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1、高新城投新城枫景二期高新城投新城枫景二期推推 广广 方方 案案保盈机构出品保盈机构出品 新城枫景一期给我们的新城枫景一期给我们的启示启示 新城枫景作为高新城投首度开发的住宅项目，打破了大庆住宅销售历史纪录，在市场逐渐饱和且竞争日趋激烈的时期，能取得如此大的成功，项目的前期差异化定位、规划、设计及营销推广固然是完全符合市场期望的，但最重要的，是证明了国企品牌和项目品质是值得市场信赖的。20112011年度目标年度目标Step 1Step 2Step 3确立二期大盘气势逐步建立东城区领袖地位强化高新城投品牌再创辉煌再创辉煌Step 4原则原则1 1：保持对保持对高新城投品牌高新城投品牌的维护，呈现
2、产品精神的维护，呈现产品精神二期的三个定位推广原则二期的三个定位推广原则原则原则2 2：用用创造力创造力保持项目对城市居住观念的引领保持项目对城市居住观念的引领原则原则3 3：利用一期引导利用一期引导市场关注二期，延续一期理念市场关注二期，延续一期理念如何保持二期对市场的持续吸引如何保持二期对市场的持续吸引原则一：强化城投品牌原则一：强化城投品牌大庆人对品牌开发商情有独钟，品牌的力量是不容忽视的。就好比，提到运动，人们会想到奥林国际和达源恒新，提到挑高复式，人们会想到英雄会和顺风地产。这就是品牌的力量，能够深入人心。新城枫景的成功，使其成为楼盘中的明星品牌，而高新城投也在竞争激烈的地产市场打响
3、了开发商品牌。本案从开发到规划设计到物业管理，都代表着大庆一流标准，这也是本案销售的重要保障。现在提到景观，很多人首先想到新城枫景和高新城投，说明我们品牌已经具备影响力。高新城投后期开发的楼盘，在品牌光环的笼罩下，销售和推广都有了巨大保障。要点：国企品牌开发，国企品牌物业，一期品牌要点：国企品牌开发，国企品牌物业，一期品牌首先，实现高新城投品牌强化，以品牌带销售接着通过产品渗透、活动体验营销、情感切入大众媒体立体传播、小众传媒辅助宣传，来支撑品牌品牌带动销售品牌带动销售市场环境中楼盘的生存状态不外乎两大类：创造力楼盘是市场的领导者或挑战者，以创新赢得市场发展空间。新城枫景无疑就是大庆少有的创造
4、力楼盘之一。寄生楼盘则自身并无突出的产品优势，而是依附于某些外在因素与方式将外围资源转化为内在竞争力。原则二：创造力引领市场原则二：创造力引领市场创造力楼盘不只是简单的差异化和创新，而是要保证这种差异化和创新要符合市场客群尚未激发的庞大的潜在需求。创造力楼盘不仅仅体现在产品规划方面，更是营造一种客户可望而不可得的生活方式，这在推广传播中尤为重要。经典的东西来自于颠覆和突破。 从某种程度上来说，新城枫景无论在产品本身颠覆了一些传统的地产操作手法，从而形成了今天的传奇。现实价值：新城枫景所提供的已不是一个楼盘，而是高端生活品质的一揽子解决方案。享受的不只是景观享受的不只是景观还有优越的人文氛围还有
5、优越的人文氛围二期应延续一期的规划理念，在此基础上要呈现与一期差异的景观园林，而且二期原则三：一期引导二期原则三：一期引导二期二期案名要与一期形成延续仍要体现园林景观优势新城御景关于案名关于案名因本项目是新城枫景二期，“新城”二字更能让人迅速联想到本案是新城枫景的延续，起到了借势品牌的作用。御，在这里主要取用驾驭的涵义。御景，即为驾驭风景。意为高新城投在住宅建设方面，更注重景观所给居住者带来的生活感受。同时御字更提升了项目品质。案名释义案名释义要点：高端，大气，体现王者风范判断：一期的项目形象已经超越了同类产品，二期在一期的气势推动下，加之教育环境的吸引力，更容易塑造高形象大盘。项目及产品要素
6、梳理项目及产品要素梳理形象形象文化品牌板块景观安防教育配套要点：科技、艺术、文化产业聚集，浓厚的人文氛围判断：对于中高端和高端阶层客户，物质上的高层次已经不足以打动他们，他们更需要能充实精神需求的人文感受。项目及产品要素梳理项目及产品要素梳理品牌板块景观安防教育配套形象形象人文要点：社区园林在一期的基础上要有差异化的创新判断：景观作为一期的核心卖点，赢得了市场高度关注，二期要继续做好景观规划，由于二期景观用地面积可能减少，应更加注重景观细节，例如，从五大连池选取景观石材，做大庆最好的连廊或凉亭等。并且尽量加强冬季的景观效果。项目及产品要素梳理项目及产品要素梳理品牌板块安防教育配套形象形象文化景
7、观要点：全方位、高科技的智能安防系统判断：智能安防的配备水平是彰显社区档次的重要标准，一期安防缺少卖点，二期应该予以重视。关于智能安防系统的选择方案我方将另行提交。项目及产品要素梳理项目及产品要素梳理品牌板块教育配套形象形象文化安防景观要点：滨洲湖板块，属于五湖新区，政府规划重中之重。 自然，高尚，生态，宜居 判断：本案所在的区域内部竞争项目较少，但与兰德湖板块、三永湖板块、龙凤板块之间会形成区域竞争。要严密关注各大板块项目的销售动态，即时调整销售策略。项目及产品要素梳理项目及产品要素梳理品牌教育配套形象形象文化景观板块安防要点：本案邻近九年一贯制学校、实验中学和大学城，教育环境优越判断：子女
8、的教育是大庆人十分关注的因素，因此教育配套的优劣直接影响着购房者的意图。学府花园和万城华府在实验中学带动下都快速去化，因此本案将教育作为主卖点之一。项目及产品要素梳理项目及产品要素梳理品牌配套形象形象文化景观安防教育板块要点：内部配套应有幼儿园、会所，外部有良好教育配套、商务配套、文化艺术配套判断：本案所在区域是大庆的教育、商务、文化艺术中心，对于项目的形象和品质都大幅提升。项目及产品要素梳理项目及产品要素梳理品牌形象形象文化景观安防板块配套教育要点：国企品牌开发，国企品牌物业，一期品牌判断：品牌的力量是不容忽视的，大庆人对品牌开发商情有独钟，本案从开发到规划设计到物业管理，都代表着大庆一流标
9、准，这也是本案销售的重要保障。项目及产品要素梳理项目及产品要素梳理形象形象文化景观安防板块教育品牌配套如何快速造势，引发全城关注？如何有效区隔市场同质化产品，规避竞争？如何快速去化？项目定位思考项目定位思考在新城枫景的推广中，我们以景观为主要推广要素，取得了客群绝对性的认可。那么在二期推出的时候，项目客群对社区景观必然要有所期待。而本案从区位的优势来看，最大的看点就是学区，从高新区一贯制学校，到实验中学，甚至到大学，形成了“教育一条龙”之势。项目定位前导项目定位前导学区与景观，孰重孰轻？很明显，无论从本项目的地块特点来看，还是从成本投入的角度来看，新城御景在景观方面都不需要过高的投入。那么主观
10、上认为学区的影响力要高于景观。客观来看，一贯制学校、实验中学以及周边的大学，都已经是现实存在的，是人尽皆知并被认可的，而社区景观却是客群对未来的期望，当我们不能让客群对未来的社区景观有美好期待的时候，必然会对客群心理产生消极的影响。原因很简单，我们是新城枫景二期，景观设计不能倒退，只能创新和升级。项目定位前导项目定位前导如果我们在景观设计上有所突破，再加上本项目的区位优势，必然会起到锦上添花的效用。那么在景观上做足文章并意味着要增加投入。我们的建议是：以巧取胜项目定位前导项目定位前导大庆所有的社区景观设计无非是在元素搭配和主题风格上演变着，不管如何的推陈出新，如何先进的设计理念，都会受北方地区
11、气候条件所影响，到了秋、冬季节都会呈现景观败相。如果我们在景观设计上充分意识这到一点，景观设计除了注意在点、线、面空间结构的布局外，更考虑四季变换对园林景观的影响，充分利用适应北方生长的彩叶植物和景观小品来改变这一劣势，让社区景观在秋、冬季节既有景、又有形，必然会突破以往，让人眼前一亮。项目定位前导项目定位前导点、线、面、时间的组合，物理学上称之为“四维”。四季，是时间因素，景观设计中点、线、面的空间结构配合，再加上对四季变换的充分考量，一种全新的思想形成：四维景观。新城御景的项目概念定位也由此诞生：四维景观大宅四维景观大宅主推广语主推广语1 1：四维景观大宅，上层生活居所：四维景观大宅，上层
12、生活居所项目定位项目定位现在，我们再比较“学区”与“四维景观”哪个更为抢眼？似乎难以取舍。我们换个角度思考：每个人都知道姚明个子高、打篮球很棒，我们还有必要再强调吗？如果我们告诉大家姚明的艺术造诣也很高，会加重他的个人内涵，必然会让球迷们更喜欢他。所以，我们以“四维景观大宅”为项目定位，将“四维景观”与优质人文学区结合，外在和内在双重出击，必将在客群内心产生强大共鸣。主推广语主推广语2 2：风景之最：风景之最 文脉之心文脉之心定位延展定位延展目前大庆很多楼盘的豪华、炫耀定位和包装，毫无疑问能够区分人们的经济地位，却无法界定居住者们的价值共性。因而这一类的楼盘难有很强的个性吸引力；如此好的产品，
13、我们向谁说？如此好的产品，我们向谁说？虽然大庆市场尚不成熟，但这座城市同样有一批拥有较高文化素质、对物质和精神有双重追求的精英人群；被行业、市场、竞争者忽略的顾客价值，正是市场为有心人留下的机会！主力客群：主力客群：国企人员、市政干部、高级白领和经商人员等。除此以外，还包含高级知识分子，即所谓的高知群体。我们的目标客户是谁？我们的目标客户是谁？他们有着相似的心理特征。有思想、有知识、有内涵，承认知识的价值。有进取的信心与勇气，不甘落后。重品味，重视圈层的影响。这样的人，我们称之为知富精英地产品牌的传播均以物质、产品诉求为主；往往忽略对精神价值、文化感召力和社区归属感的营建；二期的产品优势固然强
14、大，景观好、物业好、学区好、质量好但经验告诉我们，人们买房除了居住，同时也是选择并共同创造着一种社区生活；硬件条件之外，和目标客群说什么？硬件条件之外，和目标客群说什么？在一个真正优秀的社区，人们对该社区的认同，往往超过了对所在城市的认同。因为，这种社区里的人们有着相同或相似的价值观；消费者洞察消费者洞察人们居住的社区，也应该成为人们的精神家园；精致的产品是必需的基础，但产品之上的社区精神文化和居住在这里的人，才构筑了这一社区（楼盘）区别于其它社区（楼盘）的根本差别；“新城枫景二期”应在追求产品优质的基础上，通过塑造的良好的人文价值与精神归属感，从而在大庆地产市场的竞争中实现超越。我们的核心客
15、户：大庆本地人群我们的核心客户：大庆本地人群n 年龄在30-50岁，主力客群n 公务员、教师、国企职工、高新文化产业人员、私营业主等等n 有思想，更有远大理想n 原住居民，或功成名就，对该区域具有较强的地脉情缘，最终回到原生地，选择稳定而舒适的生活n 目前已有第一居所，为改善居住环境、提升生活品质而再次置业n 有较强的投资意识我们的我们的重要客群：因工作在大庆的外地客群重要客群：因工作在大庆的外地客群n年龄在30-40岁n有较高学历n企业白领、个体n文化素质较高的外来打工群体，多为大型企业集团的中高层管理人员和技术人员；或就读在大庆，毕业后工作在大庆，已在或将要打算在本地成家立业。n目前多为居
16、住公司租赁房或自己有过一次置业，但已不满足目前居住环境。我们的客户在哪里？通过新城枫景和周边项目客户参考本案客户主要集中在新村、萨尔图部分客户来自龙凤、乙烯少量客户来自周边厂矿和西城区他们优越感和压力感并存；他们优越感和压力感并存；他们可能是纯正白领，可能是金领，可能属于国企；但他们必定是事业稳他们可能是纯正白领，可能是金领，可能属于国企；但他们必定是事业稳定并小有所成；定并小有所成；他们经历了多个时代的变化，既怀旧，又喜欢时尚；他们经历了多个时代的变化，既怀旧，又喜欢时尚；他们有文明的教养和冷静的思辨能力。这个阶层将成为未来十年整个市场他们有文明的教养和冷静的思辨能力。这个阶层将成为未来十年
17、整个市场的主要客户群，他们具备成熟的人生经验；的主要客户群，他们具备成熟的人生经验；n 主力客户共性特征主力客户共性特征他们有魅力，在业界资源众多；他们有魅力，在业界资源众多；他们被冠以很多标签：他们被冠以很多标签：“知富阶层知富阶层”、“中产新贵中产新贵”、“精英精英”；他们有品牌观念，关注名牌；他们有品牌观念，关注名牌；他们不自觉地归入某个共同趣味的圈子，以此展开社交；他们不自觉地归入某个共同趣味的圈子，以此展开社交；价值观念包括肯定与社会贡献相当的个人享受的合理性，追求体面的生活，保持身份的尊严。他们追求更多的表面的物质享受，也正因为如此，在他们的内心深处埋藏着对精神、对文化、对思想的渴
18、求。 不能给他们浅薄媚俗、缺少思想的东西不能给他们浅薄媚俗、缺少思想的东西知富精英写真知富精英写真知富人群的消费习惯知富人群的消费习惯旅游、房地产、汽车是他们的消费热点旅游、房地产、汽车是他们的消费热点 他们的消费无不在刻意体现他们的品位他们的消费无不在刻意体现他们的品位 这是他们自我认定的方式这是他们自我认定的方式知富人物写真知富人物写真他们大多属于二次置业或本身已拥有自己的住房，但是他们现有的住房已经“过时”，不能满足他们对生活品位的追求，为实现他们的梦想，他们迫切希望能找到理想的家园。由于太多楼盘可供他们去选择，也混扰了他们的视线，市场缺乏引导，他们在漫无目标的寻觅。他们并不缺少房子，而
19、是缺少让自己满意的家他们并不缺少房子，而是缺少让自己满意的家知富人物写真知富人物写真热衷于名牌消费。品牌专卖店、高档商场是他们购物的主要场所。一方面是品牌效应的缘故，另一方面专卖店、高档百货商场的典雅的布置、高贵的装修令他们留恋忘返。他们注重品牌就象看重自已的名誉地位他们注重品牌就象看重自已的名誉地位知富人物写真知富人物写真二期的超越竞争品牌模式二期的超越竞争品牌模式一流品牌（高新城投和一期品牌）一流品牌（高新城投和一期品牌）+ +卓越产品力（建筑和景观）卓越产品力（建筑和景观）+ +文化内涵（教育及人文）文化内涵（教育及人文）成就成就让大庆知富阶层热爱的人文景观大宅让大庆知富阶层热爱的人文景
20、观大宅双核造势，一剑摧心双核造势，一剑摧心双核：高新城投品牌和顶级园林景观 一剑：优越的教育和人文环境推广顺序形成推广顺序形成 以一期为前导引发市场关注 以高新城投品牌造势，强化关注 以景观为核心，打消疑虑 以教育和人文环境为差异点，催化成交二期的价值轨迹二期的价值轨迹提升性价比园林景观规划强调教育学区人文环境避免对概念和高端的浮夸新城枫景二期新城枫景二期价值轨迹价值轨迹抛除对湖景、公园等外部景观的依赖购买本案是对一种生活方式的选择对更高品质生活的追求选择在本区域购置房产的客户，已经不仅仅只是为了居住的需要。我们在新城枫景一期，赋予项目一种上流阶层的生活方式，即“居与居者，皆为上流”。在景观、
21、科技功能、建筑品质等方面皆超越了大庆其它楼盘，成为标杆产品。二期的景观、建筑品质无疑要超越一期，我们要在一期的“上流生活”基础上继续挖掘，赋予一种生活境界：居住在前沿居住在前沿塑造符合目标客户心理的生活方式塑造符合目标客户心理的生活方式因此，如何将“居住在前沿”的理念充分表达，是我们在推广中要重点加以考量的。具体到推广层面，我们有如下建议：n项目原有市场印象仍停留于表层，我们可以通过对产品与居住感受结合的深入解读来进行传播，这种变化是对产品印象的丰富性、立体化的提升，因而不会有全新概念的介入而引起不当的市场疑虑。居住在前沿居住在前沿今天的房地产项目在环境和品质渐趋同质化后，我们比什么？创新和梦
22、想！创新是生产梦想的前提，梦想是创新追求的结果。通过形象塑造，不但使新城枫景二期完美去化，也要辅助高新城投走上一条可持续发展的品牌之路。广告追求的目标广告追求的目标广告诉求：广告诉求：形象为主，理性阐述。传递信息：传递信息：高新城投打造新城枫景二期，四维景观概念导入，与新城枫景一期景观形成差异化创新。广告目标：广告目标：引起市场广泛关注广告第一阶段广告第一阶段1 1、高新城投、高新城投 再展鸿图再展鸿图翘首企盼翘首企盼 枫景二期枫景二期 载誉而来载誉而来高新城投作为一家国有企业，在公司成立的八年间始终为这座百湖之城积极的贡献着。继2010年成功开发新城枫景居住区项目后，高新城投本着“立大业，先
23、利民”的企业理念，再次为全市人民献上称心如意的好房子。2 2、高新城投、高新城投 誉满全城誉满全城翘首企盼翘首企盼 枫景二期枫景二期 载誉而来载誉而来高新城投作为一家国有企业，在公司成立的八年间始终为这座百湖之城积极的贡献着。继2010年成功开发新城枫景居住区项目后，高新城投本着“立大业，先利民”的企业理念，再次为全市人民献上称心如意的好房子。3 3、高新城投、高新城投 加冕之作加冕之作建大业者建大业者 再建伟业再建伟业高新城投作为一家国有企业，在公司成立的八年间始终为这座百湖之城积极的贡献着。继2010年成功开发新城枫景居住区项目后，高新城投本着“立大业，先利民”的企业理念，再次为全市人民献
24、上称心如意的好房子。4 4、新城御景，踏春而来、新城御景，踏春而来 居与居者居与居者 更上层峰更上层峰新城枫景能够被大庆市民所喜爱，绝非偶然，除了国企开发商高新城投的金牌信誉和雄厚实力外，更是因为在园区景观投入了巨大的资金，打造了大庆史无前例的景观大宅。2011年高新城投在实验中学附近的绝版地块上再建景观大宅，将对以往的园林景观有一个全新的超越。新城御景园区景观除了注重点、线、面三维空间相互配合外，更考虑到四季变换对景观的影响，引进了大量在不同季节呈现美感的观赏型植物。即便在寒冷的冬季，新城御景的园区内也是一片生机盎然。这种四维景观设计将把大庆社区园林景观的概念提升到一个全新高度。5 5、御景
25、之城、御景之城 大美之城大美之城三十万平米四维景观大宅三十万平米四维景观大宅 踏春而来踏春而来6 6、御景之城、御景之城 气势磅礴气势磅礴 巨资造美景，敢为天下先巨资造美景，敢为天下先7 7、御景之城、御景之城 居住在前沿居住在前沿风景之最风景之最 文脉之心文脉之心8 8、新城御景，枫景之后又一景、新城御景，枫景之后又一景实验中学旁，三十万平米四维景观大宅实验中学旁，三十万平米四维景观大宅大庆首席四维概念景观大宅，改变大庆居住区内秋、冬季无景可观的历史。高新区九年一贯制学校、实验中学、东北石油大学、八一农垦大学、哈尔滨医科大学大庆校区环绕家的四周，每一个名字都掷地有声。9 9、学府版块，枫景之
26、后是御景、学府版块，枫景之后是御景1010、300300米，是到实验中学的距离米，是到实验中学的距离1111、200200米，是到一贯制学校的距离米，是到一贯制学校的距离1212、200200米，是到市图书馆的距离米，是到市图书馆的距离广告诉求：感性为主。传递信息：前期营造四维景观的生活方式，后期诉求学府板块对孩子的影响 广告目标：引起市场强烈渴望广告第二阶段广告第二阶段1 1、美景在眼里，幸福在心里、美景在眼里，幸福在心里2 2、白云在蓝天里，美景在四季里、白云在蓝天里，美景在四季里3 3、理想在现实里，梦想在生活里、理想在现实里，梦想在生活里4 4、世界在变，孩子是未来不变、世界在变，孩子
27、是未来不变5 5、大庆在变，孩子是未来不变、大庆在变，孩子是未来不变6 6、生活在变，孩子是未来不变、生活在变，孩子是未来不变广告诉求：广告诉求：细节+意境传递信息：传递信息：四维景观的种种广告目标：广告目标：形成抢购之势广告第三阶段广告第三阶段1 1、名流与名宅际会名流与名宅际会，知者与智者相逢知者与智者相逢2 2、无论百般挑剔，仍是百里挑一无论百般挑剔，仍是百里挑一3 3、美宅、名校、家人，就是生活、美宅、名校、家人，就是生活第一套围挡方案：文案思路：文案思路：展示项目形象的同时，平衡单个围挡的调性，虚实结合，刚柔并济。版式逻辑：版式逻辑：仅在四个角突出开发商及项目的形象，其它部分以二块为
28、一个小组，由一字开头的四字词语为主板块来增加可读性，第二块以意境描写为主让围挡整体形成抑扬之势。围挡方案围挡方案科技一号路两侧四个角围挡方案围挡方案绿色油城，创建文明城市绿色油城，创建文明城市奋进高新，争当城建尖兵奋进高新，争当城建尖兵角1：魅力高新区魅力高新区 唱响十二五唱响十二五 高新区在十二五期间，将以科学发展观为统领，以建设一流的国家创新型科技园区为牵动，围绕市委“一二三四五”发展战略和提前五年建成全面小康社会，让发展基础更坚实。围挡方案围挡方案角2：和谐大庆和谐大庆 宜居城市宜居城市坚持“生态、自然、现代、宜居”的城市建设理念，加快城市现代化步伐，基本实现城市转型，建成现代化国际化大
29、城市。围挡方案围挡方案角3：高新城投高新城投 诚信为民诚信为民高新城投作为一家国有企业，在公司成立的八年间始终为这座百湖之城积极的贡献着。继2010年成功开发新城枫景居住区项目后，高新城投本着“立大业，先利民”的企业理念，再次为全市人民献上称心如意的好房子。围挡方案围挡方案角4：围挡方案围挡方案1 1一见倾心一见倾心一步之遥一步之遥高等学府区厚德载物高等学府区厚德载物儒雅地儒雅地 溢书香溢书香实验中学传来书声朗朗实验中学传来书声朗朗家所至家所至 赢未来赢未来一园秀丽一园秀丽 一片赤诚一片赤诚 休闲公园里闲逸度春秋休闲公园里闲逸度春秋 阅生活阅生活 悦心境悦心境国企丹心诚信为人民国企丹心诚信为人
30、民立大业立大业 先利民先利民一庭万象一庭万象 一厢书苑一厢书苑 四维景观尽显创新理念四维景观尽显创新理念开视野开视野 美生活美生活市图书馆陪伴孩子童年市图书馆陪伴孩子童年品书香品书香 冶心灵冶心灵一城封疆一城封疆 三十万平方米美学大宅三十万平方米美学大宅 城有界城有界 心无疆心无疆第二套围挡方案：文案思路：主要体现项目形象，突出大盘气势。版式逻辑：以三块为一小组，第一块以强气势突出项目，第二块以“一”字开头的四字词语含蓄的表达项目卖点，第三块用意境的词语来描写项目及生活方式。围挡方案围挡方案围挡方案围挡方案2 2高新城投高新城投 再展鸿图再展鸿图一景悦心一景悦心-四维景观四维景观 四季美景四季
31、美景阅生活阅生活 悦心境悦心境 金牌国企金牌国企 加冕之作加冕之作 一宅立品一宅立品-精工美宅精工美宅 名师风范名师风范 国际派国际派 品至上品至上 枫景二期枫景二期 气势磅礴气势磅礴 一城封疆一城封疆-三十万平三十万平 美学大宅美学大宅 城有界城有界 心无疆心无疆 居与居者居与居者 更上层峰更上层峰 一庭万象一庭万象-幸福所属幸福所属 心之所向心之所向 开视野开视野 美生活美生活四个角同方案1围挡方案围挡方案2 2翘首企盼翘首企盼 载誉而来载誉而来 一言九鼎一言九鼎-诚信国企诚信国企 全心为民全心为民 立大业立大业 先利民先利民 御景之地御景之地 紫气东来紫气东来一步之遥一步之遥-学府版块学
32、府版块 遥遥领先遥遥领先 家所至家所至 赢未来赢未来建大业者建大业者 再建伟业再建伟业 一如既往一如既往-理念超然理念超然 再创经典再创经典 成大器成大器 势不凡势不凡围挡版式示意围挡版式示意方案一方案二方案三方案一方案二方案一方案二方案一方案二方案一方案二方案二方案二方案一n营销策略：品牌优势与产品优势相互促进借势：高新城投品牌强化，全城关注再次升温延续：延续一期的优势，优化项目整体形象，强化项目品牌的市场认知度渗透：产品卖点渗透，通过景观、物管、智能化、配套的诠释，来支撑项目品牌营销推广策略营销推广策略n营销策略：体验式营销、情感切入以各种事件活动有效配合如春季/秋季房展会、样板间展示、举
33、行一期业主答谢会多视角诠释品位的、人文化的生活1）整体性：具备整盘推广的意识，将两块地作为一个整体来进行包装，保证广告整体性，确保用一个声音说话。 2）独特性：广告调性独特、稀有，提升项目形象，建立市场区隔。3）专属性：以一个阶层的语境说话，划定群体，促成项目圈层传播效应。 整盘营销的推广策略20112011年销售推进思路年销售推进思路品牌建立形象导入形象强化产品细节宣传开盘产品细节高空、报广直投报广、直投电视、广播报广、直投销售阶段销售阶段推广方式推广方式推广方向推广方向4月5月7月形象巩固报广、直投8月-12月营销节点安排营销节点安排筹备期筹备期蓄客期蓄客期认筹期认筹期强销期强销期持销期持
34、销期销售道具安排销售道具安排物料准备人员进场户型图/高空看板/围挡完毕售楼处建成/沙盘到位折页/3D动画完成电视专题片完成广告节点安排广告节点安排高炮安装报广出街更换高炮开盘信息注：认筹到开盘期间广告要集中轰炸，晚报、电视、直投、车体、网络广告全面铺开造势，高炮与车体广告配合。开盘后广告密度适度降低。上车体广告上电视广告报广、直投持高密度投放，报广每周四版，直投每周一期报广、直投根据开盘去化效果，适度减少，报广每周至少两版。高新城投项目广告预算推广排期表高新城投项目广告预算推广排期表（广告费用以最终以实际发生费用为准）（广告费用以最终以实际发生费用为准）销售周期销售周期月份月份推广排期及费用推
35、广排期及费用销售进度销售进度预期效果预期效果备注备注晚报晚报百湖百湖直投直投电视电视广播广播车体车体短信短信户外户外销售工具销售工具导入期导入期2011年4月24版8版6期4月下旬100辆车体(1.3万/个)高空8块 公交亭看板10块 效果图/户型图/VI完成积累阶段前期筹备 形象推广 市场轰动蓄水期蓄水期2011年5月16版8版6期每天2分钟（每月18万）每天2分钟（每月3万）折页/沙盘完成5分钟3D完成积累阶段客户积累1500组3D动画20万开盘开盘2011年6月16版8版6期认筹阶段客户积累3000组强销期强销期2011年7月16版8版6期预售50%2011年8月24版8版6期100万条
36、 开盘信息换开盘画面80%开盘轰动 销售火爆2011年9月16版8版6期持续快销2011年10月16版8版6期持销期持销期2011年11月8版4版4期85%平稳去化2011年12月8版4版4期2012年1月2版2版1期2012年2月8版4版4期尾盘期尾盘期2012年3月8版8版4期清盘标准 住宅完成 去化商业车库2012年4月8版8版4期2012年5月8版8版4期2012年6月8版8版4期各项费用各项费用543万204万227万54万9万130万2万200万总预算总预算13691369万。以上预算是以正式开盘之日起一年为销售周期而制定的，实际使用过程中将根据销售进行调整，最终广告控制在总销的万
37、。以上预算是以正式开盘之日起一年为销售周期而制定的，实际使用过程中将根据销售进行调整，最终广告控制在总销的1%1%以内。以内。注：如因甲方配合不当而延误销售进度和造成广告费浪费，则我方不承担主要责任。推广效果预估推广效果预估预计6月末开盘，在推广工作一切顺利执行的条件下，预计效果如下：开盘前积累客户3000组开盘当月内去化全案的50%2011年底去化全案80%2012年5月达到清盘标准最后，我代表保盈公司，对高新城投的各位领导一年给予我们的指导和关心表示由衷的感谢。作为代理公司，能与高新城投这样的实力国企合作是我们的荣幸，我们并不追求利润，只要能与高新城投长期合作，能为大庆的房地产发展做出一份贡献，就是我们最大的成功。祝祝 开开 发发 再再 次次 成成 功功谢谢 谢！谢！
