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1、生态动物园商业街营销策划案“价值中心论 ”模型关于商业商业运营与住宅运营不同，商业是赢利为主的；住宅是自用为主。住宅我们能够控制，但商业前期的变化度较大，如形象定位、业态确定、主力店的进驻？等等，其运营受市场的制约性比较大，因而执行的难度也较大。商业项目成功销售的前提条件： 价 值 认 同万达商业广场以高出同区域4倍的价格仍然取得了销售上的成功，最根本的原因是其价值得到市场的广泛认同。推广的核心难点： 解决价值认同问题如何解决价值认同问题？其次引导商业街价值心理商业街同样要想商品一样，有自己包装、个性、特点，成为市场关注的亮点，形成大众共识的认同感；首先建立商业街价值标准商业首先要解决认同感，
2、价值标准没有，认同感的前提就没有；因此，商业街首先需要建立商业价值的标准；最终眼见为实商业街价值信赖商业街的关键是信赖感，信赖感是商业街销售的基础，信赖感的前提是眼见为实商业品牌影响力；第一部分：建立价值标准体系从城市说起：城：指人群的聚集地市：交易，商品买卖有城必有市，有市必有城。在湖南，黄兴路商业步行街让长沙骄傲。黄兴路商业商业街以商业繁盛闻名三湘。商贾云集、佳宾辐凑、老店新厦、鳞次栉比、南丝北锦、东珍西宝、琳琅满目、美不胜收，是长沙购物天堂。投资者、经营者日进斗金。长沙城.南郊，如何？长株潭融城暮云新城中信新城（）城南高尚生活区（6大别墅群）野生动物生态园（日人流量上万）红星市级副商业中
3、心大托商圈友阿奥特莱斯购物中信新城购物中心城的演变（人群聚集）：市的演绎（商业发展）：长沙城.南郊：城在迅速蔓延，市在悄然兴起当商业街延伸至长沙生态动物园，何如？当商业街延伸至长沙生态动物园，何如？商业街 是城市贸易由分散到聚集的必然 是城市化进程的象征商业是属于城市的繁华传奇。当一片处女地发展到呼唤商业的阶段。可以说，已经成为真正意义上的“城市”。长沙生态动物园转瞬从一片荒地发展成为新城。赢得了整个长沙市的惊叹！城市化的标志商业街，是财富的象征商业街，为城市贡献繁荣商业街, 是城市化的标志商业街, 是一个城市生活的空间商业街, 是高质量城市生活的体现商业街 本身足够让骄傲但是 ,它的价值形象
4、应更加具体和丰富？商业街泰合商业街形象分析一、功能形象分析600米集购物、餐饮、休闲娱乐、健身于一体的街区型商业场所。多种业态组合，改变了社区单调商业业态的状况。 大型、开放的社区商业街。它不仅限于住宅社区商业为居民提供美容、洗衣、用餐、日常消费的必要服务。它有一定的规模、有相当的品位、有巨大的影响、有足够的人群。二、价格形象分析没有明确的资料，但相对于沌口其他商业项目而言，租赁价格应该具备一定的竞争优势。 三、规划设计形象风格现代的商业建筑 （上海新天地），但不同的商业形态和不同档次的商品在同一个建筑单体中，会模糊项目的风格，从而难以定位其主力消费群体。泰合商业街所在区域分析自然环境优美，三
5、角湖、后官湖、南太子湖形成合抱之势，水质优良、污染程度低；交通状况好，南靠长江，西交京珠高速公路，北倚后官湖，318国道、沪蓉高速公路纵贯全境；区域商业项目缺乏，以街区商业为主。房地产业发展迅速，区域蕴涵巨大的高消费力，成为核心消费带。N新江大路汉庆街中环线三角湖本案新江汉大学泰合商业街万平方米湘隆购物广场长沙体育中心汉阳客运中心国道三角湖小学一中开发区商圈开发区商圈泰合百花公园商业街价值定位的思考我们需要找到一个最能打动市场，我们需要找到一个最能打动市场， 激发消费行激发消费行为的价值切入点！为的价值切入点！ 问题是：我们怎么去找？哪里去找问题是：我们怎么去找？哪里去找？定位必须能让消费者、
6、经营者和投资者产生认同必须是区域内独特的、其他商业形态不具备的。前提前提 我们为谁建立价值形象？我们为谁建立价值形象？ 根据调查，区域内70%的购房者来自沌口和周边地区，这说明沌口地区区域辐射性不强，从各方面看都是一个较为独立的新城。可以判断，除投资者外，经营者和消费者从很大一个程度上都来自经济开发区。项目价值形象建立在推广时都是大众传播，由于本项目目标客户的明确性和针对性，可减少广告传播费用，利用窄众传播。价值定位让投资者、经营者和消费者同时产生认同。 泰合百花公园商业街 （商业街、开放式、多业态、休闲式） 思考方向经营者投资者竞争者投资者消费者经营者一箭三雕发展前景人气人气投资者升值空间业
7、态组合商业环境经营者消费者主题商业投资者素描开发商说“地段、地段、地段”。如今投资者也重复“地段、地段、地段”对于商铺投资，地段最重要。 必须有看得见的发展前景和升值空间，成本少风险小利润大 。我做梦都想赚更多的钱。沌口地区住宅商铺价值飙升，预示泰合商业街增值前景无限。沌口地区住宅销售不断节节飙升，其价格每年都保持6%7%的增长，远高于同期长沙市整体住宅几个增长速度。同时，楼盘的入住率更在直线攀升，人气极其旺盛。泰合超前的规划和人缘更会让其商业增值空间无限，抢先获得沌口的第一钵金。地段资源丰富，配套逐渐成熟，加上政府的扶持，其发展显而易见，沌口第一个商业发展的热点区域在这里形成。例如新体育中心
8、旁就即将建成13万平方米的SHOPPING MALL。政府的扶持，沌口第一个商业发展的热点区域在这里形成。经营者的素描生活在沌口，总想做点生意，只是没有中意的商铺可以进行经营，对于社区里的商铺消费群太有限了。在沌口，哪里的商铺会让我的生意天天红红火火？哪里的商铺会使我迅速成为大富翁？沌口地区蕴涵巨大的高消费力，泰合商业街成为核心消费带。沌口，一个人烟罕至的地方？NO，那你一定不了解现在的沌口经济开发区一个崛起的新城。新江汉大学近在咫尺，有多少老师多少学生？金色港湾、奥林花园、水木清华、绿岛花园，有多少居民？可口可乐、神龙、海尔、晨鸣，有多少高消费力为“泰合商业街”所拥有？超前规划，泰合商业商业
9、街开创全新消费方式。虽然只是一个社区商铺，但泰合跳出了社区商铺概念，它面向沌口地区的所有消费者，成为区域目前特有的多功能消费商业网点。如此超前的规划，定能够让商铺利润最大化。消费者素描：生活在沌口地区，搬进新居，开起新车，或许还不是最重要的，生活需要方便，快捷我们要赤橙黄绿青蓝紫的七彩天地，缤纷时尚，我们要柴米油盐酱醋茶，一样不少。鲜肉、鱼虾、净菜、水果、绿色食品，是否随时随地买得到？、香熏、点穴、按摩美容，是否样样有得做？“”、“万宝路”、“箭牌”、“芙蓉”、“黄鹤楼”，各种香烟是否都齐全?咖啡、西餐、红酒、特色菜、日本料理、火锅，能否天天换口味？它本质不是简单的房地产或者商业地产的概念，更
10、多的代表一种生活方式。它是一种新型的集旅游购物、休闲、娱乐、文化、体验生活方式为一体的多功能新型商业场所。我们去这里不仅仅是为了去买东西、吃点喝点东西，更重要的是一种“体验过程”。对沌口而言： 街区商业旗舰街区商业旗舰（大规模、开放型、多业态组合）（大规模、开放型、多业态组合） 项目最直观的印象是：时尚、休闲、精品、功能全、便捷时尚、休闲、精品、功能全、便捷相对于竞争者来说，最大的利益点在于：功能齐全，娱乐、休闲的消费体验较多 产品层次丰富 消费空间的人性化、生活化设计带给人的舒适感泰合商业商业街形象价值形成从城市地位上来看：从城市地位上来看：沌口的沌口的 从商业地位上看：从商业地位上看：规模
11、最大、功能最全的街区商业项目规模最大、功能最全的街区商业项目从消费地位上来看从消费地位上来看一站式的消费模式，改变沌口人的生活模式，主导新世纪消费文化时尚。从消费体验上讲从消费体验上讲一条商品更丰富，品质更高、功能更全的商业街可以“聊聊天，喝喝咖啡，下下棋”消费是不自觉的，是发现式的消费，是计划之外的消费。 沌口全商业商业长廊项目功能定位：对于目标客户群的意义：投资者：一种全新的高资投资方式经营者：一种全新的商业业态 一种全新的商业环境消费者：一种全新的生活体验 一种全新的消费方式沌口新城街区商业旗舰项目价值定位：新时尚主义生活项目传播定位：对于生活有更多要求，对精神层次的消费有更多需要，超越
12、于生活之上的生活享受，自然更具文明特制。新时尚主义生活演绎随时来一杯，茶的淡泊悠远，咖啡的活跃热情，酒的激奋酣畅，品位之间，多三分领悟。新时尚主义生活演绎喜欢汗水的快意淋漓，幽雅的阅读，激情的shopping在文明中寻觅自然的人，最懂生活。新时尚主义生活演绎泰合百花公园商业街价值标准体系价值定位：* 街区商业旗舰价值概念：* 沌口第1条开放型商业商业街 集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的 综合性购物区；价值支持：* 沌口社区商业革命的开始：价值业态：* 邻里日常商业价值引导：* 新时尚主义生活第二部分：实现价值心理认同沌口地区商业发展势在必行，今后体育中心旁的SHOPPING MALL，和其他同
13、样打着旗号商业商业街接踵而至，我们的优势何在？如何脱颖而出如何脱颖而出唯一的办法就是给项目一个鲜明的形象 柠檬为什么用柠檬，而不是其它东西为什么用柠檬，而不是其它东西？回过头看看我们的项目吧？中小型超市 邮局 银行 酒吧 露天室内咖啡厅 网吧 音乐茶座 精品购物坊 美容 健身 桌球 服装 24小时便利店 时尚文化街 入口时尚广场 卡拉厅 网吧 音乐茶座 精品购物坊 美容 桌球 服装 24小时便利店 时尚文化街 入口时尚广场 网吧 音乐茶座 精品购物坊 美容 健身 桌球 服装、24小时便利店 时尚文化街 入口 时尚广场 卡拉潮流潮流 fashion新鲜 青春 时尚 品位 COOL在花语中是浪漫的
14、体现柠檬可以用来表达最真挚的爱用柠檬唤醒人们心中追求年轻的情绪情感柠檬黄色五星色。给人明快、高贵、愉悦的感觉。黄中带绿、黄绿相怡的鲜明色彩配搭，让人联想到阳光、沙滩和激情。有种很HIGH的感觉。刺激着你身体的每一根神经 。 色彩原来项目和柠檬如此的契合既然这样，让我们彻彻底底 借一把！泰合柠檬时代商业街包括商业街的名称：名称：品牌个性：青春 时尚属性包括商业街风格的布置：布置：用柠檬装点我们的商业街，形成最强势的市场形象和关注度。例如：用两个大柠檬作为商业街的形象小品。柠檬形象的店面等等。泰合百花公园商业街价值心理认同商业街名称：泰合柠檬时代商业街主题：沌口时尚引动线商业街风格：休闲街、品位街
15、、精品街商业街氛围：动感概念，建立未来延展如风情节、 表演活动等，增强人们的参与欲望和 趣味性；不断形成市场的关注力； 第三部分：实现价值信赖由于商业缺乏市场参考性，其销售由于商业缺乏市场参考性，其销售前提是信赖感的建立前提是信赖感的建立战略点：人气店、主力店的引入：例如：华联超市、万客隆等可以吸引足够人气的店铺。引导店的引入：商业开售前，发展商要率先开业；建好如柠檬酒吧等。 这些都将成为最有说服力的宣传要素，也是树立项目形象，取得销售成功的关键。眼见为实的支持力： * 局部商业街的出现； * 商业街街面的休闲品质展现；* （开盘后）商业街外街面展现；泰合柠檬时代商业街价值信赖感方向店进入:人
16、气店1间 - 如麦当劳 主力店1间 - 如华联超市、万客隆等引导店先开:引导店1间 - 商业开售前，发展商要 率先建好开业；如柠檬酒吧；眼见为实的支持力:局部商业街的出现； 商业街街面的休闲品质展现；（开盘后）商业街外街面展现；市场抢位传播策略部分 促销活动促销活动 公关活动公关活动 商业文化商业文化 卖点卖点 消费者消费者 现场包装现场包装品牌定位品牌定位 广告语广告语 广告传播广告传播产品销售品牌发展整合传播模型整合传播模型广告推广市场突破点的关键市场突破的核心市场突破的核心市场突破点的建立建立沌口街区商业的领导地位建立市场制高点，形成特有竞争优势产品高点(现场优势建立)形象高点(项目形象
17、的建立)整合推广的高点(项目形象的建立)价值高点(项目核心价值建立)市场突破核心形象高点建立高点建立的意义：我们需要在每一个点达到极至，每一个都将是亮点；从形象上，首先要起到震惊市场的作用。建立主题的高点：确立泰合柠檬时代的深刻内涵。与单纯强调其商业投资价值的商业项目相比，我们还提倡一种全新品质生活概念 。现场高点建立的意义：眼见为实的运营方式，是市场高层面竞争质变点的开始； 以现场眼见为实的打动力，只要现场产品展示的高点建立，项目核心竞争力即全线建立；现场高点建立的风格：轻松、时尚、品位、精品现场高点建立的方式：导视系统、工地围板 各主要路口对项目形象的展示 售楼处的包装现场高点建立在今后的
18、传播推广中，始终围绕着项目在今后的传播推广中，始终围绕着项目核核心定位心定位来进行，针对来进行，针对市场市场、针对、针对目标消费群目标消费群整合推广的高点建立平面表现部分LOGO设计路旗设计路旗设计效果展示户 外效果展示车身设计围墙设计围墙设计效果展示报版报版报版报版报版楼书规划楼书封面300g亚粉纸， 内页157铜板纸12个P，或设计成为泰合百花公园专刊形式。 共分为六个部分第一部分：幸福生活从街区开始 （商业街使得泰合白花公园价值得以提升） 生活更加完美无缺了！第二部分：泰合柠檬时代是什么？ 泰合柠檬时代本质不是一个简单的房地产或者 商业房地产概念，它更多的代表着一种生活方式。 第三部分：泰合柠檬时代投资商圈第四部分：投资泰合柠檬时代，独有的四大增值法宝第五部分：泰合柠檬时代规划设计第六部分：生活里没有重复的精彩 在泰合柠檬时代独有的生活情调楼书设计第二组LOGO设计户户 外外吊旗吊旗吊旗吊旗手提袋手提袋围墙围墙信封信封导示导示报版报版报版报版第三组第三组LOGO设计户户 外外车身车身车身车身车身车身报版报版报版报版
