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1、嘉定新城嘉定新城【盘古天地盘古天地】项目项目营销策划定位营销策划定位谨呈上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告【题 记】在面对这块土地的时候，我们始终无法避免“落入俗套”地把【盘古天地】和【嘉定新城】放在一起思考，因为对于这块土地而言，【嘉定新城】是落脚之处，更是机会之源，因此，我们决定要从【嘉定新城】开启我们的思索，发现它将给我们带来的利益，并在此之上寻求【盘古天地】最与众不同的特质，以及随之而来的价值意义。这，将是我们要与盘谷地产共同分享的内核。上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海，是一个充满奇迹和梦想的城市A Ci
2、ty Full of Wonders and Dreams Shanghai，China上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海的梦想，站在国际大都市之巅Shanghaishould to be one of top cities in the world上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告在成熟国际大都市发展的过程中，城市规模与城市功能的扩展，主要依赖于新城建设的推动实现上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告新城变局梦想照进现实上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目
3、营销策划报告第一章 新城之梦Chapter OneChapter OneChapter OneChapter OneDream of The New Town JiadingDream of The New Town JiadingDream of The New Town JiadingDream of The New Town Jiading上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告“1966”一城九镇三城七镇从05年开始，嘉定新一轮的发展战略将立足长江三角洲联动发展的大背景，打造一个枢纽型的、具有综合辐射功能的组合型现代化新城。嘉定新城嘉定新城上海嘉定新城盘
4、古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告嘉定新城三级城镇体系的规划格局，确立了嘉定新城主城区的核心地位。上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告新城核心区功能指向：高复合性综合功能地带，融合关于城市生活的一切想象。商业办公政府行政中心城市快速交通精品住宅区总部办公上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告区域环境：水绿交融，生态宜居，这里呈现的是超越城市中心的人居舒适度。“水上水上”城市城市中轴公园中轴公园上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告人口环境：精品住宅区规划到2010年为
5、嘉定新城带来人口量达到80-110万，其中嘉定新城主城区达到50-80万的多元化人口。上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告嘉定新城具有上海起点高标准新城上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告第二章 嘉定之实Chapter TwoChapter TwoChapter TwoChapter TwoImpressions of JiadingImpressions of JiadingImpressions of JiadingImpressions of Jiading上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目
6、营销策划报告现状交通：距离人民广场30公里，A12 为核心连接纽带，线路单一造成进出市区不便，拥堵现象频发。相对闭塞的交通环境，给区域带来难以抹去的“上海郊区”烙印。收费站沪沪嘉嘉高高速速上海市区拥堵的A12公路进入市区的唯一选择客运中心上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告传统工业区、人口稀少、百业待兴的封闭现状。l 长期以来的工厂区形象l 宽阔而冷清的道路l 在建设中的轨交站点l 众多项目的“破土”状态环境现状：上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告人口现状：上海现平均人口密度为2931人/平方公里，嘉定仅为其一半，不足市
7、中心的二十分之一。截止08年末，嘉定区户籍人口为54.4万人，新城中心区现常住人口仅为十万余人，与其承载5080万人的使命相去甚远， “地广人稀”的形象难以让人把嘉定新城和真正的城市形象联系起来。上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告l 新城市场唯一的项目保利家园 其客户90%来自区域内l 外区客户以临近区域普陀、宝山为最多，徐汇、杨浦次之l 客户年龄构成近似于正态分布，以2545岁为主体l 主体年龄段内部分布均衡，表明无外界因素刺激影响其购买行为客户现状：新城市场已成交客户呈现封闭性特征。上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报
8、告价格现状：同环线的中下水平，全市范围的价格洼地。上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告嘉定的现实很郊区嘉定的梦想很“上海”上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告现实到梦想的蜕变，我们需要时代的推动者和时代的机遇上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告第三章 新城破茧Chapter ThreeChapter ThreeChapter ThreeChapter ThreeUpheaval of The New Town JiadingUpheaval of The New Town Jiading
9、Upheaval of The New Town JiadingUpheaval of The New Town Jiading上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告保利置业（保利家园）鼎申置业（风荷丽景）新城置业盘谷地产（盘古天地）龙湖地产（龙湖郦城）保利置业（湖畔阳光苑）香港中信泰富上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告龙湖、新城、保利、盘古、中信泰富、绿地等地产大鳄入驻，强化区域发展信心。项目名称板块占地面积(万)地上建筑面积(万)容积率预计产品线开发团队公开日期保利家园嘉定新城16.7301.79联排、小高层保利置业0
10、8-05开盘新城白银路地块嘉定新城16.532.91.99别墅、小高层新城集团08-01拿地风荷丽景地块嘉定新城15302联排、小高层远中风华置业06-09-29拿地盘古天地地块嘉定新城13262多层、小高层盘谷地产08-01-29动工龙湖新城地块嘉定新城17.8291.66联排、高层龙湖地产07-09拿地中信泰富地块嘉定新城15.653.83.8商办、住宅中信泰富08-01-23拿地嘉宝地块嘉定新城22.619.51联排、小高层嘉宝实业07-01-25拿地时代的推动者上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告轨道交通11号线轨道交通是引导区域发展布局的关键因素，
11、在短期内使区域人口规模迅速扩大，在生活便利度提高的同时，会带来了一种蕴含无限商机的“地铁经济”，从而繁荣一个片区，增加物业升值空间。时代的机遇上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告。 房价增长幅度项目与地铁站的距离系数在理想状况下，离车站越近，房地产价格越高，呈现出正相关特征。因此，车站附近的房地产的价值高于位于区间的房地产。 接近城市的边缘地区，由于区位条件的改善幅度很大，土地集聚利用比较显著，故房地产价值的增长受地铁的影响非常明显。理想状态发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优越，在用地强度或性质未改变时，修建地铁对房地产价格的影响不是很明显；城市成
12、熟中心区域城市偏远区域轨道交通引起的房地产价格变动空间特征越是交通不成熟的区域，地铁所产生的效益就越大，房价升幅也越大。上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告p 观测表明，沿线房地产价格的变动会随着地铁线路的规划、施工、启用而有不同的成交价位。p 地铁对房地产产生的增值可视为开通前预期心理的增值和事后实质效益两部分的合计。p 通车前预期增值事后实质收益，两者合计年均增幅在15%-20%左右。通 车规 划施 工房价增值地铁建设进度预期增值实质收益轨道交通引起的房地产价格变动时间特征通车前预期增值事后实质收益，轨道对房产产生的增值为两者之和，年均增幅在15%-20
13、%左右。上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告规 划施 工 通车 莘庄板块01-09年均价走势76511601564167323242607248026902750313036004140517061497041658980008711110370800160024003200400048005600640072008000880096001040011200120001991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009元/平米轨道优势带动区域房地产价格连续性增
14、长案例一：莘庄新都市主义标杆板块的形成上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告“幼儿期”“成长期”1997年以前交通、商业配套不便1997-2003地铁1号线莘庄延长段开通土地周期时间土地属性“成熟期”2004-2009商业成熟：地铁1号线南北广场、乐购城乡结合部区域新区区域形象闵行新中心、上海西南成熟住区开发时期的主要驱动因素：1、轨道交通1号线2、市政规划中心现状：1、轨道交通的开发模式使莘庄成为了上海南面新的一极成熟居住区2、闵行政府迁移到莘庄由地铁1号线所引导的区域发展格局案例一：莘庄新都市主义标杆板块的形成上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新
15、城盘古天地项目营销策划报告后期（07年至今）初期轨道交通的影响开始显现，区域认知度提高，外区客逐渐导入，闵行徐汇等外区挤压客户居多代表楼盘：金丰蓝庭、九城湖滨、招商依云郡早期以区域客和部分投资客为主，外区客导入存在一定难度，轨道9号线的影响未显现代表楼盘：知雅汇、奥林匹克花园中期（05-06底）外区客购房者比例增加，随着区域发展，轨道通车，外区接受度提高，扩大到全市范围，区域价格也随之飙升代表楼盘：中大九里德、 贝沙湾、绿庭尚城、奥林匹克花园轨道9号线规划阶段开发进程推动阶段轨道通车阶段九亭位于上海的西南端，距市中心18公里，与闵行区七宝镇仅一桥之隔。凭借良好的区域规划和九号线的开通，使九亭成
16、为继三林之后上海郊县的另一个热点区域。案例二：松江九亭板块的发展上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告客户类型客户特征07年初08年末客户a九亭、七宝本地客，当地动迁户，客户层次较低客户b闵行松江其他地区客，客户层次稍低客户c徐汇、长宁等地的市区客，对轨道交通依赖性强，客户层次稍高，属于经济型客户客户d虹桥、漕河泾开发区的高级白领人士，属于中产型客户客户f古北、龙柏等处的外籍人士（以韩国人为主） 贝尚湾客户样本分析中心市区客源和较高客层的客户量增多，且古北、龙柏等部分韩国客户由于房价的普遍增涨而被挤压到九亭，区域客源范围的迅速扩大。案例二：松江九亭板块的发展上
17、海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告轻轨11号线途经嘉定三大商业组团于市区重要商圈CBD，带来更多商业契机。未来将使项目与市区与主要商圈的联系更加紧密，推动外区客源的导入。整条线路将上海市规划建设的嘉定新城，临港新 城与中心城紧密地联系起来，并与轨道网络中14 条轨道线及国铁相互换乘，是目前辐射范围最广的轨道交通线路，沿线区域的人口辐射面急剧扩大。 真如副中心徐家汇副中心中山公园商圈安亭国际汽车城南翔中心区嘉定主城三林世博园6月16日最新消息，将嘉定新城与上海中心快速串联的轨道交通11号线的列车已经到位，并有望于12月中旬试通车，时速100km/h的申城最快捷
18、轨交线的贯通，预示着新城真实启动时机的到来。11号线在新城上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告跨越式发展契机嘉定新城所处时期上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告 我们有充足的理由相信，当前嘉定新城正酝酿的一次剧变，而11号线的开通将为这次剧变提供最有力的起跑。上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告摸准了嘉定新城“变”的脉搏，盘古天地也必将璀璨夺目上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告第四章 圆梦盘古Chapter FourChapter FourRoman
19、ce pangu Romance pangu 上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告新城梦想回归，当机会来临，我们更应该严谨的审视自己的条件上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告Feature我们是什么Advantage我们做什么Benefit给顾客带来什么上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告Feature我们是什么上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告盘谷银行香港商业银行亚洲保险有“企业北极星”“泰国头号大亨”“泰国银行界泰斗”的一代潮商巨擘陈弼臣先生，于
20、上世纪40和50年代在曼谷和香港先后创立了。1990年整合成立亚洲金融集团1987年成立城市地产集团上海盘谷房地产有限公司我们是什么？上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告城市地产集团480万平米海外开发经验先进国外生活理念我们是什么？上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告亚洲金融集团一般保险一般保险亚洲金融集团亚洲金融集团人寿保险人寿保险退休金管理退休金管理医疗服务医疗服务其他投资其他投资泰国康民医院雄厚资金实力，绝对信赖保障我们是什么？上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告City Pro
21、perties Group城市地产集团与亚洲金融集团兄弟联手亲密合作，成立上海盘谷房地产有限公司，选择上海嘉定新城作为其中国站处女作；在相信嘉定新城发展前景的同时，并同时怀着与嘉定新城共同成长，持续开展盘谷在中国的房地产业务 BELT COLLINS 因此盘谷采用国际一流的团队，为上海带来一种全新的国际化的居住理念PALMER & TURNERS我们是什么？上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告Advantage我们做什么上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告整体：建筑立体伸展，绿色平面蔓延项目占地13万方，1.8容积率，建筑
22、密度不到16%，绿化率达到45%以上；项目整体布局为纯高层社区，26-33F的高层建筑，将整个居住空间立体化；低建筑密度超宽栋距，整个地块将更多的平面空间留给自然空间；更高更广阔的视野，更大更通透的景观，建筑与自然景观的完美结合。我们做什么？上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告景观：把更多的土地留给绿色和蔚蓝项目整体三面临水，内外景观具有均好性，静观视线具有通透性，景观视野良好；以几何线形与自然水岸围合的水面面积较大，很有特色且较为大气；自然的景观甬道穿插于绿化与水岸之间，很好的将各使用单位于景观联系起来；入口处的特殊将两部分有机的联系在一起，即明确小区入口
23、，有起到贯通核心的作用东南亚园林风格，外观还是内在被赋予鲜活的国际元素，让项目生活漫溢国际气质我们做什么？上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告传统的泰式商业建筑商业群，每一个角度无不体现繁华与传统的完美融合；会所不仅能更能体验一流的硬件设施，辅以专业化管理和贴心的星级服务，满足全家人的健身需求； 开放式的社区中不仅是孩子们游戏的快乐天堂，也是成年人放松心情、找回梦想的一方天地。社区配套：风情商业+泛会所，繁华休闲举步可达我们做什么？上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告建筑单体：现代风格临水高层，带有鲜明的城市符号建筑立面构
24、造线条化处理，大量运用纵向和横向的线条勾勒，简约简洁，挺拔俊朗；以面砖及玻璃为主形成的现代风格立面表现，大气而不失品质感；建筑高度不仅带来了低密度的社区空间景观，更带来了广阔的视野宽度。我们做什么？上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告拐角窗、外飘窗、南北双向空中花园设计，处处体现附加值，形成一个可发育空间；主卧套、双卫的国际化设计，符合现代年轻人的空间私密性及功能性需求；厨房、餐厅相对独立，不受干扰各功能间动线比较合理；南北通透，客厅与主卧均朝南，客厅采光面受限，客厅宽3.6米,主卧3.3米较局促。户型设计：高附加值、双卫，诠释国际生活理念我们做什么？上海嘉
25、定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告三房空间舒适，4.5m客厅面宽，北侧观景两房空间紧凑，客厅外挂南向观景阳台；整体户型方正，空间紧凑，基本无浪费空间，动线设计合理；主卧套、双卫的国际化设计，符合现代年轻人的空间私密性及功能性需求；我们做什么？上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告西端头套附赠约8平米入户花园，可自由设置为次卧或书房中间套卧室、客厅全南向，采光、景观视野佳多转角飘窗设计，增大功能空间的同时，更可享受开阔景观视野厨房、餐厅相对独立，不受干扰各功能间动线合理我们做什么？上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘
26、古天地项目营销策划报告对一个楼盘的认同不只因为优秀的社区规划与建筑品质更因为入住后、超越期待的完美居住体验而这样的体验正是盘谷国际化物业团队所创造的不只是始终整洁的社区，不只是完善可靠的安保体系不只是24小时随时候命，不只是3日回复的承诺不只是外协服务，不只是随业主需要而不断增加的服务项目还有，每个工作人员脸上的笑容，亲切的问候解决问题时的专业态度，发自内心的作为盘古一员的自豪的心情物业管理：国际生活服务标准我们做什么？上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告Benefit给顾客带来什么上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告人们
27、来到城市是为了生活，人们居住在城市是为了生活得更好。 亚里士多德Better city, better life上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告盘古天地生活片上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告公园是人类一切乐事中最纯洁的，它最能愉悦人的精神，没有它，宫殿和建筑物不过是粗陋的手工制品而已。 培根CHAPTER ONE 2万平米的集中绿化 生活在公园上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告盘古天地生活片他们习惯于城市灰色的高架下，但总是不安分的思考生活应该有的颜色，总是憧憬着可以和爱的人，
28、相互依靠在绿色的草地上，静静的看着蓝色的天空，就让生活的时间这样缓缓地流过，于是他们也有了更多想法，要寻找拥有这片绿色的地方作为他们的家，没有人怀疑过，明天的家将是阳光灿烂。 上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告放心吧，孩子们从来不缺少欢笑 放下书包，孩子们从来不缺少欢笑，他们可以在滑板车上，或者是在小区的公园里，或是在滑梯上，让欢笑满溢。 放下书包，孩子们从来都是欢笑的天使，当你看到他们，会不会觉得开心。所以，现在请不要打扰我们，让欢乐继续上演，直到你已找回久违的童年。 盘古天地生活片上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告
29、在一天中的随意时刻，带上自己的爱犬，在湖中的木栈道上溜溜、坐坐；湖边的柳枝打着水面，摇电着自己水中的倒影，大半天里，就这么坐着，如果是晴朗的夜晚，还有萤火虫在旁边飞舞；生活的格调，就这样散散落落地弥漫开来。日升月落间，思绪就随着湖水宽广起来盘古天地生活片上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告一种与众不同的生活方式一个瞬间就是一次心醉每一眼都有美妙的发现景象从任何角度建筑魅惑，陶醉的不仅仅是眼睛CHAPTER TWO 纯高层建筑，生活在城市上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告高楼的灯光指引着回家温暖的路盘古天地生活片总有一条河
30、,流淌在你的心灵深处;总有一条路,通向浮华背后的净土。总感觉外面的世界没有保护,艰辛的故事无法细数,只有回家的路,才能给我们温暖与鼓舞。 何时踏上回家的路 上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告是花园在室内，还是客厅在室外？ 花园，是别人客厅外的景色，却是我家客厅内的雅致点缀。阳光，清风 ，雨露，家中探访自然的空间和别墅生活的空间在这里融为一体窗外，看到阳光，星星，小鸟唯独看不到灰色与拥挤。 每间屋都有窗，但不是每个窗外都会引发遐想，盘古的空中花园落地全景天窗外，是一方奥妙天空。家中眺望，看到的是开阔的绿野。盘古天地生活片上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上
31、海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告早上，提一壶水，在家里的花园中浇灌花草，做一个花工定时传来老公熟悉的呼唤声，该是收工的时候中午，透过阁楼的天窗，思绪随着白云，小鸟一起放飞下午坐在湖边树荫下的长椅上，漫无边际地思考看远处倒在湖里的山影、树影近处杨柳拂打着水面，小鱼欢快地畅游甚至，你还可以在树荫下小睡一会不用担心会有人过来打扰盘古天地生活片上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告CHAPTER THREE 格调商业会所，足不出户的便利不必出国天天享有度假的心情健身房里、游泳池旁，那一池的优雅荡漾沉寂一天的舒适慢拍的心情在盘古天地会所里在沿街缤纷绚烂的橱窗里动与静优
32、雅的交替，刚与柔轻松的转换Living here, loving hereEnjoy everyday as taking a holiday without going abroad上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告每天，都会遇到邻居，遇到朋友，遇到小孩 从容，是生活的唯一韵律，活得出众，活出生活优雅节拍。感觉是酣然的，离家咫尺之遥，银行、邮局、医院、学校错落有致；踏出家门，消闲、购物、美食信手拈来，随意选择本身已是 享受。私家泳池，网球场，住客会所内，身心皆陶醉于另一境界。这里的家，活出高一点的生活定义，自然而然，感一份与众不同但绝不会遇到些许麻烦。
33、盘古天地生活片上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告CHAPTER FOUR 这里是新城，这里是上海爱上出行，不止是一路风景Fall in love with travelling, not only because of the view这里，回家的心情追不上回家的速度这里，回家没有开车马劳顿，只有一路看不够的风景仅仅几年前的新城会怎么样，面对气魄无比宏大的发展蓝图，我们憧憬满怀All roads lead to Room here, Mood of going home can not chase the speed of going homeBeauti
34、ful view without long driving上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告 Pangu, greet for SH一座城市与建设者，如同母亲和她的孩子在爱与被爱间相濡以沫，尽情滋生着那挥不去、也剪不断的纯朴情节国际盘古不断的思考着生活怀着诚挚的情感，创造一个地产项目的城市价值盘古天地就在其中City and erectors, like mother and her childrenGrowing the p0lt in the middle of love and to be loved盘古地产 致敬上海上海嘉定新城盘古天地项目营销策划
35、报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告对于城市居住的思考，呼唤公园城市、公园住宅在此之前， 我们思考生活满足现代都市生活的所有梦想：传承记忆、回归自然、坐拥繁华All dreams for modern life: Historical memory, ecology, lively生活之中，优雅之上盘古，国际生活范本Fine and graceful上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告 我们的形象已经清晰而对比所在的竞争市场如何上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告项目名称项目核心卖点产品线中信泰富区域大型商务时尚枢纽商
36、务+居住大规模综合体模式新城白银路地块多元的海派精致社区马陆紫提湾大型生活商务公园市场对比一：大型商务+居住的综合体模式上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告项目名称项目核心卖点预计产品线保利家园保利双单路亲情家园高容积率+低容积率的复合式居住模式风荷丽景地块品质与环境龙湖新城地块品牌、高端园林市场对比二：高容积率+低容积率混合的居住形态上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告公寓：盘古、保利公寓：风荷丽景、嘉宝、盘古天地、新城、保利公寓：风荷丽景、嘉宝、盘古天地、新城、龙湖、保利别墅：龙湖、风荷丽景、嘉宝、新城公寓：保利家园2
37、009年上2009年下2010年上2010年下2011年上2011年下别墅/洋房：风荷丽景、龙湖、嘉宝、新城别墅：风荷丽景公寓：风荷丽景、嘉宝、盘古天地、新城、龙湖、保利、中信泰富别墅：龙湖、风荷丽景、嘉宝、新城公寓：新城、保利、中信泰富上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告当集体默契成为了集体懈怠，我们选择【做一条鲶鱼】上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告鲶鱼的故事A Story of Catfish in Norway上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告挪威人喜欢吃沙丁鱼，尤其是活鱼。
38、市场上活沙丁鱼的价格要比死鱼高许多。所以渔民总是千方百计地想法让沙丁鱼活着回到渔港。可是虽然经过种种努力，绝大部分沙丁鱼还是在中途因窒息而死亡。但却有一条渔船总能让大部分沙丁鱼活着回到渔港。船长严格保守着秘密。直到船长去世，谜底才揭开。原来是船长在装满沙丁鱼的鱼槽里放进了一条以鱼为主要食物的鲶鱼。鲶鱼进入鱼槽后，由于环境陌生，便四处游动。沙丁鱼见了鲶鱼十分紧张，左冲右突，四处躲避，加速游动。这样一来，一条条沙丁鱼欢蹦乱跳地回到了渔港。 上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告这就是著名的“鲶鱼效应” 鲶鱼效应即采取一种手段或措施，刺激产品活跃起来投入到市场中积极
39、参与竞争，从而激活市场对于此类产品的购买上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告 渔夫带来了鲶鱼， 鲶鱼带来了机遇 渔夫在变局中承担着“推动者”的作用就像故事里的鲶鱼上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告 我们和盘古地产就是嘉定新城的那个渔夫， 作为渔夫的我们 利用差异化的产品打造差异化的定位 最先打破区域封闭现状 实现区域的裂变我们认为，上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告我们生而不同，因为我们的受众为不同而生上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告他们是跨出
40、市区成为上海新城生活先锋的“上海人”他们是崇尚从产品价值向生活价值进化的价值观的“上海人”他们是向往从的便利社区生活向闲逸城市生活衍进的栖居方式的“上海人”他们是理解由盘古提供的国际视野城市生活的价值的能力和素养的“上海人”上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告懂生活乐生活愿意享受隐匿于繁华中的宁静与自我懂生活，要求他们应该具有领先的文化素养，可以接受先进的，甚至是和常规理解不同的价值取向；乐生活，活力享乐年轻的爱好运动、PARTY方式；年长的喜欢瑜伽、健身等方式，保持乐观的享乐，放松压力我们称他们为“新城市主义新城市主义”上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告
41、上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告新城市主义现代高度城市化的生活中，“新城市青年主义”不排斥主流文化，乐于接受新鲜事物，他们接受过高等教育，拥有较高生活思考、更高的国际消化能力。他们的温和，体现对文化带来的平衡放松感，他们关注居家环境的自由舒畅、可以抚平人内心的浮躁，可以让自己走进家的每一个角落都能找到舒适的角落。这样的人注重的不是让别人看到自己“拥有”什么，而更希望别人透过这些东西明白自己“是”什么样的人。因此，新城主义者并不是城市白领的激进心态，而是选择真实自然的生活方式。上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告新城市主义“惬意”一词在东方的人生哲学中表达
42、的是稳健优雅的。这种生活适合于那些性情温和又喜欢情调、时尚的成熟消费者。在现今社会中，烦躁、焦灼、不安全、不稳定的心态，并不是城市中民工的心态，而恰恰是那些具有高学历、高收入、高地位的白领们心态的真实写照。在工作之余，他们渴望更多一些深层的、真实的情感交流。上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告新城市主义者首先知道自己想要什么，新城市主义的居家环境就是抚平人内心的浮躁，因此颜色是体现新城主义的重要元素。如红色、黑色、紫色这样过于艳丽的颜色是不会出现在温和主义的家庭中的，这些颜色只能让人心情浮躁，年轻人追求前卫，用这些颜色倒还合适。温和主义者大多喜欢明黄色、蓝色
43、、以及米色等能让人沉静的颜色。上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告新城市主义者注重的就是生活的舒适性，比如在家中的大部分时间我们都是在沙发和床上度过，桌子、衣柜等家具或许可以节省些，购置一些比较便宜的，而这部分省下的钱完全可以用在沙发和床上，让自己充分享受沙发与床上的奢侈生活。 上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告既然确定是新城市主义，他们满足了舒适要求的同时，绝不迁就居家的品质与品位，不会被太多的意见和所淹没，有抛弃精神，对那些不符合温和主义的浮躁会毫不犹豫地坚决甩掉，追求纯天然的气质与绿色环保，为了不让自己失望，绝对不
44、会患得患失。上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告他们是懂得生活的人懂得享受的人他们的事业离不开东边的那些中心他们的生活不需要那些中心的灰色向往悠闲的人追求生活的人对事业和生活都雄心勃勃的人愿意为更多私有的闲适而隐匿于繁华间的生活追求者本案本案项目目标项目目标客户客户感性理解感性理解上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告高学历高学历高教育高教育主见性主见性专业化专业化前瞻性前瞻性压力大压力大国际视野国际视野年轻白领年轻白领20-30岁青年族群潮流、乐观单身为主体新婚为次体首次置业，要求经济、实惠，优先考虑尖峰时间通勤 25-3
45、5岁后青年族群逐渐建立家庭观准婚、新婚家庭为主单身为次体具有一定文化追寻，乐于并积极较多新事物，故审美眼光较高30-40岁中青年族群稳重乐享生活三口家庭为主或满巢家庭对嘉定新城有一定了解，对地区环境基本认可，希望购置环境好产品产品共性共性行为个性行为个性家庭属性家庭属性消费属性消费属性客群理性解析6565一房一房9090两房两房112112以上三房以上三房上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告第五章 价值鉴定Chapter FiveChapter FiveValue identification Value identification 上海嘉定新城盘古天地项
46、目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告地王归来，又现面粉比面包贵地王归来，又现面粉比面包贵 楼市再度疯狂楼市再度疯狂地产股一马当先地产股一马当先 关键词：关键词：价房价双升，表面上看，似乎意味着市场的回暖。但掩盖了中国房地产行业存在的若干结构性问题，不难发现与我们应对危机的救市计划有着直接的关系。目前唱高房价，将使房地产市场处于暴涨暴跌的不稳定状态中，既不利于行业自身的稳定发展，对于购房者来说，更可能陷入长期风险之中。 在市场恢复过程中，开发商拼命去拿地，出现了比2007年更疯狂的泡沫，新地王一定会推高周边房价。 当房地产领先于实体经济先行复苏，而且开发商开始“不计成本拿地”时，发
47、出的就是一个需要警惕的信号。上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告温州炒房团杀回，四地狂购抄底楼市温州炒房团杀回，四地狂购抄底楼市楼市新泡沫时代，抢房如抢菜楼市新泡沫时代，抢房如抢菜关键词：关键词：08年下半年压抑的需求集中释放，并伴随着通胀预期的日益升温，促使人们把更多的资金投向风险相对较低的房地产市场，楼价快速反弹，不少地方楼价已经回到甚至超过二00七年楼价水平，高楼价挫伤对稳固楼市有根本作用的刚性需求购买力。而今年前五个月温州籍客户在上海购房1500套，已经超过2008年全年的数量。占同期上海商品房成交市场份额超过2%，相比历史低点的0.5%上涨300%
48、。中国第一豪宅“汤臣一品”2周大卖15套，中国豪宅市场重新回暖，与温州人几乎同时行动的，还有本地投资者，许多股民将股市的资金全部撤出投入了房产 ，更加掀起楼市的疯狂状态。上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告05.1006.0106.0406.0706.1007.0107.0407.0707.1008.0108.0408.0708.1009.01 09.042%4%6%8%10%12%全国房价涨幅平稳发展期平稳发展期 快速发展期快速发展期 行业调整期行业调整期可支配收入年均增长10%按揭利率上升约0.5个百分点按揭首付比例30%可支配收入年均增长12.2%按揭
49、利率上升约0.6个百分点按揭首付比例30%可支配收入年均增长8.4%按揭利率上升约0.3个百分点按揭首付比例30%支付能力持续增长有效供给平稳增加支付能力继续增长有效供给快速增加支付能力增长放缓库存大幅增加可支配收入年均增长11.2%按揭利率上升约2.2个百分点按揭首付比例20%支付能力快速增长大规模去化库存价格环比开始上涨09.0509.06房地产行业房地产行业已经开始复苏？已经开始复苏？宏观市场背景宏观市场背景宏观市场环境分析上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海市公寓市场整体走势上海公寓市场09年继续上演“成交小阳春”嘉定区公寓市场整体走势新城板块板
50、块处于嘉定最活跃板块，整体供求平衡，可见区域市场需求强劲旺盛，均价走高需求强劲旺盛，均价走高表现强劲。表现强劲。整体市场环境分析上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告清水颐园三期右岸家园保利家园水岸上品保利海上五月花金地格林世界区域市场背景分析目前价格8000-95008000-9500占去市场比例的80%以上，市场内主力总价段在70-80万。8550元元/平米平米70177017元元/ /平米平米92109210元元/ /平米平米85348534元元/ /平米平米1208012080元元/ /平米（含别墅）平米（含别墅）72587258元元/ /平米平米上海
51、嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告项目项目保利家园保利家园保利五月花保利五月花右岸家园右岸家园金地格林世界金地格林世界权重权重106106107.7107.7112112120120价格价格8534853487508750921092101208012080修正后价格修正后价格8050805081248124822382231006610066市场加权求价市场加权求价86158615元元/ /平米平米综合以上分析，目前区域市场在售产品的销售均价在8615元/平米区域市场背景分析上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告对比定位对比
52、定位项目价格定位市场比较法选取目前区域内主要在售公寓产品进行权重因素比较，并对其在售价格与系数的比较关系，推导本项目价格的静态定位。本案价格=参照项目市场成交均价*比较系数100 上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告比较因素比较因素权重权重保利家园保利家园保利五月花保利五月花右岸嘉园右岸嘉园金地格林世界金地格林世界拟合度拟合度权重权重拟合度拟合度权重权重拟合度拟合度权重权重拟合度拟合度权重权重区域条件区域条件地段151001511817.715022.515022.5配套1012012150151101311012环境510071195.9512061206
53、交通101001011081201212012城市规划51055.25904.512061206项目条件项目条件楼盘规模1012512.511011100810010户型设计101059.51001080811012建筑品质510051005895.451054.25社区规划、环境51125.61105.5984.91025.1自身配套1010010100101201010010外立面510051005100520010发展商品牌51005100512061005物业管理51005100510051005综合权重综合权重100100106106107.7107.7112112120120价格定
54、位市场比较法上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告和目前市场在售项目相比，本项目价格8615元/平方米*1.139734元/平方米价格定位市场比较法加权以上市场项目，最后得出平均比价系数为113/100，即为1.13。上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告由于项目销售将在今年10月份开始销售，从目前市场涨幅来看，分外火热，月均分外火热，月均涨幅为涨幅为3%3%，因此从现在开始到销售周期内有9 9的合理价格上涨空间。的合理价格上涨空间。保利五月花月均价格走势区域公寓市场均价走势价格定位价格修正25101400011393 241
55、00900011337 23100500011292 22100000011236 2199600011191 2098700011090 1998200011034 1897800010989 1797300010933 1696900010888 1596400010831 1495500010730 1396200010809 1295500010730 1194800010652 1094100010573 993400010494 892600010404 791900010326 691000010225 590100010124 489200010022 38830009921 日期日期成交均价09018532 /元/09029192 /元/09039364 /元/09049535 /元/09059869 /元/090610095 /元/保利家园8月开盘价格明细表上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告因此项目的销售均价为：9734元/（1+9%）10610元/上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告项目一期总销金额10610元/平方米*56476平方米5.9921亿元上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告上海嘉定新城盘古天地项目营销策划报告精彩未完精彩未完敬请期待敬请期待
