税；未按规定代扣代缴设计师及管理人员个人所得税的嫌疑。个人所得税的嫌疑
154、。个人所得税的嫌疑。个人所得税的嫌疑。n n约谈核实结果：约谈核实结果：约谈核实结果：约谈核实结果：2003200320032003年度，该公司申报收入年度，该公司申报收入年度，该公司申报收入年度，该公司申报收入3887388738873887万元，缴纳营业万元，缴纳营业万元，缴纳营业万元，缴纳营业税税税税118.6118.6118.6118.6万元；实际取得收入万元；实际取得收入万元；实际取得收入万元；实际取得收入6576.766576.766576.766576.76万元，未按万元，未按万元，未按万元，未按规定申报收入规定申报收入规定申报收入规定申报收入2689.762689.762689
155、.762689.76万元，隐瞒收入比率达到实万元，隐瞒收入比率达到实万元，隐瞒收入比率达到实万元，隐瞒收入比率达到实际收入的际收入的际收入的际收入的41%41%41%41%。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.n n评估结果处理：评估结果处理：评估结果处理：评估结果处理：2003200320032003年，该公司未按规定申报缴纳企业所得税，年，该公司未按规定申报缴纳企业所得税，年，该公司未按规定申报缴纳企
156、业所得税，年，该公司未按规定申报缴纳企业所得税，分别按照建筑安装业纯益率分别按照建筑安装业纯益率分别按照建筑安装业纯益率分别按照建筑安装业纯益率6%6%6%6%，补缴企业所得税，补缴企业所得税，补缴企业所得税，补缴企业所得税共计共计共计共计129.75129.75129.75129.75万元。万元。万元。万元。该公司该公司该公司该公司2003200320032003年在册设计师共计年在册设计师共计年在册设计师共计年在册设计师共计149149149149人，均未按规定人，均未按规定人，均未按规定人，均未按规定全额代扣代缴个人所得税，共计补缴个人所得税全额代扣代缴个人所得税，共计补缴个人所得税全额
157、代扣代缴个人所得税，共计补缴个人所得税全额代扣代缴个人所得税，共计补缴个人所得税37.6737.6737.6737.67万元。万元。万元。万元。该公司该公司该公司该公司2003200320032003年按建筑、安装工程承包合同金额万年按建筑、安装工程承包合同金额万年按建筑、安装工程承包合同金额万年按建筑、安装工程承包合同金额万分之三税率，补缴印花税分之三税率，补缴印花税分之三税率，补缴印花税分之三税率，补缴印花税0.810.810.810.81万元。万元。万元。万元。共计补缴各项税款共计补缴各项税款共计补缴各项税款共计补缴各项税款257257257257万元，滞纳金万元，滞纳金万元，滞纳金万元
158、，滞纳金12.8512.8512.8512.85万元。万元。万元。万元。家庭装饰装修业评估案例家庭装饰装修业评估案例Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.纳税风险规避纳税风险规避n风险风险是指未来发生损失的不确定性或实际结果与预是指未来发生损失的不确定性或实际结果与预期结果的偏离期结果的偏离 。n税收风险税收风险包括征收风险和纳税风险。包括征收风险和纳税风险。n纳税风险纳税风险表现为纳税人的社会声誉可能受到
159、影响，表现为纳税人的社会声誉可能受到影响，可能承担法律责任和经济责任。可能承担法律责任和经济责任。 主要指：主要指： 社会声誉：社会声誉：纳税信用等级（纳税信用等级（A、B、C、D级级 ），）， 红、黑名单红、黑名单 法律责任：法律责任：刑事处罚刑事处罚 经济责任：经济责任：补缴税款、滞纳金，处以行政罚款补缴税款、滞纳金，处以行政罚款Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.纳税风险规避纳税风险规避危险因素危险
160、因素危险因素危险因素征收风险征收风险征收风险征收风险纳税风险纳税风险纳税风险纳税风险物质危险因素物质危险因素表现在证据方面表现在证据方面未按要求报送、保存未按要求报送、保存涉税资料等涉税资料等心理疏忽危险心理疏忽危险因素因素非故意不作为、适用非故意不作为、适用法律法规错误等法律法规错误等计算错误、对法律法计算错误、对法律法规不了解等规不了解等道德危险因素道德危险因素徇私舞弊、滥用权力徇私舞弊、滥用权力等等采用偷税等手段逃避采用偷税等手段逃避纳税责任纳税责任法律因素法律因素行政复议、诉讼中税行政复议、诉讼中税务机关承担举证责任务机关承担举证责任等规定等规定大量税收优惠政策等大量税收优惠政策等规定
161、规定可能导致风险的危险因素：可能导致风险的危险因素：Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.纳税风险规避纳税风险规避n n纳税评估工作可以降低征纳双方风险主要体纳税评估工作可以降低征纳双方风险主要体纳税评估工作可以降低征纳双方风险主要体纳税评估工作可以降低征纳双方风险主要体现在第一和第二风险因素方面，通过纳税评现在第一和第二风险因素方面，通过纳税评现在第一和第二风险因素方面，通过纳税评现在第一和第二风险因素方
162、面，通过纳税评估，及时发现并对非主观故意的一般性涉税估，及时发现并对非主观故意的一般性涉税估，及时发现并对非主观故意的一般性涉税估，及时发现并对非主观故意的一般性涉税问题进行善意的提醒和针对性的法规政策辅问题进行善意的提醒和针对性的法规政策辅问题进行善意的提醒和针对性的法规政策辅问题进行善意的提醒和针对性的法规政策辅导，提高纳税人对税法的遵从能力。导，提高纳税人对税法的遵从能力。导，提高纳税人对税法的遵从能力。导，提高纳税人对税法的遵从能力。n n从风险管理角度讲，风险规避有三种方法：从风险管理角度讲，风险规避有三种方法：从风险管理角度讲，风险规避有三种方法：从风险管理角度讲，风险规避有三种方
163、法：风险避免或减缓、风险集中风险避免或减缓、风险集中风险避免或减缓、风险集中风险避免或减缓、风险集中和和和和风险转移风险转移风险转移风险转移。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.纳税风险规避纳税风险规避n n风险避免：风险避免：风险避免：风险避免：指彻底消除损失发生的可能性。指彻底消除损失发生的可能性。指彻底消除损失发生的可能性。指彻底消除损失发生的可能性。 n n科学的税收筹划（以合法的科学的税收筹划（
164、以合法的科学的税收筹划（以合法的科学的税收筹划（以合法的形式形式形式形式符合法律符合法律符合法律符合法律规定的规定的规定的规定的内容内容内容内容进行）进行）进行）进行）n n积极积极积极积极配合纳税评估配合纳税评估配合纳税评估配合纳税评估工作，以免受税务稽查工作，以免受税务稽查工作，以免受税务稽查工作，以免受税务稽查可能给企业带来的更严重的损失和不良声可能给企业带来的更严重的损失和不良声可能给企业带来的更严重的损失和不良声可能给企业带来的更严重的损失和不良声誉影响。誉影响。誉影响。誉影响。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3
165、.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.纳税风险规避纳税风险规避n n风险转移：风险转移：风险转移：风险转移：指将自己面临的风险转移给他人指将自己面临的风险转移给他人指将自己面临的风险转移给他人指将自己面临的风险转移给他人承担的风险控制方法，保险即是常用的风险承担的风险控制方法，保险即是常用的风险承担的风险控制方法，保险即是常用的风险承担的风险控制方法，保险即是常用的风险转移方法。转移方法。转移方法。转移方法。 委托中介机构委托中介机构委托中介机构委托中介机构（会计师事务所、税务师事（会计师事务所、税务师事（会计
166、师事务所、税务师事（会计师事务所、税务师事务所、律师税务所等）代为办理专业性较务所、律师税务所等）代为办理专业性较务所、律师税务所等）代为办理专业性较务所、律师税务所等）代为办理专业性较强的涉税事项，如土地增值税的清算等，强的涉税事项，如土地增值税的清算等，强的涉税事项，如土地增值税的清算等，强的涉税事项，如土地增值税的清算等，可转移纳税风险。可转移纳税风险。可转移纳税风险。可转移纳税风险。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty LEvaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.
