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1、谨呈：红星集团CRICCHINA/AUG，2010。红星美凯龙酒店项目财务分析报告第一章天津项目酒店可行性研究1.1市场分析宗地区位市中心区域红星天津项目4.5km天津筛选案例及本案位置图市中心区域综合体案例红星项目区位：位于河东区，离市中心仅4.5km。交通：项目位于津滨大道南侧，东西各有立交桥作为地面交通枢纽，有规划4号线在项目北侧通过。氛围：与万达广场组成两大城市综合体，大幅提升区域的商务环境和居住环境。万达广场宗地位于天津市河东区主干道旁，周边交通发达，与万达广场组成一个新的区级中心。31.1市场分析宗地属性宗地是一个由住宅、商业、家居中心、办公等形态构成典型的综合体项目，体量大，可塑
2、性强，影响力广。地块总指标总用地面积206600m2总建筑面积881281m2总地上建筑面积657536m2地块分类指标多层、高层住宅194749m2家居广场143430m2购物中心150000m2商铺8642m2办公34000m2LOFT公寓34000m2酒店式公寓31623m2酒店30000m2新天地步行街28000m2地下商场71971m2机动车库199064m2多层住宅高层住宅购物中心、商业酒店、LOFT公寓、步行街立交桥及规划四号线主干道津滨大道家居中心酒店式公寓41.1市场分析宗地总结仅以宗地的区位条件和属性条件来看，是具备打造高星级酒店的可行性。紧邻市中心，位于主干道旁，交通便捷
3、未来将成为区域级中心，商务氛围提高宗地体量大，是典型的城市综合体项目具备打造高星级酒店的基础51.1市场分析城市概况天津是中国四个直辖市之一，是北方重要的沿海经济城市和历史文化名城。天津是中国四个直辖市之一，市中心距北京仅137公里。天津市位于环渤海经济圈的中心，是中国北方最大的沿海开放城市，拥有中国第四大的工业基地、第三的外贸港口。2009年，天津GDP达7501亿，有1200万常住人口，城镇居民人均可支配收入达到21430元。天津具有上千年的人文历史，拥有多个人文景点和三个国家级自然保护区。2009经济指标天津北京上海GDP（亿）75011215314901常住人口（万）120019721
4、921城镇居民人均可支配收入（元）214302673828838天津北京重庆上海经济圈直辖市天津61.1市场分析城市资源：商务资源天津拥有成熟的商务环境和发达的产业园区规划，商务资源十分丰富。商业办公：全市超万平方米以上的大型商贸设施已有128个。非公有制商贸经济快速发展，已占到全市商贸经济总量的70%以上。全市拥有办公楼182个，其中有甲级办公有56个，占31%。产业园区：开发区级别开发区名称投资成果国家级开发区天津经济技术开发区外商投资企业4815家，全球500强企业中，共有76家在天津开发区投资，投资项目达158个。天津滨海高新技术产业开发区包括华苑科技园、滨海科技园、南开科技园、武清科
5、技园、北辰科技园、塘沽科技园六部分。地区级开发区11个区县级开发区高新技术开发区经济技术开发区71.1市场分析城市资源：旅游资源天津拥有多个重点风景区和自然保护区，旅游资源十分丰富。旅游资源：天津旅游资源十分丰富，具有数十个中大型旅游景点。其中5A级旅游景区2个，4A级旅游景区10个。拥有3个国家级自然保护区。国家级景点：景点类别旅游景点名称国家级自然保护区古海岸与湿地国家级自然保护区蓟县中上元古界地层剖面国家级自然保护区八仙山国家级自然保护区国家级风景名胜区盘山风景名胜区天津古文化街旅游区津门故里国家级风景名胜区国家级自然保护区蓟县国家级自然保护区八仙山国家级自然保护区盘山风景名胜区古海岸与
6、湿地国家级自然保护区古海岸与湿地国家级自然保护区八仙山国家级自然保护区81.1市场分析城市高星级酒店分布天津高星级酒店市场比较成熟，五星级酒店目前有20家，主要集中在滨海新区和市中心河西和平区域中。高星级酒店市场：天津拥有三星以上酒店共93家。其中五星级酒店20家。四星级酒店46家，三星级酒店27家。五星级酒店市场：五星级酒店主要分布在滨海新区、河西区、和平区。区域汇总滨海新区5河西区4和平区4南开区2华苑地区1蓟县1宝坻区1东丽区1河东区1总计20滨海新区和平区河西区91.1市场分析城市高星级酒店运营天津五星级酒店的平均市场价格约为944元/天，平均出租率约为51%。酒店名称区域星级价格（元
7、/天）平均出租率天津京津新城凯悦酒店宝坻区593060%天津瑞湾酒店滨海新区564155%天津天宝国际酒店滨海新区549860%天津滨海假日酒店滨海新区580045%天津泰达国际酒店滨海新区573750%天津万丽泰达酒店滨海新区5176340%天津滨海圣光皇冠假日酒店东丽区596660%天津君隆威斯汀酒店和平区5126540%天津日航酒店和平区593255%天津莱佛士酒店和平区5120545%天津滨江万丽酒店和平区5118045%天津天诚丽笙世嘉酒店河东区596660%天津新桃园酒店河西区571855%天津金皇大酒店河西区579455%天津瑞金花园别墅酒店河西区5118040%天津喜来登大酒店
8、河西区5119640%天津赛象酒店华苑地区560360%天津金泽大酒店南开区567855%天津泰达国际会馆南开区589245%天津亿豪山水郡国际度假酒店蓟县594460%合计94451%101.1市场分析区域概况本案坐落于河东区中心位置，是天津经济中心战略东移的重要区域。河东区是天津市中心市区之一，位于天津市东部，占地40平方公里。现有居民73万人，河东区是天津的发源地之一，是市区连接滨海新区的前沿，是实现天津市经济中心战略东移的要地。河东区建设成现代商务商贸物流基地、直沽文化旅游基地、都市工业示范基地。河东区的GDP增长连续保持在20%以上。河东区还将借助海河开发、建设滨海新区的有利时机，着
9、力发展商贸物流和现代服务业，并规划了五区三带的建设。五区即围绕楼宇比较集中的大王庄地区、新开路地区、大直沽旅游商贸区、津滨大道、天钢地区五个商业聚集区，发展商贸、物流、现代服务业。河东区红星天津项目河东区街道划分11大王庄新开路津滨大道天钢大直沽1.1市场分析区域资源河东区拥有多个城市旅游景点、五大规划商业聚集区和一家五星级酒店，区域资源比较丰富。红星天津项目天妃宫遗址荐福观音寺海河公园全国三大妈组庙宇之一的天妃宫遗址，荐福观音寺和海河公园已成为天津的旅游热点。天诚丽笙世嘉酒店天妃宫遗址荐福观音寺海河公园五大商业聚集区主要景点及五星酒店红星本案121.1市场分析区域高星级酒店运营河东区高星级酒
10、店的平均市场价格约为633元/天，平均出租率约为51%。酒店名称区域星级价格（元/天）平均出租率天津天诚丽笙世嘉酒店河东区596660%天津世纪泰豪酒店河东区439860%天津财富豪为酒店河东区453545%合计63355%天津世纪泰豪酒店座落在河东区迎宾大道卫国道上，是一家欧式建筑风格的高档酒店，毗邻市中心商业区，紧靠快速路，直达天津机场，空港工业区，火车站，天津国展中心，地理位置优越，交通便捷，四通八达。天津财富豪为酒店是一家位于河东区津塘路上的高档酒店，毗邻河西繁华的商贸区、小白楼、国展中心、北京京津高速，东临京塘高速，交通十分便利。天津世纪泰豪酒店天津财富豪为酒店天津天诚丽笙世嘉酒店天
11、津天诚丽笙世嘉酒店是由美国卡尔森酒店管理的一家高星级标准筹建的酒店，拥有多种不同类型的客房，周边有五大道、古文化街、静园等景点以及滨江道购物中心。131.1市场分析总结通过对于宗地的理解、城市及区域情况的研究，宗地完全具备打造五星级酒店的可行性。五星级酒店四星级酒店天津市/河东区情况匹配星级城市指标城市属性国家经济中心、直辖市、国际旅游城市经济发达城市、计划单列市、一线旅游城市直辖市五星级国民生产总值国民生产总值大于2000亿国民生产总值大于1000亿7500亿五星级居民人均收入居民人均收入大于10000元/年居民人均收入大于5000元/年12639元/年五星级市区人口总数市区人口总数大于80
12、0万市区人口总数大于500万1115万五星级区位指标区域整体成熟度该区域整体成熟该地区整体较为成熟区域整体较为成熟四星级区域交通条件道路交通发达，附近有轨道交通站点道路交通较为发达主干道通过，有轨道交通站点五星级区域配套条件周边有商务及高端住宅配套周边有基本商务及住宅配套自身有高端商务及居住环境五星级市场指标区域客流量日人流量大于7万日人流量大于3万目前日人流量4万，未来约8万四星级区域酒店入住率情况高于50%高于50%50%五星级区域酒店分布情况非五星级酒店集聚地非四星级酒店集聚地区域内目前星级酒店未饱和五星级具备打造五星级酒店的可行性！141.2财务评估酒店投资评估根据酒店的建筑面积3万推
13、算其各项成本费用，其静态的成本为34869万元。序号成本项目土地单价（元/）总成本（万元）酒店投资（假设前提）土地费用1423元/(4269)前期费用800元/(2400)建造成本5000元/(15000)内装费用3500元/(10500)设备费用700元/(2100)开业筹备费用200元/(600)合计-(34869)指标值单位酒店总建筑面积30000酒店占地面积6000151.2财务评估酒店溢价评估：对住宅的溢价酒店对于住宅的溢价率为6%；高层溢价900元/，洋房溢价1200元/。评估因素高层公寓（销售）洋房（销售）权重基础分值酒店溢价分值权重基础分值酒店溢价分值区位因素城市能级5%100
14、1005%100100区域位置10%10010010%100100交通便捷10%10010010%100100环境氛围10%10013010%100130配套设施10%10010010%100100整体因素建筑面积10%10010010%100100物业类型10%10010010%100100服务品质10%10012010%100120品牌影响5%1001205%100120住宅因素住宅品类10%10010010%100100住宅建面10%10010010%100100办公因素办公品类0%1001000%100100办公建面0%1001000%100100商业因素商业品类0%1001000%1
15、00100商业建面0%1001000%100100评分修正100%100106100%100106价格修正价格1500015900价格2000021200161.2财务评估酒店溢价评估：对住宅的溢价酒店式公寓和LOFT可看作是住宅，因此酒店对于这两类的溢价率同样为6%，溢价900元/。评估因素酒店公寓（销售）LOFT公寓（销售）权重基础分值酒店溢价分值权重基础分值酒店溢价分值区位因素城市能级5%1001005%100100区域位置10%10010010%100100交通便捷10%10010010%100100环境氛围10%10013010%100130配套设施10%10010010%10010
16、0整体因素建筑面积10%10010010%100100物业类型10%10010010%100100服务品质10%10012010%100120品牌影响5%1001205%100120住宅因素住宅品类10%10010010%100100住宅建面10%10010010%100100办公因素办公品类0%1001000%100100办公建面0%1001000%100100商业因素商业品类0%1001000%100100商业建面0%1001000%100100评分修正100%100106100%100106价格修正价格1500015900价格1500015900171.2财务评估酒店溢价评估：对办公的溢
17、价酒店对于办公的溢价率为8%；办公溢价1200元/。评估因素办公（销售）权重基础分值酒店溢价分值区位因素城市能级5%100100区域位置10%100100交通便捷10%100100环境氛围10%100120配套设施10%100120整体因素建筑面积5%100100物业类型10%100100服务品质10%100120品牌影响10%100120住宅因素住宅品类0%100100住宅建面0%100100办公因素办公品类10%100100办公建面10%100100商业因素商业品类0%100100商业建面0%100100评分修正100%100108价格修正价格1500016200181.2财务评估酒店溢价
18、评估：对商业的溢价酒店对于销售商业的溢价率为9%，商业溢价1350元/；租赁型溢价率为5.5%，租金溢价0.275元/天。评估因素底商（销售）购物广场（租赁）商业街（租赁）权重基础分值酒店溢价分值权重基础分值酒店溢价分值权重基础分值酒店溢价分值区位因素城市能级5%1001005%1001005%100100区域位置10%10010010%10010010%100100交通便捷10%10010010%10010010%100100环境氛围10%10012010%10012010%100120配套设施20%10012020%10011020%100110整体因素建筑面积10%10010010%10
19、010010%100100物业类型5%1001005%1001005%100100服务品质10%10010010%10010010%100100品牌影响5%1001205%1001105%100110住宅因素住宅品类0%1001000%1001000%100100住宅建面0%1001000%1001000%100100办公因素办公品类0%1001000%1001000%100100办公建面0%1001000%1001000%100100商业因素商业品类10%10012010%10011010%100110商业建面5%1001005%1001005%100100评分修正100%100109100
20、%100105.5100%100105.5价格修正价格1500016350价格55.275价格55.275191.2财务评估酒店溢价评估：对车位的溢价酒店对于办公的溢价率为2%；车位租金溢价0.2元/个/天。评估因素车位（租赁）权重基础分值酒店溢价分值区位因素城市能级0%100100区域位置0%100100交通便捷15%100100环境氛围0%100100配套设施20%100110整体因素建筑面积20%100100物业类型15%100100服务品质5%100100品牌影响5%100100住宅因素住宅品类5%100100住宅建面5%100100办公因素办公品类0%100100办公建面5%1001
21、00商业因素商业品类0%100100商业建面5%100100评分修正100%100102价格修正价格1010.2201.2财务评估酒店对销售型物业溢价评估酒店对销售型物业的总体溢价约为30348万元。物业类型（销售）建筑面积（）价格（元/）溢价价格（元/）溢价率溢价（元/）溢价总值（万元）高层公寓13913815000159006.0%90012522洋房5561120000212006.0%12006673底商864215000163509.0%13501167办公3400015000162008.0%12004080酒店公寓3162315000159006.0%9002846LOFT公寓3
22、400015000159006.0%9003060合计303014-30348211.2财务评估酒店对经营型物业贴现溢价评估酒店对经营型物业的总体溢价贴现约为31270万元。现金流入757,525购物广场租赁所得（+）663,016车位租赁所得（+）17,623商业街租赁所得（+）96,854现金流出（税前）(380,738)土地获得价款（-）(30,558)开发前期费用（-）(4,935)建安工程费用（-）(79,565)配套费用（-）(16,931)期间费用及相关税费(103,468)经营税费（-）(145,282)现金流376,786现金流入718,860购物广场租赁所得（+）628,4
23、51车位租赁所得（+）17,532商业街租赁所得（+）91,805现金流出（税前）(373,345)土地获得价款（-）(30,558)开发前期费用（-）(4,935)建安工程费用（-）(79,565)配套费用（-）(16,931)期间费用及相关税费(103,468)经营税费（-）(137,888)现金流345,516酒店对经营型物业的溢价=溢价后折现-溢价前折现=31270万元溢价前现金流量总计溢价后现金流量总计注：贴现率按照8%进行计算。221.2财务评估酒店替代收益（办公）用办公替代酒店所获得的销售收益为25638万元。年份说明201020112012合计假设前提123土地费用1423元/
24、(4269)(4269)前期费用350元/(1050)(1050)建安成本3500元/(10500)(10500)配套费用700元/(2100)(2100)内装费用1500元/(4500)(4500)期间费用及相关税费0管理费用(410)(410)不可预见费用(410)(410)销售费用（营销推广费）销售所得*4%(2188)(2188)营业税及附加销售所得*5.565%(3044)(3044)交易印花税销售所得*0.05%(27)(27)交易手续费销售所得*0.03%(16)(16)土地增值税（预征）销售所得*1%(547)(547)销售额5469954699合计(15819)(6600)4
25、805725638231.2财务评估酒店营运收益酒店总收益为28231万元。年份说明年收益序号酒店经营收益（假设前提）(1)有效毛收入(客房)客房套数*空置率*租金*360天4050(2)有效毛收入(餐饮、会务等商业设施)商业面积*单位面积租金（假设10元/平米/天）1440酒店经营成本（假设前提）维修费总建面*2.5%*2500元/(188)保险费总建面*0.25%*8500元/(64)营业税及其附加（2）*5.55%(80)推广费（1+2）*4%(220)营业成本(客房)（1）*30%(1215)营业费用(客房)（1）*25%(1013)经营者利润(客房)（1）*8.5%(344)年收益2
26、367根据年收益2367万元/年的标准，取8%的资本化率，以40年为年限可计算得出：酒店总体收益为28231万元。241.2财务评估总结综合收益指标算法值（万元）酒店投资额-（34869）销售型物业溢价+30348持有型物业溢价贴现+31270酒店替代性物业（办公）收益-（25638）酒店营运收益+28231合计29342251.3综合评估结论酒店对于整体的综合影响包括定量和定性两方面的影响，综合来看选择开发酒店更有益处。定量影响定性影响酒店对于整体的综合影响扩大项目的影响力酒店自身收益客房收益广告收益运营收益酒店的溢价影响对住宅的溢价对办公的溢价对商业的溢价扩大企业知名度扩大区域的影响力吸引
27、高素质客流增长政府税收活跃区域氛围增加商业客流与办公互相影响为企业积累客户增长业内声望选择开发酒店!26第二章昆明项目酒店可行性研究2.1市场分析宗地区位市中心区域综合体案例红星项目区位：位于西山区，离市中心仅4.7km。交通：项目位于滇池路旁，是通往城区的主干道，来往人流大，对项目营销能起到一定带动作用。氛围：项目位于滇池板块城市生态复合片区，为当前房地产开发热点区域。宗地位于昆明市滇池路主干道，滇池板块是紧邻中心城区的城市生态复合片区，是房地产开发的热点区域。红星昆明项目第壹城4.7km昆明筛选案例及本案位置图282.1市场分析宗地属性宗地总建面积大，由多种业态构成，周边配套完善，人流量较
28、大，具备打造酒店的宗地条件。地块总指标总用地面积248587m2总建筑面积759050m2地块分类指标商业占地51035m2住宅占地114876m2容积率3.22绿地率33.3%建筑密度31.67%292.1市场分析宗地总结仅以宗地的区位条件和属性条件来看，是具备打造高星级酒店的可行性。紧邻市中心，位于主干道旁，交通便捷城市生态复合片区，房产开发的热点区域宗地体量大，是典型的城市综合体项目具备打造高星级酒店的基础302.1市场分析城市概况昆明是西部重要枢纽城市，历史悠久，旅游资源极为丰富。昆明是云南省的省会城市，其GDP占全省的三分之一。昆明是中国面向东南亚开放的门户枢纽，国家级历史文化名城，
29、我国重要的旅游、商贸城市，西部地区第四大城市，仅次于成都、重庆、西安。是滇中城市群的核心圈。昆明是全国首批历史文化名城之一，拥有2200多年的建城史，滇池地区拥有3000年的文明史。昆明为全国十大旅游热点城市，首批进入中国优秀旅游城市行列。2009经济指标昆明天津上海GDP（亿）1809750114901常住人口（万）62812001921城镇居民人均可支配收入（元）164962143028838重庆上海经济圈重要城市昆明天津昆明312.1市场分析城市资源：商务资源昆明具有两大且均是全省唯一的经济技术和高新技术开发区，商业办公在全省已属发达。商业办公：全市购物中心有9家，主要集中在三市街商圈。
30、全市拥有办公楼18个，其中有甲级办公有12个，占67%。产业园区：产业园区共有两个，全部为国际级开发区。开发区名称投资成果昆明经济技术开发区云南省唯一的国家级经济技术开发区，将打造十亿元的企业，汇聚百亿元的产业，2010年总产值到200亿元，2015年达1000亿元。昆明高新技术开发区云南省唯一的国家级高新区，以新材料技术、生物技术、环保技术等产业为重点，累计引进项目1770个，引进资金340亿元。高新技术开发区经济技术开发区主城区322.1市场分析城市资源：旅游资源昆明拥有数百个重点旅游景点，风景优美，旅游资源十分丰富。旅游资源：全市有各级政府保护文物200多项，有石林世界地质公园、滇池、安
31、宁温泉、九乡、阳宗海、轿子雪山等国家级和省级著名风景区，还有世界园艺博览园和云南民族村等100多处重点风景名胜。10多条国家级旅游线路，形成以昆明为中心，辐射全省，连接东南亚，集旅游、观光、度假、娱乐为一体的旅游体系，旅游业继续呈增长态势。重点旅游景点石林世界地质公园滇池九乡大观楼云南民族村石林世界地质公园九乡滇池大观楼云南民族村石林世界地质公园九乡石林世界地质公园332.1市场分析城市高星级酒店分布昆明依托旅游业使得星级酒店行业发展较为成熟，其中五星级酒店主页分布在市中心区域。高星级酒店市场：天津拥有三星以上酒店共69家。其中五星级酒店11家。四星级酒店31家，三星级酒店27家。五星级酒店市
32、场：五星级酒店主要分布在盘龙、官渡、五华。区域汇总盘龙区5官渡区2五华区2宜良县1西山区1总计11官渡盘龙五华西山342.1市场分析城市高星级酒店运营昆明五星级酒店的平均市场价格约为1020元/天，平均空置率约为50%。酒店名称区域星级价格（元/天）平均空置率昆明君乐酒店五华区577760%昆明翠湖宾馆五华区5105240%昆明绿洲大酒店盘龙区545360%昆明世纪金源大饭店官渡区555155%昆明天恒大酒店盘龙区540060%昆明邦克饭店盘龙区556955%昆明湖景酒店西山区575755%昆明柏联SPA温泉度假酒店宜良县5457730%昆明佳华广场酒店官渡区567050%云南震庄迎宾馆盘龙区
33、570045%昆明安宁温泉心景花园酒店盘龙区571845%合计102050%352.1市场分析区域概况和资源西山区拥有昆明最多的公园，景观资源丰富，拥有滇池湖岸线景观带，配套齐全，居住适宜。西山区位于昆明市西面，全区总面积791平方公里，城市建成区面积42平方公里，有100多个住宅小区，总人口达100余万。西山区境内山川秀美，风景名胜、古寺名园甚多，有西山、棋盘山、观音山、卧云山、大观楼、白鱼口等著名旅游景点，大小17个公园、300余户农家乐，是昆明公园最多的主城区。境内90余公里的滇池湖岸线和12平方公里的滇池草海水域构成了一道亮丽的生态风景线。昆明市具有标志性建筑的金马碧鸡坊、中国十大日用
34、品批发市场之一的“螺蛳湾”，昆明城市最大的开放式森林广场碧鸡公园等一大批城市人文景观。西山景区滇池路红星昆明项目金马碧鸡坊螺蛳湾碧鸡公园昆明湖景酒店滇池温泉花园国际大酒店五大商业聚集区主要景点及高星酒店红星本案云天花苑酒店怡景园度假酒店362.1市场分析区域高星级酒店运营西山区高星级酒店的平均市场价格约为475元/天，平均空置率约为55%。酒店名称区域星级价格（元/天）平均空置率昆明湖景酒店西山区575755%昆明滇池温泉花园国际大酒店西山区439555%昆明云天花苑酒店西山区431060%昆明怡景园度假酒店西山区443950%合计47555%昆明滇池温泉花园国际大酒店坐拥滇池，邻伴西山，毗邻
35、驰名中外的云南民族村，风景如画，景色怡人。主要为泰式风格，装饰典雅，相关配套设施齐全。昆明云天花苑酒店是国际四星级标准全资的花园式酒店，酒店占地62亩，绿化面积达60%以上，环境优雅、静谧，是昆明市区少有的休闲度假酒店。滇池温泉花园国际大酒店昆明云天花苑酒店昆明湖景酒店昆明湖景酒店是依托滇池高尔夫球会附建的一家精品型酒店，座落在著名的滇池国家旅游风景区内，面朝美丽的滇池，与西山隔水相望，三面是景色怡人的高尔夫球坪。昆明怡景园度假酒店昆明怡景园度假酒店总占地135亩。位于环境优美、空气清新的度假胜地滇池之滨。与著名旅游景区云南民族村、西山森林公园、滇池高尔夫会所毗邻，北连市区。372.1市场分析
36、总结通过对于宗地的理解、城市及区域情况的研究，宗地完全具备打造五星级酒店的可行性。具备打造五星级酒店的可行性！五星级酒店四星级酒店昆明市/西山区情况匹配星级城市指标城市属性国家经济中心、直辖市、国际旅游城市经济发达城市、计划单列市、一线旅游城市省会城市五星级国民生产总值国民生产总值大于2000亿国民生产总值大于1000亿1700亿四星级居民人均收入居民人均收入大于10000元/年居民人均收入大于5000元/年9617元/年四星级市区人口总数市区人口总数大于800万市区人口总数大于500万600万四星级区位指标区域整体成熟度该区域整体成熟该地区整体较为成熟区域整体成熟五星级区域交通条件道路交通发
37、达，附近有轨道交通站点道路交通较为发达主干道通过，有轨道交通站点五星级区域配套条件周边有商务及高端住宅配套周边有基本商务及住宅配套自身有高端商务及居住环境五星级市场指标区域客流量日人流量大于7万日人流量大于3万目前日人流量4万，未来约8万四星级区域酒店入住率情况高于50%高于50%60%五星级区域酒店分布情况非五星级酒店集聚地非四星级酒店集聚地区域内目前星级酒店未饱和五星级382.2财务评估酒店投资评估根据酒店的建筑面积3.3万推算其各项成本费用，其静态的成本为38339万元。序号成本项目土地单价（元/）总成本（万元）酒店投资（假设前提）土地费用1423元/(4679)前期费用800元/(26
38、40)建造成本5000元/(16500)内装费用3500元/(11550)设备费用700元/(2310)开业筹备费用200元/(660)合计-(38339)指标值单位酒店总建筑面积33000酒店占地面积6000392.2财务评估酒店溢价评估：对住宅的溢价酒店对于住宅的溢价率为6%；住宅溢价660元/。评估因素住宅（销售）权重基础分值酒店溢价分值区位因素城市能级5%100100区域位置10%100100交通便捷10%100100环境氛围10%100130配套设施10%100100整体因素建筑面积10%100100物业类型10%100100服务品质10%100120品牌影响5%100120住宅因素
39、住宅品类10%100100住宅建面10%100100办公因素办公品类0%100100办公建面0%100100商业因素商业品类0%100100商业建面0%100100评分修正100%100106价格修正价格1100011660402.2财务评估酒店溢价评估：对办公的溢价酒店对于办公的溢价率为8%；办公溢价1120元/。评估因素办公（销售）权重基础分值酒店溢价分值区位因素城市能级5%100100区域位置10%100100交通便捷10%100100环境氛围10%100120配套设施10%100120整体因素建筑面积5%100100物业类型10%100100服务品质10%100120品牌影响10%10
40、0120住宅因素住宅品类0%100100住宅建面0%100100办公因素办公品类10%100100办公建面10%100100商业因素商业品类0%100100商业建面0%100100评分修正100%100108价格修正价格1400015120412.2财务评估酒店溢价评估：对商业的溢价酒店对于商业的溢价率为9%；商业溢价2250元/。评估因素商业（销售）权重基础分值酒店溢价分值区位因素城市能级5%100100区域位置10%100100交通便捷10%100100环境氛围10%100120配套设施20%100120整体因素建筑面积10%100100物业类型5%100100服务品质10%100100品
41、牌影响5%100120住宅因素住宅品类0%100100住宅建面0%100100办公因素办公品类0%100100办公建面0%100100商业因素商业品类10%100120商业建面5%100100评分修正100%100109价格修正价格2500027250422.2财务评估酒店溢价评估：对车位的溢价酒店对于办公的溢价率为2%；车位租金溢价0.1元/个/天。评估因素车位（租赁）权重基础分值酒店溢价分值区位因素城市能级0%100100区域位置0%100100交通便捷15%100100环境氛围0%100100配套设施20%100110整体因素建筑面积20%100100物业类型15%100100服务品质5
42、%100100品牌影响5%100100住宅因素住宅品类5%100100住宅建面5%100100办公因素办公品类0%100100办公建面5%100100商业因素商业品类0%100100商业建面5%100100评分修正100%100102价格修正价格55.1432.2财务评估酒店对销售型物业溢价评估酒店对销售型物业的总体溢价约为42652万元。物业类型（销售）建筑面积（）价格（元/）溢价价格（元/）溢价率溢价（元/）溢价总值（万元）住宅（销售）26230011000116606.0%66017312商业（销售）9570025000272509.0%225021533办公（销售）3400014000
43、151208.0%11203808合计392000-42652442.2财务评估酒店对经营型物业贴现溢价评估酒店对经营型物业的总体溢价贴现约为5629万元。现金流入383,338购物广场租赁所得（+）378,752车位租赁所得（+）4,587现金流出（税前）(172,309)土地获得价款（-）(15,703)开发前期费用（-）(1,787)主体建安工程费用（-）(44,874)基础设施费用（-）(3,578)期间费用及相关税费(12,641)经营税费（-）(93,726)现金流211,029现金流入375,912购物广场租赁所得（+）371,325车位租赁所得（+）4,587现金流出（税前）(
44、170,512)土地获得价款（-）(15,703)开发前期费用（-）(1,787)主体建安工程费用（-）(44,874)基础设施费用（-）(3,578)期间费用及相关税费(12,641)经营税费（-）(91,929)现金流205,400溢价前现金流量总计溢价后现金流量总计注：贴现率按照8%进行计算。酒店对经营型物业的溢价=溢价后折现-溢价前折现=5629万元452.2财务评估酒店替代收益（办公）用办公替代酒店所获得的销售收益为23331万元。年份说明201020112012合计假设前提123土地费用1418元/(4679)(4679)前期费用350元/(1155)(1155)建安成本3500元
45、/(11550)(11550)配套费用700元/(2310)(2310)内装费用1500元/(4950)(4950)期间费用及相关税费0管理费用(450)(450)不可预见费用(450)(450)销售费用（营销推广费）销售所得*4%(2188)(2188)营业税及附加销售所得*5.565%(3044)(3044)交易印花税销售所得*0.05%(27)(27)交易手续费销售所得*0.03%(16)(16)土地增值税（预征）销售所得*1%(547)(547)销售额5469960169合计(17384)(7260)4797523331462.2财务评估酒店营运收益酒店总收益为27932万元。根据初始
46、年收益2342万元/年的标准，取8%的资本化率，以40年为年限可计算得出：酒店总体收益为27932万元。年份说明年收益序号酒店经营收益（假设前提）(1)有效毛收入(客房)客房套数*空置率*租金*360天4050(2)有效毛收入(餐饮、会务等商业设施)商业面积*单位面积租金（假设10元/平米/天）1440酒店经营成本（假设前提）维修费总建面*2.5%*2500元/(206)保险费总建面*0.25%*8500元/(70)营业税及其附加（2）*5.55%(80)推广费（1+2）*4%(220)营业成本(客房)（1）*30%(1215)营业费用(客房)（1）*25%(1013)经营者利润(客房)（1）
47、*8.5%(344)年收益2342472.2财务评估总结综合收益指标算法值（万元）酒店投资额-（38339）销售型物业溢价+42652持有型物业溢价贴现+5629酒店替代性物业（办公）收益-（23331）酒店营运收益+27932合计14543482.3综合评估结论酒店对于整体的综合影响包括定量和定性两方面的影响，综合来看选择开发酒店更有益处。定量影响定性影响酒店对于整体的综合影响扩大项目的影响力酒店自身收益客房收益广告收益运营收益酒店的溢价影响对住宅的溢价对办公的溢价对商业的溢价扩大企业知名度扩大区域的影响力吸引高素质客流增长政府税收活跃区域氛围增加商业客流与办公互相影响为企业积累客户增长业内声望选择开发酒店!49谢谢！
