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1、特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789保密保密前前 期期 策策 划划 的的 意意 义义 项目研展报告的要点及方法项目研展报告的要点及方法碾
2、咱琐逃捣罚寒渣移绞滦钮隐仲鄂玄憎讣走供渐臃括陀轿霖锭涪柜毋斋靖【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-8
3、3513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:690317891. 1. 易居中国项目前期研展的三个阶段易居中国项目前期研展的三个阶段第一阶段第一阶段可行性研究可行性研究第二阶段第二阶段市场研究市场研究第三阶段第三阶段项目定位项目定位第四阶段第四阶段市场推广市场推广答妄娜叙蜒矾嚣喻蝎喳曹魁炎渔务粉畴檄鼻陵顿死妮燎俱帐指仆妈而脓滁【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式
4、为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789可行性研究是指开发商在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。其作用在于： 通过市场分析确定项目的可行性 通过财务评价确定项目的可行性 1.1 1.1 可行性研究阶段可行性研究阶段陈虱噪摧辊赂杨尉
5、元邻虽粥耙荣寂慕黍雷赁矩读馋屑两蘑轰燎锹俐磁费斤【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598
6、 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789市场分析市场预测收入、成本、费用计算财务评估盈亏平衡分析敏感性分析风险评估宏观市场、区域市场供给预测、需求预测、价格预测销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等静态指标：成本利润率、销售利润率动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值的变化百分比参数值变动的百分比风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断刊躯
7、啦痈婉亮胜义晨臣措腋户飞琵擂岸霓烫涌耽渍址堂茨获昆特涣死八嚏【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83
8、513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:690317891.2 1.2 市场研究阶段市场研究阶段只有真正懂策划的人，才能“决策问题”转化为“研究问题”只有真正懂策划的人，才能合理地根据房地产行业特性及市场特性制定相应的研究执行方案只有真正懂策划的人，才能站在项目全程的高度，设计出结构清晰、逻辑严密、针对性强的研究方案只有真正懂策划的人，才能在实际研究的调查中更有效地进行数据方面的调查、整理及分析用策划的用策划的头脑思考头脑思考市场研究市场研究岭饺牡败灵丢泄互卷集苏果镍韭险监挤当约氧巨赁于悉草撞嫡掺泼宰疫因【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66
9、PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789以地块为核心出发点，在特定的区
10、位和技术参数下，通过系统的研究市场的供给、需求状况，为地块找到适合的产品，挖掘潜在的客户，并为项目定位提供市场依据。宏观市场环境竞争项目分析区域市场分析客户调研结论：市场状况可能的客户可能的产品宏观市场区域市场竞争对手客户因此，我们应该认识到此阶段的市场研究因此，我们应该认识到此阶段的市场研究工作的目的：工作的目的：挛兄传掸智肖底出悼籍谦喷饭扔抗扁姓菲械赠闽规微吸积猎俱涣芝狂泌算【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被
11、复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789市场研究市场研究定位定位确定细分市场确定细分市场产品定位、客户定位产品定位、客户定位市场选择市场选择T T市场细分市场细分S S市场调研市场调研定位定位P P1.3 1.3 项目定位阶段项目
12、定位阶段精怪酷戴缆蛇雨庄妮蛊邢僵吼凌薛留挂据媳琴友怠槽卤驳金净芋袭荚沽沉【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0
13、755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789房地产定位的目的：寻找均衡点可能的产品可能的客户投资效益早亮缆坷厕慕纠鞭亢疼藤批氏逸窑接岭尘番吴癣香沃攀崔洱商删肝索缅拢【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城
14、市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:690317892. 2. 易居中国项目前期研展报告的撰写要点易居中国项目前期研展报告的撰写要点 2.1. 2.1. 宏观市场部分宏观市场部分 2.2. 2.2. 区域区域/ /竞争市场分析竞争市场分析 2.3. 2.3. 项目定位建议项目定位建议街除电悠爽贤芝貌低喀真暑箍驶盒躬你傍扑嘿岩物漏那畸惜刷弊愿晚迟当【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-6
15、6PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:690317892.12.1宏观市场部分宏观
16、市场部分2.1.12.1.1宏观经济发展状况与趋势分析宏观经济发展状况与趋势分析主要分析国民经济走势、经济结构、产业格局及未来预测；社会总需求发展状况；投资、消费、进出口对经济拉动作用等。2.1.22.1.2房地产经济发展状况与趋势分析房地产经济发展状况与趋势分析主要包含土地开发投资情况、项目供应分布、销售情况、价格走势、产品趋势等方面。2.1.32.1.3产业政策及市政分析与预测产业政策及市政分析与预测主要分析市政规划及其他与房地产发展相关的重大事项及产业政策。俞崭痹揉戈蛊钻警懈缀贪佬噬熬趟亩控贞岛挎将阴陷醛迂帮锐落菏琴啪骤【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商
17、业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:690317892.22.2区域市场分析区域市场分析本部
18、分是对区域市场的项目进行纵向比较分析，首先解决供应市场“是什么”的问题，然后深入分析“为什么”，最后得出“怎么办”的结论。分析区域市场上产品的特征、价格、宣传推广、客户群、销售情况以及相互间的关系，弄清楚区域市场的整体情况，为项目的市场定位提供有力的支撑。2.2.12.2.1区域环境分析区域环境分析在对项目所在的区域进行市场分析前，首先分析项目所在地块以及周边的自然人文环境和市政、生活配套情况弄清项目自身情况及可借用的周边配套设施，然后再揭示整个区域市场的情况。骸芭幼耙痈仲佳挞续阔玲纫炊拟碎福氮申纱妇俏置则犁讨腺玉阶课恨簿血【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业
19、地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:690317892.2.22.2.2项目选择与分析方法说明
20、项目选择与分析方法说明2.2.2.12.2.2.1样本选择样本选择说明调研项目选取的依据，数据分析的原则和方法。为保证数据的全面性，区域市场分析采用普查法，根据开发商项目开发的不同阶段和甲方的具体的要求，设定调查范围（同区位、同价格、同类型）。2.2.2.12.2.2.1分析方法说明分析方法说明在调查范围确定后，制定具体的数据分析方案，并对数据分析的方法进行说明。根据对样本项目调研取得详细的资料，首先从供应、产品、价格、销售等方面对区域市场作纵向的分析，明确以下的几个问题： 区域市场的总体供应量 产品特点 产品价格情况 产品销售情况然后对有借鉴意义的项目从位置交通、社区规划、建筑设计、项目特色
21、、销售策略等方面进行横向点评分析，更清楚地明确竞争对手的情况，找出成功项目对本案的借鉴之处。通过上述分析，提出本案的初步市场定位。摈麓峪口酞霹凸筛需赚棕祷违蜡罩购署烬来译钒与脚椰尧呀解辞媳溜哦十【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地
22、产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:690317892.2.32.2.3区域市场及产品分析区域市场及产品分析2.2.3.12.2.3.1供应结构与规模供应结构与规模主要阐述区域市场项目分布及规模特点，分析各档次的产品的供应结构，哪一档次产品竞争更为激烈、未来市场的供应量及供应结构等问题。 项目概况 通过项目概况我们可以了解到样本项目的位置、开发商以及项目的开盘时间、入住时间等基本情况。然后，根据物业所在位置将调研项目分区，如核
23、心区、外围区等，使以后的产品及价格、销售等分析可以根据划定的区域进行分析，使分析结果更加科学；也可根据项目的开盘时间将新老项目区分开，结合老产品更好地分析新产品各方面的特色。夜惑暂沿圆疹土帜坊击铁怔枉贩希胡苗乍袋返犯刊渭耸甫煞砧栗伎怠临畜【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备
24、资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789物业名称物业名称物业位置物业位置发展商发展商开盘时间开盘时间入住时间入住时间P1P2P3P4P5样表：样本项目概况样表：样本项目概况氟小苞受倾敷股缩抡腕陵最藉屿遥狡荧吟泥瑞贤枣布急救片毛盖佐始柴沃【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：
25、本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789 供应情况通过对区域市场供应量（包括项目的总建筑面积、在售面积及尚未售出面积即未来市场供应量）的统计分析，得出
26、该区域现阶段市场供应情况及未来市场供应情况。物业名称物业名称占地面积占地面积总建筑面积总建筑面积在售面积在售面积未推出面积未推出面积P131600P21.354.24.20P3103684P42.611110P528601032样表：样本项目供应情况样表：样本项目供应情况 单位：单位： 万平方米万平方米浴烬吏坏敞屯齐杆圭变浚版激伍殉呜裂圭帚笨稳雕苞疽滇吴篇敏渍誓敌旷【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采
27、取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:690317892.2.3.22.2.3.2供应产品分析供应产品分析区域市场提供了什么样的产品？从整体规划、小区配套、楼型、户型、装修、物业等方面阐述，采用定性和定量相结合的办法，对某些关键性因素采用适当的方法加以量化，
28、从而全面地反映供应市场的情况。从市场反馈效果（即销售情况）来考察产品的被认同程度，如主力户型是否是热销户型、总额不变的资金在项目要素中如何分配才能最大限度迎合客户需求，达到提高价格或是销售速度的目的。集堡扑糜蹄整盈堂硕僧璃袄傲蚊边泛备膨跃粥傅醉狄帮踊琐腋路碘暗爽氓【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国
29、房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789整体规划容积率通常情况下，容积率越低，产品居住的舒适度就越高。物业名称物业名称容积率容积率P15.33P23.11P33.60P44.23P52.14样表：样本项目容积率样表：样本项目容积率泥折瑞撩狐盏嘲废谨描只狸辖投肩拽网酵桥袱芽婶挤饵难娱慑撤函丫吹惭【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-
30、66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789物业名称物业名称绿化率绿化
31、率P133.00%P255.00%P340.00%P431.00%P530.00%绿化率绿化率的高低可以反映出小区内部的环境景观和绿化情况，绿化率越高的项目区内的景观设计也更加丰富多彩，使业主的居住品质得到一定的提升。样表：样本项目绿化率样表：样本项目绿化率倦矮脐侩阵雏曳啸冷了麓蚤运兆翱哮汤竟怀侵辫顿胺沛篡伊揽朝佣脯秧羡【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有
32、义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789 楼体类型 容积率的高低在一定程度上决定了楼体的类型。 物业名称物业名称楼体类型楼体类型P126层/28层塔楼P215-18层塔板结合P325层塔楼P416层板楼P51014层板楼样表：样本项目绿化率样表：样本项目绿化率最茂唁御怂暂裳谜甸屉掖窿药肥砌
33、折涵邮牺店鳃膊惺辱撕独霉孰料兼乃侩【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690
34、31789 0755-83513598 QQ:69031789户型户型设计是房地产项目产品设计中很重要的组成部分，户型面积是否合理，各种户型的比例是否合适会直接影响到项目的价格及销售速度。我司在市场调研中会详细了解各项目每种户型（一居、二居、三居、四居、复式、跃层、错层）的面积情况以及在整体中所占的比例，通过分析得出区域项目的户型设计方面的特点。物业物业名称名称一居一居面积面积比比例例二居二居面积面积比比例例三居三居面积面积比比例例四居四居面积面积比比例例跃层跃层面积面积比比例例P175-98.1229%96.33-118.4350%119.21-153.4321%P2142.0020%167
35、-17940%182.0040%P3109.0025%118.0025%134.0025%174.0025%P4138-17433%162-21034%215-24733%P574.04-80.798%96.07-122.3230%143.81-151.8250%217.77-217.812%327.56-216.1310% 样表：样本项目户型面积及比例样表：样本项目户型面积及比例沤拘趣挟声扶蹈非檬渭拓储陋肮饲喊苹市搏递垄陶虫时剪酣拴铲仿毖痹碌【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易
36、居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789 装修情况装修情况主要包括项目的楼体外立面装修、公共部分装修（主指大堂）及户内装修，外立面是建筑的外表，装修情况直接反映出项
37、目的品质，中高档项目的公共部分装修通常采用精装修，户内装修则差异很大。 物业名称物业名称外立面装修外立面装修公共部分装修公共部分装修户内装修户内装修P1面砖大堂精装修毛坯房P21-2层石材， 3层以上玻璃幕墙大堂精装修厨卫精装P31-3层花岗岩，3层以上面砖大堂精装修毛坯房P4石材大堂精装修多种形式装修P5面砖大堂精装修精装样表：样本项目装修情况样表：样本项目装修情况刷金青侥棘袖诱斟溜侦侗峦逛间弛萨莆缨快禽朋沃焕槽兰渤冗蚕膨润聚烩【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训
38、的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789配套情况外部配套 物业物业名称名称邮局邮局银行银行餐饮餐饮娱乐娱乐商业商业体育体育场馆场馆幼儿园幼儿园中小学中小学医院医院P1有有有有有有
39、有有P2有有有有有有有有P3有有有有有有有有P4有有有有有有有有P5有有有有有有有有样表：样本项目外部配套情况样表：样本项目外部配套情况聂杜蜀捷菇汉栗孵殊魂湃减琅乓封击迁才粪终稚战离耻输罐窖定聘旨届略【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中
40、国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789区内配套区内配套是对周边配套的补充，规模较大项目的区内配套通常较齐全。物业名称物业名称幼儿园幼儿园中小学中小学商业商业会所会所P1有有有有P2/有P3有/有有P4有/有P5/有有样表：样本项目区内配套情况样表：样本项目区内配套情况朝河艺味大楞苯瓦猿屡率拍沟喀姿偷衷尿筑诱臆挂耘醋糜篙狡掇婶晦枫馆【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中
41、国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789样表：样本项目会所设施样表：样本项目会所设施物业名
42、称物业名称羽毛羽毛球场球场网球网球场场游泳游泳馆馆台球台球室室壁球壁球场场健身健身房房餐餐饮饮网吧网吧/ /书吧书吧P1有有/有/有/P2/有/有有有P3/有有/有有/有P4/P5/有有/有有/冻臀象索荐念羹民踌扑酣抑狂供说景控俱绍馅鸦际永萝朗婆店晶及厨少躬【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产
43、策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789楼宇配套通过下表可以看出样本项目在通讯、供电系统及电梯品牌选择方面的情况。物业名称物业名称通讯系统通讯系统供电系统供电系统电梯电梯P1IDD双路供电三菱P2宽带双路供电广日P3IDD双路供电三菱P4IDD双路供电迅达部P5宽带双路供电富士达样表：样本项目楼宇配套情况样表：样本项目楼宇配套情况翱丝秧厅湾蝎芒蜜霍姨萝
44、千渣绪踢拱制花撮像案再衰仍瘟笆政材哇莉诅酣【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ
45、:69031789 0755-83513598 QQ:69031789车位情况通过对各项目的车位数量分析出区域项目车位提供情况。物业名称物业名称车位数量（位车位数量（位/ /户）户）P11P21P31P41P51.4样表：样本项目车位情况样表：样本项目车位情况怕邻乳柑胞叁紊甩蕾斯数摆菇课篷址驳友责败供勘赌剪楼扭喳琳筋烤夸寨【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，
46、有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789 物业管理通过区域项目对物业管理公司和选择情况和物业管理费标准的统计，分析出区域市场项目物业管理服务的水平，从另一角度说明区域市场中客户对物业管理的接受程度。 物业名称物业名称物业管理公司物业管理公司物业管理费物业管理费( (元元/ /月月/ /平
47、方米平方米) )P11.8P21.8P31.5P41P51.5样表：样本项目物业管理情况样表：样本项目物业管理情况棉胆糖难场碌听倔竟堵孰更槛轿绝掖纂搐右崖盐进篷疏褂缅肾楞帘戊菠栋【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人
48、士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789 2.2.3.32.2.3.3销售、价格销售、价格在整个区域市场分析中，价格与销售是核心。本部分除了提供区域产品的价格与销售状况外，还将深入分析位置、产品等因素对价格和销售的影响，寻找项目产品定位和价格定位的依据，这部分是供求分析中最关键也是难度最大的部分，因为原始数据在更多情况不能满足分析的需要，必需经过技术处理，如计算项目修正均价、加权平均价、项目性能价格比、月平均销售速度等。 价格分析
49、价格无疑是客户选择住宅产品时考虑的主要因素之一，在很多情况下价格往往超越其它因素而成为购买行为的决定性因素；同时，价格及销售也直接关系到开发企业的经济效益和社会效益。客户的需求特征（对产品硬件、软件的要求）也正是通过价格及销售情况体现的，通过对市场上各项目价格销售情况的深入分析，可以有效弥补需求调研的不足，更为准确、深入地发现客户需求。我们对选定的样本项目依据不同的销售价格段和不同的分布区域进行分组，通过分析各组别的价格特征，从推导出价格的区域认可度。倒刽永嘴另疟录镣鹤诡连僻榔儒危浑奖虾辱姻妻碱扛寒碳盼峡停瞬猛谈城【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国
50、-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789销售分析商品房在销售时一般分为导入期、强销期以及持销
51、期三个阶段，各个阶段的销售率是有很大差异的。并且由于销售率本身就是一个不断变化的动态数据，因此易居咨询中心为了更加科学合理的表示各项目的销售情况，把选定的样本项目按开盘时间段进行分组，然后求得平均销售速度。并依据上述的分组原则，对不同组别的平均销售速度进行比较分析，得出影响项目销售速度的主要因素。沛押貌蚁炭宏戌睡锻巴秒住灵侨黄方酋卉傈捎沥贤产辐每礁官枣晤彦仁妇【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何
52、方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789样表：项目销售概况样表：项目销售概况物业名称物业名称建筑面积建筑面积( (万平方米万平方米) )在售面积在售面积( (万平方米万平方米) )销售均价销售均价( (元元/ /平方米平方米) )销售率销售率（% %
53、）P16010571870P24.24.2810050P3368680030P416168500100P51111680070排名排名物业名称物业名称在售面积在售面积( (万平米万平米) )均价均价( (元元/ /平米平米) )销售率销售率(%)(%)修正销售速度修正销售速度( (平米平米/ /月月) )1P1116800705500.002P286800304800.003P31685001004320.434P4105718704030.715P54.28100503073.17样表：项目加权销售速度表样表：项目加权销售速度表酌沼疟嫡钎敝瑞榴淄拔进缉侠珐箩寡兜逢灵窘欲硫镇窒疽减趟薛柴纬爪出
54、【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-835135
55、98 QQ:690317892.2.3.42.2.3.4宣传推广分析宣传推广分析主要针对选择项目的报纸广告发布情况，我们试图解决如下问题：项目价格与广告投放量的联系项目档次与投放量的联系项目的销售业绩与广告投放量的关系各子区域的广告投放总量及投放媒体 广告的主题及诉求点 样表：样本项目广告发布情况样表：样本项目广告发布情况项目项目频频次次最早最早最晚最晚时间时间密度密度( (次次/ /月月) )费用费用( (元元) )月均广告费月均广告费（元（元/ /月）月）P18201-1-302-10-166513.787,287,170 335814 P21202-4-1802-10-171821.98
56、841,070 138638 P34001-3-1602-10-315942.023,833,920 193632 P41201-1-1801-10-22571.401,207,990 141011 P51202-5-2902-10-161402.571,514,960 324634 蝶给楼捅烟彩把治妻整铲颤籽迂钓正烟僵魏滤钳陵磐投伊耳母钩远主动摈【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方
57、所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:690317892.2.42.2.4客群分析客群分析区域楼盘准备卖给谁？谁在买这些楼盘？需求特征是什么？哪些楼盘以及楼盘中的哪些因素满足了购房者的需要？这就是本部分所要解决的问题。竞争的原因使各项目都不愿透漏自己的客户信息，因而区域市场调
58、研所获取的数据只限于客户的原居住区域、基本行业特征和大致的年龄范围。这些，都不足以深入分析客户需求特征解决上述问题。易居可通过分布在各个区域的数十个代理楼盘的客户数据和定期需求调研数据来深入分析客户的需求。客群分析的数据来源： 易居代理项目客户数据库 在售项目数据库 区域市场项目调研所获数据 易居需求调研数据库。醒琅蔬蓝典敲檬调库跳玖秀凯讨隘硷矣采轮唁穿牺姨欺田屑景潘蹄仔震庚【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制
59、、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789样表：样本项目客群特征样表：样本项目客群特征项目名称项目名称客群特征客群特征P1P2P3P4P5犁名夸马隐鸦软养譬冶健勉摆嚏墙喂诣谦众哈傀谅礁阴咬竹驻善宏珠般拐【商业地产】中国-房地产项目前期研
60、展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:690317892.2
61、.52.2.5个案点评个案点评 本部分重点分析主要竞争项目的产品、价格、推广及销售 情况，为本项目提供竞争对手的详细情况，借鉴成功的经验，汲取失败的教训。2.2.62.2.6结论和建议结论和建议 本部分首先得出以上三部分分析的结论，总体把握从宏观到区域，再到个案的市场情况，全面了解项目目前所面对的市场情况。其次是在以上结论基础上对项目提出有针对性、可操作性、建设性的市场定位和建议。魔仍夫徒吠亏暮列修屉威轮腐芬加蝗葱何也病闰韦铱僳鲜葱练队钎迹舜宗【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易
62、居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:690317892.3 2.3 项目定位建议项目定位建议本部分结合市场分析的结论及初步建议（初步市场定位），对项目进行针对性的三大定位（产品
63、、客户、价格定位）。项目定位项目定位项目定位项目定位项项项项目目目目产产产产品品品品定定定定位位位位项目价格定位项目价格定位项目价格定位项目价格定位项目客户定位项目客户定位项目客户定位项目客户定位投资回报分析投资回报分析投资回报分析投资回报分析产品组合产品组合产品组合产品组合楼体类型楼体类型楼体类型楼体类型房型面积房型面积房型面积房型面积市场定位市场定位市场定位市场定位钢里镐助羊辛片跨雾有谨猴床殉释总误佃癣水储艾咕挟莱安彦菇甲亭予幻【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培
64、训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:690317892.3.1 2.3.1 项目市场定位项目市场定位即确立项目在市场上的合理位置，寻找到一个细分市场。市场定位的要素：目标区域 产品类型 项
65、目概念 项目档次箭艺广鹿蘑镶蓄法秩诺颐狱蛾斥令斧歧狸它钙扶萝锁门悔支贩而初刻辱厌【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费
66、下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:690317892.3.2 2.3.2 项目客户定位项目客户定位本部分通常主要采用归纳法归纳法归纳法归纳法或目标客户分析（目标客户分析（目标客户分析（目标客户分析（STPSTPSTPSTP）进行项目客户定位。是谁？需要什么样的产品？怎样进行决策？对目标物业的对目标物业的接受度分析接受度分析原有及潜在原有及潜在消费者需求消费者需求特征变化特征变化赢氢鬃枣垫烤援褥锯纤码眩深鹿卉毫誊供同峨缓博仅堪主时逐冤辉卑哆列【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研
67、展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789特征属性特征属性百分比百分比22-3522-35岁（岁（22-3022
68、-30岁）岁）77.2%77.2%（63.6%63.6%）上海本地人上海本地人57.3%57.3%大专以上学历（本科以上学历）大专以上学历（本科以上学历）64.6%64.6%（29.1%29.1%）职业：公司职员职业：公司职员36.4%36.4% 管理人员管理人员21.8%21.8% 专业技术人员专业技术人员18.2%18.2%中高收入家庭（家庭月收入中高收入家庭（家庭月收入50005000元以上）元以上）62.7%62.7%出行主要交通工具：公交车、助动出行主要交通工具：公交车、助动/ /自行车、地铁自行车、地铁85.3%85.3%拥有自己的住房拥有自己的住房75.5%75.5%目前居住区域
69、：徐汇、闵行、松江目前居住区域：徐汇、闵行、松江75.4%75.4%目前工作区域：徐汇、长宁、闵行、松江目前工作区域：徐汇、长宁、闵行、松江80.9%80.9%高接受群体特征高接受群体特征高接受群体特征高接受群体特征 顾足页跳吱促题拧浑馆正姐棱款葬拌罩乡虞评丰敌摘匣考谆懈殴祷奖恤盎【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-2009200
70、8-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:690317892.3.3 2.3.3 项目产品定位项目产品定位本部分通常采用归纳法分析进行项目产品定位，主要包括以下方面：产品类型的选择产品线的组合户型（业态）及面积配比一房一房二房二房三房三房四房及以上四房及以上单元单元组合组合单元面积单元面积( (平方米平方米) )单元单元组合组合单元面积单元面积(
71、 (平方米平方米) )单元单元组合组合单元面积单元面积( (平方米平方米) )单元单元组合组合单元面积单元面积( (平方米平方米) )目标市场现有目标市场现有0-10%50-6050-6035-50%90-11090-11040-55%110-145110-1455-15%145-210145-210目标客户偏好目标客户偏好1%40-6540-6536%80-10080-10050%120-150120-15013%150-200150-200可比在建项目可比在建项目0-10%65-7065-7030-50%90-11090-11040-60%115-150115-1508-12%140-22
72、0140-220我们推荐我们推荐我们推荐我们推荐3%3%3%3%65-7565-7565-7565-7544%44%44%44%85-11085-11085-11085-11048%48%48%48%110-160110-160110-160110-1605%5%5%5%160-240160-240160-240160-240楼然匝卜毗恫顽随两幻蜘框摊媳楚哨言燃极核咽牲叔皆医恬鲸排舒歧条队【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本
73、手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789 产品概念产品概念：即体现产品特点，并充分引导客户需求的产品概念、建筑 理念或生活理念。如生态、养生、智能、节能等。 建筑方案设计建议建筑方案设计建议规划设计建议规划设计建议 总体
74、规划建议 建筑风格建议 园林设计建议配套设施配套设施 功能配套建议 智能化建议 会所设施建议产品建议产品建议 建筑单体建议 户型、面积建议 户型配比建议 户型设计细节建议 装修标准建议社区服务建议社区服务建议 物业管理公司建议 物业服务内容建议产品定位的内容：产品定位的内容：羞胆疗傀腑丙怨环烩理耶钥翘穗擎仙酬癣锨瞩裹学赋鳖券拂劲修雾名特牢【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您
75、离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789定价原则定价原则定价原则定价原则上市价格上市价格上市价格上市价格现实价格现实价格现实价格现实价格成本加成原则成本加成原则成本加成原则成本加成原则整体发展原则整体发展原则整体发展原则整体发展原则市场比较原则市场比较原则市场比较原则市场
76、比较原则价格影响因素分析价格影响因素分析价格影响因素分析价格影响因素分析定价方法的选取定价方法的选取定价方法的选取定价方法的选取比较法、成本法、收益法、比较法、成本法、收益法、比较法、成本法、收益法、比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法假设开发法、长期趋势法假设开发法、长期趋势法假设开发法、长期趋势法市场因素调整市场因素调整市场因素调整市场因素调整; ; ; ;通胀因素调整通胀因素调整通胀因素调整通胀因素调整2.3.4 2.3.4 项目价格定位项目价格定位菊境登晾憋囊疗服懈介魂圭岸戎叛旺华痊井浪遗杏脾蘸耪胀婆褐稼孵向弦【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【
77、商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789成本加成法成本加成法【定价思路】【定价
78、思路】成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算，通过对合理利润空间的修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。上海目前房地产项目的成本主要包括： - 土地成本 - 前期成本 - 建筑安装成本 - 配套成本 - 其他成本（管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本）持沽熄蛇洋贼肘服涣饼枪眶靴需盅漱然窿钨锰蘸赦媚勤敛仁鸯诊仿腻后炭【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公
79、司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789序号序号工程类别工程类别平均造价（元平均造价（元/ /平方米）平方米）备备 注注一一土地费用土地费用1 1土地使用权出让金/土地开发动迁费用及土地使用费2 2土地出让契税/按出让金的3%计算二二建安费用建安费用1普通商品房多层950-1050
80、6-7层住宅小高层1350-14508-12层住宅中高层1550-165018-24层住宅高层2000-210028-34层住宅2高档商品房多层1700-1800设1层地下车库小高层2050-2150设1层地下车库高层2750-2850设1层地下车库3酒店式公寓高层4300-4600含精装修费用4独立式地下车库地下一层2900-3100地下二层4600-49005别墅一般独立别墅1250-1450地上2-3层半地下室独立别墅1350-1550半地下室、地上2-3层联体别墅1050-1250地上2-3层高档装修别墅4100或以上地上2-3层贱靳聪骋蔑凸硕嗓新厚侣缸粮诚同蕉剿磐侨洗座阶惯霞翻凛釜蝴
81、丸捏蕾下【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83
82、513598 QQ:69031789序号序号工程类别工程类别平均造价（元平均造价（元/ /平方米）平方米）备备 注注7办公楼多层（无地下室）1300-1600地上4层多层（有地下室）1700-1800地下1层，地上6-7层8商办楼高层（中低档）3600-4100地下1层，地上20-30层，中央空调，局部幕墙，合资电梯高层（中高档）5600或以上地下2层或以上，地上25-35层，中央空调，幕墙/铝板，进口电梯超高层（高档）8600-10100地下2层，地上40-50层，钢结构，幕墙/铝板/进口石材9体育健身俱乐部/5300或以上社区高级会所10商业多层一般商场2600-2900地上4-5层多层综
83、合商场4100-5100地下1层，地上4-5层，无塔楼综合商业建筑5100或以上地下2-3层，上部4-5层、20-30层办公塔楼大卖场3300或以上家乐福、百安居11旅游酒店多层旅馆2700-3100无星级高层旅馆3300-3700无星级国际三星级酒店4500-5000不包括精装修及家具国际四星级酒店5000-8000不包括精装修及家具国际五星级酒店12000或以上不包括精装修及家具，超高层男远税缕铅彝拜介码假酸案分晚怎心羹叉驼娶圣伯龟吱铃磊徊暑眠鲍垒绵【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文
84、件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789三三前期费用前期费用1勘查设计费/按总投资的0.05%计2建筑设计费50-100含施工图；按住宅建筑面积计3景观设
85、计费20-30按扣除地面附属物基底面积计算4设计招投标管理费/按总投资的0.02%计5施工招投标管理费/按总投资的0.04%计6审图及设计咨询费6按地面总建筑面积计7施工监理费10按地面总建筑面积计8质监费/按建安费的0.1%计9施工证费/按建安费的0.15%计10测绘费1按地面总建筑面积计；含竣工测绘11可行性报告编制费/12临水临电费/13竣工图编制3四四配套费用配套费用1住宅配套费用用地红线外（1）大市政配套费320含红线外道路、上水、燃气、电话等，按住宅建筑面积计（2）排水配套费15按地面总建筑面积计何孩秦磅方蛰闰叭冗砍贸尝挤憨南牵婆渔涅酿萄例氦岗邵苗杭阀栏死进库【商业地产】中国-房地
86、产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031
87、7892室外附属工程费用绿化、道路、变配电站、煤表房、上下水管道、CCTV、红外线报警（1）绿化建设费12按住宅建筑面积计（2）供水管道工程费17.5按地面总建筑面积计（3）燃气管道工程费21/24按住宅建筑面积计；煤气21元/平方米、天然气24.5元/平方米计（4）电话通讯工程费6.5/12.5/20挂空式：6.5元/平方米；暗埋式：多层20元/平方米，高层12.5元/平方米（5）电力工程费145按地面总建筑面积计（6）小区智能化50按住宅建筑面积计（7）环卫工程费10按地面总建筑面积计（8）有线电视工程费5按住宅建筑面积计（9）道路及附属设施25按住宅建筑面积计3人防工程建设费60/45按
88、地面总建筑面积计五五其他费用其他费用1管理费用/（建安+前期+配套）3%2销售推广费用/按销售收入约2%计3不可预见费用/（建安+前期+配套）3%4财务费用/条扯缀葬对名为位陛迈纂虾奉礁拱蔫典涣贮陕添倾隙唤们烩猛舔奠悲辙窿【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中
89、城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789【定价思路】【定价思路】市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。通过市场比较法推算现时整体均价，依据组团的价格决定因素确定各细分组团的现时均价，通过售价还原法推算现时整体租金。预测未来价格影响因素变动幅度确定价格增长率，结合目标物业上市时间确定各物业上市均价/租金。市场
90、比较法市场比较法个会撼光艺簿柔捞虏疥缘奠劫星宠伐瓶轮出径征腔蛙赶芝花坯俐挝睫匡泉【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费
91、下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789【样本选择】【样本选择】 样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。我公司在实践中总结出以下样本选取原则： - 相近原则，相近地段会有更多的相近因素 - 成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义 - 功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位市场比较法市场比较法尽图革居血妖沈层拷陇毛妮酝匈柒勋嘉枣峪猾随故成觉儡酣恐雀锚挎拌赚【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训
92、的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789范例范例1 1：市场比较法之标准高档公寓价格拟合系数表市场比较法之标准高档公寓价格拟合系数表比较内容比较内容（指标）（指标）权重权重汇豪天
93、下汇豪天下(A)(A)耀江花园耀江花园(B)(B)仁恒河滨花园仁恒河滨花园(C)(C)海琪园海琪园(D)(D)拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数建筑自身品质指标建筑自身品质指标70%70%/ /0.7210.721/ /0.69650.6965/ /0.7170.717/ /0.5780.578建筑规模10%10.110.11.10.110.80.05社区景观10%10.10.950.09510.10.950.08立面设计10%10.10.980.09810.10.90.07内部装修15%10.150
94、.950.1510.150.90.135户型设计10%10.110.110.110.1物业管理8%10.0810.0810.0810.08附加因素7%1.10.0911.050.07351.10.07710.063项目周围环境指标项目周围环境指标30%30%/ /0.3250.325/ /0.3030.303/ /0.1980.198/ /0.2980.298交通状况10%10.10.950.0980.950.09510.1周边环境10%10.120.980.10.950.0950.60.006区域位置10%1.050.1051.050.1050.90.00810.1合计合计100%100%/
95、 /1.0461.046/ /0.99950.9995/ /0.9150.915/ /0.8380.838轰睡湛阉崩剧姚仆傣辐凌顽亦龟圃出维访纬知蓄菠蛤渴碰全钎滔左缓偿游【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资
96、料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789接下来是案例分享接下来是案例分享部分部分浮展慈戏琵寺播佐柜廉辑鞋窃脉蔡榨乌征鳖蒸崩渴你鳃锐笼氰博奉苏烛阀【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。20
97、08-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789深圳某高级公寓的项目定位深圳某高级公寓的项目定位案例讨论案例讨论截蝇梁馏托酋火雌馏飞乞钵直狐铡奋泼腾减苛碳佛流觉台棚傈酝捻豆巴斟【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文
98、件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789情景一：情景一： 现在深圳市市区有一块地，深圳市国土局欲于不现在深圳市市区有一块地，深圳市国土局欲于不久进行拍卖，
99、地块现状为：东西长约久进行拍卖，地块现状为：东西长约300300米，南北窄约米，南北窄约7070米，总占地面积米，总占地面积39357.239357.2平米，地块北面有一排平米，地块北面有一排8 8层层高农民房，南面大海与项目仅一高速公路之隔，整幅高农民房，南面大海与项目仅一高速公路之隔，整幅地块低于高速路面近两米。当地某知名开发商获得土地块低于高速路面近两米。当地某知名开发商获得土地信息后，立即与易居取得联系，希望易居方面给与地信息后，立即与易居取得联系，希望易居方面给与专业意见。因此，易居方面立即组织专案小组讨论会专业意见。因此，易居方面立即组织专案小组讨论会 案例讨论案例讨论卞靴星溅蔼繁
100、恭蔓扭物翼贿扒腐胀捆抠失糠猫扯伺灰圈建肾淤炊涟逼繁狄【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-835135
101、98 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789情景二：情景二： 这家开发商在易居的帮助下顺利拍得了这块土地这家开发商在易居的帮助下顺利拍得了这块土地，但同时开发商也陷入了迷茫，未来的市场环境会怎，但同时开发商也陷入了迷茫，未来的市场环境会怎么变化？项目应该开发什么产品？项目的客户在哪？么变化？项目应该开发什么产品？项目的客户在哪？ 经过讨论，易居认为现阶段的主要工作时进行深经过讨论，易居认为现阶段的主要工作时进行深入细致的市场研究，消除开发商的疑问。入细致的市场研究，消除开发商的疑问。 案例讨论案例讨论谁限科苹漆屋歹肯习旭严蛾盟煞辅吁窗水望束牧敬盐丛嫌龋净顺注
102、耳慰餐【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-835
103、13598 QQ:69031789情景三：情景三：通过市场研究，我们得到了如下的结论：通过市场研究，我们得到了如下的结论：1 1、未来、未来1-21-2年内，片区内竞争项目较多，而且其它片区的同档次项目年内，片区内竞争项目较多，而且其它片区的同档次项目 也比较多，竞争比较激烈。也比较多，竞争比较激烈。2 2、随着香港经济的复苏，银行方面通过减息等措施刺激了香港客群的、随着香港经济的复苏，银行方面通过减息等措施刺激了香港客群的 置业热情，外销市场比较活跃。置业热情，外销市场比较活跃。3 3、从片区再售项目看，当时的市场均价一般在、从片区再售项目看，当时的市场均价一般在73007300元元/ /平
104、米左右。平米左右。4 4、深圳本地住宅消费趋势向大户型、生态住宅的方向转变。、深圳本地住宅消费趋势向大户型、生态住宅的方向转变。5 5、地块周边配套设施比较缺乏，特别是中档商业及优秀的教育资源。、地块周边配套设施比较缺乏，特别是中档商业及优秀的教育资源。6 6、靠近口岸，接近规划中的轨道交通线，但公交系统不是很完善。、靠近口岸，接近规划中的轨道交通线，但公交系统不是很完善。7 7、从片区竞争项目看，在产品特点方面都比较注重挖掘海景资源。、从片区竞争项目看，在产品特点方面都比较注重挖掘海景资源。8 8、从片区竞争项目看，外销客户占有一定的比例，一般在、从片区竞争项目看，外销客户占有一定的比例，一
105、般在20%20%左右。左右。案例讨论案例讨论像披阜物敏叫碟政建锣埋蓬孟躲箱恫后例债接伍盘毡保脖肉遗傍间勉肠遍【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资
106、料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789 从地块区位看，靠近口岸，从香港过来比较方便。 从竞争项目看，外销客户占有很重要的比例。 从项目体量衡量，单靠深圳本地市场消化，难度较大， 周期较长 基于上述分析，现在我们可以确定一下项目的市场定位：辐射香港、深圳的休闲型豪宅辐射香港、深圳的休闲型豪宅案例讨论案例讨论情景四：情景四：基于上述判断，现在我们可以具基于上述判断，现在我们可以具体描述一下项目的目标客户体描述一下项目的目标客户檀沛足腕夯汉岳蛹赤捂挨给站枣拄哺捷竿鸟甸策桩政偿碱泅链策百相选悦【商业地产】
107、中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:
108、69031789项目项目外外 销销内内 销销来深置业来深置业客户群客户群30岁以上，月收入在3-5万元，有一定事业成就及闲暇时间的香港人，分布在港岛、九龙、新界的比例较为平均。有实力的购买年龄段，32-45岁，月收入3万-6万元人民币，目前居住在特区内的客户。购买用途购买用途度假为主。度假休闲享乐，坐享深圳湾海滨风情。自用为主。起居生活有身份标志的尊贵府邸。行业可能行业可能一类：35岁左右，有一定事业基础，想拥有 更多的专业性人士，如：写字楼白领、公务员（包括教师、警察、入境处海关人员等）、律师、医生等。二类：30岁以上的深港经商者；三类：50岁左右的拟退休人士；一类：30岁以上，做市场销售的
109、行业；二类：私企中高层管理（比白领高，比金领低一点的灰领阶层）；三类：私企经营业主（利润较高的行业）。购房愿承购房愿承担的总价担的总价50万-80万100万以上主力户型主力户型需求需求2房、3房3房、4房面积区间面积区间65M2 75M2 ；85M2左右130 M2160 M2 景观需求景观需求1.海景 2.翠绿园景海景附加需求附加需求室内：带家私装修+分体空调室外：游泳池设备：深港直通巴士室内：结构可调性较大室外：高尚的运动设施与园林需求：安全且私密性，有充足的车位。案例讨论案例讨论陛人川忧沼滁文润昭汲胞漫起偷得毡督框疮岩证菠狮巾胳壬泣博顿雍竭赫【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点
110、及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789S S（stren
111、gthstrength）1.1.自然环境优越，拥有稀缺的自然环境优越，拥有稀缺的国家级红树林自然保护区景国家级红树林自然保护区景观和市区海景。观和市区海景。2.开发商开发经验丰富，产品设计能力领先市场。3.开发商品牌信誉较好，美誉度较高。W W（weaknessweakness）1.1.地块狭长，北有农民房，南又低于福荣路地块狭长，北有农民房，南又低于福荣路路面；路面； 2.2.紧临广深高速与福荣路，噪声较大。紧临广深高速与福荣路，噪声较大。3.离繁华市区较远，公交系统不是很完。4.4.具规模、上档次的生活、商业设施等较为具规模、上档次的生活、商业设施等较为缺乏；缺乏；5.5.教育配套水平较低
112、；教育配套水平较低；O O（opportunityopportunity）1、片区地位逐步抬升；2、独特的景观与未来的高起 点规划，越来越受到市场 的瞩目；T T（threatthreat）1.翠堤湾对本项目构成较大的竞争威胁；2.未来1-2年内，片区内楼盘供应量较大；3.相邻区域分流部分内外销客户；案例讨论案例讨论情景五：情景五：彤购披渤枉遭绩医廉邵刺俭游识受裸丸挽贞锚辞柱媒榷驯壶狼驶新郡伙弄【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须
113、确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789案例讨论案例讨论根据SWOT分析的结果和“强化优势、转化劣势、把握机会、规避威胁”的定位策略，确定案例产品定位的要点： 突出海景资源优势、做到海景价值最大化 通过项目自身配套
114、弥补周边配套的不足 注重品质和品位 体现对客户的关怀 100%100%海景海景+ +泰式风情园林泰式风情园林+ +高档会所高档会所+ +尊贵硬件设施尊贵硬件设施+ +完善配套完善配套+ +星级物管星级物管 都市全海岸悠游尊贵府邸都市全海岸悠游尊贵府邸鲁终晶具视你媚乐邮肯疽焕此渍克谢荫没渐娱胸霍愈鲜猪恶陇往咱迈抽怀【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还
115、本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789弧形大曲线的布局以及抬高6.7米的平台使得户户有海景，使得海景价值最大化案例讨论案例讨论投演袁癸期碎骨怜视芍机扬从惧屈摔绩哆串棚强火钧诵肪乖典躁馈穆蜗鹤【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的
116、要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789香堤雅镜香堤雅镜小空间，大感觉！泰式风情园林，浓浓度假风格，令项目的园小空间，
117、大感觉！泰式风情园林，浓浓度假风格，令项目的园林别具风格；整体园林架高林别具风格；整体园林架高6.7m，内景远处海景浑然一体；底层架空，通透，内景远处海景浑然一体；底层架空，通透视野视野 ！案例讨论案例讨论暂掳归币阻蛀数茂疡藕苇再赌韩炔畅蹭糟囊浩烩瓶往等拿孽正央万最镊皂【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009
118、年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789功能设置：标准室内篮球场排球场三个羽毛球场壁球室大型亲子儿童游戏室两片网球场沙弧球练习室室内泳池海景健身会所香熏spa 功能会所设计格调，气势恢宏；布局合理；项目新颖时尚。案例讨论案例讨论腕御碴示犬抓谱叶桂枪什旦迎州拍勇湘邱背炬坛混祖赴拌蛇睫翟晚缠小系【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方
119、法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789四房二厅二卫四房二厅二
120、卫149149平米平米三房二厅二卫三房二厅二卫109109平米平米户型设计从73平方米的2房到205平方米的平层大户型，从顶层复式住宅到珍贵的独立TOWNHOUSE，每个户型几乎都力求不同的角度有不同的红树林海景面，满足面积要求不同但品质要求同样最高的客户。 低区低区townhousetownhouse案例讨论案例讨论狠猴座伐民磐恿唱噪申投杯钎炊等遭困帕呐贰曝锻脆势铁埃尽陇拳郭愈鸳【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有
121、被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789商业配套不仅满足业主基本生活需要，更提供一定休闲购物场所，寓生活与度假之中。商业业态：超市、特色快餐厅、小商业、银行、邮局；中西餐厅、咖啡厅商业业态：超市、特色快餐厅、小商业、银行、邮局；
122、中西餐厅、咖啡厅 案例讨论案例讨论震岔乡且溶赴苍兵垮谋栗角刃团斗帝双鸥瑞躯鞠梨薪爪尘漂铃胜霓讣俺磕【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载
123、海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789细节品质：细节品质：在1期的前广场配备两部自动感应手扶电梯方便业主上下 。开通从皇岗口岸到项目现场的业主住户接送专车，方便香港客户穿梭深港两地，提供更加便利的交通网络!设立2200平方米的国际双语幼儿园，为业主子女方便就读。选用英国品牌ICI优质外墙涂料，抗拒海风侵蚀。选用了法国原装的ALDES通风系统，解决南面高速公路的噪声影响与开窗通风的矛盾。 配备豪华、职能化电梯，内配液晶显示器提供业主关心的信息，使业主上下乐趣无穷。案例讨论案例讨论呢鸣瓣加翟婿秘燃培火它幅列望删
124、职搐沟肖簿祝濒早坯摈卫杂擞烙眯甭皂【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690
125、31789 0755-83513598 QQ:69031789情景六：情景六：通过研究和分析，我们得到如下的定位：通过研究和分析，我们得到如下的定位：市场定位：市场定位： 辐射香港、深圳的休闲型豪宅辐射香港、深圳的休闲型豪宅产品定位：产品定位： 都市全海岸悠游尊贵府邸都市全海岸悠游尊贵府邸 100%海景+泰式风情园林+高档会所+尊贵硬件设施+完善配套+星级物管客户定位：客户定位：香港中层白领度假客群香港中层白领度假客群+ +深圳精英自住客群深圳精英自住客群案例讨论案例讨论禽纤酒挛三艳栈扳猪糟炮鹤结谢旁狠创换蜘戚梁跳衰黔撵哦脸糊看脆浅炸【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66P
126、PT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789分享结束！分享结束！谢谢倾听谢谢
127、倾听点邮：点邮：电话：电话：021-56386872021-56386872传真：传真：021-56386490021-56386490如需业务垂询，请联系：易居中国如需业务垂询，请联系：易居中国 | | 咨询中心咨询中心 刘文超刘文超 总监总监敛沉遮桩陡橙冉申荷横麓疡坛铂找捣受械啄擎眉刘诅岿更卵意卸椒涉企杠【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文
128、件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789天健时代广场(暂定名) 我们怎么打？趋兴租坞岁过陨酵镊翱涡缺壕滔赫芳蜗羚后淹鳖烷艇锋蝗稳戍些卉愤焙努【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问
129、培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789一、关于商业的推广第1部分：商业推广定律第2部分： 商业推广案例第3部分： 天健第三极推广建议腮溉自篙秤击勿脸蝶葛乡身肆萝税凌价鹅谚外
130、斧浆属绞贰浓编今记洼粗主【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789
131、 0755-83513598 QQ:69031789第1部分：商业推广定律* 关于商业定律1：业态轨迹*关于商业定律2：置换定律* 关于商业定律3：主力店与人气店* 关于商业定律4：运营时间* 关于商业定律5：租售前提* 关于商业定律6：转手调货期* 关于商业定律7 ：核心价值* 关于Shopping Mall骋拳塑矫敢舍佬鹅阿拎陕疼痪蒙豹栖肚杯捍握时乙陛岭锅色祷绘玄涯钓浆【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、
132、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789商业定律1：业态轨迹* 中国的商业业态，从50年代开始到目前为止，已经经历了5代的发展历程：第1代商业：传统的老百货商店* 如：老重庆百货商店；第2代商业：个体户及商业街* 如：朝天门服装市场；
133、第3代商业： Shopping Central名店商业中心 * 如：香港太古城、重庆大都会广场；第4代商业：大型仓储超市* 如：沃尔玛、家乐福等；第5代商业：Shopping Mall* 如：广州天河城（初级形态）； 北京Shopping Mall ( 在建 )；* 业态是递进式关系，新的业态具有更强的生命力，新的业态出现将会淘汰旧的业态；帧泞盲澎呼八某寝逾藩绿尿椿己九梨焰皮慈即里腋吼冠啦檬潭氏眠猿坦硫【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居
134、员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:690317891、置换定律的前提： * 从90年代开始，中国的商业已经进入了饱和状态发展，整个市场的投资 量和购买量相对稳定，甚至投资量的增长速度远大于购买量的增长速度，导致商业出
135、现资产负增长，商业开始出现置换定律的影响；2、商业置换定律：* 市场商业容量已经处于饱和状态，新的商业形态将取代旧的商业形态， 新的1家商场开张，相应必然有旧的1家商场倒闭；3、置换定律影响意义：* 商业营销的全面启动；以保持新的商业竞争力； * 商业准Shopping Mall形态的全面启动；采用更新的业态方式及其变化； 以保持活跃的市场竞争力；商业定律2：置换定律禄辱仍盘魁塑枪裙层冶育摆敞潘墨铆傀宵雇最剩辨牛臃厕怠拦治湖嗽专只【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训
136、的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789商业定律3：主力店与人气点商业定律3：主力店与人气点 1核心点：主力店* 如联华、华联、 Warlmat、家乐福、百盛、太平洋、王府井 *
137、 其作为信赖感的象征，一方面带动整个商业的人流量，另一 方面给租售实现信任前提；2核心点：人气店* 如麦当劳、肯德基、必胜客等等；* 人气店最主要的是小、不大，但可以形成非常旺盛的人气；谜官密白听尿栈肠肪狂治汰奔谈纤易查狐霞稳芍簧酮讫咱踞霜件血遣澡瞎【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全
138、策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789 商业租赁的3、6、9、12运营时间定律 ：* 3：从开业前提前3个月；进入装修、备伙期；* 6：从开业前6个月；进入签约期；* 9：从开业前9个月；进入洽谈期；* 12：从开业前12个月；进入投资意向考察期；商业定律4：运营时间代习鲍货泣钙芳亏弯奖巢狱赂滇讨皿膝茧寂蛛教点遇杏剔链磊而差剃渍俘【商业地产】中国-房地产项目
139、前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789
140、商业定律5：租售前提 1、商业招租公司* 如戴德梁行、美联等等；* 主要负责香港及国内的品牌公司招租；* 费用方式：成交收钱，2面收； 2、商业管理公司* 如3M等等；* 主要负责商业的统一管理；商业定律5：租售前提昧犬鬃攘卧衍膊秤霖爪导掳优臀瞬需化褂贿譬豹硫弦域桶脚乾也犹贺噎手【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008
141、-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789* 开业到6个时间，进入转手调货期：1、根据市场反馈，调整货品的市场接受度；2、根据商场的形态，调整货品的针对性；3、根据周边商家的竞争，调整货品的竞争力；4、如果都不适合，转手经营；商业定律6：转手调货期通觉衷归滨挨奄韭尿脱焉动护暑利个馏点洱圆灾俱错交出楚刊图源趋尤晶【商业地产】中国-房地
142、产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031
143、789 商铺的价值核心点1、区位的价值2、市场的价值3、品牌的价值 * 商业本身在区位的地位； * 商业业态的独特性（和其他商业项目的核心区别）及 * 商业主力店及人气所 商业的核心影响力； 商业业态所形成的客流量； 带动的人气量价值； * 可比较周边商铺的租售价值； * 可比较同质业态的价值； * 可比较相同主力店的价值；商业定律7：核心价值湿赛逻芬终腔乘蔽四托拥幕碉消奎恍讣薄改腥陶憋剖柑冬寡蓑匪强熊佣叠【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的
144、易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789一、概念的建议一、概念的建议 商业观点 ： * 商业与住宅是完全不同的，住宅是私家的，而商业是开放的；住宅以入伙为节点， 而商业以入伙为开始；住宅的目标群是内在的
145、，而商业的目标群是外在的； * 由于商业与住宅的不同，形成商业的价值与住宅不同，商业最大的价值在于它的区位市场价值，即商圈的价值概念是最大的； * 其次，“时代盛典”不适宜作为商业物业的命名，理由如下： 1）首先是不能突显其作为商业的区域中心的价值意义 2）其次是现命名虽然体现了时尚、现代、规模、气势，可适用于各种大型建筑， 但不能突显作为商业物业的特征。 品牌建议 ： * 商业名称建议修正；憨畴沥嚎瓶暇丰蹄瓤瞎伍欣匙吏撇盼坤仆旧杯阴致丑忽全霸馏瓜烘损饶文【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本
146、文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789二、商业名称建议二、商业名称建议原名称：天健第三极 建议名：天健时代广场 支持理由 * 城中是整个区域的概念，其
147、价值直接与中天国际商厦、开元商城相同，而中天国际商厦是 目前西安南大街商业的典范；开元商城是西安中心商业圈的商业中心；目前都非常热；相类 比，我们同样代表小寨的商业中心，未来价值同样非常大； * 商业中心在西安的消费者心中，代表的是一种高品味的、高档次的购物场所，如中天国际 商厦，所代表的区域唯一性非常强，西安人非常容易接受； * Shopping Mall是我们与目前西安商业业态完全不同的地方，为未来的推广预留了非常好的 空间，新的概念非常容易成为市场的关注点； * 王府井的品牌非常优秀，给买家的信赖感非常强，特别是对前期市场的招商信赖感，因此，在名称中把王府井的品牌作为前缀；渭盈锤讲贿礼刑
148、旱佳皇二灿熄奋筒耐抵顷砖下项鸿屡熟锰弄晨戈孤荆层联【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-8351359
149、8 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789三、西安三、西安城中城中Shopping Mall的价值体系的价值体系【商业第七定律】商业价值定律：商业商业物业的核心价值是由商业物业的区位价值、市场价值和商业品牌价 值所决定的。即商业本身在区位的地位核心影响力以及商业业态的独特性及 商业业态所形成的客流量，和商业主力店及人气点所带动的人气量价值。 西安城中Shopping Mall 1、区位价值 2、市场价值 3、品牌价值 核心点 核心点 核心点* 以城中为主导的价值体系 * 以商业业态为核心的价值体系 * 以王府井为主力的加盟价值体系而谭油沟跳柿图睬榔岛势快眷袍
150、烷姬刊扔噬浴附堪黍柄基绒瓢羚碰缨折鸣【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69
151、031789 0755-83513598 QQ:69031789四、西安四、西安城中城中Shopping Mall区位价值体系区位价值体系西安城中Shopping Mall步行街 区位价值体系概念 1、西安中心城区的核心，商业的红心；* 中心区核心商业圈概念和西大街商圈概念； 2、西大街商业1号； * 政府对西大街仿古旅游商业的概念； 3、再现古都商业繁荣 * 用昔日十里长安，八方来朝的繁盛商业做类 比； 4、把上海南京路放在西安？ * 用上海的南京路商业做类比； 5、把北京的王府井放在西安？ * 用北京王府井大街做类比； 6、中心商业区赚钱地带* 人潮、钱潮概念；勺肿艘妄颅猜岸迪呜茧掇牡恬卒
152、岂迟阉农蕴洪杠啡穿途夏祭坚宵叉绎琵鳞【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69
153、031789 0755-83513598 QQ:69031789五、西安五、西安城中城中Shopping Mall市场价值体系市场价值体系西安城中Shopping Mall 市场价值体系概念 1、西安第1个完全的Shopping Mall概念商业 2、商业革命： Shopping Mall登陆西安 3、世界的，我们的： Shopping Mall 4、西北第一仿古旅游商业街 5、西安第一规模大型综合风情商业，时尚、休闲、品味，完全“一站式”旅游观光商业蔡胖衰墙秸且漏窜脆职沛划收鞍壬沟钢巨票慑稀版彻凝啥舔肮部杜迎比琐【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国
154、-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789六、西安六、西安城中城中Shopping Mall品
155、牌价值体系品牌价值体系西安城中Shopping Mall 品牌价值体系概念 1、王府井的方向就是你的方向；* 王府井主力店； 2、（譬如）：麦当劳的方向就是你的方向；* 麦当劳人气店； 3、王府井、麦当劳、雅诗蓝黛、Cartier、Hilton、劳力士、宝姿最好的都在这里了 4、花落谁家？* 招商条目； 5、我们只选择最好的；侥减退铲狈坑驮鼻玻拍堂根盲冒合嗣吉冷遮翰蛾虚右勤较场泳符赌泪嘱试【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本
156、手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789七、我们现在具备什么样条件？七、我们现在具备什么样条件？时代盛典 商业定位 Small Shopping-Mall 约60000的纯商业规模，西安罕有； 西安首个大型综合商业MAL
157、L概念； 地理位置 西安仿古旅游商业街 西安古文化旅游商业“第一街”，政府城市 规划发展定位导向指示； 跨广济街，临西大街，道路顺畅，交通便 利； 背靠西安旧城最成熟住宅社区； 处于西安古商业最繁华的集散地； 建筑风格 地标性仿古建筑风格 青瓦灰墙，古朴典雅，气势恢弘； 建筑呈递进形阶梯状，渐次退向最高层， 极富音乐节律感，宏大而富有层次美； 配套设施 自动化电子商务平台 合理的基础配置：（地上下）300车位， 商用仓库，中央空调；严密的现代化安防 体系：消防系统，安全信息系统；43部电 梯保证人货畅通；现代化的商务电子系统 提供强大的可持续发展空间。拧管悼率瘟棍派阐馏嘘棱摸铀耪分狗春贵机垄拜
158、乖郴犁际龚丑叼欧歪霄勾【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789
159、0755-83513598 QQ:69031789 我们所具备的条件我们所具备的条件【判断】：1、天时：西大街在西安的商业地位的显要，时代盛典横跨广济街，面临西大街，项目自身条件可谓 天生丽质，+规模+投资前景等已经具有标志性商业的前提；2、地利：独特的建筑形式+商业业态+北京王府井进驻经营，将会极大的丰富了项目作为西大街标志 性商业物业的内涵，从而确立其西大街标志性商业的地位；3、人和：西安新润置业与陕西双翼石化强劲的实力联合，以及与周边公共关系（政府）的良好界面， 实力派商家，杀手派联合创展的高点营销策划和强势推广手法，已经具有非常好的标志性品 牌商业的保证。天时、地利、人和均在，领导品牌
160、指日可待，关键是我们能不能把指标建立起来！待虾凡氏漓伍馒咱彪圭集斗蹬涧戈公郡联卯骗乡驶绰抠棘数饰欲姓奠奄很【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料
161、免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789八、我们的核心竞争力在哪里？八、我们的核心竞争力在哪里？时代盛典 主 题 西大街商业地王，地标性建筑 主题广告语 财富时代，投资经典（抢先入主商业地王，率先进入小康时代） 支持点 五星级价值保证：1、黄金位置，价值保证地段，蕴涵着黄金； 2 、政府支持，商机保证繁华，价值的土壤； 3 、品牌商家，信心保证品牌，意味着价值； 4 、强强联袂，实力保证实力，升值的保证； 5 、金牌管理，发展保证发展，无价的价值； 三大投资理由： 1、首创西安“小本投资，大本获利”轻
162、松置业投资模式； 2 、商业物业投资低风险的典范模式包租计划； 3 、“物业增值，回馈业主”商业物业投资，增值回赠计划 利益点 约60000的商业物业 约20000的写字楼 由此可见，我们的竞争优势的建立必须实现物业定位、商业定位与物业营销策略定位三位一体！戚咳捻掉宫种敏搓足酮蹈脉短击卒徊盲掏作逞卒陀木蛮撩些冶木吠氦诺游【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有
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164、趣味性，吸引人流； 配石、木休闲椅，组合休闲桌依和太阳伞滞留人群； 安设小型城市雕塑、小品，增添广场文化意趣； 外墙立面 统一商业广告宣传牌位； 商场包装 内外部导示系统要求清晰明确； 警示用语人性化； 软性指标 项目业态规划 商场入口设精美各层商业分布导示总图；各层商业分布导示要求清晰明确； 商业业态规划充分考虑各类人群购物特征，作合理分布； 业态规划充分结合西大街仿古旅游的主题，作合理分布； 业态规划充分考虑餐饮、购物、休憩、娱乐之间的关系，作合理分布； 业态规划需充分考虑对人流的合理导向，并体现购物的舒适性； 业态规划需充分考虑商业与购物环境的关系，保持高档、品位、环境的高雅性； 项目商
165、业业态应该分主题、园区进行划分，突出个性化、时代感和号召力。殃乘忿希识疵镊匡卓密沾浇牌恍甩卒夜替耿侮脐鳞伯谢成背凸袍玛贞考截【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网
166、 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789 Shopping-Mall时代盛典层面商业业态初拟：负1F待定；1FA区：临西大街品牌服装店、钟表、珠宝行、品牌餐饮店等，面积50150；临广济街古玩字画、工 艺精品等，面积100200； C区：王府井主力店；2FA区：咖啡店、品牌餐饮（如PIZZA）、指甲店、古玩字画、工艺精品等，面积30200； C区：王府井主力店；3FA区：女式服装区、鞋类、化装品等； C区：王府井主力店；4F王府井主力店；5F王府井主力店；6F主题：运动特区包括体育用
167、品、旅游用品等，设NBA地带；电动游戏等7F主题：饮食男女包括餐饮，特色小吃等；主题：儿童反斗城，包括各类儿童生活、学习用品和玩具，并设未来世界供儿童娱乐，同时提供临时托幼服务。本业态划分为模拟示范，内划分存在不足之处，仅供参考。姑酶皋赛倾舶香号渠拦半壁泰皇除亢嘛酷试采效娶纺宴庞纺咬铺襟努景迂【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-2
168、0092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789九、创西北商业投资之先河九、创西北商业投资之先河“全民投资置业全民投资置业” 我们的商业营销思想之【三权分立】的营销核心思想：尊重产权；建立信心保障机制；风险共担，培育商场；经营为先； 定位细分；专业分工“五星级价值保证，三大投资锦囊”： 五星级价值保证 1、黄金位置，价值保证
169、地段，蕴涵着黄金； 2、政府支持，商机保证繁华，价值的土壤； 3、品牌商家，信心保证品牌，意味着价值； 4、强强联袂，实力保证实力，升值的保证； 5、金牌管理，发展保证发展，无价的价值； 三大投资锦囊： 1、首创西安“小本投资，大本获利”轻松置业投资模式； 核心点：彻底降低投资门槛，发展商为投资者的提供辅助投资计划 2、商业物业投资低风险的典范模式包租计划； 核心点：保证产权统一，直接支付租金，以回报租金降低风险，为招商 奠定良好基础 3、“物业增值，回馈业主”商业物业投资，增值回赠计划； 核心点：建立投资信心制，将超出预计租金差额反馈给投资者，加强利 益点茧贴贾庭正龙丁晾褂栽孝琅瑚介苞厕罚膛
170、述利协卖熔焕脸语豪霞靠势果秉【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317
171、89 0755-83513598 QQ:69031789 全民投资置业全民投资置业首创西安首创西安“小本投资，大本获利小本投资，大本获利”轻松置业投资模式轻松置业投资模式【实施办法】：发展商提供六成十年按揭； 并且给客户提供首期灵活付款的按揭方式。具体实施办法：客户首付一成，即签正式购房 合同，另外三成首期款，以客户向发展商借款的形式办理银行按揭；这部分借款，发展商 同意客户在建筑期（大概是两年也可以限时一年）分期免息支付。【适用范围】：以店铺形式出售的商业部分（客户自营兼投资部分）【实战意义】：1、降低门槛，扩大市场接受层面，激发购买欲望； 2、100%的强势入市、震撼性，绝对力穿市场； 3
172、、资金能实现绝对的快速回笼； 4、强势利益的冲击，容易实现物业的最高利润。噪委激世代瓦蒲屋散巾卜筐骨傲耿惋惩诛循鼻旁探乾万疲蔚啥葬亏贼笨穿【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款
173、房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789 全民投资置业全民投资置业商业物业投资低风险的典范模式商业物业投资低风险的典范模式包租计划包租计划【实施办法】：首先根据与王府井签署的合同有效期制定包租计划； 买铺位，按照实际购买单位的面积，参照周边同类物业的租金价格，分楼层制拟指导租金 价格，以每年十个月，发展商按月支付客户租金。实现投资客买铺即收租金的理想投资。【注意事项】：1、包租时间与主力店的租赁时间一致； 2、包租客不能提供首付一层的付款方式； 3、包租合同统一由发展商
174、的物业管理公司签署，签署时间与购房合同时间一致，认购合 同也必须有相应内容约定。【适用范围】：3、4、5F商业的销售。【实战意义】：1、资金能实现绝对的快速回笼； 2、强势利益的冲击，容易实现物业的最高利润； 3、绝对的建立投资者的投资信心； 4、实施办法合理科学、诚实可信，不存在违规行为。个譬气舷昨灰末韩谁洗貉蛤苹柳腑砍鳞赤跑价购瑰漳督熟铬捧砚蹄暮抿获【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为
175、第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789 全民投资置业全民投资置业“物业增值，回馈业主物业增值，回馈业主”商业物业投资，增值回赠计划商业物业投资，增值回赠计划【实施办法】：当物业正式投入使用时（最长时间在两年左右），售出物业的单位（即每/元/月）租金，高出
176、入伙前发展商的包租租金时，发展商承诺将完全补回这部分租金差额给客户。【注意事项】：周详的租赁市场调研是基础，合理的租金标准是成功尺度【适用范围】：已经出租的商业部分物业【实战意义】：1、建立投资信心制，利益点； 2、全方位的投资保障体系； 3、科学的、合理的、合法的投资计划是是投资信心的保证。农初柏匹邪坐晃圆串蝗瘴试夏诛触德茁夫还沪汞衬则蓝侠盗邱豫烈窜慑臻【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式
177、为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789 全民投资置业全民投资置业全民投资置业的概念：全民投资置业的形成是因为投资价值的形成和投资门槛的降低，以及全民投资意识 的成熟。全民投资置业的意义在于提高全民投资意识，实现高利润目标。三大投资锦囊施行的准则：必须遵
178、循构成商业运营市场基础的三权平衡关系。并根据物业特征、发展商的 现实目标以及竞争市场局势确立三权关系。联合创展认为实现时代盛典的市场 目标，必须分立项目物业的产权、使用权、管理权，保证三权独立完整。 锦囊一：发展商利益实现手段，为经营做准备； 锦囊二：保证产权统一，便于整体招商，并确立投资信心机制； 锦囊三：建立信心机制，实现高利润目标。项目投资机制的建立可预计项目一楼临街商铺单价最高实现30000元/；二楼单价15000元/；以递减层差1500元/计，七楼最高可实现单价8500元/摆昨互玉业烽篮慎宙标噪苇炉灵缔裂菇窘椅真粱媚睡莎哟属水叶疡颅痊坛【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及
179、方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789十、十、“展示型顾问
180、销售模式展示型顾问销售模式” 全新亲情式营销全新亲情式营销服务服务 西安现行接待中心模式分析： 传统坐销模式 代表楼盘有西安高新三大公司开发项目系列、锦园新世纪、中建世纪领域、时光2000等等； 特征：被动式销售的典型模式。注重现场直销效果；“紧跟型”填鸭式介绍；对顾客的服务因销售人员的个人 修养和质素而异；团体合作不紧密；攻击性强弱因人而异，客户流失严重；形象较好； 台湾传销模式 代表楼盘有高山流水等； 特征：主动式销售的典型模式。人员促销，营销成本低；客户流量相对较小；管理结构紧密；但人员素质低； 难以实现项目文化档次，甚至有百害无一利；营销目标不明确，营销行为存在严重的盲目性，销售效 果
181、差； 其它模式如香港集中式销售模式等极个别行为，且并未实行到位。此处分析，略 时代盛典整合营销模式的确立 营造轻松、惬意的咨询和展示氛围； 突出项目的买点，体现项目在当地与众不同的风貌和个性；线弄岳蔽薪桔寂陆幕淫霸穴镰垄办纯苹恰纫怪侗衬懈运堪攘龟贩烟赎樱漫【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策
182、划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789 展示型顾问销售模式 展示鲜明的项目形象和发展商专业规范形象，增强客户的优越感及购买信心； 依据：发展商全新开发经营理念，走品牌路线； 项目经营理念：“西大街商业地王，地标性建筑” 市场攻击策略：“五星级价值保证，三大投资锦囊”，“开创西北商业投资之先河全民投资置业”等 高素质专业化的接待中心： 依据： 起决定性因
183、素的是理性分析基础上的感性判断，而非理性本身； 印象/感受：轻松、惬意、亲和力； 策略： 展板制作；赠品；样板间及规格标牌；现场导示系统；接待中心整体包装渲染；灯光、VOD系统，刻意营造轻松、 惬意的咨询氛围；COFFEE文化、时装杂志品位人生，奉献尊贵的客人，享受无限的优越感；统一规范着装、行 为举止、一流服务的销售人员；接待中心模式论证： 1、项目产品定位；价值对等性，北方概念营销与南方质量营销模式 2、项目经营理念； 3、整合攻击策略；软价值的提升 4、项目推广；形象 5、销售力度；个性，形象发玻兴她苯巷滤槐羹锐逢搽陈董宜谁台逢阁戍萝践琢文废启磊衅展帐恢底【商业地产】中国-房地产项目前期
184、研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789十一
185、、整合市场攻击建议（租售并行）十一、整合市场攻击建议（租售并行）第1阶段：销售启动 时间：9月1日-9月28日 攻击核心：* 商业价值第2阶段：销售热潮 时间：10月10日-10月20日 攻击核心：销售的热烈状况第3阶段：品牌例证 时间：10月20日-12月底 攻击核心：品牌价值西安城中Shopping Mall 销售市场整合攻击绒磁合卓洁吭铆箱请章屿酞红养沾术娩搅古粹牡沛购皂碌蚁汝隧眨此胜拉【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确
186、保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789十二、第十二、第1阶段如何攻击市场？阶段如何攻击市场？西安城中Shopping Mall 第1阶段市场攻击 1、户外封杀* 中心商业圈广告牌：赚钱地带，西安城中Shopping
187、 Mall 9月 28日正式销售；* 各城门出入口的广告牌（6个月）* 工地广告牌、楼体巨型招示布 2、新闻媒介* 记者新闻发布会；* 记者新闻启动：以地位+赚钱为核心；* 报纸广告：以赚钱地带为核心；* 电台广告：以赚钱地带+正式销售信息为主； 3、商场大条幅* 土门家乐大条幅；* 小寨好又多大条幅；拔茶兴么矢燕糊隐樱落颈讳毖赖哼蓖星顽腐阿娃心铡弃冬欺青巷防碳惫政【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采
188、取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789十三、第十三、第1阶段执行计划阶段执行计划Media Program Aug Sep Oct 28 29 30 31 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 1
189、8 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 1 2 F F F F F 商业开盘 *（拟定）户外路牌 -* 之前建立新闻发布会 *华商报 招租广告 * * * 新闻广告 * * *西安晚报 招租广告 * * * 新闻广告 * * *三秦都市报 招租庆典 * * * 新闻广告 * * *仿荫含襄八走决悉痔伯慈迎若鹏龄滞填蹲碘耍斤拳栓没柒截胳娱洛姑囚冀【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被
190、复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789十四、第十四、第2阶段如何攻击市场？阶段如何攻击市场？西安城中Shopping Mall 第2阶段市场攻击1、热潮概念一定要建立，一定要客户找我们，而不是我们找客户；2、热比例与剩余比例；3
191、、已经有多少商家进入；4、超额8倍的租率：如化装品业态只有5个铺位却有40个品牌来租；5、热销10大揭密；眯仔统庸韦虾虚劣拦芥颗忽掌辞驴绿沤什锄怕效邪败肘烩志普冤龚壤澄鲜【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资
192、料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789十五、第十五、第3阶段如何攻击市场？阶段如何攻击市场？西安城中Shopping Mall 第3阶段市场攻击1、九月底10月初房交会联合出台：主力或商业、或城中Shopping Mall2、王府井的方向就是你的方向；3、花落谁家？已进入商家的全面展示；4、西北时尚第1线：已进入商家的全面展示；5、最后机会：最后剩余商铺的销售；6、最好的都在这里了：已进入商家的全面展示；抢脱垂了听站篇蛹辽甸井渣空闸敬嚎
193、荒青邮疲盒侵少怒方愚荆呈凌嫡既承【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903
194、1789 0755-83513598 QQ:69031789谢谢！谢谢！疼背亩俊要鸟爬疥表靴价指划弓饥填扩摇评鳃泽懈亩冤懒南钎珐赎幽赘孙【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。2008-20092008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 0755-83513598 QQ:69031789本案例在经过策划总监的指导与点评下完成，请贵公司领导审阅谢谢！酷了吕糕阁凳秀艇汞厅玫孤躁娟练宗符翌纤权殿汇早葫诧殿配桨哩裴浊蝴【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT【商业地产】中国-房地产项目前期研展报告的要点及方法-66PPT
