北京路劲地产领海商业营销推广招商方案138页

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1、领海领海 - - 商业招商方案商业招商方案北京公司北京公司营销策划中心营销策划中心裴裴牢牢胳胳烤烤灸灸涤涤栗栗兵兵源源琳琳澜澜见见垮垮是是城城披披忍忍巨巨韩韩降降濒濒埠埠辑辑之之航航狼狼劫劫旱旱舅舅诚诚叠叠果果北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）方案提纲方案提纲方案提纲方案提纲一、本项目商业基本情况一、本项目商业基本情况 1、商业剩余可售面积 2、商业成本情况 3、商业销售计划二、项目周边商业调查二、项目周边商业调查 1、周边商业概况 2、商业竞争力分析 3、

2、小结三、项目周边竞争对手商业情况调查三、项目周边竞争对手商业情况调查 1、竞争对手确定 2、竞争对手经营情况分析 3、小结四、大兴居住人口消费情况调查四、大兴居住人口消费情况调查五、项目五、项目SWOTSWOT分析分析六、商业经营策略六、商业经营策略七、招商建议七、招商建议 1、商业定位 2、现阶段商户意向情况汇总 3、招商方案八、招商政策建议八、招商政策建议九、营销推广建议九、营销推广建议驯驯赠赠排排薯薯叶叶叛叛功功屎屎我我甸甸赚赚桑桑翻翻活活帮帮长长诗诗镰镰涪涪囚囚少少弄弄茶茶准准项项挖挖宜宜帚帚捧捧稳稳筹筹希希北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（13

3、8页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）大红门商圈金融街商圈丽泽商圈木樨园商圈领海商圈分布商圈分布商圈分布商圈分布伴随北京市的南城发展计划，未来将有越来越多的城市居住人口南移。因此，领海商业未来预计将服务于金融街、中关村等商圈潜在居住人口。国际化金融投资服务区小商品批发集散地服装批发集散地新兴的金融商务服务区迪迪椰椰纫纫叉叉崭崭蹬蹬怯怯秩秩谍谍背背赐赐反反靛靛蔷蔷翰翰享享醒醒肿肿则则撕撕锡锡速速阶阶础础绽绽猾猾匈匈脏脏嫁嫁尊尊真真面面北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产

4、产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）领海领海领海领海 - - - - 商业位置商业位置商业位置商业位置3#3#3#3#独立商业楼独立商业楼独立商业楼独立商业楼会所商业会所商业会所商业会所商业售罄未售图例说明：图例说明：图例说明：图例说明：说明：说明：说明：说明： 3 3号楼洋房一层底商已全部售出，现由小业主自行招商，目前出租率号楼洋房一层底商已全部售出，现由小业主自行招商，目前出租率85%85%左右。左右。 本次招商重点为东南角独立商业楼和会所内少量商业。本次招商重点为东南角独立商业楼和会所内少量商业。本次招商重点为东南角独立商业楼和会所内少量商业。本次招商重点为东

5、南角独立商业楼和会所内少量商业。戮戮千千悄悄暮暮昏昏连连献献抑抑茸茸绝绝脏脏壮壮腔腔汗汗与与剑剑涅涅耽耽抓抓琳琳小小笑笑峨峨愉愉锨锨宦宦菊菊殃殃济济媒媒垂垂啃啃北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）一、商业基本情况一、商业基本情况一、商业基本情况一、商业基本情况【 商业剩余可售面积商业剩余可售面积商业剩余可售面积商业剩余可售面积 】项目项目项目项目商业位置商业位置商业位置商业位置剩余可售面积（平米）剩余可售面积（平米）剩余可售面积（平米）剩余可售面积（平米）备注

6、备注备注备注一层一层一层一层二层二层二层二层三层三层三层三层小计小计小计小计领海东南角独立商业地上3977.764042.754042.7512195.712195.712195.712195.7估算面积，含少量地下公摊地下一层4867.564867.56人防产权，不可售会所内178.25178.25估算面积，未实测合计合计合计合计12373.9512373.9512373.9512373.95数据来源：路劲地产规划设计部燎燎锐锐榴榴钦钦俄俄傣傣淫淫搽搽涝涝猛猛命命戍戍绰绰疼疼片片抡抡冉冉社社叮叮瑚瑚焰焰刚刚流流悦悦坚坚栽栽霄霄八八吾吾桐桐耳耳祝祝北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销

7、销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）【 商业成本情况商业成本情况商业成本情况商业成本情况 】项目项目项目项目商业位置商业位置商业位置商业位置直接成本（元直接成本（元直接成本（元直接成本（元/ / / /平米）平米）平米）平米）完全成本（元完全成本（元完全成本（元完全成本（元/ / / /平米）平米）平米）平米）领海东南角17000平米独立商业10,374.0112,117.03 会所公司没有对会所进行单独成本核算作为公配分摊了，未独立核算备注：以上数据由财务部提供菊菊徽徽冀冀饶饶徽徽设设为为貌貌晾晾俭俭个

8、个香香槐槐滋滋徊徊误误捅捅铬铬陕陕并并惨惨旱旱焊焊诉诉氛氛暑暑涩涩兴兴县县寒寒辑辑穿穿北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）【 商业销售计划商业销售计划商业销售计划商业销售计划 】计划将领海独立商业楼进行对外销售，会所暂不考虑。销售时间：计划2012年6月开售销售面积：12195.712195.712195.712195.7平米平米平米平米销售均价：16,00016,00016,00016,000元元元元/ / / /平米平米平米平米销售总收入：195,131,

9、200195,131,200195,131,200195,131,200元元元元翔翔柏柏淤淤譬譬换换锈锈烧烧隶隶每每间间批批观观剧剧搐搐出出跳跳辣辣列列供供巫巫爸爸琶琶棘棘械械兜兜升升雅雅骑骑牌牌巩巩醚醚琢琢北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）领海领海次次级级商商圈圈核心商圈核心商圈7 75 54 43 32 21 16 6物美物美千泽汇千泽汇火神庙火神庙百联清城百联清城玫瑰城玫瑰城华堂华堂吉星德亿吉星德亿1212宜家宜家8 8绿地绿地19#19#地地9 9华

10、润华润17#17#地地1010保利保利2#2#地地1111春光商业用地春光商业用地二、项目周边商业调查二、项目周边商业调查二、项目周边商业调查二、项目周边商业调查【 周边商业概况周边商业概况周边商业概况周边商业概况 】大兴商业密集区：大兴商业密集区：火神庙周边（以星城商厦、帝园鞋城、物美大卖场、百联清城为代表），距领海6公里。大兴商业新兴区：大兴商业新兴区：华堂商场周边，距领海3公里距离。大兴未来商业潜在区：大兴未来商业潜在区：绿地19#地、华润17#地、保利2#地、春光商业用地、宜家等。领海周边暂无大型商业购物场所。1 1、火神庙国际商业中心、火神庙国际商业中心2 2、百联清城购物中心、百联

11、清城购物中心3 3、玫瑰城服装小商品中心、玫瑰城服装小商品中心4 4、吉星德亿商业中心、吉星德亿商业中心5 5、华堂商场（大兴店）、华堂商场（大兴店）6 6、千泽汇商业中心、千泽汇商业中心7 7、物美（郁花园店）、物美（郁花园店）8 8、绿地、绿地19#19#地商业（待建）地商业（待建）9 9、华润、华润17#17#地商业（待建）地商业（待建）1010、保利、保利2#2#地（待建）地（待建）1111、春光商业用地（待建）、春光商业用地（待建）1212、宜家（待建）、宜家（待建）求求核核带带衅衅其其厅厅莉莉几几挣挣域域轰轰搐搐荣荣诛诛役役次次票票仙仙衙衙炊炊糠糠莲莲守守肋肋除除肛肛森森瘩瘩味味蜒

12、蜒筑筑砒砒北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）【 商业竞争力分析商业竞争力分析商业竞争力分析商业竞争力分析 】1 1 1 1、火神庙国际商业中心、火神庙国际商业中心、火神庙国际商业中心、火神庙国际商业中心项目位置项目位置大兴卫星城核心枢纽黄村（东侧临近京开高速）开发商开发商北京金色时代枫房地产开发有限公司项目类型项目类型商业综合体总占地（）总占地（）8.58公顷总建面（）总建面（）23万（地上15万，地下8万）开业时间开业时间预计2010年10月经营方式经营方

13、式租金形式租金租金( (元元/ /天天/ /平米平米) )餐饮：48（成交价）其他业态：28（成交价）已签约商户已签约商户王府井百货（签约4.7万平米，签约价1元/天/平米）英国TESCO（乐购）（签约2万平米左右，签约价2.2元/天/平米）鹿港小镇等品牌餐饮入驻A栋项目简介项目简介火神庙国际商业中心于2009年3月20日正式开工，预计2010年5月竣工。其中，A栋：高档中式餐饮；B、C栋：精品商业街；D栋：国际美食总汇；E栋：小主力店（包括名品折扣店、运动超市、数码影院等）；F栋：大主力店（百货业态，地下一层为精品超市）。项目整体定位：108万人的魅力生活港。备注备注9月9日，火神庙国际商业

14、中心主力百货楼座（F座）正式封顶。目前租售同时进行。目前租售同时进行。目前租售同时进行。目前租售同时进行。开发商经营模式：自持经营（内部组开发商经营模式：自持经营（内部组 建商业公司）建商业公司）榷榷婪婪臭臭空空限限拢拢箕箕荆荆方方误误姥姥疑疑谗谗授授抛抛呵呵滔滔盟盟凡凡遣遣禽禽宵宵狮狮脐脐异异竭竭惯惯莫莫军军栋栋龟龟按按北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）火神庙国际商业中心火神庙国际商业中心火神庙国际商业中心火神庙国际商业中心 销售情况销售情况销售情况销售情

15、况开盘时间开盘时间可售商业面可售商业面积积( () )可售商业面可售商业面积区间积区间( () )已成交商业已成交商业面积面积( () )已成交主力已成交主力面积面积( () )成交均价成交均价( (元元/ /) )销售率销售率2009-7-2627280.9150-35006431.4250-1502980724%数据来源：北京市房地产交易管理网1.火神庙开盘3个月，商业成交均价29807元/，成交租金按8元/天/计算，则投资回报率为投资回报率为10%10%（投资回报率 = 1售价租金365天）。2.从火神庙单套成交面积看，50平米商铺销售速度最快，而超过超过10001000平米的整层商业目

16、前没有成交记录，平米的整层商业目前没有成交记录，不排除开发商自持招商的可能。销售情况分析：销售情况分析：咖咖茧茧啮啮瑶瑶讨讨婚婚腆腆牺牺倔倔玩玩官官钉钉酌酌车车扒扒侦侦勺勺琴琴伍伍胡胡致致锗锗剧剧肯肯副副忻忻被被蛛蛛踊踊鞋鞋眼眼准准北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）A A A A座座座座高档中餐B B B B座座座座精品商业街D D D D座座座座国际美食总汇E E E E座座座座小主力店F F F F座座座座大主力店N N N N王府井百货TESCO（乐购

17、）已进驻鹿港小镇已进驻CCCC座座座座精品商业街已销售29套商铺写字楼已售完成交均价9969元/平米认认淡淡话话棺棺入入萧萧氏氏识识白白帮帮亲亲卫卫入入掏掏织织蠢蠢拒拒搀搀雀雀袱袱辗辗畏畏末末灯灯蓉蓉锤锤犬犬踏踏天天判判麻麻墒墒北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）2 2 2 2、百联清城购物中心、百联清城购物中心、百联清城购物中心、百联清城购物中心项目位置项目位置大兴兴华大街与富强西路交汇处开发商开发商北京龙熙房地产开发有限责任公司运营商运营商上海百联集团项目

18、类型项目类型大型购物中心总建面（）总建面（）约5万单层建面（）单层建面（）B1层：1.4万；F1-F3层：1.2万楼层分布楼层分布地下1层/地上3层停车位（个）停车位（个）约220个（全部为地上停车位）（收费）开业时间开业时间2006年1月19日经营方式经营方式店中店：联营扣点临街商业：租金形式租金租金( (元元/ /天天/ /平米平米) )国美电器：11.5（成交价）临街商业：5（成交价）扣点（扣点（% %）815项目简介项目简介百联清城购物中心隶属于上海百联集团股份有限公司旗下的上海世纪联华超市发展有限公司。目前国美电器、KFC、吉野家、呷哺呷哺小火锅、李先生加州牛肉面大王、丽家宝贝等知名

19、品牌及娱乐项目已经入驻。备注备注中低档品牌，购物环境较差开发商经营模式：委托经营开发商经营模式：委托经营合作方式：开发商以租赁方式，整体租给百合作方式：开发商以租赁方式，整体租给百 联集团（租金联集团（租金1 1元元/ /天天/ /平米），由平米），由 百联独立招商，独立运营百联独立招商，独立运营怂怂膜膜陵陵辱辱奎奎用用杏杏岩岩始始颐颐彬彬痰痰寓寓俄俄蹄蹄票票染染痞痞譬譬诛诛致致虞虞毫毫覆覆帧帧驯驯怨怨理理图图瓷瓷身身编编北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）百

20、联清城购物中心百联清城购物中心百联清城购物中心百联清城购物中心 经营业态划分经营业态划分经营业态划分经营业态划分B1B1F1F1F2F2F3F3世纪联华大卖场国美电器国美电器化妆品/流行服饰/黄金珠宝/美食天地男女服装/运动休闲儿童用品/美食天地楼层楼层楼层楼层主力品牌主力品牌主力品牌主力品牌F3金汉斯、蜡笔小新、丽家宝贝、叮当猫、小鬼当佳、绅贝尔等F2好伦哥、班尼路、真维斯、I.P.ZONE、SAMUEL&KEVIN、雪莲等F1呷哺呷哺、KFC、吉野家、李先生加州牛肉面、老莫西饼、西铁城、ONLY、TATA、天美意等N N N N租金（元租金（元/ /天天/ /平米）平米）1（成交价）国美：

21、1-1.5（成交价）临街商业：5（成交价）其他：联营扣点，8-15%联营扣点，8-15%联营扣点，8-15%冷冷涡涡族族种种舰舰酷酷拽拽种种悬悬唁唁遗遗毫毫枣枣交交钟钟赴赴即即褂褂卿卿赋赋焙焙氧氧忆忆艳艳皆皆赊赊挚挚校校虑虑欠欠拎拎庆庆北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）卸卸娟娟疑疑专专屋屋寿寿坡坡鲁鲁脏脏稚稚哉哉服服看看巢巢迭迭蚊蚊胜胜齿齿饯饯絮絮朴朴涌涌纱纱陋陋张张奸奸瘫瘫痈痈迸迸枯枯倦倦蛛蛛北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商

22、方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）3 3 3 3、玫瑰城服装小商品中心、玫瑰城服装小商品中心、玫瑰城服装小商品中心、玫瑰城服装小商品中心项目位置项目位置大兴黄村枣园商业街开发商开发商北京玫瑰城商业中心有限公司项目类型项目类型综合性小商品批发商场总建面（）总建面（）9万（玫瑰城服装小商品中心：3万）单层建面（）单层建面（）玫瑰城服装小商品中心：5000楼层分布楼层分布地下2层/地上5层停车位（个）停车位（个）地上约100个（免费），地下未定开业时间开业时间2008年2月经营方式经营方式租金形式为主，餐饮联营扣点租金租金(

23、(元元/ /天天/ /平米平米) )410（成交价）扣点（扣点（% %）20项目简介项目简介玫瑰城商业中心由玫瑰城家居广场、苏宁电器、玫瑰城小商品中心等几大板块构成，其中玫瑰城家居广场总建筑面积5万平米，玫瑰成小商品中心总建筑面积3万平米。地下二层为2万平米的超大停车场。项目是大兴区最大的大型一站式购物广场，交通便利，紧邻即将建设的地铁站。周边居民区密集，人流量高。备注备注档次低，购物环境差，但因租金低，出租率已接近70%开发商经营模式：自持经营（由开发商自建开发商经营模式：自持经营（由开发商自建 商业公司）商业公司）经营方式：开发商自主招商，自主经营经营方式：开发商自主招商，自主经营咏咏找找

24、侯侯因因姚姚颐颐黍黍讲讲忘忘规规升升上上叼叼塞塞莎莎抨抨签签晾晾基基勋勋潘潘赃赃家家潜潜贝贝阅阅频频吊吊适适咳咳铬铬搞搞北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）玫瑰城服装小商品中心玫瑰城服装小商品中心玫瑰城服装小商品中心玫瑰城服装小商品中心 经营业态划分经营业态划分经营业态划分经营业态划分玫瑰城家居广场玫瑰城家居广场玫瑰城家居广场玫瑰城家居广场玫瑰城服装小商品中心玫瑰城服装小商品中心玫瑰城服装小商品中心玫瑰城服装小商品中心B1B1F1F1F2F2F3F3五金/涂料

25、/吊顶/玻璃/石材/苏宁电器洁具/瓷砖地板/门窗/楼梯灯具/壁纸/地毯/窗帘/厨柜/烟机B2B2停车场F4F4精品家具/吉嘉系列家具F5F5户外家具/办公家具/家装板材箱包/鞋/日用品珠宝玉器/钟表眼镜/化妆品/小饰品文体用品/手机/电脑配件/工艺礼品床上用品/布艺/成人服饰/儿童用品精品服饰美食城西西东东租金（元租金（元租金（元租金（元/ / / /天天天天/ / / /平米）平米）平米）平米）报价：15 / 成交价：10报价：12 / 成交价：8报价：10 / 成交价：6报价：8 / 成交价：4联营扣点，20%，押金10万报价：10 / 成交价：6说明：以上所列租金为玫瑰城服装小商品中心租

26、金。抹抹现现馈馈噪噪惮惮赋赋滁滁囤囤荷荷允允拱拱姑姑沼沼曙曙迫迫榆榆共共斗斗廷廷韦韦极极谷谷苞苞嗅嗅洪洪蛾蛾祖祖铝铝讶讶润润涧涧广广北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）4 4 4 4、吉星德亿商业中心、吉星德亿商业中心、吉星德亿商业中心、吉星德亿商业中心项目位置项目位置大兴兴丰大街与康庄路交汇处开发商开发商北京春光房地产开发有限公司运营商运营商北京吉星德亿经贸有限责任公司项目类型项目类型大型主题百货商场总占地（）总占地（）1.6万总建面（）总建面（）约1.8万

27、单层建面（）单层建面（）约3000楼层分布楼层分布地下2层/地上4层停车位（个）停车位（个）地上约150个（收费）开业时间开业时间2009年5月16日经营方式经营方式专柜：联营扣点临街商业：租金形式租金租金( (元元/ /天天/ /平米平米) )5（成交价）扣点（扣点（% %）1020项目简介项目简介项目定位打造大兴区中高端主题百货店，时尚、品质、品位定位于成熟、时尚、女性为主的主题百货店，由专业人员设计并实施管理。备注备注中心内部正在调整业态，准备引入一些知名品牌。调整后一层以男女鞋为主，二层以女装为主，三层以运动休闲为主，四层以儿童城为主。开发商经营模式：委托经营开发商经营模式：委托经营合

28、作方式：开发商以租赁方式，整体租给吉合作方式：开发商以租赁方式，整体租给吉 星德亿经贸公司（租金不高于星德亿经贸公司（租金不高于1 1元元/ / 天天/ /平米），由吉星德亿独立招平米），由吉星德亿独立招 商，独立运营。无后期利润分成商，独立运营。无后期利润分成怪怪拄拄续续叶叶梭梭淡淡造造浸浸听听顷顷含含仕仕挽挽烤烤框框谭谭佑佑肥肥左左依依赠赠唱唱衫衫隶隶耻耻读读盟盟芦芦孕孕盯盯耪耪秧秧北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）吉星德亿商业中心吉星德亿商业中心吉星德

29、亿商业中心吉星德亿商业中心 经营业态划分经营业态划分经营业态划分经营业态划分F1F1F2F2F3F3黄金珠宝/箱包皮具/钟表眼镜/药房/烟酒茶类/化妆品/男女鞋少淑休闲/职业商务/特色服饰/时尚内衣男装/运动休闲/羊绒羊毛/器械F4F4家居床品/汽车用品/办公用品/家电/儿童用品/儿童乐园/丽家宝贝/水吧N N N N店中店：联营扣点，10-20%临街商业：5（成交价）联营扣点，10-20%联营扣点，10-20% 运动城租金：1左右（成交价）联营扣点，10-20%租金（元租金（元租金（元租金（元/ / / /天天天天/ / / /平米）平米）平米）平米）鄂鄂鼓鼓弱弱诅诅锤锤泳泳罢罢衅衅苛苛归归

30、堂堂褪褪畅畅畔畔务务狭狭椿椿真真偿偿帘帘擅擅狗狗飘飘陈陈髓髓沙沙姬姬挫挫俄俄灰灰拘拘备备北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）5 5 5 5、华堂商场（大兴店）、华堂商场（大兴店）、华堂商场（大兴店）、华堂商场（大兴店）项目位置项目位置大兴康庄路26号（那尔水晶城）开发商开发商北京方正房地产开发有限公司运营商运营商华糖洋华堂商业有限公司项目类型项目类型大型综合商场总建面（）总建面（）1.2万单层建面（）单层建面（）4000楼层分布楼层分布地上3层停车位（个）停车

31、位（个）地上约60个（收费）开业时间开业时间2005年1月经营方式经营方式联营扣点扣点（扣点（% %）1025项目简介项目简介华糖洋华堂商业有限公司是国务院首次批准成立的中国第一家合资连锁商业企业，成立于1997年10月7日，总投资额为1.3亿美元，注册资本6500万美元。公司由日本株式会社伊藤洋华堂、中国华孚贸易发展集团公司、伊藤忠商事株式会社、伊藤忠（中国）集团有限公司共同出资组建，投资比例分别为75.75%、12%、10.58%、1.67%。开发商经营模式：委托经营开发商经营模式：委托经营合作方式：开发商以租赁方式，整体租给华合作方式：开发商以租赁方式，整体租给华 堂（租金堂（租金1.9

32、1.9元元/ /天天/ /平米），由华平米），由华 堂独立招商，独立运营堂独立招商，独立运营掠掠告告权权伎伎鸳鸳盗盗敌敌淫淫鞍鞍晓晓官官堡堡翻翻呛呛西西檄檄烬烬希希樟樟挖挖两两桓桓甄甄兽兽章章拇拇踏踏瘪瘪谋谋莆莆氓氓掐掐北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）华堂商场（大兴店）华堂商场（大兴店）华堂商场（大兴店）华堂商场（大兴店） 经营业态划分经营业态划分经营业态划分经营业态划分F1F1F2F2F3F3食品超市/珠宝化妆品流行服饰家居百货/家用电器西西东东10-2

33、5扣点（扣点（扣点（扣点（% % %）10-2510-25楼层楼层楼层楼层经营种类经营种类经营种类经营种类F3床上用品、居家装饰、家庭百货、窗帘布艺、家电用品、钟表照材、眼镜文具、玩具书店、儿童服装、内衣、儿童广场、音像制品、钟表维修、厨房用品、母婴休息室、健身器材F2男女服装服饰、男女皮鞋、体育用品、服装修改室、修鞋、洗衣店、美容院F1水果蔬菜、鲜鱼鲜肉、冷冻食品、休闲食品、西点面包、美食天地、茶叶烟酒、干物调料、熟食、饮料、化妆品、珠宝饰品、各式箱包、首饰加工、彩扩、花店、药店、日用品、皮具湖湖隘隘甜甜稗稗敛敛坯坯奸奸成成馒馒狡狡控控良良著著溺溺细细辞辞图图佐佐脱脱诈诈津津弦弦毛毛沛沛抄抄

34、敝敝瘫瘫青青其其逢逢焦焦冶冶北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）伯伯罚罚席席所所锥锥币币婿婿叙叙块块兽兽乖乖苏苏司司劲劲集集惟惟字字铝铝找找著著哩哩翘翘掸掸肄肄粤粤恐恐堑堑盅盅鳞鳞教教线线娠娠北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）6 6 6 6、千泽汇商业中心、千泽汇商业中心、千泽汇商业中心、千泽汇商业中心项目位置项目位置大兴黄

35、村兴华大街东郁花园三里C区开发商开发商北京市大兴城镇建设综合开发集团公司项目类型项目类型建材城总建面（）总建面（）约2.5万楼层分布楼层分布地下1层/地上3层停车位（个）停车位（个）近百个（暂定）开业时间开业时间未定经营方式经营方式租金形式租金（元租金（元/ /天天/ /平米）平米）F1：34（成交价）F2-F3：3（报价），预计成交价：1.52已签约商户已签约商户腾王阁家居建材商城、建设银行项目简介项目简介项目为独立的3层商业，硬件设施齐全完备，外墙为干挂黑灰色石材，二、三层外有8块4.6X7.4米的广告位，近千平方米的广场配有百余辆停车位。备注备注B1整层及南侧F1-F3层整租给腾王阁家居

36、建材商城，面积2万平米；北侧F1-F3层约3000平米现正对外招租，目前已签约一家建设银行。开发商经营模式：委托经营开发商经营模式：委托经营 + + 自持经营自持经营合作方式：开发商以租赁方式，将部分商业合作方式：开发商以租赁方式，将部分商业 租给家居建材城（租金租给家居建材城（租金1 1元元/ /天天/ /平平 米），由家居建材城独立运营；米），由家居建材城独立运营； 另一部分商业由开发商自持，自主另一部分商业由开发商自持，自主 招商（只租不售）招商（只租不售）名名诺诺镣镣则则墟墟府府侄侄淋淋落落袋袋尾尾藐藐生生咏咏废废店店骆骆职职跑跑甘甘烈烈务务办办诺诺封封哀哀妻妻尘尘络络菩菩欺欺示示北北

37、京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）侨侨硕硕汉汉愁愁泥泥哦哦儡儡勿勿泪泪聪聪猫猫闺闺蔬蔬岁岁层层翼翼宜宜贺贺唇唇主主缺缺企企答答羽羽揍揍臭臭谋谋行行肤肤曝曝蔷蔷戊戊北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）7 7 7 7、物美（郁花园店）、物美（郁花园店）、物美（郁花园店）、物美（郁花园店）项目位置项目位置大兴西红门镇北兴路日月星辰光辉

38、伟业市场内运营商运营商北京物美商业集团股份有限公司项目类型项目类型综合超市总建面（）总建面（）约5000楼层分布楼层分布地上1层停车位（个）停车位（个）约300-400（免费）开业时间开业时间2009年7月经营方式经营方式租金形式租金（元租金（元/ /天天/ /平米）平米） 0.6日营业额日营业额1213万元客单价客单价50100元利润率利润率812%项目简介项目简介物美（郁花园店）是物美集团在大兴区的第二家大卖场，毗邻南五环，卖场面积近万平米。备注备注该超市为临建，大红门镇政府乡产权备注：备注：备注：备注：目前物美在大兴已开目前物美在大兴已开目前物美在大兴已开目前物美在大兴已开6 6 6 6

39、家店，租金均未超过家店，租金均未超过家店，租金均未超过家店，租金均未超过1.51.51.51.5元元元元/ / / /天天天天/ / / /平米。平米。平米。平米。绣绣军军颈颈酞酞坛坛泳泳怕怕隧隧勿勿狭狭赛赛坚坚砷砷慷慷兔兔郊郊黎黎才才明明渺渺褒褒督督恍恍纂纂哥哥绣绣娜娜佛佛类类截截舷舷韭韭北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）项项目名称目名称位置位置建建设设用地面用地面积积( (万万) )规规划建筑面划建筑面积积( (万万) )规规划商划商业业面面积积（万）（

40、万）成交日期成交日期成交价成交价( (万万元元) )楼面地价楼面地价( (元元/ /) )受受让单让单位位黄村17号地黄村镇1222.72 2（预预估）估）2007-12-241430006300华润置地黄村19号商业金融和混合用地黄村镇16.245.814142009-6-163025006605上海绿地集团有限公司黄村新城北区2号地（住宅及公建）黄村镇9.122.48不不详详2009-7-81630007248保利（北京）房地产开发有限公司西红门商业综合区一期黄村镇4.2812.8412.8412.842009-7-23582004530北京春光房地产开发有限公司和北京西澳房地产开发有限公

41、司联合体西红门商业综合区二期红门镇19.430.430.430.42009-7-23795612615英特宜家购物中心集团投资有限公司黄村镇枣园项目黄村镇2.157.547.547.542009-7-23344005562北京创智天地房地产开发有限公司和智地创展（北京）投资有限公司联合体合计合计63.1363.13141.76141.7666.7866.78大兴未来潜在商业供应量大兴未来潜在商业供应量大兴未来潜在商业供应量大兴未来潜在商业供应量 预计达到预计达到预计达到预计达到70707070万平米万平米万平米万平米 屹屹娱娱患患今今峻峻杰杰小小垃垃显显剥剥炮炮稀稀堑堑朱朱囚囚靶靶软软玲玲却却

42、碰碰利利疽疽苍苍比比坏坏蟹蟹妹妹懈懈恤恤法法接接晃晃北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）1.据最新报道，西红门商业地块买主宜家家居仅是中心集团股东之一，宜家的进驻计划，是要建成一个集娱乐、餐饮、购物、超市等多种功能为一体的20万平方米购物中心，而营业面积达5万平方米的宜家家居旗舰店则会建在购物中心里面，作为中心的旗舰店和风向标，预计2014年开业。宜家全球第二大店进驻大兴，势必会拉动南城消费，吸引投资者目光，大兴商业升值潜力巨大。2.华润、绿地、保利、春光等项

43、目商业规划面积大，地块位置相临较近，未来有望通过商业的集中效应将大兴的核心商圈北移，提升大兴整体的商业档次。3.3.领海位于未来潜在商圈的核心位置，商业氛围将日渐成熟。领海位于未来潜在商圈的核心位置，商业氛围将日渐成熟。商机分析：商机分析：诛诛剥剥其其淖淖蔼蔼亲亲焊焊眨眨队队穆穆酬酬惫惫撞撞忆忆疤疤球球梭梭欧欧钮钮艺艺痰痰鼓鼓隙隙子子职职噪噪镑镑砍砍戌戌桌桌译译朴朴北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）开发商经营模式总结：开发商经营模式总结：开发商经营模式总结：

44、开发商经营模式总结：商业名称商业名称开发商经营模式开发商经营模式合作方式合作方式租金租金( (元元/ /天天/ /) )商业运营情况商业运营情况百联清城购物中心委托租赁1 玫瑰城服装小商品中心自持自建商业公司，自行招商、自主经营 吉星德亿商业中心委托租赁不高于1华堂商场委托租赁1.9 千泽汇商业中心委托 + 自持租赁 + 自行招商1未开业1.1.委托经营为主：委托经营为主：60%以上的开发商选择以租赁的方式，将商业委托给商业运营公司进行经营和管理，这样可以降低开发商的商业运作风险，确保开发商的实际利益。2.2.商业运营公司管理水平有差异：商业运营公司管理水平有差异：从后期运营情况看，商业运营公

45、司的管理水平和经营理念是决定该商场是否能存活下来，是否能长期发展赢利的关键。匿匿幽幽提提矛矛庶庶沈沈呸呸描描讣讣勿勿脐脐议议寐寐岭岭惭惭索索赦赦学学桔桔液液穗穗触触阂阂十十憾憾抵抵变变租租椰椰恿恿亨亨帛帛北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）【 小结小结小结小结 】核心商圈档次低核心商圈档次低 目前大兴的核心商业集中在火神庙周边，但消费档次低，整体形象差。富人区存在巨大商机富人区存在巨大商机 随着未来商业规划的逐步完善和大型商业机构的进驻，大兴的中高端商业市场将

46、逐渐向西北部转移。而 西北部属于大兴的富人区，领海位于富人区的核心位置，因此未来市场存在很大的商机。委托经营可降低开发商的风险委托经营可降低开发商的风险 由于多数开发商缺少商业运营和管理的经验，因此委托商业运营公司全权管理和经营商业，是降低开发商经营风险，确保实际利益的首选途径，但对商业运营公司的水平要求较高。绘绘葛葛星星雷雷牢牢堕堕薯薯您您思思娘娘粳粳峪峪太太付付脱脱啊啊望望斡斡检检津津兄兄墩墩频频播播腮腮墅墅抖抖席席壹壹碘碘赋赋阴阴北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（

47、138页页）领海商业经营模式建议：领海商业经营模式建议：领海商业经营模式建议：领海商业经营模式建议：为了完成领海商业的既定销售目标，同时实现公司利益最大化，建议考虑以下两种经营模式：首选模式：公司自行招商、销售。首选模式：公司自行招商、销售。备选模式：委托知名商业运营公司进行招商及后期运营，公司只负责销售。备选模式：委托知名商业运营公司进行招商及后期运营，公司只负责销售。优点：优点：1、利润可以达到最大化优点：优点：1、客户资源丰富 2、招商难度相对较小 3、商业公司统一经营、统 一管理，降低后期运营 风险缺点：缺点：1、客户资源有限 2、前期招商难度大 3、后期运营风险大 4、投资成本较高缺

48、点：缺点：1、公司利润相对降低 2、合作方式存在一定制约性炉炉扁扁秉秉婶婶者者膘膘挚挚鞠鞠卑卑汝汝姚姚倚倚囤囤刷刷瘦瘦授授谈谈城城纺纺宗宗昏昏跋跋服服芬芬攒攒胜胜千千逼逼挥挥攀攀卉卉附附北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）经营模式参考案例：经营模式参考案例：经营模式参考案例：经营模式参考案例：案例一：三里屯案例一：三里屯3.33.3服饰大厦服饰大厦开发商：开发商：华顿国际投资有限公司经营模式：经营模式：开发商自持具体操作方式：具体操作方式：三里屯3.3服饰大厦

49、由华顿国际投资有限公司进行开发，前期投资4亿元。后开发商自行组建商业公司，将大厦分割成小商铺进行销售，同时自行招商。目前一层满租，二层23元/天/平米，三层20元/天/平米，四层18元/天/平米扒扒充充裹裹歼歼饵饵毛毛甭甭急急廉廉搐搐棕棕陛陛糕糕摧摧颜颜具具陪陪秒秒蕴蕴基基件件亿亿趋趋均均孤孤爱爱挪挪寂寂舅舅糜糜亦亦汹汹北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）案例二：秀水案例二：秀水2 2号号经营模式：经营模式：开发商委托经营具体操作方式：具体操作方式：秀水2号属

50、于军队产权，后委托给秀水投资进行商业运营，分割小商铺，独立招商，独立运营。目前秀水2号由于经营不善，除一层少量门脸房还在经营外，其余各层商铺已全部退租。2005年6月底首次招商的租金水平：一层20-22元/天/平米，二层15元/天/平米，三层10元/天/平米，四层7-8元/天/平米。阮阮抢抢已已畸畸爷爷烃烃蜕蜕步步桨桨牢牢糯糯盗盗揩揩浪浪骤骤耻耻豆豆卒卒剑剑蹭蹭播播幻幻驴驴声声砍砍糕糕豪豪睬睬硕硕甄甄搭搭砖砖北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）案例三：庄胜案例

51、三：庄胜SOGOSOGO广场广场经营模式：经营模式：开发商自持，对投资客承诺投资回报率具体操作方式：具体操作方式：庄胜SOGO是一个大产权商业，开发商自持，未将大产权进行划分。开发商对投资客只销售30年的经营权（虚拟产权），并承诺30年包租，按8%投资回报率，每年返还投资客收益，12.5年回本。开发商自己组建商业管理公司，与进驻商户采取联营分成的形式，进行后期商业运营。楼层楼层面积面积售价售价投资回报率投资回报率1层5660000元/8%2层5650000元/8%3层5640000元/8%4层5630000元/8%5层5620000元/8%备注：开发商销售备注：开发商销售30%30%后，由于售

52、价过高，市场不接受，后改为长期持有。后，由于售价过高，市场不接受，后改为长期持有。波波形形两两志志翅翅老老蚤蚤缨缨绿绿查查婆婆撅撅坟坟倡倡晨晨确确渤渤慌慌寞寞末末刽刽亲亲灾灾悯悯津津卉卉蔚蔚裴裴听听火火格格归归北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）案例四：天坐国际商城案例四：天坐国际商城经营模式：经营模式：开发商自持，对小业主承诺投资回报率具体操作方式：具体操作方式：开发商自己组建商业管理公司，先售后租。招商过程中，承诺小业主3年8%的投资回报，3年中小业主不能

53、参与经营。3年后将经营权归还小业主，由业主自行招商、经营、管理。楼层楼层面积面积售价售价投资回报率投资回报率地下一层10152800030000元/8%一层10155000080000元/8%二层101540000元/8%三层101535000元/8%潮潮龄龄孟孟瓶瓶蛀蛀胚胚详详攒攒潮潮未未秉秉嘛嘛授授室室疫疫夷夷暑暑溺溺撮撮鲤鲤见见遂遂梭梭御御厕厕韦韦尝尝酮酮粟粟豺豺眩眩录录北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）领海领海彩虹新城彩虹新城清城清城金惠园金惠园首邑

54、上城首邑上城孔乙己酒家孔乙己酒家渔公渔婆渔公渔婆刚记海鲜刚记海鲜三、项目周边竞争对手商业情况调查三、项目周边竞争对手商业情况调查三、项目周边竞争对手商业情况调查三、项目周边竞争对手商业情况调查【 竞争对手确定竞争对手确定竞争对手确定竞争对手确定 】本次竞争对手的确定以领海周边底商体量较大，且底商已开始正常经营的住宅楼盘为选取原则。本次调查竞品共计4个，分别是清城、彩虹新城、首邑上城、金惠园。考虑到领海3#楼底商已经开始经营，其租金水平具备一定参考性，故本次也做为调查对象。另外，本次增加对领海周边知名餐饮的调查，共计3家，分别是孔乙己酒家、渔公渔婆、刚记海鲜。朝朝胞胞槐槐目目析析莹莹秽秽甸甸啼啼

55、麓麓燥燥惠惠称称毖毖陶陶盎盎呐呐逃逃峪峪属属瞪瞪槐槐崔崔校校禄禄东东聘聘抗抗衣衣芋芋逮逮瘸瘸北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）【 竞争对手经营情况分析竞争对手经营情况分析竞争对手经营情况分析竞争对手经营情况分析 】竞品一：清城竞品一：清城竞品一：清城竞品一：清城清城北区底商清城北区底商清城南区底商清城南区底商底商总面积约25000平米，全部临街，地上两层。清城底商全长近500米，共139个商铺，商铺面积在300500平米之间不等。小业主对外招租。清城北区底商

56、清城北区底商清城南区底商清城南区底商N N N N清城北区清城北区清城南区清城南区盂盂泅泅众众与与沧沧餐餐努努纳纳龋龋采采栗栗谈谈兹兹恃恃彪彪萎萎雪雪恍恍臭臭拆拆棵棵昌昌拂拂替替阉阉邯邯毡毡晓晓涌涌匝匝漳漳秃秃北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）清城清城清城清城 底商业态及租金情况底商业态及租金情况底商业态及租金情况底商业态及租金情况清城底商租金水平清城底商租金水平清城底商租金水平清城底商租金水平美容美发34元/天/平米二手房中介34元/天/平米服装店3.54

57、元/天/平米茶楼3.54元/天/平米医院药店34元/天/平米银行典当34元/天/平米邮政电信34元/天/平米洗衣店3.54元/天/平米便利超市4元/天/平米其他社区配套34元/天/平米平均租金水平平均租金水平平均租金水平平均租金水平34343434元元元元/ / / /天天天天/ / / /平米平米平米平米底商分析：底商分析：1、社区居民消费型底商，消费档次不高。 2、住宅底商，无餐饮。与领海对比：与领海对比：1、领海是独立商业，可做餐饮，业态选择比清城更为灵活。 2、领海位于富人区，消费水平比清城高，对知名品牌更有吸引力。绪绪伤伤癣癣姐姐执执堡堡焰焰波波网网速速倪倪忿忿换换辱辱籽籽裕裕申申豆

58、豆还还宇宇凑凑垫垫电电栋栋猴猴稀稀水水委委听听墩墩镭镭腿腿北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）清城底商清城底商清城底商清城底商 投资回报分析投资回报分析投资回报分析投资回报分析底商成交均价底商成交均价( () )租金（元租金（元/ /天天/ /）成交主力面积成交主力面积（）（）底商开盘时间底商开盘时间销售期销售期投资回报率投资回报率12000233002005年4年9%数据来源：北京市房地产交易管理网清城底商销售时间早，按当时的售价和租金推算，其商业投资回本约

59、13年，投资回报率9%。清城投资客：大兴当地的地缘性客户居多，看中百联清城的商业价值。清城租赁商户：以社区配套行业、家庭服务行业居多，无品牌，档次低。点评：点评：点评：点评： 清城底商是先租后售，这种方式存在一个弊端，即：如果租金上不去，后期售价将会受到很大影响！清城底商是先租后售，这种方式存在一个弊端，即：如果租金上不去，后期售价将会受到很大影响！清城底商是先租后售，这种方式存在一个弊端，即：如果租金上不去，后期售价将会受到很大影响！清城底商是先租后售，这种方式存在一个弊端，即：如果租金上不去，后期售价将会受到很大影响！虎虎困困庆庆型型瘪瘪铭铭盘盘挠挠凳凳卯卯熙熙轿轿剥剥偶偶忱忱姥姥唁唁镰镰

60、建建撬撬熬熬逐逐伸伸晒晒蜜蜜咙咙池池势势索索弊弊貉貉库库北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）竞品二：彩虹新城竞品二：彩虹新城竞品二：彩虹新城竞品二：彩虹新城N N N N底商底商彩虹新城彩虹新城底底商商彩虹新城北侧底商彩虹新城北侧底商彩虹新城东侧底商彩虹新城东侧底商彩虹新城底商约25000平米，全部为二层，单套90-400平米，东西向长约450米，南北向约250米。彩虹新城已营业店铺共93个，其中东西向54个，南北向39个。小业主对外招租。咙咙错错澳澳伐伐窑窑

61、词词瘴瘴训训净净型型邮邮婪婪堡堡寥寥薄薄沸沸蘸蘸窟窟隧隧躬躬琅琅触触碌碌贸贸筹筹更更条条小小企企吸吸臻臻榜榜北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）彩虹新城彩虹新城彩虹新城彩虹新城 底商业态及租金情况底商业态及租金情况底商业态及租金情况底商业态及租金情况彩虹新城底商租金水平彩虹新城底商租金水平彩虹新城底商租金水平彩虹新城底商租金水平餐饮2.33元/天/平米美容美发2.53元/天/平米二手房中介2.33元/天/平米服装店23元/天/平米银行典当23元/天/平米洗衣店

62、3元/天/平米便利超市2元/天/平米医院药店3元/天/平米其他社区配套23.5元/天/平米平均租金水平平均租金水平平均租金水平平均租金水平23.523.523.523.5元元元元/ / / /天天天天/ / / /平米平米平米平米底商分析：底商分析：1、社区居民消费型底商，中低档次。 2、餐饮集中，但店铺小，环境差。 3、餐饮主力店有麻辣香锅、金汉斯烤肉、庆丰包子铺等，租金水平在23元/天/平米之间。与领海对比：与领海对比：领海位于富人区，周边消费环境好，更适合做高档餐饮。眼眼霓霓潮潮旁旁变变残残侥侥项项聘聘酱酱系系校校缕缕挫挫埠埠遁遁扛扛葛葛填填歹歹歼歼正正鸭鸭瞬瞬躇躇泪泪领领槽槽形形封封蹭

63、蹭瞄瞄北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）彩虹新城底商彩虹新城底商彩虹新城底商彩虹新城底商 投资回报分析投资回报分析投资回报分析投资回报分析底商成交均价底商成交均价( () )租金（元租金（元/ /天天/ /）成交主力面积成交主力面积（）（）底商开盘时间底商开盘时间销售期销售期投资回报率投资回报率119252.3390-2002007年3月25日2.5年7%数据来源：北京市房地产交易管理网彩虹新城底商自2007年初开盘销售，但截至2009年初才有成交记录。按售

64、价和租金推算，彩虹新城底商的投资回本年限约14年，投资回报率7%。彩虹新城投资客：以大兴当地的地缘性客户居多。彩虹新城租赁商户：以餐饮、社区配套居多，无品牌，档次较低。魄魄胆胆儿儿存存凳凳袁袁豁豁繁繁跳跳太太彝彝缸缸坟坟钡钡扇扇炎炎栋栋辽辽顿顿鞍鞍羞羞讫讫扎扎浸浸饥饥赚赚澳澳渊渊吩吩幼幼增增淬淬北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）竞品三：首邑上城竞品三：首邑上城竞品三：首邑上城竞品三：首邑上城N N N N首邑上城首邑上城底商底商底商总面积约14000平米，全

65、部为二层，以东西向为主，底商全长约180米。首邑上城已经开始营业的底商有34个。小业主对外招租。瓤瓤脂脂跨跨矮矮栽栽疾疾远远硕硕氦氦在在零零齐齐郝郝观观躺躺忽忽起起孔孔状状仍仍榜榜柑柑充充尔尔疫疫津津滋滋乎乎伟伟窑窑哪哪牢牢北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）首邑上城首邑上城首邑上城首邑上城 底商业态及租金情况底商业态及租金情况底商业态及租金情况底商业态及租金情况首邑上城底商租金水平首邑上城底商租金水平首邑上城底商租金水平首邑上城底商租金水平服装店2.53.5

66、元/天/平米二手房中介23元/天/平米美容美发22.5元/天/平米烟酒茶2.52.7元/天/平米摄影写真22.5元/天/平米打印设计2.5元/天/平米洗衣店2.5元/天/平米医院药店2元/天/平米其他社区配套23.5元/天/平米平均租金水平平均租金水平平均租金水平平均租金水平23.523.523.523.5元元元元/ / / /天天天天/ / / /平米平米平米平米底商分析：底商分析：1、社区居民消费型底商，中低档次。 2、受华堂制约，导致出租率不高，租金上不去。 3、产品定位缺少差异性。与领海对比：与领海对比：领海周边不受大型商业制约，招商业态丰富，租金有上调空间。黄黄扫扫血血工工烂烂茸茸毛

67、毛逃逃坊坊韦韦磁磁鸳鸳俏俏扬扬咀咀避避铃铃夺夺敞敞撮撮良良鳞鳞俞俞垒垒驴驴讯讯赡赡况况弥弥拿拿呵呵损损北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）竞品四：金惠园竞品四：金惠园竞品四：金惠园竞品四：金惠园金惠园位于领海东南角，底商全部为一层，东西向，全长约500米。金惠园已经开始营业的底商有16家，另有部分底商在转租中。小业主对外招租。顺驰领海顺驰领海N N N N金惠园金惠园底商底商键键甸甸眨眨连连洱洱褥褥战战鄂鄂巢巢浚浚皖皖哀哀礁礁敢敢晴晴茫茫荣荣槛槛跑跑巳巳愉愉草

68、草献献直直抠抠哗哗边边聪聪支支棱棱绪绪湃湃北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）金惠园金惠园金惠园金惠园 底商业态及租金情况底商业态及租金情况底商业态及租金情况底商业态及租金情况金惠园底商租金水平金惠园底商租金水平金惠园底商租金水平金惠园底商租金水平餐饮2.192.3元/天/平米二手房中介3元/天/平米美容美发3元/天/平米便利超市23元/天/平米洗衣店33.5元/天/平米药店3元/天/平米其他社区配套3元/天/平米平均租金水平平均租金水平平均租金水平平均租金水

69、平23.523.523.523.5元元元元/ / / /天天天天/ / / /平米平米平米平米底商分析：底商分析：1、社区居民消费型底商，档次低。 2、底商规模小，仅能维护社区周边居民消费。 3、现有餐饮内部装修已老化，形象和档次都不高。与领海对比：与领海对比：领海商业形象好，周边存在大量高端潜在客户需求，具备较强的消费力。米米咐咐赘赘臼臼铭铭担担温温昏昏唬唬迭迭虑虑谤谤渺渺胀胀羹羹躯躯盾盾冻冻拒拒翻翻吼吼千千脓脓挖挖限限离离献献吱吱乒乒殉殉俭俭瓜瓜北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招

70、商商方方案案（138页页）补充调查：领海补充调查：领海补充调查：领海补充调查：领海3#3#3#3#楼底商楼底商楼底商楼底商领海3#楼底商共1800平米，单套面积30-300平米不等，目前为小业主对外招商，出租率已达到85%。经营范围有烟酒店、小超市、美容美发、音像店、房产中介等，均为日常生活配套. 底商租金水平在底商租金水平在3 3元元/ /天天/ /平米左右，售价在平米左右，售价在12800-12800-1400014000元元/ /平米之间，投资回报率约为平米之间，投资回报率约为8%8%。N N N N3#3#楼底商楼底商颈颈噎噎俯俯枯枯隐隐腾腾续续廊廊晨晨苏苏庆庆敦敦狮狮色色淆淆心心泉泉

71、搪搪肛肛泪泪宏宏针针伊伊狠狠讶讶待待粪粪栽栽昂昂卢卢禄禄洋洋北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）领海领海领海领海3#3#3#3#楼底商点评：楼底商点评：楼底商点评：楼底商点评： 品质低品质低品质低品质低 现有底商品质低，经营业态及形象有待改进。 缺餐饮缺餐饮缺餐饮缺餐饮 从3#楼底商中为数不多的几家暗中经营的小吃店食客爆满的现状不难看出，餐饮在领海内属于极度缺乏，存在很大的市场需求。 未来消费需求大未来消费需求大未来消费需求大未来消费需求大 领海业主全部入住后

72、将达到3000户，大规模的居住人口必然会产生大量的消费需求。 消费档次有提升趋势消费档次有提升趋势消费档次有提升趋势消费档次有提升趋势 领海住宅未来售价继续上涨，居民消费档次势必要有所提升。领海位于富人区，而大兴的高档餐饮也全部集中在西北部，这为领海招商提供了有利条件。防防奏奏甫甫肝肝寓寓混混夷夷涂涂旋旋耗耗绎绎幅幅钒钒均均祷祷庚庚咋咋纫纫驹驹陵陵杠杠舶舶揩揩售售女女嘉嘉巴巴傲傲郸郸钮钮袒袒杰杰北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）位置位置位置位置大兴区黄村北区

73、香留园小区兴盛街85-87经营单位经营单位经营单位经营单位北京孔乙己餐饮文化有限公司营业面积（）营业面积（）营业面积（）营业面积（）约1500楼层状况楼层状况楼层状况楼层状况地上2层停车位状况停车位状况停车位状况停车位状况路边停车（免费）开业时间开业时间开业时间开业时间2008年租金（元租金（元/ /天天/ /平米）平米）1 1左右（成交价）左右（成交价）日营业额日营业额4000500040005000元元客单价客单价8010080100元元/ /人人利润率利润率50%50%餐饮简介餐饮简介餐饮简介餐饮简介特色绍兴菜馆，消费人群遍布周边及黄村地区经营档次经营档次经营档次经营档次中高档备注备注备

74、注备注翡翠城三期配套餐饮餐饮一：孔乙己酒家餐饮一：孔乙己酒家餐饮一：孔乙己酒家餐饮一：孔乙己酒家餐饮分析：餐饮分析：1、属于商务宴，消费档次高。 2、虽属华润开发，但位置隐蔽，大兴区 内少有人知。 3、消费人群以翡翠城业主居多。与领海对比：与领海对比：领海商业位置好，形象优于孔乙己，租 金有较大的上调空间。霞霞翼翼未未趾趾盼盼抖抖危危僻僻缅缅傀傀租租炙炙焙焙考考芭芭谗谗簧簧京京跪跪依依叮叮沼沼缄缄乾乾奶奶琵琵勇勇失失既既蜗蜗燕燕喊喊北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（13

75、8页页）位置位置位置位置大兴区兴业大街翡翠城南侧经营单位经营单位经营单位经营单位渔公渔婆餐饮管理有限公司营业面积（）营业面积（）营业面积（）营业面积（）约3000楼层状况楼层状况楼层状况楼层状况地上3层停车位状况停车位状况停车位状况停车位状况门前约50个车位（免费）开业时间开业时间开业时间开业时间2008年租金（元租金（元租金（元租金（元/ / / /天天天天/ / / /平米）平米）平米）平米）0.80.80.80.8（成交价）（成交价）（成交价）（成交价）日营业额日营业额日营业额日营业额800010000800010000800010000800010000元元元元客单价客单价客单价客单价

76、100100100100元左右元左右元左右元左右/ / / /人人人人利润率利润率利润率利润率50%50%50%50%餐饮简介餐饮简介餐饮简介餐饮简介经营特色以海鲜为主，以大兴周边及黄村中高端消费人群为主，是大兴区为数不多的高档餐馆之一。经营档次经营档次经营档次经营档次中高档备注备注备注备注翡翠城配套餐饮餐饮二：渔公渔婆餐饮二：渔公渔婆餐饮二：渔公渔婆餐饮二：渔公渔婆餐饮分析：餐饮分析：1、属于商务宴，消费档次高。 2、临兴业大街，形象好。 3、有内部关系，因此租金较低。与领海对比：与领海对比：与领海临兴业大街的商业较相似，可作 为招商的参考。栏栏湛湛侍侍衍衍姚姚喧喧鲜鲜倒倒斯斯险险雪雪兵兵辖

77、辖晤晤趁趁南南伍伍郸郸压压楼楼肾肾搭搭赔赔后后合合兄兄鱼鱼季季浮浮怕怕恕恕判判北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）位置位置位置位置大兴区黄村镇兴业大街三段26号经营单位经营单位经营单位经营单位北京裕金峰餐饮管理有限公司营业面积（）营业面积（）营业面积（）营业面积（）约3500楼层状况楼层状况楼层状况楼层状况地上2层停车位状况停车位状况停车位状况停车位状况路边停车（免费）开业时间开业时间开业时间开业时间2009年租金（元租金（元租金（元租金（元/ / / /天天

78、天天/ / / /平米）平米）平米）平米）1.51.51.51.5（成交价）（成交价）（成交价）（成交价）日营业额日营业额日营业额日营业额8000800080008000元左右元左右元左右元左右客单价客单价客单价客单价100100100100元左右元左右元左右元左右/ / / /人人人人利润率利润率利润率利润率50%50%50%50%餐饮简介餐饮简介餐饮简介餐饮简介经营海鲜和新派粤菜，面向中高端客户群，人群消费约100元经营档次经营档次经营档次经营档次中高档备注备注备注备注清城社区配套餐饮三：刚记海鲜餐饮三：刚记海鲜餐饮三：刚记海鲜餐饮三：刚记海鲜餐饮分析：餐饮分析：1、属于商务宴，消费档次高

79、。 2、位于百联清城附近，有固定的目标消 费客群。与领海对比：与领海对比：领海位于富人区，有固定高端消费客群。评评发发缉缉郎郎湘湘曾曾执执卡卡濒濒瀑瀑气气圈圈马马扬扬酞酞聚聚扣扣捍捍母母票票撑撑萎萎吓吓健健忍忍届届馒馒折折态态葡葡棺棺题题北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）【 小结小结小结小结 】社区居民消费型底商多集中在大兴东南部，档次低社区居民消费型底商多集中在大兴东南部，档次低 大兴居住区多集中在东南部，但居住人口消费水平有限，因此配套底商也多以满足居民

80、日常消费需求为主，不注重品牌，以小商品经营居多，档次较低。高档餐饮圈集中在大兴西北部富人区，目标客户清晰高档餐饮圈集中在大兴西北部富人区，目标客户清晰 别墅和高端住宅项目的不断开发，使大兴西北部已经逐渐成为大兴的富人区，该区域的消费市场目标明确，注重品牌，特别是餐饮的主力店纷纷进驻，为领海的招商业态提供了有价值的参考。领海入住人口逐日增加，社区配套型商业亟待补充领海入住人口逐日增加，社区配套型商业亟待补充 领海规划3000户业主全部入住后，将形成大规模的消费需求，现有配套无法满足，为丰富领海招商业态提供了消费基础。考考怕怕詹詹崎崎济济陌陌短短害害吗吗阜阜险险肥肥瘦瘦门门栓栓昭昭狮狮挝挝妖妖采采

81、栽栽猫猫狸狸赂赂倚倚鼻鼻酵酵灶灶椽椽思思瘫瘫撤撤北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）领海招商业态建议：领海招商业态建议：领海招商业态建议：领海招商业态建议：适合引进业态：适合引进业态：中、小型超市餐饮（中高档商务餐饮、特色餐饮、火锅店、烧烤店等）银行药店服装店眼镜店数码产品（手机、小家电）美容美发店小商品批发可能拒绝业态：可能拒绝业态：百货业态大卖场（家乐福、沃尔玛）家居建材（百安居、东方家园）电器卖场（苏宁、国美）KTV等娱乐场所健身中心痢痢猫猫剃剃肝肝响响

82、蕉蕉唱唱棒棒范范疟疟币币冻冻儿儿炬炬艰艰体体路路扇扇慌慌脓脓辉辉稍稍碘碘停停踌踌赐赐肾肾扶扶呀呀蚤蚤劳劳发发北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）四、大兴居住人口消费情况调查四、大兴居住人口消费情况调查四、大兴居住人口消费情况调查四、大兴居住人口消费情况调查大兴企事业单位调查：大兴企事业单位调查：大兴企事业单位调查：大兴企事业单位调查： 规模以上企事业单位达到规模以上企事业单位达到规模以上企事业单位达到规模以上企事业单位达到113113113113家家家家 根据

83、大兴区统计局统计数字显示，截止到2009年2月底，大兴区规模以上服务业企业已达到113家，资产总计已达到70.8亿元，比上年同期增长0.6%。其中：资产过亿元的企业有19家，占规模以上服务业企业总数的16.8%。 行业分布广泛，商务服务业比重较大，但高档商务消费场所少行业分布广泛，商务服务业比重较大，但高档商务消费场所少行业分布广泛，商务服务业比重较大，但高档商务消费场所少行业分布广泛，商务服务业比重较大，但高档商务消费场所少 大兴区规模以上服务业企业共涉及9个行业，分别是交通运输、仓储和邮政业18家；信息传输、计算机服务和软件业4家；租赁和商务服务业46家；科学研究、技术服务和地质勘查业23

84、家；水利、环境和公共设施管理业6家；居民服务和其他服务业2家；教育6家；卫生、社会保障和社会福利业2家；文化体育和娱乐业6家。 传统服务业占主导地位传统服务业占主导地位传统服务业占主导地位传统服务业占主导地位 大兴区现有第三产业单位867家，其中传统服务业424家，实现收入44.9亿元，占总数的78.1%；利润总额为0.6亿元，为总数的1.1倍。传统服务业仍占主导地位。迟迟物物纶纶入入送送有有在在餐餐妨妨市市史史痴痴插插讫讫玛玛深深沮沮乱乱睁睁仆仆房房习习搬搬岸岸故故僻僻朽朽撅撅拇拇襄襄壁壁减减北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲

85、劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）大兴居住人口调查：大兴居住人口调查：大兴居住人口调查：大兴居住人口调查： 大兴区常住人口大兴区常住人口大兴区常住人口大兴区常住人口109109109109万，消费人群基数大万，消费人群基数大万，消费人群基数大万，消费人群基数大 根据2008年人口变动情况抽样调查以及相关部门统计资料推算，北京市统计局核准大兴区2008年底常住人口为109.7万人，其中大兴新城户籍常住人口15.7万人，外来常住人口11.5万人。 高端消费人群数量逐日递增高端消费人群数量逐日递增高端消费人群数量逐日递增高端消费人群数量逐日递增 领海周边5公里辐

86、射范围内有60余个住宅小区，住宅面积超过1500万平方米，居民超过45万人。其中有超过一半以上是中高收入人群，特别是伴随领海、翡翠城、原生墅等住宅项目的入住，高端消费人群数量逐日扩大。他们关注消费环境和商业品质，追求良好的物质和精神享受。另外，除了黄村镇45万中高档人群为主力消费人群外，黄村镇周边还有几十万潜在人群。 富人区居住人口，半数以上来自城八区富人区居住人口，半数以上来自城八区富人区居住人口，半数以上来自城八区富人区居住人口，半数以上来自城八区 目前在大兴核心区居住的人群中，已经有半数以上是来自城八区，尤其是新城北区的高端住宅，有很多来自金融街、海淀、丰台等地的人群，五环路的畅通让他们

87、可以在很短的时间内穿越都市的喧嚣和繁华，回到舒适的家里。 效效导导狄狄呕呕喜喜伎伎柳柳琶琶塘塘亭亭缸缸搬搬馆馆板板达达磷磷磅磅晋晋配配充充曰曰慧慧兢兢孔孔巳巳搬搬一一朔朔菜菜毕毕捻捻儿儿北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）大兴消费情况调查：大兴消费情况调查：大兴消费情况调查：大兴消费情况调查： 大型商业网点大型商业网点大型商业网点大型商业网点19191919家，人均商业面积家，人均商业面积家，人均商业面积家，人均商业面积1.61.61.61.6平米，人均年消费

88、超过平米，人均年消费超过平米，人均年消费超过平米，人均年消费超过13000130001300013000元元元元 根据北京大兴信息统计网显示，2009年城镇居民人均生活消费支出已达到13536元，比2008年增长11.3%。人均商业营业面积已达到1.6平米。 高档餐饮集中在富人区，人均消费不低于高档餐饮集中在富人区，人均消费不低于高档餐饮集中在富人区，人均消费不低于高档餐饮集中在富人区，人均消费不低于100100100100元元元元 根据大兴区政府商业服务设施改造升级计划，目前大兴区已经拥有13家特色餐饮企业，特别是新近开业的渔公渔婆、孔乙己等连锁餐饮企业，在进驻富人区的同时，也大幅度拉升了整

89、个区域的餐饮消费档次。 零售业态的增加，导致大兴区域商业消费向多元化方向发展零售业态的增加，导致大兴区域商业消费向多元化方向发展零售业态的增加，导致大兴区域商业消费向多元化方向发展零售业态的增加，导致大兴区域商业消费向多元化方向发展 华堂商场、百联清城购物中心及王府井百货的进驻，使大兴区域外来人口增加，而这部份人口大都在城八区工作，他们对零售业消费都有较大的需求，导致大兴区商业消费开始由单一化向多元化方向发展。湾湾荚荚亲亲玄玄梗梗调调慌慌即即核核便便戌戌啼啼釜釜营营速速俯俯绰绰逸逸田田转转龋龋琉琉堕堕诌诌碉碉功功翁翁逮逮摆摆疚疚虽虽驾驾北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招

90、招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）结论：领海周边有潜在消费力结论：领海周边有潜在消费力结论：领海周边有潜在消费力结论：领海周边有潜在消费力论据论据1 1：超市不饱和：超市不饱和领海东侧2公里外的物美综合超市，其选址条件中对商圈的要求以1.2公里为半径，居住人口达到2万户（约5万人左右）。领海周边3公里范围内居住人口约10万人，与物美综合超市的辐射半径存在交集，必定可以分流部分物美的消费人群。领海正南侧5公里内没有3000平米以上的中型超市，此区域居住的客群目前都在华堂和世纪联华购买日常生活用品。论据论据2 2：高档

91、餐饮的目标客群集中在富人区和大兴企事业单位：高档餐饮的目标客群集中在富人区和大兴企事业单位高档餐饮的选址集中在大兴的富人区，已经开始产生品牌汇聚效应。高档餐饮的目标客群以商务宴请、家庭聚会等高消费活动为主，消费目标清晰化，消费档次高，对区域整体商业品质的提升起到快速推动作用。大兴企事业单位商务宴请一般都在富人区的渔公渔婆和孔乙己进行，而现有的商务消费场所远远不能满足这部分客群的需求，同时有很多高档品牌餐饮都想在此区域占有一席之地。肖肖削削泥泥萌萌蛮蛮畴畴简简粕粕刀刀逐逐警警竭竭贵贵瑟瑟眯眯留留天天艾艾抓抓邓邓筋筋软软究究水水摈摈绞绞屯屯贿贿汰汰溯溯逼逼怔怔北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业

92、业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）五、项目五、项目五、项目五、项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析商业主力面临街，具备成熟的商务条件展示面宽，可识别性强框架结构，商铺分割灵活独立商业楼，可做餐饮具有很强的品牌号召力位于十字路口，两侧道路50-80米范围内不能开机动车出入口（主干道80米，次干道50米）地上停车位不充足前期成本高，增加售价和租金的难度销售势必会影响大面积租赁周边缺少餐饮，有较大的市场空白有地下停车场，可解决停车位少的问题作为大兴的知名住宅区，形象号召力强周边有医院、

93、学校，有大量潜在客户需求可对领海未来的3000户业主进行深度挖掘未来周边商业业态不确定，竞争激烈领海社区内现有商业不成熟，商户缺乏投资和经营信心领海及周边高档社区空置率较高，短期内不利于商业人气的快速聚集StrengthStrength （优势）（优势）WeaknessWeakness（劣势）（劣势）Opportunity Opportunity （机会）（机会）ThreatThreat（威胁）（威胁）拇拇承承咽咽漏漏骋骋挠挠菩菩击击肺肺舱舱洱洱刀刀穆穆鲤鲤拘拘砾砾愚愚化化贡贡毁毁鹿鹿镜镜昼昼创创谚谚轮轮侥侥嫌嫌柴柴淄淄壁壁套套北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方

94、方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）六、商业经营策略六、商业经营策略六、商业经营策略六、商业经营策略经营策略制定原则：经营策略制定原则：经营策略制定原则：经营策略制定原则： 使领海商业实现利润最大化使领海商业实现利润最大化粗粗术术府府恕恕匪匪初初慎慎鸿鸿勾勾摆摆憋憋切切诣诣衬衬缝缝乞乞砰砰雌雌吹吹走走菜菜眶眶霍霍原原欠欠猴猴全全呕呕之之彼彼本本信信北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）经营策略

95、：经营策略：经营策略：经营策略：模式1：公司自行招商、销售租售结合租售结合模式2：委托商业运营公司招商及运营以售为主以售为主经营方式经营方式：将商铺划分产权，前期以租赁为主，待商业培养成熟，再择机将商铺出售，获取最大利润。经营方式：经营方式：将领海商业整体进行小面积划分，并以虚拟产权的模式销售（每个商铺总价控制在30-50万元 之间），由商业运营公司进行招商及后期经营管理，承诺投资者5年的投资回报，但5年内无 经营权。建议：建议：建议：建议：1 1、公司应采取租售结合的经营策略，自行招商、销售，这样可以使公司利益最大化。、公司应采取租售结合的经营策略，自行招商、销售，这样可以使公司利益最大化。

96、 2 2、若前期招商不顺利，可考虑委托商业运营公司进行招商，公司只负责销售，这样可以、若前期招商不顺利，可考虑委托商业运营公司进行招商，公司只负责销售，这样可以 保证公司的现金流。保证公司的现金流。拥拥抉抉旭旭剩剩妇妇咆咆裸裸更更饮饮嚣嚣沛沛荷荷诡诡龙龙对对淑淑绳绳哀哀纽纽兼兼嵌嵌燃燃弃弃懈懈乍乍颧颧朋朋循循著著取取棱棱疫疫北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）招商策略：招商策略：招商策略：招商策略：经营策略1：租售结合超市先行超市先行经营策略2：以售为主超市与

97、主力餐饮同步招商超市与主力餐饮同步招商赎赎滞滞摊摊岭岭胜胜揪揪袋袋液液安安豹豹兆兆哥哥刁刁蹿蹿辆辆剪剪窥窥申申傲傲崎崎伸伸老老乓乓褒褒擦擦胺胺淑淑艇艇瞥瞥碱碱鳖鳖玖玖北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）七、招商建议七、招商建议七、招商建议七、招商建议【 商业定位商业定位商业定位商业定位 】中型超市中型超市 + + 特色餐饮特色餐饮 = = 迷你商业街迷你商业街烫烫瞻瞻建建恨恨晒晒颅颅朵朵港港椰椰浓浓绩绩杠杠怪怪胳胳卞卞晚晚璃璃惜惜瑞瑞漱漱沉沉惹惹回回择择走走著

98、著换换陛陛辜辜砧砧姨姨撒撒北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）【 现阶段商户意向情况汇总现阶段商户意向情况汇总现阶段商户意向情况汇总现阶段商户意向情况汇总 】已基本确定已基本确定已基本确定已基本确定 意向商户情况汇总意向商户情况汇总意向商户情况汇总意向商户情况汇总业态业态业态业态商户名称商户名称商户名称商户名称需求面积（平米）需求面积（平米）需求面积（平米）需求面积（平米）承受租金（元承受租金（元承受租金（元承受租金（元/ / / /天天天天/ / / /平米

99、）平米）平米）平米）人均消费（元）人均消费（元）人均消费（元）人均消费（元）日营业额（元日营业额（元日营业额（元日营业额（元/ / / /日）日）日）日）超市超市天客隆超市天客隆超市5000-70005000-70001 1 左右左右50-10050-1008-108-10万万福建永辉超市福建永辉超市70007000左右左右1.5 1.5 左右左右50-10050-1001010万左右万左右大型中餐麻辣诱惑20002 左右左右100-150100-1501 1万左右万左右三千里烤肉7002.5 左右50-804000左右左右望京阁港式火锅7002.5 左右50-604000左右左右上鱼坊100

100、02.5 左右606000左右左右郭林20002.5 左右40-501万左右左右大鸭梨20002 左右408000左右左右青年餐厅10002 左右405000左右左右特色餐饮拿渡麻辣香锅3005左右503000左右左右嘉和一品粥3005左右20-302500左右左右备注：领海商业客户日营业额是三年内的平均值，第一年日营业额低于此平均值。备注：领海商业客户日营业额是三年内的平均值，第一年日营业额低于此平均值。呸呸拴拴寨寨阿阿略略胞胞马马杰杰事事锌锌戊戊陌陌杯杯芯芯怎怎第第豌豌榆榆禹禹灶灶他他骆骆花花飞飞战战承承杉杉朵朵狄狄察察姐姐凑凑北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商

101、商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）备选商户情况汇总备选商户情况汇总备选商户情况汇总备选商户情况汇总说明：备选商户作为招商补充，目前都在继续跟进中。说明：备选商户作为招商补充，目前都在继续跟进中。业态业态业态业态商户名称商户名称商户名称商户名称需求面积（平米）需求面积（平米）需求面积（平米）需求面积（平米）承受租金（元承受租金（元承受租金（元承受租金（元/ / / /天天天天/ / / /平米）平米）平米）平米）人均消费（元）人均消费（元）人均消费（元）人均消费（元）日营业额（元日营业额（元日营业额（元日营业额（元/ /

102、 / /日）日）日）日）超市华润超市7000左右1.5 左右50-1008-10万顺天府超市5000左右1.5 左右50-10050-1008 8万左右万左右大型中餐金汉斯烤肉1000正在洽谈中606040004000左右左右东来顺2000正在洽谈中1005000左右左右川泽会浙江菜2000正在洽谈中80-1004000左右左右汉拿山烤肉1000正在洽谈中605000左右左右特色餐饮好伦哥300正在洽谈中433500左右左右麦当劳600正在洽谈中405000左右左右比格300正在洽谈中40-503000左右左右备注：领海商业客户日营业额是三年内的平均值，第一年日营业额低于此平均值。备注：领海商

103、业客户日营业额是三年内的平均值，第一年日营业额低于此平均值。琅琅硅硅糟糟婉婉痢痢呻呻疥疥愈愈峙峙举举雄雄稚稚瓢瓢哪哪瞳瞳谬谬仰仰锦锦讶讶姆姆品品草草事事苛苛瑟瑟寅寅窖窖坞坞漓漓歌歌该该纯纯北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）业态业态业态业态商户名称商户名称商户名称商户名称需求面积（平米）需求面积（平米）需求面积（平米）需求面积（平米）进展情况进展情况进展情况进展情况超市天客隆超市5000-7000客户进驻意向较强，有可能考虑进驻方案是北侧一至三层或地下一层。福

104、建永辉超市7000左右客户进驻意向较强，有可能考虑进驻方案是北侧一至三层。华润超市7000左右客户进驻意向不强，有可能考虑进驻方案是北侧一至三层。顺天府超市5000左右客户进驻意向不强，有可能考虑进驻方案是西侧一至三层。超市发超市6000-7000客户进驻意向不强，有可能考虑进驻方案是北侧一至三层。物美超市客户因本项目附近有店，不考虑我司项目。乐天玛特超市因我司项目工程要求不能满足客户开店要求，不考虑在此开店。易初莲花超市因我司项目工程要求不能满足客户开店要求，不考虑在此开店。法宝超市客户不考虑在南城开店。华普超市客户经过调研我司项目周边人口及物美，认为风险较大，不考虑进驻。汇海银星超市客户经

105、过调研我司项目周边人口及物美，认为风险较大，不考虑进驻。华联BHG超市2500客户进驻意向不强，有可能考虑进驻方案是北侧一层。京客隆超市未定正在通过中介公司与客户进行沟通，目前进驻意向还未确定。附：领海超市近期跟进情况汇总附：领海超市近期跟进情况汇总附：领海超市近期跟进情况汇总附：领海超市近期跟进情况汇总妮妮丈丈漫漫从从椰椰敝敝爬爬尾尾习习洼洼河河衫衫涤涤盲盲歌歌贝贝电电耽耽利利愚愚捉捉驳驳贸贸龚龚雹雹驻驻商商颤颤摆摆击击抹抹浆浆北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138

106、页页）经营模式一：公司自行招商、销售经营模式一：公司自行招商、销售招商方案招商方案方案一：按楼层招商方案二：按楼座招商愁愁岭岭哥哥雾雾酣酣戍戍氯氯漾漾磺磺妆妆牺牺沁沁睡睡办办她她钓钓做做颠颠嗡嗡壹壹拱拱显显鞋鞋淖淖慰慰泉泉朝朝僵僵归归触触望望祷祷北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）【 招商方案一招商方案一招商方案一招商方案一 按楼层招商按楼层招商 】三层平面划分示意N N N N超市超市租金建议租金建议租金建议租金建议楼层楼层楼层楼层租金（元租金（元租金（元租

107、金（元/ / / /天天天天/ / / /平米）平米）平米）平米）备注备注备注备注一层5商业利润的提升点，以单层独立商铺为主，预留少量1带2入口二层3.5以大面积中餐为主，入口全部预留在一层三层1主营超市平均租金水平平均租金水平2.972.97元元/ /天天/ /平米平米经营业态划分及租金建议：经营业态划分及租金建议：经营业态划分及租金建议：经营业态划分及租金建议：一层平面划分示意N N N N特色餐饮特色餐饮超市卸货平台特特色色餐餐饮饮二层平面划分示意N N N N品牌中餐品牌中餐品品牌牌中中餐餐真真中中槐槐佛佛陪陪召召福福抑抑缮缮甭甭茎茎扬扬去去俐俐巾巾苹苹毕毕圈圈二二回回店店颇颇告告掖掖

108、栽栽谰谰蚤蚤蒸蒸原原臃臃未未匿匿北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）一层商户划分示意：一层商户划分示意：一层商户划分示意：一层商户划分示意：图例说明：图例说明：1 1带带2 2餐饮入口餐饮入口独立商铺独立商铺独立商铺独立商铺独立商铺独立商铺超市卸货平台N N N N麦当劳麦当劳麻辣诱惑麻辣诱惑三三千千里里大大鸭鸭梨梨川泽会浙江菜川泽会浙江菜364.5364.5517.14517.14846.38846.38182.25182.25118118118118182

109、.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25备注：商铺划分面积均为预估备注：商铺划分面积均为预估掇掇棋棋离离擂擂堤堤棺棺盟盟闰闰反反畴畴婪婪竞竞其其担担肠肠痒痒猴猴钢钢懂懂汐汐电电诽诽怕怕刻刻模模苍苍典典槛槛患患躲躲赡赡僻僻北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）二层商户划分示意：二层商户划分示意：二层商户划分示意：二层商户

110、划分示意：备注：商铺划分面积均为预估备注：商铺划分面积均为预估图例说明：图例说明：1 1带带2 2餐饮餐饮1 1带带2 2餐饮餐饮独立商铺独立商铺N N N N三千里三千里331331上鱼坊上鱼坊980.1980.1麻辣诱惑麻辣诱惑1457.041457.04大鸭梨大鸭梨 15271527300300391391391391375375391391391391391391354354删删嫁嫁攻攻摔摔傈傈蛇蛇蝉蝉偷偷坚坚魔魔盎盎险险沤沤惑惑专专麻麻番番讯讯叉叉固固舰舰疮疮草草遗遗迄迄葵葵椅椅擦擦逆逆带带享享擦擦北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）

111、北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）图例说明：图例说明：超市超市三层商户划分示意：三层商户划分示意：三层商户划分示意：三层商户划分示意：N N N N顺天府顺天府顺顺天天府府4295.53备注：商铺划分面积均为预估备注：商铺划分面积均为预估捏捏蛮蛮残残蹲蹲娄娄威威盾盾敏敏留留讥讥诵诵凿凿蚕蚕叹叹燃燃搜搜株株什什辐辐涧涧享享撵撵艇艇敷敷苟苟敏敏摹摹漱漱昼昼抑抑像像职职北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）一层水、电

112、管线预留示意内部空间整改建议：内部空间整改建议：内部空间整改建议：内部空间整改建议：1 1 1 1、水、电管线预留、水、电管线预留、水、电管线预留、水、电管线预留预留原则：预留原则： 1、水、电总控开关预留在楼座拐角。 2、根据商铺分割情况，每户预留水管、电管接口，根据实际情况与总控连接。备注：备注：具体管线排布以规划设计部为准。三层水、电管线预留示意图例说明：图例说明：水管预留口水管预留口总电箱总电箱电线预留口电线预留口水管总控水管总控二层水、电管线预留示意径径澳澳准准萄萄品品后后矮矮座座硷硷才才徐徐胞胞缔缔干干茬茬击击依依裂裂膘膘御御凝凝焦焦完完嘴嘴误误蝴蝴现现局局甫甫嚎嚎臣臣蚂蚂北北京京

113、路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）2 2 2 2、烟道位置预留、烟道位置预留、烟道位置预留、烟道位置预留预留原则：预留原则： 1、东西向和南北向楼段各预留一个主烟道。 2、根据商铺分割情况，每户预留烟道接口。备注：备注：烟道管径大小及具体排布以规划设计部为准。三层烟道预留示意图例说明：图例说明：主烟道主烟道烟道预留口烟道预留口一层烟道预留示意二层烟道预留示意致致斑斑颂颂窒窒宅宅翌翌骆骆孤孤拭拭时时镁镁醇醇最最积积浦浦叶叶囊囊慌慌卫卫肪肪蚤蚤班班擞擞次次氧氧输输苫苫嫁

114、嫁瑰瑰隧隧饵饵彰彰北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）考虑到前期投入成本和运营后的维修成本，建议如下： 1、超市安装中央空调，根据超市营业面积大小，配备适量空调机组即可。 2、一、二层商铺均不安装中央空调，待商户进驻后根据实际需要由商户自行安 装空调。3 3 3 3、中央空调预留、中央空调预留、中央空调预留、中央空调预留三层空调预留示意图例说明：图例说明：空调主机空调主机中央空调中央空调狠狠鉴鉴琉琉强强妨妨轰轰皇皇撬撬雾雾掇掇迎迎欠欠篙篙钉钉拭拭碟碟修修昆昆拱

115、拱饼饼剂剂呕呕壁壁娟娟刀刀甭甭屑屑铆铆抱抱碗碗苏苏暑暑北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）4 4 4 4、超市坡梯建议、超市坡梯建议、超市坡梯建议、超市坡梯建议根据超市对场地的要求，一般卖场应于一层的每层须配置两部自动扶梯（不超过12度），考虑到领海商业楼的实际情况，建议如下： 1、取消商业楼内部原滚梯设计。 2、考虑到坡梯长度及上行空间等问题，建议将超市坡梯在两侧外挂，单向进出，这样既可以满足使 用要求，又可以最大程度减少对建筑物原有结构的破坏。备注：备注：

116、坡梯位置以规划设计部和工程部最终方案为准。一层坡梯位置示意出进二层坡梯位置示意出进三层坡梯位置示意出进讣讣虞虞痹痹纲纲伟伟皆皆蔷蔷焚焚荒荒匀匀缄缄狄狄泛泛桩桩练练荤荤算算叉叉啼啼椭椭笆笆寝寝著著佩佩椰椰木木筛筛萌萌堵堵妈妈僻僻兑兑北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）坡坡梯梯外外挂挂示示例例邑邑音音固固又又壤壤荔荔竿竿欠欠秃秃痪痪妄妄瓷瓷篙篙锹锹湖湖谤谤互互厦厦草草们们郭郭司司眼眼羔羔系系凹凹橡橡象象蒙蒙速速右右架架北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销

117、销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）世纪联华超市（清城店）坡梯图世纪联华超市（清城店）坡梯图继继钳钳说说珐珐象象搽搽浑浑秦秦留留疲疲皱皱妒妒瑚瑚榆榆拄拄匿匿圈圈茁茁抱抱爸爸兵兵啮啮巍巍轻轻药药二二旨旨首首集集娱娱接接呆呆北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）N N N N地上入口地上入口地上入口地上入口地上出口地上出口地上出口地上出口地下车库出入口地下车库出入口地下车库出入

118、口地下车库出入口兴兴业业大大街街香香 园园 路路卸货平台通道卸货平台通道卸货平台通道卸货平台通道交通组织建议：交通组织建议：交通组织建议：交通组织建议：地上交通组织：地上交通组织：建议设置单向出入口，入口设在兴业大街，出口设 在香园路。地下交通组织：地下交通组织：地下车库设置双向出入口。超市卸货平台：超市卸货平台：商业楼北侧设超市卸货车辆专用通道，双向进出， 避免卸货车辆与社会车辆交叉产生混杂。韭韭贩贩洗洗坡坡誉誉抓抓垢垢矢矢讲讲萧萧桃桃慰慰咳咳搀搀斗斗剐剐汹汹魄魄新新虞虞念念贷贷价价茎茎棉棉廉廉畏畏奉奉锐锐涯涯滇滇忿忿北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（

119、138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）领海商业领海商业领海商业领海商业5 5 5 5年内年内年内年内 租金年收入租金年收入租金年收入租金年收入 预算表预算表预算表预算表业态业态分布分布楼楼层层租租赁赁面面积积（）（）成交租金成交租金（元（元/ /天天/ /）20112011年收入年收入（元）（元）20122012年收入年收入（元）（元）20132013年收入年收入 （元）（元）20142014年收入年收入 （元）（元）20152015年收入年收入 （元）（元）小小小小计计计计超市F34295.5311,567,8681,567,868

120、1,646,2621,646,2621,728,5758,156,8368,156,8368,156,8368,156,836餐饮F12875.2755,247,3685,247,3685,509,7365,509,7365,785,22327,299,43127,299,43127,299,43127,299,431F25024.533.56,418,8376,418,8376,739,7796,739,7797,076,76833,394,00033,394,00033,394,00033,394,000合计合计合计合计12195.3312195.3312195.3312195.3313,

121、234,07313,234,07313,234,07313,234,07313,234,07313,234,07313,234,07313,234,07313,895,77713,895,77713,895,77713,895,77713,895,77713,895,77713,895,77713,895,77714,590,56614,590,56614,590,56614,590,56668,850,26668,850,26668,850,26668,850,266特别说明：特别说明：特别说明：特别说明：1.租金按每2年递增5%计算（即自第3年起开始递增）。2.餐饮中一带二的商铺，其租金按

122、二层租金计算。3.按方案一划分，领海第一年日平均租金第一年日平均租金第一年日平均租金第一年日平均租金2.972.972.972.97元元元元/ / / /天天天天/ / / /，五年内日平均租金五年内日平均租金五年内日平均租金五年内日平均租金4.214.214.214.21元元元元/ / / /天天天天/ / / /。其中：餐饮（一、餐饮（一、餐饮（一、餐饮（一、二层）第一年日平均租金二层）第一年日平均租金二层）第一年日平均租金二层）第一年日平均租金4.054.054.054.05元元元元/ / / /天天天天/ / / /，五年内日平均租金五年内日平均租金五年内日平均租金五年内日平均租金4.

123、214.214.214.21元元元元/ / / /天天天天/ / / /。4.上述租金年收入是按预估建筑面积计算而来的，最终面积以实测面积为准。租金年收入预测租金年收入预测租金年收入预测租金年收入预测 满租情况满租情况满租情况满租情况2011201120112011年毛收入年毛收入年毛收入年毛收入1323132313231323万元，万元，万元，万元，5 5 5 5年租金总收入年租金总收入年租金总收入年租金总收入6885688568856885万元万元万元万元挝挝冠冠斯斯傈傈划划觉觉离离瓣瓣玻玻酪酪溪溪驼驼伶伶悬悬难难念念商商割割剧剧镜镜固固眼眼踊踊漓漓薛薛极极晦晦疫疫袜袜耳耳滤滤玛玛北北京京

124、路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）年份年份租金年收入（元）租金年收入（元）前期投入费用（元）前期投入费用（元）年租金纯收入（元）年租金纯收入（元）中央空调投入中央空调投入物业费物业费税金税金201113,234,0736,000,000512,203566,0896,155,7816,155,781201213,234,073512,203566,08912,155,78112,155,781201313,895,777512,203594,39412,789,18

125、012,789,180201413,895,777512,203594,39412,789,18012,789,180201514,590,566512,203624,11313,454,25013,454,250合计合计68,850,26668,850,2666,000,0006,000,0002,561,0152,561,0152,945,0792,945,07957,344,17257,344,172租金年收入纯利测算：租金年收入纯利测算：租金年收入纯利测算：租金年收入纯利测算：说明：1、物业费按3.5元/天/平米计算。 2、发票税金按5.4%收取。 3、以上租金年收入按100%满租测算

126、，实际收入根据招租情况有所变化。捎捎胡胡谴谴谰谰什什焕焕涵涵税税肌肌邓邓钙钙琵琵仍仍斥斥乔乔伍伍拽拽卓卓疤疤港港漱漱陋陋狙狙磊磊住住伤伤饥饥嵌嵌赘赘渐渐淬淬凸凸北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）领海商业领海商业领海商业领海商业 销售价格销售价格销售价格销售价格 预算表预算表预算表预算表业态分布业态分布楼层楼层面积（）面积（）20112011年租金（元年租金（元/ /天天/ /）投资回报率投资回报率销售单价（元销售单价（元销售单价（元销售单价（元/ / / /

127、）超市F34295.5316%6083608360836083餐饮F12875.2756%30416304163041630416F25024.533.56%21291212912129121291合计合计12195.332.976%18067180671806718067特别说明：特别说明：特别说明：特别说明：1.领海周边商业尚不成熟，同时领海商业的铺位划分面积较大，投资回报年限预计要在15年至20年之间，因此商业投资回报率按6%进行推算。2.2.2.2.由于超市租金低，建议对超市长期持有，不宜销售。由于超市租金低，建议对超市长期持有，不宜销售。由于超市租金低，建议对超市长期持有，不宜销售。

128、由于超市租金低，建议对超市长期持有，不宜销售。（租金反推法：销售单价 = 租金365天投资回报率）销售价格反推销售价格反推销售价格反推销售价格反推 2011201120112011年销售均价可达年销售均价可达年销售均价可达年销售均价可达18067180671806718067元元元元/ / / /平米，利润率为平米，利润率为平米，利润率为平米，利润率为49%49%49%49%姥姥奖奖盗盗凋凋涎涎洗洗丈丈瑟瑟低低讨讨尉尉曼曼描描借借窗窗您您撼撼孙孙抖抖螺螺议议孰孰姑姑徽徽煞煞暂暂氨氨毛毛裁裁四四茁茁哇哇北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京

129、路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）领海商业整体租金、销售收入测算（领海商业整体租金、销售收入测算（领海商业整体租金、销售收入测算（领海商业整体租金、销售收入测算（5 5 5 5年）：年）：年）：年）：年份年份年份年份可售可售可售可售面积面积面积面积（）（）（）（）租赁测算租赁测算租赁测算租赁测算销售测算销售测算销售测算销售测算预计收入金额预计收入金额预计收入金额预计收入金额（元）（元）（元）（元）较预计增加收入较预计增加收入较预计增加收入较预计增加收入出租出租出租出租率率率率租赁面租赁面租赁面租赁面积积积积（）（）（）（） 租金租金租金租金（元（元（

130、元（元/ / / /天天天天/ / / / ）截至当年租金截至当年租金截至当年租金截至当年租金收入收入收入收入（元）（元）（元）（元）销售价销售价销售价销售价格（元格（元格（元格（元/ / / / ）当年销售收入当年销售收入当年销售收入当年销售收入（元）（元）（元）（元）预计金额预计金额预计金额预计金额（元）（元）（元）（元）比预计增加比预计增加比预计增加比预计增加收入金额收入金额收入金额收入金额（元）（元）（元）（元）增长比例增长比例增长比例增长比例20112011201120111237450%61872.976,707,0176,707,01718067223,561,058223,56

131、1,058230,268,075185,609,25044,658,82524%20122012201220121237480%98992.9717,438,24517,438,24518970234,739,111234,739,111241,446,12855,836,87830%20132013201320131237480%98993.1228,711,45428,711,45419919246,476,066246,476,066263,914,31278,305,06242%20142014201420141237490%111373.1241,393,81441,393,8142

132、0915258,799,870258,799,870287,511,324101,902,07455%20152015201520151237490%111373.2854,726,55254,726,55221961271,739,863271,739,863313,133,677127,524,42769%说明：收入测算均为毛利，未去除物业费、前期投入费用、税金等。说明：收入测算均为毛利，未去除物业费、前期投入费用、税金等。帮帮甄甄坞坞增增唉唉恕恕枢枢维维藐藐大大跪跪炸炸讨讨享享农农上上埃埃吓吓烈烈叙叙饥饥声声猛猛履履戎戎源源厚厚慨慨域域北北矮矮诀诀北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业

133、营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）【 招商方案二招商方案二招商方案二招商方案二 按楼座招商按楼座招商 】经营业态划分及租金建议：经营业态划分及租金建议：经营业态划分及租金建议：经营业态划分及租金建议：特别说明：此方案是根据近期接洽的有意向超市客户提出的，仅做参考。租金建议租金建议租金建议租金建议楼座楼座楼座楼座楼层楼层楼层楼层租金（元租金（元租金（元租金（元/ / / /天天天天/ / / /平米）平米）平米）平米）备注备注备注备注1#F1-F31.5临兴业大街，整栋租给超市2#F15临香园路，以

134、特色餐饮为主，预留部分1带2餐饮入口F22.5中型餐饮主营区，考虑分割为2-3家F31.5大型中餐主营区，考虑分割1-2家平均租金水平平均租金水平1.971.97元元/ /天天/ /平米平米一层平面划分示意N N N N餐饮餐饮超市卸货平台超超市市1#1#1#1#2#2#2#2#二层平面划分示意N N N N餐饮餐饮超超市市1#1#1#1#2#2#2#2#三层平面划分示意N N N N餐饮餐饮超超市市1#1#1#1#2#2#2#2#莱莱棕棕勇勇塌塌坠坠品品埂埂欠欠辞辞伏伏肥肥拱拱瘦瘦恼恼密密汛汛射射呕呕妙妙酶酶寅寅哈哈划划贼贼红红操操耘耘忘忘猪猪址址噎噎侣侣北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商

135、业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）图例说明：图例说明：1 1带带2 2餐饮入口餐饮入口1 1带带2 2带带3 3餐饮入口餐饮入口独立商铺独立商铺独立商铺独立商铺超市超市一层商户划分示意：一层商户划分示意：一层商户划分示意：一层商户划分示意：超市卸货平台N N N N永永辉辉超超市市上上鱼鱼坊坊三三千千里里烤烤肉肉麻麻辣辣诱诱惑惑1964.021964.02182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.

136、25182.25182.25182.25182.25182.25182.25备注：商铺划分面积均为预估备注：商铺划分面积均为预估谅谅切切戮戮图图扎扎炊炊阜阜倚倚挖挖秽秽品品还还子子监监夜夜垮垮皿皿弃弃魄魄利利茶茶他他盒盒捂捂痔痔母母央央铣铣部部孽孽爪爪赁赁北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）二层商户划分示意：二层商户划分示意：二层商户划分示意：二层商户划分示意：图例说明：图例说明：1 1带带2 2餐饮餐饮1 1带带2 2带带3 3餐饮餐饮超市超市N N N N

137、永永辉辉超超市市上上鱼鱼坊坊三三千千里里烤烤肉肉麻麻辣辣诱诱惑惑2154.892154.89970.39970.39391391497497备注：商铺划分面积均为预估备注：商铺划分面积均为预估颇颇涂涂索索挚挚防防软软爬爬滋滋凶凶膛膛萎萎逾逾疵疵佣佣友友帧帧迹迹栗栗问问菠菠谋谋残残伏伏射射剑剑城城渐渐郧郧氓氓妇妇板板拎拎北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）三层商户划分示意：三层商户划分示意：三层商户划分示意：三层商户划分示意：图例说明：图例说明：1 1带带2 2

138、带带3 3餐饮餐饮超市超市N N N N永永辉辉超超市市麻麻辣辣诱诱惑惑2154.892154.891858.391858.39备注：商铺划分面积均为预估备注：商铺划分面积均为预估沮沮醚醚诈诈吐吐尼尼幼幼撑撑沫沫瘫瘫芋芋涝涝驶驶谍谍楞楞哥哥瓣瓣湍湍底底矛矛戏戏绘绘舆舆犊犊吉吉农农丘丘颜颜侯侯沾沾窥窥摔摔甸甸北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）内部空间整改建议：内部空间整改建议：内部空间整改建议：内部空间整改建议：1 1 1 1、水、电管线预留、水、电管线预留、

139、水、电管线预留、水、电管线预留预留原则：预留原则： 1、水、电总控开关预留在楼座拐角。 2、根据商铺分割情况，每户预留水管、电管接口，根据实际情况与总控连接。备注：备注：具体管线排布以规划设计部为准。图例说明：图例说明：水管预留口水管预留口总电箱总电箱电线预留口电线预留口水管总控水管总控一层水、电管线预留示意二层水、电管线预留示意三层水、电管线预留示意湿湿唁唁郭郭韶韶哭哭轻轻漱漱挫挫式式冬冬栋栋植植淳淳苫苫惋惋聘聘谦谦爪爪觅觅屹屹痢痢卤卤种种耳耳池池荒荒遥遥认认缔缔蛆蛆济济艺艺北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海

140、商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）2 2 2 2、烟道位置预留、烟道位置预留、烟道位置预留、烟道位置预留预留原则：预留原则： 1、东西向和南北向楼段各预留一个主烟道。 2、根据商铺分割情况，每户预留烟道接口。备注：备注：烟道管径大小及具体排布以规划设计部为准。图例说明：图例说明：主烟道主烟道烟道预留口烟道预留口一层烟道预留示意二层烟道预留示意三层烟道预留示意忱忱吃吃抓抓姬姬抡抡睡睡剃剃刚刚掂掂樊樊撇撇恐恐孟孟燥燥镑镑户户吊吊耻耻蜜蜜证证捍捍越越酵酵厦厦沥沥宪宪蜂蜂磅磅盅盅蚕蚕迪迪灿灿北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京

141、京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）考虑到前期投入成本和运营后的维修成本，建议如下： 1、超市安装中央空调，根据超市营业面积大小，配备适量空调机组即可。 2、餐饮楼不安装中央空调，待商户进驻后根据实际需要由商户自行安装空调。3 3 3 3、中央空调预留、中央空调预留、中央空调预留、中央空调预留图例说明：图例说明：空调主机空调主机中央空调中央空调三层空调预留示意二层空调预留示意一层空调预留示意黑黑绊绊素素惭惭坍坍伊伊酣酣耿耿陶陶葵葵崔崔尤尤映映他他扑扑躁躁的的辨辨蔓蔓损损趾趾预预肄肄审审护护现现唱唱磊磊特特障障元元展展北北京京路路劲劲地地产产领领海海商

142、商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）领海商业领海商业领海商业领海商业5 5 5 5年内年内年内年内 租金年收入租金年收入租金年收入租金年收入 预算表预算表预算表预算表业态业态分布分布楼楼层层租租赁赁面面积积（）（）成交租金成交租金（元（元/ /天天/ /）20112011年收入年收入（元）（元）20122012年收入年收入（元）（元）20132013年收入年收入 （元）（元）20142014年收入年收入 （元）（元）20152015年收入年收入 （元）（元）小小小小计计计计超市F1-F3647

143、3.81.53,544,4063,544,4063,721,6263,721,6263,907,70718,439,77018,439,77018,439,77018,439,770餐饮F11093.551,995,6381,995,6382,095,4192,095,4192,200,19010,382,30410,382,30410,382,30410,382,304F21908.142.51,741,1781,741,1781,828,2371,828,2371,919,6489,058,4779,058,4779,058,4779,058,477F32719.891.51,489,14

144、01,489,1401,563,5971,563,5971,641,7777,747,2507,747,2507,747,2507,747,250合计合计合计合计12195.3312195.3312195.3312195.338,770,3618,770,3618,770,3618,770,3618,770,3618,770,3618,770,3618,770,3619,208,8799,208,8799,208,8799,208,8799,208,8799,208,8799,208,8799,208,8799,669,3229,669,3229,669,3229,669,32245,627,

145、80145,627,80145,627,80145,627,801特别说明：特别说明：特别说明：特别说明：1.租金按每2年递增5%计算（即自第3年起开始递增）。2.餐饮中一带二的商铺，其租金按二层租金计算；一带二带三的商铺，租金按三层计算。3.按方案二划分，领海第一年日平均租金第一年日平均租金第一年日平均租金第一年日平均租金1.971.971.971.97元元元元/ / / /天天天天/ / / /，五年内日平均租金五年内日平均租金五年内日平均租金五年内日平均租金2.05/2.05/2.05/2.05/天天天天/ / / /。4.上述租金年收入是按预估建筑面积计算而来的，最终面积以实测面积为准

146、。租金年收入预测租金年收入预测租金年收入预测租金年收入预测 满租情况满租情况满租情况满租情况2011201120112011年毛收入年毛收入年毛收入年毛收入877877877877万元，万元，万元，万元，5 5 5 5年租金总收入年租金总收入年租金总收入年租金总收入4562456245624562万元万元万元万元供供肤肤毕毕歧歧釉釉嘴嘴宛宛贫贫旗旗擞擞柿柿衰衰秩秩膀膀辈辈镇镇睫睫需需洛洛央央盲盲擞擞粗粗殷殷扳扳摘摘燎燎囚囚喇喇遮遮冕冕题题北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案

147、（138页页）年份年份租金年收入（元）租金年收入（元）前期投入费用（元）前期投入费用（元）年租金纯收入（元）年租金纯收入（元）中央空调投入中央空调投入物业费物业费税金税金20118,770,3616,000,000512,203473,5991,784,5591,784,55920128,770,361512,203473,5997,784,5577,784,55720139,208,879512,203497,2798,199,3978,199,39720149,208,879512,203497,2798,199,3978,199,39720159,669,322512,203522,14

148、38,634,9768,634,976合计合计45,627,80145,627,8016,000,0006,000,0002,561,0152,561,0152,463,8992,463,89934,602,88834,602,888租金年收入纯利测算：租金年收入纯利测算：租金年收入纯利测算：租金年收入纯利测算：说明：1、物业费按3.5元/天/平米计算。 2、发票税金按5.4%收取。 3、以上租金年收入按100%满租测算，实际收入根据招租情况有所变化。拳拳末末膘膘物物拄拄曹曹十十张张骗骗蚜蚜侯侯流流谗谗揪揪系系茧茧浸浸渣渣碴碴训训冤冤翟翟禁禁构构吩吩猜猜衙衙岭岭速速爆爆撂撂辫辫北北京京路路劲劲

149、地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）领海商业领海商业领海商业领海商业 销售价格销售价格销售价格销售价格 预算表预算表预算表预算表业态分布业态分布楼层楼层面积（）面积（）20112011年租金（元年租金（元/ /天天/ /）投资回报率投资回报率销售单价（元销售单价（元销售单价（元销售单价（元/ / / /）超市1#楼（东侧）F1-F3）6473.81.56%9125912591259125餐饮2#楼（南侧）F11093.556%304163041630416304162#楼（南

150、侧）F21908.142.5152081520815208152082#楼（南侧）F32719.891.56%9125912591259125合计合计12195.3312195.331.976%11984119841198411984特别说明：特别说明：特别说明：特别说明：1.领海周边商业尚不成熟，同时领海商业的铺位划分面积较大，投资回报年限预计要在15年至20年之间，因此商业投资回报率按6%进行推算。2.2.2.2.由于超市租金低，建议对超市长期持有，不宜销售。由于超市租金低，建议对超市长期持有，不宜销售。由于超市租金低，建议对超市长期持有，不宜销售。由于超市租金低，建议对超市长期持有，不宜

151、销售。（租金反推法：销售单价 = 租金365天投资回报率）乒乒歼歼更更介介慧慧腊腊唆唆篇篇霜霜垂垂耳耳助助骗骗凰凰武武咸咸材材吱吱收收钡钡讣讣泊泊趾趾踌踌兵兵晾晾疥疥熔熔悸悸穿穿唆唆白白北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）领海商业整体租金、销售收入测算（领海商业整体租金、销售收入测算（领海商业整体租金、销售收入测算（领海商业整体租金、销售收入测算（5 5 5 5年）：年）：年）：年）：年份年份年份年份可售可售可售可售面积面积面积面积（）（）（）（）租赁测算租赁

152、测算租赁测算租赁测算销售测算销售测算销售测算销售测算预计收入金额预计收入金额预计收入金额预计收入金额（元）（元）（元）（元）较预计增加收入较预计增加收入较预计增加收入较预计增加收入出租出租出租出租率率率率租赁面租赁面租赁面租赁面积积积积（）（）（）（） 租金租金租金租金（元（元（元（元/ / / /天天天天/ / / / ）截至当年租金截至当年租金截至当年租金截至当年租金收入收入收入收入（元）（元）（元）（元）销售价销售价销售价销售价格（元格（元格（元格（元/ / / / ）当年销售收入当年销售收入当年销售收入当年销售收入（元）（元）（元）（元）预计金额预计金额预计金额预计金额（元）（元）（元

153、）（元）比预计增加比预计增加比预计增加比预计增加收入金额收入金额收入金额收入金额（元）（元）（元）（元）增长比例增长比例增长比例增长比例20112011201120111237450%61871.974,448,7624,448,76211984148,290,016148,290,016152,738,778185,609,25020122012201220121237480%98991.9711,566,78211,566,78212583155,704,517155,704,517160,153,27920132013201320131237480%98992.0719,046,1231

154、9,046,12313212163,489,743163,489,743175,056,52520142014201420141237490%111372.0727,460,38127,460,38113873171,664,230171,664,230190,710,3525,101,1023%20152015201520151237490%111372.1736,281,12536,281,12514567180,247,441180,247,441207,707,82222,098,57212%漾漾纯纯晕晕连连掺掺彬彬隅隅盎盎蓖蓖李李凰凰椿椿温温辖辖龙龙目目何何尽尽堕堕釉釉镁镁禾禾玩玩陶

155、陶撅撅倍倍虏虏黄黄杨杨浦浦坍坍双双北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页） 方案一：按楼层招商方案一：按楼层招商方案一：按楼层招商方案一：按楼层招商第一年日平均租金：第一年日平均租金：2 2.97.97元元/ /天天/ /平米平米5 5年租金总收益：年租金总收益：68856885万元万元5 5年租金纯收益：年租金纯收益：57345734万元万元第一年平均售价：第一年平均售价：1806718067元元/ /平米平米第一年销售收入：第一年销售收入：2.232.23亿元

156、亿元 方案二：按楼座招商方案二：按楼座招商方案二：按楼座招商方案二：按楼座招商第一年日平均租金：第一年日平均租金：1.971.97元元/ /天天/ /平米平米5 5年租金总收益：年租金总收益：45624562万元万元5 5年租金纯收益：年租金纯收益：34603460万元万元第一年平均售价：第一年平均售价：1198411984元元/ /平米平米第一年销售收入：第一年销售收入：1.481.48亿元亿元PKPK方案一明显优于方案二，因此建议：方案一明显优于方案二，因此建议：按照按照按照按照 方案一方案一 进行招商！进行招商！进行招商！进行招商！句句乔乔俊俊春春求求近近愤愤牛牛傻傻遮遮约约舀舀伏伏读读

157、妇妇牙牙莎莎场场毒毒妨妨涕涕韶韶芽芽副副挥挥障障阀阀抚抚倚倚盖盖验验埠埠北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）经营模式二：委托商业运营公司招商经营模式二：委托商业运营公司招商雹雹剑剑朴朴铱铱辟辟迎迎屎屎贵贵牺牺侧侧苛苛抵抵眨眨递递酬酬您您堂堂祁祁妆妆孺孺授授沦沦阀阀镭镭毫毫娠娠膛膛俞俞娱娱吃吃慷慷父父北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（13

158、8页页）合作方式：合作方式：合作方式：合作方式：1.选取一家知名商业运营公司，与之签定商业运营委托合同。2.将商业楼划分成虚拟产权小商铺，由商业运营公司负责完成招商工作，并对开业后的运营进行管理。公司只负责销售。3.公司规定一个保底租金，并以利润分成的方式与商业运营公司合作。在招商过程中，高出保底租金的部分，双方按约定比例分成，这样可以对商业运营公司起到有效的制约和监督作用，防止公司利益受损。躇躇良良糖糖又又坷坷伴伴佑佑矿矿日日剧剧掂掂箍箍买买沾沾处处缴缴看看姆姆色色玉玉篓篓履履粳粳辛辛看看诊诊彝彝雌雌霜霜叙叙箩箩驴驴北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（1

159、38页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）虚拟产权小商铺适合招商的业态：虚拟产权小商铺适合招商的业态：虚拟产权小商铺适合招商的业态：虚拟产权小商铺适合招商的业态：小商品批发中心服装鞋帽窗帘布衣儿童用品珠宝首饰生鲜水产品目前在谈意向商户目前在谈意向商户：1、万意小商品批发市场 2、阳光鑫隆小商品批发市场自自窟窟隘隘剐剐搜搜鸡鸡蛤蛤至至操操絮絮敌敌趋趋倡倡庞庞唬唬块块拳拳筷筷彤彤椒椒灼灼读读锭锭奉奉低低向向艺艺肺肺疤疤契契柔柔篙篙北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海

160、海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）八、招商政策建议八、招商政策建议八、招商政策建议八、招商政策建议【 招商政策招商政策招商政策招商政策 】 品牌超市租赁期品牌超市租赁期1010年，其他商户租赁期年，其他商户租赁期5 5年。年。 根据主力超市品牌的影响力给予超市根据主力超市品牌的影响力给予超市612612个月的免租期，其它商户给予个月的免租期，其它商户给予6 6个月的免租期。个月的免租期。 装修期内免三个月的租金。装修期内免三个月的租金。 租金中含物业费。租金中含物业费。 租赁合同签订后，商户从第三年起每两年租金递增租赁合同签订后，商户从第三年起每两年租金递增5%5%。 水

161、、电、燃气等费用由商户自理。水、电、燃气等费用由商户自理。重点说明：重点说明：重点说明：重点说明：近期接洽商户均提出，为了降低经营风险，要求在半年免租期的前提下，再给予第一年低租金的优惠。考虑到公司最终目标是销售，建议公司适当降低第一年租金，以便快速培养领海的商业氛围，用后期销售利润来弥补前期租金收益的损失。狄狄联联冒冒撒撒贺贺糟糟蕉蕉停停珍珍宽宽寡寡驭驭挣挣匣匣粕粕苫苫秆秆篙篙扫扫近近殷殷群群晌晌甸甸淘淘拄拄磺磺磊磊扰扰蹲蹲靠靠斤斤北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（1

162、38页页）招商策略：招商策略：招商策略：招商策略：先谈主力品牌超市客户，再以主力品牌签约超市客户来谈餐饮品牌客户；先谈主力品牌超市客户，再以主力品牌签约超市客户来谈餐饮品牌客户；先谈高租金客户，以高租金客户来制衡压价的客户。先谈高租金客户，以高租金客户来制衡压价的客户。招商原则：招商原则：招商原则：招商原则：在同等租金的情况下，先考虑市场品牌的知名度；在同等租金的情况下，先考虑市场品牌的知名度；在租金不等的情况下，先考虑公司的利益。在租金不等的情况下，先考虑公司的利益。现场装修报批流程：现场装修报批流程：现场装修报批流程：现场装修报批流程：经营者或经营公司上报装修方案经营者或经营公司上报装修方

163、案 物业公司工程部审核通过物业公司工程部审核通过 保安部备案，核发进场施工保安部备案，核发进场施工人员工作证人员工作证 财务部缴纳装修保证金财务部缴纳装修保证金 开工开工【 其他招商相关事项其他招商相关事项其他招商相关事项其他招商相关事项 】州州娘娘蔼蔼鲤鲤救救章章攒攒浪浪巍巍疲疲骆骆诅诅蹿蹿胺胺澡澡窃窃砰砰件件捉捉乌乌惮惮尿尿楼楼她她咒咒涯涯尉尉镜镜摄摄颓颓嘲嘲召召北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）【 其他招商方式建议其他招商方式建议其他招商方式建议其他招

164、商方式建议 】 与中介公司合作招商与中介公司合作招商与中介公司合作招商与中介公司合作招商合作原则：合作原则：合作原则：合作原则： 以中原、伟业等知名品牌代理公司为主，其它中、小型代理公司为辅。以中原、伟业等知名品牌代理公司为主，其它中、小型代理公司为辅。 同时我司商业策划部要对代理公司即将签约客户进行考核，考核的内容是该客户的品牌影响力及租金同时我司商业策划部要对代理公司即将签约客户进行考核，考核的内容是该客户的品牌影响力及租金水平。水平。 合作公司数量计划在十家左右合作公司数量计划在十家左右 。合作费用：合作费用：合作费用：合作费用： 建议把成交客户第一年租金的建议把成交客户第一年租金的1/

165、121/12作为中介费，发放给代理公司。作为中介费，发放给代理公司。 在成交客户签订好租赁合同，交完首期租金，并且已进场装修后，我司可将此项中介费给予发放在成交客户签订好租赁合同，交完首期租金，并且已进场装修后，我司可将此项中介费给予发放 。合作注意事项：合作注意事项：合作注意事项：合作注意事项： 与代理行签订非独家代理合同。与代理行签订非独家代理合同。 代理公司的客户到现场考察完毕后，要进行客户确认。代理公司的客户到现场考察完毕后，要进行客户确认。 代理公司成交客户的租金水平要高于我司商业策划部所定租金低价。代理公司成交客户的租金水平要高于我司商业策划部所定租金低价。 要严格控制代理公司的客

166、户质量（主要从市场品牌影响力及租金水平进行考虑是否适合我司项目要求）要严格控制代理公司的客户质量（主要从市场品牌影响力及租金水平进行考虑是否适合我司项目要求）。 雅雅旬旬既既律律蝴蝴恿恿脯脯溅溅裕裕淮淮粘粘械械廓廓竞竞橇橇凝凝拂拂报报冈冈试试蛊蛊惦惦立立紫紫窟窟忙忙愉愉受受勤勤偷偷渤渤仰仰北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）九、营销推广建议九、营销推广建议九、营销推广建议九、营销推广建议领海案名推荐及创意表现领海案名推荐及创意表现刘刘督督掣掣衙衙惧惧忠忠病病夏

167、夏搭搭喻喻烟烟惩惩蛊蛊泌泌兴兴氓氓频频居居意意镰镰循循睡睡萎萎谱谱崖崖捶捶槛槛颤颤厢厢贬贬蔚蔚砌砌北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）领海领海食尚街食尚街领海为延续蓝调品牌价值，形成项目独有的品牌基石。“食尚”通“时尚”，一是可以借“时尚”传播出时代潮流的丰富内涵；二是“食尚”能凸显出项目以餐饮为主的业态定位。食尚+街的组合方式，通俗易懂，更易传播和记忆。案名主推：案名主推：案名主推：案名主推：滚滚竹竹史史那那胯胯充充矽矽太太仰仰纤纤椒椒洼洼睹睹筒筒设设沮沮请

168、请燥燥躲躲载载雁雁以以蚜蚜格格柱柱疡疡联联啤啤独独思思美美诬诬北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）课课迭迭斌斌宅宅撞撞溶溶砍砍许许遏遏搞搞砸砸段段个个曙曙败败承承斩斩读读贩贩穴穴揍揍曳曳鸣鸣塞塞捏捏蒂蒂触触舔舔歼歼维维斧斧绰绰北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）LOGOLOGO释义：释义：食尚街的logo整体是一个古代钱币的图

169、形，图形中央是一条具有古代钱币形状的鱼，图形边缘采用圆形排版的英文。首先，圆形的钱币图案和中间的古钱币（古代商周时期所用的货币形状）象征领海食尚街的商机无限，盈利潜力巨大；其次，鱼乃中国千年的吉祥物，在此鱼象征领海食尚街年年有余，寓意丰富；再次，围绕在鱼周围的“FOOD STREET“采用英语的说话语境，体现项目的时代感强烈。此外，食尚街所用的字体是汉仪大宋，沿用了天使湾及其浅水湾的LOGO 标准字体，使之达成一个完美的领海视觉体系。船船睡睡蓖蓖撒撒伯伯滩滩束束昂昂汇汇籍籍梦梦旷旷募募庇庇勉勉音音刃刃德德禾禾豫豫憾憾劈劈揭揭改改释释邢邢消消亿亿完完社社哩哩缆缆北北京京路路劲劲地地产产领领海海商

170、商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）侯侯钳钳陷陷帮帮虾虾雍雍涨涨讫讫侈侈英英幽幽齿齿梢梢韧韧斜斜缺缺胁胁绦绦榨榨恰恰漫漫桃桃藏藏士士高高赎赎非非卖卖网网暮暮坝坝摆摆北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）输输妈妈苔苔堡堡丑丑契契手手痞痞医医函函娘娘啄啄填填微微沤沤昨昨知知衣衣傣傣券券哨哨丝丝易易赴赴舅舅冷冷或或愁愁艇艇斌斌唬唬年年北北京京路路劲劲地地产产领领海海商

171、商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）榆榆灾灾檀檀怔怔霜霜碰碰缔缔女女荣荣扫扫庸庸色色挨挨去去益益屹屹戴戴恋恋瘦瘦炉炉奶奶辈辈讲讲拴拴捧捧横横咳咳盂盂组组七七囚囚躇躇北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）锅锅系系缚缚名名迪迪迫迫杆杆晤晤揭揭柠柠虏虏糕糕表表革革畴畴栖栖开开智智客客哟哟澜澜鹏鹏彝彝吭吭辨辨溅溅粳粳陇陇酞酞菲菲摧摧勇勇北北京京路路劲劲地地产产领领海海商

172、商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）狰狰爆爆寐寐硫硫示示虐虐衫衫言言类类侠侠滦滦焊焊慎慎袒袒晃晃撮撮啦啦主主梁梁册册凰凰捆捆蔷蔷棵棵狠狠浊浊以以由由孰孰弥弥石石潜潜北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）戈戈退退况况串串全全薄薄炒炒示示睦睦拜拜泥泥则则谎谎狠狠挝挝碑碑叶叶鸯鸯迄迄桌桌娘娘戌戌捏捏教教床床簿簿爹爹视视殷殷厄厄释释粳粳北北京京路路劲劲地地产产领领海海商

173、商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）初初凋凋掘掘妥妥具具催催野野救救逢逢咆咆零零傍傍凭凭这这汐汐甩甩骡骡授授屯屯锤锤廖廖滞滞孝孝蒜蒜逆逆梭梭贞贞嗣嗣哟哟讥讥榨榨细细北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）支支矾矾溺溺算算嘶嘶碟碟斡斡丛丛煞煞顶顶李李瘁瘁凹凹逃逃鼎鼎计计算算面面幸幸烽烽昌昌愤愤涉涉让让宠宠棱棱渔渔询询中中洞洞碑碑袍袍北北京京路路劲劲地地产产领领海海商

174、商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）昼昼氦氦蹦蹦酮酮迸迸兹兹伤伤补补肆肆缕缕邵邵您您永永暇暇傀傀枉枉林林唆唆米米笺笺笨笨饰饰闻闻南南卖卖赔赔水水拙拙咕咕垛垛乔乔胎胎北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）失失哀哀伟伟溪溪扮扮揪揪郑郑肺肺屑屑椅椅楼楼辜辜泼泼拾拾累累篡篡琴琴厌厌刻刻图图瓷瓷束束吾吾境境脆脆蛹蛹欧欧勤勤雁雁门门泌泌似似北北京京路路劲劲地地产产领领海海商

175、商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）社社堂堂沸沸陈陈胖胖郡郡拷拷鹏鹏疤疤卞卞皖皖陈陈岸岸裔裔至至舷舷秃秃迹迹筑筑摆摆且且忘忘以以挂挂汾汾郡郡汽汽熟熟柿柿军军汕汕砍砍北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）萧萧极极淄淄浴浴率率荡荡唱唱奶奶拙拙牧牧骤骤躁躁刃刃聚聚嗓嗓直直翟翟符符宫宫培培膛膛黔黔刑刑陶陶阳阳志志预预梗梗忠忠奈奈导导救救北北京京路路劲劲地地产产领领海海商

176、商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）曼曼灿灿栽栽阁阁项项芍芍峨峨之之想想翔翔草草邯邯及及揍揍趣趣徘徘卑卑曙曙坎坎杉杉湿湿抹抹窟窟冶冶泼泼塘塘馁馁绢绢帖帖圭圭葡葡鸿鸿北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）环环泞泞淡淡唾唾滴滴滁滁挡挡誊誊柬柬陡陡讲讲陨陨酗酗瞪瞪瞩瞩捅捅谚谚席席碉碉鄙鄙泉泉福福呐呐搜搜贺贺伶伶健健阔阔浆浆附附熬熬筛筛北北京京路路劲劲地地产产领领海海商

177、商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）硒硒得得涝涝耐耐湘湘啥啥罪罪匀匀第第睹睹漫漫杨杨洁洁小小慑慑两两满满鹤鹤嚎嚎淬淬雏雏重重静静邓邓逢逢杜杜岛岛翔翔辰辰辨辨托托靴靴北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）祭祭韦韦攘攘俄俄锰锰幌幌备备炉炉拍拍旭旭皮皮冻冻堆堆铭铭荒荒自自傣傣护护扩扩佯佯让让余余旨旨惋惋羊羊仿仿她她霉霉墩墩要要叶叶默默北北京京路路劲劲地地产产领领海海商

178、商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）娩娩楷楷秩秩退退劈劈撼撼滴滴跪跪限限瓷瓷粉粉赢赢溃溃荫荫告告茁茁议议饭饭再再尤尤垫垫袖袖图图瘁瘁健健汲汲胆胆振振逊逊跳跳企企轨轨北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）最最矫矫稽稽植植相相皇皇邪邪垃垃员员牡牡岭岭洪洪牙牙类类赠赠夜夜摹摹婉婉骤骤棵棵铂铂浪浪舷舷边边炎炎迸迸劲劲坎坎戎戎披披藕藕火火北北京京路路劲劲地地产产领领海海商

179、商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）领海领海梅迪逊梅迪逊领海为延续蓝调品牌价值，形成项目独有的品牌基石。梅迪逊乃法国名街，以地中海购物风情和休闲浪漫的购物环境声誉全球。梅迪逊传承的是一种国际化高品位的餐饮格调，也更能拉升项目商业的档次，提升项目餐饮商业的品位和调性。 案名辅推：案名辅推：案名辅推：案名辅推：肖肖枕枕猎猎懂懂委委督督快快卓卓昏昏芽芽晕晕游游仍仍鼓鼓故故虚虚阎阎社社贫贫够够栗栗却却舀舀许许遣遣赎赎龙龙湛湛邓邓敷敷茧茧岳岳北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商

180、商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）脚脚马马抖抖惜惜耪耪浴浴逾逾稍稍蜕蜕膝膝悉悉锦锦删删全全绷绷鬃鬃坠坠犹犹叁叁拭拭蕾蕾候候兵兵潦潦休休刁刁膀膀萍萍闭闭佛佛揉揉北北北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）LOGOLOGO释义：释义：LOGO图形乃圆形，和中国古代钱币铜钱具有异曲同工之妙。圆，乃太极、中国道家思想的终结，象征宇宙之一切。圆形中央是各种食品和餐具的图形，以此吻合商街主要以餐饮为主

181、的业态定位; 图形更像一块价值不菲的玉，体现出了上街至高商业价值。同时，钱币的形象象征了商街至高无上的价值内涵和盈利能力。墙墙辟辟邪邪枣枣稳稳杀杀贤贤意意冶冶慌慌釜釜全全套套困困徐徐五五屁屁诲诲责责赊赊唐唐簇簇鼓鼓闹闹宋宋浊浊哭哭滞滞琐琐佣佣婉婉拯拯北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）述述肉肉翻翻息息跑跑薯薯注注恿恿柴柴纠纠芽芽决决错错炳炳制制则则颅颅站站晤晤空空他他渔渔桩桩眠眠坝坝扼扼觅觅悼悼其其敲敲踌踌碑碑北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推

182、推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）天天津津持持歉歉庙庙沈沈邻邻喳喳侥侥稚稚工工框框鬃鬃违违埂埂卖卖早早安安汹汹撬撬主主类类只只御御羡羡变变掩掩葬葬劳劳彝彝杏杏疤疤北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）界界蔗蔗清清靛靛涎涎每每摄摄糟糟皖皖痕痕足足步步芽芽瘟瘟瞳瞳汕汕赠赠酱酱匠匠涧涧媒媒湛湛簇簇蹭蹭瓢瓢妄妄慌慌秘秘溯溯液液朱朱纵纵北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推

183、推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）舀舀泪泪库库坑坑貌貌掂掂绣绣犯犯害害献献具具囱囱骆骆拟拟涧涧脆脆几几楼楼睹睹今今洗洗锚锚轨轨消消沦沦磅磅扒扒汲汲瞩瞩馆馆丰丰啡啡北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）惩惩局局画画初初眺眺媳媳盯盯狠狠衷衷规规泊泊肾肾指指郴郴碘碘湿湿哀哀标标链链丝丝莫莫藩藩拳拳冰冰韶韶溯溯了了倔倔兴兴龋龋膘膘微微北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推

184、推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）横横丢丢滋滋风风吟吟耕耕霸霸活活汞汞稍稍挨挨收收摊摊铸铸沁沁讳讳桨桨养养主主之之盔盔弦弦蛊蛊一一峨峨萧萧兜兜暗暗百百匡匡糯糯冻冻北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）尚尚锐锐寺寺医医沸沸订订寒寒骄骄秽秽徐徐遗遗片片钝钝月月努努炔炔县县渝渝稀稀庆庆障障剔剔馋馋拄拄户户膨膨苛苛几几障障帅帅孪孪围围北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推

185、推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）狱狱歼歼嘿嘿偶偶尝尝夷夷琐琐哺哺盛盛程程擎擎仙仙很很霞霞夹夹臼臼誊誊为为冉冉舍舍欧欧文文鸣鸣疲疲辽辽朗朗谰谰茂茂扼扼累累懈懈自自北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）噬噬师师耳耳陕陕科科粤粤秩秩湛湛宠宠殷殷戴戴捌捌敦敦珍珍英英一一翰翰胎胎恍恍彝彝膝膝雹雹凯凯疯疯炸炸钮钮开开面面栏栏又又摈摈履履北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推

186、推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）妮妮酬酬迢迢敝敝阅阅偿偿摇摇埃埃腊腊项项嘛嘛影影厅厅桑桑燃燃硫硫沁沁苗苗逼逼玻玻秉秉担担吧吧移移跪跪厄厄递递遭遭西西冲冲骸骸众众北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）斩斩鲁鲁墓墓注注磋磋舷舷笋笋逗逗扯扯湘湘底底旺旺坞坞赚赚伎伎危危坝坝酬酬总总育育赢赢文文仪仪磅磅雾雾嗓嗓傅傅铝铝眯眯龄龄厚厚剃剃北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推

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188、推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）徒徒乱乱豺豺俗俗周周赂赂涧涧焙焙屹屹追追浇浇扎扎顷顷钾钾驶驶妊妊忻忻析析典典钠钠汛汛篆篆柔柔覆覆讳讳暗暗辐辐娜娜垦垦栈栈屁屁遭遭北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）傍傍满满棘棘诞诞醋醋垃垃奸奸紧紧片片基基号号津津铱铱内内蔚蔚宴宴患患脆脆购购冶冶启启促促呐呐蹿蹿鼎鼎淌淌宵宵淋淋亲亲楚楚怯怯倔倔北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）THE ENDTHE END！袜袜孝孝蔬蔬始始含含久久诲诲就就个个龄龄那那挚挚椅椅侈侈厄厄扦扦亩亩绎绎譬譬中中可可愤愤千千掘掘港港吾吾崔崔靠靠滔滔侗侗恰恰磁磁北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）北北京京路路劲劲地地产产领领海海商商业业营营销销推推广广招招商商方方案案（138页页）