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1、营销推广与广告策略营销推广与广告策略 项目营销主要卖点提炼项目营销主要卖点提炼 n原则：原则： 找出产品个性特色；找出产品个性特色； 与同类竞争产品比较的优劣点；与同类竞争产品比较的优劣点； 分析价格与产品的关联性；分析价格与产品的关联性； 文化气质与人文内涵；文化气质与人文内涵； 产品与消费需求的关联性；产品与消费需求的关联性；n营销卖点提炼（广告推广主题方向）营销卖点提炼（广告推广主题方向） 项目营销主要卖点提炼项目营销主要卖点提炼 1 1、区域环境：一环旁，亚、区域环境：一环旁，亚CBDCBD财富区域；财富区域； 本案位于一环旁的城市亚本案位于一环旁的城市亚CBDCBD区域，是未来成长型
2、中区域，是未来成长型中小企业腾飞的基地，与尽享城市繁华与商务便利，因此从城小企业腾飞的基地，与尽享城市繁华与商务便利，因此从城市规划看，具有无限的市场潜力。市规划看，具有无限的市场潜力。2 2、区域价值：成熟的商务环境和休闲气质、区域价值：成熟的商务环境和休闲气质 强调城南片区成熟的商务氛围和商业休闲环境，提升产强调城南片区成熟的商务氛围和商业休闲环境，提升产品价值。品价值。3、区域升值：地铁上盖物业、区域升值：地铁上盖物业 突出本案处于地铁五号线出入口未来将会事商务热点突出本案处于地铁五号线出入口未来将会事商务热点区，加之本身的地铁上盖物业的概念使项目升值潜力巨大。区，加之本身的地铁上盖物业
3、的概念使项目升值潜力巨大。项目营销主要卖点提炼项目营销主要卖点提炼本案地铁出入口4 4、产品价值：城市先锋的商务方向，创导商务个性化、产品价值：城市先锋的商务方向，创导商务个性化 从文化上突出商务的先锋精神和个性化的商务从文化上突出商务的先锋精神和个性化的商务特质，与市场进行密码对接。体现新锐企业的工作方特质，与市场进行密码对接。体现新锐企业的工作方式。商务的，人文的，新锐的。式。商务的，人文的，新锐的。5 5、产品品质：新生代类小户型写字间、产品品质：新生代类小户型写字间 在硬环境上强调本案智能化配套的科技含量，在硬环境上强调本案智能化配套的科技含量，突出项目作为写字间的价值所在。突出项目位
4、于亚突出项目作为写字间的价值所在。突出项目位于亚CBDCBD的高度性价比。的高度性价比。项目营销主要卖点提炼项目营销主要卖点提炼 6 6、项目差异化特征：、项目差异化特征：24H24H新锐商务馆新锐商务馆 强调强调2424小时全天候的商务馆概念。小时全天候的商务馆概念。7 7、投资价值：领衔亚、投资价值：领衔亚CBDCBD，领跑城南片，领跑城南片 区突出项目的新锐精神，区突出项目的新锐精神， 由新锐文化引领区域商务潮流。强调由新锐文化引领区域商务潮流。强调 该区域所具有的市场空白和市场先机。该区域所具有的市场空白和市场先机。项目营销主要卖点提炼项目营销主要卖点提炼 8 8、品质细节：自由灵动空
5、间，细节体、品质细节：自由灵动空间，细节体现人文关怀现人文关怀。 强调户型的灵动多变和功能模糊，在强调户型的灵动多变和功能模糊，在建筑细节方面体现商务的人文关怀。建筑细节方面体现商务的人文关怀。项目营销主要卖点提炼项目营销主要卖点提炼 广告推广策略广告推广策略 1 1、突出做为、突出做为2424小时全天候办公环境的优越性。当小时全天候办公环境的优越性。当全天候的概念与位于亚全天候的概念与位于亚CBDCBD的商务小户型相结的商务小户型相结合时就具有适合中小企业的高性价比。充分阐合时就具有适合中小企业的高性价比。充分阐述该特点并达到市场高度认同为目的。述该特点并达到市场高度认同为目的。商务部份商务
6、部份24H24H新锐商务馆新锐商务馆2 2、突出品牌物管的号召力。选择一家具、突出品牌物管的号召力。选择一家具有知名度和市场美誉度的物管公司，本有知名度和市场美誉度的物管公司，本身亦有写字楼的管理经验。事实上对于身亦有写字楼的管理经验。事实上对于商务楼的选择，无论是购买还是租赁户，商务楼的选择，无论是购买还是租赁户，都非常看重物管的品质。因此在前期选都非常看重物管的品质。因此在前期选定一家品牌物管公司，有助于项目形象定一家品牌物管公司，有助于项目形象提升和销售。提升和销售。广告推广策略广告推广策略 项目形象推广策略项目形象推广策略n商业部份商业部份1 1、主力店。、主力店。 引进品牌咖啡店的连
7、锁店（如上岛、良木缘引进品牌咖啡店的连锁店（如上岛、良木缘等）、主题餐饮（日本回转寿司、西餐等）、等）、主题餐饮（日本回转寿司、西餐等）、2424小时银行、小时银行、2424小时超市、小时超市、2424小时药店等并以小时药店等并以此做为商业部份推广的核心点。此做为商业部份推广的核心点。2 2、自营区。、自营区。 可设置针对办公物业的服务企业可设置针对办公物业的服务企业, ,或与周遍或与周遍 类似的企业，如旅行社门市；有针对性的广告类似的企业，如旅行社门市；有针对性的广告宣传上注重引导和宣染。宣传上注重引导和宣染。商务部份商务部份1 1、密码对接。设定一个或多个能够、密码对接。设定一个或多个能够
8、让目标客户群心领神会的密码来引让目标客户群心领神会的密码来引起目标客户的关注和认同。起目标客户的关注和认同。项目形象推广策略项目形象推广策略3 3、情感关怀。制定能够引起目标客户群、情感关怀。制定能够引起目标客户群的情感共鸣的营销手段。的情感共鸣的营销手段。4 4、以整体感和系列性突出本案品质。整、以整体感和系列性突出本案品质。整合所有的广告载体优势，设计在销售各合所有的广告载体优势，设计在销售各阶段广告系列，使所有的广告纵向横向阶段广告系列，使所有的广告纵向横向都具有整体感和系列性。同时，每个广都具有整体感和系列性。同时，每个广告又要有自身的诉求点。告又要有自身的诉求点。项目形象推广策略项目
9、形象推广策略广告推广主题广告推广主题 在广告推广上，本案应根据入市时间和销售在广告推广上，本案应根据入市时间和销售阶段性策略，设置几个广告主题，最主要的，阶段性策略，设置几个广告主题，最主要的，应从以下几个方面来阐述：应从以下几个方面来阐述：1 1、形象诉求主题：即从区域文脉、整体定位、形象诉求主题：即从区域文脉、整体定位、片区环境等进行形象塑造片区环境等进行形象塑造2 2、文化诉求主题：从新锐商务文化角度挖掘其、文化诉求主题：从新锐商务文化角度挖掘其个性化的人文内涵个性化的人文内涵( (传统文化与现代社会的融传统文化与现代社会的融合合) )3 3、产品品质主题：从产品本身寻求其广告推广、产品
10、品质主题：从产品本身寻求其广告推广的诉求主张的诉求主张广告诉求的重点广告诉求的重点1 1、从地段优势寻找诉求点：、从地段优势寻找诉求点：2 2、从规划特点寻找诉求点：、从规划特点寻找诉求点：3 3、从户型格局和建筑空间寻找诉求点：、从户型格局和建筑空间寻找诉求点：4 4、从商务方式去挖掘、从商务方式去挖掘5 5、从产品品质寻求诉求点、从产品品质寻求诉求点6 6、从商业特色角度挖掘、从商业特色角度挖掘7 7、从投资收益寻找诉求点、从投资收益寻找诉求点8 8、从城市的发展寻找述求点、从城市的发展寻找述求点（地铁）（地铁）广告创意表现广告创意表现 1、亚、亚CBD财富矿脉，引领淘金时代！财富矿脉，引
11、领淘金时代！2、城市先锋的商务方向、城市先锋的商务方向领跑城南，创领跑城南，创 导人文商务导人文商务 3、24H新锐商务馆，领衔亚新锐商务馆，领衔亚CBD！ 4、“富矿富矿”商务地带！为先锋企业奠定腾飞起商务地带！为先锋企业奠定腾飞起 点！点！5、有梦想就有可能！、有梦想就有可能！6、永不落幕的时尚商务休闲馆！、永不落幕的时尚商务休闲馆！ 7、财智时代知本英雄的起跑线！财智时代知本英雄的起跑线！8、只要、只要“新锐新锐”，拒绝传统！，拒绝传统！ 新生代的新生代的“新新”，锋锐的，锋锐的“锐锐” 广告创意表现广告创意表现 广告策略广告策略 整合多种媒体资源，有效利用促销工具整合多种媒体资源，有效
12、利用促销工具 为了更好的发挥媒体的效率，使有限的为了更好的发挥媒体的效率，使有限的广告经费收到最大的经济效益，必须整合多广告经费收到最大的经济效益，必须整合多种媒体资源，有效利用促销工具，充分发挥种媒体资源，有效利用促销工具，充分发挥它们各自的长处和优势，以期取长补短，以它们各自的长处和优势，以期取长补短，以优补拙。优补拙。 并且结合本项目的推广述求点、结合项目并且结合本项目的推广述求点、结合项目本身科技优势采用一些较为先进甚至超前的本身科技优势采用一些较为先进甚至超前的推广工具进行促销、推广。推广工具进行促销、推广。 在商业物业推广中，主要以理性诉求在商业物业推广中，主要以理性诉求为主，在前
13、期以为主，在前期以“项目推介会项目推介会”的形式向的形式向潜在消费者展示本案所处的区域以及未来潜在消费者展示本案所处的区域以及未来的升值潜力；在项目开盘前期整合报纸、的升值潜力；在项目开盘前期整合报纸、电视、户外、海报等各类媒体，配合一定电视、户外、海报等各类媒体，配合一定的促销措施，实施立体的广告推广策略，的促销措施，实施立体的广告推广策略，广告策略广告策略 写字楼在广告推广中兼用理性诉求写字楼在广告推广中兼用理性诉求和感性诉求两种手段，既向消费者传达和感性诉求两种手段，既向消费者传达本案写字楼的无限升值潜力，同时也向本案写字楼的无限升值潜力，同时也向消费者展示一种舒适的、健康的办公环消费者
14、展示一种舒适的、健康的办公环境；一种不一样的写字风景；一种全新境；一种不一样的写字风景；一种全新的商务空间的商务空间；一种发展的物业；一种发展的物业。广告策略广告策略 对对商务商务小户型则感性诉求为主，始小户型则感性诉求为主，始终强化小户型的核心诉求。终强化小户型的核心诉求。 前期以形象推广为主，中期以功能前期以形象推广为主，中期以功能性诉求兼形象推广为主，后期以销售手性诉求兼形象推广为主，后期以销售手段兼功能性诉求为主。段兼功能性诉求为主。广告策略广告策略 注意利用软新闻、评论等方式抛注意利用软新闻、评论等方式抛出与本案相关的话题，引发消费者的出与本案相关的话题，引发消费者的讨论，将本案时时
15、展示在消费者面前。讨论，将本案时时展示在消费者面前。广告策略广告策略 促销策略 公关促销：围绕营销主题、企业形象、产品价公关促销：围绕营销主题、企业形象、产品价值，并根据工程进度、开发进度组织相关的促值，并根据工程进度、开发进度组织相关的促销活动和公关活动。分为活动公关和新闻公关。销活动和公关活动。分为活动公关和新闻公关。公关促销可以树立项目的知名度和顾客的信任公关促销可以树立项目的知名度和顾客的信任感，招徕更多的顾客，刺激或诱导消费者的购感，招徕更多的顾客，刺激或诱导消费者的购买欲望，提高销售效率。买欲望，提高销售效率。公关活动公关活动+实质促销实质促销节日促销：根据本案销售分期规划跨节日促
16、销：根据本案销售分期规划跨越的节日，举行活动促销、节日气氛越的节日，举行活动促销、节日气氛装点、业主联谊等活动，吸引大量人装点、业主联谊等活动，吸引大量人流，期以创造销售高峰。流，期以创造销售高峰。特别促销：针对特别的销售问题所制特别促销：针对特别的销售问题所制定的适用于特殊产品的、面对特殊人定的适用于特殊产品的、面对特殊人群的促销活动。群的促销活动。促销策略促销策略打折打折抽奖抽奖买房送家电买房送家电低首付，降低置业门槛低首付，降低置业门槛免免X X年物业管理费年物业管理费变散客为集团批发变散客为集团批发让客户做让客户做“房东房东”促销策略促销策略常见促销手法：常见促销手法：媒介推广策略媒介
17、推广策略报纸、电视、户外广告、报纸、电视、户外广告、DM单、网络广告单、网络广告媒体选择：以户外广告、报纸、电视占绝对份额；媒体选择：以户外广告、报纸、电视占绝对份额；非常规媒体则以海报、非常规媒体则以海报、DMDM单、网络、现场单、网络、现场POPPOP广告广告为辅。为辅。户外广告：在项目周边交通要道口、城区主要有户外广告：在项目周边交通要道口、城区主要有利地段建立户外广告牌、路牌，利用全局效果图、利地段建立户外广告牌、路牌，利用全局效果图、区位图、形象图加强现场氛围的营造，吸引区域区位图、形象图加强现场氛围的营造，吸引区域购买人群；绵阳市主要干道的交通公交车车身广购买人群；绵阳市主要干道的
18、交通公交车车身广告，加强市场关注度。告，加强市场关注度。现场现场POPPOP：在各主要交通要道，选择适当地点，：在各主要交通要道，选择适当地点，如工地围墙、销售现场及沿路交通口岸等悬挂如工地围墙、销售现场及沿路交通口岸等悬挂户外看扳和指示牌，准确引导消费者到达现场，户外看扳和指示牌，准确引导消费者到达现场，并在现场布置大型并在现场布置大型POPPOP，增加现场声势和销售气，增加现场声势和销售气氛。氛。DMDM直投：这是开拓市场更宽广渠道的最有效途直投：这是开拓市场更宽广渠道的最有效途径之一。加大与各大酒店、酒楼、茶楼等休闲径之一。加大与各大酒店、酒楼、茶楼等休闲场所联系，投放免费场所联系，投放
19、免费DMDM杂志或杂志或DMDM单；定向进行单；定向进行免费派送，并对政府相关机构邮寄。免费派送，并对政府相关机构邮寄。媒介推广策略媒介推广策略网络广告：面对市场竞争的加剧，开发商要多网络广告：面对市场竞争的加剧，开发商要多方拓宽销售的渠道，而项目的锁定的目标消费方拓宽销售的渠道，而项目的锁定的目标消费群体几乎都有上网的习惯，因此在互联网盛行群体几乎都有上网的习惯，因此在互联网盛行的今天，网络广告不失为一种有效的媒体。可的今天，网络广告不失为一种有效的媒体。可考虑建设一个企业网站，并为项目建立一个网考虑建设一个企业网站，并为项目建立一个网页。页。甚至可以利用网络进行销售，以求取得与甚至可以利用
20、网络进行销售，以求取得与竞争项目的差异。竞争项目的差异。版面选择：报纸选择以当地主流报纸为主版面选择：报纸选择以当地主流报纸为主（90%90%），采取头版的形式，强销期后以小版面），采取头版的形式，强销期后以小版面为主，增加见报率。适当时候采取夹报的形式，为主，增加见报率。适当时候采取夹报的形式，进行有针对性的派送。进行有针对性的派送。媒介推广策略媒介推广策略投放频率：导入期占投放频率：导入期占5 5分额，升温期占分额，升温期占2020份额，强销期占份额，强销期占3030份额。续热期每份额。续热期每周周3 3次（周二、四、五），尾盘期适当维次（周二、四、五），尾盘期适当维持。并根据实际调整。持
21、。并根据实际调整。广告形式：以硬体（报纸、电视）为主，广告形式：以硬体（报纸、电视）为主，适当炒作软体（买版面炒作等多种形式）。适当炒作软体（买版面炒作等多种形式）。媒介推广策略媒介推广策略 媒体组合：在推动初期选择版面较大的媒体组合：在推动初期选择版面较大的报纸（报纸（35351616），收视率较高的电视台进），收视率较高的电视台进行深度的诉求，每周也采取一大两小的媒行深度的诉求，每周也采取一大两小的媒体组合策略。同时，加强与报社、电视台体组合策略。同时，加强与报社、电视台的沟通力度，在彩版、套红和黑白版面及的沟通力度，在彩版、套红和黑白版面及主流节目之间进行有序的调整。主流节目之间进行有序
22、的调整。媒介推广策略媒介推广策略营销推广策略营销推广策略 本案必须采用一种非常规的营销手法，本案必须采用一种非常规的营销手法，既要居高临下，同时又要留有余地，以亚新既要居高临下，同时又要留有余地，以亚新闻的广告传播方式，提出一些符合项目特点闻的广告传播方式，提出一些符合项目特点又能引发社会关注和争鸣的话题，从而将竞又能引发社会关注和争鸣的话题，从而将竞争的焦点转移到本案所在片区，使该片区成争的焦点转移到本案所在片区，使该片区成为多数投资者购买力倾向性选择的区域，并为多数投资者购买力倾向性选择的区域，并进一步将焦点集中到本案。进一步将焦点集中到本案。 本案的营销推广将采用本案的营销推广将采用“软
23、新闻软新闻+ +硬广硬广告告+ +事件营销事件营销”三者相结合的方式，花最三者相结合的方式，花最少的时间，用最低的成本，做最好的事情，少的时间，用最低的成本，做最好的事情，达到最好的效果。为求营销推广达到预期达到最好的效果。为求营销推广达到预期的目标和效果，依据广告集中以及分散原的目标和效果，依据广告集中以及分散原则，将营销推广适度分期。则，将营销推广适度分期。 营销推广策略营销推广策略 预热期预热期 这个阶段主要以软新闻的方式对本这个阶段主要以软新闻的方式对本案所在区域进行预热，让本案所在区域案所在区域进行预热，让本案所在区域成为投资者、消费者关注的焦点，成为成为投资者、消费者关注的焦点，成
24、为全成都众说纷纭的热点区域。全成都众说纷纭的热点区域。营销推广策略营销推广策略 引导期（内部认购）引导期（内部认购） 策略：市场预热，试探市场反映，接受策略：市场预热，试探市场反映，接受各种形式认购和咨询，反馈有效的信息，各种形式认购和咨询，反馈有效的信息，检验推广策略的方向与手段的有效性，检验推广策略的方向与手段的有效性，为后期校正方向。这个阶段主要采取软为后期校正方向。这个阶段主要采取软新闻、硬广告、促销等多种营销策略相新闻、硬广告、促销等多种营销策略相结合的方式。结合的方式。营销推广策略营销推广策略 加强现场包装，引起注意，吸引客加强现场包装，引起注意，吸引客户；户；软、硬性广告的相继刊
25、出新闻的大软、硬性广告的相继刊出新闻的大规模覆盖；规模覆盖；现场气氛的营造，散布、扩大知名现场气氛的营造，散布、扩大知名度。度。引导期引导期传播策略：传播策略：广告目的：广告目的： 迅速树立独特的楼盘品质形象，有序强调迅速树立独特的楼盘品质形象，有序强调项目各卖点，将信息准确传达到目标客户项目各卖点，将信息准确传达到目标客户群，使其迅速形成对本案的客观印象；群，使其迅速形成对本案的客观印象；广告表现：广告表现： 以感性诉求为主，以理性求为辅，突出强以感性诉求为主，以理性求为辅，突出强调主卖点及分卖点；调主卖点及分卖点；引导期引导期广告策略：广告策略：原则：针对本阶段广告目的，以大众传播媒体为主
26、要选择。原则：针对本阶段广告目的，以大众传播媒体为主要选择。依据：在媒体的选择上首先应考虑选择广告信息传播的有依据：在媒体的选择上首先应考虑选择广告信息传播的有效性、准确性和潜在消费群体的媒体接触习惯；效性、准确性和潜在消费群体的媒体接触习惯； 注意媒体形象问题和广告传播的费率（即：千人成注意媒体形象问题和广告传播的费率（即：千人成本率）。本率）。投放：综合利用媒体达到传播效果的最大化。投放：综合利用媒体达到传播效果的最大化。媒体广告：媒体广告：50%户外广告：户外广告：35%其他广告：其他广告：15%引导期引导期媒体策略：媒体策略：物业刚进入市场，既要对内部认物业刚进入市场，既要对内部认购的
27、客户采取适当优惠，又要顾购的客户采取适当优惠，又要顾及市场信心；及市场信心；节日期间可举办大型主题活动，节日期间可举办大型主题活动，进行初步形象展示。进行初步形象展示。促销策略：促销策略：引导期引导期视觉系统视觉系统现场包装现场包装宣传资料宣传资料报报纸广告纸广告软性文章软性文章公交广告公交广告户外广告户外广告电电视新闻视新闻推广工具：推广工具：引导期引导期开盘期（市场启动期）开盘期（市场启动期）策略：集中资源，全面启动，统一诉策略：集中资源，全面启动，统一诉求，以独特的广告诉求及表现手法，求，以独特的广告诉求及表现手法，让买家对物业信息深入了解，随销售让买家对物业信息深入了解，随销售活动展开
28、立体营销攻势，扬长避短、活动展开立体营销攻势，扬长避短、强化优势，积聚人气，制造高潮。强化优势，积聚人气，制造高潮。隆重公开本案商业物业；隆重公开本案商业物业；造成公开发售的热烈场面；造成公开发售的热烈场面；销售成绩迅速传遍业界内外，并震撼客户；销售成绩迅速传遍业界内外，并震撼客户；收齐客户资料及联络已酝酿的客户，营造现场收齐客户资料及联络已酝酿的客户，营造现场气氛；气氛；检讨客户反应以修正销售及广告路线。检讨客户反应以修正销售及广告路线。传播策略：传播策略：开盘期（市场启动期）开盘期（市场启动期）广告目的：广告目的： -加强传播的定向性和强度，对卖点加以强化；加强传播的定向性和强度，对卖点加
29、以强化； -建立项目的美誉度和认知度，建立目标消费者与建立项目的美誉度和认知度，建立目标消费者与潜在消费者对产品的美好联想。潜在消费者对产品的美好联想。广告表现：广告表现： -理性诉求与感性诉求并重的表现策略；理性诉求与感性诉求并重的表现策略； -传递本案商业特色的诸多卖点，暗示本案的形象传递本案商业特色的诸多卖点，暗示本案的形象和品质定位。和品质定位。开盘期（市场启动期）开盘期（市场启动期）原则：原则：集中在以报媒与户外广告为主的大众媒体集中在以报媒与户外广告为主的大众媒体进行信息传播；进行信息传播；投放：投放：-媒体广告：媒体广告：60%60%-户外广告：户外广告：30%30%-其他广告：
30、其他广告：10%10%开盘期（市场启动期）开盘期（市场启动期）对到现场咨询的客户进行抽奖；对到现场咨询的客户进行抽奖；对已购房客户赠送电器等；对已购房客户赠送电器等；对购房付款采用灵活的方式，如，对购房付款采用灵活的方式，如，一次性、分期、贷款等；一次性、分期、贷款等；促销策略：促销策略：开盘期（市场启动期）开盘期（市场启动期）宣传资料宣传资料报纸广告报纸广告软性文章软性文章电视广告电视广告电视新闻电视新闻电台广告电台广告杂志广告杂志广告网络广告网络广告设置看房专车设置看房专车推广工具：推广工具：开盘期（市场启动期）开盘期（市场启动期）公开期及强销期公开期及强销期 策略：开展持续、有节奏的公共
31、策略：开展持续、有节奏的公共活动深入挖掘潜在市场，强化买活动深入挖掘潜在市场，强化买家认同感，展现整体形象，顺畅家认同感，展现整体形象，顺畅销售渠道，后期可在价格上做相销售渠道，后期可在价格上做相应提升调整。应提升调整。传播策略传播策略强化目标消费群认同感；强化目标消费群认同感；强化本项目已经成熟的形象品位；强化本项目已经成熟的形象品位；显露商业物业在本案社区中的地位。显露商业物业在本案社区中的地位。公开期及强销期公开期及强销期广告策略：广告策略：广告目的：采用各种方式，拉动不同地方广告目的：采用各种方式，拉动不同地方区域的其他消费者；区域的其他消费者；广告表现：运用多种表现手段直接阐述促广告
32、表现：运用多种表现手段直接阐述促销策略，以此打动投资人与潜在消费者，创销策略，以此打动投资人与潜在消费者，创造销售高峰。由前期的强调各买点，逐渐向造销售高峰。由前期的强调各买点，逐渐向升值潜力上过度。升值潜力上过度。公开期及强销期公开期及强销期公开期及强销期公开期及强销期原则：原则：集中在以报媒与户外广告为主的大集中在以报媒与户外广告为主的大众媒体进行信息传播；众媒体进行信息传播；投放：投放：-报媒广告：报媒广告：50%50%-户外广告：户外广告：30%30%-其他广告：其他广告：20%20%媒体策略：媒体策略： 促销策略：促销策略：节假日期间可举行酒会等节假日期间可举行酒会等活动，为已下定客
33、户庆贺；活动，为已下定客户庆贺；折价、送礼等常规促销手折价、送礼等常规促销手段段 公开期及强销期公开期及强销期公开期及强销期公开期及强销期推广工具：推广工具：公共活动公共活动报纸采访报纸采访电视为辅电视为辅报纸报纸广告广告 策略：消化尾盘、销售策略检策略：消化尾盘、销售策略检讨、形象展示，准备下期推广。讨、形象展示，准备下期推广。持续期（清盘期）持续期（清盘期）传播策略：传播策略：转移重点，与下阶段营销策转移重点，与下阶段营销策略的战术规划相吻合；略的战术规划相吻合；凸显本案社区形象，配合下凸显本案社区形象，配合下阶段策划要点的规划传播。阶段策划要点的规划传播。持续期（清盘期）持续期（清盘期）
34、广告策略：广告策略：广告目的：广告目的：-再度完善商业物业的市场形象；再度完善商业物业的市场形象；-树立社区品牌形象，配合尾盘销售，配合下树立社区品牌形象，配合尾盘销售，配合下阶段推广企划。阶段推广企划。广告表现：广告表现：-以感性表现为主；以感性表现为主；-采取新闻和软性文章进行形象宣传。采取新闻和软性文章进行形象宣传。持续期（清盘期）持续期（清盘期）原则：以报媒为主，辅助使用其他原则：以报媒为主，辅助使用其他媒介，参照下阶段相关的媒体策略。媒介，参照下阶段相关的媒体策略。投放：（整体费用降低）投放：（整体费用降低） -报媒广告：报媒广告：60%60%-户外广告：户外广告：25%25%-其他
35、广告：其他广告：15%15%持续期（清盘期）持续期（清盘期）媒体策略：媒体策略： 促销策略：促销策略：业主联谊会；业主联谊会；节日装饰、节日贺卡等；节日装饰、节日贺卡等；可视情况考虑适当提高价格。可视情况考虑适当提高价格。持续期（清盘期）持续期（清盘期）推广工具：推广工具：报纸软文报纸软文公关活动公关活动持续期（清盘期）持续期（清盘期）促销组合促销组合促促销销组组合合框框架架 人员：置业顾问。角色：投资理财专家，理性色彩浓厚人员：置业顾问。角色：投资理财专家，理性色彩浓厚大众推销大众推销公共展示公共展示媒介推广媒介推广销售促进（销售促进（SPSP）活动）活动VISVIS系统设计及应用系统设计及
36、应用印刷品印刷品现场及现场及户外户外楼书楼书DMDM单、海报单、海报售楼处售楼处围墙及周边环境展示围墙及周边环境展示其他户外广告及看板其他户外广告及看板软文炒作（提前预热及中期维持）软文炒作（提前预热及中期维持）硬体广告硬体广告报纸（主流报刊）报纸（主流报刊）电电视视广广告告：收收视视率率较较高高的的新新闻闻及及娱娱乐乐节目节目时间：开盘期及其他促销关键点时间：开盘期及其他促销关键点主题：开拓者广场造势，商业气氛渲染主题：开拓者广场造势，商业气氛渲染 因为本案为一个非常贵的地产项目，因为本案为一个非常贵的地产项目，必须先通过炒热板块来带动本案的销售。必须先通过炒热板块来带动本案的销售。因此，本
37、案在进行市场推广时，必须层层因此，本案在进行市场推广时，必须层层推进，逐步深入，从宏观到微观，从商业推进，逐步深入，从宏观到微观，从商业到住宅逐步推进的过程。到住宅逐步推进的过程。皓越建议皓越建议层层推进、逐步深入层层推进、逐步深入皓越建议皓越建议 因为本案处在一个动态的营销环境之中，从因为本案处在一个动态的营销环境之中，从商业物业、写字楼甚至酒店的目标客户群来看，商业物业、写字楼甚至酒店的目标客户群来看，绝大部分都是属于投资客户，投资客户最关心绝大部分都是属于投资客户，投资客户最关心的是什么？当然是物业的投资回报和升值潜力。的是什么？当然是物业的投资回报和升值潜力。因此，本案必须给客户预留足
38、够的想象空间，因此，本案必须给客户预留足够的想象空间，成就他们的投资梦想，让消费者感觉到本案确成就他们的投资梦想，让消费者感觉到本案确实有潜力可挖，购买本案，能够得到巨大的投实有潜力可挖，购买本案，能够得到巨大的投资回报。资回报。网络是一个开放的展示平台，它大多利用长尾效应进行运作。网络对一般的大众群体进行广泛地宣传推广，面向群体是非常巨大的，成本却是有限的；而有针对性地利用部分功能结合本项目的定位为本项目所用，作为项目区别于其他楼盘的一个亮点。并能够高科技的手段通过掌握广告产生的效应而对推广成本进行控制。网络作为现代科技产品的代表已经进入了千家万户，我们在工作中也越来越离不开网络这个工具，而网络也已经变成办公的必备条件和资料来源了。为了突出本项目符合中小型企业发展的要求，及现代办公的时效性和及时性要求；体现本项目的科技感，可利用网站合作尝试网络营销手段。利用网络营销是当代营销中较为超前一种模式，本项目若能够找利用网络营销是当代营销中较为超前一种模式，本项目若能够找到符合本项目实际的合作模式将网络营销成功引进和成功运用，到符合本项目实际的合作模式将网络营销成功引进和成功运用，这将是中铁置业引领行业先机的一个突破口。这将是中铁置业引领行业先机的一个突破口。皓越建议皓越建议The End The End ThanksThanks
