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1、万科企业财务战略教学目的与要求教学目的与要求通过本案例：通过本案例： 了解财务战略在企业总体战略体系中占据着核心 地位 熟悉财务战略中的投资战略，筹资战略和股利分 配战略的基本原理及基本要点 掌握财务战略上的独特的思维理念与分析工具， 财务战略在哪些方面具有异化于公司其他战略的 特性2财务战略主要考虑资金的使用和管理的战略问题，并以此与其它性质的战略相区别；财务战略关注的焦点是企业资金流动财务战略主要考虑财务领域全局的、长期发展方向问题，并以此与传统的财务管理相区别。Keith Ward在公司财务战略中的定义：为适应公司总体的为适应公司总体的竞争战略竞争战略而而筹集筹集必要的资本，并在必要的资
2、本，并在组织内有效地组织内有效地管理与运用管理与运用这些这些资本资本的的方略方略一、财务战略定义及理解 （1）6可口可乐经久不衰的秘诀以品质优良和风味独特取胜；有精美别致的商标、装满精美又引人注目的广告历届领导人科学的管理艺术和市场对策罗伯特温希普伍德拉夫（二战期间、大萧条期间，谨慎的财务战略）罗伯托戈苏塔（大胆拓新长期债务2%-18%） 公司战略公司战略经营单位战略经营单位战略职能战略职能战略（财务，营销，生产，（财务，营销，生产，技术，人力资源等）技术，人力资源等）指导支持一、财务战略定义及理解 （2）企业战略的层次：财务战略是企财务战略是企业整体战略的业整体战略的一部分，为公一部分，为公
3、司战略服务，司战略服务，服从于公司战服从于公司战略略8 财务战略从属于企业战略，但是由于企业战略的主主要方面要方面都离不开现金流离不开现金流，与财务资源的获取与配置相与财务资源的获取与配置相关关，因而财务战略构成了企业战略的主体主体并影响到企业战略的方方面面一、财务战略定义及理解 （3）9二、 财务战略的类型 （1）（一）按生命周期划分（一）按生命周期划分1 1、幼稚期、幼稚期市场增长率高；需求增长快；技术不稳定市场增长率高；需求增长快；技术不稳定企业主要策略：开辟市场企业主要策略：开辟市场企业对应财务战略：企业对应财务战略：吸引风险投资者吸引风险投资者2 2、成长期、成长期市场增长率高；需求
4、增长高速；技术定型市场增长率高；需求增长高速；技术定型企业主要策略：加大生产企业主要策略：加大生产企业对应财务战略：企业对应财务战略：提高资金运作效率提高资金运作效率10（一）按生命周期划分（一）按生命周期划分3 3、成熟期、成熟期市场增长率不高；需求增长不高；技术成熟市场增长率不高；需求增长不高；技术成熟企业主要策略：提高产品竞争力企业主要策略：提高产品竞争力企业对应财务战略：企业对应财务战略： 维持当前的利润维持当前的利润4 4、衰退期、衰退期市场增长率下降；需求增长下降；技术老化市场增长率下降；需求增长下降；技术老化企业主要策略：开发新产品企业主要策略：开发新产品企业对应财务战略：企业对
5、应财务战略： 寻找新的利润增长点寻找新的利润增长点二、财务战略的类型 （2）11（二）按总部的经营方针分（二）按总部的经营方针分二、财务战略的类型 （4）121.1.扩张型财务战略扩张型财务战略它一般表现为长期内迅速扩大投资规模，全部或大部分保留利润，大量筹措外部资本。财务特征财务特征: “: “高负债、高收益、少分配高负债、高收益、少分配”2.2.稳健型财务战略稳健型财务战略它一般表现为长期内稳定增长的投资规模，保留部分利润，内部留利与外部筹资相结合。财务特征财务特征:“:“适度负债、高收益、适度分配适度负债、高收益、适度分配”3.3.防御收缩型财务战略防御收缩型财务战略它一般表现为维持或缩
6、小投资规模，保持一定的资产负债水平，减少外部筹资，降低支出，维持或增加股利分发。财务特征财务特征:“:“高负债、低收益、高分配高负债、低收益、高分配”二、财务战略的类型 （5）13（二）按财务战略的职能类型分（二）按财务战略的职能类型分二、财务战略的类型 （6）14什么是投资战略？l（一）定义：u是为使企业在长期内生存和发展，在充分估计影响企业长期发展的内外环境中各种因素的基础上，对企业长期投资所做出的总体筹划和部署。u投资战略主要解决战略期间内投资的目标、原则、规模、方式等重大问题。u它把资金投放与企业整体战略紧密结合，并要求企业的资金投放要很好地理解和执行企业战略。如：如：企业企业重大的投
7、资行业、投资企业、投资项目等筹划，重大的投资行业、投资企业、投资项目等筹划，属于投资战略问题。属于投资战略问题。15l（二）投资目标：l（1）收益性目标：这是企业生存的根本保证；l（2）发展性目标：实现可持续发展是企业投资战略的直接目标；l（3）公益性目标：这一目标是多数企业所不愿的，但投资成功，亦利于企业长远发展。l（三）投资原则：l（1）集中性原则，即把有限资金集中投放，这是资金投放的首要原则；l（2）准确性原则，即投资要适时适量；l（3）权变性原则，即投资要灵活，要随着环境的变化对投资战略作相应的调整，做到主动适应变化，而不可刻板投资；什么是投资战略？16l（三）投资原则：（4）协同性原
8、则，即按合理的比例将资金配置于不同的生产要素上，以获得整体上的收益。l在投资战略中还要对投资规模和投资方式作出恰当的安排。l投资战略解决的问题是：企业在特定的经营领域中采用企业在特定的经营领域中采用何种何种资金投放战略资金投放战略，以确立企，以确立企业的竞争优势和获得经济利益业的竞争优势和获得经济利益什么是投资战略？17什么是筹资战略？l筹资战略就是根据企业的内外环境的现状与发展趋势，适应企业整体战略与投资战略的要求，对企业的筹资目标、原则、结构、渠道与方式等重大问题进行长期的、系统的谋划。l如：企业重大的首次发行股票、增资发行股票、发行大笔债券、与银行建立长期合作关系等战略性筹划，属于筹资战
9、略问题。l筹资目标:企业企业在一定的战略期间内所要完成的筹资总任务在一定的战略期间内所要完成的筹资总任务，是筹资工，是筹资工作的行动指南，它既涵盖了作的行动指南，它既涵盖了筹资数量筹资数量的要求，更关注的要求，更关注筹资质筹资质量量，即既要筹集企业维持正常生产经营活动及发展所需资金，即既要筹集企业维持正常生产经营活动及发展所需资金，又要保证稳定的资金来源，增强筹资灵活性，又要保证稳定的资金来源，增强筹资灵活性，努力降低资金努力降低资金成本与筹资风险成本与筹资风险，不断增强筹资竞争力。，不断增强筹资竞争力。18l筹资原则，是企业筹资应遵循的基本要求u低成本原则u稳定性原则u可得性原则u提高竞争力
10、原则等l此外，企业还应根据战略需求不断拓宽融资渠道，对筹资进行合理搭配，采用不同的筹资方式进行最佳组合，以构筑既体现体现战略要求又适应外部环境变化的筹资战略。什么是筹资战略？191.融资方式筹资来源20融资方式定义优点缺点内部融资 企业选择使用内部留存利润进行再投资 管理层自主性强，比如并不需要像债权融资那样向银行披露自身的战略计划或者像股权融资那样向资本市场披露相关信息； 可以降低融资成本和时间。 融资数量有限 股东看到企业的留存利润会预期下一期或将来的红利，这就要求企业有足够的盈利能力。 股权融资（权益融资） 企业为了新的项目而向现在的股东和新股东发行股票来筹集资金 经常面对的是企业现在的
11、股东，按照现有股东的投票权比例进行新股发行，新股发行的成功取决于现有股东对企业前景的看好（配股）；不需定期支付利息和本金，适宜于大量资金需求。 引起控制权的变更； 成本比较高。21融资方式定义优点缺点债权融资贷款：企业从银行或金融机构获得资金租赁：企业租用资产一段时期的债务形式，可能拥有在期末的购买期权。l与股权融资相比，债权融资成本较低、融资的速度也较快，并且方式也较为隐蔽。l租赁能节省融资成本，享受税收优惠，增加企业的资本回报率l债权融资缺点是当企业陷入财务危机或者企业的战略不具竞争优势时，还款的压力增加了企业的经营风险。资产销售企业可以选择销售其部分有价值的资产进行融资l优点是简单易行，
12、并且不用稀释股东权益。l不足之处在于这种融资方式比较激进，一旦操作了就无回旋余地l而且如果销售的时机选择的不准，销售的价值就会低于资产本身的价值。22注意！23什么是营运战略？营运战略是涉及企业营运资本营运资本的战略性筹划。如：企业重大的营运资本策略、与重要的供应商和客户建立长期商业信用关系等战略性筹划，属于营运战略问题。24什么是营运资本？营运资金的概念企业在生产经营过程中，在流动资产上占用的资金。 广义 毛营运资本：流动资产总额的货币表现； 狭义 净营运资本：流动资产减去流动负债后的净额l l流动资产：流动资产：指可以在一年或超过一年的一个营业周期内变现或变现或耗用的资产耗用的资产。有占用
13、时间短、周转快、易变现的特点。l l流动负债：流动负债：指在一年或超过一年的一个营业周期内偿还的债务偿还的债务 。具有成本低、偿还期短的特点25什么是营运资本？营运资本的特征营运资本的特征1.流动性流动性p一年或超过一年的一个营业一年或超过一年的一个营业周期内周期内变现或偿还变现或偿还2.补偿性补偿性p营运资金周转的整个过程中，资金的价营运资金周转的整个过程中，资金的价 值形态不断变化值形态不断变化，但没有丧失，但没有丧失，总会有相应总会有相应的物质补偿它的物质补偿它的价值的价值。p资金形态的转化过程也是资金的不断补偿过程资金形态的转化过程也是资金的不断补偿过程。3.增值性增值性p在营运资金的
14、流动过程中，在营运资金的流动过程中，劳动者创造的剩余价值不断被吸劳动者创造的剩余价值不断被吸收收，使营运资金每经过一个循环都出现一个价值增值额，使营运资金每经过一个循环都出现一个价值增值额。p增值增值性是营运资本存在的性是营运资本存在的根本动力根本动力26什么是股利战略？l股利战略：股利战略是涉及企业长期、重大分配方向的战略性筹划。l股利战略要解决的主要问题：确定股利战略目标、是否发放股利、发放多少股利以及何时发放股利等重大问题。l从战略角度考虑，股利战略目标为：促进公司长远发展；保障股东权益；稳定股价，保证公司股价在较长时期内基本稳定27l公司应根据股利战略目标的要求，通过制定恰当的股利政策
15、来确定其是否发放股利、发放多少股利以及何时发放股利等重大方针政策问题。如：企业重大的留用利润方案、股利政策的长期安排等战略性筹划，属于股利战略问题。什么是股利战略？28 实务中的股利政策 29定义：每年支付固定的或者稳定增长的股利优点：为投资者提供可预测的现金流量；降低管理层将资金转移到盈利能力差的活动的机会；为成熟的企业提供稳定的现金流。缺点：盈余下降时也可能导致股利发放遇到一些困难。 固定股利政策30定义：公司先确定一个股利支付率等于企业发放的每股现金股利除以企业的每股盈余；每年发放的股利额都等于净利润乘以固定的股利支付率。优点：支付固定比例的股利能保持盈余、在投资率和股利现金流之间的关系
16、缺点：投资者无法预测现金流；无法表明管理层的意图或者期望；如果盈余下降或者出现亏损，该方法会出现问题。固定股利支付率政策31定义：所有剩余盈余都投资回企业中优点：企业成长阶段使用来增加现金流，并将其反应在股价的增长中。缺点：成长机会已经结束，并且项目不再有正的现金净流量时，需要开始积累现金和新的股利分配政策。零股利政策32定义：只有在只有在没有没有现金净流量现金净流量为为正正的项目的时候才会支付股利。的项目的时候才会支付股利。是指公司生产经营所获得的净收益首先应满足公司的资金需是指公司生产经营所获得的净收益首先应满足公司的资金需求，如果还有剩余，则派发股利；如果没有剩余，则不派发求，如果还有剩
17、余，则派发股利；如果没有剩余，则不派发股利。股利。 实务中：上市公司根据未来上市公司根据未来投资项目投资项目和和资金来源资金来源测算出所需的测算出所需的内部筹内部筹资额资额，从未分配利润中予以扣除后，将剩余的未分配利润作，从未分配利润中予以扣除后，将剩余的未分配利润作为现金红利分配给股东为现金红利分配给股东发放的股利= = = =净利润净利润净利润净利润权益资本权益资本权益资本权益资本 = = = =净利润净利润净利润净利润需追加的投资额需追加的投资额需追加的投资额需追加的投资额优点：常见于处于成长阶段，不能轻松获得其他融资来源的企常见于处于成长阶段，不能轻松获得其他融资来源的企业。业。剩余股
18、利政策33三、经营风险与财务风险的搭配 （1）34 经营风险的大小是由特定的经营战略决定的，财务风险的大小是由资本结构决定的，它们共同决定了企业的总风险。三、经营风险与财务风险的搭配 （2）35高经营风险与高财务风险搭配总体风险很高经营风险很高又主要通过借款筹集资金这种搭配符和风险投资者的要求他们只需要投入很小的权益资本，就可以开始冒险活动。如果侥幸成功，投资人可以获得极高的收益；如果失败了，他们只损失很小的权益资本。他们运用投资组合在总体上获得很高回报，不计较个别项目的完全失败。这种搭配不符合债权人的要求他们投入了绝大部分的资金，让企业去从事风险巨大的投资。如果侥幸成功，他们只得到以利息为基
19、础的有限回报，大部分收益归于权益投资人；如果失败，他们将无法收回本金。这种搭配会因找不到债权人而无法实现例如，一个初创的高科技公司，假设能够通过借款取得大部分资金，其破产的概率很大，而成功的可能性很小。36高经营风险与低财务风险搭配经营风险很高，但主要使用权益筹资，较少使用或不使用负债筹资这种搭配具有中等程度的总体风险，对于权益投资人有较高的风险，也会有较高的预期报酬；权益资本主要由专门从事高风险投资的专业投资机构提供。债权人的风险很小，通常可接受不超过清算资产价值的债务。是一种可以同时符合股东和债权人期望的现实搭配例如，一个初创的高科技公司，主要使用权益筹资，较少使用或不使用负债筹资。37低
20、经营风险与高财务风险搭配对于权益投资人来说，经营风险低，投资资本回报率也低。权益投资人愿意提高负债权益比例来用别人的钱赚钱，因此可以接受这种风险搭配对于债权人来说，经营风险低的企业有稳定的经营现金流入，可以为偿债提供保障，愿意为其提供较多的贷款。这种搭配具有中等程度的总体风险，是一种可以同时符合股东和债权人期望的现实搭配。例如，一个成熟的公用企业，大量使用借款筹资。38低经营风险与低财务风险搭配对于债权人来说，这是一个理想的资本结构，可以放心为它提供贷款。公司有稳定的现金流，并且债务不多，偿还债务有较好的保障。权益投资人很难认同这种搭配，其投资资本报酬率和财务杠杆都较低，自然权益报酬率也不会高
21、。这种资本结构的企业是理想的收购对象。这种搭配具有很低的总体风险，不符合权益投资人的期望，是一种不现实的搭配。例如，一个成熟的公用企业，只借入很少的债务资本！经营风险与财务风险的反向搭配是制定资本结构的一项战略性原则39 企业不同发展阶段的搭配发展阶段发展阶段资本结构资本结构起步阶段 由于初创期的经营风险很高，因此应选择低财务风险战略，应尽量使用权益筹资，避免使用负债。 成长阶段 由于此时的经营风险虽然有所降低，但仍然维持较高水平，不宜大量增加负债比例。成熟阶段 由于经营风险降低，应当扩大负债筹资的比例.衰退阶段 应设法进一步提高负债筹资的比例，以获得利息节税的好处。40四、财务战略特性 （1
22、）1 1） 突显数据说话突显数据说话 财务战略的财务战略的研制研制，表述表述与与实施结果实施结果都必须建立在各类都必须建立在各类数据分析基础之上数据分析基础之上，必须有，必须有大量的数据支持大量的数据支持 2 2）与经营战）与经营战略的互补略的互补性性 企业总风险主要由经营风险和财务风险构成，企业总风险主要由经营风险和财务风险构成，激进的激进的经营战略应配合以稳健的财务战略，反之亦然。经营战略应配合以稳健的财务战略，反之亦然。 413 3）坚守）坚守“稳健稳健”方针方针 制定公司战略要求制定公司战略要求相对保守地预测收入相对保守地预测收入，充分地估计充分地估计各项支出各项支出。为确保投资项为确
23、保投资项目有可靠的资金来源，公司应当目有可靠的资金来源，公司应当尽力拓展权尽力拓展权益性财务资源益性财务资源，尤其应从防范风险的角度，根据外部环境，尤其应从防范风险的角度，根据外部环境的变化不断调整和优化的变化不断调整和优化资金来源结构资金来源结构，尤其是，尤其是财务结构财务结构，努力使负债努力使负债水平保持在一个合理的水平上，控制在自身的水平保持在一个合理的水平上，控制在自身的承受能力范围之内，确定恰当的长短期负债比例，承受能力范围之内，确定恰当的长短期负债比例，达到优达到优化资本结构和负债结构的目的化资本结构和负债结构的目的。四、财务战略特性 （2）财务结构是指企业全部资产是如何筹资取得的
24、，也就是企业全部资产的对应项目，是指资产负债表右边的全部项目是如何构成的，及它们之间的比例关系等等424 4）强调战略的财务工具化和制度化）强调战略的财务工具化和制度化 财务战略财务战略管理的任务就是要将企业管理的任务就是要将企业战战略目标略目标，分析技术分析技术和和管理程序管理程序结合在一起，结合在一起，寻求和挖掘价值驱动因素并使之寻求和挖掘价值驱动因素并使之工具化和制度化工具化和制度化，尤其是，尤其是公司治理机制公司治理机制和和内部控制机制内部控制机制，落实战略的形成与实施的制度安排和技术要求落实战略的形成与实施的制度安排和技术要求，确保战确保战略管理略管理既能在既能在战略实施过程中战略实
25、施过程中保持制度上的合规性，保持制度上的合规性，又能实现又能实现战略结果战略结果上上的业绩的提升，促使公司基业长青。的业绩的提升，促使公司基业长青。价值驱动因素：销售增长率、营业毛利率、营运资本投资、固定资产投资等工具：预算、平衡记分卡、经济增加值（EVA）、基于作业的管理等四、财务战略特性 （3）43案例三 万科企业财务战略4 讨论题+思考题内容45一、 走进万科1.1 1.1 创始人创始人l王石原籍安徽金寨，1951年1月出生于广西壮族自治区柳州市，兰州交通大学给排水专业毕业，本科学历。l1983年到深圳经济特区发展公司工作，1984年组建“现代科教仪器展销中心”，任总经理。l1988年中
26、心改组发行股票，更名为”深圳万科企业股份有限公司“，1991年公司在深圳证券交易所正式挂牌上市交易，王石历任公司董事长兼总经理l1999年2月辞去总经理职务，任万科公司董事长。2011年3月，王石赴美国哈佛大学求学 （3年）万科把自己放在高峰，这样才有做大事的胸怀。同时也要把自己放在低估，这样才能吸收别人的长处王石王石461.2 1.2 万科简介万科简介u万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）成立于1984年5月 （深圳市现代企业有限公司）。u万科A股于1991年1月在深圳证券交易所挂牌交易（证券代码：000002），主营业务为房地产，是中国内地首批公开上市的企业之一，目前控股股东为华润股份
27、有限公司。u万科股份有限公司是目前中国最大的专业住宅开发企业中国最大的专业住宅开发企业。u主营业务为以珠江三角洲为核心的深圳区域，以长江三角洲为核心的上海区域，以环渤海为核心的北京区域和以中西部中心城市组成的成都区域为重点的商品住宅开发商品住宅开发商品住宅开发商品住宅开发。 一、 走进万科471.3 1.3 万科万科历程程不断进行品牌整合，企业内部资源整合，集中资金和土地资源专注于发展房地产，进入规模化房地产品牌开发阶段481.4 1.4 企企业标识 2007年，万科集团更换LOGO标识。标识语“建筑无限生活”更改为“让建筑赞美生命”。新标识由四个V组成。49代表万科积极代表万科积极承担承担社
28、会责任，坚持可持社会责任，坚持可持续发展经营理念续发展经营理念四个四个“V”V”相互呼应循环相互呼应循环往复往复寓意万科寓意万科员工员工生趣盎然，健康丰盛，充生趣盎然，健康丰盛，充满自信的满自信的性格特征性格特征四个四个“V”V” 鲜艳活泼鲜艳活泼1.4 1.4 企企业标识50产品线产品线特点特点目标客户群目标客户群代表楼盘代表楼盘城市花园系列花园新城系列（城郊住宅）中中高高档档郊郊区区低密度住宅金领，白领北京城市花园，上海城市花园，成都城市花园四季花城系列（郊区住宅）大大规规模模中中档档郊郊区区住宅向往郊区生活的白领等中产阶级深圳四季花城，上海四季花城，武汉四季花城金色家园系列 （城市住宅）
29、市市内内高密度高层住宅城市白领深圳金色花园，南京金色花园自然人文系列 （高档住宅）特色地块，特别处理城市白领，金领深圳金域蓝湾，万科东海岸，17英里，天津水晶城l主要的消费群体是中高层收入人群，他们追求生活品质和质量。 l四条主产品线：1.5 1.5 商品住宅商品住宅产品品 （1 1）512009年12月15日，万科董事长王石在北京首个住宅产业化项目竣工交付仪式上表示：l到到20142014年万科将完全实现住宅产业化。到年万科将完全实现住宅产业化。到20152015年万科年万科的开工量将达到的开工量将达到13001300万平方米至万平方米至15001500万平方米。万平方米。l明年明年万科将万
30、科将撤出毛坯房撤出毛坯房市场，加大市场，加大低碳地产与绿色建低碳地产与绿色建筑筑的投资力度与建设规模，将全面开展的投资力度与建设规模，将全面开展住宅精装修住宅精装修。l万科未来实现万科未来实现绿色建筑产业化绿色建筑产业化的三个步骤分别是的三个步骤分别是住宅住宅精装修精装修、住宅产业化住宅产业化和和绿色住宅绿色住宅。2012年底，万科的装修房战略已经基本实施完成。1.5 1.5 商品住宅商品住宅产品品 （2 2）52535455什么是住宅产业化？住宅产业化：住宅产业化：即用即用工业化生产方式来工业化生产方式来建造住宅，以建造住宅，以住宅设计住宅设计、生产生产、销销售售和和售后服务售后服务为一个完
31、整的为一个完整的产业系统产业系统以节能、环保和资源的循环利用为特色以节能、环保和资源的循环利用为特色提高提高住宅生产的住宅生产的劳动生产率劳动生产率，提高住宅的，提高住宅的整体质量整体质量，降低降低物耗物耗。住宅产业化包含了：住宅产业化包含了：住宅住宅建筑主体结构建筑主体结构工业化工业化建造方式建造方式同时还包含同时还包含户型设计标准化户型设计标准化、装修系统装修系统（暖通、电气、给排水）（暖通、电气、给排水）成套化成套化、物业管理社会化等等。物业管理社会化等等。56据了解,住宅产业化实施后：l对对钢模板钢模板等材料的重复利用率提高等材料的重复利用率提高, ,l能使建筑垃圾约减少能使建筑垃圾约
32、减少83%83%，材料损耗约减少，材料损耗约减少60%,60%,l可回收材料约增加可回收材料约增加66%,66%,，而建筑节能达，而建筑节能达50%50%以上。以上。l同时同时, ,与用传统工艺建造相比与用传统工艺建造相比, ,采取工业化预制技术的建筑其采取工业化预制技术的建筑其施工周期也会缩短。施工周期也会缩短。据悉：据悉：住宅产业化在住宅产业化在日本、美国、欧洲、新加坡日本、美国、欧洲、新加坡等发达国家和地区等发达国家和地区起步较早起步较早, ,产业化程度较高。产业化程度较高。在住宅产业化较为发达的在住宅产业化较为发达的瑞典瑞典,80%,80%的住宅采用以的住宅采用以通用部件通用部件为为基
33、础的基础的住宅通用住宅通用体系。体系。美国美国人住宅用构件的标准化、商品化程度几乎达到人住宅用构件的标准化、商品化程度几乎达到100%100%。 什么是住宅产业化？57什么是绿色建筑？“绿色建筑”：l为人们提供一个健康、舒适、安全的人居环境l并在其生命周期内（原料生产、建筑规划、建筑设计、建筑建造、建筑使用、建筑维护以及拆除和再生）始终保持高效率的资源利用（能源、土地、水资源、原材料等）l和最低的环境影响l“绿色建筑”的“绿色”，并不是指一般意义的立体绿化、屋顶绿色建筑花园，而是代表一种概念或象征，指建筑对环境无害l能充分利用环境自然资源，并且在不破坏环境基本生态平衡条件下建造的一种建筑58法
34、国绿屋顶中学马塞尔马塞尔塞姆巴特中学位于法国索特维尔塞姆巴特中学位于法国索特维尔莱莱鲁昂地区，紧挨鲁昂地区，紧挨着一家公园。着一家公园。这所中学这所中学巧妙地与周围的绿草和树林融为一体巧妙地与周围的绿草和树林融为一体，让人们几乎看不，让人们几乎看不到它的存在。它的扩建项目由一家餐馆、学生宿舍、员工宿舍以到它的存在。它的扩建项目由一家餐馆、学生宿舍、员工宿舍以及工作坊构成，绿色屋顶波浪起伏，及工作坊构成，绿色屋顶波浪起伏，能够起到天然的隔热能够起到天然的隔热作用。作用。 不需空调的建筑 杭州绿色建筑科技馆 外形整体向南倾斜外形整体向南倾斜1515度度。据。据介绍，介绍，这样可避免夏日阳光这样可避
35、免夏日阳光直射室内直射室内采用地源热泵系统，在地下采用地源热泵系统，在地下6060米深处构筑水循环系统，米深处构筑水循环系统，用冷热交换的办法使室内降用冷热交换的办法使室内降温，不需使用空调温，不需使用空调，整个建，整个建筑节能率达筑节能率达76.4% 76.4% 1.6 1.6 公司公司产权关系关系固有法人股2012 2012 年12 12 月31 31 日：61二、房地产行业的预售制度房地产销售收入的会计核算财务规定房地产销售收入的会计核算财务规定: :房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式购销合同，所收到的均为预售房
36、地不论是否签订正式购销合同，所收到的均为预售房地产款，产款，一律不确认收入一律不确认收入，其款项暂记入，其款项暂记入“预收帐款预收帐款”科目。科目。等到开发产品竣工验收后等到开发产品竣工验收后, ,按照购销合同规定将合格的按照购销合同规定将合格的房屋产品移交给购买方后房屋产品移交给购买方后，方可确认房地产销售收入，方可确认房地产销售收入实现，将实现，将“预收帐款预收帐款”转为实现转为实现“主营业务收入主营业务收入”房地产企业销售额与营业收房地产企业销售额与营业收房地产企业销售额与营业收房地产企业销售额与营业收入的概念不同入的概念不同入的概念不同入的概念不同62（1）资产的主要构成项目包括： 货
37、币资金，应收账款，预付账款，其他应收款，存货，长期股权投资，投资性房地产，固定资产，等等。（2）负债的主要构成项目包括： 长、短期借款，预收账款，应付账款，其他应付款，应付职工薪酬，应交税费，应付债券，等等。（3 3）房地产企业资产负债构成的特点：）房地产企业资产负债构成的特点：资产方面：资产方面：存货金额较大（主要为开发成本、开发产品）；应收账款较少，基本不存在应收票据；固定资产较少；基本不存在无形资产（土地体现为存货）。负债方面：负债方面：银行借款金额较大(主要为长期借款）；预收账款金额较大；基本不存在应付票据。三、房地产企业资产负债构成及特点四、万科案例内容64复习几个概念（1 1）营业
38、收入）营业收入（2 2）营业利润）营业利润（3 3）净利润）净利润（4 4）经营活动现金流入）经营活动现金流入（5 5）经营活动现金净流量）经营活动现金净流量（6 6）自由现金流）自由现金流65万科2012合并利润表66经营活动现金流量部分经营活动现金流量部分6768自由现金流量的计算 自由现金流量可以通过经营活动产生的现金净流量与资本性支出调整而得出自由现金流量l=（税后净营业利润+折旧及摊销）-（资本支出+营运资本增加） l=经营活动现金净流量-资本支出-利息收入-利息费用+股利收入+非常项目导致的收入（减：损失）-会计政策变更的累积影响数所得税税率 因此，自由现金流量可以近似地认为是经营
39、活动现金流量与资本性支出的差额 自由现金流量经营活动现金净流量-资本支出694.1.万科长期奉行的投资规划量入为出70从现金需求绝对值分析流动资金占用4.2.万科资金营运的“短板”不断扩大的存货现金需求净现金需求净现金需求= =应收账款应收账款+ +应收票据应收票据+ +预付账款预付账款+ +存货存货- -应付账应付账款款- -应付票据应付票据- -预收账款预收账款71从周转效率分析流动资金占用4.2.万科资金营运的“短板”日益缓慢的运营速度现金周转天数现金周转天数= =应收及预付账款周转天数应收及预付账款周转天数+ +存货周转天数存货周转天数- -应付及预收账款周转天数应付及预收账款周转天数
40、72经营现金需求由债券融资满足，投资现金需求主要由股权融资满足4.3.万科融资战略的显著特征以满足投资需求为目的，提前启动外部融资，并维持财务杠杆的相对稳定73万科坚持以现金分红回报股东，采用比较固定的股利分配政策4.4.相对固定的现金股利分配74案例三 万科企业财务战略4 讨论题+思考题1.以现金流为核心，全面规划企业财务上的各类战略，进而设计公司总体战略战略决策本质上是对公司“愿景目标”与“资源能力”的平衡分析与把握。万科的投资、融资和分配决策都紧紧围绕现金流围绕现金流这一核心指标，以企业合理的经营现金流经营现金流和自由现金流自由现金流水平，设计各类战略，以现金流安全、量入为出为战略决策依
41、据和预警线，确保企业整体的稳健和健康稳健和健康。2.整合投资规划和融资安排，前置融资策略 经营现金缺口经营现金缺口由债权融资满足债权融资满足，长期投资支出长期投资支出的主要安排股权融资股权融资；在融资方式的交替使用中始终紧盯杠杆率杠杆率的升降，保持财务风险的可控。分析思路分析思路战略上仅仅有现金是不够的，没有足够的自由现金是万万不能的！763.坚持量入为出、张弛有度 以营业收入营业收入作为经营及资本开支的基准线，在营业收入在营业收入快速增长的年份可以适度增加开支快速增长的年份可以适度增加开支，营业收入增长放缓时应随之缩减开支。万科十年的财务战略就是富有节奏的有进有退，在不过度冒险的前提下保持稳
42、定的增长。4.财务战略必须关注运营速度和流动资金效率 以“现金净需求现金净需求”和“现金周转期现金周转期”分析为突破口，结合行业特点，缩短生产周期缩短生产周期或项目开发期，提高存货周转速度提高存货周转速度，挖潜财务潜力、控制财务风险、提高盈利水平和再投资能力，实实现快速稳定的现金循环现快速稳定的现金循环。分析思路分析思路77案例三 万科企业财务战略4 讨论题+思考题讨论题1.如何实现公司财务战略与经营战略的互补关系？2.如何理解与实现财务战略中的稳健原则？具体内容包括哪些？3.如何实现“整合投资规划和融资安排，前置融资策略”？79 1、选一家你熟悉的公司，分析其当前所采取的财务战略？2、说一种你了解的财务战略的决策方法，最好举例说明？ 思考题
