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1、Page 0 中国房地产中国房地产投融资投融资典型案例分析典型案例分析戴德梁行投资部高级联席董事卢强2010年6月Contact Info. : E 0086-13501993475Page 1 不同的不同的 物业类型物业类型不同的城市不同的城市不同的不同的 投资者类型投资者类型不同的不同的 交易架构交易架构DTZ DTZ 投资部成交部分案例汇总投资部成交部分案例汇总投资部成交部分案例汇总投资部成交部分案例汇总Page 2 主要投资者主要投资者主要投资者主要投资者1)1)机会基金机会基金机会基金机会基金: : 主流主流主流主流2)2)核心基金核心基金核心基金核心基金: : 较少较少较少较少3)
2、3)房地产信托基金房地产信托基金房地产信托基金房地产信托基金: : 较少较少较少较少( (本地尚待出现本地尚待出现本地尚待出现本地尚待出现) )4)4)本地投资者本地投资者本地投资者本地投资者: : 逐渐增多逐渐增多逐渐增多逐渐增多( (保险资金正等待出现保险资金正等待出现保险资金正等待出现保险资金正等待出现) )Page 3 投资市场投资市场投资市场投资市场- -整栋收购整栋收购整栋收购整栋收购200520062007200820092010.1-60%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%57.54%38.93%51.53%70.71%63.52%25.00%42.
3、46%61.07%48.47%29.29%36.48%75.00%Foreign BuyerLocal Buyer200520062007200820092010.1-60%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%14.66%15.47%14.92%21.61%91.00%49.26%85.34%84.53%85.08%78.39%9.00%50.74%Foreign BuyerLocal Buyer200520062007200820092010.1-605001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000Million US
4、D北京北京上海上海外资与本地投资者比例分析外资与本地投资者比例分析200520062007200820092010.1-605001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,000Million USD上海上海北京北京Page 4 DTZ DTZ 的角色的角色的角色的角色 物业资料物业资料 市场信息市场信息市场分析市场分析 可行性可行性 收购战略收购战略市场研究市场研究项目分析项目分析 现场勘察现场勘察 市场研究市场研究 物权结构物权结构 租金分析租金分析市场研究市场研究市场推广市场推广 财务分析财务分析 融资融资 税务税务 交易方案交易方案市场研究市场研究交易架构交易架构
5、 交易条款交易条款 时间节点时间节点 声明保证声明保证市场研究市场研究合同谈判合同谈判 付款条件付款条件 融资方案融资方案市场研究市场研究付款策略付款策略 财务方案财务方案 可靠性可靠性 长远利益长远利益市场研究市场研究投资者筛选投资者筛选 公司尽职公司尽职 财务尽职财务尽职 技术尽职技术尽职市场研究市场研究尽职调查尽职调查协调协调 转让文件转让文件 物业移交物业移交市场研究市场研究完成交易完成交易交易阶段交易阶段前期阶段前期阶段最后阶段最后阶段StartDeal ClosingPage 5 n近年的住宅价格上涨为收购提供了近年的住宅价格上涨为收购提供了远超过预期的收益远超过预期的收益; ;
6、( (预测自有资金预测自有资金IRRIRR 超过超过60%)60%)n优质的合作伙伴是优质的合作伙伴是JVJV的关键的关键; ;物业:苏州润华国际大厦地块 交易结构:境内股权收购转海外股权,海外股权融资位置:苏州工业园区占地面积(平方米): 14,893总建筑面积 (平方米):181,000海外公司海外公司境外境内40%60%Harvest Capital盛高置地盛高置地境内公司境内公司典型案例一典型案例一典型案例一典型案例一土地收购与外资合作土地收购与外资合作土地收购与外资合作土地收购与外资合作开发开发开发开发润华国际大厦地块（苏州）润华国际大厦地块（苏州）润华国际大厦地块（苏州）润华国际大
7、厦地块（苏州）2007.92008.55.46亿元亿元苏州本地开发商SPG SPGHarvest Capital (40%股权)3680 psm溢价溢价30%,2.835亿元亿元4784 psm要点2009.10SPG3.57亿元回购亿元回购 销售价格达15,000,目前已经达到30,000元/平方米,远超预期Page 6 2006.122007.111.97亿元亿元上海嘉盛 三宝建设 (100%)5,300万美元万美元三宝建设Merrill Lynch (30%股权)土地面积（平方米）: 12,126平方米建筑面积（平方米）:113,520平方米用途:综合用地（办公楼+商业)典型典型典型典型
8、案例二案例二案例二案例二土地收购与外资合作土地收购与外资合作土地收购与外资合作土地收购与外资合作开发开发开发开发南京西路南京西路南京西路南京西路17881788号号号号( (上海上海上海上海) )要点n 合适的价格在核心地段取合适的价格在核心地段取得的合适的商办地块得的合适的商办地块; ; n迅速的海外融资降低了自有迅速的海外融资降低了自有资金比例资金比例. .AV 15，000 ps.m Page 7 2005.102007.96.24亿元亿元2008.7香港开发商占地面积 (平方米) : 2,557 平方米建筑面积(平方米) : 29,027平方米入住率: 超过90%特点特点:机会性基金收
9、购的典型案例花旗8.14亿元亿元花旗策略资本11亿元亿元策略资本汇华房地产买卖物业增值买卖物业增值; ;核心地段的高流动性核心地段的高流动性; ;全海外交易全海外交易 租金上升 Rental reversion 回报率下降 Yield compression 超过70%贷款 70%leverage要点典型典型典型典型案例三案例三案例三案例三核心地段写字楼核心地段写字楼核心地段写字楼核心地段写字楼永新广场（上海）永新广场（上海）永新广场（上海）永新广场（上海）Page 8 2006.42008.16.81亿元亿元瑞安基汇资本9.44亿元亿元基汇资本未来资产面积(平方米): 15,793平方米套数
10、: 100套入住率 : 约85%平均租金: 300元/平方米/天特点特点:住宅翻新为高档服务式公寓成功的投资案例典型案例四典型案例四典型案例四典型案例四服务式公寓服务式公寓服务式公寓服务式公寓 Shama Luxe(Shama Luxe(上海上海上海上海) )2009.119.25亿元亿元未来资本瑞安n买卖物业增值买卖物业增值; ;n典型的核心地段的高流动性典型的核心地段的高流动性; ;n全境外交易全境外交易; ;n典型的由于海外汇率变动造就的交易机会典型的由于海外汇率变动造就的交易机会. .要点城市公寓,浦项广场Page 9 Q&A谢 谢Page 10 如果要真正了解希腊的历史，必先了解希腊
11、的神话。希腊神话是经历几千年长久不衰的人类文化瑰宝，也是欧洲最早的一种文学形式。它在欧洲乃至世界的文学史上，地位都是很崇高的。希腊原始的居民，由于处在那个久远的年代，当时的知识显然还不足以解释复杂的自然现象，又觉得在大自然面前，人类非常渺小。这么一来，他们就会臆想出各种神灵来，认为是神灵掌握着世间的一切。但是，希腊神话中的神，与我们中国古代传说中的神相比，形象大不相同。在中国的神话里，只要是神灵，除了主宰人间事务之外，从个人形象讲，基本都是不食人间烟火，没有任何缺陷的完美形象。这样的形象，很大程度上鲜明地把“神”和“人”清楚地区分开来，让人觉得神是遥不可及且完美无缺的。但是希腊不一样，他们的神
12、是高度人格化的。也就是说，除了拥有超越人的能力之外，希腊的神与一般的人类并没有什么区别。他们也有七情六欲，也会嫉妒、仇恨，也会因为一件小事就起争执，并不是完美无缺的道德模范。希腊神的生活是无拘无束、*形骸的，不会像东方的神一样等级森严，压抑拘谨。他们虽然认为有神的存在，但从他们的神话里，我们能够深切地体会到古希腊人无拘无束、热爱自由的性格。需要说明的是，希腊神话分为两部分，一部分是神的故事，一部分是英雄传说。这一部分主要讲的是神的故事，至于英雄传说，后面会提到。下面我们就得大致介绍一下希腊神话大致的情况：世界形成之前，一片混沌，经过亿万年的时间，天地以及日月星辰、风雨雷电之类才慢慢形成。基本上
13、各个国家的神话都是这么个套路，咱们中国的盘古开天地之前，也是“一片混沌”之说。“混沌”这个词，指的就是在神话中，天地尚未分开，混成一团而又无边无际的状态。Page 11 待情绪稍微冷静后，阿元才略带平稳的语气地说：“没错。他是个小有名气的铸剑师，也是个酒鬼，”她说着解开头上的围巾，一条暗红色骇人的疤痕从脖颈根部一直延伸到锁骨中心，同阿元白皙的肌肤形成对比，但她很快又把围巾重新围上，说：“那天晚上我和他发生了争执，酒气熏熏的他不知用什么东西把我打昏。后来，虽然我被一个医生救活了，但是我的心却死了。那个男人不仅给我留下了这条疤痕，还带走了我的女儿”阿元的语气冰冷，与之前温和的样子截然相反。“带走？
14、”白术不解。“我醒来后，别人告诉我，我的丈夫和女儿都失踪了。所以我猜测，可能是被他带走了，也可能是被他杀掉了。”“也有可能是你的女儿自己逃跑了。”白术接下去说。阿元抱住自己的臂膀，低下头说无限悲哀地说：“不管是哪一点，总之，生不见人，死不见尸。”“从那天之后，”阿元继续说：“我努力忘记过去，忘记那天晚上发生的事情。我在冰冷的孤独中生活了七年，一直在寻找着女儿，就算那希望如同蛛丝一样细弱，我也一直在寻找下去。如果不是那个医生救活了我，就算我死了也不会安息的。”阿元叹气，道：“关于过去，我已经几乎快忘光了。若不是你来问我，大概我再也不会记起了。”“很抱歉”白术真心诚意地向阿元致歉。阿元摇摇头，道：
15、“不也许也是好事，因为那个医生的名字也差点被我忘了。”“名字？”“嗯，那个恩人的名字，”阿元稍稍露出微笑，道：“我没有见过他。醒来之后，一直照顾我的邻居说，那个大夫的名字叫厚朴。”“什么？”惊诧同难以言表的微喜混合着一道向白术袭来。他顿时觉得逝去的时间在他的面前急速倒流，一个模糊而熟悉的身影在远处微微转身。一切似乎触手可及。“是啊，听说大夫姓白那么全名就叫白厚朴了。”那是白术失踪的父亲的名字。没想到，在七年前的某日，自己的父亲还救过一个濒死的女人。而这个女人，目前所知唯一遇见过父亲的女人，正站在自己的面前。与此同时，这个女人很有可能是楼上失忆少女的母亲。“白厚朴是我的父亲我以为他失踪了。”白术的嘴角柔和地上翘，显出好看的弧度。“您您是恩公的儿子么？”阿元也惊喜万分。“没错。”“感谢您父亲的救命之恩。”阿元朝白术跪下，但白术将女人扶起。阿元哽咽着说：“该怎样报答您才好呢？”
