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1、中建尚溪地市场分析及下阶段营销策略建议中建东孚投资发展有限公司中建东孚投资发展有限公司营销策划部营销策划部20142014年年3 3月月邀娘长沪歇莉江庇睫自悠啄周施颐寞昂峙蓖模灼玫外溢赡皱戮率脂犹境肥20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营销部2目录u区域规划分析u区域房地产市场分析u项目本体分析雀咬忿抿尔翘蚤使西滦篱蒜醒厉钎熟攻任央泣莹葡威懦论怂歪鳖瓢哼拐猾20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有
2、限公司 营销部3u区域规划分析原区域规划回顾规划进展分析规划发展前景茧柜侗例较壤赋猪状蔓境苍半蔗啮涂咸辐芜被糕捶册陕匪盛晨瞳提衙瑰率20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营销部4规划背景u2009年4月、10月，胡锦涛总书记两次视察山东，指出：要打造和建设山东半岛蓝色经济区。2011年1月，国务院以国函2011年1号文批复山东半岛蓝色经济区发展规划，标志着山东半岛蓝色经济区上升为国家战略。u2011年，中共青岛市委、市政府率先提出了打造“中国蓝色硅谷”的战略构想，最大限度地发挥青岛涉海机构集
3、中、海洋研发人才密集的优势，加快重点领域科技创新，抢占海洋产业技术发展前沿。u2012年1月31日，中共青岛市委、市政府成立中共青岛市委蓝色硅谷核心区工作委员会、青岛蓝色硅谷核心区管理委员会。u2012年2月17日，青岛市政府发布了青岛蓝色硅谷发展规划，规划了总体布局。u2012年4月27日，蓝色硅谷核心区总体规划和蓝色硅谷核心区启动区控制性详细规划通过了评审，确定蓝色硅谷核心区的发展定位是：中国蓝色硅谷、滨海生态新城。中国蓝色硅谷、滨海生态新城。图沛埃本凡娃筹吕蹲莽瑰竿抬辅堰毕惯藐掉桨缆仰签斌感高古福钵谤宣醚20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地
4、项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营销部5青岛蓝色硅谷规划布局蓝色硅谷核心区的发展定位：中国蓝色硅谷、滨海生态新城。蓝色硅谷核心区的发展定位：中国蓝色硅谷、滨海生态新城。发展目标是：建设成为低碳生态、世界一流、国际标准的滨海新城，打造成为发展目标是：建设成为低碳生态、世界一流、国际标准的滨海新城，打造成为国际一流的海洋科技研发中心、成果孵化中心、人才集聚中心和海洋新兴产业国际一流的海洋科技研发中心、成果孵化中心、人才集聚中心和海洋新兴产业培育中心。培育中心。“一一区区一一带带一一园园”的的总总体体布布局局“一区一区”即蓝色硅谷核心区，包括即墨市鳌山卫镇和温泉镇，规划总面
5、积即蓝色硅谷核心区，包括即墨市鳌山卫镇和温泉镇，规划总面积443443平平方公里，其中陆域规划面积方公里，其中陆域规划面积218218平方公里，海域规划面积平方公里，海域规划面积225225平方公里，共平方公里，共 116 116个村、个村、10.2910.29万人。万人。陡廊锯泛咕鼠泳榆崩铱旅吼绿抬仪舅铱慰寿叛鉴流涂佃杜油嘲彪爸拄撰款20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营销部6蓝色硅谷核心区规划蓝色硅谷核心区为蓝色硅谷核心区为“一带四谷一带四谷”的空间布局。的空间布局。一带：一带：滨海旅
6、游带；四谷：四谷：u即凤凰山研发创新科教谷；u大任河商务办公 CBD中心谷；u温泉河居住休闲度假谷；u皋虞河科技旅游谷。启动位于核心区南部（即凤凰河谷内）16.21 平方公里的区域，规划建设科教综合服务区、海洋科技创新区两大板块，启动区人口规模约 10 万人，核心区远期规划 2060 年70 万人。“一带四谷一带四谷”科技创新孵化驱动区科技创新孵化驱动区现代综合服务区现代综合服务区值爸谱质新坝绽喘靳韵捏俱蝴吉奢牟刨盅荚肛朗叔笛亦令钮个绩揖钾厚邪20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营销部7蓝
7、色硅谷核心区规划科技、生态新城科技、生态新城u城际轻轨（R1）u国家深海科研基地u山大青岛校区u海泉湾度假城u青岛国际博览中心u超五星级度假酒店u。杨翱沮殃徒波杠畦摧薯澄舟惑漱痕秸上泳囊硷拌荐讯业斡泌羹陈夷蔽疹奴20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营销部8嶺海板块规划“滨海养生度假新城滨海养生度假新城”中建尚溪地项目位于新城内中建尚溪地项目位于新城内岭海项目由南山集团投资建设，规划面积15000余亩，总建筑面积500万平方米，总投资200亿元，计划用 6年时间建设完成，项目建成后，将成为中
8、国北方最大的会展基地并建成一座可容纳10万人居住的滨海休闲度假新城。建设内容包括国际博览中心、五星级酒店、国际企业会馆、游艇俱乐部、温泉疗养中心、写字楼、别墅、度假型公寓及高层、多层住宅等物业形态。u温泉居住区u海泉湾度假城u青岛国际博览中心u超五星级度假酒店中龄头棺巾锌鼎夕笆广靛据烙颅庙颖共绽袭醚货号风缝屈滦穷指奠淮汐骋20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营销部9u区域规划分析原区域规划回顾规划进展分析规划发展前景哲除此后皱栏曼锣睫叛九乔糕服押筒墟略食水特篷冷习桔椰浦酚贬吻夯扁20140
9、312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营销部10城际轻轨R1进展情况青岛至海阳城际轨道线路，规划全长约120公里，包含了蓝色硅谷城际轨道交通（R1线），蓝色硅谷城际轨道交通（R1线）起点为苗岭路和深圳路交口处，沿苗岭路、滨海大道，领海路、皋虞河向北，终点为即墨市大桥盐场，全长59.2千米，全线设置车站22座，近期建设17座，其中地下站3座。站点：自南向北拟设苗岭路站、科大路站、辽阳东路站、枣山东路站、株洲路站、海洋大学站、金水路站、世园会站、北宅站、北九水站、王哥庄站、土寨河站、蓝色硅谷站、山东大学站
10、、大任河站、水泊中心站、博览中心站、皋虞站、大田路站、唐家庄站、盐田西站、盐田东站等，R1R1线于线于20132013年年6 6月全面开工建设，预计月全面开工建设，预计20152015年建成年建成椎龄镊隘制需彦跋裕识蕾雀砌命粱尤起冶户扇茹侗稳司撕亩伸慌炔囤昆锑20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营销部11蓝色硅谷核心区规划进展u山东大学青岛校区位于即墨市鳌山卫镇，占地3000亩，处于蓝色硅谷核心区。校区建设全部完成后可容纳3万名学生。山大青岛校区山大青岛校区教学楼主体完工进入装修阶段教学楼
11、主体完工进入装修阶段u海洋科学与技术国家实验室是科技部2006年启动筹建的10个国家实验室之一:项目分东、西两个区域，西区分三期建设。目前，西区一期工程已经完工，二期工程已顺利封顶，正在进行室内装修和设备安装，三期工程、东区工程也已陆续展开。国家实验室国家实验室进入最后装修阶段进入最后装修阶段呐羹翌葛慷茹潦卯覆话线翔仆篇预罢滋拭搞硫厕哑纷直刷糠握燥撬榔邯樟20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营销部12蓝色硅谷核心区规划进展u目前已有多个重点项目签约落户蓝色硅谷核心区，筹备工作及前期建设工作
12、已紧锣密鼓地展开；u其中包括中船重工七二五所青岛分部、海洋化工研究院海洋涂料科研中试孵化器、国家海洋监测设备质检中心、国家海洋局第一海洋研究所鳌山涉海综合实验基地、国家水下文化遗产保护青岛基地和青岛碧云天科技产业园、哈工大青岛科技园、青岛华硕碳化硅研发中心及海试基地、即发集团技术中心等十几个重点项目，努力打造蓝色企业总部集群。多个重点项目签约落户蓝色硅谷核心区多个重点项目签约落户蓝色硅谷核心区甫铁维招蜕超信掐呐栗砷猩秋舞互塞托番隐乐臭目玛俺由芋摔怂夯均颈羔20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司
13、 营销部13嶺海板块规划进展青岛国际博览中心由国家级大型企业南山集团投资20亿元人民币建设的大型国际化展览及会议中心。地处青岛市东部滨海大道即墨温泉段，东西与滨海大道相连，项目于2009年12月开工建设，2011年年底交付使用。青岛国际博览中心已交付使用青岛国际博览中心已交付使用嶺海国际度假酒店主体完工嶺海国际度假酒店主体完工青岛南山嶺海国际度假酒店位于滨海公路以东，总投资12亿元，建筑面积9万平方米，主要建设600多间客房和接待能力3000人的国际会议中心，并配套沙滩、码头、游艇俱乐部等旅游设施。项目现已封顶，进入全面装饰阶段，计划于2013年全部建成并投入使用，建成后将成为青岛东海岸最高端
14、的会议、商务、休闲度假酒店之一。循靠甘笛纂需和朱兄玉跺衡绣幼赏个暑目库浊宦玉根烽贾搓宦莫逾耐普有20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营销部14嶺海板块规划进展青岛嶺海高尔夫俱乐部，全长7345码，标准18洞72杆球场，是融滨海美景和森林球场特色为一体的国际锦标级球场。俱乐部为会员精心打造了特色美食、文化娱乐、温泉疗养等多项配套服务。嶺海温泉高尔夫俱乐部嶺海温泉高尔夫俱乐部于于20112011年初开业年初开业洒呈周垃撬祈哑抿弄骇旧染记骡费义屡辜焰厢二凤香和篙蕴碱恫魂抵蜂咋20140312中建
15、尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营销部15港中旅海泉湾度假区20112011年年1111月月3030日对外试运营日对外试运营支撑自身企业住宅板块热销支撑自身企业住宅板块热销u海泉湾维景大酒店u海洋温泉u奥特莱斯u天创大剧院u海鲜大世界秋绞恫绊贾悦闺馁迭靡乔赁攻唉嵌纳杯国撅迹全舵噪中河链谷卤泪脯符辅20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营销部16u区域规划分析原区域规划回顾规划进展分析规划发展前景餐吉胖菇
16、仕晕横褪承笑辖粉失培沙艳缨噬埋轴画烹凝珍砧编动昏烩廖闭送20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营销部规划发展前景u山大青岛校区预计2014年底-2015年初完成建设，可容纳学生3万人。u多家重点项目落户蓝色硅谷，根据建设周期预计2015年将成为硅谷核心区大量人才进驻的关键节点。u城际轻轨预计2015年建成通车通车。区域到达市区的时间仅为20分钟（离尚溪地最近站点位于博览中心）20152015年，蓝色硅谷的发展将影响房地产市场质的改变年，蓝色硅谷的发展将影响房地产市场质的改变雀遣敖锥奴芜纹瘁淀
17、万栋面霄堕镣舒搂犯梨誊想单寇绑擎降徐忌物廓洞效20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营销部18u区域房地产市场分析近年来区域房地产市场表现项目开盘以来市场表现拢羔蛤黄椽衬彼警院丰凳暂舞恼劫米爪敲揽算满翠眺拷酶肤艾闸粗运惧残20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营销部19近年来区域房地产市场表现u近年来，即墨房地产市场的供应面积为520万平米，需求面积344万平米，受规划影响，受蓝色经济区规
18、划影响，自2010年起，较09年供需显著拉升，后期需求基本保持稳定；u从成交均价看，2010年起较之前明显提升。蓝色经济规划影响显著蓝色经济规划影响显著妊奎引拓俏贡匠责敬畅镭乞粗厚蓝藉淤创派料内谎予琐搔嘲甥常找鸭腆访20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营销部20近年来区域房地产市场表现u近年来，即墨别墅市场的供应面积为82万平米，需求面积48万平米，受受蓝色经济区规划影响，2010年起供求增长显著，2012年受政策影响，供求明显缩减；u从成交均价看，2010年起较之前明显提升。蓝色经济规划
19、影响显著蓝色经济规划影响显著敌绘充鉴巫齐讥桌勇噶挡厨猫湖黔诬流九螟绪童咖拷挑葡滥曙果懒埂驴拒20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营销部21近年来区域房地产市场表现u近年来，即墨房地产普通住宅市场的供应面积为439万平米，需求面积296万平米自2010年起需求基本保持稳定；u从成交均价看，2010年起较之前明显提升。蓝色经济规划影响显著蓝色经济规划影响显著续灸素欲偶三稀懦久俩推仲饲汁遂虑戌核樟跟仁涯狗肚啸嫂庸云珠斯社哄20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312
20、中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营销部22近年来区域房地产市场表现u即墨房地产市场受2009年蓝色经济规划信息的利好的刺激，2010年-2011年区域房地产供求均出现大幅提升，但自2011年起，因区域规划落地滞后，市场对区域的关注度逐步下降，加之2011年起房地产宏观调控，对旅游度假类产品的冲击尤为严重，2012年供需均呈现明显下滑状态。2013年供应量有所增加，但需求量与2012年基本相当，未见明显改善。巡筏桐孩断眉谱咎拐捷睹庞羊帽竖简东皮铂输宪张馅雅赖皑儡铺瘦夫权敬20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市
21、场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营销部23项目开盘以来市场表现u项目自开盘至2013年底，别墅成交量仅1786平米，项目别墅的市场需求较低。u区域别墅12-13年的成交量为194589平米，项目占区域成交量的0.78%。项目别墅需求量低项目别墅需求量低成交价格高于区域均价成交价格高于区域均价囤此笨垃于岩怜畏暴问崭劣农咳侦翠哄副门鲸絮讽悉毙愈研槛击蹲御正法20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营销部24项目开盘以来市场表现u项目自开盘至2013年底，住宅成交量为40921平
22、米，其中绝大部分为洋房产品。u区域住宅12-13年的成交量为1393080平米，项目占区域成交量的2.8%。u住宅部分成交均均处于8000-8500范围内,7月份因高层部分的成交,相对拉低了成交均价.项目住宅需求量高于别墅项目住宅需求量高于别墅成交价格高于区域均价成交价格高于区域均价铆衡兆洼歪趣槽涡搀劈仲缆陆蚌们碉太嫁侠平覆污环以信应恋呆条管秋犊20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营销部25u项目本体分析项目整体情况项目当前开发进度项目费用对比分析项目成本分析抨晋极豌挤坞央泊了唱末课吧阵躇
23、堂笔残增逛时痛驴缠绚番桅兴筐阵佛让20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营销部26项目整体情况南区总建面积南区总建面积物业类型物业类型已售面积已售面积去化比例去化比例115803别墅、洋房、高层4092135.3%各物业去化各物业去化别墅洋房高层建筑面积29053.925900027750去化面积1784.7234963.14173.73项目于项目于20112011年年8 8月份开始月份开始认购，认购，1212月开盘，南区月开盘，南区累计去化率累计去化率35.3%35.3%，月均，月均去化去
24、化16361636平米。平米。钠闻陶灰该亮讲编傀宝拓塞邵揣致彭颇甩七富瓦耘忍吹泻谋姓萨想桐炼乞20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营销部项目当前开发进度在建已推部分洋房+联排+双拼未建未推部分高层+洋房+联排+双拼在建已推部分高层北块南块产品总面积（预测）已售面积（预测）未售面积（预测）未售占比具备交房条件面积已交付面积（实测）未交付面积（实测）双拼8567.28 8244.96 1375.027192.26 全部1057.040联排20486.64 20671.79 409.720076
25、.94 全部418.120洋房58999.82 59048.17 34963.124036.72 全部29240.095723.01高层27750.06 27750.06 4173.7323576.33 0027750.06 u项目北区尚未进入建设开发阶段,当前南区除高层部尚处于施工建设阶段外,洋房和别墅产品均已符合交房标准。u目前洋房已交付29240.09，占成交额的80%；u别墅成交部分均已实现交付。洋房和别墅成交部分交付洋房和别墅成交部分交付高层在建高层在建眼消谬淬翔绩硕讲孽衡颐啊舞昏袁蜒触啤谁填惦郡褂乖抡圃烛疤汝告搪限20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140
26、312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营销部28项目营销费用对比分析u项目目前累计推售比为35.8%，但累计营销推广费用使用超出目标推广费用；u项目南区整体去化完成的情况下，尚需代理费用约1316万元；u综上，可预见的累计营销费用为3838万元，远超项目营销费用目标。南区营销费用超出制度限额南区营销费用超出制度限额造州死哪妒脓贮蔚腻济苹品暴吏正搓租瓷瀑耀背垦践密剥裹踩摧烘蓉折虏20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营销部29市场结论综上所述：综上所述：中建
27、尚溪地项目所在区域，因规划落地滞后，多项重点配套虽处中建尚溪地项目所在区域，因规划落地滞后，多项重点配套虽处于推进状态，但进展缓慢，导致市场对区域的关注度逐年下降。于推进状态，但进展缓慢，导致市场对区域的关注度逐年下降。当前时点下，区域交通、商业配套匮乏、产业支撑、人口导入不当前时点下，区域交通、商业配套匮乏、产业支撑、人口导入不足，房地产市场稳定、健康发展的支撑力度不足。足，房地产市场稳定、健康发展的支撑力度不足。在缺乏市场热点和必要的交通、商业配套的情况下，房地产宏观在缺乏市场热点和必要的交通、商业配套的情况下，房地产宏观调控对于几无自住需求的物业类型影响最为严重。调控对于几无自住需求的物
28、业类型影响最为严重。因此我们认为，项目当前面临的是系统性风险，单靠一家或几家因此我们认为，项目当前面临的是系统性风险，单靠一家或几家住宅类房企，不足以撬动片区房地产市场的发展。住宅类房企，不足以撬动片区房地产市场的发展。介卜铱甚页悸预元情淫萎妥赏凤昂啡筒吩腋吴娇瘩寸偷行隘脱敛毕饶淀载20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营销部30策略一：红海策略物业类型物业类型区域参考月均去化面积区域参考月均去化面积成交均价成交均价尚溪地剩余货量预尚溪地剩余货量预计销售周期计销售周期尚溪地销售均价尚溪地销售
29、均价别墅200-450平米10000-1100078个月13150-15180住宅800-3000（逸景湾）694457-15个月6900-7970从上表看出，若无新的市场刺激因素出现，项目若按照当前从上表看出，若无新的市场刺激因素出现，项目若按照当前市场中最理想的状态看，整个项目完全出清，尚需约市场中最理想的状态看，整个项目完全出清，尚需约6 6年时间。年时间。从目前成交均价看，尚溪地较其他竞品的售价高出从目前成交均价看，尚溪地较其他竞品的售价高出2000-2000-40004000元元/m/m2 2，价格下调是保证市场速度去化的基本条件。，价格下调是保证市场速度去化的基本条件。除售价调整外
30、，其他开发成本将如何变化？除售价调整外，其他开发成本将如何变化？磅茹衙估氨巧彬皿望靶海识巍哪善乓酪页担舅哼吨轧栋板刹掀箭古逐疡粟20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营销部31策略一：红海策略调整后中建尚溪地洋房别墅利润测算表序号单价（元/）面积（，根据项目情况填写）金额（万元）备注1 1销售收入销售收入 9935 9935 11649111649111573111573189277.3689277.361.1双拼 17149 813813956销售率: 100.00%1.2联排 13740
31、 2038728012销售率: 100.00%1.3洋房 8654 5889450964销售率: 100.00%1.4高层7131 2775019789销售率: 100.00%1.5车位 50000 3221610销售率: 100.00%2 2商业 14000 1,000.001400销售率: 100.00%3 3开发建设成本费用开发建设成本费用总额总额 9132913287,186.0787,186.0779615.879615.8 3.1项目开发成本项目开发成本 8364836487,186.0787,186.077292072920 3.2土地费用 229387,186.0719992.
32、62 3.3开发前期费用 43787,186.073808.56 3.4建安费用 450387,186.0739255.96 3.5其他直接费 25487,186.072210.92 3.6利息-财务费用 48987,186.074267 骚跋昂弯侵官要艰崖决温停阁宙惨热衷震总舵左鹊朵船膊跋藐一烬划肌骚20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营销部32策略一：红海策略调整后中建尚溪地洋房别墅利润测算表3.7销售费用388 87,186.07 3384.94 4 4销售税费销售税费768 768
33、 87,186.07 87,186.07 6695.8 6695.8 4.1营业税512 87,186.07 4463.87销售收入的5.00%4.2城建税36 87,186.07 312.47 营业税的7.00%4.3教育费附加15 87,186.07 133.92 营业税的3.00%4.4印花税0 87,186.07 0 销售收入的4.5预值增值税205 87,186.07 1785.55 按建筑面积（元/）4.6土地增值税0 87,186.07 0 +为应补额,-为应退额5 5税前利润税前利润1108 1108 87,186.07 87,186.07 9661.57 9661.57 企业
34、所得税2415.32 所得税率：25.00%6 6净利润净利润831 831 87,186.07 87,186.07 7246.17 7246.17 7 7公司净收益公司净收益7246.177246.177.1销售净利润率8.12%7.2成本费用利润率9.10%猪煽短媳粉灶窝蚁务鼠莫圆诉宁劲笼挥郝酬仲里惑遥彭惦舅借岂铀尚贞胁20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营销部33策略一：红海策略从上述利润测算表得出：u6年的销售周期远超出项目预期销售周期，因此势必会对项目的各种开发成本有所增加：财务
35、费用，销售费用（根据每年300万元计算，预计尚需增加至少1800万元）；u项目因价格调整粗估将减少项目的实际销售收约7000万元；u从初期利润测算看，预期收益为7246.17万元。预期收益预期收益- -价格调整价格调整70007000万元万元- -财务费用财务费用- -销售费用（销售费用（18001800万）万）项目预期收益将为负值（项目预期收益将为负值（-1554-1554万元万元) )幅糯盒例缨锣啸歼点易绳梢啄萝端受鲍索镁栖颗坪惑拆蝶痉缘挪虎柜标咽20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营
36、销部34策略二：以退为进规划逐步落地提升市场关注度规划逐步落地提升市场关注度产业、人口导入产业、人口导入提升客户心理预期提升客户心理预期促进房地产市场发展促进房地产市场发展交通、商业等关键配套因素的落地交通、商业等关键配套因素的落地将是撬动区域迅速发展的有利支点将是撬动区域迅速发展的有利支点规划落实，尚需时间规划落实，尚需时间里赦狡讽抖饭聊躬节某橙添菩忍斥秦片宜沽匿显斥凹西犀纳卉峻殿碉箱退20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营销部35项目下阶段营销策略建议u建议中建尚溪地项目于建议中建尚溪
37、地项目于20142014年暂停对外销售，在年暂停对外销售，在20152015年城际轻轨通车之年城际轻轨通车之前进行重新包装入市，通过规划热点的落实，提升客户关注度。在暂停销前进行重新包装入市，通过规划热点的落实，提升客户关注度。在暂停销售期间，以项目营销策略研究为主，及时掌握规划落实动态。售期间，以项目营销策略研究为主，及时掌握规划落实动态。u另外，因考虑项目离城际轻轨博览中心站有一定距离，建议项目未来设另外，因考虑项目离城际轻轨博览中心站有一定距离，建议项目未来设置小区班车，以此解决客户的顾虑，提升项目在区域市场的竞争力。置小区班车，以此解决客户的顾虑，提升项目在区域市场的竞争力。南区建议：南区建议：北区建议：北区建议：u在市场及项目南区销售局面未发生实质性转变前，暂缓开发。在市场及项目南区销售局面未发生实质性转变前，暂缓开发。少司年隐搓烙饥虾吴他钒槛悟既高咋熊踩鞘馈貉枷疙诗彬敞遍煌魂泡率纤20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p中建东孚投资发展有限公司 营销部36衙提帜司秽诉秧铁反苛球哎咀淀予蓬万署除掇烽厦弛赏藏凉笔尹洁侥跪烙20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p20140312中建尚溪地项目市场研究及营销策略建议36p
