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1、房地产开发经营过程讲座房地产开发经营过程讲座山东师范大学刘建中投资投资估算估算项目项目实施实施决决算算 项目项目后评估后评估建设投资：建设投资：固定资产固定资产 无形资产无形资产递延资产递延资产 预备费用预备费用 建建设设期期贷贷款款利息利息 流动资金流动资金 估算方法：估算方法：详细估价法详细估价法 概算法概算法 类类似似工工程程比比较法较法前前期期准准备备 建建设设实实施施 竣工验收竣工验收房地产预售房地产预售房地产销售房地产销售工工程程结结算算 变更索赔变更索赔社会社会效益效益 财务财务评价评价结论结论项目工程项目工程 结算结算计算计算为项为项目实目实施所施所有全有全部资部资金金投资项目
2、投资项目 投资决策投资决策 投资机会研究投资机会研究 初步可行性研究初步可行性研究 详细可行性研究详细可行性研究 项目评估项目评估房房 屋屋如何取得土地如何取得土地怎样建设房屋怎样建设房屋相关法律法规：相关法律法规：城城市市房房地地产产管管理理法法土土地地管管理理法法和和土土地地管管理理法法实施条例实施条例招投标法、招投标法、拍卖法拍卖法拆迁管理办法拆迁管理办法资金筹措资金筹措规划建筑规划建筑 设计设计合理确定资金的需合理确定资金的需要量要量 力求提高筹资效果；力求提高筹资效果； 如何选择资金来源如何选择资金来源 力求降低资金成本；力求降低资金成本；适时取得资金适时取得资金 保证资金投放需要；
3、保证资金投放需要；适当维持自有资金适当维持自有资金比例比例 正确安排举债经营正确安排举债经营城市规划：城市规划：总体规划总体规划 详细规划详细规划控制性详细控制性详细规划规划修建性详细修建性详细规划规划建筑设计：建筑设计：总平面图设计总平面图设计 施工图设计施工图设计 （建筑（建筑 结构结构 水水、电电、暖暖、通风等）通风等）招招标标拍拍卖卖挂挂牌牌土土 地地可行性研究可行性研究房地产开发建设实施过程房地产开发建设实施过程协协议议选项招、拍、挂公告项目转让信息可行性研究阶段协议出让可行并取得用地使用权或建设用地规划许可证规划设计审批阶段可行，但未取得开发权不可行、放弃办理立项计划手续专家评审平
4、、立、剖缴费一书三图取得建设工程规划许可证一书三图：设计说明书、总平面图、竖向图、综合管网图流程图流程图水、电、消防、人防等专业设计审核施工图设计阶段地质勘察建筑、结构设计施工招标阶段办理开工报告主体验收缴费综合验收办理销售许可证发布招标公告、编制标书单体楼验收验线、开挖确定施工队伍办理入住办理产权证售后服务销售阶段什么是招标出让土地使用权？什么是招标出让土地使用权？答：招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。什么是拍卖出让土地使用权？什么是拍卖出让土地使用权？答：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地
5、管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。什么是土地的挂牌交易？答：土地的挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此次交易成交；（二）在规定期限内有二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报价者获得；（三）若在规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于最低交
6、易价或不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，重新委托交易中心交易。报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。什么是协议出让土地使用权？什么是协议出让土地使用权？答：协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。房地产开发项目的可行性研究。房地产开发项目的可行性研究。可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失
7、误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的内容可行性研究的内容可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定;(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发组织机构、管理费用的研究；(8)开发建设计划；(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。可行性研究的工作阶段可行性研究的工作阶段1.投资机会研究2.初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。3.详细可行性研究4.项目的评估和决策投资机会研究投资机会研究该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内
8、，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究投资机会研究投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为30%，研究费用一般占总投资的0.2%0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。初步可行性研究初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达20%,所需费用约占总投资的0.25%1.5%。详细可行性研究详细可行性研究详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上
9、、技术上、财务上、经济上财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。详细可行性研究这一阶段对建设投资估算的精度在10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%3.0%，大型复杂的工程约占0.2%1.0%.项目的评估和决策项目的评估和决策项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。可行性研究步骤可行性研究步骤可行性研究按5个步骤进行：(1)接受委托； (2)调查研究； (3)方案选择与优化； (4)财务评价和国民经济评价； (
10、5)编制可行性研究报告如何办理各项手续（细则）如何办理各项手续（细则）1.必备材料1.1书面申请1.21：500或1：2000现状地形图两份，其中一份用HB铅笔表明拟用土地位置和范围（乙级以上测绘资质的测绘单位盖章）1.3规划选址用地意见申报表，国土、环保、发改委等部门的审查意见或征询函件1.4规划图纸2.工作时限:5个工作日3.公司配合主管部门（一）规划选址用地意见（一）规划选址用地意见（二）立项（二）立项（同用地规划一起报（同用地规划一起报,先签发先签发项目立项初审意见项目立项初审意见,待用地规划确定后待用地规划确定后,下下发正式批文）发正式批文）1.必备材料1.1济南市政府批文1.2国有
11、土地使用权出让合同1.3项目可行性研究报告1.4营业执照、企业资质、及法人身份证明1.5项目立项申请（红头文件）2.办事程序:携材料报市行政审批大厅发改委窗口;3.时限:7-10个工作日4.结果:计委批文（三）建设用地规划许可证的办理（三）建设用地规划许可证的办理1.必备材料必备材料1.1书面申请(含建设要求和内容)1.2经营性用地须提交国有土地使用权出(转)让合同文本及复印件一份(验原件)1.31:500现状地形图2份(需拆迁使用土地的3份)1.4建设项目有效批复、核准、备案文件原件一份1.5济南市国土资源局致市规划局的联系函1.6单位营业执照及法人身份证明1.7复合地形图4套原件(盖市勘察
12、测绘院章)(是否收费回济南证实)1.8据建设项目的特殊性应提交的其他资料2.办事程序办事程序报市行政审批大厅规划窗口;联合审报(市规划局、发改委、环保局)（回济南证实详细过程）3.收费标准收费标准元/平方米,取证时交（按照控规面积精确计算确认）4.工作时限工作时限:5个工作日5.结果结果:5.1及规划用地范围图建设用地规划意见书建设项目选址意见书、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证。建筑工程规划许可证。（一书两证）（一书两证）一、报批所需材料一、报批所需材料建设单位申请；当年立建设单位申请；当年立项计划和地形图张。项计划和地形图张。二、报批程序二、报
13、批程序、办理建设项目选址意见书程序、办理建设项目选址意见书程序 、办理建设用地规划许可证程序、办理建设用地规划许可证程序、办理建设工程规划许可证程序、办理建设工程规划许可证程序（）建筑工程（）建筑工程（）道路、管线工程（）道路、管线工程（）简易建设工程（）简易建设工程（四）（四）房地产开发经营权证明房地产开发经营权证明（市建委开发办办理）（市建委开发办办理）1必备材料必备材料：房地产开发经营权申请书（原件一份）出让的国有土地使用权批准文件（复印件一份，验原件）开发项目履约保证书（原件一份）开发项目手册（原件）开发企业资质等级证书（复印件一份，验原件）不少于项目总投资35%的银行资信证明或其他证
14、明材料（原件一份）2时限时限：7个工作日内，办理时限内现场勘查3程序程序：备齐有关资料报市建委审批窗口-资料合格组织现场勘查-合格的发放房地产开发经营权证明和房地产开发项目手册-签订开发合同4不收费不收费（五）（五）规划定点申请规划定点申请1.材料1.1规划定点申请(含建设要求及内容)1.2发改委立项批文（建设项目有效批复、核准、备案文件原件一份）1.3国有土地使用权证书（复印件1份）1.4详细规划图及批准文件（复印件1份）1.51：500地形图两份，市勘察测绘院盖章1.6取得土地证的应附土地证复印件1份，已批准详规应附详细规划图及批准文件复印件一份2程序报市行政审批中心规划窗口3时限:12个
15、工作日4结果：建设工程规划设计要求通知书（六）委托设计（六）委托设计1依据：建设工程规划设计要求通知书2办事程序委托地质勘探确定设计单位，签订设计合同 向设计单位提交资料： 1计划批文 2规划定点及通知书 3方案审查意见书 4设计任务书 5地质勘察报告建筑方案设计结果：平、立面CAD图、效果图电子版、打印版2套2.3 完成报审图 注：1可同规划部门沟通，提前安排施工图设计 2可与联审办沟通，消防若无重大变动，可落实到施工图。方案审批通过，申领建设工程方案审查意见书施工图设计拟定施工图设计要求，出设计任务书，公司领导专家评审，委托设计小区综合管网及各相关专业设计2.5.2.1 管网综合2.5.2
16、.2 小区道路2.5.2.3 小区排水2.5.2.4 庭院排水2.5.2.5 电力 2.2.2.6 有线电视2.2.2.7 电话2.2.2.8 自来水2.2.2.9 热力2.2.2.10 煤气2.2.2.11 宽带2.2.2.12 建筑工程环境设计2.2.2.13 外立面装饰设计结果：全部施工图（建、结、水、电、暖、通）报审施工图（七）（七）申领申领1.必备材料书面申请(申报表)1.2建设项目有效批复、核准、备案文件原件1份1.3土地证复印件1份（验原件）联合审查批准的施工图2套城市建设综合配套费及人防工程易地建设费交契凭证；根据建设项目的特殊性应提交的其他相关资料2结果：建设工程规划许可证3
17、时限：3个工作日（八）（八）工程建设项目备案登记工程建设项目备案登记1必备材料1.1工程建设项目报建申请表（原件1份）1.2经有关部门批准的当年投资计划（复印件1份，验原件）2即时办结不收费3工作程序在市建委窗口领取报建申请表，根据投资计划填写，加盖公章。3.2持投资计划及申请表报市建委窗口，颁发建设工程项目备案登记证（九）施工许可证（九）施工许可证1必备材料济南市建筑工程施工许可申请表（原件3份）1.2建设工程用地批准手续（复印件一份，验原件）1.3建设工程规划许可证（复印件一份，验原件）1.4施工图联合审查备案书（复印件一份，验原件）1.5经备案的施工合同和实行监理的监理合同、施工单位中标
18、通知书（复印件一份，验原件）1.6建设资金到位证明（原件一份）1.7施工单位安全生产许可证（复印件一份，验原件）1.8在市建筑交易中心办理各种手续，缴纳各种费用的申报表（验原件，复印件一份）1.9已缴纳两项基金（新型墙体材料专项基金：8元/平方米；散装水泥专项基金：2元/平方米）的证明，（复印件一份，验原件）1.10建设工程档案建档及报送服务台合同书（复印件一份，验原件）1.11建筑渣土处置手续2工作时限：2个工作日3结果：凭受理通知书领取施工许可证建筑渣土处置手续建筑渣土处置手续4渣土处理建筑渣土处置手续材料:计算建筑垃圾排放量的图纸建筑垃圾处置计划济南市建筑垃圾，工程渣土处置申报表程序:检
19、查施工场地-批签渣土处置申报表-签发准运证时间:场地平整后,基槽开挖前办理收费：2元/平方米（十）（十）商品房预售许可证商品房预售许可证1必备材料必备材料商品房预售许可申请表（原件一份）企业法人营业执照（复印件一份，验原件）1.3资质证书（复印件一份，验原件）1.4国有土地使用权证（复印件一份，验原件）1.5房地产项目开发经营权证明（复印件一份，验原件）1.6建设工程规划许可证（复印件一份，验原件）施工合同原件及复印件1.8建设工程施工许可证（复印件一份，验原件）1.9工程建设投资达到35%以上的证明（复印件一份，验原件）1.10土地使用权、在建工程设置抵押的，提交抵押权人签署的书面意见（复印
20、件一份，验原件）1.11前期物业管理委托合同（复印件一份，验原件）1.12规划总平面图，预售商品房分层平面图几分户面积图（复印件一份，验原件）2时限时限：10个工作日内3程序程序：备齐有关材料报市行政审批中心建委窗口初审-合格的现场勘查-发给商品房预售许可证工程估价的相关概念工程估价的相关概念工程总造价工程总造价一一是指建设项目从筹建之日起至竣工验收所是指建设项目从筹建之日起至竣工验收所花费的全部费用的总和。花费的全部费用的总和。工程估价工程估价是指不同建设阶段对建筑物成本所作的测算。是指不同建设阶段对建筑物成本所作的测算。1、工程估价、工程估价从项目的可行性研究、设计到承包商的从项目的可行性
21、研究、设计到承包商的投标报价为止，对建筑物成本所作的测算。投标报价为止，对建筑物成本所作的测算。2、工程造价、工程造价从业主接受承包商的报价、签订合同、从业主接受承包商的报价、签订合同、施工开始至竣工验收为止的费用，属于工程造价的确施工开始至竣工验收为止的费用，属于工程造价的确定阶段，这是工程定价。定阶段，这是工程定价。3、工程计价、工程计价工程造价的计算过程称之为工程计价。工程造价的计算过程称之为工程计价。按照我国的基本建设程序，工程项目的建设一般需要经按照我国的基本建设程序，工程项目的建设一般需要经过以下几个阶段过以下几个阶段：可行性研究、设计、招投标、施工、：可行性研究、设计、招投标、施
22、工、竣工验收等。在工程项目建设的整个过程中的每个阶段竣工验收等。在工程项目建设的整个过程中的每个阶段都必须计算工程造价，它是一个由粗到细、由估算到确都必须计算工程造价，它是一个由粗到细、由估算到确定的过程。从项目的可行性研究、设计到承包商的投标定的过程。从项目的可行性研究、设计到承包商的投标报价为止，属于工程造价的估算阶段，在项目建议书及报价为止，属于工程造价的估算阶段，在项目建议书及可行性研究阶段，对工程造价所作的测算称之为可行性研究阶段，对工程造价所作的测算称之为“投资投资估算估算”；在施工图设计阶段，对工程造价所作的测算称；在施工图设计阶段，对工程造价所作的测算称之为之为“施工图预算施工
23、图预算”；从业主接受承包商的报价到竣工；从业主接受承包商的报价到竣工验收为止，属于工程造价的确定阶段，这就是工程定价。验收为止，属于工程造价的确定阶段，这就是工程定价。在工程招投标阶段，承包商与业主签订合同时形成的价在工程招投标阶段，承包商与业主签订合同时形成的价格称之为格称之为“合同价合同价”；初步设计阶段、技术设计阶段，；初步设计阶段、技术设计阶段，对工程造价所作的测算称之为对工程造价所作的测算称之为“设计概算设计概算”；在合同实；在合同实施阶段，承包商与业主结算工程价款时形成的价格称之施阶段，承包商与业主结算工程价款时形成的价格称之为为“结算价结算价”；工程竣工验收后，业主对工程造价的计
24、；工程竣工验收后，业主对工程造价的计算及资产入帐的过程称之为算及资产入帐的过程称之为“竣工决算竣工决算”。工程造价的。工程造价的计算过程称之为工程计价。计算过程称之为工程计价。基基本本建建设设程程序序一、基本建设程序一、基本建设程序国民经济中长期发展计划国民经济中长期发展计划提出拟建提出拟建项目建议书项目建议书可行性研究可行性研究设计任务书设计任务书阶段设计阶段设计招标与投标招标与投标组织组织施工施工验收投产或验收投产或交付交付使用使用初步设计初步设计技术设计技术设计施工图设计施工图设计施工施工预算预算投资估算投资估算初步设计初步设计概算概算修正修正概算概算施工图设计预算施工图设计预算合同合同
25、价价工程结算工程结算竣工决算竣工决算工程建设的各个阶段造价控制的主要方法工程建设的各个阶段造价控制的主要方法可行性研究阶段可行性研究阶段投资估算（财务评价）投资估算（财务评价）初步设计初步设计设计概算（成本控制与估价）设计概算（成本控制与估价）施工图设计施工图设计施工图预算（工程量清单）施工图预算（工程量清单）招投标阶段招投标阶段合同价（标价分析）合同价（标价分析）合同实施阶段合同实施阶段结算价（审核、索赔处理）结算价（审核、索赔处理）竣工验收阶段竣工验收阶段竣工决算（编制报表）竣工决算（编制报表）二、基本建设项目的划分二、基本建设项目的划分一、建设项目的分解与组合一、建设项目的分解与组合建设
26、项目按其层次划分为：建设项目按其层次划分为：（一）建设项目：是指在一个总体设计或初步设计范围（一）建设项目：是指在一个总体设计或初步设计范围内，有一个或几个单项工程组成的行政上具有独立的内，有一个或几个单项工程组成的行政上具有独立的组织形式、经济上实行独立核算，有法人资格与其他组织形式、经济上实行独立核算，有法人资格与其他经济实体建立经济往来关系的建设工程实体。经济实体建立经济往来关系的建设工程实体。（二）工程项目：又称（二）工程项目：又称“单项工程单项工程”。工程项目是建设。工程项目是建设项目的组成部分。工程项目都有独立的设计文件，竣项目的组成部分。工程项目都有独立的设计文件，竣工后能够独立
27、发挥生产能力或使用效益，它是由许多工后能够独立发挥生产能力或使用效益，它是由许多单位工程组成。单位工程组成。（三）单位工程：是指具有单独设计、可以独（三）单位工程：是指具有单独设计、可以独立组织施工，立组织施工，但竣工后不能独立发挥生产能但竣工后不能独立发挥生产能力或使用效益的过程。力或使用效益的过程。（四）分部工程：每一个单位工程是由许多结（四）分部工程：每一个单位工程是由许多结构构件、部件或更小的部分所组成。按部位、构构件、部件或更小的部分所组成。按部位、材料和工种进一步分解出来的工程，称为分材料和工种进一步分解出来的工程，称为分部工程。部工程。（五）分项工程：是指能够单独地经过一定施（五
28、）分项工程：是指能够单独地经过一定施工工序就能完成，并且可以采用适当计量单工工序就能完成，并且可以采用适当计量单位计算的建筑或安装工程，称为分项工程位计算的建筑或安装工程，称为分项工程。建设项目的划分层次见下图。建设项目的划分层次见下图。建设项目建设项目单项工程单项工程单位工程单位工程分部工程分部工程分分项工程工程小高层建筑小高层建筑管道工程管道工程暖通卫生暖通卫生设备设备安装安装土建工程土建工程墙体工程墙体工程电气照明电气照明公共建筑公共建筑多层建筑多层建筑XX住宅小区住宅小区梁、板、柱等工程梁、板、柱等工程基础工程基础工程架空线路架空线路180砖墙砖墙240以上砖墙以上砖墙电缆工程电缆工程
29、240砖墙砖墙 建设工程实行招标投标制度，是使建设工程实行招标投标制度，是使工程项目建设任务的委托纳入市场机制，工程项目建设任务的委托纳入市场机制，通过竞争择优选定项目的工程承包单位、通过竞争择优选定项目的工程承包单位、勘察设计单位、施工单位、监理单位、勘察设计单位、施工单位、监理单位、设备制造供应单位等，达到保证工程质设备制造供应单位等，达到保证工程质量、缩短建设周期、控制工程造价、提量、缩短建设周期、控制工程造价、提高投资效益的目的，由发包人与承包人高投资效益的目的，由发包人与承包人之间通过招标投标签订承包合同的经营之间通过招标投标签订承包合同的经营制度。制度。建设工程招标概述建设工程招标
30、概述建设工程招标投标的概念建设工程招标投标的概念 所谓招标投标，是指采购人事先提出货物、所谓招标投标，是指采购人事先提出货物、工程或服务采购的条件和要求，邀请投标人工程或服务采购的条件和要求，邀请投标人参加投标并按照规定程序从中选择交易对象参加投标并按照规定程序从中选择交易对象的一种市场交易行为。的一种市场交易行为。 从采购交易过程来看，它必然包括招从采购交易过程来看，它必然包括招标和投标两个最基本且相互对应的环节。标和投标两个最基本且相互对应的环节。建设工程招标投标的概念建设工程招标投标的概念 建设工程招标一般是建设单位建设工程招标一般是建设单位( (或业主或业主) )就拟建的工程发布通告，
31、用法定形式吸引就拟建的工程发布通告，用法定形式吸引建设项目的承包单位参加竞争，进而通过建设项目的承包单位参加竞争，进而通过法定程序从中选择条件优越者来完成工程法定程序从中选择条件优越者来完成工程建设任务的法律行为。建设任务的法律行为。 建设工程投标建设工程投标般是经过特定审查般是经过特定审查而获得投标资格的建设项日承包单位，响而获得投标资格的建设项日承包单位，响应招标人的要求参加投标竞争，并按照招应招标人的要求参加投标竞争，并按照招标文件的要求，在规定的时间内向招标人标文件的要求，在规定的时间内向招标人填报投标书、并争取中标的法律行为。填报投标书、并争取中标的法律行为。建设工程公开招标投标的程
32、序建设工程公开招标投标的程序招标投标流程一般如下：招标投标流程一般如下：运作部门运作部门工作内容工作内容监督管理部门监督管理部门提出报送进行报送资料支持召开组织支持召开进行按规定递交建设单位建设单位招标人招标人 招标人或受委托的中介招标人或受委托的中介招标人或受委托的中介招标人或受委托的中介招标人招标人投标人投标人招标人招标人招标人招标人招标人招标人投标人投标人招标人招标人评标委员会评标委员会建设单位建设单位招标人与中标人招标人与中标人建设工程项目报建建设工程项目报建招标申请招标申请工程量清单的编制工程量清单的编制招招标标文文件件、资资格格预审文件的编制预审文件的编制工程标底的编制工程标底的编
33、制刊登预审通告、招标通告刊登预审通告、招标通告投标单位资格预审投标单位资格预审招标会（发放招标文件）招标会（发放招标文件）勘查现场勘查现场招标预备会招标预备会投标文件的编制与递交投标文件的编制与递交开标开标评标评标中标中标签订合同签订合同建设行政主管部门建设行政主管部门或招标管理机构或招标管理机构招招标标管管理理机构备案机构备案招标管理招标管理机构审查机构审查有关部门、人员参加有关部门、人员参加招标管理机构监督招标管理机构监督有有关关部部门门、人人员员参参加加招标管理机构监督招标管理机构监督招标人招标人招标管理机构招标管理机构全过程管理全过程管理有关监督管理有关监督管理机构备案机构备案开发节点
34、的控制开发节点的控制(一)前期阶段(1)设计流程(2)施工流程(3)销售流程(4)交费流程开发节点的控制开发节点的控制(二) 施工阶段 (1)进场准备(协调水电、审图纸、施工方案批复)(2)施工管理(质量控制、进度、文明施工、样板间、售楼处)。(3)竣工交付(4)物业管理开发节点的控制开发节点的控制(三)预算管理(1)材料(进出场检验，出入库登记，样本存放)(2)变更(登记、委托、变更发放，费用确认)(3)签证(4)合同(5)拨款开发节点的控制开发节点的控制(四)销售(1)前期准备(培训、审图、语言转换、微机管理、合同、按揭、备案、项目推广)(2)销售(确认，回款)(3)相关资料办理(4)售房
35、服务(接待投诉流程)开发节点的控制开发节点的控制(五)资金管理(1)回收资金(2)资金使用计划(3)税务计划(4)资金运作开发节点的控制开发节点的控制(六) 办公室(1)人员培训及业绩考核(2)内外沟通(3)后勤保障(4)项目推广房地产开发项目房地产开发项目投资经济评价分析方法投资经济评价分析方法案案 例例一、项目的提出一、项目的提出房地产开发策划就是如何更有效的运房地产开发策划就是如何更有效的运用资金，使项目在未来销售过程中顺利并用资金，使项目在未来销售过程中顺利并达到畅销，也就是说，要在同样的资金投达到畅销，也就是说，要在同样的资金投入的情况下，获取最大的投资收益，也就入的情况下，获取最大
36、的投资收益，也就是尽可能的减少投资风险。其主要手段不是尽可能的减少投资风险。其主要手段不是降低建设工程成本，而是通过资金的合是降低建设工程成本，而是通过资金的合理分配，运用恰当的项目投资经济评价分理分配，运用恰当的项目投资经济评价分析的方法，将资金投入在能使房地产开发析的方法，将资金投入在能使房地产开发项目增值的设计上。项目增值的设计上。一、项目的提出一、项目的提出作为房地产投资分析从项目前期的市场调作为房地产投资分析从项目前期的市场调研开始进行全方位的策划与研究，为房地产研开始进行全方位的策划与研究，为房地产投资者提供科学的投资经济评价，研究与服投资者提供科学的投资经济评价，研究与服务的目的
37、是提升项目的价值，围绕提升项目务的目的是提升项目的价值，围绕提升项目的价值，来运用各种研究方法与手段，使项的价值，来运用各种研究方法与手段，使项目处于最佳状态走向市场，为此，以虚拟大目处于最佳状态走向市场，为此，以虚拟大盘房地产项目作为典型案例，对其投资进行盘房地产项目作为典型案例，对其投资进行经济评价分析研究，取得成功经验后，加以经济评价分析研究，取得成功经验后，加以广泛的推广为房地产投资进行服务，也就是广泛的推广为房地产投资进行服务，也就是服务于社会，为经济的发展添砖加瓦。服务于社会，为经济的发展添砖加瓦。一、项目的提出一、项目的提出本案例大盘房地产开发项目位于某市成熟区域，本案例大盘房地
38、产开发项目位于某市成熟区域，占地占地500多亩，建筑面积达多亩，建筑面积达50多万平米，是名副多万平米，是名副其实的都市大盘。这给项目开发带来了双重压力；其实的都市大盘。这给项目开发带来了双重压力；一是大盘操作风险，包括市场的供需、容量、产一是大盘操作风险，包括市场的供需、容量、产品、客户定位、资金等风险；二是与郊区大盘不品、客户定位、资金等风险；二是与郊区大盘不同，虚拟大盘房地产项目位于老城区，既具有某同，虚拟大盘房地产项目位于老城区，既具有某市的传统历史，又有某市现代工业发展的缩影，市的传统历史，又有某市现代工业发展的缩影，我们的社区不可能脱离这些文化，因此如何整合我们的社区不可能脱离这些
39、文化，因此如何整合这些资源、采用什么样的模式挖掘这些文化资源，这些资源、采用什么样的模式挖掘这些文化资源，是项目开发的重点和难点。是项目开发的重点和难点。一、项目的提出一、项目的提出把项目开发成某市、甚至全国知名楼盘，把项目开发成某市、甚至全国知名楼盘，关键是对项目进行精确的定位，把该项目开关键是对项目进行精确的定位，把该项目开发成一个什么形象的社区，即市场定位和形发成一个什么形象的社区，即市场定位和形象定位的把握，我们的楼盘为哪些人开发，象定位的把握，我们的楼盘为哪些人开发，即即目标客户的定位目标客户的定位；我们的社区应为客户提；我们的社区应为客户提供什么样的居住条件和环境，即供什么样的居住
40、条件和环境，即产品定位产品定位；我们采用什么样的方式和次序进行开发，即我们采用什么样的方式和次序进行开发，即开发模式和开发节奏的确定。开发模式和开发节奏的确定。以上工作的关键就在于对该项目投资经济以上工作的关键就在于对该项目投资经济评价进行详细研究，做出科学的决策。评价进行详细研究，做出科学的决策。房地产开发项目投资经济评价研究，通过房地产开发项目投资经济评价研究，通过虚拟的典型案例，运用模糊数学的方法，运用微虚拟的典型案例，运用模糊数学的方法，运用微观财务分析与宏观经济效益分析、静态分析与动观财务分析与宏观经济效益分析、静态分析与动态分析、结合盈亏平衡分析、敏感性分析和概率态分析、结合盈亏平
41、衡分析、敏感性分析和概率分析，帮助投资者根据房地产项目投资风险的大分析，帮助投资者根据房地产项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，资金筹措小和特点，确定合理的投资收益水平，资金筹措方案、建设开发期投资的运用和控制，提出控制方案、建设开发期投资的运用和控制，提出控制风险的方案，对投资风险加以防范与控制，提高风险的方案，对投资风险加以防范与控制，提高房地产项目投资经济分析的质量，减少房地产投房地产项目投资经济分析的质量，减少房地产投资项目的盲目性，引导房地产开发健康发展，提资项目的盲目性，引导房地产开发健康发展，提高大盘房地产项目投资的经济效益、环境效益和高大盘房地产项目投资的经济效益
42、、环境效益和社会效益。社会效益。二、工作过程与方法二、工作过程与方法根据规划模拟工程工作的内容，做出根据规划模拟工程工作的内容，做出(建筑工程建筑工程)分分部分项单价估算表（建筑工程）综合估算单价分析部分项单价估算表（建筑工程）综合估算单价分析表、机械台班费估算单价表、（装饰工程）分部分表、机械台班费估算单价表、（装饰工程）分部分项单价估算表、（装饰工程）综合估算单价分析表、项单价估算表、（装饰工程）综合估算单价分析表、（零星项目）估算单价表、（安装工程）分部分项（零星项目）估算单价表、（安装工程）分部分项单价估算表、（安装工程）综合估算单价分析表、单价估算表、（安装工程）综合估算单价分析表、
43、（安装工程）机械台班费价格表、（安装工程）人（安装工程）机械台班费价格表、（安装工程）人工费价格表，形成模拟工程投资估算概况表，形成工费价格表，形成模拟工程投资估算概况表，形成投资方案的可行性分析的投资方案的可行性分析的因素因素，投资方案通过量的，投资方案通过量的论证和分析，确定方案是否可行，为项目的顺利运论证和分析，确定方案是否可行，为项目的顺利运作提供可靠的投资依据。作提供可靠的投资依据。大盘房地产开发项目地块示意平面图大盘房地产开发项目地块示意平面图模拟工程概况表模拟工程概况表工程概况：总用地面积工程概况：总用地面积536亩，总建筑面亩，总建筑面积万平方米，其中住宅建筑面积是积万平方米，
44、其中住宅建筑面积是45万平方万平方米，配套公建建筑面积是万平方米，非配套米，配套公建建筑面积是万平方米，非配套公建建筑面积是万平方米，本工程模拟建筑公建建筑面积是万平方米，本工程模拟建筑面积约面积约517700平方米。（高层住宅为平方米。（高层住宅为45.5%，多层住宅为，多层住宅为42%，公建为，公建为12.5%综合测算综合测算而确定）该工程为二类多层建筑，共而确定）该工程为二类多层建筑，共8层，建层，建筑总高度为，工程为框架结构与砖混合结构，筑总高度为，工程为框架结构与砖混合结构，建筑结构的类别为丙类，建筑耐久年限为建筑结构的类别为丙类，建筑耐久年限为50年。耐火等级为一级。建筑物抗震设防
45、烈度年。耐火等级为一级。建筑物抗震设防烈度为六度第二组。为六度第二组。投资概算表概算价（万元）1572.299其中（万元）建筑工程：794.713装饰装修工程：554.021安装工程：223.565工资单价建筑工程：22元/工日、安装工程：22元/工日装饰装修工程：25元/工日单方造价元/建筑工程454.85装饰工程317.09安装工程127.96单方总价899.9元/开发周期及方案的确定开发周期及方案的确定开开发方案方案开开发周期周期开开发时间每期开每期开发量量方案一方案一三期三期5 5年年一期一期 2 2年年 15 15万平米万平米二期二期 2 2年年 15 15万平米万平米三期三期 1
46、1年年 23 23平米平米方案二方案二三期三期4.54.5年年一期一期1.51.5年年 23 23万平米（含配套）万平米（含配套）二期二期 1.5 1.5年年 15 15万平米万平米三期三期 1.5 1.5年年 15 15万平米万平米方案三方案三二期二期3 3年年一期一期 1.5 1.5年年 26 26万平米万平米二期二期 1.5 1.5年年 27 27万平米（含配套）万平米（含配套）方案方案选择方案二方案二项目开发次序于节奏项目开发次序于节奏影响开发次序的主要因子分析影响开发次序的主要因子分析（1）经济因素：）经济因素：项目已经经济分析研究，无论先开发哪个地块，对项目影响都不大。（2）工程因
47、素：）工程因素：分析本项目，项目周边道路多，利于施工路线的选择，因此所以无论先开发哪个地块，对项目影响都不大。影响开发次序的主要因子分析影响开发次序的主要因子分析（3）市场接受程度：本项目地块）市场接受程度：本项目地块C由于控高限制，由于控高限制，只能开发多层，但根据我们的策划定位，地块只能开发多层，但根据我们的策划定位，地块C开发联排别墅和花园式洋房（多层），价值最大，开发联排别墅和花园式洋房（多层），价值最大，而根据市场客户定位，首期开发目标客户主要为而根据市场客户定位，首期开发目标客户主要为该地区，无力购买该地区，无力购买C地块产品，因此地块产品，因此C地块放到地块放到第三期，一二期为第
48、三期，一二期为A或或B。根据一期的开发计划，要开发配套设施（商根据一期的开发计划，要开发配套设施（商住楼和超市），位于地块住楼和超市），位于地块A内，由于临近河道先内，由于临近河道先期不能整治，而地块期不能整治，而地块B受到影响，所以地块受到影响，所以地块B放放到二期。到二期。影响开发次序的主要因子分析影响开发次序的主要因子分析（4）项目形象的展示程度：）项目形象的展示程度：一个项目的形象展示面对项目销售是非常有利的，一个项目的形象展示面对项目销售是非常有利的，本项目地块本项目地块A对城市主干道路因而展示面最大，也对城市主干道路因而展示面最大，也包含超市展示，另一方面，景观中轴、会所（营销包含
49、超市展示，另一方面，景观中轴、会所（营销中心）对项目的展示非常重要，因此要先开发。最中心）对项目的展示非常重要，因此要先开发。最后，成熟社区对消费者吸引力最大，因此建议首期后，成熟社区对消费者吸引力最大，因此建议首期开发地块开发地块A，同时开发，同时开发B地块沿景观大道部分。地块沿景观大道部分。结论：结论：所以项目开发顺序为一期开发地块所以项目开发顺序为一期开发地块A及及B地块沿景地块沿景观大道部分，二期开发地块观大道部分，二期开发地块B，三期开发地块，三期开发地块C。分三分期开发计划（分三分期开发计划（1000个车位）个车位）分期开发量开发类型配套产品的开发内容价格销售一期23万平米15小高
50、层商铺面积：3.5万平方米超市面积1万平米（不销售）商住楼：3.27万平方米开发景观大道、会所（营销中心）启动学校建设、建设并启动超市开发、移植原生态树木、保留工业痕迹，并艺术加工。小高层：3600元/平方米商铺：7000元/平方米商住楼：4500元/平方米开发的住宅、商业和商住楼全部销售并销售车位300个（每个7万元）二期15万平米 小高层改造河道、学校开学、超市营业。小高层：3900元/平方米开发的住宅全部销售并销售车位300个（每个7万元）三期15万平米13万多层2万联排别墅开发艺术长廊、商业街开街多层：4000元/平米别墅：6000元/平米开发的住宅全部销售并销售车位400个（每个7万
51、元）经经济济指指标标自有资金按照自有资金按照2亿元。亿元。建筑安装工程垫资总建安费用的建筑安装工程垫资总建安费用的20%，加在自，加在自有资金项目内或其他费用内。有资金项目内或其他费用内。项目内容按照下表中有的内容，车位按照地下项目内容按照下表中有的内容，车位按照地下车位车位1000个计算，其它按照配套公共设施个计算，其它按照配套公共设施服务一览表计算。服务一览表计算。项目开发顺序为：项目开发顺序为：一期开发地块一期开发地块A及及B地块沿景观大道部分地块沿景观大道部分二期开发地块二期开发地块B三期开发地块三期开发地块C按年度开发计划：按年度开发计划：多层住宅面积（M2）高层住宅面积（M2）商住
52、楼、联体别墅面积（M2）商铺面积（M2）第一年80000第二年5000050000(20000+10000)20000第三年1000002270015000第四年100000第五年50000小计1300003000005270035000合计517700.00大盘房地产开发项目计算分析表大盘房地产开发项目计算分析表项目投资分析的基本数据项目投资分析的基本数据序号序号项 目目数数 额单 位位备 注注(一一)基本参数基本参数（1）基准收益率0.08（2）贷款利率0.0612（3）建设经营期5年(二二)可售面积参数可售面积参数（1）多层住宅面积130000平方米（2）高层住宅面积302300平方米（
53、3）商住楼、联排别墅面积52700平方米（4）商 铺面积35000平方米（5）车 位数目1000个项目投资估算与资金筹措计划项目投资估算与资金筹措计划项目名称单价或比例单价单位工程量或计算基础单位金额（万元）土地有偿使用出让金1650元/平方米357335平方米58960.275总计（万元）58960.275（一）开发成本估算（一）开发成本估算1、土地地价2、前期工程费项目名称目名称单价或比例价或比例单价价单位位工程量或工程量或计算基算基础单位位金金额（万元）（万元）筹建开筹建开办费1元元/平方米平方米530000元元53项目可行性研究目可行性研究费0.0015百分比百分比476950000元
54、元71.5425勘察勘察测绘费0.001百分比百分比476950000元元47.695规划划设计费0.02百分比百分比476950000元元953.9三通一平三通一平费2元元/平方米平方米530000元元106建筑工程建筑工程规划管理划管理费2.1元元/平方米平方米357335.12元元75.0403752工程工程规划划许可可证管理管理费2.3元元/平方米平方米357335.12元元82.1870776规划放划放线、验线费680元元/点点600点点40.8消防消防设计审查费2元元/平方米平方米530000元元106人防异地建人防异地建设费15元元/平方米平方米530000元元795城市建城市建
55、设综合配套合配套费246元元/平方米平方米265000元元6519施工施工图纸审查费5元元/平方米平方米530000元元265散装水泥散装水泥专项资金金6元元/平方米平方米530000元元318墙体体节能能费2.5元元/平方米平方米265000元元66.25工程招工程招标管理管理费0.0005百分比百分比476950000元元23.8475劳保保费0.026百分比百分比476950000元元1240.07交易信息咨交易信息咨询费0.0005百分比百分比476950000元元23.8475质量量监督督费0.0014百分比百分比476950000元元66.773招招标代理代理费0.0009百分比百
56、分比476950000元元42.9255总计（万元）（万元）10896.883、建筑安装工程费项目名称目名称单价或比例价或比例单价价单位位工程量或工程量或计算基算基础单位位金金额（万元）（万元）土建工程土建工程费890元元/平方米平方米488080平方米平方米43439.12桩基基础15元元/平方米平方米488080平方米平方米732.12基基础土方土方12元元/立方米立方米22000立方米立方米26.4一般水一般水电安装安装160元元/平方米平方米488080平方米平方米7809.28电梯梯 15元元/平方米平方米488080平方米平方米732.12消防消防10元元/平方米平方米488080
57、平方米平方米488.08通通讯3.5元元/平方米平方米488080平方米平方米170.828室外配套室外配套5元元/平方米平方米488080平方米平方米244.04煤气管道煤气管道10元元/平方米平方米488080平方米平方米488.08楼宇楼宇对讲机机300元元/个个200个个6公用天公用天线0.35元元/平方米平方米488080平方米平方米17.0828玻璃幕玻璃幕墙600元元/平方米平方米8000平方米平方米480中央空中央空调220元元/冷吨冷吨35000冷吨冷吨770总计（万元）（万元）55403.154、基础设施配套费项目名称目名称单价或比例价或比例单价价单位位工程量或工程量或计算
58、基算基础单位位金金额（万元）（万元）道路工程道路工程120元元/平方米平方米8600平方米平方米103.2供水工程供水工程40元元/吨吨8000吨吨32供供电工程工程60元元/千伏安千伏安4700千伏安千伏安28.2煤气工程煤气工程30元元/平方米平方米450000平方米平方米1350排排污工程工程18元元/平方米平方米10000平方米平方米18排洪工程排洪工程10元元/平方米平方米5700平方米平方米5.7通通讯工程工程6元元/平方米平方米530000平方米平方米318园林园林绿化化85元元/平方米平方米18000平方米平方米153总计（万元）（万元）2008.15、公共建设配套费项目名称目
59、名称单价或比价或比例例单价价单位位工程量或工程量或计算基算基础单位位金金额（万元）（万元）8班幼托班幼托960元元/平方米平方米3000平方米平方米28836班小学班小学1100元元/平方米平方米6480平方米平方米712.8老年活老年活动中心中心960元元/平方米平方米1200平方米平方米115.2商商业服服务1160元元/平方米平方米35320平方米平方米4097.12公公厕850元元/平方米平方米100平方米平方米8.5物物业管理管理960元元/平方米平方米1600平方米平方米153.6会所会所1500元元/平方米平方米5000平方米平方米750卫生站生站850元元/平方米平方米400平
60、方米平方米34换热站站850元元/平方米平方米200平方米平方米17垃圾站垃圾站500元元/平方米平方米100平方米平方米5变电室、配室、配电室室1000元元/平方米平方米200平方米平方米20煤气煤气调压站站1200元元/平方米平方米100平方米平方米12总计（万元）（万元）6213.226、不可预见费项目名称目名称单价或比价或比例例单价价单位位工程量或工程量或计算算基基础单位位金金额（万元）（万元）不可不可预见费0.025百分比百分比476950000元元1192.375总计（万元）（万元）1192.3757、开发期间税费项目名称目名称单价或比价或比例例单价价单位位工程量或工程量或计算算基
61、基础单位位金金额（万元）（万元）桩基基础试验检测费25元元/平方平方米米2500062.5供供电增容增容费3330元元/KVA1000KVA333工程工程监理理费0.01百分比百分比476950000元元476.95环保保费1.5元元/平方平方米米530000元元79.5总计（万元）（万元）951.958、广告费用项目名称目名称单价或价或比例比例单价价单位位工程量或工程量或计算基算基础单位位金金额（万元）（万元）广告广告费用用0.001百分比百分比476950000元元47.695总计（万元）（万元）47.695（二）开发费用（二）开发费用1、管理费用项目名称目名称单价或比价或比例例单价价单位
62、位工程量或工程量或计算算基基础单位位金金额（万元）（万元）管理管理费用用0.02百分比百分比476950000元元953.9总计（万元）（万元）953.92、销售费用项目名称目名称单价或比价或比例例单价价单位位工程量或工程量或计算算基基础单位位金金额（万元）（万元）推广推广营销费0.04百分比百分比2273090000元元9092.36总计（万元）（万元）9092.363、财务费用（利息）见“贷款本金的偿还及利息支付”表（三）项目成本费用估算表（三）项目成本费用估算表序号序号项 目目金金 额( (万元万元) )备 注注( (一一) )开开发成本成本135673135673(1)(1)土地地价土
63、地地价5896058960(2)(2)前期前期费用用1089710897(3)(3)建安工程建安工程费5540355403(4)(4)基基础设施施费20082008(5)(5)公共配套公共配套设施施费62136213(6)(6)不可不可预见费11921192(7)(7)开开发期期间税税费952952(8)(8)广告广告费用用4848( (二二) )开开发费用用1104211042(1)(1)管理管理费用用954954(2)(2)销售售费用用90929092(3)(3)财务费用用( (利息支出利息支出) )996996( (三三) )投投资总额146715146715（四）资金筹措与投入计划及贷
64、款利息（四）资金筹措与投入计划及贷款利息1、资金筹措与投资计划序序号号项 目目 投投资总额( (万元万元) )第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年( (一一) )开开 发 成成 本本 13567313567372366.372366.322904.419611.319611.313976.113976.16814.96814.9(1)土地地价58960589600000(2)土地征用及拆迁补偿费000000(3)前期工程费108977627.93269.1000(4)建筑安装工程费5540355401662116621110815540(5)基础设施费2008
65、0602.4602.4602.4200.8(6)公共配套设施费621301863.91863.91863.9621.3(7)不可预见费1192119.2238.4238.4238.4357.6(8)开发期间税费95295.2285.6285.6190.495.2(9)广告费用482424000( (二二) )开开 发 费 用用110431104316721672283528353369336921972197970970(1)管理费用9545091611389848(2)销售费用90921163267425731760922(3)财务费用（利息）997006583390( (三三) )各年建各
66、年建设投投资14571914571974038.374038.325739.425739.422322.322322.315834.115834.17784.97784.9( (四四) )各年投各年投资总额14671614671674038.374038.325739.425739.422980.322980.316173.116173.17784.97784.92、开发项目投资进度与资金筹措计划序序号号项 目目 投投资总额( (万元万元) )第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年( (一一) )建建设投投资14571914571974038.74038.3 3
67、25739.422322.22322.3 315834.15834.1 17784.97784.9( (二二) )资金筹措金筹措14571914571974038.74038.3 325739.25739.4 422322.22322.3 315834.15834.1 17784.97784.9(1) 自有资金58960589600000(2) 贷款资金1000070003000000(3)预售收入再投入767598078.322739.422322.315834.17784.9( (三三) )筹措余缺筹措余缺0 00 00 00 00 00 03、贷款本金的偿还及利息支付序号序号项 目目合合
68、计( (万元万元) )第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年( (一一) )借款及借款及还本付息本付息(1)年初借款本息累计空07214.210747.515533.310(2)本年借款1000070003000000(3)本年应计利息1744214.2533.31657.75338.640(4)(4)本年本年还本付息本付息11744117440 00 05871.955871.955871.955871.950 04.1本金10748005214.25533.3104.2利息99600657.75338.640(5)年末借款累计空7214.210747.515
69、533.3100( (二二) )偿还借款本息的借款本息的资金来源金来源11743.911743.90 00 05871.955871.955871.955871.950 0(1)投资回收11743.9005871.955871.950(2)其他资金四、项目销售收入估算四、项目销售收入估算（一）销售收入分期按比例测算（一）销售收入分期按比例测算序号序号项 目目合合计第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年( (一一) )销售收入售收入总额( (万元万元) )2279892279892915629156670586451564515441344413423126231
70、26( (二二) )销售收入比例售收入比例10.127880.294130.282970.193580.10143( (三三) )销售面售面积比例比例空(1)多层住宅10.620.38000(2)高层住宅100.170.330.330.17(3)商住楼、联排别墅100.570.4300(4)商 铺100.570.4300(5)车 位10.20.20.30.30( (四四) )销售面售面积(1)多层住宅(平方米)1300008060049400000(2)高层住宅(平方米)302300051391997599975951391(3)商住楼、联排别墅(平方米)527000300392266100(
71、4)商 铺(平方米)350000199501505000(5)车位( 个 )10002002003003000( (五五) )销售价格售价格(1)多层住宅(元/平方米)空36003700000(2)高层住宅(元/平方米)空04000420044004500(3)商住楼、联体别墅(元/平方米)空04700490051000(4)商铺(元/平方米)空07000750000(5)车位(元/个)空70007000750080000（二）销售税金及可运用资金估算（二）销售税金及可运用资金估算1、销售税金及附加估算表序号序号类 别销售收入售收入( (万元万元) )税率税率金金额( (万元万元) )第第1
72、1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年（1）营业税2279890.051139914583353322622071156（2）城市维护建设税2279890.003579810223522615481（3）教育费附加2279890.001534244101976635（4）防洪工程维护费2279890.00184105212111679794242（5）交易印花税2279890.00051141534322212（6）房地产交易管理费2279890.0051140146335323221116（7）合合计( (万元万元) )空0.062314203181741794020
73、274914422、土地增值税计算表序号序号项 目目金金额( (万元万元) )第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年( (一一) )销售收入售收入227989227989291562915667058645156451544134441342312623126( (二二) )对应扣除扣除项目目18805318805324048240485531255312532135321336404364041907419074(1)对应开发成本1356731735039905383912626413761(2)对应开发费用1104214123248312521381120(
74、3)对应应缴开发税金1420318164178401927491441(4)对应加扣20%2713534707981767852532752( (三三) )增增值额399363993651085108117461174611302113027730773040524052(四)增值率0.21240.21240.21240.21240.21230.2124( (五五) )适用税率适用税率0.30.30.30.30.30.30.30.30.30.30.30.3(六)速算扣除率000000( (七七) )应缴增增值税税11981119811532153235243524339133912319231
75、9121612163、项目可运用资金估算表序序号号项 目目合合计( (万元）万元）第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年(一)销售收入2279892915667058645154413423126(二)销售税金及附加1420318174179402027491442(三)土地增值税1198115323524339123191216(四)可运用资金2018052580759355571043906620468五、项目经济效益评价五、项目经济效益评价（一）损益表与静态盈利分析一）损益表与静态盈利分析1、开发成本费用构成表序序号号项 目目合合计第第1 1年年第第2 2
76、年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年(一)销售比例10.127880.294130.282970.193580.10143(二)总成本费用(万元)14671518762431534151628401148812、损益表序序号号项 目目合合计( (万元）万元）第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年(一)销售收入2279892915667058645154413423126(二)总成本费用1467151876243153415162840114881(三)土地增值税1198115323524339123191216(四)销售税金及附加14203181741
77、79402027491442(五)利润总额5509070451620215588106655587(六)所得税1818023255347514435191844( (七七) )税后利税后利润369103691047204720108551085510444104447146714637433743(八)盈余公积金(10%)369147210861044715374(九)可供分配利润3321942489769940064313369(1)应付利润000000(2)未分配利润3321942489769940064313369（二）财务现金流量表与动态盈利分析（二）财务现金流量表与动态盈利分析1、财
78、务现金流量表（全部资金）序号序号项 目目合合计( (万元）万元）第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年( (一一) )现金流入金流入227989227989291562915667058645156451544134441342312623126(1)销售收入2279892915667058645154413423126(2)其他收入000000( (二二) )现金流出金流出19008319008379712.379712.338789.438789.434877.334877.324421.124421.112286.912286.9(1)建设投资(扣除利息以
79、后)14571974038.325739.422322.315834.17784.9(2)销售税金及附加1420318174179402027491442(3)土地增值税1198115323524339123191216(4)所得税1818023255347514435191844( (三三) )净现金流量金流量空-50556.328268.629637.719712.910839.1( (四四) )累累计净现金流量金流量3790237902-50556.3-50556.3-22287.7-22287.77349.9997349.99927062.927062.93790237902( (五五
80、) )折折现净现金流量金流量空-468112423623527144907377( (六六) )累累计折折现净现金流量金流量2281922819-46811-46811-22575-2257595295215442154422281922819( (七七) )税前税前净现金流量金流量空-48231.333615.634781.723231.912683.1( (八八) )累累计税前税前净现金流量金流量5608156081-48231.3-48231.3-14615.7-14615.7201662016643397.943397.95608156081( (九九) )税前折税前折现净现金流量金流
81、量空-446592882027611170768632( (十十) )累累计税前折税前折现净现金流量金流量3748037480-44659-44659-15839-158391177211772288482884837480374802、财务现金流量表（自有资金）序序号号项 目目合合计( (万元）万元）第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年( (一一) )现金流入金流入227989227989291562915667058645156451544134441342312623126(1)销售收入2279892915667058645154413423126(2)
82、其他收入000000( (二二) )现金流出金流出19183119183172712.372712.335789.435789.440749.340749.330293.130293.112286.912286.9(1)自有资金58960589600000(2)预售收入再投入767598078.322739.422322.315834.17784.9(3)贷款本息偿还11744005872587201本金10747005214553302利息997006583390(4)销售税金及附加1420718174179402027491442(5)土地增值税1198115323524339123191
83、216(6)所得税1818023255347514435191844( (三三) )净现金流量金流量空空-43556.3-43556.331268.631268.623765.723765.713840.913840.910839.110839.1( (四四) )累累计净现金流量金流量3615836158-43556.3-43556.3-12287.7-12287.7114781147825318.925318.93615836158( (五五) )折折现净现金流量金流量空空-40330-4033026808268081886618866101731017373777377( (六六) )累累
84、计折折现净现金流量金流量2289422894-40330-40330-13522-135225344534415517155172289422894（三）资金来源与运用表和资金平衡分析（三）资金来源与运用表和资金平衡分析1、资金来源与运用表序序号号项 目目合合计( (万元）万元）第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年( (一一) )资金来源金来源296949296949951169511670058645156451544134441342312623126(1)销售收入2279892915667058645154413423126(2)自有资金58960589
85、600000(3)贷款(不含利息)1000070003000000( (二二) )资金运用金运用20182720182779712.379712.338789.438789.440749.340749.330293.130293.112286.912286.9(1)建设投资14571974038.325739.422322.315834.17784.9(2)借款还本付息1174400587258720(3)销售税金及附加1420318174179402027491442(4)土地增值税1198115323524339123191216(5)所得税181802325534751443519184
86、4(6)应付利润000000( (三三) )资金盈余金盈余空空15403.715403.731268.631268.623765.723765.713840.913840.910839.110839.1( (四四) )累累计资金盈余金盈余951229512215403.715403.746672.346672.3704387043884278.984278.99511895118（四）经济效益评价指标汇总表（四）经济效益评价指标汇总表序号序号财务盈利能力分析指盈利能力分析指标全部投全部投资自有自有资金金备 注注( (一一) )财务内部收益率内部收益率(1)税前0.483空(2)税后0.320.
87、377( (二二) )财务净现值(1)税前（万元）37480空(2)税后（万元）2281822894(三)投投资回收期回收期(1)税前:动态(年)2.57空(2)税前:静态(年)2.42空(3)税后:动态(年)2.962.72(4)税后:静态(年)2.752.52(四)投投资利利润率率0.3750.934(五)投投资利税率利税率0.554空六、不确定性分析六、不确定性分析（一）盈亏平衡分析（一）盈亏平衡分析序号序号项 目目数数 额单 位位备 注注( (一一) )基基础分析数据分析数据(1)总投资146715万元(2)销售收入227989万元(3)销售税率0.0623（百分比）( (二二) )盈
88、盈亏亏平衡点平衡点(1)BEP（销售率）0.686（百分比）（二）敏感性分析（二）敏感性分析序序号号项 目目基本方基本方案案售价售价-10%售价售价-5%售价售价+5%售价售价+10%造造价价-10%造价造价-5%造价造价+5%造价造价+10%( (一一) )重要数据重要数据(1)销售收入(万元)227989205190216589239389250789227989227989227989227989(2)开发总投资(万元)146715146715146715146715146715141175143945149485152255(3)利税总额(万元)81274584756987492674
89、10407486814840447850475734(4)税前利润(万元)550904012447607625727005658636568635331751545(5)税后利润(万元)369102688331897419234693839286380983572234535( (二二) )全部投全部投资(1)财务内部收益率内部收益率A税前0.4830.3480.4150.5530.6250.5140.4990.4670.452较基本方案增减幅度-0.28-0.1410.1450.2940.0640.033-0.033-0.064B税后0.320.2340.2770.3640.4090.340
90、.330.310.3较基本方案增减幅度-0.269-0.1340.1370.2780.0630.031-0.031-0.063(2)财务净现值A税前374802541531446435184955440318389003606134643较基本方案增减幅度-0.322-0.1610.1610.3220.0760.038-0.038-0.076B税后228181473618777268643091024713237672187120925较基本方案增减幅度-0.354-0.1770.1770.3550.0830.042-0.042-0.083(3)投投资利利润率率0.3750.2730.3240
91、.4260.4770.4150.3950.3570.339较基本方案增减幅度-0.272-0.1360.1360.2720.1070.053-0.048-0.096(4)投投资利税率利税率0.5540.3990.4760.6320.7090.6150.5840.5250.497较基本方案增减幅度-0.28-0.1410.1410.280.110.054-0.052-0.103( (三三) )自有自有资金金(1)财务内部收益率内部收益率0.3770.270.3230.4320.4870.4010.3890.3650.353较基本方案增减幅度-0.284-0.1430.1460.2920.0640
92、.032-0.032-0.064(2)财务净现值228941481218853269403098624789238432194721001较基本方案增减幅度-0.353-0.1770.1770.3530.0830.041-0.041-0.083(3)投投资利利润率率0.9340.6810.8071.0611.1880.9950.9640.9040.874较基本方案增减幅度-0.271-0.1360.1360.2720.0650.032-0.032-0.064（三）概率分析（三）概率分析序号序号项目目售价售价变化化建安建安费变化化本方案概率本方案概率净现值( (全部投全部投资) )净现值( (自
93、有投自有投资) )备注注( (一一) )基本方案基本方案0.52281822894(1)方案一0.05-0.020.12724227318(2)方案二0.020.030.152386823944(3)方案三-0.03-0.020.132077420850(4)方案四-0.050.050.121782917905( (二二) )期望期望值2255422629投资计算分析结论投资计算分析结论1.全部资金税后净现值为22818万元,大于等于零;2.自有资金净现值为22894万元,大于等于零;3.全部资金税后财务内部收益率为32%,大于基准收益率(8%);4.自有资金财务内部收益率为37.7%,大于基准收益率(8%); 5 5.投资回收期 税前:动态(年)（全部投资）2.57 税前:静态(年)（全部投资）2.42 税后:动态(年)（全部投资）（自有资金）该项目投资方案可行该项目投资方案可行！
