全国自考资产评估学课件

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1、资产评估学资产评估学学期教学内容n资产评估方法资产评估方法n机器设备评估机器设备评估n房地产评估房地产评估 建筑物及在建工程评估建筑物及在建工程评估 土地使用权评估土地使用权评估n无形资产评估无形资产评估n长期投资及其他资产评估长期投资及其他资产评估n流动资产评估流动资产评估n企业价值评估企业价值评估n资产评估报告资产评估报告教学目的n对资产评估的基本概念、理论、评估方对资产评估的基本概念、理论、评估方法有较全面而深入的掌握；法有较全面而深入的掌握； n通过一定量的案例和企业资产评估的讨通过一定量的案例和企业资产评估的讨论，使同学们对如何对企业资产进行评论，使同学们对如何对企业资产进行评估的能

2、力得到一定程度的锻炼和提高。估的能力得到一定程度的锻炼和提高。考试方式考试方式: :n平时学习表现平时学习表现 15% n作业作业15% n期终考试期终考试70%资产评估学资产评估学第一章第一章 总论总论一、资产评估的概念一、资产评估的概念n资产评估是一种市场化和动态化的价值鉴证行为资产评估是一种市场化和动态化的价值鉴证行为n资产评估鉴证的是资产的价值，而资产价值的货资产评估鉴证的是资产的价值，而资产价值的货币表现则是资产的价格。币表现则是资产的价格。资产资产 评估评估n资产评估是由专业评估机构和评估人员依照国家资产评估是由专业评估机构和评估人员依照国家有关法律及相关经济信息，遵循特定规则，按

3、照有关法律及相关经济信息，遵循特定规则，按照相关程序，根据特定目的选择适当的价值类型，相关程序，根据特定目的选择适当的价值类型，运用科学的方法对相关资产价值做出评定和估量运用科学的方法对相关资产价值做出评定和估量的鉴证行为。的鉴证行为。二、资产评估的基本要素二、资产评估的基本要素n评估主体评估主体 资产评估机构和相关人员资产评估机构和相关人员n评估客体评估客体 被评估的资产被评估的资产n评估依据评估依据 对被估资产定价的依据对被估资产定价的依据n评估原则评估原则 内在行为规范内在行为规范n评估目的评估目的 资产交易业务本身经济行资产交易业务本身经济行 为的特征为的特征n评估价值类型评估价值类型

4、 对资产价值的质的规定对资产价值的质的规定n评估方法评估方法 具体技术和手段具体技术和手段n评估程序评估程序 工作顺序工作顺序三、资产评估的特点三、资产评估的特点n现实性是对被估资产价值确认的现实基础现实性是对被估资产价值确认的现实基础资产评估以评估基准日资产是否现实存在为依据，资产评估以评估基准日资产是否现实存在为依据，对现实存在的资产进行相应的价值评估活动。对现实存在的资产进行相应的价值评估活动。资产评估是以资产现实状态为基础反映出来。资产评估是以资产现实状态为基础反映出来。现实性强调的是客观存在。现实性强调的是客观存在。n市场性是对被估资产价值确认的市场基础市场性是对被估资产价值确认的市

5、场基础资产评估活动来源于市场资产评估活动来源于市场资产评估的主要信息来源于市场资产评估的主要信息来源于市场资产评估作价结果必须接受市场的检验资产评估作价结果必须接受市场的检验n预测性预测性是指资产现实价值的确认依赖于对资产未来继续利用是指资产现实价值的确认依赖于对资产未来继续利用价值的预测。价值的预测。n公正性评估结论对双方当事人来讲是公正的公正性评估结论对双方当事人来讲是公正的评估作价的全过程按照公允及法定的准则和规范化程评估作价的全过程按照公允及法定的准则和规范化程序进行，有评估原则，评估依据和评估程序作保证，序进行，有评估原则，评估依据和评估程序作保证，具有行业公允的业务规范。具有行业公

6、允的业务规范。评估作价的模拟交易过程和相关信息来源是市场化的，评估作价的模拟交易过程和相关信息来源是市场化的，由此得出的评估结论必须接受市场的检验。由此得出的评估结论必须接受市场的检验。评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者。评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者。n咨询性评估结论是一种专业化的估价意见咨询性评估结论是一种专业化的估价意见四、资产评估的对象和特点四、资产评估的对象和特点n会计学的角度看待资产会计学的角度看待资产n资产评估的角度看待资产资产评估的角度看待资产资产必须由某一特定权力主体拥有或控制资产必须由某一特定权力主体拥有或控制资产对于特定主体来说具有获利能力资产

7、对于特定主体来说具有获利能力资产能够用货币计量资产能够用货币计量资产资产 是指企业所拥有或者控制的能以货是指企业所拥有或者控制的能以货币计量的经济资源，包括财产、债权和币计量的经济资源，包括财产、债权和其他权利。其他权利。（一）资产的分类（一）资产的分类n按有无实体性态分类：按有无实体性态分类： 有形资产和无形资产有形资产和无形资产n按是否具有综合获利能力分类：按是否具有综合获利能力分类： 单项资产和整体资产单项资产和整体资产n按能否独立存在分类：按能否独立存在分类： 可确指资产和不可确指资产可确指资产和不可确指资产（二）资产评估的分类（二）资产评估的分类n按评估对象的不同划分，可分为单项资产

8、按评估对象的不同划分，可分为单项资产评估和整体资产评估评估和整体资产评估n按资产评估工作的内容分类，可分为评估、按资产评估工作的内容分类，可分为评估、评估复核和评估咨询三类。评估复核和评估咨询三类。n按资产评估活动于资产评估准则的关按资产评估活动于资产评估准则的关系分类，可分为完全评估和限制评估两类。系分类，可分为完全评估和限制评估两类。五、资产评估的目的五、资产评估的目的n一般目的：为资产交易当事人双方提供拟交易一般目的：为资产交易当事人双方提供拟交易资产的公允价值资产的公允价值n特殊目的：满足不同的经济业务的要求特殊目的：满足不同的经济业务的要求引发资产评估特定目的的经济行为资产转让中外合

9、资合作企业兼并企业清算企业出售抵押企业联营担保股份经营企业租赁资产评估的价值类型资产评估的价值类型n概念概念 是指资产评估活动所确认的资产价值其属是指资产评估活动所确认的资产价值其属性和表现形式，是对资产评估价值质的规定。性和表现形式，是对资产评估价值质的规定。n分类分类重置成本重置成本现行市价现行市价收益现值收益现值清算价格清算价格六、资产评估的假设前提六、资产评估的假设前提n交易假设交易假设n公开市场假设公开市场假设n持续使用假设持续使用假设n清算假设清算假设（一）资产评估的工作原则（一）资产评估的工作原则n科学性原则科学性原则n公平性原则公平性原则n专业型原则专业型原则n可行性原则可行性

10、原则七、（二）资产评估的经济原则七、（二）资产评估的经济原则n预期收益原则预期收益原则n供求原则供求原则n贡献原则贡献原则n替代原则替代原则八、资产评估与会计核算的联系与区别八、资产评估与会计核算的联系与区别n资产评估与会计核算的联系资产评估与会计核算的联系对象相同对象相同计量标准一致计量标准一致资料来源有联系资料来源有联系结果可以互为依据结果可以互为依据n区别区别职能不同职能不同发生条件不同发生条件不同服务主体不同服务主体不同价值确认方法不同价值确认方法不同执行者不同执行者不同资产评估基本方法第 二 章本章基本要求本章基本要求 掌握资产评估三种基本方法的基本原掌握资产评估三种基本方法的基本原

11、理、内容和各项参数指标的确定方法，熟理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。方法对常见的资产进行评估。本章重点本章重点n对资产评估中的市场法、收益法和成本对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。掌握资产评估方法的关键。本章难点本章难点n对收益法评估基本原理的理解以及收益对收益法评

12、估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。践中的取得方法和途径。资产评估方法 资产评估方法是实资产评估方法是实现评定估算资产价值的现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一结合自身特点形成的一整套方法体系。整套方法体系。 资产评估过程结构图资产评估过程结构图评估环境评估环境社会社会经济经济技术技术法律法律形形成成问问题题评评价价指指标标综综 合合分分 析析选选 择择实实 施施意意 见见1 2 3 4 5

13、 6 7目的与动机目的与动机 1资料收集资料收集 2 鉴定与评价鉴定与评价 3假设前提假设前提 4定量估算定量估算 5结果分析结果分析 6得出结论得出结论 7活动过程活动过程思维过程思维过程资产评估基本途径和方法资产评估基本途径和方法市场途径市场途径成本途径成本途径收益途径收益途径评估基准日评估基准日过去过去未来未来成本法成本法市场法市场法收益法收益法市场法市场法成本法成本法收益法收益法直接法直接法类比法类比法重置成本重置成本成新率成新率重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法 功能重置成本法功能重置成本法 统计分析法统计分析法 观察法观察法 使用年限法使用年限法直接价值法直接价值法收益额收益

14、额折现率折现率收益期收益期资产评估方法体系资产评估方法体系 第一节第一节 市场法市场法一、基本思路一、基本思路 市市场场法法是是指指通通过过比比较较被被评评估估资资产产与与最最近近售售出出类类似似资资产产的的异异同同，并并将将类类似似资资产产的的市市场场价价格格进进行行调调整整，从从而而确确定定被被评评估估资资产价值的一种资产评估思路。产价值的一种资产评估思路。 市市场场法法是是资资产产评评估估中中最最为为直直接接、最最具具说说服力的评估途径之一服力的评估途径之一 二、基本原理：资产的替代原理二、基本原理：资产的替代原理三、基本前提：三、基本前提： 1、需要有充分发育活跃的资产市场、需要有充分

15、发育活跃的资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较的、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的技术参数指标等资料是可以收集到的,并且能够在价值形态上量化。并且能够在价值形态上量化。四、操作程序四、操作程序确定被评估资产确定被评估资产选择参照物选择参照物 比较差异因素比较差异因素调整差异指标调整差异指标综合分析综合分析得出结果得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。

16、对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。相关参数 五、常见的评估方法五、常见的评估方法 直接法直接法 是指能够在市场上找到与被评估资是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。 1、直接比较法、直接比较法 1、如如果果与与被被评评估估资资产产相相同同的的参参照照物物在在评评估

17、估基基准准日日同同时时存存在在多多种种交交易易价价格格时时，应应当当选选用用价格最低的一种。价格最低的一种。2、如如果果参参照照物物价价格格变变动动幅幅度度过过大大，可可在在分分析析参参照照物物价价格格合合理理性性的的基基础础上上，加加以以适适当当调调整。整。 直接法应当注意以下问题：直接法应当注意以下问题： 类类比比法法，又又叫叫市市场场成成交交价价格格比比较较法法，是是在在公公开开市市场场上上无无法法找找到到与与被被评评估估资资产产完完全全相相同同的的参参照照物物时时，可可以以选选择择若若干干个个类类似似资资产产的的交交易易案案例例作作为为参参照照物物，通通过过分分析析比比较较评评估估对对

18、象象与与各各个个参参照照物物成成交交案案例例的的因因素素差差异异，并并对对参参照照物物的的价价格格进进行行差差异异调调整整，来来确确定定被被评评估估资产资产价价值值的方法。的方法。2、类类比比调整法调整法关键字：客体、参照物、差异、调整关键字：客体、参照物、差异、调整类比法的基本计算公式为：类比法的基本计算公式为：被评估资产评估值被评估资产评估值 参照物价格参照物价格 调整系数调整系数被评估资产评估值被评估资产评估值 参照物价格参照物价格 （1 调整率）调整率）1.时间时间因素。因素。 时时间间因因素素是是指指参参照照物物交交易易时时间间与与被被评评估估资资产产评评估基准日估基准日时间时间上的

19、不一致所上的不一致所导导致的差异。致的差异。 如如果果评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有时时间间因因素素的的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：影响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评评估估值值参照物价格参照物价格交易交易时间时间差异修正系数差异修正系数 参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：2.区域因素。区域因素。 区区域域因因素素是是指指资资产产所所在在地地区区或或地地段段条条件件对对资资产产价价格格的的影影响响差差异异。地地域域因因素素对对房房地地产产价价格格的的影响尤为突出。影响尤为突出。 当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有区区域域因因

20、素素的的影影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评评估估值值参照物价格参照物价格区域因素修正系数区域因素修正系数 参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：3.功能因素。功能因素。 功功能能因因素素是是指指资资产产实实体体功功能能过过剩剩和和不不足足对对价格的影响。价格的影响。 当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有功功能能因因素素的的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格功能差异修正系数功能差异修正系数 参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：4交

21、易情况。交易情况。 交交易易情情况况主主要要包包括括交交易易的的市市场场条条件件和和交交易易条条件件。市市场场条条件件主主要要是是指指参参照照物物成成交交时时的的市市场场条条件件与与评评估估时时的的市市场场条条件件是是属属于于公公开开市市场场或或非非公公开开市市场场以以及及市市场场供供求求状状况况。交交易易条条件件主主要要包包括括交交易易批批量、动机、时间等。量、动机、时间等。 当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有交交易易情情况况的的差差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格交易情况修正系数交易情况修正系数

22、 参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：5个别因素。个别因素。 个个别别因因素素主主要要包包括括资资产产的的实实体体特特征征和和质质量量。资资产产的的实实体体特特征征主主要要是是指指资资产产的的外外观观、结结构构、规规格格型型号号等等。资资产产的的质质量量主主要要是是指指资资产产本本身身的的建建造造或制造的工艺水平。或制造的工艺水平。 当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有个个别别因因素素的的差差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评评估估值值参照物价格参照物价格个个别别因素修正系数因素修正系数 参照物的主要差异因素有：参照物的

23、主要差异因素有： 如如果果评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间存存在在上上述述各各种种差差异时，评估值计算公式可用下式表示为：异时，评估值计算公式可用下式表示为：评估值评估值 参照物价格参照物价格 交易时间差异修正系数交易时间差异修正系数 区域因素修正系数区域因素修正系数 功能差异修正系数功能差异修正系数 交易情况修正系数交易情况修正系数 个别因素修正系数个别因素修正系数 参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：3、市盈率法、市盈率法 适用于整体资产评估适用于整体资产评估 市盈率法市盈率法是指以作为参照物的上市公司市盈是指以作为参照物的上市公司市盈率为倍数，以此倍数与整体被估资产的

24、收益相乘，率为倍数，以此倍数与整体被估资产的收益相乘，借以确定被估资产价值的方法。借以确定被估资产价值的方法。 被估资产评估值被估资产评估值 被估对象收益额被估对象收益额参照物市盈率参照物市盈率优点：优点：（1）能能够够客客观观反反映映资资产产目目前前的的市市场场情情况况，其其评评估估的的参参数数、指指标标直直接接从从市市场场获获得得，评评估估值更能反映市场现实价格；值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。）评估结果易于被各方面理解和接受。六、市场途径的优缺点六、市场途径的优缺点缺点缺点：（1）需需要要有有公公开开活活跃跃的的市市场场作作为为基基础础，有有时因缺少可对比数

25、据难以应用；时因缺少可对比数据难以应用；（2）不不适适用用于于专专用用机机器器设设备备和和大大部部分分的的无无形形资资产产，以以及及受受到到地地区区、环环境境等等严严格格限限制制的的一些资产评估。一些资产评估。案案例例1：某某待待估估资资产产为为一一机机器器设设备备，年年生生产产能能力力为为150吨吨。评估基准日为评估基准日为2003年年2月月1日。日。评估人员收集的信息：评估人员收集的信息：（1）从从市市场场上上收收集集到到一一个个该该类类设设备备近近期期交交易易的的案案例例，该该设备的年生产能力为设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为吨，市场成交价格为160万元。万元。（2）将待估设备

26、与收集的参照设备进行对比并寻找差异。）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。（3）发发现现两两者者除除生生产产能能力力指指标标存存在在差差异异外外，从从参参照照设设备备成成交交到到评评估估基基准准日日之之间间，该该类类设设备备的的市市场场价价格格比比较较平平稳稳，其他条件也基本相同。其他条件也基本相同。问问：可可否否采采用用市市场场法法进进行行评评估估，如如果果可可以以，则则评评估估值值应应该是多少？该是多少？案例1分析分分析析：由由于于待待估估资资产产的的市市场场交交易易案案例例易易于于选选取取，可可采采用用市市场场法法进进行行评评估估。待待估估资资产产与与参参照照资资产产的的差差异

27、异主主要要体体现现在在生生产产能能力力这这一一指指标标上上，即即可可通过调整功能差异来估算该资产的价值。通过调整功能差异来估算该资产的价值。 评估值评估值=160150/210=114.29(万元万元)案案例例2：某某待待估估资资产产为为两两室室一一厅厅居居住住用用房房，面面积积为为58平平方方米米，建建筑筑时时间间为为1989年年，位位置置在在某某市市闹闹市区，评估基准日为市区，评估基准日为2003年年5月月1日。日。在在待待估估房房屋屋附附近近，于于2001年年12月月曾曾发发生生过过房房屋屋交交易易活活动动，交交易易价价格格为为58000元元。经经调调查查和和分分析析，评评估估人人员员认

28、认为为该该居居住住用用房房所所处处位位置置、面面积积、建建造造时时间间、交交易易的的市市场场条条件件等等方方面面与与待待估估资资产产基基本本相相同。同。 案例2分析分分析析：由由于于可可以以找找到到待待估估资资产产的的市市场场交交易易案案例例，应应采采用用市市场场法法进进行行评评估估。待待估估资资产产与与参参照照资资产产的的差差异异仅仅仅仅在在交交易易时时间间这这一一指指标标上上，所所以以只只对对时时间间差差异异进进行行调调整整即即可可推推算算出出被被估估资资产产的的市市场场价值。价值。经经调调查查，2003年年居居住住用用房房价价格格与与2001年年相相比比上上升升了了9.3%，则：，则：资

29、产评估值资产评估值=58000(1+9.3)=63394(元元)案案例例3：某某企企业业因因严严重重的的资资不不抵抵债债而而进进行行破破产产清清算算，其其中中有有一一套套机机器器设设备备需需拍拍卖卖。评评估估人人员员从从市市场场上上搜搜集集到到正正常常交交易易情情况况下下的的一一个个交交易易案案例例，该该交交易易资资产产与与待待估估设设备备型型号号、性性能能、新新旧旧程程度度基基本本相相同同，成成交交时时间间为为2002年年6月月，成成交交价价格格为为365.2万元。评估基准日为万元。评估基准日为2002年年8月。月。案例3分析分分析析：待待估估资资产产与与参参照照资资产产的的差差异异仅仅仅仅

30、在在市市场场交交易易条条件件这这一一指指标标上上，可可通通过过调调整整交交易易条条件件来来估估算算该套待估设备的市场价值。该套待估设备的市场价值。经经评评估估人人员员分分析析，待待估估资资产产快快速速脱脱手手的的价价格格将将低低于正常售价的于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：，则待估资产的评估值为：资产评估值资产评估值=365.2(130)=255.64（万元）（万元）案案例例4：待待估估资资产产为为某某机机器器设设备备，其其生生产产时时间间为为1990年年，评评估估基基准准日日为为2003年年1月月。搜搜集集到到一一交交易易案案例例，该该机机器器设设备备和和待待估估设设备备型型号号相相

31、同同，属属同同一一厂厂家家生生产产，交交易易时时间间为为2002年年12月月，交交易易价价格格为为124000元元，该该机机器器设设备备的的生生产时间为产时间为1995年。年。 经经调调查查了了解解，待待估估资资产产已已使使用用年年限限为为7.5年年，待待估估设设备备的的尚尚可可使使用用年年限限为为13年年。参参照照资产已使用年限为资产已使用年限为8年，尚可使用年限为年，尚可使用年限为15年。年。分分析析：资资产产的的市市场场交交易易案案例例易易于于选选取取，应应采采用用市市场场法法进进行行评评估估。待待估估资资产产与与参参照照资资产产的的差差异异主主要要体体现现在在新新旧旧程程度度这这一一指

32、指标标上上，可可通通过过对对成成新新率率指指标标的的调调整整来来估估算算待待估估资产的市场价值。资产的市场价值。 经经调调查查了了解解，待待估估资资产产已已使使用用年年限限为为7.5年年，待待估估设设备的尚可使用年限为备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成新率为：年，则待估资产的成新率为：待待估估资资产产成成新新率率 = 待待估估资资产产尚尚可可使使用用年年限限 /（待待估估资资产产已已使使用用年年限限+待待估估资资产产尚尚可可使使用用年年限限）100% =13(7.5+13) =63%案例4分析参参照照资资产产已已使使用用年年限限为为8年年，尚尚可可使使用用年年限限为为15年年，则则参参照

33、资产的成新率照资产的成新率参照资产的成新率参照资产的成新率=15(8+15) 100%=65%则待估资产的评估值可通过下式计算：则待估资产的评估值可通过下式计算：资资产产评评估估值值=参参照照物物成成交交价价格格（评评估估对对象象成成新新率率/参参照照物物成新率）成新率）该待估设备的评估值为：该待估设备的评估值为：评估值评估值=124000(63%65%)=120184.62(元元) 第二节、成本法第二节、成本法 以被评估资产的重置价值，扣除从资产以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。段时间内的损

34、耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。评估资产的价值进行的分析和判断。 一、基本思路一、基本思路二、基本方法二、基本方法资产评估值资产评估值被评估被评估资产重资产重置成本置成本被评估被评估资产重资产重置成本置成本资产实体资产实体 性贬值性贬值资产功能资产功能 性贬值性贬值资产经济资产经济 性贬值性贬值成新率成新率或或三、基本原理三、基本原理即在条件允许的情况下，任何一个潜即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该他所愿意支付的

35、价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。项资产的现行购建成本。 资产的价值取决于资产的成本资产的价值取决于资产的成本四、四、理论依据理论依据1. 资产的价值取决于资产的成本。资产的价值取决于资产的成本。 资产的取得成本越高，相应的资产资产的取得成本越高，相应的资产 的价值越大。的价值越大。 2.资产的价值是一个变量。资产的价值是一个变量。 资产的价值随资产本身的运动和其他资产的价值随资产本身的运动和其他 因素的变化而相应变化。因素的变化而相应变化。 1、被评估资产处于继续使用状态、被评估资产处于继续使用状态 2、应当具备可利用的历史成本资料、应当具备可利用的历史成本资料 3、形成资产价值的耗费

36、是必须的、形成资产价值的耗费是必须的五、基本前提五、基本前提搜集历史资料，确定成本构成搜集历史资料，确定成本构成六、操作程序六、操作程序确定各种贬值因素，判断成新率确定各种贬值因素，判断成新率综合分析，确定评估值综合分析，确定评估值确定评估对象确定评估对象确定被评估资产的重置成本确定被评估资产的重置成本 重置成本评估方法重置成本评估方法七、常见的评估方法七、常见的评估方法重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法功能价值法功能价值法统计分析法统计分析法功能成本功能成本线性函数法线性函数法功能成本功能成本指数法指数法各种贬值评估方法各种贬值评估方法实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬值经济性贬值

37、经济性贬值观察法观察法使用年限法使用年限法修复费用法修复费用法复原重置成本更新重置成本 （一）重置成本及其估算方法（一）重置成本及其估算方法1.重置成本的含义重置成本的含义重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复复原原重重置置成成本本是是指指运运用用与与原原来来相相同同的的材材料料、建建筑筑或或制制造造标标准准、设设计计、格格式式及及技技术术等等，以以现现时时价价格格水水平平重重新新购购建建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更更新新重重置置成成本本是是指指采采用用新新型型材材料料、现现代代建建筑筑或

38、或制制造造标标准准、新新型型设设计计、规规格格和和技技术术等等，以以现现行行价价格格水水平平购购建建与与评评估估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。 更新重置成本和复原重置成本的相同方面在更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的于采用的都是资产的现时价格标准现时价格标准，资产的功能，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。计、标准等方面的差异。 随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型

39、设新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，本耗用方面都会优于旧的资产，因此，复原重置复原重置成本往往会高于更新重置成本。成本往往会高于更新重置成本。 （1）重置核算法）重置核算法 是利用成本核算的基本原理，将是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种行计算并累加来估算重置成本的一种方法。方法。 基本原理：基本原理：2、重置成本的估算方法、重置成本的估算方法 计算公式计算公式重置成本直接成本间接成

40、本重置成本直接成本间接成本 建造成本构成：建造成本构成： 材料成本材料成本 人工成本人工成本 制造费用制造费用 资金成本资金成本 合理利润合理利润取得成本构成：取得成本构成： 购买价格购买价格 安装调试费安装调试费 运杂费运杂费 人工费人工费间接成本构成：间接成本构成： 取得和建造资产取得和建造资产的管理费用、设的管理费用、设计制图等费用计制图等费用例例1：待待估估资资产产为为一一机机器器设设备备，评评估估师师拟拟运运用用成成本本法法评评估估。评评估估人人员员收收集集的的成成本本资资料料有有：该该机机器器设设备备的的现现行行市市场场价价格格每每台台180000元元，运运杂杂费费5000元元，安

41、安装装成成本本为为20000元元，其其中中原原材材料料6000元元、人人工工成成本本13000元元、其其他他费费用用1000元元，安装期限较短。安装期限较短。 评评估估人人员员分分析析认认为为，被被评评估估资资产产为为外外购购需需安安装装机机器器设设备备，其其重重置置成成本本应应包包括括买买价价（含含增增值值税税）、运运杂杂费费、安安装装成成本本、其其他他费费用用，由由于于安安装装期期限限较较短短可可不不考考虑虑资资金金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为： 重置成本重置成本 = 购买价格购买价格 + 运费运费 + 安装成本安装成本 = 1

42、80000 + 5000 + 20000 = 205000（元）（元）例例2：被评估资产为一台被评估资产为一台2年前购置的机器设备。年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购万元，其中，购买价为买价为8万元，运杂费万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成万元，安装费中直接成本本0.4万元，间接成本为万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比设备的调查，现在购买价格比2年前上涨年前上涨20%，运杂费上涨运杂费上涨80%，安装费

43、中直接成本上涨，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。间接成本占直接成本百分率不变。 问：该设备的重置成本是多少？问：该设备的重置成本是多少？（1）计算直接成本）计算直接成本购买价购买价=8（1+20%）=9.6（万元）（万元）运杂费运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元）（万元）安装费中的直接成本安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（万元）（万元）直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（万元）（2）计算间接成本）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率间接成本占直接成本

44、的百分率 0.2（81.60.4）2%间接成本间接成本13.042%0.26（万元）（万元）（3）计算重置成本）计算重置成本重置成本重置成本=直接成本直接成本+间接成本间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）（万元）是是在在资资产产历历史史成成本本的的基基础础上上，通通过过价价格格变变动动指指数数，将其调整为评估基准日时的重置成本。将其调整为评估基准日时的重置成本。（2）物价指数法）物价指数法基本原理基本原理资产重置成本资产账面原值资产重置成本资产账面原值物价变动指数物价变动指数计算公式计算公式分类物价指数个别物价指数综合物价指数物物价价变变动动指指数数定基指数定基指数环比指数环比指

45、数评估基准日物价指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数资产购建时物价指数（1a1）（1a2） （1a3）（1an）（其中（其中an表示第表示第n年环比价格指数）年环比价格指数） 某机床于某机床于1994年购置安装，账面原值为年购置安装，账面原值为16万元。万元。1996年进行一次改造，改造费用年进行一次改造，改造费用为为4万元；万元；1998年又进行一次改造，改造费年又进行一次改造，改造费用为用为2万元。若定基价格指数万元。若定基价格指数1994年为年为1.05，1996年为年为1.28，1998年为年为1.35，1999年为年为1.60。 要求：计算该机床要求：计算该机床1999年的重置成

46、本年的重置成本 例题例题重置成本计算表重置成本计算表时间投资费用(万元)物价指数（%）物价变动指数（%）重置成本（万元）1994161.051.60/1.05=1.52161.52=24.32199641.281.60/1.28=1.2541.25=5199821.351.60/1.35=1.1921.19=2.3819991.601.60/1.60=1合计31.7物价指数法的特点物价指数法的特点n物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本格变动因素，因而确定的是复原重置成本 ；n物价指数法建立在不同时期的某一种或某物价指数法建

47、立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上一类甚至全部资产的物价变动水平上 ；n对于科学技术进步较快的资产，采用物价对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高指数法估算的重置成本往往会偏高 。（3）功能价值法）功能价值法参照物参照物功能价值功能价值被评资产被评资产重置成本重置成本（单位生产能力）（单位生产能力）是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。物成本推算被估资产重置成本的方法

48、。 n资产资产重置的目的在于重置其功能重置的目的在于重置其功能， 功能相同功能相同，购购建成本也建成本也应应相同相同 。理论假设理论假设计算方法计算方法A 功能成本功能成本线线性函数法性函数法P=abF能力F价格P例：被评估资产为一台经改进的锻压设例：被评估资产为一台经改进的锻压设备。该设备由备。该设备由50吨压力机改装而成，生吨压力机改装而成，生产能力为产能力为70吨。经调查，市场上有系列吨。经调查，市场上有系列压力机出售，其能力与价格如表所示：压力机出售，其能力与价格如表所示：能力F吨3510305080100150价格万元3335406085115130175用用最小二乘法最小二乘法求得

49、：求得：a =31.67 b =0.98则直线方程为：则直线方程为：P=31.67+0.98F被评估设备能力为被评估设备能力为F=70吨，可得：吨，可得：重置成本重置成本P=31.67+0.9870 =100.27（万元）（万元）B 功能成本指数法功能成本指数法重置重置成本成本参照资产参照资产重置成本重置成本被评资产的生产能力被评资产的生产能力参照资产的生产能力参照资产的生产能力x4、统计分析法、统计分析法基本原理基本原理某类抽样资产某类抽样资产 的重置成本的重置成本被评估资产被评估资产的重置成本的重置成本计算公式计算公式某类资产的某类资产的 历史成本历史成本被评估资产被评估资产的重置成本的重

50、置成本某类抽样资产的重置成本某类抽样资产的重置成本 某类抽样资产的历史成本某类抽样资产的历史成本例题：例题：被评估资产为某类通用设备。经评估人员被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为面历史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样万元。评估人员从中抽样选取了选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史成台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为本为50万元，经估算其重置成本之和为万元，经估算其重置成本之和为80万元。万元

51、。该类通用设备的重置成本为：该类通用设备的重置成本为： 该类通用设备的重置成本该类通用设备的重置成本=120080/50 =1920（万元）（万元）（二）各种贬值及其估算方法（二）各种贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法、实体性贬值及其估算方法2、功能性贬值及其估算方法、功能性贬值及其估算方法3、经济性贬值及其估算方法、经济性贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法、实体性贬值及其估算方法决定实体性贬值的因素有：决定实体性贬值的因素有：使用时间使用时间使用率，也叫利用率使用率，也叫利用率资产本身的质量资产本身的质量维修保养程度维修保养程度是资产由于使用和自然力作用形成的贬值是资产由于使

52、用和自然力作用形成的贬值（1）观察法）观察法计算公式为：计算公式为：资产实体性贬值资产实体性贬值=重置成本重置成本（1成新率）成新率）通过观察确定新旧程度主要观察被评估资产的外表：主要观察被评估资产的外表：光洁度光洁度腐蚀程度腐蚀程度形体物理变化程度形体物理变化程度形体物理变化程度形体物理变化程度机器设备评估主要包括：机器设备评估主要包括：机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。房屋建筑物评估主要包括：房屋建筑物评估主要包括：墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、墙体表面的剥落程度、

53、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等向位移等（2）公式法（使用年限法）公式法（使用年限法）资产的实体性贬值资产的实体性贬值=（重置成本（重置成本预计残值）预计残值） 实际已使用年限实际已使用年限总使用年限总使用年限 （实际已使用年限（实际已使用年限+尚可使用年限）尚可使用年限） 名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间截止评估日资产累计法定利用时间1002、功能性贬值及其估算方法、功能性贬值及其估算方法 资资产产的的功功能能性性贬贬

54、值值是是指指由由于于技技术术进进步步引引起起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。功能性贬值有两种表现形式功能性贬值有两种表现形式:（1）超额投资成本）超额投资成本（2）超额运营成本）超额运营成本（1）超超额额投投资资成成本本：由由于于新新技技术术、新新材材料料、新新工工艺艺不不断断出出现现，使使得得相相同同功功能能的的设设备备的的建建造造成成本本比比过过去去降降低低，原原有有设设备备中中就就有有一一部部分分超超额额投投资资得得不不到到补补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。超额投资成本复原重置成

55、本更新重置成本超额投资成本复原重置成本更新重置成本 注注意意：如如使使用用复复原原重重置置成成本本则则应应考考虑虑是是否否存存在在超超额额投投资资成成本本引引起起的的功功能能性性贬贬值值；如如使使用用的的是是更更新新重重置置成成本本，这这种种贬贬值值因因素素则则已已经经考考虑虑在在内内了了，无无需需考考虑虑；如如使使用用现现行行市市场场价价格格作作为为重重置置成成本本，也也不不需需再考虑超额投资成本。再考虑超额投资成本。（2）超超额额运运营营成成本本：由由于于技技术术进进步步出出现现了了新新的的、性性能能更更优优的的设设备备，致致使使原原有有设设备备的的功功能能落落后后于于新新设备，新设备在运

56、营费用上低于原有设备。设备，新设备在运营费用上低于原有设备。超额运营成本各年净超额运营成本超额运营成本各年净超额运营成本折现系数折现系数分析设备的超额运营成本，应考虑下列因素：分析设备的超额运营成本，应考虑下列因素：生产效率是否提高生产效率是否提高维护保养费用是否降低维护保养费用是否降低材料消耗是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人数量是否降低操作工人数量是否降低3、经济性贬值的估算、经济性贬值的估算 经经济济性性贬贬值值是是由由于于外外部部环环境境变变化化引引起起资资产产闲闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。置、收益下降等而造成的资产价值的损失。产生的原因有：产

57、生的原因有：（1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；）材料成本增加，导致企业费用直线上升；（4）通通货货膨膨胀胀的的情情况况下下，国国家家实实行行高高利利率率政政策，导致企业运营成本加大；策，导致企业运营成本加大； （5）产业政策的变动，缩短使用寿命；）产业政策的变动，缩短使用寿命； 一一般般情情况况下下，当当资资产产使使用用基基本本正正常常时时，不不需要计算经济性贬值。需要计算经济性贬值。估算方法：估算方法：A 经济性贬值经济性贬值 资产在

58、尚可使用年限内可预见资产在尚可使用年限内可预见 的经济收益损失额的经济收益损失额现值系数现值系数 B 经济性贬值率经济性贬值率 = 1 （实际使用生产能力（实际使用生产能力 / 额定生产能力额定生产能力 ）X 100% 经济性贬值额经济性贬值额 =（ 重置成本重置成本 实体性贬值实体性贬值 功能性贬值）功能性贬值） 经济性贬值率经济性贬值率第三节第三节 收益法收益法一、基本思路：一、基本思路： 将被估资产能够带来的预期收益，以将被估资产能够带来的预期收益，以折现率和资本化率作为收益率，反推在折现率和资本化率作为收益率，反推在一定收益率下能够带来一定量收益的本一定收益率下能够带来一定量收益的本金

59、数额。金数额。 在市场经济条件下，任何一个理性投在市场经济条件下，任何一个理性投资者愿意支付的投资额，不会高于被投资者愿意支付的投资额，不会高于被投资资产预期未来收益的折现值之和。资资产预期未来收益的折现值之和。二、基本前提二、基本前提n被估资产的未来收益能够预测，并可以用货被估资产的未来收益能够预测，并可以用货币形式量化币形式量化n为获取未来收益所承担的风险能够预测，并为获取未来收益所承担的风险能够预测，并可以用货币形式量化可以用货币形式量化n被估资产获取未来收益的时间能够预测被估资产获取未来收益的时间能够预测收益法的主要变量参数收益法的主要变量参数n收益额收益额 1、未来收益为期望值、未来

60、收益为期望值 2、注意资产的剥离、注意资产的剥离 3、客观收益而非实际收益、客观收益而非实际收益n资本化率或折现率资本化率或折现率 国外一般为国外一般为8，对华常常提高，对华常常提高 折现率折现率有期限有期限 资本化率资本化率无期限无期限n预期收益期限预期收益期限收益法三种基本方法收益法三种基本方法n收益有期限且不等额收益有期限且不等额复利之和复利之和n收益无期限且等额收益无期限且等额永续年金永续年金n收益无期限且不等额收益无期限且不等额分段法分段法 前段为能够分别预测收益年份，复利之和前段为能够分别预测收益年份，复利之和 后段为无法准确预测收益年份，即采用前后段为无法准确预测收益年份，即采用

61、前段最后一年折现率计算永续年金段最后一年折现率计算永续年金机机 器器 设设 备备 评评 估估第三章机器设备评估机器设备评估 n 机器设备评估概述机器设备评估概述n 机器设备评估的成本法机器设备评估的成本法 n 机器设备评估机器设备评估的市场法的市场法n 机器设备评估机器设备评估的收益法的收益法 一、机器设备评估概述一、机器设备评估概述n机器设备的定义与评估特点机器设备的定义与评估特点 在机器设备评估中，所指的机器设备是广在机器设备评估中，所指的机器设备是广义的概念。义的概念。p具有通过组合形成系统的特点具有通过组合形成系统的特点p属于固定资产范围，单位价值高，使用期限长属于固定资产范围，单位价

62、值高，使用期限长p属于动产类资产，不受区域因素影响属于动产类资产，不受区域因素影响p专门门类多，评估以技术检测为基础，通常外聘专门门类多，评估以技术检测为基础，通常外聘技术专家共同参与技术专家共同参与p贬值比较难以确定，工作量大贬值比较难以确定，工作量大p更新换代较快，可能存在较大经济型贬值更新换代较快，可能存在较大经济型贬值机器设备评估概述机器设备评估概述 n 机器设备的分类机器设备的分类 n 按现行会计制度分类按现行会计制度分类 6类n 按固定资产分类标准分类按固定资产分类标准分类 94年国家标准n 按机器设备组合程度分类按机器设备组合程度分类 单台、机组、成套n 机器设备工程技术特点分类

63、机器设备工程技术特点分类 通用、专用、非标准n 确定评估范围注意事项确定评估范围注意事项n 机器设备和土地、房屋及构筑物之间的关系机器设备和土地、房屋及构筑物之间的关系n 机器设备和无形资产之间的关系机器设备和无形资产之间的关系n 机器设备和流动资产之间的关系机器设备和流动资产之间的关系 n接受委托阶段接受委托阶段n评估准备阶段评估准备阶段n现场工作阶段现场工作阶段 对设备进行分类对设备进行分类逐台核实评估对象逐台核实评估对象设备鉴定设备鉴定(技术状况、使用情况、质量、磨损程度技术状况、使用情况、质量、磨损程度)n评定估算阶段评定估算阶段n确定设备评估经济技术参数确定设备评估经济技术参数n撰写

64、评估报告及评估说明，整理评估底稿撰写评估报告及评估说明，整理评估底稿n评估报告的审核和报出阶段评估报告的审核和报出阶段 二、机器设备评估的基本程序二、机器设备评估的基本程序三、三、成本法在机器设备评估中的应用成本法在机器设备评估中的应用n机器设备评估中最普遍、最重要的方法机器设备评估中最普遍、最重要的方法 机器设备评估值重置成本实体性贬值机器设备评估值重置成本实体性贬值 功能性贬值经济型贬值功能性贬值经济型贬值n机器设备重置成本含义机器设备重置成本含义 复原重置成本复原重置成本 更新重置成本更新重置成本 直接成本直接成本 间接成本间接成本 n机器设备重置成本的具体构成项目机器设备重置成本的具体

65、构成项目 成本法在机器设备评估中的应用成本法在机器设备评估中的应用 n重置成本的估算重置成本的估算 细分加和法细分加和法价格指数法价格指数法规模经济效益指数法规模经济效益指数法（一）机器设备重置成本的测算（一）机器设备重置成本的测算n细分加和法细分加和法1.外购单台不需安装的国内设备重置成本外购单台不需安装的国内设备重置成本2.外购成套国内设备重置成本外购成套国内设备重置成本3.进口设备重置成本进口设备重置成本 重置成本重置成本 = CIF 基准日外汇汇率基准日外汇汇率 + + 进口关税进口关税 + + 增值税增值税 + + 银行及其他手续费银行及其他手续费 + + 国内运杂费国内运杂费 CI

66、F = FOB + 途中保险费途中保险费 + 国外运杂费国外运杂费机器设备重置成本的测算机器设备重置成本的测算n价格指数法价格指数法 对对于于进进口口设设备备分分别别用用两两国国货货币币支支付付的的情情况，需要通过两个价格指数分别计算况，需要通过两个价格指数分别计算 没有考虑技术对设备重置成本的影响没有考虑技术对设备重置成本的影响n规模经济效益指数法规模经济效益指数法(同前同前) （二）机器设备实体贬值的估算（二）机器设备实体贬值的估算 实体性贬值实体性贬值 = 设备重置成本设备重置成本 实体性贬值率实体性贬值率 = = 设备重置成本设备重置成本 (1- (1-成新率成新率) )n观察法观察法

67、：机器设备实体性贬值评估参考表：机器设备实体性贬值评估参考表n比率法比率法分为工作量法和役龄法（同使用年限法）。分为工作量法和役龄法（同使用年限法）。机设的三个寿命：机设的三个寿命： 物理寿命：机设开始使用物理寿命：机设开始使用报废报废 技术寿命：机设开始使用技术寿命：机设开始使用技术过时淘汰技术过时淘汰 经济寿命：经济寿命：机设开始使用机设开始使用经济上不合算经济上不合算总使用年限总使用年限的计算：不可直接使用会计折旧年限的计算：不可直接使用会计折旧年限尚尚可可使使用用年年限限：应应通通过过技技术术检检测测和和专专业业技技术术鉴鉴定定测测定定尚尚可可使用物理年限，结合技术和经济年限确定。使用

68、物理年限，结合技术和经济年限确定。n机器设备实体性贬值的估算机器设备实体性贬值的估算修复费用法修复费用法 注意区分可修复性损耗和不可修复性损耗注意区分可修复性损耗和不可修复性损耗测算机器设备实体贬值测算应注意的问题测算机器设备实体贬值测算应注意的问题注注意意其其中中是是否否有有功功能能性性贬贬值值或或经经济济性性贬贬值值因因素，不要重复计算素，不要重复计算综合分析测算方法，调整到合理的贬值率综合分析测算方法，调整到合理的贬值率 （三）机器设备功能性贬值的估算（三）机器设备功能性贬值的估算 超额投资成本形成的功能性贬值的测算超额投资成本形成的功能性贬值的测算 超额投资成本超额投资成本=设备复原成

69、本设备复原成本 -设备更新成本设备更新成本超额运营成本形成的功能性贬值的测算超额运营成本形成的功能性贬值的测算 功能性贬值功能性贬值=净超额运营成本净超额运营成本折现系数折现系数 （注意有所得税问题）（注意有所得税问题）（四）机器设备经济性贬值（四）机器设备经济性贬值能力经济性贬值能力经济性贬值营运经济性贬值营运经济性贬值环保经济性贬值环保经济性贬值四、市场法、收益法四、市场法、收益法 在机器设备评估中的应用在机器设备评估中的应用 n市场法市场法 n直接匹配法直接匹配法n可比因素比较法可比因素比较法n成本百分率比较法成本百分率比较法n收益法收益法n单项设备评估通常不采用收益法评估单项设备评估通

70、常不采用收益法评估n自自成成体体系系的的成成套套设设备备、生生产产线线，以以及及可可以以单单独独作作业业的车辆等设备，特别是租赁的设备可以采用收益法的车辆等设备，特别是租赁的设备可以采用收益法建筑物及在建工程评估建筑物及在建工程评估第四章 建筑物及在建工程评估建筑物及在建工程评估n建筑物评估概述建筑物评估概述n建筑物价格及其影响因素建筑物价格及其影响因素n建筑物评估的方法建筑物评估的方法 成本法成本法 收益法收益法 市场法市场法n在建工程评估在建工程评估 一、建筑物评估概述一、建筑物评估概述 n 土地的特性土地的特性 n 自然特性：自然特性： 位置固定性；质量差异性；位置固定性；质量差异性；

71、不可再生性；效用永续性不可再生性；效用永续性n 经济特性：经济特性： 供给稀缺性；可垄断性；供给稀缺性；可垄断性； 利用多方向性；效益级差性利用多方向性；效益级差性n 土地使用权土地使用权n 土地所有权与使用权土地所有权与使用权n 相关概念：出让、转让、出租、抵押相关概念：出让、转让、出租、抵押n 土土地地出出让让年年限限：居居住住用用地地70年年；工工业业用用地地50年年；教教科科文卫体文卫体50年；商旅娱年；商旅娱40年；综合其他年；综合其他50年。年。二、房地产特性二、房地产特性空间位置固定空间位置固定风险转移能力差风险转移能力差个别性形成的重要原因个别性形成的重要原因长期持续使用长期持

72、续使用通过修缮延长通过修缮延长经济环境可改变经济环境可改变受政策、环境影响明显受政策、环境影响明显有保值、增值趋势有保值、增值趋势投资数额大、周期长，风险大投资数额大、周期长，风险大 p地价是地租的资本化地价是地租的资本化p地价是权益价格地价是权益价格p地价具有增值性地价具有增值性p地价与用途相关地价与用途相关p地价具有个别性地价具有个别性p地价具有可比性地价具有可比性三、地价的特征三、地价的特征四、房地产价格种类四、房地产价格种类n按实物形态划分按实物形态划分 土地价格土地价格 基准地价基准地价 标定地价标定地价 建筑物价格建筑物价格 不包含土地价格不包含土地价格 商品房价格商品房价格 房地

73、产价格房地产价格 经济适用房价格经济适用房价格 动迁房价动迁房价 安居工程房价安居工程房价 限价房价格限价房价格房地产价格种类房地产价格种类 n根据价格形成方式分类：根据价格形成方式分类： 市场交易价格；评估价格市场交易价格；评估价格n按交易方式分类：按交易方式分类： 拍卖价格；招标价格；协议价格拍卖价格；招标价格；协议价格n根据权益分类：根据权益分类：所所有有权权价价格格；使使用用权权价价格格；其其他他权权利价格利价格（一）经营性房地产用地出让方式一）经营性房地产用地出让方式n主要有招标、拍卖、挂牌三种主要有招标、拍卖、挂牌三种n土地招拍挂的共同特点是：土地招拍挂的共同特点是： 采用市场竞争

74、机制显化土地的真实价采用市场竞争机制显化土地的真实价格，格，“出价高者得地出价高者得地”是招拍挂共同的游是招拍挂共同的游戏规则。戏规则。 1、挂牌出让的优缺点、挂牌出让的优缺点n最大优点是：如果只有一人参加报价同样可成最大优点是：如果只有一人参加报价同样可成交，可以由一人一次报价、多次报价，也可以交，可以由一人一次报价、多次报价，也可以由多人多次报价，由多人多次报价，有利于投资者理性决策有利于投资者理性决策和竞争，和竞争，具有很强的灵活性和操作性。具有很强的灵活性和操作性。 n缺点是：容易受挂牌设定的限制条件、信息公缺点是：容易受挂牌设定的限制条件、信息公开程度等因素影响；较多地考虑土地的价值

75、，开程度等因素影响；较多地考虑土地的价值，而较少顾及政府对资源的配置职能。而较少顾及政府对资源的配置职能。2、拍卖出让的优缺点、拍卖出让的优缺点n优点：土地拍卖出让给我国土地市场发展带来优点：土地拍卖出让给我国土地市场发展带来了生机和活力。了生机和活力。“出价高者得地出价高者得地”是拍卖出让是拍卖出让的最显著特点，能够实现土地价值最大化，土的最显著特点，能够实现土地价值最大化，土地的经济价值得以充分显现。地的经济价值得以充分显现。n缺点：过分追求土地的市场价值，政府无法控缺点：过分追求土地的市场价值，政府无法控制市场成交价，更谈不上充分发挥政府对资源制市场成交价，更谈不上充分发挥政府对资源的调

76、控职能。的调控职能。 3、招标出让的优缺点、招标出让的优缺点n优点：招标的评估过程中，衡量投标方案优点：招标的评估过程中，衡量投标方案最主要因素并不是地价，而是外界环境设最主要因素并不是地价，而是外界环境设计、配套设施建设等综合指标。评标小组计、配套设施建设等综合指标。评标小组由出让人代表、有关专家等五人以上组成，由出让人代表、有关专家等五人以上组成，较能体现中标的合理性和科学性。较能体现中标的合理性和科学性。n缺点：容易被人为因素操控，处理不当就缺点：容易被人为因素操控，处理不当就会演化成暗箱操作。会演化成暗箱操作。 （二）房地产价格种类（二）房地产价格种类n 根据价格表示单位：根据价格表示

77、单位： 总价；单价；楼面地价总价；单价；楼面地价 楼楼面面地地价价 = 土土地地总总价价格格 / 建建筑筑总总面面积积 = 土地单价土地单价 / 容积率容积率 容容积积率率 = 建建筑筑总总面面积积 / 建建筑筑占占地地面面积积有关有关“容积率容积率”n所谓所谓“容积率容积率”，是指一个小区的总建，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。筑面积与用地面积的比率。 n物业类型物业类型 参考容积率参考容积率 独幢独幢 0.4 - 0.5 联排联排 0.7 - 0.8 多层多层 1.2 - 1.5 小高层（小高层（12层）层） 2.5 - 3 高层（高层（13层以上）层以上） 3.5 - 5 n容

78、积率与社区规模容积率与社区规模 北辰小汤山（北辰小汤山（0.21） 大规模社区大规模社区 69万平方米万平方米 碧盛花园（碧盛花园（0.4） 小规模社区小规模社区 8.5万平方米万平方米n容积率与规划布局容积率与规划布局 朗琴园（朗琴园（4 ） 高层板楼，高层板楼， 3万平米围合式布局中心园林万平米围合式布局中心园林“卖点卖点”，部分东西朝向，需较好的销售策略，部分东西朝向，需较好的销售策略n容积率与建筑密度容积率与建筑密度 瀛海名居（瀛海名居（0.88） 多层电梯公寓多层电梯公寓 卡尔生活馆（卡尔生活馆（0.62） townhousep 合法原则合法原则p 最有效使用原则：合法范围内最有效使

79、用原则：合法范围内p 供需原则：受到一定的限制供需原则：受到一定的限制p 替代原则：是市场法的理论基础替代原则：是市场法的理论基础p 房地合一原则房地合一原则p 评估基准期原则评估基准期原则五、房地产评估的原则五、房地产评估的原则 六、房地产价格的影响因素六、房地产价格的影响因素 n一般因素一般因素 供求因素；经济因素；人口因素；供求因素；经济因素；人口因素； 社会因素；行政因素；心理因素社会因素；行政因素；心理因素n区域因素区域因素 商服繁华因素；道路通达因素；商服繁华因素；道路通达因素； 交通便捷因素；交通便捷因素； 城市设施状况因素；环境因素城市设施状况因素；环境因素n个别因素个别因素土

80、地个别因素土地个别因素建筑物个别因素建筑物个别因素七、房地产评估的成本法七、房地产评估的成本法 n重置成本基本公式重置成本基本公式 房地产价格房地产价格 = = 土地取得费土地取得费 + + 前期工程费前期工程费 + + 土地开发费土地开发费 + + 建筑安装工程费建筑安装工程费 + + 工程附加支出工程附加支出 + + 利息利息n土地开发费用构成土地开发费用构成 基础设施配套费、公共事业配套费基础设施配套费、公共事业配套费n投资利息的确定投资利息的确定n自有资金和借入资金都要计算利息。自有资金和借入资金都要计算利息。n土土地地取取得得费费用用计计息息期期应应为为整整个个开开发发期期和和销销售

81、售期期；土土地地开开发发费费用用如如果果是是均均匀匀投投入入，计计息息期期为为开开发发期期的的一一半半。如如果果是分段均匀投入，计息期为各段时间的一半是分段均匀投入，计息期为各段时间的一半（一）重置成本测算方法（一）重置成本测算方法n重编预算法重编预算法 准确度高，工作量大准确度高，工作量大n预决算调整法预决算调整法 工作效率高，历史资料要求完整工作效率高，历史资料要求完整n指数调整法指数调整法 须选用类别价格指数须选用类别价格指数n市场价格调查法市场价格调查法 价格信息须分析比较后使用价格信息须分析比较后使用（二）建筑物贬值测算（二）建筑物贬值测算n实体性贬值实体性贬值 使用年限法使用年限法

82、 评分法评分法 n功能性贬值功能性贬值n经济性贬值经济性贬值八、房地产评估的市场法八、房地产评估的市场法 n市场房价对照法市场房价对照法 注注意意：需需剔剔除除地地价价因因素素，因因为为地地价价往往往往差差异很大异很大 调调整整朝朝向向、装装修修档档次次、设设备备齐齐全全程程度度、建建造时间、维修保养程度等因素造时间、维修保养程度等因素n单位造价调整法单位造价调整法九、房地产评估的收益法九、房地产评估的收益法 n 基本公式基本公式 P = 不等额复利现值之和不等额复利现值之和 等额年金现值之和等额年金现值之和n 收益额的确定收益额的确定n 实际纯收益与客观纯收益实际纯收益与客观纯收益n 未来客

83、观纯收益未来客观纯收益 = 客观总收益客观总收益 客观总费用客观总费用n 资本化率的确定方法资本化率的确定方法n 纯收益与售价比率法；纯收益与售价比率法；n 安全利率安全利率 + 风险调整值；风险调整值；n 投资风险、收益率排序法投资风险、收益率排序法十、在建工程评估十、在建工程评估 n 在建工程的特点在建工程的特点n 情况复杂情况复杂n 可比性差可比性差n 投资数与形象进度往往不一致投资数与形象进度往往不一致n 工期差别大工期差别大n 价格受后续工程的影响价格受后续工程的影响在建工程评估在建工程评估n评估方法评估方法 n形象进度法形象进度法n在在建建工工程程价价格格=建建造造完完成成后后的的

84、房房地地产产市市场场单单价价工程形象进度百分比工程形象进度百分比（1-1-折扣率折扣率) )n成本法成本法n假设开发法假设开发法第第 五五 章章土地使用权评估土地使用权评估概述概述n土地与土地使用权土地与土地使用权n土地的分类土地的分类n土地使用权取得方式土地使用权取得方式n地价特征地价特征n土地价格的影响因素土地价格的影响因素n土地使用权评估的理论依据土地使用权评估的理论依据一、土地与土地使用权一、土地与土地使用权n土地分类土地分类n土地使用权取得方式土地使用权取得方式 评估对象：土地价格，是以土地使用权有期限转让评估对象：土地价格，是以土地使用权有期限转让为前提，是土地使用者取得土地使用权

85、和相应年期内为前提，是土地使用者取得土地使用权和相应年期内土地收益的购买价格土地收益的购买价格n地价特征地价特征 二、土地价格的影响因素二、土地价格的影响因素 n 一般因素一般因素 经济因素；社会因素；行政因素；心理因素经济因素；社会因素；行政因素；心理因素n 区域因素区域因素 商服繁华因素；道路通达因素；商服繁华因素；道路通达因素； 交通便捷因素；交通便捷因素； 城市设施状况因素；环境因素城市设施状况因素；环境因素n 个别因素个别因素 位置、地形地质、面积、位置、地形地质、面积、 形状、利用状况形状、利用状况三、土地使用权评估的理论依据三、土地使用权评估的理论依据n地租理论地租理论 地租的占

86、有是土地所有权借以实现的经济形式。地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。级差地租级差地租 垄断地租垄断地租建筑地段地租建筑地段地租 矿山地租矿山地租n地价理论地价理论n区位理论区位理论区位是决定城市土地利用价值的重要因素区位是决定城市土地利用价值的重要因素区位是衡量地租、地价的主要标尺区位是衡量地租、地价的主要标尺四、我国土地资产的价格体系四、我国土地资产的价格体系n基准地价基准地价n标定地价标定地价n土地使用权出让底价土地使用权出让底价n市场交易价市场交易价n地产出租价格地产出租价格五、土地使用权评估的收益法五、土地使用权评估的收益法n收益法的基本原理：收益法的基本原理： 未来获得的纯收

87、益折现到评估基准日的货币总额未来获得的纯收益折现到评估基准日的货币总额n适用于有收益的地产评估适用于有收益的地产评估n收益的相关内容：收益的相关内容： 客观纯收益客观纯收益 客观总收益客观总收益 客观总费用客观总费用（一）收益法相关问题（一）收益法相关问题p 收益额的确定收益额的确定p 实际纯收益与客观纯收益实际纯收益与客观纯收益p 未来客观纯收益未来客观纯收益=客观总收益客观总收益客观总费用客观总费用p 资本化率的确定方法资本化率的确定方法p 纯收益与售价比率法；纯收益与售价比率法；p 安全利率安全利率+风险调整值；风险调整值；p 投资风险、收益率排序法投资风险、收益率排序法（二）收益法计算

88、公式（二）收益法计算公式n 土地价格土地价格 =(房地产纯收益房地产纯收益 -建筑物纯收益建筑物纯收益 ) / 土地资本化率土地资本化率 建筑物纯收益建筑物纯收益 =建筑物现值建筑物现值建筑物资本化率建筑物资本化率 建筑物现值建筑物现值 =重置价重置价- 年折旧费年折旧费已使用年数已使用年数 年折旧费年折旧费 =建筑物重置价建筑物重置价/ 耐用年限耐用年限n 应用举例应用举例六、土地使用权评估的成本法六、土地使用权评估的成本法 n 基本公式基本公式 土地价格土地价格 = = 土地取得费土地取得费 + + 土地开发费土地开发费 + + 税费税费 + + 利息利息 + + 利润利润 + + 土地增

89、值收益土地增值收益n 土地开发费用构成土地开发费用构成n 基础设施配套费、公共事业配套费、小区开发配套费基础设施配套费、公共事业配套费、小区开发配套费n 投资利息的确定投资利息的确定 自有资金和借入资金都要计算利息。自有资金和借入资金都要计算利息。 土土地地取取得得费费用用计计息息期期应应为为整整个个开开发发期期和和销销售售期期；土土地地开开发发费费用用如如果果是是均均匀匀投投入入，计计息息期期为为开开发发期期的的一一半半。如果是分段均匀投入，计息期为各段时间的一半如果是分段均匀投入，计息期为各段时间的一半七、土地使用权评估的剩余法七、土地使用权评估的剩余法 n适用范围适用范围待开发土地；生地

90、开发成熟地；待拆迁改造再开发地产待开发土地；生地开发成熟地；待拆迁改造再开发地产n公式公式 地价地价 = 预期楼价预期楼价 - 建筑费建筑费 - 专业费专业费 - 销售费销售费 - 利息利息 - 税费税费 - 利润利润 利息利息 =（地价（地价 + 建筑费建筑费 + 专业费）专业费） 利息率利息率 利润利润 =（地价（地价 + 建筑费建筑费 + 专业费）专业费） 利润率利润率n应用举例应用举例八、土地使用权评估的市场法八、土地使用权评估的市场法n基本原理基本原理替代原理替代原理n相关修正系数：相关修正系数： 交易情况交易情况 交易日期交易日期 区域因素区域因素 个别因素个别因素 容积率容积率

91、土地使用年限土地使用年限土地使用权评估的市场法土地使用权评估的市场法n公式公式 P= 可比实例价格可比实例价格交易情况修正交易情况修正 日期修正日期修正区域修正区域修正个别修正个别修正 容积率修正容积率修正土地年限修正系数土地年限修正系数n土地使用年限修正系数土地使用年限修正系数 K=1-1/K=1-1/（1+r1+r）m m/1-1/1-1/（1+r1+r）n n 九、基准地价系数修正法九、基准地价系数修正法 n 基准地价的涵义基准地价的涵义 是是按按照照城城市市土土地地级级别别或或均均质质地地域域分分别别评评估估的的商商业业、住住宅宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格工业

92、等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格n 基准地价的特点基准地价的特点 1. 1.是区域性价格是区域性价格 2. 2.是土地使用权价格是土地使用权价格 3. 3.是平均价格是平均价格 4. 4.是覆盖整个城市建成区的是覆盖整个城市建成区的 5. 5.是单位地价是单位地价 6. 6.是一定时期的价格是一定时期的价格n 公式公式 被估地价被估地价= 待估宗地所处地段的基准地价待估宗地所处地段的基准地价 年限修正年限修正期日修正期日修正 容积率修正容积率修正其他因素修正其他因素修正2005年北京市基准地价年北京市基准地价n各级土地区域平均交易价格为：各级土地区域平均交易价格为： 一级：一级：

93、11068 元平方米元平方米 二级：二级：9555 元平方米元平方米 三级：三级：8040 元平方米元平方米 四级：四级：6886 元平方米元平方米 五级：五级：5462 元平方米元平方米 六、七、八、九、十级均为六、七、八、九、十级均为 4526 元平方米元平方米 n东城、西城、宣武、崇文、海淀、朝阳六区的土地按地段东城、西城、宣武、崇文、海淀、朝阳六区的土地按地段分为一到六级，丰台、石景山为三到九级，其他郊区县为分为一到六级，丰台、石景山为三到九级，其他郊区县为六到十级地段。六到十级地段。2006年年4月北京市调整后基准地价月北京市调整后基准地价n各级土地区域平均交易价格为：各级土地区域平

94、均交易价格为： 一级：一级：11454 元平方米元平方米 二级：二级：10592 元平方米元平方米 三级：三级：9289 元平方米元平方米 四级：四级：7749 元平方米元平方米 五级：五级：6047 元平方米元平方米 六、七、八、九、十级均为：六、七、八、九、十级均为：4828 元平方米元平方米 十、路线价法十、路线价法 n 基本公式基本公式 宗地总价宗地总价 = 路线价路线价深度百分率深度百分率 临街宽度临街宽度其他条件修正率其他条件修正率n 基本原理基本原理 土地价值随临街深度而递减土地价值随临街深度而递减n 标准深度设定标准深度设定 一般是路线价区段内临街各宗地深度的众数一般是路线价区

95、段内临街各宗地深度的众数n 四三二一法则四三二一法则第六章第六章无形资产评估无形资产评估无形资产评估无形资产评估n无形资产评估概述无形资产评估概述n无形资产评估的主要影响因素无形资产评估的主要影响因素n无形资产评估的收益法无形资产评估的收益法 #n无形资产评估的成本法无形资产评估的成本法n无形资产评估的市场法无形资产评估的市场法n专利和非专利技术评估专利和非专利技术评估n商标权评估商标权评估n商誉评估商誉评估 一、无形资产评估概述一、无形资产评估概述n 无形资产的功能特性无形资产的功能特性 附着性；共益性；积累性；替代性附着性；共益性；积累性；替代性n 无形资产的分类无形资产的分类n 按取得方

96、式分为自创和外购无形资产按取得方式分为自创和外购无形资产n 按有无专门法律保护分为专利、商标等和非专利技术按有无专门法律保护分为专利、商标等和非专利技术n 按能否独立存在分为可确指和不可确指无形资产按能否独立存在分为可确指和不可确指无形资产n 鉴定无形资产鉴定无形资产n 确认无形资产存在确认无形资产存在n 鉴别无形资产种类鉴别无形资产种类n 确定无形资产有效期限确定无形资产有效期限n 评估前提和对象评估前提和对象评估前提：产权变动；评估前提：产权变动； 评估对象：获利能力评估对象：获利能力二、无形资产评估主要影响因素二、无形资产评估主要影响因素n历史因素：历史因素： 取得成本、历史贡献取得成本

97、、历史贡献n现实因素：现实因素： 机会成本、使用期限、转让内容、机会成本、使用期限、转让内容、 同业价格水平、技术成熟程度同业价格水平、技术成熟程度n未来因素：未来因素： 未来收益、更新换代速度、供求状况未来收益、更新换代速度、供求状况三、无形资产评估的收益法三、无形资产评估的收益法n 公式公式 n 收益模式收益模式n 成本成本-收益模式收益模式 (最低收费额最低收费额)n 最低收费额的确定最低收费额的确定最低收费额最低收费额 = 重置成本净值重置成本净值 转让成本分摊率转让成本分摊率 + + 机会成本机会成本n 转让成本分摊率转让成本分摊率= =购买方设计能力购买方设计能力/ /总设计能力总

98、设计能力n 机会成本机会成本 = = 转让净减收益转让净减收益 + + 再开发净增费用再开发净增费用n 收益额的确定收益额的确定 n 分成率法分成率法 收益额收益额=销售收入销售收入(利润利润)销售收入销售收入( (利润利润) )分成率分成率 收入分成率收入分成率=利润分成率利润分成率销售利润率销售利润率 利润分成率的计算方法利润分成率的计算方法：1.边际分析法：边际分析法：K=追加利润现值追加利润现值/利润总额现值利润总额现值2.2.约当投资分成法：约当投资分成法：K=无形资产约当投资额无形资产约当投资额/（购买方约当投资额（购买方约当投资额+无形无形 资产约当投资额）资产约当投资额）n 直

99、接估算法：收入增长型和费用节约型直接估算法：收入增长型和费用节约型(注意税收）注意税收）n 差额法：与同行业平均收益水平比较，计算超额收益差额法：与同行业平均收益水平比较，计算超额收益收益法的其他因素收益法的其他因素n折现率和资本化率的确定折现率和资本化率的确定合理确定风险报酬率合理确定风险报酬率资本化率与收益额要保持口径一致资本化率与收益额要保持口径一致同其他资产相比，折现率偏高同其他资产相比，折现率偏高n收益期限的确定：收益期限的确定：遵循法定寿命与经济寿命孰短原则遵循法定寿命与经济寿命孰短原则四、成本法和市场法四、成本法和市场法 无形资产的成本特性无形资产的成本特性 不完整性；弱对应性；

100、虚拟性不完整性；弱对应性；虚拟性 成本法公式成本法公式评估值评估值=重置成本重置成本成新率成新率( (无形损耗无形损耗) ) 重置成本测算重置成本测算n 自创无形资产重置成本测算方法：核算法；倍加系数法自创无形资产重置成本测算方法：核算法；倍加系数法n 外购无形资产重置成本测算方法：市价类比法；物价指数法外购无形资产重置成本测算方法：市价类比法；物价指数法 成新率的测算成新率的测算n 专家鉴定法专家鉴定法n 剩余经济寿命预测法剩余经济寿命预测法 无形资产评估的市场法无形资产评估的市场法 在无形资产评估中受到限制在无形资产评估中受到限制（一）专利权评估（一）专利权评估n专利的内容专利的内容 发明

101、发明(20)；实用新型；实用新型(10)；外观设计；外观设计(10 )n专利的特点专利的特点 独占性；地域性；时间性；可转让性独占性；地域性；时间性；可转让性n专利使用权的分类专利使用权的分类 n独家使用权独家使用权n排他使用权排他使用权n普通使用权普通使用权n回馈转让权回馈转让权n专利权的评估方法专利权的评估方法 收益法和成本法收益法和成本法（二）非专利技术评估（二）非专利技术评估n非专利技术的特点非专利技术的特点 实用性；新颖性；获利性；保密性实用性；新颖性；获利性；保密性n与专利技术的区别与专利技术的区别 n公开程度公开程度n内容范围内容范围n保护期限保护期限n保护法律保护法律n非专利技

102、术的评估方法非专利技术的评估方法 成本法和收益法成本法和收益法三、商标权评估三、商标权评估n 商标权的内容商标权的内容 n 商商标标权权包包括括排排他他专专用用权权、转转让让权权、许许可可使使用用权权、继继承权等承权等n 新商标法对于遏制恶意抢注行为的规定新商标法对于遏制恶意抢注行为的规定n 与专利技术的区别与专利技术的区别 n 取得条件取得条件n 保护期限保护期限n 商标权的评估方法商标权的评估方法n 商标权转让的评估：收益法商标权转让的评估：收益法n 商标许可价值评估：收益法商标许可价值评估：收益法四、商誉的评估四、商誉的评估n商誉的涵义商誉的涵义 是是指指企企业业在在一一定定条条件件下下

103、，能能获获取取高高于于正正常常投投资资报报酬酬率率所所形形成的价值。由多种因素决定。是不可确指无形资产成的价值。由多种因素决定。是不可确指无形资产n商誉的特性商誉的特性 n不能与企业可确指资产分开出售不能与企业可确指资产分开出售n形成商誉的个别因素不能单独计价形成商誉的个别因素不能单独计价n是超过企业可确指资产价值之和的价值是超过企业可确指资产价值之和的价值n是长期积累形成的是长期积累形成的n商誉与商标的区别商誉与商标的区别1、商誉评估的方法、商誉评估的方法 n割差法割差法商誉评估值商誉评估值=企业整体资产评估值企业整体资产评估值企业各单项资产企业各单项资产 评估值之和评估值之和n超额收益法超

104、额收益法 1. 超额收益年金法：超额收益年金法：P=（预期年收益额-行业平均收益率单项资产评估之和）适用资本化率 2. 超额收益折现法：超额收益折现法： P=各年预期超额收益各年预期超额收益各年折现系数各年折现系数2、商誉评估需注意的问题、商誉评估需注意的问题n 所有企业都有商誉所有企业都有商誉n 要坚持预期原则要坚持预期原则n 不能用成本法和市场法评估商誉不能用成本法和市场法评估商誉n 负债经营企业也可以有商誉负债经营企业也可以有商誉第 七 章长期投资和长期投资和 其他资产评估其他资产评估长期投资及其他资产评估n长期投资评估的特点与程序长期投资评估的特点与程序n 长期债权投资的评估长期债权投

105、资的评估 #n 长期长期股权投资的评估股权投资的评估 # #n 其他资产的评估其他资产的评估一、长期投资评估的特点与程序一、长期投资评估的特点与程序n 长期投资按投资性质进行分类长期投资按投资性质进行分类 n 权益性投资权益性投资n 债权性投资债权性投资n 混合性投资混合性投资n 长期投资评估的特点长期投资评估的特点n 对被投资单位资本的评估对被投资单位资本的评估n 对被投资企业获利能力的评估对被投资企业获利能力的评估n 对被投资企业偿债能力的评估对被投资企业偿债能力的评估 二、长期债权投资的评估二、长期债权投资的评估n上市债券的评估上市债券的评估 n上上市市债债券券的的评评估估一一般般采采用

106、用现现行行市市价价法法评评估估，按按照照评评估估基准日的收盘价确定评估值。基准日的收盘价确定评估值。n应在评估报告中说明评估结果应随市价变化调整。应在评估报告中说明评估结果应随市价变化调整。n非上市债券的评估非上市债券的评估n到期一次性还本付息：到期一次性还本付息：P=本利和折现（单利和复利）n分次付息，到期还本分次付息，到期还本 P=各年利息折现加和各年利息折现加和+本金折现本金折现三、长期股权投资的评估三、长期股权投资的评估n与评估有关的股票价格与评估有关的股票价格 内在价格；清算价格；市场价格内在价格；清算价格；市场价格n非上市股票的评估非上市股票的评估(收益法收益法)n普通股的评估普通

107、股的评估固定股利型：固定股利型：P=A/r 红利增长型：红利增长型：P=R/（r-g）g(股利增长比率股利增长比率)计算方法：统计分析法和趋势分析法计算方法：统计分析法和趋势分析法 分段型：更加客观分段型：更加客观n 优先股的评估优先股的评估 P= A/r P=各年股利折现加和各年股利折现加和+未来变现值折现未来变现值折现股权投资的评估 n非非控控股股型型长长期期投投资资的的评评估估通通常常采采用用收收益法益法n控控股股型型长长期期投投资资的的评评估估应应对对被被投投资资企企业业进进行行整整体体评评估估后后再再测测算算股股权权投投资资的的价值价值四、其他资产的评估四、其他资产的评估n其其他他资

108、资产产能能否否作作为为评评估估对对象象的的标标准准：它它是是否能在基准日后带来效益否能在基准日后带来效益n评评估估思思路路：结结合合流流动动资资产产中中待待摊摊费费用用和和预预付费用的评估付费用的评估对于设备修理费和房屋装修费等不能重复评估对于设备修理费和房屋装修费等不能重复评估以以前前年年度度应应摊摊销销因因数数额额过过大大而而未未摊摊销销的的费费用用，评评估值是零估值是零 考考虑虑是是否否能能在在基基准准日日后后带带来来效效益益，而而不不管管在在会会计计核算上摊销多少核算上摊销多少 第八章流动资产评估流动资产评估流动资产评估n流动资产评估概述流动资产评估概述n实物类流动资产的评估实物类流动

109、资产的评估 #n货币类资产、债权类资产及其他流动货币类资产、债权类资产及其他流动资产的评估资产的评估一、流动资产的特点一、流动资产的特点n 流动资产的特点流动资产的特点 n 存在形式多样化存在形式多样化 货币类；实物类；债权类；其他流动资产货币类；实物类；债权类；其他流动资产n 周转速度快，流动性好周转速度快，流动性好n 占有量及形态构成波动性强占有量及形态构成波动性强流动资产评估的特点流动资产评估的特点n 合理确定评估基准日合理确定评估基准日n 对企业会计资料依赖度较高对企业会计资料依赖度较高n 主要是单项评估主要是单项评估n 资产清查时，要分清主次，掌握重点资产清查时，要分清主次，掌握重点

110、n 特定情况下，可以采用账面原值作为评估值特定情况下，可以采用账面原值作为评估值 主要用市场法和成本法主要用市场法和成本法 不考虑功能性贬值和经济性贬值因素不考虑功能性贬值和经济性贬值因素 只有低值易耗品和呆滞、积压存货计算实体贬值只有低值易耗品和呆滞、积压存货计算实体贬值二、实物类流动资产的评估二、实物类流动资产的评估n 库存材料的评估库存材料的评估 n 原则：与市场价格尽可能保持接近原则：与市场价格尽可能保持接近n 运用存货管理中的运用存货管理中的ABC管理法管理法n 注意运杂费的处理注意运杂费的处理n 在用低值易耗品的评估在用低值易耗品的评估n 评估值评估值 = 重置成本重置成本 成新率

111、成新率实物类流动资产的评估（一）实物类流动资产的评估（一）n在产品的评估在产品的评估n成本法成本法 （生产周期长的产品）（生产周期长的产品）按价格系数调整原成本按价格系数调整原成本按平均消耗定额和市价计算按平均消耗定额和市价计算按完工程度计算按完工程度计算n市场法市场法 （中断生产的产品）（中断生产的产品）评估值评估值=实有数量实有数量市场可接受的不含税的单价市场可接受的不含税的单价 - - 预计销售过程中的费用预计销售过程中的费用实物类流动资产的评估（二）实物类流动资产的评估（二）n产成品及库存商品的评估产成品及库存商品的评估l成本法成本法 1.基准日与完工时间接近历史成本基准日与完工时间接

112、近历史成本 2.基准日与完工时间间隔较长重置成本基准日与完工时间间隔较长重置成本l市场法市场法 应按照评估目的处理利润和税金，例如：应按照评估目的处理利润和税金，例如： 1.以产成品出售为目的以产成品出售为目的 评估值评估值 = 现行市价现行市价 2.对企业以投资为目的对企业以投资为目的 评估值评估值 = 现行市价现行市价各种费用、税金和利润各种费用、税金和利润货币类、债权类资产的评估货币类、债权类资产的评估n 货币性资产的评估货币性资产的评估 现金及各项款项现金及各项款项 短期投资短期投资n 应收账款的评估应收账款的评估 应收账款的评估值应收账款的评估值=账面价值账面价值-已确定坏账已确定坏

113、账-预计坏账预计坏账 坏账估计的方法：坏账比例法和账龄分析法坏账估计的方法：坏账比例法和账龄分析法 应收账款评估后，应收账款评估后，“坏账准备坏账准备”科目按零值计算科目按零值计算n 应收票据的评估应收票据的评估 P=本金本金（1+1+利息率利息率时间）时间） P=票据到期价值票据到期价值 - 贴现息贴现息 贴现息贴现息=票据到期价值票据到期价值贴现率贴现率贴现期贴现期第九章企企 业业 价价 值值 评评 估估企业价值评估n企业价值评估及其特点n企业价值评估的范围界定n收益法在企业价值评估中的应用 #n市场法、成本法的应用一、企业价值评估及其特点一、企业价值评估及其特点n 企业的特点企业的特点

114、整体性；盈利性；持续经营性整体性；盈利性；持续经营性n 企业价值的内涵企业价值的内涵 是企业的公允市场价值，它基于企业的营利能力，是企业的公允市场价值，它基于企业的营利能力， 有别于账面价值、公司市值和清算价值有别于账面价值、公司市值和清算价值n 企业价值评估的特点企业价值评估的特点n 评估对象是资产综合体评估对象是资产综合体n 整体获利能力决定企业价值高低整体获利能力决定企业价值高低n 属于整体评估属于整体评估n 企业价值评估与单项资产评估加和的区别企业价值评估与单项资产评估加和的区别企业价值评估的范围界定企业价值评估的范围界定n 一般范围一般范围 n 从产权角度界定，评估范围是企业的全部资

115、产从产权角度界定，评估范围是企业的全部资产n 具体范围具体范围n 有效资产有效资产n 界定有效资产范围注意的问题界定有效资产范围注意的问题n 如何处理产权不清的资产如何处理产权不清的资产n 区分有效和无效资产区分有效和无效资产n 处理无效资产的方法：资产剥离；单独评估处理无效资产的方法：资产剥离；单独评估n “填平补齐填平补齐”对盈利能力的影响对盈利能力的影响企业价值评估的收益法企业价值评估的收益法n 持续经营假设前提下的收益法持续经营假设前提下的收益法 n 年金法年金法: P= A/r A= RRt t(1+ r)(1+ r)-t-t/ (1+ r)/ (1+ r)-t-t n 分段法分段法

116、: P= RRt t(1+ r)(1+ r)-t-t + R + Rn n/r(1+ r)/r(1+ r)-n-nn 有限持续经营假设前提下的收益法有限持续经营假设前提下的收益法 P= RRt t(1+ r)(1+ r)-t-t + P + Pn n(1+ r)(1+ r)-n-n企业收益的界定n收益额范围的界定收益额范围的界定n企业收益的表现形式：企业收益的表现形式：企业净利润和企业净现金流量企业净利润和企业净现金流量n收益额口径的界定收益额口径的界定n折现率为中性折现率为中性n净现金流量（净利润）净现金流量（净利润） 所有者权益（净资产）的价值所有者权益（净资产）的价值n净现金流量（净利润

117、）净现金流量（净利润）+长期负债利息（长期负债利息（1- 所得税率）所得税率） 所有者权益所有者权益+ +长期负债（投资资本）的价值长期负债（投资资本）的价值净现金流量（净利润）净现金流量（净利润）+利息（利息（1- 所得税率）所得税率） (所有者权益所有者权益+ +长期负债长期负债+ +流动负债流动负债) )即总资产的价值即总资产的价值企业收益预测的三个阶段企业收益预测的三个阶段 n 对企业收益的历史和现状的分析和判断对企业收益的历史和现状的分析和判断n 对未来可预测若干年的预期收益的预测对未来可预测若干年的预期收益的预测n 对长期预期收益趋势的判断对长期预期收益趋势的判断企业未来企业未来3

118、-5年收益预测年收益预测n预测内容预测内容：特定经济及竞争因素；特定经济及竞争因素；产品服务需求量或市场占有；产品服务需求量或市场占有；销售收入；销售收入；成本费用及税金；成本费用及税金；追加投资及更新改造因素追加投资及更新改造因素n预测方法预测方法：综合调整法；产品周期法；实践趋势法综合调整法；产品周期法；实践趋势法n选择折现率的原则选择折现率的原则 n不低于投资的机会成本不低于投资的机会成本n行业基准收益率和贴现率不宜直接作为折现率行业基准收益率和贴现率不宜直接作为折现率n折现率的测算折现率的测算n无风险利率无风险利率+风险报酬率风险报酬率 风险报酬率的计算：风险报酬率的计算：风险累加法风

119、险累加法 系数法系数法n加权平均资本成本模型加权平均资本成本模型 折现率折现率=长期负债占投资资本比重长期负债占投资资本比重长期负债成本长期负债成本 + +所有者权益占投资资本比重所有者权益占投资资本比重净资产报酬率净资产报酬率收益额与折现率口径一一对应的关系收益额与折现率口径一一对应的关系 1.1.折现率选取净资产收益率时，折现率选取净资产收益率时， 净资产价值净资产价值2.2.折现率选取投资资本收益率时，折现率选取投资资本收益率时， 投资资本的价值投资资本的价值3.3.折现率选取总资产收益率时，折现率选取总资产收益率时， 总资产的价值总资产的价值企业价值评估的市场法和成本法企业价值评估的市

120、场法和成本法n市场法市场法 n理论依据：替代原则理论依据：替代原则n局限性：企业个体差异；企业交易案例差异局限性：企业个体差异；企业交易案例差异 n多样本、多参数的综合方法及可比价值倍数多样本、多参数的综合方法及可比价值倍数 n成本法成本法n遵循假设：企业价值遵循假设：企业价值=(有形资产成本有形资产成本+无形资产成本无形资产成本) 负债负债n适用于非营利组织的评估适用于非营利组织的评估n成本加和法成本加和法n是成本法和收益法在企业重建思路下的融合是成本法和收益法在企业重建思路下的融合n在持续经营假设前提下不宜运用在持续经营假设前提下不宜运用n同时运用收益法进行验证同时运用收益法进行验证第十章

121、资产评估报告资产评估报告n资产评估报告的基本概念及基本要求资产评估报告的基本概念及基本要求n资产评估报告的制作技能资产评估报告的制作技能n国外资产报告简介国外资产报告简介n资产评估报告的应用资产评估报告的应用n执行资产评估程序的基本要求执行资产评估程序的基本要求n资产评估中信息收集与分析方法资产评估中信息收集与分析方法资产评估报告n资产评估报告书的基本内容资产评估报告书的基本内容 n正文正文n相关附件相关附件n资产评估说明资产评估说明n资产评估明细表资产评估明细表资产评估报告正文的具体内容n首部首部n绪言绪言n委托方与资产占有方简介委托方与资产占有方简介n评估目的评估目的n评估范围和对象评估范围和对象n评估基准日评估基准日n评估原则评估原则n评估依据评估依据资产评估报告正文的具体内容n评估方法评估方法n评估过程评估过程n评估结论评估结论n特殊事项说明特殊事项说明n评估基准日期后重大事项评估基准日期后重大事项n评估报告法律效力、使用范围和有效期评估报告法律效力、使用范围和有效期n评估报告提出日期评估报告提出日期n尾部尾部