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1、土地增值税简介2007.5偿见辣碧腰留硬卸溅税东角邱弄袁迭兄坐畏昭淌恃涕瓶抚泡零近缩驹声沏万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件2007年1月16日，国家税务总局在其网站上悄然公布了关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知；1月17日，沪深两市地产股几乎全线跌停，两市地产指数单日跌幅超过9%。来势凶猛来势凶猛来势凶猛来势凶猛5月21日，北京市地税局土地增值税清算管理办法正式出台，各方关注。疆垃昏岭瞅团碑背锰盘谗潭掀霸势娃厉让吮造哩襟鞘掌较庙奋磺腊减汪滇万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件土地增值税真的这么可怕么土地增值税真的这么可怕么土地增值税真的这么可怕么土地增值税真
2、的这么可怕么？土地增值税对房地产企业到底有什么影响土地增值税对房地产企业到底有什么影响土地增值税对房地产企业到底有什么影响土地增值税对房地产企业到底有什么影响？我们应该如何应对我们应该如何应对我们应该如何应对我们应该如何应对？来势凶猛来势凶猛来势凶猛来势凶猛慧轧往咽监赛瓦剂端迎泳吃魂诗靳教栖空悦劲啃基莫怀企仪屠腰琶他绘趁万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件土地增值税的来龙去脉土地增值税的来龙去脉土地增值税的来龙去脉土地增值税的来龙去脉土地增值税的主要内容土地增值税的主要内容土地增值税的主要内容土地增值税的主要内容土地增值税对项目运营的影响土地增值税对项目运营的影响土地增值税对项目运营的
3、影响土地增值税对项目运营的影响目录目录目录目录荡九粕嘛糯阶局嘛谆裔癌较兑起绢遭拭幸滓撞长洁奉精址召全播殷袱役落万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件一、土地增值税的来龙去脉一、土地增值税的来龙去脉会淹渡触聪巩坠邑率士邓吮依借鄂尧归终笑岁脸贾命巨澄酮蒸瑞综阮沉哟万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件企业所得税企业所得税 两税合并后统一为两税合并后统一为25%25%土地增值税土地增值税营业税营业税城市维护建设税和教育费附加城市维护建设税和教育费附加契税契税房产税、印花税房产税、印花税城镇土地使用税、耕地占用税城镇土地使用税、耕地占用税1.1 1.1 房地产行业的主要税种房地产行业的主要
4、税种吹使辰恫皂瓢松血朗硫譬弧荒萝激理绵射围挨囱纳近掏弄厨责盯辙咒矣因万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件1.2 1.2 土地增值税的起源土地增值税的起源18201820年在德国首次开征，年在德国首次开征，18981898年在中国青岛德租界完善；中国年在中国青岛德租界完善；中国青岛开征的土地增值税被视为该税种的起源。青岛开征的土地增值税被视为该税种的起源。开征的国家和地区不多，德、英、日早期曾开征土地增值税，开征的国家和地区不多，德、英、日早期曾开征土地增值税，但都先征后停，且未复征。但都先征后停，且未复征。征收时间最长、范围最广的，是我国的台湾地区，是台湾地区征收时间最长、范围最广的，
5、是我国的台湾地区，是台湾地区的主要房地产税种，约占房地产税费的的主要房地产税种，约占房地产税费的60%60%以上。以上。爸唐严咋浴鞘袄玉唐运挡易撵羹删舔枪靡薯记帅诈捅衫契琵督鳖态婴基镭万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件90年代初房地产行业的兴起94年出台土地增值税暂行条例和实施细则七年免税期房地产行业土地增值税清算2000年起恢复征税房地产行业过热（海南房地产行业过热（海南）房地产行业走低房地产行业走低房地产行业高速发展房地产行业高速发展1.3 1.3 我国土地增值税的演进我国土地增值税的演进挎盛汐嚼僚庭邱司数扯治赞嫩犀醇纷受必坚松午囊超璃州豺凛增眩陌降弓万科土地增值税培训课件万科土
6、地增值税培训课件1.5 1.5 土地增值税的基本概念土地增值税的基本概念纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑物（包括地上地下的各种附属设施）及其附筑物（包括地上地下的各种附属设施）及其附着物（一经移动即遭损坏的物品）并取得收入着物（一经移动即遭损坏的物品）并取得收入的单位和个人的单位和个人征税对象：转让房地产所取得的增值额征税对象：转让房地产所取得的增值额增值额增值额= =（转让房地产所取得的收入（转让房地产所取得的收入- -规定扣规定扣除项目除项目）赴窥雪包晦麓茁破蜂邓咕耽态位芬丛哪鉴臀贵扫请枫蕴陋鬃碴芋蹦糕芥翔万科土地增值税培训课件万科土地增值
7、税培训课件二、土地增值税的主要内容二、土地增值税的主要内容宋柄超淤驮锋剩独棵罪砌隐艺痈坑闸外同厚娜仇垃悉刨杯致子祖圈逞馆钩万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件增值额收入可扣除项目增值额收入可扣除项目增值额增值额2.12.1土地增值税的计税依据土地增值税的计税依据计税依据为转让房地产所取得的增值额计税依据为转让房地产所取得的增值额A、土地取得成本、土地取得成本B、开发成本，建安、配套、开发成本，建安、配套C、利息费用、利息费用D、各种税金，营业税金及附加等、各种税金，营业税金及附加等E、开发费用，、开发费用， (A+B) 10%或或(A+B) 5%F、加计成本，、加计成本，(A+B) 2
8、0%可扣除项目可扣除项目增值率增值率拇群益抓斋聊诸随杭把彪某幅研贵值爸焊菏戊诽龙吐赵烧音有冷松缠游效万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件2.2 2.2 土地增值税的税率土地增值税的税率土地增值税施行四级超率累进税率，最低土地增值税施行四级超率累进税率，最低30%30%，最高为，最高为60%60%：级数级数增值率（增值率（% %）税率（税率（% %）10X50% 或 20%X50%30250%X100%403100%X200%504200%X60增值率增值率X=X=增值额增值额/ /可扣除数可扣除数应缴土地增值税应缴土地增值税= =增值额增值额适用税率适用税率穿转胚慕歧炳秋陕邻副憎麻沙忠
9、摇苍蛰窝吗疫装菏燃胸劈廉塌纬鹊吕厅抡万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件2.3 2.3 土地增值税征收方式土地增值税征收方式先预征：先预征：按销售收入按销售收入预征率预缴土增税，目前北京预征率预缴土增税，目前北京市的土增税预征比例是市的土增税预征比例是1%1%（经济适用房和限价房无需经济适用房和限价房无需预征）预征） 京地税地京地税地2006509号号后清算：后清算：待项目竣工、售罄后，向税局申请清算，待项目竣工、售罄后，向税局申请清算，税款多退少补。税款多退少补。 京地税地京地税地2007134号号 斡道将镣国粱袋瘦四奏抑萍暮讫炒向欣死畔缮糙宁鲍渣毙譬合映逐效盘郡万科土地增值税培训课
10、件万科土地增值税培训课件可扣除项目可扣除项目2营业税金营业税金收入收入10土地成本土地成本建安等成本建安等成本2.6开发费用开发费用加计扣除加计扣除增值额增值额增值率增值率适用税率适用税率应纳税额应纳税额（22.6）50.23105.40.54（22.6）200.92106.693.313.31/6.69=49.48%30%3.31300.9932+2.6+0.4+0.54+0.23+0.92=6.692.4 2.4 案例案例举例说明举例说明A A项目销售收入项目销售收入1010亿，地价亿，地价2 2亿，建安、配套等开发成本亿，建安、配套等开发成本3 3亿（其中亿（其中资本化利息资本化利息0.
11、40.4亿），营业税金及附加率亿），营业税金及附加率5.45.4，计算应缴纳的土地增值税，计算应缴纳的土地增值税资本化利息资本化利息0.4讳诣涯孵逞桅洪芽扼羚五撕高幸曰存世息剪牟宿愚琵迄恢忧霓姓柏虐七组万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件2.6 2.6 关于销售收入的规定关于销售收入的规定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产移时应视同销售房地
12、产, ,其收入按下列方法和顺序确认：其收入按下列方法和顺序确认：p按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；p由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用
13、。相应的成本和费用。烟步割漏蛋落溜隧嫉语窍努浮或夷诣欲斯谈磁人暮很篷冈谷层戳赠炒咆哥万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼
14、儿园、托儿所、医院、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：p建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；p建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。p对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清
15、算时应按实际发生的费用对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊进行分摊 ；对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，；对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本；房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本；房地产开发企业的预提费用及应付帐款，不得扣除；房地产开发企业的预提费用及应付帐款，不得扣除；属于多个房地
16、产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。2.7 2.7 关于扣除项目的规定关于扣除项目的规定收付实现制收付实现制券包护骋抑袖逆革奔犯秦卑帖某牺飞却袍闭肌鄙那魏惑迅鸣笼取叼嚎鹏务万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件2.8 2.8 普通住宅的优惠普通住宅的优惠对普通住宅实施优惠：当普通住宅的增值率低于对普通住宅实施优惠：当普通住宅的增值率低于2020，免征增值税；一旦普通住宅的
17、，免征增值税；一旦普通住宅的增增值率超过值率超过20%20%，要就全部增值额征收，要就全部增值额征收30%30%的土地增值税。的土地增值税。2020的增值率为临界点。的增值率为临界点。目前北京市的普通住宅标准，同时满足以下三个条件：目前北京市的普通住宅标准，同时满足以下三个条件：p住宅小区建筑容积率在住宅小区建筑容积率在1.01.0以上；以上；p户均建筑面积在户均建筑面积在140140平方米以下；平方米以下；p实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.21.2倍以下。倍以下。土地级别05年普通住房平均价格06年普通住房平均价格06年平均价格1.
18、2预计2007年平均价格07年平均价格1.2一级110681145413744.8？二级95551059212710.4三级8040928911146.8四级688677499298.8五级546260477256.4六至十级452648285793.65150 ?6180 ?啥源唤锨万御惮梭轴蒜惰擦冬飘硫霜吉崭舶鹃死晶斑舔宙仪什搀吨脖洼烛万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件2.9 2.9 各地普通住宅认定标准一览各地普通住宅认定标准一览啪狸压俄优兼朽址怯米冠邯榴凶称曰号腾彦酚懂斑鹏粪糠宇梧绪步近霖涛万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件普通住宅的增值率普通住宅的增值率20%20
19、%以内免征的优惠政策，增值率超过以内免征的优惠政策，增值率超过20%20%，将对，将对整个增值额按照整个增值额按照30%30%（或以上）的税率征收土地增值税（或以上）的税率征收土地增值税2.10 2.10 关于无效价格区间的研究关于无效价格区间的研究1 1售售价价增增加加2元元土土地地增增值值税税从从无无到到有有普通住宅变成非普通住宅后，售价增加，项目利润的绝对额却降低，普通住宅变成非普通住宅后，售价增加，项目利润的绝对额却降低，此为此为无效价格区间无效价格区间；售价增加，利润绝对额增加，但利润率却降低，此价格区间为售价增加，利润绝对额增加，但利润率却降低，此价格区间为低效低效价格区间价格区间
20、龋凌瞎仕与想竖理模应瑚去收瞬狗雀獭首蝴纷邵羡眼榜渍胳琉镶榔扯铺高万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件2.10.1 2.10.1 价格区间的基本概念价格区间的基本概念无效区间：指价格提高，销售毛利率下降、利润总额降低；无效区间：指价格提高，销售毛利率下降、利润总额降低；低效区间：指价格提升，销售毛利率下降、利润总额上升；低效区间：指价格提升，销售毛利率下降、利润总额上升；只有普通住宅存在无效价格区间；非普通住宅只要价格提升，就会带来利只有普通住宅存在无效价格区间；非普通住宅只要价格提升，就会带来利润增加；润增加；普通住宅的无效区间、低效区间的临界点是在普通住宅不限定价格的情况普通住宅的无
21、效区间、低效区间的临界点是在普通住宅不限定价格的情况下得出的，如普通住宅有价格限定，则需根据项目实际情况具体分析；下得出的，如普通住宅有价格限定，则需根据项目实际情况具体分析；无效价格区间测算中的临界点和极限值均为理论测算，各地税率、费用比无效价格区间测算中的临界点和极限值均为理论测算，各地税率、费用比例等的不同，导致最终测算结果的不同。实际应用时，应根据项目具体情例等的不同，导致最终测算结果的不同。实际应用时，应根据项目具体情况具体分析。况具体分析。碰粟糙殊潞询土癣讣些畔面檬粤涸捧豁汉熬礼粱惦宙滇糯氓遭弗龙第炭流万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件2.10.2 2.10.2 图解无效
22、价格区间图解无效价格区间1 1销售毛利率销售毛利率（不含土增税）（不含土增税）销销售售毛毛利利率率（扣扣土土增增税税）34.7%47.5%60.3%73.2%34.7%29.7%38.9%44.8%21.9%非普通非普通住宅住宅普通住普通住宅宅临界临界点点极限极限值值无无效效区区间间低效区间低效区间跳跃跳跃点点磕唇肛型植腐弛郎塑狙姆踪茄貌箕茂瘦澳饵矢粒追纤匝溜甚欧警课题驰伏万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件售价售价成本成本毛利率毛利率增值率（毛）增值率（毛）税率税率税后毛利率税后毛利率销售毛利销售毛利6500400033.26%17.37%033.26%2,1626600400034
23、.19%19.06%034.19%2,2576610400034.29%19.23%034.29%2,2666655400034.69%20.00%034.69%2,3096656400034.70%20.01%5.00%29.70%1,9776660400034.74%20.08%5.02%29.72%1,9806700400035.10%20.76%5.16%29.94%2,0066800400035.98%22.44%5.50%30.48%2,0726900400036.83%24.13%5.83%31.00%2,1397000400037.66%25.81%6.15%31.50%2,2
24、057100400038.46%27.49%6.47%31.99%2,2727157400038.91%28.44%6.64%32.27%2,3097200400039.24%29.16%6.77%32.47%2,3387300400040.01%30.83%7.07%32.94%2,4047400400040.75%32.50%7.36%33.39%2,4717500400041.47%34.17%7.64%33.83%2,5377600400042.17%35.83%7.91%34.25%2,6037610400042.24%36.00%7.94%34.30%2,6107705400042
25、.89%37.57%8.19%34.69%2,6737700400042.85%37.49%8.18%34.67%2,6707800400043.52%39.15%8.44%35.08%2,7367900400044.17%40.80%8.69%35.47%2,802无效价格区间低效价格区间网银痴尊愈屎踞湘嫉夕参仲谴穴冯氮训玻哟驱纲饵冰绥杜嘉拍腋指紧迢酞万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件普通住宅的价格超过同一级别土地住宅平均价格的普通住宅的价格超过同一级别土地住宅平均价格的1.21.2倍以上，就变倍以上，就变成非普通住宅，此时只要有增值额，就要就增值额的成非普通住宅，此时只要有增值额
26、，就要就增值额的30%30%征收土地增值税征收土地增值税2.10.3 2.10.3 关于无效价格区间的研究关于无效价格区间的研究2 2售售价价增增加加1元元土土地地增增值值税税从从无无到到有有附件：土地增附件：土地增值税测算表值税测算表圣白坞蔚源饭决蚂晋醇银呈擦奈阳巍爷膘烧呻晌本犬触诵隆坏兼种钠杭浚万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件2.10.2 2.10.2 图解无效价格区间图解无效价格区间2 2销售毛利率销售毛利率（不含土增税）（不含土增税）销销售售毛毛利利率率（扣扣土土增增税税）25.2%47.5%60.3%73.2%25.2%23.75%26.7%44.8%21.9%非普通非普
27、通住宅住宅普通住普通住宅宅临界临界点点极限极限值值无无效效区区间间低效区间低效区间跳跃跳跃点点27.5%墩麻豢吵驮煞仓呵矩肇赦染挛锯酥淤雇型僧隋烂姐演灯瞧铁烹劳织检智谋万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件2.10.3 2.10.3 无效价格区间示意图无效价格区间示意图6624759973328411811293068112930673168393单位成本83007900均价4127456850544558613061636600上图为某项目实例，从其经营计划上报数字可见，该项目二期四区、三期上图为某项目实例，从其经营计划上报数字可见，该项目二期四区、三期经营计划的价格均落在了无效价格区
28、间内，可见，土地增值税的筹划，首经营计划的价格均落在了无效价格区间内，可见，土地增值税的筹划，首要对现有项目进行针对性的摸底和调整。要对现有项目进行针对性的摸底和调整。吩尺碱普鸭凛叠弗棚皋表疡国娥寅氨拉粱怕瓢鞭汁拉迫筏随涸陕谭亮抒唆万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件三、土地增值税的清算三、土地增值税的清算交税光荣性拉辱药身咽健妻末造眠峭巾曹毅航驭段恼灯牡忆派扎酸拒遵犬助享朔棍万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：p房地产开发项目全部竣工、完成销售的；房地产开发项目全部竣工、完成销
29、售的；p整体转让未竣工决算房地产开发项目的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；p直接转让土地使用权的。直接转让土地使用权的。p纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：p已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在面积的比例在85%85%以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过85%85%，但剩余的可售建筑面积已经出租，但剩
30、余的可售建筑面积已经出租或自用的；或自用的；p取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；p纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；p省税务机关规定的其他情况。省税务机关规定的其他情况。3.1 3.1 土地增值税的清算条件土地增值税的清算条件羔女色偷副挠棕傣瑞滔珍祸札铣圾娄韵良播台秽穴讲擎座呵袜段扣皋接栈万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件按产品类按产品类型：普通型：普通住宅、非住宅、非普通住宅、普通住宅、商业、车商业、车位位按项目总按项目总体清算或体清算或分期清算分期清算计税成
31、计税成本与集本与集团现行成团现行成本核算规本核算规定的统一定的统一清算口径清算口径与公司现与公司现行核算的行核算的标准是否标准是否统一统一普通住宅普通住宅20免税免税的筹划空的筹划空间间车车位位商商业业成成本本界界定定地地价价、利利息息分分摊摊计计算算普普通通住住宅宅认认定定标标准准清清算算对对象象清清算算时时点点国家法规、地方法规国家法规、地方法规划筹关键点3.2 3.2 土地增值税清算的关键点土地增值税清算的关键点庞藕雪蝶中缓序征荧毡捷件粒闹尉袒佐丁愚促魄氏衫将膀宰互酋乖许普忿万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件实例演示 A项目收入11.7亿，开发成本7.9亿；同一项目，清算时点不
32、同、普通住宅认定标准不同，结果迥异；上述任一清算条件的变化，都会导致最终清算结果的不同；3.2 3.2 实例演示清算细则对项目影响实例演示清算细则对项目影响晓惑锁狈桌洒组精饲契凯佐胶侠呀啊涪塑菜括厌蛆拎涨枫窗敖哼傲湃躲泪万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件3.2 .1 3.2 .1 保守测算分期分产品类型保守测算分期分产品类型42064206万万节帖村捕姿测钮泥矫惮否镑危摄轧袁货软蛀惶婶芬拐代疡畴苹耐汝俯陈件万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件3.2 .4 3.2 .4 折中测算折中测算1 1非普通调整为普通非普通调整为普通13241324万万普通住宅认定标准的影响普通住宅认定
33、标准的影响4206万万1324万万概竿蓄紊霜濒痕痊啼赣徊裂加狙根叫枉谎朔赂储程裔腰叛宠仗竣这岛路告万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件3.2 .2 3.2 .2 折中测算折中测算2 2全项目非普通全项目非普通37753775万万项目分期的影响项目分期的影响4206万万3775万万迄擂菱棠册录宋顺脏咬袁啤慨覆纬炯遣只堤女垛腆写檄尝度梅成咳夯醚闰万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件3.2 .3 3.2 .3 乐观测算全项目普通乐观测算全项目普通0 0普通住宅认定标准和项目分期的影响普通住宅认定标准和项目分期的影响4206万0万奖滔那菜跺缘泪凡鲸崇冰欣从渝阜奢柴跑媒柔皱虹今扁抚杖荔雅
34、灸奎目滚万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件土地增值税的筹划，除了规避无效价格区间外，清算时土地增值税的筹划，除了规避无效价格区间外，清算时点、清算对象、住宅认定标准的差异，将对筹划结果产点、清算对象、住宅认定标准的差异，将对筹划结果产生颠覆性影响；生颠覆性影响；A A项目全项目认定普通住宅，税负为项目全项目认定普通住宅，税负为0 0；最严格分期、分；最严格分期、分产品类型测算，税负产品类型测算，税负42064206万，其中暗含巨大的筹划空间；万，其中暗含巨大的筹划空间；3.3 3.3 综上综上目前，北京的土地增值税清算细则虽已出台，但政策很目前，北京的土地增值税清算细则虽已出台，但政
35、策很多地方都很模糊，没有明确的规定，应争取最有利于企多地方都很模糊，没有明确的规定，应争取最有利于企业的清算政策；业的清算政策；澈对抵甩虑辖失追某沫级赋隘含暂奋寐失掏妻框症吃碳凯戮蝎邱产琵恢奠万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件四、土地增值税的应对四、土地增值税的应对汞芯励皮神退捍刺笼完夫心戊扮罩绢摊哮唐铀乔庶井丘穴啪衙让剿刨造揣万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件改变各产品类型的成本分摊方法增加装修费用集团内建筑公司提供建筑安装服务，转移利润股权转让商业4.1 4.1 土地增值税的应对关键点土地增值税的应对关键点 为了降低土地增值税税负，结合清算细则与项目为了降低土地增值税税
36、负，结合清算细则与项目的具体情况，有针对性的选择筹划方案：的具体情况，有针对性的选择筹划方案：淌任奉阎弟父业奇坤方圣挤靳邮笑捂驼觉篇票碘猾瞒炔参够桔柔茨蹈掌艇万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件 成本跨产品类型调整从低税负产品类型向高税负产品类型移动成本跨产品类型调整从低税负产品类型向高税负产品类型移动 成本跨期调整从低税负向高税负移动；成本跨期调整从低税负向高税负移动； 成本跨项目移动利用总包单位将开发成本在高税负、低税负项成本跨项目移动利用总包单位将开发成本在高税负、低税负项目之间平移目之间平移 通过园林、绿化、土地整理费等增加园林配套成本，或者通过推通过园林、绿化、土地整理费等增
37、加园林配套成本，或者通过推行装修、绿化、土地平整公司等一条龙的成本总包模式，拉低整行装修、绿化、土地平整公司等一条龙的成本总包模式，拉低整体税负体税负。4.1.1 4.1.1 土地增值税的应对关键点成本调整土地增值税的应对关键点成本调整在不增加现有成本的前提下，通过项目开发成本分摊方式的调整，利用地在不增加现有成本的前提下，通过项目开发成本分摊方式的调整，利用地价、公建配套、开发间接费、资本化利息等在各期、各产品类型中的转移，价、公建配套、开发间接费、资本化利息等在各期、各产品类型中的转移，此消彼涨，从而达到降低整体税负的目的此消彼涨，从而达到降低整体税负的目的 游木亦督茫尔未先戒苛刑楷锗铣战
38、圭执裹澜寄践暇罗增清沾捌喝衬坎狱境万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件 目前国税总局对开发产品计税成本管理制度尚未出台，商目前国税总局对开发产品计税成本管理制度尚未出台，商业、车库成本未可确定；且面临合作方难以确定、运作难度大、业、车库成本未可确定；且面临合作方难以确定、运作难度大、管理成本高等问题；管理成本高等问题； 4.2 4.2 土地增值税的应对关键点商业、车库土地增值税的应对关键点商业、车库按产品类型区分，商业、车库视同非普通住宅，税负较重，对按产品类型区分，商业、车库视同非普通住宅，税负较重，对此，除了调增商业成本外，通过分立公司、股权转让、发行信此，除了调增商业成本外，通过
39、分立公司、股权转让、发行信托等方式规避商业土地增值税；托等方式规避商业土地增值税；浙宿竿滥腊哭救紊簧遭神囱叭坠挎筑留鳃笋挽舒认吁袒柴灵器屁钳伸卯邹万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件 规避无效区间、低效区间 制定销售策略时充分考虑土地增值税的影响； 因市场对售价的反应多具有刚性特征，因此售价调整不适宜为主要的筹划手段，而是筹划关注点；4.2 4.2 土地增值税的应对关键点销售定价土地增值税的应对关键点销售定价吻霸阻埃俊膀狮苫悟鹊兢驼侦婴原昧琴脓赡噪王孝科汀桐沥井墟颂缺喳锤万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件据实测算、充分扣除据实测算、充分扣除多考虑获取中、短线项目多考虑获取中、
40、短线项目多考虑获取普通住宅比重大的项目多考虑获取普通住宅比重大的项目获取存量土地时关注交易方式对土地增值税的影响获取存量土地时关注交易方式对土地增值税的影响已签约未落实项目的风险及应对方案已签约未落实项目的风险及应对方案4. 3 4. 3 开发环节的应对新项目发展开发环节的应对新项目发展盲蒙至狂靳廓秦普十佛抹咆脐圃康匙烈费犁踏眩庙哄教烷冀框制聂硬像芦万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件精装修房是房地产开发的必然趋势精装修房是房地产开发的必然趋势房地产开发企业应培养适应未来的开发精装修房的能力房地产开发企业应培养适应未来的开发精装修房的能力如精装修成本能通过售价等额收回，则可以降低公如精
41、装修成本能通过售价等额收回，则可以降低公司整体土地增值税税负水平。司整体土地增值税税负水平。4. 3.1 4. 3.1 开发环节的应对规划设计精装修开发环节的应对规划设计精装修杨师骏而怜跋卿硷陋羡噪分齐耙已哈颇质埠层饶曳姨嘘皮外拆乏瑟觅臂谗万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件毛利率毛利率销销售售毛毛利利润润34.7%47.5%60.3%73.2%38.452.5%66.7%80.9%精装修房令土增税应税点等辐后移；精装修房令土增税应税点等辐后移；精装修房精装修房假设精装修成本为销售价格的假设精装修成本为销售价格的10%,10%,并通过销售等额收回并通过销售等额收回4. 3.1 4. 3
42、.1 开发环节的应对规划设计精装修开发环节的应对规划设计精装修浴沾误喜暴籽赠太椎诛险珍孵喧嗡漱践今馁搬河庶演碘琅褥识德捕榜差雷万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件不同销售毛利率下售价每增加不同销售毛利率下售价每增加100100元，净利减少额逐级递减。元，净利减少额逐级递减。节能环保是房地产开发的基本要求。节能环保的成本在税前成节能环保是房地产开发的基本要求。节能环保的成本在税前成本的抵扣作用在一定程度上降低了由于节能环保导致成本增加本的抵扣作用在一定程度上降低了由于节能环保导致成本增加的压力。的压力。4. 3.2 4. 3.2 开发环节的应对规划设计节能环保开发环节的应对规划设计节能环
43、保销售毛利率销售毛利率净净利利润润34.7%34.7%47.5%47.5%60.3%60.3%73.1%73.1%63.463.443.343.336.636.629.929.923.1823.18单位：元单位：元0 021.8%21.8%非普通非普通住宅住宅普通住普通住宅宅馈裹瑞悄负品欲矣为排羊僵旋辖钳壬胆硼腊痴蟹桥术陋就雏唬驼虱钝不夕万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件提高项目开发的速度提高项目开发的速度, ,提高公司运营效率提高公司运营效率; ;提高产品质量提高产品质量; ;提高客户满意度提高客户满意度; ;降低住宅全生命周期成本；降低住宅全生命周期成本；成本的增加可通过减少税负
44、水平得到部分弥补，成本的增加可通过减少税负水平得到部分弥补，尤其在土地增值税率高的情况下更为明显。尤其在土地增值税率高的情况下更为明显。4. 3.3 4. 3.3 开发环节的应对规划设计工厂化开发环节的应对规划设计工厂化虱错愧促剥秦基刘泥斋厕丢浸都姿醚掠鸵陷肆拘只怜绘撕撑结住注萌扬纫万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件定期拜访税务相关部门，加强联络和沟通；密切关注当定期拜访税务相关部门，加强联络和沟通；密切关注当地政策动向，尽量参与政策制定；地政策动向，尽量参与政策制定；在清算时应选择有实力、规模大、影响力强的税务代理在清算时应选择有实力、规模大、影响力强的税务代理机构；机构；目前具备
45、条件的清算项目，立即制订合理的节税策略和目前具备条件的清算项目，立即制订合理的节税策略和应对方案；应对方案；4. 4 4. 4 开发环节的应对税收征管环节开发环节的应对税收征管环节魔电个大字驼蓑什淌卿开惰配砰豆靡由下耙抨兜犁丈极郊糖刽登阅肝玖啼万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件 税务筹划个案特征比较明显，每个项目的筹划角度具有多样税务筹划个案特征比较明显，每个项目的筹划角度具有多样性、不可比性和复杂性等特征，不能用完全标准化的思路套用；性、不可比性和复杂性等特征，不能用完全标准化的思路套用；4. 6 4. 6 土地增值税应对的土地增值税应对的“瓶颈瓶颈”任何的成本筹划如普通与非普通之
46、间平移成本、或者利用装修公任何的成本筹划如普通与非普通之间平移成本、或者利用装修公司转移价格都会造成真实成本和清算成本的脱节，导致成本信息司转移价格都会造成真实成本和清算成本的脱节，导致成本信息的失真；筹划方案引起的成本重新分摊与公司现行的目标成本管的失真；筹划方案引起的成本重新分摊与公司现行的目标成本管理模式如何对接和调整，亟待解决；理模式如何对接和调整，亟待解决；土地增值税的筹划，应视税局清算细则而定，税务风险不可控；土地增值税的筹划，应视税局清算细则而定，税务风险不可控； 筹划效果与筹划风险成正比，不能本末倒置，盲目筹划。筹划效果与筹划风险成正比，不能本末倒置，盲目筹划。泥户抛赡枕猛镐酚
47、掺碱趟浊响坎午娱现免脆庐楼痴柿柠户矗驶脓甜诲诽瘸万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件五、土地增值税的影响五、土地增值税的影响欲流穿铃搬消枫朱躯涸例黔升栽讨敦进训性隘搐伴卖疼挪哪帛亡窘划孵彼万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件由于土地增值税是对土地增值部分征税，增值越高，税负越重，因此，土地增由于土地增值税是对土地增值部分征税，增值越高，税负越重，因此，土地增值税清算将降低项目的盈利能力，毛利率越高的项目，受影响程度越大；值税清算将降低项目的盈利能力，毛利率越高的项目，受影响程度越大；价格对净利润的边际贡献，随价格增长呈梯级下降；价格对净利润的边际贡献，随价格增长呈梯级下降；普通
48、住宅存在一定的价格无效区间，即成本不增加的情况下销售价格提高利润普通住宅存在一定的价格无效区间，即成本不增加的情况下销售价格提高利润反而降低；反而降低；毛利率的提升带来的增值税税后毛利率提升速度明显逐步放缓，趋向极限值后毛利率的提升带来的增值税税后毛利率提升速度明显逐步放缓，趋向极限值后开始下降；开始下降；清算土地增值税后的销售毛利率存在极限值，售价实现此极限值后再提高，项清算土地增值税后的销售毛利率存在极限值，售价实现此极限值后再提高，项目毛利率会下降。目毛利率会下降。5.1 5.1 土地增值税对项目盈利能力的影响土地增值税对项目盈利能力的影响螟太帘亭臣逢凤佰赴羽饱琢徘呛一抨回蒙捞类叫赣讹缎
49、瘤剧院笔彰洽翘缝万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件假日风景假日风景 全部为非普通住宅，项目后期增值比率较高，整体税负较高，约1.1亿；紫台紫台 全部为非普通住宅，但增值比率较低，预计清算税金在1100万左右；四季花城四季花城 一期大部分为普通住宅，但二期有可能售价突破成为非普通住宅，三期如精装肯定会成为非普通住宅；情花和商业部分增值比例较高；星园、青青星园、青青 增值比例较低，整体清算应无需缴税。西山庭院西山庭院 全部非普通住宅，增值比例较高，税负较高。城市花园城市花园 可以争取94年以前立项项目的免税优惠，但风险较大；成本早已锁定，增值比例较高。5.2 5.2 北京公司土地增值税风
50、险分布北京公司土地增值税风险分布稳觅咀哥蔚囊阉枫恭漾躁遥皮摩悠丑记湘菊恶疼纵窝任厄窝榷狱潘部朝伊万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件新项目新项目p随着近年来土地价格的大幅增加，新项目土地价格一般较高，销售毛利率水随着近年来土地价格的大幅增加，新项目土地价格一般较高，销售毛利率水平有限，增值率相对较低，受到清算政策影响较小；平有限，增值率相对较低，受到清算政策影响较小；p新项目受新项目受70907090政策的影响，户型面积一般较小，大多符合普通住宅的条件，政策的影响，户型面积一般较小，大多符合普通住宅的条件，而且正在开发中，可以通过诸如增加普通住宅等合理措施予以筹划，减少土地而且正在开发
51、中，可以通过诸如增加普通住宅等合理措施予以筹划，减少土地增值税的影响；增值税的影响；老项目：老项目：p老项目经过长期储备，土地一般已有较大增值，项目销售毛利率较高，所承老项目经过长期储备，土地一般已有较大增值，项目销售毛利率较高，所承担的土地增值税税负往往较大；担的土地增值税税负往往较大；p老项目已经销售结算或完成规划建设，税收筹划空间有限；老项目已经销售结算或完成规划建设，税收筹划空间有限；5.3 5.3 土地增值税对行业的影响土地增值税对行业的影响烽桑肥徐谨绊馈轿棱枫盎镰抱聪幢堡课臃贬诵豫虫贩庐拐韦赂阴较撰娇摊万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件由于普通住宅增值率未超过由于普通住宅
52、增值率未超过20%20%的享受免税优惠，而非普通住宅有增值即需纳的享受免税优惠，而非普通住宅有增值即需纳税，因此可能使发展商更多关注普通住宅开发；税，因此可能使发展商更多关注普通住宅开发；对于囤积土地行为影响较大，主要靠土地增值获取利润的企业将面临较大压力；对于囤积土地行为影响较大，主要靠土地增值获取利润的企业将面临较大压力；对于长线开发项目影响较大，现有长线项目经过长期储备一般增值较大，相应对于长线开发项目影响较大，现有长线项目经过长期储备一般增值较大，相应税负较高；税负较高；因出租业务不征收增值税，对于开发投资物业的房地产商不构成即时影响，但因出租业务不征收增值税，对于开发投资物业的房地产
53、商不构成即时影响，但投资物业转让时，往往产生较高的增值额和增值率，因而产生较高税负。投资物业转让时，往往产生较高的增值额和增值率，因而产生较高税负。可能促使更多企业改变经营方式，变销售为持有出租，尤其是高端物业。可能促使更多企业改变经营方式，变销售为持有出租，尤其是高端物业。5.3 5.3 土地增值税对行业的影响土地增值税对行业的影响囱蔓儿皂沥咆慕颗峦丛嗡瑶个祁补胞蝇卖缕篇挚列陈府在碉尘冗侍胃咯伪万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件增值税的征收降低了房地产行业的利润水平，通过长期持有土地依靠土地升值增值税的征收降低了房地产行业的利润水平，通过长期持有土地依靠土地升值获取高额利润的发展模
54、式受到挑战，要求开发商必须关注运营效率的提高，通获取高额利润的发展模式受到挑战，要求开发商必须关注运营效率的提高，通过快速周转获取较高的收益水平；过快速周转获取较高的收益水平；盈利水平提升盈利水平提升清算增值税导致销清算增值税导致销售净利率下降售净利率下降净资产收益率净资产收益率销售净利率销售净利率总资产周转率总资产周转率权益乘数权益乘数XX提高资产周转率提高资产周转率稳定稳定增值税清算导致销售净利率下降，根据杜邦公式，在资产负债率稳定的情况下，增值税清算导致销售净利率下降，根据杜邦公式，在资产负债率稳定的情况下，要想提高盈利水平，必须提高周转率。要想提高盈利水平，必须提高周转率。5.3 5.
55、3 土地增值税对行业的影响土地增值税对行业的影响胎盟扦汇转餐哄循三退咀壬或纵蝴俄选佩痔云气陨扼愚勺倡渝森隶朵辟垄万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件新项目发展阶段：新项目发展阶段：p新项目测算时要根据最新政策，充分评估增值税风险，据实测算，充分扣新项目测算时要根据最新政策，充分评估增值税风险，据实测算，充分扣除；除；p科学确定公司新项目发展策略，确定比较合理的中短线项目与长线项目比科学确定公司新项目发展策略，确定比较合理的中短线项目与长线项目比例、普通住宅与非普通住宅比例；例、普通住宅与非普通住宅比例；p在新项目前期测算阶段应考虑土地增值税对各种产品组合的影响，合理确在新项目前期测算阶
56、段应考虑土地增值税对各种产品组合的影响，合理确定项目定位、成本规划、产品配置比例、分期分区等；定项目定位、成本规划、产品配置比例、分期分区等；p获取存量土地时关注交易方式对土地增值税的影响；获取存量土地时关注交易方式对土地增值税的影响；p税收筹划前置，要从项目开始就介入；税收筹划前置，要从项目开始就介入；5.4 5.4 土地增值税对项目运营的影响土地增值税对项目运营的影响崭晒番懂擦尤时浩拙边窑斋壳击怀菌迈闽管卵六惨汛赂祥豌脐吊家与蟹荫万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件规划设计阶段：规划设计阶段：p结合各地普通住宅和非普通住宅的标准，确定合理的产品组合、户型搭配等；结合各地普通住宅和非
57、普通住宅的标准，确定合理的产品组合、户型搭配等；p在不影响项目收益的情况下，尽量增加普通住宅的设计，如有些项目设计有在不影响项目收益的情况下，尽量增加普通住宅的设计，如有些项目设计有140-150140-150之间的户型，可以考虑适当降低户型面积，以符合普通住宅户型面积的要之间的户型，可以考虑适当降低户型面积，以符合普通住宅户型面积的要求；求；p在项目分期对不同增值率的产品合理搭配，以期降低整体增值率，应尽量避免在项目分期对不同增值率的产品合理搭配，以期降低整体增值率，应尽量避免高增值率产品和低增值率单独划分为一期。高增值率产品和低增值率单独划分为一期。p变更规划设计要更加慎重，充分评估税务风
58、险后实施；变更规划设计要更加慎重，充分评估税务风险后实施；p推进精装修和节能环保材料的应用；推进精装修和节能环保材料的应用；p推进住宅工厂化建筑技术的应用；推进住宅工厂化建筑技术的应用；5.4 5.4 土地增值税对项目运营的影响土地增值税对项目运营的影响佐砧寺读矣锅着话栅敌螺泪呜卿梧瞬炒鹏恒迫惹癣诺睁轰谊陈苛殴蔼问谴万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件成本规划：成本规划：p合理规划各种产品成本，保持各产品比较均衡的增值比例；合理规划各种产品成本，保持各产品比较均衡的增值比例；p由于各期产品增值率不同，应统筹考虑配套设施的建设进度和成本分摊办法，由于各期产品增值率不同，应统筹考虑配套设施
59、的建设进度和成本分摊办法，尽量将配套设施与增值比例较高的产品搭配。尽量将配套设施与增值比例较高的产品搭配。p确定科学合理的成本分摊办法，尽量让高售价产品承担高成本；确定科学合理的成本分摊办法，尽量让高售价产品承担高成本；p合理配置人员，减少期间费用，增加开发间接费：目前各公司都实行的一套班合理配置人员，减少期间费用，增加开发间接费：目前各公司都实行的一套班子多个公司公司的操作模式，应尽量将人员费用计入项目成本，减少期间费用；子多个公司公司的操作模式，应尽量将人员费用计入项目成本，减少期间费用；5.4 5.4 土地增值税对项目运营的影响土地增值税对项目运营的影响薛议遗远落鹰信涤梳陇絮冲胁尽颂时熊
60、段警彬熊寄铝女赐哩滓岿脂粥宾泞万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件销售阶段：销售阶段：p合理的价格策略：定价和调整价格时应避开无效价格区间；合理的价格策略：定价和调整价格时应避开无效价格区间；p由于各产品提升价格带来的利润增加不同，价格调整时应重点关注价格提升能由于各产品提升价格带来的利润增加不同，价格调整时应重点关注价格提升能带来更多利润的项目上；带来更多利润的项目上；p集中商业可考虑采取转让股权的方式规避土地增值税；集中商业可考虑采取转让股权的方式规避土地增值税；p由于自己持有的会所等配套设施成本清算时不能扣除，可考虑将会所等配套资由于自己持有的会所等配套设施成本清算时不能扣除，可
61、考虑将会所等配套资产以合适的价格销售给关联企业，以期其成本和收入能够与项目整体进行汇算；产以合适的价格销售给关联企业，以期其成本和收入能够与项目整体进行汇算；5.4 5.4 土地增值税对项目运营的影响土地增值税对项目运营的影响蹭贡罐缎韶共卿禾实拥爸饭沟姆仿氧醇兼疵运践僚酱靖倚表熬滋劈铡调蓟万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件项目运营：项目运营：p决策变更需更加谨慎，要充分评估税收风险后再予决策；决策变更需更加谨慎，要充分评估税收风险后再予决策；p择优选择报建、开工、预售证、办理竣工备案的办理方式，尽量模糊分期概念；择优选择报建、开工、预售证、办理竣工备案的办理方式，尽量模糊分期概念；p
62、预售房产备案、土地增值税预缴时普通住宅标准的把握，争取普通住宅的优惠预售房产备案、土地增值税预缴时普通住宅标准的把握，争取普通住宅的优惠政策；政策；p税务筹划要贯穿项目全过程；税务筹划要贯穿项目全过程；5.4 5.4 土地增值税对项目运营的影响土地增值税对项目运营的影响慰臣酪郊簧渊奠榨液酷剑与碱府瘤寂劝绳处牙舵淖丽惧濒凋袍斟良渍汲遗万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件我的工作中哪些方面与土地增值税有关？我的工作中哪些方面与土地增值税有关？我在工作中该如何应对？我在工作中该如何应对？5.5 5.5 结合讲义内容，讨论结合讲义内容，讨论帝溉怂踞札辜喜氦愧英芍邯撵孵念险屋女汲秀末擒字仿发驭吼陶精泽核订万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件还羹坯谋护赡裔俩跨暑汉泽末萍源木吱野宰液难露怨模辛瞩柴伞玖锰径骇万科土地增值税培训课件万科土地增值税培训课件
