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1、深圳金光华广场深圳金光华广场 商商业地地产案例解案例解读【提要】【提要】工程概略工程概略 工程定位工程定位建筑规划分析建筑规划分析内外部空间及休闲环境内外部空间及休闲环境 工程规划理念阐释工程规划理念阐释工程业态分布工程业态分布 工程总结分析工程总结分析商业地产商业地产案例解读案例解读地理位置地理位置: :金光金光华广广场位于深圳市人民南路，与深圳地位于深圳市人民南路，与深圳地铁一号一号线国国贸站相站相连，在整个，在整个罗湖商湖商业街区街区处于中心位置，是深圳于中心位置，是深圳市市艰苦建立工程之一。此工程占地苦建立工程之一。此工程占地1.81.8万，建筑面万，建筑面积1212万，楼高万，楼高4
2、5m45m，由地下，由地下3 3层与地上与地上8 8层的主体建筑及的主体建筑及一个一个85008500多前广多前广场组成，成，总投投资逾逾1515亿元。作元。作为深圳深圳首家地首家地铁无无缝接口商接口商场，业主将其定主将其定位位为与国与国际高高级商商业中中心接心接轨的大型的大型现代代ShoppingShoppingMallMall，建成后，建成后成成为深圳最大的深圳最大的单体零体零售商售商业建筑，也是引建筑，也是引领购物物时髦的髦的“未来的未来的购物物体体验馆。 【工程概略】【工程概略】开展商开展商金光华实业集团金光华实业集团设计单位设计单位深圳市招商建筑设计简称招商设计深圳市招商建筑设计简称
3、招商设计估计总投资估计总投资15亿元人民币亿元人民币占地面积占地面积1.8万万总建筑面积总建筑面积12万万商业建筑面积商业建筑面积12万万总层数总层数10地上层数地上层数7地下层数地下层数3平均每层建筑面积平均每层建筑面积1.2万万车位总数车位总数1700地下车位地下车位500广局面积广局面积8500“罗湖之心前文化广湖之心前文化广场。电梯电梯18部部“太空穿越太空穿越电梯、梯、60部自部自动扶梯扶梯 工程目的工程目的 【工程概略】【工程概略】工程概略描画工程概略描画 金光华广场定位为大都会体验式购物中心，占地面金光华广场定位为大都会体验式购物中心，占地面积积1.81.8万平方米，总投资额万平
4、方米，总投资额1515亿元，楼高亿元，楼高4545米，创国内米，创国内商场层高之最，地下层，地上层，总营业面积达商场层高之最，地下层，地上层，总营业面积达1212万平方米，拥有占地万平方米，拥有占地1000010000平方米的罗湖之心文化广场，平方米的罗湖之心文化广场，可谓商业的巨无霸。可谓商业的巨无霸。 【工程概略】【工程概略】地铁上盖大型地铁上盖大型零售商业建筑零售商业建筑 物物业业定定位位电梯配套梯配套1818部部“太空穿越太空穿越电梯、梯、6060部自部自动扶梯，扶梯，带给人人们购物物的便利。的便利。【建筑规划】【建筑规划】日光、月光、星光三座主日光、月光、星光三座主题天井，天井，“心
5、心际空空间室内巨室内巨型雕塑，个主型雕塑，个主题中庭，构成了金光中庭，构成了金光华广广场动态魅力的魅力的精精华，也，也显示了国示了国际化化购物广物广场的气魄。的气魄。【建筑规划】【建筑规划】内部空间眩目多彩内部空间眩目多彩【建筑规划】【建筑规划】外立面风格外立面风格光耀生辉，极具时代魅力光耀生辉，极具时代魅力外部休憩空外部休憩空间消消费者可在商者可在商场购物，在广物，在广场游游戏，在，在悬空的空的“心心际空空间小憩，看小憩，看时装扮演，欣装扮演，欣赏骑楼建筑。楼建筑。 【休闲环境】【休闲环境】占地占地1 1万平方米的罗湖之心文化广场万平方米的罗湖之心文化广场集购物、观光、文娱、餐饮、集购物、观
6、光、文娱、餐饮、休闲于一体，成为南中国最休闲于一体，成为南中国最具现代含义的商业中心。具现代含义的商业中心。 【休闲环境】【休闲环境】休憩休憩空间空间规规划划理理念念 “四流四流 根本根本规范范信息流信息流物流物流资金流资金流客流客流多媒体系统100平方巨幅LED，百台LCD构成专业网站、VIP杂志，充分展现笼统，提高认知度。信息流信息流物流物流普通商圈表普通商圈表现为封封锁的圈状的圈状构造，构造，地地铁商圈呈商圈呈现立体的放射性立体的放射性链状。地状。地铁沿沿线商商业，催生新，催生新的的业种种组合或合或创新新业种。种。地地铁站点出入口构成独特的站点出入口构成独特的“漏斗效漏斗效应。这样的的变
7、化是特征明化是特征明显的地的地铁商商业物流物流链。资金流资金流消费资金链的主要表现为地铁消费资金链的主要表现为地铁影响到市民的消费心思半径，影响到市民的消费心思半径，进而引发消费空间的位移，使进而引发消费空间的位移，使得消费资金流呈现鲜明的地铁得消费资金流呈现鲜明的地铁链状特征。链状特征。客流客流地铁出入口直接接驳商场，地铁出入口直接接驳商场， 1818米宽出口与无缝链接的硬米宽出口与无缝链接的硬件优势，日吞吐客流件优势，日吞吐客流1010万左万左右，带来大量人流；右，带来大量人流； 工程周边高尚住宅、甲级写工程周边高尚住宅、甲级写字楼、星级酒店林立；为工字楼、星级酒店林立；为工程带来人流支持
8、。程带来人流支持。 功能上集功能上集“购物、美食、休物、美食、休闲、文、文娱、观光、地光、地铁于于一体，室内空一体，室内空间规划合理，是南中国最具划合理，是南中国最具现代含代含义的商的商业中心之一。中心之一。 在金光在金光华广广场的的业态中，中高档百中，中高档百货占占39，餐，餐饮休休闲文文娱占占30。【业态分布】【业态分布】分分 布布表示图表示图功功 能能空空 间间地地上上八八层层中中心心规规划划知名电影院知名电影院地地下下三三层层大型地下停车场大型地下停车场潮流时髦品购物区潮流时髦品购物区生活便利品购物区生活便利品购物区国际名牌服饰国际名牌服饰 中高档大型餐饮工程中高档大型餐饮工程 中高档
9、百货中高档百货 部分部分装饰装饰 六、案例总结分析 ？ 工程留给我们反思的假设干问题 工程开发优势亮点亮点金光金光华广广场规模优势规模优势 12 12万方大型现代万方大型现代ShoppingShoppingMallMall品牌进驻品牌进驻 500 500知名品牌进驻，其中国际知名品牌占知名品牌进驻，其中国际知名品牌占 总商户的总商户的4040以上，以上， 建筑规划建筑规划 第一家地铁无缝接口商场，第一家地铁无缝接口商场，1818米宽出口米宽出口地理位置地理位置 火车站、地铁口、罗湖口岸火车站、地铁口、罗湖口岸2424小时通关小时通关 过境港客和商务人士的休闲文娱天堂；过境港客和商务人士的休闲文
10、娱天堂； 工程开发优势亮点亮点金光金光华广广场区域区域环境境 深圳商深圳商业贸易、金融、文化、易、金融、文化、办公的中心公的中心 繁繁华的人民南商的人民南商业圈中心地圈中心地带，周，周边高尚高尚 住宅、甲住宅、甲级写字楼、星写字楼、星级酒店林立；酒店林立；为项 目目带来人流支持来人流支持休休闲环境境 8500 8500多平方米的多平方米的“罗湖之心广湖之心广场文文娱空空间 LED LED显示屏、示屏、8989套数字化多媒体影音系套数字化多媒体影音系统 6 6个国个国际一流的一流的电影影厅内部空内部空间 3 3大主大主题天井和天井和8 8个阳光中庭个阳光中庭 亮点亮点-餐饮工程的主题规划餐饮工程
11、的主题规划整个工程的组合上购物与餐饮的比例接近整个工程的组合上购物与餐饮的比例接近7070：3030，餐饮餐饮-不再是传统购物中心的搭配，而成为重要的业态因子。不再是传统购物中心的搭配，而成为重要的业态因子。地下地下2 2层的便利性超市，结合了精巧的快餐类餐厅，并具有休闲业态；层的便利性超市，结合了精巧的快餐类餐厅，并具有休闲业态；在地上高档商品集中展现的楼层那么安排有情侣含义的主题西式快餐；在地上高档商品集中展现的楼层那么安排有情侣含义的主题西式快餐；在最高两层。将集中呈现中式酒楼、西式会所、商务餐厅的奢华概念在最高两层。将集中呈现中式酒楼、西式会所、商务餐厅的奢华概念 工程开发优势问题金光
12、金光华广广场规划划设计的缺乏的缺乏对我我们的启示的启示金光华广场金光华广场导致目的客户定位过窄导致目的客户定位过窄使其开业后不断没有构成主力客流使其开业后不断没有构成主力客流 体量与业态定位的问题体量与业态定位的问题金光华广场金光华广场体量大体量大定位高定位高业态反复业态反复目的客户面窄目的客户面窄现状现状问题问题业态反复与动线设计的问题业态反复与动线设计的问题金光华广场金光华广场l业态定位方面附属业态比较多，但没有构成对主力业态的有利支持动线设计欠专业没有有效地利用各类业态的组合提高消费者购买愿望主力店设置方面的问题主力店设置方面的问题l品牌战略上没有跳出求大求全的思想，高端品牌缺乏差别化定
13、位，呵斥根本商圈缺乏中心竞争力。建筑规划形状的问题建筑规划形状的问题金光金光华广广场追求容积率追求容积率长方体幕墙构造长方体幕墙构造平层面积大平层面积大外立面单调，无外立面单调，无流线动感，视觉流线动感，视觉污染污染空间缺乏变化，封空间缺乏变化，封锁压制。购物动线锁压制。购物动线长，易生视觉疲劳长，易生视觉疲劳现状现状问题问题商场入口问题商场入口问题商场入口尺度过小商场入口尺度过小出入口出入口可识别性差可识别性差 正佳商业广场正佳商业广场 主要入口设计主要入口设计中庭通透问题中庭通透问题中庭尺度较小，中庭尺度较小，扶梯布置较密，扶梯布置较密，遮挡阳光，遮挡阳光，整个中庭通透感不够。整个中庭通透
14、感不够。阳光中庭不阳光阳光中庭不阳光景观电梯无景观景观电梯无景观中庭采光问题背风光调差别中庭采光问题背风光调差别上海恒隆广场上海恒隆广场中庭效果银光色中庭效果银光色金光华广场金光华广场中庭效果暗绿色中庭效果暗绿色地铁出入口问题地铁出入口问题地铁的地面出口建筑体量太大地铁的地面出口建筑体量太大妨碍公众视野妨碍公众视野 入口广场问题入口广场问题 商场入口广场太商场入口广场太“大显得大显得“干而冷清干而冷清 反而不聚人气反而不聚人气广场效果图广场效果图实践效果实践效果商场内部平面布置问题商场内部平面布置问题 卖场较封锁、不开敞，可视性较差、 易达性较差、不紧凑，可出租率较低。 消费者购物动线不便利、
15、有阻隔感。关于地下停车出口问题关于地下停车出口问题地下停车入口道路较狭窄地下停车入口道路较狭窄5 56 6米，转弯半径过小，米，转弯半径过小，驾车者心思感受不愉快。驾车者心思感受不愉快。 可可视视性差、位置不当、性差、位置不当、内容混乱、内容混乱、用材用料档次底、无用材用料档次底、无品味品味关于导视系统问题关于导视系统问题wNEW MALLNEW MALL的使命：的使命： w 做亚洲商业地产咨询行业的领跑者做亚洲商业地产咨询行业的领跑者wNEW MALLNEW MALL的目的：的目的： 专业、严谨、顾客利益至上专业、严谨、顾客利益至上wNEW MALLNEW MALL的理念：的理念： 实际实际
16、 博学博学 创新创新wNEW MALLNEW MALL的习惯：的习惯： 尊重知识、尊重人材尊重知识、尊重人材 w 张扬个性、倡导协作张扬个性、倡导协作 新摩尔商业管理公司新摩尔商业管理公司 掘万千商业价值掘万千商业价值 创一流管理品创一流管理品牌牌新摩尔商业谋划观念新摩尔商业谋划观念 掘万千商业价值掘万千商业价值 创一流管理品创一流管理品牌牌中日韩三国专家构成业态设计的黄金同伴；业态设计先行，再进展规划设计和招商任务；零售、餐饮、文娱产业运营遵照黄金比例；中心主力店先行，辅助店随后的原那么；吸引人气较多业态先行，零售购物工程优先，辅助工程配套原那么；租赁运营采用放水养鱼的原那么；购物中心的商品选择须力争选择“主流商品 。新摩尔商业谋划观念新摩尔商业谋划观念 掘万千商业价值掘万千商业价值 创一流管理品创一流管理品牌牌商业系统商业系统招商谋划招商谋划有效有效业态设计业态设计先行先行市场定位市场定位准确准确营销创新营销创新继续继续新摩尔商业谋划观念新摩尔商业谋划观念 掘万千商业价值掘万千商业价值 创一流管理品创一流管理品牌牌 谢 谢新摩尔商业管理公司新摩尔商业管理公司做亚洲商业地产咨询行业的做亚洲商业地产咨询行业的领跑者领跑者
