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1、第六章第六章 收益法收益法 第一节第一节 收益法的基本原理收益法的基本原理 第二节第二节 净收益的确定净收益的确定 第三节第三节 资本化率的确定资本化率的确定 第四节第四节 收益法总结与应用举例收益法总结与应用举例第一节第一节 收益法的基本原理收益法的基本原理一、收益法的概念指预测估价对象未来的正常收益，利用适当的资本化率或报酬率（折现率）将其转换为估价时点价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据将未来预期收益转换为价值的方式，收益法可分为1、直接资本化法2、报酬资本化法1、直接资本化法将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率求取估价对象价值的方法。2、报酬资本化法即
2、现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。二、收益法的理论依据预期原理：决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素；房地产的价值就是其未来净收益的现值之和。房地产价值高低主要取决于下列因素：未来净收益的大小获得净收益的可靠性获得净收益期限的长短三、收益法适用的对象和条件（一）适用对象有收益或有潜在收益的房地产（二）适用条件房地产的收益和风险都能够较准确地量化四、 收益法的操作步骤（一）搜集有关估价对象或类似估价对象房
3、地产的经营收入、费用、投资收益率等相关资料（二）估算估价对象预期每年的潜在毛收入（三）估算每年的有效毛收入（四）估算年经营费用（五）估算年净收益（六）选用适当的资本化率或报酬率（七）运用适当的公式求出收益价格 五、报酬资本化法的公式（一）基本公式当报酬率长期不变时，公式简化为：注意：公式中假定净收益A发生在期末若A发生在期中或期初，则应对公式进行调整举例：若A为期初净收益，则求取现值的公式变为：（二）净收益每年不变的公式1、收益年限为有限年P=A/r*1-1/(1+r)n 2、收益年限为无限年 P=A/r 3、净收益每年不变公式的作用（1）直接用于测算价格举例：某宗房地产是在政府有偿出让的土地
4、上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5。试计算该宗房地产的收益价格。P=8/8.5%*1-1/(1+8.5%)50-6 9152(万元) （2）用于不同年限价格之间的换算1）假定报酬率r不变举例：已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/m2，报酬率为10%。试求该宗房地产30年收益权利的价格。解：=2410.16元/m22）假定报酬率r变化举例：已知某宗收益性房地产30年土地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/m2，试求该宗房地产50年土地使用权、报酬率为8%的价格。=3
5、893.00元/m2（三）用于比较不同年限价格的高低举例：有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价2 000元，乙房地产的收益年限为30年，单价l 800元。假设报酬率均为6，试比较该两宗房地产价格的高低。 解题思路：(1)换算成相同期限再比较(2)求出甲与乙各自的A值，然后比较大小（四）用于市场法中因年限不同进行的价格调 整 举例： 某宗5年前通过出让取得的50年使用年限的工业用地，所处地段的基准地价目前为：1 200元 ，在评估基准地价时设定的土地使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10。假设除了土地使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试
6、通过基准地价求取该宗工业用地的价格。 =1193.73元(三)净收益在前若干年有变化,若干年后保持不变的公式1、 收益年限为有限年的公式举例：某宗房地产已知可取得收益的年限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10。试计算该宗房地产的收益价格。 300.86万元2、 收益年限为无限年的公式举例:某宗房地产已知可取得收益的年限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到无穷远每年的净收益将稳定在35
7、万元左右，该类房地产的报酬率为10。试计算该宗房地产的收益价格。 310.20万元（四） 净收益按等差级数变化的公式 1、净收益按一定数额递增的公式 （1）收益年限为有限年的公式 净收益未来第1年为A，此后按数额B逐年递增举例见：P69 （2）收益年限为无限年的公式 举例：见P70 2、净收益按一定数额递减的公式 净收益按一定数额递减的公式只有收益年限为有限年一种，无无无限年公式公式前提条件： 举例： 预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限前后整数年份的净收益；如果报酬率为6%，试计算该宗房地产的收
8、益价格。 解：设该宗房地产的合理经营期限为n年n252+1n13.5 可知房地产的合理经营期限为13.5年该宗房地产第13年的净收益为: 25-(13-1)2=1(万元) 该宗房地产第14年的净收益为: 25-(14-1)2=-1(万元)该宗房地产的收益价格计算如下：（五） 净收益按等比级数变化的公式1、净收益按一定比率递增的公式 （1）收益年限为有限年 r报酬率s净收益递增比率举例：P70例5-6（2）收益年限为无限年 举例：P70 例5-72、净收益按一定比率递减的公式 （1）收益年限为有限年举例：P71 例5-8 （2）收益年限为无限年（六）预知未来若干年后的价格的公式 A在第t年前（含
9、t年）保持不变 Pt第t年末的价格举例： 1、某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2。试求新火车站确定兴建前提下的该宗房地产的现时价格。 2、某出租的写字楼需要估价。目前房地产市场不景气，但预测3年后会回升。因此，该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万元，预计未来3年内仍然维持在
10、该水平，而等到3年后市场回升时，将其转卖的售价会高达7950万元，销售税费为售价的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%，试求该写字楼目前的价值。3、某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。试求该旧办公楼的价值。4、预测某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60万元，两年后的价格比现在的价格上涨5%。该类房地产的报酬率为10%。试求该宗房地产现在的价格。第二节净收益的确定一、净收益的概念和类型（一）净收益概念指由有效毛收入扣除运营
11、费用后得到的归属于房地产的纯收益。（二）净收益的类型1、实际净收益与客观净收益实际净收益：指房地产在目前使用状态下实际取得的净收益客观净收益：房地产在使用中排除了影响净收益的特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益在估价时，采用客观净收益，但有租约限制的除外2、有形净收益和无形净收益有形净收益：指由房地产带来的直接货 币收益 无形净收益：指由房地产带来的间接利益，如安全感、自豪感、提高个人的声誉和信用、增强企业的融资能力和获得一定的避税能力。在估价时，净收益的求取不仅包括有形净收益，还应考虑无形净收益。无形净收益难以量化，可通过选取较低的报酬率求取。注意实践中，无形净收益常常已体现在价格中
12、。二、净收益的计算房地产获取收益的方式：出租、营业净收益计算的两种途径： （一）基于租赁收入测算净收益 典型形式 （二）基于营业收入测算净收益 （一）基于租赁收入测算净收益 基本公式：净收益潜在毛收入一空置等造成的收 入损失一运营费用 有效毛收入一运营费用 潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生 1、潜在毛收入 指假定房地产在充分利用、无空 置(即100出租)情况下的收入2、有效毛收入 指由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金(延迟支付、少付或不付租金)以及其他原因造成的收入损失后所得的收入。 3、运营费用 指维持房地产正常生产、经营 或使用必须支付的费用及归属于其他资
13、本或经营的收益。4、净收益有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的纯收益，未扣除所得税。运营费用率：运营费用与有效毛收入之比净收益率：净收益占有效毛收入的比率净收益率是运营费用率的补集（二）基于营业收入测算净收益与基于租赁收入的净收益测算的不同点：1、潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入；2、要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。 三、不同收益类型房地产净收益的求取（一） 出租型房地产净收益求取（二）营业型房地产净收益求取 （三）自用或尚未使用的房地产净收益 求取 （一） 出租型房地产净收益求取净收益=租赁收入-出租人负担的费用1、租赁收入租金收入+
14、租赁保证金或押金的利息收入2、出租人负担的费用出租人与承租人约定或按惯例由出租人负担的部分，包括：维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费等。具体见表 举例：某新建写字楼建筑面积为15000m2，尚待出租。已知同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%。试求该写字楼的年净收益。年租金收入：1500012070%（1-20%）12=1209.6(万元)押金年利息收入:1209.630% 3%=10.89税费和经营管理费用:120
15、9.630%=362.88(万元)年净收益: 1209.6+10.89-362.88=857.61(万元)（二）营业型房地产净收益求取1、商业经营的房地产净收益=商品销售收入-商品销售成本- 经营费用-商品销售税金及附 加-管理费用-财务费用-商业利 润2、工业生产的房地产净收益=产品销售收入-生产成本-产品 销售费用-产品销售税金及附 加-管理费用-财务费用-厂商利 润3、农地净收益的测算净收益=农地平均年产值-种苗费-肥料费-人工费-畜工费-机工费-农药费-材料费-水利费-农舍费-农具费-税费-投资利息-农业利润等（三）自用或尚未使用的房地产净收益 求取根据同一市场上有收益的类似房地产的有
16、关资料按上述相应的方式测算净收益，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出净收益。 四、有租约限制的房地产价值的求取 租赁期限内的租金应采用租约约定的租金，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金 举例：某商店的土地使用年限为40年，从2001年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。第一层于2002年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；第二层现暂空置。附近类似商场第一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/200m2，运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为9%。试测算该商场2005年10月1日带租约出售时的
17、正常价格。 解：（1）商店第一层正常价格的测算：租赁期限内年净收益=20018012（1-25%）=32.40(万元)租赁期限外年净收益=20020012（1-25%）=36(万元) （2）商店第二层正常价格的测算：年净收益=20012012（1-25%） =21.60(万元)该商店的正常价格=375.69+229.21 =604.90（万元） 注意：有租约限制的房地产存在承租人权益价值承租人权益价值定义：剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差额经折现后的现值之和。承租人权益价值=无租约限制的价值有租约限制的价值举例：某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2的面积，约
18、定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元/m2。现市场上类似写字楼的月租金为100元/m2。假设折现率为10%，试计算目前承租人权益的价值。解：承租人每年的权益价值=（10075）50012 =15000（元） 五、房地产收益年限的确定 （一）单独土地或单独建筑物的估价单独土地的收益年限=土地剩余使用年限单独建筑物的收益年限=建筑物剩余经济 寿命（二）土地与建筑物合成体的估价1、建筑物的经济剩余寿命土地剩余使用年限 收益年限=土地剩余使用年限2、建筑物的剩余经济寿命土地剩余使用年限，先根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算，然后再加上土地使用年限超出建
19、筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。 。 六、净收益流模式报酬资本化法公式中净收益A的类型：1、每年基本上固定不变；2、每年基本上按某个固定的数额递增或递减；3、每年基本上按某个固定的比率递增或递减；4、其他有规则变动的情形 实际估价中使用最多的是净收益每年不变的公式，其净收益A的求取方法有 下列几种： (1)过去数据简单算术平均法 (2)未来数据简单算术平均法 (3)未来数据资本化公式法 预测估价对象未来若干年（如3年或5年）的净收益，然后利用报酬资本化法公式演变出的下列等式求取A： 举例：某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净
20、收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。试求该宗房地产的收益价格。第三节第三节 资本化率的确定资本化率的确定一、资本化率的实质资本化率，又称还原利率，是将待估房地产的预期净收益转化为估价时点时该房地产价格的比率。实质投资收益率二、资本化率的种类及相互关系（一）资本化率的种类1、土地资本化率将待估土地的预期净收益转化为估价时点的土地价格的比率。2、建筑物资本化率将待估建筑物的预期净收益转化为估价时点的建筑物价格的比率。3、综合资本化率将待估房地产的预期净收益转化为估价时点的房地产价格的比率。（二）各种资本化率之间的关系补充见P81收益法的派生方法补充见P81收益法的派生
21、方法举例1：P75例5-10、例5-11举例2：某办公楼的土地面积3000m2，建筑面积10000m2，该办公楼出租正常月净收益为18万元，建筑物重置价格为2000元/m2，成新率为80%，土地和建筑物的资本化率分别为7%和8%，该办公楼的土地正常价格为（）万元。A、1257B、1571C、800D、1300举例3：有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元。A、30B、40C、50D、60举例4：某出租房地产的年租金收入为10万元，年出租费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率
22、为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的价值为（）A、43万元B、112.5万元C、123.3万元D、150万元举例5：某单位通过有偿出让方式取得了一宗地的土地使用权，当时购入价为400元/m2，宗地占地面积为10000m2，出让期为40年，在此地块上建设了一饭店，建筑容积率为3，目前已使用了10年，根据当地市场资料，用比较法评估此地块得到目前出让期为40年时的地价为500元/m2（容积率为1），同时，当容积率每增加1时，宗地单位面积地价在容积率为1时的地价的基础上增加6%，该饭店现在每月的房地产经营净收入为11万元，当地同类型饭店现在每月的房地产经营净收入为10万元。若土地资本化率为8%
23、，建筑物资本化率为10%，试评估房地产的现时价格？注意：本题中“资本化率”应理解为“报酬率”三、资本化率的求取方法（一）市场提取法 搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出资本化率。1、当收益年限为无限年时，采用方法：求出多个可比实例的r，再运用简单算术平均或加权平均求取待估对象的r举例：P76例5-122、当收益年限为有限年时，采用公式：设：在已知A、P、n的情况下，采用试错法和线性内插法求取r线性内插法公式：r1当x为接近于零的正值时的rr2当x为接近于零的负值时的rx1r1所对应的x值（正值）x2r2所对应的x值（负值）（二）安全利率加风险
24、调整值法-累加法）资本化率=安全利率+风险调整值 =安全利率+投资风险补偿+管 理负担补偿+缺乏流动性补偿 -投资带来的优惠 投资风险补偿因投资项目未来收益 不确定而具有风险的 补偿管理负担补偿对投资项目的关心 和监管投入较多而因 得到的补偿缺乏流动性补偿投资者对所投入的 资金由于缺乏流动 性所要求得到的补偿投资带来的优惠由于投资项目可能 获得额外的好处而 会降低所要求的报 酬率举例：某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（）A、368万元B、552万元C、5
25、61万元D、920万元（三）复合投资收益率法1、复合投资收益率法定义将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率。2、复合投资收益率法计算公式M贷款价值比率 rM 抵押贷款常数 rE 自有资金要求的正常收益率抵押贷款常数 rM 求取： YM 抵押贷款利率 举例：P78 例5-13 例5-14 例5-15 （四）投资收益率排序插入法 1、依据 具有同等风险的任何投资的报酬率应该相似 2、步骤(1)调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其报酬率和风险程度的资料(2)将所搜集的不同类型投资的报酬率按从低到高的顷序排列，制成图表 (3)将估价对象与这些类型投资的风险
26、程度进行分析比较，确定估价对象风险程度应落的位置。 (4)根据估价对象风险程度所落的位置，在图表上找出对应的报酬率，从而就确定出了所要求取的报酬率 第四节第四节 收益法应用举例收益法应用举例举例1：P79-81家庭作业：1、P835-12、P845-113、P845-12本章练习本章练习1、土地资本化率rL、建筑物资本化率rB、综合资本化率r三者之间的大小关系为（）A、rLrBrB、rBrLrC、rL rrBD、rrLrB2、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）A、4858B、5200C、2700D
27、、62643、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（）万元。A、100B、42C、63D、774、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源价值为500万元。若土地资本化率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为（）万元A、899B、1399C、1349D、15005、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（）万元A、225B、237.5C、381.25D、395.83
28、6、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（）。A、资本化率较高、价值较低B、资本化率较低、价值较高C、资本化率较高、价值较高D、资本化率较低、价值较低7、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。该房地产目前的价值为（）A、923B、1111C、1353D、18728、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）元/m2A、14140B、42421C、56561D、600009、某宗房地产3
29、2年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）元/m2。A、3275B、3287C、3402D、437510、某宗土地面积2000m2，土地使用年限为35年，容积率为2，工业用地，该类土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限，其他条件相同，楼面基准地价为1600元/m2，该类土地报酬率为8%，则该土地的价格为（）万元。A、152.43B、160C、609.71D、64011、某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位。平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30，该旅馆营业平均每月花费14万元；
30、当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30；该类房地产的资本化率为10。试选用所给资料测算该旅馆的价值。年有效毛收入 30045365(120)394.20(万元)年运营费用394.230118.26(万元)年净收益394.2一118.26275.94(万元)旅馆价值275.94102759.4(万元)12、6年前，甲提供一宗l000m2、土地使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中l000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所
31、有。现今，乙有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。据调查得知，现时该类房屋的月租金平均为80元/m2，出租率为85，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35，报酬率为10。试求出乙的购买价。 214.85万元13、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面，同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/，租期为5年，费用按法规各自承担。（1）在2006年10月时，张某的权益价格为（ ）。A、 没有租赁条件下的正常市场价格B、 剩余3年租期的月租金为180元/条件下的净收益于2006年10月的现值之和C、 剩余3年租期的月
32、租金为180元/条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值D 、张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格（2）在2006年10月时，王某的权益价格为（ ）。A、剩余3年租期、月租金为200元/条 件下净收益于2006年10月的现值之和B、剩余3年租期、月租金为180元/条 件下净收益于2006年10月的现值之和C、该店面在2006年10月的正常市场价 格按店面剩余使用年限折算成剩余3 年租期的价格D、剩余3年租期、正常市场租金与180 元/条件下的差额在2006年10月的 现值之和（3）如果张某是通过按揭贷款方购买的，购买价格为10000
33、元/，建筑面积为500，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为（）。A、20%的首付款，加上该首付款2年利 息B、20%的首付款，加上该首付款2年利息和已偿还月供在估价时点的本息值C、该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格，减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和D、2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和14、某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限
34、为40年，从2004年10月1日起计。2006年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。试求该公司2010年10月1日的承租人权益价值（房地产报酬率取8%）。解：（1）有租约限制下的价值1）合同约定，租金每2年支付一次，年末支付，2年的租金=1501221000=360（万元）2）有租约限制下的价值=360（1-30%）（1/1.082+1/1.084+1/1.0816）=1072.38（万元）（2）无租约限制下的价值1）第一年租金，租金支付方式为每年支付，年末支付。即租金=200121000=240（万元）2）无租约限制下的价值=240（1-30%）1-（1.05/1.08）16/（8%-5%）=2031.90（万元）（3）承租人权益价值=2031.90-1072.38=959.52（万元）
