房地产企业项目授信管理

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1、LOGO房地产企业项目授信管理房地产企业项目授信管理房地产企业项目授信管理房地产企业项目授信管理房地产信用管理师课程房地产信用管理师课程 路虎林路虎林 教授教授 根据教学计划和考试要求，本次我想和大家讨论的问根据教学计划和考试要求，本次我想和大家讨论的问题有三个：题有三个：1. 1.什么是授信管理什么是授信管理2. 2.谁来做授信管理谁来做授信管理3. 3.怎样做授信管理怎样做授信管理2024/7/232一一. . 什么是房地产企业的授信管理什么是房地产企业的授信管理2024/7/2331. 1. 张先生怎么会欠银行的九期贷款？张先生怎么会欠银行的九期贷款？2024/7/234 2008 20

2、08年年3 3月，石家庄的张先生准备通过按揭的方式购月，石家庄的张先生准备通过按揭的方式购买住房。当他向银行申请按揭贷款时，却被告之他已在某买住房。当他向银行申请按揭贷款时，却被告之他已在某银行办理了银行办理了3030余万元的按揭贷款，并且已有逾期余万元的按揭贷款，并且已有逾期9 9期未还期未还的不良记录，银行对他的贷款要求给予回绝。的不良记录，银行对他的贷款要求给予回绝。2024/7/235 后经了解查实，某开发商通过不法手段获得了张先生后经了解查实，某开发商通过不法手段获得了张先生的身份证复印件，并用伪造张先生的贷款资料，在石家庄的身份证复印件，并用伪造张先生的贷款资料，在石家庄某银行骗取

3、了近某银行骗取了近3030万元的贷款。万元的贷款。 张先生无辜背上了近张先生无辜背上了近3030万元的债务，感到十分气愤。目前，他正积极准备通过诉万元的债务，感到十分气愤。目前，他正积极准备通过诉诸法律为自己讨回公道。诸法律为自己讨回公道。2024/7/236 此案是一起明显的诈骗银行贷款案件。据媒体报道，此案是一起明显的诈骗银行贷款案件。据媒体报道，石家庄某银行在办理按揭贷款过程中，严重违规操作，不石家庄某银行在办理按揭贷款过程中，严重违规操作，不认真审核贷款人资料，不与贷款申请人本人见面，仅凭开认真审核贷款人资料，不与贷款申请人本人见面，仅凭开发商提供的伪造的贷款人书面资料就发放贷款，不仅

4、使自发商提供的伪造的贷款人书面资料就发放贷款，不仅使自身受到了损失，而且也给张先生带来了严重伤害。身受到了损失，而且也给张先生带来了严重伤害。2024/7/237 这个案例告诉我们：石家庄市的该银行的授信管理出这个案例告诉我们：石家庄市的该银行的授信管理出了差错。了差错。2024/7/238 本案中，石家庄某银行在为诈骗分子行骗打开方便之本案中，石家庄某银行在为诈骗分子行骗打开方便之门的同时，自己也成了受害者。这起案件再度给商业银行门的同时，自己也成了受害者。这起案件再度给商业银行敲响了警钟。敲响了警钟。2024/7/2392. 2.中国银监会银监发中国银监会银监发200842200842号文

5、件号文件2024/7/2310 2008 2008年年5 5月份银监会有关部门曾到上海等地调研。并月份银监会有关部门曾到上海等地调研。并就房贷资产质量、未来房价走势等问题召开相关的银行人就房贷资产质量、未来房价走势等问题召开相关的银行人士座谈分析会。银监会有关部门从相关的分析中发现士座谈分析会。银监会有关部门从相关的分析中发现 “ “ 目目前在房地产开发贷款和个人按揭贷款方面还存在一些问题前在房地产开发贷款和个人按揭贷款方面还存在一些问题需要加强管理采取有效措施防范风险。需要加强管理采取有效措施防范风险。 并要求国内并要求国内各商各商业银行对房地产市场的业银行对房地产市场的“ “假按揭假按揭“

6、 “、“ “假首付假首付“ “、 假假房价房价 等等“ “三三假假 行为进行严厉整治。行为进行严厉整治。2024/7/2311 二二0000八年五月二十六日，中国银监会发布了八年五月二十六日，中国银监会发布了中国银中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知 的的文件。（银监发文件。（银监发200842200842号）。号）。 在在 这个通知中，提到：这个通知中，提到：2024/7/2312 近年来，伴随着房地产市场快速发展，商业银行的房近年来，伴随着房地产市场快速发展，商业银行的房地产贷款业务发展迅速。与此同时，也产生了许多问题。地产贷款

7、业务发展迅速。与此同时，也产生了许多问题。 2024/7/2313 一是由于近年来房市景气，个人住房贷款需求旺盛，一是由于近年来房市景气，个人住房贷款需求旺盛，一些商业银行产生了盲目乐观的思想，放松了对借款人资一些商业银行产生了盲目乐观的思想，放松了对借款人资信审查标准，甚至认为只要有房产作抵押就不会有风险，信审查标准，甚至认为只要有房产作抵押就不会有风险，只看房子不看借款人，降低了借款人的准入门槛。只看房子不看借款人，降低了借款人的准入门槛。 2024/7/2314 二是房地产价格经过几年快速攀升后存在回调压力，二是房地产价格经过几年快速攀升后存在回调压力，部分前期房价上涨较快的城市已出现房

8、价下跌超过借款人部分前期房价上涨较快的城市已出现房价下跌超过借款人首付款的现象；少数商业银行房贷客户还款能力下降，违首付款的现象；少数商业银行房贷客户还款能力下降，违约事件有所上升。约事件有所上升。 2024/7/2315 三是一些资质较差的房地产开发企业通过虚构售房合三是一些资质较差的房地产开发企业通过虚构售房合同、伪造借款人签名等手段办理同、伪造借款人签名等手段办理“ “假按揭假按揭” ”，骗取银行贷，骗取银行贷款款；或为解决资金短缺问题，利用预售环节以分期首付或为；或为解决资金短缺问题，利用预售环节以分期首付或为购房者垫付款等手段违规为借款人办理购房者垫付款等手段违规为借款人办理“ “

9、假首付假首付” ”，将风，将风险险转嫁给银行；或通过虚高房价更多地套取银行贷款，以及转嫁给银行；或通过虚高房价更多地套取银行贷款，以及通过虚假合同、虚增交易量粉饰销售情况，误导银行判断通过虚假合同、虚增交易量粉饰销售情况，误导银行判断并套取银行贷款等问题。并套取银行贷款等问题。2024/7/2316 四是个别银行以混淆个人购房和法人购房、销售大套四是个别银行以混淆个人购房和法人购房、销售大套房并搭配小套房，以及加按揭、综合物业贷款、住房抵押房并搭配小套房，以及加按揭、综合物业贷款、住房抵押经营贷款等方式逃避二套房贷政策约束；有的以征信系统经营贷款等方式逃避二套房贷政策约束；有的以征信系统未联网

10、、异地购房难调查为由放弃二套房贷政策约束；有未联网、异地购房难调查为由放弃二套房贷政策约束；有的外资银行至今尚未执行二套房贷政策，甚至以此为手段的外资银行至今尚未执行二套房贷政策，甚至以此为手段抢拉客户。抢拉客户。 2024/7/2317鉴于上述情况，中国银监会提出：鉴于上述情况，中国银监会提出：1. 1.关注房地产行业走势，建立与风险承受能力和管控能力关注房地产行业走势，建立与风险承受能力和管控能力相适应的授信管理体制。相适应的授信管理体制。2024/7/2318 各行董事会应要求商业银行加强宏观经济运行的分析各行董事会应要求商业银行加强宏观经济运行的分析，关注房价走势和房地产行业发展趋势，

11、关注经济周期波，关注房价走势和房地产行业发展趋势，关注经济周期波动可能给房地产信贷业务带来的风险。动可能给房地产信贷业务带来的风险。2024/7/2319 要根据要根据GDPGDP增长率、固定资产投资增长率、社会消费品增长率、固定资产投资增长率、社会消费品零售增长率、零售增长率、CPICPI增幅等多种宏观经济情景，分别测算本行增幅等多种宏观经济情景，分别测算本行在多种情况下的客户违约率、在多种情况下的客户违约率、 预期损失以及不良贷款率的预期损失以及不良贷款率的变化情况。变化情况。2024/7/2320 要根据单项业务或产品的风险管理需要，开展房地产要根据单项业务或产品的风险管理需要，开展房地

12、产贷款专项压力测试，重点就房价、利率波动、居民可支配贷款专项压力测试，重点就房价、利率波动、居民可支配收入可能对个人住房贷款质量的影响进行压力测试。收入可能对个人住房贷款质量的影响进行压力测试。2024/7/2321 根据压力测试情况强化风险管理管控措施和调整业务根据压力测试情况强化风险管理管控措施和调整业务发展策略，不断完善房地产信贷风险管控制度，建立与承发展策略，不断完善房地产信贷风险管控制度，建立与承受能力和风险管理能力相适应的房地产授信管理体制；优受能力和风险管理能力相适应的房地产授信管理体制；优化业绩考核体系，引导分支机构树立风险意识，切实加强化业绩考核体系，引导分支机构树立风险意识

13、，切实加强对房地产行业的授信管理。对房地产行业的授信管理。 2024/7/2322二二.严格执行个人住房贷款政策和条件，加强借款人的资格严格执行个人住房贷款政策和条件，加强借款人的资格管理管理 。2024/7/2323三三.严格房地产企业资信审查，防范房地产企业向银行转嫁严格房地产企业资信审查，防范房地产企业向银行转嫁风险。风险。 2024/7/2324四四.加强监管，加大违规惩戒，严肃查处违法违规行为加强监管，加大违规惩戒，严肃查处违法违规行为 。2024/7/2325 各商业银行一旦发现房地产企业存在各商业银行一旦发现房地产企业存在“ “假按揭假按揭” ”、“ “假首假首付付” ”、“ “

14、假房价假房价” ”等问题，一律停止向其发放个人住房贷等问题，一律停止向其发放个人住房贷款和款和开发贷款，同时应重新对房地产企业所在集团进行信用评开发贷款，同时应重新对房地产企业所在集团进行信用评级，调整授信额度；涉嫌违法犯罪的要移送司法机关查处。级，调整授信额度；涉嫌违法犯罪的要移送司法机关查处。2024/7/2326 要加强同业合作、充分利用银监会客户风险系统，严要加强同业合作、充分利用银监会客户风险系统，严密监测客户违约以及交叉违约情况，对存在密监测客户违约以及交叉违约情况，对存在“ “假按揭假按揭” ”、“ “假假首付首付” ”等违规行为的房地产开发企业，要建立等违规行为的房地产开发企业

15、，要建立“ “黑名单黑名单” ”制度制度，并及时向当地监管部门和银行业协会报告，由同业协会，并及时向当地监管部门和银行业协会报告，由同业协会定期向辖内银行业金融机构通报。定期向辖内银行业金融机构通报。 2024/7/2327 监管部门这样做就在于建立与风险承受能力和管控能监管部门这样做就在于建立与风险承受能力和管控能力相匹配的授信管理体制，意在于防止房地产企业向银行力相匹配的授信管理体制，意在于防止房地产企业向银行转嫁风险等问题。转嫁风险等问题。2024/7/23283. 3.房地产企业的授信和授信管理房地产企业的授信和授信管理2024/7/2329 经济学把市场经济形态的演变分为三个阶段经济

16、学把市场经济形态的演变分为三个阶段： （1 1）以物物交换方式为主的自然经济时期；）以物物交换方式为主的自然经济时期； （2 2）以货币作为交换媒介的货币经济时期；）以货币作为交换媒介的货币经济时期； （3 3）以信用交易为主导的信用经济时期。）以信用交易为主导的信用经济时期。 随着国家经济增长，市场交易形态将会按照上述顺序随着国家经济增长，市场交易形态将会按照上述顺序变化。变化。2024/7/2330 当一国的人均当一国的人均GDPGDP超过超过20002000美元时美元时 ， 该国的经济就开该国的经济就开始迈进信用经济阶段。表现为该国的市场交易形态从现金始迈进信用经济阶段。表现为该国的市场

17、交易形态从现金交易为主转变为以信用交易为主，交易为主转变为以信用交易为主， 即即50%50%以上的交易是以以上的交易是以信用交易方式达成的。信用交易方式达成的。 据据20122012年统计公报，我国人均年统计公报，我国人均GDPGDP为为61006100美元。美元。2024/7/2331 国外学生从小学开始做义工，积累社会信用，以此反国外学生从小学开始做义工，积累社会信用，以此反映其社会责任感。该信用记录，在大学录取、职业招聘时映其社会责任感。该信用记录，在大学录取、职业招聘时会被重视。会被重视。2024/7/2332 国外超市有白发苍苍的老者作为售货员，并在胸牌上国外超市有白发苍苍的老者作为

18、售货员，并在胸牌上标注标注“ “我已在此服务我已在此服务2020年年” ”，以此彰显个人的职业责任感，以此彰显个人的职业责任感和和职业信用。职业信用。2024/7/2333 信用是指以偿还为条件的价值运动的特殊形式，主要信用是指以偿还为条件的价值运动的特殊形式，主要表现为货币资金的借贷和商品交易中的赊销与预付。表现为货币资金的借贷和商品交易中的赊销与预付。 2024/7/2334 价值以信用形式运动并不发生所有权的转移，只是其价值以信用形式运动并不发生所有权的转移，只是其使用权在一定条件下让渡，价值的复归伴随着利息收入，使用权在一定条件下让渡，价值的复归伴随着利息收入，即贷出价值的增值。即贷出

19、价值的增值。2024/7/2335资金（现金或支票）资金（现金或支票）权益权益贷款人贷款人借款人借款人“ “信用信用” ”图式图式2024/7/2336 房地产信用则是以房地产作为特定对象，产生于房地房地产信用则是以房地产作为特定对象，产生于房地产再生产过程中的信用。产再生产过程中的信用。2024/7/2337房地产信用主要表现为在：房地产信用主要表现为在：土地土地房屋的开发房屋的开发营建营建经营和消费过程中经营和消费过程中发生的货币借贷和房地产交易中的预付与赊销行为。发生的货币借贷和房地产交易中的预付与赊销行为。 2024/7/2338 房地产信用包含受信和授信两个方面房地产信用包含受信和授

20、信两个方面 。2024/7/2339 授信，就是根据企业不同的规模、财务状况等，给企授信，就是根据企业不同的规模、财务状况等，给企业做内部评级，然后给不同的企业，核定相应的贷款额度业做内部评级，然后给不同的企业，核定相应的贷款额度，这叫授信。，这叫授信。 授信是指授予授信是指授予贷款人贷款人一定的信用额度，贷款人可以在一定的信用额度，贷款人可以在这个额度范围内申请贷款。这个额度范围内申请贷款。2024/7/2340 据不完全统计，今年据不完全统计，今年3 3月份，瑞安、绿城中国、月份，瑞安、绿城中国、sohosoho中中国、世茂股份、国、世茂股份、 绿地集团、绿地集团、 泛海建设、泛海建设、

21、广州城建等广州城建等7 7家房家房地产企业分别从各银行获得地产企业分别从各银行获得130130亿元、亿元、200200亿元、亿元、100100亿元、亿元、150150亿元、亿元、174174亿元、亿元、78.678.6亿元和亿元和1919亿元的授信额度，总额度亿元的授信额度，总额度超过超过850850亿元。亿元。 2024/7/2341 房地产授信的形式有：房地产授信的形式有：政府授信政府授信商业授信商业授信银行授信银行授信消费授信消费授信民间个人授信民间个人授信2024/7/2342 房地产政府授信是指政府的一种借贷行为在房地产领房地产政府授信是指政府的一种借贷行为在房地产领域的表现，其主要

22、的接受信用形式是由政府发行政府债券域的表现，其主要的接受信用形式是由政府发行政府债券，授予信用的主要形式是政府贷款。，授予信用的主要形式是政府贷款。 例如：向安居工程有偿提供资金例如：向安居工程有偿提供资金 2024/7/2343 房地产商业授信是指企业之间相互提供的、与房地产房地产商业授信是指企业之间相互提供的、与房地产交易直接相联系的信用。交易直接相联系的信用。 它包括企业在房地产交易中延期或分期付款等形式所它包括企业在房地产交易中延期或分期付款等形式所提供的信用和在房地产交易基础上派生的预付款或预付定提供的信用和在房地产交易基础上派生的预付款或预付定金等形式所提供的信用。金等形式所提供的

23、信用。2024/7/2344 例如：企业之间在进行土地使用权转让和房屋买卖时例如：企业之间在进行土地使用权转让和房屋买卖时所采用的延期或分期付款或预付定金或预付金额或预付款所采用的延期或分期付款或预付定金或预付金额或预付款 2024/7/2345 房地产消费授信是指房地产最终消费时对个人消费者房地产消费授信是指房地产最终消费时对个人消费者提供的信用提供的信用 。2024/7/2346 房地产消费授信的产生具有现实意义，消费者可以用房地产消费授信的产生具有现实意义，消费者可以用未来的收入作保证取得当前消费的权利，房地产企业可以未来的收入作保证取得当前消费的权利，房地产企业可以推销房产。利用房地产

24、消费信用，目的并不是在于仅仅适推销房产。利用房地产消费信用，目的并不是在于仅仅适当地刺激消费，而是在于吸引社会消费基金，改变消费者当地刺激消费，而是在于吸引社会消费基金，改变消费者个人的消费结构和个人的资产结构。个人的消费结构和个人的资产结构。 2024/7/2347 房地产民间个人授信是指个人之间存在的与房地产有房地产民间个人授信是指个人之间存在的与房地产有关的借贷行为。关的借贷行为。2024/7/2348 随着住房商品化进程的加速，个人所有的房产越来越随着住房商品化进程的加速，个人所有的房产越来越多，相应地，个人之间的房产交易也增多，在个人房产交多，相应地，个人之间的房产交易也增多，在个人

25、房产交易中的赊销、预付款等行为就构成了房地产民间个人信用。易中的赊销、预付款等行为就构成了房地产民间个人信用。如个人之间房屋租赁中的预付款，个人之间房屋买卖中的如个人之间房屋租赁中的预付款，个人之间房屋买卖中的延期付款或分期付款等。延期付款或分期付款等。 2024/7/2349 房地产银行授信是指银行以货币形式向企业或个人提房地产银行授信是指银行以货币形式向企业或个人提供的与房地产有关的信用。供的与房地产有关的信用。2024/7/2350 银行一方面以债务人的身份，通过吸收存款等形式，银行一方面以债务人的身份，通过吸收存款等形式，把社会上可以用于房地产领域的闲散资金集中起来：另一把社会上可以用

26、于房地产领域的闲散资金集中起来：另一方面又以债权人的身份通过房地产贷款等形式将资金提供方面又以债权人的身份通过房地产贷款等形式将资金提供给企业与个人。这里的银行包括了所有可受授信用的金融给企业与个人。这里的银行包括了所有可受授信用的金融机构。机构。 2024/7/2351 银行的信用风险管理部要时时监控，保证给一个企业银行的信用风险管理部要时时监控，保证给一个企业的各类贷款加起来，不能超过这个额度。对贷款业务、对的各类贷款加起来，不能超过这个额度。对贷款业务、对拆借业务和资金业务都会对交易对手有授信，用额度管理拆借业务和资金业务都会对交易对手有授信，用额度管理来把信用风险控制在一定范围内，这就

27、是授信管理。来把信用风险控制在一定范围内，这就是授信管理。 授信管理是银行控制信用风险的一种方式。授信管理是银行控制信用风险的一种方式。 2024/7/2352二二. .房地产企业项目授信管理的管理师房地产企业项目授信管理的管理师2024/7/23531. 1.四川省住建厅对房企资质证书的新规定四川省住建厅对房企资质证书的新规定2024/7/2354 根据四川省建设厅根据四川省建设厅关于进一步加强房地产开发企业关于进一步加强房地产开发企业资质管理的通知资质管理的通知（川建房发（川建房发20071152007115号）和号）和关于加强关于加强房地产开发企业资质管理有关问题的补充通知房地产开发企业

28、资质管理有关问题的补充通知（川建房（川建房发发20072552007255号）精神，自号）精神，自20082008年年1 1月月1 1日起，凡新申报、定日起，凡新申报、定级、升级以及换发证书的开发企业均应提供信用管理师资级、升级以及换发证书的开发企业均应提供信用管理师资格证明材料。格证明材料。2024/7/2355 二二OOOO七年三月十九日七年三月十九日 ，四川省建设厅四川省建设厅关于进一步加关于进一步加强房地产开发企业资质管理的通知强房地产开发企业资质管理的通知： 加强房地产开发加强房地产开发企业信用企业信用档案监督管理，健全网上项档案监督管理，健全网上项目手册的申报。各开发企业应当配备具

29、有资格的信用管理目手册的申报。各开发企业应当配备具有资格的信用管理师管理信用档案和项目手册申报。师管理信用档案和项目手册申报。 自自20072007年年7 7月月1 1日起，凡日起，凡新申报、定级、升级以及换发证书的开发企业均应提供信新申报、定级、升级以及换发证书的开发企业均应提供信用管理师资格证明材料。用管理师资格证明材料。 2024/7/2356 关于加强房地产开发企业资质管理有关问题的补充关于加强房地产开发企业资质管理有关问题的补充通知通知：一一. . 建立房地产开发企业信用制度，加强房地产开发企业建立房地产开发企业信用制度，加强房地产开发企业信用档案管理，是建立房地产市场信息系统，规范

30、房地产信用档案管理，是建立房地产市场信息系统，规范房地产市场秩序的重要内容，各地房地产管理部门要高度重视，市场秩序的重要内容，各地房地产管理部门要高度重视，加强对开发信用档案建设工作指导和监督。加强对开发信用档案建设工作指导和监督。 2024/7/2357二二. . 各房地产开发企业要做好本企业信用档案的管理，安各房地产开发企业要做好本企业信用档案的管理，安排专人负责企业的信用档案和项目手册工作，及时将信用排专人负责企业的信用档案和项目手册工作，及时将信用档案和开发项目手册的相关信息通过网络申报系统向房地档案和开发项目手册的相关信息通过网络申报系统向房地产管理部门传送。产管理部门传送。 202

31、4/7/2358三三. . 信用管理师是国家为加强信用管理设立的专业技术岗信用管理师是国家为加强信用管理设立的专业技术岗位，在房地产开发企业推行信用管理师制度，有利于健全位，在房地产开发企业推行信用管理师制度，有利于健全和完善企业内部管理，规范信用制度。鉴于当前各地实际和完善企业内部管理，规范信用制度。鉴于当前各地实际情况，对房地产开发企业在办理资质中提供信用管理师资情况，对房地产开发企业在办理资质中提供信用管理师资格证明暂设定半年的过渡期。在过渡期内，房地产开发企格证明暂设定半年的过渡期。在过渡期内，房地产开发企业办理开发资质时，可暂不提供信用管理师资格证明材料。业办理开发资质时，可暂不提供

32、信用管理师资格证明材料。但自但自20082008年年1 1月月1 1日起，房地产开发企业办理资质时，应提日起，房地产开发企业办理资质时，应提供相关证明材料。供相关证明材料。 2024/7/23592. 2. 房地产企业的信用管理师房地产企业的信用管理师2024/7/236020062006年是我国实施信用管理师国家职业资格制度的第一年是我国实施信用管理师国家职业资格制度的第一 年。年。20062006年年1 1月，月，信用管理师国家职业标准信用管理师国家职业标准由劳动和社由劳动和社 会保障部颁布实施。会保障部颁布实施。20062006年年4 4月，月， 中国就业培训技术指导中心会同中国市场中国

33、就业培训技术指导中心会同中国市场 学会信用工作委员会，共同发出学会信用工作委员会，共同发出关于开展信用管理师关于开展信用管理师 国家职业资格实验性培训的通知国家职业资格实验性培训的通知。2024/7/2361 信用管理师是在企业中从事信用风险管理和征信技术信用管理师是在企业中从事信用风险管理和征信技术的专业人员。的专业人员。2024/7/2362 国家信用管理师共设三个等级，分别为：国家信用管理师共设三个等级，分别为： 助理信用管理师（国家职业资格三级）；助理信用管理师（国家职业资格三级）； 信用管理师（国家职业资格二级）；信用管理师（国家职业资格二级）； 高级信用管理师（国家职业资格一级）。

34、高级信用管理师（国家职业资格一级）。 2024/7/23633. 3. 房地产企业信用管理师的工作任务房地产企业信用管理师的工作任务2024/7/2364 我们说信用管理从业人员是指从事信用信息收集、核我们说信用管理从业人员是指从事信用信息收集、核实、加工、分析、报告的专业人员，主要包括在授信机构、实、加工、分析、报告的专业人员，主要包括在授信机构、征信与资信调查机构、资信评级机构、信用管理咨询机构征信与资信调查机构、资信评级机构、信用管理咨询机构从业的专业人员。从业的专业人员。 2024/7/2365 授信管理主要包括授信管理主要包括客戶檔案管理客戶檔案管理、客戶授信管理、應、客戶授信管理、

35、應收賬款分析評估和追收管理以及徵信資料庫收賬款分析評估和追收管理以及徵信資料庫管理管理等方面。等方面。 2024/7/2366信用管理的工作任务主要是：信用管理的工作任务主要是：1. 1.企业信用风险识别和评估企业信用风险识别和评估2. 2.企业信用管理企业信用管理3. 3.企业信用制度建设企业信用制度建设4. 4.信用管理人员的教育、培训和从业执照信用管理人员的教育、培训和从业执照2024/7/2367企业信用管理企业信用管理：（1 1）客户信用档案管理；）客户信用档案管理；（2 2）客户授信；）客户授信；（3 3）应收账款管理；）应收账款管理；（4 4）商帐追收；）商帐追收；（5 5）利用

36、征信数据库开拓市场；）利用征信数据库开拓市场；（6 6）投放信用工具。）投放信用工具。2024/7/2368企业信用制度建设企业信用制度建设：（1 1）建立企业守信制度，解决企业对外信用形象问题；）建立企业守信制度，解决企业对外信用形象问题；（2 2）建立企业信用管理制度，解决客户信用风险控制和）建立企业信用管理制度，解决客户信用风险控制和 转移问题。转移问题。2024/7/2369信用管理人员的教育、培训和从业执照信用管理人员的教育、培训和从业执照教育和培训：企业内部员工的研讨会、新员工的培训、外教育和培训：企业内部员工的研讨会、新员工的培训、外 聘专家讲座等聘专家讲座等2024/7/237

37、0房地产企业信用管理师的工作任务主要是：房地产企业信用管理师的工作任务主要是：(1).(1).建立有效的企业信用管理体系；建立有效的企业信用管理体系； (2).(2).制定企业信用制度与信用政策；制定企业信用制度与信用政策；(3).(3).在交易前期，对交易对象进行信用调查与评估，确定信在交易前期，对交易对象进行信用调查与评估，确定信 用额度及放账期；用额度及放账期； 2024/7/2371(4).(4).在交易中期，对应收账款加强管理，并采取必要的措施在交易中期，对应收账款加强管理，并采取必要的措施 转移风险保障企业债权；转移风险保障企业债权； (5).(5).在交易后期，对发生的逾期账款进

38、行追收；在交易后期，对发生的逾期账款进行追收；(6).(6).运用信用管理专业技术及专业的征信数据库防范风险，运用信用管理专业技术及专业的征信数据库防范风险， 并开拓市场。并开拓市场。2024/7/2372三三. .房地产企业项目授信管理的实施房地产企业项目授信管理的实施2024/7/23731. 1. 房地产企业金融资信评级房地产企业金融资信评级2024/7/2374 企业在诞生的第一天起，就是以盈利为目的；企业经企业在诞生的第一天起，就是以盈利为目的；企业经营中信用成本如同采购成本、生产成本、营销成本、投融营中信用成本如同采购成本、生产成本、营销成本、投融资成本等一样，需要管理，需要优化管

39、理，以获得最佳效资成本等一样，需要管理，需要优化管理，以获得最佳效益。今天，中国企业的管理短板，其中一块是信用风险的益。今天，中国企业的管理短板，其中一块是信用风险的管理，我们必须正视她，继而行动。管理，我们必须正视她，继而行动。2024/7/2375授信工作的原则：授信工作的原则：“ “现授信（评级），后用信现授信（评级），后用信” ”的原则。的原则。2024/7/2376 银行银行授信授信评级是银行在对客户授信之前对客户的财务评级是银行在对客户授信之前对客户的财务状况、生产运营情况、状况、生产运营情况、贷款用途贷款用途、偿还贷款能力以及贷款、偿还贷款能力以及贷款收益等收益等项目项目进行综合

40、考察分析后，对客户进行信用等级评进行综合考察分析后，对客户进行信用等级评定。定。 2024/7/2377 国外信用管理起源于国外信用管理起源于18301830年的英国和年的英国和19371937年的美国，年的美国，其标志是征信机构的出现。其标志是征信机构的出现。 1830 1830年，世界第一个征信机构创立于英国伦敦，主要年，世界第一个征信机构创立于英国伦敦，主要帮助贸易商调查交易对方的资信状况，评价贸易商的信誉。帮助贸易商调查交易对方的资信状况，评价贸易商的信誉。2024/7/2378 1830 1830年，世界第一个征信机构创立于英国伦敦，主要年，世界第一个征信机构创立于英国伦敦，主要帮助

41、贸易商调查交易对方的资信状况，评价贸易商的信誉。帮助贸易商调查交易对方的资信状况，评价贸易商的信誉。2024/7/2379 目前，国际公认的专业资信评级机构有三家：目前，国际公认的专业资信评级机构有三家： 穆迪穆迪 标准普尔标准普尔 惠誉国际。惠誉国际。2024/7/2380 标准普尔：是国际权威评级机构，也是日本金融厅指标准普尔：是国际权威评级机构，也是日本金融厅指定的五大评级机构之一。定的五大评级机构之一。2024/7/2381 穆迪公司的创始人是约翰穆迪公司的创始人是约翰 穆迪，他在穆迪，他在19091909年首创对铁年首创对铁路债券进行信用评级。路债券进行信用评级。19131913年，

42、穆迪开始对公用事业和工年，穆迪开始对公用事业和工业债券进行信用评级。目前，穆迪在全球有业债券进行信用评级。目前，穆迪在全球有800800名分析专名分析专家，家，17001700多名助理分析员，在多名助理分析员，在17 17个国家设有机构，股票在个国家设有机构，股票在纽约证券交易所上市交易（代码纽约证券交易所上市交易（代码MCOMCO）。）。2024/7/2382 穆迪投资服务公司信用等级标准从高到低可划分为：穆迪投资服务公司信用等级标准从高到低可划分为： AaaAaa级、级、AaAa级、级、A A级、级、BaaBaa级、级、BaBa级、级、B B级、级、CaaCaa级、级、CaCa级级和和C

43、C级。级。2024/7/2383FitchRatingsFitchRatings 惠誉国际惠誉国际 1913 1913年由约翰年由约翰 惠誉（惠誉（John John K.FitchK.Fitch）创办。创办。19971997年惠誉国年惠誉国际并购了另一家评级机构际并购了另一家评级机构IBCAIBCA，20002000年并购了年并购了DUFF & DUFF & PHELPSPHELPS，随后又买下了随后又买下了Thomson Thomson BankwatchBankwatch，目前，公司目前，公司97%97%的股权由法国的股权由法国FIMALACFIMALAC公司控制。公司控制。 1975

44、1975年美国证券交易委员会（年美国证券交易委员会（SECSEC）认可惠誉国际、标）认可惠誉国际、标准普尔、穆迪为准普尔、穆迪为“ “全国认定的评级组织全国认定的评级组织” ”。2024/7/2384 20112011年年7 7月，美债危机引起全球关注。穆迪和标普宣月，美债危机引起全球关注。穆迪和标普宣称美国目前最高的称美国目前最高的AAAAAA主权债务评级（信用评级）将面临主权债务评级（信用评级）将面临降级的风险。降级的风险。2024/7/2385 如果国际三大评级机构下调美国国债评级，长期看来如果国际三大评级机构下调美国国债评级，长期看来，对投资产品评级有规定的海外投资者可能会抛售美债，对

45、投资产品评级有规定的海外投资者可能会抛售美债，届时美债和美元都会走低。届时美债和美元都会走低。 中国持有的超过中国持有的超过1 1万亿美元的美债将大幅缩水。万亿美元的美债将大幅缩水。2024/7/2386 2011 2011年年8 8月，标准普尔宣布下调一系列美国保险公司的月，标准普尔宣布下调一系列美国保险公司的级别，因为他们持有美债，级别，因为他们持有美债， 其中包括将股神巴菲特麾下伯其中包括将股神巴菲特麾下伯克希尔克希尔- -哈撒韦公司的评级也从哈撒韦公司的评级也从“ “ 稳定稳定 ” ”调降至调降至“ “ 负面负面 ” ”。之后之后还传来消息说，还传来消息说， 标普将美国房地美和房利美评

46、级也从标普将美国房地美和房利美评级也从AAAAAA下调至下调至AA+AA+。2024/7/2387 评级机构穆迪也发出警告称，如果美国财政或经济前评级机构穆迪也发出警告称，如果美国财政或经济前景大幅减弱，穆迪将在景大幅减弱，穆迪将在20132013年前下调美国主权信用评级。年前下调美国主权信用评级。2024/7/2388 2011 2011年年8 8月月1 1日，奥巴马宣布美国国债上限调高日，奥巴马宣布美国国债上限调高2.42.4万亿万亿美元，并在未来十年将减少约美元，并在未来十年将减少约2.52.5万亿的美元赤字。万亿的美元赤字。 奥巴马随后在白宫发表讲话称：不管某个评级机构说奥巴马随后在白

47、宫发表讲话称：不管某个评级机构说什么，美国一直是而且将永远是什么，美国一直是而且将永远是AAAAAA主权评级国家。主权评级国家。2024/7/2389 国家主权信用评级，是指评级机构依照一定的程序和国家主权信用评级，是指评级机构依照一定的程序和方法对主权国家的政治、经济和信用等级进行评定，并用方法对主权国家的政治、经济和信用等级进行评定，并用一定的符号来表示评级结果。一定的符号来表示评级结果。2024/7/2390 信用评级机构进行的国家主权信用评级实质就是对中信用评级机构进行的国家主权信用评级实质就是对中央政府作为债务人履行偿债责任的信用意愿与信用能力的央政府作为债务人履行偿债责任的信用意愿

48、与信用能力的一种判断。一种判断。 2011 2011年年8 8月月5 5日国际信用评级机构标准普尔宣布下调美日国际信用评级机构标准普尔宣布下调美国主权信用评级，这在该公司国主权信用评级，这在该公司7070年的信用评级历史上尚属年的信用评级历史上尚属首次。首次。2024/7/2391 2013 2013年年4 4月月9 9日，日， 惠誉将中国的长期本币信用评级（惠誉将中国的长期本币信用评级（主权信用评级）从主权信用评级）从AA-AA-降至降至A+A+，称理由是，称理由是“ “基础层面的结构基础层面的结构性弱点性弱点 ” ”， 包括平均收入低、治理标准滞后，以及信贷快包括平均收入低、治理标准滞后，

49、以及信贷快速扩张。速扩张。 这是自这是自19991999年以来中国主权信用评级首次被一家大型年以来中国主权信用评级首次被一家大型国际评级机构下调。国际评级机构下调。 2024/7/2392 我国信用评级行业的发展始于我国信用评级行业的发展始于19871987年。年。 到目前为止，我国的资信评级机构中规模大、具备在到目前为止，我国的资信评级机构中规模大、具备在全国范围内开展业务能力的只有全国范围内开展业务能力的只有5 5家：家：2024/7/2393中国诚信国际信用评级机构中国诚信国际信用评级机构大公国际资信评级机构大公国际资信评级机构联合资信评级有限机构联合资信评级有限机构上海远东资信评级有限

50、机构上海远东资信评级有限机构上海新世纪资信评估投资服务有限公司上海新世纪资信评估投资服务有限公司2024/7/2394 当前我国金融体系的信用评级当前我国金融体系的信用评级,无论是商业银行内部评无论是商业银行内部评级还是外部评级等级还是外部评级等,都程度不同的采用了都程度不同的采用了AAAAAA、AAAA、A A、B B、C C这样离散的信用评级方法。这样离散的信用评级方法。2024/7/2395 我国资信评级标准的基本定义是，根据客户对应行业我国资信评级标准的基本定义是，根据客户对应行业类别或风险特征敞口，以偿债能力和偿债意愿为评价核心类别或风险特征敞口，以偿债能力和偿债意愿为评价核心，采取

51、定量分析和定性分析结合的方法，按照财务和非财，采取定量分析和定性分析结合的方法，按照财务和非财务指标及标准，在综合评价的基础上确定信用等级。务指标及标准，在综合评价的基础上确定信用等级。2024/7/2396 国际通用标准国际通用标准BBBBBB级称投资级，以下为投机级或限制、级称投资级，以下为投机级或限制、淘汰、禁入级。淘汰、禁入级。 BBB BBB级标志性表述语为经营、级标志性表述语为经营、 财务、财务、 管理等综合实力管理等综合实力水平一般、现金流量基本具备现有经营规模支付能力、稍水平一般、现金流量基本具备现有经营规模支付能力、稍有违约风险或较小。有违约风险或较小。2024/7/2397

52、 我国资信评级我国资信评级基本流程：基本流程： 企业申请企业申请银行评估（或委托评估）银行评估（或委托评估）评审定级评审定级-信贷系统登录信贷系统登录监测与跟踪（无贷客户一年一评，有监测与跟踪（无贷客户一年一评，有贷客户动态调整）贷客户动态调整）2024/7/2398我国资信评级我国资信评级评测内容：评测内容：1. 1. 定量指标：偿债能力、盈利能力、经营能力定量指标：偿债能力、盈利能力、经营能力2. 2. 定性指标：融资能力、公司治理、地域多元化、公司战定性指标：融资能力、公司治理、地域多元化、公司战 略、主要股东背景、管理层经验、品牌优势、租售能力、略、主要股东背景、管理层经验、品牌优势、

53、租售能力、 专业资质、项目完工风险、年均竣工面积、土地储备规专业资质、项目完工风险、年均竣工面积、土地储备规 模、土地储备质量、发展前景、财务管理、报表质量、模、土地储备质量、发展前景、财务管理、报表质量、 产品多元化。产品多元化。3. 3. 有效期内不良履约记录自动影响下一年度评级结果有效期内不良履约记录自动影响下一年度评级结果2024/7/2399我国资信评级我国资信评级的原则：的原则： 遵循统一标准、分级授权、动态调整的原则遵循统一标准、分级授权、动态调整的原则 重在评价偿债能力、偿债意愿，核心目的是对违约风险重在评价偿债能力、偿债意愿，核心目的是对违约风险的评价，而非企业价值和业绩的评

54、价的评价，而非企业价值和业绩的评价。2024/7/23100 客户的信用等级有效期为一年。自审定批复文件发布客户的信用等级有效期为一年。自审定批复文件发布之日起计算。有效期内，如信用等级发生调整，则有效期之日起计算。有效期内，如信用等级发生调整，则有效期相应顺延。相应顺延。2024/7/231012. 2. 房地产企业项目授信的基本知识房地产企业项目授信的基本知识2024/7/23102 商业银行是一个以营利为目的，以多种金融负债筹集商业银行是一个以营利为目的，以多种金融负债筹集资金，多种金融资产为经营对象，具有信用创造功能的金资金，多种金融资产为经营对象，具有信用创造功能的金融机构。商业银行

55、是以追求最大利润为目标，能向客户提融机构。商业银行是以追求最大利润为目标，能向客户提供多种金融服务的特殊的金融企业。供多种金融服务的特殊的金融企业。2024/7/23103 我国的商业银行主要包括：我国的商业银行主要包括： 5 5家大型国有商业银行（中国工商银行、中国农业银行、家大型国有商业银行（中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行）中国银行、中国建设银行、交通银行）2024/7/231041212家全国性家全国性股份制商业银行股份制商业银行： 中信银行中信银行、招商银行招商银行、光大银行、光大银行、华夏银行华夏银行、民生银、民生银行、浦发银行、行、浦发银行、兴业银行兴

56、业银行、广发银行、平安银行、渤海银、广发银行、平安银行、渤海银行、恒丰银行、浙商银行。行、恒丰银行、浙商银行。2024/7/23105 其余还有其余还有137137家家城市商业银行城市商业银行和约和约203203家农村商业银行家农村商业银行 其中约其中约1616家正在筹建，所有农村合作银行均要改制为家正在筹建，所有农村合作银行均要改制为农村商业银行，外加邮政储蓄银行。农村商业银行，外加邮政储蓄银行。2024/7/23106 房地产银行授信业务形成了房地产银行的资产，各项房地产银行授信业务形成了房地产银行的资产，各项资产主要以贷款形式表现出来。资产主要以贷款形式表现出来。2024/7/23107

57、 房地产商品房开发贷款是指对房地产开发企业发放的房地产商品房开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的贷款。用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的贷款。2024/7/23108 按照开发内容的不同，发地产开发贷款有以下几种类按照开发内容的不同，发地产开发贷款有以下几种类型：型： 1. 1.住房开发贷款；住房开发贷款； 2. 2.商业用房开发贷款；商业用房开发贷款； 3. 3.土地储备贷款；土地储备贷款； 4. 4.房地产企业开发流动资金贷款。房地产企业开发流动资金贷款。2024/7/23109住房开发贷款：住房开发贷款： 指银行向房地产开发企业发放的用于开发建

58、造向市场指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。销售住房的贷款。2024/7/23110商业用房开发贷款：商业用房开发贷款： 指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。2024/7/23111土地储备贷款：土地储备贷款： 指银行向房地产开发企业发放的用于土地收购和储备指银行向房地产开发企业发放的用于土地收购和储备的贷款。的贷款。2024/7/23112房地产企业开发流动资金贷款：房地产企业开发流动资金贷款： 指房地产开发企业因资金周

59、转所需申请的贷款，不与指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款，不与具体项目相联系，由于最终仍然用来支持房地产开发，因具体项目相联系，由于最终仍然用来支持房地产开发，因此这类贷款仍属房地产开发贷款。此这类贷款仍属房地产开发贷款。2024/7/23113房地产贷款项目条件：房地产贷款项目条件：1. 1. 已经纳入国家或地方建设开发计划，其立项和备案文件已经纳入国家或地方建设开发计划，其立项和备案文件 合法、完整、真实、有效；合法、完整、真实、有效；2. 2. 已取得已取得国有土地使用证国有土地使用证、建设用地规划许可证建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证建设工程规划许可证、 建设工程施工许可

60、证建设工程施工许可证； 2024/7/231143. 3. 具有一定比例的项目资本金（一般应达到项目预算投资具有一定比例的项目资本金（一般应达到项目预算投资 总额的总额的30%30%以上），并能够在使用银行贷款之前投入项以上），并能够在使用银行贷款之前投入项目建设；目建设；4. 4. 经评估，项目符合当地市场需求，预期市场前景良好，经评估，项目符合当地市场需求，预期市场前景良好， 项目预期的净现金流量充裕，贷款还款的来源稳定、可项目预期的净现金流量充裕，贷款还款的来源稳定、可靠。靠。 2024/7/23115房地产项目贷款担保方式：房地产项目贷款担保方式： 住房开发贷款优先考虑抵押和质押担保方

61、式。住房开发贷款优先考虑抵押和质押担保方式。 对无法提供抵（质）押担保或抵（质）押不足部分应对无法提供抵（质）押担保或抵（质）押不足部分应采取保证担保方式。采取保证担保方式。2024/7/23116 抵押担保是指债务人或者第三人不转移对某一特定物抵押担保是指债务人或者第三人不转移对某一特定物的占有，而将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务的占有，而将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以该财产折价或者以拍时，债权人有权依照担保法的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。卖、变卖该财产的价款优先受偿。2024/7/23117 质押担保是质押担保是贷

62、款贷款的一种的一种担保担保方式，即借款人可以用方式，即借款人可以用银银行存款单行存款单、债券债券等权利凭证作为质物交贷款银行保管，当等权利凭证作为质物交贷款银行保管，当借款人不能还款时，贷款借款人不能还款时，贷款银行银行依法处分质物偿还贷款本息、依法处分质物偿还贷款本息、罚息及费用。罚息及费用。 2024/7/23118 目前对质物有较严格的要求，仅限于目前对质物有较严格的要求，仅限于银行存款单银行存款单、国国家债券家债券、国有银行发行的、国有银行发行的金融债券金融债券及及银行汇票银行汇票、银行本票银行本票。 2024/7/23119 且银行存款单必须是此项贷款经办银行的存单，且银且银行存款单

63、必须是此项贷款经办银行的存单，且银行行承诺承诺免挂失；免挂失；凭证式国债凭证式国债仅限于此项贷款经办银行仅限于此项贷款经办银行代理代理发行发行并兑付的国债。并兑付的国债。 2024/7/23120 抵押物是动产，也可以是不动产，这与质押不同，质抵押物是动产，也可以是不动产，这与质押不同，质物只能是动产。物只能是动产。 抵押人不转移抵押物的占有，抵押人可以抵押人不转移抵押物的占有，抵押人可以继续占有、使用抵押物，这也与质押不同，质物必须转移继续占有、使用抵押物，这也与质押不同，质物必须转移于质权人占有。于质权人占有。2024/7/23121 采取抵押担保方式的，优先以本项目的土地和在建工采取抵押

64、担保方式的，优先以本项目的土地和在建工程设定抵押，抵押率最高不得超过抵押评估价值的程设定抵押，抵押率最高不得超过抵押评估价值的70%70%。 采取质押担保方式的，质押率最多不得超过采取质押担保方式的，质押率最多不得超过90%90%。 采取保证担保方式的，保证人信用等级应为采取保证担保方式的，保证人信用等级应为AAAA级（含）级（含）以上，经济实力雄厚，财务状况稳定，担保能力充足。以上，经济实力雄厚，财务状况稳定，担保能力充足。2024/7/23122 当下列情况存在时，担保人信用等级可以为当下列情况存在时，担保人信用等级可以为A+A+以上以上（含）：（含）：借款人信用等级为借款人信用等级为A+

65、A+以上（含）；以上（含）；贷款以抵押为主，抵押价值不足部分采取保证担保方式；贷款以抵押为主，抵押价值不足部分采取保证担保方式；借款人已经办理本项目土地和在建工程抵押，因借款人已经办理本项目土地和在建工程抵押，因 项目申请项目申请办理销（预）售手续，需要解除抵押，变更为保证担保。办理销（预）售手续，需要解除抵押，变更为保证担保。2024/7/23123贷款期限、利率和还款方式：贷款期限、利率和还款方式： 贷款期限一般不超过贷款期限一般不超过3 3年；年； 贷款基准利率执行中国人民银行相关利率规定，可以贷款基准利率执行中国人民银行相关利率规定，可以由贷款人根据借款人的条件进行上下不超过由贷款人根

66、据借款人的条件进行上下不超过10%10%的浮动。的浮动。 借款人在借款合同约定的有效期内，按季付息，并根借款人在借款合同约定的有效期内，按季付息，并根据项目销售进度，分期分批归还本金。据项目销售进度，分期分批归还本金。2024/7/231243. 3. 房地产企业项目的授信管理房地产企业项目的授信管理2024/7/23125 房地产项目授信的操作流程可以分为受理、贷前调查、房地产项目授信的操作流程可以分为受理、贷前调查、审查和审批、发放、贷后管理五个环节。审查和审批、发放、贷后管理五个环节。2024/7/23126一一.受理受理 受理阶段主要包括客户申请、资格审查、客户提交材受理阶段主要包括客

67、户申请、资格审查、客户提交材料、初步审查等操作环节。料、初步审查等操作环节。 2024/7/23127 商业银行受理人员将根据有关的法律法规、规章制度商业银行受理人员将根据有关的法律法规、规章制度及银行的信贷政策审查客户的资格及其提供的申请材料，及银行的信贷政策审查客户的资格及其提供的申请材料，决定是否接受客户的信贷业务申请。决定是否接受客户的信贷业务申请。2024/7/23128 做好房地产项目的银行授信工作，对支持和促进房地做好房地产项目的银行授信工作，对支持和促进房地产业发展，提高资金利用效率产业发展，提高资金利用效率 ；支持住宅制度改革，帮助；支持住宅制度改革，帮助购房居民早日实现购房

68、愿望；扩大银行资产业务领域，带购房居民早日实现购房愿望；扩大银行资产业务领域，带动银行相关业务发展动银行相关业务发展 等都有着极其重要的现实意义和深远等都有着极其重要的现实意义和深远意义。意义。2024/7/231291. 1.客户申请：客户申请： 房地产开发商主动到银行申请开发贷款，信贷人员要房地产开发商主动到银行申请开发贷款，信贷人员要认真地了解客户的需求情况，同时准确介绍银行的有关信认真地了解客户的需求情况，同时准确介绍银行的有关信贷规定（包括借款人的资格要求、信贷业务的利率、费率、贷规定（包括借款人的资格要求、信贷业务的利率、费率、期限、用途、优惠条件及客户违约处理等）。期限、用途、优

69、惠条件及客户违约处理等）。2024/7/231302. 2.资格审查：资格审查： 资格审查要求符合资格审查要求符合贷款通则贷款通则和贷款银行对开发商和贷款银行对开发商的资质要求。的资质要求。2024/7/231313. 3.提交材料：提交材料： 对符合资格要求的开发商，业务受理人员向其发送对符合资格要求的开发商，业务受理人员向其发送信贷业务申请书信贷业务申请书和和信贷业务申请材料清单信贷业务申请材料清单，要求客，要求客户主要提供如下材料：户主要提供如下材料：2024/7/231321 1）法人营业执照或营业执照（副本及影印件）；）法人营业执照或营业执照（副本及影印件）；2 2）组织机构代码证书

70、（副本及影印件）；）组织机构代码证书（副本及影印件）；3 3）法人代表人或负责人身份证明；）法人代表人或负责人身份证明；4 4）贷款卡（证）（原件及影印件）；）贷款卡（证）（原件及影印件）；5 5）经财政部门核准或会计（审计）事务所审计的近三个）经财政部门核准或会计（审计）事务所审计的近三个 年度财务报告和审计报告及最近的报表，成立不足三年度财务报告和审计报告及最近的报表，成立不足三 年的企业提交自成立以来的年度和近期报表；年的企业提交自成立以来的年度和近期报表；6 6）税务部门年检合格的税务登记证明；）税务部门年检合格的税务登记证明；2024/7/231337 7）公司章程或企业组织文件（原

71、件及影印件）；）公司章程或企业组织文件（原件及影印件）；8 8）企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签）企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签 字样本等；字样本等；9 9）信贷业务由授权委托人办理的，需要提供企业法人代）信贷业务由授权委托人办理的，需要提供企业法人代 表授权委托书（原件）；表授权委托书（原件）；2024/7/231341010）客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业）客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业 或承包经营企业，要求提供依照公司章程或组织文件或承包经营企业，要求提供依照公司章程或组织文件 规定的权限，由有权机构（人）出具规定的权限，由有

72、权机构（人）出具 的同意申请信贷的同意申请信贷 业务的决议、文件或具有同等法律效力的文件或证明。业务的决议、文件或具有同等法律效力的文件或证明。2024/7/23135除提交上述基本材料外，还应提交：除提交上述基本材料外，还应提交：1 1）贷款银行行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书）贷款银行行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书 或承担贷款项目开发建设的批准文件；或承担贷款项目开发建设的批准文件；2 2）申请贷款项目的有关材料，其中主要包括项目建议书、）申请贷款项目的有关材料，其中主要包括项目建议书、 可行性研究报告及批准文件，项目年度投资计划以及可行性研究报告及批准文件，项目年度投资

73、计划以及 批准文件、项目批准文件、项目建设用地规划许可证建设用地规划许可证、建设工建设工 程规划许可证程规划许可证、国有土地使用证国有土地使用证、 建设工程建设工程 开工许可证开工许可证。2024/7/231363 3）如已获得）如已获得商品房屋销（预）售许可证商品房屋销（预）售许可证等文件，也等文件，也 应同时提供；应同时提供；4 4）项目开发建设自有资金落实的证明文件、资料；）项目开发建设自有资金落实的证明文件、资料；5 5）项目租售方案及有效的收益分配协议；）项目租售方案及有效的收益分配协议；6 6）如贷款项目收益不足以偿还银行贷款本息，还应提供）如贷款项目收益不足以偿还银行贷款本息，还

74、应提供 经有权部门批准的可用于还款的其他资金来源证明；经有权部门批准的可用于还款的其他资金来源证明；7 7）用第三方担保的，应提供担保单位提供担保的）用第三方担保的，应提供担保单位提供担保的 意向书；采用抵意向书；采用抵( (质质) )押担保的，应提供抵押担保的，应提供抵( (质质) )押物清单押物清单 和权属证明。和权属证明。2024/7/231374. 4.初步审查：初步审查： 业务人员收到开发商提交的申请材料后，按信贷业务业务人员收到开发商提交的申请材料后，按信贷业务申请材料清单清点材料是否齐全，对材料的完整性、合法申请材料清单清点材料是否齐全，对材料的完整性、合法性、真实性和有效性进行

75、初步审查、具体审查内容为：性、真实性和有效性进行初步审查、具体审查内容为：2024/7/231381 1）基本材料审查）基本材料审查 第一步，审查第一步，审查信贷业务申请书信贷业务申请书：信贷业务品种、：信贷业务品种、币种、期限、金额、担保方式、贷款用途与协商的内容相币种、期限、金额、担保方式、贷款用途与协商的内容相符；加盖的公章清晰，与营业执照和贷款卡（证）上的企符；加盖的公章清晰，与营业执照和贷款卡（证）上的企业名称三者一致。业名称三者一致。2024/7/23139 第二步，审查财务报表：第二步，审查财务报表： 加盖的公章清晰，与营业执照和贷款卡（证）上的企加盖的公章清晰，与营业执照和贷款

76、卡（证）上的企业名称三者一致；有财政部门的核准意见或会计（审计）业名称三者一致；有财政部门的核准意见或会计（审计）师事务所的审计报告。师事务所的审计报告。2024/7/23140 第三步，审查税务登记证：第三步，审查税务登记证： 有税务部门年审的标记。有税务部门年审的标记。2024/7/23141 第四步，审查股东会或董事会决议，其内容应包括：第四步，审查股东会或董事会决议，其内容应包括： 申请信贷业用途、期限、金额、担保方式及委托代理申请信贷业用途、期限、金额、担保方式及委托代理人等；达到公司合同章程或组织文件规定的有效签字人数。人等；达到公司合同章程或组织文件规定的有效签字人数。2024/

77、7/23142 第五步，审查贷款卡（证）：第五步，审查贷款卡（证）： 在有效期内，经年审合格。在有效期内，经年审合格。2024/7/23143 第六步，审查营业执照及其他有效证明证：第六步，审查营业执照及其他有效证明证： 经年审合格。经年审合格。2024/7/231442 2）信贷业务材料的初步审查）信贷业务材料的初步审查审查借款人是否具有进行房地产开发建设的资格；审查借款人是否具有进行房地产开发建设的资格；借款人开发建设资格批准文件是否在效期内；借款人开发建设资格批准文件是否在效期内；贷款项目是否经有权部门批准；贷款项目是否经有权部门批准；项目建议书、可行性研究报告及批准文件、项目年度投资项

78、目建议书、可行性研究报告及批准文件、项目年度投资计划、扩初设计以及批准文件等是否完备、有效计划、扩初设计以及批准文件等是否完备、有效2024/7/23145项目建设条件是否落实，贷款项目是否列入国家或地方政项目建设条件是否落实，贷款项目是否列入国家或地方政府的建设计划；府的建设计划；经济适用住房是否列入国家经济适用住房（安居工程）建经济适用住房是否列入国家经济适用住房（安居工程）建设计划；设计划；有无有无建设用地规划许可证建设用地规划许可证、建设工程规划许可证建设工程规划许可证、土地使用权证土地使用权证、建设工程开工许可证建设工程开工许可证；土地出让、转让手续是否办妥，科研机构、大专院校、文土

79、地出让、转让手续是否办妥，科研机构、大专院校、文化团体和卫生医疗单位利用自有土地自建经济适用房的，化团体和卫生医疗单位利用自有土地自建经济适用房的，是否拥有划拨土地的是否拥有划拨土地的国有土地使用证国有土地使用证；2024/7/23146开发项目的文件是否完整、真实、有效，是否能进行实质开发项目的文件是否完整、真实、有效，是否能进行实质性开发建设；性开发建设；贷款项目有无贷款项目有无商品房屋销（预）售许可证商品房屋销（预）售许可证；借款开发的项目是否具备房屋销（预）售条件，其销（预）借款开发的项目是否具备房屋销（预）售条件，其销（预）售前景是否良好；售前景是否良好；自有资金投入是否已经达到贷款

80、项目总投资自有资金投入是否已经达到贷款项目总投资35%35%以上，科以上，科研院所、大专院校、文化团体和卫生机构用自有土地自建研院所、大专院校、文化团体和卫生机构用自有土地自建经济适用住房的，是否拥有项目总投资经济适用住房的，是否拥有项目总投资20%20%以上的自筹资以上的自筹资金；金；2024/7/23147贷款项目承建人与借款项目申请人是否相符；贷款项目承建人与借款项目申请人是否相符；贷款项目与贷款项目与信贷业务申请书信贷业务申请书中的用途是否一致；中的用途是否一致；申请政策性房地产开发贷款的借款人是否提供了住房资金申请政策性房地产开发贷款的借款人是否提供了住房资金管理中心出具的委托贷款的

81、文件。管理中心出具的委托贷款的文件。2024/7/231483 3）担保材料的初步审查）担保材料的初步审查 根据信贷担保的有关规定对客户提供的担保材料进行根据信贷担保的有关规定对客户提供的担保材料进行初步审查。初步审查。 客户申请材料审核后，如不合格，经办人将申请材料客户申请材料审核后，如不合格，经办人将申请材料退还客户，并做好解释工作；如合格，经办人员将用于核退还客户，并做好解释工作；如合格，经办人员将用于核对的原件退回客户，在对的原件退回客户，在受理评价工作交接单受理评价工作交接单的受理栏的受理栏内填写受理时间并签字，进入调查阶段。内填写受理时间并签字，进入调查阶段。2024/7/2314

82、9二二.贷前调查：贷前调查： 房地产开发贷款的贷前调查包括客户信用评级、项房地产开发贷款的贷前调查包括客户信用评级、项目评估或简要评估、担保评价三部分内容。目评估或简要评估、担保评价三部分内容。2024/7/231501. 1.客户信用评级客户信用评级2. 2.项目简要评估：项目简要评估：项目简要评估应包括以下内容：项目简要评估应包括以下内容：1 1）借款人资信评估）借款人资信评估借款人基本情况：借款人基本情况： 借款人名称、法定代表人、经营范围、开发资质、信借款人名称、法定代表人、经营范围、开发资质、信用评级、注册资本及各股东单位投资等有关情况。用评级、注册资本及各股东单位投资等有关情况。

83、2024/7/23151借款人经营状况借款人经营状况 调查分析借款人近三年来主要开发项目的运作情况（调查分析借款人近三年来主要开发项目的运作情况（含借款人开发的主要业绩及主要开发项目的情况），逐个含借款人开发的主要业绩及主要开发项目的情况），逐个分析项目销售及资金回笼情况及项目经营的经验和教训。分析项目销售及资金回笼情况及项目经营的经验和教训。 2024/7/23152借款人财务状况借款人财务状况 对借款人的财务报表进行分析，说明借款人资产负债对借款人的财务报表进行分析，说明借款人资产负债表中资产方主要科目的情况，贴别是存货、应收账款、预表中资产方主要科目的情况，贴别是存货、应收账款、预付账款

84、、其他应收款的情况，重点是这些资产的质量和变付账款、其他应收款的情况，重点是这些资产的质量和变化能力；负债方主要科目的情况，特别是预收账款、应付化能力；负债方主要科目的情况，特别是预收账款、应付账款、其他应付款的情况，重点是这些商务负债的支付压账款、其他应付款的情况，重点是这些商务负债的支付压力；分析有关财务指标，对借款人长期偿债能力、短期偿力；分析有关财务指标，对借款人长期偿债能力、短期偿债能力和盈利能力作出分析判断；分析借款人在银行间的债能力和盈利能力作出分析判断；分析借款人在银行间的融资纪录，说明借款人融资能力、条件和信誉。融资纪录，说明借款人融资能力、条件和信誉。 2024/7/231

85、53借款人近三年的财务状况借款人近三年的财务状况 对借款人的财务报表进行分析，重点分析资产（说明对借款人的财务报表进行分析，重点分析资产（说明借款人资产负债表中资产方主要科目的情况，贴别是存货、借款人资产负债表中资产方主要科目的情况，贴别是存货、应收账款、预付账款、其他应收款的情况，重点是这些资应收账款、预付账款、其他应收款的情况，重点是这些资产的质量和变化能力）；负债（负债方主要科目的情况，产的质量和变化能力）；负债（负债方主要科目的情况，2024/7/23154 特别是预收账款、应付账款、其他应付款的情况，重特别是预收账款、应付账款、其他应付款的情况，重点是这些商务负债的支付压力）；有关财

86、务指标（分析借点是这些商务负债的支付压力）；有关财务指标（分析借款人在银行间的融资纪录，说明借款人融资能力、条件和款人在银行间的融资纪录，说明借款人融资能力、条件和信誉）等。信誉）等。2024/7/231552 2）项目概况和建设情况评估）项目概况和建设情况评估项目基本情况：项目基本情况： 说明项目的地理位置、用途、主要建设指标、总投资说明项目的地理位置、用途、主要建设指标、总投资和开发期。和开发期。2024/7/23156项目建设条件：项目建设条件： 调查项目建设是取得政府有关部门的批准文件的名称调查项目建设是取得政府有关部门的批准文件的名称和时间及主要内容，明确土地使用权的获准方式（如协议

87、和时间及主要内容，明确土地使用权的获准方式（如协议转让、竞拍、与其他客户合作等）及土地款的支付情况和转让、竞拍、与其他客户合作等）及土地款的支付情况和资金来源。资金来源。2024/7/23157项目建设实际进程评估：项目建设实际进程评估： 调查项目的实际进展情况，并对工程资金进度、形象调查项目的实际进展情况，并对工程资金进度、形象进度、时间进度计划和实际进展情况进行分析。进度、时间进度计划和实际进展情况进行分析。2024/7/23158项目设计、施工、监理情况评估：项目设计、施工、监理情况评估： 主要分析上述单位资质、业绩，并对本项目设计水平、主要分析上述单位资质、业绩，并对本项目设计水平、施

88、工质量等作出分析预测。施工质量等作出分析预测。2024/7/231593 3）项目市场情况评估）项目市场情况评估 第一步项目投资环境评估：第一步项目投资环境评估： 主要对项目所在地区有关房地产开发的政策、发展规主要对项目所在地区有关房地产开发的政策、发展规划和发展状况，以及项目周边自然和人文环境、教育条件、划和发展状况，以及项目周边自然和人文环境、教育条件、城市基础设施及物业配套的计划和进度等情况进行分析。城市基础设施及物业配套的计划和进度等情况进行分析。2024/7/23160 项目市场定位评估：项目市场定位评估： 根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式及所在根据房地产项目的用途、未来获取

89、收益的方式及所在地区的具体情况评价项目市场定位的准确性，判断项目的地区的具体情况评价项目市场定位的准确性，判断项目的档次及面向的主要消费群体。档次及面向的主要消费群体。2024/7/23161第二步项目租售情况评估：第二步项目租售情况评估： 总体供求情况：分析项目所在地区同类物业的总体供总体供求情况：分析项目所在地区同类物业的总体供求情况。求情况。 周边主要竞争项目情况：周边主要竞争项目情况： 对周边地段同类房地产的规对周边地段同类房地产的规模模 、档次、设计、环境、配套、建设进度、物业管理、租、档次、设计、环境、配套、建设进度、物业管理、租售情况、售情况、 成本等情况进行分析，成本等情况进行

90、分析， 并选择至少三个同类物业并选择至少三个同类物业，列表综合反映其租售情况。，列表综合反映其租售情况。2024/7/23162项目竞争能力分析：项目竞争能力分析： 与本区域同类项目做比较，明确本项目的优势与劣势。与本区域同类项目做比较，明确本项目的优势与劣势。销售方式分析：销售方式分析： 开发商自己销售还是委托销售代理公开发商自己销售还是委托销售代理公 司销售，开发商司销售，开发商以往的销售经验及代理公司主要销售的楼盘和业绩。以往的销售经验及代理公司主要销售的楼盘和业绩。2024/7/23163销售前景分析：销售前景分析： 说明意向订购情况及滚动开发项目前一期开发和销售说明意向订购情况及滚动

91、开发项目前一期开发和销售以及资金回笼情况，并根据上述情况和对周边项目情况的以及资金回笼情况，并根据上述情况和对周边项目情况的分析，对项目的租售计划，包括租售时间、租售价格、租分析，对项目的租售计划，包括租售时间、租售价格、租售率等做出科学合理的判断（经济适用房项目要注意考虑售率等做出科学合理的判断（经济适用房项目要注意考虑价格上限限制的因素），并在此基础上列表逐年测算项目价格上限限制的因素），并在此基础上列表逐年测算项目组收收入。组收收入。2024/7/231644 4）项目财务效益评估）项目财务效益评估房地产项目总投资预算分析：房地产项目总投资预算分析： 分析项目总投资及构成投资估算有无漏项

92、，投资构成分析项目总投资及构成投资估算有无漏项，投资构成是否合理，并测算各项费用，列表说明估算依据。是否合理，并测算各项费用，列表说明估算依据。2024/7/23165项目资金来源评估：项目资金来源评估： 分析项目资金来源渠道及可靠性。分析项目资金来源渠道及可靠性。项目损益预测：项目损益预测： 按照各年份经营收入占总经营收入的比例，将项目总按照各年份经营收入占总经营收入的比例，将项目总投资分摊进各年而得各年份的房地产开发成本，并据此列投资分摊进各年而得各年份的房地产开发成本，并据此列表测算项目损益。表测算项目损益。2024/7/23166项目投融资计划评估项目投融资计划评估项目有关财务效益评估

93、：项目有关财务效益评估： 依据综合评测结果，计算出项目投资利润率和贷款偿依据综合评测结果，计算出项目投资利润率和贷款偿还期及净亏平衡点。还期及净亏平衡点。2024/7/231675 5）银行效益与风险评估措施）银行效益与风险评估措施测算资金结算量，进行相关效益评估。测算资金结算量，进行相关效益评估。风险防范措施评估：风险防范措施评估： 分析项目的政策风险、市场风险、资金风险、法律风分析项目的政策风险、市场风险、资金风险、法律风险，并针对风险因素提出银行防范风险的建议。险，并针对风险因素提出银行防范风险的建议。2024/7/231686 6）贷款担保措施评估：）贷款担保措施评估： 对借款人提供的

94、保证人、抵押物、质押物的担保资格对借款人提供的保证人、抵押物、质押物的担保资格和能力进行分析、评估。和能力进行分析、评估。7 7）项目评估结论与贷款建议。）项目评估结论与贷款建议。2024/7/231693. 3.担保评价：担保评价：确定抵押方式确定抵押方式确认抵押物确认抵押物接受抵押材料接受抵押材料 审核抵押设立的合规性审核抵押设立的合规性确认抵押品价值确认抵押品价值 确认抵押率确认抵押率 2024/7/231704. 4.撰写评价报告：撰写评价报告： 贷款人根据对借款人调查评估结果撰写调查评价报告。贷款人根据对借款人调查评估结果撰写调查评价报告。调查评价报告有：调查评价报告有：客户信用评级

95、报告客户信用评级报告项目评估报告或项目简要评估报告项目评估报告或项目简要评估报告担保评价报告担保评价报告三部分组成。三部分组成。2024/7/23171三三.审查和审批：审查和审批：1. 1.对项目合规性审查包括：对项目合规性审查包括：报批材料齐全性审查报批材料齐全性审查信息充分性审查信息充分性审查内容一致性审查内容一致性审查格式规范性审查格式规范性审查2024/7/231722. 2.审批审批审批方式审批方式审批结论分为：审批结论分为：同意（含附加条件同意）同意（含附加条件同意）不同意不同意续议续议审批结论的反馈审批结论的反馈2024/7/23173四四.发放：发放：信贷业务发放包括五个步骤

96、：信贷业务发放包括五个步骤：1. 1.落实贷前条件；落实贷前条件；2. 2.签订合同；签订合同；3. 3.落实用款条件；落实用款条件；4. 4.支用。支用。 2024/7/23174用款条件包括：用款条件包括：1 1）客户已按照有关法律法规规定，办妥与信贷业务有关的）客户已按照有关法律法规规定，办妥与信贷业务有关的 批准、登记、支付及其他法定手续；批准、登记、支付及其他法定手续；2 2）设有担保的，担保合同或其他担保方式已经生效；）设有担保的，担保合同或其他担保方式已经生效；3 3）客户没有发生双方约定的任一违约事项。）客户没有发生双方约定的任一违约事项。2024/7/23175支用时，对贷款

97、业务，按以下要求办理：支用时，对贷款业务，按以下要求办理：核定指标；核定指标；办理提款、转存手续；办理提款、转存手续；在贷款支用时，特别要注意以下问题：在贷款支用时，特别要注意以下问题：1 1）严格按照项目工程进度付款；）严格按照项目工程进度付款；2 2）提供工程建设合同、建设单位的付款通知书、材料供）提供工程建设合同、建设单位的付款通知书、材料供 应合同、设备采购等有关文件，作为支用贷款的依据应合同、设备采购等有关文件，作为支用贷款的依据3 3）借贷双方约定借贷资金与其他资金按比例投入开发建）借贷双方约定借贷资金与其他资金按比例投入开发建 设项目的，应审核其他资金投入的落实情况。设项目的，应

98、审核其他资金投入的落实情况。2024/7/23176五五.信贷登记：信贷登记：1. 1.登记贷款卡（证）、中国人民银行信贷登记咨询系统；登记贷款卡（证）、中国人民银行信贷登记咨询系统；2. 2.信贷台账登记；信贷台账登记；3. 3.及时、准确录入信贷管理信息系统（及时、准确录入信贷管理信息系统（CMISCMIS）。）。2024/7/23177六六.贷后管理：贷后管理：1 1.贷后检查贷后检查2. 2.贷款回收贷款回收3. 3.档案管理档案管理 2024/7/23178贷后检查：贷后检查：1 1）检查频率）检查频率首次检查：贷款业务发生后首次检查：贷款业务发生后3030天；天；定期检查：按月；定

99、期检查：按月；重点检查：欠息超过重点检查：欠息超过6060天，本金逾期。天，本金逾期。2 2）检查内容：）检查内容：客户检查；客户检查；担保检查。担保检查。2024/7/231794. 4. 个人贷款的的授信管理个人贷款的的授信管理2024/7/231801. 1.个人抵押授信贷款的含义个人抵押授信贷款的含义 个人抵押授信贷款，是指借款人将本人或第三人个人抵押授信贷款，是指借款人将本人或第三人( (限自然人限自然人) )的物业抵押给银行，的物业抵押给银行， 银行按抵押物评估值的银行按抵押物评估值的一定比率为依据，设定个人最高授信额度的贷款。其抵一定比率为依据，设定个人最高授信额度的贷款。其抵押

100、物一般为借款申请人本人或第三人押物一般为借款申请人本人或第三人 ( (限自然人限自然人) ) 名下的名下的拥有房屋所有权，且产权处于自由权利状态下的住房或拥有房屋所有权，且产权处于自由权利状态下的住房或商用房。商用房。2024/7/231812. 2.个人抵押授信贷款的特点个人抵押授信贷款的特点.先授信，后用信先授信，后用信.一次授信，循环使用一次授信，循环使用.贷款用途综合贷款用途综合 2024/7/231823. 3.个人抵押授信贷款要素个人抵押授信贷款要素1 1）.贷款对象贷款对象2 2）.贷款利率贷款利率3 3）.贷款期限：抵押授信贷款有效期限最长为贷款期限：抵押授信贷款有效期限最长为

101、3030年。年。4 4）.还款方式还款方式5 5）.贷款额度贷款额度2024/7/231834. 4.贷款额度的确定贷款额度的确定1 1）以所购新建商品住房作抵押的，贷款额度一般不超）以所购新建商品住房作抵押的，贷款额度一般不超过所购住房全部价款的过所购住房全部价款的70%70%。2024/7/231842 2）以所购再交易住房、未设定抵押的自有住房作抵押）以所购再交易住房、未设定抵押的自有住房作抵押或将原住房抵押贷款的抵押住房转为抵押授信贷款，贷或将原住房抵押贷款的抵押住房转为抵押授信贷款，贷款额度根据抵押住房价值和抵押率确定。款额度根据抵押住房价值和抵押率确定。2024/7/23185 抵

102、押住房的价值须由银行认可的评估机构进行评估。抵押住房的价值须由银行认可的评估机构进行评估。将原住房抵押贷款转为抵押授信贷款的，如抵押住房价将原住房抵押贷款转为抵押授信贷款的，如抵押住房价值无明显减少，可根据原办理住房抵押贷款时确定的房值无明显减少，可根据原办理住房抵押贷款时确定的房屋价值确定抵押住房价值。屋价值确定抵押住房价值。2024/7/23186 抵押率根据抵押房产的房龄、当地房地产价格水平、抵押率根据抵押房产的房龄、当地房地产价格水平、房地产价格走势、抵押物变现情况等因素确定，一般不房地产价格走势、抵押物变现情况等因素确定，一般不超过超过70%70%。2024/7/23187贷款额度计

103、算公式：贷款额度计算公式：贷款额度贷款额度= =抵押房产价值抵押房产价值 对应的抵押率对应的抵押率 如经贷款银行核定的贷款额度小于原住房抵押贷款如经贷款银行核定的贷款额度小于原住房抵押贷款剩余本金的，不得转为抵押授信贷款。剩余本金的，不得转为抵押授信贷款。2024/7/231883 3）以在银行的原住房抵押贷款的抵押住房设定第二顺）以在银行的原住房抵押贷款的抵押住房设定第二顺序抵押授信贷款的，可根据上述序抵押授信贷款的，可根据上述2 2）款的规定确定贷款）款的规定确定贷款额度。额度。2024/7/231895. 5.可用贷款额度的确定可用贷款额度的确定 2024/7/231906. 6.个人抵

104、押授信贷款操作流程个人抵押授信贷款操作流程.贷款的受理和调查贷款的受理和调查1 1）贷款的受理）贷款的受理2 2）贷前调查）贷前调查2024/7/23191.贷款的审查和审批贷款的审查和审批1 1）贷款的审查）贷款的审查2 2）贷款的审批）贷款的审批.贷款的签约和发放贷款的签约和发放2024/7/23192.贷后与档案管理贷后与档案管理1 1）合同内容变更）合同内容变更2 2）贷后检查）贷后检查2024/7/231935. 5. 个人抵押授信贷款的流程个人抵押授信贷款的流程2024/7/23194（1）贷款的受理和调查）贷款的受理和调查 贷款的受理贷款的受理申请人应提交：申请人应提交： 借款人

105、身份证明材料及婚姻状况证明材料；借款人偿借款人身份证明材料及婚姻状况证明材料；借款人偿债能力证明材料；房屋权属证明材料；抵押房产共有人同债能力证明材料；房屋权属证明材料；抵押房产共有人同意办理抵押授信贷款的声明；贷款银行规定的其他文件和意办理抵押授信贷款的声明；贷款银行规定的其他文件和资料。资料。2024/7/23195贷前调查。贷前调查。 调查借款人提供的申请材料的真实性、完整性、合法调查借款人提供的申请材料的真实性、完整性、合法性、有效性及借款人信用情况、还款能力、抵押房产价值性、有效性及借款人信用情况、还款能力、抵押房产价值及原有住房抵押贷款的履约情况。及原有住房抵押贷款的履约情况。20

106、24/7/23196 贷前调查人必须至少直接与借款申请人（包括共同申贷前调查人必须至少直接与借款申请人（包括共同申请人）面谈一次，可在签订（预签）合同时进行。请人）面谈一次，可在签订（预签）合同时进行。 贷前调查人应整理、分析调查结果，提出是否同意贷贷前调查人应整理、分析调查结果，提出是否同意贷款的明确意见，送交贷款审核。款的明确意见，送交贷款审核。 2024/7/23197（2）贷款的审查和审批）贷款的审查和审批 贷款的审查。审查借款人提交材料的合规性、真实性、贷款的审查。审查借款人提交材料的合规性、真实性、完整性。完整性。 以购买住房或未设定抵押的已有住房作抵押授信贷款以购买住房或未设定抵

107、押的已有住房作抵押授信贷款的，贷款审查人按照个人住房贷款审查的规定进行审查，的，贷款审查人按照个人住房贷款审查的规定进行审查，同时对抵押授信贷款额度、有效期间、贷款用途、需落实同时对抵押授信贷款额度、有效期间、贷款用途、需落实的贷款支用等进行审查。的贷款支用等进行审查。 2024/7/23198 将在银行原住房抵押贷款转为抵押授信贷款的，重点将在银行原住房抵押贷款转为抵押授信贷款的，重点审查贷前调查人对抵押房产价值、借款人原贷款履约情况审查贷前调查人对抵押房产价值、借款人原贷款履约情况及还款能力的调查和分析意见。及还款能力的调查和分析意见。 2024/7/23199贷款的审批。贷款的审批。 贷

108、款审批人应审查：借款人资格和条件是否具备；借贷款审批人应审查：借款人资格和条件是否具备；借款人提供的材料是否完整；贷款额度、有效期和贷款用途款人提供的材料是否完整；贷款额度、有效期和贷款用途等是否符合规定；抵押房产价值、抵押率的确定是否符合等是否符合规定；抵押房产价值、抵押率的确定是否符合规定，由此确定的贷款额度是否准确、合理；贷款主要风规定，由此确定的贷款额度是否准确、合理；贷款主要风险点的防范措施是否有效；其他。险点的防范措施是否有效；其他。 2024/7/23200 贷款审批人在审查基础上，按规定对抵押授信贷款额贷款审批人在审查基础上，按规定对抵押授信贷款额度、有效期间进行审批，并在借款

109、人度、有效期间进行审批，并在借款人 “个人抵押授信贷款个人抵押授信贷款申请表申请表”上签署审批意见。上签署审批意见。 2024/7/23201（3）贷款的签约和发放）贷款的签约和发放 经审批同意的贷款的支用流程：填写合同经审批同意的贷款的支用流程：填写合同审核合同审核合同签订合同签订合同抵押登记手续的办理抵押登记手续的办理申请支用申请支用支用审查支用审查支用核批支用核批相关文本、凭证签署及贷款发放。相关文本、凭证签署及贷款发放。抵押授信贷款应建立台账进行贷款额度管理。抵押授信贷款应建立台账进行贷款额度管理。 2024/7/23202（4）贷后与档案管理）贷后与档案管理 合同内容变更。合同内容变

110、更。 基本规定的变更。须经当事人各方协商同意，并签订基本规定的变更。须经当事人各方协商同意，并签订相应变更协议。在担保期内的，根据合同约定须事先征得相应变更协议。在担保期内的，根据合同约定须事先征得担保人书面同意的，须事先征得其书面同意。担保人书面同意的，须事先征得其书面同意。 2024/7/23203 借款期限的调整。贷款银行应审查所调整期限是否符借款期限的调整。贷款银行应审查所调整期限是否符合贷款管理规定，如属延长期限的，则期限之和不得超过合贷款管理规定，如属延长期限的，则期限之和不得超过约定的最长贷款期限。调整后累计的借款期限达到新的利约定的最长贷款期限。调整后累计的借款期限达到新的利率

111、期限档次时，从调整日起，按新的期限档次利率执行，率期限档次时，从调整日起，按新的期限档次利率执行，已计收的利息不再调整。已计收的利息不再调整。 2024/7/23204 利率调整。贷款期限内，如遇法定利率调整，按人民利率调整。贷款期限内，如遇法定利率调整，按人民银行和贷款银行总行有关利率管理规定调整。银行和贷款银行总行有关利率管理规定调整。 2024/7/23205贷后检查。贷后检查。 检查要求。及时进行风险分类；对正常、关注类贷款检查要求。及时进行风险分类；对正常、关注类贷款可采取抽查方式不定期进行，对次级、可疑、损失类贷款可采取抽查方式不定期进行，对次级、可疑、损失类贷款采取全面检查的方式

112、，每季度至少进行一个贷后检查。采取全面检查的方式，每季度至少进行一个贷后检查。 2024/7/23206 检查的主要手段。包括监测贷款账户、查询不良贷款检查的主要手段。包括监测贷款账户、查询不良贷款明细台账、电话访谈、见面访谈、实地检查、监测资金使明细台账、电话访谈、见面访谈、实地检查、监测资金使用等。用等。 2024/7/23207 检查的主要内容。包括借款人依合同约定归还贷款本检查的主要内容。包括借款人依合同约定归还贷款本息情况；借款人工作单位、住址、联系电话等信息的变更息情况；借款人工作单位、住址、联系电话等信息的变更情况；借款人职业、收入、健康状况等影响还款能力和诚情况；借款人职业、收

113、入、健康状况等影响还款能力和诚意的因素变化情况；担保变化情况；其他。意的因素变化情况；担保变化情况；其他。 2024/7/23208 有关风险事项的处理程序。发现存在违约及其他风险有关风险事项的处理程序。发现存在违约及其他风险事项的，经办人应及时向部门负责人汇报，制订相应的处事项的，经办人应及时向部门负责人汇报，制订相应的处理方案。理方案。 2024/7/23209四四. . 房地产企业的授信管理练习题房地产企业的授信管理练习题2024/7/23210判断题：判断题：1. 信信贷是以是以偿还本金和支付利息本金和支付利息为条件的特殊价条件的特殊价值运运动，是，是债务人与人与债权人由借人由借贷而形

114、成的而形成的债权债务关系，体关系，体现着一定的社会关系，从属于商品着一定的社会关系，从属于商品货币关系的一种关系的一种经济范畴。范畴。（ ） 2024/7/23211多选题：多选题：2. 按按贷款性款性质划分，划分，贷款种款种类可分可分为（ ）。）。A.自自营贷款款 B.委托委托贷款款 C.质押押贷款款 D.中期中期贷款款2024/7/23212多选题：多选题：3. 按按贷款期限划分款期限划分 ，贷款种款种类可分可分为（ ）。）。A.短期短期贷款款 B.中期中期贷款款 C.中中长期期贷款款 D.长期期贷款款2024/7/23213多选题：多选题：4.中期中期贷款是指款是指贷款期限（款期限（ ）

115、的）的贷款。款。A.1年以内年以内 B.1-2年年 C.1-5年（含年（含5年）年） D.2-5（含（含5年）年）2024/7/23214多选题：多选题：5.按按贷款保障方式划分，款保障方式划分，贷款种款种类可分可分为（ ）。）。A、信用、信用 B、担保、担保 C、票据、票据贴现 D、自、自营贷款款2024/7/23215多选题：多选题：6. 贷款款“三三查”制度是指（制度是指（ ）。）。A、贷前前调查 B、贷时审查 C、贷后后检查 D、书面面审查2024/7/23216多选题：多选题：7. 信贷业务基本操作流程包括（信贷业务基本操作流程包括（ ）等阶段。）等阶段。A.受理受理 B.调查调查

116、C.审查（批）审查（批） D.发放发放 E.贷后管理贷后管理2024/7/23217多选题：多选题：8. 信信贷业务受理受理阶段主要包括（段主要包括（ ）。）。A.客客户申申请 B.资格初格初审 C.提交材料提交材料 D.初步初步审查2024/7/23218多选题：多选题：9. 信贷业务调查阶段主要包括（信贷业务调查阶段主要包括（ ）。）。A.客户评价客户评价 B.业务评价业务评价 C.担保评价担保评价 D.风险评价风险评价2024/7/23219多选题：多选题：10.信贷监督检查要求做到（信贷监督检查要求做到（ ）。）。A.现场检查与非与非现场检查相相结合合B.专项检查与与综合性合性检查相相结合合C.定期定期检查与不定期与不定期检查相相结合合D.检查与与奖惩相相结合。合。2024/7/23220参考答案：参考答案：1. 1. 2. AB 3. ABD 4.C 5. ABC 6. ABC 2. AB 3. ABD 4.C 5. ABC 6. ABC7.ABCDE 8.ABCD 9. ABC7.ABCDE 8.ABCD 9. ABC 10. ABCD10. ABCD2024/7/LOGO