房地产市场与房地产供求理论

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1、第二章第二章 房地产市场和房地产供求理论房地产市场和房地产供求理论 第一节第一节 房地产市场房地产市场一、房地产市场的概念一、房地产市场的概念1. 房地产市场的涵义房地产市场的涵义 市市场场是是社社会会分分工工和和商商品品交交换换的的产产物物，是是维维系系商商品品经经济济的的纽带。纽带。 狭狭义义的的房房地地产产市市场场是是指指房房地地产产交交易易的的专专门门场场所所，如如房房地地产交易所；产交易所； 广义的房地产市场则是指房地产是房地产交易的总和或广义的房地产市场则是指房地产是房地产交易的总和或房地产商品流通中所有交换关系的总和。房地产商品流通中所有交换关系的总和。 7/23/202412.

2、2.中国房地产市场体系中国房地产市场体系 7/23/20242房地产市场体系可以从不同的角度进行划分：房地产市场体系可以从不同的角度进行划分：（1 1）按市场运行层次划分：层次结构）按市场运行层次划分：层次结构一级市场：一级市场： 具有国家垄断经营的性质，该产品呈纵向流通。具有国家垄断经营的性质，该产品呈纵向流通。二级市场：二级市场： 具有经营性质，房地产呈横向流通。具有经营性质，房地产呈横向流通。三级市场：三级市场： 具有消费和经营性质，房地产呈横向流通。具有消费和经营性质，房地产呈横向流通。 政府开发商消费者消费者一级市场二级市场三级市场土地出让出租 出让出租 出让房地产市场的层次结构房地

3、产市场的层次结构7/23/20243（2 2）按市场交易客体划分）按市场交易客体划分 可可以以分分为为土土地地市市场场、房房产产市市场场、房房地地产产金金融融市市场场和和房房地地产中介服务市场等。产中介服务市场等。 房房地地产产中中介介服服务务市市场场又又包包括括房房地地产产评评估估、房房地地产产经经纪纪、房地产咨询、房地产信息服务市场等。房地产咨询、房地产信息服务市场等。（3 3）按物业类型划分）按物业类型划分 可可以以分分为为住住宅宅市市场场、商商业业物物业业市市场场、写写字字楼楼市市场场、工工业业物业市场、特殊物业市场等。物业市场、特殊物业市场等。 每每一一类类又又可可以以进进一一步步细

4、细分分，如如住住宅宅市市场场可可细细分分为为普普通通住住宅宅市市场场、公公寓寓市市场场、别别墅墅市市场场，写写字字楼楼市市场场可可细细分分为为甲甲级级写写字楼市场、乙级写字楼市场等。字楼市场、乙级写字楼市场等。7/23/20244（4 4）按覆盖）按覆盖( (影响影响) )范围划分。范围划分。 分分为为国国际际性性、全全国国性性、地地方方性性房房地地产产市市场场。不不同同类类型型房房地地产产的的覆覆盖盖( (影影响响) )空空间间范范围围是是有有差差别别的的。一一般般来来讲讲，房房地地产产的的档档次次越越高，市场空间范围就越大。高，市场空间范围就越大。 （5 5）按供货方式划分。）按供货方式划

5、分。 分为现房市场、期房分为现房市场、期房( (楼花楼花) )市场；市场； (6)(6)按照权益让渡方式划分为买卖、租赁、抵押、典当、置换、按照权益让渡方式划分为买卖、租赁、抵押、典当、置换、联营、入股等房地产市场；联营、入股等房地产市场； （8 8）按按照照法法律律原原则则划划分分为为合合法法房房地地产产交交易易市市场场、非非法法房房地地产产交交易市场易市场( (隐形市场隐形市场) )；（8 8）按照供求状况划分为买方市场、卖方市场等。）按照供求状况划分为买方市场、卖方市场等。 7/23/202453房地产市场的特点和功能房地产市场的特点和功能 与一般商品市场相比较，房地产市场具有以下特点：

6、与一般商品市场相比较，房地产市场具有以下特点：（1 1）区域性）区域性 房房地地产产市市场场的的区区域域性性主主要要是是由由房房地地产产的的位位置置固固定定性性和和性性能能差异性所决定的。差异性所决定的。 房房地地产产市市场场具具有有强强烈烈的的区区域域性性特特点点，不不同同区区域域的的房房地地产产市市场之间相互影响也较小。场之间相互影响也较小。（2 2）竞争的不充分性）竞争的不充分性房房地地产产市市场场参参与与者者较较少少，房房地地产产交交易易价价格格及及交交易易信信息息多多为为非非公开的。公开的。房房地地产产市市场场属属于于区区域域性性市市场场，同同一一用用途途不不同同区区域域的的房房地地

7、产产具具有较小的替代性。有较小的替代性。房房地地产产投投资资决决策策受受价价格格以以外外的的因因素素影影响响也也较较大大，交交易易效效率率较较低。低。7/23/20246（3 3）供给调节的滞后性）供给调节的滞后性土地的自然供给无弹性，土地的经济供给弹性较小；土地的自然供给无弹性，土地的经济供给弹性较小； 土地的用途一旦确定就难以改变。土地的用途一旦确定就难以改变。当市场出现供不应求时，供给的增加往往需要相当长当市场出现供不应求时，供给的增加往往需要相当长 的时间；而由于房地产使用的耐久性，又决定在市场的时间；而由于房地产使用的耐久性，又决定在市场 供过于求时，多余的供给也需要较长的时间才能被

8、市供过于求时，多余的供给也需要较长的时间才能被市 场消化。场消化。 相对于需求的变动，房地产供给的变动存在着滞后相对于需求的变动，房地产供给的变动存在着滞后 性，房地产市场的均衡有着不同于性，房地产市场的均衡有着不同于般商品市场的特般商品市场的特 殊形式。殊形式。（4 4）交易的复杂性）交易的复杂性房地产交易形式多样；房地产交易形式多样；房地产交易持续时间较长；房地产交易持续时间较长；房地产市场的交易复杂，交易费用高。房地产市场的交易复杂，交易费用高。 7/23/20247（5 5）与金融的关联度高）与金融的关联度高 房房地地产产的的投投资资者者、开开发发者者、房房地地产产的的消消费费者者，对

9、对于于信信贷贷的的依依赖赖性性都都很很强强。金金融融政政策策、市市场场利利率率的的变变动动，也也会会对对房房地地产产交交易易的的数量、价格等产生很大影响。数量、价格等产生很大影响。（6 6）政府干预性强）政府干预性强各国政府都对土地的权利、利用、交易等都有严格的限制。各国政府都对土地的权利、利用、交易等都有严格的限制。房地产市场的不完全性，竞争性较弱而垄断性较强，并且涉及房地产市场的不完全性，竞争性较弱而垄断性较强，并且涉及 社会福利和社会保障等，也成为政府倾向于对房地产市场多加社会福利和社会保障等，也成为政府倾向于对房地产市场多加 干预的理由。干预的理由。政府一般通过金融政策、财政政策、土地

10、利用计划、城市规划政府一般通过金融政策、财政政策、土地利用计划、城市规划 以及环境保护等手段，来鼓励或限制房地产开发，对房地产市以及环境保护等手段，来鼓励或限制房地产开发，对房地产市 场进行干预和调节。场进行干预和调节。7/23/20248二、政府对房地产市场的干预二、政府对房地产市场的干预1政府制定干预房地产市场政策的原则政府制定干预房地产市场政策的原则 政政府府政政策策应应具具有有的的共共同同特特征征是是：公公平平、效效率率、连连续续、系系统统、协调、前瞻性和引导性。协调、前瞻性和引导性。（1 1）目标的确定性）目标的确定性政府干预房地产市场的政策必须有明确的目标。政府干预房地产市场的政策

11、必须有明确的目标。这些目标通常包括：这些目标通常包括：使存量房地产资源得到最有效的使用。使存量房地产资源得到最有效的使用。保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间。保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间。引导新建项目的位置选择。引导新建项目的位置选择。满足特殊群体的需要。满足特殊群体的需要。7/23/20249（2 2）政策的连续性与协调性）政策的连续性与协调性体现新旧政策的衔接；体现新旧政策的衔接；体现与相关政策的衔接配套；体现与相关政策的衔接配套；体现多元性与系统性的统一。体现多元性与系统性的统一。（3 3）政策的针对性和导向性）政策的针对性和导向性制定宏观的调控政策；制定宏观的调控政策

12、；针对不同类型物业的供给、分配和消费途径，制定具针对不同类型物业的供给、分配和消费途径，制定具有针对性的具体政策；有针对性的具体政策；种政策要有明确的导向性，以帮助市场的参与者准确种政策要有明确的导向性，以帮助市场的参与者准确 把握自己的行为取向。把握自己的行为取向。7/23/202410（4 4）政策的公平性和效率）政策的公平性和效率公平和效率及其相互协调，是评价政策的重要方面。公平和效率及其相互协调，是评价政策的重要方面。 政府制定政策的原则是：既要通过资源和利益的公平政府制定政策的原则是：既要通过资源和利益的公平 分配来维持社会的稳定；又要通过资源的优化配置来分配来维持社会的稳定；又要通

13、过资源的优化配置来 推动社会的进步和发展。推动社会的进步和发展。公平和效率常常是矛盾的：如何处理好其相互关系，公平和效率常常是矛盾的：如何处理好其相互关系， 是政府制定政策的重点和难点。是政府制定政策的重点和难点。7/23/2024112房地产市场的宏观调控房地产市场的宏观调控 宏宏观观调调控控房房地地产产市市场场的的手手段段包包括括土土地地供供应应计计划划、价价格格、税税收政策等。收政策等。（1 1）土地供应计划的调控）土地供应计划的调控政政府府供供应应土土地地的的数数量量和和质质量量直直接接控控制制房房地地产产开开发发的的规规模模和和结构。结构。科学的计划指导有利于市场的发展。科学的计划指

14、导有利于市场的发展。科科学学的的土土地地供供应应计计划划应应与与总总体体规规划划相相协协调调，应应有有足足够够的的弹弹性，能够对市场信号做出灵敏的反应。性，能够对市场信号做出灵敏的反应。实实施施土土地地供供应应计计划划宏宏观观调调控控的的必必要要条条件件，是是政政府府拥拥有有足足够够的土地储备。的土地储备。尽尽量量减减少少用用地地单单位位的的土土地地存存量量，是是增增强强土土地地供供应应计计划划调调节节有效性必不可少的措施。有效性必不可少的措施。7/23/202412（2 2）城市规划的指导）城市规划的指导城市规划的作用：合理利用土地、协调城市物质空间城市规划的作用：合理利用土地、协调城市物质

15、空间 整个规划力求体现超前性、科学性、动态性和适用性。整个规划力求体现超前性、科学性、动态性和适用性。社社会会经经济济发发展展计计划划、城城市市规规划划、土土地地供供应应计计划划对对土土地地配配置置、房地产市场的运行起重要作用。房地产市场的运行起重要作用。 政政府府供供应应土土地地的的过过程程应应是是具具体体实实施施国国民民经经济济计计划划、城城市市规规划的过程。划的过程。 三三个个计计划划除除改改善善各各自自的的技技术术、观观念念和和管管理理方方式式外外，必必须须相相互协调，形成土地配置及调控房地产市场的计划体系。互协调，形成土地配置及调控房地产市场的计划体系。7/23/202413（3 3

16、）地价的杠杆作用）地价的杠杆作用政府可以用地价对房地产市场进行调控。政府可以用地价对房地产市场进行调控。地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金等因素极大地影响着房地产市场上的供给价格。利润、税金等因素极大地影响着房地产市场上的供给价格。在一定时期内，建造成本及与之相关的专业费用和管理费用在一定时期内，建造成本及与之相关的专业费用和管理费用、财务费用和税金大体固定在一定水平上，通过调控地价来、财务费用和税金大体固定在一定水平上，通过调控地价来间接调控房地产价格，经常是十分有效的。间接调控房地产价格，经常是十分有效的。政府通过

17、调整土地供应数量，调整与土地开发相关的税费政政府通过调整土地供应数量，调整与土地开发相关的税费政策等经济手段，灵活运用划拨、招标、拍卖出让方式，策等经济手段，灵活运用划拨、招标、拍卖出让方式，以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的调控。调控。7/23/202414（4 4）税收的功能）税收的功能房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。正确运用税收杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府土地正确运用税收杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府土地 收益，还可以通过税赋差别体现政府的税

18、收政策和产业政收益，还可以通过税赋差别体现政府的税收政策和产业政 策，进而对抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产策，进而对抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产 市场交易行为等方面起到明显的作用。市场交易行为等方面起到明显的作用。（5 5）租金的控制）租金的控制租赁市场是房地产市场的一个重要组成部分租赁市场是房地产市场的一个重要组成部分租金作为房地产的租赁价格是政府调控房地产市场的主要租金作为房地产的租赁价格是政府调控房地产市场的主要 对象之一。对象之一。在运行正常的房地产市场，租金还与房地产价格保持合理在运行正常的房地产市场，租金还与房地产价格保持合理的比例。的比例。7/23/2024

19、15（6 6）金融杠杆的作用）金融杠杆的作用房地产业与金融业息息相关。金融业的支持是房地房地产业与金融业息息相关。金融业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件，房地产信贷也为金融业产业繁荣必不可少的条件，房地产信贷也为金融业提供了广阔的发展天地。提供了广阔的发展天地。发展房地产金融，通过信贷规模、利率水平、贷款发展房地产金融，通过信贷规模、利率水平、贷款方式等金融措施调节房地产市场，是政府调控房地方式等金融措施调节房地产市场，是政府调控房地产市场的一个重要手段。产市场的一个重要手段。（7 7）住房政策的影响）住房政策的影响 我我国国城城市市住住宅宅的的供供给给主主要要有有三三类类，即即廉廉租租房房

20、、经经济济适适用用房房和和市场价商品住宅。市场价商品住宅。7/23/2024163房地产市场行为的规范房地产市场行为的规范（1 1）资质审查）资质审查建立资质审查制度的原则：建立资质审查制度的原则：公开化，只有透明度高，才便于社会监督。公开化，只有透明度高，才便于社会监督。标准化，即明确、具体地规定进入某类市场必须标准化，即明确、具体地规定进入某类市场必须具备的最低资格标准。具备的最低资格标准。（2 2）产权登记）产权登记发挥保障投资者发挥保障投资者( (业主业主) )权益的基本功能，权益的基本功能，发挥方便流通、维护交易秩序、代征税费以及对发挥方便流通、维护交易秩序、代征税费以及对房地产市场

21、动态跟踪管理的功能。房地产市场动态跟踪管理的功能。产权登记是房地产市场管理的基础和前提，是成产权登记是房地产市场管理的基础和前提，是成为微观管理的枢纽，诸多宏观政策、房地产法规为微观管理的枢纽，诸多宏观政策、房地产法规都可以在产权登记管理过程中具体实施。都可以在产权登记管理过程中具体实施。7/23/202417（3 3）建立房地产价格评估制度）建立房地产价格评估制度 房房地地产产估估价价在在政政府府土土地地出出让让、拆拆迁迁安安置置补补偿偿，房房地地产产买买卖卖、租租赁赁、抵抵押押、保保险险、征征税税，房房地地产产产产权权转转让让、投投资资人人股股，公公司司上上市市、兼兼并并、收收购购，房房地

22、地产产诉诉讼讼、纠纠纷纷调调解解、仲仲裁裁等等方方面面，为社会提供了广泛的专业服务。为社会提供了广泛的专业服务。（4 4）交易程序的规范化）交易程序的规范化 用法律形式规范主要的房地产交易方式，是抑制投机、维用法律形式规范主要的房地产交易方式，是抑制投机、维护市场秩序的有效措施。各城市对土地出让、房屋预售、买卖、护市场秩序的有效措施。各城市对土地出让、房屋预售、买卖、抵押、租赁以及产权登记等都规定有固定的办事程序。抵押、租赁以及产权登记等都规定有固定的办事程序。 我国房地产政策回顾我国房地产政策回顾7/23/202418三、房地产供求理论三、房地产供求理论 供供求求理理论论是是市市场场运运行行

23、的的基基础础理理论论，也也是是房房地地产产市市场场运运行行与与价价格变动的核心理论。格变动的核心理论。 房房地地产产商商品品供供给给呈呈现现低低弹弹性性，而而需需求求由由于于种种种种因因素素呈呈现现高高弹弹性性，使使得得研研究究房房地地产产供供求求理理论论更更多多的的要要研研究究土土地地与与房房地地产产供供求求的的特点与特殊规律。特点与特殊规律。1 1城市土地需求城市土地需求（1 1）城市土地）城市土地 土地分为农村土地、城市土地等。土地分为农村土地、城市土地等。 城城市市土土地地是是指指城城市市区区域域中中的的陆陆地地和和水水域域以以及及它它们们之之上上、之之下下的一定的空间。的一定的空间。

24、7/23/202419从区域上说，城市土地含有三个方面内容：从区域上说，城市土地含有三个方面内容：城市市区土地，即城市建成区范围内的土地；城市市区土地，即城市建成区范围内的土地；城市规划区范围内的土地；城市规划区范围内的土地；城市行政管辖区范围内的土地，即包括城市郊区和县范围内的城市行政管辖区范围内的土地，即包括城市郊区和县范围内的土地。土地。 城市土地，是指城市市区土地和城市规划的范围内的土地。城市土地，是指城市市区土地和城市规划的范围内的土地。（2 2）城城市市土土地地的的需需求求是是指指城城市市里里的的工工矿矿企企业业、机机关关学学校校等等事事业业单单位位，以以及及其其他他一一切切社社会

25、会团团体体等等组组织织和和个个人人为为了了生生存存和和发发展展，进进行行各各种种物物质质产产品品和和精精神神产产品品生生产产及及从从事事各各类类消消费费活活动动而而利利用用土土地地的需要。的需要。7/23/202420（3 3）在完全竞争的市场经济中，土地价格和土地需求量之间的）在完全竞争的市场经济中，土地价格和土地需求量之间的关系可构成一条土地需求曲线关系可构成一条土地需求曲线DDDD见图。见图。 7/23/202421（4 4）土地的需求弹性）土地的需求弹性 土地需求弹性是指土地价格相对变化量与由价格变化引起的土地需求弹性是指土地价格相对变化量与由价格变化引起的土地需求量相对变化量比率，有

26、的称之为反应程度、一般用公式土地需求量相对变化量比率，有的称之为反应程度、一般用公式表示：表示： 需求量与价格是反向运动，一般为负值；但习惯上略去负值。需求量与价格是反向运动，一般为负值；但习惯上略去负值。 土土地地需需求求弹弹性性大大，需需求求曲曲线线表表现现平平缓缓，说说明明土土地地价价格格微微小小变变动动，能能引引起起土土地地需需求求量量较较大大变变动动；土土地地需需求求弹弹性性小小，需需求求曲曲线线表表现现为为陡陡直，说明土地价格变动不能引起土地需求量比较明显的变化。直，说明土地价格变动不能引起土地需求量比较明显的变化。 在在同同一一土土地地价价格格水水平平线线上上，土土地地需需求求量

27、量也也是是因因其其他他因因素素的的影影响响而变动的。而变动的。7/23/2024222城市土地供给城市土地供给 城市可供人利用的土地称之为土地供给。城市可供人利用的土地称之为土地供给。 城城市市土土地地供供给给分分为为自自然然供供给给和和经经济济供供给给。自自然然供供给给是是指指未未经经过过加加工工，自自然然提提供供可可以以直直接接利利用用的的土土地地。经经济济供供给给是是指指在在自自然然供供给给基基础础上上，通通过过投投入入资资金金和和劳劳动动加加以以改改造造，可可供供人人们们直直接接利用的土地。利用的土地。 城市里的土地数量绝大多数是经济供给。城市里的土地数量绝大多数是经济供给。7/23/

28、202423（1 1）土地经济供给与土地价格之间的关系）土地经济供给与土地价格之间的关系土地供给曲线有瞬间、短期、长期供给曲线之分。土地供给曲线有瞬间、短期、长期供给曲线之分。 7/23/202424。 所谓瞬间是指土地经济供给来不及随地租变化而变化的时间，所谓瞬间是指土地经济供给来不及随地租变化而变化的时间， 这时土地经济供给不变，供给曲线为一条垂直的直线这时土地经济供给不变，供给曲线为一条垂直的直线S1S1。所谓短期是指土地所有者或开发者只能在固定的机械设备和不所谓短期是指土地所有者或开发者只能在固定的机械设备和不 变成本变成本( (如土地契约费用、管理人员的工资等如土地契约费用、管理人员

29、的工资等) )下从事土地生产下从事土地生产 的时间。供给曲线用的时间。供给曲线用S2S2表示。表示。所谓长期是指土地所有者或开发者能够通过增加设备和现存成所谓长期是指土地所有者或开发者能够通过增加设备和现存成 本来从事土地开发的本来从事土地开发的 时期。土地的长期供给曲线比短期供给曲时期。土地的长期供给曲线比短期供给曲 线显得更平坦，如线显得更平坦，如S3S3曲线表示。曲线表示。 7/23/202425（2 2）土地供给弹性）土地供给弹性 土土地地供供给给弹弹性性是是指指地地价价相相对对供供给给量量与与由由地地价价变变化化引引起起的的土土地地经经济济供供给给量量的的比比率率。它它是是用用来来反

30、反映映土土地地经经济济供供给给量量对对地地价价变变化作出反应的灵敏度，一般可用如下公式表示：化作出反应的灵敏度，一般可用如下公式表示： 对瞬间供给，土地供给弹性为零，即无弹性；土地的短期对瞬间供给，土地供给弹性为零，即无弹性；土地的短期供给系数比长期供给弹性系数小，当地租上涨到一定水平后，供给系数比长期供给弹性系数小，当地租上涨到一定水平后，短期供给弹性趋于零，而长期供给弹性也越来越小。短期供给弹性趋于零，而长期供给弹性也越来越小。 7/23/2024263 3土地的供求均衡土地的供求均衡在研究土地供求的均衡时又分为三类：在研究土地供求的均衡时又分为三类：（1 1）土地供求的瞬间均衡。通常土地

31、供给表现为一条垂直向）土地供求的瞬间均衡。通常土地供给表现为一条垂直向上的直线，土地需求表现为一条向右下方倾斜的曲线。上的直线，土地需求表现为一条向右下方倾斜的曲线。7/23/202427（2 2）土地供求的短期均衡。在短期内，土地供给有一定弹性。）土地供求的短期均衡。在短期内，土地供给有一定弹性。在土地供给数量没有超过在土地供给数量没有超过QHQH时，均衡地租和均衡土地数量由时，均衡地租和均衡土地数量由供给和需求共同决定。供给和需求共同决定。 （3 3）土地供求的长期均衡。在长期内，土地供给弹性增大。）土地供求的长期均衡。在长期内，土地供给弹性增大。均衡地租和均衡土地数量由需求和供给的交点决

32、定。均衡地租和均衡土地数量由需求和供给的交点决定。 地租既地租既取决于需求，又取决于供给。取决于需求，又取决于供给。 7/23/2024284 4土地供求的一般特征土地供求的一般特征 由由于于土土地地空空间间位位置置的的固固定定性性以以及及资资源源的的稀稀缺缺性性，在在一一定定条条件件下下，土土地地的的供供给给是是基基本本恒恒定定的的，供供给给曲曲线线SSSS为为一一垂垂直直X X轴轴的的直直线线，而需求曲线则是一条曲线，并且可以上下移动。而需求曲线则是一条曲线，并且可以上下移动。土地需求在一定条件下决定土地价格。土地需求在一定条件下决定土地价格。7/23/202429 在在一一个个城城市市和

33、和地地区区内内，需需求求曲曲线线DDDD可可以以向向上上平平移移到到D D1 1D D1 1，其其结结果造成土地价格的总体趋升。果造成土地价格的总体趋升。 由由于于各各种种土土地地的的用用途途可可以以改改变变，可可以以相相互互转转换换，就就某某种种用用途途的土地来讲，供给也是可以变化的。的土地来讲，供给也是可以变化的。 政政府府管管制制和和垄垄断断，土土地地的的供供给给总总量量也也可可以以是是弹弹性性的的。如如果果土土地地供供给给量量增增加加即即为为S S2 2S S2 2，则则价价格格变变小小；如如果果土土地地供供给给量量减减少少即即为为S S1 1S S1 1，则价格升高。则价格升高。土地

34、供给弹性价格决定的特点土地供给弹性价格决定的特点 图图7/23/2024305房地产市场供求机制房地产市场供求机制 (1)(1)单一的市场均衡单一的市场均衡其假定条件是：其假定条件是：土地现存量等于新建设的土地数量；土地现存量等于新建设的土地数量；土地质量是无差异的；土地质量是无差异的；当市场出现均衡时，房地产供给量和需求量是相等的。当市场出现均衡时，房地产供给量和需求量是相等的。单一的市场均衡图单一的市场均衡图7/23/202431（2 2）房地产闲置与过度需求模式）房地产闲置与过度需求模式 房房地地产产市市场场部部分分产产品品闲闲置置和和过过度度需需求求总总是是同同时时并并存存的，这是房地

35、产市场与一般商品市场的一个主要区别。的，这是房地产市场与一般商品市场的一个主要区别。 分析房地产市场的非均衡特点分析房地产市场的非均衡特点 ：房地产市场的非均衡模型图房地产市场的非均衡模型图 7/23/202432 房地产市场供给量闲置与过度需求及市场非均衡房地产市场供给量闲置与过度需求及市场非均衡状态现象的原因是：状态现象的原因是： 房地产供给时滞性，需求敏感性；房地产供给时滞性，需求敏感性；房地产不可移动性，造成生产和需求的盲目性；房地产不可移动性，造成生产和需求的盲目性；房地产存量与新增量的差异以及不可预期性；房地产存量与新增量的差异以及不可预期性； 房地产出售所得的净价格与购买者所支付

36、房地产出售所得的净价格与购买者所支付 的净价格不相等。的净价格不相等。 7/23/202433第二节第二节 房地产市场运行的一般规律概述房地产市场运行的一般规律概述 租金由房地产使用市场确定，而不是由房地产投资市场确租金由房地产使用市场确定，而不是由房地产投资市场确定。在房地产使用市场上，供给量由房地产投资市场给定了，对定。在房地产使用市场上，供给量由房地产投资市场给定了，对房地产的需求取决于租金和当前的其它经济因素如生产水平、收房地产的需求取决于租金和当前的其它经济因素如生产水平、收入水平或家庭的数量，房地产使用市场的作用就是确定一个租金入水平或家庭的数量，房地产使用市场的作用就是确定一个租

37、金水平，在这个水平上对房地产的使用需求等于房地产的供给。水平，在这个水平上对房地产的使用需求等于房地产的供给。 1房地产市场分析的四象限模型房地产市场分析的四象限模型房地产使用市场和房地产投资市场有两个连接点：房地产使用市场和房地产投资市场有两个连接点：第一，房地产使用市场确定的租金水平是确定房地产资产第一，房地产使用市场确定的租金水平是确定房地产资产 需求的中心。需求的中心。第二，两个市场在房地产开发部分的连接是开发量增加。第二，两个市场在房地产开发部分的连接是开发量增加。 7/23/202434 7/23/2024352房地产市场运行过程的分析房地产市场运行过程的分析（1 1）经济增长和房

38、地产使用需求）经济增长和房地产使用需求7/23/202436（2）长期利率与房地产资产的需求）长期利率与房地产资产的需求7/23/202437（3）短期信贷、开发成本和新增供给）短期信贷、开发成本和新增供给 7/23/2024383房地产市场的周期循环房地产市场的周期循环（1 1）房地产周期循环的定义）房地产周期循环的定义房房地地产产周周期期循循环环是是指指房房地地产产业业活活动动或或其其投投入入与与产产出出有有相相当当的的波波动现象，且此现象重复发生。动现象，且此现象重复发生。 （2 2）房地产周期循环的原因）房地产周期循环的原因影响供需的主要因素，其中以金融相关因素的变动影响供需的主要因素

39、，其中以金融相关因素的变动 最为关键；最为关键；市场信息的不充分、从供需两方面调整不均衡的时市场信息的不充分、从供需两方面调整不均衡的时间落差；间落差；生产者与消费者的心理因素；生产者与消费者的心理因素；政策影响；政策影响；政治冲击；政治冲击；制度因素；制度因素；生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。 7/23/202439（3 3）传统房地产周期理论的主要内容）传统房地产周期理论的主要内容 传统房地产周期理论的主要内容包括：传统房地产周期理论的主要内容包括：在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正

40、常运作，且这种平衡性会持续一定的时期；平衡性会持续一定的时期；在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。投资者具有自我调节投资量的能力。房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。 房房地地产产市市场场的的发发展展呈呈现现出出一一种种自自我我修修正正的的模模式式。在在每每一一个个运运行行周周期期中中，均均经经过过扩扩张张、缓缓慢慢、萧萧条条、调调节节、复复苏苏和和再再

41、次次扩扩张的过程。张的过程。 7/23/202440 具体包括的阶段是：具体包括的阶段是：确认对新入住空间的需求，促使新建筑产生；确认对新入住空间的需求，促使新建筑产生；受到新建筑的刺激而导致经济扩张；受到新建筑的刺激而导致经济扩张；经济的持续扩张进一步刺激新建筑；经济的持续扩张进一步刺激新建筑；新建筑超过空间需求，导致超额建筑；新建筑超过空间需求，导致超额建筑；调整、因需求减少而导致新建筑活动剧烈减缓；调整、因需求减少而导致新建筑活动剧烈减缓；复苏，需求开始增加而消化已有超额建筑；复苏，需求开始增加而消化已有超额建筑；回复到空间市场供需均衡状况；回复到空间市场供需均衡状况；经济的持续扩张导致

42、对新建筑需求的增加；经济的持续扩张导致对新建筑需求的增加；确认对新入住空间的需求，促使新建筑产生。确认对新入住空间的需求，促使新建筑产生。 传统房地产周期理论在政治、经济状况基本稳定或传统房地产周期理论在政治、经济状况基本稳定或预期稳定的情况下，是有效的。预期稳定的情况下，是有效的。 7/23/202441（4 4）分析房地产周期运动的新观念）分析房地产周期运动的新观念 从从现现代代房房地地产产周周期期研研究究的的结结论论来来看看：经经济济扩扩张张与与创创造造就就业业已已不不再再是是线线性性关关系系；就就业业机机会会增增加加与与空空间间需需求求也也不不再再同同比比增增长长；经经济济活活动动的的

43、扩扩张张不不再再立立即即绝绝对对导导致致新新建建筑筑增增加加( (如如经经济济复复苏苏不不再再传传统统般般会会导导致新建筑产生致新建筑产生) )。7/23/202442（5 5）房地产市场的投资周期）房地产市场的投资周期 随随着着自自然然周周期期的的运运动动，投投资资于于房房地地产产市市场场上上的的资资金金流流也也呈现出周期性变动，形成投资周期。呈现出周期性变动，形成投资周期。当当房房地地产产市市场场自自然然周周期期处处在在谷谷底底并并开开始始向向第第一一阶阶段段运运动动的的时时候候，很很少少有有资资本本向向存存量量房房地地产产投投资资，更更没没有有资资本本投投入入新新项项目目的的开开发发建建

44、设设。在在这这段段时时间间，市市场场上上只只有有可可以以承承受受高高风风险险的的投投资资者。者。随随着着自自然然周周期期运运动动通通过过第第一一阶阶段段，投投资资者者对对投投资资回回报报的的预预期期随随着着租租金金的的回回升升而而提提高高，部部分分投投资资者者开开始始回回到到市市场场当当中中来来，寻找以低于重置成本的价格购买存量房地产的机会。寻找以低于重置成本的价格购买存量房地产的机会。 这这类类资资本本的的流流入入使使房房地地产产市市场场通通过过平平衡衡点点，并并逐逐渐渐使使租租金金达到投资者有利可图的水平。达到投资者有利可图的水平。在在自自然然周周期期第第二二阶阶段段的的后后半半段段，由由

45、于于投投资资者者不不断断购购买买存存量量房房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。7/23/202443当自然周期到达其峰值并进入第三阶段的时候，由于空置率低当自然周期到达其峰值并进入第三阶段的时候，由于空置率低于平衡点水平，投资者继续购买存量房地产并继续开发新项目。于平衡点水平，投资者继续购买存量房地产并继续开发新项目。 资本不断流向存量房地产和新项目的开发，此时房地产市场资本不断流向存量房地产和新项目的开发，此时房地产市场的流动性很高。当投资者最终认识到市场转向下滑时，就会降低的流动性很高。当投资者最终认识到市场转向下滑时，就会降低对新项目投资的回

46、报预期，同时也降低购买存量房地产时的出价。对新项目投资的回报预期，同时也降低购买存量房地产时的出价。 存量房地产的业主并没有像投资者那样快地看到了未来市场存量房地产的业主并没有像投资者那样快地看到了未来市场会进一步下滑的风险，叫价仍然很高，以致投资者难以接受，导会进一步下滑的风险，叫价仍然很高，以致投资者难以接受，导致房地产市场流动性大大下降，自然周期进入第四阶段。致房地产市场流动性大大下降，自然周期进入第四阶段。（6 6）房地产市场自然周期和投资周期之间的关系）房地产市场自然周期和投资周期之间的关系 房房地地产产市市场场的的自自然然周周期期和和投投资资周周期期是是相相互互联联系系和和相相互互

47、影影响响的的，投投资资周周期期在在第第一一阶阶段段和和第第二二阶阶段段初初期期滞滞后后于于市市场场自自然然周周期期的的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。 7/23/2024445房地产市场的影响因素房地产市场的影响因素（1 1）影响房地产市场发展的社会经济因素）影响房地产市场发展的社会经济因素社会因素：社会因素：传统观念及消费心理、社会福利、人口数量传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素经济因素：经济因素： 经济发展状况、家庭收入水平及分布、经济发展状况、家

48、庭收入水平及分布、 物价水平、工资及就业水平、房价租金比等；物价水平、工资及就业水平、房价租金比等；政策因素：政策因素：房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策。房地产价格政策。 7/23/202445（2 2）影响房地产市场转变的社会经济力量）影响房地产市场转变的社会经济力量金融业的发展金融业的发展 信息、通讯技术水平的提高信息、通讯技术水平的提高生产方式和工作方式生产方式和工作方式人文环境的变化：人文环境的变化： 社社会会老老龄龄化化、家家庭庭小小型型化化、受受教教育育程程度度的的提提高高等等，使使得得对对住住宅宅的的认认识识产产生生了了巨巨大大变变化化，老老年年人人住住宅宅、第第二二 住住宅宅和和季节性住宅等概念应运而生。季节性住宅等概念应运而生。自然环境的变化自然环境的变化政政治治制制度度的的变变迁迁。住住房房问问题题的的社社会会政政治治性性特特征征，使使得得任任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容。何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容。7/23/202446