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1、奥城商业体系运营模式提案奥城商业体系运营模式提案 1第一部分第一部分 天津重点商业地产项目的基本情况天津重点商业地产项目的基本情况第二部分第二部分 奥城商业项目的战略规划奥城商业项目的战略规划第三部分第三部分 对商业运营模式的战略思考对商业运营模式的战略思考奥城商业体系运营模式提案奥城商业体系运营模式提案2第一部分第一部分 天津重点商业地产项目的基本情况天津重点商业地产项目的基本情况项目名称项目名称万达商业万达商业广场广场麦购商业麦购商业广场广场家世界南楼家世界南楼北店北店嘉华购物中心嘉华购物中心地点地点和平路和平路滨江道滨江道大沽南路大沽南路新开路新开路规模规模( (万平方米）万平方米）15
2、153.83.83 38.58.5店铺面积店铺面积30302002009 920020012123503507 7800800销售价格（万）销售价格（万）3 36 61.31.32.82.81.11.12.52.50.950.953 3主力商家主力商家沃尔玛、百沃尔玛、百盛、华纳盛、华纳品牌店品牌店家乐超市家乐超市沃尔玛沃尔玛投资回报率投资回报率8 810108 88 8运营管理模式运营管理模式购铺、养购铺、养铺、旺铺铺、旺铺3 3年包租年包租1515年包租年包租收取一个月租金收取一个月租金作为中介费作为中介费3对天津重点商业地产项目的调研分析：对天津重点商业地产项目的调研分析： 以往天津商业
3、项目以只租不售为主，近年来，以往天津商业项目以只租不售为主，近年来， 开发商用承租的形式来支持销售。开发商用承租的形式来支持销售。 统一的运营管理方式保证了经营者的利益，使统一的运营管理方式保证了经营者的利益，使 项目具有整体性项目具有整体性, 真正能够具备高品位。真正能够具备高品位。4对天津重点商业地产项目的调研分析：对天津重点商业地产项目的调研分析： 商业地产开发与住宅开发有很多不同，住宅商业地产开发与住宅开发有很多不同，住宅 开发项目销售完毕即大功告成，而商业地产开发项目销售完毕即大功告成，而商业地产 “ “卖的是生意卖的是生意”，后期的商业管理至关重要。，后期的商业管理至关重要。 天津
4、现有商业项目在商业管理方面均存在着天津现有商业项目在商业管理方面均存在着 问题，挫伤了投资者和经营者的积极性。问题，挫伤了投资者和经营者的积极性。51、项目定位：项目定位：地位地位天津新国际化商业的发源地天津新国际化商业的发源地 唯一的市级新商圈唯一的市级新商圈形态形态2525小时景观商业公园小时景观商业公园（VSPVSP） VIEW SHOPPING PARK VIEW SHOPPING PARK 第四个公园第四个公园堆山堆山/ /奥运奥运/ /水上水上投资投资新天津财富发源地新天津财富发源地 全时、全能商业投资的天堂全时、全能商业投资的天堂主题主题国际化新城市商业中心国际化新城市商业中心第
5、二部分第二部分 奥城商业项目的战略规划奥城商业项目的战略规划62、根据定位对奥城项目进行业态分布、主题分析、根据定位对奥城项目进行业态分布、主题分析72、根据定位对奥城项目进行业态分布、主题分析、根据定位对奥城项目进行业态分布、主题分析住宅住宅酒店式公寓酒店式公寓写字楼与酒店写字楼与酒店 主力店主力店 主力店主力店主题商铺主题商铺办公办公主题商主题商铺铺 主题商铺主题商铺82、根据定位对奥城项目进行业态分布、主题分析、根据定位对奥城项目进行业态分布、主题分析92、根据定位对奥城项目进行业态分布、主题分析、根据定位对奥城项目进行业态分布、主题分析 A1 韩国韩国E-MART超市超市102、根据定
6、位对奥城项目进行业态分布、主题分析、根据定位对奥城项目进行业态分布、主题分析 B4 生活提案型生活提案型 主力店主力店11高档配饰高档配饰Clarks、eccoYANKO等等国际一线服装国际一线服装HUGOBOSS、GIVENCHYESCADA等等A2-1FA2-1F旗舰馆旗舰馆 以世界一线名品旗舰店为主，定位城市最高端消费人群，是以世界一线名品旗舰店为主，定位城市最高端消费人群，是财富与地位的至高体现。该区域主要包含世界高级时装、配财富与地位的至高体现。该区域主要包含世界高级时装、配饰。饰。 12餐饮餐饮吉野家吉野家Mr.Pizza等等其其他他家家居居千千棵棵树树花花花花公公子子等等大型家居
7、大型家居伊力诺依伊力诺依A2-2FA2-2F居家馆居家馆 世界高档家居品牌世界高档家居品牌伊力诺依，与伊力诺依，与1F1F世界名品旗舰店世界名品旗舰店形成有效呼应，打造成功人士顶级生活品质。形成有效呼应，打造成功人士顶级生活品质。 13A3-1FA3-1F绅士馆绅士馆男士精品男士精品LEO、CANALE等等男士嗜好品男士嗜好品夏朵葡萄酒、烟斗等夏朵葡萄酒、烟斗等餐饮餐饮一茶一坐、避风塘美食等一茶一坐、避风塘美食等以高档男式服装为主题，定位都市成功男士，填补高档男士消费以高档男式服装为主题，定位都市成功男士，填补高档男士消费品市场空白，打破男士传统购物理念。位于水景步行街一层的绅品市场空白，打破
8、男士传统购物理念。位于水景步行街一层的绅士馆，显示成功男士的尊贵地位，营造成功男士的购物天堂。士馆，显示成功男士的尊贵地位，营造成功男士的购物天堂。 14A3-2F A3-2F 儿童欢笑天地儿童欢笑天地 餐饮餐饮麦当劳等麦当劳等儿童用品儿童用品加菲猫、加菲猫、LEGO等等画廊画廊本本区区是是以以儿儿童童休休闲闲娱娱乐乐购购物物为为主主题题的的专专业业婴婴童童主主题题社社区区，它它的的出出现现，颠颠覆覆了了过过去去以以百百货货商商场场为为主主要要购购物物场场所所的的儿儿童童购购物物，取取而而代代之之的的是是一一个个儿儿童童梦梦幻幻童童话话世世界界。这这里里已已不不再再单单纯纯是是一一个个购购物物
9、的的场场所所，更更是是一一个个伴伴随随儿儿童童成成长长的的空空间间及及乐乐园园。 15一线女装一线女装Burberrys、PRADA等等手表、金饰手表、金饰CASIO等等工艺品工艺品琉璃工房等琉璃工房等女包、鞋女包、鞋玖熙、华伦天奴等玖熙、华伦天奴等Caf星巴克等餐饮餐饮季诺等季诺等屈臣氏屈臣氏 A4-1FA4-1F名媛馆名媛馆 集集中中国国内内外外知知名名女女装装品品牌牌，以以优优雅雅、大大方方为为主主题题，为为白白领领女女性性提提供供世世上上流流行行的的服服装装及及配配饰饰。 16女装女装ESPRIT、AD等等饰品饰品 伊泰莲娜等伊泰莲娜等Caf星巴克等餐饮餐饮季诺等季诺等A4-2F A4
10、-2F 缤纷都市缤纷都市 为为了了扮扮靓靓这这个个世世界界，上上帝帝创创造造了了女女人人；为为了了扮扮靓靓这这些些女女人人，S SH HO OP PP PI IN NG G M MA AL LL L创创造造了了“缤缤纷纷都都市市”。时时代代奥奥城城，把把一一个个只只属属于于女女人人的的伊伊甸甸乐乐园园，给给予予这这些些受受诸诸神神宠宠爱爱的的美美丽丽精精灵灵。在在这这里里，意意大大利利的的皮皮具具属属于于这这些些精精灵灵，巴巴黎黎的的香香氛氛属属于于这这些些精精灵灵，纽纽约约的的珠珠宝宝属属于于这这些些精精灵灵所所有有关关于于时时尚尚和和美美丽丽的的一一切切，都都属属于于她她们们。 17运动运
11、动adidasNike等等牛仔牛仔LEELevis等等数码数码三星三星索尼等索尼等餐饮餐饮韩国比萨韩国比萨等等B-1FB-1F酷时空酷时空 这里有最这里有最freshfresh的色彩、的色彩、这里有最这里有最coolcool的服饰，的服饰，这里有最这里有最inin的你。的你。 青春时尚装青春时尚装E-LANDONLY等等18工工艺艺品品饰饰品品7度度等等餐饮餐饮韩国韩国比萨比萨等等休闲休闲女装女装艾格艾格百图等百图等运动运动菲乐菲乐纽巴伦纽巴伦定向定向服务服务柯达等柯达等青春青春时尚装时尚装Bossini真维斯真维斯美容美容美发美发都市都市艺族等艺族等 B-2FB-2F 休闲生活馆休闲生活馆
12、这里有最这里有最freshfresh的色彩、这里的色彩、这里有最有最coolcool的服饰，这里有最的服饰，这里有最inin的你。的你。19业态分布比例业态分布比例注：业态规划以最终调整后的方案为准注：业态规划以最终调整后的方案为准20 结合奥城项目定位及业态划分，目前招商组搜集和整合各业态资料结合奥城项目定位及业态划分，目前招商组搜集和整合各业态资料 共计共计14581458家，已接触商户家，已接触商户786786家，并进行归类。家，并进行归类。 按意向程度归类：按意向程度归类： 其中其中A A类（有明确意向的客户）类（有明确意向的客户）133133家，占家，占1717 B B类（持观望态度
13、的客户）类（持观望态度的客户）423423家，占家，占5454 C C类（无进驻意向的客户）类（无进驻意向的客户）230230家，占家，占2929 按不同业态归类：按不同业态归类： 其中其中服装、服饰类服装、服饰类 467467家家 餐饮类餐饮类 87 87家家 运动健身类运动健身类 66 66家家 艺术品味类艺术品味类 57 57家家 家居饰品类家居饰品类 39 39家家 娱乐、数码类娱乐、数码类 37 37家家 功能服务类功能服务类 33 33家家 目标：在商业项目一期开盘前（目标：在商业项目一期开盘前（8 8月月2121日），完成日），完成3 3个一线品牌的签约个一线品牌的签约 3 3、
14、品牌招商进度：、品牌招商进度：214 4、对投资者的分析：、对投资者的分析： 认可度分析认可度分析 22 项目项目投资者投资者经营者经营者消费者消费者奥城商业广场奥城商业广场商业销售成功因素商业销售成功因素目前项目素质目前项目素质升值潜力升值潜力重要卖点重要卖点具备具备商业运营管商业运营管理体系理体系重要卖点重要卖点不具备不具备开发商实力开发商实力重要卖点重要卖点 具备具备投资回报率投资回报率重要卖点重要卖点 具备具备项目背景项目背景卖点卖点 具备具备产品本身产品本身卖点卖点 具备具备5、销售需要的支持：、销售需要的支持：236、综述：、综述： 在奥城项目一期商铺内部认购时，投资者已知我们将在
15、奥城项目一期商铺内部认购时，投资者已知我们将 实行实行“3 3年养铺，领先年养铺，领先1010年年”的商业模式，在坐享地块的商业模式，在坐享地块升升 值的同时，轻松实现值的同时，轻松实现“无忧经营无忧经营”、“持续盈利持续盈利”。 有资料显示，年天津市商业地产将有万有资料显示，年天津市商业地产将有万 平方米的竣工量。基于天津市商业地产迅猛发展的强势，平方米的竣工量。基于天津市商业地产迅猛发展的强势， 做商业地产实际上是在营销天津，要使本市的商业地产做商业地产实际上是在营销天津，要使本市的商业地产 有所突破，就必须运作具有天津特色的商业地产。有所突破，就必须运作具有天津特色的商业地产。24 运营
16、管理是商业地产运营的核心，是商业地产收运营管理是商业地产运营的核心，是商业地产收 益和物业价值提升的源泉，是投资者的利益得到益和物业价值提升的源泉，是投资者的利益得到 最大体现的保障。最大体现的保障。 商业项目在商业管理公司的统一管理下，理清权商业项目在商业管理公司的统一管理下，理清权 属关系、强化属关系、强化“特色特色”经营。会使商铺经营。会使商铺“越做越越做越旺旺” ，保障开发商、投资者和经营者三赢。，保障开发商、投资者和经营者三赢。第三部分第三部分 对商业运营模式的战略思考对商业运营模式的战略思考1、成立商业管理公司的必要性：成立商业管理公司的必要性： 品牌租户不愿与个人业主签定商铺租赁
17、合同，倾品牌租户不愿与个人业主签定商铺租赁合同，倾 向于与商业管理公司合作，由商业管理公司统一向于与商业管理公司合作，由商业管理公司统一 开具租赁发票。开具租赁发票。252、操作解释、操作解释: 在商业项目开盘前，注册由在商业项目开盘前，注册由天津融创奥城投资有限公司天津融创奥城投资有限公司 和和天津融创物业管理有限公司天津融创物业管理有限公司合资的合资的天津融创商业管理天津融创商业管理 有限公司有限公司，与开发商分离，以第三方的身份与开发商分离，以第三方的身份对奥城对奥城4545万万 平方米的公建区进行管理，平方米的公建区进行管理，减少经营事务对开发商造成减少经营事务对开发商造成 的负面影响
18、。的负面影响。 262、操作解释、操作解释: 天津融创商业管理有限公司天津融创商业管理有限公司 注册资金：注册资金：10001000万万 企业类型：有限责任公司企业类型：有限责任公司 经营范围：奥城商业广场及写字楼、停车场的出经营范围：奥城商业广场及写字楼、停车场的出 租、委托租赁、管理；服装、化妆品、租、委托租赁、管理；服装、化妆品、 家居家饰零售。家居家饰零售。272、操作解释、操作解释: 通过商业管理公司这个桥梁，力争使项目整体的租金由通过商业管理公司这个桥梁，力争使项目整体的租金由 现在的市场水平提高到现在的市场水平提高到3 3年后能满足投资者的投资收益，年后能满足投资者的投资收益，
19、增加投资者继续委托商业管理公司统一管理的信心。增加投资者继续委托商业管理公司统一管理的信心。 在委托管理期内，商业管理公司负责奥城商业广场的持在委托管理期内，商业管理公司负责奥城商业广场的持 续招商；写字楼、停车场的出租、管理；日常的客户管续招商；写字楼、停车场的出租、管理；日常的客户管 理、维系；整体项目的推广、租金收缴等。理、维系；整体项目的推广、租金收缴等。 28融创奥城融创奥城融融创创投投资资天津房地产市场主力开发商天津房地产市场主力开发商天津信托天津信托作作为为金金融融机机构构为为项项目目开开发发提提供供了了坚实的资金平台坚实的资金平台天天津津日日报报庞庞大大的的传传媒媒网网络络，实
20、实现现项项目目操操作作与与传媒的无缝连接传媒的无缝连接天奥天奥作作为为体体育育局局全全资资公公司司，天天奥奥体体育育产产业业有有限限公公司司为为介介入入文文化化体体育育产产业业提提供供绝绝佳佳契契机机及及广广阔阔操操作作空间空间战略优势战略优势梦幻组合梦幻组合我们强大的操作平台我们强大的操作平台3、以、以天津融创奥城投资有限公司作为母公司的优势：天津融创奥城投资有限公司作为母公司的优势：29经营者经营者 税务税务管管 理理 公公司司投资者投资者开发商开发商 4 4、各方关系图、各方关系图: :交付租金交付租金5.55%(5.55%(税基税基: :租金租金) )17.55%(17.55%(税基税
21、基: :回报回报) )回报回报(8%)(8%)委托代理管理委托代理管理管理管理获得管理权获得管理权注：希望有税务方面注：希望有税务方面 优惠政策的支持优惠政策的支持305 5、商业管理公司组织架构、各部门职能：、商业管理公司组织架构、各部门职能：商业运营部商业运营部 融创商业管理有限公司融创商业管理有限公司 内内部部对对接接 合合同同管管理理 招招商商人人员员 客客户户服服务务 保保洁洁绿绿化化 保保安安 内内部部对对接接 工工程程维维修修 招招商商部部 策策划划部部 奥奥城城商商业业广广场场物物业业部部融融创创物物业业管管理理有有限限公公司司 人人事事部部 财财务务部部 市市场场调调研研 客
22、客户户服服务务 工工程程对对接接 会会计计 出出纳纳 内内饰饰设设计计 活活动动推推广广持续招商持续招商客户管理客户管理店铺员工的店铺员工的管理培训管理培训内饰布置内饰布置主题活动推广主题活动推广收缴租金收缴租金支付回报、支付回报、管理费用管理费用物业管理物业管理20人人6人人8人人6人人共共40人人支持物业管理支持物业管理316、运营期间相关合同文本的制定、备案、运营期间相关合同文本的制定、备案序序号号合同名称合同名称甲方甲方乙方乙方合同主项合同主项1 1商业用房销售合同商业用房销售合同开发商开发商投资者投资者拥有产权拥有产权2 2商业用房销售合同补充协议商业用房销售合同补充协议开发商开发商
23、投资者投资者取得统一管理权取得统一管理权3 3奥城商业广场业主公约奥城商业广场业主公约开发商开发商投资者投资者交付公共维修基金交付公共维修基金4 4授权委托书授权委托书开发商开发商商业管理公司商业管理公司委托商业管理公司管理委托商业管理公司管理5 5商业用房委托管理协议商业用房委托管理协议投资者投资者商业管理公司商业管理公司获得委托出租管理权，因提供获得委托出租管理权，因提供给经营者，故不体现回报率给经营者，故不体现回报率6 6商业用房委托管理合同商业用房委托管理合同投资者投资者商业管理公司商业管理公司获得委托出租管理权，体现获得委托出租管理权，体现 每年每年8 8的回报率，按月支付的回报率，
24、按月支付7 7商业广场经营管理协议商业广场经营管理协议商业管理公司商业管理公司投资经营者投资经营者在在3 3年内保证经营业态的品质年内保证经营业态的品质8 8奥城商业广场商铺租赁合同奥城商业广场商铺租赁合同商业管理公司商业管理公司经营者经营者交付租金交付租金9 9奥城商业广场物业管理协议奥城商业广场物业管理协议物业管理公司物业管理公司经营者经营者交付物业费交付物业费32商商业业地地产产的的一一个个突突出出特特点点就就是是涉涉及及的的关关系系更更加加复复杂杂，这这对对于于律律师师和和专专业业的的顾顾问问公公司司的的要要求求更更加加苛苛刻刻。所所以以，聘聘请请高高水水平平的的商商业业地地产产律律师
25、师和和商商业业运运营营顾顾问问公公司司成成为为企业、项目成功的重要保障。企业、项目成功的重要保障。结结合合集集团团对对商商业业地地产产的的战战略略思思考考和和提提升升项项目目整整体体水水平平，目目前前已已与与国国际际性性顾顾问问公公司司：StrataStrata和和HifabHifab AgoraAgora寻寻求求战战略略联联盟盟，力力求求学学习习先先进进商商业业地地产产管管理理经经验验及及引引进进知知名品牌，并将与其中一家建立战略合作伙伴关系。名品牌，并将与其中一家建立战略合作伙伴关系。7、商业顾问公司的作用：、商业顾问公司的作用：33公司品牌效应公司品牌效应投资者投资者经营者经营者消费者消
26、费者 商业管理公司商业管理公司增加投资信心增加投资信心固定目标客群固定目标客群支持回报率支持回报率支持利润支持利润实现四个统一实现四个统一支持支持支持支持支持支持利润最大化利润最大化可持续性可持续性8 8、综述：、综述：各方关系图各方关系图34综述：综述： 成立后的融创商业管理有限成立后的融创商业管理有限公司将公司将通过奥城项目全新通过奥城项目全新的商业模式的运作，迅速培养一批高水平的专业人员，的商业模式的运作，迅速培养一批高水平的专业人员，形成可复制的形成可复制的DNA，为集团全国战略发展储备力量为集团全国战略发展储备力量。力争力争3年内做商业地产的年内做商业地产的NO.1，协助母协助母公司最终发展公司最终发展成为全国最优秀的房地产与文化体育产业上市公司。成为全国最优秀的房地产与文化体育产业上市公司。3536
