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1、本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。泰安新华街项目市场调研报告安徽中原事业二部HeFei.01.2013城市概况分析国民经济发展分析商业市场调研分析市场小结泰安市商业市场调研城市概况分析PART 1泰安市位于山东省中部，属鲁中经济区；位于泰山脚下，城市以东西走向为主，依山而建，山城一体地理概况位置：泰安市位于山东省中部，属鲁中经济区；位于泰山脚下。城市依山而建，山城一体，北距省会济南市66.8公里，南至三孔圣地曲阜市74.6公里；面积：泰山区337平方公里，岱岳区1750平方公里，新泰市1933平方公里，肥城市1277平方公里，宁阳
2、县1125平方公里，东平县1340平方公里；行政区域：泰安市辖泰山、岱岳两个区，宁阳、东平两个县，代省管辖新泰、肥城两个县级市。泰安济南曲阜全市常住人口为549.42万人，泰山区 76.01万人、岱岳区 97.54万人人口分布人口分布：全市常住人口为549.42万人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的533.46万人相比，十年共增加了15.96万人。增长2.99%，年平均增长0.30%。全市常住人口的地区分布：泰山区 76.01万人、岱岳区 97.54万人、宁阳县 75.46万人、东平县 74.16万人、新泰市 131.59万人、肥城市 94.66万人。年龄构成：同2000年第五次
3、全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了4.60个百分点，15-64岁人口比重上升了2.57个百分点，65岁及以上人口的比重上升了2.03个百分点。城市用地发展方向重点集中在高速公路环内，以向西、向南发展为主，严禁跨越环山路向北建设 城市用地布局结构以“一轴一线，六条绿带”为特色，形成“一个中心，六大组团”，拥抱泰山的“半月形”城市格局。 一个中心一个中心：即由岱庙和火车站为主的旧城中心区和以时代发展线为主的新城中心区构成的中心地区。包括行政办公中心、商贸金融中心、旅游服务中心、文化游乐中心、体育中心等。 六大组团六大组团：即围绕城市中心地区布置的六大功能组团，分别是大河旅游区组团、新火车
4、站组团、西南工业组团、东南综合居住组团、省庄工业组团、高新技术开发区组团。 一轴一轴：指联结泰山与泰城的登山中轴线，由岱庙、通天街、泰山文化研究中心等组成、高新技术开发区组团。 一线一线：是位于傲徕峰下的新时代发展线，向南延伸至泮河，北部是城市的行政中心，中部为文化、商业、娱乐设施，南部是水面开阔的中央公园，由望岳东路、望岳西路和中间绿化长廊构成，长3.2公里，宽320米。城市规划泰城老城区华夏文明发祥地之一l5000年前这里孕育了灿烂的大汶口文化，成为华夏文明史上的一个重要里程碑；l由于古人对太阳和大山的崇拜，自尧舜至秦汉，直至明清，延绵几千年，泰山成为历代帝王封禅祭天的神山；l随帝王封禅，
5、泰山被神化，佛道两家，文人明士纷至沓来，经泰山与泰安留下重多的名胜古迹；l泰安也因泰山而得名，取“泰山安则四海皆安”，象征国泰民安。人文状况多条省内、省级高速经过；并有京沪高铁泰山站城市高速城市高速：l境内铁路有京沪（北京至上海）线通过，并西接“京九”大动脉；京沪高铁泰山站；l京沪（北京至上海）高速公路、京福（北京至福州）高速公路纵贯境内，并在泰安交汇；泰安至青岛、烟台、威海、日照等沿海城市由高速公路网连接；l 北距济南遥墙国际机场80公里(车程50分钟)，北至北京500公里（车程4.5小时），南至上海760公里（车程6.5小时）。城市交通泰安国民经济发展分析PART 2国民生产总值每年呈10
6、%以上的比列上升，2011年国民生产总值达2304亿元，比2010年增加11.5%国民生产总值/产业l2011年泰安国民生产总值达2304亿元，比2010年增加11.5%；比2006年上涨了126.3%；l国民生产总值逐年增加，增长幅度逐渐放缓。l2011年第一产业实现增加值215亿元，增长3.8%；第二产业1202亿元，增长10.8%；第三产业886亿元，增长14.5%。l第二产业增加值逐渐在加大。自“十一五”开局之年以来，人均生产总值逐年增加，2011年达41850元，比2010年上涨11.1%；居民收入稳步增长人民生活水平l2011年泰安人均生产总值达41850元，比2010年增加11.
7、1%；5年翻一番；l2011年城镇居民人均可支配收入达22687元，比前一年增加14.6%；较2006年增长了89.6%。旅游业经济境内外游客每年呈11%以上的比例上升，2011年境内外游客达3727.84万人次，比2010年上涨22.2%。l2011年泰安接待国内游客3692.58万人次，入境游客35.26万人次；l2006-2011年实现旅游总收入和国内旅游收入幅度都在14%以上；l2011年实现旅游总收入318.6亿元，比2010年增加25.8%；l2011年国旅游收入304.57亿元，比2010年增加26.35%.对外经济近年，泰安市进出口总额有起有伏，总体呈增长趋势，09年大幅回落，
8、11年进出额达18.2亿美元，较2010年增加14个百分点l自2006年，泰安市进出口总额逐年稳步增长，09年受金融危机影响，大幅回落，跌至06年水平，10年起逐渐转好，2011年进出额达18.2亿元，较前一年增加14.5%；泰安市宏观环境小结单纯依靠项目周边2公里内的客群难以支撑14万方体量的商业消费；由于交通体系的完善，旅游业呈现逐年快速增长态势，逐渐成为泰安市支柱产业；4千多万的旅游大军将成为本项目商业消费主力的关键举措；商业市场调研分析PART 3泰山广场商圈火车站商圈红门路商圈青年路商圈城东商圈城南商圈城市商业现状青年路商圈泰山广场商圈红门商圈火车站商圈火车站商圈分析火车站商圈以东岳
9、大街、龙潭路、财源大街的交汇处为商圈中心，涵盖财源大街、泰山大街、温州步行街等几条商业主要干道。泰安的主要商业、商务、金融、交通均汇集于此，泰安市核心商圈，辐射整个城区。城南商圈城东商圈青年路商圈泰山广场商圈红门商圈火车站商圈青年路商圈分析青年路地处泰安市中心，南北走向，全长约1.8公里，从北至南依次与岱宗大街、岱北街、东岳大街、财源街、灵山大街5条商业主干道交界，东西两侧平行于通天街、红门路及校场街。道路两侧各种品牌服饰、精品百货、箱包鞋帽、珠宝首饰、钟表眼镜、休闲洗浴、餐饮娱乐等。该商圈内商品定位为中高档次。城南商圈城东商圈青年路商圈泰山广场商圈红门商圈火车站商圈泰山广场商圈分析泰山广场为
10、现市委市政府、市人大、法院、检察院等政府职能部门所在地。泰安市政广场于99年投资建设，建成后成为了泰安市民休闲娱乐的良好去处，目前泰山广场二期工程计划投资1亿元左右，正在紧张施工，为时代发展线的延伸。该项目集商用和公用为一体，其屋面为2.4万平方米的广场，广场南侧安装大型电子显示屏，广场下部室内空间为1.8万平方米的大型超市、两侧为8900平方米的商业店铺，并有两条步行街南北贯穿。城南商圈城东商圈青年路商圈泰山广场商圈红门商圈火车站商圈红门商圈分析红门路为泰山中大门路段，是步行登泰山的必经之路，南连岱庙北门、北至岱宗坊，直上泰山山门红门。南段与岱北街相接，为泰安历史老街。红门路两侧主要经营工艺
11、品、旅游产品、奇石花卉、餐饮百货、箱包鞋帽等。每年旅游旺季是商家经营谋利的最佳商机，经营相对稳定。南段路西有宏利文化礼品市场，为原林校房子，路东为天东宾馆，内有金火焰迪厅一座。城南商圈城东商圈青年路商圈泰山广场商圈红门商圈火车站商圈城南商圈分析泮河大街以南，目前区域内工厂企业居多，新开发住宅项目较少，老的居民区居多，商业形态以住宅底商为主额社区形态，区域内在建以名嘉广场、益华百货为主要商业，本项目益在该区域内。城南商圈城东商圈青年路商圈泰山广场商圈红门商圈火车站商圈城东商圈分析以温泉路以西为界限，周边较空旷，以老的居民区为主，区域内商业主要有志高广场、宝龙城市广场。商业氛围低，主要依托周边的居
12、民，尤其是宝龙城市广场商铺空置率较高。城南商圈城东商圈泰山广场商圈火车站商圈红门路商圈青年路商圈银座中百大厦大润发城市商业状况银座商城（火车站店）l地理位置：东岳大街81号与龙潭路的交界处 西靠泰山火车站l经营公司：山东省商业集团l总体定位：高档l开业年月：2001年1月l建筑面积：6.5万平方米l营业面积：5.177万平方米l交通情况：交通便捷，附近站牌有11路、12路、13路、15路等l停车场及车位数：负二（475个）l租金：31.8元/平米/月l业态组成：现代百货、大型综合超市、家居、便利店、购物中心等l经营分析：位居交通要道，人流量较大，经营的品牌属于中高档，客户50%持卡消费。主要百
13、货/超市调研与分析银座商城（火车站店）业态分布楼层楼层单层面积（）单层面积（）业态规划及主要进驻品牌业态规划及主要进驻品牌负一层20000业态规划：业态规划：超市、烟、药店主要品牌：主要品牌：一 层5054业态规划：业态规划：化妆品、首饰、钟表眼镜、箱包主要品牌：主要品牌：周大福，肯德基，西铁城，沙池，卡尔丹顿，皮尔丹顿，guess，茂昌眼镜，迪宝阿治奥，六福珠宝，金象珠宝，曼杰二 层4991业态规划：业态规划：男装、男鞋主要品牌：主要品牌：雷诺，和泰，圣凡尼，额尔多斯，喜尔得，纳巴罗，迈雅，莱勒，斯卡丹顿，皮尔卡丹，乔顿，米格尔，太平鸟三 层5717业态规划：业态规划：盛年女装、时装、时尚内
14、衣、流行饰品、童装、童鞋、玩具、孕婴用品主要品牌主要品牌：妈咪宝贝、四 层5717业态规划：业态规划：运动休闲服装主要品牌：主要品牌：乔丹 Levis olive 美邦 森马 美发沙龙 班尼路 佐丹奴 ELAND G2000 ONLY BASIChouse OCHIRLY VEROMODA APPLEshop lee 唐五 层5717业态规划：业态规划：家具、橱柜、床上用品、健身器材、羊绒羊毛、工艺礼品、电动车主要品牌主要品牌：恒源祥、中百大厦l地理位置：泰安市财源大街90号l经营公司：山东潍坊百货集团股份有限公司l总体定位：高端购物中心l开业年月：l建筑面积：4万平方米l营业面积：3.52万
15、平方米l交通情况：交通便捷，附近有4路、6路、7路、8路车等l停车场及车位数：五楼（停车场面积5000方）l租金： 30元/平米/月l业态组成：超市、服装、化妆品、鞋类、箱包、餐饮等l经营分析：人流量较高 ，超市、美食街相对人气较旺。整体销售状况良好，周围的商铺经营状况同样比较良好，铺位价格泰城最高的。中百的成功，在于其准确的市场定位和与泰安本土市场相适应的营销策略。主要百货/超市调研与分析业态分布业态分布楼层楼层单层面积（）单层面积（） 业态规划及主要进驻品牌业态规划及主要进驻品牌负一层7000业态规划：业态规划：超市、家电、电子产品主要品牌：主要品牌：格力、三星、松下等一 层7000业态规
16、划：业态规划：流行名人馆（化妆品、珠宝、皮鞋皮具、数码电脑手机、总服务台）主要品牌：主要品牌：欧莱雅、相宜本草、卡尼尔、周大福等二 层7000业态规划：业态规划：都市丽人馆（精品女装、淑女装、女士饰品、美容）主要品牌：主要品牌：only、淑女坊、圣地奥、艾格等三 层7000业态规划：业态规划：运动休闲馆（运动器材、运动服饰、）主要品牌主要品牌：耐克、阿迪达斯、李宁、361、kappa等四 层7000业态规划：业态规划：羽绒服装场、中百美食林、家纺童品馆主要品牌：主要品牌：雅鹿、雪中飞、坦博尔、鸭宝宝、波司登、361等五 层5000停车场中百大厦大润发l地理位置：东岳大街与龙潭路交口西北向l经营
17、公司：台湾润泰集团l总体定位：综合性超市l开业年月：2011年4月l建筑面积：5.3万平方米l营业面积：4.24万平方米l交通情况：11路、8路、15路北环线、15路东环线等l停车场及车位数：四楼（停车场面积1.06万方）l租金：60元/平米/月l业态组成：服装、餐饮、蔬菜、生鲜、电玩、美发等l经营分析：超市人流量较大。主要百货/超市调研与分析大润发业态分布业态分布楼层楼层单层面积（）单层面积（）业态规划及主要进驻品牌业态规划及主要进驻品牌负一层10600业态规划：业态规划：特产、水产区、面制品、宠物商品、季节性商品、熟食区、蔬果主要品牌：主要品牌：一 层10600业态规划：时尚业态规划：时尚
18、服装、内衣、餐饮主要品牌：主要品牌：北京烤鸭，旺角港式茶餐厅，鞋柜，达芙妮，稻草人箱包，红蜻蜓，明牌珠宝，维罗纳纯金典，citylife箱包，宝岛眼镜，耐克，红袖，圣地奥，马达奴，奥兰迪箱包，屈臣氏，兰诺二 层10600业态规划：业态规划：超市、电玩、童装主要品牌：主要品牌：谭木匠，国际时尚银饰，小天才，中国移动，月亮海参，泰迪家族，啄木鸟三 层10600室内停车场四 层10600露天停车场主要百货/超市调研与分析志高广场l地理位置：东岳大街与温泉路交汇处l经营公司：泰安志高锦秀房地产开发有限公司l总体定位：中高端l开业年月：2012年4月l建筑面积：15万平方米l营业面积：15万平方米l交通
19、情况：11路、12路、32路等l业态组成：苏宁电器、服装、珠宝、手表、饮食、娱乐、家居、KTV、动漫城等l经营分析：周边虽然属于居民区，但广场人流量较弱，三楼儿童区域，空置率较高。主要百货/超市调研与分析志高广场业态分布业态分布楼层楼层单层面积（）单层面积（） 业态规划及主要进驻品牌业态规划及主要进驻品牌负一层25000业态规划：业态规划：主要品牌：主要品牌：一 层25000业态规划：业态规划：名品精致城（珠宝、饰品、高端保健品、主题餐厅、苏宁电器、银座商城）主要品牌：主要品牌：苏宁、周大福等二 层25000业态规划：业态规划：时尚休闲城（运动、潮流服饰、户外装备、风情牛仔、苏宁电器、银座商城
20、）主要品牌：主要品牌：李宁、耐克、361度等三 层25000业态规划：业态规划：亲子儿童城（儿童乐园、母婴用品、亲子教育、图书、婴童服饰、银座商城）主要品牌：主要品牌：四 层25000业态规划：业态规划：家居生活城（高端寝具、家饰、精品家居、银座商城）主要品牌：主要品牌：慕思等泰山广场商圈火车站商圈红门路商圈青年路商圈银座中百大厦大润发 东岳大街财源大街 泰山大街 通天街 温州路步行街城市商业状况光彩大市场目前概况目前概况泰安光彩大市场一期工程位于泰安城西部，北靠城市主干道泰山大街，南临灵山大街，依附在泮河的东侧，与泰山遥对相望，交通便捷。励志打造成为山东省乃至华北地区的商贸集散中心、商品集散
21、中心、产品加工基地，并带动周边地区经济与商贸繁荣发展。业态业态经营范围涉及建材、五金、装饰装修材料、板材、油漆、摩托车、电动车、窗帘、服装鞋帽、轻纺百货、家用电器、日用百货、灯具、家具等行业的批发零售、配送，并配套建设了泰安光彩西客站、仓储、商务办公中心和会展中心。经营情况经营情况目前光彩大市场已经形成了一定的规模和气候，受到当地人的认可，经营状况良好。内部分区较乱。租金租金一托三的商铺，面积100-200平方米；租金在1.7-2万/年；每月租金13.5-16.5元/平方米财源大街目前概况目前概况位于泰安老城区，西起泰山火车站广场、东至虎山路,全长近2400米，是一条历史上的老商业街。业态业态
22、大型商业设施9家（恒盛国际、中百大厦、三联家电、三源家电、品牌港、金桥服饰广场（重建）、四海商城、银座商城、），中型商业设施4家（杉杉时代广场、五湖商城、泰山文化城、东亚商城）经营情况经营情况财源街上的经营庞杂，经营者多是自然分区，同类商品虽然在小区域趋向集中，但是还没有体现规模效应，这种自然分区在某个时段可能会收到一定效益，但若从长远来看，必须进行引导性的整合，以让大街发挥其最大价值租金租金每天租金：120-150元/平米/月通天街目前概况目前概况南北走向，北连东岳大街、中接财源大街、南接灵山大街，全长约800米，为泰安历史老街，经通天街、岱庙，北至泰山南天门这一序列是泰安历史文化主要轴线和
23、活动发生的场所。通天街与财源大街交叉口规划空间节点，隐喻古泰城城门，规划通天街为步行街区，使之和岱庙成为一个真正的整体业态业态通天街两侧商铺主要以经营服饰、箱包鞋帽、精品百货、餐饮为主，主要商业集中在财源街与东岳大街之间路段，大小店铺约80余家，多为上下两层结构,定位为中低档次，目前经营状况大部分良好，一直维持着较高的商铺租金为传统的黄金商业街道。经营情况经营情况通天街依托岱庙有深厚文化底蕴，向南通向泰安的市郊是泰安重点的商业街之一。通天街商业氛围浓厚是泰安人民心目中成熟的商业街。租金租金年租金：6-8万/年每天租金：90-120元/平米/月温州步行街目前概况目前概况位于泰山大街东首，汽车站西
24、侧，距泰山火车站约300米集购物、娱乐、饮食、文化、休闲、商务于一体的综合型现代商业中心。街长600米，宽20米，商铺面积51000，2006年5月28日开街，商铺数目总计175家。步行街采用全敞开式规划，业主拥有灵活自主的经营权和处分权，各商家独立经营，业主可根据经营情况灵活调整经营品类。业态业态服装服装 ：飞龙飞、法国巴黎世家、法国老人头、意大利亚瑟王、意大利啄木鸟、韩宇来、微利男装特卖场、沙奥男装、西域骆驼、蓝色天空、意丹奴、生活秀、七彩马、红樱桃毛线、爱国小战士、张扬休闲、圣地亚、老人头、陶玉梅、千百惠、；餐饮娱乐餐饮娱乐 ：麦肯基、碰碰凉、温州餐馆、振兴玩具；家用电器 ：福泰钟表；婚
25、纱摄影婚纱摄影 ：情定奇缘；美容：法国诗婷；床上用品：依诗家床品、悠闲美地家居服；饰品：名石风尚；旅游购物广场、花样年华生日礼品专卖经营情况经营情况经营的属于低端产品，位置比较尴尬，目前人气较弱租金租金每天租金：30-45元/平米/月泰山大街目前概况目前概况泰山大街东起老汽车站，西到天平店，全长近10000米，宽近50米，连接京福（沪）高速公路，是泰安至今最宽阔的一条街道。业态业态泰山大街由于其所处的位置以及其非常便捷快速的交通体系，决定了其作为批发类专业市场的先天优势。但是目前来看，现有专业市场基本上处于层次比较低的原始集贸市场状态,经营分散，经营方式和模式是粗放型的,没有形成较高档次集约化
26、的发展态势。经营档次参差不齐，泰安家电批发市场、泰山义乌装饰材料灯具市场、光彩大市场相对规范，泰山大街批发市场、泰安轻纺城、鲁中商城经营比较混乱。但是从整体上来看，所有这些项目目前仍然代表了目前泰安流通领域的最高水平。经营情况经营情况在泰山大街从事批发的业主反映，泰安对商品需求量大的和买高档商品的客户，都上临沂和济南采购。一些家庭用户占得多，购买量相对少。另据一些商户反映，二级市场的经销商只能到省级代理商那里去进货，可其价格就要高出几个点，再卖给消费者就更高了，因此都有“这几年所以越来越难做”的感慨。租金租金每天租金：36-60元/平米/月市场小结PART 4l城市依山而建，向东西发展，围拢泰
27、山周边，沿山发展可获得更多自然与经济优势；l商业市场以中百大厦、银座商城（火车站店）、大润发超市，三个地方的人流量最大；l泰安市商业以中低端消费为主，泰安距离济南较近，济南对城市高端人群与旅游客户分流较为严重，另专业市场业态划分不明朗专业市场业态划分不明朗；l市场较为分散，缺乏吃喝玩乐一条龙的服务区域，难以留住旅游观光的人流难以留住旅游观光的人流；l泰安人民易于满足，普遍安于现状，城市的整个融合度不是很高融合度不是很高，即使是城市东西居民交流仍然缺乏；l泰安市本是主打旅游文化的城市，但是区域内旅游文化产品较分散区域内旅游文化产品较分散，没有形成氛围浓厚场所。市场小结一市场小结二从经营业态来说，
28、泰安市以服装、餐饮等生活类业态为主，旅游相关产业并未形成集群效应，也即没有达成旅游消费者的消费便捷性（人群惰性营销规则）；从租金来说：1、专业市场租金：13.616.5元/平米/月，按年回报8%计算，售价为2475元/平米，按此计算难以平衡本项目收支，亦或难以达成项目利润最大化；2、主流商圈租金：60150元/平米/月，按年回报率8%计算，售价为900022500元/平米，这是人流量（及传统商业地段）所决定，本案难以企及；3、百货类租金（含大型超市）：3060元/平米/月，按年回报率8%计算，售价为45009000元/平米，即使如此，百货类也是靠大人流量支撑的商业业态，本案短期内难以达成，也即可以作为长线战略。The end , thank you .
