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1、房地产评估Appraisement of Real Estate 制作：城市学院制作：城市学院房地产评估第一章第一章 房地产与房地产估价概述房地产与房地产估价概述第一章第一章房地产与房地产估价概述房地产与房地产估价概述第二章第二章房地产价格房地产价格第三章第三章房地产估价的原则和程序房地产估价的原则和程序第四章第四章市场比较法市场比较法第五章第五章收益法收益法第六章第六章成本法成本法第七章第七章假设开发法假设开发法第八章第八章 房地产估价的其他方法房地产估价的其他方法第九章第九章房地产估价制度房地产估价制度第十章第十章 房地产估价报告房地产估价报告房地产评估第一章第一章 房地产与房地产估价概述
2、房地产与房地产估价概述第一章第一章房地产与房地产估价概述房地产与房地产估价概述房地产评估第一章第一章 房地产与房地产估价概述房地产与房地产估价概述教学内容教学内容第一节第一节 房地产的概念与特性房地产的概念与特性第二节第二节 房地产的类型房地产的类型第三节第三节 房地产估价概述房地产估价概述房地产评估第一章第一章 房地产与房地产估价概述房地产与房地产估价概述教学目的和要求：教学目的和要求：v掌握房地产的概念、特征与类型掌握房地产的概念、特征与类型v掌握房地产估价的概念掌握房地产估价的概念v了解房地产估价的必要性了解房地产估价的必要性 房地产评估第一章第一章 房地产与房地产估价概述房地产与房地产
3、估价概述一、房地产的概念一、房地产的概念 1 1、狭义的房地产是指、狭义的房地产是指土地土地、建筑物建筑物及及其他其他地上定着物地上定着物。其中：其中： 土地土地是指地球的表面及其上下一定范围是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。内的空间。 第一节第一节 房地产的概念与特性房地产的概念与特性房地产评估第一章第一章 房地产与房地产估价概述房地产与房地产估价概述 建筑物建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。 具体包括具体包括房屋房屋和和构筑物构筑物。 构筑物构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一是指房
4、屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。般不直接在内进行生产和生活活动。 如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。道、水坝等。房地产评估第一章第一章 房地产与房地产估价概述房地产与房地产估价概述 其他地上定着物其他地上定着物是指固定在土地或建筑是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明值或功能，或者使土地、建筑物的
5、价值明显受到损害的物。显受到损害的物。 如如种植在地上的树木、花草，埋设在地种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。园、假山、围墙等。房地产评估第一章第一章 房地产与房地产估价概述房地产与房地产估价概述注意：注意：v在地上临时搭建的帐篷、戏台等不属于房在地上临时搭建的帐篷、戏台等不属于房地产。地产。v由于其他地上定着物往往可以视为土地或由于其他地上定着物往往可以视为土地或建筑物的组成或附属部分。因此，房地产建筑物的组成或附属部分。因此，房地产本质上包括本质上包括土地土地和和建筑物建筑物两大部分。两大部分。房地产评
6、估第一章第一章 房地产与房地产估价概述房地产与房地产估价概述 2 2、广义的房地产：是指房地产、广义的房地产：是指房地产实物实物、权益权益和和区位区位三者的综合体。三者的综合体。 实物实物是指房地产中看得见摸得着的部分，是指房地产中看得见摸得着的部分，分为分为有形的实体有形的实体、该实体质量该实体质量和和组合完成组合完成的功能的功能三个方面。三个方面。 房地产评估第一章第一章 房地产与房地产估价概述房地产与房地产估价概述 权益权益是房地产中无形的不可触摸的部分，是房地产中无形的不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。包括权利、利益和收益。 例如房地产的所有权、使用权、租赁权、例如房地产的所有权、
7、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权等。抵押权、典权、地役权等。 土地的价格从本质上来说是土地的价格从本质上来说是土地使用权土地使用权的价格。的价格。 房地产评估第一章第一章 房地产与房地产估价概述房地产与房地产估价概述 在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：是不同的： （1 1）有形资产如机器、设备、家具等，主要是）有形资产如机器、设备、家具等，主要是实实物物 的价值的价值 （2 2）无形资产如专利权、专有技术、著作权）无形资产如专利权、专有技术、著作权( (版版权权) )、商标专用权、有价证券、商标专用权、有价证券( (股票、债券股票
8、、债券) )等，主等，主要是要是权益权益 的价值。的价值。 （3 3）房地产的）房地产的实物实物和和权益权益在其价值中都很重要。在其价值中都很重要。 一幢房屋，其价值既受建筑结构、设备、装一幢房屋，其价值既受建筑结构、设备、装修、新旧程度的影响，又受产权状况的影响。修、新旧程度的影响，又受产权状况的影响。房地产评估第一章第一章 房地产与房地产估价概述房地产与房地产估价概述 区位区位是指地球上某一事物与其他事物在空是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系间方位和距离上的关系 除了地理坐标位置，还包括可及性，与其除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所他地方往
9、来的便捷性，与重要场所( (如市中如市中心、机场、港口、车站、政府机关等心、机场、港口、车站、政府机关等) )的距的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。地位等。 房地产评估第一章第一章 房地产与房地产估价概述房地产与房地产估价概述3 3、房地产的存在形态、房地产的存在形态 土地土地 建筑物建筑物 房地房地 房地产评估第一章第一章 房地产与房地产估价概述房地产与房地产估价概述二、房地产的特性（二、房地产的特性（1010个）个） 位置的固定性位置的固定性 独一无二性独一无二性 寿命长久性寿命长久性 供给有限性供给有限性 价值量大价值量大 流动性差流动性
10、差 用途多样性用途多样性 相互影响性相互影响性 易受限制性易受限制性 保值增殖性保值增殖性房地产评估第一章第一章 房地产与房地产估价概述房地产与房地产估价概述一、按用途划分一、按用途划分 居住居住房地产与房地产与非居住非居住房地产两大类房地产两大类 具体包括居住、商业、旅游、办公、旅馆、具体包括居住、商业、旅游、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊用餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊用途和综合房地产途和综合房地产1010类。类。第二节第二节 房地产的类型房地产的类型房地产评估第一章第一章 房地产与房地产估价概述房地产与房地产估价概述1 1居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅、居住
11、房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅、集体宿舍等。集体宿舍等。 2 2商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。店铺、超级市场、批发市场等。 3 3办公房地产：包括商务办公楼办公房地产：包括商务办公楼( (写字楼写字楼) )、政府、政府办公楼等。办公楼等。 4 4旅馆房地产：包括饭店、酒店、宾馆、旅店、旅馆房地产：包括饭店、酒店、宾馆、旅店、招待所、度假村等。招待所、度假村等。 5 5餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。店等。 房地产评估第一章第一章 房地产与房地产估价概述房地产
12、与房地产估价概述6 6娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、俱乐部、娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。夜总会、影剧院、高尔夫球场等。 7 7工业和仓储房地产：包括工业厂房、仓库等。工业和仓储房地产：包括工业厂房、仓库等。 8 8农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园等。果园等。 9 9特殊用途房地产：包括车站、机场、医院、学特殊用途房地产：包括车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、墓地等。校、教堂、寺庙、墓地等。 1010综合房地产：是指具有两种或两种以上用途综合房地产：是指具有两种或两种以上用途的房地产。的房地产。房地
13、产评估第一章第一章 房地产与房地产估价概述房地产与房地产估价概述二、按开发程度来划分二、按开发程度来划分 房地产按其开发程度来划分，主要分为下列房地产按其开发程度来划分，主要分为下列5 5类：类： 1 1生地生地：是指不具有城市基础设施的土地。：是指不具有城市基础设施的土地。 2 2毛地毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。拆迁房屋的土地。 3 3熟地熟地：是指具有完善的城市基础设施、土地平整，：是指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。能直接在其上进行房屋建设的土地。 4 4在建工程在建工程：是指地上建筑物
14、已开始建设但尚未建：是指地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产。成，不具备使用条件的房地产。5 5现房现房( (含土地含土地) )：是指地上建筑物已建成，可直接：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的。使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的。 房地产评估第一章第一章 房地产与房地产估价概述房地产与房地产估价概述三、按是否产生收益来划分的类型三、按是否产生收益来划分的类型 房地产按其是否产生收益来划分，主要分房地产按其是否产生收益来划分，主要分为下列为下列2 2类：类： 1 1收益性房地产收益性房地产：是指能直接产生租赁或：是指能直接产生租赁或其他
15、经济收益的房地产，包括商店、商务办其他经济收益的房地产，包括商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、影剧院、游乐场、公楼、公寓、旅馆、餐馆、影剧院、游乐场、加油站、厂房、农地等。加油站、厂房、农地等。 2 2非收益性房地产非收益性房地产：是指不能直接产生经：是指不能直接产生经济收益的房地产。如私人宅邸、未开发的土济收益的房地产。如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。地、政府办公楼、教堂、寺庙等。 房地产评估第一章第一章 房地产与房地产估价概述房地产与房地产估价概述四、按经营使用方式来划分的类型四、按经营使用方式来划分的类型 房地产按其经营使用方式来划分，主要房地产按其经营使用方式来划
16、分，主要分为下列分为下列4 4类：类： 1 1出售型房地产出售型房地产 2 2出租型房地产出租型房地产 3 3营业型房地产营业型房地产 4 4自用型房地产自用型房地产房地产评估第一章第一章 房地产与房地产估价概述房地产与房地产估价概述第三节第三节 房地产估价概述房地产估价概述1 1、房地产估价的概念、房地产估价的概念2 2、房地产估价的必要性、房地产估价的必要性房地产评估第一章第一章 房地产与房地产估价概述房地产与房地产估价概述一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念1 1、定义：、定义： 专业房地产估价人员根据特定的估价目专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估
17、的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行测上，对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动。算和判定的活动。房地产评估第一章第一章 房地产与房地产估价概述房地产与房地产估价概述专业估价人员专业估价人员 指经过房地产估价人员资格考试合格或指经过房地产估价人员资格考试合格或者资格认定，取得相应资格并注册生效，者资格认定，取得相应资格并注册生效，从事房地产估价活动的人员。从事房地产估价活动的人员。 包括房地产估价师和房地产估价
18、员。包括房地产估价师和房地产估价员。 房地产评估第一章第一章 房地产与房地产估价概述房地产与房地产估价概述估价目的估价目的 估价目的是指一个具体估价项目的估价估价目的是指一个具体估价项目的估价结果的期望用途；或者，完成后的估价报结果的期望用途；或者，完成后的估价报告是为了满足何种涉及房地产的经济活动告是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者政府、民事行为的需要。或者政府、民事行为的需要。 房地产评估第一章第一章 房地产与房地产估价概述房地产与房地产估价概述估价原则估价原则 估价原则是指人们在房地产估价的反复估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成实践和理论探索中，在
19、对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当遵的一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。循的法则或标准。 房地产评估第一章第一章 房地产与房地产估价概述房地产与房地产估价概述估价程序估价程序 估价程序是指房地产估价全过程中的各估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。的先后进行次序。 获取估价业务获取估价业务受理估价委托受理估价委托拟订估拟订估价作业方案价作业方案搜集估价所需资料搜集估价所需资料实地查实地查勘估价对象勘估价对象选
20、定估价方法测算选定估价方法测算确定估确定估价结果价结果撰写估价报告撰写估价报告审核估价报告审核估价报告出具估价报告出具估价报告估价资料归档估价资料归档 房地产评估第一章第一章 房地产与房地产估价概述房地产与房地产估价概述估价方法估价方法 房地产估价有四大基本方法，即：市场房地产估价有四大基本方法，即：市场比较法、成本法、收益法和假设开发法。比较法、成本法、收益法和假设开发法。 除此之外还有一些其他估价方法，如长除此之外还有一些其他估价方法，如长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。在评估一宗房地产的价值时，一般要求同在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采
21、用两种或两种以上的方法。时采用两种或两种以上的方法。 房地产评估第一章第一章 房地产与房地产估价概述房地产与房地产估价概述估价时点估价时点 估价时点是指评估价值对应的日期，即估价时点是指评估价值对应的日期，即在该日期上估价对象才有该价值，通常用在该日期上估价对象才有该价值，通常用公历年、月、日表示。公历年、月、日表示。 房地产评估第一章第一章 房地产与房地产估价概述房地产与房地产估价概述客观合理价格或价值的估算和判定客观合理价格或价值的估算和判定 客观合理价格或价值是估价对象在某种客观合理价格或价值是估价对象在某种估价目的特定条件下形成的正常价格，它估价目的特定条件下形成的正常价格，它能为当事
22、人或社会一般人所信服和接受。能为当事人或社会一般人所信服和接受。 估算和判定是一种估计。是估计就会有估算和判定是一种估计。是估计就会有误差。但这种误差又不是无限度的，必须误差。但这种误差又不是无限度的，必须在一个合理的范围内。一般认为误差在上在一个合理的范围内。一般认为误差在上下下15%15%之内是允许的之内是允许的 。房地产评估第一章第一章 房地产与房地产估价概述房地产与房地产估价概述注意注意： 房地产估价是把客观存在的房地产价格揭房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、表达出来。示、表达出来。 房地产估价是基于房地产价值本来就存在，房地产估价是基于房地产价值本来就存在，股价人员只是运用科学
23、的估价理论、方法和股价人员只是运用科学的估价理论、方法和长期积累的经验将其长期积累的经验将其“发现发现”出来；而不是出来；而不是房地产估价人员去房地产估价人员去“发明发明”房地产价值。房地产价值。房地产评估第一章第一章 房地产与房地产估价概述房地产与房地产估价概述二、房地产估价的必要性二、房地产估价的必要性1 1、理论上房地产估价的必要性、理论上房地产估价的必要性 一种资产只有具备了下列一种资产只有具备了下列2 2个条件才真正需个条件才真正需要专业估价：要专业估价： (1) (1)独一无二性独一无二性 (2) (2)价值量较大价值量较大 此外，房地产市场是此外，房地产市场是典型的不完全市场典型的不完全市场，市，市场信息不对称，不会自动形成常人容易识别的场信息不对称，不会自动形成常人容易识别的适当价格，所以需要有专业的估价人员提供市适当价格，所以需要有专业的估价人员提供市场信息，进行替代市场的估价。场信息，进行替代市场的估价。房地产评估第一章第一章 房地产与房地产估价概述房地产与房地产估价概述二、现实中对房地产估价的需要二、现实中对房地产估价的需要 1 1、房地产交易的需要、房地产交易的需要 2 2、房地产抵押的需要、房地产抵押的需要 3 3、房地产典当的需要、房地产典当的需要 4 4、房地产税收的需要、房地产税收的需要 5 5、房地产拆迁补偿的需要、房地产拆迁补偿的需要
