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1、洛阳项目户型深化建议洛阳项目户型深化建议20112011年年7 7月月1515日日规划设计建议规划设计建议户型示例户型示例首期户型建议首期户型建议报告结构报告结构 首期户型建议推导思路首期户型建议推导思路p以项目定位为大前提，在分析客户需求户型面积、市场供应户型面积和市场运货较快户型面积的前提下得出户型面积建议p以市场中高端项目户型整体配比情况为基础，参考市场热销户型和滞销户型面积情况，推导出本项目的户型配比建议p整个户型面积建议和户型配比建议，得到项目面积 配比建议客户需求户型面积客户需求户型面积市场供应户型面积市场供应户型面积市场去化较快户型面积市场去化较快户型面积市场高端项目户型市场高端
2、项目户型整体配比情况整体配比情况市场去化较快户型面积市场去化较快户型面积市场滞销户型面积情况市场滞销户型面积情况户型面积建议户型面积建议户型配比建议户型配比建议首期户型建议首期户型建议私营业主私营业主周边县区矿老板周边县区矿老板企事业单位高管企事业单位高管泛公务员泛公务员企事业单位职员企事业单位职员小生意人小生意人p城市经济结构清晰，中高端客户群体来源明显p在按财富层级对市场客户进行分类的基础上，找出我们的客户是谁，分析我们客户的核心价值需求，指导项目的发力方向从项目访谈来看，从项目访谈来看，目前市场客户主要分为如下六类：目前市场客户主要分为如下六类：板块板块项目项目私营业私营业主主企事业高企
3、事业高管管泛公务员泛公务员一般职一般职员员小生意小生意人人周边县周边县市客户市客户洛龙科技园区开元名郡观澜东方今典新区国宝花园财富中心九都名郡盛唐至尊红太阳高尔夫花园塞纳春天西工升龙广场涧西名门盛世世纪花城高新区山水富地客户情况客户情况-客户构成客户构成“核心客户核心客户”和和“重要客户重要客户”是项目对应的客户群体；是项目对应的客户群体；“游离客户游离客户”不是项目的客户群体不是项目的客户群体核心客户核心客户重要客户重要客户游离客户游离客户项目客户项目客户定位定位企事业单位职员企事业单位职员小生意人小生意人私营业主私营业主泛公务员泛公务员周边县区矿老板周边县区矿老板企事业单位高管企事业单位高
4、管p项目定位市场高端，对客户的财富层次要求较高p按照财富层级从高到低将客户依次分为“核心客户”、“重要客户”和“游离客户”三类p“核心客户”和“重要客户”是项目对应的客户群体，“游离客户”不是项目的客户群体本项目对应的客户本项目对应的客户群体群体下面将对项目对应的客户群体，即下面将对项目对应的客户群体，即“企事业单位高管企事业单位高管”、“周边县区矿老周边县区矿老板板”、“泛公务员泛公务员”、“私营业主私营业主”四类客户进行深入分析四类客户进行深入分析非本项目客户群体非本项目客户群体客户背景客户背景家庭结构：家庭结构：以三口之家为主客户来源：客户来源：来源于洛阳市区的相关企事业单位，如空空导弹
5、研究院、612厂、613厂等置业情况：置业情况：单位宿舍或集资房是其首套房产，但居住品质较差，部分经济实力较强的高管已购买了一套及一套以上商品房户型面积需求户型面积需求户型需求：户型需求：以三房和两房需求为主面积需求：面积需求：自住以120左右的三房为主，投资则会考虑90的两房其它其它置业关注：置业关注：注重居住的舒适性、景观绿化和工作的便利性配套需求：配套需求：项目要有超市和餐饮配套，满足生活需求置业目的：置业目的：以改善型自住置业为主，存在部分投资需求代表项目：代表项目：凯瑞国宝花园客户特征客户特征-企事业单位高管企事业单位高管单位房是其首套房产，单位房是其首套房产，置业以改善居住品质为主
6、置业以改善居住品质为主客户特征客户特征-周边县区矿老板周边县区矿老板置业驱动力来源于财富聚集下的身份标签追求，置业驱动力来源于财富聚集下的身份标签追求，口碑及跟风效应明显口碑及跟风效应明显客户背景客户背景家庭结构：家庭结构：以三口之家和四口之家为主客户来源：客户来源：主要来源于洛阳下辖县市，如伊川、栾川、汝阳等置业情况：置业情况：一般在老家都有自建房，为了事业的便利和身份的彰显，在洛阳有一套及一套以上房产户型面积需求户型面积需求户型需求：户型需求：以三房及四房需求为主，部分会买大户型复式房面积需求：面积需求：面积要大，特别是客厅要阔绰，如160以上的四房产品其它其它置业关注：置业关注：为彰显身
7、份，最注重楼盘的知名度，其它方面关注较少配套需求：配套需求：项目要有娱乐设施，最好有购物中心，满足生活消费需求置业目的：置业目的：以自住和彰显身份为主要置业目的、纯投资的比重较少，置业会选择市场上名气最大的楼盘代表项目：代表项目：盛唐至尊客户特征客户特征-泛公务员泛公务员承价能力较高，但行事低调，承价能力较高，但行事低调，品质与实惠共存的产品能博得他们认可品质与实惠共存的产品能博得他们认可客户背景客户背景家庭结构：家庭结构：以三口之家为主客户来源：客户来源：洛阳市区的相关政府部门，如市政府、市国土资源局等置业情况：置业情况：多数单位有房，但财富层级较高，为改善居住品质和投资升值，选择购买商品房
8、户型面积需求户型面积需求户型需求：户型需求：以三房和两房需求为主面积需求：面积需求：改善置业会选择120左右三房，投资则以选择90的两房为主其它其它置业关注：置业关注：这类客户比较务实和精明，置业时主要关注户型设计的舒适性、景观绿化和工程质量配套需求：配套需求：项目要有周边要有超市和会所等配套置业目的：置业目的：以自住为需求为主，投资客户比重较少代表项目：代表项目：九都名郡客户特征客户特征-私营业主私营业主客户置业以投资为主，客户置业以投资为主，自住则会选择市场高端项目，面积需求在自住则会选择市场高端项目，面积需求在140140以上以上客户背景客户背景家庭结构：家庭结构：以三口之家和四口之家为
9、主 客户来源：客户来源：主要来源于洛阳市区置业情况：置业情况：绝大部分在洛阳有两套或两套以上房产户型面积需求户型面积需求户型需求：户型需求：以三房和四房需求为主面积需求：面积需求：要求居住的舒适性，居住面积需求在150以上，投资则会考虑小户型其它其它置业关注：置业关注：这类客户比较关注楼盘形象、景观绿化和升值潜力配套需求：配套需求：项目最好配套高级会所，要有购物中心及娱乐设施置业目的：置业目的：以投资性置业为主，自住则会选择市场上的高端项目，遇到更高端的项目存在换房的可能性代表项目：代表项目：泉舜财富中心客户分析总结客户分析总结家庭结构家庭结构以三口之家和四口之家为主 客户来源客户来源客户主要
10、来源于洛阳市区，周边县区客户多选择在新区置业目前置业情况目前置业情况周边县区矿老板和私营业主一般拥有多套房产，自住置业则会选择市场上品质较好、口碑较高的楼盘；企事业单位高管和泛公务员一般有单位分配房，置业主要是为了改善居住品质客户背景客户背景置业特征置业特征置业目的置业目的客户置业以自住为主，纯投资客占比较小；新区置业客中投资占比相对较高置业关注置业关注除地段之外，客户对景观绿化、立面形象、户型舒适性和工程质量的关注度较高户型需求户型需求三房和两房是客户需求的主流，财富层级最高的客户对三房和两房是客户需求的主流，财富层级最高的客户对“四房四房及以上及以上”存在需求存在需求面积需求面积需求两房面
11、积需求在两房面积需求在9090左右、三房面积需求在左右、三房面积需求在120120左右，左右，“四房四房及以上及以上”面积在面积在150150以上以上配套需求配套需求项目周边要有超市、购物中心及娱乐设施客户需求户型面积客户需求户型面积市场供应户型面积市场供应户型面积市场去化较快户型面积市场去化较快户型面积市场高端项目户型市场高端项目户型整体配比情况整体配比情况市场去化较快户型面积市场去化较快户型面积市场滞销户型面积情况市场滞销户型面积情况户型面积建议户型面积建议户型配比建议户型配比建议首期户型建议首期户型建议一房一房两房两房三房三房四房及以上四房及以上2525万万3535万万4545万万555
12、5万万6565万万7575万万8585万万9595万万115115万万404065659090115115140140165165190190215215面积面积总价总价125125万万一房面积在40左右，总价在25万左右市场供应户型面积市场供应户型面积编号编号项目项目 1开元名郡2东方今典3国宝花园4财富中心5盛唐至尊6高尔夫花园7塞纳春天8升龙广场9名门盛世10世纪花城1 1 1 11 1 1 11 1 1 12 2 2 22 2 2 22 2 2 23 3 3 33 3 3 33 3 3 34 4 4 44 4 4 44 4 4 45 5 5 55 5 5 55 5 5 55 5 5 5
13、5 5 5 56 6 6 66 6 6 66 6 6 66 6 6 66 6 6 67 7 7 77 7 7 77 7 7 77 7 7 78 8 8 88 8 8 88 8 8 88 8 8 88 8 8 89 9 9 99 9 9 99 9 9 99 9 9 99 9 9 99 9 9 910101010四房及以上面积在170-190 之间，总价集中在90-110万之间二房面积在85-110 之间，总价在45-65万之间三房面积在115-150 之间，总价在55-90万之间供应户型集中区间为，供应户型集中区间为，两房：两房：8585-110 -110 、三房：、三房：115-150 115
14、-150 、四房、四房170-190170-190之间之间客户需求户型面积客户需求户型面积市场供应户型面积市场供应户型面积市场去化较快户型面积市场去化较快户型面积市场高端项目户型市场高端项目户型整体配比情况整体配比情况市场去化较快户型面积市场去化较快户型面积市场滞销户型面积情况市场滞销户型面积情况户型面积建议户型面积建议户型配比建议户型配比建议首期户型建议首期户型建议95m2110m2125m2140m280m2开元名郡观澜国宝花园九都名郡塞纳春天泉舜财富中心盛唐至尊升龙广场高尔夫花园东方今典名门盛世中泰世纪花城90m90m2 2左右左右115m115m2 2左右左右130m130m2 214
15、0m140m2 2整体上看，市场去化较快的户型是整体上看，市场去化较快的户型是9090左右的两房、小三房，左右的两房、小三房，115115左右的三房和左右的三房和130130 140140的三房、小四房产品的三房、小四房产品市场去化较快户型面积市场去化较快户型面积各楼盘去化较快户型面积统计各楼盘去化较快户型面积统计下文将对市场代表楼盘去化情况进行分析下文将对市场代表楼盘去化情况进行分析代表楼盘代表楼盘1-1-泉舜财富中心泉舜财富中心市场代表楼盘去化情况市场代表楼盘去化情况老城区老城区新城区新城区泉舜财富中心泉舜财富中心本项目本项目位置位置新区市政府正南方（音乐喷泉南）项目概况项目概况占地面积4
16、17亩建筑面积118万容积率4.3物业类型高层住宅、商业、酒店式公寓、写字楼、5星级酒店装修情况毛坯当期当期主力户型主力户型60、90、116、136销售价格销售价格7000元/p销售情况：销售情况：116116的小三房卖得最好的小三房卖得最好，2010年3月份开盘推出300多套，目前剩余50多套；各种户型剩得差不多位置位置洛龙区西苑桥南向西50米项目概况项目概况占地面积815亩建筑面积130万容积率2.4物业类型高层、商业、酒店、公寓装修情况毛坯当期当期主力户型主力户型高层主力户型110、116、121、140、150、170、182销售价格销售价格6400元/老城区老城区新城区新城区东方今
17、典东方今典本项目本项目代表楼盘代表楼盘2-2-东方今典东方今典境界境界p销售情况：销售情况：2010年9月18日开盘推出300多套高层房源，当天即售出210套，至2011年3月底全部售出，110110的户的户型去化最快型去化最快市场代表楼盘去化情况市场代表楼盘去化情况代表楼盘代表楼盘3-3-升龙广场升龙广场老城区老城区新城区新城区升龙广场升龙广场本项目本项目位置位置西工区王城大道与中州路交叉口以北项目概况项目概况占地面积400亩建筑面积160万容积率4.2物业类型住宅、商业、写字楼、五星级酒店、酒店式公寓装修情况毛坯，公共部分精装当期当期主力户型主力户型66、110、150、170销售价格销售
18、价格6600元/p销售情况：销售情况：今年3月26号推出的6号楼共202套，目前剩余10几套尾盘，135135的户型卖得较好的户型卖得较好市场代表楼盘去化情况市场代表楼盘去化情况代表楼盘代表楼盘4-4-盛唐至尊盛唐至尊老城区老城区新城区新城区盛唐至尊盛唐至尊本项目本项目位置位置洛龙区王城大道与古城路交汇处西北角项目概况项目概况占地面积225亩建筑面积80万容积率5.3物业类型住宅、商业、公寓装修情况毛坯当期当期主力户型主力户型105、117、144、180销售价格销售价格6500元/p销售情况：销售情况：今年5月27日开盘推出约200套房源，至6月1日基本售完，置业顾问反映105105的两房和
19、的两房和117117的小三房的小三房比较受欢迎比较受欢迎市场代表楼盘去化情况市场代表楼盘去化情况代表楼盘代表楼盘5-5-中泰世纪花城中泰世纪花城老城区老城区新城区新城区中泰城市花城中泰城市花城本项目本项目位置位置涧西区丽春西路西头防洪渠西侧项目概况项目概况占地面积360亩建筑面积50万容积率3.0物业类型住宅装修情况毛坯当期当期主力户型主力户型90销售价格销售价格6200元/p销售情况：销售情况：今年1月16日开盘，推出第五期90左右的两房和小三房、9090户型方正的小三房很受市场欢迎户型方正的小三房很受市场欢迎市场代表楼盘去化情况市场代表楼盘去化情况代表楼盘代表楼盘6-6-塞纳春天塞纳春天老
20、城区老城区新城区新城区塞纳春天塞纳春天本项目本项目位置位置洛龙区厚载门街与香山路交会处西南项目概况项目概况占地面积120亩建筑面积43万容积率5.4物业类型住宅装修情况毛坯当期当期主力户型主力户型100、130、140、160、170销售价格销售价格5300元/p销售情况：销售情况：今年1月22日开盘，推出500多套房源、130130的三房卖得较好的三房卖得较好市场代表楼盘去化情况市场代表楼盘去化情况客户需求户型面积客户需求户型面积市场供应户型面积市场供应户型面积市场去化较快户型面积市场去化较快户型面积市场高端项目户型市场高端项目户型整体配比情况整体配比情况市场去化较快户型面积市场去化较快户型
21、面积市场滞销户型面积情况市场滞销户型面积情况户型面积建议户型面积建议户型配比建议户型配比建议首期户型建议首期户型建议户型户型面积段建议面积段建议平均面积平均面积2房2房2厅1卫100-1201103房 3室2厅2卫120-1401303室2厅2卫140-1701554房及以上170-200 185客户需求面积：客户需求面积：两房面积需求在90左右、三房面积需求在120左右，“四房及以上”面积在150以上项目定位：项目定位：项目定位高端，为便于打造舒适型产品，需较市场适当放大户型面积市场供应户型面积：市场供应户型面积：两房：85-110 、三房：115-150 、四房170-190之间市场去化较
22、快户型：市场去化较快户型：90左右的两房、小三房，115左右的三房和130 140的三房、小四房产品户型面积建议户型面积建议客户需求户型面积客户需求户型面积市场供应户型面积市场供应户型面积市场去化较快户型面积市场去化较快户型面积市场高端项目户型市场高端项目户型整体配比情况整体配比情况市场去化较快户型面积市场去化较快户型面积市场滞销户型面积情况市场滞销户型面积情况户型面积建议户型面积建议户型配比建议户型配比建议首期户型建议首期户型建议从市场在售高端项目来看，从市场在售高端项目来看，两房、三房和四房供应占总体的比重较大两房、三房和四房供应占总体的比重较大市场高端项目当前一期房源情况统计市场高端项目
23、当前一期房源情况统计市场供应主力户型市场供应主力户型项目名称项目名称 一房一房 两房两房 三房三房 四房及以上四房及以上 合计合计盛唐至尊套数-6318630279比重22.6%66.7%10.7%100%升龙广场套数-32023231583比重-54.9%39.8%5.3%100%泉舜财富中心 套数6018054066846比重7.1%21.3%63.8%7.8%100%合计合计 605639581271708各户型占总体比重各户型占总体比重 3.5%3.5%33.0%33.0%56.1%56.1%7.4%7.4%100%100%一房一房 两房两房 三房三房 四房及以上四房及以上 各户型占总
24、体比重各户型占总体比重 3.5%3.5%33.0%33.0%56.1%56.1%7.4%7.4%p虽然一房产品在市场上占比较少，但通过市场访谈了解到，一房产品仍然滞销p项目整体定位高端，一房产品以过渡性居住和投资需求为主，与项目高端定位相悖p缩短产品线可以保证社区的纯粹性，利于打造高端项目p基于以上原因，不考虑做一房产品，将一房指标分给“四房及以上”房型，使“四房及以上”房型比重达到11%，提升项目档次两房两房 三房三房 四房及以上四房及以上各户型占总体比重各户型占总体比重 33.0%33.0%56.1%56.1%10.9%10.9%两房两房 三房三房 四房及以上四房及以上各户型占总体比重各户
25、型占总体比重 20%20%60%60%20%20%p购买二房的客房中，过渡性居住和投资需求的客房占比仍较大，项目整体定位高端，建议适当增加四房比重，提升项目档次p因而最终得出的户型配比如下：各户型配比推导各户型配比推导参考市场，项目仍以参考市场，项目仍以“两房两房”、“三房三房”和和“四房及以上四房及以上”为为主力户型，不考虑做一房主力户型，不考虑做一房户型户型户型配比户型配比2房2房2厅1卫20%20%3房 小3房3室2厅2卫60%30%大3房3室2厅2卫30%4房及以上20%20%户型配比建议：户型配比建议：客户需求户型面积客户需求户型面积市场供应户型面积市场供应户型面积市场去化较快户型面
26、积市场去化较快户型面积市场高端项目户型市场高端项目户型整体配比情况整体配比情况市场去化较快户型面积市场去化较快户型面积市场滞销户型面积情况市场滞销户型面积情况户型面积建议户型面积建议户型配比建议户型配比建议首期户型建议首期户型建议综合综合“面积段建议面积段建议”和和“户型配比户型配比”，首期户型建议如下：，首期户型建议如下：户型定位建议户型定位建议户型户型面积段建议面积段建议平均面积平均面积户型配比户型配比2房2房2厅1卫90-11510520-25%20-25%3房 3室2厅1卫115-1301255-10%55-60%3室2厅2卫130-14413735%3室2厅2卫144-1651551
27、5%4房及以上(平层)165-185 17516%15-20%顶层复式（限一梯二户）200以上2504%规划设计建议规划设计建议户型示例户型示例首期户型建议首期户型建议楼盘楼盘当前一期梯户比当前一期梯户比置业顾问语录置业顾问语录高端楼盘泉舜财富中心 2梯4户感觉客户对梯户比多少不太敏感，我们项目2010年卖过2梯6户的，也卖得不错盛唐至尊2梯3户为主，有一个2梯4户的单元现在市场上大部分是2梯6户的，连2梯4户的都不多，客户慢慢习惯了高梯户比升龙广场2梯6户客户对2梯6户产品没有抗性其它世纪华阳住宅2梯4户，公寓4梯20户-壹号城邦（纯住宅公寓）3梯17户、3梯20户、3梯22户-世贸中心公寓
28、4梯9户，写字楼部分4部电梯-名门盛世住宅2梯3户、2梯4户，公寓4梯22户-市场项目多在市场项目多在“2 2梯梯3 3户户”以上，以上，客户对高梯户比不存在明显的抗性客户对高梯户比不存在明显的抗性梯户比梯户比说明：说明：世纪华阳有部分70年产权的小户型做到4梯20户，壹号城邦全部是70年产权的小户型产品，世贸中心有部分40年产权4梯9户的精装修公寓楼盘楼盘是否做到电梯直接入户是否做到电梯直接入户泉舜财富中心 没有做到电梯直接入户盛唐至尊没有做到电梯直接入户升龙广场没有做到电梯直接入户壹号城邦没有做到电梯直接入户世贸中心没有做到电梯直接入户名门盛世没有做到电梯直接入户世纪华阳概况：概况：仅16
29、号楼做到电梯直接入户，共66套户型面积：户型面积：面积约235梯户比：梯户比：2梯2户销售情况：销售情况：2010年开盘2两个小时卖了80%，市场接受度较高；未来第6期打算推出200平左右的电梯直接入户的产品除除“世纪华阳世纪华阳”曾做过电梯直接入户的大户型，并获得市场高曾做过电梯直接入户的大户型，并获得市场高度认同之外，其它项目没有提供电梯直接入户的产品度认同之外，其它项目没有提供电梯直接入户的产品是否做到电梯直接入户是否做到电梯直接入户楼盘楼盘暗卫接受度暗卫接受度高端项目泉舜财富中心 全明卫盛唐至尊3房2厅2卫的全明卫，2房2厅1卫有部分户型暗卫，客户可以接受，毕竟现在市场上比较普遍升龙广
30、场全明卫其它世纪华阳全明卫壹号城邦小户型卫生间都是暗卫，大户型明卫，客户对暗卫抗性不大名门盛世小户型有暗卫，大户型全明卫暗卫接受度暗卫接受度市场项目以明卫为主，市场项目以明卫为主，部分项目小户型中存在暗卫，客户对暗卫不存在明显的抗性部分项目小户型中存在暗卫，客户对暗卫不存在明显的抗性楼盘楼盘阳台是否封闭阳台是否封闭高端项目泉舜财富中心 所有户型一个封闭阳台一个半封闭阳台盛唐至尊全封闭阳台升龙广场全开放阳台其它世纪华阳阳台封闭和开放各占一半左右壹号城邦全开放阳台世贸中心全封闭阳台名门盛世90%的半封闭、其它的全封闭阳台是否封闭阳台是否封闭市场项目对阳台是否封闭没有明显偏好；市场项目对阳台是否封闭
31、没有明显偏好；从访谈了解到，客户对阳台是否封闭不存在选择性从访谈了解到，客户对阳台是否封闭不存在选择性楼盘楼盘层高层高高端项目泉舜财富中心2.9米盛唐至尊3米升龙广场3米其它世纪华阳3米壹号城邦有3米的，有3.2米的世贸中心3米名门盛世2.9米层高层高市场项目层高多在市场项目层高多在3 3米米楼盘楼盘入户大堂高度入户大堂高度入户大堂配套情况入户大堂配套情况高端项目泉舜财富中心7米精装修，沙发、电视盛唐至尊6米精装修，沙发、桌椅升龙广场6米沙发、电视其它世纪华阳6米带装修，有简单的桌椅配套壹号城邦5.6米做精装修世贸中心11米电视、桌椅名门盛世从底层商业入户，没有大堂-入户大堂高度及配套入户大堂
32、高度及配套市场项目入户大堂高度多在市场项目入户大堂高度多在6 6米以上，米以上，多会做精装修，配套简单的桌椅沙发多会做精装修，配套简单的桌椅沙发楼盘楼盘底层是否架空底层是否架空是否带下跃是否带下跃高端项目泉舜财富中心7米高架空没有下跃盛唐至尊没有架空没有下跃升龙广场仅2两栋楼架空3米，做泛会所没有下跃其它世纪华阳没有架空没有下跃壹号城邦没有架空没有下跃世贸中心3层底商，没有架空没有下跃名门盛世6层底商，没有架空没有下跃底层架空和下跃情况底层架空和下跃情况底层架空的项目在市场上较少，底层架空的项目在市场上较少，市场上还没有下跃户型市场上还没有下跃户型楼盘楼盘顶层户型顶层户型高端项目泉舜财富中心
33、顶楼平层，部分顶层打通，面积达到200多平盛唐至尊顶层平层，和下面户型一样升龙广场顶层平层，和下面户型一样其它世纪华阳平层，和下面各层结构相同壹号城邦平层，和下面各层户型相同世贸中心公寓项目，顶层没有复式名门盛世平层顶层户型顶层户型市场上还没有顶层复式户型市场上还没有顶层复式户型楼盘楼盘当前一期梯当前一期梯户比户比是否电梯是否电梯直接入户直接入户是否有暗卫是否有暗卫阳台是否封阳台是否封闭闭层高层高入户大入户大堂高度堂高度入户大入户大堂配套堂配套情况情况底层是底层是否架空否架空底层是底层是否下跃否下跃顶楼情况顶楼情况泉舜财富中心2梯4户没有做到电梯直接入户全明卫所有户型有一个封闭阳台一个半封闭阳
34、台2.9m7m精装修，沙发、电视首层全部架空3米没有下跃户型顶楼平层，部分户型打通，面积做到200多盛唐至尊2梯3户为主，有一个2梯4户的单元没有做到电梯直接入户除2房2厅1卫有部分户型暗卫，其它全明卫全封闭阳台3m6m精装修，沙发、桌子没有架空没有下跃户型顶层平层，和下面户型一样升龙广场2梯6户没有电梯直接入户全明卫全开放阳台3m6m沙发、电视仅栋1楼架空3米没有下跃户型顶层平层，和下面户型一样客户反客户反映映对高梯户比对高梯户比没有有抗性没有有抗性/ /对小户型暗卫对小户型暗卫没有有抗性没有有抗性对阳台是否对阳台是否封闭没有偏封闭没有偏好好/ / / /非常认非常认同架空同架空设计设计/
35、/少数客户少数客户要求顶层要求顶层复式复式顶层户型顶层户型市场高端项目相关规划设计指标：市场高端项目相关规划设计指标：规划设计建议规划设计建议梯户比梯户比4房建议2梯2户户型，小面积2房和3房产品可考虑2梯3户和2梯4户设计是否电梯直接入户是否电梯直接入户 大户型楼王考虑做电梯直接入户，以提升项目档次和品质是否做暗卫是否做暗卫 尽量做到全明卫，由于设计限制，部分2房可考虑做暗卫阳台是否封闭阳台是否封闭客户对阳台是否封闭没有特殊偏好，因而阳台是否封闭建议根据设计需求而定层高层高层高不能低于3米入户大堂高度入户大堂高度入户大堂高度建议做到6米入户大堂配套入户大堂配套建议大堂精装修，并配沙发、电视、
36、桌椅，提供客户休憩空间底层是否做架空底层是否做架空 建议结合项目成本及物业用房等配套考虑，可局部架空底层是否做下跃底层是否做下跃不建议做下跃户型顶楼是否做复式顶楼是否做复式市场没有有顶层复式户型，客户对顶层复式存在一定的需求，建议做部分顶层复式提升项目档次结论结论立足项目做高端的定位，结合市场情况，立足项目做高端的定位，结合市场情况，提出如下的规划设计建议：提出如下的规划设计建议：考虑到客户的承价能力仍然有限，因而在参考市场高端项目的前提下，只需在部分规划设计指标上做“加法”就能做到市场高端户型面积户型面积-2-2房房2 2厅厅项目项目 面积面积客厅客厅 主卧主卧次卧次卧餐厅餐厅厨房厨房 卫生
37、间卫生间 阳台阳台1 1 阳台阳台2 2面积面积开间开间进深进深面积面积 开间开间 高端项目财富中心 10817.644.24.215.123.613.86 16.388.054.837.562.64升龙广场 71.713.323.63.713.323.611.288.285.63.65.04/盛唐至尊 10220.245.0515.793.310.98 14.047.324.485.6/其它世纪华阳 92.714.83.7412.163.710.810.535.63.615.92/ 壹号城邦9019.443.65.4133.61016.426.64.762世纪花城 99.8115.63.94
38、13.23.31212.811.73.69.9/ 高尔夫花园90.815.83.64.414.963.611.1696.35.955.44.2东方今典 99.6620.845.221.63.69.72146.524.834.8/平均值平均值 94.3 94.3 17.2 17.2 3.8 3.8 4.5 4.5 14.9 14.9 3.5 3.5 11.2 11.2 12.7 12.7 7.2 7.2 4.5 4.5 6.3 6.3 2.9 2.9 说明：说明：面积单位为“”，长度单位为“m”；项目对二房的面积定位为100-120，但市场二房的面积为90左右，因而选取各项目参考的户型面积多在9
39、0左右两房两厅客厅平均面积为两房两厅客厅平均面积为17.217.2，平均开间，平均开间3.83.8m m，主卧平均面，主卧平均面积为积为14.914.9，平均开间为，平均开间为3.53.5m m2 2房房2 2厅厅1 1卫卫面积面积客厅客厅 主卧主卧面积面积开间开间面积面积 开间开间 90-11590-11520204.04.016163.63.6户型面积户型面积-2-2房房立足项目高端的定位，参考市场高端项目，立足项目高端的定位，参考市场高端项目，二房户型客厅和主卧相关指标建议如下：二房户型客厅和主卧相关指标建议如下：有条件的话，客厅开间做到有条件的话，客厅开间做到4.24.2米，主卧开间米
40、，主卧开间3.93.9米。米。p说明：说明：面积单位为“”，长度单位为“m”户型面积户型面积-3-3房房2 2厅厅项目项目 面积面积客厅客厅 主卧主卧次卧次卧1 1餐厅餐厅厨房厨房主卫主卫 主阳台主阳台1 1 阳台阳台2 2面积面积开间开间进深进深面积面积 开间开间 高端项目财富中心 13817.164.43.9173.814128564升龙广场 13025.444.85.322.83.811.48.996.965.139.12/盛唐至尊 14321.424.25.117.363.612.6126.474.166.3/其它世纪华阳 138.0619.24.23.816.323.810.18.6
41、86.485.46.94.38壹号城邦13029.155.35.5173.813115.75.76.454.9世纪花城 139.3420.164.24.818.363.315.1297.26.486.33.42高尔夫花园129.3415.124.23.614.043.611.16 12.427.85.0410.755.61东方今典 11617.943.94.623.043.616.56 14.326.36.125.4/平均值平均值 133.0 133.0 20.7 20.7 4.4 4.4 4.6 4.6 18.2 18.2 3.7 3.7 13.0 13.0 11.1 11.1 6.9 6.
42、9 5.4 5.4 7.2 7.2 4.5 4.5 三房两厅客厅平均面积为三房两厅客厅平均面积为20.720.7，平均开间，平均开间4.44.4m m，主卧平均面，主卧平均面积为积为18.218.2，平均开间为，平均开间为3.73.7m m说明：说明：面积单位为“”，长度单位为“m”；项目对三房的面积定位为120-170，市场主流三房为130左右，因而选取各项目参考的户型面积多在130左右3 3房房2 2厅厅2 2卫卫面积面积客厅客厅 主卧主卧面积面积开间开间面积面积 开间开间 115-165115-16524244.24.220203.93.9户型面积户型面积-3-3房房立足项目高端的定位，
43、参考市场高端项目，立足项目高端的定位，参考市场高端项目，三房户型客厅和主卧相关指标建议如下：三房户型客厅和主卧相关指标建议如下：p说明：说明：面积单位为“”，长度单位为“m”有条件的话，客厅开间做到有条件的话，客厅开间做到4.54.5米，主卧开间米，主卧开间3.93.9米。米。户型面积户型面积-4-4房房2 2厅厅项目项目 面积面积客厅客厅 主卧主卧次卧次卧1 1餐厅餐厅厨房厨房 主卫主卫 主阳台主阳台1 1 阳台阳台2 2面积面积开间开间进深进深面积面积 开间开间 高端项目财富中心 160204.24.719.63.618.612.37.86.59.7/升龙广场 17027.364.85.7
44、21.63.619.815.97.56 6.758.64/盛唐至尊 17930.14.56.727.723.617.31 13.117.66.849.45/其它世纪华阳 183.525.34.84.217.983.814.22 10.565.74 6.159.125.46壹号城邦15020.673.95.3173.813125.75.76.454.9世纪花城 16325.555.117.283.614.411.888.645.27.54.16高尔夫花园180234.6522.63.91411.77.8711.8/东方今典 17124.645.64.426.133.910.515.47.92 3
45、.244.29/平均值平均值 169.6 169.6 24.6 24.6 4.7 4.7 5.1 5.1 21.2 21.2 3.7 3.7 15.2 15.2 12.9 12.9 7.3 7.3 5.9 5.9 8.4 8.4 4.8 4.8 四房两厅客厅平均面积为四房两厅客厅平均面积为24.624.6，平均开间，平均开间4.74.7m m，主卧平均面，主卧平均面积为积为21.221.2，平均开间为，平均开间为3.73.7m m说明：说明：面积单位为“”，长度单位为“m”；项目对四房的面积定位为170-200，市场主流四房面积为170左右，因而选取各项目参考的户型面积多在170左右四房及以上
46、四房及以上面积面积客厅客厅 主卧主卧面积面积开间开间面积面积 开间开间 165-185165-18528284.54.522223.93.9立足项目高端的定位，参考市场高端项目，立足项目高端的定位，参考市场高端项目，四房户型客厅和主卧相关指标建议如下：四房户型客厅和主卧相关指标建议如下：p说明：说明：面积单位为“”，长度单位为“m”户型面积户型面积-4-4房房有条件的话，客厅开间做到有条件的话，客厅开间做到4.84.8米，主卧开间米，主卧开间4.24.2米。米。户型户型面积面积客厅客厅 主卧主卧面积面积开间开间面积面积 开间开间 2 2房房2 2厅厅1 1卫卫90-11590-11520204
47、.04.016163.63.63 3房房2 2厅厅2 2卫卫115-165115-16524244.24.220203.93.94 4房及以上房及以上165-185165-18528284.54.522223.93.9结论结论客厅及主卧的面积、开间建议如下：客厅及主卧的面积、开间建议如下：p说明：说明：面积单位为“”，长度单位为“m”条件许可的话，建议如下：条件许可的话，建议如下：户型户型面积面积客厅客厅 主卧主卧开间开间开间开间 2 2房房2 2厅厅1 1卫卫90-11590-1154.24.23.93.93 3房房2 2厅厅2 2卫卫115-165115-1654.54.53.93.94
48、4房及以上房及以上165-185165-1854.84.84.24.2原因原因1-1-控制风险：控制风险：p从市场来看从市场来看，高层产品高层产品顶层为平层设计，户型与非顶层户型相同，没有顶层复式户型出现，更无中空复式户型；洋房产品洋房产品（如国宝花园）中，复式户型中也没有中空设计；若在高层顶层中做中空复式设计，一步超越市场过多风险较大；p从客户来看从客户来看，高层产品的客户还未接触过高层复式户型，未对高层复式产品形成概念，对复式的需求仍需引导，直接推出中空复式存在一定风险；底层底层上层上层国宝花园洋房户型国宝花园洋房户型 总建筑面积约总建筑面积约218218/5/5房房2 2厅厅3 3卫卫
49、不建议顶层复式做中空设计，不建议顶层复式做中空设计，原因如下：原因如下：结论结论- -顶层复式是否做成中空设计顶层复式是否做成中空设计不建议顶层复式做中空设计，不建议顶层复式做中空设计，原因如下：原因如下：原因原因2-2-供暖问题：供暖问题：冷空气的比重比热空气重，所以，在房间里，冷空气总是沉向地面，越靠近地面温度越低，热空气总是聚集室顶，越靠近室顶温度越高。在中空复式中，由于层高较高，这种问题表现得更为明显。在北方城市，像洛阳，解决冬天供暖是一个很重要的问题，若采用中空复式户型，绝大部分热量储存在屋顶上部，而在人体经常活动的空间里，热量很少。这样不仅造成了热量的大量浪费，更为重要的是人体感觉
50、不到房间的温暖。基于以上原因，不建议顶层复式做成中空设计。基于以上原因，不建议顶层复式做成中空设计。结论结论- -顶层复式是否做成中空设计顶层复式是否做成中空设计高端高端项目项目泉舜财富中心2房2厅1卫61、94盛唐至尊2房2厅1卫99、101其它其它建业高尔夫花园2房2厅1卫95、110九都名郡2房2厅1卫93塞纳春天2房2厅1卫103名门盛世2房1厅1卫67、68、702房2厅1卫78、80新天地红太阳2房2厅1卫78、98中泰世纪花城2房2厅1卫92结论结论- -“2 2房房2 2厅厅2 2卫卫”意向意向p从市场项目来看，还没有“2房2厅2卫”产品出现，2房2厅1卫仍是市场供应的主流p从
51、客户层面来看，除部分三口之家选择2房产品自住之外，很多客户选择2房产品是出于投资目的p虽然是高端项目，但2房产品仍然扮演一种经济型自住或投资型产品的角色，为适当控面积制总价，不建议做“2房2厅2卫”的产品市场项目两房户型情况市场项目两房户型情况从客户角度看，两房产品仍扮演着经济型自住或投资型产品的从客户角度看，两房产品仍扮演着经济型自住或投资型产品的角色，为控面积控总价，不建议做角色，为控面积控总价，不建议做“2 2房房2 2厅厅2 2卫卫”的产品的产品结论结论- -“3 3房房2 2厅厅1 1卫卫”意向意向高端项目泉舜财富中心3房2厅2卫 116、178升龙广场3房2厅2卫 110、117、
52、130盛唐至尊3房2厅1卫 1173房2厅2卫124、126、133、135、137、143、144其它东方今曲观澜3房2厅1卫 1173房2厅2卫 140、142、143东方今曲境界3房2厅2卫121、128、137、153、156建业高尔夫花园3房2厅1卫 1273房2厅2卫 146、149九都名郡3房2厅1卫 120九都名郡3房2厅2卫 133塞纳春天3房2厅2卫 137、155、161名门盛世3房2厅2卫 111、118新天地红太阳3房2厅1卫 1333房2厅2卫 130、146、158、168中泰世纪花城3房2厅1卫 92、93p从市场供看，三房产品供应以“3房2厅2卫”为主p购买三
53、房产品的客户以“周边县区矿老板”和“私营业主”为主力，他们财富层级较高，购买三房产品在于提升居住品质、彰显身份、体现舒适性和奢华感p本项目定位高端，在舒适型户型的设计上，不能落后于市场高端项目p因而建议3房户型以“3房2厅2卫”为主力，根据设计需求，可考虑设计少量“3房2厅1卫”的户型建议建议3 3房户型以房户型以“3 3房房2 2厅厅2 2卫卫”为主力，根据设计需求，可考虑为主力，根据设计需求，可考虑设计少量设计少量“3 3房房2 2厅厅1 1卫卫”的户型的户型市场项目三房户型情况市场项目三房户型情况规划设计建议规划设计建议户型示例户型示例首期户型建议首期户型建议户型示例户型示例绿城新泰玉兰花园绿城新泰玉兰花园总建筑面积约114/2房2厅1卫唐山绿城南湖春晓唐山绿城南湖春晓总建筑面积约102/2房2厅1卫在户型设计上建议参考在户型设计上建议参考绿城新泰玉兰花园绿城新泰玉兰花园和和唐山绿城南湖春晓唐山绿城南湖春晓户型示例户型示例绿城新泰玉兰花园绿城新泰玉兰花园3房2厅2卫总建筑面积约145户型示例户型示例唐山绿城南湖春晓唐山绿城南湖春晓总建筑面积约160/3房2厅2卫唐山绿城南湖春晓唐山绿城南湖春晓总建筑面积约165/3房2厅2卫户型示例户型示例绿城新泰玉兰花园绿城新泰玉兰花园4房2厅2卫总建筑面积约190谢谢谢谢
