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1、国际油气企业中心项目计划书20132013年年1 1月月项目名称：国际油气企业中心承办单位概况: 武汉无缝石油钢管有限公司拟建地点： 武汉市阳逻新港建设内容与规模： 总占地60亩建设年限： 2年概算投资： 项目建设总投资12452万效益分析： 无缝石油钢管投产后油气田专用管道年产量五万吨，产值及销售收入3亿元以上，出口两千万美金，毛利15%，利润为4500万。智能动力两轮、四轮电动车投产后第一年销售额3亿元，按毛利20%，销售收入6000万元，产值每年100%的速度递增。之后每年创当地税收1000多万。项目总论报告目录第一部分：公司基本情况04第二部分：项目背景态势17第三部分：项目定位研判3
2、7第四部分：项目定位规划51第五部分：项目经济概算66PART1：公司基本情况公司简介组织架构生产和质量控制产品介绍主要系统产品售后海外服务武汉无缝石油钢管有限公司是一家专业化生产石油专用管的现代化企业，主要生产油田钻采作业中的所需的油管和套管。公司依托武钢集团汉阳钢厂冶炼出的优质合金钢和德国进口的CPE无缝钢管热轧机组，拥有目前世界先进的管端螺纹加工技术和一批高素质员工队伍，确保产品达到世界先进水平，“提供优良产品，确保用户满意”是公司的经营宗旨。公司拥有年产10万吨设计能力的螺纹生产线。公司按严格按照ISO9001、APIQ1和API5CT标准实施企业管理和生产，于2007年获得美国石油学
3、会APISPEC5CT认证，是湖北省首家获得该认证的单位，填补湖北省空白，并建立了完善的质量保障体系和售后服务体系。产品主要销往国内的大庆、吉林、辽河、长庆、中原、胜利、华北、延长、吐哈和克拉玛依等各大油田，并且出口美国、加拿大、哥伦比亚、俄罗斯、哈萨克斯坦、土库曼斯坦、尼日利亚、中东等国家和地区，得到客户的一致赞誉。公司建立了自己的电子商务系统，配备了专业的信息管理人员。2008年公司成为延长油田入网客户。2009年公司产品在江汉油田，胜利油田经过一年多的下井试验获得成功，取得中国石化股份有限公司的电子商务网入网客户的资格，成功加入中国石化供应商，公司产值突破3亿，实现年销售收入3亿元以上。
4、武汉无缝石油钢管有限公司公司基本情况/公司简介武汉无缝石油钢管有限公司的组织结构总经理副总经理副总经理销售部办公室生产部财务部采购部技术质量部公司基本情况/组织结构公司基本情况/生产和质量控制供销部门在接到用户的订单并且在经过生产、技术质量、财务和经销部门共同进行合同评审后，将合同副本交公司的生产部，由生产部按合同的要求进行排产，同时编制并下达生产作业计划，并由技术质量部门负责编制工艺卡等文件，准备工装件等，供销部门采购和准备原材料和辅助材料，以保证按计划规定的时间生产。在生产过程中，由生产部负责进度计划的实施和控制，生产基层单位则主要负责按计划执行，并保证计划的完成。生产管理系统技术质量部：
5、负责对产品生产的技术保障、技术支持，同时负责按ISO9002和APIQ1的要求，保证公司质量体系正常、有效运转。此外，对用户超过标准规定的附加技术条件和要求，严格按APIQ1要求实施质量监督、控制。质量检验工段：则主要负责产品生产过程中的工艺质量、工序质量的检验。在生产一线按标准和工艺卡的要求，检查产品原料、半成品和成品的各项质量指标，严把质量关，保证合格产品才能转入下道工序或出厂，杜绝废品或次品混入，使交付用户的最终产品符合质量标准和用户要求。质量控制系统国内业务经验：公司生产的石油专用管主要销往国内的大庆、胜利、华北等大油田，累计超过十几万吨，在销售中公司既向油田提供光管，也提供成品管；既
6、提供油管，也提供套管；既生产低钢级，也生产高钢级产品；能多方面满足油田用户的要求。同时，在产品质量、销售价格、售后服务等方面公司亦竭诚努力争取让用户满意。公司基本情况/产品介绍公司主要生产油田钻采作业所使用的石油专用管，产品分为两大类：1油管60.3mm114.3mm包括平式油管和加厚油管及平端光管，钢级为J55、K55和N80。2套管114.3mm339.7mm钢级为J55、K55、N80、L80和P110等。公司生产的石油专用管在钢材的化学成分设计、轧制工艺、管体几何尺寸、螺纹加工精度、外观质量等方面都有自己的特点和优势，其技术性能指标和实物质量水平都完全达到和超过美国石油学会API标准和
7、国内相关标准，在各油田使用情况良好并获得用户的一致好评。产品在国内具有技术上的先进性、使用上的安全性和可靠性。在API标准规定的油管和套管技术性能指标方面，公司的产品均能达到和超过标准要求。同时，还具有以下特点：A：管体材料力学性能优良B：管体几何尺寸好C：螺纹加工精度高D：外观质量美观现有产品分类产品性能指标公司基本情况/生产系统公司的在09年底新增一条流水线，生产能力提高到年产10万吨.可以向买方供货能力为（以J55、N80钢级API圆螺纹计算）：油管5万吨，套管5万吨生产供给能力公司采用流畅的现代化钢管生产模式，辅之以先进的计算机系统管理，确保用户产品在最短时间内得以交货。生产管理系统接
8、单设计审核总调度制造（甲乙丙）精整检验交货合格不合格不合格合格再处理管体车丝与接箍车丝喷漆等尾道三个工段，按进度计划和产品技术质量标准进行产品加工：每天统计出产量、质量指标，由生产部统计员汇总，并编制日报表，月报表。公司每周一召开生产调度会，协调指挥生产，解决问题。生产系统流程图生产副总经理生产部管体车丝工段接箍车丝工段喷漆等尾道工段公司基本情况/新产品研发能力公司的新产品研发能力体现地以下四个方面：1、高水平的专家队伍。专用管公司拥有国内在石油专用管制造领域的材料、制管、加厚、热处理、管加工和检测方面的为数众多的专家和工程技术人员。2、高素质的员工队伍。主机操作人员都具有大专以上的文化程度和
9、经过严格的技术培训。3、与西安石油管材研究所在产品开发方面有长期友好合作关系。4、与国内外主要石油专用管制造和贸易厂商的长期友好合作，特别是在技术领域的合作，使本公司在石油专用管制造的技术领域已具有较强的研发能力，并且将高端特殊螺纹技术和耐腐蚀80S套管结合，应用延长天然气井开发获得好评，目前国内能够独立生产这种高技术含量用于开采天然气开采套管的厂家只有三家。目前，本公司已计划开发C95、P110T、Q125等新钢种石油专用管以适应石油工业发展的需要。钢管公司具有完善的产品理化性能检测、工艺性能测试、以及无损检测和检验装备，具有高素质的专业检验队伍，产品检验中，完全执行国内和国际上最新标准的要
10、求规定。钢管公司生产油管在历次质量技术监督部门和西安石油管材检测中心的质量抽查中，全部合格。钢管公司产品实物性能指标均远远超过所采用标准规定的要求。钢管公司从装备、人员、体系、标准等各个方面着手，严格控制，从而确保交货产品的优异性能。公司基本情况/质量管理体系公司于2006年8月通过了ISO9002质量体系认证；作为独立企业，于06年10月通过了美国石油协会API质量体系认证，并获得API会标使用权产品质量保证系统框图质量主管领导质量部原料检验工艺监督试验中心检验站外观检验成分检验金相检验轧制工艺监督精整工艺监督理化性能检验工艺性能检验尺寸检验外观检验无损检验公司编制有质量手册和二级技术文件和
11、程序文件，并严格按质量体系的要求运行。定期公开质量分析会，编制质量报表，收集用户意见，开展质量活动，进行技术质量攻关。从原材料入厂检验到产品加工乃至成品出厂前检验的全过程都有检验和试验项目，都可以实现产品的追溯性，都有产品检验记录和其它鉴证性文件资料可以查询，都有质量信息的传递、反馈和处置，同时西安石油管材研究所派专家与用户经常共同来厂进行产品质量监造，用于保证产品的出厂质量能达到百分之百合格。公司基本情况/产品检测产品检测标准：公司的油管和套管产品，是以美国的石油学会的API5CT作为自己管体材料的检测标准，以API5B作为自己螺纹加工的检测标准。同时，在公司内部，产品制造执行比产品出厂验收
12、标准和API标准更严格的企业内控标准。产品检测能力：u高素质的产品检验人员。公司的无损检测人员、螺纹检验人员和其它检验人员都经过专业技术培训，拥有相应的检验资格证书，具有丰富的工作经验。公司也以国家标准和石油行业的等效标准作为自己产品的执行标准，以油田和其它用户提出的附加技术条件作为产品的验收标准。u高效率的检测设备。公司的检测设备齐全且灵敏度高，效率高。有接箍全自动拧接机、静水压试验机、通径机、高灵敏度的漏磁探伤机和32通道的超声波探伤机、接箍漏磁探伤机、硬度计等检测设备，完全能满足生产线产品质量检验的要求。u高精度的量规量仪。公司拥有完全符合API标准和国家标准的高精度的螺纹检验量规、单项
13、参数检查仪和其他计量器具，并按国家规定进行存放、保管和定期送检校验。u专家常年驻厂监督。有西安石油管材研究所专职无损探伤和螺纹检验方面的专家常年驻厂或经常来厂进行质量监督和产品现场检验，提高了公司的产品检测水平和能力。u铁路运输：可由武汉汉阳火车站将产品发往全国各油田的铁路专用站或库房，年发运能力为10万吨。u水运：紧靠可通航500吨级船队的长江和汉水，可由武汉用船将产品发往具备卸货能力的各港口或码头。u汽车运输：可用带拖斗或加长汽车将产品直接运送到全国各油田指定的库房或使用现场。年运输能力超过6万吨。本公司在运输方面的长期合作伙伴有:武汉铁路分局汉阳站、武汉皓达运输有限公司等单位。公司基本情
14、况/运送配送系统公司位于九省通衢武汉，此处交通发达，铁路运输、水运、汽运都很方便公司有一支以总经理为组长的技术过硬、业务能力强、工作效率高的专业用户服务队伍，“武汉无缝”不仅能为用户提供优良产品，而且还能根据用户的具体使用条件改善相应的产品特性，以及帮助用户最有效、经济地使用“武汉无缝”产品。公司用户服务队伍每年均要进行多次定期和不定期地走访各新老用户，及时掌握用户信息，及时、准确说明武汉无缝石油公司的企业及产品最新动态。当发生产品用户异议或质量事故时，公司将组织精悍力量，国内48小时内赶到现场，实地了解情况，并将以最快的速度解决问题，保证用户免受损失或把损失降到最低点。公司基本情况/产品售后
15、支持和服务公司坚持不懈地以“提供优良产品，确保用户满意”的态度服务于国内外广大用户用户意见处理系统：由营销人员负责油田用户意见的收集，由营销专人负责整理，填写用户意见反馈表，并定期或随时向技术质量部、主管副总和总经理以书面形式或口头形式报告，（定期的必须是书面形式）由各级领导在报告上签字并提出处理意见，由技术质量部制定纠正或预防措施并监督付诸实施。同时，实施结果由营销人员收集后反馈给技术质量部和主管领导，以此循环，直到让用户满意为止。质量事故处理程序公司基本情况/产品售后支持和服务公司采用科学的用户意见处理系统，以精益求精的服务态度向油田客户提供完全符合标准的一流产品和服务信息反馈现场采样采样
16、分析信息及事故处理就地处理一般性问题产品质量承诺：公司郑重承诺，一定精益求精地加工制造并向油田用户提供完全符合标准的一流产品和一流服务。一旦发生责任在本公司的产品质量事故或质量问题，本公司实行三包：包赔、包换、包退。为了提升国际竞争力，公司决定在泰国投资二百万美圆，建成一条先进的管加工流水线，2010年8月投产，年生产能力10万吨。这一定位首先是看准了泰国正在日新月异的石油开采前景和以泰国作为国际贸易跳板避开欧美对油井管反倾销壁垒。这一决策可以使公司出口在一年内超越国内销售，因为泰国公司直接面对的是欧美800万吨的油井管市场，为公司两年内实现年销售1.5亿美圆目标奠定了强大的市场保证。公司基本
17、情况/海外投资公司海外投资PART2：项目背景态势产业态势区域态势2012年我国经济形势是增长速度与治理通胀两者相平衡;从钢铁行业来看，原材料(矿石、焦炭等)涨价趋势依然未减，而下游用户消费需求的增速放缓，因此，钢铁行业市场竞争仍将很激烈，产能过剩、需求不足、原料上涨、企业微利是2012年钢铁行业市场的主要特征。然而，对钢管市场来说，是战略机遇期。产业态势/宏观经济形势国际经济态势：2011年世界经济增速为2.8%，2012年下滑至2.3%，据世界银行最新预测，2013年全球经济增长预期下调至2.4%项目世界经济美国欧元区日本发展中国家中国印度俄国巴西2011年2.81.71.50.56.09
18、.27.64.23.12012年2.61.50.42.05.67.87.73.92.7联合国对2012年世界及各国经济增速预测表 单位： %1月20日，世界银行公布最新一期全球经济展望报告，将今年全球经济增长预期下调至2.4%，并敦促发展中国家采取措施确保经济增长。报告说，2013年全球经济增速为2.4%，低于去年6月份上期报告中3%的预测值，但略高于2012年2.3%的增速。报告预计2014年全球经济增速将提升至3.1%。国内经济态势：2012年中国经济增长7.8% 经济社会发展稳中有进产业态势/宏观经济形势2011年我国经济GDP增速为9.2%，2012年软着陆，GDP增速为7.8%。但对
19、全球经济来讲，仍是一个令人羡慕的高增长。国内对此仍有信心，就是我国经济仍然运行在一个平稳增长的区间。关于国内各地区2012年的经济发展状态，全国各省GDP增速目标来看，2012年最高的省份是贵州省，达14%，最低的是北京、上海市，均为8%，有25个省的GDP增速达10%以上（含10%），其特点为“西高东低”。产业态势/“十二五”初期钢管产量概况2011年我国钢管产量6697万吨，其中焊管4048万吨，同比增长27.5%，无缝钢管2649万吨，同比增长9.3%。2011年出口钢管842万吨，其中无缝管487万吨，焊管355万吨；进口钢管52万吨，其中无缝管26万吨，焊管26万吨。2011年我国钢
20、管市场形势及2012年全国钢管消费预测预计2012年各行业消费7080万吨（含外贸），其中焊管4250万吨，无缝管2830万吨，同比略有增长。2012年预计出口钢管约900万吨，其中无缝管约520万吨，焊管380万吨。产业态势/钢管市场前景展望如前所述，2011年上半年无缝钢管与焊管产量增速同比增长12.4%和25.2%，无缝管和焊管出口214.42万t和171.51万t，同比增长21.6%和28.4%，说明钢管市场需求还处于上升的趋势。这是为什么呢？这是因为后市的钢管需求亮点众多。第一，石油天然气用管市场前景广阔。优先发展化石能源，同时积极开发非常规天然气资源；第二，城市化建设的加快，城市燃
21、气用管的市场很广阔。按长度比，城市天然气管网为长输天然气主干线长度的5倍，重量比为3倍；第三，城建、公路、铁路、水利、煤炭、化工、电力工程用管；第四，石油套管用量。我国石油套管2011年用量约350万t左右，其中J55-N80材质的焊管套管用量占1/4左右，约80万t第五，汽车、轻工、家用电器和锅炉用管，用量大，发展前景可观；第六，建筑结构用钢。从节能减排角度，居民住宅、车站、航站楼、展览馆等提倡用钢结构，其中钢管用量也很大。产业态势/无缝钢管结构调整从目前情况来看，开发海洋用管的研究，城市燃气用管的研究，浆体用管的研究，已经提到议事日程上。企业产品的差异化即向民生倾斜以及降低成本是拓宽利润空
22、间的主要措施。国内钢管布局密集在华北、华东地区，同行低价格竞争，西北、西南地区布局较少，因此，武汉的地理位置优势明显，兼顾东西南北，可减少物流成本。企业产品的差异化即向民生倾斜以及降低成本是拓宽利润空间的主要措施无缝钢管居国内热轧品种工序能耗的首位，因此，关于无缝钢管的结构调整最主要的是在控制总量的前提下，以节能减排为准绳，淘汰落后产能；焊管结构调整的方向是产能差异化，不要都涌向石油行业的干线管和石油套管市场，而是应当看到民生市场还有不少空白点；节能减排民生市场产品创新产业态势/无缝钢管结构调整钢管企业在规模上呈“小而散”的特点，重组和兼并的呼声很高，但实际行动上却缓慢，这个问题应以市场推动为
23、主。国内钢管企业采取互相参股(以资金和技术)方式也是可行的一种企业联合的方式，也许使重组的成本还降低一些。钢管提高集中度的目的是为了从做大走向做强，而做强的一个标志在于盈利。目前仅仅从提高产量上的比例来作为集中度的重要衡量标志，也许难以很快达到预期的目的。钢管提高集中度，从做大走向做强，通过企业联合形成规模效应，并提高技术水平，研发创新产品，增强核心竞争力通过企业联合形成规模效应，并提高技术水平，研发创新产品，增强核心竞争力，做大做强。产业态势/电动车产业现状数据来源：全国自行车工业信息中心中国是全球电动自行车生产和消费国，年产量和消费量占世界总产量和消费量比重均超过90%4.006.7612
24、.0919.5021.3821.8822.2029.5428.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2003-2010年中国年中国电动自行自行车产量（百万量（百万辆）2011年我国电动自行车产销量经历了长达10多年的增长，特别是2010年实现同比24.7%的破记录增长后，终于受到自身发展瓶颈、产品成本飞涨、政策强势干预和市场消化减弱等各种因素的影响而应声回落。2011年我国电动自行车的产销量在2800万辆，比2010年的2954.4万辆减少约150万辆。u2010 年1-1
25、2 月全国电动摩托车及电动助力的脚踏车累计出口数量为163.4万辆，累计出口金额为39416.4万美元。同比数量上升33.5%，金额上升69.5 %。主要出口国家为荷兰、美国、孟加拉国和德国等，对荷兰的出口金额约占出口总金额的21.52%，出口数量和出口金额同比2009 年增长均超过100% 的国家有孟加拉国、土耳其、巴西、瑞典。主要出口海关为上海、宁波和天津。出口货源地主要集中在江苏、浙江和天津。产业态势/电动车产业现状2010年中国电动车出口数量超过160万辆，同比数量上升33.5%，主要出口国家为荷兰、美国、孟加拉和德国等u全国电动车产地相对比较集中，2010 年电动车产量排名前四位的省
26、市为天津、江苏、浙江和广东，其产量分别约占总产量的32%、22%、17% 和7%。从2010 年全国电动车区域市场销量比重来看，排名前六位的分别是山东、河南、江苏、浙江、河北和安徽，其电动车销量分别占全国总销量的12%，12%，10%，10%，9% 和8% 左右。主要特征：一是，对代步型自行车的替代更加明显；二是，出口总量大幅度增长；三是，锂电池电动车发展提速。产业态势/电动车产业现状电动车发展特点从电动车产业的产品分类，可分为二类，即：四轮电动车和二轮电动车。四轮电动车的目标市场为：火车站、仓库、房地产会所、旅游景区、医院、邮局、公园、运动场所、大型工厂、大型商场、机场、码头及大卖场等；二轮
27、电动车的目标市场主要以个人代步为交通工具。u品牌活跃度显著增强，品牌格局初步分化形成；u产品价值重新回归，新产品成为推动行业发展与进步的重要因素；u价格竞争明显放缓，行业利润稳步上升；u渠道继续呈扁平化发展趋势，县、乡市场的大力开发进一步打开了电动车市场空间，整体销量持续上升；u品牌营销从渠道开发和终端管理逐渐向整合营销过渡，强化品牌营销、产品营销、事件营销等综合手段的运用。产业态势/电动车产业经济运行情况中国电动车产业经历了2007 年之后的滞胀与紧缩后，2010 年首次实现整体上扬的产销格局，行业运行呈现出更加积极稳健的发展态势u从1997年开始，世界许多国家政府都已适当限制汽车、摩托车、
28、助力车，日本、美国、法国等国家通过法律明确电动自行车作为一种特殊自行车的地位鼓励人们积极使用。2005年，中国生产的电动自行车，有30%出口到几十个国家和地区。u各种迹象表明，世界将成为中国的电动自行车生产的巨大市场，而中国将是世界电动自行车的最大工厂。u中国电动车产业的发展经历了2007年之后的滞胀与紧缩后，2009年受新国标和金融危机的影响，出口量出现了明显的下降，2010年电动自行车首次实现产销的大幅增长，出口量也随着金融危机的缓解得到了释放。u从未来发展空间来看，电动车市场空间远未饱和，2011行业整体市场规模仍将继续缓慢增长，未来市场发展依然有较大上升的潜力及空间。产业态势/电动车产
29、业未来的发展趋势世界各国鼓励使用电动车，从未来发展空间看，电动车市场空间远未饱和，未来市场发展依然有较大上升的潜力u二十一世纪的发展，可谓是“呼唤绿色环保”的时代，不但要求人们注重节约能源，更重要的是要求人们更加注重居住环境和绿色环保，以实现社会的可持续发展。u我国石油资源比较贫乏，燃油与尾气的排放污染又是未来大中城市大气污染的主要污染源。为此我国发展电动车辆无疑是未来发展的必然趋势，也是符合绿色环保革命的需求，因为电动车辆环保，低能耗，它是绿色环保，净化空气污染的最好交通产物，电动车产业的发展正是适应了这种趋势，更是一种社会可持续发展的工具。u根据我国电动车产业的发展现状来分析，随着电动车核
30、心技术的突破，我国逐步发展由电动车向代替燃油车过渡，现已经开发出了不同的电动小轿车、电动公交车、电动面包车、电动货车等并已逐步投入市场，为此电动车产业的发展，终将会为人类居住净化环境做出贡献。同时，电动车产业将是一个真正的朝阳产业，具有广阔的市场潜力和发展空间。产业态势/电动车产业未来的发展趋势电动车产业适应绿色环保发展的趋势，是一种可持续发展的工具，电动车产业将是一个真正的朝阳产业，具有广阔的市场潜力和发展空间新城组群规划：阳逻新城位于武汉东部新城组群，西距武汉中心城区20公里，是武汉的“东大门”区域态势/阳逻新城规划及功能定位东部新城组群规划：南化北港“双城”布局，以重化工和港口运输为主导
31、，纺织业和其它制造业相配套p东部新城组群在长江下游两岸布局阳逻新城和北湖新城，通过阳逻长江大桥相互联系，呈横跨长江的“双城”布局形态。组群中心布置在阳逻柴泊湖东北岸，建设港口物流信息中心，承担服务东部组群的公共服务职能；利用良好的水域建港条件，建设大型石油化工工业基地，配套发展其下游产品产业链，逐步建成化工产业集聚发展的武汉化工新城。依托长江水运和岸线优势，建设国际集装箱转运枢纽，以电力工业、机械装备制造业、钢材深加工和纺织业为主导，大力发展港口贸易，逐步建设工贸并举的现代化港口新城。阳逻新城北湖组团区域态势/阳逻新城规划及功能定位区域功能：三大优势汇集促成阳逻新城建设成为港口贸易为主导的国际
32、集装箱转运枢纽交通优势能源优势产业优势水铁公空大交通汇集一地水运：阳逻深水港公路：高速公路，长江大桥铁路：京广铁路空运：天河机场阳逻电厂座落新城华中地区规模最大的火力发电厂初步形成七大产业集群物流产业集群钢材深加工产业集群电力设备制造产业集群重工机械设备产业集群新型建材产业集群纺织服装产业集群纺织服装产业集群采用“轴向组团式”空间发展模式，以现有建城区为基础，沿汉施公路及平江路两条产业轴线向外拓展，各功能组团依次分布，通过快速便捷的通道联系，形成开放、可持续生长的城市空间模式。加快发展以港口为主的现代物流产业加快发展以重工产业为主的现代制造业区域态势/阳逻新城规划及功能定位功能布局：物流、产业
33、、居住主要功能分区，到2020年满足42万人居住，实现年产值300亿元以上p新城规划由平江路、汉施公路两条主干道将新城分为三个功能区；p产业园区：占地23.7平方公里，目前已有近100家大型企业落户，协议投资达到500亿元，预计到2020年，年产值将达到约300亿元；p沿江产业带：全长12公里，占地15平方公里，到2020年，实现集装箱吞吐量226万标箱，成为中部地区最大自由贸易港区；p综合配套生活区：两个生活片区占地15平方公里，到2020年，满足约42万人口的居住生活。区域态势/阳逻新城规划及功能定位交通规划：未来交通集水、路、空、快速交通于一体，江北快速路及轨道交通将极大拉进与武汉城区距
34、离p09年12月8日总投资41.6亿元的汉口至阳逻的江北快速路正式动工，建成后，从长江二桥至阳逻仅需20分钟，从新港到市中心，仅需2530分钟，极大拉近阳逻与武汉城区的距离；p武汉至阳逻轨道交通，全程27.7公里，预计2015年贯通，届时阳逻新城将实现快速轨道交通；p远景交通规划中，汉西到阳逻地铁10号线两跨长江并经汉口闹市区走武昌北部及青山友谊大道经武汉火车站到阳逻，预计2050年贯通，届时阳逻将集水、路、空、快速交通于一体。区域态势/阳逻新城规划及功能定位小结：阳逻新城承担东部桥头堡的作用，成为港口贸易为主导的国际集装箱转运枢纽阳逻新城位于武汉东部新城组群，西距武汉中心城区20公里，是武汉
35、的“东大门”南化北港“双城”布局，以重化工和港口运输为主导，纺织业和其它制造业相配套三大优势汇集促成阳逻新城建设成为港口贸易为主导的国际集装箱转运枢纽物流、产业、居住主要功能分区，到2020年满足42万人居住，实现年产值300亿元以上未来交通集水、路、空、快速交通于一体，江北快速路及轨道交通将极大拉进与武汉城区距离区域态势/阳逻新城规划及功能定位PART3：项目定位研判项目本体价值分析项目本体/地块区位本案项目位于新洲区阳逻新城，海陆空的大交通条件优越，江北快速通道和阳逻长江大桥拉近了与武汉市区距离项目位于新洲区阳逻新城，交通优势非常明显：武汉外环高速直通天河机场，并可通达多条高速；阳逻深水港
36、航运能力较强，水运便捷；轻轨1号线和地铁4号线延长线将直达阳逻；江北快速通道和阳逻长江大桥更拉近了与武汉城区的距离。项目本体/项目四至华中国际产业园：由德成控股集团斥资45亿元倾力打造，规划用地3000亩，涵盖生产研发、生态办公、商务会展、企业孵化器、高标厂房等多种功能业态。项目位于两道交汇西北角，东临德成101项目，南面山林，项目地块平整方正，利于布局规划，道路宽敞，交通便利本案余泊北路巨龙大道华中国际产业园德成101中硅科技产业园山林中硅科技产业园：由武汉中硅新视界科技有限公司投资，总建面27万方，主要生产年科LCOS系列产品、3D投影机、教学电子白板、大型拼接墙等区域重点项目：阳逻港华中
37、国际产业园的发展给项目带来了巨大机遇，本项目可借势发展，潜力较大项目本体/项目四至德成101阳逻港华中国际产业园是省、市、区三级政府重点建设项目、武汉市“战略性新兴产业发展规划”试点单位以及武汉市“工业倍增计划”新型工业示范园区。项目坐落于武汉港口新城阳逻经济开发区北部，距离亚洲最大内河集装箱港阳逻港仅5公里，并由汉施公路及正在兴建的江北快速通道与汉口市区相通，经环城高速公路、阳逻长江大桥与青山、武昌以及武汉化工新城相连。阳逻港华中国际产业园在建设之初就为入住单位充分考虑，拟定了“企业加速器计划”，采用人性化的管理、园区建成后，将吸纳至少1200多家企业入驻，汇聚810万多名优秀人才，成为中部
38、强大的资金流、物流、信息流和人才流集聚地。国际化的标准、专业化的服务，依托全球化物流、集群化产业以及现代化生产优势，全力打造中部最大的国际化临港生态工业园。项目本体/周边配套项目周边有多个产业园项目，已经形成规模化，并且商务、生活、行政服务等配套齐全，能满足基本的生活及商务需求高创高科技产业园海瑞船舶阳逻动力港五矿钢构高中压阀门卓宝建筑科技西门子宇通光缆项目本体/周边配套项目周边有多个产业园项目，已经形成规模化，并且商务、生活、行政服务等配套齐全，能满足基本的生活及商务需求武汉一棉集团一冶钢构中粮食品专顺物流深港国际大酒店阳逻区管委会中百仓储华润燃气项目本体/项目现状项目地块已经平整，总占地约
39、60亩，综合容积率1.5项目地块已经平整；总占地约60亩；综合容积率1.5；总占地面积约4万方；总建筑面积约6万方。项目本体/项目SWOT分析优势（S）n企业实力雄厚项目由武汉无缝钢管公司投资开发,企业及其领导有着巨大的声誉和人脉资源。对于政策和社会资源依赖比较大的工业地产开发而言意义重大；n交通便利项目毗邻余泊北路，东边临阳逻港华中国际产业园，南距汉施公路约2.5公里，武汉外环高速、武英高速、109国道均在园区附近；离阳逻深水港咫尺之遥。n生态环境优越相对于市内区域的写字楼和公寓，本项目拥有大片森林的大型自然氧吧，自身地块为原生山地，自然生态环境得天独厚。n区位发展前景广阔项目周边规划有华中
40、国际产业园、高科技产业园、中硅科技园等新兴产业，极大的拉动片区发展；阳逻经济开发区作为武汉通向沿海地区的水路咽喉和华中地区对外联络的水上门户，其发展空间巨大、政治地缘优势明显，战略地位十分重要。劣势（W）n配套欠缺：项目周边当前配套设施较为欠缺，特别是生活配套。n公共交通不发达：目前周边公共交通欠缺，公共设施不齐全。机会（O）n政策优势阳逻经济开发区发展时间已经有一定的历史，产业园区政策及激励制度相对较为成熟，对吸引企业入驻起着举足轻重的作用。n两型社会积极推进两型社会试验区向纵深方向发展，城际交通、区域管理的逐步一体化、电信并网等一些实质性的举措逐一得到落实。n沿海产业转移随着沿海劳动力成本
41、的日益攀升等诸多因素的影响，沿海产业转移将进一步加剧，内地特别是内地一二线城市将面临更多机遇。n钢管行业的发展转型民生市场需求量扩大，有巨大的市场发展潜力。n电动车产业需求量增大电动车满足市场需求又符合未来“绿色环保”经济发展的大势。项目本体/项目SWOT分析威胁（O）n国际经济形式的衰落2012年我国经济形势是增长速度与治理通胀两者相平衡。n钢铁行业的影响从钢铁行业来看，原材料(矿石、焦炭等)涨价趋势依然未减，而下游用户消费需求的增速放缓。综合分析整体来看，本项目优势非常明显，机会众多。同时也面临着一定的市场挑战。特别是来自其他项目竞争以及作为无缝钢管和电动车行业的竞争比较激烈。因此，如何充
42、分发挥本项目特色，科技研发创新产品，深挖市场拓宽需求渠道，提升项目产品的价值，并做好配套服务工作将是本项目开发建设的重中之重。项目本体/项目SWOT分析价值分析/项目区位优势畅达九州，汇通世界，大物流计划无缝对接全球产业链水运阳逻深水港，长江航运中心公路由汉施公路及江北快速通道与汉口市区相通，经环城高速公路、阳逻长江大桥与青山、武昌以及武汉化工新城相连；通过沪蓉、京珠、江北、武合高速以及106、318国道通达全国。铁路京广铁路设有专用延伸编组站，距京九铁路新洲站仅30公里。空运经武汉环城高速公路至天河机场仅30分钟车程，阳逻机场距工业园区仅5公里。本项目位于武汉港口新城阳逻经济开发区，地处京广
43、经济带与长江经济带交汇处，拥有总舵水运和铁路运输的中转站和码头。多条铁路、公路和机场形成立体交通网络通达全国，长江航运更是出海连通世界，开发区形成了中国内陆地区十分罕见的“水、铁、公、空”四大交通汇聚一地的格局。价值分析/基础配套优势东部经济桥头堡，武汉发展第四级u阳逻港口新城，西距武汉中心城区20公里，是武汉的水上门户，武汉市、新洲区共建的重点省级开发区。阳逻新城在武汉市推进“武汉城市圈”及“两型社会”综合试验区的建设中承担着东部桥头堡的作用，是武汉最具发展潜力的地区之一。u目前阳逻新城共引进投资项目136个，协议投资额600亿元，其中世界500强企业11家，央企13家，有60多个项目竣工投
44、产，已形成钢材深加工、电力能源、纺织服装、新型建材、机械装备制造5大产业群，其中钢铁制品集群被列为全省优势产业集群。能源阳逻电厂、中南石油、湖北石化等可为入住企业带来充足的能源地位教育武汉生物工程大学、武汉工程职业技术学院、湖北大学阳逻校区、二炮学院、新洲三中、新洲一中阳逻校区医院新洲二医院酒店新港国际大酒店价值分析/产业承接优势产业转移，无缝对接全球贸易，产业聚集，助推企业高速发展承接东部沿海产业转移，无缝对接全球贸易武汉产业格局正经历由东部沿海向中部地区转移的变革。以武汉为核心的8+1城市圈的建设与推进，将成就一个与长三角、珠三角媲美甚至更强的经济圈，人力、物质、区位、交通优势得天独厚的武
45、汉，恰好处于产业西进的前沿位置，特别是阳逻深水港的通江达海，更可能成为武汉产业飞地，无缝对接全球贸易。七大集群产业聚集，助推企业高速发展阳逻经济开发区已经形成了以阳逻国际集装箱转运有限公司，华中钢铁交易中心为代表的物流产业集群；以武钢江北加工基地、一冶钢构项目为代表的钢材加工集群；以西门子、阿海珐输配电项目为代表的电力设备制造产业集群，以重冶连铸、中冶连铸项目为代表的重工机械设备产业集群；以亚东水泥、北新建材项目为代表的新型建材产业集群；以武汉一棉、江南集团为代表的纺织服装产业集群；以中粮食品、中百食品、升阳食品为代表的食品加工产业集群。本项目抓住产业聚集优势，区位经济发展潜力，构筑新的发展蓝
46、图，升级企业产业结构，稳步发展。因此，武汉无缝钢管有限公司契合钢管产业和电动车产业的发展态势，以自身已有产业的基础优势，寻找企业未来发展空间。布局阳逻经济开发区，即符合经济园区的发展规划，又能为园区发展带来较好的社会经济效益PART4：项目定位规划项目定位功能规划项目定位/功能定位项目功能定位根据宏观微观的市场环境分析，结合自身条件状况，我们不难发现目前其他园区或个别项目在自身定位方面为了扩大客户层面的需要，将定位做得大而全，而本项目由于自身规模以及公司的经验资源等原因，更适合有一个主题鲜明的定位，因此，将园区打造成尽量单一纯粹点的行业园区，以整合行业的上下游链条企业。摈弃一些可能不具备优势的
47、行业。项目将打造为：油气产业装备制造、电动车研发生产为基础，集高科技技术企业科研、办公、居家于一体的现代商务花园产业园。项目定位/品牌定位国际油气企业中心立足武汉区域核心，面向全国，为湖北省油气企业提供办公、居住及配套服务的企业平台，推进武汉城市圈打造城市核心产业群国际化进程。项目定位/形象定位国际平台财富源泉是一种位于城市边缘区域，具有良好自然景观是一种位于城市边缘区域，具有良好自然景观的低密度物业群的低密度物业群现代商代商务花园概念花园概念 THE concept OF Business Park 一个综合与人性化的产物，是提高生活质量，以一个综合与人性化的产物，是提高生活质量，以优美绿色
48、园林景观激发工作灵感的地方优美绿色园林景观激发工作灵感的地方功能规划/概念规划理念第一代商务花园特征：由“工业园区”演变而来，前期开发后划分出售或出租只提供基本的开发条件，建筑标准低，无风景可言以工业仓储为主功能规划/概念规划理念商务花园产业园的发展第二代商务花园特征：出现配套生活设施，除了生产性企业，其他类型商务企业开始入驻在规划上更多融合进城市生活元素开始注重园区环境质量第三代商务花园特征：产生与城市紧密联系的要求，从而提高了交通的重要性（机场、港口、高速公路）发展邻里关系，成为城市功能的一部分已经可以有私人空间和公共空间之分，营造出共同生活的社区氛围开始控制开发强度和密度第四代商务花园特
49、征：可以“自给自足”的大型综合社区综合性的功能配置大型综合类跨国企业为龙头主干注重产业链及集群效应商务花园形成的重要影响因素科技创新使个体价值重新突显良好的办公条件及氛围直接影响到效率高低，创造灵感的多少需要自然景观更好，环境更安静，更放松适合思考的场所城市的郊区化，郊区的城市化人均GDP3000美元至10000美元是整体城市功能高速扩张期商务中心的多元化规模发展成为可能“职住一体”对商务花园出现的促进城市结构的变化使商务花园规模壮大：城市中传统商务不能满足所有类型企业需要分化平衡城市整体商务结构CBD与商务花园物业相比较多元化办公需求带来商务花园形态的多元化办公需求多元化决定商务花园生存空间
50、：产业结构的变化催生商务花园：功能规划/概念规划理念（办公智能化）（楼宇自动化）（通讯智能化）（消防智能化）（安保智能化）Oxygen(氧气)Officepark(花园办公)Open(开放自由)Own(独立私密)Opportunity(发展机遇)生态办公，有氧办公，区别于市中心高层写字楼的灰色办公，缺氧办公的环境优势拒绝单调局促的办公空间，优美而富有情趣的景致，让视野流畅开阔，让工作变成享受交通便捷、空间开放灵活，交流自由，业态丰富，服务周到企业独栋冠名，独立形象，独门独院紧密的产业链及产业集群，提供无限的发展机遇功能规划/概念规划理念商务花园的现状O欧洲商务花园theEuropeanBusi
51、nessParku商务花园是商务花园是主流办公物业形态主流办公物业形态u企业形态是各行业的聚集企业形态是各行业的聚集, ,园区是个园区是个低低密度的综合商务区密度的综合商务区u企业形态体现出企业形态体现出“团队协作精神团队协作精神”u几乎没有独立拥有商务花园的大公司几乎没有独立拥有商务花园的大公司剑桥（剑桥（Cambridge）商务花园）商务花园面向高科技企业面向高科技企业建筑形式多为三层的单体楼，是非常传统、简洁的商务花园交通情况非常理想.办公面积全部用于出租，公司不但可以“独门独户”，还可以以自己名字为办公楼冠名鲁尔区鲁尔区旧区更新的代表旧区更新的代表它作为一种有效的城市更新手段受到政府的
52、认可设施优美别致，办公楼讲究建筑艺术，外观美感这种对旧工业区的城市更新工作也拓宽了商务花园的发展道路功能规划/案例借鉴哥本哈根机场商务花园哥本哈根机场商务花园面对物流企业面对物流企业整个地区有完善的基础设施、发达的公共交通系统和非常好的人力资源基础.大部分办公物业由开发商建成对外出租,开发商也接受企业的量身定做,甚至可以把地块出租给企业自行建造.虽未建成,却已经有很多国际物流企业表示出浓厚的兴趣.。沃灵顿商务花园沃灵顿商务花园欧洲最大的商务花园欧洲最大的商务花园英格兰正在建造欧洲最大的商务花园物业形态以办公和工业用房为主，各种生活和工作配套齐全阿姆斯特丹商务花园阿姆斯特丹商务花园创意创意个性个
53、性早期办公楼2-3层、“方盒子”式建筑、大面积绿化、色彩比较单调；后期开始彰显个性，出现多层高层办公楼建筑形式变换不定。在景观上大量结合附近湿地甚至河流做出水景。功能规划/案例借鉴功能规划/案例借鉴美国商务花园TheAmericanBusinessParku规模宏大规模宏大, ,景观良好景观良好u群落分布群落分布, ,层次丰富层次丰富u形态多样形态多样, ,卓尔不群卓尔不群u郊区发展郊区发展, ,交通便利交通便利u园内生物园内生物, ,相互依存相互依存u企业形态彰显企业形态彰显“个人英雄主义个人英雄主义”美国美国 PS Business ParkPS Business Park美国最具代表性的
54、商务花园美国最具代表性的商务花园园区内多为一至两层的建筑，分为两至十个组团不等.所有设施的管理为“一站式”服务管理，或者由区域中心办公室进行管理.鉴于入园企业的规模不同，园区内提供给中小企业与大型企业的服务设施也各有不同.旧金山旧金山OracleOracle商务花园商务花园林木葱茂的公园林木葱茂的公园依湖建造，规模庞大，风景优美整个园区建筑风格统一，具有很强的现代感新加坡商务花园TheSingaporeanBusinessParku是政府发展总部经济的重要步骤是政府发展总部经济的重要步骤u在位置选择上注重与城市规划紧密结合在位置选择上注重与城市规划紧密结合u在商务花园内部规划中注重地块划分的均
55、好性在商务花园内部规划中注重地块划分的均好性u注重商务花园配套设施的规划注重商务花园配套设施的规划u企业形态彰显企业形态彰显“外来主义外来主义”樟宜商务花园樟宜商务花园新加坡最有代表性的商务园区之一新加坡最有代表性的商务园区之一尽量选择在靠近开发相对成熟的边缘组团附近进行商务花园的建设，使商务花园与居住组团共同形成了“职住一体”区每块地都有很好的交通可达性，同时也保证了地块内的建筑都具有自身的展示面注重对商务花园的配套设施的规划功能规划/案例借鉴功能规划/案例借鉴u我国商务花园种类多样我国商务花园种类多样: :高科技园区高科技园区, ,总总部经济部经济, ,花园别墅式等花园别墅式等, ,u其中
56、现代化、智能化办公空间的花园别其中现代化、智能化办公空间的花园别墅式写字楼复合体居多墅式写字楼复合体居多. .u拥有独立的企业冠名权拥有独立的企业冠名权u形态多样，满足不同客户的需求，成为形态多样，满足不同客户的需求，成为一个各种企业集团共生的集合花园一个各种企业集团共生的集合花园中国商务花园TheChineseBusinessPark功能规划/规划功能分区项目主要分为三大功能区生产制造区主要为公司产业的生产制造区，包括钢管生产和智能二轮和四轮电动车的生产，建筑面积约25000平方米商务办公区引入产业链关联企业，壮大产业聚集优势，包括集产品研发、设计贸易为一体的高科技企业，建筑面积约20000
57、平方米生活配套区主要包括针对企业高端人士、基础员工的高级公寓，作为整个园区主要的配套建筑，建筑面积约15000平方米65景观建设：高品质建筑、大量现代艺术雕塑相映成趣，发展成为一个充满现代感和文化意蕴的新城功能规划/规划功能分区PART5：项目经济概算规划建设技术指标项目投资成本经济收益预测项目社会效益项目初步规划及基本技术指标经济概算/规划建设技术指标项目占地60亩，约40000平方米项目容积率：1.5项目总建筑面积60000平方米生产制造面积：25000平方米研发办公面积：20000平方米生活配套面积：15000平方米项目开发周期：2年经济概算/项目投资成本估算序号项目费用金额（万元）估算
58、说明1土地费用1200土地面积60亩，每亩单价按20万元计算 2前期工程费90按15元/平方米计3土建安装工程费用6600按1100元/平方米计4基础设施建设费1200包括园区道路、绿化景观、内部水电等，按200元/平方米计5行政规费1200按200元/平方米计6管理费用158按2、3、4总和的2%计7营销费用315按照营销收入的3%计算8财务费用192按照3000万计算，年利率按照6.4%计，共1年 9开发税金1365为营销总收入的13%计算，包含营业税及附加、土地增值税和企业所得税10不可预见费132按照工程总造价的2%-5%计，本案为2% 合计12452项目总投资约12452万元，每亩土
59、地投资强度超过200万元/亩根据区域房地产项目进行价格预测，本项目可销售物业收益可达到10500万u若项目年初摘得地块，2013年动工，2014年年初入市，按最保守的估计预测入市时价格为：2700元/平米，假如，按照每年5%的自然增长，预测项目整体销售均价为2976元/平米，取整为3000元/平方米。u项目除生产区为自持以外，其他的物业可进行销售，回收投资，可销售物业面积约3.5万方，按照3000元/平方米价格计算，项目总销售收入为10500万元。项目名称销售均价（元/）东方新天地3000兴宸深港国际3200保利圆梦城3600天琴湾3500城市印象3400香榭花都3000东方明珠3100中央花园城3300德成1012500平江壹号2600区域住宅销售价格经济概算/项目经济收益预测经济概算/项目社会效益无缝石油钢管投产后油气田专用管道年产量五万吨，产值及销售收入3亿元以上，出口两千万美金，毛利15%，利润为4500万，增加当地税收900多万，增加就业岗位200个。智能动力两轮、四轮电动车投产后第一年销售额3亿元，按毛利20%，销售收入6000万元，产值每年100%的速度递增。两年收回成本，之后每年创当地税收1200多万，增加就业岗位300个。项目建设投产后，两年可收回投资，并且每年可增加当地税收2000多万，可增加就业岗位500个THE END
