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1、未来地产形式预期未来地产形式预期主讲人：孙治华主讲人：孙治华房地产投资的概念是投资人通过购买不动产后，房地产投资的概念是投资人通过购买不动产后，出租或再转卖来获得收益。那么它值不值得投资呢？出租或再转卖来获得收益。那么它值不值得投资呢？这个问题似乎很多人都有疑问。这个问题似乎很多人都有疑问。不过精明的上海人已经做出了不过精明的上海人已经做出了明确的回答。明确的回答。调查显示：调查显示：中国居民的理财结构中，中国居民的理财结构中，包括教育、股票、商业保险、汽车、银行储蓄和房地产包括教育、股票、商业保险、汽车、银行储蓄和房地产六大行业的综合比较中，六大行业的综合比较中，房地产的份额占到了房地产的份
2、额占到了35%35%，高居第一，高居第一，其次是教育，占其次是教育，占25%25%，排在最末一位的是股票，只有排在最末一位的是股票，只有5%5%。居民投资的综合信心指数中，教育和房地产高居前两位，股居民投资的综合信心指数中，教育和房地产高居前两位，股票位居最末。票位居最末。理财周刊为什么要投资房地产？通货膨胀能使货币贬值。人们为了在今后相当长的时间内避免由于通货膨胀给自己带来的损失，必须寻求某种保值的方法。为什么要投资房地产？无论是人为战争还是自然灾害，土地都会永远存在；无论科学技术如何先进，土地都是无法复制、不可再生；无论股指或者汇率如何变化，土地只会越加珍贵；房地产房地产= =地产地产+
3、+房产房产其中一半是地、一半是房其中一半是地、一半是房因此，土地是世界上唯一的长效的、稳定的稀缺性资源。因此，土地是世界上唯一的长效的、稳定的稀缺性资源。随着社会人口的增多、经济的繁荣、人们对土地的需求日益增长，一些优质的房地产的价格还是不断上升的。所以从长远来看，最能保值而又最重要的实物就是房地产。为什么要投资房地产？为什么要投资房地产？预计未来5年中国经济将从10以上的快速增长逐渐向8-10%左右的较快增长回落。在此背景下，房地产行业也将逐步从快速发展向理性稳定增长过渡。为什么要投资房地产？事务瞬息万变，因此我们要考虑其他更多的因素，以评估房地产产品的价值。金融影响金融影响通货膨胀的影响需
4、求拉动通胀需求拉动通胀(demand-pullinflation)通货膨胀发生于因GDP所产生的高需求与低失业，又称菲利普斯曲线型通货膨胀。成本推动通胀成本推动通胀(cost-pushinflation)今称“供给震荡型通货膨胀”（supplyshockinflation），发生于油价突然提高时。固有型通货膨胀固有型通货膨胀（built-ininflation）因合理预期所引起，通常与物价薪资螺旋（price/wagespiral）有关。工人希望持续提高薪资，其费用传递至产品成本与价格，形成恶性循环。固有型通货膨胀反应已发生的事件，被视为残留型通货膨胀，又称“惯性通货膨胀”，甚至是“结构性通货
5、膨胀”。中国通货膨胀率是7.8%通货膨胀的影响也就是说如果您有2万块钱现金，1年后，原先的2万元在现有的货币市场中，直接损失15601560元。那么如果是20万呢？1年后，原先的20万元在现有的货币市场中，直接损失1560015600元。也就是说在房价没有任何波动的情况下，一年后你买一套20万的房产，要比一年前多出15600元中国房地产市场的问题可在一定程度上归咎于中国金融行业的效率及结构问题。缺乏多元化融资渠道使得许多房地产开发商资金短缺，房地产金融多元化是房地产业发展的必然趋势，构建住宅政策性金融体系将提上议事日程。未来五年里，随着国际资本对国内市场的大举介入以及国内房企自身迫切的资金需求
6、，预计会出现多种多样的股本融资、债券融资、信贷融资和信托融资方式，海外融资、REITS、房地产信托等的运作会日趋成熟和完善，产业基金、抵押贷款证券化、私募基金、夹层融资等目前尚处于酝酿、探讨期的融资方式也会在实践中取得突破，而这都将推动和加快我国相关法律法规的出台和完善，从而使我国房地产金融化提速。房地产金融化提速土地资源土地资源务必做到：一是总量不能减少。要千方百计保住全国现有的近务必做到：一是总量不能减少。要千方百计保住全国现有的近亿亩基本农田。这是保障国家粮食安全的亿亩基本农田。这是保障国家粮食安全的“底线底线”。温家宝总理温家宝总理厉以宁：房价最主要因素是地价 地价降房价跟着就降 著名
7、经济学家著名经济学家厉以宁教授厉以宁教授人口问题人口问题人口红利影响房价走势人口结构主宰房价主题演讲中,对人口结构与房地产市场的联系进行过探讨。他认为,中国经济的增长主要是两大支柱在推动,一个是城市化进程,另外一个就是人口结构,人口结构将直接影响资产价格包括房价。中金首席经济学家哈继铭根据国家统计局根据国家统计局20082008年年2 2月月2828日发布的日发布的“20072007年国民经济和社会发展统计公报年国民经济和社会发展统计公报”，20072007年年末全年年末全国总人口为国总人口为132129132129万人，比上年末增加万人，比上年末增加681681万人。全年出生人口万人。全年出
8、生人口15941594万人，出生率为万人，出生率为12.1012.10；死亡；死亡人口人口913913万人，死亡率为万人，死亡率为6.936.93；自然增长率为；自然增长率为5.175.17。出生人口性别比为。出生人口性别比为120.22120.22。2007年中国主要人口数据年中国主要人口数据2008-06-2919:49:00来源：中国人口与发展研究中心信息服务部根据统计公报整理城市化和人口结构是未来数年房地产景气之源根据十一五规划 城市化水平由城市化水平由20052005年的年的43%43%提高到提高到47%47%。城市化水平提高。城市化水平提高4 4个百分个百分点，意味着将有点，意味着
9、将有54005400万农村人口进入城市，按照万农村人口进入城市，按照20052005年城镇人均年城镇人均2626平米房屋计算，将带来平米房屋计算，将带来1414亿平方米的需求，平均每年亿平方米的需求，平均每年2.82.8亿平方米。亿平方米。 从人口年龄结构来看，从人口年龄结构来看，30-3930-39以及以及10-1910-19岁是两个人口的峰值，岁是两个人口的峰值，前者构成了当前的强劲购买力，后者则是未来十年房地产的主要购前者构成了当前的强劲购买力，后者则是未来十年房地产的主要购买力量。买力量。可以说快速推进的城市化建设和人口结构性因素带来的住房需可以说快速推进的城市化建设和人口结构性因素带
10、来的住房需求是房地产景气的源动力。求是房地产景气的源动力。 政策指导政策指导稳步健康的发展才是关键2006年作为十一五规划的开局年，房地产行业成了典型的政策调控年。我们认为政府对于房地产行业的规范将是长久的，并非一时的调控而已。房地产业的持续健康稳定发展，是政府调控的目标。房地产作为我国新的发展阶段的一个重要支柱性产业的定位没有变。正在酝酿中的政策（1）进一步减免房地产交易环节税费，鼓励对居民合理住房消费进行相关的财政补贴。这与中央经济工作会议中“减轻居民合理购买自住普通商品住房负担”的表述直接呼应。此外，二手房交易的税费有可能考虑减免，如对二手房营业税实行分档补贴等。进一步挖掘购房消费潜力，
11、适当调整二套房贷的限制，诸如“小房换大房”、“由房改房进入商品房”等均可享受与首套房同样的政策优惠。虽然此前相关部委在这一问题上存在较大分歧，但决策层经过调研认为市场中确实存在较大的改善性购房需求，“如果释放出这一部分消费潜力，对于拉动内需无疑效果巨大”。正在酝酿中的政策（2）政府收购如“烂尾楼”等低价商品房用作保障房房源，“这在当前市场低迷期具有现实意义”。一方面可消化存量缓解市场烂尾压力，另一方面也以较小的成本迅速完成保障房房源的筹措。目前包括重庆、南京、郑州等城市已经率先实施相关措施，“中央可考虑统一出台指导意见加以规范”。正在酝酿中的政策（3）科学决策保证合理的房地产投资规模。投资规模
12、过度萎缩将深刻影响宏观经济的运行，但又不能脱离实际的自住消费需求，可以“通过完善住房普查制度、建立全国性的住房档案对于目前市场的实际购房需求有效摸底，以此把握未来的房地产投资规模”。正在酝酿中的政策（4）正在酝酿中的政策（5）对部分开发商确实存在的资金压力问题亦有所考虑。一方面可适度对如土地增值税、营业税等房地产开发税费进行减免；另一方面金融部门也有可能“给予优质房地产项目适当的信贷支持”。周边租金周边租金800800元元700700元元850850元元950950元元预期收益预期收益天明国际公寓投资收益（一次性）投资天明国际公寓46平米小户房款总价约20万房产自然增值8%房租收益按800元/
13、月房产自然增值8%第一年收益16000第二年收益17280第三年收益18662 第四年收益20155 第五年收益21768 第六年收益23509 第七年收益25390 第八年收益27421 第九年收益29615 第十年收益31984 十年至少增值十年至少增值31984元元正常的房租收益（800元/月）第一年收益第一年收益9600 9600 第二年收益第二年收益9792 9792 第三年收益第三年收益9988 9988 第四年收益第四年收益10188 10188 第五年收益第五年收益10391 10391 第六年收益第六年收益10599 10599 第七年收益第七年收益10811 10811 第
14、八年收益第八年收益11027 11027 第九年收益第九年收益11248 11248 第十年收益第十年收益11473 11473 十年整体收益十年整体收益105117元元首付2.2万起（30年按揭）期限月租年收益年月供损益期限月租年收益年月供损益第一年800 9600 10272-672 第十六年1077 12920 102722648 第二年816 9792 10272-480 第十七年1098 13179 102722907 第三年832 9988 10272-284 第十八年1120 13442 102723170 第四年849 10188 10272-84 第十九年1143 13711
15、 102723439 第五年866 10391 10272119 第二十年1165 13985 102723713 第六年883 10599 10272327 第二一年1189 14265 102723993 第七年901 10811 10272539 第二二年1213 14550 102724278 第八年919 11027 10272755 第二三年1237 14841 102724569 第九年937 11248 10272976 第二四年1262 15138 102724866 第十年956 11473 102721201 第二五年1287 15441 102725169 第十一年97
16、5 11702 102721430 第二六年1312 15750 102725478 第十二年995 11936 102721664 第二七年1339 16065 102725793 第十三年1015 12175 102721903 第二八年1366 16386 102726114 第十四年1035 12419 102722147 第二九年1393 16714 102726442 第十五年1056 12667 102722395 第三十年1421 17048 102726776 2.2万元的投入万元的投入3030年未出一分钱的月供年未出一分钱的月供3030年后获益年后获益8129481294元
17、元不考虑房产价格上涨不考虑房产价格上涨自然增值自然增值149076149076元元其他因素其他因素区位的固定性房地产的位置固定不可移动性。这一点决定了房地产离不开周围的环境而单独存在。这使得房地产投资者在选择房地产项目的区位时，应注意以下几点：必须对置业投资者以及未来的租客具有吸引力必须对置业投资者以及未来的租客具有吸引力房地产投资价值，在未来必须具有增值潜力房地产投资价值，在未来必须具有增值潜力投资者还必须重视房地产项目所处区位的变化情况投资者还必须重视房地产项目所处区位的变化情况区位的选择很重要寿命周期长房地产商品跟其他商品相比，其生产周期和使用周期都很长。如果房地产的维护状况较好，其较长
18、的自然寿命可以使投资者从一项置业投资中获取几个经济寿命（经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间）。长寿命周期，赋予了房产多重的金融身份开发商的信誉至关重要姜明社会任职姜明社会任职北京北京河南河南 上海上海 十届十届十一届两届全国人大代表十一届两届全国人大代表全国青联常委全国青联常委中央直属机关青联常委中央直属机关青联常委中央国家机关青联常委中央国家机关青联常委中国企业家常务理事中国企业家常务理事中国青年企业家协会常务理事中国青年企业家协会常务理事中国青年志愿者协会常务理事中国青年志愿者协会常务理事民建中央财政金融委员会副主任民建中央财政金融
19、委员会副主任北京河南企业商会会长北京河南企业商会会长北京市青联常委北京市青联常委中欧国际工商学院北京学友会首任主席中欧国际工商学院北京学友会首任主席民建河南省委副主委民建河南省委副主委民建河南企业工作委员会主任民建河南企业工作委员会主任八届河南省政协常委八届河南省政协常委九届河南省工商联副会长九届河南省工商联副会长河南省青联副主席河南省青联副主席河南省天慈公益基金会理事长河南省天慈公益基金会理事长河南省志愿者发展基金会理事长河南省志愿者发展基金会理事长河南省豫商联合会副会长河南省豫商联合会副会长河南省海外联谊会副会长河南省海外联谊会副会长中国国际商会河南商会副会长中国国际商会河南商会副会长河南
20、省民营经济发展促进会副会长河南省民营经济发展促进会副会长河南省个体私营协会副会长河南省个体私营协会副会长河南省广告协会副会长河南省广告协会副会长河南省直中青年专家协会副主席河南省直中青年专家协会副主席河南大学兼职教授河南大学兼职教授河南省人民检察院人民监督员河南省人民检察院人民监督员各地在上海青年企业家联谊会副会长各地在上海青年企业家联谊会副会长房价真的会降吗？作为房地产的一名工作人员，不得不承认一个不争的事实，部分楼盘的房价确实已经下降了。但这些降价的楼盘多有一些特点。项目坐落位置偏项目坐落位置偏周边空置土地多周边空置土地多开发商资金短缺开发商资金短缺项目周边竞争楼盘多项目周边竞争楼盘多周边
21、配套不齐全周边配套不齐全交通不方便交通不方便开发商诚信度不高开发商诚信度不高有高额的利润空间有高额的利润空间居住人群素质不高居住人群素质不高前期滞销的产品前期滞销的产品为什么现在要买房？20-3020-30岁岁刚刚毕业进入社会，工作了几年手里积蓄不多，首付刚刚毕业进入社会，工作了几年手里积蓄不多，首付2-32-3万，每月万，每月月供月供800-900800-900元，压力不大，还点月供全当变相存钱了。反正也要元，压力不大，还点月供全当变相存钱了。反正也要租房，交给房东不如留给自己，比起周围的同学、同事我还是蛮租房，交给房东不如留给自己，比起周围的同学、同事我还是蛮幸福的。房子不用太大，装修也很
22、容易，毕竟所有都是自己的。幸福的。房子不用太大，装修也很容易，毕竟所有都是自己的。准备结婚时把房子卖了，用获得的房款作为婚房的首付款。准备结婚时把房子卖了，用获得的房款作为婚房的首付款。此种房产最多适合此种房产最多适合2 2个人居住，一般个人居住，一般2-32-3年就可能上市再次交易，因年就可能上市再次交易，因此选择出租率高，认可率高，总价相对较低的房产至关重要此选择出租率高，认可率高，总价相对较低的房产至关重要年轻就是资本，用自己的钱来置业年轻就是资本，用自己的钱来置业30-50岁岁工作多年，手里有些积蓄，但工作忙碌只能存银行，几年算下来，原来买两房的钱现在只能买一房了。但要选个好地段，选个
23、好项目。几年的历练朋友多了很多，在家有时放不开，作为朋友聚会之地也是不错的选择。不在意价格到底多少，只在意购买的感觉。为什么现在要买房？此种房产可作为亲戚朋友临时居住，保值增值，无须担心通货膨胀此种房产可作为亲戚朋友临时居住，保值增值，无须担心通货膨胀带来的自然损失。带来的自然损失。没几个钱，这才是真人版的没几个钱，这才是真人版的“大富翁大富翁”游戏游戏为什么现在要买房？50岁以上岁以上年龄一天天的增大，行动逐渐不方便，小孙子刚刚出生，孩子的未来管不了了，作为上一代人了，给孙孙留下点东西。存款抵御不住通货的风险，黄金已经在历史高位了，选个好位置小户型送给他。总价不高，变现容易，地理位置优越，实
24、际等于留了现金总价不高，变现容易，地理位置优越，实际等于留了现金没经历再去投资其它产业，还是房产较稳定没经历再去投资其它产业，还是房产较稳定投资产品总价一定要低低总价决定目标受众广低总价决定大部分人都买的起低总价决定了更易流通投资要首选大宗投资品问题汇总问题汇总房子北向朝向不好本身就是投资产品，应考虑投资的多元化，不仅可以作为住宅，更可以办公的方式对外出租，且租金较高，c座面向北环，车辆人行一进入天明路就可看到整面楼体。醒目的醒目的广告面广告面气气派派的的楼楼体体典雅的斜杠阿根廷河床足球俱乐部阿根廷河床足球俱乐部面积太小不适合居住麻雀虽小，五脏俱全，该有的功能全都有，且面积小决定了总价低，好出租、好转让价格高，离你不远还有3000多的您说的很正确，我们同样知道离我们很近的项目有比我们价格低的。我想问您郑州整体比下来有3000多的房价，有4000多的，有5000甚至6000的。为什么差距这么大其它楼盘6000多的房子同样有人买呢？很明白的一点。成本（用材、工期、地价）公司信誉购买人群的不同筒子楼设置公摊小，得房率高。比起1梯2户，2梯4户公摊要小很多与其说把钱花在公摊上，不如花到房子上。谢谢
