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1、天地源房地产开发有限公司踩盘市场分析报告（PPT40页）Stillwatersrundeep.流静水深流静水深,人静心深人静心深Wherethereislife,thereishope。有生命必有希望。有生命必有希望目目录录1、市场综述、市场综述2、竞争项目、竞争项目2-5月动态月动态3、三季度市场预测、三季度市场预测1、市场综述、市场综述 春节过后西安房地产市场依旧延续淡季所带来的低迷的市场状态，很多消费者依然持币观望。 据西安房地产信息网数据研究中心统计显示，一季度，全市商品房销售面积达706000平米，较去年同期相比下降15.17%。一季度，西安楼市各城区商品房销量有所下滑，其中，高新区
2、、城西区两区环比销量下滑较大，分别下降11.55%和18.62%。 市场综述市场综述 3月份市场比春节期间稍有好转，各大房地产商都在酝酿新品推出，很多房地产商都希望借助传统销售旺季的到来以及三月底、四月的两次房展会使市场大幅回暖，因此各大房地产商加大优惠力度抢夺市场份额。 4月份市场情况小有抬头整个西安市场环比增长1.07%，但与往年同期相比仍显出较为冷淡的市场行情。 由于中海等房产大鳄就率先推出新品抢占市场份额，同时曲江板块各大外埠地产巨头的纷纷进入以及其他区域新品即将推出， 可以预见08年第二季度起西安房地产市场将有所放量，市场竞争开始加剧。 市场综述市场综述 5月受地震的影响，全市普通住
3、宅销售市场整体处于低迷状态。 近期已经有数家楼盘出现倾斜、墙体裂缝、围墙倒塌等建筑事故，虽然损伤程度不同但这些问题无疑不给传统上有可能出现转机的“红五月”带来不小冲击。对于市民而言，更多的是来自心理方面的压力。市场综述市场综述2、竞争项目、竞争项目2-5月动态月动态项目名称项目名称价价 格格产品类型产品类型主力面积主力面积( (平米平米) )景景观观概念概念传传播主播主题题销售动态销售动态金地尚林苑金地尚林苑7500元/平米（含车位）联排/叠加别墅、小高层王座组团200240平米房源，主推户型：205平米4室2厅2卫以”洛溪九叠“为景观核心，以院落式作为项目整体规划轮廓，构筑街、巷、院、宅四层
4、人居空间感受体系尚林境心悠远皇脉上的奢适品清盘销售2套别墅，主推王座组团中海国中海国际际社社区区5800-6200元/平米高层、小高层、多层、独栋别墅 88-240平米，主力户型为160平米、170平米、200平米房源英伦台地自然景观：诺丁山广场、奥斯汀巷、温布顿园等阳光下的湖与宅3期板式高层小高层于3月30日开始认购，现处于诚意登记阶段富力城富力城60007500元/平米（精装修）纯板式高层、小高层B15栋：178平米及304平米户型C21栋：146152平米以“水上人家”为主体的大型水景中心坡地景观110万平米精装坡地水生活 3月下旬正式销售B15栋“楼王”，同时销售C21栋房源绿地世纪城
5、绿地世纪城5300-6200元/平米小高层、高层60-130平米一室三室 63平米一室 88.12平米两 176.92四室以及新品135平米三室首创高新CBD大面积水景环绕社区，率先倡导绿色生态岛居概念 “莱顿小镇”组团销售中，各推广渠道加推魏玛公馆魏玛公馆5500元/平米小高层、高层69320平米 主力户型69170平米德国魏玛小城特有的优雅的园林景致 08.3.22正式开盘。目前主力销售1号楼92平米两室及145平米三室房源逸翠园逸翠园7500元/平米小高层户型面积在126到410平米国际级绿化水景园林 用现代的景观表现手法融汇国际时尚与西安本土精髓 B区1-7号小高层房源面积为12641
6、0平米。销售资源：销售资源： 王座组团200240平米房源主推户型为205平米4室2厅2卫，均价7600元/平米一次性付款可优惠2个点位，按揭可优惠1个点位。同时清盘销售200平米顶复户型，均价11000元/平米。天域顶层复式、花园大宅房源4月份开始发售 金地金地曲江尚林曲江尚林苑苑营销动态：营销动态： 2月“王座”组团接受诚意登记，3月销售王座组团200240平米大户型房源4月天域顶复样板间开放，顶层复式、花园大宅房源开始发售。4月26日举行泰式风情美食节。成交情报：成交情报： 可预售总套数 360 当前可售套数 51 已出售总套数 309 2-4月成交套数 84推售媒体推售媒体：主要采用媒
7、体：报纸、户外、项目围墙2月15日 华商报 半版3月21日 华商报 半版4月25日 华商报 西安晚报 半版长安南路单立柱中海国际社区中海国际社区销售资源：销售资源： 熙岸2期剩余大户资源。 熙岸3期板式高层、小高层 2023号楼四栋高层，300套房源户型 面积88平米240平米，包含88平米两室、127163平米三室、177平米四室以200240平米跃层，价格为5800-6200元/平米。 其中20号楼为1梯2户 12层小高层，22号楼为1梯2户16层小高层，21号楼为2梯3户33层高层，23号楼为2梯4户33层高层，小高层价格为6000-6500元/平米，高层均价5300-5800元/平米
8、熙岸东郡78138平米户型 营销动态：营销动态： 2月2日举行“扎根西安 和谐共赢” 2008中海地产媒体联谊会。 3月上旬熙岸3期板式高层、小高层开始接受登记，于3月30日起进行诚意认购 3月15日消费者权益日诚意登记客户购房送大礼。 熙岸熙岸3 3期期销控房源近期全部打开销售（销控房源近期全部打开销售（60套）套） 成交情报：成交情报： 24月成交199套，高层均价为5500元/平米，小高层均价为6300元/平米 。推售媒体推售媒体：主要采用媒体：报纸、房周刊、重要路段户外、项目围墙3月19日 华商报 半版 3月20日 房周刊 通版4月23日 华商报 整版 销售资源：销售资源： B区12、
9、15号楼 户型面积为170到300平米，均价为7500元/平米、 C区22、23号楼 户型面积86到115平米，均价为6000元/平米，一次性付款优惠3个点位，按揭优惠1个点位。 B15栋精装修“楼王”（2梯2户）户型面积178平米四室，价格6300-6500元/平米，以及304平米五室（价格7500元/平米）； C21栋 户型面积146-152平米临湖三室，均价6000元/平米，目前购房一次性付款可优惠1个点位。注：以上价格均为精装修富力城富力城营销情报：营销情报： 3月份活动较多。蜡烛DIY、 3月8日“美丽大讲堂” 、游戏总动员（包 含灌篮、飞镖、智力游戏等）、“放飞希望 追逐梦想”大型
10、风筝节等。 3月15日 B15栋精装修“楼王”（2梯2户）正式解筹销售 3月22日C21栋正式解筹 4月B15“楼王” (11层，1梯2户）精装修房源正式销售 4月5日富力城举行“我名我塑 我型我秀”活动（制作个性签名、个性马克杯）。 4月12日举行“甜蜜之约”甜点品鉴活动。 4月19日举行“手上芭蕾”美甲等活动。推售媒体推售媒体：主要采用媒体：报纸3月7日 华商报 整版3月14日 华商报 整版4月18日 华商报 整版销售资源：销售资源：“莱顿小镇”组团 12号、16号房源 面积为63-130平米，均价为6200元/平米 17到32号小高层及高层（32号楼已售罄），户型面积为63-130平米，
11、均价为6200元/平米； 17号楼房源为63平米一室、88.12平米两室、176.92四室以及新品135平米三室户型，目前价格为5100-8000元/平米 成交情况：成交情况：24月销售共195套大户型均价6200元/平米 小户型均价5300元/平米商铺滞销，均价6500元/平米绿地世纪城绿地世纪城营销动态：营销动态： 2月12日21日（正月初六至正月十五）举行迎新春送大礼活动；同时艺饕街小户商铺，2月12日（正月初六）正式开始认筹。 2月22日“莱顿小镇”户型开始全面接受登记。该组团为17到32号小高层及高层，在售户型的面积区间为63170平米，现参考均价为6000元/平米。 2月26日 (
12、西安)顶级生活品位展新闻发布会。 4月19日 17号小高层开盘 4月19日举行135平米双水系三室户型推介会（咖啡品鉴、时尚涂鸦）。推售媒体推售媒体：主要采用媒体：报纸2月22日 华商报 半版2月29日 华商报 半版4月18日 华商报 半版4月29日 华商报 半版项目概况：项目概况： 新里魏玛公馆位于西安北城核心区域（凤城九路与文景路十字 ），占地面积77920平方米，建筑面积约30万平方米，容积率2.8，绿化率42%，建筑密度21%，含有少量商业。该项目共有8栋18层、24层不等的高层（其中1号楼为2梯3户2个单元24层高层；2号楼为2梯4户2个单元24层高层，楼体中间区域为69平米一室两厅
13、小户型，两边均为120140平米大户型，3号楼及4号楼为2梯4户2个单元18、 24层高层） ，总户数共1502户，户型面积为69-320平米，主力户型为面积区间在90-120平米之间的二室和四室，顶层和底层有少量跃式房源，现阶段均价5300元/平米。新里新里魏玛公馆魏玛公馆销售资源：销售资源：从08年2月份开始，销售资源为1、2、3、4号高层与小高层。房源面积为69320平米 主力户型69170平米预计09年5月30日交房销售均价从5100元/平米升至5500元/平米。营销动态：营销动态：3月22日正式开盘24月共成交254套预计预计5月底推出月底推出6、8号楼进行认购，号楼进行认购， 7月
14、份开盘销售月份开盘销售 推售媒体推售媒体：主要采用媒体：报纸2月22日 华商报 半版2月29日 华商报 半版3月21日 华商报 半版4月29日 华商报 半版现场活动：现场活动：开盘现场慈善捐款、大抽奖音乐品鉴会。3月22日开盘现场4月19日音乐品鉴会现场营销情报：营销情报： 2月主推B区8栋11层到18层的小高层，共900余套房源，户型面积在126到410平米之间，均价7000元/平米。 3月清盘销售12号楼与14号楼剩余顶层复式180平米四室房源，价格为7000元/平米，B区小高层4月开盘，其房源面积为126410平米。 4月清盘销售10、12、14号楼剩余6套顶层复式180平米四室房源，价
15、格为7500元/平米，；B区1-7号小高层房源面积为126410平米。本月底开盘销售本月底开盘销售3、4号楼号楼（此次地震未给该项目造成过多负面影响（此次地震未给该项目造成过多负面影响 ）逸翠园逸翠园西安西安优惠政策：优惠政策： 享受一次性付款可优惠5个点位，按揭可优惠3个点位成交情报：成交情报： 可预售总套数 926 当前可售套数 14 已出售总套数 912 2月至今成交套数 10推售媒体推售媒体：主要采用媒体：户外劳动南路转盘户外广告12月21日华商报整版销售资源：销售资源：6号楼 30层高层上的小户型房源，共200余套。户型为35-56平米一室，60-70平米两室，90-97平米两室10
16、余种户型主力户型为面积为62.02平米的E3户型和50.43平米的D3户型，目前均价5100元/平米，一次性付款优惠1个点位。华城国际华城国际营销动态：营销动态： 4月启动500万青年置业金计划（凡签约客户，均有机会享受3重大礼优惠付款方式+折扣+现金抵扣）及12个月租金就买房活动。 5月1日华城万象样板景观区及华城国际实景景观区开放，5星级会所同期开放。成交情报：成交情报： 可预售总套数 2499 当前可售套数 460 已出售总套数2039 2-4月成交357套推售媒体推售媒体：主要采用媒体：报纸、户外3月7日 华商报 半版4月22日 华商报 整版钟楼地下通道灯箱钟楼地下通道灯箱龙湖地产龙湖
17、地产5月9日华商报、晚报整版5月14日华商报、晚报整版3月27日 华商报 整版3月27日 房周刊 封底盛恒地产盛恒地产 春节过后，西安房地产市场持续冷淡，消费者观望严重，各大开发商都较为谨慎。 进入3、4月传统销售旺季以后市场状况逐渐呈现出较春节期间好转的迹象，各大开发商都酝酿新品面市，营销攻势逐渐增大。 但是5月份受地震影响，本应打开局面的房地产销售急速下滑，房地产市场雪上加霜。 小小 结结3、三季度市场预测、三季度市场预测 中海国际社区、中海铂宫、金地芙蓉世家、融侨观邸、龙湖项目曲江板块将是各外地大开发商08年力拼之地。 中海自三月份以来品牌推广力度急剧加强、熙岸三期开盘再次引亮市场关注。
18、在积累了相当客户后中海在推熙岸的同时中海铂宫亮相西安市场； 金地同样推出新品，芙蓉世家； 融侨观邸、龙湖地产项目也将在三季度入市 各项目销售进度目前随市低落，但在推广上并未放松。曲江区域曲江区域 高新区是西安环境最优美的高新技术园区，是西安很适宜居住的区域；十几年的发展高新区域已经非常成熟：交通便利、周边配套日渐成熟，随着城市配套的逐步完善、高新区新项目遍地开花。高新区自身优势吸引了本地、外地各品牌的入驻。08年，高新市场依然是“买家” “卖家”关注的焦点。 地震只是阶段性的影响了市场的放量，随着地震影响的消逝，高新区普通住宅销售市场将会好转，市场放量将会在三季度猛增。 高新区域高新区域 城南
19、区目前的发展前景较好，而且潜力较大，比较适合投资，城南区的环境也比较好，人口密度低，文化氛围浓厚，周边的配套设施也在不断完善中 ，城南区很受购房者欢迎，在整个普通住宅销售市场低迷的状态下城南区销量依然位居七城区榜首。 08年万科的加入更是让城南区域砝码增重，根据目前万科的进度来看，虽然销售尚未见任何动静，但推广放出的风声也足以让西安各家开发商重视。城南区域城南区域 通过上述对我公司各项目竞争楼盘的分析可以看出，本应在二季度末开始的市场放量由于地震的影响将在三季度迫于存量的巨大压力，会导致集中大量释放，但由于一线城市的房价回落和地震的影响将导致消费者进一步的观望情绪，市场需求增长并不明显，房地产
20、市场供过于求。 因此，面对这样的市场竞争形式，各大地房产商都会加大推广强度，线上增加各类媒体的广告投放频次和范围，线下以优质的资源抢占市场，同时加大活动促销和优惠力度。 可以预见三季度的房地产市场销售竞争将空前激烈；由于受到地震的影响，建筑质量、安全等方面的诉求元素在后期的推广中得到强化。 市场预测综述市场预测综述市场预测综述市场预测综述 面对整体市场环境冷淡以及空前激烈的市场竞争我们将如何打开销售的新局面？ 1、充分关注市场及竞争对手的动态，以便于制定出具有针对性的措施； 2、加强营销推广力度，丰富营销手段； 2、适当加大销售优惠力度，吸引市场关注； 3、推出新品，以优势资源吸引市场关注； 4、加强老带新优惠力度，以天客会为平台增加老带新及老客户再次置业比例。THANKS
