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1、 旅游度假区相关案例研究相关案例研究相关案例研究相关案例研究相关案例研究国际成功迪士尼度假区研究国际成功迪士尼度假区研究大型旅游度假区研究大型旅游度假区研究相关城市相关城市“ “绿心绿心” ”研究研究国际机场周边联动研究国际机场周边联动研究/ /迪士尼周边联动研究迪士尼周边联动研究5.15.1奥兰多迪士尼世界度假区研究奥兰多迪士尼世界度假区研究神奇世界神奇世界好莱坞好莱坞影城影城水公园水公园水公园水公园动物世界动物世界未来世界未来世界综合世界综合世界运动园运动园酒店度假村酒店度假村集群集群酒店度假村酒店度假村集群集群商住办公集群商住办公集群商住办公集群商住办公集群商住办公集群商住办公集群保障设
2、施保障设施迪士尼迪士尼小镇小镇商住办公商住办公集群集群 商住商住农业农业市区市区赛车道赛车道酒店度假村酒店度假村集群集群公共公共设施设施5.1奥兰多迪士尼世界度假区研究奥兰多迪士尼世界度假区研究度假区拥有主要旅游项目：4个主题公园、2个水上主题公园、23家度假酒店（其中6家迪士尼品牌），5座高尔夫球场、1个综合运动园区、1个赛车场及迪士尼小镇。概况概况目前全球最大的迪士尼主题度假区，接待入境游客总数近全美国的15%。位于奥兰多市区西南方32公里，距离国际机场30公里。总占地约103平方公里（2008年）主要板块主要板块占地占地 km2km2大型主题项目大型主题项目占地占地神奇王国度假区神奇王国
3、度假区13神奇王国0.57迪士尼赛车道3座高尔夫球场荒野营地度假区荒野营地度假区131座高尔夫球场迪士尼小镇度假区迪士尼小镇度假区9TypoonLagoon水上主题乐园1座高尔夫球场未来世界度假区未来世界度假区11未来世界1.23迪士尼好莱坞影城0.55综合世界运动园区综合世界运动园区6动物王国度假区动物王国度假区11迪士尼动物王国1.63BlizzardBeach水上主题乐园生态保育生态保育35水域水域5总面积总面积1035.1奥兰多迪士尼世界度假区功能布局分析奥兰多迪士尼世界度假区功能布局分析度假区以“组团”的模式分为6大片区。每个片区以1-2个大型旅游项目为核心主题，配置酒店、餐饮、生活
4、服务等设施，形成以多个次级片区组成的大度假区。大型旅游项目水上主题乐园高尔夫球场功能布局：5.1奥兰多迪士尼世界度假区功能布局分析奥兰多迪士尼世界度假区功能布局分析功能类型功能类型公顷公顷占地占地% %主题公园内项目及设施932.89.3住房5.70.1商业97.51.0酒店/度假村1269.512.7保障设施250.12.5公路设施/道路1229.412.4农业527.75.3未开发534.65.3生态资源1380.013.8生态保育3212.832.1水555.65.5总面积10340100%迪士尼世界度假区用地比例迪士尼世界度假区用地比例神奇王国神奇王国迪士尼迪士尼赛车道赛车道未来世界未
5、来世界动物王国动物王国迪士尼迪士尼好莱坞影城好莱坞影城水水上上乐乐园园迪士尼迪士尼小镇小镇迪士尼迪士尼综合世界运动园综合世界运动园水水上上乐园乐园度假区内商业办公及餐饮用地指标如下：度假区内商业办公及餐饮用地指标如下：（公顷）（公顷）占地面积占地面积建筑面积建筑面积容积率容积率商业用地零售/餐饮61 8 0.14办公28 8 0.31（公顷）（公顷）占地面积占地面积数量数量密度密度酒店度假村酒店/度假村971 33267间34.35间/公顷高尔夫42881洞32.37洞/公顷度假区酒店度假村用地指标如下：度假区酒店度假村用地指标如下：5.1奥兰多迪士尼世界度假区功能布局分析奥兰多迪士尼世界度假
6、区功能布局分析n度假区内建设有5种不同级别的道路网络。n对外交通主要由3条高速路，连接市区、机场、以及北部城镇进行沟通。n内部交通轻轨连接区内规划确保交通线路布局的合理性，解决园区内高客流量可能造成的交通拥堵问题5.1奥兰多迪士尼世界度假区功能布局分析奥兰多迪士尼世界度假区功能布局分析n私营模式采用立体交通网络，3种交通模式：公交、单轨列车、及水上交通（摆渡和水上出租）n对外交通包括：机场巴士、员工班车、酒店班车等，每个功能区设立多个站点。机场机场奥兰多市区奥兰多市区迪士尼世界度假区迪士尼世界度假区主主题公园集公园集群群5.1奥兰多迪士尼世界度假区功能布局分析奥兰多迪士尼世界度假区功能布局分析
7、互补产业奥兰多地区利用当地优势开发与迪士尼乐园互补的其他主题公园。由主题公园带动国际商务、总部经济、贮藏物流、电影电视制作等行业，成功实现周边产业转型，使其从农业城市转变为州级商业中心。20012001年年9 9月月4 4号开幕号开幕, ,七大主七大主题海滩题海滩, ,刺激、过瘾的游乐刺激、过瘾的游乐项目更多，更适合年轻人。项目更多，更适合年轻人。19831983年年4 4月月1515号开幕号开幕, ,以仙履奇以仙履奇缘城堡为中心，四周环绕了七缘城堡为中心，四周环绕了七个乐园个乐园 , ,分别为世界市集、未分别为世界市集、未来乐园、卡通城等。来乐园、卡通城等。酒酒店店集集群群区区餐饮购物区餐饮
8、购物区大剧院大剧院交通枢纽交通枢纽5.1东京迪士尼乐园度假区东京迪士尼乐园度假区n主题乐园主题乐园：度假区分为两个游乐区-1983年首次开放的东京迪士尼乐园和2001年落成的东京迪士尼海洋。东京迪士尼功能划分n其他配套其他配套：两个集购物、娱乐、餐饮为一体的大型购物娱乐中心：旅途愉快、伊克斯皮儿莉和一个服务中心，；另外迪士尼的单轨电车方便游客穿梭于度假区各处。伊克斯皮儿莉拥有拥有140间的店铺、餐厅以及一间有16厅的大戏院。2008年10月世界规模最大的太阳马戏团常设剧场入住东京迪士尼度假区。n酒店酒店：三座迪士尼主题酒店、六座度假区公认饭店如东京湾喜来登大酒店、希尔顿东京湾大饭店等。除此之外
9、还有度假区周边的5间休闲饭店（总称东京迪士尼度假区好伙伴饭店）和东京各区的14家观光饭店（合成动机迪士尼度假区还邻居大饭店）共同为游客服务。2008年7月，东京迪士尼乐园增加建设园区最大的酒店-迪士尼陆地饭店，客房数750间，来满足不断增加的游客需求。5.1东京迪士尼乐园度假区功能组合东京迪士尼乐园度假区功能组合相关案例研究相关案例研究相关案例研究相关案例研究国际成功迪士尼度假区研究国际成功迪士尼度假区研究大型旅游度假区研究大型旅游度假区研究相关城市相关城市“ “绿心绿心” ”研究研究国际机场周边联动研究国际机场周边联动研究/ /迪士尼周边联动研究迪士尼周边联动研究5.国际机场国际机场迪拜乐园
10、迪拜乐园科技园区科技园区投资园区投资园区教育园区教育园区高新技高新技术产业术产业区区迪拜市中迪拜市中心心商业港商业港世界援助世界援助城城生态酒店生态酒店住宅住宅工业区工业区国际机场国际机场5.2迪拜乐园主题度假区案例研究迪拜乐园主题度假区案例研究航空距离3小时半径内，辐射规模为3亿人口。5.2迪拜乐园主题度假区案例研究迪拜乐园主题度假区案例研究 规划面积为278平方公里，目前全球规划最大的主题度假区。 位于市区西南方22公里，距离国际机场16公里。 定位：以家庭式旅游为向导的世界级休闲度假目的地。 规划共4848个个大型项目及200200个个子工程，及5555间间酒店。 主要项目：8 8个个主
11、题公园、1 1个个水上主题乐园、2 2个个植物园、7 7个个高尔夫球场、7 7个个大型运动场所、2 2个个赛车场、3 3个个马术场、1 1个个科技馆，和1 1个个教育城。镇中心购物娱乐区景点体验区主题休闲区景点体验区体育区缓冲区度假区主要分为6个功能区及7大主题内容，以“功能分区+内容组团”的模式，在各个功能区内实现“一区多团”的布局。- 功能区：景点体验、体育户外活动、生态旅游、主题休闲度假、购物娱乐和中心镇- 主题内容：主题公园、文化与艺术、科学与天文、运动与体育学院、幸福与健康、购物与零售、度假村与酒店。占地占地km2km2比例比例% %项目项目( (个）个）投资投资（亿美元）（亿美元）
12、景点体验区景点体验区145.01618.5购物娱乐区购物娱乐区41.456.5主题休闲度假主题休闲度假区区3010.869.8生态旅游区生态旅游区13046.8124.2体育户外活动体育户外活动区区3311.956.8中心区中心区227.940.5缓冲区缓冲区4516.2总合总合278100.04846.35.2迪拜乐园主题度假区功能布局研究迪拜乐园主题度假区功能布局研究功能布局：发展模式：度假区以“一心、两轴”的结构布局，沿东西及南北两轴集中开发。相限内则以低密度生态开发为主。 度假区以弹性控制为向导，给予开发商大程度的开发空间。距离三亚市区距离三亚市区3030公里，规划总用地公里，规划总用
13、地98.7898.78平方公平方公里。里。视生态保护区为后花园，在周边区域散布若干生态旅游组团。5.2三亚海棠湾国际旅游度假区研究三亚海棠湾国际旅游度假区研究建设用地：51.6平方公里居住17.5%公共设施29.5%绿地44.2%广场6.1%三亚海棠湾概念性总体规划定位海棠湾“国家海岸”休闲度假区建设成为世界级的集滨海度假、休闲娱乐、疗养休闲等为一体的综合型旅游度假区。强调多元化。强调多元化。提出除休闲度假外，还须集海洋科研、教育、博览基地于一体的综合性国际休闲度假区的定位。开发规模建设用地：50%；非建设用地：50%5.2三亚海棠湾国际旅游度假区研究三亚海棠湾国际旅游度假区研究一点海南岛雨林
14、公园一带顶级酒店带三区综合休闲游憩板块、高端休闲度假板块、多元文化旅游板块六片公共服务休闲中心、现代旅游服务小镇区、高端品牌休闲度假区、国际主题度假社区、综合观光休闲度假区、海洋主题科教博览区五楔结合绿化通廊，结合高尔夫、道路隔离绿化、公园绿地等落实公共开场空间，及隔离各组团功能区总体结构布局划分三大功能板块：滨海滨海多元社区多元社区、生态保护区生态保护区、综合旅游度假区综合旅游度假区。5.2三亚海棠湾国际旅游度假区开发模式研究三亚海棠湾国际旅游度假区开发模式研究1、海棠湾开发模式主要为四个“创新”即创新体制、创新征地、创新安置、创新服务。创新体制：按照三亚市委“一切权利归海棠湾”的要求，设立
15、“三总师”负责制。工委、管委会、镇委、镇政府人员交叉任职，形成“四合一”管理体制。坚持“一张蓝图绘到底，一套班子干到底，市级审批不出区，工作顺畅不扯皮”的原则。创新征地：坚持政府主导，统一征地、拆迁、安置的模式，探索社会保障终身制的征地拆迁模式。创新安置：按照本土风情小镇模式重新调整安置区，组织多条本土特色风情街水街、树街、商业街、把乡土风情融入小镇建设。创新服务：实行一站式联席审批，一条龙为前来办理“四证”的企业办结审批手续。2、海棠湾在土地政策上，按照海南省的统一要求，积极推进城乡土地一体化管理，在不突破耕地保有量和基本农田保护的规模的前提下，尝试农村集体经济组织和农民利用集体建设用地自主
16、开发旅游项目试点。对以绿化生态为主的旅游项目（如高尔夫），除会所等建筑项目按建设用地审批外，其它按绿地或林地控制，既不改变土地属性，确保国家土地利用指标的落实，又实际保障了旅游项目的开发，同时也确保并提高了农村集体或农民的利益。海口市区海口市区观澜湖湖美美兰国国际机机场火山森林公火山森林公园园火山国家地火山国家地质公园公园5.2观澜湖海口国际高尔夫度假村研究观澜湖海口国际高尔夫度假村研究地理位置观澜湖项目以“不占耕地、生态修复”为理念，开发高尔夫球场的同时，改造用地。将缺乏生态价值、无法耕种的“荒地”，改善成为生态环境优美的“绿洲”。占地面积80平方公里平方公里，将成为世界上最大规模的火山群高
17、尔夫球场。距离海口市区25公里公里，美兰国际机场20公里公里，位于海口市区以南的火山国家森林公园内。北临海口环城高速，东临东线高速。规划定位发展以高尔夫球为核心，集酒店、会议、养生、餐饮、休闲娱乐、旅游商业零售、运动培训为一体的综合性休闲产业群。功能分区6个功能区：高尔夫球会、休闲旅游度假村、国际会议中心、系列spa养生项目、旅游零售业、国际生活社区。项目投资：超过300亿度假村配有525间客房-12个主题板块、12个水面旅游景区、12个休闲娱乐景区-海滨休闲旅游区将采用“一轴、两域、四区”组团式布局。5.2天津滨海新区滨海休闲旅游区案例分析天津滨海新区滨海休闲旅游区案例分析海滨休闲旅游区总规
18、划面积约150平方公里，其中陆域约75平方公里，海域约75平方公里。地理条件规划目标将建成以世界级主题公园和海上休闲总部为核心的国际旅游目的地，以及生态型海滨休闲旅游区。重点打造主题公园娱乐游、海上娱乐休闲游、海上休闲度假游、海上高端商务游、生态湿地休闲游、海上健身游六大旅游项目。功能分区+布局地理条件位于三亚市东南约20公里处，规划面积18.6平方公里。概况功能分区度假区分为六个区，目前度假设施主要集中在海滨酒店区、环湖区和高尔夫球场区亚龙湾规划用地类型表亚龙湾规划用地类型表土地类型（亩）一、建设用地一、建设用地9982998262.7%62.7%1.1.可出售用地可出售用地83108310
19、52.2%52.2%（1）度假村216313.6%（2）公寓5023.2%（3）别墅260616.4%（4）高尔夫球场191412.0%（5）活动中心7054.4%（6）商业、饮食、服务业2501.6%（7）文化娱乐1701.1%2.2.出售用地出售用地1672167210.5%10.5%（1）居民生活用地5973.7%（2）医疗保健用地500.3%（3）后勤与行政管理用地1250.8%（4）道路广场用地9005.7%二、非建设用地二、非建设用地5940594037.3%37.3%（1）公共绿地465029.2%（2）沙滩用地8405.3%（3）其他（农田、村舍）4502.8%总计总计1592
20、2159225.2三亚亚龙湾国际旅游度假区开发模式研究三亚亚龙湾国际旅游度假区开发模式研究5.2三亚亚龙湾国际旅游度假区开发模式研究三亚亚龙湾国际旅游度假区开发模式研究阶段特征说明阶段I初期基础设施投入,回报率不明显。度假区作为一块尚未开发的生地,需要进行前期投入,用于土地平整、区内社区居民拆迁安置等准备工作。此阶段开发投入属于净投入,对度假区开发收益的贡献不明显,表现在地价上仍是生地价格。阶段II基础设施大开发,回报率快速上升。“七通一平”工程全面铺开,大规模基础设施投入。此时地价快速上涨,边际回报率随之快速上升。开始有一些土地出让,以补充开发投入的现金流。阶段III基础设施基本完成,回报率
21、稳定上升。大规模的基础设施建设接近尾声,开发投入以美化度假区环境为主,投入下降。度假区设施配套,环境优美,开发日臻成熟,地价接近峰值,是土地转让的黄金时期,为开发商带来稳定庞大的现金流。同时,随着大规模土地转让,土地储备不足,此时继续大规模投入显然不经济。阶段IV回报率快速下降。 度假区土地储备已经耗尽,地价达到峰值,继续投入的回报率迅速降低。企业主导开发、政府有限介入政企合政企合作作开发模开发模式式先保留高端地段，以基础设施建设为主,后招商引资知名企业进行二级高端地段开发。主要利润来源为主要利润来源为土地转让土地转让-弥补政府投资基础设施建设资金不足。-公共政府部门与私营部门合作模式参与开发
22、建设，形成风险共担、资源共享-解决产权主体明确，有助于避免出现度假区开发的“公地悲剧”-产权结构合理，摆脱政府行政期制的短期约束，为开发主题提供持续稳定的理性预期。说说明明购买生地投入开发地价增值转让土地获得利润1992年，市政府招股成立国有亚龙湾股份有限公司开发模开发模式式5.2深圳东部华侨城生态旅游区旅游地产开发模式研究深圳东部华侨城生态旅游区旅游地产开发模式研究 总占地9平方公里。 位于深圳市南山区，南临深圳湾。 城区以旅游、居住和高科技信息家电业为主的环境幽雅、功能齐全的综合性大型城市社区。 总投资达200亿元。概况“先开发旅游项目，后开发先开发旅游项目，后开发商品房商品房”1 利用开
23、发主题公园组群创造区域性旅游资源的优势2 以主题公园为依托，开发以旅游主题的高端房地产（这种模式适合大城市郊区地段。）成功因素前期开发需要巨量资金投入3 在旅游和地产发展的成功基础上，开发：a.混合多种产业互动发展的综合型产业区；b.第二规划旅游用地发展旅游主题工业群；c.结合产业群的发展反战一些相关的主题酒店和商业问题平方公里平方公里功能配套功能配套备注备注奥兰多迪士尼奥兰多迪士尼103多个主题公园及配套组合迪拜乐园迪拜乐园278多个主题公园及配套组合海南观澜湖海南观澜湖80高尔夫度假三亚海棠湾三亚海棠湾100社区、生态区、综合度假区天津滨海海滨天津滨海海滨休闲区休闲区150多个主题公园及配
24、套组合上海国际旅游上海国际旅游度假区度假区批准20现批准两个主题乐园建议多个主题公园、社区、商务组合建议整个绿心建议整个绿心100100多平方公里定位为国际旅多平方公里定位为国际旅游度假区游度假区5.2主要旅游度假区规模比较主要旅游度假区规模比较度假区研究总结借鉴意义：1、功能定位方面，不能完全依托单一项目开发，应定位为综合型、多功能、多主题功能，并与周边组团联动发展。2、管理体制方面，应把市级审批权完全下放，建立区域统一的管理机构。3、土地政策方面，积极推进城乡土地一体化管理，尝试农村集体经济组织和农民利用集体建设用地自主开发旅游项目试点。对高尔夫等生态型旅游项目的用地机制进行新的尝试。4、财税政策方面，借鉴海南经验，争取购物离境退税政策。5、开发机制方面，成立旅游产业基金运作企业，积极引入企业开发，旅游地产、游乐项目及配套项目同步发展。
