XXX江西华南城项目定位及经济测算

《XXX江西华南城项目定位及经济测算》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XXX江西华南城项目定位及经济测算（128页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、XXX江西华南城项目定位及经济测算前前前前 言言言言 2008 2008年在全球金融危机大背景下，我国年在全球金融危机大背景下，我国实实行行较为宽较为宽松的松的财财政政货币货币政策。政策。20092009年，中国房地年，中国房地产产市市场经历场经历了低迷、复了低迷、复苏苏、火爆的一个、火爆的一个发发展展过过程。据社科程。据社科院院发发布布20102010年房地年房地产蓝产蓝皮皮书书数据，数据，20092009年房地年房地产产市市场场的的销销售量售量为为9.49.4亿亿平方米，其中商品房平方米，其中商品房销销售面售面积积8.98.9亿亿平方米。与平方米。与0808年相比，商品房的年相比，商品房的

2、销销售面售面积积增增长长42.1%42.1%，商品住宅的，商品住宅的销销售面售面积积增增长长43.9%43.9%，销销售面售面积积及其增速均及其增速均创历创历史史新高。房价一季度最低，后半年同比增幅由新高。房价一季度最低，后半年同比增幅由1%7.8%1%7.8%。一。一线线城市房价反城市房价反转转和上和上升幅度大于其他城市。房地升幅度大于其他城市。房地产产开开发发企企业资业资金充裕，个人按揭金充裕，个人按揭贷贷款快速上款快速上涨涨。20092009年房地年房地产产企企业业开开发资发资金达金达5.75.7万万亿亿元，同比增元，同比增长长44.2%44.2%，增幅高出，增幅高出20082008年年

3、42.442.4个百分点。定金及个百分点。定金及预预收款收款912912月月连续连续4 4个月增速超个月增速超过过100%100%。个人。个人购购房房贷贷款新增款新增1.41.4万万亿亿元，元，约为约为200852010200852010年年1 13 3月份全国商品房月份全国商品房销销售面售面积为积为1536115361万平方米，同比增万平方米，同比增长长35.8%35.8%。增幅上升了。增幅上升了16.416.4个百分点。个百分点。1-31-3月商品房月商品房综综合合销销售均价售均价为为51935193元，同比上升了元，同比上升了16.1%16.1%；房价再一次；房价再一次创创出新高，呈出新

4、高，呈现现量价量价齐涨齐涨的局面。房地的局面。房地产业产业是关系国是关系国计计民生的重要民生的重要产业产业，面，面对对当前房地当前房地产过热产过热，房价增，房价增长过长过快的形快的形势势，政府高度重，政府高度重视视，从，从3 3月份开始，不断出台政策，月份开始，不断出台政策，进进行新一行新一轮轮的房地的房地产调产调控。控。 . . 此此轮调轮调控，力度之大，措施之控，力度之大，措施之严严，充分体，充分体现现了政府了政府坚坚决遏制部分城决遏制部分城市房价市房价过过快增快增长长，挤压挤压房价泡沫的决心。政策房价泡沫的决心。政策调调控控针对针对性性强强，对对投机市投机市场场打打击击尤尤为为精确，同精

5、确，同时时又尽量又尽量满满足首套以及自住型足首套以及自住型购购房需求，充分挖掘房需求，充分挖掘和引和引导刚导刚性需求市性需求市场场的健康的健康发发展。展。 南昌南昌 华华南城南城项项目依托目依托项项目所在地良好的先天目所在地良好的先天优势优势，以，以战战略性的眼光略性的眼光进进行高起点、独行高起点、独创创性、科学性的性、科学性的项项目目规规划，力争划，力争通通过华过华南城南城项项目的高效运作，奠定开目的高效运作，奠定开发发公司的市公司的市场场地位，一地位，一举跻举跻身行身行业翘业翘楚。南昌楚。南昌 华华南城南城项项目目选择选择此此时时入市，无疑入市，无疑为专为专业业运作提出了更高的要求，运作提

6、出了更高的要求，项项目准确的市目准确的市场场定位是成功的方定位是成功的方向，向，辅辅以高效精以高效精细细的运作，成功的运作，成功应应是必然。是必然。本文稿着重就本文稿着重就本文稿着重就本文稿着重就项项目定位及推广涉及的相关内容目定位及推广涉及的相关内容目定位及推广涉及的相关内容目定位及推广涉及的相关内容进进行行行行详细阐详细阐述。述。述。述。 文件名称：文件名称：文件名称：文件名称：南昌南昌华华南城南城项项目定位及目定位及营销营销推广推广总总策略策略 文件文件文件文件类别类别：论证论证稿稿 文件密文件密文件密文件密级级：商商业业AAAAAA 文件文件文件文件编编号：号：号：号：chb0001c

7、hb0001chb0001chb0001 创创作指作指作指作指导导：章学方：章学方：章学方：章学方 主主主主 创创：程建国：程建国：程建国：程建国 协协 创创：李保：李保：李保：李保兴兴、谢谢文文文文辉辉、魏斯、魏斯、魏斯、魏斯铭铭、苗、苗、苗、苗华锋华锋、卢乐卢乐清清清清 创创作作作作时间时间：2010201020102010、08080808 提交提交提交提交时间时间：2010201020102010、8 8 8 8、31313131 目 录 第一部分第一部分第一部分第一部分 市市市市场场篇篇篇篇 第二部分第二部分第二部分第二部分 项项目篇目篇目篇目篇 第三部分第三部分第三部分第三部分 定

8、位篇定位篇定位篇定位篇 第四部分第四部分第四部分第四部分 策略篇策略篇策略篇策略篇 第五部分第五部分第五部分第五部分 推广篇推广篇推广篇推广篇第一部分第一部分 市市场篇篇 第一节：城市及经济概况 第二节：南昌房地产市场发展 第三节：宏观政策分析 第四节：片区市场分析 第五节：专业市场概述第一第一第一第一节节：城市及：城市及：城市及：城市及经济经济概况概况概况概况一、城市概况：一、城市概况：一、城市概况：一、城市概况： 南昌地南昌地处处江西中部偏北，江西中部偏北，赣赣江、江、抚抚河下游，河下游，濒临濒临我国第一大淡水湖鄱阳我国第一大淡水湖鄱阳湖西南岸。湖西南岸。东连东连余干、余干、东乡东乡、南接

9、、南接临临川、丰城、西靠高安、奉新、静安，北川、丰城、西靠高安、奉新、静安，北与永修、都昌、波阳共鄱阳湖，南北最大与永修、都昌、波阳共鄱阳湖，南北最大纵纵距距约约121121公里，公里，东东西最大横距西最大横距108108公里，公里，总总面面积约积约74027402平方公里。全境以平原平方公里。全境以平原为为主，主，东东南相南相对对平坦，西北丘陵平坦，西北丘陵起伏，水网密布，湖泊众多。南昌是江西的省会，全省政治、起伏，水网密布，湖泊众多。南昌是江西的省会，全省政治、经济经济、文化的、文化的中心。南昌市下中心。南昌市下辖辖南昌南昌县县、新建、新建县县、进贤县进贤县、安、安义县义县等四个等四个县县

10、，东东湖区、西湖区、西湖区、青云湖区、青云谱谱区、青山湖区、湾里等区、青山湖区、湾里等5 5个区，以及南昌个区，以及南昌经济经济技技术术开开发发区区( (昌北昌北区区) )、南昌高新技、南昌高新技术产业术产业开开发发区区( (高新区高新区) )和和红红谷谷滩滩新区。新区。人口：据公安人口：据公安户户籍籍统计统计，南昌市年末，南昌市年末户户籍籍总总人口人口为为491.31491.31万人，比上年末万人，比上年末净净增增7.357.35万人，其中非万人，其中非农业农业人口人口232.76232.76万人，增万人，增长长2.2%2.2%。据。据20072007年全市年全市变动变动抽抽样调查结样调查结

11、果果显显示，示，20072007年全市年末常住人口年全市年末常住人口为为458.06458.06万人，人口出生率万人，人口出生率为为13.6313.63，死亡率，死亡率为为5.795.79，自然增，自然增长长率率为为7.847.84。 立体交通立体交通立体交通立体交通 凸凸凸凸显优势显优势 对对于于经济经济的的发发展，区位是个永恒的命展，区位是个永恒的命题题，它往往成，它往往成为为投投资资者考量投者考量投资资目目标标的首的首选选依据。依据。 “ “十五十五” ”期期间间江西省提出了江西省提出了“ “五年决五年决战战交通交通” ”战战略。五略。五年的年的时间时间里，江西的高速公路的里，江西的高速

12、公路的总总里程从里程从421421公里公里骤骤升到升到15791579公里，由公里，由20002000年全国第年全国第2020位一位一跃跃而而进进前九位，一个前九位，一个贯贯通南北、承通南北、承东东启西的启西的“ “天天” ”字字形高速公路骨干框架伸形高速公路骨干框架伸张张成型。作成型。作为为江西的江西的轴轴心，南昌在决心，南昌在决战战的步伐中的步伐中加速了与加速了与“ “长长珠珠闽闽” ”的的对对接。接。 梨温高速公路通梨温高速公路通车车，南昌通向，南昌通向“ “长长三角三角” ”的的东东大大门门从此从此畅畅通通 ；赣赣粤粤高高速省速省际际会和，会和，“ “珠三角珠三角” ”可以可以长驱长驱

13、直入南昌直入南昌 ；昌九城；昌九城际铁际铁路的即将通路的即将通车车、向蒲向蒲铁铁路的建成路的建成意味着南昌又新增了一条快速、便捷的出海通道。南意味着南昌又新增了一条快速、便捷的出海通道。南昌昌北国昌昌北国际际机机场场也提前也提前5 5年迎来了它的改年迎来了它的改扩扩建工程，建工程，总总投投资资达达2525亿亿元的元的省重点工程，目前已开始省重点工程，目前已开始进进入具体入具体实实施施阶阶段段。 通通览览南昌交通，一个水南昌交通，一个水陆陆空的立体交通体系正在朝着一个空的立体交通体系正在朝着一个坚坚定的目定的目标标“对对接接长长珠江珠江闽闽，连连接港澳台，融入全球化接港澳台，融入全球化” ”的方

14、向全速前的方向全速前进进。 对对接接长长珠江珠江闽闽，连连接港澳台，融入全球化。接港澳台，融入全球化。 立体交通立体交通 助推南昌助推南昌科学科学科学科学规规划划划划 布局未来布局未来布局未来布局未来 改革开放的改革开放的3030年，南昌市城年，南昌市城镇镇化化进进程快速推程快速推进进，城市基，城市基础综础综合合实实力力显显著增著增强强。9090年代末，南昌年代末，南昌对对城市建城市建设进设进行重新行重新定位，把建定位，把建设设花园城市和花园城市和现现代化大都市作代化大都市作为为目目标标，带带来城市来城市建建设设新的高速新的高速发发展展时时期。期。2020世世纪纪末，市委、市政府制末，市委、市

15、政府制订订了了“ “一一江两岸江两岸” ”城市城市发发展展规规划，划，2121世世纪纪初，初，进进一步确定了一步确定了“ “一江两一江两岸、岸、南北两城，双城南北两城，双城拥拥江江” ”的城市的城市发发展新格局的展新格局的战战略决策，着手略决策，着手开开辟江北新城区，城市建辟江北新城区，城市建设设的重点开始向的重点开始向赣赣江江对对岸延伸。岸延伸。坚坚持持从从“ “既立足当前，更兼既立足当前，更兼顾长远顾长远” ”出出发发，南昌市逐，南昌市逐渐渐拉开城市拉开城市框框架，朝着高科技、多功能、架，朝着高科技、多功能、强辐强辐射的区域射的区域经济经济中心城市中心城市迈进迈进。 至至20102010年

16、，城市建成区面年，城市建成区面积积由由19651965年的年的5050平方公里拓展到平方公里拓展到3 30000平方公里；城市重要功能区形成平方公里；城市重要功能区形成“ “一核五片一核五片” ”，即以昌南、，即以昌南、昌北昌北为为核心区，以核心区，以莲莲塘、望城、湾里、塘、望城、湾里、乐乐化、化、罗罗家五片家五片为卫为卫星城市星城市组团组团； “ “一江两岸一江两岸” ”格局初步形成，城市功能日益完格局初步形成，城市功能日益完善，城市品位不断彰善，城市品位不断彰显显，城市，城市综综合合竞竞争力争力显显著提升。著提升。科学科学科学科学规规划划划划 布局未来布局未来布局未来布局未来结论： 良好的

17、区域良好的区域规划及外部条件（地理、划及外部条件（地理、区位、城市区位、城市规划、未来划、未来发展等）是展等）是项目开目开发成功的基成功的基础。二、二、二、二、经济经济概况概况概况概况二、工二、工二、工二、工业业增加增加增加增加值值 20092009年年1-10 1-10 月，全市完成工月，全市完成工业业投投资资 490.32 490.32 亿亿元，同比增元，同比增长长 44.2%44.2%，比全市，比全市 50 50 万元以上投万元以上投资资增速高增速高 3.5 3.5 个百分点。其中个百分点。其中以以电电力、力、热热力的生力的生产产和供和供应业应业，通信，通信设备设备、计计算机及其他算机及

18、其他电电子子设备设备，交通运，交通运输设备输设备制造制造业业，非金属，非金属矿矿物制品物制品业业，电电气机械及气机械及器材制造器材制造业为龙头产业业为龙头产业，投，投资总额资总额超超 20 20 亿亿元以上的工元以上的工业业行行业业达达 11 11 个，累个，累计计完成投完成投资资 351.11 351.11 亿亿元，同比增元，同比增长长 61.2%61.2%。 三、三、三、三、进进出口出口出口出口 2009年 1-11 月，我市海关进出口总值为 31.10 亿美元，比上年同期下降 0.6%，降幅连续六个月减缓，比 1-10 月累计减少 5.5 个百分点，复苏迹象更加明显。分项目看：海关出口总

19、值 19.36 亿美元，比上年同期下降 15.8%；海关进口总值 11.74 亿美元，比上年同期增长 41.5%。 四、固定四、固定四、固定四、固定资产资产投投投投资资 20092009年年1-10 1-10 月，全市月，全市 50 50 万元以上固定万元以上固定资产资产完成投完成投1087.94 1087.94 亿亿元，增元，增长长 40.7%40.7%第三第三产业产业投投资资增增长长平平稳稳，完成，完成 580.26 580.26 亿亿元，元，增增长长 37.4%37.4%。非国有投。非国有投资继续资继续保持活保持活跃跃，共完成投，共完成投769.11 769.11 亿亿元，增元，增长长

20、44.6%44.6%，全市，全市资资金到位情况良好，金到位情况良好，50 50 万元以上固定万元以上固定资产资产投投资资到到帐资帐资金达金达 1328.99 1328.99 亿亿元，增元，增长长 44.9%44.9%。 五、社会零售五、社会零售五、社会零售五、社会零售总额总额 2009年1-11 月，南昌市实现社会消费品零售总额 566.75 亿元，比上年同期增长 19.5%， 扣除物价因素，实际增长20.6%。分行业看：批发和零售业实现 518.95 亿元，增长 19.6%， 其中限额以上批发和零售业实现 235.12 亿元，增长 24.2%；住宿和餐饮业实现 46.81 亿元， 增长 17

21、.6%，其中限额以上住宿和餐饮业实现 17.88 亿元，增长 12.6%。结论： 城市城市经济良好的良好的发展展势头是是项目开目开发的的优越条件；良好的区域越条件；良好的区域产业结构构（社会消（社会消费及批及批发零售）及零售）及发展前景展前景是是项目成功的保障。目成功的保障。第二第二第二第二节节：南昌房地：南昌房地：南昌房地：南昌房地产产市市市市场发场发展展展展一、一、一、一、总总体市体市体市体市场场走走走走势势分析与分析与分析与分析与预测预测 市市市市场场概述：概述：概述：概述：经历经历了了 07 07 年房地年房地产产市市场场的高峰期，到的高峰期，到 08 08 年的楼年的楼市低谷，再到市

22、低谷，再到 09 09 年的楼市年的楼市疯疯狂，各种狂，各种风风云在此云在此间变动间变动，三年，三年之之间间房地房地产产市市场场一波三折，一波三折，09 09 年金融危机的影响貌似悄然已年金融危机的影响貌似悄然已去，未来刺激消去，未来刺激消费费，09 09 年的放松政策使得房地年的放松政策使得房地产产市市场硕场硕果累果累累，多少开累，多少开发发商起死回生，而市商起死回生，而市场场又又进进入了高房价的状况，即入了高房价的状况，即将到来的将到来的 2010 2010 年，政策已年，政策已维稳为维稳为主，但已主，但已经经不可能向不可能向 0909年年如此如此宽宽松，我松，我们们的的预测预测是：供是：

23、供应应量量较较 09 09 年有所上年有所上涨涨，成交量，成交量出出现现小幅下降，成交均价保持不小幅下降，成交均价保持不变变。 分析分析图图表表-1-12 2 2 2、成交量、成交量、成交量、成交量持持持持续续低迷，但逐步回暖低迷，但逐步回暖低迷，但逐步回暖低迷，但逐步回暖 分析分析图图表表2 2 南昌南昌 2007-2010 2007-2010 年商品住宅成交情况年商品住宅成交情况汇总汇总及及预测预测 2010 2010年前期在有效供年前期在有效供应应持持续续不足，政策不足，政策环环境有所收境有所收紧紧的情的情况下成交量有所下降，全年成交量况下成交量有所下降，全年成交量预预估估为为 315.

24、06 315.06 万平方米。万平方米。环环比比 09 09 年下降年下降 26.72%26.72%，2010 2010 年前三季度由于有小供年前三季度由于有小供应应的持的持续续不足以及价格的持不足以及价格的持续续上上涨涨使得成交回使得成交回归归到正常水品，第四季到正常水品，第四季度由于供度由于供应应的不断推出，成交量同比的不断推出，成交量同比 09 09 年持平。年持平。 3 3 3 3、房价走、房价走、房价走、房价走势预测势预测 房地房地产产市市场经过场经过0909年的快速年的快速销销售，售，0808年年积积累下来的累下来的库库存被存被迅速消化，市迅速消化，市场场面面临临房源不足的房源不足

25、的问题问题，在，在 20102010年楼市都将年楼市都将进进入入补库补库存存阶阶段。段。预计预计开开发发投投资资增增长长将迎来将迎来较较大增幅，市大增幅，市场场供供应应量有望增量有望增长长，“ “供供应应式式” ”成交下滑成交下滑现现象不会再出象不会再出现现。市。市场场需求需求受受房价高企、政策收房价高企、政策收紧紧影响将有所下滑，但影响将有所下滑，但刚刚性需求依然性需求依然较较旺旺盛，此外供盛，此外供应应量的增加有望抵消部分需求量的增加有望抵消部分需求观观望的影响，因此我望的影响，因此我们预计们预计成交量在明年将有所回成交量在明年将有所回调调，但仍，但仍处处于于历历史相史相对对高位。房高位。

26、房价方面，开价方面，开发发企企业业在在库库存恢复到一定水平之前不存在降价的存恢复到一定水平之前不存在降价的动动机和理由，房价下跌的概率机和理由，房价下跌的概率较较低，整体将以平低，整体将以平稳稳走走势为势为主。主。 二、区域市二、区域市二、区域市二、区域市场场走走走走势预测势预测 09 09年成交区域主要集中在年成交区域主要集中在红红谷谷滩滩区，区，经济经济技技术术开开发发区和青区和青云云谱谱区，区，0909年市年市场场成交区域越成交区域越趋趋集中，集中，齐齐聚聚红红谷谷滩滩，0909年的市年的市场场集中度更高。但三季度集中度更高。但三季度较较二季度又有所二季度又有所变变化，二季度由于投化，二

27、季度由于投资资性需求的大量涌入市性需求的大量涌入市场场，从而使得区域集中在市中心，而三，从而使得区域集中在市中心，而三季度随着投季度随着投资资性客性客户户的退出，市的退出，市场场成交客成交客户户主要以主要以刚刚性需求性需求为为主，区域集中在近郊区域。市主，区域集中在近郊区域。市场场上上0909年年1212月底商品住宅的存量月底商品住宅的存量已减少到已减少到65.4965.49万平方米，其中主要存量供万平方米，其中主要存量供应应集中在集中在红红谷谷滩滩区、区、西湖区和湾里区，占全市存量的西湖区和湾里区，占全市存量的15%15%，17%17%，和，和23%23%。如果按照。如果按照当前的消化速度当

28、前的消化速度红红谷谷滩滩和青山湖的去化和青山湖的去化较较快，但西湖区需快，但西湖区需7.537.53个月，湾里区个月，湾里区则为则为高度高度风险风险区域，需要区域，需要42 42 个月，但个月，但这这只是由只是由于于1 1月的特殊情况，月的特殊情况，仅仅供参考。供参考。 分析分析图图表表3 3 结论： 阶段性的行段性的行业调控控带来了区域市来了区域市场小幅震小幅震荡，随着，随着对调控的逐控的逐渐适适应并逐并逐步步强化自身化自身优势，市，市场前景依然看好。前景依然看好。 第三第三第三第三节节：宏：宏：宏：宏观观政策分析政策分析政策分析政策分析 第一季度：年度第一季度：年度第一季度：年度第一季度：

29、年度调调控新政首推控新政首推控新政首推控新政首推 1 14 4月份，月份，经过经过几近天量的交易量以后，政府出手的几近天量的交易量以后，政府出手的时时到了。抑制房价到了。抑制房价过过快增快增长长已已经经不是不是经济问题经济问题而直接是政治而直接是政治问题问题了。因此国家果断决定了。因此国家果断决定推出房推出房产产新政，核心内容主要是以下几点：新政，核心内容主要是以下几点：1 1、提高二套房首付比例；、提高二套房首付比例；2 2、提高提高贷贷款利率的款利率的优优惠惠门槛门槛；3 3、提高异地置、提高异地置业业的投的投资门槛资门槛。以上三条，其。以上三条，其引引导导目目标标明确，直指房明确，直指房

30、产产投机或投投机或投资资。 4 4 4 4月月月月17171717日，中国国日，中国国日，中国国日，中国国务务院院院院发发出出出出关于关于关于关于坚坚决遏制部分城市房价决遏制部分城市房价决遏制部分城市房价决遏制部分城市房价过过快上快上快上快上涨涨的的的的通知通知通知通知，被称被称被称被称为为房地房地房地房地产产“ “国十条国十条国十条国十条” ”。本次本次调调控兼控兼顾顾需求、供需求、供应应、保障、市、保障、市场规场规范等，堪称滴水不漏，其中尤以范等，堪称滴水不漏，其中尤以抑制需求抑制需求层层面、改面、改变变客客户户市市场预场预期的策略，最速直效地影响了房地期的策略，最速直效地影响了房地产产市

31、市场场。 7 7 7 7月份，月份，月份，月份，36363636个大中城市房价个大中城市房价个大中城市房价个大中城市房价继续继续攀升。攀升。攀升。攀升。根据国家根据国家发发改委公布的改委公布的7 7月份月份3636个大中城市房价个大中城市房价监测监测情况，情况，7 7月份新建商月份新建商品房成交均价品房成交均价为为86808680元元/ /平方米，平方米，环环比比6 6月份月份还还上上涨涨了了1.61%1.61%。纳纳入入监测监测的的3636个大中城市个大中城市样样本，多本，多为为本本轮轮楼市楼市调调控中提出的控中提出的“ “房价上房价上涨过涨过快快” ”的重点的重点城城市。国家市。国家发发改

32、委在相关的改委在相关的监测监测分析中表示，随着房地分析中表示，随着房地产调产调控持控持续续，多数，多数城市房价出城市房价出现现回落，房地回落，房地产产市市场场平平稳稳，但是少数城市房价上，但是少数城市房价上涨涨幅度仍然幅度仍然较较大，尤其是二三大，尤其是二三线线城市房价出城市房价出现现了了较较快的上快的上涨涨。 8 8 8 8月，李克月，李克月，李克月，李克强强三三三三问问楼市，第二楼市，第二楼市，第二楼市，第二轮轮的楼市的楼市的楼市的楼市调调控控控控隐现隐现。2121日由国日由国务务院副院副总总理李克理李克强强在常州主持召开的加快保障性安居工程建在常州主持召开的加快保障性安居工程建设设工作座

33、工作座谈谈会，主要是会，主要是针对华东针对华东和和华华北北1111个省份的保障房建个省份的保障房建设设，接下来，接下来，高高层还层还可能可能继续继续在全国其他地区召开在全国其他地区召开1-21-2次次类类似会似会议议，以督促地方加快保，以督促地方加快保障性安居工程建障性安居工程建设设。自。自6 6月月1212日国日国务务院召开加快院召开加快发发展全国公共租展全国公共租赁赁住房工住房工作会作会议议开始，在不到三个月的开始，在不到三个月的时间时间中，李克中，李克强强参加的促参加的促进进保障房建保障房建设设的会的会议议或考察已有或考察已有3 3次，几乎月均一次，次，几乎月均一次，预预示第二示第二轮轮

34、的楼市的楼市调调控可能将控可能将现现。 结论： 调控新政打击投机市场，刚性需求支撑市场抵抗下跌；住宅市场风声鹤唳，投资热钱将转向商业地产。第四第四第四第四节节：片区市：片区市：片区市：片区市场场分析分析分析分析（红红角洲角洲/ /红红谷谷滩滩）【一一】住宅市住宅市场场 2009 2009 年年红红谷谷滩滩区新增供区新增供应应量和成交量及成交均价分量和成交量及成交均价分别为别为 87.83 87.83 万平方米、万平方米、162.48 162.48 万平方米和万平方米和 5154 5154 元元/ /平方米。平方米。涨涨跌幅分跌幅分别为别为-25.69%-25.69%、157.98%157.98

35、%和和 5.74%5.74%。2009 2009 年年红红谷谷滩滩区区新增供新增供应应量大幅下降，主要是由于量大幅下降，主要是由于 08 08 年市年市场场的萎靡使得开的萎靡使得开发发商心有余悸，以消化存量商心有余悸，以消化存量为为主，部分主，部分项项目年初停工目年初停工缓缓解以解以缓缓解解资资金金压压力。成交大幅上力。成交大幅上涨涨，主要是由于年初各大，主要是由于年初各大项项目降目降价促价促销销以以缓缓解解压压力，加上力，加上 08 08 年堆年堆积积的的刚刚性需求的爆性需求的爆发发，而本身就而本身就刚刚性需求性需求产产品集中的品集中的红红谷谷滩滩区必然成区必然成为为成交重点。成交重点。从而

36、从而 09 09 年的成交量大幅上年的成交量大幅上涨涨，价格方面，价格方面，09 09 年后期区域年后期区域内高端内高端项项目的大量成交拉目的大量成交拉动动成交均价上成交均价上涨涨。 分析分析分析分析图图表表表表1 1 1 1【二二】商商业业市市场场（全南昌市）（全南昌市）1 1、20082008年至年至20102010年上半年南昌市商年上半年南昌市商业项业项目供目供应应量与成交量量与成交量分析（数据由房管局提供）分析（数据由房管局提供）20092009年市年市场环场环境境较较好，南昌市商好，南昌市商业业地地产产年成交量年成交量为为70.0670.06万万方，此数据包含了南昌市社区配套商方，此

37、数据包含了南昌市社区配套商业业、临临街商街商铺铺、写字楼、写字楼、专业专业市市场场商商铺铺、卖场卖场分割式商分割式商铺铺等各等各类类商商业业地地产产形式的商形式的商铺销铺销量量总总和，和，专业专业市市场场商商铺铺年年销销售量展售量展比重超比重超过过30%30%。年度年度供应量（万）供应量（万） 成交量（万）成交量（万）均价（元）均价（元）2008200885.8585.8537377190.867190.862009200945.5145.5170.0670.066357.76357.720102010（上）（上）12.1612.1627.1427.147596.237596.232 2、南昌

38、市商、南昌市商业项业项目目销销售情况售情况（1 1）、南昌小商品市）、南昌小商品市场场20102010年上半年年上半年销销售售662662套，套，销销售面售面积积44954.7544954.75平米，平米，销销售金售金额额155693563155693563。元。从。元。从20072007年开年开盘盘至今共至今共销销售售24282428套，套，销销售面售面积积165114.89165114.89平米。平米。项目项目预售总面积预售总面积累计成交套数累计成交套数累计成交面积累计成交面积鸿顺德鸿顺德131045.95 131045.95 616 616 46352.29 46352.29 江西旧货大

39、市场江西旧货大市场 86229.82 86229.82 637 637 56626.92 56626.92 西格玛西格玛 29635.55 29635.55 152 152 25028.59 25028.59 蓝天碧水购物广场蓝天碧水购物广场 109958.57 109958.57 1592 1592 82332.19 82332.19 江中紫金城商业江中紫金城商业 220743.97 220743.97 1414万余方万余方 洪城财满街洪城财满街 32134.95 32134.95 367 367 27753.45 27753.45 洪大服装世界洪大服装世界 53400 53400 293

40、293 43091.77 43091.77 南昌国际金融大厦南昌国际金融大厦商业商业 709 709 近近5 5万方万方 中航国际广场中航国际广场 54758 54758 298 298 22863.38 22863.38 结论： 商业地产价格与住宅价格形成相对倒 挂，为商业地产的发展提供了契机。第五第五节节 专业专业市市场场概述概述一、南昌市一、南昌市专业专业市市场场概况概况 20092009南昌市南昌市较为较为成熟商品交易市成熟商品交易市场场有十多个，年有十多个，年总总成交成交额额近近365.77365.77亿亿元。其中元。其中亿亿元以上商品交易市元以上商品交易市场场1111个，分个，分别

41、别是是江西省家江西省家电电市市场场，交易，交易额额1.001.00亿亿元；万寿元；万寿宫宫商城，交易商城，交易额额1.31.3亿亿元；南昌新元；南昌新华华群市群市场场，交易，交易额额1.001.00亿亿元；江西省新大地市元；江西省新大地市场场，交易，交易额额3.003.00亿亿元；南昌元；南昌长长运商运商贸贸城，交易城，交易额额1.471.47亿亿元；元；江西江西联联信大市信大市场场，交易，交易额额1.001.00亿亿元；江西五元；江西五华华批批发发市市场场，交，交易易额额12.0012.00亿亿元；洪城大市元；洪城大市场场，交易，交易额额330330亿亿元。江西省家元。江西省家电电市市场场，

42、交易，交易额额2.002.00亿亿元，江西元，江西联联信大市信大市场场，交易，交易额额9.009.00亿亿元，元，华东华东商商贸贸城，交易城，交易额额2.82.8亿亿元。元。经营经营行行业业囊括家用囊括家用电电器、小商器、小商品、服装服品、服装服饰饰、电电子子电电器、五金机器、五金机电电、建材家居、物流等众、建材家居、物流等众多行多行业业。 经过经过多年多年发发展，南昌市各主要展，南昌市各主要专业专业市市场场已逐已逐渐渐落后于市落后于市场场的的发发展，当年的展，当年的规规划今已划今已经经落伍；人落伍；人车车混流，混流，杂杂乱无章，乱无章，给给商商户户及采及采购购者者带带来来诸诸多不便；省城各大

43、多不便；省城各大专业专业市市场场似乎似乎总总是是和假冒和假冒伪伪劣劣联联系在一起，各系在一起，各项经营产项经营产品品质质量普遍存在量普遍存在较较大大问问题题；市；市场场内各内各项项配套和服配套和服务设务设施逐施逐渐渐不适不适应应于市于市场场正常需求。正常需求。洪城商圈洪城商圈1 1、洪城大市、洪城大市场2 2、联信大市信大市场3 3、五、五华大市大市场3 3、华东商商贸城城4 4、盛世、盛世东方商方商贸城城5 5、金、金润广广场6 6、洪、洪顺德商德商贸城城7 7、江西省家、江西省家电市市场8 8、荣昌酒店用品市、荣昌酒店用品市场9 9、万、万马服服饰广广场1010、罗马服服饰广广场1111、

44、福地干、福地干鲜大市大市场1212、宝源大市、宝源大市场1313、阳光灯、阳光灯饰城城1414、南昌小商品城华东建材装潢大市场华东工业博览城香江家居建材城龙鼎茶城江西茶叶交易中心鹿鼎国际昌北国际汽车城洪大城东城红谷滩二手车交易市场江西省建材装潢大市场江西农机大市场农机直补超市 二、江西省二、江西省专业专业市市场场概况概况 近年来，全省已初步形成了以多元化流通近年来，全省已初步形成了以多元化流通为为主体的主体的竞竞争格争格局，商品流通的市局，商品流通的市场场化水平有了很大提高。化水平有了很大提高。 全省全省现现有各有各类类商品市商品市场场25002500多个，市多个，市场场年交易年交易额额近近1

45、0001000亿亿元，其中年交易元，其中年交易额额超超亿亿元的市元的市场场有近百个，超有近百个，超2020亿亿元的十多个。元的十多个。南昌洪城大市南昌洪城大市场场年交易年交易额额达达330330多多亿亿元，成元，成为为全国五大日用工全国五大日用工业业品市品市场场之一。之一。 江西周江西周边边省市商品市省市商品市场场建建设设的迅猛的迅猛发发展，分流了江西省同展，分流了江西省同类类商品市商品市场场的客的客货货源，削弱了江西一些市源，削弱了江西一些市场场特特别别是缺乏工是缺乏工业产业产业业支撑的商品市支撑的商品市场场的集散功能。与此同的集散功能。与此同时时，由于，由于现现有有专业专业市市场场各各项软

46、项软硬硬设设施落后于市施落后于市场发场发展的要求，展的要求，导导致一些大型生致一些大型生产产企企业业纷纷纷纷通通过过各种方式自建各种方式自建营销营销网网络络，整体脱离批，整体脱离批发发市市场场和批和批发发企企业销业销售渠道，售渠道，导导致一些商品市致一些商品市场场和批和批发发企企业业快速萎快速萎缩缩。乐平赣东北大市场1、赣南贸易广场2、赣州南北蔬菜水果水产土特产批发大市场3、赣南建材大市场4、龙都商城1、南康国际家私城2、南康国际家具博览中心3、南康光明家具博览中心1、吉安贸易广场2、四方圆建材家具广场1、萍乡商城2、萍乡义乌小商品批发市场3、萍乡钢材大市场1、宜春贸易广场2、宜春建材大市场3

47、、宜春赣西农产品批发市场1、新亚新商城2、粤新建材大市场3、明星五金商贸城1、江西九江京九农副产品中心批发市场2、华东市场3、柴桑大市场（九江五金城）1、抚州贸易广场2、江西轻纺城3、抚州小商品城1、鹰潭干鲜果综合批发市场2、鹰潭五金几点百货综合批发市场1、江南商贸城2、上饶大市场3、上饶国际家居城4、上饶陶瓷市场1、景德镇豪德贸易广场2、景德镇国际贸易广场3、景德镇中国陶瓷城樟树中药城高安汽运城 结 论: 1、全省区域分布诸多市场，但都有一 定局限性，规模小、居家不便、仓储物流不配套、管理服务跟不上、辐射覆盖面窄等，恰好为项目的开发提供了机遇。 2、机遇即是机会，突出自身优势，进行独创差异化

48、开发运营，是成功的不二法则。 第二部分第二部分 项目篇目篇 第一节： 项目概况 第二节： SWOT分析 第三节： 竞争分析 第四节： 对比分析 第五节： 应对策略第一第一第一第一节节：项项目概况目概况目概况目概况 南昌南昌 华华南城位于南昌南城位于南昌红红谷谷滩滩新区九新区九龙龙湖及湖及红红角洲片区交角洲片区交汇处汇处，生米，生米大大桥桥西延西延线线即城市二即城市二环线环线以南、以南、320320国道以国道以东东、向莆、向莆铁铁路以北、昌樟高速路以北、昌樟高速及建及建设设中的西客站和地中的西客站和地铁铁2 2号号线终线终点站以西区域内，点站以西区域内，规规划用地划用地总总面面积约积约2 2平平

49、方公里（方公里（30003000亩亩），），规规划划总总建筑面建筑面积约积约428428万平方米，万平方米，规规划划总总投投资资逾逾8080亿亿元，将分三期开元，将分三期开发发建建设设。南昌。南昌 华华南城包括南城包括纺织纺织服装、皮革皮具、化工塑服装、皮革皮具、化工塑料、五金工具、机料、五金工具、机电电配件等十大配件等十大类类工工业业原料及商品展示交易区，并提供包原料及商品展示交易区，并提供包括保税括保税仓仓、监监管管仓仓、普通、普通仓仓、等物流、等物流仓储设仓储设施，写字楼、商施，写字楼、商务务中心、多功中心、多功能展示展能展示展览览中心、金融服中心、金融服务务中心、人才交流中心、技中心、

50、人才交流中心、技术术研研发发中心、行中心、行业协业协会服会服务务中心、中心、宾馆宾馆、酒店、酒吧、会所、酒店、酒吧、会所、电电子网子网络络、物、物业业管理、广告宣管理、广告宣传传、中介服中介服务务等商等商务务配套配套设设施，以及住宅、公寓、宿舍、超市、施，以及住宅、公寓、宿舍、超市、购购物中心、商物中心、商业业步行街、大型步行街、大型购购物中心、酒楼餐物中心、酒楼餐饮饮、娱乐娱乐休休闲闲等生活配套等生活配套设设施。施。 南昌南昌 华华南城南城对对完善江西乃至中部地区的完善江西乃至中部地区的综综合商合商贸贸物流配套功能，物流配套功能，稳稳定和促定和促进现进现有企有企业发业发展，吸引投展，吸引投资

51、资，加快中部崛起，加速，加快中部崛起，加速长长三角、珠三三角、珠三角、角、闽东闽东南南经济经济圈的圈的产业产业升升级转级转移等方面，都将起到移等方面，都将起到积积极作用。南昌极作用。南昌 华华南城建成后将成南城建成后将成为规为规模模庞庞大、品种大、品种齐齐全、成本更低的一站式、国全、成本更低的一站式、国际际化工化工业业原料及商品交易中心、原料及商品交易中心、现现代化代化综综合商合商贸贸物流基地、制造物流基地、制造业业高端集成服高端集成服务务平台，可平台，可创创造近造近1515万个就万个就业业机会。机会。 . .项项目相关指目相关指目相关指目相关指标标数据数据数据数据: : : :项项目目总总用

52、地用地: : 规规划用地划用地总总面面积积2 2平方公里，平方公里，约约30003000亩亩。总总建筑面建筑面积积: : 总总建筑面建筑面积为积为428428万平方米（地上万平方米（地上约约353353万平方米、地下万平方米、地下7575万万 平方米）。平方米）。容容积积率率: : 市市场场容容积积率率2.02.0，住宅容，住宅容积积率率2.52.5，配套商，配套商务务容容积积率率3.93.9，小学容，小学容积积率率0.80.8。商商铺铺体量体量: : 约约244244万平方米（含万平方米（含仓储仓储/ /地下）。地下）。住宅体量：住宅体量：约约121121万平方米（含地下）。万平方米（含地下

53、）。配套配套设设施：写字楼、商施：写字楼、商务务中心、多功能展示展中心、多功能展示展览览中心、金融服中心、金融服务务中心、人才交中心、人才交流中心、技流中心、技术术研研发发中心，行中心，行业协业协会等。会等。公共公共设设施：施：320320国道、向莆国道、向莆铁铁路、昌樟高速、西客站等。路、昌樟高速、西客站等。 项项目目鸟鸟瞰效果瞰效果图图第二第二第二第二节节：项项目目目目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析“ “SWOTSWOT分析分析” ”即即优势优势(Strength)(Strength)、劣、劣势势(Weakness)(Weakness)、机会、机会(Opportunity

54、)(Opportunity)和和威威胁胁(Threats)(Threats)。 S WS WS WS W 1 1、规规模模优势优势（30003000亩亩/428/428万平方米万平方米) ) 1 1、内部及周、内部及周边边配套尚不完善配套尚不完善 2 2、区位、区位优势优势（中部崛起、城市（中部崛起、城市规规划）划） 2 2、项项目地内在知名度缺乏目地内在知名度缺乏 3 3、交通、交通优势优势（立体交通通达四方）（立体交通通达四方） 3 3 3 3、项项目周目周边暂边暂无人流商气，形成尚需无人流商气，形成尚需时时日日 4 4、配套、配套优势优势（一站式（一站式规规划划满满足所需）足所需） 4

55、4、产业产业基基础础薄弱，同薄弱，同类竞类竞争激烈争激烈 5 5、资资源源优势优势（行（行业领军业领军得心得心应应手）手） 5 5、品牌号召力不足、品牌号召力不足 6 6、管理、管理优势优势（管理与服（管理与服（管理与服（管理与服务务并并并并举举） O TO T 1 1、类类比比项项目的不足目的不足 1 1、类类比比项项目的升目的升级级改造改造产产生生压压力力 2 2、沿海、沿海产业转产业转移助推移助推项项目成功目成功 2 2、新、新兴兴市市场场不断涌不断涌现现争争夺夺市市场场 3 3、行、行业业整合契机整合契机为项为项目提供机遇目提供机遇 3 3、投、投资资信心不足信心不足观观望氛望氛围渐浓

56、围渐浓 4 4、工、工业发业发展促展促进进市市场场及及经营发经营发展展 4 4、行、行业业（房地（房地产产）走向不明朗）走向不明朗 5 5、城、城镇镇化建化建设设催生市催生市场场大大发发展展第三第三第三第三节节、竞竞争分析争分析争分析争分析 洪大城中城洪大城中城洪大城中城洪大城中城江西洪大集江西洪大集团团巨巨资资打造，是青山湖区区委区政府重点打造，是青山湖区区委区政府重点规规划。划。约约28002800亩亩的的“ “新洪城商圈新洪城商圈” ”内的核心内的核心项项目，南昌市目，南昌市“ “30103010” ”重点工程之一。重点工程之一。项项目位目位于南昌于南昌市昌市昌东东工工业业园，北园，北临

57、临昌昌东东路、西接昌路、西接昌东东一路、南至工一路、南至工业业一路、一路、东东靠幸福靠幸福水渠与昌水渠与昌东东二路，交通便捷。二路，交通便捷。纵纵有市区主干道高新大道快速通达城市南有市区主干道高新大道快速通达城市南北，横有解放北，横有解放东东路、昌南大道接路、昌南大道接驳驳城市快速干道，城市快速干道，连贯东连贯东西。西。项项目与城目与城区无区无缝对缝对接，繁接，繁华华主干道解放路，直通城市中心，距市区主干道解放路，直通城市中心，距市区1010分分钟车钟车程，程，距南昌火距南昌火车车站站3 3公里，距南昌港公里，距南昌港6 6公里，距外公里，距外环环公路公路仅仅4 4公里，距公里，距飞飞机机场场

58、2020公里，地公里，地铁铁2 2号号线线（规规划中）站点划中）站点设设置在高新大道、广州路交置在高新大道、广州路交汇处汇处，未来，未来的的长长途客运、公交途客运、公交总总站也将站也将汇汇聚于此聚于此 。 洪大城洪大城东东城以城以环环“ “鄱阳湖生鄱阳湖生态经济态经济区区” ”国家国家发发展展战战略略为为契机，契机，顺应顺应江西江西商商贸业贸业随之而来的高速随之而来的高速发发展，依托昌展，依托昌东东工工业业园的民园的民营营加工加工业产业业产业基基础础，将市将市场场植入工植入工业业园区，以园区，以“ “商商贸贸立市、立市、产业产业互互动动” ”作作为为开开发发宗旨，塑造全宗旨，塑造全新城市引擎，

59、在昌新城市引擎，在昌东东打造一个打造一个“ “面向广面向广阔阔中部市中部市场场的，集生的，集生产资产资料、生料、生活活资资料原料采料原料采购购、产产品研品研发发、生、生产产加工、商品展示、交易、物流、加工、商品展示、交易、物流、电电子子商商务务、企、企业总业总部、居住配套等于一体的新型部、居住配套等于一体的新型产业产业服服务务平台。平台。 项项目区位示意目区位示意图图一、一、一、一、项项目概况目概况目概况目概况1 1市场名称市场名称 洪大城东城洪大城东城2 2产权归属（开发商）产权归属（开发商） 洪大集团（洪大物业管理服务有限公司）洪大集团（洪大物业管理服务有限公司）3 3运营商运营商 江西洪

60、大物业管理服务有限公司江西洪大物业管理服务有限公司4 4整合推广整合推广 全程整合运营：建华地产全程整合运营：建华地产 推广：江西冠晨广告推广：江西冠晨广告5 5地理位置地理位置 南昌市昌东工业园内（东升大道与昌安路交汇处）南昌市昌东工业园内（东升大道与昌安路交汇处）6 6管辖区域管辖区域 南昌市青山湖区南昌市青山湖区7 7开业时间开业时间 2010 2010年年1010月月 20102010年年6 6月月2929日开始招商登记，日开始招商登记，20102010年年7 7月中月中 旬内部认购招商旬内部认购招商 1010月正式开业月正式开业 8 8交通情况交通情况 周边主干道：周边主干道：2 2

61、条条 东升大道与昌安路东升大道与昌安路 6060米米/ /条，公交车路线：条，公交车路线： 正在洽谈中正在洽谈中9 9占地规模（亩占地规模（亩/ /平米）平米） 总占地总占地28002800亩，一期亩，一期175175亩亩 总建筑面积超过总建筑面积超过1111万平方米万平方米1010商铺总间数商铺总间数 一期连仓库一期连仓库450450间间 门店门店380380间间 1111商铺面积商铺面积 上下两层在上下两层在120120平米左右平米左右1212经营户数经营户数 尚未开盘尚未开盘1313商铺空置数（率）商铺空置数（率） 尚未开盘尚未开盘1414经营品种经营品种 一期定位：纺织类、原料类、辅料

62、类及缝纫装备业、小商一期定位：纺织类、原料类、辅料类及缝纫装备业、小商 品、品、服装工业厂房等服装工业厂房等1515商铺建筑结构类型商铺建筑结构类型 一期项目建筑类型：一期项目建筑类型：7 7号楼商场式购物（类似新洪大服装城）号楼商场式购物（类似新洪大服装城） 2-42-4号楼：原规划厂房用地号楼：原规划厂房用地1 1楼门店楼门店2-32-3（2.52.5）楼办公、仓库）楼办公、仓库 5-65-6号楼：交易中心，号楼：交易中心，1-21-2楼门店楼门店 3-43-4楼办公、仓库楼办公、仓库1616购买租赁水平购买租赁水平 购买：未定，租赁：未定。购买：未定，租赁：未定。 优惠政策：买三间以上店

63、铺可以送优惠政策：买三间以上店铺可以送仓库仓库2-32-3年使用权年使用权1717所有税费（元所有税费（元/ /户户/ /月）月） 未定未定1818物业物业/ /仓储物流情况仓储物流情况 仓库：仓库：1-21-2楼店铺，楼店铺，3-43-4楼仓库楼仓库1919租赁、自购经营户比例租赁、自购经营户比例 开发商打算开发商打算70%70%销售，销售，30%30%预留预留2020主街、内街宽度主街、内街宽度 一期主街一期主街3030米左右，内街米左右，内街2020米左右米左右2121市场描述市场描述作为新洪城商圈的领航者，作为江西商贸业的领军人，洪城大市场作为新洪城商圈的领航者，作为江西商贸业的领军人

64、，洪城大市场瞄准现存传统市场群的发展瓶颈，以提升交易效率、降低商贸采购瞄准现存传统市场群的发展瓶颈，以提升交易效率、降低商贸采购成本为突破，将昌东工业区及南昌现代制造业配套市场、洪城板块成本为突破，将昌东工业区及南昌现代制造业配套市场、洪城板块传统市场溢出，打造中部创新型商贸采购平台，提供一站式生产、传统市场溢出，打造中部创新型商贸采购平台，提供一站式生产、生活资料采购中心。生活资料采购中心。项目依靠洪城大市场原有的市场资源，进行重新整合升级（因老市项目依靠洪城大市场原有的市场资源，进行重新整合升级（因老市场现处于市区交通、物流拥堵），原洪城大市场商户明年场现处于市区交通、物流拥堵），原洪城大

65、市场商户明年A A、B B区拆区拆迁，现正协商安置于处项目地；迁，现正协商安置于处项目地；市政府现大力支持；公交总站将会落户项目地中，南昌长运客运站市政府现大力支持；公交总站将会落户项目地中，南昌长运客运站20112011年将搬迁于项目周边；年将搬迁于项目周边；二、二、二、二、规规划布局划布局划布局划布局在在规规划上洪大城划上洪大城东东城采用城采用 “ “五五纵纵两横两横” ”的的规规划布局划布局设计设计。五五五五纵纵：n n1.1.商商贸办贸办公服公服务带务带：高新大道：高新大道东侧东侧，服，服务务昌昌东东工工业业园，以商园，以商贸办贸办公、公、酒店酒店为为主要功能。主要功能。n n2.2.

66、创创意园区及开放式居住意园区及开放式居住带带：东邻东邻商商贸办贸办公服公服务带务带，以商住楼、，以商住楼、购购物物中心、中心、创创意园区、配套小学意园区、配套小学为为主，集居住、商主，集居住、商业业、教育、教育、产业产业研究于研究于一体。同一体。同时时在其南面在其南面设设置公交置公交总总站。站。n n 3.3.主主题题市市场带场带：西：西邻创邻创意园区及开放式居住意园区及开放式居住带带，东邻传统东邻传统市市场带场带。以高端商以高端商贸贸市市场为场为主要服主要服务对务对象，在其南端象，在其南端设设有市有市场综场综合合 服服务务楼。楼。n n4.4.传统传统市市场带场带：西：西邻邻主主题题市市场带

67、场带，东邻传统东邻传统居住居住带带。以广。以广阔阔的中部市的中部市场场常常规规需求的生需求的生产产、生活、生活资资料市料市场为场为核心的核心的传统传统市市场场。 北端北端设设置公置公交站和物流交站和物流仓储仓储中心，南端中心，南端设设置物流配送中心和置物流配送中心和长长途客运站。途客运站。n n5.5.传统传统居住居住带带及商及商务务会所区：会所区：东东升路幸福渠以西，昌升路幸福渠以西，昌东东南路以北南路以北为为商商务务会所区，会所区，为为入住的商入住的商贸产业贸产业相关行相关行业协业协会提供舒适空会提供舒适空间间；昌；昌东东南路南路以南以南为为高档居住区，主要高档居住区，主要为规为规划区内的

68、私划区内的私营业营业主、中高主、中高层层干部提供干部提供优优质质生活空生活空间间。二横二横二横二横n n1.1.城市城市综综合商合商业业服服务带务带：沿昌：沿昌东东南路两南路两侧侧布置，提供餐布置，提供餐饮饮、休、休闲闲、娱娱乐乐等配套服等配套服务务。n n2.2.城市商城市商贸办贸办公服公服务带务带：位于工：位于工业业路两路两侧侧，为为此区域的此区域的办办公人公人员员提供提供配套服配套服务务。 洪大城洪大城东东城城规规划示意划示意图图三、招商三、招商三、招商三、招商环环境及境及境及境及对对象象象象 项项目位于昌目位于昌东东工工业业园内。昌园内。昌东东工工业业区内有企区内有企业业350350余

69、家，涉及余家，涉及针织针织、服装、医服装、医药药、化工、机械、化工、机械、电电子、食品、建材等十多个行子、食品、建材等十多个行业业，并已初步，并已初步形成以形成以针纺针纺服装、食品服装、食品饮饮料、医料、医药药化工、化工、电电子信息等子信息等为为主主导导的支柱的支柱产业产业。尤其是尤其是针纺针纺服装行服装行业业，形成了从原料、加工、后整理的，形成了从原料、加工、后整理的较为较为完善的完善的产业产业链链。其。其销销售收入占园区售收入占园区总销总销售收入的近售收入的近60%60%。昌。昌东东工工业业园已被青山湖区命园已被青山湖区命名名为为“ “江西省江西省纺织纺织服装服装产业产业基地基地” ”，并

70、被全国工商，并被全国工商联联授予授予“ “全国全国纺织纺织服服装生装生产产基地基地” ”，目前其正在申，目前其正在申报报江西省江西省针织针织服装特色工服装特色工业业园区。园区。 洪大城洪大城东东城一期城一期纺织纺织交易中心即将隆重面市，交易中心即将隆重面市，预计预计20102010年年1010月盛大月盛大试业试业，现针对纺织类现针对纺织类、原料、原料类类、辅辅料料类类及及缝纫缝纫装装备业备业等等经营经营者者进进行全国行全国招商。主要目招商。主要目标标客客户为户为洪城大市洪城大市场场客客户户与与产业产业园生园生产产性厂家。性厂家。 洪大城洪大城东东城依托良好的地利城依托良好的地利优势优势，借助政

71、府的，借助政府的优抚优抚政政 策，策，对对推推动项动项目招商作用明目招商作用明显显，尤其是昌，尤其是昌东东工工业业园内潜在招园内潜在招商商对对象促象促进进明明显显。四、物流体系四、物流体系四、物流体系四、物流体系 外：多外：多外：多外：多级级物流，网盖物流，网盖物流，网盖物流，网盖6 6 6 6小小小小时经济时经济圈圈圈圈物流中心将开通省物流中心将开通省际际物流，市物流，市际际物流，物流，县际县际物流等多物流等多级级物流物流线线路，网盖路，网盖以南昌以南昌为为中心的六小中心的六小时经济时经济圈。圈。 内：交通体系内：交通体系内：交通体系内：交通体系动线动线分流，分流，分流，分流，实现货实现货物

72、无阻碍流通物无阻碍流通物无阻碍流通物无阻碍流通交易中心两交易中心两侧侧的布置物流中心，引的布置物流中心，引导导大型大型货车货车、采、采购车辆购车辆及搬运及搬运车辆实车辆实现动线现动线分流，采用客分流，采用客货货分流、人分流、人车车分流（人力分流（人力车车、机、机动车动车）方法。物流）方法。物流形成大分小、小分形成大分小、小分细细、由外而内、由内而外的循、由外而内、由内而外的循环环，不会再有，不会再有货货物堵塞物堵塞造成的造成的贸贸易延易延迟迟，提高采，提高采购购效率，市效率，市场场交易率。交易率。五、五、五、五、电电子商子商子商子商务务为为商商户户提供了完善成熟的提供了完善成熟的电电子商子商务

73、务服服务务，为为商商户户在互在互联联网搭建一个网搭建一个贸贸易易平台。洪大城中城网站以一站式平台。洪大城中城网站以一站式创创新服新服务务理念，理念，实现实现多种形式的信息交多种形式的信息交互，提供全面的行互，提供全面的行业业信息和市信息和市场场信息，立主把信息，立主把“ “洪大城洪大城东东城网站城网站” ”建建设设城以城以商商业贸业贸易易链为链为背景，先背景，先进进科学技科学技术为术为主主导导，专业专业性服性服务为务为一体的新一代一体的新一代电电子商子商务务平台。在平台。在电电子商子商务务逐逐渐渐成成为为主流的互主流的互联联网网时时代，在全球任何一代，在全球任何一处处都能找到都能找到访问访问的

74、网的网络络店面，店面，2424小小时时捕捉商机。真正做到足不出捕捉商机。真正做到足不出户户，收，收获财获财富。富。六、品牌运六、品牌运六、品牌运六、品牌运营营1515年成功运年成功运营营，成就洪城大市，成就洪城大市场场全国十大全国十大综综合批合批发发市市场场的的强势强势地位，洪地位，洪大城大城东东城一期城一期纺织辅纺织辅料交易中心是洪大集料交易中心是洪大集团团在昌在昌东东打造新洪城商圈的起打造新洪城商圈的起点之作，以洪大集点之作，以洪大集团团雄厚品牌底雄厚品牌底蕴蕴与与资资金做后盾，市金做后盾，市场场号召力毋庸置疑。号召力毋庸置疑。七、合作机构七、合作机构七、合作机构七、合作机构依托依托环环鄱

75、阳湖国家鄱阳湖国家战战略布局，略布局，联联手国内、省内各行手国内、省内各行业领业领域的社域的社团组织团组织，充分利用各行充分利用各行业业自身特点及自身特点及发发展展趋势趋势，结结合国内外先合国内外先进进理念，理念，为为江西及江西及中部地区未来的商中部地区未来的商贸业发贸业发展打造一个采展打造一个采购购成本最低，最符合成本最低，最符合产业发产业发展的展的产产供供销销一体化交易平台。一体化交易平台。合作商会合作商会合作商会合作商会/ / / /协会协会协会协会洪城大市场商会百货分会、洪城大市场商会副食品分会、洪城大市场商会洪城大市场商会百货分会、洪城大市场商会副食品分会、洪城大市场商会服装世界商会

76、、洪城大市场商会文体用品分会、洪城大市场商会服装商会、服装世界商会、洪城大市场商会文体用品分会、洪城大市场商会服装商会、南昌市服装布匹商会、南昌市医疗器械商会、五华商会、南昌市青年供应南昌市服装布匹商会、南昌市医疗器械商会、五华商会、南昌市青年供应商协会、江西洪大商业运营有限公司、南昌市第一建筑工程有限公司、上商协会、江西洪大商业运营有限公司、南昌市第一建筑工程有限公司、上海同济工程项目管理咨询有限公司、江西华海消防工程安装公司、南昌洪海同济工程项目管理咨询有限公司、江西华海消防工程安装公司、南昌洪城大市场商会、南昌洪城商圈管委会城大市场商会、南昌洪城商圈管委会银行银行银行银行招商银行南昌洪城

77、支行、工商银行、南昌银行、交通银行、浦发银行、建招商银行南昌洪城支行、工商银行、南昌银行、交通银行、浦发银行、建设银行、中国银行、洪都农村商业银行、农业银行、兴业银行、中国邮政设银行、中国银行、洪都农村商业银行、农业银行、兴业银行、中国邮政储蓄银行储蓄银行保险保险保险保险中国平安中国平安典当行典当行典当行典当行洪大典当行洪大典当行附：城附：城附：城附：城东东城城城城阶阶段性推广分析段性推广分析段性推广分析段性推广分析鉴鉴于洪大城于洪大城东东城城项项目与本目与本项项目的巨大共性，根据洪大城目的巨大共性，根据洪大城东东城城项项目的入目的入市，市，对对我公司我公司项项目目带带来的冲来的冲击击，现现将

78、此将此项项目在目在对对外广告宣外广告宣传传上做出分上做出分析，从析，从对对外宣外宣传传和内部宣和内部宣传传，两大，两大块块做出做出详细详细分析分析: :一、一、一、一、对对外推广外推广外推广外推广n n洪大城洪大城东东城城对对外宣外宣传传渠道渠道为为：报纸报纸广告、洪大城广告、洪大城东东城自身城自身项项目网站、目网站、昌南大道昌南大道处处高炮广告牌、及少量的高炮广告牌、及少量的电视电视新新闻闻。n n报纸报纸广告前期以广告前期以软软宣宣为为主，而且广告位置及主，而且广告位置及标题标题不是很醒目，洪大城不是很醒目，洪大城东东城于城于7 7月月1 1日日 在在江南都市江南都市报报、南昌晚南昌晚报报

79、、信息日信息日报报三三家主流媒体投放了一次整版广告（封底），作家主流媒体投放了一次整版广告（封底），作为项为项目开篇入市正式亮目开篇入市正式亮相。同相。同时时售楼售楼处处开放、开始接受开放、开始接受预约预约登登记记等等销销售信息售信息发发布。布。n n洪大城洪大城东东城城项项目网站作目网站作为为其其现阶现阶段主要的媒体宣段主要的媒体宣传传手段，手段，详细详细的介的介绍绍了了项项目目规规划、划、发发展及展及项项目目现现状。状。n n电视电视广告以媒体新广告以媒体新闻闻采采访为访为背景，介背景，介绍绍洪大城洪大城东东城城规规划及划及发发展，没有展，没有大篇幅的形象广告宣大篇幅的形象广告宣传发传发布

80、。高炮广告位置布。高炮广告位置处处在去其在去其项项目的主干道上，目的主干道上，作作为项为项目的形象宣目的形象宣传传。对对商商户户去到其去到其项项目目还还有引有引导导作用。作用。n n洪大城洪大城东东城主要城主要对对外宣外宣传传定定义义是：是：打造一个打造一个“ “面向中部市面向中部市场场的，集生的，集生产资产资料、生活料、生活资资料原料采料原料采购购、产产品研品研发发、生、生产产加工、商品展示、交易、加工、商品展示、交易、物流、物流、电电子商子商务务、企、企业总业总部、居住配套等于一体的新型部、居住配套等于一体的新型产业产业服服务务平台平台。n n20102010年年6 6月月1212日下午，

81、在洪大集日下午，在洪大集团团在本部在本部3 3楼会楼会议议大大厅举办厅举办了了“ “洪大城洪大城东东城城纺织辅纺织辅料交易中心料交易中心项项目推介目推介恳谈恳谈会会” ”。主要参加会。主要参加会议议的是洪大集的是洪大集团领导团领导及及纺织纺织原、原、辅辅料的商料的商户户。阐阐述洪大城述洪大城东东城的城的规规模、定位、模、定位、发发展展及配套等及配套等优势优势。 该项该项目的市目的市目的市目的市场场定位与我公司定位与我公司定位与我公司定位与我公司项项目定位具有极大重合之目定位具有极大重合之目定位具有极大重合之目定位具有极大重合之处处。对对本本本本项项目后期推广存在极大的影响。容易使商目后期推广存

82、在极大的影响。容易使商目后期推广存在极大的影响。容易使商目后期推广存在极大的影响。容易使商户对户对两个两个两个两个项项目目目目定位感定位感定位感定位感觉觉重复，无法重复，无法重复，无法重复，无法对对公司公司公司公司项项目目目目产产生触生触生触生触动动，使以后，使以后，使以后，使以后项项目目目目销销售售售售及招商增加困及招商增加困及招商增加困及招商增加困难难。 南昌小商品城南昌小商品城南昌小商品城南昌小商品城一、一、一、一、项项目概况目概况目概况目概况 南昌小商品城于南昌小商品城于20042004年年兴兴建，位于南昌市生米大建，位于南昌市生米大桥东桥东南面，占地有南面，占地有 24002400亩

83、亩，是南昌市最近几年建，是南昌市最近几年建设设的的规规模模较较大的商品集散大的商品集散项项目。南昌小商目。南昌小商 品城的品城的团队拥团队拥有有强强大的投大的投资资运运营团队营团队和和长长期建期建设经营专业设经营专业市市场场的成功的成功经经 验验，拥拥有雄厚的沿海有雄厚的沿海产业产业和商和商贸资贸资源，又有五源，又有五华华批批发发大市大市场场等南昌市等南昌市专专 业业市市场场运运营营管理丰富管理丰富经验经验的合作者的合作者战战略加盟，可以略加盟，可以说说，南昌小商品城具，南昌小商品城具有极其良好的有极其良好的发发展前景。展前景。 二、二、二、二、对对比分析比分析比分析比分析 南昌小商品城与南昌

84、小商品城与华华南城有着南城有着较较大的直接大的直接竞竞争面：两座市争面：两座市场场建建设时设时期相期相 近；在相同的行近；在相同的行业业政策政策环环境下境下战战略定位出奇的相似（生活略定位出奇的相似（生活资资料市料市场场方方面）；两个市面）；两个市场场整体的建整体的建设规设规模也相差不大；两个市模也相差不大；两个市场经营场经营品品项项雷同面雷同面 也也较较大；两个市大；两个市场场位于生米大位于生米大桥东桥东西两西两头头，区域位置特征也，区域位置特征也较为较为相似等。相似等。优势优势1 1 1 1、开、开、开、开发优势发优势： 浙江开浙江开发发管理管理团队团队，专业专业市市场场林立且基林立且基础

85、产础产业业雄厚，雄厚，拥拥有成熟的有成熟的专业专业市市场场运作运作经验经验以及雄厚的以及雄厚的产业产业和和资资金作金作为竞为竞争后盾。争后盾。2 2 2 2、稍占市、稍占市、稍占市、稍占市场场先机：先机：先机：先机：南昌小商品城先南昌小商品城先华华南城建南城建设设，且，且现现在一在一期大部分期大部分铺铺面已近交房。面已近交房。3 3 3 3、地利、地利、地利、地利优势优势：该项该项目与南昌目与南昌县县小小蓝蓝工工业业园、英雄开园、英雄开发发区、区、昌南工昌南工业业园等直园等直线线距离距离较较近，且其周近，且其周边边已有多个楼已有多个楼盘盘已封已封顶顶交房，随着南昌市城市建交房，随着南昌市城市建

86、设设南移的逐步推南移的逐步推进进，朝阳洲板，朝阳洲板块块将成将成为为南昌城市新的南昌城市新的发发展中心，南昌小商品城将展中心，南昌小商品城将拥拥有有较较高的社会消高的社会消费费基基础础和和产业产业基基础础的支持。的支持。劣劣劣劣势势1 1、规规模相模相对较对较小，小，规规划落后：划落后：24002400亩亩的的总总体量与南昌体量与南昌华华南城相比要小。南城相比要小。场规场规划划较为较为保守，比保守，比较较落后。南昌小商品落后。南昌小商品城城经营经营店面大多店面大多为为三三层产权层产权式商式商铺铺，一，一层经营层经营，二、三成，二、三成办办公、公、仓储仓储等。等。这这种模式的种模式的专业专业市市

87、场场在浙江在浙江义乌义乌出出现现范范围围较较广，但不是广，但不是专业专业市市场场的主流的主流发发展形展形态态。2 2、周、周边边交通道路交通道路环环境境较较差，不具差，不具备备大市大市场场必必须须的立体交通的立体交通网网络络。3 3、信心不足：、信心不足：项项目耗目耗时过长时过长，尚未形成良好市，尚未形成良好市场场氛氛围围，开，开发团队发团队信心及市信心及市场经营场经营者信心不足，后期者信心不足，后期难难以形成以形成强势竞强势竞争地位。争地位。4 4、开、开发发运运营营持持续续力度减弱：力度减弱：团队团队管理混乱，管理混乱，资资金金紧张紧张，项项目目现现状堪状堪忧忧，未来前景不明朗。，未来前景

88、不明朗。三、三、三、三、综综合合合合评评定定定定 作作为为直直线线距离最近，距离最近，规规划功能划功能类类同，具有一定直接同，具有一定直接竞竞争争的的对对手而言，南昌手而言，南昌华华南城确南城确实实需要面需要面对对一些来自一些来自该项该项目的目的竞竞争争压压力。但是，成力。但是，成败败的关的关键键在于找到在于找到问题问题，运用策略予以，运用策略予以化解。遵循化解。遵循“ “人无我有，人有我先人无我有，人有我先” ”的策略，迅速展开建的策略，迅速展开建设设、推广、招商、运推广、招商、运营营工作，工作，抢抢占市占市场场先机。避免因后期先机。避免因后期类类同市同市场竞场竞争争导导致的致的 “ “你死

89、我活你死我活” ”或两家皆或两家皆“ “不温不火不温不火” ”的的尴尴尬尬局面。局面。第四第四第四第四节节、对对比分析比分析比分析比分析一、洪大城一、洪大城一、洪大城一、洪大城东东城城城城SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析 S WS WS WS W 1 1、品牌品牌品牌品牌优势优势（洪大集（洪大集团团开开发发) ) 2 2、本土本土本土本土资资源源源源优势优势（洪大的体系内）（洪大的体系内） 1 1、立体大交通滞后、立体大交通滞后 3 3、产业产业支撑支撑支撑支撑优势优势（依托昌（依托昌东东工工业业园）园） 2 2 2 2、整体整体规规划尚缺完整性科学性划尚缺完整性科学性 4 4

90、、政策政策政策政策优势优势（青山湖区核心（青山湖区核心项项目）目） 3 3、小、小环环境知名度小承境知名度小承载载力不足力不足 5 5、资资源源源源优势优势（行行业领军业领军得心得心应应手）手） 4 4、拆迁、拆迁导导致建致建设设滞后滞后 6 6、地利地利地利地利优势优势（现现有先天有先天质质素素优优良良） O O O O T T T T 1 1、传统传统市市场场的升的升级换级换代代 1 1、自身、自身资资源运用的成本源运用的成本问题问题 2 2、洪大市、洪大市场场的升的升级级催生的迁移催生的迁移 2 2、同、同类类市市场场的市的市场场争争夺夺 3 3、产业产业（服装（服装纺织纺织）的的发发展

91、依托展依托 3 3、高水平运作的、高水平运作的难题难题 4 4、区域政府的大力度支持、区域政府的大力度支持 4 4、纺织纺织服装、房地服装、房地产产的行的行业业走向走向 二、二、二、二、综综合合合合对对比比比比南昌南昌华南城华南城 VSVSVS VS 洪大城东城洪大城东城品牌影响品牌影响全国连锁知名品牌、公司股东皆为行业领全国连锁知名品牌、公司股东皆为行业领军人物。军人物。 江西本土著名企业，洪城大市场已经江西本土著名企业，洪城大市场已经在江西形成了行业龙头企业。在江西形成了行业龙头企业。 品牌影响品牌影响规规 模模占地为占地为30003000亩亩 占地为占地为28002800亩亩 规规 模模

92、规规 划划南昌南昌. .华南城在项目整体设计、规划上都华南城在项目整体设计、规划上都充分考虑到了投资者和消费者的动机和需充分考虑到了投资者和消费者的动机和需求。华南城作为世界工业原料及商品交易求。华南城作为世界工业原料及商品交易中心，南昌中心，南昌. .华南城在项目上主要是集物华南城在项目上主要是集物流仓储、工业原料及商品展示展览交易、流仓储、工业原料及商品展示展览交易、物流信息服务、商务、生活配套于一体。物流信息服务、商务、生活配套于一体。 在规划上洪大城东城采用在规划上洪大城东城采用 “ “五纵两五纵两横横” ”的规划布局设计，商贸办公服务的规划布局设计，商贸办公服务带、创意园区及开放式居

93、住带、主题带、创意园区及开放式居住带、主题市场带、传统市场带传统居住带及商市场带、传统市场带传统居住带及商务会所区、城市综合商业服务带、城务会所区、城市综合商业服务带、城市商贸办公服务带，整体规划欠妥。市商贸办公服务带，整体规划欠妥。 规规 划划立体交通立体交通南昌华南城东面是规划的南昌西客站以及南昌华南城东面是规划的南昌西客站以及江西大动脉赣粤高速江西大动脉赣粤高速, ,西面是西面是320320国道，南国道，南面是向莆铁路，北面是城市二环线，有着面是向莆铁路，北面是城市二环线，有着先天的交通优势。先天的交通优势。 目前主要出路是昌东大道、昌南大道。目前主要出路是昌东大道、昌南大道。随着朝阳新

94、城、象湖新城，城南板块随着朝阳新城、象湖新城，城南板块的建设，昌南大道将是下一条洪城路，的建设，昌南大道将是下一条洪城路，拥挤不堪，从商贸物流的角度考虑，拥挤不堪，从商贸物流的角度考虑，这是致命的弊病。这是致命的弊病。 立体交通立体交通政策支持政策支持是江西省十大重点建设项目之一。是江西省十大重点建设项目之一。 是南昌市青山湖区是南昌市青山湖区30103010重点工程项目重点工程项目 政策支持政策支持经营成本经营成本暂无暂无 暂无暂无 经营成本经营成本招商政策招商政策暂无暂无 暂无暂无 招商政策招商政策资源优势资源优势七大优势：规模大、配套齐、区位优、档七大优势：规模大、配套齐、区位优、档次高

95、、资源广、管理佳、前景好次高、资源广、管理佳、前景好 有洪城大市场得天独厚的客户资源优有洪城大市场得天独厚的客户资源优势。势。 资源优势资源优势地域条件地域条件在红角洲区域，地域四通八达，交通便利。在红角洲区域，地域四通八达，交通便利。 在昌东工业园区、有产业支撑，交通在昌东工业园区、有产业支撑，交通不是很便利。不是很便利。 地域条件地域条件管理能力管理能力采用先进的国际化管理理念采用先进的国际化管理理念 江西本土企业自主管理江西本土企业自主管理 管理能力管理能力三、南昌小商品城三、南昌小商品城三、南昌小商品城三、南昌小商品城SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析 S W S W S

96、 W S W 1 1、开开开开发优势发优势（浙江（浙江团队团队) ) 1 1、规规模模较较小小规规划落后划落后 2 2、地利地利地利地利优势优势（依托工（依托工业业园开园开发发区）区） 2 2、立体大交通不具、立体大交通不具备备 3 3、资资源源源源优势优势（浙江市（浙江市场资场资源）源） 3 3 3 3、管理混乱管理混乱资资金金紧张紧张前景不明前景不明 4 4、市市市市场场先机先机先机先机（建（建设设、入市、入市较较早）早） 4 4、市、市场场口碑口碑较较差投差投资资信心受挫信心受挫 O O O O T T T T 1 1、传统传统市市场场的升的升级换级换代代 1 1、自身、自身团队团队的开

97、的开发发能力能力 2 2、区域人气的主逐步形成、区域人气的主逐步形成 2 2、同、同类项类项目的市目的市场场争争夺夺 3 3、产业产业（服装（服装纺织纺织）的的发发展依托展依托 3 3、高水平运、高水平运营营的的难题难题 4 4、纺织纺织服装、房地服装、房地产产行行业业走向走向 四、四、四、四、综综合合合合对对比比比比南昌南昌华南城华南城 VSVSVS VS 南昌小商品城南昌小商品城品牌影响品牌影响全国连锁知名品牌、公司股东皆为行业领军人物。全国连锁知名品牌、公司股东皆为行业领军人物。 行业内影响较弱行业内影响较弱 品牌影响品牌影响规规 模模占地为占地为30003000亩亩已建设已建设5605

98、60亩，共亩，共24002400亩亩 规规 模模规规 划划南昌南昌. .华南城在项目整体设计、规划上都充分考华南城在项目整体设计、规划上都充分考虑到了投资者和消费者的动机和需求。华南城作虑到了投资者和消费者的动机和需求。华南城作为世界工业原料及商品交易中心，南昌为世界工业原料及商品交易中心，南昌. .华南城华南城在项目上主要是集物流仓储、工业原料及商品展在项目上主要是集物流仓储、工业原料及商品展示展览交易、物流信息服务、商务、生活配套于示展览交易、物流信息服务、商务、生活配套于一体。一体。分四期。一期三层店铺；二期分四期。一期三层店铺；二期物流仓储；三期展览展示、酒物流仓储；三期展览展示、酒店

99、店规规 划划立体交通立体交通南昌华南城东面是规划的南昌西客站以及江西大南昌华南城东面是规划的南昌西客站以及江西大动脉赣粤高速动脉赣粤高速, ,西面是西面是320320国道，南面是向莆铁路，国道，南面是向莆铁路，北面是城市二环线，有着先天的交通优势。北面是城市二环线，有着先天的交通优势。 抚生路、沿江路南延伸线抚生路、沿江路南延伸线 立体交通立体交通政策支持政策支持是江西省十大重点建设项目之一。是江西省十大重点建设项目之一。 南昌市重点建设项目南昌市重点建设项目 政策支持政策支持经营成本经营成本暂无暂无 尚未开业，暂无尚未开业，暂无 经营成本经营成本招商政策招商政策暂无暂无 产权式商品，全部勇于

100、销售，产权式商品，全部勇于销售，一层搭二三层一起出售，拐角一层搭二三层一起出售，拐角铺连搭内铺铺连搭内铺 招商政策招商政策资源优势资源优势七大优势：规模大、配套齐、区位优、档次高、七大优势：规模大、配套齐、区位优、档次高、资源广、管理佳、前景好资源广、管理佳、前景好 价格、户型、先期建设价格、户型、先期建设 资源优势资源优势地域条件地域条件在红角洲区域，地域四通八达，交通便利。在红角洲区域，地域四通八达，交通便利。 毗邻工业区和住宅小区，土地毗邻工业区和住宅小区，土地平整平整 地域条件地域条件管理能力管理能力采用先进的国际化管理理念采用先进的国际化管理理念 外请管理公司，只能提供简单外请管理公

101、司，只能提供简单的安保功能的安保功能 管理能力管理能力 结论： 通过进行综合对比分析，本项目与洪大城东城及南昌小商品城并无绝对优势，只有强化自身优势，弥补现有不足，才能在竞争中立于不败之地。第五第五第五第五节节、应对应对策略策略策略策略 突出突出优势* *完善自身完善自身* *树立品牌立品牌1 1、因、因势势力力导导，着力运用媒体，着力运用媒体资资源，源，热热炒区域地利炒区域地利优势优势及未来及未来发发展方向，展方向，“ “财财富昌西南富昌西南” ”热热点板点板块块呼之欲出。呼之欲出。2 2、有效、有效联动联动，树树立无法超越的市立无法超越的市场场地位。地位。结结合合项项目招商目招商进进度，与

102、国内度，与国内大型同大型同类项类项目（如目（如义乌义乌小商品城、广州白小商品城、广州白马马服装市服装市场场、永康五金城、永康五金城、保定箱包城等）保定箱包城等）进进行行联动联动、合作，塑造、合作，塑造强势强势品牌。品牌。3 3、充分、充分发挥发挥自身自身资资源源优势优势，加快前期招商工作，加快前期招商工作，实实行行“ “先有市先有市场场，后，后建工厂建工厂” ”的招商模式，市的招商模式，市场场是有限的，必要占定先机。是有限的，必要占定先机。4 4、适、适时进时进行形象推广，打行形象推广，打压竞压竞争争对对手，手，稳稳固潜在客固潜在客户户、商、商户户。5 5、进进行差异化市行差异化市场场招商，打

103、造自身特色招商，打造自身特色业态业态，如箱包、小商品、儿童，如箱包、小商品、儿童天地、女人街等，形成天地、女人街等，形成鲜鲜明特色明特色优势优势。6 6、完善自身管理体系，迅速成立市、完善自身管理体系，迅速成立市场场管理部管理部门门，如管委会、行，如管委会、行业协业协会会等，立于促等，立于促进进各各项项工作的推工作的推进进。 提 示： 市市场相相对有限，在有限，在进行同行同质化化竞争的同争的同时，进行差异化、精行差异化、精细化化运作，才是成功之道运作，才是成功之道。第三部分第三部分 定位篇定位篇 第一节： 项目战略发展定位 第二节： 项目品牌形象定位 第三节： 项目品牌愿景 第四节： 项目目标

104、市场定位 第五节： 项目总体功能定位第一第一第一第一节节、项项目目目目战战略略略略发发展定位展定位展定位展定位1 1 1 1、关于市、关于市、关于市、关于市场场交易中心（交易中心（交易中心（交易中心（Market CenterMarket CenterMarket CenterMarket Center） 市市场场交易中心通常是指集聚服装、室内装交易中心通常是指集聚服装、室内装饰饰、日用品等各、日用品等各类类商品的批商品的批发发店、代理店及厂家的展示、店、代理店及厂家的展示、销销售、策划等各种部售、策划等各种部门门的建筑物。其中又的建筑物。其中又以将大以将大规规模展示模展示场场、会、会议议室、

105、室、货货物物仓储仓储和配送等复合在一起和配送等复合在一起为为多。多。 19461946年美国首年美国首创创的市的市场场交易中心交易中心芝加哥商品市芝加哥商品市场场交易中心交易中心（Chicago Chicago Merchandise MartMerchandise Mart）成立，之后，在世界各地相）成立，之后，在世界各地相继继新建各种新建各种业业种的市种的市场场交交易中心，其市易中心，其市场场种种类类已已经扩经扩展到了展到了电脑电脑相关市相关市场场、家居与餐具、家居与餐具、杂货杂货等。等。产产生生这这种市种市场场交易模式的原因，是由于原来大服装生交易模式的原因，是由于原来大服装生产产企企业

106、业的推的推销员销员在各地巡回展示在各地巡回展示签约签约，并，并负责负责同企同企业业和零售商和零售商联联系，工作相当辛系，工作相当辛苦，因此取代之的是以固定展示、苦，因此取代之的是以固定展示、销销售售为场为场地的服装商品交易中心。目地的服装商品交易中心。目前商品市前商品市场场交易中心不交易中心不仅仅在在业业种上多元化，而且在功能上也不局限于在种上多元化，而且在功能上也不局限于在展示、展示、销销售方面，售方面，还还有向商情中心、大会有向商情中心、大会议议中心、智能中心、智能办办公室、酒店、公室、酒店、休休闲娱乐闲娱乐、现现代服代服务业务业等方面复合化的等方面复合化的趋势趋势。2 2 2 2、项项目

107、的目的目的目的发发展展展展战战略定位略定位略定位略定位 以南昌以南昌 华华南城南城项项目目为为支点，做江西南昌的新城支点，做江西南昌的新城标标，做中，做中 国新型国新型现现代化市代化市场场的航向的航向标标，使之成，使之成为为一个中部地区一个中部地区规规 模最大、配套最模最大、配套最齐齐、区位最、区位最优优、资资源最广、档次最高、管源最广、档次最高、管理最佳、前景最好的：理最佳、前景最好的： 七星七星级国国际综合商合商贸物流中心物流中心3 3 3 3、定位、定位、定位、定位诠释诠释 七星七星七星七星级级国国国国际综际综合商合商合商合商贸贸物流中心物流中心物流中心物流中心 * * * *星星星星级

108、规级规模模模模 * * * *星星星星级级配套配套配套配套 * * * *星星星星级级档次档次档次档次 * * * *星星星星级级区位区位区位区位 * * * *星星星星级级管理管理管理管理 * * * *星星星星级资级资源源源源 * * * *星星星星级级前景前景前景前景n n 星星星星级规级规模模模模n n南昌南昌 华华南城是占地南城是占地2 2平方公里，平方公里，总总建筑面建筑面积约积约428428万平方米（地上万平方米（地上353353万平方米、地下万平方米、地下7575万平方米）的万平方米）的现现代化国代化国际际化商品及原材料交易中心、化商品及原材料交易中心、现现代化代化综综合商合商

109、贸贸物流基地、物流基地、现现代制造代制造业业高端集成服高端集成服务务平台。其中，平台。其中，综综合物流市合物流市场场145145万平方米、万平方米、综综合物流合物流仓储仓储9090万平方米、万平方米、综综合商合商务务配套配套595595万平方米，商住配套万平方米，商住配套134134万平方米，能万平方米，能为为3 3万家万家实实力商客提供商品力商客提供商品展示、交易、展示、交易、办办公、生活等全方位的公、生活等全方位的综综合服合服务务。n n 星星星星级级配套配套配套配套n n南昌南昌 华华南城集南城集综综合商合商贸贸市市场场、综综合物流合物流仓储仓储、综综合商合商务务及商住配套三及商住配套三

110、大功能于一体，将大功能于一体，将综综合商合商贸贸、现现代物流、信息代物流、信息传递传递、金融、金融结结算、保税算、保税仓储仓储、货货运配送、通关服运配送、通关服务务、电电子商子商务务、国、国际际会展、会展、产产品展示、品牌品展示、品牌推广、技推广、技术创术创新、人才交流、商品交易、政策服新、人才交流、商品交易、政策服务务、行、行业业互互动动、办办公公居家等有机融合，居家等有机融合，为为四海商客打造一个沟通国内外四海商客打造一个沟通国内外资资金流、商品流、金流、商品流、贸贸易流、技易流、技术术流、人才流、信息流的国流、人才流、信息流的国际综际综合商合商贸贸物流大体系，是江物流大体系，是江西乃至中

111、部地区商西乃至中部地区商贸贸物流物流业业改改进进、升、升级级、发发展的展的现现代供代供应链应链管理基地。管理基地。n n 星星星星级级区位区位区位区位n n南昌是唯一一个与南昌是唯一一个与长长三角、珠三角和海峡西岸三角、珠三角和海峡西岸经济经济区相毗区相毗邻邻的省会城的省会城市，地市，地处处我国中部核心，承我国中部核心，承东东启西、启西、纵贯纵贯南北，具有承接沿海和国南北，具有承接沿海和国际际资资本向中部地区本向中部地区转转移的先天移的先天优势优势，是，是产业结产业结构构调调整、市整、市场场升升级换级换代代实实现经济现经济向中西部腹地深向中西部腹地深辐辐射的首射的首选选基地。基地。长长、珠、珠

112、、闽闽地区共同腹地的地区共同腹地的区位区位优势优势，水、，水、陆陆、空、空发发达的交通网达的交通网络络，形成了以南昌，形成了以南昌为为中心的中心的6 6小小时时通达沪、浙、粤、通达沪、浙、粤、闽闽、鄂、湘、皖等周、鄂、湘、皖等周边边省市的省市的“ “大大经济经济圈圈” ”，其，其聚集着中国三分之一以上的人口，二分之一以上的聚集着中国三分之一以上的人口，二分之一以上的GDPGDP，拥拥有高达有高达1212万万亿亿的消的消费费品市品市场场。 南昌南昌 华华南城位于南昌市西南部、地跨南城位于南昌市西南部、地跨红红谷谷滩滩新区九新区九龙龙湖及湖及红红角洲两大角洲两大片区，片区，处处于生米大于生米大桥桥

113、西延西延线线即城市二即城市二环线环线以南、以南、320320国道以国道以东东、向莆、向莆铁铁路以北、建路以北、建设设中的西客站和地中的西客站和地铁铁2 2号号线终线终点站及昌樟高速以西区域点站及昌樟高速以西区域内，是城市交通网与高速公路网的内，是城市交通网与高速公路网的连连接区域，地理位置十分接区域，地理位置十分优优越。越。n n 星星星星级资级资源源源源n n南昌南昌 华华南城投南城投资资者均者均为为各相关行各相关行业业的的资资深工深工业业家，家，实实力雄厚、商誉超力雄厚、商誉超著，各自著，各自拥拥有广泛的行有广泛的行业业网网络络，使得南昌，使得南昌 华华南城南城拥拥有雄厚的客源有雄厚的客源

114、优优势势；华华南城南城经过经过多年运多年运营营管理，已管理，已发发展成展成为为了了业业界最具影响力的商界最具影响力的商贸贸物流平台，物流平台，积积累了一整套先累了一整套先进进的管理理念和管理的管理理念和管理经验经验，培养了众多，培养了众多优优秀人才，形成了秀人才，形成了强强大的品牌大的品牌优势优势和影响力，和影响力，为为南昌南昌 华华南城的成功奠南城的成功奠定定坚实坚实基基础础。n n 星星星星级级档次档次档次档次n n南昌南昌 华华南城主南城主动动适适应应全球全球经济经济一体化的新要求，通一体化的新要求，通过过高科技的手段、高科技的手段、高水平的管理、高高水平的管理、高质质量的服量的服务务、

115、多、多资资源的整合、多渠道的信息、科学源的整合、多渠道的信息、科学合理的合理的规规划、多功能的配置等建划、多功能的配置等建设经营设经营理念理念为为四海商客构筑一个集商四海商客构筑一个集商品展示、采品展示、采购购、临时仓储临时仓储及配送及配送为为一体的一站式全方位的一体的一站式全方位的综综合合经营经营管管理服理服务务平台。南昌平台。南昌 华华南城通南城通过过努力提升市努力提升市场场硬件硬件设设施、施、经营经营采采购环购环境、交易境、交易结结算方式等手段提升市算方式等手段提升市场场档次，以档次，以现现代商代商业业模式模式营营造一个大造一个大市市场场、创创造一片大商机，鼎助商客造一片大商机，鼎助商客

116、实现实现最大的最大的经济经济效益。效益。n n 星星星星级级管理管理管理管理n n南昌南昌 华华南城始南城始终坚终坚持持“ “谋谋求共求共赢赢、分享成功、分享成功” ”的的经营经营管理理念，管理理念，规规范范市市场场商品交易市商品交易市场场的秩序，保的秩序，保护护市市场经营场经营者和消者和消费费者的合法者的合法权权益。益。经经过过多年多年经营发经营发展，展，华华南城已南城已拥拥有一流的、完有一流的、完备备的配套的配套设设施及管理服施及管理服务务体系，物流、金融、体系，物流、金融、电电子商子商务务、国、国际际会展、物会展、物业业、营销营销及运及运营营等等1212大大中心及生中心及生产产生活配套、

117、政府生活配套、政府现场现场管理服管理服务务，已打造出一支具有，已打造出一支具有专业专业水水准、敢于准、敢于创创新、善于管理的新、善于管理的优优秀秀团队团队，以高效的服，以高效的服务务、建、建设优质设优质的的经经营环营环境，境，为华为华南城商家和客南城商家和客户户提供全方位的周到管理与服提供全方位的周到管理与服务务。n n 星星星星级级前景前景前景前景n n专业专业市市场场作作为为商品流通的一个重要渠道，在江西有商品流通的一个重要渠道，在江西有较较好的基好的基础础，江西，江西已基本形成了由省已基本形成了由省级级核心核心专业专业市市场场、地市、地市专业专业市市场场、县级专业县级专业市市场场和和乡镇

118、乡镇集集贸贸市市场组场组成的多成的多层层次、多次、多类类型的型的专业专业市市场场体系。南昌体系。南昌 华华南城南城以排山倒海之以排山倒海之势势，在南昌，在南昌专业专业市市场场亟待改造升亟待改造升级级、重新布局之、重新布局之时时，大，大气概、大投入气概、大投入强势强势登入南昌，在南昌登入南昌，在南昌迈迈向向现现代化呼代化呼唤唤国国际际化商化商业业新新业业态态的的时时刻，它将刻，它将彻彻底改底改变变南昌商南昌商贸贸市市场场的物流格局，引流中部地区商的物流格局，引流中部地区商贸贸流通新流通新领领潮。建成后的南昌潮。建成后的南昌 华华南城，必将会南城，必将会对对江西各地市、江西各地市、县县、乡镇乡镇的

119、的层级层级批批发发及零售市及零售市场拥场拥有有绝对垄绝对垄断的断的辐辐射力。射力。第二第二第二第二节节、项项目的品牌形象定位目的品牌形象定位目的品牌形象定位目的品牌形象定位1 1 1 1、项项目名称：目名称：目名称：目名称： 南昌南昌南昌南昌华华南城南城南城南城名称名称释释意：意：n n简洁简洁大气，商大气，商业业味道味道浓浓厚。厚。 n n“ “南昌南昌” ”点名点名项项目的城市区位；目的城市区位；“ “华华南城南城” ”唱唱响响 全国全国华华南城的品牌，南城的品牌，树树立立项项目的高起点和大气目的高起点和大气势势。n n整个意思合起来容易理解，气整个意思合起来容易理解，气势势、高度、氛、高

120、度、氛围围俱俱全。全。2 2 2 2、品牌形象定位：、品牌形象定位：、品牌形象定位：、品牌形象定位： 南昌南昌南昌南昌华华南城南城南城南城中部商谷、中部商谷、中部商谷、中部商谷、财财富之都富之都富之都富之都 突出突出项项目的高度和广度、展示目的高度和广度、展示项项目的影响力和目的影响力和辐辐射射力以及力以及对对目目标标客客户户的吸引力。的吸引力。 （1 1 1 1）宏）宏）宏）宏观层观层面：面：面：面：n n南昌南昌华华南城不南城不仅仅承承载载江西江西对对外的外的门户门户窗口作用，也是中部地区商窗口作用，也是中部地区商品交易流通品交易流通辐辐射全国的重要点。射全国的重要点。（2 2 2 2）中

121、）中）中）中观层观层面：面：面：面：n n南昌南昌华华南城的建筑体量和商南城的建筑体量和商业规业规模无可争模无可争议议地成地成为为南昌的新城南昌的新城标标。n n南昌南昌华华南城是助推南昌南城是助推南昌经济发经济发展的新引擎展的新引擎，南昌南昌华华南城的出南城的出现现，必将从，必将从产业带动产业带动和城区和城区经济经济上上给给南昌南昌带带来一次快速的启来一次快速的启动动和提升。和提升。 （3 3 3 3）微）微）微）微观层观层面：面：面：面：n n大大大大从建筑从建筑规规模上，南昌模上，南昌华华南城是国内可数的超大的南城是国内可数的超大的单单体商体商业业建建筑群，所以筑群，所以说说它是中国商它

122、是中国商业业航空母航空母舰舰一点也不一点也不为过为过。n n全全全全从商品品从商品品类类上，南昌上，南昌华华南城集多种商品之大成。涉及多种商南城集多种商品之大成。涉及多种商品品品品类类。n n旺旺旺旺南昌南昌华华南城作南城作为为未来的商未来的商业业旺地，万千商机，尽旺地，万千商机，尽蕴蕴其中。其中。n n新新新新南昌南昌华华南城是南城是创创新的新的综综合商合商贸贸物流中心，在物流中心，在传统传统商商业业基基础础上上注入多种新型功能，如信息系注入多种新型功能，如信息系统统和物流配送系和物流配送系统统。国。国际贸际贸易、大易、大规规模模展示、展示、现现代商代商务务等。等。n n优优无微不至的全方位

123、服无微不至的全方位服务务。即。即对经营对经营者有非常大的意者有非常大的意义义，也，也对对将将来的消来的消费费者有意者有意义义。n n高高高高这这里的高是指高里的高是指高额额的投的投资资回回报报率。率。这这一点一点对对于投于投资资型客型客户户有着有着非常大的吸引力。非常大的吸引力。第三第三第三第三节节、项项目品牌愿景目品牌愿景目品牌愿景目品牌愿景1 1 1 1、宏、宏、宏、宏观观愿景：国家愿景：国家愿景：国家愿景：国家战战略略略略层层面面面面 中部地区在我国中部地区在我国经济经济社会社会发发展全局中占有重要地展全局中占有重要地位，位，长长期以来期以来为为我我们经济们经济社会社会发发展促展促进进中

124、部的中部的 ，有利，有利于提高我国粮食和能源保障能力，于提高我国粮食和能源保障能力，缓缓解解资资源源约约束，有利于束，有利于深化改革开放，不断深化改革开放，不断扩扩大内需，培育新的大内需，培育新的经济经济增增长长点；有点；有利于促利于促进进城市区域城市区域协调发协调发展，展，实现实现全面小康和全面小康和谐谐的的战战略目略目标实现标实现，而南昌，而南昌华华南城将南城将为实现这为实现这一宏一宏伟伟目目标标而努力将自而努力将自己打造成立足江西，幅射中部，影响全国的商己打造成立足江西，幅射中部，影响全国的商贸贸航母物流航母物流旗旗舰舰。广告广告广告广告语语： 1 1 1 1、中部商、中部商、中部商、中

125、部商贸贸航母，区域物流旗航母，区域物流旗航母，区域物流旗航母，区域物流旗舰舰 2 2 2 2、中部商谷，、中部商谷，、中部商谷，、中部商谷，财财富之都富之都富之都富之都2 2 2 2、中、中、中、中观观愿景：区域愿景：区域愿景：区域愿景：区域经济层经济层面面面面 鄱阳湖生鄱阳湖生态经济态经济区是以江西鄱阳湖区是以江西鄱阳湖为为核心，以鄱阳湖城市圈核心，以鄱阳湖城市圈为为依依托，以保托，以保护护生生态态、发发展展经济为经济为重要重要战战略构想，把鄱阳湖生略构想，把鄱阳湖生态经济态经济区建区建设设成成为为全国生全国生态态文明与文明与经济经济社会社会发发展展协调统协调统一、人与自然和一、人与自然和谐

126、谐相相处处的的生生态经济态经济示范区和中国低碳示范区和中国低碳经济发经济发展先行区。国展先行区。国务务院已于院已于20092009年年1212月月1212日正式批复日正式批复鄱阳湖生鄱阳湖生态经济态经济区区规规划划，标标志着建志着建设设鄱阳湖生鄱阳湖生态经态经济济区正式上升区正式上升为为国家国家战战略。略。这这也是新中国成立以来，江西省第一个也是新中国成立以来，江西省第一个纳纳入入为为国家国家战战略的区域性略的区域性发发展展规规划，是江西划，是江西发发展史上的重大里程碑，展史上的重大里程碑，对对实现实现江西崛起新跨越具有重大而深江西崛起新跨越具有重大而深远远的意的意义义。 借助鄱阳湖生借助鄱阳

127、湖生态经济态经济区正式上升区正式上升为为国家国家战战略略这这一契机，将南昌一契机，将南昌华华南城打造成城市南城打造成城市经济发经济发展的引擎，收入增展的引擎，收入增长长的的发动发动机，鄱阳湖畔的一机，鄱阳湖畔的一颗颗明珠。明珠。广告广告广告广告语语： 南昌南昌南昌南昌华华南城南城南城南城代言一座城市未来代言一座城市未来代言一座城市未来代言一座城市未来 南昌南昌南昌南昌华华南城南城南城南城赣赣鄱明珠，鄱明珠，鄱明珠，鄱明珠，财财富之都富之都富之都富之都2 2 2 2、微、微、微、微观观愿景：城市愿景：城市愿景：城市愿景：城市发发展展展展层层面面面面 城市化城市化进进程的加快，城市人口的快速程的加

128、快，城市人口的快速扩扩容，城市框容，城市框架的拉大，南昌市架的拉大，南昌市“ “一江两岸，南北双核，两核一江两岸，南北双核，两核拥拥江江” ”的的城市城市规规划格局已然成形。更随着大学城国划格局已然成形。更随着大学城国际际体育中心、体育中心、傩傩文化园、南昌西客站及南昌文化园、南昌西客站及南昌华华南城等一系列重大南城等一系列重大项项目的落目的落成和开建，一个成和开建，一个汇汇集文教、体育、集文教、体育、娱乐娱乐、交通、商、交通、商贸贸、物、物流流为为一体的新城市中心和新商圈也已呼之欲出，而南昌一体的新城市中心和新商圈也已呼之欲出，而南昌华华南城将是南城将是这这一一趋势趋势的最好体的最好体现现。

129、广告广告广告广告语语： 1 1 1 1、 新南昌，新中心新南昌，新中心新南昌，新中心新南昌，新中心 2 2 2 2、 大南昌，新中心大南昌，新中心大南昌，新中心大南昌，新中心第四第四第四第四节节、项项目目目目目目目目标标市市市市场场定位定位定位定位1 1 1 1、目、目、目、目标标客客客客户户群的群的群的群的类类型型型型 南昌南昌 华华南城是一个复合型的商南城是一个复合型的商贸贸流通中心，而不流通中心，而不仅仅仅仅是一个批是一个批发发市市场场。所以，目。所以，目标标客客户户非常复非常复杂杂，具体分析大，具体分析大约约分分为为四大四大类类客客户类户类型：型：客户类型客户类型客户类型客户类型 目标

130、客户目标客户目标客户目标客户 批发商业批发商业批发商业批发商业 投资商铺客户、国内外经销商和代理商、厂家销售部门、各地投资商铺客户、国内外经销商和代理商、厂家销售部门、各地批发市场经营者、国外批售中心（批发市场经营者、国外批售中心（OMMOMM）零售商业零售商业零售商业零售商业 食品超级市场企业、行业专营店（绿滋肴、双虎家私等）、品食品超级市场企业、行业专营店（绿滋肴、双虎家私等）、品牌专卖店、主题商店（汽车用品）等方面的投资企业。牌专卖店、主题商店（汽车用品）等方面的投资企业。 辅助商业辅助商业辅助商业辅助商业 包装、配送、餐饮、银行、邮局、托运、会展、拍卖等包装、配送、餐饮、银行、邮局、托

131、运、会展、拍卖等 配套服务配套服务配套服务配套服务 税务、法律、培训、财务、中介、信息、广告等税务、法律、培训、财务、中介、信息、广告等2 2 2 2、主要目、主要目、主要目、主要目标标客客客客户户的特点的特点的特点的特点（1 1 1 1）批）批）批）批发发市市市市场场的主要客的主要客的主要客的主要客户户 特特特特约约店：店：店：店： 生生产产有商有商标标品牌商品并具有一定品牌商品并具有一定实实力的厂家在批力的厂家在批发发市市场场中中设设立特立特约约店。特店。特约约店的机制是厂家决定商品的价格，包括批店的机制是厂家决定商品的价格，包括批发发价格和零售价格和零售价格，并根据特价格，并根据特约约批

132、批发发商的商的进货额进货额、结结算条件、物流机能完成的好坏，算条件、物流机能完成的好坏，给给予回扣（需要配送、予回扣（需要配送、结结算、理算、理财财服服务务，防止三角，防止三角债务债务）。）。 销销售公司：售公司：售公司：售公司： 销销售公司是生售公司是生产产厂家的子公司企厂家的子公司企业业，可在批，可在批发发市市场场内内设产设产品的展示品的展示厅厅（兼零售），主要（兼零售），主要组织组织、推介和、推介和销销售售产产品，并品，并负责负责区域内的批区域内的批发发流通流通组组织织工作（需要配送、推介、宣工作（需要配送、推介、宣传传形象和信息反形象和信息反馈馈服服务务）。）。 销销售代理店：售代理店

133、：售代理店：售代理店： 对对于国外企于国外企业进业进口的商品和国内中小企口的商品和国内中小企业业的的产产品，因自己缺乏有品，因自己缺乏有组组织织的渠道，委托代理店代理某个区域的批的渠道，委托代理店代理某个区域的批发业务发业务（应该应该有委托授有委托授权证权证书书），构筑流通渠道，促），构筑流通渠道，促进进商品流通。商品流通。 制造批制造批制造批制造批发发商：商：商：商： 以以设计设计的的优势优势，制定商品开，制定商品开发计发计划，采用划，采用OEMOEM的方式生的方式生产产制造。采用制造。采用 设计设计展示，看展示，看样订货样订货，批，批发销发销售的售的经营经营模式模式 厂家直厂家直厂家直厂家

134、直销销店：店：店：店： 对对于一些非国内知名品牌的生于一些非国内知名品牌的生产产企企业业，在批，在批发发市市场场中中设设立立销销售点，售点， 小批量批小批量批发发和零售和零售为为主的主的经营经营方式（展示、交易、配送、理方式（展示、交易、配送、理财财服服务务）。）。仓储仓储式的批式的批发发店：国外的大型店：国外的大型仓储仓储式的批式的批发发店，店，类类似麦德似麦德龙龙，可以，可以选择选择某些某些业态业态，如麦德，如麦德龙龙是日用品、欧佩德是家居用品。是日用品、欧佩德是家居用品。 引入市引入市引入市引入市场场的其他的其他的其他的其他专业专业市市市市场场： 包括与同国外的包括与同国外的专业专业市市

135、场场合作，例如台湾的百合作，例如台湾的百脑汇脑汇的的电脑电脑市市场场，广，广 东东、浙江的其它、浙江的其它专业专业市市场场。 个体个体个体个体经营经营者：者：者：者： 以自己生以自己生产产加工的加工的产产品品销销售售为为主（如前店后厂的服装加工店等）。主（如前店后厂的服装加工店等）。（2 2 2 2）零售）零售）零售）零售类类的客的客的客的客户户 综综合性超市：合性超市：合性超市：合性超市： 综综合型超市属于日常消合型超市属于日常消费费商商业业，一般，一般选择选择在人口聚集区域。区内有在人口聚集区域。区内有 足足够够的居住人口和消的居住人口和消费费能力，而从百荣世能力，而从百荣世贸贸所所处处的

136、地理位置和商圈特的地理位置和商圈特 征来看，中型的百征来看，中型的百货货、超市能、超市能较较好地好地满满足区域商圈内和足区域商圈内和辐辐射周射周边边居住居住 区的消区的消费费需求，需求，结结合合项项目大体量的物目大体量的物业业情况，中型的百情况，中型的百货货或超市作或超市作为为 整个整个项项目的配套，起到目的配套，起到“ “锦锦上添花上添花” ”的作用。与批的作用。与批发发商商业业主体不会形主体不会形成矛成矛 盾。何况目前已盾。何况目前已经经有名牌超市有名牌超市对进对进入入项项目有目有兴兴趣。趣。 连锁经营连锁经营店：店：店：店： 连锁经营连锁经营在中国的在中国的发发展如日中天是不争的事展如日

137、中天是不争的事实实，无，无论论国内、国外的国内、国外的 连锁经营连锁经营企企业业都在中国市都在中国市场场上极力上极力扩张扩张，项项目的商圈地位目的商圈地位对这对这些企些企业业 来来说说肯定是有具肯定是有具竞竞争力的。争力的。 特特特特许许加盟店加盟店加盟店加盟店： 特特许许加盟是加盟是“ “外来的和尚外来的和尚” ”，在目前的大市背景下，在目前的大市背景下“ “很好念很好念经经” ”。其其优质优质 的服的服务务和商和商业质业质量保量保证证体系，在体系，在项项目周目周边还边还没有太多的状况下，商圈没有太多的状况下，商圈 未来涌未来涌动动状状态态的的“ “润润滑滑剂剂” ”。 行行行行业专营业专营

138、店：店：店：店： 项项目巨大的体量和商机目巨大的体量和商机给给此此类类商家提供了良好的交易舞台。商家提供了良好的交易舞台。 品牌品牌品牌品牌专卖专卖店：店：店：店： 作作为为一个商品集散地，与主体商一个商品集散地，与主体商业业形形态态不不发发生矛盾或重叠的品牌生矛盾或重叠的品牌专专卖卖店是主要的承租店是主要的承租户户，有的，有的业业主直接就是主直接就是经营经营者。者。 主主主主题题商店：商店：商店：商店： 在体在体验经济验经济日盛的日盛的时时代，很多有个性的主代，很多有个性的主题题商店吸引着追求商店吸引着追求时时尚的尚的人人们们的消的消费费。在成本不高，商。在成本不高，商业业氛氛围围很好的情况

139、下，主很好的情况下，主题题店很容易成店很容易成行成市。行成市。(3)(3)(3)(3)其它的主要目其它的主要目其它的主要目其它的主要目标标客客客客户户 会展公司：会展公司：会展公司：会展公司：通通过专业过专业会展活会展活动动提升商品提升商品产产品集散地的品集散地的辐辐射半径，提射半径，提升升产产品集散地的市品集散地的市场场聚集程度。聚集程度。 邮邮政：政：政：政：这这是批是批发发市市场场必定有的服必定有的服务务配套。配套。 金融：金融：金融：金融：巨大的物流系巨大的物流系统统不可能没有不可能没有银银行的支持。行的支持。 拍拍拍拍卖卖：根据商品的根据商品的业业种，种，举办举办各种拍各种拍卖卖活活

140、动动。3 3 3 3、投、投、投、投资资行行行行为为的特征的特征的特征的特征 1 1 1 1、 对对于投于投于投于投资资性的客性的客性的客性的客户户，资资金的回金的回报报期望期望值应该值应该高于高于银银行存款、行存款、债债券、券、购购置住宅、置住宅、购买购买小区商小区商铺铺和其它批和其它批发发市市场场；而投；而投资资的的风险风险性性则应则应低于股低于股票和期票和期货货；投；投资资心理是心理是稳稳健型的健型的，有一定的有一定的风险风险意意识识，但不愿冒太大的，但不愿冒太大的风险风险； 2 2 2 2、对对于于于于经营经营型的投型的投型的投型的投资资客客客客户户，关，关键键要体要体现现未来的未来的

141、经营经营价价值值，而不是，而不是资产资产增增值值的价的价值值，对对方更关心区位、方更关心区位、经营经营的模式、具体的商的模式、具体的商业规业规划、可持划、可持续续的的经营经营与与发发展。展。对对物物业业的投的投资资可行性往往只有模糊性的可行性往往只有模糊性的综综合判断，有理合判断，有理性成份，也不排除性成份，也不排除购买购买冲冲动动； 3 3 3 3、对对于于于于经营经营型的租型的租型的租型的租赁赁客客客客户户，关关键键是在短期内的是在短期内的经营经营商商业业价价值值，而不是，而不是未来的、未来的、长长期的、可持期的、可持续续的的经营经营与与发发展；展； 4 4 4 4、判断投判断投判断投判断

142、投资资或租或租或租或租赁赁主要依据：主要依据：主要依据：主要依据：回回报报分析、区位、其它人士或分析、区位、其它人士或项项目成目成败败经验经验、企、企业业承承诺诺、企、企业实业实力和口碑、力和口碑、亲亲友友评评价和价和专业专业人士意人士意见见等因素。等因素。 第五第五第五第五节节、项项目目目目总总体功能定位体功能定位体功能定位体功能定位1 1 1 1、项项目功能目功能目功能目功能规规划的原划的原划的原划的原则则（1 1 1 1）项项目的目的目的目的规规划依照客划依照客划依照客划依照客户资户资源共享的原源共享的原源共享的原源共享的原则规则规划和划和划和划和设计设计：n n市市场场共享：共同面共享

143、：共同面对对同一的市同一的市场场目目标标；n n资资源共享：面源共享：面对对同一市同一市场场目目标标所需的服所需的服务务功能和功能和设备设备；n n空空间间共享：造成良好的共享：造成良好的环环境（广境（广场场、景、景观观、停、停车场车场等）；等）；（2 2 2 2）完善的、）完善的、）完善的、）完善的、专业设计专业设计的商的商的商的商业业物物物物业业n n 根据展示交易的要求，委托根据展示交易的要求，委托专业专业的商的商业卖场设计师设计业卖场设计师设计，吸取零售、，吸取零售、 超市、超市、库库存和批存和批发发市市场场的的优优点，使其更符合点，使其更符合现现代化商代化商贸贸流通中心的需求。流通中

144、心的需求。n n合理的合理的卖场动线卖场动线；完善的商品；完善的商品类别类别区域区域规规划；划； 专业专业的展示的展示设计设计；n n体体现现现现代商代商业经营观业经营观念的念的场场所；舒适的所；舒适的购购物物环环境和境和优优美得体的景美得体的景观观。（3 3 3 3）高性能的配套）高性能的配套）高性能的配套）高性能的配套设设施施施施n n 供水供供水供电设电设施，消防安全和保安施，消防安全和保安报报警系警系统统、停、停车场车场、计计算机网算机网络络和和 2121世世纪纪和智能信息系和智能信息系统统。（4 4 4 4）完整的、高品）完整的、高品）完整的、高品）完整的、高品质质的服的服的服的服务

145、务体系体系体系体系n n场场内有上万家公司从事内有上万家公司从事经营经营活活动动，保，保证证物物业业管理的管理的优优良品良品质质，畅畅通的通的配送渠道、配送渠道、专业专业的展示服的展示服务务和有效的推介效果，都是至关重要的。和有效的推介效果，都是至关重要的。2 2 2 2、项项目功能的目功能的目功能的目功能的规规划划划划商商务办公公服服务功能功能区信息服信息服务功能区功能区休休闲娱乐功能区功能区会展会会展会议推介培推介培训功能区功能区仓储、配配送送服服务功功能区能区零售商零售商业功能区功能区公共公共环境境设施服施服务区区管管理理功功能能区区展示、交易展示、交易功能区功能区特色商特色商业街街部分

146、部分 3 3 3 3、功能、功能、功能、功能说说明明明明 （1 1 1 1）展示、交易功能区）展示、交易功能区）展示、交易功能区）展示、交易功能区n n该该功能区是南昌功能区是南昌华华南城的重要功能区。展示功能与交易功能区，形南城的重要功能区。展示功能与交易功能区，形成了前成了前“ “展展” ”后后“ “店店” ”的格局，依托南昌的格局，依托南昌对对于中部及全国的于中部及全国的辐辐射作力，射作力，通通过动态过动态的展的展览览展示提升本展示提升本项项目的目的辐辐射半径，使本射半径，使本项项目成目成为辐为辐射中部射中部地区乃至全国的商品交易流通中心。地区乃至全国的商品交易流通中心。 同当前批同当前

147、批同当前批同当前批发发市市市市场场、商、商、商、商贸贸城的主要差异表城的主要差异表城的主要差异表城的主要差异表现现在：在：在：在：n n集中主集中主题规题规划，划，导购导购便利（吸收零售商便利（吸收零售商业业的的优优点）；点）；n n增加了展示的增加了展示的设计设计，为为交易提供了一个交易提供了一个动态动态的展示平台（有利于展示的展示平台（有利于展示商品的商品的风风采，便于看采，便于看样样定定货货）；）；n n经营产经营产品多而全（体品多而全（体现现本本项项目的商目的商业业航母的定位）；航母的定位）；n n对对于小的代理商可将于小的代理商可将仓储仓储和批和批发发、零售一体化，但需达到展示功能要

148、、零售一体化，但需达到展示功能要求（求（设计标设计标准模式、准模式、类类似街面似街面专卖专卖店）；店）；n n可配可配计计算机，算机，进进行客行客户户管理，管理，仓储仓储管理（管理（MISMIS系系统统）。）。 （2 2 2 2）会展会）会展会）会展会）会展会议议、推介培、推介培、推介培、推介培训训服服服服务务功能区功能区功能区功能区n n该该区域是市区域是市场场的配套功能区，主要是提高的配套功能区，主要是提高华华南城的档次和水平；南城的档次和水平；n n同学院、行同学院、行业协业协会等共同成立具有一定会等共同成立具有一定权权威的威的专专家家顾问组顾问组委会，委会，为为会会展会展会议议、推出和

149、培、推出和培训训奠定基奠定基础础；n n有有计计划、有主划、有主题题地地组织组织各种会展会各种会展会议议。针对针对各各类产类产品品进进行行动态动态的的 形形式新式新颖颖的推荐活的推荐活动动，增加市，增加市场场的的“ “热热点点” ”和和“ “兴奋兴奋点点” ”，吸引人流；，吸引人流；n n打造中国打造中国XXXX行行业业博博览览中心和推介中心；中心和推介中心；n n组织组织国国际际和国内各种和国内各种专题专题交流会交流会议议；有目的、有；有目的、有计计划地划地对场对场内内优优秀行秀行业业的的员员工和工和经经理人理人组织组织系列培系列培训训，提高，提高经营经营人的素人的素质质；（3 3 3 3）

150、零售功能区）零售功能区）零售功能区）零售功能区n n零售功能区主要是拉零售功能区主要是拉动动市市场场的人气，但是引入的零售的人气，但是引入的零售业业，不是按照商，不是按照商业业中心区的中心区的业态业态引入，而是引入引入，而是引入对对市市场经营场经营有益的有益的业态业态；引入的企；引入的企业业应该应该是行是行业业的的龙头龙头，能，能够带动够带动其它中小企其它中小企业业和个体和个体进进入。同入。同时时，引入，引入一定比例面一定比例面积积的超市、的超市、专营专营店，可以店，可以汇汇聚消聚消费费人流，增加本人流，增加本项项目的出目的出售或出租面售或出租面积积，降低公司的，降低公司的风险风险，增加，增加

151、项项目的成功率。目的成功率。（4 4 4 4）休）休）休）休闲娱乐闲娱乐功能区功能区功能区功能区n n华华南城的南城的经营经营者既是一个者既是一个庞庞大的大的经营经营群体，也是一个群体，也是一个庞庞大的消大的消费费群体，群体，一定一定对对休休闲娱乐闲娱乐功能存在着巨大的需求。一方面，功能存在着巨大的需求。一方面，为为了了业务业务的需要，的需要，接待客接待客户户需要一定的休需要一定的休闲娱乐设闲娱乐设施，另一方面，批施，另一方面，批发业务发业务通常在下午通常在下午3-43-4点点钟结钟结束，需要一个消束，需要一个消费费的空的空间间。场场内建立一定的休内建立一定的休闲娱乐设闲娱乐设施，施，可以填可

152、以填补补区域相区域相对对缺乏休缺乏休闲娱乐产业闲娱乐产业的需求。的需求。n n该该区域区域为为配套服配套服务务区，以区，以满满足本足本项项目目经营经营主体和消主体和消费费者需求者需求为为主主导导，设设置各种置各种时时尚休尚休闲闲的的项项目，例如健身房、游泳池、目，例如健身房、游泳池、乒乓乒乓球室、美容球室、美容瘦身、壁球室、棋牌室等运瘦身、壁球室、棋牌室等运动动休休闲项闲项目；各种文化主目；各种文化主题题的咖啡的咖啡厅厅、餐、餐厅厅；设设置商置商务娱乐务娱乐、餐、餐饮饮和和业业余余时间时间休休闲闲活活动动功能等。功能等。（5 5 5 5）仓储仓储物流功能区物流功能区物流功能区物流功能区n n项

153、项目作目作为为江西最大、江西最大、辐辐射全国的商品交易流通中心，射全国的商品交易流通中心，仓储仓储物流功能是物流功能是重要重要组组成部分。同成部分。同样样，也是大市，也是大市场场必必须须具具备备的基本功能。的基本功能。n n整个整个仓储仓储物流服物流服务务可以委托第三方物流公司可以委托第三方物流公司进进行行经营经营，引入，引入仓单经营仓单经营模式，模式，实现实现物流物流现现代化。主要的功能有代化。主要的功能有仓仓位租位租赁赁、托管、包装、加工、托管、包装、加工服服务务、配送服、配送服务务、验验收收货货物、物、车库车库、租、租车车等；等；（6 6 6 6）信息服）信息服）信息服）信息服务务功能区

154、功能区功能区功能区信息服信息服信息服信息服务务功能区主要是收集、加工和功能区主要是收集、加工和功能区主要是收集、加工和功能区主要是收集、加工和处处理各种行情，及理各种行情，及理各种行情，及理各种行情，及时为时为入入入入驻驻的企的企的企的企业业发发布信息，以指布信息，以指布信息，以指布信息，以指导导企企企企业业生生生生产经营产经营活活活活动动，建立，建立，建立，建立21212121世世世世纪纪的智能化信息中心、的智能化信息中心、的智能化信息中心、的智能化信息中心、成成成成为为行行行行业业市市市市场场信息信息信息信息发发布中心是目布中心是目布中心是目布中心是目标标，主要功能，主要功能，主要功能，主

155、要功能为为媒体媒体媒体媒体发发布行布行布行布行业业信息、信息、信息、信息、信息分析和收集、广告展新信息分析和收集、广告展新信息分析和收集、广告展新信息分析和收集、广告展新规规划、展示广告划、展示广告划、展示广告划、展示广告设计设计、建立、建立、建立、建立经济经济模型供求模型供求模型供求模型供求线线、办办媒体（媒体（媒体（媒体（杂杂志、志、志、志、报报）、）、）、）、InternetInternetInternetInternet网网网网络络信息信息信息信息发发布等。布等。布等。布等。创办创办市市市市场场自己的自己的自己的自己的专业杂专业杂志和志和志和志和报纸报纸，推介，推介，推介，推介产产品和

156、品和品和品和邮购邮购服服服服务务，发发布推介的活布推介的活布推介的活布推介的活动动和企和企和企和企业业形象宣形象宣形象宣形象宣传传；有；有；有；有组织组织的收集相关信息，并的收集相关信息，并的收集相关信息，并的收集相关信息，并实实行和有行和有行和有行和有偿偿的服的服的服的服务务；摊摊位展示主位展示主位展示主位展示主题设计题设计服服服服务务，企，企，企，企业业和商品的广告和商品的广告和商品的广告和商品的广告创创意和意和意和意和设计设计服服服服务务，提高市，提高市，提高市，提高市场场的整体形象水平；的整体形象水平；的整体形象水平；的整体形象水平；负责负责市市市市场场自身的宣自身的宣自身的宣自身的宣

157、传传，每年必，每年必，每年必，每年必须须有完整的广告有完整的广告有完整的广告有完整的广告计计划，广告主划，广告主划，广告主划，广告主题题、广告、广告、广告、广告创创意、意、意、意、设计设计方案，保方案，保方案，保方案，保证经营证经营人的共同利益；人的共同利益；人的共同利益；人的共同利益；（7 7 7 7）商）商）商）商务办务办公服公服公服公服务务功能区功能区功能区功能区由于南昌由于南昌由于南昌由于南昌华华南城的主要目南城的主要目南城的主要目南城的主要目标标客客客客户户既有企既有企既有企既有企业业也有个体也有个体也有个体也有个体经营经营者，在者，在者，在者，在经营过经营过程程程程中，必然有的需要

158、一定的中，必然有的需要一定的中，必然有的需要一定的中，必然有的需要一定的办办公空公空公空公空间间，同，同，同，同时时也存在也存在也存在也存在诸诸多的商多的商多的商多的商务务活活活活动动。商。商。商。商务务活活活活动动中，迫切需要一个能中，迫切需要一个能中，迫切需要一个能中，迫切需要一个能够够提供一个完善商提供一个完善商提供一个完善商提供一个完善商务务服服服服务务的的的的办办公公公公环环境。境。境。境。如：商如：商如：商如：商务务洽洽洽洽谈谈室、各室、各室、各室、各类类会会会会议议室室室室/ / / /中心、中心、中心、中心、电电子商子商子商子商务务中心、票中心、票中心、票中心、票务务中心、理中

159、心、理中心、理中心、理财财服服服服务务、秘、秘、秘、秘书书服服服服务务等。等。等。等。 （8 8 8 8）管理功能区）管理功能区）管理功能区）管理功能区n n管理是保管理是保证证交易的正常化的基本保障。交易的正常化的基本保障。n n组织组织由政府部由政府部门门、开、开发发公司和公司和经营经营主体共同参加的市主体共同参加的市场场管理委管理委员员会；会；n n制定和修改市制定和修改市场场的管理的管理规规定；解决市定；解决市场纠纷场纠纷和分歧；和分歧；n n决定非决定非营业时间营业时间的的进进出出货货、防盗、防火；、防盗、防火；处处理理紧紧急情况的急情况的问题问题；n n组织组织有关推介、展示、培有

160、关推介、展示、培训训等有利市等有利市场场的活的活动动；n n争取政府的争取政府的优优惠政策，惠政策，创创造良好的市造良好的市场场平台平台环环境；境；n n成立具有行成立具有行业业特点的中介服特点的中介服务组织务组织，专业专业商会，行商会，行业协业协会。会。 （9 9 9 9）公共）公共）公共）公共设设施、施、施、施、环环境服境服境服境服务务区区区区n n完善的公共完善的公共设设施，才能保障批施，才能保障批发发市市场场能能够够正常运行。包括市正常运行。包括市场场内部和内部和外部。外部。电讯电讯、公共网、公共网络络、供水、供水、电电暖暖设备设备、保安、保安、报报警、防火、餐警、防火、餐饮饮服服务务

161、及及设备设备等。等。 （10101010）特色商）特色商）特色商）特色商业业街街街街 作作为为体量超大的商体量超大的商业业航母，特色商航母，特色商业业街定是不可或缺的。街定是不可或缺的。以上图例仅为示意，不代表最终方案第四部分第四部分 策略篇策略篇 第一第一节 策略目策略目标 第二第二节 策略模式策略模式 第三第三节 策略内容策略内容 如果如果说准确的定位是准确的定位是战略略问题，那么，有效的策略那么，有效的策略则是是战术问题了。了。 通通通通过过以上以上以上以上诸诸多篇幅的多篇幅的多篇幅的多篇幅的举证举证及分析，我及分析，我及分析，我及分析，我们们可以得出可以得出可以得出可以得出 以下几个以

162、下几个以下几个以下几个结论结论：1 1 1 1、市、市场相相对有限，而且同有限，而且同类竞争异常激烈；争异常激烈；2 2、相比、相比类同同项目，我目，我们并无并无绝对优势；3 3、唯有做市、唯有做市场领导者，我者，我们才有出路；才有出路；4 4、独、独创性、差异化开性、差异化开发运运营是成功之道。是成功之道。 思路决定出路！思路决定出路！第一第一第一第一节节、策略目、策略目、策略目、策略目标标n n建立一个集散面广，容量大，商品多、功能全，交易建立一个集散面广，容量大，商品多、功能全，交易规规范范的全国性市的全国性市场场；n n建立建立统统一、开放、一、开放、竞竞争、有序的全国性市争、有序的全

163、国性市场场的的组织组织体系；体系；n n建立合理、科学、建立合理、科学、发发达的市达的市场场网网络络和配送体系，提高流通和配送体系，提高流通效率，减少流通效率，减少流通环节环节；n n建立完善、高效、灵敏、建立完善、高效、灵敏、现现代化的商代化的商业业信息系信息系统统；n n制定公平、完善的交易制定公平、完善的交易规规范体系；范体系；n n建全建全仓储仓储管理和服管理和服务务体系；体系；n n建立科学、合理的，在金融指建立科学、合理的，在金融指导导和管理下的市和管理下的市场结场结算服算服务务体系和信体系和信贷贷体系，减少或杜体系，减少或杜绝绝三角三角债债的的产产生，增加生，增加“ “市市场场”

164、 ”运作的信誉；运作的信誉；n n建立建立质质量量监监控和管理体系，减少假冒、控和管理体系，减少假冒、伪伪劣商品劣商品给给市市场场造造成的不良影响；成的不良影响；n n建立建立“ “市市场场” ”的行的行业协业协会性会性质质的社的社团组织团组织，保，保证证行行业业自律自律和共同管理；和共同管理；n n建立建立“ “市市场场” ”行情行情报报告制度将相关数据告制度将相关数据经统计经统计整理后反整理后反馈馈企企业业，指，指导导企企业对业对市市场场的把握，引的把握，引导导生生产产；n n成立多方位的成立多方位的综综合服合服务务体系，完善服体系，完善服务职务职能。能。第二第二第二第二节节、策略模式、策

165、略模式、策略模式、策略模式 行行业业老大老大 非行非行业业老大，中大老大，中大规规模市模市场场 垄断价格领导者领导者领导者领导者 产品有不可重复性 产品本身就是壁垒 改变游戏规则挑战者挑战者挑战者挑战者 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值 搭便车 借势追随者追随者追随者追随者 以小搏大 杀伤战术 价格战的制造者 瞄准市场缝隙补缺者补缺者补缺者补缺者 目标明确 挖掘客户 创新产品和需求点 次/非主流市场 明锐的机会主义者 我们只能做行业的领导者，我们必须是行业的老大！第三第三第三第三节节、策略内容、策略内容、策略内容、策略内容策略一：策略一：策略一：策略一：龙头带动龙头带动 南昌南昌华华南城

166、的南城的规规模和模和规规划必将是江西商划必将是江西商业业地地产产的的龙龙头头，项项目目现现代型、国代型、国际际化的高端定位，是化的高端定位，是现阶现阶段批段批发发市市场场升升级换级换代，是目前南昌区域商代，是目前南昌区域商业项业项目的目的龙头龙头。南昌。南昌华华南城的南城的推出，必将改推出，必将改变变南昌区域以往批南昌区域以往批发发市市场传统场传统、低档、低档、杂杂乱、乱、假冒假冒伪伪劣充斥的局面。通劣充斥的局面。通过过定位于复合型定位于复合型龙头龙头商商业业地地产产的概的概念，念，寻寻求同一般的批求同一般的批发发市市场场商商业业物物业产业产生差异化，避免同生差异化，避免同质质化化竞竞争。争。

167、 结论结论 南昌南昌南昌南昌华华南城的南城的南城的南城的龙头龙头作用，将引作用，将引作用，将引作用，将引发发南昌市（尤其是洪城批南昌市（尤其是洪城批南昌市（尤其是洪城批南昌市（尤其是洪城批发发商圈）的商圈）的商圈）的商圈）的传统传统批批批批发发市市市市场场的升的升的升的升级级，并向多元化格局的，并向多元化格局的，并向多元化格局的，并向多元化格局的发发展；乃展；乃展；乃展；乃至至至至对对推推推推动动整个江西省的商整个江西省的商整个江西省的商整个江西省的商业发业发展及流通展及流通展及流通展及流通产产生巨大作用。生巨大作用。生巨大作用。生巨大作用。策略二：做新城策略二：做新城策略二：做新城策略二：做

168、新城标标 城城标标的概念，它是一个城市的的概念，它是一个城市的标标志，志，这这种种标标志可以是一个城市地志可以是一个城市地 理意理意义义的的标标志，也可以是有志，也可以是有经济经济意意义义的城的城标标、行、行业领导业领导意意义义的城的城标标。 南昌南昌华华南城超南城超过过400400万平方米的巨型建筑，以城市地理位置上万平方米的巨型建筑，以城市地理位置上讲讲，扼，扼 守城市商守城市商贾贾要道，做区域的新城要道，做区域的新城标绝标绝不不为过为过；做中国；做中国现现代化商代化商贸贸流通市流通市 场场的引的引领领者，必然是者，必然是经济经济意意义义和行和行业领业领域的城域的城标标性性项项目，其目的是

169、目，其目的是树树立立 品牌形象，增加品牌形象，增加项项目的知名度，有助于目的知名度，有助于传传播和播和营销营销。 结论结论 ： 品牌策略：南昌品牌策略：南昌品牌策略：南昌品牌策略：南昌华华南城南城南城南城南昌新城南昌新城南昌新城南昌新城标标。策略三：先声策略三：先声策略三：先声策略三：先声夺夺人人人人 在在项项目的目的规规划与建划与建设设方面，最重要的策略就是形成差异化，只有形方面，最重要的策略就是形成差异化，只有形 成差异化，才能成差异化，才能创创造市造市场场，才能，才能领导领导市市场场。 南昌南昌华华南城南城通通过过第一个提出第一个提出“ “七星七星级级国国际综际综合商合商贸贸物流中心物流

170、中心” ”、“ “商商贸贸 航母航母” ”的概念，根据的概念，根据这这一概念一概念进进行功能的策划与行功能的策划与规规划，并划，并对应进对应进行后期行后期的的 运运营营与管理，集中精力与管理，集中精力进进行行现场现场的形象展示，做出的形象展示，做出较较好的好的卖场卖场包装，展包装，展 开市开市场场推广攻推广攻势势，从而在区域板，从而在区域板块块（南昌及整个江西省）引起巨大震（南昌及整个江西省）引起巨大震撼，在中国商撼，在中国商贸贸流流领领域引起注目，并波及国外。域引起注目，并波及国外。 提示：提示：提示：提示： 先声先声夺夺人的概念有两个：一个是人的概念有两个：一个是项项目的独目的独创创性和差

171、异化；另一个是性和差异化；另一个是相相对对于于项项目开目开发发，品牌推广，品牌推广应该应该超前（高度与力度）。超前（高度与力度）。 竞竞争策略：争策略：争策略：争策略：项项目运作求精求目运作求精求目运作求精求目运作求精求稳稳，品牌运作求快求新。，品牌运作求快求新。，品牌运作求快求新。，品牌运作求快求新。策略四：策略四：策略四：策略四：竞竞合双合双合双合双赢赢 昌西南区域是南昌将来的批昌西南区域是南昌将来的批发发零售物流商圈，南昌零售物流商圈，南昌华华南城在功能定位、目南城在功能定位、目标标市市场场定位、档次水平等方面在同定位、档次水平等方面在同质质化化竞竞争的同争的同时时，寻寻求求相相相相对对

172、的差异化的差异化的差异化的差异化，做周，做周边边的批的批发发市市场场升升级转级转移的天然承接者，移的天然承接者，实现实现以以竞竞促合（促合（竞竞争加合作，而非争加合作，而非单纯单纯的的恶恶性性竞竞争）取得双争）取得双赢赢，互，互补补性的合作性的合作远远比比单单一性的一性的竞竞争要好。当然，要做到争要好。当然，要做到这这点比点比较难较难。 结论结论 ： 竞竞争策略：以差异化争策略：以差异化争策略：以差异化争策略：以差异化寻寻求求求求竞竞合和双合和双合和双合和双赢赢。策略五：做性价比策略五：做性价比策略五：做性价比策略五：做性价比 在在项项目的开目的开发发上要上要严严格控制成本，保持价格上相格控制

173、成本，保持价格上相对优势对优势。同。同时时，南昌南昌华华南城南城要突要突显显性价比的附加价性价比的附加价值值主要体主要体现现在：在：n n精益求精的工程精益求精的工程质质量与卓越的量与卓越的项项目品目品质质；n n营营造完善的服造完善的服务务功能，不断功能，不断创创造附加造附加值值；n n提供多种交易平台，完善多种交易功能；提供多种交易平台，完善多种交易功能；n n创创新的交易空新的交易空间设计间设计与室内景与室内景观营观营造；造；n n超超级级大配套：会所、商大配套：会所、商务务中心等；中心等；n n一流的运一流的运营营服服务务与物与物业业管理（与良好运管理（与良好运营营管理公司合作）；管理

174、公司合作）；n n举办举办多种公共活多种公共活动动，增加，增加南昌南昌华华南城南城的特色与品位；的特色与品位； 结论结论 ： 项项目目目目/ / / /产产品策略：以精制品策略：以精制品策略：以精制品策略：以精制胜胜，做足内涵，突出性价比。，做足内涵，突出性价比。，做足内涵，突出性价比。，做足内涵，突出性价比。第五部分第五部分 推广篇推广篇 第一第一节 推广思路推广思路 第二第二节 推广目推广目标 第三第三节 推广策略推广策略 第四第四节 推广周期推广周期第一第一第一第一节节、推广思路、推广思路、推广思路、推广思路 基于以下几个方面的因素，确定基于以下几个方面的因素，确定基于以下几个方面的因素

175、，确定基于以下几个方面的因素，确定南昌南昌南昌南昌华华南城的推广南城的推广南城的推广南城的推广战战略思路：略思路：略思路：略思路： 1 1、项项目小目小环环境的滞后；境的滞后； 2 2、项项目的大目的大规规模、大容量，超前模、大容量，超前规规划和超高定位；划和超高定位； 3 3、类类比比项项目的激烈目的激烈竞竞争与相互争与相互间间差异；差异； 4 4、项项目目目目标标客客户户群的分布及特征；群的分布及特征； 5 5、着眼、着眼项项目目销销售招商推售招商推动动的需要；的需要； 6 6、树树企企业业品牌立品牌立项项目形象的需要；目形象的需要；推广推广推广推广战战略思路：略思路：略思路：略思路： 渗

176、透性渗透性轰动性性连续性性 渗透性渗透性渗透性渗透性 1 1、板、板块块概念炒作，概念炒作，说说大不大不说细说细。运用媒体覆盖宣。运用媒体覆盖宣传传的的优势优势，热热炒炒“ “昌昌西南西南” ”建建设规设规划，划，产业产业定位定位发发展前景，基展前景，基础设础设施配套服施配套服务务等。力争的等。力争的较较短的短的时间时间内引内引导导关注焦点投向关注焦点投向项项目方向。目方向。2 2、运用媒体宣、运用媒体宣传导传导向，将向，将项项目所倡目所倡导导的全新市的全新市场场理念、投理念、投资观资观念、念、经营经营方式方式进进行行释义释义，让让潜在目潜在目标标客客户户群（投群（投资资者、者、经营经营者、者

177、、观观望群体望群体）了解最前瞻性的投了解最前瞻性的投资观资观念念, ,最超前的最超前的经营经营方式，最方式，最稳稳健的盈利模式。健的盈利模式。给给目目标标客客户户群一个群一个时间时间段去段去获获取信息，消化理解并最取信息，消化理解并最终认终认同。同。 表表表表现现形式：形式：形式：形式：项项目网站、目网站、报纸软报纸软文、会文、会议论谈为议论谈为主，少量主，少量报报纸纸硬广、硬广、户户外高架用于形象外高架用于形象传传播。播。 轰动轰动性性性性 结结合工程合工程进进度，在招商、度，在招商、销销售工作展开前期直至整个招商售工作展开前期直至整个招商销销售工售工作高峰期，整合所有媒体作高峰期，整合所有

178、媒体资资源，源，进进行大批量高密度的投放，制造行大批量高密度的投放，制造轰动轰动效果，并效果，并结结合合销销售、招商售、招商进进行行针对针对性的信息性的信息传传达，完成主体达，完成主体销销售招商售招商任任务务。结结合异地招商工作合异地招商工作进进行异地行异地针对针对性的推广。特殊性的推广。特殊时时期或工作期或工作阶阶段内，如大的品牌商段内，如大的品牌商户进驻户进驻、外部市、外部市场场的良好互的良好互动动、看、看盘盘活活动动等，等，还还需需进进行其他的行其他的针对针对性的推广活性的推广活动动。 表表表表现现形式：形式：形式：形式：售点广告、售点广告、报纸报纸、电视电视、群、群发发短信、短信、户户

179、外媒体外媒体等；开等；开盘庆盘庆典、典、签约仪签约仪式、宴会式、宴会/ /酒会等酒会等SPSP活活动动。 连续连续性性性性 结结合前期合前期销销售、招商工作状况，售、招商工作状况，针对针对剩余物剩余物业业情况，持情况，持续续不断的不断的 进进行宣行宣传传推广，以逐步升温的投放手法，配合一波接一波的事件行推广，以逐步升温的投放手法，配合一波接一波的事件行销销、轰动轰动炒作模式，炒作模式，强势强势吸引客吸引客户户关注，促关注，促进项进项目剩余物目剩余物业业逐步去化。逐步去化。 表表表表现现形式：形式：形式：形式：售点广告、售点广告、报纸报纸、电视电视、群、群发发短信、短信、户户外媒体外媒体等；老等

180、；老带带新、新、“ “财财富俱富俱乐乐部部” ”、会展、演、会展、演艺艺活活动动等。等。第二第二第二第二节节、推广目、推广目、推广目、推广目标标 战战略目略目略目略目标标 1 1、树树立立项项目开目开发发公司品牌及公司品牌及“ “南昌南昌华华南城南城” ”项项目目产产品形象。品形象。 2 2、配合、配合项项目目销销售售/ /招商招商计计划，划，为为达成不同达成不同阶阶段的目段的目标标制定不同的推广制定不同的推广计计划；划； 3 3、通、通过过宣宣传传推广，使本推广，使本项项目成目成为为区域投区域投资热资热点、社会焦点。点、社会焦点。 战术战术目目目目标标 1 1、销销售、招商工作售、招商工作进

181、进行行针对针对性的广告促性的广告促销销； 2 2、利用推广媒介、利用推广媒介对竞对竞争争项项目目进进行行针对针对性的打性的打压压；第三第三第三第三节节、推广策略、推广策略、推广策略、推广策略一、一、一、一、阶阶段性推广策略段性推广策略段性推广策略段性推广策略（下（下图图示）示） 知名度知名度知名度知名度 感召力感召力感召力感召力 配合配合阶阶段竣工、部段竣工、部 密度密度 密集的硬性广告投放密集的硬性广告投放 分开分开业业等工程等工程标标志志 力度力度 巩固巩固“ “南昌南昌华华南城南城” ”品品 间间歇性的歇性的进进行硬性广行硬性广 结结合工程合工程进进度及度及 牌牌形象，配合形象，配合轰动

182、轰动性的性的 告投入。配合告投入。配合阶阶段段 营销计营销计划，提高广划，提高广 定向促定向促销销信息信息发发布及各布及各 性促性促销销、公关活、公关活动动， 通通过过大型大型户户外外 告告强强度。形象广告度。形象广告 类类公关活公关活动动，聚集市，聚集市场场 巩固品牌形象，巩固品牌形象，实实 广告、模型、广告、模型、 片配合各种片配合各种论坛论坛会、人气，最大限度促会、人气，最大限度促动动 现惯现惯性性销销售。售。 接待接待处处启用等，启用等， 产产品品说说明会，使明会，使项项 招商与招商与销销售。售。 奠定奠定项项目市目市场场 目被熟知，理念被目被熟知，理念被 品牌商品牌商户陆续签约进驻户

183、陆续签约进驻；阶阶段性大力度促段性大力度促销销 地位、良好形象。地位、良好形象。接受。接受。营销营销中心启中心启 外部互外部互动动火火热进热进行；行； 形象形象维护维护公关活公关活动动 用，内部用，内部认购进认购进行，公共机构相行，公共机构相续续入入场场； 实现实现良好开端。良好开端。 项项目开目开盘强销盘强销; ; 集群效集群效应产应产生生 时间时间 （2010.082010.082010.082010.082011.022011.022011.022011.02） （2011.032011.032011.032011.032011.052011.052011.052011.05） （201

184、1.062011.062011.062011.062012.052012.052012.052012.05） （2012.062012.062012.062012.062012.122012.122012.122012.12） 预热预热期期期期 启启启启动动期期期期 强势强势期期期期 持持持持续续期期期期 二、推广手段二、推广手段二、推广手段二、推广手段 推广手段：推广手段：推广手段：推广手段： 推广手段是指在宣推广手段是指在宣传传推广推广过过程中使用的具体的方式和程中使用的具体的方式和 方法，房方法，房地地产产作作为为特殊性特殊性质质的商品，它的推广手段包括以下三种：的商品，它的推广手段包括

185、以下三种： 广告手段广告手段广告手段广告手段 SPSPSPSP活活活活动动 PR PR PR PR 手段手段手段手段 n nSPSP(Sales Promotion)(Sales Promotion)：销销售促售促进进，促，促销销活活动动； PRPR：公关活：公关活动动n n通通过过广告、促广告、促销销、公关活、公关活动动有机有机组组合的整合行合的整合行销销手段展开全方位、立手段展开全方位、立体式的推广。体式的推广。第四第四第四第四节节、推广周期、推广周期、推广周期、推广周期 根据房地根据房地产项产项目的运作目的运作规则规则，推广宣，推广宣传传在在结结合工程合工程进进程的前提下，程的前提下，最

186、大限度最大限度辅辅助助销销售售/ /招商工作的展开。将推广划分招商工作的展开。将推广划分为为四个四个阶阶段。段。 即：即： 预热预热期期 启启动动期期 强势强势期期 持持续续期期n n 第一第一阶阶段：段： 预热预热期期 （2010.082010.082011.022011.02）n n 第二第二阶阶段：段： 启启动动期期 （2011.032011.032011.052011.05）n n 第三第三阶阶段：段： 强势强势期期 （2011.062011.062012.052012.05）n n 第四第四阶阶段：段： 持持续续期期 （2012.062012.062012.122012.12） 说说

187、明：明：明：明：以上是以上是结结合合项项目分期开目分期开发发的体量制定的初步的体量制定的初步计计划。划。实实施施施施细细案案案案 第一第一第一第一阶阶段、段、段、段、预热预热期期期期 （2010.082010.082011.022011.02）n n目目目目 的：的：的：的：1 1、形象塑造、形象塑造、项项目告之；目告之； 2 2、理念引、理念引导导、项项目目详详解；解； 3 3、热热点板点板块块打造，吸引市打造，吸引市场场关注；关注； 4 4、遏制、遏制竞竞争争对对手，手，为项为项目入市做好全面准目入市做好全面准备备. .n n策策策策 略：略：略：略：形象形象传传播、板播、板块块打造、打造

188、、项项目推荐、引入关注；目推荐、引入关注；n n手手手手 段：段：段：段：广告手段广告手段+PR+PR手段手段n n表表表表现现形式形式形式形式：大型高架广告、城区：大型高架广告、城区LEDLED显显示屏、示屏、报纸软报纸软文文+ +少量硬广；少量硬广； 产业发产业发展展论坛论坛、财财富昌西南富昌西南论坛论坛、以商振市高峰、以商振市高峰论坛论坛； 营销营销配合：配合：配合：配合：项项目目业态规业态规划与布局；形象系划与布局；形象系统统制作（包装、制作（包装、VIVI、CFCF等等););活活动动策划、策划、组织组织与与实实施；先期性的客施；先期性的客户户、商、商户调查户调查与接洽；持与接洽；持

189、续续性的性的推广反推广反馈馈分析（包含市分析（包含市场场反反应应、客、客户户群反群反应应、竞竞争争项项目反目反应应等）；等）； 第二第二第二第二阶阶、启、启、启、启动动期期期期 （2011.032011.032011.052011.05）n n目目目目 的：的：的：的：制作制作轰动轰动效效应应，为为后期整体后期整体营销营销推推动创动创造条件，打好基造条件，打好基础础。n n策策策策 略：略：略：略：以活以活动动/ /事件事件营销贯营销贯穿整个穿整个阶阶段，配以大型段，配以大型户户外广告、外广告、车车身、身、电视电视广告和广告和销销售售资资料，使料，使“ “南昌南昌华华南城南城” ”成成为为区域

190、房地区域房地产产市市场场的焦的焦点、点、热热点，宣告点，宣告项项目正式入市。同目正式入市。同时针对时针对性的性的对对前期前期积积累客累客户户、商、商户户展开高密度展开高密度针对针对性宣性宣传传，并，并举举行声行声势势浩大的公关促浩大的公关促销销活活动动。n n手手手手 段：段：段：段：广告手段广告手段+SP+SP活活动动+POP+POP（售点广告）（售点广告）n n表表表表现现形式形式形式形式：报纸报纸硬广硬广+ +软软文、大型文、大型户户外广告（高架、外广告（高架、LEDLED等）、等）、 现场现场包装、包装、财财富刊物、短信群富刊物、短信群发发等等n n营销营销配合：配合：配合：配合：营销

191、队营销队伍伍组织组织建建设设；前期蓄客；前期蓄客+ +内部内部认购认购，先期商，先期商户签约户签约 进驻进驻，现场现场及异地及异地销销售招商工作正式启售招商工作正式启动动。售点广告：售点广告：售点广告：售点广告：为为Point of Purchase Point of Purchase （POPPOP）AdvertisingAdvertising的的缩缩写，意写，意为销为销售点广售点广告或告或购购物物场场所广告。所广告。POPPOP广告广告围绕销围绕销售点售点现场现场内外的各种内外的各种设设施做媒体，有明确的施做媒体，有明确的诱导动诱导动机，旨在吸引消机，旨在吸引消费费者，者，唤唤起消起消费费

192、者的者的购买购买欲，具有无声却有十分直欲，具有无声却有十分直观观的的推推销销效力效力。 1 1、完善、完善营销队营销队伍建伍建设设，建全高效管理体系；，建全高效管理体系；2 2、制定科学的推、制定科学的推盘计盘计划，制定合理的价格策略；划，制定合理的价格策略；3 3、高、高质质高速的工程建高速的工程建设进设进度和良好度和良好现场现场形象；形象；4 4、健全、健全项项目未来管理体系，目未来管理体系，组组建建选选聘聘优优秀的运秀的运营营管理机构；管理机构；5 5、良好的保障体系、管理、良好的保障体系、管理组织组织和和执执行机构。行机构。外部支持：外部支持：外部支持：外部支持：1 1、创创造良好的开

193、造良好的开发环发环境，境，获获取大力度的政策支持；取大力度的政策支持；2 2、建立与金融、建立与金融、财财税、房管等部税、房管等部门门的良好工作关系；的良好工作关系；3 3、利用各种渠道和方法，、利用各种渠道和方法，积积极拓展极拓展项项目外部市目外部市场场；内部支持：内部支持：内部支持：内部支持：第三第三第三第三阶阶段、段、段、段、强势强势期期期期 （2011.062011.062012.052012.05）n n目目目目 的：的：的：的：提升品牌形象，提升品牌形象，强强化化项项目目优势优势，引爆市，引爆市场场，保，保证证持持续营销续营销； 结结合市合市场场反反馈馈，针对针对性的性的调调整推广

194、部署，完成整推广部署，完成营销营销主体任主体任务务； n n策策策策 略：略：略：略：以密以密级级的广告推广提高的广告推广提高项项目知名度和美誉度，最大限度的目知名度和美誉度，最大限度的进进行行销销售招商促售招商促进进；最大力度和深度的；最大力度和深度的进进行行项项目目阐阐述、推荐，不断述、推荐，不断积积累累客客户户，形成持，形成持续续不断的不断的营销营销高潮。高潮。n n手手手手 段：段：段：段：广告手段广告手段+SP+SP活活动动+PR+PR手段手段n n表表表表现现形式形式形式形式：报纸报纸硬广硬广+ +软软文、大型文、大型户户外广告（高架、外广告（高架、LEDLED等）、等）、电视电视

195、、 开开盘庆盘庆典、典、DMDM邮邮广、短信群广、短信群发发、业业主主联谊联谊等等n n营销营销配合：配合：配合：配合：制定合理的价格体系，科学的招商策略；制定合理的价格体系，科学的招商策略；结结合合营销营销状况状况针针对对性的性的进进行开行开盘盘；做好管理工作（；做好管理工作（业务业务、组织组织),),积积极开拓异地市极开拓异地市场场。 提示：提示：提示：提示：此工作周期此工作周期时间时间跨度跨度较长较长，涉及的工作繁多且交叉密切，是，涉及的工作繁多且交叉密切，是项项目最繁忙、最关目最繁忙、最关键键的周期。的周期。第四第四第四第四阶阶段、持段、持段、持段、持续续期期期期 （2012.0620

196、12.062012.122012.12）n n目目目目 的：的：的：的：1 1 1 1、品牌品牌强强化和形象化和形象维护维护； 2 2、针对营销针对营销工作工作进进行行针对针对性的推广；性的推广； 3 3、配合、配合项项目开目开发发、运、运营进营进度度进进行推广；行推广；n n策策策策 略：略：略：略：品牌品牌强强化、形象化、形象维护维护与促与促销销相相结结合，展合，展现项现项目目现现状、状、过过程和程和 前景，前景，稳稳定投定投资资信心，培养忠信心，培养忠实实客客户户；n n手手手手 段：段：段：段：广告手段广告手段+SP+SP活活动动+PR+PR手段手段n n表表表表现现形式形式形式形式：

197、报纸报纸、电视电视、活、活动组织动组织（开（开业庆业庆典、典、业业主答主答谢谢等）、等）、n n DMDM邮邮广、短信群广、短信群发发、会展活、会展活动动等等n n营销营销配合：完成既定的配合：完成既定的配合：完成既定的配合：完成既定的销销售目售目售目售目标标；完成既定的招商任；完成既定的招商任；完成既定的招商任；完成既定的招商任务务； 结结合合营销现营销现状状针对针对性的性的调调整整计计划策略；划策略； 提示：提示：提示：提示：此工作周期后期或此工作周期后期或结结束后，束后，项项目目阶阶段性段性营销营销工作基本完成，工作基本完成，随之随之项项目开目开发发工作重点工作重点转转入到入到项项目的运

198、目的运营营管理工作中。运管理工作中。运营营工作同工作同样样重要，是前期推广宣重要，是前期推广宣传传的的终终极体极体现现。 鉴于于项目的超大体量，目的超大体量，势必必进行分期开行分期开发，分，分阶段段营销和推广，以上只和推广，以上只结合合项目目的的战略部署，就第一期开略部署，就第一期开发物物业进行行营销及推广的概要性及推广的概要性统筹，筹，细致致计划在此不作划在此不作赘述。述。结 言言 房地房地产业产业是系是系统统工程、全工程、全员员工程、全程工程。工程、全程工程。产产生的生的过过程程长长期而期而艰艰巨，巨，绝绝非一朝一夕之功，也不可能是某个非一朝一夕之功，也不可能是某个环节环节的的产产物。物。项项目的价目的价值值和品牌是由和品牌是由论证论证、策划、策划、规规划、划、设设计计、建、建设设、营销营销、管理等多个、管理等多个阶阶段段环环环环相扣共同作用的相扣共同作用的结结晶。晶。 思路决定出路思路决定出路 殊途殊途创创造前途造前途 独辟蹊径，独具匠心，才能独独辟蹊径，独具匠心，才能独领风骚领风骚！ 独具一格，方能独占独具一格，方能独占鳌头鳌头、独霸一方！、独霸一方！END