《精品文案营口鲅鱼圈房产市场研究》由会员分享，可在线阅读，更多相关《精品文案营口鲅鱼圈房产市场研究（179页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司1第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司2一：住宅市场调研分析一：住宅市场调研分析第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司3 本次住宅市场的分析是按板块进行研究，共分为三个板块。每个板块选出典型楼盘分析。这三个板块依次为海星板块、海东板块及红海板块。海星板块典型楼盘：大厦小区、观澜天下、恒基学府公寓、芳华园。海东板块典型楼盘：福地山水文园、东城怡景、馥润嘉园 、渤海铭城
2、、山水人家、福地山水文园、丽水御尊、清华园、富吉家园、丽景鸿苑。红海板块典型楼盘：恒基河畔家园、水岸尚城、苹果社区、湾畔书香门第、阳光100、海港花园、鸿基国际、盛景公寓、恒祥湾富贵园、群星国际新城、新龙逸家园、唯美星海、御景湾、翔峰国际花园、MOMA峰汇、翰林书香苑、康家园。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析1、板块划分 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司4观澜天下观澜天下大厦小区大厦小区福地山水文园福地山水文园山水人家山水人家平安家园平安家园富吉家园富吉家园渤海名城渤海名城馥润家园馥润家园东城怡景东城怡景丽水御尊丽水御尊翰林书香
3、苑翰林书香苑清华园清华园瑞康家园瑞康家园芳华园芳华园恒基学府公寓恒基学府公寓苹果社区苹果社区阳光阳光100水岸尚品水岸尚品御景湾御景湾翔峰国际花园翔峰国际花园恒基河畔花园恒基河畔花园鸿基国际鸿基国际湾畔书香门第湾畔书香门第盛景公寓盛景公寓恒祥湾富贵园恒祥湾富贵园群星国际新城群星国际新城新龙逸家园新龙逸家园MOMA峰汇峰汇唯美星海唯美星海、在、预售项目位置图海港花园海港花园丽景鸿苑丽景鸿苑第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司5（1 1）大厦小区）大厦小区6 6期期地理位置平安大街6期建筑面积约5万平米
4、推盘情况推出11栋多层总户数664户户型区间30-82平方米主力户型二室一厅一卫价格区间1610-2880元/平方米销售均价2500元/平方米（阁楼售价计入均价）开盘日期2009年7月29日备注一次性付款：优惠200元/平贷款：优惠100元/平1 1、海星板块楼盘分析、海星板块楼盘分析第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司6户型比套型建筑面积区间主力价格区间目前价格的总价区间户数户型比率一室一厅一卫30-42平1610-2880元/平方米4.8-12.1万/套12619%二室一厅一
5、卫48-74平7.4-21.3万/套41863%二室二厅一卫76-82平12.2-23.6万/套12018%（1 1）大厦小区）大厦小区6 6期期 主力户型为二室一厅一卫，面积在48-74，约占总户型配比的63%，以目前销售价格计算总价主力区间为7.4-21.3万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司7（1 1）大厦小区）大厦小区6 6期期项目特点： （1）06年开始开发的项目，市场有一定的知名度。 （2）成熟城市配套。 销售评价： （1）走低售价、小面积、低总价的低档盘路线。
6、 （2）以中低档客户层为市场发力点。 （3）目前六期销售率约35%。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司8 （4）目前销售价格与2007年售价比较： 大厦小区项目销售均价2009年较2007年上涨150元/平。（1 1）大厦小区）大厦小区6 6期期第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司9（2 2）芳华园）芳华园地理位置辽东湾大街开发商营口海星房地产开发有限公司总建筑面
7、积5万平米户型区间40-160平方米主力户型二室二厅一卫主力价格区间3580-3780元/平方米销售均价3700元/平方米开盘日期2007年8月备注一次性付款优惠180元/平第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司10（2 2）芳华园）芳华园户型比户型建筑面积价格区间目前价格总价区间户型比率一房一厅一卫40-45高层：3580-3780元/14.3-17万元/套5%一房二厅一卫77-8027.5-30.2万元/套11%二房二厅一卫88-11031.5-41.6万元/套55%三房二厅一
8、卫128-13245.8-49.9万元/套9%三房二厅二卫136-16048.7-60.5万元/套20% 主力户型为二室二厅一卫，面积在88-110，约占总户型配比的55%，以目前销售价格计算总价主力区间为31.5-41.6万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司11（2 2）芳华园）芳华园推广主题: 心中常驻芳华项目特点：（1）城市景观（2）城市配套齐全（3）高层可观海楼盘评价： （1）本项目具有较好的城市景观资源。（2）以中高档人群为市场发力点。（3）项目销售率约85%。
9、（4）目前销售价格与2007年售价比较： 芳华园项目销售均价芳华园项目销售均价20092009年较年较20072007年上涨年上涨300300元元/ /平。平。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司12（3 3）恒基学府公寓）恒基学府公寓地理位置世纪广场西侧开发商恒基实业有限公司总建筑面积约1.5万平米推盘情况推出1栋高层总户数130户户型区间42-120平方米主力户型二室二厅一卫主力价格区间33303780 元/平方米销售均价均价3550元/平方米开盘日期09年9月第一部分：鲅鱼
10、圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司13户户型型配配比比套型套型建筑面积建筑面积区间区间()主力价格区主力价格区间间目前价格的总价区间目前价格的总价区间户数户数户型户型比率比率一室一厅一卫404533303780元/ 13.3-17万元/套3426%二室二厅一卫606320-23.8万元/套3023%757825-29.5万元/套3225%939831-37万元/套3426%（3 3）恒基学府公寓）恒基学府公寓 主力户型为二室二厅一卫，面积在60-98，约占总户型配比的56%，以目前销售价格计
11、算总价主力区间为20-37万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司14推广主题: 城市中心点 品质生活圈项目特点：（1）城市景观（2）城市配套齐全 销售评价： （1）虽然项目在中心区价格较高，但户型面积较小，总价低。（60-78平户型占48%） （2）以中高档人群为市场发力点。 （3）目前销售率为50%。（3 3）恒基学府公寓）恒基学府公寓第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资
12、顾问有限公司15地理位置世纪广场西侧开发商辽宁天鸿实业集团总建筑面积约5.5万平米推盘情况推出2栋33层高层总户数496户户型区间69-142平方米主力户型二室二厅一卫主力价格区间2900-3800元/平方米销售均价均价3300元/平方米开盘日期2008年10月（4 4）天鸿观澜天下）天鸿观澜天下第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司16户型比套型建筑面积区间主力价格区间目前价格的总价区间户数户型比率二室二厅一卫69-77平1980-2960元/平方米20-27.7万/套24850
13、%三室二厅一卫104-108平30.1-41万/套12425%三室二厅二卫124-142平36-54万/套12425%（4 4）天鸿观澜天下）天鸿观澜天下 主力户型为二室二厅一卫，面积在69-77，约占总户型配比的56%，以目前销售价格计算总价主力区间为20-27.7万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司17推广主题: 中心区 地标级全景宅邸项目特点：（1）现代建筑风格（2）海星板块标志性建筑 （3）成熟的城市配套 （4）东侧近邻世纪广场，西侧邻港务局,高层可以远观海景 楼盘
14、评价： （1）目前项目主体封顶。 （2）本项目具有较好的城市景观资源。 （3）以中高档人群为市场发力点。 （4）目前销售率为70%。（4 4）天鸿观澜天下）天鸿观澜天下第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司18小结：小结：n 海星板块是鲅鱼圈传统的核心区，拥有较好的区位资源及城市配套。目前区域内可供开发的地块较少。区域内除从06年开始开发的大厦小区供应多层产品外，其余的项目供应少量高层产品。n 从海星板块产品供应结构上看， 市场供给偏向二室二厅一卫/二室一厅一卫经济性户型。n 未来
15、该板块的已知待开发为30万平方米，目前该区域产品供给量较少，因此区域竞争相对较弱。海星区海星区海韵明珠海韵明珠约约4.3万万阳光世纪城阳光世纪城约约26万万第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司19n 海星板块2009年在售项目与2007年价格涨幅比较： 中低档盘大厦小区涨幅150元/平。大厦小区在鲅鱼圈区域中低档。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司20楼盘已具有品
16、牌效应，同时中低端客户市场也支撑市场需求。 高档盘芳华园涨幅300元/平，该项目现处于现房实景销售阶段较2007年主体施工阶段有一个自然的涨幅，同时该项目地理位置的稀缺性也是其涨价的重要原因。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司21（1 1）瑞康家园）瑞康家园地理位置桃花潭路东段开发商群达房地产公司建筑面积约5.6万平米推盘情况7栋小高层二期户数384户户型区间60-150平方米主力户型二室二厅一卫价格区间2580-3180元/平销售均价2850元/平开盘日期2006年5月2、红
17、海板块楼盘分析、红海板块楼盘分析第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司22户型比户型建筑面积价格区间总价区间户型比率一房二厅一卫55-6025803150元/14.2-18.5万元/套10%二房二厅一卫约78-10020.1-31.5万元/套64%三房二厅一卫约110-15028.3-47.2万元/套24%（1 1）瑞康家园）瑞康家园 主力户型为二室二厅一卫，面积在78-100，约占总户型配比的64%，以目前销售价格计算总价主力区间为20.1-31.5万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市
18、场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司23项目特点：（1）交通便利。 （2）购物、教育等配套齐全。 （3）地理位置优越。 （1 1）瑞康家园）瑞康家园 销售评价： （1）以中低档人群为市场发力点。 （2）户数/车位比：4户：1停车位。 （3）2009年销售均价与2007年销售均价上涨50元/平。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司24地理位置辽东湾大街与桃花潭路交汇开发商圣丰房地产开发公司总
19、建筑面积约2.8万平米推盘情况2栋小高层总户数229户户型区间50-140平方米主力户型二室二厅一卫主力价格区间2997-3667元/平方米销售均价均价3500元/平方米开盘日期08年5月备注一次性付款：9.7折贷款：9.9折（2 2）翰林书香苑）翰林书香苑第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司25户户型型配配比比套型套型建筑面积区建筑面积区间间()主力价格主力价格区间区间目前价格的总价区间目前价格的总价区间户数户数户型户型比率比率二室二厅一卫63752997-3667元/ 18.
20、9-27.5万元/套4721%788523.4-31.2万元/套7131%879326-34万元/套229.5%10010230-37.4万元/套2310%10310530.8-38.5万元/套229.5%10811232.4-41万元/套229.5%三室三厅二卫13013539-49.5万元/套229.5%（2 2）翰林书香苑）翰林书香苑 主力户型为二室二厅一卫，面积在63-112，约占总户型配比的90.5%，以目前销售价格计算总价主力区间为18.9-41万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房
21、地产投资顾问有限公司26推广主题: 至尊品质 精品名宅 项目特点：（1）现代建筑风格（2）商业、交通配套 （3）教育配套 楼盘评价： （1）以中高档人群为市场发力点。 （2）楼盘区位较好。 （3）项目销售率为45%左右。销售较好的户型为102-105平的舒适型二室二厅一卫。（2）翰林书香苑第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司27（3 3）苹果社区）苹果社区地理位置中心医院东北向500米开发商营口翔宏置业公司总建筑面积约12.8万平米推盘情况共11栋高层，先推出4栋高层总户数约12
22、00余户户型区间50-140平方米主力户型二室二厅一卫主力价格区间2930-3780元/平方米销售均价均价3350元/平方米开盘日期开盘日期未定，目前预售阶段第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司28（3 3）苹果社区）苹果社区户户型型配配比比套型套型建筑面积建筑面积区间区间()主力价格主力价格区间区间目前价格总价区间目前价格总价区间户型数户型数户型户型比率比率一室一厅一卫40552930-3780元/11.7-20.8万元/套5112%二室二厅一卫708020.5 -30.2万元
23、/套4510%939827.2-37万元/套13330%9510027.8-37.8万元/套6415%101-10529.5-39.7万元/套10825%三室三厅二卫12012535.1-47.3万元/套348% 主力户型为二室二厅一卫，面积在70-105，约占总户型配比80%，以目前销售价格计算总价主力区间为20.5-39.7万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司29推广主题: 爱生活 爱苹果 项目特点：（1）现代建筑风格（2）楼盘全部为高层 （3）教育、休闲配套 楼盘评价
24、： （1）目前项目工程进入到地基施工阶段。 （2）以中高档人群为市场发力点。 （3）与红海板块其它楼盘区位比较，位置稍差。 （4）目前预售率为20%。（3 3）苹果社区）苹果社区第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司30（4 4）水岸尚品）水岸尚品地理位置平安大街西侧开发商诚信房地产公司总建筑面积约21万余平米推盘情况共20栋楼，先推出8栋楼，其中6栋小高层，2栋高层总户数约1800户户型区间40-140平方米主力户型二室二厅一卫主力价格区间3180-4320元/平方米销售均价均价
25、3700元/平方米开盘时间08年5月备注一次性付款优惠5%，按揭贷款优惠2%第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司31户户型型配配比比套型套型建筑面积建筑面积区间区间()主力价格主力价格区间区间目前价格的目前价格的总价区间总价区间户型数户型数户型比率户型比率一室一厅一卫404431804320元/12.7-19万元/套243%454814.3-20.7万元/套274%二室二厅一卫828926-38.4万元/套385%919928.9-42.8万元/套11917%10311032.7
26、-47.5万元/套18727%11111535.3-49.7万元/套8011%三室二厅二卫12513539.7-58.3万元/套13720%13814343.9-61.8万元/套9013%（4 4）水岸尚品）水岸尚品 主力户型为二室二厅一卫，面积在82-115，约占总户型配比的60%，以目前销售价格计算总价主力区间为26-49.7万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司32（4 4）水岸尚品）水岸尚品项目特点： （1）现代简约建筑风格。（2）湖水景资源。 （3）教育、休闲配套。
27、 楼盘评价： （1）目前项目工程7栋楼进入准现房阶段，1栋主体施工阶段。 （2）以高档人群为市场发力点。 （3）目前销售率约75%。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司33（5 5）恒基河畔花园）恒基河畔花园地理位置平安大街西侧开发商恒基实业公司总建筑面积约7万余平米推盘情况共4栋32层高层总户数约700余户户型区间37-139平方米主力户型二室二厅一卫价格区间3080-4580元/平方米销售均价3900元/平方米（实际均价3700元/平）开盘日期2009年7月27日开始预售备注
28、一次性付款：优惠300元/平贷款：优惠100元/平第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司34（6 6）恒基河畔花园）恒基河畔花园户户型型配配比比套型套型建筑面积区间建筑面积区间()主力价格区主力价格区间间目前价格的总价区间目前价格的总价区间户型数户型数户型比率户型比率一室一厅一卫353830804580元/10.7-17.4万元/套304.76%455013.8-22.9万元/套9014.29%657020-32万元/套609.52%二室二厅一卫809024.6-41.2万元/套9
29、014.29919528-43.5万元/套9014.29%969829.5-44.9万元/套18028.57%三室三厅二卫11011533.9-52.7万元/套304.76%13514041.6-64.1万元/套609.52% 主力户型为二室二厅一卫，面积在80-98，约占总户型配比的57.2%，以目前销售价格计算总价主力区间为24.5-45万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司35（6 6）恒基河畔花园）恒基河畔花园推广主题: 首席亲水生态经典生活区项目特点：（1）现代简约
30、建筑风格（2）北侧红海河水景资源（3）生活、教育、休闲配套 楼盘评价： （1）项目外部自然景观较好。 （2）目前项目进行到地基施工阶段。 （2）以中高档人群为市场发力点。 （3）开发商采取提前预售，减少资金链压力，预售率约25%。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司36（7 7）御景湾）御景湾地理位置辽东湾大街东，红海河南岸开发商钱塘江房产公司总建筑面积约13万余平米推盘情况共15栋小高层、高层，目前已推出12栋小高层、高层总户数约1000户户型区间36-140平方米主力户型二室
31、二厅一卫价格区间3480-4900元/平方米销售均价4000元/平方米开盘日期2007年8月第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司37（7 7）御景湾）御景湾户户型型配配比比套型套型建筑面积建筑面积区间区间()主力价格主力价格区间区间目前价格的总价区间目前价格的总价区间户型数户型数户型比率户型比率一室一厅一卫353834804900元/12.1-16万元/套547.33%435015-21.5万元/套476.38%656822.6-29.3万元/套273.66%二室二厅一卫90-9
32、831.3-44.1万元/套12717.23%100-10534.8-47.3万元/套608.14%106-11036.9-51.7万元/套587.87%111-11838.6-55.5万元/套729.77%120-12344.1-60.3万元/套364.88%125-13046-63.7万元/套12817.37%三室二厅一卫125-13043.5-63.7万元/套405.43%三室二厅二卫125-13043.5-63.7万元/套425.7%132-13848.6-67.6万元/套466.24%第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪
33、房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司38（7 7）御景湾）御景湾 主力户型为二室二厅一卫，面积在90-130，约占总户型配比的65.26%，以目前销售价格计算总价，主力区间为31.3-63.7万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司39（7 7）御景湾）御景湾推广主题: 城南中心首席亲水宜居生态花园 项目特点： （1）现代简约建筑风格（2）海湖水景资源 （3）生活、教育、休闲配套 （4）在红海河一侧的楼宇，设有观光电梯 楼盘评价： （1）2007年鲅鱼圈开发区最
34、贵的高档盘，目前在红海区板块已经形成了品牌效应。 （2）以高档人群为市场发力点。 （3）户数/车位比：3户：1停车位。 第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司40（7 7）御景湾）御景湾 （4）目前销售价格与2007年售价比较： 御景湾项目销售均价2009年较2007年上涨 250元/平。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司41（8 8）阳光）阳光100100地理位置
35、辽东湾大街与桃花潭路交汇处开发商天鸿实业集团公司总建筑面积约1.5万余平米推盘情况1栋小高层总户数108户户型区间40-135平方米主力户型一室、二室、三室各占1/3价格区间2430-2880元/平方米销售均价2650元/平方米开盘日期08年8月备注一次性付款：优惠9折第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司42（8 8）阳光）阳光100100户户型型配配比比套型套型建筑面积建筑面积区间区间()主力价格主力价格区间区间目前价格的总价区间目前价格的总价区间户型数户型数户型比率户型比率一
36、室一厅一卫455024302880元/11-14.4万元/套3632%二室二厅一卫606514.6-18.7万元/套1817%666816-19.6万元/套1817%三室二厅一卫95-9823-28.2万元/套1817%三室二厅二卫13013531.6-38.9万元/套1817% 本项目一室、二室、三室户型配比平均各占34%。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司43（8 8）阳光）阳光100100推广主题: 学府区 精致生活小筑 项目特点： （1）现代建筑风格。（2）生活、交通配
37、套。 （3）教育配套。 销售评价： （1）目前是准现房销售阶段。 （2）以中档人群为市场发力点。 （3）项目销售率90%左右，滞销户型为130平方米的大户型。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司44（9 9）鸿基国际）鸿基国际地理位置红海路与平安大街交汇开发商鸿基房地产公司总建筑面积约15万余平米推盘情况共18栋小高层、高层总户数约1300户户型区间90-160平方米主力户型二室二厅一卫价格区间3000-4160元/平方米销售均价3600元/平方米开盘日期08年7月备注目前优惠：
38、9.5折第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司45（9 9）鸿基国际）鸿基国际户户型型配配比比套型套型建筑面积区建筑面积区间间()目前价格的总目前价格的总价区间价区间主力价主力价格区间格区间户数户数户型比率户型比率二室二厅一卫96-10228.8-41.8万元/套3000-4160元/平方米58250%112-11533.6-47.8万元/套504%三室二厅一卫113-12933.9-51.8万元/套11410%三室二厅二卫118-14135.4-57.6万元/套22019%152
39、-15545.6-64.4万元/套444%三室三厅二卫159-17547.7-72.8万元/套16013% 主力户型为二室二厅一卫，面积在96-115，约占总户型配比的54%，以目前销售价格计算总价主力区间28.8-41.8万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司46（9 9）鸿基国际）鸿基国际 推广主题：开发区新城核心 国际化样板社区项目特色： （1）后现代简约建筑风格（2）人车分流（3）邀请品牌园林设计公司进行园林设计 （4）品牌物业公司为物业顾问，封闭智能小区管理 第一部
40、分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司47（9 9）鸿基国际）鸿基国际楼盘评价： （1）该楼盘板式高层、小高层一梯两户设计，点式高层一梯三户设计。户型设计采用五明设计，强调居住的舒适度，采用舒适型二室二厅、三室二厅设计。 （2）以高档人群为市场发力点。 第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司48地理位置营口经济技术开发区辽东湾大街南段开发商营口港房地产开发有限责任公司总建筑面
41、积一期推出8万平方米推盘情况一期推出9栋高层总户数484户户型区间108150平主力户型三室二厅二卫价格区间31504250元/平方米销售均价4130元/平方米开盘日期09年4月（1010）海港花园）海港花园第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司49套型套型建筑面积建筑面积区间区间()目前价格的总价区目前价格的总价区间间主力价格区主力价格区间间户数户数户型比率户型比率户户型型配配比比二室二厅一卫108-1153448.8 万元/套31504250元/12125%三室二厅二卫1381
42、4243.460.3万元/套24250%14515045.663.7万元/套12125%（1010）海港花园）海港花园 主力户型为三室二厅二卫，面积在138-150，约占总户型配比的75%，以目前销售价格计算总价主力区间43.4-63.7万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司50推广主题: 大海阳光健康项目特点： （1）现代简约建筑风格。 （2）明亮宽敞的落地窗尽显红海河完美景致。 （3）生活、教育、休闲、医疗、购物配套。（1010）海港花园）海港花园销售评价： （1）目前是
43、现房销售阶段。 （2）以港务局内部员工为市场发力点。 （3）目前仍未进行市场的全面推广，还未被公众所认知。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司51地理位置营口经济技术开发区辽东湾大街东侧开发商侨光地产总建筑面积8万平方米推盘情况现推出一栋LOFT公寓（小高层）总户数222户户型区间48150平主力户型二室二厅一卫价格区间47005100元/平方米销售均价4900元/平方米开盘日期09年4月（1111）盛景公寓）盛景公寓第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场
44、调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司52户户型型配配比比套型套型建筑面积建筑面积区间区间()目前价格的总价区间目前价格的总价区间主力价格区主力价格区间间户型数户型数户型比率户型比率一室一卫485322.525.8万元/套47005100元/4822%一室一厅一卫586527.231.78万元/套4219%二室二厅一卫687831.937.78万元/套6027%808537.641.38万元/套6027%三室二厅二卫12015056.476.58万元/套125% 主力户型为二室二厅一卫，面积在68-85，约占总户型配比的54%，以目前销售价格
45、计算，总价主力区间31.9-41.38万元。（1111）盛景公寓）盛景公寓第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司53推广主题: 新城核心LOFT公寓项目特点： （1）现代简约建筑风格。 （2）高大而宽敞的空间，主力户型高达5.6米。 （3）四大商圈：金融、旅游、高档居住区、中心医院。销售评价： （1）目前是预售阶段。 （2）以中高档人群为市场发力点。 （3）目前销售率70%。 （4）鲅鱼圈首家推出LOFT公寓概念的楼盘。（1111）盛景公寓）盛景公寓第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一
46、、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司54地理位置营口经济技术开发区平安大街、海丰路交汇处开发商营口大恒祥房地产开发有限公司总建筑面积14万平方米推盘情况一期推出2栋高层6栋小高层目前先推出1栋小高层总户数154户户型区间6595平主力户型二室二厅一卫价格区间31804010元/平方米销售均价3780元/平方米开盘日期目前处于预售阶段备注每平米优惠500元/平（1212）恒祥湾）恒祥湾富贵园富贵园第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限
47、公司合生创豪房地产投资顾问有限公司55户户型型配配比比套型套型建筑面积建筑面积区间区间()目前价格目前价格的总价区的总价区间间主力价格区间主力价格区间户数户数户型比率户型比率二室二厅一卫65683180-4010元/20.625.2万元/套4429%82882633.8万元/套9964%939529.537.9万元/套117% 主力户型为二室二厅一卫，面积在65-95，以目前销售价格计算，总价主力区间20.6-37.9万元。（1212）恒祥湾）恒祥湾富贵园富贵园第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地
48、产投资顾问有限公司56项目特点： （1）新古典主义建筑风格。 （2）整个小区被外店铺围合。（1212）恒祥湾）恒祥湾富贵园富贵园楼盘评价： （1）目前先推出一栋小高层试探市场。 （2）目前作为内部销售阶段，每平米优惠500元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司57地理位置营口经济技术开发区红海河与平安大街交汇处开发商营口群星房地产开发有限公司总建筑面积38万平方米推盘情况一期推出2栋高层4栋小高层3栋多层总户数581户户型区间31135平主力户型二室二厅一卫价格区间313039
49、50元/平方米销售均价3650元/平方米开盘日期09年4月（1313）群星）群星国际新城国际新城第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司58户户型型配配比比套型套型建筑面积区建筑面积区间间()目前价格的总价目前价格的总价区间区间主力价格区间主力价格区间户型数户型数户型比户型比率率一室一厅一卫31429.7-13.8万元/套3130-3950元/12020%455516.7-20.6万元/套275%二室二厅一卫627019.4-25.6万元/套275%718422.2-31.8万元/套
50、15427%909828.1-36.8万元/套8113%9910230.9-40.2万元/套183%三室三厅一卫11512035.9-47.4万元/套92%三室三厅一卫12012537.5-47.8万元/套509%13013540.6-53.3万元/套9516% 主力户型为二室二厅一卫，面积在62-102，约占总户型配比的48%，以目前销售价格计算总价主力区间19.4-40.2万元。（1313）群星）群星国际新城国际新城第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司59推广主题: 鲅鱼圈首
51、席国际级湾区独家公馆项目特点： （1）新古典主义简约欧式豪邸。 （2）内外双景观，多重水系景观。 （3）教育、运动、休闲、娱乐配套。楼盘评价： （1）目前处于正式销售阶段，预计明年中旬交房。 （2）以中高档人群为市场发力点。（1313）群星）群星国际新城国际新城第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司60地理位置营口开发区第一高中对面开发商营口湾畔房地产开发有限公司总建筑面积24万平方米推盘情况共23栋高层一期推出4栋高层二期推出4栋高层总户数1006户（一期、二期推出总合）户型区间
52、63128平主力户型二室二厅一卫价格区间31003980元/平方米销售均价3370元/平方米（包括阁楼）开盘日期09年4月（1414）湾畔）湾畔书香门第书香门第第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司61户户型型配配比比套型套型建筑面积区建筑面积区间间()目前价格的总价区间目前价格的总价区间主力价格区主力价格区间间户型数户型数户型比率户型比率二室二厅一卫636819.5-27万元/套31003980元/346%838825.7-33.6万元/套8515%939828.8-39万元/套
53、15328%三室二厅一卫10010331-40.9万元/套346%三室二厅二卫11011534.1-44.6万元/套13624%12012837.2-50.9万元/套11921%（1414）湾畔）湾畔书香门第（一期）书香门第（一期） 一期主力户型为二室二厅一卫，面积在63-98，约占总户型配比的49%，以目前销售价格计算，总价主力区间19.5-39万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司62户户型型配配比比套型套型建筑面积区间建筑面积区间()目前价格的总价目前价格的总价区间区间
54、主力价格区主力价格区间间户型数户型数户型比率户型比率二室二厅一卫707821.7-31万元/套31003980元/17839%809024.8-35.8万元/套14030%9510029.4-39.8万元/套7617%三室二厅二卫11011534.1-44.7万元/套255%12512838.7-50.9万元/套439% 二期主力户型为二室二厅一卫，面积在70-100，约占总户型配比的86%，以目前销售价格计算，总价主力区间21.7-39.8万元。（1414）湾畔）湾畔书香门第（二期书香门第（二期）第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生
55、创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司63推广主题: 从小学到高中 读书就在家门口项目特点： （1）周边教育配套齐全。 （2）独特的小区景观概念分成四大组团：琴、棋、书、画。 （3）优质的物业服务。销售评价： （1）目前一期项目已经清盘，二期项目也已经进入尾盘阶段，三期预计在10月份开盘。 （2）以中高档人群为市场发力点，重点面向重视子女教育的客户群。 （3）目前二期销售率约69%，部分三室的大房型销售困难。（1414）湾畔）湾畔书香门第书香门第第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房
56、地产投资顾问有限公司64地理位置营口鲅鱼圈经济开发区平安大街东二道河南新区政府对面开发商营口汇明房地产开发有限公司总建筑面积28万平方米推盘情况一期推出2栋高层1栋小高层总户数一期540户户型区间90130平主力户型二室二厅一卫销售均价未售，预计6000元/平方米备注精装修住宅（1515）MOMAMOMA峰汇峰汇第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司65户户型型配配比比套型套型建筑面积建筑面积区间区间()主力价格区主力价格区间间目前价格的目前价格的总价区间总价区间户型户型数数户型户
57、型比率比率二室二厅一卫6873未公布6217%88938022%二室二厅二卫118123185%三室二厅二卫13013512435%148153185%四室二厅二卫165168113%1701854713% 主力户型为两种：三室二厅二卫，面积在130-153，约占总户型配比的40%； 二室二厅一卫，面积在6893 ，约占总户型配比的39%。（1515）MOMAMOMA峰汇峰汇第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司66推广主题: 东北之上，首个科技精品住宅项目特点： （1）高科技住宅
58、：恒温、恒湿、有氧、降噪。 （2）现代简约建筑风格。 （3）多种精装修标准。销售评价： （1）目前项目仍处于蓄水期。 （2）以高端人群为市场发力点。 （3）由于项目造价高，因此楼盘售价定位较高很难被市场接受。 （4）高科技住宅还未被市场广泛认知。 （5）未来鲅鱼圈区域售价及居住品质最高的产品。（1515）MOMAMOMA峰汇峰汇第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司67地理位置营口鲅鱼圈经济开发区平安大街东国税局北开发商辽宁泰吉房地产开发有限公司总建筑面积7万平方米推盘情况共推出5
59、栋高层2栋多层总户数540户户型区间90130平主力户型二室二厅一卫价格区间33684538元/平方米销售均价3800元/平方米开盘日期目前处于预售阶段（1616）唯美星海）唯美星海第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司68户户型型配配比比套型套型建筑面积建筑面积区间区间()主力价格主力价格区间区间目前价格的目前价格的总价区间总价区间户型户型数数户型比户型比率率二室二厅一卫9010033684538元/3043.2万元/套30856%1101153750.4万元/套9618%120
60、12840.458万元/套204%三室二厅一卫10511035.349.9万元/套204%三室二厅二卫12513042.158.9万元/套9618 主力户型为二室二厅一卫，面积在90-128，约占总户型配比的78%，以目前销售价格计算，总价主力区间30-58万元。（1616）唯美星海）唯美星海第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司69推广主题: 观山 观水 观星海项目特点： （1）周边教育配套齐全。 （2）独特的小区景观概念分成四大组团：琴、棋、书、画。 （3）优质的物业服务。 （
61、4）高层可观山、河、海。销售评价： （1）以中高档人群为市场发力点。 （2）目前预售率约50%，部分三室的大房型销售困难。（1616）唯美星海）唯美星海第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司70地理位置营口鲅鱼圈经济开发区红海河南，政府东路与文德路交汇处开发商营口经济技术开发区中渤房地产开发有限公司建筑面积一期6万平方米推盘情况共推出15栋楼一期推出5栋高层2栋小高层总户数576户户型区间45120平主力户型二室二厅一卫价格区间32304280元/平方米销售均价3750元/平方米开
62、盘日期08年8月（1717）新）新龙逸家园龙逸家园第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司71户户型型配配比比套型套型建筑面积建筑面积区间区间()主力价格区主力价格区间间目前价格的目前价格的总价区间总价区间户数户数户型比户型比率率二室一厅一卫48603230-4280元/平方米15.5-25.6万元/套13824%二室二厅一卫758824.2-36.4万元/套18532%9010029-40.9万元/套9817%二室二厅二卫929529.7-40.6万元/套407%9398（跃层）3
63、0-40.7万元/套234%三室二厅二卫10112032.6-51.3万元/套9216% 主力户型为二室二厅一卫，面积在48-100，约占总户型配比的49%，以目前销售价格计算，总价主力区间15.5-40.9万元。（1717）新）新龙逸家园龙逸家园第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司72推广主题: 精品领袖 塑造经典项目特点： （1）西班牙建筑风格。 （2）购物、教育、医疗配套齐全。 （3）3号楼独设观光电梯。销售评价： （1）以中高档人群为市场发力点。 （2）目前销售率约62%
64、，部分顶层和三室的大面积房型销售困难。（1717）新）新龙逸家园龙逸家园第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司73（1818）翔峰国际花园）翔峰国际花园地理位置营口经济开发区月亮湖公园东、日月大道北开发商营口翔峰置业有限公司总建筑面积约20万余平米推盘情况推出11栋小高层、高层总户数903户户型区间36-140平主力户型二室二厅一卫价格区间3380-4900元/平方米销售均价4000元/平方米开盘日期08年7月第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3
65、、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司74户户型型配配比比套型套型建筑面积区间建筑面积区间()目前价格的总价区间目前价格的总价区间主力价格主力价格区间区间户户数数户型户型比率比率一室一厅一卫45-6214.1-28.6万元/套3380-4900元/12814%二室二厅一卫65-7021.9-34.3万元/套10612%84-10528.3-51.4万元/套38142%三室三厅二卫94-11831.7-57.8万元/套26830%127-13042.9-63.7万元/套202%（1818）翔峰国际花园）翔峰国际花园 主力户型为二室二厅一卫，面积在65-1
66、05，约占总户型配比的54%，以目前销售价格计算，总价主力区间21.9-51.4万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司75推广主题: 自然与人文、建筑与思想和谐共生 项目特点： （1）现代简约建筑风格。 （2）海湖水景资源。 （3）生活、教育、休闲配套。 （1818）翔峰国际花园）翔峰国际花园楼盘评价：（1）以中档人群为市场发力点。 （2）项目销售率73%左右，高层楼盘销售困难。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创
67、豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司76小结：小结：n 在政府“新区南移、城市东扩”的城市规划中，红海板块是非常重要的区域。它是未来鲅鱼圈重要的行政办公区 、商业金融区 、医疗卫生区 、游览娱乐区 。红海板块（新城区）也是鲅鱼圈开发热点板块，是开发量最大，开发楼盘最多，中高档楼盘最集中的区域，也是市场关注度最高的板块。n 红海板块依河傍海，具有高档楼盘所需要的自然资源。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司77n 红海板块楼盘已经进入了超大规模的楼盘开发时代，如1
68、50万平方米的华海城。n由于本区域优势明显，开发商为了追求利润的最大化，不得不提高容积率，侧重小高层、高层开发，使区域内多层产品成为了稀缺产品。n 红海板块总体看，户型结构较齐全，购房者选择面较广。从市场供给的户型来看，市场的主力户型集中在二室二厅一卫。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司78n 区域内部分开发的楼盘比较注重项目的品质，有的开发商不惜重金力聘知名规划公司。如鸿基国际项目聘请台湾老圃造园公司担当园林规划，并重点宣传。MOMA峰汇花巨资聘请北京凯乐世纪建筑技术有限公司
69、担当建筑规划，打造科技住宅产品。n 目前已知的红海区域待开发量约450万平方米，红海板块的竞争将进一步加剧。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司79区域区域项目名称项目名称建筑面积建筑面积红海区昌宇星河湾、鸿基海岸、湾畔书香门第约150万金泰城约100万华海城约18万新龙逸约5万群星国际新城约20万MOMA峰汇约25万海港花园约100万恒祥湾富贵园约7万盛景公寓约5万水岸尚品约12万御景湾约2万苹果社区约8万第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3
70、、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司80n 红海板块2007年在售项目与2009年价格涨幅比较： 第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司81 中档楼盘瑞康家园涨幅50元/平。瑞康家园2007年销售时已进入准现房销售阶段，目前业主已入住，剩少量现房，采取低价一次性付款方式快速清盘，所以涨幅较小。 高档楼盘御景湾涨幅250元/平。2007年红海板块第一个高档楼盘，在红海板块有品牌知名度，同时项目产品的提升是其涨价的主要原因。第一部分：鲅鱼圈房
71、地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司82（1 1）山水人家）山水人家地理位置平安大街东、淮河路南建筑面积约20万平米推盘情况预计推出12栋多层总户数433户户型区间43-190平主力户型三室二厅一卫开盘日期开盘时间未定，价格未公布3 3、海东板块楼盘分析、海东板块楼盘分析第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司83户型配比套型套型建筑面积区间建筑面积区间()户型数户型数户型比率户型比率一
72、室一厅一卫（阁楼）4355122.77%5567327.39%二室二厅一卫5070122.77%8390306.93%90105255.77%8386（跃层）153.46%三室二厅一卫9710520848.04%105115204.62%三室二厅二卫120-1357016.17%四室两厅两卫14515551.15%170190（跃层）40.92%（1 1）山水人家）山水人家 主力户型为三室二厅一卫，面积在97-115，约占总户型配比的53%。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司8
73、4推广主题:以自然定义生活真谛 项目特点： （1）西班牙建筑风格。 （2）成熟城市配套。 （3）南侧为青龙山公园。 楼盘评价： （1）以高档人群、中大户型住宅为市场发力点。 （2）项目样板区建成后，产品再投放市场。 （3）预计销售均价在4000元/平以上，将会成为老城区高档楼盘的价格 标杆。（1 1）山水人家）山水人家第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司85（2 2）福地山水文园）福地山水文园地理位置平安立交桥南开发商营口翔峰置业公司6期建筑面积约6万平米推盘情况推出8栋小高层总
74、户数450户户型区间84-130平主力户型二室二厅一卫价格区间3280-5400元/平方米销售均价3600元/平方米开盘日期目前预售阶段第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司86户型比套型建筑面积区间主力价格区间目前价格的总价区间户数户型比率二室二厅一卫84-94平3280-5400元/平方米27.5-37.4万/套33374%三室二厅一卫105-106平34.4-42.2万/套7216%116-118平38-47万/套184%三室二厅二卫123-128平40.3-50.9万/套1
75、84%四室二厅二卫130-133平42.6-52.9万/套92%（2 2）福地山水文园）福地山水文园 主力户型为二室二厅一卫，面积在84-94，约占总户型配比的74%，以目前销售价格计算，总价主力区间为27.5-37.4万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司87项目特点： （1）新古典主义建筑风格。 （2）成熟城市配套。 （3）项目为南向坡居地，西、北向为碧霞山公园。 楼盘评价： （1）本项目具有较好的城市景观，成熟的城市配套，并请知名的 设计单位担当设计，进行高品质楼盘开发
76、。 （2）以高档人群为市场发力点。 （3）目前预售约60%。（2 2）福地山水文园）福地山水文园第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司88地理位置长江路南，东城怡景东侧开发商营口新远房地产开发公司总建筑面积约7万平米推盘情况一期推10栋多层推盘户数708户开盘时间08年10月户型区间48-137平主力户型二室二厅一卫价格区间1750-3480元/平销售均价2800元/平（阁楼售价计入均价） 门市售价一跃二层4200元/平起，单层5300元/平起备注标准层一次性付款：优惠100元/平
77、（3 3）平安家园）平安家园第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司89户型配比套型套型建筑面积建筑面积区间区间()主力价格主力价格区间区间目前价格的总价目前价格的总价区间区间户数户数户型户型比率比率一室一厅一卫45551750-3480元/ 7.8-9.6万元/套7210%二室一厅一卫636816.2-20.9万元/套21631%二室二厅一卫707818.1-24万元/套17424%808820.6-27.1万元/套12618%929523.7-29.3万元/套9614%三室二厅二
78、卫13013542.6-47万元/套243%（3 3）平安家园）平安家园 主力户型为二室二厅一卫，面积在70-95，约占总户型配比的56%，以目前销售价格计算，总价主力区间为18.1-29.3万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司90项目特点： （1）建筑立面简洁明快。 （2）成熟城市配套。 （3）项目北侧近邻青龙山公园。 （4）楼盘建筑品质较高，建筑立面采用了高品质材质（氟碳漆、干 挂理石。 楼盘评价： （1）本楼盘建筑品质较高。 （2）以中档人群为市场发力点。 （3）目前
79、销售约90%。相对滞销的产品集中在六层、阁楼及跃层 产品。（3 3）平安家园）平安家园第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司91（4 4）富吉家园）富吉家园地理位置地理位置长江路与泰山大街交江路与泰山大街交汇处开开发商商富吉富吉实业公司公司总建筑面建筑面积3232万平米万平米推推盘情况情况一期推一期推4 4栋多多层，二期，二期9 9栋多多层推推盘户数数一二期一二期628628户开开盘时间二期目前二期目前进行行预定定户型区型区间39-12839-128平平主力主力户型型二室二二室二厅
80、一一卫价格区价格区间一期：一期：1680-29901680-2990元元/ /平平二期二期标准准层：2980-31802980-3180元元/ /平（平（6 6跃阁楼价格未定）楼价格未定）销售均价售均价一期：一期：26502650元元/ /平方米（平方米（阁楼售价楼售价计入均价）入均价） 门市售价市售价一一跃二二层53805380元元/ /平，平，单层5180-53805180-5380元元/ /平平备注注一期一次性付款：一期一次性付款：优惠惠200200元元/ /平平二期二期7575平以下交定金平以下交定金2 2万万顶3 3万房款，万房款，7676平以上交定金平以上交定金3 3万万顶5 5万
81、房款。开万房款。开盘当天一次性付款当天一次性付款优惠惠200200元元/ /平，平，贷款款优惠惠100100元元/ /平平第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司92户型配比套型套型建筑面积建筑面积区间区间()主力价格主力价格区间区间目前价格的总价区间目前价格的总价区间户数户数户型户型比率比率一室一厅一卫39-5216802990元/ 6.6-15.5万元/套4617%二室一厅一卫657515.9-22.4万元/套11443%二室二厅一卫768018.6-23.9万元/套249%81
82、8619.8-25.7万元/套6021%889221.5-27.5万元/套125%三室二厅一卫10210825-32.3万元/套125%（4 4）富吉家园）富吉家园富吉家园一期富吉家园一期 主力户型为二室一厅一卫，面积在65-75，约占总户型配比的43%，以目前销售价格计算，总价主力区间为15.9-22.4万元。 注：不含6层跃阁楼户型面积。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司93（4 4）富吉家园）富吉家园富吉家园二期富吉家园二期 主力户型为二室二厅一卫，面积在76-92，约占
83、总户型配比的67%，以目前销售价格计算，总价主力区间为22.6-29.3万元。户型配比套型套型建筑面积区建筑面积区间间()主力价格主力价格区间区间目前价格的总价目前价格的总价区间区间户数户数户型比率户型比率一室一厅一卫455029803180元/ （不含6跃阁楼价格）13.4-15.9万元/套5415%二室一厅一卫556016.4-19.1万元/套123%657519.4-23.9万元/套9627%二室二厅一卫768022.6-25.4万元/套6618%818624.1-27.3万元/套6618%889226.2-29.3万元/套124%三室二厅一卫10210830.4-34.3万元/套421
84、2%三室二厅二卫12513037.2-41.3万元/套123%注：不含6跃阁楼户数第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司94项目特点： （1）项目具有规模效应。 （2）成熟城市配套。 （3）青龙山山体公园东侧，具有自然景观资源优势。 销售评价： （1）以中档人群为市场发力点。 （2）目前一期销售率约80%。二期接受预定，预定率约40%左右。（4 4）富吉家园）富吉家园第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有
85、限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司95地理位置桃花潭路远大购物西侧开发商营口宏晟实业有限公司建筑面积约8.5万平米推盘情况推出14栋多层+3栋高层二期户数956户户型区间59-140平主力户型二室二厅一卫价格区间多层2177-3397元/平方米高层3297-3697元/平方米销售均价多层3050元/平方米高层3550元/平方米开盘日期2007年5月（5 5）清华园二期）清华园二期第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司96户型比户型建筑面积价格区间目前价格的总价区间户型比率一房二厅
86、一卫约59-652177-3697元/12.8-22.1万元/套7%二房二厅一卫约75-11021.7-40.6万元/套70%三房二厅一卫约110-14037.3-51.7万元/套23%（5 5）清华园二期）清华园二期 主力户型为二室二厅一卫，面积在75-110，约占总户型配比的70%，以目前销售价格计算，总价主力区间为21.7-40.6万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司97项目特点： （1）交通便利。 （2）购物、教育等配套齐全。 （3）地理位置优越。 （4）大盘的规模
87、效应及品牌效应。项目具有规模效应。 销售评价： （1）以中档人群为市场发力点。 （2）二期销售率约85%左右。 （5 5）清华园二期）清华园二期第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司98 （3）目前销售价格与2007年售价比较： 清华园二期2009年销售均价较2007年比较，高层上涨150元/平，多层上涨200元/平。（5 5）清华园二期）清华园二期第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地
88、产投资顾问有限公司99（6 6）东城怡景）东城怡景 地理位置地理位置长江路中段江路中段开开发商商三丰房地三丰房地产开开发公司公司总建筑面建筑面积约5050万平米万平米推推盘情况情况主推主推6 6栋，2 2栋多多层，4 4栋小高小高层推推盘户数数426426户开开盘时间0808年年7 7月月户型区型区间90-12090-120平平主力主力户型型二室二二室二厅一一卫价格区价格区间2200-36302200-3630元元/ /平平销售均价售均价32003200元元/ /平平其中：多其中：多层29002900元元/ /平（平（阁楼楼计入均价）入均价） 小高小高层33003300元元/ /平平门市售价市
89、售价5180-58005180-5800元元/ /平平备注注小高层住宅一次性付款：优惠小高层住宅一次性付款：优惠200200元元/ /平平门市一次性付款：优惠门市一次性付款：优惠100-200100-200元元/ /平平第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司100户型比套型建筑面积区间主力价格区间目前价格的总价区间户数户型比率一室一厅一卫51-54平2200-3630元/平方米11.2-11.9万/套215%二室二厅一卫80-95平21.6-34.5万/套33378%三室二厅一卫1
90、12-118平31.8-40.6万/套5112%三室二厅一卫130-132平40-47.9万/套215%（6 6）东城怡景）东城怡景 主力户型为二室二厅一卫，面积在80-95，约占总户型配比的78%，以目前销售价格计算，总价主力区间为21.6-34.5万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司101（6 6）东城怡景）东城怡景 推广主题: 与公园 学校为邻项目特点： （1）现代建筑风格。 （2）成熟城市配套。 销售评价： （1）以中档人群、小面积住宅为市场发力点。 （2）目前项目
91、销售率约80%。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司102地理位置地理位置桃花潭路桃花潭路远大大购物物开开发商商营口康富达口康富达实业公司公司建筑面建筑面积约5.385.38万平米万平米推推盘情况情况推出推出4 4栋中中间靠后的多靠后的多层一、二期一、二期户数数764764户户型区型区间45-9345-93平平主力主力户型型二室一二室一厅一一卫价格区价格区间1980-29601980-2960元元/ /平（含平（含阁楼价格）楼价格）销售均价售均价26002600元元/ /平（平（
92、阁楼楼计入均价）入均价）门市售价市售价一一跃二二层4380-55804380-5580元元/ /平平开开盘日期日期0808年年9 9月月备注注住宅一次性付款：优惠住宅一次性付款：优惠200200元元/ /平平住宅贷款：优惠住宅贷款：优惠100100元元/ /平平门市一次性付款：优惠门市一次性付款：优惠300300元元/ /平平门市贷款：优惠门市贷款：优惠200200元元/ /平平（7 7）馥润嘉园）馥润嘉园 距本项目约距本项目约100米米第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司103
93、户型比套型建筑面积区间主力价格区间目前价格的总价区间户数户型比率一室一厅一卫40-49平1980-2960元/平方米7.9-14.5万/套15019%二室一厅一卫58-70平11.5-20.7万/套45660%二室二厅一卫78-88平15.4-26万/套9012%三室二厅一卫84-93平21.6-27.5万/套689%（7 7）馥润嘉园）馥润嘉园 距本项目约距本项目约100米米 主力户型为二室二厅一卫，面积在58-70，约占总户型配比的60%，以目前销售价格计算，总价主力区间为11.5-20.7万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合
94、生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司104（7 7）馥润嘉园）馥润嘉园 距本项目约距本项目约100米米推广主题: 繁华深处 情怀人居项目特点： （1）现代建筑风格。 （2）成熟城市配套。 楼盘评价： （1）以中档人群、小面积住宅为市场发力点。 （2）目前一、二期总的销售率约75%。小面积、低单价的阁楼、 84-93平的小三室销售速度相对较慢，主力户型58-70平的二 室一厅一卫销售速度相对较快。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司105地理位置地理位置青青龙
95、山大街山大街开开发商商营口口营城房地城房地产公司公司总建筑面建筑面积约3030万平米，一期万平米，一期4.94.9万平方米万平方米推推盘情况情况一期推出一期推出1010栋，6 6栋多多层、3 3栋小高小高层、1 1栋多多层小高小高层混合混合总户数数约703703户开开盘时间0808年年5 5月月户型区型区间41-10241-102平平主力主力户型型二室一二室一厅一一卫价格区价格区间1460-31601460-3160元元/ /平（含平（含阁楼价格）楼价格）销售均价售均价多多层销售均价售均价23502350元元/ /平（平（阁楼楼计入入均价）均价）小高小高层销售均价售均价28002800元元/
96、/平平备注注一次性付款：优惠一次性付款：优惠200200元元/ /平平贷款：优惠贷款：优惠100100元元/ /平平（8 8）渤海铭城）渤海铭城第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司106户型比套型建筑面积区间主力价格区间目前价格的总价区间户数户型比率一室一厅一卫40-43平1460-3160元/平方米9.6-13.6万/套7711%二室一厅一卫46-68平6.7-21.5万/套39456%二室二厅一卫81-102平20.2-32.2万/套23233%（8 8）渤海铭城）渤海铭城
97、主力户型为二室二厅一卫，面积在46-68，约占总户型配比的56%，以目前销售价格计算，总价主力区间为6.7-21.5万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司107推广主题: 大而全的生活社区项目特点： （1）现代建筑风格。 （2）成熟城市配套。 （3）在老城区中项目位置稍偏。 楼盘评价： （1）以中低档人群、小面积住宅为市场发力点。 （2）目前的销售率约65%。多层部分销售约90%左右，小高层部分 销售率约20%左右。小高层销售不好，是因为小高层销售价格 比多层销售价格要高，平
98、均售价高250元/平。（8 8）渤海铭城）渤海铭城第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司108（9 9）丽水御尊）丽水御尊地理位置桃花潭路西段开发商营口奥大房地产开发有限公司总建筑面积15万平米户数三期约600余户户型区间69-142平方米主力户型二室二厅一卫主力价格区间1488-2680元/平方米销售均价2450元/平方米（阁楼售价计入均价）开盘日期2006年5月第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限
99、公司合生创豪房地产投资顾问有限公司109户型比户型建筑面积价格区间目前价格总价区间户型比率二房一厅一卫约50-6314882688元/7.4-18.2万元/套35%二房二厅一卫约67-9016-24.2万元/套60%三房二厅一卫约93-12022.2-32.2万元/套5%（9 9）丽水御尊）丽水御尊 主力户型为二室二厅一卫，面积在67-90，约占总户型配比的60%，以目前销售价格计算，总价主力区间为6.7-21.5万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司110（9 9）丽水御尊
100、）丽水御尊项目特点： （1）欧洲德式建筑风格。 （2）核心景观中央水系设计。 （3）封闭式物业管理服务。 （4）成熟生活配套。 楼盘评价： （1）以中低档人群、小面积住宅为市场发力点。 （2）目前的销售率约95%以上。剩余房源约40套左右，尾盘销售采 用低价销售策略。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司111 （3）目前销售价格与2007年售价比较： 丽水御尊项目销售均价2009年较2007年下降200元/平，原因：所剩房源居住品质差，同时开发商采取尾盘快速清盘策略。（9 9）丽
101、水御尊）丽水御尊第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司112地理位置地理位置营口口鲅鱼圈圈经济开开发区青区青龙山公园主入山公园主入口西口西开开发商商营口誉口誉龙房地房地产开开发有限公司有限公司总建筑面建筑面积5 5万平方米万平方米推推盘情况情况推出推出3 3栋小高小高层4 4栋多多层总户数数533533户户型区型区间3838134134主力主力户型型二室二二室二厅一一卫价格区价格区间1980198038803880元元/ /平平销售均价售均价多多层均价：均价：29502950元元/
102、 /平平高高层均价：均价：34503450元元/ /平平开开盘日期日期开开盘时间未定，目前未定，目前为预售售备注注一次性付款一次性付款优惠每平米惠每平米优惠惠100100元，元，贷款款购买9.99.9折折优惠，惠，预计明年明年8 8月交房月交房（1010）丽景）丽景鸿金苑鸿金苑第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司113户户型型配配比比套型套型建筑面积区建筑面积区间间()目前价格的总价区间目前价格的总价区间主力价主力价格区间格区间户数户数户型户型比率比率一室一厅一卫38-4812-
103、18.6万元/套31803880元/平方米8515%55-5817.4-22.5万元/套325%二室二厅一卫74-7823.5-29.6万元/套428%81-8925.7-34.5万元/套26447%三室三厅二卫107-11734-44.2万元/套9617%130-13541.3-52.3万元/套143%二室二厅一卫（阁楼）60-7811.8-15.4万元/套1980元/平方米244%二室二厅二卫（阁楼）110-11421.7-22.5万元/套81%（1010）丽景）丽景鸿金苑鸿金苑 主力户型为二室二厅一卫，面积在74-89，约占总户型配比的55%， 以目前销售价格计算，总价主力区间23.5-
104、34.5万元。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司114 推广主题: 公园里的家 项目特点： （1）西班牙建筑风格。 （2）购物、教育、医疗、金融配套齐全。 （3）独特的自然景观青龙山公园。（1010）丽景）丽景鸿金苑鸿金苑 楼盘评价： （1）目前正处于项目预售阶段。 （2）项目地原有住房尚未拆迁。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司115小结：小结：n 海东板块总
105、体看，户型结构齐全，市场细分比较明显。福地山水文园、山水人家项目具有自然资源及城市配套优势走高端路线。福地山水文园主推的84-94平的二室二厅一卫的主力户型与山水文园一期即将推出的97-115平的三室二厅一卫的主力户型形成差异化竞争。中档楼盘主力户型为80-95平的二室二厅一卫。中低档楼盘主力户型为46-70平的二室二厅一卫。n 海东板块楼盘供应以多层为主，小高层为辅。n 目前已知的海东板块待开发量为85万平方米，主要是在建楼盘未来的开发量。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司1
106、16n 海东板块2007年在售项目与2009年价格涨幅比较： 清华园二期2009年销售均价较2007年比较，高层上涨150元/平，多层上第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司117涨200元/平。清华园项目处于海东板块传统的居住区，同时目前该项目为现房实景销售阶段，较2007年处于施工阶段的清华园二期，有销售阶段不同，而引起的价格自然提升。 丽水御尊销售均价2009年较2007年比较，下降200元/平。丽水御尊整个项目销售已达到95%以上，处于清盘阶段。该项目采取清盘阶段降价销售策
107、略，将稍差的产品快速销售。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析3、具体项目调研分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司118在政府“新区南移、城市东扩”的城市规划中，红海板块、海东板块是鲅鱼圈房地产发展的重要的区域，尤其是红海板块是发展的重中之重。海星板块目前区域较少，未来市场开发量也不大，区域的竞争相对较弱。房地产市场供给量持续增大，住房空置率也将增大。目前已知的市场待开发量约为465万平方米，未来楼盘之间的竞争也必将演变为市场份额的竞争，这也促使开发商不断提高自身的业务水平和开发能力。那些水平低、理念差的楼盘市场压力将大增，市场将
108、重新洗牌，开发企业优胜劣汰。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析4、调研分析结论 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司119第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析4、调研分析结论鲅鱼圈从楼盘的开发建筑风格上看，项目建筑风格主要以现代风格、欧式风格、新古典主义风格为市场的主流。从区域市场建筑类型上看，红海板块小高层、高层为区域市场的主力，海东板块仍然以多层为区域市场的主力。海星板块供应多层、高层主力。随着开发商水平提高，开发产品品质将逐步上升，出现规模大盘，产品更加丰富，市场细分更加细化。鲅鱼圈的开发商也更
109、加注重项目的整体规划、项目的绿化景观。已将规划、绿化、景观作为提升项目的素质和品质的重要途径。 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司120虽然2008年的国际金融危机，给鲅鱼圈这个以外来人口拉动市场需求的城市带来了重创。但总体房价与2007年相比，略有上升。鲅鱼圈区域房地产政策相对宽松，不少楼盘销售许可未审批下来，就进行预售。同时鲅鱼圈政府对房地产行业扶植力度较大，比如2009年5月的房交会，鲅鱼圈政府推出了普通购房者补助400元/平，公务员补助600元/平。从户型供给的整体来看，鲅鱼圈供给的主力户型为二室户型，其中二室二厅一卫是市场的主力产品。第一部分：鲅鱼圈房地产市
110、场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析4、调研分析结论 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司121房型面积区间()户数比例一室一厅一卫一室一厅一卫35-65155210.04%二室一厅一卫二室一厅一卫45-6512808.28%二室二厅一卫二室二厅一卫65-75136657.74%8.84%76-90371424.04%91-100274317.75%100以上以上10997.11%三室二厅一卫三室二厅一卫90-1105814.82%3.76%110以上以上1631.06%三室二厅二卫三室二厅二卫95-12077817.58%5.04%120以上以上193812
111、.54%四室以上四室以上130以上以上2361.54%合计合计15450100%鲅鱼圈住宅产品供给分析表：第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析 鲅鱼圈住宅产品供给详见下表：鲅鱼圈住宅产品供给详见下表：4、调研分析结论 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司122第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究一、住宅市场调研分析一、住宅市场调研分析4、调研分析结论 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司123二：典型竞争对手分析二：典型竞争对手分析第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限
112、公司124馥润嘉园、渤海铭城、富吉家园、平安家园、东城怡景、丽景鸿金苑是本案的主要竞争对手，其项目变化趋势值得重点本项目的关注。馥润嘉园地处桃花潭路东段，该项目以成熟的居住区域、小面积、低总价作为市场发力点。主力户型面积58-70平，占已推出户型配比的60%。主力总价区间在11.5-21万元。该项目共11栋多层，目前已推出9栋多层，未来将推出2栋多层。市场供给量有限。该项目阁楼、小三室销售速度较慢。 第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究二、典型竞争对手分析二、典型竞争对手分析1、典型竞争对手楼盘分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司125富吉家园总建筑面积32万平方米，项
113、目一期以小面积、低总价为市场发力点。主力户型面积65-75平，占已推出户型配比的43%。主力总价区间在16-23万元。阁楼销售速度相对较慢。与一期相比较，二期地处青龙山东侧，且处于项目的核心区域，具有外部自然景观及内部景观的优势，产品主力户型区间发生变化，主力户型面积76-92平，占二期户型配比的67%。与一期售价有50-100元/平涨幅（排出开盘促销手段干扰）。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究二、典型竞争对手分析二、典型竞争对手分析1、典型竞争对手楼盘分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司126同时其销售结构发生了变化，放弃鲅鱼圈地区传统的多层的六层与阁楼分开销售，
114、采取六层带阁楼销售的方式，其效果值得本案关注。富吉家园未来有约25万平方米开发量。渤海铭城总建筑面积30万平方米，项目一期以小面积、低总价为市场发力点。主力户型面积46-68平，占已推出户型配比的56%。主力总价区间在10-21万元。小高层与多层比较销售速度相对较慢。主要是小高层售价比多层高250元/平，该项目未来有25万平方米开发量。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究二、典型竞争对手分析二、典型竞争对手分析1、典型竞争对手楼盘分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司127主力总价区间在18.1-29.3万元。该项目销售速度相对较慢的户型集中在阁楼及跃层132平方米大户型
115、。该项目销售情况较好，产品品质较高。二、典型竞争对手分析二、典型竞争对手分析第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究1、典型竞争对手楼盘分析平安家园多层部分主力户型面积70-95平，占已推出户型配比的56%。 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司128 平安家园立面采用高档材质，材质采用瓷砖、干挂理石、氟碳漆，颜色搭配较好，从而显得建筑品质较高。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究二、典型竞争对手分析二、典型竞争对手分析1、典型竞争对手楼盘分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司129 入户门处理简单，而不失品质感 走廊地面踏步为理石踏步，墙面为瓷砖 平安家园
116、多层产品已进入尾盘销售期，未来市场供应为4栋小高层产品。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究二、典型竞争对手分析二、典型竞争对手分析1、典型竞争对手楼盘分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司130 东城怡景主力户型为二室二厅一卫，面积在80-95，约占总户型配比的78%，以目前销售价格计算，总价主力区间为22-35万元。项目未来的市场开发的重点将以小高层、高层为主。未来市场开发量约为30万平方米。 丽景鸿金苑处于长江路青龙山公园正门西侧，无论区位、城市景观、自然景观都比本案好，同时售价在本案区域内较高，与本案形成错位竞争，同时项目体量小（4栋多层+3栋高层），对本案冲击相
117、对较小。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究二、典型竞争对手分析二、典型竞争对手分析1、典型竞争对手楼盘分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司131注：本价格表多层部分将阁楼售价计入多层均价中本案周边楼盘均价： 第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究二、典型竞争对手分析二、典型竞争对手分析2、典型竞争对手楼盘价格分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司132注：排出各楼盘的促销手段、阁楼售价对楼盘对销售均价的干扰，得到的实际均价。本案周边楼盘实际均价： 第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究二、典型竞争对手分析二、典型竞争对手分析2、典型竞争对手楼盘价格分析 合
118、生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司133结论：从均价图来看：n所选中的六个项目中，均价在2900元/平米以下有3个，有三个项目均价超过2900元/平米，整体均价要突破3000元/平具备一定市场压力；n高于2900元项目，东城怡景、丽景鸿金苑、平安家园主要集中在青龙山第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究二、典型竞争对手分析二、典型竞争对手分析2、典型竞争对手楼盘价格分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司134n公园附近，项目的区位及城市景观优势是其主要的卖点之一；同时东城怡景、平安家园项目品质较高也是其价格较高的原因之一。n低于2900元的项目中，在
119、建筑品质差距不大情况下，区位及城市景观是消费者考虑的重要原因。馥润嘉苑区位及城市配套较好，富吉家园有青龙山景观，但区位较差。渤海铭城区位、城市景观较差售价最低。n从均价整体来看距离城市资源远近和规划的精细程度是影响项目价格的重要因素。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究二、典型竞争对手分析二、典型竞争对手分析2、典型竞争对手楼盘价格分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司135房型房型面积区间面积区间( () )户数（套）户数（套）比例比例占鲅鱼圈占鲅鱼圈市场比例市场比例一室一厅一卫一室一厅一卫35-6553713.73%34.6%二室一厅一卫二室一厅一卫45-658622
120、2.03%36.55% 67.3%65-7556814.52%41.6% 二室二厅一卫二室二厅一卫76-90127332.54%41.03%34.3% 91-1003328.49%12.1%三室二厅一卫三室二厅一卫100-110421.07%7.2%三室二厅二卫三室二厅二卫90-100681.74%7.62%29.1%100-1201594.06%120以上以上711.82%3.7%合计合计3912100%本案区域住宅产品供给分析表： 本案区域住宅产品在鲅鱼圈产品供应体系中，是以一室一厅一卫，经济型二室一厅一卫、二室二厅一卫为市场发力点。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究二、典型竞争对手分析二、典
121、型竞争对手分析3、典型竞争对手楼盘户型供应分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司136序号序号楼盘名称楼盘名称均价均价( (元元) )主力户主力户型面积型面积（平方米）（平方米）总价区间总价区间（万元（万元/ /平）平）主力主力房型房型比例比例1.平安家园280070-9518.1-29.3二室二厅一卫56%2.富吉家园（一期）265065-9215.9-22.4二室一厅一卫43%3.东城怡景320080-9521.6-34.5二室二厅一卫78%4.渤海铭城2350/2800（多层/小高层）46-686.7-21.5二室一厅一卫56%5.馥润嘉园260058-701
122、1.5-20.7二室一厅一卫60%6.丽景鸿金苑3050/3350（多层/小高层）74-8923.5-34.5二室二厅一卫55%本案区域楼盘产品主力户型分析表：第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究二、典型竞争对手分析二、典型竞争对手分析3、典型竞争对手楼盘户型供应分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司137户型主力供给区间60-85平 第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究二、典型竞争对手分析二、典型竞争对手分析3、典型竞争对手楼盘户型供应分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司138从户型配比上看从户型配比上看从户型配比上看从户型配比上看经济型两室户型
123、占据当前市场的主导地位，以满足工薪阶层经济型两室户型占据当前市场的主导地位，以满足工薪阶层消费能力仍是主流需求，多数项目的主力户型超过消费能力仍是主流需求，多数项目的主力户型超过70%70%；位于第二位的是一室户型，平均约占位于第二位的是一室户型，平均约占10%10%；三室的大户型在本区域内虽然供应，但市场供给量很少，销三室的大户型在本区域内虽然供应，但市场供给量很少，销售速度慢，表明大户型产品在本区域市场认可度不高。售速度慢，表明大户型产品在本区域市场认可度不高。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究二、典型竞争对手分析二、典型竞争对手分析3、典型竞争对手楼盘户型供应分析 合生创豪房地产投资顾问有限
124、公司合生创豪房地产投资顾问有限公司139 从面积区间上看从面积区间上看从面积区间上看从面积区间上看一室主流面积为一室主流面积为40-5540-55平方米之间，仅占总量的平方米之间，仅占总量的3%3%；两室面积主要集中在两室面积主要集中在63-8863-88平方米之间，平方米之间，8080平方米以内的经济型比重平方米以内的经济型比重较大；较大；三室面积在三室面积在105-135105-135平方米之间，市场供给量很少不足平方米之间，市场供给量很少不足10%10%；超过超过135135平方米的三室及四室，目前市场供给量为零；平方米的三室及四室，目前市场供给量为零；第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究二、
125、典型竞争对手分析二、典型竞争对手分析3、典型竞争对手楼盘户型供应分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司140项目名称项目名称一室一厅一卫一室一厅一卫二室一厅一卫二室一厅一卫二室二厅一卫二室二厅一卫60以下以下60-69（）70-79（）80-89（）平安家园平安家园72216174126富吉家园富吉家园100170130126东城怡景东城怡景21228渤海铭城渤海铭城77294132馥润嘉园馥润嘉园15045690丽景丽景鸿金苑鸿金苑11742264合计合计5371136436870主力户型供给分析第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究二、典型竞争对手分析二、典型竞争对手分
126、析3、典型竞争对手楼盘户型供应分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司141第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究二、典型竞争对手分析二、典型竞争对手分析3、典型竞争对手楼盘户型供应分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司142从总价范围看从总价范围看市场接受度最高的是户型平均面积在市场接受度最高的是户型平均面积在65-75 之间之间 ，户均总价约在，户均总价约在17.5-22.5万万 元之间；元之间；其次是平均面积在其次是平均面积在80-90之间，户均总价约在之间，户均总价约在28万左右；万左右；总价在总价在30万以上，面积大于万以上，面积大于10
127、0 户型市场需求量较少，销售速度相对较慢。户型市场需求量较少，销售速度相对较慢。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究二、典型竞争对手分析二、典型竞争对手分析3、典型竞争对手楼盘户型供应分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司143 本案区域客层已在建项目、新建已入住项目及老的商品住宅项目为基础，采取入户访问、零售店监测访问、市场观察及记录、与消费者讨论等多种方式，对本案区域内客层进行深入研究。 重点调研的项目有丽水御尊、陶然小区、平安家园、白云小区。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究二、典型竞争对手分析二、典型竞争对手分析4、典型竞争对手楼盘客层分析 合生创豪房地产投资顾问有限
128、公司合生创豪房地产投资顾问有限公司144年龄段年龄段特征描述特征描述比例比例2530婚房，年轻夫妻对生活品质要求较高，但由于刚刚结婚无太大购买力，一般为父母为其购买约15%3050拥有多年积蓄，收入相对有稳定收入。约75%5075部分已退休，为其养老而购买。约10%（1）消费者年龄段及特征描述：第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究二、典型竞争对手分析二、典型竞争对手分析4、典型竞争对手楼盘客层分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司145（2）本案周边项目客层来源分析 鲅鱼圈政府进行城市改造，征用土地，同时以回迁房置换土地，造成本地人大部分有多套回迁房。所以本项目周边区域本
129、地人除少数人之外，购房者购房更多的是改善居住条件。本地人在本项目周边区域购房比例在25%-35%之间。 鲅鱼圈是外来人口增长迅速的城市，目前在本项目周边区域外地购房者占65%-75%之间。第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究二、典型竞争对手分析二、典型竞争对手分析4、典型竞争对手楼盘客层分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司146阶层划分阶层划分特征特征收入情况收入情况比例分布比例分布工薪阶层来本市三年以上的外来打工者，大部分为建筑工人，港务局等企业职工。工作多年，有一定积蓄且月收入稳定，月收入在15003000之间。60%公务员医生、老师、政府部门员工等。有稳定收入人群
130、，月收入在2000以上，且奖金福利等额度高。10%小私营业主有店铺，做小生意。养车，做出租车生意的等，这些人群。收入相对稳定，月收入在4000以上20%改善居住条件者对现有居住条件不满意，改善居住条件。拥有一定的积蓄，有固定的工作。10%（3）本项目区域内客层特征：第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究二、典型竞争对手分析二、典型竞争对手分析4、典型竞争对手楼盘客层分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司147（4）本项目区域内客户关注要素（依次降低）：n 价格价格n 户型户型n 地段地段n 交通交通n 品牌品牌n 景观景观n 配套配套n 服务服务 第一部分：鲅鱼圈房地产市场
131、研究二、典型竞争对手分析二、典型竞争对手分析4、典型竞争对手楼盘客层分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司148n地理位置：本案位于营口鲅鱼圈东部，距离北侧的闽江路100米，距离南侧的桃花潭路200米。n地块现状：本地块主要位于营口鲅鱼圈北辰彩板厂内，本地块位于产业园区，该区域已规划为建设用地。n地块情况：本地块南北向长约110米，东西向长280米，占地面积约3万平方米，地块呈矩形，比较规矩，地块内地势平坦，地块周边没有高大建筑物遮挡。建设用地品质较高。一、本案地块分析一、本案地块分析1、地块现状分析第二部分：本案地块研究及核心价值界定 合生创豪房地产投资顾问有限公
132、司合生创豪房地产投资顾问有限公司149n二期地块情况：本地块南向厂房，即本项目未来的二期，占地面积约2万平方米，地块也比较规矩，地块内地势平坦，本地块东西向长，南北向短，且南向有已建成建筑，对项目规划提出更高要求。一、本案地块分析一、本案地块分析第二部分：本案地块研究及核心价值界定1、地块现状分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司150商业配套： 本项目距离万家福超市约0.6公里，步行约5分钟。 本项目距离远大购物中心约0.7公里，步行约6分钟。万家福超市远大购物中心一、本案地块分析一、本案地块分析2、周边配套分析第二部分：本案地块研究及核心价值界定 合生创豪房地产
133、投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司151教育、医疗、交通配套： 本项目距离星海小学约0.4公里，步行约4分钟。 本项目距离白云医院约0.5公里，步行约5分钟。 本项目附近有207、501等多条公交线路。 星海小学白云医院一、本案地块分析一、本案地块分析第二部分：本案地块研究及核心价值界定2、周边配套分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司152小结：n项目处于工业园，目前来看有负面影响，但随着周边工业区规划转入居住用地，对本项目有积极的作用；n自身配套缺乏。 结论：以本项目的规划、建筑风格、景观、小区配套等特色，以及本区域现在的价值与未来的潜力作为项目的主
134、要发力点来提升项目形象。一、本案地块分析一、本案地块分析第二部分：本案地块研究及核心价值界定2、周边配套分析 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司1532二：本案在鲅鱼圈的关系二：本案在鲅鱼圈的关系第二部分：本案地块研究及核心价值界定 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司154二、本案在鲅鱼圈的关系二、本案在鲅鱼圈的关系1、位置分析本案本案鲅鱼圈成熟区域鲅鱼圈快速发展区域n地块地处鲅鱼圈东侧区域，目前为城市边缘区。n地块原为工业用地，目前规划为居住区。n地块周边具备一定居住氛围，但与地块割裂。n地块属于鲅鱼圈中低档住宅供应区。第二部分：本案地块研
135、究及核心价值界定 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司155二、本案在鲅鱼圈的关系二、本案在鲅鱼圈的关系2、交通动线分析长江路闽江路n地处鲅鱼圈东西干道长江路、闽江路的中间。n距离两条主干线都有一段距离，出行相对不变。所以地块在交通方面不具备优势。第二部分：本案地块研究及核心价值界定 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司156二、本案在鲅鱼圈的关系二、本案在鲅鱼圈的关系3、规划资源分析n地块处于鲅鱼圈政府“退二进三”规划，是未来的居住中心之一。n大规划的形势下，对地块发展具有相当的促进左右。n本地块在公司整体运筹下，与周边地块一起成为一个大的居住
136、社区规划对地块开发的促进作用。第二部分：本案地块研究及核心价值界定 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司157三：本案的三：本案的SWOTSWOT分析分析第二部分：本案地块研究及核心价值界定 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司158三、本案三、本案SWOTSWOT分析分析1、优 势n鲅鱼圈作为营口城市发展的重要增长级，房地产市场发展比较迅速。n本案所处地域为中低档楼盘供应区域，市场需求量大，具备稳定的市场基础。n产品自身的优势。n合生创豪的加入，保证本案的营销优势。第二部分：本案地块研究及核心价值界定 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地
137、产投资顾问有限公司159三、本案三、本案SWOTSWOT分析分析2、劣 势n鲅鱼圈政府政策，行政干预市场，导致客层迅速消化。n市场供应量庞大，竞争加剧。n本案地块为工业厂房包围，缺乏外部景观和居住氛围。第二部分：本案地块研究及核心价值界定 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司160三、本案三、本案SWOTSWOT分析分析3、机 会n“退二进三”政策，本案地块区域成为居住用地的集中供应区。n本案地块及周边联动地块形成的规模效应。第二部分：本案地块研究及核心价值界定 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司161三、本案三、本案SWOTSWOT分析分析4
138、、问 题n本案地块与周边联动地块整体规划为大盘的科学性。n本案地块在整体规划中的对应关系处理。第二部分：本案地块研究及核心价值界定 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司162一、本案核心价值盘点及界定一、本案核心价值盘点及界定1、核心价值盘点区位：n虽然目前处于鲅鱼圈边缘区域，伴随着鲅鱼圈“退二进三”政策，本区域将成为居住中心。n闽江路上生活配套设施比较齐全，但具备一定距离，略有不便。第三部分：产品定位研究 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司163一、本案核心价值盘点及界定一、本案核心价值盘点及界定环境：n目前本案地块周边环境较差。n北侧远处有
139、山体景观，将来平安家园开发小高层产品后，山体景观被遮挡。项目的景观只能做内功，依靠项目自身景观规划资源提升本案的品位。第三部分：产品定位研究1、核心价值盘点 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司164一、本案核心价值盘点及界定一、本案核心价值盘点及界定规划：n区政府整体居住区的规划，具备较好的前景。n本案规模，持续开发带来的大盘效应。第三部分：产品定位研究1、核心价值盘点 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司165一、本案核心价值盘点及界定一、本案核心价值盘点及界定产品：n依据市场调查结论，特别是平安家园的市场表现，本案如想在区域市场内达到相当的
140、结果，必须以产品为依托，依靠良好的产品达到市场的认同，这是重中之重。第三部分：产品定位研究1、核心价值盘点 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司166一、本案核心价值盘点及界定一、本案核心价值盘点及界定营销：营销：n公司的大力投入。n合生创豪完善、先进的营销体系。第三部分：产品定位研究1、核心价值盘点 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司167一、本案核心价值盘点及界定一、本案核心价值盘点及界定2、核心价值界定营销：营销：n本案的核心价值在于产品自身，以产品为主体，着眼于区域发展前景，依托先进科学的营销体系来运作产品。第三部分：产品定位研究 合生
141、创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司168二、本案定位二、本案定位1、市场定位中低端产品中的高档项目，走精细化产品的发展路线，在目前激烈的竞争市场上建立精品产品的供应者形象，为企业后续开发奠定良好的基础。第三部分：产品定位研究 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司169二、本案定位二、本案定位2、产品定位n精细化操作的产品。n不追求单纯容积率的产品。n产品品质上略超周边项目的产品。第三部分：产品定位研究 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司170二、本案定位二、本案定位3、建筑规划定位多层、小高层组合而成的产品n共分为三排。n
142、北侧为一排小高层 。n南侧为两排多层。n开发产品的附加值，底层为叠院、顶层为云庭。第三部分：产品定位研究 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司171二、本案定位二、本案定位4、户型定位中小户型为主体的户型规划。n以两室两厅户型为主力。n以两室一厅户型为补充。n以三室户型为调剂。第三部分：产品定位研究 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司172二、本案定位二、本案定位4、户型定位户型户型面积区间面积区间比例比例两室一厅两室一厅58-7058-7025%25%两室两厅两室两厅78-8878-8868%68%三室三室105-120105-1207%7%
143、第三部分：产品定位研究 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司173第四部分：产品方向示例建议58-70平平78-8858-70平平105-120平平一、规划布局建议一、规划布局建议 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司174第四部分：产品方向示例建议n小高层两侧安排小高层两侧安排58-70平米点式小户型，中间安排平米点式小户型，中间安排78-88平米户平米户型。型。n多层基本安排多层基本安排78-88平米户型，端头单元可适当安排小户型。平米户型，端头单元可适当安排小户型。n多层中间可适当安排多层中间可适当安排105-120平米户型。平米户型。一、
144、规划布局建议一、规划布局建议 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司175n本案需要在区域竞争中超越竞争对手，依据市场调查，建议产品建筑风格选择地中海风格；n小高层产品市场接受度低于多层产品，建议小高层产品需要规划大堂，电梯选择品牌电梯，来增加产品的亮点。三、建筑风格及细节处理建议三、建筑风格及细节处理建议第四部分：产品方向示例建议 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司176三、建筑风格及细节处理建议三、建筑风格及细节处理建议第四部分：产品方向示例建议 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司177三、建筑风格及细节处理建议三、建筑风格及细节处理建议第四部分：产品方向示例建议 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司178三、建筑风格及细节处理建议三、建筑风格及细节处理建议第四部分：产品方向示例建议 合生创豪房地产投资顾问有限公司合生创豪房地产投资顾问有限公司179n不做水景；n树作为景观的主角，注重常青、落叶、开花、不同颜色、高低搭配的树种应用；n景观小品应用，形成与树种和环境的搭配；n实现景观的参与性、观赏性，而不是简单的摆设。四、园林景观定位建议四、园林景观定位建议第四部分：产品方向示例建议
