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1、房地产开发企业成本费用的归集房地产开发企业成本费用的归集与分配（涉税）与分配（涉税）1第一部分第一部分房地产开发企业成本构成房地产开发企业成本构成2一、成本对象的确定一、成本对象的确定（一）开发产品成本的内容（一）开发产品成本的内容开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为以下四类：开发产品成本按其用途，可分为以下四类：土地开发成本。土地开发成本。土地开发成本是指房地产开发企业开发土地开发成本是指房地产开发企业开发土地（即建设用地）所发生的各项费用。土地（即建设用地）所发生
2、的各项费用。房屋开发成本。房屋开发成本。房屋开发成本是指房地产开发企业开发房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋各种房屋( (包括商品房、出租房、周转房包括商品房、出租房、周转房) )所发生的各项所发生的各项费用支出。费用支出。2024/7/243配套设施开发成本。配套设施开发成本。房地产开发企业开发能有偿房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、需要分配计入转让的配套设施及不能有偿转让、需要分配计入开发产品的公共配套设施所发生的各项费用支出。开发产品的公共配套设施所发生的各项费用支出。代建工程开发成本。代建工程开发成本。房地产开发企业接受委托单房地产开发企业接受委托单位的委托
3、，代为开发除土地、房屋以外其他工程位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所发生的各项费用支出。（如市政工程）所发生的各项费用支出。4（二）（二）成本核算对象的确定原则（会计原则）成本核算对象的确定原则（会计原则）成本核算对象的确定原则（会计原则）成本核算对象的确定原则（会计原则）应满足成本计算的需要应满足成本计算的需要便于成本费用的归集；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算利于成本的及时结算适应成本监控的要求。适应成本监控的要求。注：成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不注：成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。得随意改变，以
4、保证成本核算的准确性。2024/7/245（三）确定成本核算对象考虑的因素（三）确定成本核算对象考虑的因素单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。在同一开发在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。合并为一个成本核算对象。u对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项
5、目特点和成本管理的需要，按开发项目的合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定一定区域或部位或周期划分成本核算对象区域或部位或周期划分成本核算对象。6u成片分期（区）开发的项目，可以以各期（区）为成本核成片分期（区）开发的项目，可以以各期（区）为成本核算对象。算对象。u同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本（区）划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。核算对象。u同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划
6、分成本核算对象。应按结构划分成本核算对象。根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。7土地增
7、值税有关成本对象的规定土地增值税有关成本对象的规定暂行条例实施细则第八条：暂行条例实施细则第八条：“土地增值税以纳税人房土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算核算项目或核算对象为单位计算（财税字（财税字199548号）：号）：“对纳税人既建对纳税人既建普通标准住宅普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定不能适用条例第八条（一）项的免税规
8、定”。（财税（财税200621号）：号）：“纳税人既建造普通住宅，又建造其纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额他商品房的，应分别核算土地增值额”8土地增值税有关成本对象的规定土地增值税有关成本对象的规定（财税（财税200621号）：号）：“各地要进一步完善土地增值税预征办各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定科学合理地确定预征率，并适时调整预征率，并适时调整”。（国税发（国税发200
9、6187号）：号）：“土地增值税以国家有关部门审批的土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算分期项目为单位清算”。“开发项目中同时包含普通住宅和开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额非普通住宅的，应分别计算增值额”。（国税发（国税发200991号）：清算审核时，应审核房地产开发项目号）：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；
10、对不同类于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。9企业所得税法律制度关于成本对象设置企业所得税法律制度关于成本对象设置可否销售原则可否销售原则开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性可先作为过渡性成本对象进行归集，成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。营销售的成本对象。分类归
11、集原则。分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。功能区分原则功能区分原则开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。可以作为独立的成本对象进行核算。10企业所得税法律制度关于成本对象设置企业所得税法律制度关于成本对象设置定价差异原则。定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其
12、预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。成本差异原则。成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。权益区分原则。权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。原则分别划分成本对象进行核算。11二、房地产企业开发成本构成二、房地产企业开发成本构成成本费用区分开发成本期间费用成本费用成本费用按照会计按
13、照会计准则或制准则或制度规定度规定12期间费用构成期间费用构成13（一）开发成本构成（一）开发成本构成14（二）房地产开发成本项目（二）房地产开发成本项目成本项目是指从生产费用的具体用途出发，将直接开成本项目是指从生产费用的具体用途出发，将直接开发费用和间接开发费用划分为若干项目或者类别即成发费用和间接开发费用划分为若干项目或者类别即成本项目，如一般工业企业的生产费用划分为直接材料、本项目，如一般工业企业的生产费用划分为直接材料、直接人工、制造费用等。直接人工、制造费用等。房地产企业开发产品成本项目一般可分为房地产企业开发产品成本项目一般可分为土地征用及土地征用及拆迁补偿费（也称土地取得费）、
14、拆迁补偿费（也称土地取得费）、前期工程费、基础前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用等。接费用等。2024/7/2415土地取得成本的构成16土地取得成本明细说明土地取得成本明细说明土地取得成本，是指为取得土地开发使用权（或开发权）土地取得成本，是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积
15、补交的地物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。建造费用等。17明细分类明细分类政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价等。用途和超面积补交的地价等。合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方
16、的房屋成本和相应税金等。分给合作方的房屋成本和相应税金等。红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。费，危房补偿费等。18税收法律制度规定的口径税收法律制度规定的口径取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统
17、一规定交纳的有关费用。权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。以出让方式取得土地使用权的，以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；为支付的土地出让金；以行以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地为支付的地价款。价款。土地增值税有关法律制度将将“土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费”（包（包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出
18、、安置动迁用房支出等）置于下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等）置于“土地开发和新建房及配套设施土地开发和新建房及配套设施”需要进行调整：调整后的结果往往表现为企业账面上的土地需要进行调整：调整后的结果往往表现为企业账面上的土地取得费要大于按照税法规定的取得费要大于按照税法规定的“取得土地使用权所支付的金取得土地使用权所支付的金额额”其它问题的说明其它问题的说明19前期工程费的构成前期工程费的构成20前期工程费明细说明前期工程费明细说明前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、费、招标代理费、临时设施
19、费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。筹建、场地通平等前期费用。21前期工程费明细说明前期工程费明细说明勘察设计费，具体包括：勘察设计费，具体包括：勘测丈量费、规划设计费、其他。勘测丈量费、规划设计费、其他。勘测丈量费：勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。规划设计
20、费：规划费：方案招筑面积丈量费等。规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。费等。22报批报建增容费包括：报批报建增容费包括：报批报建费、项目整体性报批报建费、增容费。报批报建费、项目整体性报批报建费、增容费。报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、报批报建费：包括安检
21、费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金料基金(或墙改专项基金或墙改专项基金)、教师住宅基金、教师住宅基金(或中小或中小学教师住宅补贴费学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费、拆迁管理费、招投标管理费等。项目整体性报批报建费：项目报建时按规定等。项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。增容费：包括水、向政府有关部门交纳的
22、报批费。增容费：包括水、电、煤气增容费。电、煤气增容费。23“三通一平三通一平”费包括：费包括：临时通水、通电、通路，场地平整。临时道路：临时通水、通电、通路，场地平整。临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。临时用水：接通红线外施工用临装及拆除费用。临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、
23、迁移等费用。场地平整：基础开挖前的场地平整、迁移等费用。场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。场地清运、旧房拆除等费用。24临时设施费包括：临时设施费包括：临时围墙、临时办公室、临时场地占用费、临时临时围墙、临时办公室、临时场地占用费、临时围挡。临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、围挡。临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。临时办公室：租金、建造及装饰费用。装饰费用。临时办公室：租金、建造及装饰费用。临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。临时围板：包括设计、建造、装饰用空地租费。临时围板：包括设计、建造、装饰
24、费用。费用。25前期工程费前期工程费前期工程费：指企业在前期准备阶段发生的各项费用主要包前期工程费：指企业在前期准备阶段发生的各项费用主要包括以下内容：括以下内容：项目整体性批报建费项目整体性批报建费规划设计费规划设计费勘测丈量费勘测丈量费“三通一平三通一平” ” 费费临时设施费临时设施费 预算编、审费预算编、审费 其他其他前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、质、勘察、测绘、“三通一平三通一平”等支出。等支出。26基础设施费的构成基础设施费的构成27基础设施建设费明细说明基础设施建设费明细说明基础设施建设费，基
25、础设施建设费，是指开发项目在开发过程中发生的道路、是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。主要包括：室外给排水系统费、室外采暖系统费、室外燃主要包括：室外给排水系统费、室外采暖系统费、室外燃气系统费、室外电气及高低压设备费、室外智能化系统费、气系统费、室外电气及高低压设备费、室外智能化系统费、园林环境工程费、环境卫
26、生费。园林环境工程费、环境卫生费。室外给排水系统费：室外给水系统费：主要包括小区内给室外给排水系统费：室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；雨污水系统费用。雨污水系统费用。28室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用。费用。室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站室外电气及高低压设备费：红线到配电房的高压线、高压室外电气及高低压设备费：红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；
27、室外强电管道柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；室外弱电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用。预埋、检查井等费用。室外智能化系统费室外智能化系统费停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；小区闭路监控系统费用：架空层停车场管理系统的费用；小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；周界红外防包括摄像头、显示
28、屏及电气系统安装等费用；周界红外防越系统费用：红外对扫等；小区门禁系统费用；电子巡更越系统费用：红外对扫等；小区门禁系统费用；电子巡更系统费用；电子公告屏费用等。系统费用；电子公告屏费用等。29园林环境工程费园林环境工程费园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，主要包括园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，主要包括绿化建设费、建筑小品、道路、广场建造费、围墙建造费、绿化建设费、建筑小品、道路、广场建造费、围墙建造费、室外照明、室外背景音乐、室外零星设施。绿化建设费：室外照明、室外背景音乐、室外零星设施。绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边包括公共绿化、组团宅间绿
29、化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；道路、绿化支出；建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；室外照明：围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；室外背景音乐；室室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；室外背景音乐；室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。图、垃圾桶、座椅、阳伞等。30基础设施费基础
30、设施费具体操作看：项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工具体操作看：项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。通讯等大市政公司交纳的费用。2024/7/2431土地增值税法律制度的规定土地增值税法律制度的规定基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、基础设施费，包括开发
31、小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。工程发生的支出。32建安工程费构成建安工程费构成33建筑安装工程费明细说明建筑安装工程费明细说明建筑安装工程费，是指开发项目开发过程中发生建筑安装工程费，是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。装修费等。建筑工程费建筑工程费p建筑工程费指项目开发过程中发生的主体内列入建筑工程费指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括基础造价、结土建预算内的各项费用。主要包括基础造价、结构
32、及粗装修造价、门窗工程、公共部位精装修费、构及粗装修造价、门窗工程、公共部位精装修费、户内精装修费。户内精装修费。34基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。处理费、桩基咨询及检测费、降水。结构及粗装修造价：结构及粗装修造价：主要包括砼框架（含独立柱基和条基主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空
33、层，原则上架空层结构列入裙楼、（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。有转换层结构并入塔楼）。门窗工程：门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。防火门的费用。公共部位精装修费公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。面、外立面及雨蓬的精装修费用。户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。台的精装修费用。35安装工程费安装工程费安装工程费包括室内水暖
34、气电管线设备费、室内设备及其安装工程费包括室内水暖气电管线设备费、室内设备及其安装费、弱电系统费。安装费、弱电系统费。室内水暖气电管线设备费主要包括：室内给排水系统费；室内水暖气电管线设备费主要包括：室内给排水系统费；室内采暖系统费；室内燃气系统费；室内电气工程费；室室内采暖系统费；室内燃气系统费；室内电气工程费；室内设备及其安装费；电梯及其安装费；发电机及其安装费；内设备及其安装费；电梯及其安装费；发电机及其安装费；消防系统费；人防设备及安装费；弱电系统费；对讲系统消防系统费；人防设备及安装费；弱电系统费；对讲系统费用；三表远传系统费用；有线电视费用；电话系统费用；费用；三表远传系统费用；有
35、线电视费用；电话系统费用；宽带网等。宽带网等。36土地增值税法律制度的规定土地增值税法律制度的规定建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。37配套设施费配套设施费公共配套设施费，是指开发项目内发生的、独立的、非营公共配套设施费，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。府公共事业单位的公共配套设施费用等。配套设施费指房屋开
36、发过程中，根据有关法规，产权及收配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；自行车棚等；在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于
37、经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；等设施的支出；38开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定应根据当地政府法规、
38、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。则应作为经营性项目独立核算。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：游泳池：土建、设备、设施；业主会所：设计、装修费、游泳池：土建、设备、设施；业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；幼儿园：建造成本及配套资产资产购置、单体会所结构；幼儿园：建造成本及配套资产购置；
39、学校：建造成本及配套资产购置；球场；设备用房：购置；学校：建造成本及配套资产购置；球场；设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；车站建造费：土建、设备、配电房、水泵房土建及装修费；车站建造费：土建、设备、各项设施。各项设施。39土地增值税法律制度的规定土地增值税法律制度的规定公共配套设施费，包括不能有偿转让的开公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。发小区内公共配套设施发生的支出。40开发间接费开发间接费41开发间接费开发间接费开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程
40、监理费、造价且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。公共维修基金等不得计入产品成本。工程管理费：主要包括工程监理费、预结算编审费、行政工程管理费：主要包括工程监理费、预结算编审费、行政管理费、施工合同外奖金、工程质量监督费、安全监督费、管理费、施工合同外奖金、工程质量监督费、安全监督费、工程保险费。工程保险费。营销设施建造费：广告设施及发布费、销售环境改造费、营销设施建造费：广告设施及发布费、销售环境改造费、售楼处装修、装饰费、其他。售楼处装修、装饰费、
41、其他。物业管理完善费：包括按规定应由开发商承担的由物业管物业管理完善费：包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。金；以及小区入住前投入的物业管理费用。42土地增值税法律制度的规定土地增值税法律制度的规定开发间接费用，是指直接组织、管理开发开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。保护费、周转房摊销等。4
42、3借款费用借款费用44借款费用借款费用借款费用，是指符合资本化条件的借款费用。资本化借款借款费用，是指符合资本化条件的借款费用。资本化借款费用包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价费用包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。45土地增值税制度规定的处理办法土地增值税制度规定的处理办法纳税人能够按照转让房地产项目计算分摊利息支纳税人能够按照转让房地产项目计算分摊利息支出，且能够提供金融机构证明的，其允许扣除的
43、出，且能够提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：房地产开发费用为：利息利息+（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额+房地产开房地产开发成本）发成本）5%以内以内纳税人不能够按照转让房地产项目计算分摊利息纳税人不能够按照转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能够提供金融机构证明的，其允许扣支出或者不能够提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）房地产开发成本）10%以内以内46房地产企业既向金融机构借款又有其他借款的，房地产企业既向金融机构借款又有其他借款的，其开发
44、费用的计算不能同时使用上述方法其开发费用的计算不能同时使用上述方法全部使用自有资金没有利息支出的，按照上述方全部使用自有资金没有利息支出的，按照上述方法扣除法扣除利息扣除中利息上浮幅度按照国家的规定执行，利息扣除中利息上浮幅度按照国家的规定执行，超过上浮幅度的不允许扣除超过上浮幅度的不允许扣除对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除许扣除土地增值税清算时，已计入开发成本的利息支出土地增值税清算时，已计入开发成本的利息支出应调整至财务费用中计算扣除。应调整至财务费用中计算扣除。其他扣除项目其他扣除项目从事房地产开发的企业可以按取得土地使用权支从事
45、房地产开发的企业可以按取得土地使用权支付金额和房地产开发成本之和加计付金额和房地产开发成本之和加计20扣除扣除47第二部分第二部分开发产品成本核算程序开发产品成本核算程序2024/7/2448一、应设置核算的账户一、应设置核算的账户“开发成本开发成本”账户：本账户核算房地产开发企业在土地、账户：本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。用。本账户应按开发成本的种类，如本账户应按开发成本的种类，如“土地开发土地开发”、“房屋开房屋开发发”、“配套设施开发配套设施开发”和和“代建工程开发代建工程开发”等设
46、置二级等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明按成本核算对象进行明细核算。细核算。49“开发成本开发成本”账户有关问题的说明账户有关问题的说明房地产企业开发成本明细账的层级较多房地产企业开发成本明细账的层级较多不同企业因内部管理需要呈现不同的特点不同企业因内部管理需要呈现不同的特点一般有两种思路一般有两种思路50“开发间接费用开发间接费用”账户账户本账户核算房地产开发企业本账户核算房地产开发企业内部内部独立核算单位为开发产品独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修
47、理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明本账户应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细账户。细账户。注意：开发间接费用与管理费用、销售费用的区别注意：开发间接费用与管理费用、销售费用的区别2024/7/2451期间费用期间费用管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、育经费、劳动保险费、
48、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失、存货盘亏、毁销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失、存货盘亏、毁损和报废（减盘盈）损失，以及其他管理费用。损和报废（减盘盈）损失，以及其他管理费用。2024/7/2452销售费用是指企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生销售费用是指企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。包括应由企的各项费用，以
49、及专设销售机构的各项费用。包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费，以及览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费，以及专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及其他经费。费、物料消耗以及其他经费。房地产开发企业销售费用还包括房地产开发企业销售费用还包括开发产品销售之前改装修开发产品销售之前改装修复费、看护费、采暖费等复费、看护费、采暖费等。财务费用，是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括财务费用，是指企
50、业为筹集资金而发生的各项费用，包括经营期发生的利息净支出、汇兑净损失、应收应付账款的经营期发生的利息净支出、汇兑净损失、应收应付账款的现金折扣、应收票据的贴现利息、金融机构手续费等。现金折扣、应收票据的贴现利息、金融机构手续费等。2024/7/2453二、开发产品成本核算程序二、开发产品成本核算程序归集开发产品费用。归集开发产品费用。 项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记对象，即借记“开发成本开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。有关账户。为项目开发服务所发生的各项开发间接
51、费用，可先归集在为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开开发间接费用发间接费用”账户，即借记账户，即借记“开发间接费用开发间接费用”总分类账户和明总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。细分类账户，贷记有关账户。将将“开发间接费用开发间接费用”账户归集的开发间接费用，按一定的方法账户归集的开发间接费用，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本开发成本”总分类账总分类账户和明细账户，贷记户和明细账户，贷记“开发间接费用开发间接费用”账户。账户。计算并结转已完开发产品实际成本。计算已完开发项目从筹建计算并结转已完开发产品实际成本。计算
52、已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品开发产品” ” 账户，即借记账户，即借记“开发产品开发产品”账户，贷记账户，贷记“开发成本开发成本”账户。账户。按已完开发产品的按已完开发产品的实际功能和去向实际功能和去向，将开发产品实际成本结转，将开发产品实际成本结转进入有关账户。即借记进入有关账户。即借记“主营业务成本主营业务成本”、 “ “投资性房地产投资性房地产”、“周转房周转房”等账户，贷记等账户，贷记“开发产品开发产品”账户。账户。2024/7/2454土地开发的成本核算土地开发的成本核算土地开发成本科目的设置土地开发成本科
53、目的设置开发成本开发成本土地开发土地开发土地开发费用的归集与分配土地开发费用的归集与分配 2024/7/2455银行存款开发间接费用应付职工薪酬原材料等应付账款开发成本-配套设施开发成本-土地开发产品-土地1234 土地开发成本结转程序图土地开发成本结转程序图56房屋开发的成本核算房屋开发的成本核算房屋开发成本科目的设置核算企业开发建设各项房屋所发生的各项直接费用核算企业开发建设各项房屋所发生的各项直接费用 开发成本开发成本房屋开发房屋开发按按房房屋屋的的性性质质和和用用途途设设置置“商商品品房房”、“经经营营房房”、“周周转房转房”、“代建房代建房”等明细科目等明细科目 房屋开发费用的归集与
54、分配房屋开发费用的归集与分配 2024/7/2457银行存款开发间接费用应付职工薪酬原材料等应付账款开发成本-配套设施开发成本-土地124开发成本-房屋3开发产品-房屋5 房屋开发成本结转程序图房屋开发成本结转程序图58配套设施开发的成本核算配套设施开发的成本核算配套设施开发成本科目的设置 核核算算企企业业开开发发建建设设各各项项配配套套设设施施所所发发生生的的各各项项直直 接接费费用用 开发成本开发成本配套设施开发配套设施开发明细科目：大配套设施开发，非营业性公共配套设施开发明细科目：大配套设施开发，非营业性公共配套设施开发配套设施配套设施开发费用的归集与分配开发费用的归集与分配 2024/
55、7/2459银行存款开发间接费用应付职工薪酬原材料等应付账款开发成本-配套设施开发成本-土地124开发成本-房屋3开发产品-房屋开发产品-配套 配套设施成本结转程序图配套设施成本结转程序图60代建工程开发的成本核算代建工程开发的成本核算代建工程科目的设置代建工程科目的设置代建情况说明代建情况说明开发成本开发成本代建工程开发代建工程开发代建工程开发费用的归集与分配代建工程开发费用的归集与分配 2024/7/2461银行存款开发间接费用应付职工薪酬原材料等应付账款开发成本-代建开发产品-代建123 代建工程成本结转程序图代建工程成本结转程序图62银行存款开发间接费用应付职工薪酬原材料等应付账款开发
56、成本-配套设施开发成本-土地124开发成本-房屋3开发产品-土地开发产品-配套开发成本-代建开发产品-代建开发产品-房屋6666 成本结转综合程序图成本结转综合程序图（1）63直直接接计计入入成本核算（结转）程序（成本核算（结转）程序（2）银行存款银行存款应付账款应付账款原材料等原材料等应付职工薪酬应付职工薪酬开发成本开发成本- 项目项目土地取得成本土地取得成本开发成本开发成本- 项目项目建安工程费建安工程费开发成本开发成本- 项目项目前期工程费前期工程费开发成本开发成本- 项目项目基础设施费、基础设施费、配套设施费等配套设施费等成本对象成本对象成本对象成本对象成本对象成本对象间接费用间接费用
57、直直接接计计入入分分配配计计入入分分配配计计入入分分配配计计入入分分配配计计入入分分配配计计入入分配分配计入计入64第三部分第三部分关于成本费用分配方法关于成本费用分配方法直接费用直接费用直接计入直接计入分配计入分配计入分配计入的分配标准选择分配计入的分配标准选择间接费用分配（开发间接费用和共同成本）间接费用分配（开发间接费用和共同成本）间接费用的构成间接费用的构成分配标准的选择分配标准的选择65开发间接费用和共同成本开发间接费用和共同成本开发间接费用：指企业为直接组织和管理开发项目所发生开发间接费用：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、的，且
58、不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。造价审核费、结算审核费、工程保险费等。具有核算对象收益的普遍性具有核算对象收益的普遍性多于现场管理直接联系多于现场管理直接联系难以直接计入受益对象成本难以直接计入受益对象成本具有辅助费用性质具有辅助费用性质66共同成本：共同成本：是与专属成本相对立的成本，是指为多种产品是与专属成本相对立的成本，是指为多种产品的生产或为多个部门的设置而发生的，应由这些产品或这的生产或为多个部门的设置而发生的，应由这些产品或这些部门共同负担的成本。些部门共同负担的成本。受益对象范围的限定性受益对象范围的限定性属于直接成本的一部分属于
59、直接成本的一部分计入方式上属于分配计入计入方式上属于分配计入共同成本的确定受核算环境制约共同成本的确定受核算环境制约67成本费用分配方法成本费用分配方法土地增值税规定（细则第九条）土地增值税规定（细则第九条）转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算可按税务机关确认的其他方式计算分分摊。摊。“总面积总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。是指可转让土地使用权的土地总面积。可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设
60、施用地面积后的剩余面积。施用地面积后的剩余面积。按建筑面积计算：总建筑面积；可售建筑面积按建筑面积计算：总建筑面积；可售建筑面积其他方式：工程造价；建安工程费比例、直接费用比例等其他方式：工程造价；建安工程费比例、直接费用比例等68成本费用分配方法（所得税）成本费用分配方法（所得税）企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负
61、担对象的间接成本，应按受益的原则和成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：定选择其一：占地面积法占地面积法建筑面积法建筑面积法直接成本法直接成本法预算造价法预算造价法69成本费用分配层次成本费用分配层次成本费用成本费用期间费用期间费用开发成本开发成本第一层第一层次分配次分配管理管理费用费用财务财务费用费用直接直接成本成本共同共同成本成本间接间接成本成本销售销售费用费用第二层第二层次分配次分配第二层第二层次分配次分配直直接接计计入入成成本本对对象象70成本费用分配层次成本费用
62、分配层次共同成本、间接成本等共同成本、间接成本等三期应负担三期应负担共同成本等共同成本等二期应负担二期应负担共同成本等共同成本等一期应负担一期应负担共同成本等共同成本等第三层第三层次分配次分配分配分配计入计入71期内成本分配期内成本分配某期应负担共同成本等的分配某期应负担共同成本等的分配成本对象成本对象成本对象成本对象成本对象成本对象成本对象成本对象未销未销产品产品已销已销产品产品第四层第四层次分配次分配第五层第五层次分配次分配72分配方法的选择分配方法的选择企业下列成本应按以下方法进行分配：企业下列成本应按以下方法进行分配：土地成本，土地成本，一般按占地面积法进行分配。一般按占地面积法进行分
63、配。单独作为单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。应按建筑面积法进行分配。借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。按预算造价法进行分配。其他成本项目的分配法由企业自行确定。其他成本项目的分配法由企业自行确定。73现实中成本分配问题现实中成本分配问题是否所有成本均需要分配是否所有成本均需要分配分配顺序对分配结果的影响分配顺序对分配结果的影响分配方法选择与受益对象关系分配方法选择与受益对象关系开发成本费用的性质与分配方法选择开发成本费用的性质与分配方法选择74
