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1、中信证券股份中信证券股份2021年年2月月近期市场投资策略及房地产形势研究近期市场投资策略及房地产形势研究 2 2简简 介介方方 敬敬中信证券股份中信证券股份 高级经理高级经理 私人客户投资策略研究私人客户投资策略研究 北京航空航天大学北京航空航天大学 管理科学与工程管理科学与工程 硕士硕士曾就职中国人寿资产管理公司、中国民生银行私人银行部、中国银监会曾就职中国人寿资产管理公司、中国民生银行私人银行部、中国银监会3 3目目 录录一、近期市场回忆一、近期市场回忆二、后市展望二、后市展望三、投资选择三、投资选择四、房地产市场研究四、房地产市场研究4 4近期市场回忆近期市场回忆n一月份以来，全球股票
2、市场与商品市场延续了上行趋势一月份以来，全球股票市场与商品市场延续了上行趋势n欧美股市上涨较多。道指、德指欧美股市上涨较多。道指、德指DAX、法国、法国CAC40n新兴市场国家领跌全球。孟买新兴市场国家领跌全球。孟买30、巴西、台湾、韩国、中国、印度、巴西、台湾、韩国、中国、印度n差异原因：经济复苏的不同步性和由此带来的货币政策预期的变化。差异原因：经济复苏的不同步性和由此带来的货币政策预期的变化。5 5近期市场回忆近期市场回忆6 6近期市场回忆近期市场回忆n特征一：热点轮换频繁，从券商、建材、有色金属等行业到新能源汽车、光通信、新特征一：热点轮换频繁，从券商、建材、有色金属等行业到新能源汽车
3、、光通信、新三板、高送配等主题；三板、高送配等主题；n特征特征二二：行情持续时间较短，多数热点只能维持行情持续时间较短，多数热点只能维持1-2个交易日领跑个交易日领跑n特征特征三：穿越调整阶段的高铁、农业等板块出现阶段性回调。三：穿越调整阶段的高铁、农业等板块出现阶段性回调。n总结：这轮行情的时间比空间更为重要，估值修复特征明显。总结：这轮行情的时间比空间更为重要，估值修复特征明显。7 7近期市场回忆近期市场回忆n海外市场符合预期，美元贬值，人民币升值。海外市场符合预期，美元贬值，人民币升值。n国内形势超出预期，通胀超预期，货币政策持续紧缩。国内形势超出预期，通胀超预期，货币政策持续紧缩。8
4、8关键影响因素关键影响因素n中信证券的策略分析框架中信证券的策略分析框架n核心因素：物价水平、货币政策与资金供给、触发事件核心因素：物价水平、货币政策与资金供给、触发事件9 9经济增长经济增长-通胀压力通胀压力n影响市场最重要的短期因素是通胀走势影响市场最重要的短期因素是通胀走势n通胀悲观预期是通胀悲观预期是A股估值承压的重要因素旱情、粮价股估值承压的重要因素旱情、粮价n节后：节后：CPI好于预期，市场处于悲观预期的修正阶段。好于预期，市场处于悲观预期的修正阶段。n旱情暂时没有出现持续恶化：财政补助、冬麦区灌溉条件、耕地含水量旱情暂时没有出现持续恶化：财政补助、冬麦区灌溉条件、耕地含水量nCP
5、I的新涨因素压力有所缓解：环比数据下降的新涨因素压力有所缓解：环比数据下降n2021年全年通胀走势前高后低，逐渐回落，旱情虽然可能对物价有所扰动，但是不年全年通胀走势前高后低，逐渐回落，旱情虽然可能对物价有所扰动，但是不改改CPI逐步回落的趋势。逐步回落的趋势。1010经济增长经济增长-通胀压力通胀压力1111流动性紧张成因分析流动性紧张成因分析n流动性趋紧流动性趋紧-货币政策叠加效应。货币政策叠加效应。n资金价格高位运行，资金价格高位运行， 3个月个月shibor价格创出历史新高，价格创出历史新高，7天银行间回购利率也到达天银行间回购利率也到达2007年的水平。节假日与政策叠加，个人投资者时
6、机。年的水平。节假日与政策叠加，个人投资者时机。n为何在资金价格飙升为何在资金价格飙升 的情况下，信托投放到达万亿规模？的情况下，信托投放到达万亿规模？n差异准备金率的政策忧虑，银行惜做银行间市场差异准备金率的政策忧虑，银行惜做银行间市场n商业银行的资金管理选择，超额准备金商业银行的资金管理选择，超额准备金-债券债券-信贷信贷n商业银行的抢贷时间窗口商业银行的抢贷时间窗口1212货币政策趋势货币政策趋势n央行于央行于2月月18日年内第二次上调存款准备金率，符合市场预期。日年内第二次上调存款准备金率，符合市场预期。n大型商业银行存款准备金率已达大型商业银行存款准备金率已达19.5%，但存款准备金
7、率仍有上调空间。，但存款准备金率仍有上调空间。n从现在至从现在至3月末，预计仍有至少月末，预计仍有至少1次的准备金率上调，主要取决于人民币信贷投放情况次的准备金率上调，主要取决于人民币信贷投放情况和外汇占款流入状况。和外汇占款流入状况。n政策紧缩的方向短期难以改变。预计上半年出台紧缩货币政策会更加坚决。就近期而政策紧缩的方向短期难以改变。预计上半年出台紧缩货币政策会更加坚决。就近期而言，再次提高存款准备金率的概率较大，同时不排除再度加息的可能。言，再次提高存款准备金率的概率较大，同时不排除再度加息的可能。1313货币政策外延货币政策外延n市场隐忧：货币政策紧缩市场隐忧：货币政策紧缩资金本钱上升
8、资金本钱上升实体经济减速的传导路径实体经济减速的传导路径n数量化和价格政策的连续使用，已经增加了实体经济的资金本钱。数量化和价格政策的连续使用，已经增加了实体经济的资金本钱。n浮动利率贷款上浮的比例正在提升，实体经济资金供给紧张初现端倪。浮动利率贷款上浮的比例正在提升，实体经济资金供给紧张初现端倪。n政策超调阴影，但仍需要进一步观察。政策超调阴影，但仍需要进一步观察。 1414未来流动性观察未来流动性观察n到期资金压力大，政策继续紧缩。中央银行的理想状态是通过资金余缺通过短期市场到期资金压力大，政策继续紧缩。中央银行的理想状态是通过资金余缺通过短期市场利率向收益率曲线中长端传导，进一步加强利率
9、向收益率曲线中长端传导，进一步加强Shibor的基准利率地位和货币政策的有的基准利率地位和货币政策的有效性。效性。n流动性收缩趋势下存在阶段性缓和的可能。流动性收缩趋势下存在阶段性缓和的可能。n2月份存款回流，商业银行超储率上升；银行压力减轻月份存款回流，商业银行超储率上升；银行压力减轻n假设物价快速增长能在近期得到抑制，也将缓解货币紧缩压力。假设物价快速增长能在近期得到抑制，也将缓解货币紧缩压力。n行政压力对于行政压力对于“米袋子和米袋子和“菜篮子价格的遏制菜篮子价格的遏制n华北地区瑞雪降临有所缓解，冬小麦干旱对华北地区瑞雪降临有所缓解，冬小麦干旱对5-6月份粮食价格影响有限，库存比较充月份
10、粮食价格影响有限，库存比较充分。分。1515流动性与流动性与A股市场股市场n宏观层面，通过刺激投资、出口与消费带动经济增长而给股市带来利好或利空预期。宏观层面，通过刺激投资、出口与消费带动经济增长而给股市带来利好或利空预期。在当前的估值水平之下，流动性收紧对宏观经济的影响在股指上已经有了较充分的反在当前的估值水平之下，流动性收紧对宏观经济的影响在股指上已经有了较充分的反响。响。nA股市场层面：业内交流认为，目前在公开信息方面难以找到有效表述股市场层面：业内交流认为，目前在公开信息方面难以找到有效表述A股流动性的股流动性的指标。指标。n保证金金额资金供给、融资额度占市值比重资金需求等指标，相关关
11、系不明保证金金额资金供给、融资额度占市值比重资金需求等指标，相关关系不明显。显。nA股市场的流动性受市场的投资收益率预期影响：当预期行情向好的时候，股市场的流动性受市场的投资收益率预期影响：当预期行情向好的时候，A股流动股流动性将相对不错；而当预期行情不好的时候，即使宏观经济趋势向好，或者宏观流动性性将相对不错；而当预期行情不好的时候，即使宏观经济趋势向好，或者宏观流动性充裕，充裕，A股市场表现相对较差。股市场表现相对较差。1616未来触发事件未来触发事件n用策略事件表的方式来刻画未来市场的主要反响机制是一个比较实用的方法。用策略事件表的方式来刻画未来市场的主要反响机制是一个比较实用的方法。A
12、股市股市场对于政策事件的敏感度更高。场对于政策事件的敏感度更高。n两会召开，各地方政府的配套产业政策两会召开，各地方政府的配套产业政策n2月份经济数据的公布月份经济数据的公布n年报的披露年报的披露n中东乱局，利比亚的关键意义中东乱局，利比亚的关键意义1717大势分析大势分析n环境因素：通胀压力高位运行，但顶部渐现；流动性依然趋紧，但局部有暖意；经济环境因素：通胀压力高位运行，但顶部渐现；流动性依然趋紧，但局部有暖意；经济增长稳健；两会政策与十二五开局增长稳健；两会政策与十二五开局n看好看好3月份市场表现：低估值，通胀低于预期月份市场表现：低估值，通胀低于预期n中国股票市场当前已反映国内政策调控
13、的种种预期n这轮市场走势特征不在于上涨的高度，而在于上涨的时间长度n下行风险因素：下行风险因素：n企业业绩增速低于预期n海外原油市场1818投资选择投资选择n行业轮动：由资本推动、符合经济周期的行业景气转换行业轮动：由资本推动、符合经济周期的行业景气转换n行业轮换：由资金推动、符合市场情绪的行业表现转换行业轮换：由资金推动、符合市场情绪的行业表现转换n重要区别重要区别n景气周期与触发因素下的资金推动景气周期与触发因素下的资金推动n业绩表征与估值表征业绩表征与估值表征n轮动持续时间轮动持续时间n近期的行情显然更符合行业轮换的特征，那么对于行业轮换就应该从近期的行情显然更符合行业轮换的特征，那么对
14、于行业轮换就应该从“滞涨滞涨+“低估低估值值+“触发因素去考察。触发因素去考察。1919投资逻辑投资逻辑1：年报披露：年报披露+低估值低估值n沪深沪深300上市公司上市公司2021年业绩预测年业绩预测30%，2021年业绩预测在年业绩预测在18%-26%之间。之间。n年报业绩可能超预期的行业：银行、汽车中大公司、家电、建材年报业绩可能超预期的行业：银行、汽车中大公司、家电、建材n从上涨动量分析：从上涨动量分析：n消费板块整体都弱于周期类的，而如果把消费板块整体都弱于周期类的，而如果把10年的估值作为标准，那么年的估值作为标准，那么11年的估值回年的估值回复到复到10年的水平的话，科技、建材、消
15、费等幅度都比较大。年的水平的话，科技、建材、消费等幅度都比较大。n主题来看，卫星、航空、物联网、智能交通、环保节能等跌多涨少主题来看，卫星、航空、物联网、智能交通、环保节能等跌多涨少n上述这些低静态估值、低动态估值和涨幅少的行业和主题只要有相应的触发因素，就上述这些低静态估值、低动态估值和涨幅少的行业和主题只要有相应的触发因素，就可能成为行业轮换的标的。可能成为行业轮换的标的。 2020投资逻辑投资逻辑2：两会政策：两会政策n“两会对市场的影响再度受到投资者关注。两会对市场的影响再度受到投资者关注。n数据统计说明，总体涨势平稳，但是有主题炒作热点。数据统计说明，总体涨势平稳，但是有主题炒作热点
16、。n2021年的区域板块轮动年的区域板块轮动n2021年的节能环保和滨海新区板块年的节能环保和滨海新区板块n2021年的十大产业振兴板块年的十大产业振兴板块n2007年年“新农村建设涉及的农业板块。新农村建设涉及的农业板块。n今年两会除照常审议政府工作报告、财政预算等，还将重点审议今年两会除照常审议政府工作报告、财政预算等，还将重点审议“十二五规划。预十二五规划。预计与计与“十二五规划相联系、同时作为今年工作重点的内容将会受到重点关注。十二五规划相联系、同时作为今年工作重点的内容将会受到重点关注。2121投资逻辑投资逻辑2：两会政策：两会政策n农村根底设施建设农村根底设施建设n继续加大保障粮食
17、生产力度，对大型农业生产基地的扶持力度有望加大。继续加大保障粮食生产力度，对大型农业生产基地的扶持力度有望加大。n推进农业生产的机械化，预计未来五年在耕种收等环节的机械化水平有望超过推进农业生产的机械化，预计未来五年在耕种收等环节的机械化水平有望超过60%。n继续加大农田水利根底设施建设，加快大中型灌区配套和节水改造。继续加大农田水利根底设施建设，加快大中型灌区配套和节水改造。n新农村公路建设有望再上新台阶。新农村公路建设有望再上新台阶。2222投资逻辑投资逻辑2：两会政策：两会政策n资源循环再利用有望成为两会期间重要主题。资源循环再利用有望成为两会期间重要主题。n“城市矿产城市矿产 城市资源
18、循环再利用的重点领域城市资源循环再利用的重点领域n固废处理领域，垃圾燃烧发电会得到政策扶持。固废处理领域，垃圾燃烧发电会得到政策扶持。n节能领域节能领域,合同能源管理企业的税收优惠，未来围绕综合节能效劳推出系列政策。合同能源管理企业的税收优惠，未来围绕综合节能效劳推出系列政策。n再制造是资源循环利用的高级形式。再制造是资源循环利用的高级形式。2021年工信部、发改委已经出台相关政策，未年工信部、发改委已经出台相关政策，未来政策有望细化。扶持的重点领域是汽车零部件、工程机械、矿山机械、机床等领域来政策有望细化。扶持的重点领域是汽车零部件、工程机械、矿山机械、机床等领域的再制造，并会加大对再制造产
19、业园区的建设。的再制造，并会加大对再制造产业园区的建设。2323投资逻辑投资逻辑3：中东危机：中东危机n主题：中东危机带来的能源替代危机n新能源：需求和投资双管齐下的行业投资时机核电、光伏、风电24243月份操作策略月份操作策略n维持现有仓位，等待区间压力位置的突破n关注估值处在历史低位、预期年报和季报业绩突出、全年业绩增长确定性较大行业n低估值：农业、钢铁、建材、汽车、家电、医药、食品饮料等n产业主题：新能源、节能环保、农村建设、高铁建筑、通信投资等。n推荐关注：隆平高科、烟台万华、海通集团、兴蓉投资、*ST钒钛、方大炭素、格林美、华润三九。n核心观察指标：中东危机、经济数据(地产、工业库存
20、)252525房地产市场研究房地产市场研究n房地产市场形势n房地产信托产品262626房地产现状房地产现状n2021 年静态数据解读：n房地产开发投资高速增长n房地产市场土地购置面积下降，但降幅逐季缩小，交易逐季活泼n新建商品房销售高位回落，前高后低态势n房地产开发到位资金增速自高位逐月回落，资金压力提升n房屋销售价格继续上涨272727调控政策演绎调控政策演绎:市场市场行政；供给行政；供给需求需求282828政策的目的、着眼点政策的目的、着眼点n诉求：平抑诉求：平抑3月份量价齐升冲动，稳定房地产预期，防止贫富差距进一步扩大月份量价齐升冲动，稳定房地产预期，防止贫富差距进一步扩大n着眼点：着眼
21、点：n扩大供给：土地出让制度调整、保障房建设、房地产持有税扩大供给：土地出让制度调整、保障房建设、房地产持有税n限制需求：利率调整、存量限购限制需求：利率调整、存量限购n方向：方向：n房价不降，政策不松；房价上涨，政策趋紧房价不降，政策不松；房价上涨，政策趋紧292929新政评述新政评述n房地产税无法单独承担调控重任：房地产税无法单独承担调控重任：n征收范围与社会影响力征收范围与社会影响力n兴旺国家的经验：短期有效，长期相关性不大兴旺国家的经验：短期有效，长期相关性不大n限购政策是本轮新政最为严厉的政策限购政策是本轮新政最为严厉的政策n深圳的经验说明市场不会在限购政策下出现重大风险深圳的经验说
22、明市场不会在限购政策下出现重大风险n市场调控失灵和行政手段有效市场调控失灵和行政手段有效n影响：影响：n市场观望气氛渐浓，近期会导致交易萎缩市场观望气氛渐浓，近期会导致交易萎缩n商品房销售价格出现滞涨或者小幅下降商品房销售价格出现滞涨或者小幅下降303030政府的地产思路政府的地产思路n政府的二元制房地产开展思路，等待保障房建设的跟进，近期以需求限制为主政府的二元制房地产开展思路，等待保障房建设的跟进，近期以需求限制为主n商品房行政化，不代表房地产去商品化商品房行政化，不代表房地产去商品化n政府必须保持社会财富分配公平和房地产储蓄稳健之间的平衡政府必须保持社会财富分配公平和房地产储蓄稳健之间的
23、平衡n中国居民的低财务杠杆说明房地产开展的泡沫化尚无凸显中国居民的低财务杠杆说明房地产开展的泡沫化尚无凸显313131地产的深层次思考地产的深层次思考n房地产价格的上涨本质上粗放型经济高速增长下，货币超发现象的自然结果。房地产价格的上涨本质上粗放型经济高速增长下，货币超发现象的自然结果。n房地产高速开展既是经济开展的结果，也是社会福利缺失的结果房地产高速开展既是经济开展的结果，也是社会福利缺失的结果n城市化进程中，需求的逐步提升和低杠杆率保证了地产未来的需求稳健城市化进程中，需求的逐步提升和低杠杆率保证了地产未来的需求稳健n资产配置渠道的局限性资产配置渠道的局限性n地域资源集聚下的估值溢价并未
24、超越国际水平地域资源集聚下的估值溢价并未超越国际水平3232322021年房地产市场预测年房地产市场预测n2021 年我国房地产开发投资将保持较快增长，但增速有所下滑年我国房地产开发投资将保持较快增长，但增速有所下滑18%-22%n商品房价格将进入徘徊状态，全年房价保持低速增长，不排除出现小幅下降的可能商品房价格将进入徘徊状态，全年房价保持低速增长，不排除出现小幅下降的可能n销售速度下降，全年销售面积大概总体持平销售速度下降，全年销售面积大概总体持平333333房地产信托理财产品房地产信托理财产品n市场规模市场规模n标的物标的物n企业资质条件，审核流程企业资质条件，审核流程n监管层态度监管层态度n风险收益特征风险收益特征34致谢！致谢！
