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1、房地产评估Stillwatersrundeep.流静水深流静水深,人静心深人静心深Wherethereislife,thereishope。有生命必有希望。有生命必有希望土地使用权用权评估的方法一、市场法待估土地待估土地评估值评估值比较案例比较案例土地价格土地价格正常交易情况比较案例交易情况待估土地区域因素值比较案例区域因素值待估土地个别因素值比较案例个别因素值待估土地评估基准日价格指数比较案例交易日物价指数剔除特殊因素：P125基准地价系数修正法待估土地待估土地使用权评估值使用权评估值基准地价基准地价基准地价时间因素系数个别因素修正系数市场转让因素修正系数注意：各地基准地价规定的土地使用年权
2、年限不一致时应修正如土地年限修正，系数: K= m1-1/(1+r) N1-1/(1+r)某评估机构用市场法对一栋大楼进行评估,选择了三个参照物,其交易价格分别为110万元,125万元和132万元,经综合考虑交易情况、交易日期、区域因素及个别因素后计算的三个参照物的修正系数分别为1.08、1.03、0.98，则该大楼的评估值最接近于万元。某一待估宗地剩余使用年限为25年,土地还原率为10%,所选的参照物剩余使用年限为20年,则土地使用年限修正系数_表中所给都是参照物与待估宗地相比较,经待估宗地为基准确定的数值,容积率每增加0.1,宗地地价比容积率为1.5时增加速度3%,该城市从2000年到20
3、04年每年地价上升1%,试根据上述条件评估待估宗地在2004年1月的价格有一待估宗地，剩余使用年限为45年，土地还原利率为7%，现收集到ABC三个宗地交易实例，具体情况如下表；宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素剩余年限待估宗地2004.101.70045A21502003.1-1%1.60-1%40B24002003.101.8+2%045C21002002.1-2%1.60-1%40表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度,据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%要求;1)计算参照物和待估宗地的容积率与地价相关系数2)计算参昭物修
4、正系数:交易情况、交易时间、区域因素、个别因素及容积率修正系数3）计算参照物修正后地价有一待估宗地A,与待估宗地条件类似的宗地为甲,有关对比资料如下表所示;宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 交易时间地价指数A 2000.10 0 1.1 0 0 108甲 780 1999.2 +1% 1.2 -2% 0 102经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用30年，对宿舍楼的局部装修，改造需15万元，根据资料，评估该宿舍楼的价值某职工宿舍，1999年10月竣工，6层砖混结构，层高2.7M,建筑面积5669.04M2,基础为钢筋混凝土条形基础,内外承重墙为240砖墙,内隔墙为120砖
5、墙,2005.1.1对该宿舍楼进行评估,采用市场比较法,收集到最近成交的类似交易实例有:A花园小区、B商品住宅区、C小区，基本资料如下： 实例项目ABC交易面积430039004100交易时间2004.112004.82004.1交易情况修正系数100/97100/100100/100交易日期修正系数104/100102/100110/100区域因素修正系数100/110100/100100/95个别因素修正系数101/100105/100103/100交易单价220025002100某一土地使用权出让年限为30年,资本化率为10%,预期未来每年的纯收益为10万元,该土地使用权的评估值最接近于
6、_元二、收益法 AP = r 11- n (1+r)某公司于2000.11以有偿方式取得A地块50年使用权,并于2001.11有在此地上建成建筑物B,当时造价为1200元/,其经济耐用年限为50年,目前该类建筑重置价格为1500元/,残值率为10%,A地块面积450M2,建筑面积为400,目前该建筑全部出租,每月实收租金为10000元.据调查,当地同类建筑出租租金一般为每月30元/,土地及房地还原利率分别为5%和6%,每年需要支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方为,需支付的年管理费为同类建筑物年租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置价的0.2%试根据以上资料计算A地块在200
7、4年11月的土地使用权价格.土地取得费土地开发费税费利息利润土地增值收益评估值评估值（土地价格）（土地价格）税费（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）增值收益率土地取得费土开发期相应利息率+土地开发费土地开发期相应利息率50%三、成本法20%25%（土地取得费+税费+土地开发费）利润率四、假设开发法地价= 楼价-建筑费-专业费用-利息-利润 -税费-租售费用建筑费i（地价+建筑费+专业费）r（地价+建筑费+专业费）P地价t 楼价-建筑费1+i+r+P+i(r+P)-租售费用地价= 1+r+P+t某宗地为一块待开发建设但已作”四通一平”的空地,土地面积为3600,允许用途为商业,住宅合,允
8、许容积率为6,覆盖率为50%,土地使用权年限为50年,现拟用假设开发法评估宗地在2003年10月1日的土地使用权价格.评估过程如下:1)评估人员认为该待估宗地的最佳用途为商业、居住混合，按允许容积率6，建筑密度50%设计，建筑物12层，其中12层为商业服务用房，312层为商品住房2）预计从土地使用权出让到施工结束，需要2年的时间，第一年投入75%的总建筑费，第二年投入25%的总建筑费3）总建筑费估计为2500万元，专业费用为总建筑费的6%.4）年利息率为8%，房地产的平均利润为15%。5）各种税费综合为售楼价5%（包括租售费用）。6）建筑物到2005年10月1日建造完成后，即可全部出售。预计商
9、业服务用房售价为5000元/，商品房售价为2000元/7）折现率为10%。 求土地使用价格。建筑物评估的方法成本法评估值= （一）重置成本的估算方法（1）预决算调整法（2）重编预算法（3）价格指数调整法：重置成本（一）实体性贬值（二）功能性贬值（三）经济性贬值（四）待估建筑物 重置成本待估建筑物账面原值综合价格指数评估时点价格指数建筑物购建时价格指数（1+a1)(1+a2)(1+a3).(1+an)(二)实体性贬值率及成新率的估算(1)使用年限法(2)打分法 成新率= G S B 结构部分合计得分装修部分合计得分设备部分合计得分结构部分的评分修正系数装修部分的评分修正系数设备部分修正系数待估钢
10、筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元,竣工于2000年底,耐用年限60年,2006年底对该建筑物进行评估.假定2000年的价格指数为100%,从2001到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,经评估人员现场勘察打分，结构装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1要求:1)估算该建筑物的重置成本; 2)采用年限法和打分法估算成新率,权重分别为50%和50% 3)估算该建筑物2006年底的价格建筑物的评估方法残余估价法B=a-L r1r2+da2r2+d=a-建筑物及其基地所产生纯收
11、益L- 土地价格r1 - 土地的还原利率B- 建筑物的收益价格d- 建筑物的折旧率r2-建筑物的还原利率a2-建筑物的纯收益例例:某房地产 为一幢5层砖混结构住宅,土地面积500M2,房屋建筑面积1200M2,其他相关资料如下:1)土地还原利率为9%,建筑物还原利率为10%;2)该房地产目前正处于最佳使用状态,尚可使用40年;3)该房屋供出租用,月租金36000元;4)经统计,该房屋的空闲率为10%;5)年经常费用支出,房地产税为5000元,管理费用为20000元,修缮费为建筑物现时价格的2%,保险费用为3600元,6)根据成本逼近法计算出的土地单价为3900元/M2根据资料,用建筑物残余估价法评估该住宅建筑物价格
