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1、万科产品的持续创新万科产品的持续创新万科产品之持续创新万科产品之持续创新发发行行转转债债筹筹资资十十五五亿亿项项目目开开发发城城市市达达十十个个集集团团规规划划设设计计部部成成立立项项目目开开发发城城市市达达十十四四个个集集团团标标准准化化中中心心成成立立集集团团项项目目管管理理中中心心198419881993 1994199919972000200120032002建建筑筑研研究究中中心心成成立立集集团团设设计计工工程程部部成成立立配配股股六六亿亿八八开开始始新新的的全全国国扩扩张张深深圳圳地地产产万万创创成成立立确确立立以以房房地地产产为为主主业业进进入入房房地地产产行行业业万万科科企企业
2、业股股份份有有限限公公司司成成立立配配股股三三亿亿八八投投资资深深圳圳住住宅宅集集团团产产业业化化中中心心、产产品品创创新新中中心心成成立立区区域域设设计计中中心心成成立立项项目目开开发发城城市市达达十十八八个个198419881993 1994 1997 199920002001200220032004前言：万科规划设计系统的发展沿革前言：万科规划设计系统的发展沿革万科产品之持续创新万科产品之持续创新年竣工面积（万平方米）年竣工面积（万平方米）规划设计系统人数（人）规划设计系统人数（人）成立建筑研究中心成立建筑研究中心成立集团规划设计部成立集团规划设计部成立标准化成立标准化/项目管理中心项目
3、管理中心成立产业化成立产业化/产品创新中心产品创新中心万科产品之持续创新万科产品之持续创新技术观与技术研发技术观与技术研发住区观及规划实践住区观及规划实践标准化产品标准化产品2004前言：万科规划设计系统的发展沿革前言：万科规划设计系统的发展沿革项目管理项目管理标准化标准化工厂化与产业化工厂化与产业化产品创新产品创新理论及推广理论及推广建筑技术建筑技术万科产品之持续创新万科产品之持续创新万科产品之持续创新万科产品之持续创新1.1 1.1 探索阶段探索阶段（无住区观（无住区观有住区观）有住区观） 探索发展过程探索发展过程城市改建住宅形成住区概念封闭型城郊结合部大盘半开放住区被动的开放社区开放的社
4、区注重住户的感受参与城市的营造1998-20031998-2003深圳四季花城深圳四季花城城郊结合部-开放住区1996-20041996-2004上海城市花园上海城市花园被动的开放社区1996-19981996-1998深圳城市花园深圳城市花园形成住区概念封闭型19901990深圳威登深圳威登19921992深圳万景深圳万景城市改建住宅20032003年年 中山城市风景中山城市风景开放的社区注重住户的感受参与城市的营造万科产品之持续创新万科产品之持续创新1.2 1.2 形成阶段形成阶段 万科对住区的认识万科对住区的认识居民使用与生活的空间居民使用与生活的空间 规划师、建筑师的创作规划师、建筑师
5、的创作开发商的游戏开发商的游戏不仅仅是不仅仅是住区是住区是城市空间的组成部分城市空间的组成部分更不是更不是万科产品之持续创新万科产品之持续创新1.2 1.2 形成阶段形成阶段理论课题研究理论课题研究项目案例总结项目案例总结实践转化实践转化新城市主义理论新城市主义理论开放住区相关理论开放住区相关理论万科项目案例万科项目案例外部项目案例外部项目案例深圳四季花城、上海城市花深圳四季花城、上海城市花园、北京青青园、北京青青华南板块华南板块万科住区规划导则万科住区规划导则四季花城与城市花园版本四季花城与城市花园版本 形成住区观的形成住区观的三条途径三条途径15年住区实践性理论集年住区实践性理论集万科产品
6、之持续创新万科产品之持续创新1.3 1.3 实践阶段实践阶段 住区观的核心思想住区观的核心思想第一层面：第一层面：区域区域第二层面：第二层面：住区住区第三层面：第三层面：院落院落 城市界面城市界面路网密度路网密度公建配套公建配套住区的适宜规模住区的适宜规模突出的住区中心突出的住区中心混合利用、多样化混合利用、多样化优先考虑公共空间优先考虑公共空间院落（管理单元）院落（管理单元）住栋住栋人车共融的系统人车共融的系统公共建筑的标志性公共建筑的标志性建筑风格与当地文脉协调建筑风格与当地文脉协调区域协调区域协调住区功能、住区功能、空间组织空间组织住区氛围住区氛围营造营造交通组织交通组织新的生活方式新的
7、生活方式自防卫体系自防卫体系自然与文化资源自然与文化资源万科产品之持续创新万科产品之持续创新1.3 1.3 实践阶段实践阶段 实践作品实践作品武汉城市花园武汉城市花园中山城市风景中山城市风景大连城市花园大连城市花园万科产品之持续创新万科产品之持续创新1.3 1.3 实践阶段实践阶段邻里应该是这样一个地方：鼓励人们的参与性，形成社区感、安全感。邻里应该是这样一个地方：鼓励人们的参与性，形成社区感、安全感。 万科产品之持续创新万科产品之持续创新1.3 1.3 实践阶段实践阶段n 情景花园洋房情景花园洋房深圳深圳成都成都武汉武汉B2-5B2-5华中华中0303版版天津天津n 同一组团内的多种住宅形态
8、同一组团内的多种住宅形态上海上海万科产品之持续创新万科产品之持续创新1.3 1.3 实践阶段实践阶段n 合院住宅合院住宅中山中山成都成都金色金色 高层住宅的实践高层住宅的实践万科产品之持续创新万科产品之持续创新万科产品之持续创新万科产品之持续创新2.1 2.1 万科的技术观万科的技术观应用应用低技术低技术，达到，达到住宅住宅的的高舒适性高舒适性 。 实施途径实施途径目标目标 建立万科生态住宅标准建立万科生态住宅标准形成万科生态住宅标准形成万科生态住宅标准让实实在在的生态全面走进万科住宅让实实在在的生态全面走进万科住宅万科产品之持续创新万科产品之持续创新万科生态住宅标准的万科生态住宅标准的构成构
9、成 夏热冬冷地区夏热冬冷地区夏热冬暖地区夏热冬暖地区严寒地区严寒地区声环境声环境光环境光环境热环境热环境景观水系统景观水系统雨水系统雨水系统中水系统中水系统 万科住宅万科住宅生态标准生态标准 住宅物理标准住宅物理标准水环境标准水环境标准节能标准节能标准 2.2 2.2 万科生态住宅标准万科生态住宅标准万科产品之持续创新万科产品之持续创新夏热冬冷地区夏热冬冷地区夏热冬暖地区夏热冬暖地区严寒地区严寒地区声环境声环境光环境光环境热环境热环境景观水系统景观水系统雨水系统雨水系统中水系统中水系统 住宅物理住宅物理标准标准水环境水环境标准标准节能标准节能标准 2.3 2.3 生态实践生态实践 万科住宅生态
10、标准万科住宅生态标准 生态研究生态研究 生态实践生态实践南京金色家园南京金色家园深圳东海岸深圳东海岸武汉城市花园武汉城市花园深圳坂雪岗深圳坂雪岗万科产品之持续创新万科产品之持续创新夏热冬冷地区夏热冬冷地区夏热冬暖地区夏热冬暖地区严寒地区严寒地区声环境声环境光环境光环境热环境热环境景观水系统景观水系统雨水系统雨水系统中水系统中水系统 住宅物理住宅物理标准标准水环境水环境标准标准节能标准节能标准 2.3 2.3 生态实践生态实践 万科住宅生态标准万科住宅生态标准 生态研究生态研究 生态实践生态实践深圳坂雪岗深圳坂雪岗北京星园北京星园北京西山庭院北京西山庭院天津城市花园天津城市花园天津水晶城天津水晶
11、城沈阳花园新城沈阳花园新城万科产品之持续创新万科产品之持续创新夏热冬冷地区夏热冬冷地区夏热冬暖地区夏热冬暖地区严寒地区严寒地区声环境声环境光环境光环境热环境热环境景观水系统景观水系统雨水系统雨水系统中水系统中水系统 住宅物理住宅物理标准标准水环境水环境标准标准节能标准节能标准 2.3 2.3 生态实践生态实践 万科住宅生态标准万科住宅生态标准 生态研究生态研究 生态实践生态实践深圳东海岸、天津水晶城深圳东海岸、天津水晶城武汉城市花园、南昌四季花城武汉城市花园、南昌四季花城北京青青家园、大连城市花园北京青青家园、大连城市花园万科产品之持续创新万科产品之持续创新夏热冬冷地区夏热冬冷地区夏热冬暖地区
12、夏热冬暖地区严寒地区严寒地区声环境声环境光环境光环境热环境热环境景观水系统景观水系统雨水系统雨水系统中水系统中水系统 住宅物理住宅物理标准标准水环境水环境标准标准节能标准节能标准 2.3 2.3 生态实践生态实践 万科住宅生态标准万科住宅生态标准 生态研究生态研究 生态实践生态实践天津东丽湖天津东丽湖万科产品之持续创新万科产品之持续创新万科产品之持续创新万科产品之持续创新万科产品之持续创新万科产品之持续创新l房地产房地产E E网网房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。万科产品之持续创新万科产品之持续创新3.2 3.2 万科住宅标准化万科住宅标准化形成基于形成基于客户
13、行为客户行为的标准化的标准化产品产品产品产品市场因素市场因素自身因素自身因素客户客户 竞争竞争对手对手 成本成本 周期周期 我们选择以我们选择以 客户客户 维度作为产品决策第一重要因维度作为产品决策第一重要因素素万科产品之持续创新万科产品之持续创新3.3 3.3 我们做了什么？我们做了什么？以以设计标准化设计标准化为主导的为主导的标准化过程标准化过程空间尺度空间尺度功能组织功能组织部品性能部品性能物理指标物理指标设备要求设备要求使用标准使用标准性能标准性能标准部品模部品模块化块化功能模功能模块化块化户型模户型模块化块化组团模组团模块化块化标准化标准化产品体系产品体系居住要求技术标准设计模块标准
14、化操作模式标准化操作模式客户行为自我实现自我实现尊重尊重归属归属安全安全生理需求生理需求万科产品之持续创新万科产品之持续创新3.3 3.3 我们做了什么？我们做了什么？部品模部品模块化块化功能模功能模块化块化户型模户型模块化块化组团模组团模块化块化屋面瓦屋面瓦屋面构造屋面构造成品烟道成品烟道外墙砖外墙砖ICI外墙涂料外墙涂料铝合金门窗铝合金门窗穿孔铝板穿孔铝板铝合金窗台铝合金窗台玻璃砖玻璃砖铝合金空调百页铝合金空调百页孔洞扣帽孔洞扣帽墙面成品墙面成品PVC分格条分格条楼号牌楼号牌情花阳、露台地砖情花阳、露台地砖情花阳露台栏杆情花阳露台栏杆情花阳、露台栏杆情花阳、露台栏杆2情花阳露台灯具情花阳露台灯具晾衣晾衣情花阳、露台木构架情花阳、露台木构架2情花阳、露台情花阳、露台木构架木构架1情花阳、露台木情花阳、露台木构架构架3情花北入口阳、露台钢结构雨棚情花北入口阳、露台钢结构雨棚万科产品之持续创新万科产品之持续创新全景全景. .东立面东立面万科产品之持续创新万科产品之持续创新项目管理项目管理标准化标准化工厂化与产业化工厂化与产业化产品创新产品创新理论及推广理论及推广建筑技术建筑技术 以客户为参数，产品是标的，以建以客户为参数，产品是标的，以建筑研究中心为核心完成产品创新工作。筑研究中心为核心完成产品创新工作。万科产品之持续创新万科产品之持续创新
