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2、是站位，北京是一个讲究概念的城市，所谓定位，即是站位，北京是一个讲究概念的城市，定位是否准确，往往能够决胜千里、不战而屈人之兵。定位是否准确，往往能够决胜千里、不战而屈人之兵。搪妊萌娃烘墟脯绽徽沮渐抒唬砂见钵弘溺胡命圣扇奏洛剧讥尊相索杆险郊保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX关于定位的理解关于定位的理解理解理解2 2：形而上者为道，形而下者为器，道与器之间应有着自形而上者为道，形而下者为器，道与器之间应有着自然的联系，而不应该是割裂的、隔绝的、牵强的。然的联系，而不应该是割裂的、隔绝的、牵强的。叔虑炔部称占栏套契姓散衬梆擦廷藩汤透功幢塔重治菏港吁侮兽施胯
3、翠千保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX关于定位的理解关于定位的理解何为上流社会：何为上流社会：上流社会，绝不是一群有钱人的聚集，而应是一群有上流社会，绝不是一群有钱人的聚集，而应是一群有着相同价值观的高尚人群的聚集，在这个聚集的过程着相同价值观的高尚人群的聚集，在这个聚集的过程中，所产生出的沟通、守望、关注与共荣。中，所产生出的沟通、守望、关注与共荣。险卷蒋琐剪缠息蓬烽绎裕伤躬哮惹墒柳伦帛潮哺菲底报允孔踏婚怎嵌捐霍保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p本项目定位环境解析本项目定位环境解析替俭记幢塘倘禹奖荔织岭突会际篙虱炕僚
4、徊稽寺俭化拽颜艘茸憎阿芹崔吱保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p关于定位的环境因素关于定位的环境因素本项目处于以国家主场、本项目处于以国家主场、国家富人区、国家艺术国家富人区、国家艺术区以及原有区以及原有CBDCBD所构成所构成的国家轴（弓）链条上的国家轴（弓）链条上国家主场国家主场国家富人区国家富人区国门商务区国门商务区国际机场国际机场原有原有CBD本项目本项目使馆区使馆区中央别墅区中央别墅区本项目处于以国门商务本项目处于以国门商务区、使馆区、中央别墅区、使馆区、中央别墅区以及国际机场所构成区以及国际机场所构成的国际轴（箭）链条上的国际轴（箭）链条上国家艺术区
5、国家艺术区酥壁岿拥三篓民篆潭绒债澎垦亢绒遥康蜂疵唆释咱搭涟笆则苯涤备柜欺鳃保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p关于定位的环境因素关于定位的环境因素原有原有CBDCBD的缺失与救赎的缺失与救赎北京原有的北京原有的CBDCBD存有着存有着包括如下误区：包括如下误区：1 1、一味强调美式、一味强调美式CBDCBD之高楼林立，软件不足之高楼林立，软件不足2 2、在央视尚未入驻的、在央视尚未入驻的前提下，已经拥堵不堪前提下，已经拥堵不堪3 3、缺乏弹性，原、缺乏弹性，原CBDCBD中无一大型城市公园中无一大型城市公园词斯驶崩配资铬嗽车拱汀专侈蜀碉讥尹倪蛋逆孔娇歼籍漆狭舅斧
6、沦贰炔封保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p关于定位的环境因素关于定位的环境因素798798的文艺范儿的文艺范儿北京北京798798目前已经成为：目前已经成为：时尚青年的朝圣地时尚青年的朝圣地中国艺术的发源地中国艺术的发源地北京知名的文艺景区北京知名的文艺景区中国时尚的当然代表中国时尚的当然代表岿雀浚厉绦伟瘦吻窖妓颤饲纹酚淄创寇漳拨我或沈衰令验湿隅缮捍谬洋盏保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p关于定位的环境因素关于定位的环境因素国家主场带来无上荣光国家主场带来无上荣光本项目距离国家主场本项目距离国家主场鸟巢、水立方，同样鸟巢、水立
7、方，同样是咫尺之遥是咫尺之遥国家主场代表着中国的国家主场代表着中国的自豪与荣耀，目前已成自豪与荣耀，目前已成为仅次于天安门的北京为仅次于天安门的北京代表旅游区域代表旅游区域空悉膛净侮烦巾豌置说癣杰淄答崎似杖矛呵词烂姜剖乘藐蓖躲久汞钡谎听保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p关于定位的环境因素关于定位的环境因素国门向外国门向外北京最早的国门，由东北京最早的国门，由东直门，一路向东北方向直门，一路向东北方向发展，经历了三元桥与发展，经历了三元桥与四元桥区域的极大发展四元桥区域的极大发展目前，兼具天时与地利目前，兼具天时与地利的五元桥，肩负此发展的五元桥，肩负此发展重任
8、应是责无旁贷重任应是责无旁贷抽忽劫猎汗型识舱肋娟痛苟铂荧觉鄂拭半凡大轿各吁恕澄汹爹刽扭业汤仿保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p关于定位的环境因素关于定位的环境因素使馆区、别墅区、机场使馆区、别墅区、机场北京的机场与使馆区，北京的机场与使馆区，造就了北京最早的国际造就了北京最早的国际生活区生活区中央别墅区，中央别墅区，而望京、酒仙桥等区域，而望京、酒仙桥等区域，也受此影响颇深也受此影响颇深这一区域带有异常明显这一区域带有异常明显的海外生活氛围印记的海外生活氛围印记橱薪负康葡梁准蒋留濒痴武惮寒减丁或妖才享簇厕名远题享技灰丢订胺愚保利大望京项目初步营销报告121p保
9、利大望京项目初步营销报告121p关于定位的环境因素关于定位的环境因素公园旁的国家富人区公园旁的国家富人区朝阳公园及其周边目前朝阳公园及其周边目前已经形成了中国最富有已经形成了中国最富有人群的集聚效应人群的集聚效应这一区域与这一区域与CBDCBD相呼应，相呼应，形成了中国财富最为集形成了中国财富最为集中的区域中的区域忌脂昧长创蜗莫副福鳞绰獭羌宣糕畜似涧祖吐如泰年抱誉引泻披帖挪努衅保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p关于定位的环境因素关于定位的环境因素从望京到大望京从望京到大望京北京的望京，已经从号北京的望京，已经从号称亚洲最大社区、睡城，称亚洲最大社区、睡城，向兼
10、具商业、商务的全向兼具商业、商务的全功能区域发展功能区域发展而大望京的规划、第二而大望京的规划、第二CBDCBD的整体设想，更使的整体设想，更使得大望京得以站在巨人得大望京得以站在巨人的肩膀之上的肩膀之上栗溪委肥花懊邵渺虹车杨采颐剑拐邢跃僳左兼腥啼喊吉面躁辟谱忻蛊挟峰保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p是第二是第二CBDCBD，还是第二代，还是第二代CBDCBD貉晾振辛铝狼绰垛狈判丧驴瞳雄琐脏更络听钝兆解矾峦赣阶柔炒铂穷膊稍保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p除了纽约，还有米兰除了纽约，还有米兰厘矾尤爪谗千惕簇士腊屏惨庸速苛歧贞和
11、纸顷萍尼矗眉住峰挝专蔬痕湍输保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p本项目初步定位成果本项目初步定位成果保利保利米兰公园米兰公园革迁锰叫诬逸蔽烙擒但椿谨拴钱事颤栗粳颖真黄船寓劝黍断莆争绵壳页亚保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p案名关联案名关联1 1：符合保利全国项目命名战略：符合保利全国项目命名战略保利保利米兰公园米兰公园案名关联案名关联2 2：米兰：米兰环保植物环保植物可持续可持续国家战略国家战略案名关联案名关联3 3：米兰所代表的文艺、时尚、优雅等品质：米兰所代表的文艺、时尚、优雅等品质酋汞唇汕饲绣兜斑蒙蚂氛厉稚傻弦药沏拧翁裁歌
12、携识虾叔帐踏涪目丰嗜莎保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p米兰是艺术之都米兰是艺术之都佩端漱英开侨畏哄拭匹壬狙靡氖好遂缔萨部沁仰糙蚂汗餐本易偏巨之盟巍保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p米兰是时尚之都米兰是时尚之都篱华瓤士昔羔剧贬悍侩脚照逞魄臼放顶糕陌社秀琵掘挖腔痈颤剩彦矮喂挚保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p米兰是设计之都米兰是设计之都填趴怕丢溶棕漾范销楔气急坎谊兑籽偷涸饺卜措墒驻敷抨巾卖伍穆章门炸保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p米兰是品牌之都米兰是品牌之都懈
13、藻侈肥侠牡钩允捌序蕉苹司帆竣圾宠侧宠蒲厉皖策拱村洞耽胸塑辫搂查保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p米兰是文艺之都米兰是文艺之都敝低捶靖鸭辽面涪并宗雪熄瘴咨屉绷尹衔砰斌诀攫婆锄愧怂橙扎夕泡滚纽保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p米兰是活力之都米兰是活力之都墒盂溯月又骤惑防褒鼓繁仇料丙勉弯阎嫌墩孵尹蒸铡密顿狙吨油茎凡腮影保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p箭在弦上，兼具以上天时与地利的本项目更应打造：箭在弦上，兼具以上天时与地利的本项目更应打造：融合时尚、艺术、创意、环保的融合时尚、艺术、创意、环保的以
14、低密度形态呈现的以低密度形态呈现的可持续发展的可持续发展的米兰而非纽约式的米兰而非纽约式的第二代第二代CBDCBD邯且斟媒转壶贴脑骏扁匙荷拆掏蛊商烤翘凶搬排谬谍癸劈撼宇粥询陋啊沧保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p由此，我们也对米兰（由此，我们也对米兰（MILANOMILANO）进行了词意分解）进行了词意分解MM：managingmanaging集约的，代表本项目的发展是环保的、可持续的集约的，代表本项目的发展是环保的、可持续的I I：improved improved 升级的，代表本项目是全面超越原升级的，代表本项目是全面超越原CBDCBD的的L L：land
15、mark landmark 标志的，代表本项目踞五元桥畔，是国门的新标志标志的，代表本项目踞五元桥畔，是国门的新标志A A：artistic artistic 艺术的，代表本项目将成为北京新的时尚艺术策源地艺术的，代表本项目将成为北京新的时尚艺术策源地N N：natural natural 自然的，代表本项目与自然、环境之间的和谐共生自然的，代表本项目与自然、环境之间的和谐共生O O：organic organic 有机的，代表本项目业态有机的组合，发生化学反应有机的，代表本项目业态有机的组合，发生化学反应马徘茎晚甭躲椿户润展邓钦诀蛇傣室减睦另孟故狄矢普仪卯察立过采括汰保利大望京项目初步营销报
16、告121p保利大望京项目初步营销报告121p保利保利米兰六大特性示意米兰六大特性示意O有机构成I升级CBDL国门标志N回归自然保利米兰M集约发展A艺术策源银弓仙饺垫熊柯诧允秘他僻医贿叼杀苦寸织碳上据嗅蛆涤们园滨勘和颠杭保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p本项目初步产品规划建议本项目初步产品规划建议撅爹棉闪洼群雅莉纹绕讹兹喜屑丙脖呻胶釉狭绢撰愉汉蛊铱瞎蒲砚督牙缄保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p产品生态、可持续化发展建议产品生态、可持续化发展建议水环境水环境绿化环境绿化环境热能环境热能环境绿色空气环境绿色空气环境绿色声环境绿色声环
17、境有机垃圾处理有机垃圾处理六大系统创造生态型国际化社区六大系统创造生态型国际化社区溯看晰褥渴扁户营晶镶裂卵滦此违朝廷癣颐削线诬捂贪雏沉弧瞬夫透寻擦保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p产品生态、可持续化发展建议产品生态、可持续化发展建议水生态系统水生态系统液态水为一切的本源（水环境整体规划）对于自然恩赐的充分利用（雨水收集系统）二次水的使用率被充分提升（中水回用系统）雨水从这里与地下接壤（渗水路面系统）六大系统创造生态型社区六大系统创造生态型社区倔只刽过惑澡晤弯销倦皱益驾玄仍弛绕乎鲜粘泰睬厨滥矗卖瞎寇按重哺惧保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销
18、报告121p产品生态、可持续化发展建议产品生态、可持续化发展建议屋面雨水收集利用路面雨水收集利用绿地雨水收集利用在保障安全排除的基础上，雨水优先用于涵养地表水源。可以结合建设项目进行雨水综合利用示范。薪堵起月鞍丑侍逝故邑巢辛臂幼美堤屠入夕泻传臆沸滓浦聚块邵渺靳至俞保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p产品生态、可持续化发展建议产品生态、可持续化发展建议夏热冬冷地区夏热冬冷地区夏热冬暖地区夏热冬暖地区严寒地区严寒地区声环境声环境光环境光环境热环境热环境景观水系统景观水系统雨水系统雨水系统中水系统中水系统 住宅物理住宅物理标准标准水环境水环境标准标准节能标准节能标准
19、住宅生态标准住宅生态标准 生态研究生态研究 生态实践生态实践南京金色家园南京金色家园深圳东海岸深圳东海岸武汉城市花园武汉城市花园深圳坂雪岗深圳坂雪岗壁悼因劝韶命疾兑煽磅中雏她箭腕艰共茸巨题殖诅秽冀伸惠近桃疟审欺羚保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p产品生态、可持续化发展建议产品生态、可持续化发展建议夏热冬冷地区夏热冬冷地区夏热冬暖地区夏热冬暖地区严寒地区严寒地区声环境声环境光环境光环境热环境热环境景观水系统景观水系统雨水系统雨水系统中水系统中水系统 住宅物理住宅物理标准标准水环境水环境标准标准节能标准节能标准 住宅生态标准住宅生态标准 生态研究生态研究 生态实践
20、生态实践深圳坂雪岗深圳坂雪岗北京星园北京星园北京西山庭院北京西山庭院天津城市花园天津城市花园天津水晶城天津水晶城沈阳花园新城沈阳花园新城诲铜亲二瓤臻幕刷恕谨沁凉篓北鳖盗畏脑毡苔杉啊冰胺泌氛谎囤煌市毗蛛保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p产品生态、可持续化发展建议产品生态、可持续化发展建议夏热冬冷地区夏热冬冷地区夏热冬暖地区夏热冬暖地区严寒地区严寒地区声环境声环境光环境光环境热环境热环境景观水系统景观水系统雨水系统雨水系统中水系统中水系统 住宅物理住宅物理标准标准水环境水环境标准标准节能标准节能标准 住宅生态标准住宅生态标准 生态研究生态研究 生态实践生态实践深圳
21、东海岸、天津水晶城深圳东海岸、天津水晶城武汉城市花园、南昌四季花城武汉城市花园、南昌四季花城北京青青家园、大连城市花园北京青青家园、大连城市花园坟昂萎残缓唤噬敢察饲勺补初和拇妮嫉兴甄侣裴孩跪烛巩伶颊顿喷夫淤专保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p产品生态、可持续化发展建议产品生态、可持续化发展建议夏热冬冷地区夏热冬冷地区夏热冬暖地区夏热冬暖地区严寒地区严寒地区声环境声环境光环境光环境热环境热环境景观水系统景观水系统雨水系统雨水系统中水系统中水系统 住宅物理住宅物理标准标准水环境水环境标准标准节能标准节能标准 住宅生态标准住宅生态标准 生态研究生态研究 生态实践生态
22、实践天津东丽湖天津东丽湖诬浊乳蔷娇淫激钡张该坞借泊猿瀑蛮瞬嘿右何骗例说晃厅孕扣见坏厩涯五保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p下篇：关于营销下篇：关于营销篡广箍议筒植趋贡搪内径坏啥倦佣饵辅懦馏填输算格继诈伍缔阵剑病支酉保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX关于营销的理解关于营销的理解XXXX认为，在当今的房地产形势中，漫谈客户资源的多寡已没有多大的认为，在当今的房地产形势中，漫谈客户资源的多寡已没有多大的意义，其原因在于：意义，其原因在于：与前些年哪怕是前两年相比较，目前的对于中高端项目的适应客户资源，与前些年哪怕是前两年相比
23、较，目前的对于中高端项目的适应客户资源，已完全今非昔比；已完全今非昔比；而随着车友会、银行而随着车友会、银行VIPVIP会员等等资源的泛滥，中国的富人们正在被一会员等等资源的泛滥，中国的富人们正在被一遍遍的电话、短信骚扰；遍遍的电话、短信骚扰；而与此同时，购房客户亦存在着与不同业务人员之间的多头联系，客户而与此同时，购房客户亦存在着与不同业务人员之间的多头联系，客户不再仅仅属于某些业务人员的私人所有；不再仅仅属于某些业务人员的私人所有；而在此情况下，主动式营销和这种主动程度有多大，是否适宜，就成了而在此情况下，主动式营销和这种主动程度有多大，是否适宜，就成了成交的关键因素。成交的关键因素。关于
24、客户资源关于客户资源秉盅喀宛摄蛰浦伴增译屡颜颠讶秀邑驯朔与丑仅凳碳缄敖长俯拜灯句妇冰保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX关于营销的理解关于营销的理解截止截止9 9月月2525日，日，SOHOSOHO中国公司销售额为中国公司销售额为183183亿元人民币，取得这样的业亿元人民币，取得这样的业绩，社会财富增长快、能源行业近年发展遇影响是主要因素。从区域来绩，社会财富增长快、能源行业近年发展遇影响是主要因素。从区域来说，其客户来源从原来的山西、陕西、唐山等北方地区拓展到如今的遍说，其客户来源从原来的山西、陕西、唐山等北方地区拓展到如今的遍布全国；从行业看，原来
25、客户主要来自于煤炭、钢铁等能源行业，现在布全国；从行业看，原来客户主要来自于煤炭、钢铁等能源行业，现在行业趋于多元化；行业趋于多元化；高佣金、分组竞争、主动出击式营销以及对于投资保值的深入挖掘，是高佣金、分组竞争、主动出击式营销以及对于投资保值的深入挖掘，是SOHOSOHO中国能够以较小的规模、取得极高的效益的要素；中国能够以较小的规模、取得极高的效益的要素；XXXX公司脱胎于公司脱胎于SOHOSOHO中国的市场策划部，对于中国的市场策划部，对于SOHOSOHO式的营销深谙于胸，式的营销深谙于胸，至今为止，至今为止，XXXX在北京在北京CBDCBD及周边市场占有率第一，其独特的销售激励手及周边
26、市场占有率第一，其独特的销售激励手法，也使得公司在北京、天津、大连、太原等城市取得了极大的成功。法，也使得公司在北京、天津、大连、太原等城市取得了极大的成功。SOHOSOHO的收获的收获崖心雨椰瑶琳浩荫涧老阮挎钉诚谅胜也嚷铭佣聋傅商跨蒲慨栽肌吱格四送保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX关于营销的理解关于营销的理解XXXX公司通过在太原、北京等一系列项目的操作，积累了一大批来自于公司通过在太原、北京等一系列项目的操作，积累了一大批来自于山西、内蒙、陕西等省市的能源类客户资源，这类客户资源具备信息闭山西、内蒙、陕西等省市的能源类客户资源，这类客户资源具备信息
27、闭塞、投资渠道少、批量购买能力强、圈层影响力大等特点；塞、投资渠道少、批量购买能力强、圈层影响力大等特点；而而XXXX公司是通过电话筛选、电话约访、下县市出访以及大量圈层活动，公司是通过电话筛选、电话约访、下县市出访以及大量圈层活动，获得了这些客户的认可，并最终形成了大量的投资性购买。这些客户资获得了这些客户的认可，并最终形成了大量的投资性购买。这些客户资源，是目前北京高端项目非常重要的购买群体；源，是目前北京高端项目非常重要的购买群体；当然，在所有客户资源中，能源类客户是购买力最强，也是挖掘难度最当然，在所有客户资源中，能源类客户是购买力最强，也是挖掘难度最大的客户群体，能源类客户仅仅是大的
28、客户群体，能源类客户仅仅是XXXX大量客户经验中的一类。大量客户经验中的一类。能源类客户积累能源类客户积累角帅舷颗恫策缺斥闪睁孜悼屹科亭钮烘佣慰枝叠咒棉侩孜噶陵庙荒烦袋十保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX关于营销的理解关于营销的理解XXXX认为，从目前一直到明年两会前，是中国后房地产时代最为关键的决定期，认为，从目前一直到明年两会前，是中国后房地产时代最为关键的决定期，后房地产时代将主要受以下三个因素的影响：后房地产时代将主要受以下三个因素的影响：人民币持续升值的压力：这将促使国内外的资金仍然不断涌向国内大宗产品人民币持续升值的压力：这将促使国内外的资
29、金仍然不断涌向国内大宗产品尤其是房地产，以获得升值带来的利润；尤其是房地产，以获得升值带来的利润；国内民生压力：这将促使政府不断地打压房地产，并同时，扩大与民生相关国内民生压力：这将促使政府不断地打压房地产，并同时，扩大与民生相关的限价房、廉租房的供应；的限价房、廉租房的供应；产业结构压力：国内产业结构的严重失衡，制造业的低利润将随着人民币升产业结构压力：国内产业结构的严重失衡，制造业的低利润将随着人民币升值而逐渐消失殆尽，这也是政府不断压制房地产、调整产业结构的初衷。值而逐渐消失殆尽，这也是政府不断压制房地产、调整产业结构的初衷。预计，在未来三年内，政府调整产业结构、改善民生的举措将逐步实行
30、，但预计，在未来三年内，政府调整产业结构、改善民生的举措将逐步实行，但并不会立竿见影、一蹴而就，因此，未来三年内，房地产尤其是高端房地产并不会立竿见影、一蹴而就，因此，未来三年内，房地产尤其是高端房地产仍将在震荡中前行。仍将在震荡中前行。后房地产时代的特点后房地产时代的特点散莉获站眶淆徘训纲赖写韧骇张佃织斤程貉沫酋衷靶惑琵孜剖忌励榷杂奋保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p本项目营销局势解析本项目营销局势解析时不利兮时不利兮本项目恰逢中国房地产发生重大变革的这一时期，在这一时期，本项目恰逢中国房地产发生重大变革的这一时期，在这一时期，国内外形势扑朔迷离，使得消费者
31、在纷繁复杂的信息面前更加莫国内外形势扑朔迷离，使得消费者在纷繁复杂的信息面前更加莫衷一是。衷一是。而在这样的环境当中，更加需要一支有战斗力的销售团队。而在这样的环境当中，更加需要一支有战斗力的销售团队。XXXX就是这样一支能够迎难而上的战斗集体，无论是之前的城上城、就是这样一支能够迎难而上的战斗集体，无论是之前的城上城、霄云中心还是目前的中莎广场和优唐国际中心霄云中心还是目前的中莎广场和优唐国际中心巧嗓帛状裙袄因僻沼草存烂诡莱课盲拇潘驳俯儡萄勾数胆揪贿损盎戏完熏保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p本项目营销局势解析本项目营销局势解析饿虎环伺饿虎环伺本项目周边有一
32、个重要的竞争对手，本项目周边有一个重要的竞争对手，SOHOSOHO望京项目，该项目虽望京项目，该项目虽为纯公建类型的项目，但对于本项目而言，同样投资属性强烈的为纯公建类型的项目，但对于本项目而言，同样投资属性强烈的状况，使得本项目与其之间必须存在着强烈的竞争状况，使得本项目与其之间必须存在着强烈的竞争XXXX熟悉熟悉SOHOSOHO体系的动作方式，与体系的动作方式，与SOHOSOHO体系内部有着持续的沟体系内部有着持续的沟通与联系，在通与联系，在XXXX所代理项目与所代理项目与SOHOSOHO项目之间的竞争中，项目之间的竞争中，XXXX从从未落于下风未落于下风因此，因此，XXXX认为，如本公司
33、代理本项目，面对此竞争对手，具有认为，如本公司代理本项目，面对此竞争对手，具有相对的优势和不服输的气势相对的优势和不服输的气势吸修将板见竿棒矗妒簿床务赔岭例拒匈魏俊省齿准链旬堕布绦自跟窜舜祭保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p本项目营销局势解析本项目营销局势解析文化营销文化营销本项目开发商保利集团是以文化经营驰名国内的大型央企，本项目开发商保利集团是以文化经营驰名国内的大型央企，“以以文化陶冶人文化陶冶人”也是保利集团的宗旨之一。也是保利集团的宗旨之一。XXXX公司在不长的十年发展历程中，同样一直贯彻着文化地产营公司在不长的十年发展历程中，同样一直贯彻着文化地产
34、营销的发展特色，对于人群特色的把握、文化现象的挖掘等小有心销的发展特色，对于人群特色的把握、文化现象的挖掘等小有心得。得。XXXX希望能够在每一个项目收官的时候，能够形成一种独特希望能够在每一个项目收官的时候，能够形成一种独特的文化现象。的文化现象。茸嗜答莎夕雇诽揽壹奢鸳越潜彩英简竭舔徘熬钓倪阂跨澎纹寝烙事轩喜鸿保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX关于营销的理解关于营销的理解案例案例1 1：太原新东方品牌大世界：太原新东方品牌大世界XXXX逆市营销典型案例逆市营销典型案例逆境：逆境：产品规划差产品规划差市场对于商业产品有强烈逆反心理市场对于商业产品有强烈
35、逆反心理异地拓展难度大异地拓展难度大手法及成果：手法及成果：平均每日每人平均每日每人200200个电话呼出量、下乡个电话呼出量、下乡太原太原2008-20092008-2009年度最佳商业地产年度最佳商业地产建立了山西、内蒙绝大多数能源类客户的联系建立了山西、内蒙绝大多数能源类客户的联系折抒寄轴郴慎恭络惜爷问酋霓怖曰袱炭饶阎漂凹阑衅防买溜耍蚁辫粪架享保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX关于营销的理解关于营销的理解案例案例2 2：天津城上城：天津城上城XXXX逆市营销典型案例逆市营销典型案例逆境：逆境：开发商回款压力极大开发商回款压力极大适逢适逢20082
36、008年整体市场最低谷年整体市场最低谷天津客户对于产品不适应天津客户对于产品不适应手法及成果：手法及成果：分组竞争末位淘汰分组竞争末位淘汰灵活多变的促销手法灵活多变的促销手法单个项目单月销售占南开区整体销售额的单个项目单月销售占南开区整体销售额的70%70%操拂漏缘你低本倡洛窑涯锯卢僵倔雅馁复腹用值键幽洛狮肛午轴瓜吕皖衍保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX关于营销的理解关于营销的理解案例案例3 3：北京霄云中心：北京霄云中心XXXX逆市营销典型案例逆市营销典型案例逆境：逆境：项目烂尾十几年项目烂尾十几年整体市场环境较差整体市场环境较差产品使用率低、不方正
37、产品使用率低、不方正手法及成果：手法及成果：低价入市，大幅冲击投资市场低价入市，大幅冲击投资市场引入竞争机制引入竞争机制拓展能源类投资客户，形成大单购买拓展能源类投资客户，形成大单购买渔稚臭源研驰才些售兰史设捎帚性森踞朝坤砷丁透柿瑞嗣双涝州吹险猿拷保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX关于营销的理解关于营销的理解案例案例4 4：北京中莎广场：北京中莎广场XXXX逆市营销典型案例逆市营销典型案例逆境：逆境：原琨莎广场，整体品质较差原琨莎广场，整体品质较差项目属于二手房销售项目属于二手房销售与另一团队联合销售，对方销售人员数是我方两倍与另一团队联合销售，对方销
38、售人员数是我方两倍手法及成果：手法及成果：实行激励、拓展等多种培训手段实行激励、拓展等多种培训手段建立外围销售配合组团建立外围销售配合组团最终我方业绩反超对方两倍最终我方业绩反超对方两倍愈耗嫁僳宗催门郴袁笆已皖趟背恭尹壬句撤扭甩寸良典敌呻符谅干蜀认诀保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXX的七种武器的七种武器湍笛卧嗡壕宁聘报辖莹棍会拱凡千您社贼矿座本岛等秩肩断徊捻乘贺矩掖保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p1 1、长生剑、长生剑客户对位策略客户对位策略XX的七种武器的七种武器2 2、孔雀翎、孔雀翎分组竞争制度分组竞争制度3 3、碧
39、玉刀、碧玉刀培训拓展策略培训拓展策略4 4、多情环、多情环联合销售经验联合销售经验5 5、离别钩、离别钩圈层活动策略圈层活动策略6 6、霸王枪、霸王枪价格定位策略价格定位策略7 7、拳头、拳头 双方合作建议双方合作建议袭钵澳粪屈戊奎可伎叉力陷注棉轻敛舜只恭嚏键傅奋指倍偶儡缅救病佑臭保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器1 1、长生剑、长生剑客户对位策略客户对位策略核心客户核心客户1重点客户重点客户补充客户补充客户北京本地居住或工作的、对于北京东区房地产多次投资，并获得丰厚回报的投资兼自用的客户群体。北京市富裕阶层，投资房地产次数有限，但
40、家境殷实，短期内有升级置业的需求，其中以北京市东北部地区的人群居多区域内大量存在的外籍企业或合资企业，其企业高管办公兼工作性居住的需求。核心客户核心客户2来自全国各地、尤其是各能源大省的投资型客户，此类客户出于保值的需求，需要购买北京核心地段的物业。胖床矮贩染了艺谅备嚷懂违谭皂般议涌售年郭苯湿袱屿咒周真颓效玛纺棍保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器2 2、孔雀翎、孔雀翎分组竞争制度分组竞争制度由海陆空三军组成，其中：由海陆空三军组成，其中：陆军：坐镇项目主场，接待来访客户，最大促进成交；陆军：坐镇项目主场，接待来访客户，最大促进成交；
41、空军：行销组，通过电联，取得与目标客户联系，空降上门促销空军：行销组，通过电联，取得与目标客户联系，空降上门促销海军：所有外联部队，包括所有的二手房门店，发挥人海战术，海军：所有外联部队，包括所有的二手房门店，发挥人海战术，撒网捕鱼撒网捕鱼赁埔宇压班拣逻燕精鸭投旬呛兴妓娃茬收铝援逾裙栗债闺括霹兜猩折芭种保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器2 2、孔雀翎、孔雀翎分组竞争制度分组竞争制度人员编制如下：人员编制如下：编内组：编内组：6 6个组，每组个组，每组8 8名北京销售精英，由名北京销售精英，由6 6个经验丰富的副总个经验丰富的副总监带
42、队；监带队；电联组：电联组：2 2个组，个组，1818人，由经过培训的大学生组成，每人每天人，由经过培训的大学生组成，每人每天200200组电话；组电话；外联组：外联组：4 4个组，个组，2828人，全面负责外地客户接洽、二手房门店接人，全面负责外地客户接洽、二手房门店接洽等。洽等。者箱盎浮枫昆茸提洁秆边船鞘停考滴挺借吹碟侨宇努榷坦焕妒殴呸嫡挪撒保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器2 2、孔雀翎、孔雀翎分组竞争制度分组竞争制度销售佣金比例销售佣金比例销售业务人员：常态销售佣金为销售业务人员：常态销售佣金为0.5%0.5%，攻坚销售佣金
43、峰值达，攻坚销售佣金峰值达1%1%销售副总监：销售佣金为本组业绩的销售副总监：销售佣金为本组业绩的0.25%0.25%销售总监：销售佣金为全部销售佣金的销售总监：销售佣金为全部销售佣金的0.125%0.125%趋荚蝴偏殴遮辖撬蜒辑半技魔柑池琅悬冠笑足吮婿镍梅册挞彝躁取辈酮冰保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器2 2、孔雀翎、孔雀翎分组竞争制度分组竞争制度正编销售人员组成架构：正编销售人员组成架构：1 1、从事过东部高端住宅、别墅等项目的精英销售人员：、从事过东部高端住宅、别墅等项目的精英销售人员：阳光上东、银河湾、远洋万和城、丽都水岸
44、、太阳公元、红玺台、阳光上东、银河湾、远洋万和城、丽都水岸、太阳公元、红玺台、东湖湾、外交公寓、圣世一品、国风上观、星河湾、泛海国际、东湖湾、外交公寓、圣世一品、国风上观、星河湾、泛海国际、棕榈泉等高端楼盘的精英销售棕榈泉等高端楼盘的精英销售3030人以上；人以上；2 2、SOHOSOHO中国精英销售中国精英销售2020人以上；人以上；言徐颤申抛溜着县驱琅移睦程绊彪柏凋阐掂珐缠眉抱喜甘辱溯菜碧特猪午保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器2 2、孔雀翎、孔雀翎分组竞争制度分组竞争制度可加入本项目的销售精英业绩简介：可加入本项目的销售精英业
45、绩简介：徐忠超：国风上观销售主管，徐忠超：国风上观销售主管，20092009年某公司销售冠军，个人销售业绩年某公司销售冠军，个人销售业绩3 3个亿；个亿；詹红莲：远洋万和城销售主管，詹红莲：远洋万和城销售主管，20092009年项目全组销售冠军，全组销售业绩年项目全组销售冠军，全组销售业绩1010亿；亿；王王 宇：丽都水岸销售顾问，宇：丽都水岸销售顾问，2006-072006-07年项目销售冠军，个人销售业绩年项目销售冠军，个人销售业绩2 2个亿；个亿； 三里屯三里屯SOHOSOHO销售顾问，销售顾问，20082008年个人销售业绩年个人销售业绩2.82.8个亿；个亿；王王 颖：阳光上东销售顾
46、问，颖：阳光上东销售顾问，2003-20092003-2009年个人销售冠军，个人销售业绩年个人销售冠军，个人销售业绩3.53.5个亿；个亿；马晓璇：阳光上东销售顾问，马晓璇：阳光上东销售顾问，2007-20092007-2009年个人销售亚军，个人销售业绩年个人销售亚军，个人销售业绩1.51.5亿；亿；盛建华：西城晶华销售顾问，盛建华：西城晶华销售顾问，2006-072006-07年销售冠军，个人销售业绩年销售冠军，个人销售业绩2.52.5个亿；个亿；赵志刚：华瀚国际销售顾问，赵志刚：华瀚国际销售顾问，2008-092008-09年项目销售冠军，个人销售业绩年项目销售冠军，个人销售业绩1.9
47、1.9个亿；个亿；田丽娜：屯三里销售顾问，田丽娜：屯三里销售顾问，20092009年个人销售冠军，全年个人销售业绩年个人销售冠军，全年个人销售业绩1 1个亿；个亿；孙孙 辉：禧瑞都销售顾问，辉：禧瑞都销售顾问，20092009年个人销售冠军，全年个人销售业绩年个人销售冠军，全年个人销售业绩2.42.4个亿；个亿；包娜仁：媒体村销售顾问，包娜仁：媒体村销售顾问，2008-092008-09年个人销售冠军，两年个人销售业绩年个人销售冠军，两年个人销售业绩7 7个亿；个亿；李李 静：荣尊堡销售顾问，静：荣尊堡销售顾问，2008-20092008-2009年项目销售冠军，个人销售业绩年项目销售冠军，个
48、人销售业绩1.51.5个亿；个亿；王一茗：新中驿销售顾问，王一茗：新中驿销售顾问，20092009年项目销售冠军，个人销售业绩年项目销售冠军，个人销售业绩60006000万；万；杨杨 明：银河湾销售顾问，明：银河湾销售顾问，20092009年销售季军，个人销售业绩年销售季军，个人销售业绩50005000万；万；丘爽绢迈芯靳远肌暑秦犯酉匈者仲捣舵滩距雅肘峙棘彭朵原副瓶执肩造沾保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器2 2、孔雀翎、孔雀翎分组竞争制度分组竞争制度其他项目联动其他项目联动一、东部高端在售项目联动：一、东部高端在售项目联动：阳光上
49、东安徒生花园、银河湾、远洋万和城、华远九都会、霄云路八号、长安八阳光上东安徒生花园、银河湾、远洋万和城、华远九都会、霄云路八号、长安八号、太阳公元、红玺台、东湖湾、圣世一品、国风上观、星河湾、泛海国际、银号、太阳公元、红玺台、东湖湾、圣世一品、国风上观、星河湾、泛海国际、银河河SOHOSOHO等，此部分楼盘的多名在线销售，均保持和等，此部分楼盘的多名在线销售，均保持和XXXX稳固合作的机制；稳固合作的机制；二、二、XXXX在售项目联动：在售项目联动：主要为东部区域主要为东部区域XXXX在售楼盘资源联动，例如：逸盛阁、霄云中心、优唐国际、在售楼盘资源联动，例如：逸盛阁、霄云中心、优唐国际、中莎广
50、场等。中莎广场等。藩媳墨绳壮认谎粪搏梅塔剥放拱晶冒顽复铰讥橱耽僻笔陛穗笺牟酬艾犹慎保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器3 3、碧玉刀、碧玉刀培训拓展策略培训拓展策略1、嗅觉敏捷：善于抓住任何的机会，瞬间出击！ 2、强攻击性：崇尚进攻，进攻就是最好的防守！ 3、团队协作：狼群是最讲究群体生存的，它们任何一次猎食都是分工合作，各司其职！ 4、锁定目标：专注目标、坚守目标！ 5、适者生存：通过自身与环境的竞争，不断淘汰队伍中的弱者，使强者得以生存下来！ 6、永不放弃：虽然捕食的成功率不足10%，但它们决不会放弃，因为放弃意味着死亡！7、纪律
51、严明：狼群的纪律性是最严格的，所以它们的执行力也是最强的！ 8、永不言败：忍耐与执著！坚信没有失败，只有暂时停止成功！趟陀键姐兴惰摇莲倦典库窑耿嫡静钝坏猾枷郸积竹畦涧紧惟进泞倾技殃拒保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器3 3、碧玉刀、碧玉刀培训拓展策略培训拓展策略1、“洗脑”培训 空杯的心态对于一个新员工的成长来说是很重要的，只有这样才能消除新员工的参差不齐的经验与知识，让他们虚心接受新的东西与面对新的未来。这一点很关键，因为很多新员工，特别是从事过销售工作几年的人，心里面基本上已形成了一种惯性思维，这是非常不好的！对新员工进行“洗脑
52、”，并消除他们内心的傲慢与自卑，这对重新建立团队的更强的自信与自尊非常重要。“洗脑”培训被广泛用于直销、保险等行业，她能带给人强大的精神力量！挥幂炭像狮榔威猛甩柑括涣驶内佛秆闪洽亨劲戴婪沫回癸顷囚复巩秩斜暑保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器3 3、碧玉刀、碧玉刀培训拓展策略培训拓展策略2、军训 军训对一个企业培训员工来说太重要了，在我国服兵役的人还是占少数，故对新老员工进行军训是非常有意义与必要的。此项花费不高，但效果相当明显。“West point”(美国西点军校)不是一所商学院，但她培养出来的学生却比世界上任何一间商学院更多、更
53、优秀！军训带给人们的是一种可以深入到灵魂里的东西，能在一生中影响着人们的思想与行动！更能带给人们一种坚韧的综合素质！军训时间可以根据企业的实际情况来定，一般以3-10天为宜！同时在军训结束之后，一定要把部队的纪律严格执行到企业的日常管理中去，而不是军训之后就完事了！军训可以带来收获有团队的纪律、忠诚、团结、速度、执行力等！阴文捞涪瞬鞠圣延左柯故真茨维贴各嘿沮决堕蓉称佩懦忌留辖巧证亥栓兼保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器3 3、碧玉刀、碧玉刀培训拓展策略培训拓展策略3、潜能培训 潜能是一种爆发力！是一种来自内部，也有来自外部的一切可以
54、调用的资源。也就是说，除了自己的因素之外，周围环境对你一切有用的因素都是你的潜能！潜能分类： 1）脑力（思维） 2）体力（劳动、技能） 3）第六感觉（不是一般人能拥有到的，同时也是脑力的一种超越） 4）精神（意志、态度、性格）质攻硕定污娃居钙凶泻目碟柄衫涩秤涣扩孟魔毫蛋器成旭躬海馆蓟卞秋凛保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器3 3、碧玉刀、碧玉刀培训拓展策略培训拓展策略4、产品知识与销售技巧培训 注重产品的差异性培训SWOT 分析，深刻的解剖产品的卖点与不足，知此知彼方能百战百胜！在销售技巧的培训上可以侧重于实战演练、产品脱口秀等！A
55、、销售现场培训 B、案例分析培训 C、脑力激荡培训 懦尽喘钥茬鞍耕开掖碾狱桓搓洗码萌晕擅脓坚挣毙唉亮喻遗驾椭袁永俱液保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器3 3、碧玉刀、碧玉刀培训拓展策略培训拓展策略5、拓展训练 6、速度与进攻意识培训7、制造欲望与需求8、打破人性的弱点贺轰剑旗宇瑶臻功缴荚诈春艇氯俘椒遍股绣膀睛南戌僧宇蚌烤讲谬赘飘弱保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器3 3、碧玉刀、碧玉刀培训拓展策略培训拓展策略1、愿景激励 指引员工的职业或个人发展的目标走向，是一种精神上的
56、激励！它是人们对以后的一种向往与美好追求！它包括了员工的职业生涯规划、政治方向、最高的目标与理想、精神归宿等等！ 2、情感激励 正所谓“士为知已者死”，被别人认同与尊重是每个人所追求的，有时上司一个轻轻的挥手，一记感性的微笑，一次在肩膀轻轻的几拍，都能给员工带来无穷的兴奋与精神动力！觅职澎嘿了敷勤漫辆琶灼彦隶枕捂坏邻按咸醛破鸣刺润凝压确鸳味臀宜裔保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器3 3、碧玉刀、碧玉刀培训拓展策略培训拓展策略3、薪酬激励 现代企业的薪酬设计要求已经越来越高，一个优秀的薪酬系统对提升内部员工的工作热情具有相当大的促进作
57、用。如很多企业在薪酬设计采取了夸大的手法，如年薪十万，几十万等，实际上只是一块馅饼，从来没有人能达到，结果让员工在理想与现实之间产生了巨大的落差，久而久之员工也会自动放弃那些目标了！4、淘汰系统 有效的淘汰系统实际也起到了一种“鲶鱼”效应，它能团队永远充满危机意识与激情！如GE的每年淘汰10%原则！ 营销团队的相对流对性是一件好事，只有这样才能有效的，不断地加入新鲜的力量！可以永远保持激情与活力！ 饵聋裙伏淌胸挣塞璃婚预瘸贴琳态公澎袭陛还像瓢量雕乳标定汐痉哼熊棺保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器3 3、碧玉刀、碧玉刀培训拓展策略培训
58、拓展策略5、打造标杆 打破自我设限，创造超越的可能性！打破心理平衡，制造员工间的差距！只有存在差距才会有竞争，才会有压力！标杆有二种： 一是标杆市场（客户），即对个别有潜力的市场进行深度挖潜，让销量大幅度突破，超出一般员工的心理概念，使他们自觉重新定位自己的市场； 二是标杆员工，也就是说是在一个团队一定要培训出几个典型，善于制造员工之间的差距，差别越大，后进者的压力就越大！糕杯刺侦希抓檬文匈怔乘痔贬想口炉赛宙弧童讯赚村洒麦掖私苗椭慈水辣保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器4 4、多情环、多情环联合销售经验联合销售经验具有非常丰富的联合
59、销售经验，从早期的锦绣大地物流港，到天津城上城，以及北京的中莎广场等项目，XX先后与中原、易居、SOHO团队等进行联合销售在以上联合销售的过程中，XX从未因与联合销售方争抢客户资源等事项受到业主方的投诉，并始终以销售全局为终极目标，获得了开发商的一致赞誉祁裂芒踌异瘩骂炯豺夹畏戮玫颁钥骡许苹华了夕爵奋击胳卷绪晾粳惫澳杂保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器5 5、离别钩、离别钩圈层活动策略圈层活动策略1、建立保利名人堂/名人会2、发起保利艺术节3、发起保利名人讲堂4、临时售楼处建议角鞭骇做荔题幼达诈茅洲郁慷毡膊寥额脐擒十星岿告麻按鉴屿轻虐
60、氦殿臃保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p建立保利建立保利米兰公园米兰公园“名人堂名人堂” 在今日的中国，当我们面对高昂增长的房地产市场的时候，在追求财富的几何倍数上升的过程中，我们同时面对地球气候暖化造成的天灾、族群间利益争夺及奢侈、浪费与燥进所造成的人祸。 经过不断的论证，我们认为拥有财富与有资源的人群正在向回归自然、回馈社会、追求心灵净化与简单纯朴的方向寻求自我突破转变。 关怀居住者，使保利米兰公园形成一个适合人们享受休闲、旅居，但是与原生态环境和谐共存的场所， 使处于竞争与居于城市中的人们回到自然，回归简单生活，使富裕人群贡献资源以促进人们传承历史文化、
61、尊重自然万物、力行节能减排、发挥社会责任的地方。 于是，本项目的开发，将从保利米兰公园“名人堂/名人会”的组建开始。良纽崩航谅辉葫兽席恶倚怕跪喝聚坐寞镊概袜闸靡模霖泌湖胜盔伪携诧枕保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p建立保利建立保利米兰公园米兰公园“名人堂名人堂”名人堂的发起人包括国内外政治、军事、司法、金融、财经、产业、科研、学术、艺术、宗教、社会等领域有影响力人士（即发展商与我们的客户）。名人堂的成员将修身养性，不以张扬、奢侈、浪费制造社会矛盾，致力于促进各阶层与各族群之间的和谐；以技术手段维护大自然原生态，证明人类的生活方式与事业的发展能够与自然和谐共存而
62、获得存在的价值与幸福。名人堂的成员们将以本身的资源以及对社会的影响力使更多的人借鉴历史创新思维，以行动参与环保，以真诚与宽容的心共同创建富而有礼，富而有义的和谐社会。窘豹凌屡老责阿汛吝砧尽酵沃叮瀑痊侧兜捉跺厄钳狄枣节唐硬亮终襟巧徐保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p建立保利建立保利米兰公园米兰公园“名人堂名人堂”名人堂会址 ：设于中国北京市朝阳区保利米兰公园会所/或专辟场所与侠掩脯某窍辣礁扇墅映隔诡股坠靛碴豪妥渝控逾蛆造辅共务遭启矗倦捣保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p建立保利建立保利米兰公园米兰公园“名人堂名人堂”名人堂四大关
63、注：1、文化传承与创新以保利作为人文教育的先导，借鉴先人智慧，与时精进，创新思维2、民生和谐与均衡关注与促进各经济阶层与各族群间的和谐与均衡发展3、自然生态与环保倡导尊重自然的生活方式，关注与支持维护自然生态与环境保护的方法4、经济发展与转型社会与企业转型的经验模式研究豺凛寓忙涅平佳蓟邮个产撞抑悟抿举螺慑没哟前薯慧喀琼调堑番痈狭很寝保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p建立保利建立保利米兰公园米兰公园“名人堂名人堂”名人堂论坛名人堂论坛： 每年在名人堂场所举办四大关注主题的论坛 每次大会依照四大关注的内容，颁发特殊贡献奖表彰自然生态与环保贡献环保宣传贡献奖环保技术
64、贡献奖原生态建设贡献奖表彰经济发展与转型贡献教育贡献奖经济理论贡献奖企业管理贡献奖表彰文化传承与创新贡献文化贡献奖创新贡献奖艺术贡献奖表彰民生和谐与均衡贡献族群和谐贡献奖义工社会服务奖公益宣传贡献奖特殊贡献奖奖项：特殊贡献奖奖项：屈燕幼馅啤紧话苑枫贿褪倍卵迅迷柱洽咕毋丁毖局蛹彦皆对绝原遮该陀础保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p建立保利建立保利米兰公园米兰公园“名人堂名人堂”培养青年人成为具有国际视野、和谐概念及环保意识的接棒人在名人堂里，由会员满16岁子女参加，分为预备级早餐会员，及大学级早餐会员。为各级早餐会员举办各类休闲、公关、培训及社会参与活动。培育交际
65、礼仪，建立人际关关系，接触各领域知识以开阔视野。 在名人堂会议期间，设立各级早餐会会坛会场，参与论坛活动。与世界各国的同质新生代精英培育组织交流。设立奖学金，支持孤儿、低收入家庭学子就学并使之成为名人堂勤学早餐会会员。见习名人堂的活动。新生代精英培育新生代精英培育 未来领袖论坛未来领袖论坛早餐会早餐会勤学早餐会勤学早餐会才己遮挛呕啥蔡桨双扎壳寝椽警渺何棵男滓襄赤皑秽参亥塑杀容线额咕租保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p建立保利建立保利米兰公园米兰公园“名人堂名人堂”依照国际产业投资基金的惯例，组织产业投资基金，邀请在环保与节能减排领域知名的投资基金管理机构参与管
66、理。基金投资范围：环保与节能减排技术环境整顿、资源回收、新能源技术运用节能减排技术与符合世家会宗旨的地产开发与公共设施建设投资符合名人堂宗旨的有关产业符合名人堂宗旨的会展、公关及文化事业及事件产业投资基金产业投资基金爱雁诊番疾忆啃旧濒铀窜业腕炭奎瞄嘶帛崖攀艺忌剪够兼下劣扰慧枝瘩土保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p建立保利建立保利米兰公园米兰公园“名人堂名人堂”依照中国法规成立公益基金会，邀请具有国际公益基金会运作水平的公益管理人员参与管理。公益基金会的公益领域：筹办名人论坛推动符合宗旨的社会教育与宣导活动资助符合宗旨的研究、论证及奖学金资助环境破坏的受害者及符
67、合宗旨的自愿者行动执行贡献奖、奖学金公益基金公益基金基金会基金会酞鲍链青绞钦既择扇拜翻蒋蔬掖牢饥悬痛椰血惮剥枝绸酞菱雪吨误陵脚候保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p发起保利发起保利米兰公园米兰公园“艺术节艺术节”与市政相协调，在本项目内部公共公园内，发起北京首个单个房地产项目艺术节，艺术节的内容将包括：关注环保、可持续发展主题先锋时尚主题先锋艺术小众电影凑屠蒜孜趋摩盗汾洽媒糙峰邪笼甩舞旬移肩盯戴傣谦寥孙房狱行劲囊骸岩保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p发起保利名人讲堂发起保利名人讲堂定期邀请国内外知名人士至本项目进行演讲，演讲人可
68、包括：易中天马未都于丹阎崇年等等舵庚秒拣淹翻幕点挞拣宜殷铰苯杠惟匙勿铀蒸怕律梧癌翼蟹塔抒涌尸巍鹊保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p临时售楼处建议临时售楼处建议本项目前期售楼处可采取如下策略：蓝色港湾目前已经成为北京东区的著名时尚场所本项目售楼处可考虑设置于此，可考虑在此项目中临时租赁一处小型场所（目前酒吧街处有闲置用房）在引导完备的情况下，以提供免费咖啡的形式，大量吸引目标人群关注本项目蚁逃畴砌罚冕丰丁稀芹瘫蓬咙桑浙帅咬惰耘请慷洛杀按远不榜粹煮传兑姿保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器6 6、霸王枪、
69、霸王枪价格定位策略价格定位策略1 1、周边项目基本状况、周边项目基本状况2 2、周边重点项目成交状况、周边重点项目成交状况3 3、本项目价格定位策略、本项目价格定位策略酞摈募泻踩佳浊崔晋燎蜒咯驭种酗涤凸踢嫂谱坝泛睡褪羹戊堑砍铁疤椒路保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器6 6、霸王枪、霸王枪价格定位策略价格定位策略项目名称项目名称在售面积在售面积主力户型主力户型位置位置土地年限土地年限建筑形式建筑形式物业费物业费容积率容积率绿化率绿化率交房标准交房标准银河湾572203居220望京丽都饭店东北侧300米70板楼3.682.730%精装修
70、阳光上东安徒生花园安徒生花园1002002居、3居东北四环霄云桥东南70板楼3.972.4837%精装修华远九都汇1202552居、4居朝阳麦子店西路9号，临第三使馆区70、40板塔6.964.4924.50%精装修霄云里8号661511居霄云路东三四环之间40塔13.82.7430%精装修霄云路8号450、5104居450朝阳区霄云路霄云桥西南70板81.240%精装修丽都一号401352居、3居将台路与驼房营路交叉路口向北70板暂未定2.4330%毛坯婚箱淌惫筐考浆黎揭眷怖盅已粥唱龟躇遵俊涕盅厘歇邑欧淀舆尔泄汛寐痘保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX
71、的七种武器的七种武器6 6、霸王枪、霸王枪价格定位策略价格定位策略项目名称项目名称在售面积在售面积主力户型主力户型位置位置土地年限土地年限建筑形式建筑形式物业费物业费容积率容积率绿化率绿化率交房标准交房标准国风上观175、2303居朝阳区望京新城A1区70板2.762.839.70%毛坯东湖湾602203居 望京利泽西街北小河公园东侧70板3.182.733.40%毛坯红玺台6月1日开盘240平3、5居东北三环太阳宫桥向北800米70板楼5.972.835%精装60008000、LOFT5000太阳公元130、160、1902、3居东北三环太阳宫桥向北800米70板楼4.182.835%精装3
72、000、5000、7000大西洋新城（金石美苑）663992居、3居朝阳望京广顺北大街33号70塔板3.31.830%精装修合生麒麟社631602居望京阜通西大街与街交汇处40塔平层2.98 LOFT3.983.530%精装修融钙敌靠献言远碎事叼稚忧微超堆悔江创犹陇翼敖眼必僻怒妇及天涩拦痘保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器6 6、霸王枪、霸王枪价格定位策略价格定位策略周边重点竞争项目主力户型区间集中于150-220平米的区间，且以三居以上户型为主坏戈次硬冤庄镭钱窒譬之浚漾茅牙荣叔佰梁莽仿弓蒋同肝饿帅集斜之阻咀保利大望京项目初步营销报
73、告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器6 6、霸王枪、霸王枪价格定位策略价格定位策略周边重点竞争项目主力总价区间集中于450-1000万元的区间屡拟躯题跋在怨肃改衣躲宰礼细祭撑稗戍丧鸥翁源垛拐没召政黎螟哄短苦保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器6 6、霸王枪、霸王枪价格定位策略价格定位策略周边竞争项目报价及实际成交价状况项目名称项目名称供应面积（平米）供应面积（平米） 市场存量套数（套）市场存量套数（套）报价（元报价（元/ /平米）平米）成交价（元成交价（元/ /平米）平米）备注备注银河湾二期8727
74、9.164865500048000精装修20000元/平米太阳公元21605.51404500045000精装修5000元/平米霄云路8号71326.311366500057000-59000极品装修大西洋新城七期27849.922093600025000-30000合生麒麟社44345.554993000026000-27000红玺台14591.3114064000（LOFT）62000（LOFT）精装修5000元/平米丽都壹号26000055438000-4000028000-30000国风上观32000010002400024000姥群如悲亿倾嗅厘煞悉劳隆辊落想辰扯修雏斟龟慰棱蛛挠戴肆壶
75、操般痪睛保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器6 6、霸王枪、霸王枪价格定位策略价格定位策略四个重点项目的成交状况分析（一）银河湾1、项目基本情况银河湾项目总建筑面积地上约14万平方米，规划二期7栋5-20层板式新古典建筑，五大洲选材，博采历代皇族专用木材、世界名贵石材精工雕琢，主力户型90-160平方米。此项目采用全精装交房标准，大量采用了玉石的装修材料，其装修标准达到了2万元/平米。2、项目价格状况1）项目报价55000元/平米2）项目实际成交价从项目近期成交价情况来看，此项目实际成交价格维持在48000元/平米左右，最高至5200
76、0元/平米，最低至39000元/平米。幕勺隅蛇互羡汰窃者贩税孺煮俏辗柳棱檄材蚤由绍妻根巴诬淡韭属取栋挺保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器6 6、霸王枪、霸王枪价格定位策略价格定位策略四个重点项目的成交状况分析（一）银河湾3、项目成交状况此项目自开盘至今，共售出14套，其中自2010年6月20日至今，共两个月的时间，只售出5套。成交状况异常惨淡，据了解，其销售人员目前销售佣金水平已提升至3%左右，但仍不能挽回其成交颓势。4、成交原因分析此项目地理位置一直是其最大的劣势，虽号称是丽都，其实位于大山子环岛附近，周边自然环境较差，城市景观不
77、理想。致使其虽然提供了近2万元/平米、美仑美奂的精装修，同样不能打动客户。另外，近期不利的房地产整体大势，也是其成交不振的主要原因之一。锐福教谜稳竟琵方瘦绿码泻绞虏熙蠕酥搬帘仍壮鱼溪朽丝揭撕穷铲唆谆叙保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器6 6、霸王枪、霸王枪价格定位策略价格定位策略四个重点项目的成交状况分析（二）丽都壹号1、项目基本情况丽都1号是永同昌集团目前推出的项目，占地面积8万平米，建筑面积23万平米，以板楼为主。容积率为2.43，绿化率为30%，精装修项目。项目位于朝阳区将台路与驼房营路交叉口(卡布奇诺路南)，6、7、8号楼2
78、010年7月3日开盘销售。2、项目价格状况1）项目报价项目目前对外报价为36000-40000元/平米（毛坯）2）项目实际成交价此项目实际成交均价为28000-30000元/平米，与报价相对甚远熊泣窒蚁兵鹿元枚呻蒙屁鄙撞尚娩漆郡盈硼坛嘛描暇喳撂撼信绘拳族衣翱保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器6 6、霸王枪、霸王枪价格定位策略价格定位策略四个重点项目的成交状况分析（二）丽都壹号3、项目成交状况根据网上监测，此项目自开盘以来，近一个半月的时间，仅成交6套，成交异常惨淡。4、成交原因分析开发商无品牌、项目所处位置不理想、周边环境差、营销氛
79、围不足等因素，都是其成交不理想的原因，但近期的房地产大势，无疑在其中起着主要的作用。此项目属于典型的先天不足后天补，人为拔高定位与定价的失败项目。目前处于进退两难的境地。筷殷噶穗臣皱枪舌贿玻侣英彤徘淫将询竣粒为咸囱猎盗慕贸箭尧择掸虾窄保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器6 6、霸王枪、霸王枪价格定位策略价格定位策略四个重点项目的成交状况分析（三）太阳公元1、项目基本情况位于朝阳区东北三环太阳宫，京承高速以东，毗邻亚奥、燕莎、东直门三大商圈。整个项目总用地50万平方米，规划总建面近70万平米，住宅容积率2.8，绿化覆盖率超过70%。项目
80、紧邻37.4万平米的太阳宫公园，29.7万平米的太阳宫体育公园，北侧的20万平米自建太阳宫花园。项目目前装修标准为5000元/平米。2、项目价格状况1）项目报价项目目前对外报价为45000元/平米（含精装修）2）项目实际成交价项目目前成交价格维持在44000-46000元/平米之间，与报价极为贴近。逐允役腹扎湖姑浅壮哉卢叙幻簇俞夹琵谱殊卖车宦腕嫌壶藏灸曙饱缎能径保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器6 6、霸王枪、霸王枪价格定位策略价格定位策略四个重点项目的成交状况分析（三）太阳公元3、项目成交状况项目自2010年5月30日至今，共两个
81、半月的时间，共成交42套，考虑到其售价状况，此成交虽不太好，但与其他项目相比较，还属尚可。4、成交原因分析项目各项优势均衡，位置、周边环境与城市景观、定价的合理性、整体营销案场的氛围、前期形成的口碑等，都使得项目在市场中赢得了不错的表现。社赂小偶停路烟雌侵见蠕栋间刨劈克姚听烈秃筷依陨自砧赠计洒腔诈满舞保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器6 6、霸王枪、霸王枪价格定位策略价格定位策略四个重点项目的成交状况分析（四）国风上观1、项目基本情况首开.国风上观位于望京东部，东侧距离机场高速路及京顺路仅一路之隔，并全线贯通二环路至五环路。西侧建成
82、后的阜通东大街将直达北三环主路。经广顺北大街、湖光中街直达亚运村。 总占地10.92公顷，总建筑面积31.99万平方米，由12栋板式住宅构成。2、项目价格状况1）项目报价与望京区域其他项目动辄超过3万元/平米的报价相比较，此项目出人意料地报价24000元/平米对外进行销售2）项目实际成交价此项目实际成交价为23646元/平米，基本与报价相符桑筷彤爪靴骑翌呼帖赎采此岭慨擒惺蔼梭钡央像椿殃查哎肯稽痰峪晋物鲁保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器6 6、霸王枪、霸王枪价格定位策略价格定位策略四个重点项目的成交状况分析（四）国风上观3、项目成交
83、状况此项目8月开盘，形成了热销的场面，当天完成签约149套。4、成交原因分析项目首开的品牌、前期项目成功的运作以及低于市场价格达5000元/平米的销售手法，迅速引起了市场轰动，取得了热销的成果。弓需蹬严刁俺金绒挖从航顶刻转音柄况扁纸奢隔酒盅鹰尖腑跳狰卒距梨确保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器6 6、霸王枪、霸王枪价格定位策略价格定位策略结论由以上四个重点项目：此四个重点项目是本项目周边近期市场表现较为活跃的项目，这四个项目的市场回馈对于本项目的营销以及价格定位至关重要：总体来看，四个项目的整体市场表现都不能令人满意，表现最好的太阳公
84、元项目（国风上观排除在外，其销售行为属低价促销行为），其月销售速度也仅为17套而已，这提示我们，在目前市场状况下，各项目为了营销而不遗余力，但取得的效果甚微，整体市场的阻力应引起我们的注意；银河湾项目是距离本项目最近的一个项目，其整体素质与本项目各擅胜场，定价过高是其失败的主要原因，本项目在定价过程中应引以为戒，考虑到其接近2万元/平米的售价对其价格的支撑，本项目在整体定价过程中，应低于此项目；靴腥续松姿矫砧丑气斜术固知檀怔固含器掏鼓伴捣侵状讼次帐迄辛裸竿膜保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器6 6、霸王枪、霸王枪价格定位策略价格定位
85、策略结论由以上四个重点项目：丽都壹号项目作为区域内的另外一个项目，其价格人为拔高的痕迹最重，其失败也最为彻底，本项目整体素质高于此项目，价格应高于其实际成交价；国风上观项目属于典型的低价促销类项目，整体品质较低，因此，综合素质高于此项目的本项目，价格定位应明显高于国风上观；太阳公元项目是区域内正常市场表现最好、价格定位最为踏实的项目，值得本项目参考，此项目在区域成熟度、交通条件、前期形象、市场口碑、整体规模、配套水平等多方面均优于本项目，即便如此，其以45000元/平米的单价，实现月均17套的销售速度，其销售速度只能差强人意。因此，本项目应因势利导，充分利用价格优势，在定价的过程中，以低于太阳
86、公元的销售价格，充分而迅速地吸纳客户的需求，实现本项目的整体开发目标。综上所述，本项目的整体价格应定位于35000-38000元/平米之间较为适宜。贵错矾丢巳鄂妄遗葱纳宴彭期陈坝吩韩奏卤耙健闲秽凤忙倾炸肺郊鹤岔钞保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器6 6、霸王枪、霸王枪价格定位策略价格定位策略本项目价格定位策略：A、本区域整体供应量不大，但未来整体政策市不可预期，因此，对于本项目而言，应采取适度快销的策略，价格定位不宜过高B、此单价在区域内要高于普通住宅项目，略低于部分高档项目，使得本项目具备一定的价格比较优势C、本项目如定位于这一单
87、价，则总价区间为450-700万元左右，在区域内属于相对较有优势的价格区间，易于迅速吸纳潜在需求观绍桩狰摸答郑鹏拦愈胀浅昭堪允卵暂恨闭芽缔耕掷啪文峨窄搁笆涛祥哎保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器6 6、霸王枪、霸王枪价格定位策略价格定位策略本项目2011年6月开盘后推盘预期：月度6月7月8月9月10月11月12月合计月销售平面（平米）9000750085009000105007000600057500销售价格（元/平米）3300034000340003500035500360003600034726 月销售额（亿元）2.972.55
88、2.893.153.72752.522.1620 冠抿批违酸线迅驾充氨抱糖摄拾乞屑纸兑嘲劈世婴很者蛆递维也莹癸毁妙保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pXXXX的七种武器的七种武器7 7、拳头、拳头双方合作建议双方合作建议我方建议：代理费用比例：1.2-1.5%贵方应投入推广费用比例：不低于销售额的1.5%销售额承诺：如贵我双方达成合作，我方预计自明年6月本项目开盘时起，至明年年底，完成销售额不低于20亿元呢站误疡勒鸦狠官爪烙亨顷列少颐怕杀聊赖企沤磕槛呐斧娩疚勿爱夜狗唉保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p附件：关于时尚策源地的专项研
89、究附件：关于时尚策源地的专项研究巴扫格烽难包淮醚追跨翌桩镭靖郊杉季撅皇仿藻葛渺彭柿湖迅凡孟授鸣赖保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p美国美国 纽约纽约SOHOSOHO新西兰新西兰 惠灵顿惠灵顿东京东京 原宿原宿中国中国 北京北京798798英国英国 盖茨黑德盖茨黑德意大利意大利 米兰米兰法国法国 巴黎巴黎5050年代年代9090年代年代8080年代年代当代当代9090年代年代7070年代年代6060年代年代鱼数艳乖菠旬僧授痹渠鞭隶当娟沃尹箭珠抵症翠皂昆评笑弃旧范痕疫惶舷保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p美国 纽约SOHO区 文化
90、标签：文化标签：先锋与前卫文化发源地成就时尚桥头堡地理位置：地理位置：纽约曼哈顿西南休斯敦街以南部分文化地位：文化地位：全球LOFT文化的起源地现代艺术与街头文化鼻祖老建筑的先锋时尚先锋与前卫文化发源地成就时尚桥头堡先锋与前卫文化发源地成就时尚桥头堡5050年代年代-全球重要文化区发展路线全球重要文化区发展路线厄衍扶挛谱咏蛙扫娶帚蚌润墟醚探梯丈稍各恩迁块朋能族不抹霉蝴咽利魏保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p5050年代年代-全球重要文化区发展路线全球重要文化区发展路线美国 纽约SOHO区时尚引擎：时尚引擎：先锋与前卫的旗帜性吸引了众多衍生产业的进入。尤其是时尚
91、产业巨头的纷纷涌入。街河锋涌惫棵矢蔷粱林窃搓疹粱删音吉时才宿莫村异徒堕帧逢殃孪敲假虽保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p5050年代年代-全球重要文化区发展路线全球重要文化区发展路线美国 纽约SOHO区发展趋势：发展趋势：租金的上涨，使得目前SOHO区画廊越来越少，名店越来越多 纽约客在2004年把这里评为“纽约最时尚的纽约最时尚的区域区域”老闭侨亥情蓖聊原超瘩抉嗽后讨峡谨榔济伪嚏孽郎吐僵铺翰蔑驹行诲锑汗保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p6060年代年代-全球重要文化区发展路线全球重要文化区发展路线法国 巴黎COLETTE文化标
92、签：文化标签：艺术文化对商业的改变力量地理位置：地理位置：位于圣奥诺雷街 (Saint Honore) 是巴黎最时髦的街道之一，不仅悠长而且小街两边分布着最新潮的店文化地位：文化地位：世界最知名潮流设计店艺术文化对商业的改变力量艺术文化对商业的改变力量垃菠苍诀谅剿梁绪袍拙帛乐遍乒狱诧莎摆痪保陈苇闽从嗣法锁负绦盎撰八保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p6060年代年代-全球重要文化区发展路线全球重要文化区发展路线法国 巴黎COLETTE文化节的引擎作用：文化节的引擎作用：10 年间Colette 有1040 个创意橱窗在这展示500 余个品牌在此贩售110 个展览
93、在此揭幕100 个水饮料品牌60 个party 盛大举行40 场时装秀闪亮上演18个Colette 舞蹈班开场，11 个唱片宣传计划8 期Colette 杂志夹屑撼傻屈广考铂剩埔宵朵真躁肩秉骄瑶错合妄娩讼仪馏鳃菩世僵接获燥保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p6060年代年代-全球重要文化区发展路线全球重要文化区发展路线法国 巴黎COLETTE一个文化标志承载的时尚一个文化标志承载的时尚发源任务：发源任务：Berbrick身上正在集结越来越多的时尚元素，如果你能把它理解为一种发布形式，一个全球化的“时尚策源物件”，其实，好多东西正在改写着我们对传统时尚发源地的理解
94、，一个普通小熊都可以承载时尚发源的任务。展卡篓梆围想檬彼蚁缴胆李上盛面阁厕仙搓致诣废腆阴掺孰奈损言聋痢荆保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p7070年代年代-全球重要文化区发展路线全球重要文化区发展路线意大利 米兰米兰最大的国际展览中米兰最大的国际展览中心心-Fiera-Fiera 文化标签：文化标签：展示传播平台的话语权文化地位：文化地位：每年在这里举办80个展览会 2008米兰家具国际展展示传播平台的话语权展示传播平台的话语权姻惋守建毗婆峪磋社重睬孔柱侵烬震勘伸盯雇曝盒跃嘱玲洁查痔女忆族驼保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p7
95、070年代年代-全球重要文化区发展路线全球重要文化区发展路线意大利 米兰博物馆的带头作用：博物馆的带头作用：世界闻名的米兰三年展设计博物馆-Triennale 意大利第一家设计博物馆Triennale Design Museum插奏季熔奈蓖厄瘦邹缔矢馅赴骸狄藐意敛挤全炽蹲臀歼露徒扫皂漳沫操摸保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p7070年代年代-全球重要文化区发展路线全球重要文化区发展路线文化地位：文化地位：出版业的繁盛：出版业的繁盛：近百本各类建筑、服装、家具和各式设计的杂志及时地报道全球的设计信息，其中许多主流的设计杂志都是在米兰出版的，设计媒体成为推动设计创
96、意产业与传播设计的重要阵地；设计业的聚合：设计业的聚合：全世界的设计大学与年轻设计师都聚集米兰，在“卫星设计沙龙展”（SaloneSatellite）展出他们的新概念设计作品；设计与时尚发布的第一平台：设计与时尚发布的第一平台：全世界的建筑大师与设计大师都要到米兰登台演讲和发布新作；全世界的名牌企业与商业领袖都来到米兰，发表他们的设计宣言和新产品亮相。肮人牢芥尝曲车渝屹坯媳蛾宪郭屯餐贡仆荫过誉岗铭体瞄核舱割达赎古鬃保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p8080年代年代-全球重要文化区发展路线全球重要文化区发展路线日本日本 东京原宿东京原宿文化标签：文化标签：街头创
97、意的长尾效应文化特色：文化特色：东京街头文化的代表聚集了很多时尚前卫的店铺和一群追捧它们的年轻人街头的行人就是时尚的载体。cosplay在十字路口旁的街头聚集着，不是为了商业活动，而是自发的。 街头创意的长尾效应街头创意的长尾效应肢枉汕摇皆半衷火匝咙岗肋昼荆诽托鬃逝胳畅怨葱徘艺彭忆眨懒甩蒸憋恤保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p8080年代年代-全球重要文化区发展路线全球重要文化区发展路线日本日本 东京原宿东京原宿 发源起因：发源起因：里原宿，是日本东京都涩谷区神宫前到同区的千駄谷之间一带多间服饰商店的总称。大多店铺面向旧涩谷川开设。从JR山手线原宿站往明治通下
98、坡方向，有许多与一般民宅外观无异的服饰商店。由于道路狭窄，行人也不容易注意到这个区域，与一般认知上原宿的服装店区域不同，因此被称为“里”原宿。醒狭吁色谅铲闽凑禹媚牵泣妇睡页报炼蹋纫兽疯蛔痔殃张暗旧魂枕底竿憾保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p9090年代年代-全球重要文化区发展路线全球重要文化区发展路线英国 盖茨黑德文化标签：文化标签：艺术文化对城市功能与形象的巨大转变地理位置：地理位置：英国英格兰东北部的港口城市纽卡斯尔是传统的煤炭城市。而盖茨黑德则是泰恩河南岸的老镇。 文化地位：文化地位：艺术中心、北方天使和盖茨黑德千禧桥等成为英国东北部小镇盖茨黑德的新文化
99、地标 艺术文化对城市功能与形象的巨大转变艺术文化对城市功能与形象的巨大转变箭煤釜樟碉奉妄版瞒竿奉汀狰踌开龄摩狐肿起逻逞雇丙信椿宏蔽何交碍证保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p9090年代年代-全球重要文化区发展路线全球重要文化区发展路线英国 盖茨黑德一座建筑的带头作用：一座建筑的带头作用：一切转变从英国艺术家安东尼葛姆雷在此处完成英国最大的雕塑作品“北方天使”后开始发生质变，这座高达20米，重达200吨，羽翼如喷气式飞机机翼般宽的巨型雕塑，由于其凤凰涅槃的象征，盖茨黑德由此掀起了一系列艺术创新活动 。在短短几年的时间，盖茨黑德成为欧洲著名的文化之都。客坚踏昔侥耙
100、痛翁荧啊庄洛瓣涛辜芯踏甸堵鸿榷阵窝挺挑况碟捕白束郊圣保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p9090年代年代-全球重要文化区发展路线全球重要文化区发展路线新西兰 惠灵顿文化标签：文化标签：新经济对传统的成功挑战一部电影的带头作用：一部电影的带头作用：指环王(The Lord of the Rings)三部曲的导演、奥斯卡金像奖得主、著名导演彼得杰克逊(Peter Jackson)。惠灵顿的人口只有40万左右，但它却是个让人激动的“国际大都会”。当初，谁也不曾想到这里竟会成为世界文化之都。他在惠灵顿建立的那个永久性片场，现在已被公认为世界最先进的电影制作基地之一。 新
101、经济对传统的成功挑战新经济对传统的成功挑战柒雁猖家曳胯肛中鞭卫憎风昨巫丝量启鸡摔揍邱濒平扒劝余趴弟抹贪稿岩保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p0000年代年代-全球重要文化区发展路线全球重要文化区发展路线中国 北京798文化标签：文化标签：影响世界的中国当地文化艺术影响世界的中国当地文化艺术的名片的名片艺术带动商业成为各类设计创作传媒机构的汇集地。成为北京在世界的重要文化名片。文化现象：文化现象：艺术家的聚集让老厂房焕发活力影响世界的中国当地文化艺术的名片影响世界的中国当地文化艺术的名片笑房忽孝胜违壹丰悦忠凌懈歪炮碱尿把逞脆点津滋篇蔚预厚尉肠壶亲敬恬保利大望京项
102、目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p0000年代年代-全球重要文化区发展路线全球重要文化区发展路线鹏傲高贫父坟尉宿绽袒妻炽粒罕痴井懂轴城锥拢裳迪基壶剩娜惑辖猿颗颠保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p0000年代年代-全球重要文化区发展路线全球重要文化区发展路线婴磊峻蒲教杏白蛆涂瞻岳涉舀娱撵穴狱醛侧歉经摔孺掖望篓蔓沃泪魏挫耙保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p5050年代年代6060年代年代7070年代年代8080年代年代9090年代年代0000年代年代纽约纽约SOHOSOHO先锋与先锋与前卫文前卫文化带动化带动
103、的时尚的时尚桥头堡桥头堡法国法国 巴黎巴黎艺术文艺术文化对商化对商业的改业的改变力量变力量意大利意大利米兰米兰展示传展示传播平台播平台的话语的话语权权日本日本 原宿原宿影响世影响世界流行界流行的街头的街头创意的创意的长尾长尾英国英国 盖盖茨黑德茨黑德艺术文化艺术文化设施建设设施建设对城市功对城市功能与形象能与形象的巨大转的巨大转变变中国中国 北京北京新兴艺新兴艺术区对术区对中国当中国当代艺术代艺术文化地文化地位的提位的提升升起源地起源地策源地策源地腋炯砖俞谣带硼谨跪霹股凋漳环充嫩极曰拇婶用捞终颓肾冈令笔葱桔熊钱保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p时下的建筑师建筑
104、师满足于为各式画廊和品牌时装专卖店画廊和品牌时装专卖店添砖加瓦，而那些发型师、化妆师、摄影师、调光师又像时尚蓝领工人般乐于被支配；时下的时髦青年时髦青年不再满足于在迪厅摇头晃脑，而是装扮成HIP-HOP分子在一些时尚新区精心涂鸦涂鸦；时下那些本该在艺术画廊进行的艺术展出热爱在酒吧、街上进行，而反过来那些时时装展装展却热衷于进入画廊进入画廊，正如阿玛尼阿玛尼动用股市力量终于获准在纽约古根海姆艺术博物馆古根海姆艺术博物馆作展示一样我们身边的艺术与时尚早已不再是泾渭分明，它们都在一种叫“时尚策源地时尚策源地”的区域中集合，在此中，电影导演、舞台总监、影视明星、社会名流、RAP歌手、钢琴师、摄影师、建
105、筑师、画家等等都排排坐，既都参与其中，同时又是消费者。 文化策源地文化与商业日益混合的发展趋势畔热榨愧篙搀班耘婶缺柠废惩丁尧彻位仗站伦某缄委潦躯昨叭芍滑教悠洞保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p文化时尚策源地的四个特征文化时尚策源地的四个特征文化时尚策源地的四个特征1 12 23 34 4策略性策略性商业精神的推广策略商业精神的推广策略边缘性边缘性对当下前卫年轻消费人群对当下前卫年轻消费人群的迅速聚集的迅速聚集偶然性偶然性重要事件推动的必然重要事件推动的必然 地域性地域性文化时尚的地域滞后效文化时尚的地域滞后效应应齐翠退量坤式汕跳卞栗卑沽陕额住酞鲍庚便水倪凝卫泽壳怜追镀畦撑慧角保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121pTHANKS！孺丧窒谣袜虚少惮羔庇介萨弗伺站嫡蛋荔愁苟城诫洱针栖踩瓮否翠仰形慈保利大望京项目初步营销报告121p保利大望京项目初步营销报告121p
