房车营地-可行性研究报告

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1、-“游歇港湾连锁效劳区建立工程目目录录第一章总论第一章总论 1 1一、工程概况 1二、报告编制依据 3三、报告研究容 4四、主要经济指标 4五、简要结论 5第二章工程建立背景第二章工程建立背景 7 7一、宏观环境 71、旅游业定位为战略支柱产业72、关于旅游产业的定位7二、根底分析 71、公共交通的开展72、汽车工业的开展83、旅游人数的统计状况8三、开展前景 81、京郊旅游的开展82、消费观念的成熟9第三章工程建立的重要性和必要性第三章工程建立的重要性和必要性 9 9一、满足人民群众日益增长的休闲旅游的需要 9二、促进郊区旅游产业升级的需要 10三、提升京郊旅游经济效益的必要手段 10四、符

2、合京郊旅游开展趋势 11五、乡村旅游环境保护的要求 11六、促进地经济开展，提供农村剩余劳动力就业时机 12第四章工程的可行性第四章工程的可行性 1313一、工程的建筑特色优势明显 13二、工程运营管理优势突出 15三、工程区域适应性显著 16第五章市场分析与预测第五章市场分析与预测 1616一、整体市场概况 16二、工程市场定位 18三、目标客户分析 18第六章工程综述第六章工程综述 1919一、工程容19二、工程目的20三、开展现状20.z.-四、主要类型201 1、一星级效劳体系、一星级效劳体系20202 2、二星级效劳体系、二星级效劳体系21213 3、三星级效劳体系、三星级效劳体系2

3、2224 4、四星级效劳体系、四星级效劳体系23235 5、五星级效劳体系、五星级效劳体系2323第七章开展战略与及选址策略第七章开展战略与及选址策略 2424一、开展战略 241、创新驱动战略 242、总体把握战略 253、由点到面战略 254、和谐开展战略 255、绿色开展战略 25二、开展策略 261、地域区位条件 262、地域环境条件 263、地域设施条件 264、地域用地条件 26第八章规划原则及规划布局第八章规划原则及规划布局 2626一、规划原则 26二、规划布局 27第九章建立容第九章建立容 2828一、一星级效劳体系一、一星级效劳体系281、旅游咨询站现状282、旅游咨询站的

4、问题283、构建一星级效劳体系29二、二星级效劳体系二、二星级效劳体系301、现有效劳现状分析302、二星级效劳体系30三、三星级效劳体系三、三星级效劳体系301、现有乡村旅游的现状302、现有乡村旅游的问题313、构建三星级效劳体系31四、四星级效劳体系四、四星级效劳体系321、功能划分及建立容322、典型案例-房山俣宸山庄京郊游效劳区33五、五星级效劳体系五、五星级效劳体系421、功能分区及建立容422、典型案例-平谷渔阳滑雪场京郊游效劳区44第十章经营理念与组织构造第十章经营理念与组织构造 5252一、经营理念 52.z.-二、组织构造 52第十一章环境保护第十一章环境保护 5353一、

5、工程区环境条件 53二、环境保护 53三、水土保持 53第十二章建立进度及招投标案第十二章建立进度及招投标案 5454一、建立进度 54二、招投标案 54第十三章投资估算及资金筹措第十三章投资估算及资金筹措 5555一、投资估算围 55二、投资估算依据 55三、计算期 56四、工程投资 56第十四章资金筹措融资租赁第十四章资金筹措融资租赁 6060一、现有资金筹措问题 60二、融资租赁 60三、资金筹措 60第十五章财务评价第十五章财务评价 6161一、评价原则、依据及参数 61二、销售收入、销售税金及附加和增值税估算 62三、本钱费用估算 62四、盈利能力分析 64五、财务生存能力分析 65

6、六、不确定性分析 65七、财务评价结论 68第十六章社会效益评价第十六章社会效益评价 9696一、适应旅游产业构造优化客观要求 96二、促进农业产业构造的优化改变 96三、加快新农村建立步伐 96四、提高农村生活质量与品位 96五、环境改善作用明显 97第十七章风险及对策分析第十七章风险及对策分析 9797一、经济风险分析 97二、投资人风险分析 98第十八章结论及建议第十八章结论及建议 9898一、结论 98二、建议 99.z.-第一章第一章总论总论一、工程概况一、工程概况1 1、工程名称、工程名称“游歇港湾连锁效劳区建立工程2 2、发起单位、发起单位3 3、工程建立单位、工程建立单位4 4

7、、参与单位、参与单位5 5、工程地点、工程地点本工程将分布于市所属的 14 个郊区县，其中一期工程涉及 20 个效劳区工程，其具体的建立地址如下；房山区：房山区：延庆县：延庆县：平谷区：平谷区：门头沟区：门头沟区：通州区：通州区：怀柔区：怀柔区：区：区：密云县：密云县：顺义区：顺义区：；昌平区：昌平区：.z.-其中房山俣宸山庄京郊游效劳区、 平谷渔阳滑雪场京郊游效劳区目前已开工建立，其他区域效劳区将陆续开场建立。6 6、工程性质、工程性质新建、改建工程7 7、工程建立容及规模、工程建立容及规模“游歇港湾京郊游连锁效劳区综合效劳体系将在边区县建立立体式的一星级至五星级“综合效劳体联盟，向游客提供

8、餐饮、住宿、休闲、安康体检、购物、娱乐等旅游配套综合效劳。“游歇港湾京郊游连锁效劳区综合效劳体系整体工程方案建立 100 个一星级至五星级不同规模的效劳区工程，分布于市 14 个郊区县，每个工程将根据各郊区县不同的地域环境和开展环境，进展不同的功能布局；在同一郊区县，对于不同的工程开发点有所功能侧重并确定合理的功能划分。工程一期工程包括 20 个效劳区工程建立，以四星级和五星级效劳区为主，规模预计能到达日接待游客 3000-8000 人次。二期工程将包括 80 个效劳区工程建立，其建立规模可根据实际运营情况在一星级至五星级规模进展调整。具体建立容：具体建立容：1效劳区根底设施建立：包括平整土地

9、、水、电、污水处理、有线网络、区绿化、标识导览系统、停车场、公厕等。2拖挂式房车建立，包括小超市房车、农产品销售房车、餐厅房车、休息房车、酒吧咖啡房车、棋牌室房车等。3拖挂式可移动木屋建立，包括小超市木屋、餐厅木屋、度假木屋、会议木屋、棋牌娱乐木屋等。.z.-4道路等其他市政设施。8 8、工程建立期限、工程建立期限整体工程建立期拟定为 2 年，即 2021 年 2 月至 2021 年 1 月。其中：一期工程建立期为 2021 年 2 月至 2021 年 1 月， 将建立 20 个四星级和五星级效劳区。二期工程建立期为 2021 年 2 月至 2021 年 1 月， 将陆续新建和改建 80 个效

10、劳区。9 9、工程总投资及资金筹措、工程总投资及资金筹措本工程一期工程总投资为 91000 万元，其中建立投资 90380 万元，铺底流动资金 620 万元。建立投资估算总额约为 90380 万元，其中工程费用74750 万元，工程建立其他费用 11210 万元，工程根本预备费 4420 万元。其中可移动木屋拟采取融资租赁式进展资金筹措， 其余资金除申请政府支持外由工程单位自筹。二、报告编制依据二、报告编制依据中华人民国国民经济和社会开展第十二个五年规划纲要；国务院关于加快开展旅游业的意见；市国民经济和社会开展第十二个五年规划纲要；市城市总体规划；市旅游开展总体规划；市“十一五旅游业开展规划；

11、现行的有关政策和法规。.z.-三、报告研究容三、报告研究容1、“游歇港湾游连锁效劳区工程建立的背景分析；2、分析“游歇港湾游连锁效劳区建立的必要性和可行性。3、根据旅游市场需求，研究工程建立规模及相关的辅助设施工程等建立容，分析工程的经营理念；4、研究工程实施方案，估算工程投资，落实建立资金筹措案；5、测算工程财务效益，分析工程的社会效益。四、主要经济指标四、主要经济指标工程一期工程主要经济指标见表 1-1。表 1-1一期工程技术经济指标一览表序号序号122.12.22.334567指标名称指标名称一期工程总建筑面积一期工程工程总投资其中：建立投资建立期利息铺底流动资金年销售收入总本钱费用所得

12、税年净利润所得税前财务部收益率单位单位m2万元万元万元万元万元万元万元万元%数量数量10000091000903800620192756331594424.76正常年份正常年份正常年份正常年份备注备注.z.-89101112131415所得税前财务净现值所得税前投资回收期所得税后财务部收益率所得税后财务净现值所得税后投资回收期总投资收益率ROI资本金净利润率ROE盈亏平衡点(BEP)万元年%万元年%35974.719.6720545.527.3220.7422.47%含建立期含建立期五、简要结论五、简要结论“游歇港湾游连锁效劳区工程建立将解决京郊旅游开发硬件设施缺乏的问题，打造良好的京郊旅游效

13、劳环境，助推京郊旅游产业上升到一个更高的台阶。运用 “政府推动、 市场运作的模式， 工程将完善京郊旅游区根底设施条件，通过连锁式专业化经营，提高效劳管理水平，建立京郊旅游效劳标准体系，提升旅游区效劳设施档次， 满足市民郊区旅游的需求， 实现京郊旅游产业的提升开展。工程的建立也将促进生态环境保护和旅游经济开展良性循环， 对于全面提升市乡村旅游的住宿条件和接待水平，带动乡村旅游的产业升级具有重要意义；同时由于有效延长游客的停留时间，相应增加餐饮、购物、娱乐等相关消费，从而实现关联带动作用；本工程的建立将充分利用资源优势，提升和丰富旅游的涵，还将增强城市效劳辐射功能，拉动消费，并带动间接就业和其他收

14、益，增加当地农民收入， 解决了当地局部社会闲散人员及剩余劳动力就业问题，有利于促进农业及农村经济社会可持续开展。所以“游歇港湾游连锁效劳区工程建立是必要和可行的。.z.-本工程一期工程总投资为 91000 万元，其中建立投资 90380 万元，建立期利息为 0 万元，铺底流动资金 620 万元。建立投资估算总额约为 90380 万元，其中工程费用74750 万元，工程建立其他费用 11210 万元，工程根本预备费 4420 万元。其中可移动木屋拟采取融资租赁式进展资金筹措， 其余资金除申请政府支持外由业主自筹。.z.-第二章第二章工程建立背景工程建立背景一、宏观环境一、宏观环境1 1、旅游业定

15、位为战略支柱产业、旅游业定位为战略支柱产业国务院关于加快开展旅游业的意见确定开展国旅游的重要地位。强调“旅游业是战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业时机多，综合效益好 ，要求 “把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代效劳业，“充分发挥旅游业在保增长、扩需、调构造等面的积极作用。意见的出台， 为不断增进在旅游休闲面的国民福利，为我国旅游业实现新一轮腾飞确定了向。2 2、关于旅游产业的定位、关于旅游产业的定位市国民经济和社会开展第十二个五年规划纲要中指出落实大旅游开展理念，将旅游业开展成为重要的支柱产业，打造国际一流旅游城市。促进旅游企业集团化、规模化、品牌化、国际化开

16、展，打造具有国际竞争力的旅游品牌。开发高端旅游产品，建立一批带动性强的旅游工程。十二五期间的旅游产业正处在大开展、快开展之中，未来要使旅游产业成为重要的支柱产业，未来五年将迎来旅游业的新开展。拥有众多旅游资源的旅游将在“十二五期间迎来黄金期，绽放新的光荣。二、根底分析二、根底分析1 1、公共交通的开展、公共交通的开展公共交通网络的形成， 使得人们出行越来越便。根据市国民经济和社会开展第十二个五年规划纲要，到 2021 年，新增高速公路通车里程 200 公里，市域.z.-高速公路通车总里程到达 1100 公里。逐渐形成以为中心的“三环十二放射高速公路网络。高速公路的快速开展，逐渐形成了以高速公路

17、为龙头，国道、市道为骨架，区、乡道为支脉的公路网系统，将市区与远郊区县、边省市等连接起来。大大缩短了市中心与各郊区县之间、 各郊区县之间， 以及首都与边城市之间的时空距离，极大地促进了及京郊旅游产业的开展。2 2、汽车工业的开展、汽车工业的开展京郊旅游的重要交通工具汽车工业的开展也迅猛异常。 截至 2021 年底，全市机动车保有量已达 476 万余辆。按照国际通行的每百户拥有机动车10 辆的标准，目前市平均每百户家庭拥有私人机动车 305 辆，拥有私人小汽车 19 辆，平均每 4 人当中就有一名机动车驾驶员， 意味着已经真正进入了汽车化社会， 为京郊旅游的开展创造了良好的条件。据统计，在双休日

18、约有 15 万辆车到郊区渡假，除到费用昂贵的渡假村及宾馆外，没有适宜的接待场所。3 3、旅游人数的统计状况、旅游人数的统计状况据统计，2021 年仅春节期间，乡村旅游接待游客 58 万人次，乡村旅游收入5380 万元。逐渐增长的旅游人数和旅游收入说明，京郊休闲旅游始终保持着一个较好、较快的增长势头，并成为首都旅游产业的重要组成局部。三、开展前景三、开展前景1 1、京郊旅游的开展、京郊旅游的开展近几年来，市积极培育具有首都特色的旅游新产品、新业态，大力推进乡村旅游的开展，京郊休闲旅游业迅速崛起，并取得了可喜的开展。然而，京郊旅游的经营水准、硬件设施和效劳水平都亟需提升。.z.-京郊旅游需求已经开

19、场向日常化的趋势开展， 末、小黄金等节假日到京郊休闲度假逐渐成为市民的一种生活式。市民对京郊旅游的需求构造已经发生转变，已经逐渐开场从简单的观光需求向更高级的休闲度假娱乐需求转变， 向现代都市旅游休闲度假等高端旅游转变。京郊旅游需求经过多年的开展， 现有的旅游产品构造已经难以满足旅游者的需求，群众旅游市场需求在不断产生分化，逐渐向诸多细分旅游市场需求演化，逐渐向特色化、多层次化的向开展。2 2、消费观念的成熟、消费观念的成熟随着我国人民生活水平的提高， 旅游消费的不断增长和人们出游观念的日渐成熟，经过初期以观光为目的的开展阶段之后，将转而追求更新的旅游式。人们外出旅游更渴望身心彻底的放松与休闲

20、的生活。 目前我国旅游产品中非常缺少参与型的专项旅游工程，更缺少度假型旅游产品。我国旅游业要登上新的台阶，就必须进展产品构造转变，不断推出新一代的旅游产品。第三章第三章工程建立的重要性和必要性工程建立的重要性和必要性随着城市建立的快速推进， 经济的迅速腾飞，人们追求环境的品位发生了质的转变，回归自然，享受纯自然气息已成为人们追求的生活式。开展城乡郊区旅游，既能表达现代旅游高效、外向、生态的本质涵，又可很好地满足人们的生活需求。本工程的建立将具有重要的指导意义。一、满足人民群众日益增长的休闲旅游的需要一、满足人民群众日益增长的休闲旅游的需要随着生活水平的不断提高， 人民群众已不满足于逛大街游公园

21、的形式，市民的休闲消费具有消费能力较强、消费品味高、需求变化快的显著特点。随着市民.z.-郊区旅游、休闲活动的增加，乡村旅游在活动容、设施条件、管理水平等面已不能满足市民的需求，生态、舒适、安康已经成为市民郊野休闲的主要诉求。而“游歇港湾连锁效劳区工程以“本色、舒适、安康、生态、时尚 等元素为支撑，将满足市民休闲、郊野旅游的需求。为城镇居民提供游山玩水，抒发情怀，休闲养生以及学习新知识的京郊旅游效劳设施。二、促进郊区旅游产业升级的需要二、促进郊区旅游产业升级的需要边郊区旅游资源丰富，产品种类齐全，具有较强的游览性，在近二十年的开展过程中，乡村旅游走出了一条极具特色的开展道路，在区域特色、行业管

22、理、标准制定、业态创新、社区营销、融资模式等面有一系列创新做法，被称为“模式。面对以往的成绩，市旅游局理性地认识到，乡村旅游目前正面临产业转型升级的任务。市旅游局相关领导在 2021 年旅游产业开展大会上所指出的，市乡村旅游正面临产业升级的任务， 要 “大力促进民俗旅游向乡村度假旅游产业转型，提升郊区民俗旅游的质量和水平，需要“通过市场化手段引进旅游公司、专业酒店管理集团和职业经理人参与经营管理，促进乡村旅游产业升级。本工程适应市郊区旅游产业升级的需要，将通过建造生态、环保、时尚、舒适的住宿设施，引进专业的酒店管理集团，提升和改善市乡村旅游的接待水平。三、提升京郊旅游经济效益的必要手段三、提升

23、京郊旅游经济效益的必要手段由于季节性原因以及地形地貌条件等， 京郊旅游淡旺季特点明显， 旺季时节，游人如织，以现有的乡村接待水平，应接不暇甚至难以应付。而在淡季时节，又是游客稀少，乡村旅游接待面临门可罗雀、暂时关停的境地。所以京郊旅游需要.z.-调节手段，提高乡村旅游的接待水平，使得在旅游旺季的时候，游客能够得到分流，而在淡季时，又能通过各种营销手段吸引到游客。本工程灵活的开展模式、 标准的效劳体系以及高水平的管理效劳，都能够有效延长游客的旅游停留时间，增加游客的餐饮、购物、娱乐等综合性效劳消费，通过养生休闲、文化休闲等多种经营合作模式，在淡季也可以有效的吸引游客，是一种适合京郊旅游旺季分流、

24、淡季促销的有效手段。四、符合京郊旅游开展趋势四、符合京郊旅游开展趋势市以生态旅游度假区为未来郊区旅游开展的向， 市旅游局将以休闲度假游为重点，挖掘“都市休闲、山水休闲、生态野趣、温泉保健、民俗风情、养生健体、漂流历险、美食养生、红色经典等特色旅游产品，创立市级生态旅游度假区。重点建立以门头沟、延庆、密云为代表的古村落保护开发利用，以延庆、平谷为代表的汽车露营地建立，以及小汤山农业温泉生态园等工程。这些工程中都可以充分利用本工程提供的旅游效劳体系，丰富产品容，提升设施档次，提高管理水平，满足市民郊区旅游的新需求。五、乡村旅游环境保护的要求五、乡村旅游环境保护的要求伴随着城市化进程的加快开展，乡村

25、景观受到巨大的影响。为了蓬勃开展的乡村旅游得到安康持续开展，促进乡村旅游业转型升级，构建环境友好、社区友好、文化友好型乡村社会，提高旅游者的满意度和体验度，市旅游局于制定了市乡村旅游景观保护公约，明确提出，在乡村旅游建立中应坚持“崇尚自然，不要有明显的城市化痕迹，绿化美化村落时，保存原有的地貌特征，进展公共设.z.-施的建立时， 应以不破坏或少破坏原有田园景观为原则， 这对乡村旅游中的效劳设施建立提出了明确的要求。而本工程的建立将本着“生态、环保、自然、田园 的原则，为促进市乡村景观的营造、美化和保护起到积极的作用。六、促进地经济开展，提供农村剩余劳动力就业时机六、促进地经济开展，提供农村剩余

26、劳动力就业时机农村剩余劳动力的大量集结、沉淀，既影响农村经济的开展，又带来不少的社会问题。大力开展“游歇港湾京郊游连锁效劳区建立，能推动商业、饮食住宿效劳等第三产业的开展，促进地经济的开展，帮助农村实现劳动力转移，为农村剩余劳动力提供大量的就业时机，减少社会问题，增加农民的收入，帮助农民尽快地富裕。综上所述，本工程的建立是十分必要的。综上所述，本工程的建立是十分必要的。.z.-第四章第四章 工程的可行性工程的可行性一、工程的建筑特色优势明显一、工程的建筑特色优势明显本工程作为一种新型的具有创新性和前沿性的开发工程，将为游客提供餐饮、住宿、娱乐、休闲等综合性效劳，而建筑构造多采用木质构造，木屋具

27、有建筑形式独特性和多样性的特点，加之其原材料天然，非常具有独特性。木屋可以建造成为客房、别墅，也可以建造成酒吧、餐厅；风格可以是传统民族建筑，也可以是表达欧美风情。本工程各个效劳区工程均可根据其具体地形地貌的特点，进展专门设计，形成特色。本身既可以是一个接待设施，也是一个旅游景观和吸引物。本工程所采用的建筑实体主要采用木质构造， 相比常见的金属和砖构造的建筑有着独特的优势。1、天然材料，建筑性能优异木屋选用天然的木材作为材料，会根据温度、湿度的变化自动调节，被称为“会呼吸的房子，木材再加上松木具有防虫的气味和成效，因此具有良好的环保性，室也可以常常保持良好新鲜的空气，还能做到冬暖夏凉，节约能源

28、。木构造的纤维特性使得木屋抗震抗风的能力大大高于混凝土房屋。 经过特殊防腐防火处理的木屋，能够保持较长的使用寿命。2、保护环境，可移动性强木质房屋大局部材料以工厂预制、 现场拼装的建造形式，相对砖混构造房屋来说大大缩短了建立期，一般都可在 2 到 3 个月交房。由于木屋采用拼接式组装，日后房屋设计发生改变，可以利用原有材料，施工简单，灵活多变。木屋对.z.-建造地域要求较低， 沙漠山地， 海滨都市都是木构造别墅的可建处所， 适应性强，适合在旅游区使用，不会对环境造成大的破坏。3 3、度假木屋，特色休闲把木屋作为营地、景区的住宿客房是木屋的一大应用。木屋本身就是一种与自然融合的产品，强调游客的生

29、态体验。通过不同风格、不同配置的木屋，能够满足游客从普通客房到度假别墅的多层次需求。木屋的建立选址灵活，风格多样，给游客提供了一种与众不同的体验，常被作为自驾营地的卖点之一。近几年国的度假木屋开展非常迅速，比拟有名的度假木屋游览区就有恩龙的世界木屋村、龙恩木屋旅游度假山庄、京郊巴克公社度假村等，而、泰山、岛多景区也建有少量的木屋别墅等建筑。这些旅游点通过特色度假木屋吸引了大量的游客，其中包括不少的自驾游客。4、节约资源，灵活便从保护自驾营地资源和环境的角度出发，建造木屋来满足公共设施需求也是一个很好的选择。 木屋通常都是临时性建筑， 可移动性强，当自驾营地围扩大，功能调整时，原有的木屋.z.-

30、不用废弃，可以根据营地的需要灵活搬迁，节约资源，保护环境。可将木屋作为接待室、卫生间、餐厅，甚至可以用于建立会所，休闲会馆等，为自驾游客提供全位的效劳。5、宣传环保，扩大影响。木材本身是一种可再生的资源， 而采用组装式建造的木屋具有很高的资源利用效率，大量使用木屋能够宣传环保理念，使用、居住在度假木屋里，能够贴近自然，体验返璞归真的情怀，提升营地层次。目前国能够进展自驾游的还是比拟富裕的人群， 他们的行为对整个社会都有较大的影响力，将度假木屋与自驾营地结合起来，可以进一步扩大营地影响。二、工程运营管理优势突出二、工程运营管理优势突出1、多元化效劳模式自驾营地也可以看作是旅游地产的一种， 与其他

31、的旅游地产不同的是，自驾营地更多的要考虑与自驾车相关的配套效劳。以木屋为载体的，建立不同规模，不同档次的自驾营地，满足游客不同层次的需求，辅之以良好的配套措施和优质的效劳，能够提升旅游地产价值，增加经济效益和社会效益，这也是自驾营地开展的核心。2、乡村旅游标准化管理模式“游歇港湾京郊游连锁效劳区工程将通过连锁式经营， 融入现代化管理模式，能够过专业标准化效劳体系的建立，通过现代化效劳理念和运营模式，通过合作共赢的模式引入权威的效劳管理团队， 有效的解决目前市乡村旅游各经营点管理水平参差不齐，管理落后的局面，树立京郊旅游标准化效劳品牌。3、开创可行的投融资模式.z.-“游歇港湾京郊游连锁效劳区建

32、立工程工程将通过金融租赁股份*进展融资租赁，从而解决工程建立的资金来源以及相应的收益管理问题。三、工程区域适应性显著三、工程区域适应性显著1、创造灵活的土地使用式“游歇港湾京郊游连锁效劳区建立工程适应于多种地形，包括不适合耕种的坡地、滩涂等，加上可拆卸、可移动的特征，不属于永久性建筑，从而很大程度上缓解了土地使用的限制，充分挖掘利用土地的经济价值，创造了一种灵活的土地使用式。2、重视本地居民的利益保障按照游歇港湾京郊游连锁效劳区建立工程的商业模式， 采取土地合作分成、经营合作等式，带动当地农村经济开展和农民致富。第五章第五章市场分析与预测市场分析与预测一、整体市场概况一、整体市场概况根据携程旅

33、行网 2021 年度假目的地去的人数前 20 位排行如下：排名排名12345国长途国长途人数人数384288928735268165599排名排名1112131415国长途国长途临安人数人数33213142306430402787.z.-678910九寨沟武义*522950984802465139161617181920桐庐27592192211521152108与此同时， 根据携程旅行网目的地指南栏目中景点的流量来判断用户对景点的喜好程度，流量排名前 20 位的景点如下表：排名排名12345678910景区名称景区名称*九寨黄龙国国/ /外外国国国国国国国国国国浏览量浏览量320985251

34、937247747227776220547198670187535161028150995145026排名排名11121314151617181920景区名称景区名称阳朔普陀山国国/ /外外国国国国国国国国国国浏览量浏览量14496314312012659812181010533610320994767911618868885428百度根据网民对旅游类关键词的输入频率的分析，发布一份旅游行业报告，从中我们也可以看出网民最喜爱的国的景点如以下图：.z.-此外，我们发现网民尤其喜爱生态旅游，及以自然风景为主的观光旅游，其中生态旅游+农村旅游的比例到达了 31%以上，加上局部休闲旅游 8.91%，整

35、个承受本工程的客户人群可以到达旅游人群的 40%。二、工程市场定位二、工程市场定位根据有关资料说明，人均 GDP 到达 1000 美元时，居民旅游出行和休闲的需求将大幅增长。目前我国城乡居民旅游休闲的需求已大大增加，而且呈多元化的趋式，这就为本工程的建立带来无限的开展机遇和广阔的开展空间。京郊旅游的效劳和接待处于初级水平， 经营品质和水平不高，硬件设施和效劳水平都亟需提升。现有的京郊旅游并没有形成效劳体系，只有旅游咨询站，提供游客咨询、展示、代理等效劳。缺少餐饮、住宿、体检、购物、娱乐等效劳，整体处在开展的初级阶段。本工程选址在市近郊区，其定位必须立足于其边景区的地域特征根底上。基于此， “游

36、歇港湾京郊游连锁效劳区建立工程的战略定位是：建立京郊旅游一星级至五星级立体式“京郊游连锁效劳区。在边区县建立休闲旅游区，为游客提供咨询、餐饮、住宿、体检、购物、娱乐等旅游综合效劳，打造京郊旅游连锁效劳品牌，提升乡村旅游的效劳水平和接待能力。三、目标客户分析三、目标客户分析京郊游市场游客多以休闲度假为目的， 地域构成主要为客户群体，兼有边省份城市客户群体，出游构造多为短期游且季节性较为明显。.z.-随着家庭汽车拥有量的增多， 末去郊区旅游成为市民一种主要的休闲式。根据相关部门的调查，超过 2/3 的城市家庭每年都进展郊游，其中 40每年郊游3-5 次。调查显示，95的市民希望到郊区旅游、度假，近

37、 1/3 的市民愿意在双休日到郊区旅游，其中 25的市民有在外住宿的意愿。保持身体安康，热衷户外运动的休闲旅游成为调节工作压力，放松身心的第一选择。随着京郊旅游的开展以及消费观念的日渐成熟，游客对京郊旅游的需求构造在发生转变，群众旅游市场需求在不断产生分化，逐渐向特色化、多层次化的小众市场向开展。游客越来越多的更考虑与他人不同的旅游经历、旅游感受和旅游收获。而“游歇港湾京郊游连锁效劳区建立工程更多的吸引木屋爱好者、营地爱好者、自驾车爱好者、房车爱好者等追求自然舒适，享受人与自然和谐的旅游群体。第六章第六章工程综述工程综述一、工程容一、工程容京郊连锁效劳区即建立京郊旅游一星级至五星级立体式“综合

38、效劳体联盟。在边区县建立休闲旅游区，为游客提供咨询、餐饮、住宿、体检、购物、娱乐等旅游综合效劳，打造京郊旅游连锁效劳品牌，提升乡村旅游的效劳水平和接待能力。.z.-二、工程目的二、工程目的促进京郊旅游产业的开展、 完善京郊旅游区根底设施条件，通过连锁式专业化经营， 提升旅游区效劳设施档次， 提高管理水平， 满足市民郊区旅游的新需求。提升郊游效劳企业的硬件设施和效劳水平，打造京郊旅游连锁效劳品牌。淡季联合促销；旺季分流利益共享。三、开展现状三、开展现状京郊旅游的效劳和接待处于初级水平，经营品质和水平不高，硬件设施和效劳水平都亟需提升。现有的京郊旅游并没有形成效劳体系，只有旅游咨询站，提供游客咨询

39、、展示、代理等效劳。缺少餐饮、住宿、体检、购物、娱乐等效劳，整体处在开展的初级阶段。四、主要类型四、主要类型京郊旅游“综合效劳体联盟是京郊旅游的立体式效劳体系，其共分为五个星级体系。*效劳容：咨询、预定、促销效劳容：咨询、预定、促销*效劳容：停车、餐饮、购农品效劳容：停车、餐饮、购农品*效劳容：停车、餐饮、购农品、住宿、小型娱乐工程效劳容：停车、餐饮、购农品、住宿、小型娱乐工程*效劳容：停车、餐饮、购农品、住宿、中小型娱乐工程效劳容：停车、餐饮、购农品、住宿、中小型娱乐工程*效劳容：停车、餐饮、购农品、住宿、大中小型娱乐工程效劳容：停车、餐饮、购农品、住宿、大中小型娱乐工程具体分级体系如下具体

40、分级体系如下：1 1、一星级效劳体系、一星级效劳体系.z.-由现有的“旅游咨询站为主体，提升其知名度，加强统一管理，完善规化效劳，形成连锁效劳体系，提供咨询、预定、促销等全位的效劳。一星级效劳体系一星级效劳体系具体容保持公益性。咨询、预定二至五星效劳区效劳工程效劳工程的效劳工程；为二至五星效劳区促销，销售当地农产品。以现有设在郊区的 “旅游咨询站 为主开展对象开展对象体。改造容改造容增加其效劳工程、提升知名度保持现有资金来源，逐步由预定手续费解资金来源资金来源决运营费用。管理式管理式开展数量开展数量2 2、二星级效劳体系、二星级效劳体系以现有的农家乐餐厅为根底,在合理空间布局的前提下，选择局部

41、站点，增加停车、休憩、交流、便捷餐饮等效劳，使效劳体系更加的多元化，层次化，保证游客的多面多层次的需求。二星级效劳体系二星级效劳体系效劳工程效劳工程开展对象开展对象具体容停车、餐饮、购农品现有的农家乐餐厅在保持原有餐饮特色的根底上改造厨房， 使改造容改造容用标准化不锈钢具；完备餐具消毒器具；效.z.维持现有式100 家-劳员统一穿着当地特色的服装； 改造停车场地；设置统一的招牌标识。停车场地和标牌由旅游委给予资金补助， 其资金来源资金来源他设备采用租赁式管理式管理式开展数量开展数量3 3、三星级效劳体系、三星级效劳体系以乡村酒店为主体，增加其根底设施的建立，建立适宜开展的硬件设施，统一化管理，

42、规化效劳，提供停车、餐饮、农产品、住宿、小型娱乐工程等效劳，从整体上提升一个台阶，形成京郊连锁效劳区，形成三星级效劳体系。三星级效劳体系三星级效劳体系效劳工程效劳工程开展对象开展对象具体容停车、餐饮、购农品、住宿、小型娱乐工程以旅游委颁发的“乡村酒店为主在保持原有特色的根底上改造厨房，使用标准化不锈钢具；改造住宿设施，使用标准化改造容改造容的卧具和洁具；完备餐具消毒器具；效劳员统一穿着当地特色的服装；改造停车场地；设置统一的招牌标识。停车场地和标牌由旅游委给予资金补助，其资金来源资金来源他设备采用租赁式。委托锦江之星旅馆*担任管理参谋及运营监管理式管理式视。.z.委托专业餐饮连锁企业，实行统一

43、管理。100 家-开展数量开展数量4 4、四星级效劳体系、四星级效劳体系100 家开发建立连锁度假营地，主要由自然环保的可移动木屋营地为主组建而成。兼而其他房车营地、 自驾车营地、 帐篷营地和娱乐游憩区域等， 增加住宿、 餐饮、购物、娱乐等综合性效劳，并提供现代化的管理和现代化的效劳，建立综合性的休闲度假地。四星级效劳体系四星级效劳体系具体容停车、餐饮、购农品、住宿、中小型娱乐工效劳工程效劳工程程。现有的度假村，占地 300 亩左右，有餐饮效开展对象开展对象劳没有住宿实施的。建造 100 个以上停车位；放置 50 至 100 套可移动生态木屋，用于开设餐厅、咖啡吧、改造容改造容休闲书屋、娱乐室

44、、啤酒坊、购物区、游客休息室等效劳；效劳员统一着装；设置统一的招牌标识。停车场地和标牌由旅游委给予资金补助；可资金来源资金来源移动木屋和其他设施采用租赁式。管理式管理式开展数量开展数量5 5、五星级效劳体系、五星级效劳体系委托锦江之星旅馆*，实行 8 统一的管理。70 家.z.-依托高档消费的工程，如高尔夫、滑雪场等， 开发建立可移动木屋营地为主的连锁度假营地，增加住宿、餐饮、购物、娱乐等综合性效劳，并提供现代化的管理和现代化的效劳，建立高端综合性的休闲度假地。五星级效劳体系五星级效劳体系具体容停车、餐饮、购农品、住宿、有大中小型娱效劳工程效劳工程乐工程。现有的度假村，占地 300 亩左右，有

45、餐饮效开展对象开展对象劳，需要增加住宿实施的，有大型娱乐实施或靠近景区。建造 100 个以上停车位；放置 50 至 100 套可移动生态木屋，用于开设餐厅、咖啡吧、改造容改造容休闲书屋、娱乐室、啤酒坊、购物区、游客休息室等效劳；效劳员统一着装；设置统一的招牌标识。停车场地和标牌由旅游委给予资金补助；可资金来源资金来源移动木屋和其他设施采用租赁式。管理式管理式开展数量开展数量委托锦江之星旅馆*，实行 8 统一的管理。30 家第七章第七章开展战略与及选址策略开展战略与及选址策略一、开展战略一、开展战略1 1、创新驱动战略、创新驱动战略.z.-创新驱动战略表达在两面，一是建立工程本身，郊旅游“综合效

46、劳体联盟要建在京郊风景优美，交通便利的地， 工程设计需要将当地自然资源特色与人文资源的融合，创新出新的接待设施、旅游吸引物；二是机制的创新。相当的汽车露营旅游的政策和标准没有出，因此，一些地市可发布相关的公告和准则，驱动当地的汽车露营旅游的开展。2 2、总体把握战略、总体把握战略要在全市从整体出发， 总体把握， 根据不同郊区县的不同地域环境和开展环境，进展不同的功能布局，做到统筹布局，整体开展。3 3、由点到面战略、由点到面战略京郊旅游“综合效劳体联盟，不能一哄而上，遍地开花，应该从区域的高度，由“点向“面向开展。合理布局“点，树立品牌，然后再向“面扩散，并通过产业联动，带动区域经济的整体开展

47、。4 4、和谐开展战略、和谐开展战略京郊旅游 “综合效劳体联盟其开展应结合当地资源本身特色，统筹协调与边环境的关系，统筹协调好人与自然关系，切实关注资源环境的保护。京郊旅游“综合效劳体联盟基于优美的自然风光和良好的生态环境， 因此在开展中，协调好人与自然的关系，实现生态的平衡，环境的优化。5 5、绿色开展战略、绿色开展战略绿色开展战略包括环境友好型和资源节约型两面，而这两面对于京郊旅游“综合效劳体联盟尤为重要。 京郊旅游 “综合效劳体联盟是让人们亲近自然、回归自然的旅游，因此在开展中注重对环境的友好，时刻考虑对环境影响最小，营地的建立与围自然景观的匹配、减少交通带来的噪音等问题；另一面，在建立

48、.z.-中，突出资源节约型，对水、电、热等能源使用有所节制；在效劳区活动中防止使用不可重复使用的一次性用品，防止使用塑料和罐头容器；注意将废物分类，有机废物应作为肥料等等措施。二、开展策略二、开展策略1 1、地域区位条件、地域区位条件选址要求处于有一定市场的区域， 而且其区位也距离中心城市较近(2-3 小时车程)。2 2、地域环境条件、地域环境条件选择远离滑坡、巨浪、洪水、高压线、有害动植物等易发自然灾害的平安场所，应适当远离城镇和工厂。3 3、地域设施条件、地域设施条件选择宜配备汽车给排水、 电源、 通讯、 道路等与生活相关的根底设施的地域。4 4、地域用地条件、地域用地条件选择生态环境良好

49、的自然地带，有绿树、河流、日照充分、在海边或湖畔、边有风景区、名胜古迹等可供露营者游览欣赏环境舒适的地域。第八章第八章规划原则及规划布局规划原则及规划布局一、规划原则一、规划原则1 1、环境保护原则、环境保护原则“游歇港湾京郊游连锁效劳区建立工程的建立不可破坏自然环境， 要把对自然环境的破坏降低到最低点：和自然环境相融合、与自然环境相配套。2 2、振兴区域经济原则、振兴区域经济原则.z.-“游歇港湾京郊游连锁效劳区建立工程的建立是以实现吸引客源、 增加本地的收入、促进游客与当地居民的交流到达共同繁荣为目的的。3 3、舒适自然原则、舒适自然原则游客京郊旅游，远离都市喧闹，追求的是自然的宁静，放松

50、身心。 游歇港湾京郊游连锁效劳区建立工程建立必须充分响应广阔游客的心声， 营造出舒适与回归自然为一体的理想气氛。4 4、特色化个性化原则、特色化个性化原则“游歇港湾京郊游连锁效劳区建立工程的建立应结合当地环境和具体地形地貌，突出个性化特色化，并注重游乐工程可参与性和受众的广泛性。5 5、兼容性原则、兼容性原则“游歇港湾京郊游连锁效劳区建立工程的建立应考虑儿童、 老人、残疾人都能享受到户外生活乐趣，为他们的活动提供专用设施和空间。6 6、平安性原则、平安性原则“游歇港湾京郊游连锁效劳区建立工程连锁效劳区应保持各种设施的正常运转与清洁，注重营造平安、卫生、舒适的环境，对使用中发生紧急情况和意外事件

51、时应有平安可靠的措施。二、规划布局二、规划布局工程立足于，选择重要区域，建立京郊连锁效劳区暨“游歇港湾京郊游连锁效劳区建立工程工程涉及 14 个郊区县，共 100 个工程开发点，工程根据不同郊区县的不同地域环境和开展环境，进展不同的功能布局；同时要在同一郊区县，对于不同的工程开发点有所功能侧重，确定合理的功能划分。.z.-“游歇港湾京郊游连锁效劳区建立工程初期建立 20 个工程点。 选址如下：房山区：房山区：俣宸山庄、水峪村；延庆县：百里画廊、玉皇庙村；平谷区：平谷区：渔阳滑雪场、北寨村；门头沟区：家台村、韭园村；通州区：通州区：湾村、大营村； 怀柔区：北沟村、花园村；区：区：高碑店村、各庄村

52、；密云县：黑山寺村、家路村；顺义区：顺义区：西各庄村、良山村；昌平区：雪世界滑雪场、康陵村布局图如下布局图如下第九章第九章建立容建立容一、一星级效劳体系一、一星级效劳体系1 1、旅游咨询站现状、旅游咨询站现状截止到 2021 年底,全市围已经有 110 个效劳站,覆盖 18 个区县。 各区县站点统一使用“旅游咨询效劳中心名称以及“i字标识。2004 年公布的市旅游管理条例,将“旅游咨询效劳中心定义为“公益性机构,为旅游者提供信息咨询效劳。市咨询效劳中心、 各效劳站提供的效劳工程主要是旅游信息咨询(包括交通路线信息、景点介绍)、代订票务、旅游投诉解决、旅游线路的推荐等等。各站点根据其具备的设施条

53、件,提供个性化效劳。2 2、旅游咨询站的问题、旅游咨询站的问题1管理不明确除站咨询效劳站外,各区县咨询效劳中心站点建成后均实行属地化管理,由区县旅游局直接对本区站点进展管理。市旅游局并不是其直接主管部门,只在业.z.-务上对其进展指导、监视,各区县效劳站“各自为战、效劳站的维护管理工作缺乏动力和工作热情。“证、照、牌不统一等问题出现。2认知度不高调查显示,市咨询中心在游客中的认知度普遍偏低;其游客不知道“咨询中心的高达 80%以上。认知度低极大地制约了咨询中心功能的发挥。3效劳容相对简单调查显示， 游客的询问多集中在问路等简单问题面,对此,各咨询中心均能做出准确详细的答复。而游客更希望咨询中心

54、进一步加强以下信息的提供:旅游地的景点信息(诸如景点介绍、门票价格、开放时间、是否处于修缮期等) ;住宿信息;特色餐饮、购物信息以及投诉受理等，并加强“旅游线路推荐效劳。4效劳时间较短效劳站的营业时间多为上午 9 点至下午 5 点,局部站点旺季会适当延长。 而尽管是在淡季,游客仍希望咨询中心适当延长工作时间,并在末和节假日也能提供面对面的效劳。3 3、构建一星级效劳体系、构建一星级效劳体系1 1坚持公益性坚持公益性, ,与企业合作与企业合作坚持政府主导统一管理，强调效劳的统一性、规性。鼓励企业参与运营，进一步加强与景区、酒店、旅行社以及出租车公司等企业的合作,丰富自身效劳体系,为旅游者提供更大

55、的便利。2 2合理调整空间布局，构建立体化咨询效劳体系合理调整空间布局，构建立体化咨询效劳体系在整体上统一规划, 合理调整空间布局，确立中心站点,同时逐渐将景区的游客中心纳入咨询中心体系中，形成立体化咨询效劳体系。.z.-3 3加大宣传加大宣传, ,提高认知度提高认知度充分利用媒体作用,采取多渠道立体化宣传,使咨询中心的形象能全位渗透到可被旅游者感知到的地。4 4完善效劳工程完善效劳工程, ,提供规统一的效劳提供规统一的效劳建立数据库,旅游信息及时更新，建立统一的旅游咨询热线，开展多元化、群众化效劳,让游客便得到免费信息资料、规划行程、预定住宿和旅行的效劳。二、二星级效劳体系二、二星级效劳体系

56、1 1、现有效劳现状分析、现有效劳现状分析随着近年来乡村旅游需求的增长，京郊农家乐工程在飞速开展的同时，也逐渐暴露出缺乏特点、千店一面、设备简陋等问题。京郊农家乐亟需特色化开展和规化标准化效劳体系。2 2、二星级效劳体系、二星级效劳体系以现有的农家乐餐厅为根底以现有的农家乐餐厅为根底, ,合理空间布局的前提下，选择局部站点，增加合理空间布局的前提下，选择局部站点，增加停车、休憩、交流、便捷餐饮等效劳，使效劳体系更加的多元化，层次化，保证停车、休憩、交流、便捷餐饮等效劳，使效劳体系更加的多元化，层次化，保证游客的多面多层次的需求。游客的多面多层次的需求。三、三星级效劳体系三、三星级效劳体系在京郊

57、区县整合意愿参加联盟的乡村农家乐和乡村酒店，在京郊区县整合意愿参加联盟的乡村农家乐和乡村酒店， 增加其根底设施增加其根底设施的建立，建立适宜开展的硬件设施，统一化管理，规化效劳，从整体上提升一个的建立，建立适宜开展的硬件设施，统一化管理，规化效劳，从整体上提升一个台阶，形成京郊连锁效劳区，形成三星级效劳体系。台阶，形成京郊连锁效劳区，形成三星级效劳体系。1 1、现有乡村旅游的现状、现有乡村旅游的现状.z.-的乡村旅游业经过多年的快速开展，在经历自发开展、数量扩、规开展三个阶段之后，已进入升级换代阶段。2 2、现有乡村旅游的问题、现有乡村旅游的问题1 1特色差异不明显，品牌效应尚待建立。特色差异

58、不明显，品牌效应尚待建立。随着乡村旅游的开展，游客对乡村旅游品牌的多样性、容的丰富性和体验的差异性的要求越来越高，这就要求乡村旅游目的地尽快改变产品雷同、容泛化的局面，加强产品特色创新，建立鲜明的品牌。2 2缺乏开展资金，投融资式落后。缺乏开展资金，投融资式落后。主要表现为经营者和管理建立都缺乏资金。3 3土地政策制约，经营模式单一。土地政策制约，经营模式单一。表现为经营者受制约和公共根底设施无地安置，经营者扩大规模受困于土地政策限制，甚至采取违章建筑等式；同时，公共根底设施建立如在农用地不被侵犯的前提下保证供给，都成为乡村旅游产业持续开展的难题。4 4尚无形成协同管理机制。尚无形成协同管理机

59、制。目前市乡村旅游开展过程中存在的突出首要问题是管理体制不顺，多头管理，支持力量分散，难以形成集聚效应。5 5“飞地飞地效应影响本地居民受益。效应影响本地居民受益。一面， 外来经营者凭借资金实力和经营理念成为乡村旅游经营者中的大户，使得当地乡村旅游经济开展规模越大、收益越大；另一面，当地经营者受困于知识构造、经营管理能力、资金等缺乏，在经营规模和档次开展到一定阶段后出现瓶颈。3 3、构建三星级效劳体系、构建三星级效劳体系.z.-1京郊旅游“综合效劳体联盟，在市全局的整体规划下，加强产品特色创新，建立鲜明的品牌。2京郊旅游“综合效劳体联盟统一提供开展资金，投资式稳定，为经营者解决后顾之忧。3京郊

60、旅游“综合效劳体联盟创造了一种灵活的土地使用式，解决公共根底设施的建立问题，为乡村旅游产业持续开展翻开新的大门。4京郊旅游“综合效劳体联盟在乡村酒店，提供统一化管理，融入现代化效劳体系，形成京郊联合效劳体。四、四星级效劳体系四、四星级效劳体系1 1、功能划分及建立容、功能划分及建立容1 1中心管理效劳区中心管理效劳区本区承当根本的效劳功能，包括行政管理、游客效劳、商业购物、餐饮、主题娱乐等功能,包括停车场、管理中心、冲凉房、超市、餐厅、酒吧等；效劳区的宗旨就是让游客觉的便、实用，体验野外之家的感觉。2 2住宿区住宿区住宿区是一个富有特色的区域。它以营位为单位，组建起一个个相对封闭的活动空间 。

61、包括拖挂式可移动木屋区、自驾车营地、自行式房车营地、帐篷区。可移动木屋区可移动木屋区在住宿区背风、 安静区域建立，在充分考虑自然和环保条件的前提下建造可移动木屋区，提供可移动木屋，游客可以在这里休憩、交流。帐篷区帐篷区.z.-在住宿区较为隐蔽、 植被较好区域设立帐篷区，游客可以租赁营地帐篷或者自驾者自带帐篷。自行式房车营地自行式房车营地在枯燥而平坦的区域，进展房车露营、房车文化体验等。房车营地部也可分为停车区、生活区、娱乐区、商务区、运动休闲区等自驾车营地自驾车营地为自驾车爱好者提供自助或半自助效劳的度假营地和旅游场所，营地提供设有简便的车辆维护、用餐休息、闲聊观景的效劳设施。3 3体育运动区

62、体育运动区供游人户外健身运动的区域，主要包括排球场、篮球场 网球场、健身路经、建立设施等。4 4休闲娱乐区休闲娱乐区这是主要公共活动、公共娱乐的活动区域，在这个功能区，每一个到来的人都可以在其中找到他的乐趣。如运儿童游乐场游泳戏水池、垂钓池、综合广场、娱乐场所等。5 5体验区体验区主要分为农业体验区，养殖体验区，特种本地植物观光区等。6 6附属设施附属设施包括有：公共卫生、淋浴、盥洗间、公共洗衣间、开水房等生活卫生设施；出入口、部道路、停车场；围墙、向导标志牌、护栏；照明、通讯、平安等设施；环境卫生等设施。2 2、典型案例、典型案例- -房山俣宸山庄京郊游效劳区房山俣宸山庄京郊游效劳区.z.-

63、1 1区位区位房山俣宸山庄京郊游效劳区， 位于房山区大窝镇后门村桥北北临千年古刹云居寺及云居寺滑雪场，距市中心 70 公里。房山俣宸山庄京郊游效劳区依托云居寺及云居寺滑雪场，距离上森林公园、中华雕艺术园等重要景区都在 10 公里以，距离十渡等房山其他景区均在 20-30公里以。2 2现状现状房山俣宸庄园规划面积约 32 公顷，北临云居寺景区，东为云居寺公路和南泉水河， 为一西南向的山谷地带，现已建立有简单根底设施和简易木屋等接待设施，但规模较小，容较为单调、投资缺乏，管理式也并不规，游客较少，还未形成效劳接待区。3 3建立意义建立意义房山俣宸山庄京郊游效劳区将形成规模较大， 设施齐全，投资管理

64、规化的旅游接待区。房山俣宸山庄京郊游效劳区的建成，将吸引云居寺以及云居寺滑雪场的游客，到达旺季分流的目的。房山俣宸山庄京郊游效劳区的建成， 将形成对云居寺边景区游客的吸引聚集作用，使其本身成为旅游吸引物和旅游目的地。房山俣宸山庄京郊游效劳区的建成， 将对当地及边居民带来更高的经济利益和社会利益。4 4思路布局思路布局.z.-依托山势地形，保存农田景观，提升改造现有根底设施和根底建立，开发建立规模化的可移动木屋，并兼有其他度假休闲设施，将此山谷地带建立成为容纳住宿、餐饮、购物、娱乐、休闲，现代化的管理效劳与一体的综合性休闲度假地。总平面图依托地形，在将规划区域划分为中心管理效劳区、可移动木屋区、

65、帐篷区、自行式房车区、自驾车营地区、农业体验区、健身运动区和休闲娱乐区等。5 5分区容分区容中心管理效劳区中心管理效劳区用地面积用地面积：13500 主体功能主体功能：咨询、餐饮、休憩、租赁、会议等效劳设施提供、平安应急管理、救援等。工程构成工程构成：停车场、中心广场、游客中心、租赁中心、商务中心停车场建立生态停车场， 提供 50 个停车位， 包括旅游客车车位和小型私家车车位，并提供车辆的补给、维修和救援效劳。中心广场融合广场、雕塑、水体、小品等多种景观元素，打造效劳中心游憩区，同时可在广场上设置休闲工程，休闲椅，品茶亭等。游客中心.z.-建立木屋游客中心，包括租赁中心和商务中心，并设有商店、

66、超市、邮局、诊所等与游客日常生活密切相关的效劳设施；对度假地进展平安应急管理。工作人员要受到相关部门的培训和认证，可上岗管理和效劳。租赁中心提供帐篷等住宿工具、自行车、滑板等游览工具的租赁。商务中心为游客提供商务活动、 社交活动、 休闲健身的主要区域。 包括餐厅、 咖啡屋、会议厅等商务场所和包括台球、保龄球、乒乓球、羽毛球、棋牌、健身房、舞厅等健身娱乐休闲场所。可移动木屋区可移动木屋区用地面积用地面积：111500 主体功能主体功能：休闲、度假、住宿、会议、餐饮、娱乐等功能工程构成工程构成：以可移动木屋为主体建立，工程涉及会议娱乐木屋、综合餐饮木屋、棋牌娱乐木屋、商务洽谈木屋、住宿度假木屋、接

67、待木屋等多种形式。可移动木屋专利“可移动生态木屋 专利号 7.5是借鉴芬兰木屋的全木质构造形式所设计出的一种可拆卸、可移动、包含环保技术、符合节能要求的生态型住宿设施。该木屋具有“一屋三用屋顶栽花种草、屋居住舒适、楼下种植蘑菇的功能，可最大限度地保护生态环境，利用土地资源；适用于林地、山坡、滩涂、河床等各种地形，可广泛应用于农村地区，使游客最大限度地亲近自然、欣赏自然、体验自然，获得富有田园意境的全新感受。.z.-可移动生态木屋主要特点：1、可移动板式组合木屋，拆装便，构造灵活。2、木材经防腐、防虫、阻燃处理，经久耐用。3、木质构造，墙体隔热保温，保护原生态自然环境。4、居室设计宽阔、舒适、自

68、由组合，无需再装修。5、不择地形，山坡、湖边、沙滩、海边、屋顶均可安放。6、可作木屋别墅、商店及会议、娱乐、休闲场所使用。7、各种风格，款式多样，任由选择。亦可特别定做。可移动木屋平面图可移动木屋单体效果图可移动木屋区建立 100 座木屋， 房屋面积在 4060 平米。 其风格为自然化，与环境相结合，其样式可为多样，可分为单体木屋，连体木屋、连排木屋等。单体木屋容纳人数约为 5 人；木屋搭设地面应垫高最少 30 厘米。木屋部构造设施：寝具、炊事设备、卫生间、洗漱间、桌椅等必要的生活设备。可移动木屋单体建立效果图可移动木屋区整体建立效果图自行式房车区自行式房车区.z.-用地面积用地面积：1590

69、0 主体功能主体功能：房车露营、房车文化体验，休闲度假、住宿、娱乐等。工程构成工程构成：房车营位、卫浴设施、附属设施等房车营位区选取枯燥而平坦的地面，设置 50 个房车营位，每个营位约 80m2；配备 AC 电源插座、水龙头，设露营车专用污水排放系统，相连停车位之间畅通无阻。卫浴设施设置 1 个厕所，男女分开，1 个/15 人，配备冲水设施；盥洗台男女分设各1个，1 个 12 人；热水淋浴室男女分设各 1 个，1 个/12 人；供水设施包含饮用、炊事、洗涤、厕所、及淋浴用水，每人每日 50 公升以上供水量。附属设施照明：各建筑物处设置室外照明；道路两侧及围墙处设置路地灯；厅：营地设置便露营者使

70、用的公共。自驾车营地自驾车营地用地面积用地面积：46700 主体功能主体功能：休闲、度假、住宿、餐饮、娱乐等功能工程构成工程构成：自驾车营位、帐篷驻扎、就餐区、卫浴设施等区选取枯燥而平坦的地面，设置 50 个自驾车营位，每个营位约 60 平米，配备良好的排水性与完善的排水系统。.z.-营位包括停车位、帐篷驻扎处，每个帐篷位垫高 30 厘米，并作铺装，相邻停车位之间畅通无阻。每个营位设置炉灶和就餐区，可烧烤、烹饪，并配备厨余收集设施。卫浴设施设置 2 个厕所，男女分开，1 个/15 人，配备冲水设施；盥洗台男女分设各 2个，1 个 12 人；热水淋浴室男女分设各 2 个，1 个/15 人；供水设

71、施包含饮用、炊事、洗涤、厕所、及淋浴用水，每人每日 50 公升以上供水量。帐篷区帐篷区用地面积用地面积：54000 主体功能主体功能：休闲、度假、住宿、餐饮、娱乐等功能工程构成工程构成：帐篷驻扎营位、就餐区区选取枯燥而平坦的地面，设置 100 个帐篷营位，每个营位约 50 平公尺，配备良好的排水性与完善的排水系统。营位主要为帐篷，每个帐篷位垫高 30 厘米，并作铺装，帐篷之间间距1米；相邻之间畅通无阻。在营位围设集中式炊事场和就餐区，可烧烤、烹饪，场中设清洗台 2 个，1个/20 人，配备厨余收集设施。卫浴设施设置 2 个厕所，男女分开，1 个/15 人，配备冲水设施；盥洗台男女分设各 2个，

72、1 个 12 人；热水淋浴室男女分设各 2 个，1 个/15 人；供水设施.z.-包含饮用、炊事、洗涤、厕所、及淋浴用水，每人每日 50 公升以上供水量。休闲娱乐区休闲娱乐区用地面积用地面积：21600 主体功能主体功能：休闲、娱乐等功能工程构成工程构成：游憩游乐场 篝火广场游憩游乐场地面做铺装，设置滑梯、跷跷板、转马、秋千、水战等儿童设施；并设置碰碰车、霹雳炮、等家庭游乐设施，适合家庭出游者。篝火广场配备自助野炊烧烤广场，并开辟举办篝火晚会的场所，供游客野餐、大型集会、俱乐部活动场所。配备充足的烧烤、用餐器具、 凉蓬等，使广场可同时容纳 100 人用餐，通过租赁费用获得盈利。健身运动区健身运

73、动区用地面积用地面积：14100 主体功能主体功能：户外健身运动等功能工程构成工程构成：篮球场、网球场、排球场以及其他体育类工程建立一个篮球场，两个网球场、乒乓球案以及其他相关的健身设施。农业体验区农业体验区用地面积用地面积：44900 主体功能主体功能：观光、采摘、体验等功能工程构成工程构成：柿子采摘 农田耕地.z.-柿子采摘供游客进展山间林地观光、采摘、购置活动农田耕地供游客进展农田观光活动， 并可在春季进展耕种活动，秋季可进展收获果实的活动。6 6经济指标经济指标规划区用地平衡表规划区用地平衡表用地类型用地类型规划总用地公建用地可移动木屋用地道路用地公共绿地林地农业用地设施用地面积面积m

74、2m23222003500900017600137001997004490033800主要技术经济指标一览表主要技术经济指标一览表工程工程规划总面积总建筑面积居住建筑面积公共建筑面积单位单位m2m2m2m2.z.比例比例%1001.12.85.54.361.913.910.5数量数量3222001250090003500-建筑密度容积率绿地率停车位%-%个3.90.0475.8250五、五星级效劳体系五、五星级效劳体系依托高档消费的工程，如高尔夫、滑雪场等，开发建立可移动木屋营地为主的连锁度假营地，增加住宿、餐饮、购物、娱乐等综合性效劳，并提供现代化的管理和现代化的效劳，建立比四星级效劳体系规

75、模更大，功能更为完善的高端综合性的休闲度假地。1 1、功能分区及建立容、功能分区及建立容1 1中心管理效劳区中心管理效劳区本区承当根本的效劳功能，包括行政管理、游客效劳、商业购物、餐饮、主题娱乐等功能,包括停车场、管理中心、冲凉房、超市、餐厅、酒吧等；效劳区的宗旨就是让游客觉的便、实用，体验野外之家的感觉。2 2住宿区住宿区住宿区是一个富有特色的区域。它以营位为单位，组建起一个个相对封闭的活动空间 。包括拖挂式可移动木屋区、自驾车营地、自行式房车营地、帐篷区。可移动木屋区在住宿区背风、 安静区域建立， 在充分考虑自然和环保条件的前提下建造可移动木屋区，提供可移动木屋，游客可以在这里休憩、交流。

76、帐篷区.z.-在住宿区较为隐蔽、 植被较好区域设立帐篷区，游客可以租赁营地帐篷或者自驾者自带帐篷。自行式房车营地在枯燥而平坦的区域，进展房车露营、房车文化体验等。房车营地部也可分为停车区、生活区、娱乐区、商务区、运动休闲区等自驾车营地为自驾车爱好者提供自助或半自助效劳的度假营地和旅游场所，营地提供设有简便的车辆维护、用餐休息、闲聊观景的效劳设施。3 3休闲娱乐区休闲娱乐区这是主要公共活动、公共娱乐的活动区域，在这个功能区，每一个到来的人都可以在其中找到他的乐趣。如运动场地网球、排球、儿童游乐场游泳戏水池、垂钓池、健身路经、综合广场、娱乐场所等。4 4体育运动区体育运动区供游人户外健身运动的区域

77、，主要包括排球场、篮球场 网球场、健身路经、建立设施等。5 5体验区体验区主要分为农业体验区，养殖体验区，特种本地植物观光区等。6 6拓展活动区拓展活动区根据每个地块特殊的地理、人文、环境等各面因素而设计精彩的一局部功能组合。CS 训练、帆船俱乐部、风筝板俱乐部等。7 7汽车影院区汽车影院区.z.-汽车影院， 就是观众坐在各自的汽车里通过调频收听和观看露天电影，这是随着汽车工业高度兴旺所衍生出的汽车文化娱乐式。8 8附属设施附属设施包括有：公共卫生、淋浴、盥洗间、公共洗衣间、开水房等生活卫生设施；出入口、部道路、停车场；围墙、向导标志牌、护栏；照明、通讯、平安等设施；环境卫生等设施。2 2、典

78、型案例、典型案例- -平谷渔阳滑雪场京郊游效劳区平谷渔阳滑雪场京郊游效劳区1 1区位区位平谷渔阳滑雪场京郊游效劳区， 位于位于平谷区东高村镇大旺务村，距市区仅 60 公里，距离平谷城区仅 8 公里。平谷渔阳滑雪场京郊游效劳区依托渔阳滑雪场，距离金海湖、京东大峡谷等景区在 20 公里，距离平谷其他的主要景点景区在 30 公里的围。2 2现状现状平谷渔阳滑雪场京郊游效劳区规划面积约 43.7 公顷， 北临渔阳滑雪场生态餐厅，东为滑雪场，为一南北向的山谷地带。地势为山前阶地，现有局部水面有梨树、桃树、杏树等，生态环境较好。未进展根底设施建立，未形成京郊游效劳区。3 3建立意义建立意义渔阳滑雪场京郊游

79、效劳区将形成规模较大，设施齐全，投资管理规化的旅游接待区。渔阳滑雪场京郊游效劳区的建成，将吸引渔阳滑雪场的游客，到达旺季分流的目的，成为滑雪场一大经营性补充。.z.-渔阳滑雪场京郊游效劳区的建成，将形成对滑雪场边景区游客和平谷城区的吸引聚集作用， 使其本身成为旅游吸引物和旅游目的地，并成为渔阳滑雪场打造综合性的旅游度假地的有力支撑。渔阳滑雪场京郊游效劳区的建成，将对当地及边居民带来更高的经济利益和社会利益。4 4思路布局思路布局依托山势地形和水面，保存现有梨树、桃树、杏树林，开发建立规模化的可移动木屋群，并兼有其他生态、环保、可持续的度假休闲设施，将此山谷地带建立成为容纳住宿、餐饮、购物、娱乐

80、、休闲，现代化的管理效劳与一体的综合性休闲度假地。效劳区平面图依托地形，将规划区域划分为中心管理效劳区、可移动木屋区、帐篷区、自行式房车区、自驾车营地区、农业体验区、健身运动区、休闲娱乐区、拓展活动区和汽车电影院等。效劳区分区图5 5分区容分区容中心管理效劳区中心管理效劳区用地面积用地面积：27900 主体功能主体功能：咨询、餐饮、休憩、租赁、会议等效劳设施提供、平安应急管理、救援等。工程构成工程构成：停车场、中心广场、游客中心、租赁中心、商务中心、水域休闲观光.z.-停车场建立生态停车场， 提供 100 个停车位， 包括旅游客车车位和小型私家车车位，并提供车辆的补给、维修和救援效劳。中心广场

81、融合广场、雕塑、水体、小品、绿植等多种景观元素，打造效劳中心游憩区，同时可在广场上设置休闲工程，休闲椅，品茶亭等。游客中心建立木屋游客中心，包括租赁中心和商务中心，并设有商店、超市、邮局、诊所等与游客日常生活密切相关的效劳设施；对度假地进展平安应急管理。工作人员要受到相关部门的培训和认证，可上岗管理和效劳。租赁中心提供帐篷等住宿工具、自行车、滑板等游览工具的租赁。商务中心为游客提供商务活动、 社交活动、 休闲健身的主要区域。 包括餐厅、 咖啡屋、会议厅等商务场所和包括台球、保龄球、乒乓球、羽毛球、棋牌、健身房、舞厅等健身娱乐休闲场所。水域休闲观光水域休闲观光水边建立休闲茶吧、观景亭和休闲栈道等

82、，建立滨水景观，打造游客滨水休闲的度假场所。可移动木屋区可移动木屋区用地面积用地面积：88100 主体功能主体功能：休闲、度假、住宿、会议、餐饮、娱乐等功能.z.-工程构成工程构成：以可移动木屋为主体建立，工程涉及会议娱乐木屋、综合餐饮木屋、棋牌娱乐木屋、商务洽谈木屋、住宿度假木屋、接待木屋等多种形式。可移动木屋专利“可移动生态木屋 专利号 7.5是借鉴芬兰木屋的全木质构造形式所设计出的一种可拆卸、可移动、包含环保技术、符合节能要求的生态型住宿设施。可移动木屋区建立 120 座木屋，房屋面积在 4060 平米。其风格为趋于现代化，与环境相结合，其样式可为多样，可分为单体木屋，连体木屋、连排木屋

83、等。单体木屋容纳人数约为 5 人；木屋搭设地面应垫高最少 30 厘米。木屋部构造设施：寝具、炊事设备、卫生间、洗漱间、桌椅等必要的生活设备。自行式房车区自行式房车区用地面积用地面积：15100 主体功能主体功能：房车露营、房车文化体验，休闲度假、住宿、娱乐等。工程构成工程构成：房车营位、卫浴设施、附属设施等房车营位选取枯燥而平坦的地面，设置 50 个房车营位，每个营位约 80m2；配备 AC 电源插座、水龙头，设露营车专用污水排放系统，相连停车位之间畅通无阻。卫浴设施设置 1 个厕所，男女分开，1 个/15 人，配备冲水设施；盥洗台男女分设各1个，1 个 12 人；热水淋浴室男女分设各 1 个

84、，1 个/12 人；.z.-供水设施包含饮用、炊事、洗涤、厕所、及淋浴用水，每人每日 50 公升以上供水量。附属设施照明：各建筑物处设置室外照明；道路两侧及围墙处设置路地灯；厅：营地设置便露营者使用的公共。自驾车营地自驾车营地用地面积用地面积：89100 主体功能主体功能：休闲、度假、住宿、餐饮、娱乐等功能工程构成工程构成：自驾车营位、帐篷驻扎、就餐区、卫浴设施等区选取枯燥而平坦的地面，设置 80 个自驾车营位，每个营位约 60 平米，配备良好的排水性与完善的排水系统。营位包括停车位、帐篷驻扎处，每个帐篷位垫高 30 厘米，并作铺装，相邻停车位之间畅通无阻。每个营位设置炉灶和就餐区，可烧烤、烹

85、饪，并配备厨余收集设施。卫浴设施设置 2 个厕所，男女分开，1 个/15 人，配备冲水设施；盥洗台男女分设各 2个，1 个 12 人；热水淋浴室男女分设各 2 个，1 个/15 人；供水设施包含饮用、炊事、洗涤、厕所、及淋浴用水，每人每日 50 公升以上供水量。帐篷区帐篷区用地面积用地面积：56500 主体功能主体功能：休闲、度假、住宿、餐饮、娱乐等功能.z.-工程构成工程构成：帐篷驻扎营位、就餐区、篝火广场区选取枯燥而平坦的地面，设置 120 个帐篷营位，每个营位约 50 平公尺，配备良好的排水性与完善的排水系统。营位主要为帐篷，每个帐篷位垫高 30 厘米，并作铺装，帐篷之间间距1米；相邻之

86、间畅通无阻。在营位围设集中式炊事场和就餐区，可烧烤、烹饪，场中设清洗台 2 个，1个/20 人，配备厨余收集设施。卫浴设施设置 2 个厕所，男女分开，1 个/15 人，配备冲水设施；盥洗台男女分设各 2个，1 个 12 人；热水淋浴室男女分设各 2 个，1 个/15 人；供水设施包含饮用、炊事、洗涤、厕所、及淋浴用水，每人每日 50 公升以上供水量。篝火广场配备自助野炊烧烤广场，并开辟举办篝火晚会的场所，供游客野餐、大型集会、俱乐部活动场所。配备充足的烧烤、用餐器具、 凉蓬等，使广场可同时容纳 100 人用餐，通过租赁费用获得盈利。休闲娱乐区休闲娱乐区用地面积用地面积：21000 主体功能主体

87、功能：休闲、娱乐等功能工程构成工程构成：游憩游乐场 水域 垂钓.z.-地面做铺装，设置滑梯、跷跷板、转马、秋千、水战等儿童设施；并设置碰碰车、霹雳炮、等家庭游乐设施，适合家庭出游者。相邻水域开展垂钓活动，让游客在大自然中领略野外垂钓的乐趣。健身运动区健身运动区用地面积用地面积：9200 主体功能主体功能：户外健身运动等功能工程构成工程构成：篮球场、网球场、排球场以及其他体育类工程建立篮球场，网球场、乒乓球案以及其他相关的健身设施，提供游客野外健身运动的场所。 拓展活动区拓展活动区用地面积：76900 主体功能：拓展运动、探险、田园风光等。工程构成：CS 训练 定向越野等开展以军事教育、拓展训练

88、为主，休闲、娱乐为辅的野战、拓展运动，并设置有软桥、旋转盘梯、攀爬、涉水池等拓展运动设施 汽车影院区汽车影院区用地面积：7200 主体功能：休闲、欣赏、体验等。工程构成：停车位 影院建立能容纳 100 辆车的汽车影院， 安坐自家车中， 观看全钢大银幕呈现的清晰、稳定的完美图像；收听从汽车音响中发出的震撼音响；看到兴起，大家共同用汽车喇叭“鼓掌。.z.-因位置建立在水边，根据开展情况，可设置水幕电影。农业体验区农业体验区用地面积：46000 主体功能：休闲、欣赏、采摘、体验等。工程构成：桃树林 梨树林 杏树林保存现有桃树 、梨树、杏树，形成桃树林 梨树林 杏树林片区，让游客进展参与、采摘和体验活

89、动。6 6经济指标经济指标规划区用地平衡表规划区用地平衡表用地类型用地类型规划总用地公建用地可移动木屋用地道路用地公共绿地林地农业用地设施用地水域面积面积m2m24370005000120002210028100252500460005060020700比例比例%1001.12.75.16.457.910.511.64.7主要技术经济指标一览表主要技术经济指标一览表工程工程单位单位数量数量.z.-规划总面积总建筑面积居住建筑面积公共建筑面积建筑密度容积率绿地率停车位m2m2m2m2%-%个437000170001200050003.80.0468.4350第十章经营理念与组织构造第十章经营理念

90、与组织构造一、经营理念一、经营理念“游歇港湾京郊游连锁效劳区建立工程是针对京郊旅游硬件设施缺乏、 效劳水平较低的现状提出的一个极具创新性和前沿性的开发工程。工程立足现状，开拓创新，采取旅游效劳商组团式开发，连锁式经营，融资租赁、利润分成的创新经营开发形式，将京郊旅游作为一个整体进展连锁经营开发，以期实现合作共赢。经营模式；淡季联合促销；旺季分流利益共享。开展目标：三个统一，即统一效劳标准；统一效劳设施；统一经营管理。三个联合，联合促销；联合采购；联合融资。二、组织构造二、组织构造本工程要想到达既定的战略经营目标， 就必须实施品牌战略、联盟推广和连锁经营的策略，本工程推广实施的组织架构设计如下.

91、z.-第十一章第十一章环境保护环境保护为保护和改善生活环境与生态环境，保障人体安康，工程格按照中华人民国环境保护法的有关规定，加强环境污染源的管理，对各种污染进展综合治理，确保工程到达对环境保护的各项要求。一、工程区环境条件一、工程区环境条件工程所选地址地形边无工业“三废及农业、城镇生活、医疗废弃物污染；建立地边植被覆盖率高，生态环境条件良好。二、环境保护二、环境保护本工程以开展生态旅游为主要容，主要建筑材质为木材，因此，本工程不但无污染，而且通过景观灌木和花卉园能美化环境，有效地提高当地环境质量。三、水土保持三、水土保持工程本身有利于生态环境的保护和水土保持。 但在建立过程中，由于人为因素可

92、能因施工开挖破坏植被，以及施工弃渣造成水土流失，因此，应按照预防为主、治理并重的原则，综合考虑采用工程措施、植物措施、等搞好水土保持，包括园区道路、引水沟渠两边种树种草，修养水源，改土时考虑沉沙凼、截洪沟，既增强防洪排涝能力，又提高抗旱能力。.z.-第十二章第十二章 建立进度及招投标案建立进度及招投标案一、建立进度一、建立进度整体工程建立期拟定为 2 年，即 2021 年 2 月至 2021 年 1 月。其中：一期工程建立期为 2021 年 2 月至 2021 年 1 月。二期工程建立期为 2021 年 2 月至 2021 年 1 月。二、招投标案二、招投标案1、工程招投标原则依据中华人民国招

93、标投标法，开展方案委员会第 3 号令及市有关工程招标文件的规定， 本工程拟采用公开招投标形式确定施工单位， 勘察设计单位及监理单位。2、招标形式及资质要求由业主按招标投标法及有关规定采用公开招标形式确定施工单位， 勘察设计单位及监理单位。3、资质要求建议勘察单位资质：甲级；设计单位资质：甲级；施工单位资质：二级以上；监理单位资质：甲级。4、招标信息发布招标公告及其它公告的信息在政府指定的媒体上公开发布。5、招投标工作组织.z.-由业主自行或委托具有甲级资质的招标中介机构组织实施本工程的招投标工作，招标中介机构须按公平、公开、公正的原则组织完成公告、资审、编标、评标等工作，按照招投标的有关规定，

94、公开招标的投标单位不宜少于 5 家，建议业主单位按照的有关规定进展公开招标。第十三章第十三章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措一、投资估算围一、投资估算围投资估算围为本工程一期工程20个效劳区根底设施工程和可移动木屋建立工程。具体包括工程费用、工程建立其他费用及预备费。二、投资估算依据二、投资估算依据1、 发改委、 建立部 2006 年 7 月颁发的建立工程经济评价法与参数第三版；2、本估算依据工程建立案提出的各项技术参数、数据、设计资料和有关文件进展编制;3、2004 年市建立工程概算定额；4、建立工程其他费用计算相关规定及标准；5、京造定20051 号文关于执行 2004 年的有关规定

95、等其他相关规定及标准；6、材料采用市工程造价信息2021 年第 3 期；7、地区同类工程技术经济指标；8、地区近期的材料及设备价格信息。.z.-三、计算期三、计算期计算期包括建立期和经营期，根据工程实施方案，本工程一期工程建立期确定为 1 年，经营期确定为 15 年，则工程计算期为 16 年。四、工程投资四、工程投资1、建立投资本工程每个效劳区的建立投资估算总额约为 4519 万元，其中工程费用 3738万元，工程建立其他费用 560 万元，工程根本预备费 221 万元。一期工程共涉及 20 个效劳区，则一期工程建立投资估算总额约为 90380 万元，其中工程费用 74750 万元，工程建立其

96、他费用 11210 万元，工程根本预备费4420 万元。具体如下：1工程费用主要包括可移动木屋建立工程和效劳区根底设施工程。可移动木屋建立工程一期工程共涉及 20 个效劳区， 每个效劳区拟设木屋 100 个， 则共设木屋 2000个； 每个木屋建筑面积 4060 平米， 按 50 平米进展测算， 则木屋建筑面积 100000平米。按 6500 元/平米估算，则可移动木屋工程费用约为 65000 万元，每个效劳区木屋建立投资约为 3250 万元。效劳区根底设施工程：主要包括平整土地、水、电、污水处理、有线网络、区绿化、标识导览系统、停车场、公厕等工程，按可移动木屋投资的15%估算，则本工程一期工

97、程效劳区根底设施工程投资约为 9750 万元，每个效劳区效劳区根底设施工程投资约为 488 万元。.z.-综上，工程费用约为 74750 万元，其中可移动木屋建立工程约为 65000 万元，效劳区根底设施工程约为 9750 万元。2工程建立其他费用包括工程设计费、工程监理费、招标代理效劳费、 招标投标交易效劳费、施工图审查费、竣工图编制费、施工人员意外伤害保险、 可研报告编制费、建立单位管理费等，根据和市相关文件及规定计取。3预备费根本预备费按工程费用和工程建立其他费用合计的 5计取。涨价预备费根据原计委颁发的计投资19991340 号文的规定，和物价变化趋势、工程特点，本工程涨价预备费计算指

98、数按零考虑，不计列。2、建立期借款利息本工程全部资金均由业主自筹，故建立期利息为 0 万元。3、流动资金流动资金估算采用分项详细估算法。按每个效劳区进展流动资金估算， 估算得每个效劳区正常经营年份需流动资金104 万元。流动资金的 30%为铺底流动资金，由业主自筹资金来源为业主自有资金，每个效劳区工程铺底流动资金为 31 万元。流动资金估算详见财务分析辅助报表1。根据上述估算，本工程一期工程共 20 个效劳区，则需流动资金 2080 万元，铺底流动资金为 620 万元。.z.-4、工程总投资工程总投资由建立投资、建立期利息和铺底流动资金构成。经上述计算，每个效劳区总投资为 4550 万元，其中

99、建立投资 4519 万元，建立期利息为 0 万元，铺底流动资金 31 万元。本工程一期工程总投资为 91000 万元，其中建立投资90380 万元，建立期利息为 0 万元，铺底流动资金 620 万元。“游歇港湾“游歇港湾京郊游连锁效劳区建立工程投资估算明细表京郊游连锁效劳区建立工程投资估算明细表序序项项目目号号一一*工程费工程费可移动木屋建立1工程效劳区根底设施2工程工程建立其他费工程建立其他费二二用用元万三三预备费预备费元万四四建立工程总投资建立工程总投资元万五五铺底流动资金铺底流动资金元620.00620.0090380.0090380.0085960859605%5%4420.00442

100、0.00元万11210.0011210.00万6500015%9750.00m1000006500.0065000.00元位位单单单价单价合价合价备注备注数量数量元元万元万元mm 1000001000007475.007475.0074750.0074750.00每个木屋平均32.5万.z.-万六六总投资总投资元91000.0091000.00每个效劳区投资估算明细表每个效劳区投资估算明细表序序项项目目号号一一*工程费工程费可移动木屋建立1工程效劳区根底设施2工程工程建立其他费工程建立其他费二二用用三三预备费预备费四四建立工程总投资建立工程总投资五五铺底流动资金铺底流动资金六六总投资总投资5、

101、有关问题说明本估算是按现行定额、取费标准、价格依据、现有相关案和公用专业指标编制的，因此，只能反映现时设计造价水平，如果在以后各阶段相关资料、依据发生变化，应在规定围调整。万元万元万元万元429842985%5%22122145194519313145504550万元561561万元325015%488m50003253250mm 单位单位单价单价合价合价备注备注数量数量元元万元万元5000500037437437383738.z.-第十四章第十四章资金筹措融资租赁资金筹措融资租赁一、现有资金筹措问题一、现有资金筹措问题乡村旅游的经营者大多是小企业和微型企业，其资金来源多为自筹。很难形成以群众

102、效劳为目的，可持续经营的专业化、品牌化、规模化的业态。政府扶持资金只能起到引导作用。缺少金融机构和专业人才的参与，乡村旅游很难进入可持续的良性开展。社会资金追求短期高回报，各投资商“以旅游之名，行开发地产之实。二、融资租赁二、融资租赁1、融资租赁不需要承租人用其他资产作抵押。租赁物本身就是抵押。2、融资租赁时间长、融资本钱低。满足开展旅游业需要低本钱的长线资金的特点。3、融资租赁在促进投资、拉动消费，尤其是促进中小企业开展，防金融风险具有独特作用，4、兴旺的融资租赁业开展异常迅速。三、资金筹措三、资金筹措本工程一期工程总投资为 91000 万元，其中可移动木屋拟采取融资租赁式进展资金筹措，其余

103、资金除申请政府支持外由业主自筹。工程投资使用方案与资金筹措详见财务分析辅助报表3。.z.-第十五章第十五章 财务评价财务评价一、评价原则、依据及参数一、评价原则、依据及参数1 1、原则、原则1遵循费用与效益计算围一致性原则，效益计算与投资对应；2遵循费用与效益识别的有无比照原则；3以动态、定量分析为主，静态、定性分析为辅，对工程的盈利能力、清偿能力进展评价；4在计算期不考虑通货膨胀因素。2 2、依据、依据1发改委、建立部 2006 年 7 月颁发的建立工程经济评价法与参数第三版；2现行的财税政策、会计制度与相关法规；3建立案；4业主提供的根底资料。3 3、评价参数、评价参数1工程建立期为 1

104、年，经营期 15 年，则计算期为 16 年。2工程融资前税前财务基准收益率为 12%，工程资本金财务基准收益率设定 13%，基准投资回收期为 8.3 年。3业主自筹资金使用的比例为：第 1 年安排 55%，第 2 年安排 45%。4评价以每个效劳区为单位进展测算。.z.-二、销售收入、销售税金及附加和增值税估算二、销售收入、销售税金及附加和增值税估算1、销售收入估算本工程收入包括特色农产品销售收入、餐饮收入、住宿收入等，经预测每个效劳区每年拟吸引 64240 人次，按每人消费 300 元估算，正常经营年份收入为1927 万元。根据目前市场行情预测，本工程运营第 1 年收入为 385 万元，第

105、2 年收入为1156 万元，第 3 年收入为 1542 万元，第 4 年以后为每年 1927 万元。2、销售税金及附加和增值税估算工程应缴纳税金为营业税、 城市维护建立费、 教育费附加。 营业税税率为 5%，城市维护建立费费率为 7%，教育费附加费率为 3%。经计算，正常经营年份工程的营业税为 96 万元，城市维护建立费为 7 万元，教育费附加为 3 万元。工程各年营业收入、销售税金及附加和增值税估算详见财务分析辅助报表4。三、本钱费用估算三、本钱费用估算1、经营本钱估算1原材料费：原材料消耗量根据类似工程估算，材料价格按市场价格计算。2燃料及动力费工程的燃料及动力为水、电和燃气，燃料及动力的

106、消耗量根据企业经营统计数据综合估算。3职工工资及职工福利费.z.-工程劳动定员为 40 人，职工平均工资和福利费按 2.6 万元/人 年估算。4修理费以固定资产原值为基数按一定比例提取。5其他费用参照同类企业经营统计数据估算。包含农作物种植和收获期间外聘当地短期劳动力的经费。通过上述计算，满负荷生产年份工程的经营本钱为 398 万元，经营本钱估算见表 12-1。表 12-1 经营本钱估算表年本钱序号费用名称万元12345原材料费燃料及动力费工资及职工福利修理费其他支出经营本钱912110411369398估算说明2、折旧费、摊销费折旧费按直线折旧法以工程分类计算。建筑工程折旧年限为 28 年，

107、固定资产残值率按 1计算。估算得工程年折旧费为 160 万元，年摊销费为 0 万元。折旧费、摊销费估算详见财务分析辅助报表6。3、财务费用财务费用为建立投资借款余额应在生产期支付的利息、流动资金借款利息与短期借款利息之和。.z.-4、总本钱费用通过上述估算，正常生产年份工程的总本钱费用为 563 万元。工程总本钱费用估算详见财务分析辅助报表。四、盈利能力分析四、盈利能力分析1、工程财务现金流量表分析根据工程财务现金流量表财务分析报表1计算的财务指标如下：工程投资财务部收益率：24.76%所得税前工程投资财务部收益率：19.67%所得税后工程投资财务净现值：所得税前3597 万元ic12%工程投

108、资财务净现值：所得税后2054 万元ic12%工程投资回收期所得税前：4.7 年工程投资回收期所得税后：5.5 年分析上述财务指标，工程投资财务部收益率：24.76%所得税前，工程投资财务部收益率：19.67%所得税后，均高于基准收益率；工程投资财务净现值所得税前和所得税后均大于零。因此，本工程的财务盈利能力可满足要求。2、工程资本金现金流量表分析根据工程资本金现金流量表财务分析报表2，工程的资本金财务部收益率为 19.67%。因此，从工程资本金投入可获得的收益水平看，满足投资者的要求，工程在财务上可以被承受。3、利润与利润分配表分析工程正常经营年份销售收入为 1927 万元，销售税金及附加为

109、 106 万元，总本钱费用为 563 万元，利润总额为 1258 万元。.z.-所得税税率为 25%，年缴纳所得税为 315 万元，净利润为 944 万元。法定盈余公积金按税后利润的 10%提取，法定盈余公积金为 94 万元。利润估算及分配详见财务分析报表3。根据利润与利润分配表财务分析报表3计算的盈利指标如下：总投资收益率ROIEBIT/TI10027.32式中EBIT营运期正常年份息税前利润TI工程总投资包括流动资金资本金净利润率ROENP/EC10020.74式中NP营运期年平均净利润EC工程资本金均满足投资者的要求。五、财务生存能力分析五、财务生存能力分析根据财务方案现金流量表财务分析

110、报表4可以看出，计算期各年经营活动现金流入均大于现金流出；从经营活动、投资活动、筹资活动全部净现金流量看，营运期各年现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加。因此，工程具备财务生存能力。六、不确定性分析六、不确定性分析1、盈亏平衡分析盈亏平衡分析以工程计算期第 5 年的数据为根底进展，该年总本钱费用为563 万元，可变本钱为 198 万元，固定本钱为 365 万元，年销售收入为 1927 万元，年税金及附加为 106 万元，根据上述数据计算工程盈亏平衡点如下：.z.-BEP 利用率 = 年固定总本钱/ 年销售收入-年可变本钱-销售税金及附加 100%= 22.47%根据计算数据绘制盈亏平衡

111、分析图，如图 12-1。20001800销售收入（扣税金）16001400销售收入及成本费用(万元)12001000800600总成本费用400固定成本200盈亏平衡点：22.47%001020304050产率 (%)60708090100图 12-1 盈亏平衡分析图盈亏平衡分析说明，本工程的经营能力只需到达设计规模的 22.47%时，业主就可以保本，说明工程具有一定的抗风险能力。2、敏感性分析工程在计算期可能发生变化的因素有建立投资、经营本钱、产品价格。.z.-上述各单因素变化5%、10%、15%时对工程财务部收益率的影响程度见表 12-2。表 12-2敏感性分析表敏感性分析表序号项目不确定

112、因素变化率工程财务部收益率敏感度系数根本案-15%-10%-5%24.79%28.77%27.32%26.00%23.67%22.64%21.67%25.77%25.44%25.12%24.46%24.13%23.80%19.92%21.58%23.20%26.35%-1.07-1.02-0.98-0.90-0.87-0.84-0.26-0.26-0.26-0.27-0.27-0.271.311.301.281.261建立投资5%10%15%-15%-10%-5%2经营本钱5%10%15%-15%-10%3产品价格-5%5%.z.-10%15%27.88%29.38%1.251.24根据敏感性

113、分析表所示数据绘制敏感性分析图，如图 12-2 。图 12-2 财务敏感性分析图从敏感性分析表和分析图可以看出，工程对上述各单因素变化的敏感程度从高到低依次为经营收入、建立投资、经营本钱。在工程可行区域，允建立投资增加幅度为 63.67%，经营收入下降幅度为52.23%，说明产品价格和建立投资的变化对财务部收益率的影响较大，经营本钱的变化对本工程的财务部收益率的影响不大。敏感性分析说明产品价格是最敏感的因素，当售价降低 28.51时，工程部收益率就降至设定的基准收益率。根据上述敏感性分析说明，工程具有一定的抗风险能力。七、财务评价结论七、财务评价结论本工程的财务部收益率所得税后为 19.67，

114、财务部收益率所得税前为 24.79，均高于行业基准收益率，资本金财务部收益率为 19.67，满足投资者的要求。投资回收期为 5.5 年、低于基准投资回收期 8.3 年，说明工程的盈利能力较好。计算期工程的资产负债率最高为 1.74， 并逐年下降。 说明工程财务状况良好、清偿能力较好。计算期各年经营活动现金流入均大于现金流出；从经营活动、投资活动、 筹资活动全部净现金流量看，营运期各年现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加，工程具备财务生存能力。.z.-从不确定性分析来看和敏感性分析来看，工程具有一定的抗风险能力。综上所述，本工程在财务上是可行的。.z.-财务分析辅助报表1 流动资金估算表

115、流动资金估算表单位：万元计算期年序号项目12231422072221210369427512077623131410060972319991316051167111923412121043173611671119234121210431737116711192341212104317381167111923412121043173916116711192341212104317311.11.21.31.42.2.12.23.3.13.2流动资产应收帐款存货原材料燃料动力在产品产成品现金预付账款流动负债应付帐款预收账款流动资金12其中：铺底流动资流动资金贷款.z.-4.流动资金当期增加额0214

116、229130000财务分析辅助报表3工程投资使用方案与资金筹措表工程投资使用方案与资金筹措表单位：万元计算期年序号项目合 计111.11.21.322.12.2工程总投资其中计算注册资本的总投资建立投资不含建利息建立期利息流动资金其中铺底流动资金资金筹措(全部流动资金资金筹措(铺底流动资金工程资本金用于建立投资用于铺底流动资金用于建立期利息债务资金(全部流动资金债务资金(铺底流动资金用于建立投资融资租赁4610455045190913146104550130012693133100325024852485248500024852485697697017880178822054205420340

117、212120542054593572211462014623421000421042101001031004290002902900002900备注.z.-用于建立期利息用于流动资金0600000031029营业收入、营业税金及附加和增值税估算表财务分析辅助报表4单位：万元计算期年序号工程名称合计111.11.222.12.22.32.4营业收入新增销售收入营业税金及附加营业税消费税城市维护建立费教育费附加26210262100144213100923900238538521191131156115664584241542154285775251927192710696736192719271

118、06967371927192710696738192719271069673.z.-33.13.2增值税销项税进项税0000财务分析辅助报表5总本钱费用估算表总本钱费用估算表单位：万元计算期年序号项目合计11234567外购原材料费外购燃料及动力费工资及福利费修理费其他费用经营本钱1+2+3+4+5)折旧费12322881435153694454352402218421231480160354136268422391604721710490563391605912110411369398160691211041136939816079121104113693981608912110411369

119、398160.z.-899.19.210摊销费利息支出建立投资借款利息流动资金借款利息总本钱费用6+7+8+9)06306379015192271000002402004002024012821190404503334169050556336519805055633651980505563365198050556336519810.1固定本钱10.2可变本钱续财务分析辅助报表5总本钱费用估算表总本钱费用估算表单位：万元计算期年序号项目9123外购原材料费外购燃料及动力费工资及福利费912110410912110411912110412912110413912110414912110415912

120、1104169121104.z.-4567899.19.21010.110.2修理费其他费用经营本钱1+2+3+4+5)折旧费摊销费利息支出建立投资借款利息流动资金借款利息总本钱费用6+7+8+9)固定本钱可变本钱11369398160055563365198折旧费、摊销费估算表折旧费、摊销费估算表113693981600555633651981136939816005556336519811369398160055563365198113693981600555633651981136939816055563365198113693981605556336519811369398160555

121、63365198财务分析辅助报表6单位：万元.z.-计算期年序号工程名称111.11.21.322.12.22.333.13.2房屋及建筑物原值本年折旧费净值设备原值本年折旧费净值固定资产合计原值本年折旧费24519160.243594519160.2345191604199451916044519160403845191605451916038784519160645191603718451916074519160355845191608451916033984519160.z.-3.344.14.24.3净值无形资产及其它资产原值本年摊销费净值折旧费、摊销费估算表折旧费、摊销费估算表435

122、9419940383878371835583398续财务分析辅助报表6计算期年序号序号工程名称工程名称911.11.21.3房屋及建筑物原值本年折旧费净值451916032381045191603077114519160291712451916027571345191602597144519160243715单位：万元164519160211645191602277.z.-22.12.22.333.13.23.344.14.24.3设备原值本年折旧费净值固定资产合计原值本年折旧费净值无形资产及其它资产原值本年摊销费净值45191603238451916030774519160291745191

123、60275745191602597451916024374519160227745191602116.z.-财务分析报表1工程财务现金流量表单位：万元计算期年项目合计序号11.11.21.31.422.12.22.32.42.5345671现金流入284280营业收入262070补贴收入0回收固定资产余值2116回收流动资金104现金流出11500697建立投资1269697流动资金1050经营本钱54340营业税金及附加14420融资租赁付款3250所得税前净现金流量(1-2)16928-697累计所得税前净现金流量-697调整所得税42330所得税后净现金流量(3-5)12698-697累

124、计所得税后净现金流量41647-697计算指标：财务部收益率(FIRR)财务净现值ic=12.0%23456192719277213981062171206264431689015687192719277213981062171206385031689024593851156385115691156257202142802392164217217-526594-1223-62831-557421-1254-832所得税前24.76%3597 万元1542192715421927670734029133393988510621721787211932441437239.37316633877-6

125、78所得税后19.67%2054 万元.z.-投资回收期.4.7 年5.5 年续财务分析报表1工程财务现金流量表单位：万元计算期年项目序号11.11.21.31.422.12.22.32.42.534567现金流入营业收入补贴收入回收固定资产余值回收流动资金现金流出建立投资流动资金经营本钱营业税金及附加融资租赁付款所得税前净现金流量(1-2)累计所得税前净现金流量调整所得税所得税后净现金流量(3-5)累计所得税后净现金流量计算指标：财务部收益率(FIRR)8192719277213981062171206505631689033499192719277213981062171206626331

126、6890423910192719277213981062171206746931689051301112131415192719277213981062171206135013168909581164148192721161047213981062173427169283163111126931927192719271927721721398398106106217217120612068675988231631689089060206910所得税前24.79%1927192719271927721721398398106106217217120612061108812294316316890

127、89078018691所得税后19.67%.z.-ic=12.0%.3597 万元2054 万元4.7 年5.5 年z.财务净现值投资回收期-财务分析报表2工程资本金现金流量表单位：万元计算期年序号工程名称合计111.11.21.322.12.22.32.42.52.62.73现金流入营业收入回收固定资产余值回收流动资金现金流出工程资本金借款本金归还借款利息支付经营本钱营业税金及附加所得税融资租赁付款净现金流量资本金财务部收益率：2842826207211610415838.71279005433.614424222.1325012589.319.67%0069769700000-697238

128、538592059300802131.1217-557311561156705100023964217421415421542883000339852382176335192719271041000398106315217877619271927104100398106315217890719271927104100398106315217890819271927104100398106315217890.z.-续财务分析报表2工程资本金现金流量表单位：万元计算期年序号工程名称911.11.21.322.12.22.32.42.52.62.73现金流入营业收入回收固定资产余值回收流动资金现金流

129、出工程资本金借款本金归还借款利息支付经营本钱营业税金及附加所得税融资租赁付款净现金流量资本金财务部收益率：1927192710410039810631521789019.67%10192719271041003981063152178901119271927104100398106315217890121927192710410039810631521789013192719271041003981063152178901419271927104100398106315217890151927192711140039810631521789016414819272116104111400398

130、1063152173111.z.-财务分析报表3利润与利润分配表利润与利润分配表单位：万元计算期年序号工程名称合计112345678910111213141516171819营业收入营业税金及附加总本钱费用利润总额弥补以前年度亏损应纳税所得额所得税净利润期初未分配利润可供分配利润法定盈余公积金可供投资者分配的利润应付优先股股利任意盈余公积金应付普通股股利利润分配未分配利润息税前利润息税折旧摊销前利润262101442790116867016867421712650012650126511385000113850169311933323852124012412431939398484012428

131、5311566440169269251905195246746706948544154285503954954238715071572644644095711185192710656312581258315944094494849849012631423619271065631258125831594409449484984901263142371927106563125812583159440944948498490126314238192710656312581258315944094494849849012631423.z.-续财务分析报表3利润与利润分配表单位：万元计算期年序号工程名称

132、9123456789101112131415161718营业收入营业税金及附加总本钱费用利润总额弥补以前年度亏损应纳税所得额所得税净利润期初未分配利润可供分配利润法定盈余公积金可供投资者分配的利润应付优先股股利任意盈余公积金应付普通股股利利润分配未分配利润息税前利润19271065631258125831594409449484984901263101927106563125812583159440944948498490126311192710656312581258315944094494849849012631219271065631258125831594409449484984901

133、2631319271065631258125831594409449484984901263141927106563125812583159440944948498490126315192710656312581258315944094494849849012631619271065631258125831594409449484984901263.z.-14231423.14231423142314231423z.19息税折旧摊销前利润1423-财务方案现金流量表财务分析报表4单位：万元计算期年序号工程名称合计111.11.222.12.2经营活动净现金流量现金流入营业收入增值税销项税额补贴

134、收入其他流入现金流出经营本钱增值税进项税额营业税金及附加增值税所得税其他流出投资活动净现金流量现金流入现金流出建立投资融资租赁付款15116262102621000011094543501442042170000000002254385385013280021031-810081057221736811156115604752390640-2590259021748791542154206623390850238-246024602175110919271927081939801060315-2300230217-4623-69704624126932500697697.z.-33.13.24

135、5流动资金其他流出筹资活动净现金流量现金流入工程资本金投入建立投资借款流动资金借款债券短期借款其他流入现金流出各种利息支出归还债务本金应付利润其他流出净现金流量累计盈余资金1050-68264623455007300011449630113850366702485248524850000017882119702054205400840084141442-427421003146920467529-619290029648406441413-84113001385450849385306917883202320732223260财务方案现金流量表续财务分析报表4单位：万元计算期年序号工程名称61

136、经营活动净现金流量1109711098110991109101109111109.z.-1.11.222.12.233.1现金流入营业收入增值税销项税额补贴收入其他流入现金流出经营本钱增值税进项税额营业税金及附加增值税所得税其他流出投资活动净现金流量现金流入现金流出建立投资融资租赁付款流动资金其他流出筹资活动净现金流量现金流入工程资本金投入19271927081939801060315-2170217217-8540019271927081939801060315-217217217-854019271927081939801060315-217217217-85401927192708193

137、9801060315-217217217-854019271927081939801060315-217217217-854019271927081939801060315-217217217-8540.z.-3.245建立投资借款流动资金借款债券短期借款其他流入现金流出各种利息支出归还债务本金应付利润其他流出净现金流量累计盈余资金00854508493885450849388545084938854584938854584938854584938329833373375341334523490.z.-财务方案现金流量表续财务分析报表4单位：万元计算期年序号工程名称1211.11.222.12

138、.2经营活动净现金流量现金流入营业收入增值税销项税额补贴收入其他流入现金流出经营本钱增值税进项税额营业税金及附加增值税所得税其他流出投资活动净现金流量现金流入现金流出建立投资融资租赁付款110919271927081939801060315-21721721713110919271927081939801060315-21721721714110919271927081939801060315-21721721715110919271927081939801060315-21721721716110919271927081939801060315-217217217.z.-33.13.245流

139、动资金其他流出筹资活动净现金流量现金流入工程资本金投入建立投资借款流动资金借款债券短期借款其他流入现金流出各种利息支出归还债务本金应付利润其他流出净现金流量累计盈余资金-85408545849383528-85408545849383567-85408545849383605-85408545849383643-85408545849383682.z.-资产负债表资产负债表财务分析报表6计算期年序号项目111.11.21.31.422.12.22.32.42.5资产流动资产总额货币资金应收账款预付账款存货其它在建工程固定资产净值无形资产及其他资产净值负债及所有者权益流动负债总额短期借款应付账款

140、预收账款其它专项应付款流动资金借款负债小计所有者权益资本金资本公积累计盈余公积金累计未分配利润计算指标:资产负债率69769769769769724551192.61761424359455122414221309130090.05%3465045140242741994650773925313846111300610.82%44752714645609403847529937086069468313001.45%54862983902711138784862121234917384477713002271.74%单位：万元.z.-资产负债表资产负债表续财务分析报表6计算期年序号项目611.1

141、1.21.31.422.12.22.32.42.5资产流动资产总额货币资金应收账款预付账款存货其它在建工程固定资产净值无形资产及其他资产净值负债及所有者权益流动负债总额短期借款应付账款预收账款其它专项应付款流动资金借款负债小计所有者权益资本金资本公积累计盈余公积金累计未分配利润计算指标:资产负债率495612381156711137184956121232747384487213003211.70%7505014921411711135585050121230577384496613004161.67%8514517471665711133985145121228407384506013005

142、101.64%9523920011920711132385239121226237384515513006051.61%10533322562174711130775333121224067384524913006991.58%单位：万元.z.-资产负债表资产负债表续财务分析报表6计算期年序号项目1111.11.21.31.422.12.22.32.42.5资产流动资产总额货币资金应收账款预付账款存货其它在建工程固定资产净值无形资产及其他资产净值负债及所有者权益流动负债总额短期借款应付账款预收账款其它专项应付款流动资金借款负债小计所有者权益资本金资本公积累计盈余公积金累计未分配利润计算指标:资

143、产负债率542825112429711129175428121221897384534313007931.55%12552227652683711127575522121219727384543813008881.53%13561730202938711125975617121217557384553213009821.50%145711327431927111243757111212153873845626130010761.48%155805352934477111227758051212132173845721130011711.45%16590037833701711121165900

144、1212110473845815130012651.43%单位：万元.z.-第十六章第十六章社会效益评价社会效益评价一、适应旅游产业构造优化客观要求一、适应旅游产业构造优化客观要求本工程的建立， 适应了旅游产业构造优化调整的客观要求，是旅游开发形式转型的新探索， 将推进现代旅游业效劳体系的开展，不仅会拓宽旅游资源开发的路径，而且还把旅游和农民经济有机结合起来，加快构造调整，提升和丰富旅游的涵，减少旅游开发的投资风险，迎合群众消费心理。二、促进农业产业构造的优化改变二、促进农业产业构造的优化改变旅游业具有极强的关联带动作用，开发京郊旅游配套效劳，带动作用强。同时充分开发利用了农村丰裕的空间资源和

145、众多的传统文化、风俗等无形资产， 所需资金少， 不但可缓解农村非农化过程中资金缺乏的矛盾，而且可增强农民的意识，调整农业产业构造的主动性加快，农产品的变现速度加快。三、加快新农村建立步伐三、加快新农村建立步伐可以创造就业时机，增加农民收入，缩小城乡差距，加快新农村建立步伐。积极开发京郊旅游， 不仅可以有效地解决农村富裕劳动人口的就业问题，缓解社会压力，找到农民增收的新的增长点，有利于城乡差距缩小。四、提高农村生活质量与品位四、提高农村生活质量与品位可以促进农村根底设施建立，加强城乡交流，提高农村生活质量与品位。工程开发不但加快了根底设施建立进程， 提升了农村生活质量， 而且增强城乡交流，加快观

146、念更新、提升品位、推动进步。.z.-五、环境改善作用明显五、环境改善作用明显旅游观光本身是一种环保的产业，贯彻执行可持续开展战略针，坚持保护第一，永续利用的原则，是在保护生态环境的前提下进展的，对环境保护具有重要作用。因此，实施本工程能保持水土，调节气候，改善环境，促进生态平衡，生态效益显著。第十七章第十七章风险及对策分析风险及对策分析一、经济风险分析一、经济风险分析旅游效劳产业与国民经济密切相关， 自然受到经济整体波动风险的影响。由于本工程兼有生产资料与生活资料的双重属性， 这使得他本身具有相当的抗期风险的能力，因为生活用品需求相对来说比拟稳定。不过，总的来看仍会受到很多经济因素变动的影响，

147、特别是很多资源价格变动的影响，比方原材料、土地、劳动力等。随着宏观经济的变动， 原材料价格可能会面临期性的波动，甚至会有比拟大幅的波动。这种波动通过木材、零部件、用品一直传导到产品建立，并对我们整个工程的实施情况产生重大影响。在风险应对上，我们将充分利用集团旅游主业本身现有的资源和优势，加强对原材料价格趋势的研究，制定科学的生产方案和采购方案，展开有效的物流管理和库存管理等。工程在未来将不断扩大生产规模， 土地价格的变动因此会对经营造成重大影响。为此，我们将加强宏观经济、土地政策乃至不同地区土地价格市场的研究，加强与各级政府部门、研究机构的交流沟通，展开科学的投资方案、审慎使用资金、提前做好相

148、关土地的控制规划、实施轻资产战略等。.z.-劳动力资源的供给业已成为一个重要的生产风险， 特别是能否有相当的拥有一定职业技能的工人储藏是生产制造能力的关键决定因素。为此，将加强对劳动力资源市场的研究、做好与地劳务市场的关系协调、实施科学的人力资源管理政策、培养专业化的房车管理人才，加强企业文化建立以增强员工凝聚力等。二、投资人风险分析二、投资人风险分析本工程体系庞大， 因此投资人与经营团队在诸多重大事项上，均可能出现锋利矛盾， 致使公司正常运作受到影响。 为此， 应在强化战略合作关系的信息对称、强化战略集权的特殊委托代理关系、形成利益机制和事业机制的有效互动、完善总裁委员会制度等问题：1、应制

149、定符合我公司利益的公司章程和议事规则，确定总裁委员会的投资权限。2、在公司决策上，投资人应对经营团队的重大商业决策有否决权。3、在公司运营面，制订产业集团对*的上报管理制度。4、设置反稀释条款、企业家回购条款以及在公司开展良好时候增持股权的权利，在适当的时候保护投资人的利益。第十八章第十八章结论及建议结论及建议一、结论一、结论1、本工程符合政策，符合市的相关开展规划。2、市场调查深入、细致，资料翔实可靠，可信度强。分析全面透彻，各项指标合理，环保措施明确，可行性强。3、工程功能分区配置合理，建立规模适度，相关设施完善，交通便利。.z.-4、工程自身主题突出，特色鲜明，从满足人们休闲、娱乐、欣赏

150、的需求出发，具有较大的市场潜力和竞争力，市场前景广阔。财务分析显示，本工程投资效果明显，经济效益较好，收益率高，并且有较强的抗风险能力，在财务上是可行的。5、工程建立有利于促进京郊旅游业的开展，建成后能充分利用当地特色自然资源，提高当地就业率，促进当地财政增收；促进当地社会主义新农村建立，工程经济、社会和生态效益明显。二、建议二、建议1、工程实施建议1建议格按照工程规划和可行性报告容进展建立，以确保工程建成后到达预期效益。2工程下阶段的设计、建立，应格执行根本建立程序，确保建立质量，符合环境保护要求。3在已有的总体规划根底上，建立还要做更精细的筹划和设计使之成为当地特色旅游景点。4建议加强经营管理，提高旅游效劳能力，躲避和减少工程风险。5建议上级有关部门给予一定的政策扶持。2、承办主体任务.z.