标杆企业工程精细化

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1、标杆企业工程精细化标杆企业工程精细化管理管理标杆企业工程精细化管理第一部分、标杆企业工程管理模式分析第二部分、标杆企业工程质量保证体系与重点第三部分、标杆企业工程计划保证体系与重点第四部分、标杆企业工程管理保障的合约配合第五部分、通过减法学习标杆企业工程质量管理标杆企业工程管理模式分析一、标杆企业企业经营模式与工程管理二、标杆企业工程管理组织架构分析三、标杆企业工程管理模式分析标杆企业工程质量保证体系与重点一、标杆企业的工程质量管理理念二、标杆企业的工程管理策划与研发三、标杆企业的工序、检验批质量管理四、标杆企业的工程质量细节管理五、标杆企业的设计工程质量保障标杆企业工程质量保证体系与重点六、

2、产品标准化、系列化对工程质量的保障七、标杆企业的工程管理规划八、标杆企业供方质保体系的输出与管理九、标杆企业的工程分户验收管理标杆企业工程质量保证体系与重点 标杆企业的工程质量管理理念与质量文化：标杆企业的工程质量管理理念与质量文化：标杆企业的工程质量管理理念相对完善：标杆企业的工程质量管理理念相对完善：国内大多数房地产企业的工程质量管理，主要依靠在国内大多数房地产企业的工程质量管理，主要依靠在施工阶段的工程质量检验。没有强调工程质量的系统施工阶段的工程质量检验。没有强调工程质量的系统化预防，没有形成项目开发全过程的工程质量控制保化预防，没有形成项目开发全过程的工程质量控制保障体系障体系标杆企

3、业的工程质量保证体系更多强调工程质量的系标杆企业的工程质量保证体系更多强调工程质量的系统性预防，包括：设计预防、招标采购预防、合约预统性预防，包括：设计预防、招标采购预防、合约预防、材料预防、施工工艺、施工工序控制预防、施工防、材料预防、施工工艺、施工工序控制预防、施工单位、监理单位质保体系管理预防等，形成贯穿项目单位、监理单位质保体系管理预防等，形成贯穿项目开发全过程的工程质保体系管理开发全过程的工程质保体系管理标杆企业工程质量保证体系与重点特点特点特点特点：通过工程通过工程通过工程通过工程检验保证质量检验保证质量检验保证质量检验保证质量缺乏质量意识和缺乏质量意识和缺乏质量意识和缺乏质量意识

4、和专业知识专业知识专业知识专业知识方法方法方法方法：低效率低效率低效率低效率错误的使用质量错误的使用质量错误的使用质量错误的使用质量保证方法保证方法保证方法保证方法特点特点特点特点: : : : 改进工程改进工程改进工程改进工程质量管理过程质量管理过程质量管理过程质量管理过程一线人员积极介一线人员积极介一线人员积极介一线人员积极介入入入入方法方法方法方法：SPCSPC、评、评、评、评估、质量圈等工估、质量圈等工估、质量圈等工估、质量圈等工具具具具特点特点特点特点: : : : 开发设计、开发设计、开发设计、开发设计、工艺能力和生产工艺能力和生产工艺能力和生产工艺能力和生产管理能力管理能力管理能

5、力管理能力与供应一体化与供应一体化与供应一体化与供应一体化方法方法方法方法：设计评估、设计评估、设计评估、设计评估、质量问题模式分质量问题模式分质量问题模式分质量问题模式分析评估析评估析评估析评估特点特点特点特点: : : : 以最终客以最终客以最终客以最终客户为服务目标和户为服务目标和户为服务目标和户为服务目标和超一流产品超一流产品超一流产品超一流产品质量文化质量文化质量文化质量文化方法方法方法方法：质量功能质量功能质量功能质量功能调配、与客户供调配、与客户供调配、与客户供调配、与客户供方一起进行设计方一起进行设计方一起进行设计方一起进行设计评估评估评估评估质量管理的提高质量管理的提高质量管

6、理的提高质量管理的提高标杆企业工程质量保证体系与重点 衡量房地产企业工程质量管理水平的等级：衡量房地产企业工程质量管理水平的等级：第一级：施工质量检验第一级：施工质量检验企业主要依靠施工现场工程质量检验来保障工程质量，企业主要依靠施工现场工程质量检验来保障工程质量，通过临时性的隐蔽验收、分部分项工程验收和最后阶段通过临时性的隐蔽验收、分部分项工程验收和最后阶段的检查，发现工程质量问题并予以解决的检查，发现工程质量问题并予以解决设计质量、材料质量、施工的工艺质量、工序质量等很设计质量、材料质量、施工的工艺质量、工序质量等很少得到检验，产品的设计与施工几乎脱节，招标文件及少得到检验，产品的设计与施

7、工几乎脱节，招标文件及合约文件缺乏质量细节控制约定。企业质量管理知识需合约文件缺乏质量细节控制约定。企业质量管理知识需要完善要完善标杆企业工程质量保证体系与重点第二级：工程质量保证第二级：工程质量保证企业工程质量目标仍然主要通过施工现场的工程质量检验企业工程质量目标仍然主要通过施工现场的工程质量检验来实现。但企业开始规范统一的施工工艺标准、施工质量来实现。但企业开始规范统一的施工工艺标准、施工质量检验行为和施工质量检验标准。施工过程的材料质量、工检验行为和施工质量检验标准。施工过程的材料质量、工艺质量、工序质量等开始得到控制。一线员工开始积极参艺质量、工序质量等开始得到控制。一线员工开始积极参

8、加质量管理加质量管理设计质量的测定标准、设计质量对工程质量的保障标准等设计质量的测定标准、设计质量对工程质量的保障标准等还没有确定，企业的招标采购、成本管理、招标合约规划还没有确定，企业的招标采购、成本管理、招标合约规划等还未介入系统的工程质量保障体系等还未介入系统的工程质量保障体系标杆企业工程质量保证体系与重点第三级：工程质量预防第三级：工程质量预防设计与工程开始相互影响与积极配合，设计环节开始出现设计与工程开始相互影响与积极配合，设计环节开始出现面向客户质量标准的特征。设计、招标采购、成本、合约面向客户质量标准的特征。设计、招标采购、成本、合约等各个业务环节均全面关注工程质量。产品生产实现

9、的全等各个业务环节均全面关注工程质量。产品生产实现的全过程开始得到有效控制，产品开始逐步出现零次品率，企过程开始得到有效控制，产品开始逐步出现零次品率，企业通过输出技术标准和管理标准与供应商密切协作，供应业通过输出技术标准和管理标准与供应商密切协作，供应商也主动配合企业提升产品质量商也主动配合企业提升产品质量施工环节的手工化操作很难避免出现操作偏差。质量成本施工环节的手工化操作很难避免出现操作偏差。质量成本的投入与认识还有待提升。全员质量意识尚未完全形成。的投入与认识还有待提升。全员质量意识尚未完全形成。住宅产品部品化、标准化、产业化体系尚未形成住宅产品部品化、标准化、产业化体系尚未形成标杆企

10、业工程质量保证体系与重点第四级：零缺陷管理（相对归零）第四级：零缺陷管理（相对归零）企业形成一种内在的质量文化氛围，此种氛围下的方方面企业形成一种内在的质量文化氛围，此种氛围下的方方面面都有助于工程质量的提高，每一位雇员都意识到工程质面都有助于工程质量的提高，每一位雇员都意识到工程质量对企业的重要性，都在寻求提高质量的途径，实现量对企业的重要性，都在寻求提高质量的途径，实现“零零缺陷原则缺陷原则”，与内部顾客和供应商保持良好的关系，始终，与内部顾客和供应商保持良好的关系，始终如一的面向外部顾客并最大限度的优化从供应商到客户这如一的面向外部顾客并最大限度的优化从供应商到客户这一流程中所有重要的程

11、序和产品标准一流程中所有重要的程序和产品标准标杆企业工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例：某别墅项目将层层退台的露台设置为种某别墅项目将层层退台的露台设置为种植庭院，以增加销售卖点。图纸设计审植庭院，以增加销售卖点。图纸设计审查未发现问题，施工单位按规范要求施查未发现问题，施工单位按规范要求施工，监理单位按规范要求验收，甲方闭工，监理单位按规范要求验收，甲方闭水试验复检合格，项目交付后不足一个水试验复检合格，项目交付后不足一个月，就出现大量的漏水投诉及索赔月，就出现大量的漏水投诉及索赔标杆企业工程质量保证体系与重点思考思考6060秒秒该图纸在防水该图纸在防

12、水节点设计上存节点设计上存在什么问题或在什么问题或隐患？隐患？标杆企业工程质量保证体系与重点 工程质量技术缺陷分析：工程质量技术缺陷分析：花池防水与露台防水不封闭，花池台顶部与花池外壁花池防水与露台防水不封闭，花池台顶部与花池外壁处无防水层保护，雨水长期侵袭或浇花时溅起的水等处无防水层保护，雨水长期侵袭或浇花时溅起的水等极易产生渗漏极易产生渗漏花池壁端头处无防水收头处理要求，易导致卷材开边，花池壁端头处无防水收头处理要求，易导致卷材开边，从不防水的抹灰保护层渗进防水层，产生渗漏从不防水的抹灰保护层渗进防水层，产生渗漏标杆企业工程质量保证体系与重点 工程质量技术缺陷分析：工程质量技术缺陷分析：花

13、池根部、交角处属于防水薄弱环节，设计未考虑设花池根部、交角处属于防水薄弱环节，设计未考虑设置附加防水层强化防水措施的要求置附加防水层强化防水措施的要求未考虑花池排水设计，花池长期积水会导致防水层失效未考虑花池排水设计，花池长期积水会导致防水层失效产生渗漏及种植植物烂根死亡产生渗漏及种植植物烂根死亡标杆企业工程质量保证体系与重点 导致设计出现错误的原因：导致设计出现错误的原因：国家目前没有关于种植屋面的相关设计规范及标准图国家目前没有关于种植屋面的相关设计规范及标准图集，设计质量完全依靠设计人员的业务经验。不配节集，设计质量完全依靠设计人员的业务经验。不配节点详图或简单依据屋面防水要求考虑种植屋

14、面节点要点详图或简单依据屋面防水要求考虑种植屋面节点要求，往往留下严重的设计隐患求，往往留下严重的设计隐患标杆企业的全面质量管理，要求在设计阶段就应充分标杆企业的全面质量管理，要求在设计阶段就应充分考虑工程质量隐患，并提前采取设计预防措施考虑工程质量隐患，并提前采取设计预防措施标杆企业工程质量保证体系与重点 现场工程质量检验要求缺陷分析：现场工程质量检验要求缺陷分析：屋顶、露台种植花池常规上借鉴屋面的检验要求，一屋顶、露台种植花池常规上借鉴屋面的检验要求，一般均做闭水试验验收。而传统闭水试验检验验收对暴般均做闭水试验验收。而传统闭水试验检验验收对暴雨侧壁冲刷，浇花溅水等常见情况无法得到有效检验

15、。雨侧壁冲刷，浇花溅水等常见情况无法得到有效检验。标杆企业工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例：某项目外墙设计有外墙空调板用于放置某项目外墙设计有外墙空调板用于放置空调室外机：图纸设计审查没有问题，空调室外机：图纸设计审查没有问题，施工单位按规范要求施工监理单位按图施工单位按规范要求施工监理单位按图纸及规范验收合格，甲方工程部复检合纸及规范验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付后只要一下暴雨，格。项目交付后只要一下暴雨，8080以以上空调板的根部就会出现外墙渗漏。开上空调板的根部就会出现外墙渗漏。开发商为此付出巨额索赔发商为此付出巨额索赔标杆企业工程质量保

16、证体系与重点标杆企业工程质量保证体系与重点 工程质量事故原因分析：工程质量事故原因分析：下暴雨时，雨水排放不及，造成地漏处外墙根部积水，下暴雨时，雨水排放不及，造成地漏处外墙根部积水，从而发生外墙渗漏从而发生外墙渗漏外墙空调机板不像阳台、露台等人员经常活动的空间，外墙空调机板不像阳台、露台等人员经常活动的空间，很少有人清理地漏口的堵塞很少有人清理地漏口的堵塞标杆企业工程质量保证体系与重点 工程质量技术缺陷分析：工程质量技术缺陷分析：外墙空调板不宜采取有组织排水。如设计需要必须采外墙空调板不宜采取有组织排水。如设计需要必须采取有组织排水时，此处应做专项防水设计取有组织排水时，此处应做专项防水设计

17、外墙空调板嵌入墙体的根部应做现浇混凝土翻边设计，外墙空调板嵌入墙体的根部应做现浇混凝土翻边设计，加强结构自防水能力加强结构自防水能力外墙空调板如采用有组织排水。地漏应布置在空调板外墙空调板如采用有组织排水。地漏应布置在空调板外侧，用水平支管引入雨水管道。避免紧靠外墙边布外侧，用水平支管引入雨水管道。避免紧靠外墙边布置，预防因暴雨或管道堵塞产生积水从而导致外墙渗置，预防因暴雨或管道堵塞产生积水从而导致外墙渗漏漏标杆企业工程质量保证体系与重点 施工阶段容易忽视的质量细节：施工阶段容易忽视的质量细节：外墙外保温保温板与墙体根部交界处，应注意拼板方式：外墙外保温保温板与墙体根部交界处，应注意拼板方式：

18、立板压平板，避免形成垂直缝隙产生渗漏隐患立板压平板，避免形成垂直缝隙产生渗漏隐患外墙外保温保温板与墙体根部交界处，宜按外墙阴角加外墙外保温保温板与墙体根部交界处，宜按外墙阴角加强型的节点要求。预留宽度不小于强型的节点要求。预留宽度不小于2020的凹槽，采用发的凹槽，采用发泡聚乙烯圆棒和耐候建筑密封膏嵌缝，加强局部薄弱环泡聚乙烯圆棒和耐候建筑密封膏嵌缝，加强局部薄弱环节的防水保护节的防水保护标杆企业工程质量保证体系与重点 设计阶段应解决的工程质量问题：设计阶段应解决的工程质量问题：外墙空调板如采取外墙空调板如采取有组织排水形式，有组织排水形式，其地漏应设置在外其地漏应设置在外侧，用水平支管引侧，

19、用水平支管引入下水口入下水口标杆企业工程质量保证体系与重点 现场工程质量检验要求缺陷分析：现场工程质量检验要求缺陷分析：外墙淋水试验重点检查的是外门窗的防水性能和防水外墙淋水试验重点检查的是外门窗的防水性能和防水质量；阳台和露台是按屋面要求有闭水试验检验要求；质量；阳台和露台是按屋面要求有闭水试验检验要求；而对于空调机板，工程上没有专项防水检验的要求而对于空调机板，工程上没有专项防水检验的要求标杆企业工程质量保证体系与重点 企业工程质量管理缺陷分析：企业工程质量管理缺陷分析：国家标准图集中没有空调机板可供设计选用的标准图，国家标准图集中没有空调机板可供设计选用的标准图，设计单位往往不清楚设计控

20、制要点设计单位往往不清楚设计控制要点房地产公司设计部、工程部及监理单位不清楚重点部房地产公司设计部、工程部及监理单位不清楚重点部位的防渗漏设计审查要点，施工图审查未发现重大设位的防渗漏设计审查要点，施工图审查未发现重大设计隐患，技术方案审查未发挥有效作用计隐患，技术方案审查未发挥有效作用标杆企业工程质量保证体系与重点 企业工程质量管理缺陷分析：企业工程质量管理缺陷分析：施工单位对易产生渗漏的重点部位没有专项的施工单位对易产生渗漏的重点部位没有专项的工程防工程防渗漏施工方案渗漏施工方案房地产企业没有针对房地产企业没有针对“企业工程质量通病企业工程质量通病”的工程质的工程质量保证体系，未实行全面质

21、量管理，对设计环节的质量保证体系，未实行全面质量管理，对设计环节的质量控制缺乏有效管理量控制缺乏有效管理标杆企业工程质量保证体系与重点 屋面防水构造设计容易忽视的环节：屋面防水构造设计容易忽视的环节：屋面防水层与保护层之间未设置浮筑隔离层：浮筑层也屋面防水层与保护层之间未设置浮筑隔离层：浮筑层也成隔离层，其设置的目的是将柔性防水层与保护层分开，成隔离层，其设置的目的是将柔性防水层与保护层分开，以适应不同的变形活动。避免不同的收缩变形对防水层以适应不同的变形活动。避免不同的收缩变形对防水层张拉造成破坏。一些屋面防水施工完成后闭水试验合格，张拉造成破坏。一些屋面防水施工完成后闭水试验合格，做完保护

22、层后防水却出现失效现象，除了成品保护原因做完保护层后防水却出现失效现象，除了成品保护原因外，往往是不同收缩变形造成已合格的防水遭到破坏外，往往是不同收缩变形造成已合格的防水遭到破坏说明：地下车库顶板也应考虑浮筑隔离层的设置说明：地下车库顶板也应考虑浮筑隔离层的设置标杆企业工程质量保证体系与重点 屋面防水构造设计容易忽视的环节：屋面防水构造设计容易忽视的环节：屋面防水保护层未设置分格缝：屋面防水保护层留分格屋面防水保护层未设置分格缝：屋面防水保护层留分格缝是为了防止保护层因伸缩开裂而拉裂防水材料，从而缝是为了防止保护层因伸缩开裂而拉裂防水材料，从而造成屋面渗漏设计单位在屋面防水设计时，应按造成屋

23、面渗漏设计单位在屋面防水设计时，应按屋面屋面工程技术规范工程技术规范要求间距留置分格缝要求间距留置分格缝标杆企业工程质量保证体系与重点 屋面防水技术规程GB50345-2004：标杆企业工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例：某项目采用下沉式卫生间设计。为保证某项目采用下沉式卫生间设计。为保证卫生间防水质量，设计采用两道柔性防卫生间防水质量，设计采用两道柔性防水层。图纸设计审查没有问题，施工单水层。图纸设计审查没有问题，施工单位按规范要求施工，监理单位按图纸及位按规范要求施工，监理单位按图纸及规范验收合格，甲方闭水试验验收合格。规范验收合格，甲方闭水试验验收

24、合格。项目交付三个月后，项目交付三个月后，30%30%以上的卫生间以上的卫生间开始出现渗漏开始出现渗漏标杆企业工程质量保证体系与重点 工程质量事故原因分析：工程质量事故原因分析：陶粒砼垫层中的轻质陶粒吸潮性较好，施工中很难保陶粒砼垫层中的轻质陶粒吸潮性较好，施工中很难保证垫层内潮气完全排出。潮气长期积聚易引起垫层轻证垫层内潮气完全排出。潮气长期积聚易引起垫层轻微变形从而破坏上层防水层微变形从而破坏上层防水层陶粒砼垫层无排水措施，一旦上层防水层遭到破坏或陶粒砼垫层无排水措施，一旦上层防水层遭到破坏或垫层内管道出现渗漏，水无法顺利排出垫层内管道出现渗漏，水无法顺利排出标杆企业工程质量保证体系与重点

25、 工程质量事故原因分析：工程质量事故原因分析：下层防水层未考虑施工的易建性和工序交叉的成品保下层防水层未考虑施工的易建性和工序交叉的成品保护管理要求，未设置有效的防水保护层。水泥砂浆保护管理要求，未设置有效的防水保护层。水泥砂浆保护层和陶粒砼垫层施工时，极易破坏已验收合格的下护层和陶粒砼垫层施工时，极易破坏已验收合格的下层防水层层防水层卫生间降板根部砼振捣不密实极易产生微细的砼缝隙，卫生间降板根部砼振捣不密实极易产生微细的砼缝隙，从而导致根部出现渗漏从而导致根部出现渗漏标杆企业工程质量保证体系与重点 工程质量技术缺陷分析：工程质量技术缺陷分析：工程防渗漏的关键性构造设计或节点设计，不仅要考工程

26、防渗漏的关键性构造设计或节点设计，不仅要考虑设计本身的合理性，还应考虑施工的易建性、工序虑设计本身的合理性，还应考虑施工的易建性、工序交叉的可靠性，手工化操作的偏差性等问题。设计阶交叉的可靠性，手工化操作的偏差性等问题。设计阶段应考虑关键部位的施工工艺控制要求，提高施工管段应考虑关键部位的施工工艺控制要求，提高施工管理的可靠性理的可靠性标杆企业工程质量保证体系与重点 全面质量管理的必要性：上述案例的共性分析全面质量管理的必要性：上述案例的共性分析设计环节未考虑工程质量隐患或工程质量通病的预防，设计环节未考虑工程质量隐患或工程质量通病的预防，未考虑施工的易建性和合理性。导致施工质量缺陷产生未考虑

27、施工的易建性和合理性。导致施工质量缺陷产生设计环节还应考虑目前工程施工产业化工人的缺失和施设计环节还应考虑目前工程施工产业化工人的缺失和施工手工操作不可避免的偏差对工程质量带来的影响工手工操作不可避免的偏差对工程质量带来的影响上述案例均属于以设计质量责任为主的工程质量事故。上述案例均属于以设计质量责任为主的工程质量事故。工程管理部门应承担部分审图责任工程管理部门应承担部分审图责任标杆企业工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例：某项目屋面采用倒置式屋面设计：防水某项目屋面采用倒置式屋面设计：防水层选用甲方指定分包层选用甲方指定分包SBSSBS改性沥青防水改性沥

28、青防水卷材，构造做法要求在挤塑聚苯板保温卷材，构造做法要求在挤塑聚苯板保温层上直接铺贴卷材防水层。施工单位严层上直接铺贴卷材防水层。施工单位严格控制材料、工艺和节点。监理按规范格控制材料、工艺和节点。监理按规范要求检验各个环节并验收合格，甲方工要求检验各个环节并验收合格，甲方工程部屋面闭水试验复检合格，工程交付程部屋面闭水试验复检合格，工程交付半年后屋面出现大量渗漏，顶层住户顶半年后屋面出现大量渗漏，顶层住户顶板出现大量结露，部分住户顶板出现渗板出现大量结露，部分住户顶板出现渗漏漏标杆企业工程质量保证体系与重点 工程质量技术缺陷分析：工程质量技术缺陷分析：简单思考简单思考6060秒：该案例在设

29、计检查、材料检验、工艺质秒：该案例在设计检查、材料检验、工艺质量全部验收合格的情况下，为什么还会出现质量问题？量全部验收合格的情况下，为什么还会出现质量问题？工程中单项材料的验收合格并不代表该材料质量符合国工程中单项材料的验收合格并不代表该材料质量符合国家规范要求：最常见的就是材料的相容性、匹配性质量家规范要求：最常见的就是材料的相容性、匹配性质量问题和材料在施工过程中管理的可靠性质量问题问题和材料在施工过程中管理的可靠性质量问题如：屋面卷材、粘接剂与保温板的相容性；外保温苯板如：屋面卷材、粘接剂与保温板的相容性；外保温苯板与聚合物抗裂砂浆的相容性；涂料底涂、中涂和面涂的与聚合物抗裂砂浆的相容

30、性；涂料底涂、中涂和面涂的相容性等相容性等标杆企业工程质量保证体系与重点 工程质量技术缺陷分析：工程质量技术缺陷分析：选用改性沥青防水卷材与模塑或挤塑聚苯板直接粘接时，选用改性沥青防水卷材与模塑或挤塑聚苯板直接粘接时，其粘接剂及卷材挥发物分为溶剂型和非溶剂型两种。其其粘接剂及卷材挥发物分为溶剂型和非溶剂型两种。其中溶剂型的挥发物含有苯环，会对聚苯板产生溶解性腐中溶剂型的挥发物含有苯环，会对聚苯板产生溶解性腐蚀。因其腐蚀周期往往较长，一般在施工期内无法发现，蚀。因其腐蚀周期往往较长，一般在施工期内无法发现，房屋交付后随时间会逐渐出现质量问题房屋交付后随时间会逐渐出现质量问题标杆企业工程质量保证体

31、系与重点 工程质量检测缺陷分析：工程质量检测缺陷分析：倒置式屋面为保证工程质量，其保温层和防水层不宜发倒置式屋面为保证工程质量，其保温层和防水层不宜发生直接接触，应采取有效的隔离措施生直接接触，应采取有效的隔离措施如从成本和工期要求角度必须采取保温层与防水层直接如从成本和工期要求角度必须采取保温层与防水层直接接触的构造做法，应采取非溶剂型的防水卷材或自带保接触的构造做法，应采取非溶剂型的防水卷材或自带保护膜的自粘型防水卷材，并对卷材、粘接剂做相容性检护膜的自粘型防水卷材，并对卷材、粘接剂做相容性检测试验测试验标杆企业工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例：某

32、项目为外墙外保温，采购部采购了某项目为外墙外保温，采购部采购了某品牌的外墙弹性涂料。施工单位使某品牌的外墙弹性涂料。施工单位使用外墙柔性耐水腻子。施工单位严格用外墙柔性耐水腻子。施工单位严格按工艺要求施工，监理单位按图纸及按工艺要求施工，监理单位按图纸及工艺要求验收合格，甲方工程部复检工艺要求验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付不足三月，外墙涂料合格。项目交付不足三月，外墙涂料大量出现龟裂、开裂、剥离、泛碱等大量出现龟裂、开裂、剥离、泛碱等质量问题，部分出现外墙渗漏质量问题，部分出现外墙渗漏标杆企业工程质量保证体系与重点 工程质量技术缺陷分析：工程质量技术缺陷分析：外墙涂料面层出现龟裂、裂缝

33、、泛碱等现象，直观判断外墙涂料面层出现龟裂、裂缝、泛碱等现象，直观判断应与涂料本身的施工质量关系不大，可以肯定是基层出应与涂料本身的施工质量关系不大，可以肯定是基层出现问题现问题施工单位错误使用水泥腻子用做外墙涂料的基层，忽视施工单位错误使用水泥腻子用做外墙涂料的基层，忽视了外墙外保温体系了外墙外保温体系“柔性渐变柔性渐变”的构造要求的构造要求标杆企业工程质量保证体系与重点 工程质量技术缺陷分析：工程质量技术缺陷分析：在外保温体系的基层上施工涂料，相比于传统在抹涂于在外保温体系的基层上施工涂料，相比于传统在抹涂于混凝土及各种砌筑墙体上水泥砂浆的基层上，存在着很混凝土及各种砌筑墙体上水泥砂浆的基

34、层上，存在着很大区别。对腻子、界面剂、涂料的材料要求要高很多，大区别。对腻子、界面剂、涂料的材料要求要高很多，对施工工艺的要求也与传统的施工工艺有所区别。对施工工艺的要求也与传统的施工工艺有所区别。标杆企业工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例：某地产项目地下车库防水，原设计选某地产项目地下车库防水，原设计选用用SBSSBS 型改性沥青聚酯胎卷材防水。型改性沥青聚酯胎卷材防水。开发商成本部门为了节约成本，要求开发商成本部门为了节约成本，要求设计改用双组分设计改用双组分JSJS复合防水涂料，并复合防水涂料，并因节约成本因节约成本5050万元受到公司嘉奖。后万元

35、受到公司嘉奖。后期该项目地下室发生大面积渗漏，维期该项目地下室发生大面积渗漏，维修成本高达修成本高达280280万元。万元。标杆企业工程质量保证体系与重点 工程质量技术缺陷分析：工程质量技术缺陷分析：JSJS防水涂料具备可在潮湿基层上施工；不受基层形状限防水涂料具备可在潮湿基层上施工；不受基层形状限制，可做成连续无缝整体防水层；与基层具有良好的粘制，可做成连续无缝整体防水层；与基层具有良好的粘接性，与基层无走水层，可适当补偿刚性防水；施工便接性，与基层无走水层，可适当补偿刚性防水；施工便利等优点。从材料表面的特性分析和材料技术指标分析，利等优点。从材料表面的特性分析和材料技术指标分析，完全可以

36、用作地下室防水完全可以用作地下室防水标杆企业工程质量保证体系与重点 工程质量技术缺陷分析：工程质量技术缺陷分析：JSJS防水涂料的防水质量，不止和防水厚度和涂布遍数有防水涂料的防水质量，不止和防水厚度和涂布遍数有关，还和涂料拌和分相的质量有关。即使多涂刷关，还和涂料拌和分相的质量有关。即使多涂刷1 12 2遍遍防水涂料，防水质量不一定能够得到保证防水涂料，防水质量不一定能够得到保证JSJS防水涂料存在拌和后的使用时限要求，施工现场很难防水涂料存在拌和后的使用时限要求，施工现场很难进行监管进行监管标杆企业工程质量保证体系与重点地下室防水因需要大面积涂刷，现场防水涂层的厚度、地下室防水因需要大面积

37、涂刷，现场防水涂层的厚度、均匀度等质量难以监管，现场检测难度较高，质量检查均匀度等质量难以监管，现场检测难度较高，质量检查可控性极差可控性极差标杆企业取消卫生间水泥渗透结晶防水涂料的选用，也标杆企业取消卫生间水泥渗透结晶防水涂料的选用，也是出于同样的考虑是出于同样的考虑JSJS防水涂料虽然属于合格材料，但其防水质量通过施工防水涂料虽然属于合格材料，但其防水质量通过施工管理很难控制，质量检测可控性极低，并不适用于地下管理很难控制，质量检测可控性极低，并不适用于地下室这种大面积涂刷，对涂层厚度、均匀度要求极高的场室这种大面积涂刷，对涂层厚度、均匀度要求极高的场所所 工程质量技术缺陷分析：工程质量技

38、术缺陷分析：标杆企业工程质量保证体系与重点 企业工程质量管理缺陷分析：企业工程质量管理缺陷分析：房地产企业的成本部往往只关注材料的合格性，关注采房地产企业的成本部往往只关注材料的合格性，关注采购成本的控制性。很少关注材料在施工现场工艺质量控购成本的控制性。很少关注材料在施工现场工艺质量控制、工序质量控制、施工质量检测等易建性、易检性要制、工序质量控制、施工质量检测等易建性、易检性要求，往往存在理论合格的错误判断求，往往存在理论合格的错误判断成本节约的考核指标应采用价值综合评定（不合格的代成本节约的考核指标应采用价值综合评定（不合格的代价），不能简单的以节约成本作为唯一的考核指标价），不能简单的

39、以节约成本作为唯一的考核指标标杆企业工程质量保证体系与重点 全面质量管理的必要性：上述案例的共性分析全面质量管理的必要性：上述案例的共性分析采购环节未考虑工程构造做法对材料的特殊要求，未考采购环节未考虑工程构造做法对材料的特殊要求，未考虑工程施工现场管理的可行性和有效性，不清楚一些材虑工程施工现场管理的可行性和有效性，不清楚一些材料不仅要本身合格，还要有与其相关材料的兼容性、匹料不仅要本身合格，还要有与其相关材料的兼容性、匹配性等要求配性等要求采购部门在材料、设备招标采购中提出技术指标参数要采购部门在材料、设备招标采购中提出技术指标参数要求，不仅要经过设计部门确认，还应经过工程管理部门求，不仅

40、要经过设计部门确认，还应经过工程管理部门确认确认上述案例均属于属于以采购质量责任为主的工程质量事上述案例均属于属于以采购质量责任为主的工程质量事故故标杆企业工程质量保证体系与重点标杆企业企业工程质量保标杆企业企业工程质量保证体系框架的确定，为何证体系框架的确定，为何会采取后面介绍的一系列会采取后面介绍的一系列工程质量管控手段，源于工程质量管控手段，源于其全面工程质量管理的策其全面工程质量管理的策划，分析其管理管理短板划，分析其管理管理短板产生的原因并有针对性的产生的原因并有针对性的予以改进。予以改进。标杆企业工程质量保证体系与重点 工程质量策划对外部资源管理能力的分析：工程质量策划对外部资源管

41、理能力的分析：设计单位对工程质量的影响：设计单位对工程质量的影响：监理单位对工程质量的影响：监理单位对工程质量的影响：施工单位对工程质量的影响：施工单位对工程质量的影响：国家现行规范法规对工程质量的影响：国家现行规范法规对工程质量的影响：标杆企业工程质量保证体系与重点 设计单位对工程管理的影响：设计单位对工程管理的影响：施工图设计深度普遍不够、构造要求不明确，不配设计施工图设计深度普遍不够、构造要求不明确，不配设计节点图或引用节点图集错误，无法满足施工需要节点图或引用节点图集错误，无法满足施工需要设计施工图设计施工图“错、漏、碰、缺错、漏、碰、缺”严重，违反强制性设计严重，违反强制性设计规范要

42、求现象普遍规范要求现象普遍标杆企业工程质量保证体系与重点 倒置式屋面存在的设计隐患：倒置式屋面存在的设计隐患：缺乏保温层的排水设计：缺乏保温层的排水设计：倒置式屋面保温层上的压置层并不能起到真正的防水作倒置式屋面保温层上的压置层并不能起到真正的防水作用，保温层铺砌的聚苯板的板缝实际施工过程中很难做用，保温层铺砌的聚苯板的板缝实际施工过程中很难做到封堵严密，往往会产生水汽进入。保温层内水汽经久到封堵严密，往往会产生水汽进入。保温层内水汽经久不散，不仅削弱保温的效果，还往往造成防水层的破坏不散，不仅削弱保温的效果，还往往造成防水层的破坏标杆企业工程质量保证体系与重点 倒置式屋面构造设计上存在的一些

43、误区：倒置式屋面构造设计上存在的一些误区：增加一道防水层保护：增加一道防水层保护：一些设计人员误认为在压置层上部或下部增加一道防水一些设计人员误认为在压置层上部或下部增加一道防水层，可以有效的避免压置层防水能力的不足。忽视了两层，可以有效的避免压置层防水能力的不足。忽视了两道防水层之间，很容易产生水汽双封的情况。尤其是在道防水层之间，很容易产生水汽双封的情况。尤其是在温度变化明显的情况下，后增加的防水层极易遭到破坏温度变化明显的情况下，后增加的防水层极易遭到破坏标杆企业工程质量保证体系与重点 倒置式屋面构造设计上存在的一些误区：倒置式屋面构造设计上存在的一些误区：屋面排水设计的排水坡度选择：屋

44、面排水设计的排水坡度选择：排水设计的屋面坡度，设计人员往往按规范规定的排水设计的屋面坡度，设计人员往往按规范规定的2 23 3选取。忽视了这一规范要求对应的是一般的平屋面、选取。忽视了这一规范要求对应的是一般的平屋面、明面排水的设计条件。而倒置式屋面因为聚苯板的粘接明面排水的设计条件。而倒置式屋面因为聚苯板的粘接和暗排水形式，其水阻较大，设计坡度应适当放大和暗排水形式，其水阻较大，设计坡度应适当放大标杆企业工程案例设计后评估提出，倒置式屋面坡度宜按标杆企业工程案例设计后评估提出，倒置式屋面坡度宜按3 34 4选取，水落口周边坡度宜按选取，水落口周边坡度宜按5 58 8选取选取标杆企业工程质量保

45、证体系与重点 倒置式屋面国家规范图集对设计人员的误导：倒置式屋面国家规范图集对设计人员的误导：国家标准图集国家标准图集平屋面建筑构造（一）平屋面建筑构造（一）99J2012199J20121中，中，倒置式屋面构造的压置层，只包括开敞式。并没有封闭倒置式屋面构造的压置层，只包括开敞式。并没有封闭式压置层。而开敞式压置层不适用于上人屋面。同时也式压置层。而开敞式压置层不适用于上人屋面。同时也仅适用于少雨多旱地区，并不适于多雨地区仅适用于少雨多旱地区，并不适于多雨地区标杆企业工程质量保证体系与重点 倒置式屋面国家规范图集对设计人员的误导：倒置式屋面国家规范图集对设计人员的误导：设计人员在屋面保温设计

46、时，往往只关注屋面保温材料设计人员在屋面保温设计时，往往只关注屋面保温材料的导热性能。目前国家相关规范和图集在选择屋面保温的导热性能。目前国家相关规范和图集在选择屋面保温的模压聚苯板密度时，主要考虑的是荷载因素：不上人的模压聚苯板密度时，主要考虑的是荷载因素：不上人屋面，选屋面，选15kg/m15kg/m3 3。可承受有限荷载选。可承受有限荷载选20kg/m20kg/m3 3。可承受。可承受较大荷载选较大荷载选30kg/m30kg/m3 3。作为屋面保温层，应充分考虑其吸水率、变形率、平整作为屋面保温层，应充分考虑其吸水率、变形率、平整度等要求，宜选用挤塑聚苯板。当采用模塑聚苯板时，度等要求，

47、宜选用挤塑聚苯板。当采用模塑聚苯板时，无论屋面上人与否，密度要求宜为无论屋面上人与否，密度要求宜为30kg/m30kg/m3 3，以防止模塑以防止模塑聚苯板变形率、吸水率过大导致屋面防水失效聚苯板变形率、吸水率过大导致屋面防水失效标杆企业工程质量保证体系与重点 倒置式屋面保温材料选择上存在的误区：倒置式屋面保温材料选择上存在的误区：倒置式屋面不应采用通用的挤塑聚苯板，应采用屋面专倒置式屋面不应采用通用的挤塑聚苯板，应采用屋面专用的挤塑聚苯板。其板下纵向边缘应留有用于排水排气用的挤塑聚苯板。其板下纵向边缘应留有用于排水排气的凹槽，以保证进入保温层内的水汽排出。屋面专用挤的凹槽，以保证进入保温层内

48、的水汽排出。屋面专用挤塑聚苯板应在工厂完成凹槽封边，严禁现场开槽封边塑聚苯板应在工厂完成凹槽封边，严禁现场开槽封边标杆企业工程质量保证体系与重点 设计应明确倒置式屋面施工工艺控制要求：设计应明确倒置式屋面施工工艺控制要求：国家外保温施工工艺规程规定，聚苯板可以采用点粘或国家外保温施工工艺规程规定，聚苯板可以采用点粘或条粘的施工工艺条粘的施工工艺对于倒置式屋面而言，其挤塑聚苯板应采用点粘的施工对于倒置式屋面而言，其挤塑聚苯板应采用点粘的施工工艺，不应采用条粘的施工工艺，以保障保温层水汽排工艺，不应采用条粘的施工工艺，以保障保温层水汽排出。设计图纸在构造做法中应予以明确，避免施工单位出。设计图纸在

49、构造做法中应予以明确，避免施工单位理解错误。理解错误。标杆企业工程质量保证体系与重点 设计质量缺陷分析：设计质量缺陷分析：屋面聚苯板在实际施工过程中，很难保证所有拼接缝隙屋面聚苯板在实际施工过程中，很难保证所有拼接缝隙的严密性，尤其是在其与女儿墙、出屋面物体、阴阳角、的严密性，尤其是在其与女儿墙、出屋面物体、阴阳角、雨落水口等部位雨落水口等部位卷材防水的弯折性、延展性较差，尤其是泛水根部，是卷材防水的弯折性、延展性较差，尤其是泛水根部，是其防护的薄弱环节。其防护的薄弱环节。未考虑未考虑屋面保温聚苯板与翻边砼结合的严密性屋面保温聚苯板与翻边砼结合的严密性屋面保温的空腔效应、保温板表面热聚集的温度

50、变形效屋面保温的空腔效应、保温板表面热聚集的温度变形效应等，容易导致水泥砂浆找平层变形，从而拉裂防水层应等，容易导致水泥砂浆找平层变形，从而拉裂防水层标杆企业工程质量保证体系与重点 设计质量缺陷分析：设计质量缺陷分析：首层圈梁应考虑与室外地坪的关系，不应在梁底与室外首层圈梁应考虑与室外地坪的关系，不应在梁底与室外地坪之间存在间隙，以避免产生渗漏或影响首层防潮效地坪之间存在间隙，以避免产生渗漏或影响首层防潮效果。设计应考虑采取增加梁高或采取梁挂板的方式，使果。设计应考虑采取增加梁高或采取梁挂板的方式，使梁底或挂板底低于室外地坪不少于梁底或挂板底低于室外地坪不少于100100首层圈梁与室外地坪关系

51、错误首层圈梁与室外地坪关系错误标杆企业工程质量保证体系与重点 设计质量缺陷分析：设计质量缺陷分析：结构尺寸、建筑尺寸、净空尺寸关系的核对结构尺寸、建筑尺寸、净空尺寸关系的核对该项目设计结构空调板进深尺寸板外皮至结构墙体为该项目设计结构空调板进深尺寸板外皮至结构墙体为600600，扣除抹灰层，扣除抹灰层4040（含找平找直）扣除外保温层（含找平找直）扣除外保温层厚度厚度7070、扣除聚合物抗裂砂浆抹灰层、扣除聚合物抗裂砂浆抹灰层2020、扣除腻子、扣除腻子层层1515。加上空调栏杆占空调板板内尺寸。加上空调栏杆占空调板板内尺寸7575。该项目。该项目空调板实际进深净尺寸不足空调板实际进深净尺寸不

52、足350350，如再考虑连接件、，如再考虑连接件、散热空间和安装空间，则无法满足空调机安装要求散热空间和安装空间，则无法满足空调机安装要求标杆企业工程质量保证体系与重点 设计质量缺陷分析：设计质量缺陷分析：设计人员没有充分考虑设计人员没有充分考虑EPSEPS薄抹灰系统保温板的粘接形薄抹灰系统保温板的粘接形式，局部空腔造成抹灰层开裂，雨水从缝隙中渗入，沿式，局部空腔造成抹灰层开裂，雨水从缝隙中渗入，沿外墙产生串水，从薄弱处渗入内墙外墙产生串水，从薄弱处渗入内墙保温板拼接方式错误：保温板拼接方式错误：标杆企业工程质量保证体系与重点 标杆企业工程质量策划设计后评估的设计修改：标杆企业工程质量策划设计

53、后评估的设计修改：露台女儿墙压顶处如露台女儿墙压顶处如安装栏杆，需提前埋安装栏杆，需提前埋设扁钢卡子。扁钢出设扁钢卡子。扁钢出保温处周圈应用硅酮保温处周圈应用硅酮耐候密封膏嵌填。严耐候密封膏嵌填。严禁直接在保温上开孔禁直接在保温上开孔打膨胀螺栓。避免保打膨胀螺栓。避免保温空腔效应，导致外温空腔效应，导致外墙串水渗漏墙串水渗漏标杆企业工程质量保证体系与重点 标杆企业设计审查发现的一些设计错误案例：标杆企业设计审查发现的一些设计错误案例：思考思考6060秒秒该设计图纸该设计图纸 什么部位存在什么部位存在严重的设计隐严重的设计隐患？为什么？患？为什么？室外阳光房与外墙交界处的节点示意图室外阳光房与外

54、墙交界处的节点示意图标杆企业工程质量保证体系与重点 设计质量缺陷分析：设计质量缺陷分析：耐候密封胶打胶边缘的薄弱部位（边缘胶膜很薄），其耐候密封胶打胶边缘的薄弱部位（边缘胶膜很薄），其密封可靠性较差。风吹日晒冬夏交替往往在打胶边缘产密封可靠性较差。风吹日晒冬夏交替往往在打胶边缘产生开裂，形成渗水通道，导致外墙渗漏生开裂，形成渗水通道，导致外墙渗漏防水节点设计错误：防水节点设计错误：外墙外保温体系下聚合物抗裂砂浆具有变形量相对较大外墙外保温体系下聚合物抗裂砂浆具有变形量相对较大的特点，进一步削弱了耐候密封胶的密封性能的特点，进一步削弱了耐候密封胶的密封性能标杆企业工程质量保证体系与重点 管理设计

55、能力对工程质量的影响：管理设计能力对工程质量的影响：随着强制性节能规范的执行和建筑设计的不断创新，越随着强制性节能规范的执行和建筑设计的不断创新，越来越多的设计节点没有国家标准的参考节点图集。设计来越多的设计节点没有国家标准的参考节点图集。设计人员往往因经验不足产生错误。进而影响施工质量。人员往往因经验不足产生错误。进而影响施工质量。对策：对策：根据业主投诉重点、常见设计错误、工程质量通根据业主投诉重点、常见设计错误、工程质量通病、施工手工操作习惯性偏差等环节，由集团工程技术病、施工手工操作习惯性偏差等环节，由集团工程技术质量中心和产品中心联合研发，制定企业版标准节点图质量中心和产品中心联合研

56、发，制定企业版标准节点图集，预防设计错误的产生集，预防设计错误的产生标杆企业工程质量保证体系与重点 管理设计能力对工程质量的影响：管理设计能力对工程质量的影响：设计管理部对施工图的设计审查，大多集中于强制性规设计管理部对施工图的设计审查，大多集中于强制性规范、适用功能、建筑、结构、设备专业相互交圈核对等范、适用功能、建筑、结构、设备专业相互交圈核对等审查。项目工程部对施工图的设计审查，大多关注施工审查。项目工程部对施工图的设计审查，大多关注施工可行性、易建性，总分包作业面交界、甲供材料设备方可行性、易建性，总分包作业面交界、甲供材料设备方面的审查。两个审图主责部门都忽视了关键性防渗漏节面的审查

57、。两个审图主责部门都忽视了关键性防渗漏节点设计的审查点设计的审查对策：对策：完善施工图审查制度，由设计管理部和项目工程完善施工图审查制度，由设计管理部和项目工程部协同分工（制定施工图审图要点和审图责任管理工具）部协同分工（制定施工图审图要点和审图责任管理工具），并行审图（加快图纸审查周期），并行审图（加快图纸审查周期）标杆企业工程质量保证体系与重点 监理单位对工程管理的影响：监理单位对工程管理的影响：市场发展不均衡，有些地区相当多的监理公司不履行监市场发展不均衡，有些地区相当多的监理公司不履行监理职责。企业管理制度不健全，责任制不落实，监理工理职责。企业管理制度不健全，责任制不落实，监理工程师

58、行为不规范程师行为不规范监理巡检、旁站的区域范围、检查内容、方法要求等均监理巡检、旁站的区域范围、检查内容、方法要求等均不明确。对质量影响较大的关键工序、工艺缺乏检验。不明确。对质量影响较大的关键工序、工艺缺乏检验。监理旁站和旁站记录往往走过场监理旁站和旁站记录往往走过场标杆企业工程质量保证体系与重点 监理单位对工程管理的影响：监理单位对工程管理的影响：尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设计费、销售代理费，显示出行业内普遍不看中监理的地计费、销售代理费，显示出行业内普遍不看中监理的地位与作用。位与作用。监理工程师的总体专业能力和专业素

59、质有待提升，监理监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提升，监理行业人员流失比例过高，制约监理行业的发展行业人员流失比例过高，制约监理行业的发展标杆企业工程质量保证体系与重点 监理行业管理法规、细则不完善：监理行业管理法规、细则不完善：国家相关法规、规定等对监理工作范围和施工验收要求国家相关法规、规定等对监理工作范围和施工验收要求不明确：建设部建市不明确：建设部建市【20022002】189189号文号文房屋建筑工程房屋建筑工程施工旁站监理管理办法（试行）施工旁站监理管理办法（试行），在工程管理中无法，在工程管理中无法有效约定并保证监理的工作质量有效约定并保证监理的工作质量标杆企业工程质量保证

60、体系与重点 监理管理能力不足对工程质量的影响：监理管理能力不足对工程质量的影响：以铝合金门窗安装为例以铝合金门窗安装为例哪些部位、哪些工序需要监理旁站？哪些部位、哪些工序需要监理旁站？如何划定监理旁站监督的控制区域如何划定监理旁站监督的控制区域以屋面防水施工为例以屋面防水施工为例标杆企业工程质量保证体系与重点 管理监理能力不足对工程质量的影响：管理监理能力不足对工程质量的影响：监理检验批验收和隐蔽工程验收的管理区别监理检验批验收和隐蔽工程验收的管理区别? ?以卫生间防水工程检验批验收与卫生间防水工程隐蔽验收为例以卫生间防水工程检验批验收与卫生间防水工程隐蔽验收为例以以1010万的高层住宅、万的

61、高层住宅、2 2万的多层花园洋房为例万的多层花园洋房为例如何判定监理工程师的配备满足监理要求如何判定监理工程师的配备满足监理要求？集团内部大多数工程管理人员在抱怨监理单位工作不合格集团内部大多数工程管理人员在抱怨监理单位工作不合格的同时，并不清楚合格监理工作标准是什么，自然更不清的同时，并不清楚合格监理工作标准是什么，自然更不清楚如何管理监理单位。楚如何管理监理单位。标杆企业工程质量保证体系与重点对策：对策：由集团工程技术质量中心研发，制定企业版的由集团工程技术质量中心研发，制定企业版的监理监理工作要求细则工作要求细则，明确监理工作标准。制定监理工序质量检，明确监理工作标准。制定监理工序质量检

62、查表格。修改监理招标文件及合约文件查表格。修改监理招标文件及合约文件 管理监理能力不足对工程质量的影响：管理监理能力不足对工程质量的影响：监理单位不履行监理职责，监理检验要求不明确监理单位不履行监理职责，监理检验要求不明确监理工程师责任制不落实监理工程师责任制不落实对策：对策：由集团工程技术质量中心和成本控制中心共同研发，由集团工程技术质量中心和成本控制中心共同研发，将监理投标报价改为成本将监理投标报价改为成本利润税金现场监理奖金的竞利润税金现场监理奖金的竞价模式。制定现场监理阶段性奖惩考评管理工具价模式。制定现场监理阶段性奖惩考评管理工具标杆企业工程质量保证体系与重点 施工单位对工程质量的影

63、响：施工单位对工程质量的影响：建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，质量保证体系形同虚设。需要进行严格的管理。需要甲质量保证体系形同虚设。需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系证体系劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提量保证的重要前提标杆企业工程质量保证体系与重点 施工单位对工程

64、质量的影响：施工单位对工程质量的影响：建筑工程转包、分包、挂靠现象严重，在无形中大量不建筑工程转包、分包、挂靠现象严重，在无形中大量不必要的管理费、承包费等增加甲方建设成本的同时，工必要的管理费、承包费等增加甲方建设成本的同时，工程质量也无法得到有效保证程质量也无法得到有效保证在普遍采用项目承包模式的形势下，建筑施工企业过多在普遍采用项目承包模式的形势下，建筑施工企业过多考虑经济效益，对其内部施工成本控制的关注度远大于考虑经济效益，对其内部施工成本控制的关注度远大于对工程质量、进度的重视对工程质量、进度的重视标杆企业工程质量保证体系与重点 管理施工能力对工程质量的影响：管理施工能力对工程质量的

65、影响：施工单位缺乏有效的工程质量保证体系施工单位缺乏有效的工程质量保证体系施工项目质保体系不健全，项目经理质量意识薄弱，质量施工项目质保体系不健全，项目经理质量意识薄弱，质量管理人员配备不足，质量管理能力、技术管理能力不足管理人员配备不足，质量管理能力、技术管理能力不足对策：对策：由由集团工程技术质量中心研发，制定企业版工程质量集团工程技术质量中心研发，制定企业版工程质量标准、技术标准、施工工艺标准。明确施工单位工程质量保标准、技术标准、施工工艺标准。明确施工单位工程质量保证体系管理要求。完善施工单位招标文件、合约文件。证体系管理要求。完善施工单位招标文件、合约文件。标杆企业工程质量保证体系与

66、重点 管理施工能力对工程质量的影响：管理施工能力对工程质量的影响：施工单位过程质量控制能力不足施工单位过程质量控制能力不足关键性工序、细部工序、工序技术间歇、总分包交接工序关键性工序、细部工序、工序技术间歇、总分包交接工序等质量管理能力不足。等质量管理能力不足。对策：对策：由集团工程技术质量中心研发，制定企业版工程质量由集团工程技术质量中心研发，制定企业版工程质量标准、技术标准、施工工艺标准。明确甲方参与的工序检验标准、技术标准、施工工艺标准。明确甲方参与的工序检验管理要求管理要求标杆企业工程质量保证体系与重点 施工中的常见现象：施工中的常见现象：规范矛盾和规范盲区的管理规范矛盾和规范盲区的管

67、理柱纵筋在柱上部的箍筋加密区接头柱纵筋在柱上部的箍筋加密区接头柱纵筋在锚入梁内的部分接头柱纵筋在锚入梁内的部分接头梁纵筋在锚入边柱支座中的直锚部位接头梁纵筋在锚入边柱支座中的直锚部位接头梁纵筋在锚入边柱支座中的弯锚部位接头梁纵筋在锚入边柱支座中的弯锚部位接头国标国标混凝土结构施工图制图规则及构造详图混凝土结构施工图制图规则及构造详图中，仅对中，仅对节点区和箍筋加密区钢筋的连接予以限制，对其它部位的节点区和箍筋加密区钢筋的连接予以限制，对其它部位的限制要求没有明确说明限制要求没有明确说明标杆企业工程质量保证体系与重点 国家现行规范、法规对工程管理的影响：国家现行规范、法规对工程管理的影响：为什么

68、外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈、屡禁不止为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈、屡禁不止的工程质量问题？的工程质量问题？为什么工程验收合格，项目交付时还会出现大量的为什么工程验收合格，项目交付时还会出现大量的工程质量问题和业主投诉？工程质量问题和业主投诉？标杆企业工程质量保证体系与重点 原因分析：原因分析：国家工艺规程规定国家工艺规程规定聚苯板可以采用点粘和聚苯板可以采用点粘和条粘的施工工艺，造成条粘的施工工艺，造成聚苯板与墙体形成空腔聚苯板与墙体形成空腔夹层。保温层如有裂缝，夹层。保温层如有裂缝，雨水不能及时排出，雨雨水不能及时排出，雨水会从缝隙中渗入，沿水会从缝隙中渗入，沿空腔串水，在墙体薄弱空

69、腔串水，在墙体薄弱环节处，并渗入内墙面。环节处，并渗入内墙面。标杆企业工程质量保证体系与重点 现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系：浇筑混凝土时产生的侧压力，会造成聚苯板变形，易导浇筑混凝土时产生的侧压力，会造成聚苯板变形，易导致上下层聚苯板错台。必须采用专用的外墙聚苯板材致上下层聚苯板错台。必须采用专用的外墙聚苯板材（凹槽板或燕尾槽板）（凹槽板或燕尾槽板）主体施工阶段增加一道工序，管理难度加大主体施工阶段增加一道工序，管理难度加大无填充墙部分无法使用该体系无填充墙部分无法使用该体系外墙平整度修补只能采用外保温厚抹灰，易产生开裂外墙平整度修补只能采用外保

70、温厚抹灰，易产生开裂标杆企业工程质量保证体系与重点 现浇混凝土复合无网聚苯板外墙外保温体系现浇混凝土复合无网聚苯板外墙外保温体系：与主体结构粘接较牢固，无保温层空腔隐患与主体结构粘接较牢固，无保温层空腔隐患抗负风压能力强，寿命期较长抗负风压能力强，寿命期较长施工不受冬季环境温度影响施工不受冬季环境温度影响保温层采取薄抹灰，抗裂性相对较好保温层采取薄抹灰，抗裂性相对较好标杆企业工程质量保证体系与重点 外墙外保温外墙外保温外墙面砖技术上是否成熟？外墙面砖技术上是否成熟？ 北京市：北京市：外墙贴砖高度超过外墙贴砖高度超过6m6m的，其外保温在每个楼层间应安装的，其外保温在每个楼层间应安装金属托架。金

71、属托架。1515层以上的高楼，外墙装修禁止使用外墙砖层以上的高楼，外墙装修禁止使用外墙砖上海市：上海市：除建筑底层和裙房外，限制设计、使用外墙砖和马赛克除建筑底层和裙房外，限制设计、使用外墙砖和马赛克等外墙瓷质贴面材料等外墙瓷质贴面材料标杆企业工程质量保证体系与重点 外墙外保温外墙外保温外墙面砖技术上是否成熟？外墙面砖技术上是否成熟？ 重庆市：重庆市：楼层超过楼层超过2020层或者高度超过层或者高度超过 60 m 60 m 的民用建筑外墙及临的民用建筑外墙及临街或行人通行的建筑外墙不得使用外墙面砖街或行人通行的建筑外墙不得使用外墙面砖广东省、江苏省：广东省、江苏省：建筑外墙饰面禁止使用马赛克，

72、住宅建筑外墙限制使用建筑外墙饰面禁止使用马赛克，住宅建筑外墙限制使用陶瓷面砖陶瓷面砖标杆企业工程质量保证体系与重点 外墙贴面砖基层的变化带来诸多隐患外墙贴面砖基层的变化带来诸多隐患：传统的外墙砖饰面是在混凝土、粘土砖等结构变形量极传统的外墙砖饰面是在混凝土、粘土砖等结构变形量极小的刚性基层上粘贴面砖小的刚性基层上粘贴面砖现在外墙砖饰面是在外保温材料（现在外墙砖饰面是在外保温材料（ EPSEPS、XPSXPS、硬发泡、硬发泡聚氨酯等聚氨酯等 ）变形量较大的面层上粘贴面砖）变形量较大的面层上粘贴面砖标杆企业工程质量保证体系与重点 外墙贴面砖相关规范已经不适应节能现状：外墙贴面砖相关规范已经不适应节

73、能现状：国家强制性行业标准国家强制性行业标准外墙饰面砖工程施工及验收规程外墙饰面砖工程施工及验收规程JGJ 126-2000 JGJ 126-2000 的制定主要针对混凝土墙体和砌体，的制定主要针对混凝土墙体和砌体，并未考虑在外保温面层上粘贴面砖的特殊情况并未考虑在外保温面层上粘贴面砖的特殊情况国家强制性行业标准国家强制性行业标准建筑工程饰面砖粘接强度检验标建筑工程饰面砖粘接强度检验标准准JGJ 110-97 JGJ 110-97 要求外墙面砖必须进行粘接强度检验，要求外墙面砖必须进行粘接强度检验，每组试样平均粘接强度不应小于每组试样平均粘接强度不应小于0.4Mpa0.4Mpa标杆企业工程质量

74、保证体系与重点 建研院与中建技术研究中心所做的外保温薄抹灰建研院与中建技术研究中心所做的外保温薄抹灰 （锚栓玻纤网和增强钢丝网）试验数据：（锚栓玻纤网和增强钢丝网）试验数据：EPSEPS板板28d28d抗拉强度：抗拉强度：0.1Mpa0.1Mpa0.2Mpa0.2MpaXPSXPS板板28d28d抗拉强度：抗拉强度：0.2Mpa0.2Mpa0.3Mpa0.3Mpa硬发泡聚氨酯硬发泡聚氨酯28d28d抗拉强度：抗拉强度：0.25Mpa0.25Mpa0.35Mpa0.35Mpa聚合物抗裂砂浆与保温层的聚合物抗裂砂浆与保温层的28d28d拉伸粘接强度：拉伸粘接强度：0.1Mpa0.1Mpa0.2Mp

75、a0.2Mpa仅靠外墙面砖抗拉强度检验无法检验外墙面砖防脱落的可靠性仅靠外墙面砖抗拉强度检验无法检验外墙面砖防脱落的可靠性标杆企业工程质量保证体系与重点 外墙外保温需要关注的一些技术数据：外墙外保温需要关注的一些技术数据：XPSXPS聚苯板的导热系数：聚苯板的导热系数：0.029 W0.029 W（ m.k m.k ）聚合物抗裂水泥沙浆的导热系数：聚合物抗裂水泥沙浆的导热系数：0.932 W0.932 W（ m.k m.k ）抗裂水泥砂浆强度增长期短与收缩周期长形成矛盾抗裂水泥砂浆强度增长期短与收缩周期长形成矛盾外墙砼墙面（外墙砼墙面（6m6m6m6m）年最大温差形变：）年最大温差形变：4.8

76、4.8标杆企业工程质量保证体系与重点 外墙外保温贴面砖粘接强度试验合格：外墙外保温贴面砖粘接强度试验合格：外保温体系下外墙砖的掉落常常成片发生，而且极易发外保温体系下外墙砖的掉落常常成片发生，而且极易发生在墙面的边缘和顶层建筑女儿墙沿屋面板的底部，以生在墙面的边缘和顶层建筑女儿墙沿屋面板的底部，以及墙面中间大面积空鼓处及墙面中间大面积空鼓处外保温体系下外墙砖的掉落，基本上都是面砖和粘接层外保温体系下外墙砖的掉落，基本上都是面砖和粘接层一同掉落，外饰面及保温层多处于饱水状态一同掉落，外饰面及保温层多处于饱水状态标杆企业工程质量保证体系与重点 外墙外保温贴面砖粘接强度试验合格：外墙外保温贴面砖粘接

77、强度试验合格：外墙外保温体系下，外墙面砖的脱落外墙外保温体系下，外墙面砖的脱落90%90%以上并不是因以上并不是因为粘接不老造成的重力拉拔导致的。后期的温度变形和为粘接不老造成的重力拉拔导致的。后期的温度变形和干湿变形，尤其是面砖勾缝不严，造成潮气的进入，引干湿变形，尤其是面砖勾缝不严，造成潮气的进入，引起昼夜间的反复膨胀及冻融，极易导致外墙面砖脱落。起昼夜间的反复膨胀及冻融，极易导致外墙面砖脱落。外墙面砖拉拔试验合格根本无法保证外墙砖使用期间的外墙面砖拉拔试验合格根本无法保证外墙砖使用期间的粘接强度粘接强度标杆企业工程质量保证体系与重点 中国建研院外墙外保温贴面砖长效耐候试验：中国建研院外墙

78、外保温贴面砖长效耐候试验：中国建筑设计研究院对目前国内外保温体系下外墙粘贴中国建筑设计研究院对目前国内外保温体系下外墙粘贴面砖曾经做过普遍的耐候性试验检查：通过面砖曾经做过普遍的耐候性试验检查：通过15001500组的试组的试验检查，根据试验结果数据分析：目前国内没有一个项验检查，根据试验结果数据分析：目前国内没有一个项目外墙面砖能够通过长效的耐候性试验检测目外墙面砖能够通过长效的耐候性试验检测标杆企业工程质量保证体系与重点 国家分部分项工程规范对工程质量的影响：国家分部分项工程规范对工程质量的影响：国家相关分部分项工程验收是采取按一定比例抽样检查、国家相关分部分项工程验收是采取按一定比例抽样

79、检查、其检验内容包括分为主控项目（保证项目）检查和一般其检验内容包括分为主控项目（保证项目）检查和一般项目（允许偏差项目）检查。当检查合格率对于一定比项目（允许偏差项目）检查。当检查合格率对于一定比例时，只需对比例抽检发现的不合格项进行整改，即可例时，只需对比例抽检发现的不合格项进行整改，即可判定该分部分项工程整体验收合格判定该分部分项工程整体验收合格项目交付业主验收时，对于业主而言不存在抽样验收比项目交付业主验收时，对于业主而言不存在抽样验收比例问题，任何一个点存在质量问题都认为该房屋工程质例问题，任何一个点存在质量问题都认为该房屋工程质量不合格量不合格标杆企业工程质量保证体系与重点 国家分

80、部分项工程规范对工程质量的影响：国家分部分项工程规范对工程质量的影响：国家相关分部分项工程验收属于事后检验，对施工过程国家相关分部分项工程验收属于事后检验，对施工过程的质量控制无法控制。强调过程质量控制的国家相关工的质量控制无法控制。强调过程质量控制的国家相关工程检验批验收规定，其检查重点、检查要求不明确，对程检验批验收规定，其检查重点、检查要求不明确，对部分关键部位、关键工序的质量控制缺失。无法满足房部分关键部位、关键工序的质量控制缺失。无法满足房地产企业工程质量控制的基本需要地产企业工程质量控制的基本需要标杆企业工程质量保证体系与重点 工程质量范围扩展至设计、招标及合约的预防：工程质量范围

81、扩展至设计、招标及合约的预防：通过设计预防解决飘窗渗漏：通过设计预防解决飘窗渗漏：飘窗什么部位最容易发生渗漏？飘窗什么部位最容易发生渗漏？思考思考6060秒：秒：飘窗为什么容易发生渗漏？飘窗为什么容易发生渗漏？针对飘窗渗漏，工程施工中有什么好的质量预防措施和针对飘窗渗漏，工程施工中有什么好的质量预防措施和质量控制方法？质量控制方法？标杆企业工程质量保证体系与重点 飘窗渗漏的技术缺陷分析：飘窗渗漏的技术缺陷分析：飘窗的上下飘板分为整体浇筑或植筋后做两种。当采用飘窗的上下飘板分为整体浇筑或植筋后做两种。当采用植筋后做时，植筋后做时，由于采用二次浇注，其飘板根部往往存在由于采用二次浇注，其飘板根部往

82、往存在因前后浇注引起的施工冷缝因前后浇注引起的施工冷缝飘窗上下飘板因构件尺寸较小，施工操作极不方便，振飘窗上下飘板因构件尺寸较小，施工操作极不方便，振捣不充分造成飘板混凝土不密实，极易产生渗漏捣不充分造成飘板混凝土不密实，极易产生渗漏飘窗的钢筋规格一般比较小，施工时浇注混凝土不注意飘窗的钢筋规格一般比较小，施工时浇注混凝土不注意保护，上部钢筋易被踩下沉，导致上飘板根部产生开裂保护，上部钢筋易被踩下沉，导致上飘板根部产生开裂标杆企业工程质量保证体系与重点 为什么要通过设计预防解决飘窗渗漏：为什么要通过设计预防解决飘窗渗漏：实际工程施工过程中，集团工程技术质量中心过于强调实际工程施工过程中，集团工

83、程技术质量中心过于强调甲方工程师和监理工程师的不间断检查和不疏漏的检验。甲方工程师和监理工程师的不间断检查和不疏漏的检验。在当前环境背景下，几乎不现实在当前环境背景下，几乎不现实实际施工过程中，要求劳务工人百分之百严格按规范、实际施工过程中，要求劳务工人百分之百严格按规范、图集和施工工艺要求进行施工，若没有有效的质量控制图集和施工工艺要求进行施工，若没有有效的质量控制手段，在当前劳务素质背景下，几乎不现实手段，在当前劳务素质背景下，几乎不现实标杆企业工程质量保证体系与重点 为什么要通过设计预防解决飘窗渗漏：为什么要通过设计预防解决飘窗渗漏：房地产企业的工程管理，在当前内外部资源条件下，应房地产

84、企业的工程管理，在当前内外部资源条件下，应主动承认执行力保障性和劳务操作规范性一定会出现偏主动承认执行力保障性和劳务操作规范性一定会出现偏差。盲目地强调责任心和劳务技能保障毫无意义。应当差。盲目地强调责任心和劳务技能保障毫无意义。应当学会在现实情况下进行工程管理创新，找出相对务实可学会在现实情况下进行工程管理创新，找出相对务实可行的管理方法行的管理方法设计管理也要考虑在这种无奈的背景条件下，如何通过设计管理也要考虑在这种无奈的背景条件下，如何通过设计预防和设计节点强化等措施，在允许部分不规范施设计预防和设计节点强化等措施，在允许部分不规范施工的条件下，依然可以保证工程质量工的条件下，依然可以保

85、证工程质量标杆企业工程质量保证体系与重点 合约预防解决穿外墙套管渗漏的质量控制示例：合约预防解决穿外墙套管渗漏的质量控制示例：市政施工单位对传外墙套管的防渗处理施工能力较弱，市政施工单位对传外墙套管的防渗处理施工能力较弱，一般穿外墙套管不宜交由市政施工单位封堵一般穿外墙套管不宜交由市政施工单位封堵合约中应明确约定管洞及套管的预留、预埋及市政施工合约中应明确约定管洞及套管的预留、预埋及市政施工单位穿管后的封堵由总包方负责并约定隐蔽验收及工序单位穿管后的封堵由总包方负责并约定隐蔽验收及工序交接管理要求交接管理要求标杆企业工程质量保证体系与重点 加强施工阶段施工质量管理的手段及方法：加强施工阶段施工

86、质量管理的手段及方法：国内大多数房地产企业的施工现场质量管理，主要依靠国内大多数房地产企业的施工现场质量管理，主要依靠隐蔽验收、分部分项工程验收等事后检验的管理方法。隐蔽验收、分部分项工程验收等事后检验的管理方法。即使工程管理人员在施工阶段采取过程巡视，在其检验即使工程管理人员在施工阶段采取过程巡视，在其检验范围、检验时间、检验要求均无法保证的前提下，其检范围、检验时间、检验要求均无法保证的前提下，其检验效果根本无法保障，工程质量也无法得到有效控制验效果根本无法保障，工程质量也无法得到有效控制标杆企业工程质量保证体系与重点 加强施工阶段施工质量管理的手段及方法：加强施工阶段施工质量管理的手段及

87、方法：工程项目的施工过程，是由一系列相互关联、相互制约工程项目的施工过程，是由一系列相互关联、相互制约的工序所构成。工序质量是基础，直接影响到工程项目的工序所构成。工序质量是基础，直接影响到工程项目的整体质量。施工中如甲方对很多工程质量控制不深入的整体质量。施工中如甲方对很多工程质量控制不深入到工序、检验批的控制深度，根本无法保障工程质量到工序、检验批的控制深度，根本无法保障工程质量国内房地产企业之所以工程质量一直未得到有效改善，国内房地产企业之所以工程质量一直未得到有效改善，其中相当重要的原因是甲方工程师不参与工序质量检验其中相当重要的原因是甲方工程师不参与工序质量检验标杆企业工程质量保证体

88、系与重点 加强施工阶段施工质量管理的手段及方法：加强施工阶段施工质量管理的手段及方法：标杆企业工程技术质量中心曾经对集团所属的工程管理标杆企业工程技术质量中心曾经对集团所属的工程管理人员所做的问卷调研中，有近人员所做的问卷调研中，有近34.3%34.3%的人员认为工序质的人员认为工序质量检验、检验批验收管理等工作，按国家相关工程管理量检验、检验批验收管理等工作，按国家相关工程管理规定，属于施工单位和监理单位应做的工作。甲方只需规定，属于施工单位和监理单位应做的工作。甲方只需要对结果进行检验即可。要对结果进行检验即可。传统的工程管理方法在外部资源，尤其是施工单位、监传统的工程管理方法在外部资源，

89、尤其是施工单位、监理单位的质量控制能力不足时，应及时进行改进以适应理单位的质量控制能力不足时，应及时进行改进以适应并满足工程质量控制的需要并满足工程质量控制的需要标杆企业的工序管理，是其工程管理的主要特点之一标杆企业的工序管理，是其工程管理的主要特点之一标杆企业工程质量保证体系与重点 工序质量控制的四项主要内容：工序质量控制的四项主要内容：严格遵守工艺规程：严格遵守工艺规程：施工技术交底、施工工艺交底、施工质量防治措施、施施工技术交底、施工工艺交底、施工质量防治措施、施工细部交底、施工样板及样板施工工艺检验工细部交底、施工样板及样板施工工艺检验。主动控制工序活动条件的质量：主动控制工序活动条件

90、的质量：明确工序质量控制保障体系具体要求、实行工序责任管明确工序质量控制保障体系具体要求、实行工序责任管理理标杆企业工程质量保证体系与重点 工序质量控制的四项主要内容：工序质量控制的四项主要内容：及时检验工序活动效果的质量及时检验工序活动效果的质量：施工单位三检制、监理旁站、平行巡视、甲方巡视抽检等施工单位三检制、监理旁站、平行巡视、甲方巡视抽检等设置必要的工序质量控制点（工序停止点）设置必要的工序质量控制点（工序停止点）进行必要的工序检验批验收，防止不合格隐患带入下道进行必要的工序检验批验收，防止不合格隐患带入下道工序并影响关键的质量控制目标工序并影响关键的质量控制目标标杆企业工程质量保证体

91、系与重点 工序质量控制点的概念及设置目的：工序质量控制点的概念及设置目的：工序控制点是指为了保证工序质量而需要进行过程质量工序控制点是指为了保证工序质量而需要进行过程质量控制的重点。一般设置的原则或为关键部位、或为薄弱控制的重点。一般设置的原则或为关键部位、或为薄弱环节、或施工单位容易出现问题的工序。以便在一定时环节、或施工单位容易出现问题的工序。以便在一定时期内、一定条件下进行强化管理，使工序处于良好的受期内、一定条件下进行强化管理，使工序处于良好的受控状态控状态标杆企业工程质量保证体系与重点 工序质量控制点的管理要求：工序质量控制点的管理要求：工序质量控制点的检验管理要求等同于隐蔽工程验收

92、，工序质量控制点的检验管理要求等同于隐蔽工程验收，在工序验收合格前，严禁进行下一道工序施工。在工序验收合格前，严禁进行下一道工序施工。工序质量控制点作为过程质量控制的重点，应按检验批工序质量控制点作为过程质量控制的重点，应按检验批划分及管理要求，进行工程质保体系控制的责任管理划分及管理要求，进行工程质保体系控制的责任管理甲方对工序质量控制点的检验，其重点应放在根据检验甲方对工序质量控制点的检验，其重点应放在根据检验结果与实际要求的偏差，发现施工单位质保体系、监理结果与实际要求的偏差，发现施工单位质保体系、监理质保体系运行中存在的问题，发现质量环控制的失控环质保体系运行中存在的问题，发现质量环控

93、制的失控环节。节。切忌仅就发现的质量问题要求进行整改。切忌仅就发现的质量问题要求进行整改。标杆企业工程质量保证体系与重点 工序质量控制点设置的原则：工序质量控制点设置的原则：控制施工、监理单位人员的关键行为控制施工、监理单位人员的关键行为控制材料的质量和性能控制材料的质量和性能控制关键工序的操作行为控制关键工序的操作行为控制关键的施工顺序控制关键的施工顺序控制合理的技术间歇控制合理的技术间歇标杆企业工程质量保证体系与重点 工序质量控制点设置的必要性：工序质量控制点设置的必要性：上述工序质量控制点的设置及甲方检验批管理要求，按上述工序质量控制点的设置及甲方检验批管理要求，按传统的工程管理理解，都

94、不属于需要甲方亲自参与检验传统的工程管理理解，都不属于需要甲方亲自参与检验的范围的范围上述工序质量控制能力的强弱，都是业主对开发商工程上述工序质量控制能力的强弱，都是业主对开发商工程质量投诉比例较高，投诉索赔较多的部位质量投诉比例较高，投诉索赔较多的部位上述工序质量控制点的设置，都属于施工单位在实际施上述工序质量控制点的设置，都属于施工单位在实际施工管理过程中经常出现的工管理过程中经常出现的“错误错误”，且监理单位往往疏，且监理单位往往疏于关键工序质量环节控制的管理于关键工序质量环节控制的管理标杆企业工程质量保证体系与重点 加强施工阶段施工质量管理的手段及方法：加强施工阶段施工质量管理的手段及

95、方法：加强技术管理，指导施工单位的工艺、工法、工序：加强技术管理，指导施工单位的工艺、工法、工序： 国内大多数施工企业，目前普遍存在着技术管理缺失的国内大多数施工企业，目前普遍存在着技术管理缺失的问题。在工艺、工法、工序的管理上存在诸多因技术能问题。在工艺、工法、工序的管理上存在诸多因技术能力不足产生的工程质量隐患力不足产生的工程质量隐患房地产企业经过多年的项目开发，往往积累了大量的工房地产企业经过多年的项目开发，往往积累了大量的工程经验或教训。在某些工艺、工法、工序技术、管理要程经验或教训。在某些工艺、工法、工序技术、管理要求及质量通病防治措施的管控上，能力往往领先于施工求及质量通病防治措施

96、的管控上，能力往往领先于施工企业。起码不会出现项目一期的错误在项目二期的建设企业。起码不会出现项目一期的错误在项目二期的建设中重复出现中重复出现标杆企业工程质量保证体系与重点 房地产企业为何要制定企业版的施工工法要求房地产企业为何要制定企业版的施工工法要求：地下室防水关键节点的施工工法要求示例：地下室防水关键节点的施工工法要求示例：地下室外墙的后浇带、施工缝处，按防水要求需要设置地下室外墙的后浇带、施工缝处，按防水要求需要设置止水钢板，防止地下室外墙渗漏。如果此时出现墙中设止水钢板，防止地下室外墙渗漏。如果此时出现墙中设置有框架柱的情况，就会出现规范执行的冲突，往往造置有框架柱的情况，就会出现

97、规范执行的冲突，往往造成地下室外墙渗漏成地下室外墙渗漏国内目前设计规范、施工规范中往往存在着不同规范冲国内目前设计规范、施工规范中往往存在着不同规范冲突、规范约定不清等问题。不同施工单位的不同理解，突、规范约定不清等问题。不同施工单位的不同理解，往往会产生严重的工程质量隐患往往会产生严重的工程质量隐患标杆企业工程质量保证体系与重点 房地产企业为何要制定企业版的施工工序要求房地产企业为何要制定企业版的施工工序要求：某小高层项目首层设有私家小院。传统某小高层项目首层设有私家小院。传统施工工序情况下，小院围墙通常在外架施工工序情况下，小院围墙通常在外架及塔吊井架拆除后再开始挖土、做围墙及塔吊井架拆除

98、后再开始挖土、做围墙基础，砌小院围墙。施工中普遍出现工基础，砌小院围墙。施工中普遍出现工期长、影响到市政环境工程进场施工。期长、影响到市政环境工程进场施工。同时小院围墙在不同程度上均出现下沉，同时小院围墙在不同程度上均出现下沉，导致墙面开裂，引起业主投诉导致墙面开裂，引起业主投诉标杆企业工程质量保证体系与重点 工程管理技术缺陷分析：工程管理技术缺陷分析：土方运输、回填往往在夜间进行。加上现场作业面较土方运输、回填往往在夜间进行。加上现场作业面较大，甲方及监理工程师很难过程全面监控大，甲方及监理工程师很难过程全面监控思考思考90秒：如何通过工序管理优化解决上述质量隐秒：如何通过工序管理优化解决上

99、述质量隐患和工期管理矛盾患和工期管理矛盾标杆企业工程质量保证体系与重点 标杆企业标杆企业企业版施工工艺要求的一些实用工具企业版施工工艺要求的一些实用工具：提醒：提醒：企业版本企业版本的施工工艺要求、的施工工艺要求、工法、工序、质工法、工序、质量管理标准等应量管理标准等应进入招标文件，进入招标文件，并作为合约文件并作为合约文件的附件。避免施的附件。避免施工期间双方产生工期间双方产生争议或出现追加争议或出现追加成本的情况成本的情况标杆企业工程质量保证体系与重点 标杆企业标杆企业企业版施工工艺要求的一些实用工具企业版施工工艺要求的一些实用工具：标杆企业工程质量保证体系与重点 标杆企业标杆企业企业版施

100、工工艺要求的一些实用工具企业版施工工艺要求的一些实用工具：标杆企业工程质量保证体系与重点 标杆企业标杆企业企业版施工工艺要求的一些实用工具企业版施工工艺要求的一些实用工具：强制节能前强制节能前强制节能后强制节能后标杆企业工程质量保证体系与重点 解决国标图集此部位缺失带来的施工标准混乱解决国标图集此部位缺失带来的施工标准混乱：目前国内大多数地产公司的成本管理人员，几乎很少有目前国内大多数地产公司的成本管理人员，几乎很少有懂施工技术和施工质量控制要点的，往往也不清楚施工懂施工技术和施工质量控制要点的，往往也不清楚施工成本与质量成本之间逻辑的关系。成本与质量成本之间逻辑的关系。不允许采用钢附框，不允

101、许采取后浇砼立框。都是成本不允许采用钢附框，不允许采取后浇砼立框。都是成本人员为保护公司利益，不断努力的结果。此部位质量控人员为保护公司利益，不断努力的结果。此部位质量控制的先天缺陷，并不是单纯施工现场管理可以解决的。制的先天缺陷，并不是单纯施工现场管理可以解决的。标杆企业工程质量保证体系与重点 外墙抹灰前的质量细节管理：外墙抹灰前的质量细节管理：2.2.脚手架、脚手眼的拉接铅丝洞应填塞密实脚手架、脚手眼的拉接铅丝洞应填塞密实3.3.脚手架工字钢挑梁洞口应填塞密实：脚手架工字钢挑梁洞口应填塞密实：4.4.填充墙砌体的瞎眼头缝是否已处理：填充墙砌体的瞎眼头缝是否已处理：5.5.填充墙垂直灰缝、水

102、平灰缝的饱满度是否符合要求填充墙垂直灰缝、水平灰缝的饱满度是否符合要求6.6.外墙砌体完成时间与抹灰开始时间的技术间歇是否符合要求外墙砌体完成时间与抹灰开始时间的技术间歇是否符合要求标杆企业工程质量保证体系与重点 外墙抹灰前的质量细节管理：外墙抹灰前的质量细节管理：7.7.出外墙孔洞是否已开孔并有保护措施：出外墙孔洞是否已开孔并有保护措施：一些出外墙孔洞如空调孔一些出外墙孔洞如空调孔洞等，宜在抹灰前先进行洞等，宜在抹灰前先进行开洞，以免后开洞对外墙开洞，以免后开洞对外墙抹灰层等造成破坏，防止抹灰层等造成破坏，防止抹灰层开裂导致外墙渗漏抹灰层开裂导致外墙渗漏隐患隐患出外墙孔洞应注意坡度要出外墙孔

103、洞应注意坡度要求内高外低，高差求内高外低，高差2020标杆企业工程质量保证体系与重点 外墙抹灰前的质量细节管理：外墙抹灰前的质量细节管理：8.8.外墙固定件的锚固脚是否已预埋完成：外墙固定件的锚固脚是否已预埋完成：外墙雨落水管固定件、外外墙雨落水管固定件、外墙外保温托架固定件、外墙外保温托架固定件、外保温固定锚栓、阳光房披保温固定锚栓、阳光房披水固定件等外墙固定件，水固定件等外墙固定件，如在外粉完成后进行，在如在外粉完成后进行，在打墙洞时会破坏粉刷的整打墙洞时会破坏粉刷的整体性和外粉各层之间的粘体性和外粉各层之间的粘接牢度，产生空隙起壳和接牢度，产生空隙起壳和裂缝，存在外墙渗漏隐患，裂缝，存在

104、外墙渗漏隐患，宜在抹灰前完成宜在抹灰前完成标杆企业工程质量保证体系与重点 外墙抹灰前的质量细节管理：外墙抹灰前的质量细节管理：9.9.抗裂钢丝网是否固定完成并符合要求：抗裂钢丝网是否固定完成并符合要求：砌体与混凝土构件交界处砌体与混凝土构件交界处有网现浇混凝土外保温体系与其它保温体系交界处有网现浇混凝土外保温体系与其它保温体系交界处抗裂钢丝网在外墙分格缝处应断开抗裂钢丝网在外墙分格缝处应断开标杆企业工程质量保证体系与重点 外墙分层抹灰止息点的质量细节管理：外墙分层抹灰止息点的质量细节管理：由于工程搭设外粉刷脚手由于工程搭设外粉刷脚手架，造成分层外粉刷的停架，造成分层外粉刷的停息点基本留置在砌体

105、与混息点基本留置在砌体与混凝土交界部位，极易由此凝土交界部位，极易由此引起渗漏，分层抹灰的错引起渗漏，分层抹灰的错缝往往也被忽视缝往往也被忽视标杆企业工程质量保证体系与重点 外墙分层抹灰止息点的质量细节管理：外墙分层抹灰止息点的质量细节管理：外墙抹灰时，底糙应刮至窗洞口阳角部位（进入外窗台外墙抹灰时，底糙应刮至窗洞口阳角部位（进入外窗台约约50mm50mm ），糙面层应与底糙停息点错开留置，留置在），糙面层应与底糙停息点错开留置，留置在距阳角边不少于距阳角边不少于50mm50mm范围的外墙部位，以避免两次刮糙范围的外墙部位，以避免两次刮糙停息点重叠引起的砂浆收缩，引发渗漏停息点重叠引起的砂浆收

106、缩，引发渗漏标杆企业工程质量保证体系与重点 外墙面砖防渗漏控制的质量细节管理：外墙面砖防渗漏控制的质量细节管理：外墙贴砖时，部分工程管理人员往往只关注粘贴牢固、外墙贴砖时，部分工程管理人员往往只关注粘贴牢固、勾缝严密，通过施工工艺检验来防止外墙渗漏。很少关勾缝严密，通过施工工艺检验来防止外墙渗漏。很少关注外墙排砖防渗漏控制的细节管理注外墙排砖防渗漏控制的细节管理外墙面砖排砖不当引起的外墙渗漏不在少数，相当一部外墙面砖排砖不当引起的外墙渗漏不在少数，相当一部分施工单位和监理单位往往忽视这一质量细节的控制分施工单位和监理单位往往忽视这一质量细节的控制标杆企业工程质量保证体系与重点 卫生间降板高度的

107、工程质量细节管理：卫生间降板高度的工程质量细节管理：设计单位容易忽视卫生间降板高度的专业配合，往往不设计单位容易忽视卫生间降板高度的专业配合，往往不对卫生间降板高差进行构造厚度核对对卫生间降板高差进行构造厚度核对相当一部分工程管理人员不了解设计容易出现的错误环相当一部分工程管理人员不了解设计容易出现的错误环节，容易忽视对卫生间降板构造厚度进行核对，施工中节，容易忽视对卫生间降板构造厚度进行核对，施工中往往留下严重的渗漏隐患往往留下严重的渗漏隐患标杆企业工程质量保证体系与重点 卫生间降板高度的工程质量细节管理：卫生间降板高度的工程质量细节管理：一般设计卫生间结一般设计卫生间结构降板构降板6 61

108、010，卫，卫生间地面应低于其生间地面应低于其它房间地面它房间地面2 2，卫，卫生间门槛处高差一生间门槛处高差一般为般为6 61010标杆企业工程质量保证体系与重点 地下车库坡道截水沟设置的工程质量细节管理：地下车库坡道截水沟设置的工程质量细节管理：地下室车库入口处及坡道结束处应设置截水沟地下室车库入口处及坡道结束处应设置截水沟排水沟不应直接接入市政管道，以免市政管道的水倒流排水沟不应直接接入市政管道，以免市政管道的水倒流坡道结束处应设置水位自动报警，与排水泵实现联动坡道结束处应设置水位自动报警，与排水泵实现联动截水沟盖板应选用带胶边耐轮压的金属隔栅盖板，不宜选截水沟盖板应选用带胶边耐轮压的金

109、属隔栅盖板，不宜选用水泥盖板。避免陷车或产生不必要噪音用水泥盖板。避免陷车或产生不必要噪音标杆企业工程质量保证体系与重点 室内精装修墙、地砖排砖的工程质量细节管理：室内精装修墙、地砖排砖的工程质量细节管理：过道地砖应取中缝排版过道地砖应取中缝排版墙地砖排版应尽量避免小于墙地砖排版应尽量避免小于1/31/3的小条砖出现。若排到的小条砖出现。若排到边上有小条砖出现的情况，应将其与相临整砖取平均边上有小条砖出现的情况，应将其与相临整砖取平均墙砖阴角搭接应先贴短边墙砖，长边墙砖碰接于短边墙墙砖阴角搭接应先贴短边墙砖，长边墙砖碰接于短边墙砖砖地砖与墙砖阴角应先贴地砖，墙砖碰接于地砖地砖与墙砖阴角应先贴地

110、砖，墙砖碰接于地砖墙砖阳角应各切墙砖阳角应各切4545实行角部拼接实行角部拼接标杆企业工程质量保证体系与重点 提高设计质量、通过设计预防解决工程质量通病：提高设计质量、通过设计预防解决工程质量通病：从源头抓起，优秀的设计是工程质量的保证从源头抓起，优秀的设计是工程质量的保证通过设计预防工程质量通病，制定企业版工程节点图集通过设计预防工程质量通病，制定企业版工程节点图集通过产品系列化、标准化设计降低工程质量管理难度通过产品系列化、标准化设计降低工程质量管理难度设计过程控制，通过扩初方案审查控制设计质量设计过程控制，通过扩初方案审查控制设计质量明确设计审查要点，控制关键易错环节明确设计审查要点，控

111、制关键易错环节标杆企业工程质量保证体系与重点 通过通过施工图设计指导书施工图设计指导书对设计质量事前控制：对设计质量事前控制：施工图设计指导书施工图设计指导书 设计统一技术要求设计统一技术要求 设备配置设备配置 装修标准装修标准 设计配合设计配合 其它特殊设计要求其它特殊设计要求目的目的明确技术要求明确技术要求预防常见问题预防常见问题统一设计做法统一设计做法规范设计深度规范设计深度提高设计质量提高设计质量标杆企业工程质量保证体系与重点 明确设计审查要点，控制关键易错环节：明确设计审查要点，控制关键易错环节：剖面剖面剖面剖面 重点核对关键部重点核对关键部 位的梁板标高位的梁板标高 露台露台 老虎

112、窗老虎窗 屋脊、屋檐屋脊、屋檐 门窗高度门窗高度 外檐节点外檐节点标杆企业工程质量保证体系与重点 明确设计审查要点，控制关键易错环节：明确设计审查要点，控制关键易错环节：橱柜橱柜 吊柜吊柜 设备表箱设备表箱开关开关 插座插座 散热片散热片冰箱冰箱 洗衣机洗衣机 门窗门窗 墙跺墙跺 热水器热水器 地漏地漏标杆企业工程质量保证体系与重点 工程管理规划先行，指导项目工程管理：工程管理规划先行，指导项目工程管理：施工图出图后，施工图强审及项目招标之前。甲方先行施工图出图后，施工图强审及项目招标之前。甲方先行制定制定项目工程管理规划书项目工程管理规划书。指导施工单位编制。指导施工单位编制项项目施工组织设

113、计目施工组织设计和确定甲方项目施工管理全过程、全和确定甲方项目施工管理全过程、全方位的技术措施要求和管理措施要求方位的技术措施要求和管理措施要求项目工程管理规划书项目工程管理规划书相当于甲方版本的相当于甲方版本的施工组织施工组织设计设计。其作为招标文件中工程技术、质量、管理等标。其作为招标文件中工程技术、质量、管理等标准、要求的技术性文件，是技术标评审中的重要组成部准、要求的技术性文件，是技术标评审中的重要组成部分，需要其输出至投标方并要求其响应分，需要其输出至投标方并要求其响应标杆企业工程质量保证体系与重点 工程管理规划先行，指导项目工程管理：工程管理规划先行，指导项目工程管理：项目工程管理

114、规划书项目工程管理规划书是项目施工前对项目工程管理是项目施工前对项目工程管理 进行的全方位、全过程、整体的管理策划进行的全方位、全过程、整体的管理策划项目工程管理规划书项目工程管理规划书能够提前确定甲方项目工程部能够提前确定甲方项目工程部 工程管理的质量、进度、成本等管理体系要求工程管理的质量、进度、成本等管理体系要求标杆企业工程质量保证体系与重点 工程管理规划先行，指导项目工程管理：工程管理规划先行，指导项目工程管理：项目工程管理规划书项目工程管理规划书能够提前确定甲方、施工方项能够提前确定甲方、施工方项 目工程管理的重点、难点。提前制定确保工程质量、目工程管理的重点、难点。提前制定确保工程

115、质量、 进度、成本控制的预防保障措施。统一项目工程技术进度、成本控制的预防保障措施。统一项目工程技术 及管理标准，明确质量、进度、成本等保障体系管控及管理标准，明确质量、进度、成本等保障体系管控 要求、管理职责划分及奖惩细则要求、管理职责划分及奖惩细则标杆企业工程质量保证体系与重点 工程管理规划先行，指导项目工程管理：工程管理规划先行，指导项目工程管理：项目工程管理规划书项目工程管理规划书能够针对企业技术、质量、管能够针对企业技术、质量、管 理标准、检验要求、实施体系控制要求等提前做出明确理标准、检验要求、实施体系控制要求等提前做出明确 约定。针对国家规范不明确和施工单位、监理单位常见、约定。

116、针对国家规范不明确和施工单位、监理单位常见、 易错等环节，提前提出具体的防控措施和工序检验批等易错等环节，提前提出具体的防控措施和工序检验批等 过程质量管理要求。其作为招标文件的附件，要求投标过程质量管理要求。其作为招标文件的附件，要求投标 方予以响应。以避免后续工程施工中因前期不明确造成方予以响应。以避免后续工程施工中因前期不明确造成 扯皮或引起成本争议扯皮或引起成本争议标杆企业工程质量保证体系与重点 工程管理规划先行，指导项目工程管理：工程管理规划先行，指导项目工程管理：项目工程管理规划书项目工程管理规划书通过评审审批环节，可以避免通过评审审批环节，可以避免 因项目地域、特点不同及项目管理

117、人员差异等，引起因项目地域、特点不同及项目管理人员差异等，引起 的项目工程管理的质量下降或管理标准降低等问题的项目工程管理的质量下降或管理标准降低等问题项目工程管理规划书项目工程管理规划书作为整体项目的工程管理策划作为整体项目的工程管理策划 要求，由项目工程部经理编写，经地区公司工程管理部要求，由项目工程部经理编写，经地区公司工程管理部 审查合格，报集团工程技术质量审批。审批通过后，在审查合格，报集团工程技术质量审批。审批通过后，在 施工管理过程中，项目工程部应按其规定要求严格执行。施工管理过程中，项目工程部应按其规定要求严格执行。 地区公司工程管理部履行定期检查职能，集团技术质量地区公司工程

118、管理部履行定期检查职能，集团技术质量 研究中心组织不定期抽检研究中心组织不定期抽检标杆企业工程质量保证体系与重点 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：房地产企业与工程供方面对的客户不一样，双方的利益房地产企业与工程供方面对的客户不一样，双方的利益着眼点也不相同，决定双方对工程质量认识上的差异着眼点也不相同，决定双方对工程质量认识上的差异在当前工程外部资源管理能力不足的形势下，房地产企在当前工程外部资源管理能力不足的形势下，房地产企业的工程管理必须深入到对承建商的工程质保体系、工业的工程管理必须深入到对承建商的工程质保体系、工艺工法控制、技术措施管理等

119、方面进行监督的环节。强艺工法控制、技术措施管理等方面进行监督的环节。强调对施工环节的过程质保体系保障。通过对供方的管理，调对施工环节的过程质保体系保障。通过对供方的管理，可以使二流的供方有相对一流的表现，从而达到在保障可以使二流的供方有相对一流的表现，从而达到在保障工程质量的前提下，降低工程建造成本工程质量的前提下，降低工程建造成本标杆企业工程质量保证体系与重点 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：工程的实施方是施工方不是项目工程部，工程质量目标实工程的实施方是施工方不是项目工程部，工程质量目标实现的关键，也必须依靠施工方有效的质量管理现的关键，也必

120、须依靠施工方有效的质量管理房地产企业工程经验的总结，有的是用沉痛教训换来的，房地产企业工程经验的总结，有的是用沉痛教训换来的，有的是通过行业交流学习到的。在项目施工过程中，甲方有的是通过行业交流学习到的。在项目施工过程中，甲方有必要把这些做法和要求告知施工单位和监理单位，避免有必要把这些做法和要求告知施工单位和监理单位，避免今后再犯同样的错误。同时应将具体项目的具体要求、可今后再犯同样的错误。同时应将具体项目的具体要求、可能的发生质量问题的工序质量控制点、工程质量控制措施能的发生质量问题的工序质量控制点、工程质量控制措施等向供方事前明确提出，提高工程供方的管理水平等向供方事前明确提出，提高工程

121、供方的管理水平标杆企业工程质量保证体系与重点 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：甲方对施工单位工程质量管理的重点是通过实体工程质量甲方对施工单位工程质量管理的重点是通过实体工程质量检验与需求目标的对照，发现其工程质量保证体系环节存检验与需求目标的对照，发现其工程质量保证体系环节存在的漏洞，对其薄弱环节进行整改。出现工程质量问题后，在的漏洞，对其薄弱环节进行整改。出现工程质量问题后，切忌简单的进行经济处罚或质量问题部位的整改切忌简单的进行经济处罚或质量问题部位的整改依靠国内目前房地产企业项目工程部管理人员的配备标准，依靠国内目前房地产企业项目工程部管

122、理人员的配备标准，甲方工程部不可能只依靠自身对实体工程质量的检查保障甲方工程部不可能只依靠自身对实体工程质量的检查保障项目的工程质量目标项目的工程质量目标标杆企业工程质量保证体系与重点 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：某小高层项目正在进行外墙砌筑，门窗某小高层项目正在进行外墙砌筑，门窗的钢副框开始进行安装。甲方项目工程的钢副框开始进行安装。甲方项目工程师在工程质量巡检过程中，发现由于门师在工程质量巡检过程中，发现由于门窗洞口偏差过大，导致几樘钢附框与砌窗洞口偏差过大，导致几樘钢附框与砌体洞口间隙偏差较大体洞口间隙偏差较大标杆企业工程质量保证体系与

123、重点 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：工程样板引路的管理原则：工程样板引路的管理原则： 对关键工序施工样板、关键节点施工样板、交搂标准房、对关键工序施工样板、关键节点施工样板、交搂标准房、材料样板等应采取类似传统制造业的样品制造质量控制材料样板等应采取类似传统制造业的样品制造质量控制措施，在施工过程中必须坚持样板引路措施，在施工过程中必须坚持样板引路施工样板是设计图纸全面、细致的检查过程。通过施工施工样板是设计图纸全面、细致的检查过程。通过施工样板是对多专业穿插进一步检查是否存在设计问题。施样板是对多专业穿插进一步检查是否存在设计问题。施工样板可

124、在实体内进行，由于时间组织等问题，也可通工样板可在实体内进行，由于时间组织等问题，也可通过场外样板大比例模型实现过场外样板大比例模型实现标杆企业工程质量保证体系与重点 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：施工样板管理要求必须在招标文件中提前约定，对需要施工样板管理要求必须在招标文件中提前约定，对需要实施样板的材料、关键部位、关键工序应明确其相应样实施样板的材料、关键部位、关键工序应明确其相应样板管理要求。避免施工单位增加费用造成后期质量管理板管理要求。避免施工单位增加费用造成后期质量管理成本增加成本增加经确认的经确认的施工样板是甲方向施工单位进行的施

125、工工艺标施工样板是甲方向施工单位进行的施工工艺标准细化、实物交底标准及质量验收标准准细化、实物交底标准及质量验收标准标杆企业工程质量保证体系与重点 向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：向工程供方输出企业管理标准，并对其管理：为避免为样板而样板，在全面开展施工前期，应注意样为避免为样板而样板，在全面开展施工前期，应注意样板渐进推广的质量控制，避免因作业班组水平差异问题板渐进推广的质量控制，避免因作业班组水平差异问题造成不必要的损失成本造成不必要的损失成本所有分部、分项工程在大面积施工前，均应做小范围样所有分部、分项工程在大面积施工前，均应做小范围样板，对于重点部位、重点工序，同样可以实行样板

126、管理板，对于重点部位、重点工序，同样可以实行样板管理标杆企业工程质量保证体系与重点 加强工程质量执行力管理的考核力度：加强工程质量执行力管理的考核力度：对关键工序、关键部位、施工质量通病等环节应针对施工、对关键工序、关键部位、施工质量通病等环节应针对施工、监理、项目工程部制定明确量化的质量管理工具监理、项目工程部制定明确量化的质量管理工具对质量管理工具形成可追溯、可考核的责任记录档案管理对质量管理工具形成可追溯、可考核的责任记录档案管理制度制度实施必要的地区公司定期检查制度和集团不定期抽检制度实施必要的地区公司定期检查制度和集团不定期抽检制度集团工程管理专业性考核（抽检评比、业务考试等）与地集

127、团工程管理专业性考核（抽检评比、业务考试等）与地区公司绩效考核脱钩，避免地区公司补偿性保护区公司绩效考核脱钩，避免地区公司补偿性保护标杆企业工程质量保证体系与重点 优化分户验收管理程序，降低业主投诉：优化分户验收管理程序，降低业主投诉：分户验收的目的不是为了取得工程竣工备案手续：分户验收的目的不是为了取得工程竣工备案手续： 分户验收是工程质量控制的最终环节分户验收是工程质量控制的最终环节分户验收应由项目工程部组织分户验收应由项目工程部组织工程分户验收应与物业分户验收分开检验，避免工程不承担工程分户验收应与物业分户验收分开检验，避免工程不承担质量检查义务（几乎完全依靠物业检查进行整改）和预防物质

128、量检查义务（几乎完全依靠物业检查进行整改）和预防物业公司因专业性不足导致质量检查疏漏业公司因专业性不足导致质量检查疏漏分户验收管理程序的优化，可以有效降低交付期的业主投诉分户验收管理程序的优化，可以有效降低交付期的业主投诉标杆企业工程质量保证体系与重点 标杆企业分户验收降低业主投诉率的技巧：标杆企业分户验收降低业主投诉率的技巧：业主为什么投诉：业主为什么投诉： 开发商与业主的商品房买卖合同中，明确约定了项目交付开发商与业主的商品房买卖合同中，明确约定了项目交付期限。房屋交付时如业主发现工程质量问题，开发商修复期限。房屋交付时如业主发现工程质量问题，开发商修复往往需要时间，影响了业主对所属房屋行

129、权（如已提前约往往需要时间，影响了业主对所属房屋行权（如已提前约定好装修进场或提前约定出租），给业主造成不必要的损定好装修进场或提前约定出租），给业主造成不必要的损失。业主据此可认为开发商延期交付，并根据合约约定进失。业主据此可认为开发商延期交付，并根据合约约定进行延期索赔行延期索赔标杆企业工程质量保证体系与重点 标杆企业分户验收降低业主投诉率的技巧：标杆企业分户验收降低业主投诉率的技巧：业主预验收：业主预验收： 业主预验收，因不存在延期交付导致业主权利损失的风业主预验收，因不存在延期交付导致业主权利损失的风险，同时也不存在延期交付索赔的外在动力险，同时也不存在延期交付索赔的外在动力。可以将。

130、可以将95%95%以上的交付质量隐患在交付前得到解决，有效地降低了以上的交付质量隐患在交付前得到解决，有效地降低了 业主交付期的投诉率业主交付期的投诉率业主预验收由客服人员全程陪同并记录，可以避免因工业主预验收由客服人员全程陪同并记录，可以避免因工程、物业所处角度不同，规避业主所提质量问题的修复程、物业所处角度不同，规避业主所提质量问题的修复标杆企业工程质量保证体系与重点 标杆企业分户验收降低业主投诉率的技巧：标杆企业分户验收降低业主投诉率的技巧：业主预验收：业主预验收： 业主预验收由开发商主动提供近业主预验收由开发商主动提供近121121个分项的分户验收表个分项的分户验收表格。在业主指挥下，

131、由开发商的工程、物业人员携带工格。在业主指挥下，由开发商的工程、物业人员携带工具逐一进行检验。可以加强业主对标杆企业工程质量的具逐一进行检验。可以加强业主对标杆企业工程质量的信心，提高业主对标杆企业品牌满意度。有利于品牌形信心，提高业主对标杆企业品牌满意度。有利于品牌形象和品牌溢价象和品牌溢价标杆企业工程计划保证体系与重点一、项目计划管理的概念与框架二、标杆企业项目计划倒置推导的示例三、标杆企业的三年经营计划管理四、工程计划管理的简化操作应用标杆企业工程计划保证体系与重点 工程计划管理容易出现的问题：工程计划管理容易出现的问题：工程赶工是房地产项目工程管理的常态工程赶工是房地产项目工程管理的常

132、态项目制定了详细的开发计划，但是，几乎永远得不到落实项目制定了详细的开发计划，但是，几乎永远得不到落实计划编制都强调自身困难，给自己留足空间计划编制都强调自身困难，给自己留足空间总是忽略或遗漏的工作内容总是忽略或遗漏的工作内容 计划编制各自为政，不同专业计划之间相互矛盾，无法实施计划编制各自为政，不同专业计划之间相互矛盾，无法实施标杆企业工程计划保证体系与重点 工程计划管理容易出现的问题：工程计划管理容易出现的问题：将施工企业的计划，作为施工现场的总控制计划将施工企业的计划，作为施工现场的总控制计划 缺乏计划管理方法缺乏计划管理方法 谁影响自身计划不清楚，自己影响谁也不清楚谁影响自身计划不清楚

133、，自己影响谁也不清楚团队之间的计划信息管理不对称团队之间的计划信息管理不对称 标杆企业工程计划保证体系与重点 工程计划管理与施工计划管理的区别：工程计划管理与施工计划管理的区别：工程计划管理：工程计划管理： 按项目计划管理的原则，对所有可能影响到项目开发进度按项目计划管理的原则，对所有可能影响到项目开发进度控制的条件、资源、任务、时间等均进行有效的规划和管控制的条件、资源、任务、时间等均进行有效的规划和管理。制定相互配合衔接的实施计划。通过计划管理体系的理。制定相互配合衔接的实施计划。通过计划管理体系的有效运行，对项目工程总体目标实现保障有效运行，对项目工程总体目标实现保障标杆企业工程计划保证

134、体系与重点 工程计划管理与施工计划管理的区别：工程计划管理与施工计划管理的区别：施工计划管理：施工计划管理： 对进入施工阶段后的施工组织设计、施工工序、人机料保对进入施工阶段后的施工组织设计、施工工序、人机料保障等进行有效的规划和管理。施工计划管理仅能对进入施障等进行有效的规划和管理。施工计划管理仅能对进入施工阶段后的外部资源进度进行管理，往往受架构、权责等工阶段后的外部资源进度进行管理，往往受架构、权责等限制，对施工阶段所需的内部资源保障无法实现有效的管限制，对施工阶段所需的内部资源保障无法实现有效的管控。极易出现因资源保障计划脱节致使施工计划管理实效控。极易出现因资源保障计划脱节致使施工计

135、划管理实效或产生施工索赔的风险或产生施工索赔的风险 项目计划的制定是自上而下还是自下而上？项目计划制定过程中的常见困惑项目目标计划由企业或项目高层下达，由执行部门根据目标计划分解制定项目操作计划，验证目标计划实现的可行性暂不确定项目的目标计划，由执行部门根据业务开发流程制定项目操作计划，依据操作计划推导出项目的目标计划标杆企业工程计划保证体系与重点 项目计划执行的时间、前置资源、成果需求如何提出？项目计划制定过程中的常见困惑由业务或任务的末端的执行部门提出时间、前置资源、成果需求，向其上游直接的业务或任务执行部门提出，由其负责解决由业务或任务的末端的执行部门提出时间、前置资源、成果需求，向其上

136、游直接的业务或任务的执行部门提出，并负责追踪解决的上游所有的时间和资源瓶颈小故事一：可怜的工程部经理标杆企业工程计划保证体系与重点 谁负责跟踪统筹和优化项目计划？项目计划制定过程中的常见困惑由公司高层领导统筹优化项目计划，解决不同业务、部门之间的资源、时间、配合等矛盾由项目业务的具体经办人员先进行前期沟通，解决方案讨论，由业务分管、主管领导最终协调解决矛盾小故事二：狡猾的工程部经理标杆企业工程计划保证体系与重点 确定目标计划：项目计划制定过程的五个阶段确定项目计划最终需要达成的成果：依据什么做？根据公司财务经营指标、项目规划设计草案分析、销售去化率预测、财务现金流、成本现金流分析，可以推算出相

137、关的销售时间和成果节点依据推算出的相关销售时间和成果节点，可以推算出项目经营开发过程中关键的预期时间和成果节点要求项目或各业务操作部门根据初步的项目目标计划，制定项目的总体和业务操作计划标杆企业工程计划保证体系与重点 确定时间计划：项目计划制定过程的五个阶段确定达成项目目标成果需要做哪些工作：需要做什么？确定所做各项工作的责任主体：谁来做？在哪做？确定所做各项工作的工作周期：什么时间做？什么时间完成？标杆企业工程计划保证体系与重点 确定资源需求计划：项目计划制定过程的五个阶段确定所做各项工作的前置资源需求：需要什么资源？谁在什么时间提供？确定所做各项工作的限制控制要求：成本控制？资金控制？审批

138、控制？标杆企业工程计划保证体系与重点 确定资源需求计划：项目计划制定过程的五个阶段确定所做各项工作的前置资源需求：需要什么资源？谁在什么时间提供？确定所做各项工作的限制控制要求：成本控制？资金控制？审批控制？标杆企业工程计划保证体系与重点 计划的统筹和优化：项目计划制定过程的五个阶段是否遗漏关键的任务节点： 哪些？计划任务的周期是否合理：能否优化？计划任务之间存在哪些时间和资源冲突：如何解决？项目目标能否达成：计划任务的关键控制线路优化目标计划实施计划验证目标优化计划修正确认目标标杆企业工程计划保证体系与重点 计划任务一定要分解：项目计划编制的要素任务层次越少，不受控的工作内容就越多，任务完成

139、的可靠性就越低作为操作层面的实施计划，原则上任务和任务之间的间隔不宜超过5天 责任一定要落实到人：经办责任人、配合责任人、业务责任人、审批责任人、监管责任人标杆企业工程计划保证体系与重点 一定要有时间要求和前后工序要求：什么时间开始？（判断能否完成的基础）什么时间完成？（判断成果、资源的保障）谁是你的上家？你需要其完成什么才能开展工作？谁是你的对家？你需要其配合或配合其完成哪些工作？谁是你的下家？你完成的任务成果需要给谁？他需要你的成果来做哪些工作？标杆企业工程计划保证体系与重点 一定要有资源保障要求和决策、审批要求：你需要谁在什么时间给你什么资源、条件或成果才能开展工作？你的计划任务成果有哪

140、些控制要求需要谁花费多少时间来审核并确认？你的计划任务成果需要哪些程序或领导审批？ 必须要有验证的方法和质量标准要求：你完成的任务或成果是否达到了规定的质量标准？谁来评定？如何评定？你完成的任务或成果其质量标准要求是什么？标杆企业工程计划保证体系与重点项目计划管理的控制步骤项目目标计划产生项目目标计划下达项目实施计划产生项目实施计划执行计划执行偏差分析计划执行跟踪监控项目目标计划调整PDCA标杆企业工程计划保证体系与重点计划管理需要强调的意识 项目计划管理的重点是执行：计划是执行的基础，无论什么样的计划，其最终目的是为了执行 执行是对项目的执行：计划的任何一个环节不是对业务负责，不是对部门负责

141、，也不是对主管领导负责，而是对项目整体目标的负责和执行 执行是按投资回报率要求评估损失和考核：标杆企业工程计划保证体系与重点项目控制的目的和目标 项目控制的基础：集团层面：项目二级计划和计划跟踪管理体系 项目控制的目标：城市公司、项目层面：完备的项目三级计划和计划跟踪管理项目任务工作成果（阶段成果、管理成果、经营指标）项目控制的目标是工作（事），而不是工作的人（对事不对人）标杆企业工程计划保证体系与重点 项目控制的关键：持续不断的控制对实施计划过程的控制，而不是一级节点的结果控制 项目控制的要点：查看项目的实际完成情况和工作成果对照已确定的项目计划，分析、评估实际完成情况与计划的差距 对出现偏

142、差的处理：分析计划执行偏差对项目一二级节点，对项目收益的潜在影响和风险对出现的偏差采取必要的纠正措施标杆企业工程计划保证体系与重点项目计划跟踪控制的方法 事前控制：任务提醒：在任务需要按计划即将开始或即将完成的一段时间（一般为3天、7天），提醒计划执行部门，提前了解计划按期执行的可行性任务提醒责任归属：计划影响的直接下游部门（跟踪责任），总经办（或运营管理部门）运营管理责任，项目秘书（中小公司）标杆企业工程计划保证体系与重点 事中控制：过程跟踪：确认计划任务是否按期开展，确认计划任务执行过程的进展是否能够保障按期完成自动上报：计划执行部门分析评估实施计划执行过程的进展，当发现存在执行过程偏差，

143、可能影响项目一二级节点，应主动上报过程跟踪责任归属：计划影响的直接下游部门（跟踪责任），总经办（或运营管理部门）运营管理责任，项目秘书（中小公司）自动上报：个人、部门（周报）、项目、地区公司（月报）风险报警：当实施计划执行出现偏差，已经或有可能影响到项目一二级节点时，应向项目决策者或项目运营管理部门重点上报标杆企业工程计划保证体系与重点标杆企业工程进度保证体系与重点 项目工程计划管理体系的简单应用：项目工程计划管理体系的简单应用：按房地产企业项目开发不同阶段管理要求划分按房地产企业项目开发不同阶段管理要求划分项目工程目标计划项目工程目标计划项目工程总控计划项目工程总控计划项目施工进度控制计划项

144、目施工进度控制计划标杆企业工程进度保证体系与重点 项目工程计划管理体系的简单应用：项目工程计划管理体系的简单应用：按房地产企业各业务部门专业计划协同要求划分：按房地产企业各业务部门专业计划协同要求划分：工程部门权责范围内的工程实施类计划工程部门权责范围内的工程实施类计划相关保障或配合业务部门权责范围内的资源保障类计划相关保障或配合业务部门权责范围内的资源保障类计划标杆企业工程进度保证体系与重点 项目工程目标计划项目工程目标计划：编制目的：编制目的：根据企业项目开发经营目标，确定项目开发周期。从而可根据企业项目开发经营目标，确定项目开发周期。从而可以核定项目资金需求和开发周期成本、控制项目经营风

145、险以核定项目资金需求和开发周期成本、控制项目经营风险编制时间：编制时间：对企业意向土地或意向项目进行投资分析或项目可研分析对企业意向土地或意向项目进行投资分析或项目可研分析阶段，或在企业取得土地或项目后，用于制定项目开发计阶段，或在企业取得土地或项目后，用于制定项目开发计划，确定项目开发经营目标。该计划属于企业项目开发经划，确定项目开发经营目标。该计划属于企业项目开发经营计划的组成部分之一营计划的组成部分之一标杆企业工程进度保证体系与重点 项目工程目标计划项目工程目标计划：编制依据：编制依据：企业项目开发经营目标、设计部门提供的规划设计草案企业项目开发经营目标、设计部门提供的规划设计草案（明确

146、产品类型、层数、结构形式、市政配套要求）和（明确产品类型、层数、结构形式、市政配套要求）和设计阶段性成果目标计划、销售部门提供的销售分期设计阶段性成果目标计划、销售部门提供的销售分期编制部门：编制部门：工程管理部门及相关业务资源保障部门工程管理部门及相关业务资源保障部门标杆企业工程进度保证体系与重点 项目工程目标计划项目工程目标计划：计划节点设置要求：计划节点设置要求：项目工程施工目标计划：项目前期三通一平、土方降水护项目工程施工目标计划：项目前期三通一平、土方降水护坡、桩基施工、主体开工、结构坡、桩基施工、主体开工、结构0.000.00、达到预售许可条、达到预售许可条件、结构封顶、外檐落架、

147、道路市政景观工程、分户验收、件、结构封顶、外檐落架、道路市政景观工程、分户验收、取得项目竣工备案、项目交付取得项目竣工备案、项目交付标杆企业工程进度保证体系与重点 项目工程目标计划项目工程目标计划：计划节点设置要求：计划节点设置要求：设计资源保障目标计划：设计资源保障目标计划：概念设计方案评审完成、规划概念设计方案评审完成、规划设计方案评审完成、规划设计方案报建文本评审完成、设计方案评审完成、规划设计方案报建文本评审完成、扩初设计方案评审完成、施工图设计完成、施工图设计扩初设计方案评审完成、施工图设计完成、施工图设计强审完成强审完成营销策划资源保障目标计划：营销策划资源保障目标计划：项目市场定

148、位评审完成、项目市场定位评审完成、项目产品定位评审完成项目产品定位评审完成标杆企业工程进度保证体系与重点 项目工程目标计划项目工程目标计划：计划节点设置要求：计划节点设置要求：报批报建资源保障目标计划：报批报建资源保障目标计划：取得土地证、规划审定方案取得土地证、规划审定方案完成、取得规划许可证、取得建设工程施工许可完成、取得规划许可证、取得建设工程施工许可标杆企业工程进度保证体系与重点 项目工程目标计划项目工程目标计划：评审方法：评审方法：由计划运营主管部门汇总专业计划，模拟项目开发过程，由计划运营主管部门汇总专业计划，模拟项目开发过程，确定时间计划、资源保障计划、资源需求等方面的合理性。确

149、定时间计划、资源保障计划、资源需求等方面的合理性。最终交由企业运营决策机构评审会审批通过最终交由企业运营决策机构评审会审批通过标杆企业工程进度保证体系与重点 项目工程目标计划项目工程目标计划编制中容易忽视的环节：编制中容易忽视的环节：项目工程目标计划项目工程目标计划作为作为项目开发经营目标计划项目开发经营目标计划的的 重要组成部分，其制定需要从规避项目经营风险和时间周重要组成部分，其制定需要从规避项目经营风险和时间周 期计划合理性两个相互矛盾的方面综合平衡考虑期计划合理性两个相互矛盾的方面综合平衡考虑项目工程目标计划项目工程目标计划应适当考虑企业内部评审环节要求应适当考虑企业内部评审环节要求

150、及评审所需的周期、应适当考虑政府审批环节的不确定性及评审所需的周期、应适当考虑政府审批环节的不确定性项目工程目标计划项目工程目标计划应适当考虑春节、雨季、冬施、两应适当考虑春节、雨季、冬施、两 收及群体工程带来的影响，规避项目开发风险收及群体工程带来的影响，规避项目开发风险标杆企业工程进度保证体系与重点 项目工程总控计划项目工程总控计划：编制目的：编制目的：确定项目工程的实施方案和实施计划，组织协同各业务部确定项目工程的实施方案和实施计划，组织协同各业务部门的资源保障实施计划。确保工程总控计划的顺利实现门的资源保障实施计划。确保工程总控计划的顺利实现编制时间：编制时间：扩初设计方案评审完成扩初

151、设计方案评审完成标杆企业工程进度保证体系与重点 项目工程总控计划项目工程总控计划：编制依据：编制依据：设计部门提供的扩初设计方案、销售部门提供的销售分设计部门提供的扩初设计方案、销售部门提供的销售分期方案、售楼处开放和销售开盘计划、成本采购部门提期方案、售楼处开放和销售开盘计划、成本采购部门提供的成本控制要求及招标采购方案供的成本控制要求及招标采购方案编制部门：编制部门：工程管理部门及相关业务资源保障部门工程管理部门及相关业务资源保障部门标杆企业工程进度保证体系与重点 项目工程总控计划项目工程总控计划：计划节点设置要求：计划节点设置要求：项目工程施工实施计划编制深度及节点设置的原则：项目工程施

152、工实施计划编制深度及节点设置的原则：1.1.划分施工流向、划分施工段和施工层（确定施工流水组织）划分施工流向、划分施工段和施工层（确定施工流水组织）2.2.分解施工过程、确定施工工序顺序分解施工过程、确定施工工序顺序3.3.估算工程量、确定各项工序所需时间估算工程量、确定各项工序所需时间标杆企业工程进度保证体系与重点 项目工程总控计划项目工程总控计划：计划节点设置要求：计划节点设置要求：项目工程施工目标计划编制深度及节点设置的原则：项目工程施工目标计划编制深度及节点设置的原则：4.4.确定各项工序的关键关系，进行工序优化确定各项工序的关键关系，进行工序优化5.5.分析关键线路、关键节点分析关键

153、线路、关键节点6.6.分析甲分包、甲供货进场作业要求及工期分析甲分包、甲供货进场作业要求及工期标杆企业工程进度保证体系与重点 项目工程总控计划项目工程总控计划：计划节点设置要求：计划节点设置要求：项目工程资源保障实施计划：依据项目工程总控计划输出条件项目工程资源保障实施计划：依据项目工程总控计划输出条件1.1.图纸进场实施计划图纸进场实施计划2.2.项目工程报批报建实施计划项目工程报批报建实施计划3.3.总分包、监理进场计划总分包、监理进场计划4.4.甲供物资、设备材料进场计划甲供物资、设备材料进场计划标杆企业工程进度保证体系与重点 项目工程总控计划项目工程总控计划：5.5.设计封样实施计划设

154、计封样实施计划6.6.成本限价实施计划成本限价实施计划7.7.工程招标采购实施计划工程招标采购实施计划8.8.售楼处建设实施计划售楼处建设实施计划9.9.精装样板间、销售展示区建设实施计划精装样板间、销售展示区建设实施计划10.10.工程现场销售配合实施计划（工艺样板、工地开放）工程现场销售配合实施计划（工艺样板、工地开放）标杆企业工程进度保证体系与重点 项目工程总控计划项目工程总控计划：11.11.市政报装、报批实施计划市政报装、报批实施计划12.12.市政、景观工程进场计划市政、景观工程进场计划13.13.资金保障计划资金保障计划14.14.市政能源开通实施计划市政能源开通实施计划15.1

155、5.工程专项验收实施计划工程专项验收实施计划16.16.项目竣工验收实施计划项目竣工验收实施计划标杆企业工程进度保证体系与重点 项目工程总控计划项目工程总控计划：编制评审方法：编制评审方法：由项目工程部经理编制由项目工程部经理编制项目工程总控计划项目工程总控计划初稿，主管初稿，主管工程副总审核初稿。审批合格后将资源需求条件提供给各工程副总审核初稿。审批合格后将资源需求条件提供给各相关业务资源保障部门相关业务资源保障部门相关业务资源保障部门根据工程需求，制定各自业务资源相关业务资源保障部门根据工程需求，制定各自业务资源保障实施计划初稿，业务部门就各自所需资源和相互之间保障实施计划初稿，业务部门就

156、各自所需资源和相互之间矛盾进行初步协调。业务部门主管副总审核资源保障计划矛盾进行初步协调。业务部门主管副总审核资源保障计划初稿初稿标杆企业工程进度保证体系与重点 项目工程总控计划项目工程总控计划：编制评审方法：编制评审方法：由主管工程副总或主管运营副总组织召开项目工程总控计由主管工程副总或主管运营副总组织召开项目工程总控计划和资源保障计划的综合评审会，相关业务资源保障部门划和资源保障计划的综合评审会，相关业务资源保障部门经理参与。对周期合理性、资源保障性等进行会审。审批经理参与。对周期合理性、资源保障性等进行会审。审批通过后，报公司总经理审批。并交至计划运营管理考核部通过后，报公司总经理审批。

157、并交至计划运营管理考核部门监督执行门监督执行标杆企业工程进度保证体系与重点 项目工程总控计划项目工程总控计划编制中容易忽视的环节：编制中容易忽视的环节：项目工程总控计划项目工程总控计划需要的是各相关业务部门业务过程需要的是各相关业务部门业务过程 关键环节、关键成果控制的作业计划，而不是业务部门的关键环节、关键成果控制的作业计划，而不是业务部门的 最终目标成果计划最终目标成果计划 如：图纸进场计划，绝不只是简单的提交施工图。一般应如：图纸进场计划，绝不只是简单的提交施工图。一般应 包括基础开挖图、桩基施工图、施工图白图、施工图强审包括基础开挖图、桩基施工图、施工图白图、施工图强审 及设计部可依据

158、施工意见。二次设计施工图出图、精装施及设计部可依据施工意见。二次设计施工图出图、精装施 工图、展示区市政、景观施工图、市政施工图、景观施工工图、展示区市政、景观施工图、市政施工图、景观施工 图等图等标杆企业工程进度保证体系与重点 项目工程总控计划项目工程总控计划编制中容易忽视的环节：编制中容易忽视的环节：项目工程总控计划项目工程总控计划需要的是各相关业务部门业务过程需要的是各相关业务部门业务过程 关键环节、关键成果控制的作业计划，而不是业务部门的关键环节、关键成果控制的作业计划，而不是业务部门的 最终目标成果计划最终目标成果计划 项目工程资源保障计划应考虑内部评审周期、合约签订及项目工程资源保

159、障计划应考虑内部评审周期、合约签订及 审批周期、资金付款及审批周期、材料设备加工运输周期、审批周期、资金付款及审批周期、材料设备加工运输周期、 施工准备周期、总分包现场工序交接周期等施工准备周期、总分包现场工序交接周期等标杆企业工程进度保证体系与重点 项目施工进度控制计划项目施工进度控制计划：编制目的：编制目的：指导施工单位施工，约定关键工序、关键线路、关键节点指导施工单位施工，约定关键工序、关键线路、关键节点控制控制( ( 企业特殊工艺、工法要求及工序检验要求等企业特殊工艺、工法要求及工序检验要求等 ) )、总、总分包交叉作业、甲供物资、分包进场等分包交叉作业、甲供物资、分包进场等. .该计

160、划应作为总包该计划应作为总包方的招标文件及合约文件，作为附件要求投标方相应方的招标文件及合约文件，作为附件要求投标方相应编制时间：编制时间：施工图出图后（可不必完成施工图强审）施工图出图后（可不必完成施工图强审）标杆企业工程进度保证体系与重点 项目施工进度控制计划项目施工进度控制计划：编制依据：编制依据：施工图及施工图及项目工程总控计划项目工程总控计划编制部门：编制部门：项目工程管理项目工程管理标杆企业工程进度保证体系与重点 项目施工进度控制计划项目施工进度控制计划：项目工程施工组织计划编制深度及节点设置的原则：在项项目工程施工组织计划编制深度及节点设置的原则：在项目工程总控计划施工实施计划制

161、定的基础上细化目工程总控计划施工实施计划制定的基础上细化1.1.按层、按工序、按工种确定施工顺序按层、按工序、按工种确定施工顺序2.2.明确总分包工序穿插作业配合要求明确总分包工序穿插作业配合要求3.3.分析总包单位不同阶段基础人（工种）、机、料（含模分析总包单位不同阶段基础人（工种）、机、料（含模 板、脚手架等周转材料）需求板、脚手架等周转材料）需求4.4.明确技术方案先行、工程样板、工序检验批验收等企业明确技术方案先行、工程样板、工序检验批验收等企业 工程管理要求工程管理要求标杆企业工程进度保证体系与重点 项目工程总控计划项目工程总控计划编制中容易忽视的环节：编制中容易忽视的环节：合理的施

162、工技术间歇必须予以考虑：合理的施工技术间歇必须予以考虑：桩基：桩基：成桩后成桩后2828天达到龄期，开始试桩天达到龄期，开始试桩砼：砼：混凝土浇捣后强度达到混凝土浇捣后强度达到1.2N/1.2N/2 2后才能上人后才能上人加气块砌筑：加气块砌筑：砌筑前砌筑前1 1天应浇水湿润，天应浇水湿润，1 1天内砌筑高度不天内砌筑高度不得超过得超过1.51.5米米( ( 标杆企业规定为标杆企业规定为1.21.2米米 ) )，2 2天砌完，天砌完，7 7天天后顶砖，后顶砖，1515天后（含顶砖的时间）才能开始粉刷天后（含顶砖的时间）才能开始粉刷标杆企业工程进度保证体系与重点 项目工程总控计划项目工程总控计划

163、编制中容易忽视的环节：编制中容易忽视的环节：合理的施工技术间歇必须予以考虑：合理的施工技术间歇必须予以考虑：内墙剔槽填塞：内墙剔槽填塞：内墙剔槽填塞加钉抗裂钢丝网后，内墙剔槽填塞加钉抗裂钢丝网后，5 5天天后方可分层粉刷后方可分层粉刷分层粉刷：分层粉刷：分层粉刷，每层间隔分层粉刷，每层间隔5 5天天防水：防水：表干时间（聚氨酯表干时间（聚氨酯8h8h、JSJS防水涂料防水涂料4h4h）和实干时）和实干时间（聚氨酯间（聚氨酯24h24h、JSJS防水涂料防水涂料8h8h）地坪：地坪：养护养护7 7天后方可上人天后方可上人标杆企业工程进度保证体系与重点 项目工程总控计划项目工程总控计划编制中容易忽

164、视的环节：编制中容易忽视的环节：对有龄期、陈化期要求的乙供材料应约定进场：对有龄期、陈化期要求的乙供材料应约定进场：轻质砌块：轻质砌块：轻质砌块多为水泥胶凝增强的块材，以轻质砌块多为水泥胶凝增强的块材，以2828天天强度为标准设计强度。龄期达到强度为标准设计强度。龄期达到2828天之前，含水量过高，天之前，含水量过高，自身收缩较快，自身收缩较快，2828天后收缩趋缓天后收缩趋缓EPSEPS保温板：保温板：EPSEPS保温板在自然环境中的自身收缩变形时保温板在自然环境中的自身收缩变形时间长达间长达6060天。在自然环境条件下天。在自然环境条件下4242天或天或6060蒸汽养护条蒸汽养护条件下件下

165、5d5d的自身收缩变形可以完成的自身收缩变形可以完成99%99%以上。因此要求达到以上。因此要求达到养护条件下养护条件下5 5天后上墙天后上墙标杆企业工程进度保证体系与重点 房地产企业工程计划管理的基本原则：房地产企业工程计划管理的基本原则：运用目标管理、责任管理与过程管理的方法，对公司各运用目标管理、责任管理与过程管理的方法，对公司各部门、各专业计划等与工程进度计划管理相关的活动进部门、各专业计划等与工程进度计划管理相关的活动进行全面的规划、跟踪和调整行全面的规划、跟踪和调整标杆企业工程进度保证体系与重点 房地产企业工程计划管理的基本原则：房地产企业工程计划管理的基本原则：责任管理：责任管理

166、：根据已确定的部门业务工作计划，明确各部门主管责任根据已确定的部门业务工作计划，明确各部门主管责任人，直接责任人，并分解为部门月度或周工作计划人，直接责任人，并分解为部门月度或周工作计划根据项目开发计划，确定项目开发计划的过程监管部门、根据项目开发计划，确定项目开发计划的过程监管部门、明确监管主管责任人和监管直接责任人明确监管主管责任人和监管直接责任人标杆企业工程进度保证体系与重点 房地产企业工程计划管理的基本原则：房地产企业工程计划管理的基本原则：过程管理：过程管理：跟踪项目开发计划总体执行情况，及时进行计划风险预警跟踪项目开发计划总体执行情况，及时进行计划风险预警评估各部门业务工作计划的执

167、行情况和余期完成的可行性评估各部门业务工作计划的执行情况和余期完成的可行性调整目标计划，根据调整原因及影响程度进行业务考核调整目标计划，根据调整原因及影响程度进行业务考核根据调整的目标计划，对各部门业务工作计划做出协同调根据调整的目标计划，对各部门业务工作计划做出协同调整和评估整和评估业务顺序衔接的下道部门对上道部门负有业务成果跟踪权业务顺序衔接的下道部门对上道部门负有业务成果跟踪权标杆企业工程进度保证体系与重点 房地产企业工程计划管理的基本原则：房地产企业工程计划管理的基本原则：系统管理：系统管理：根据项目开发计划运行情况，召开相关业务部门参与的项根据项目开发计划运行情况，召开相关业务部门参

168、与的项目例会目例会实行项目开发计划电子平台共享式管理实行项目开发计划电子平台共享式管理实行项目开发周报、月报、工程周报、月报管理制度实行项目开发周报、月报、工程周报、月报管理制度标杆企业工程进度保证体系与重点 合理利用项目例会制度解决内部协调问题合理利用项目例会制度解决内部协调问题：进入施工管理阶段后，实行以项目为主的（项目工程部主进入施工管理阶段后，实行以项目为主的（项目工程部主导），各相关业务部门经理参加的企业内部项目综合例会导），各相关业务部门经理参加的企业内部项目综合例会制度（施工现场召开）制度（施工现场召开）实行本周或下周需甲方协调问题的汇总、分析和信息提前实行本周或下周需甲方协调问

169、题的汇总、分析和信息提前传递管理制度传递管理制度实行部门间无法协调解决问题的信息上报制度实行部门间无法协调解决问题的信息上报制度标杆企业工程成本保证体系与重点一、设计变更与管理成本管理体系同样是房地产企业管理的重要组成部分。成本管理体系同样是房地产企业管理的重要组成部分。因龙湖系列讲座有成本方面的课程，在此只简单讲一因龙湖系列讲座有成本方面的课程，在此只简单讲一下施工阶段设计变更与现场洽商管理的一些要点下施工阶段设计变更与现场洽商管理的一些要点二、集中采购与管理标杆企业工程管理保证的合约配合一、标杆企业的合约工程质量保障二、标杆企业的合约进度管理保障三、标杆企业的合约成本控制保障标杆企业工程管

170、理保证的合约配合 房地产企业工程管理的依据：房地产企业工程管理的依据：国家相关法律、法规国家相关法律、法规国家、地方及行业相关规范、图集等国家、地方及行业相关规范、图集等建设方和工程供方的合约建设方和工程供方的合约国内大多数房地产企业比较注重合约中的经济条款部分，国内大多数房地产企业比较注重合约中的经济条款部分，对有关工程质量、进度等管理方面的约定往往比较欠缺对有关工程质量、进度等管理方面的约定往往比较欠缺标杆企业工程管理保证的合约配合 房地产企业工程合约管理的一些普遍现象：房地产企业工程合约管理的一些普遍现象：合约由法务专业人员编写，其合约条款设计无法指导实际合约由法务专业人员编写，其合约条

171、款设计无法指导实际的工程管理的工程管理合约中存在大量不合理的、甚至无法操作的霸王条款。看合约中存在大量不合理的、甚至无法操作的霸王条款。看似维护甲方利益，实际管理反而会出现甲方破坏合约的执似维护甲方利益，实际管理反而会出现甲方破坏合约的执行行标杆企业工程管理保证的合约配合 房地产企业工程合约管理的一些普遍现象：房地产企业工程合约管理的一些普遍现象：以罚代管体现突出，单纯依靠处罚，并不能真正解决工程以罚代管体现突出，单纯依靠处罚，并不能真正解决工程管理遇到的问题管理遇到的问题企业缺乏标准化合约范本，每次采购都需要编写质量、技企业缺乏标准化合约范本，每次采购都需要编写质量、技术、管理等方面的条款，

172、导致工作效率降低。同时人为因术、管理等方面的条款，导致工作效率降低。同时人为因素导致合约技术管理等条款编写不完善，存在合约漏洞素导致合约技术管理等条款编写不完善，存在合约漏洞标杆企业工程管理保证的合约配合 房地产企业工程合约管理的一些普遍现象：房地产企业工程合约管理的一些普遍现象：工程合约条款设计中，依然采用传统目标管理的方式。工工程合约条款设计中，依然采用传统目标管理的方式。工程管理要求不清晰，对实际工程管理过程中缺乏指导性、程管理要求不清晰，对实际工程管理过程中缺乏指导性、可考核性和可操作性，无法形成有效的合约监管机制。不可考核性和可操作性，无法形成有效的合约监管机制。不利于甲方工程部依据

173、合约对施工方进行有效的管理。甚至利于甲方工程部依据合约对施工方进行有效的管理。甚至导致突破合约施工成本的现象导致突破合约施工成本的现象标杆企业工程管理保证的合约配合 房地产企业工程管理的主要任务：房地产企业工程管理的主要任务：提要求提要求审核审核实际结果与最终需求的实际结果与最终需求的符合性符合性付款付款房地产企业的工程管理，如果连工程管理要求都提不清楚，房地产企业的工程管理，如果连工程管理要求都提不清楚，就不可能取得好的结果就不可能取得好的结果标杆企业工程管理保证的合约配合 房地产企业工程合约条款设计涉及的一些合同房地产企业工程合约条款设计涉及的一些合同：建设工程施工合同建设工程施工合同建设

174、工程委托监理合同建设工程委托监理合同物资采购合同物资采购合同设备安装合同设备安装合同标杆企业工程管理保证的合约配合 国家标准施工合同范本存在的缺陷国家标准施工合同范本存在的缺陷：质量管理：质量管理问题一：工程质量目标不清晰问题一：工程质量目标不清晰国内大多数房地产企业合国内大多数房地产企业合约中约定的工程质量要求约中约定的工程质量要求大多填写为：合格、优良大多填写为：合格、优良或达到杯要求或达到杯要求标杆企业工程管理保证的合约配合 工程工程补充协议应明确施工检验的质量目标标准补充协议应明确施工检验的质量目标标准：实行以客户验房标准为导向的工程质量目标，明确并细化实行以客户验房标准为导向的工程质

175、量目标，明确并细化质量目标的具体要求，避免施工单位在施工及交验过程中质量目标的具体要求，避免施工单位在施工及交验过程中与甲方产生歧义与甲方产生歧义标杆企业工程管理保证的合约配合 国家标准施工合同范本存在的缺陷国家标准施工合同范本存在的缺陷：质量管理：质量管理问题二：工程质量管理要求不清晰问题二：工程质量管理要求不清晰对施工方无工程质保体系的管理要求：对施工方无工程质保体系的管理要求：施工单位管理人员施工单位管理人员不到位或不合格，管理人员配备不能满足甲方的工程质量不到位或不合格，管理人员配备不能满足甲方的工程质量管控需要。施工单位无工程质保体系或不健全，质量管理管控需要。施工单位无工程质保体系

176、或不健全，质量管理责任划分不清晰责任划分不清晰对施工方无工程质量过程管控的管理要求：对施工方无工程质量过程管控的管理要求：施工单位不重施工单位不重视施工过程的工程质量控制，以包代管，导致甲方及监理视施工过程的工程质量控制，以包代管，导致甲方及监理的人员成为施工单位的质检的人员成为施工单位的质检标杆企业工程管理保证的合约配合 国家标准施工合同范本存在的缺陷国家标准施工合同范本存在的缺陷：质量管理：质量管理问题二：工程质量管理要求不清晰问题二：工程质量管理要求不清晰无工序质量控制、检验批验收、质量停止点等管理要求：无工序质量控制、检验批验收、质量停止点等管理要求：施工单位不重视关键工序质量控制、检

177、验批验收质量控制，施工单位不重视关键工序质量控制、检验批验收质量控制，不重视技术方案先行、样板引路、质量通病防治措施等质不重视技术方案先行、样板引路、质量通病防治措施等质量技术、管理手段的应用量技术、管理手段的应用无工程质量标准、规范、企业标准等执行顺序的管理约定：无工程质量标准、规范、企业标准等执行顺序的管理约定：施工单位以工程常规或国家没有明确约定等理由拒绝甲方施工单位以工程常规或国家没有明确约定等理由拒绝甲方工程精细化管理要求工程精细化管理要求标杆企业工程管理保证的合约配合 国家标准施工合同范本存在的缺陷国家标准施工合同范本存在的缺陷：质量管理：质量管理问题二：工程质量管理要求不清晰问题

178、二：工程质量管理要求不清晰对施工单位质量控制缺乏除经济处罚外的有效制约手段：对施工单位质量控制缺乏除经济处罚外的有效制约手段：对施工范围、标段主动调整和更换缺乏有效的合约条款支对施工范围、标段主动调整和更换缺乏有效的合约条款支持和前置的责任条款支持（成本、工期、保修等）持和前置的责任条款支持（成本、工期、保修等）标杆企业工程管理保证的合约配合 国家标准建设工程委托监理合同范本存在的缺陷国家标准建设工程委托监理合同范本存在的缺陷：工程监理质量目标不清晰，监理工作要求不明确工程监理质量目标不清晰，监理工作要求不明确监理合约范本中对于质量管监理合约范本中对于质量管理的责任和要求主要是满足理的责任和要

179、求主要是满足甲方对承包方的质量目标管甲方对承包方的质量目标管理要求。在实际执行过程，理要求。在实际执行过程，往往缺乏详细的管理要求往往缺乏详细的管理要求标杆企业工程管理保证的合约配合 国家标准建设工程委托监理合同范本存在的缺陷国家标准建设工程委托监理合同范本存在的缺陷：对监理人员资格、配备要求等没有明确约定监理人员不到对监理人员资格、配备要求等没有明确约定监理人员不到位或不合格，管理人员配备未考虑结合本工程计划、特点位或不合格，管理人员配备未考虑结合本工程计划、特点的不均衡性管理要求，不能满足甲方工程质量管控需要的不均衡性管理要求，不能满足甲方工程质量管控需要对监理单位质保体系管理要求没有明确

180、约定，对工程质量对监理单位质保体系管理要求没有明确约定，对工程质量监理控制规程没有明确约定监理控制规程没有明确约定对工序验收、检验批验收、旁站要求等没有明确约定对工序验收、检验批验收、旁站要求等没有明确约定标杆企业工程管理保证的合约配合 标杆企业监理旁站及工序质量控制的管理约定：标杆企业监理旁站及工序质量控制的管理约定：标杆企业工程管理保证的合约配合 国家标准施工合同范本存在的缺陷国家标准施工合同范本存在的缺陷：进度管理：进度管理国家标准施工合同范本存在的一些缺陷：国家标准施工合同范本存在的一些缺陷：国家施工合同范本中对工期国家施工合同范本中对工期要求仅列出：开工时间和完要求仅列出：开工时间和

181、完工时间。而大多数房地产企工时间。而大多数房地产企业在补充协议中，大多也只业在补充协议中，大多也只列明：出列明：出0.000.00、达到预售、达到预售条件、结构封顶等简单的时条件、结构封顶等简单的时间节点要求，对群体工程往间节点要求，对群体工程往往也不分别列明工期要求往也不分别列明工期要求标杆企业工程管理保证的合约配合 国家标准施工合同范本存在的缺陷国家标准施工合同范本存在的缺陷：成本管理：成本管理国家标准施工合同范本存在的一些缺陷：国家标准施工合同范本存在的一些缺陷：问题一：问题一：合同价款调整内容及调整方式不明确合同价款调整内容及调整方式不明确问题二：问题二：工程款支付条件不清晰工程款支付

182、条件不清晰标杆企业工程管理保证的合约配合 国家标准施工合同范本存在的缺陷国家标准施工合同范本存在的缺陷：成本管理：成本管理国家标准施工合同范本存在的一些缺陷：国家标准施工合同范本存在的一些缺陷：问题三：问题三：对合约承包范围约定不清晰对合约承包范围约定不清晰问题四：问题四：对甲供、甲分包计价方式约定不清晰对甲供、甲分包计价方式约定不清晰通过减法学习标杆企业的工程管理一、标杆企业工程质量管理体系的构成二、不同施工阶段质量管理的薄弱环节三、不同施工阶段工程质量管控的重点通过减法学习标杆企业的工程管理管理方法工具管理方法工具设计质量控制标准设计质量控制标准质量通病防治及措施质量通病防治及措施工程管理

183、程序工程管理程序工程质量标准工程质量标准供方过程控制供方过程控制供方选择及评价供方选择及评价技术标准体系文件技术标准体系文件质保体系文件质保体系文件工工程程质质量量保保证证体体系系供方管理文件供方管理文件招标合约文件范本招标合约文件范本检查技术及检查表格检查技术及检查表格供方后评估供方后评估通过减法学习标杆企业的工程管理 标杆企业工程质保体系化建设的基础：标杆企业工程质保体系化建设的基础：通过工程质量策划，分析房地产开发的每个环节、每个内通过工程质量策划，分析房地产开发的每个环节、每个内外客户对工程质量管理的影响和存在的短板。制定完善的外客户对工程质量管理的影响和存在的短板。制定完善的质量改进

184、计划质量改进计划集团领导亲自参与质量改进活动的推进，协调质量改进过集团领导亲自参与质量改进活动的推进，协调质量改进过程中出现的流程与职责、成本与质量之间的矛盾程中出现的流程与职责、成本与质量之间的矛盾集团工程技术质量中心强大的工程管理研发能力和工程管集团工程技术质量中心强大的工程管理研发能力和工程管理研发的巨大投入理研发的巨大投入通过减法学习标杆企业的工程管理 标杆企业工程质保体系化建设的基础：标杆企业工程质保体系化建设的基础：集团工程技术质量中心强大的工程管理研发能力，每年对集团工程技术质量中心强大的工程管理研发能力，每年对工程管理研发的巨大投入工程管理研发的巨大投入集团工程技术质量中心首先

185、定位于为一线工程管理服务，集团工程技术质量中心首先定位于为一线工程管理服务，简化工程质量管理制度，通过简单实用的质量管理工具，简化工程质量管理制度，通过简单实用的质量管理工具，提高制度执行的有效性提高制度执行的有效性通过减法学习标杆企业的工程管理 标杆企业工程质保体系化建设的基础：标杆企业工程质保体系化建设的基础：实行工程专业考试、工程管理专业考核与传统的绩效考核实行工程专业考试、工程管理专业考核与传统的绩效考核脱钩，通过提高工程管理人员专业能力和总部不定期飞行脱钩，通过提高工程管理人员专业能力和总部不定期飞行抽检，强化工程管理的执行力考核抽检，强化工程管理的执行力考核企业高层质量管理理念调整

186、，认可质量成本的投入，承认企业高层质量管理理念调整，认可质量成本的投入，承认工程质量标准提高、施工要求细化带来建造成本的合理上工程质量标准提高、施工要求细化带来建造成本的合理上升。同时通过规模化的战略采购、集中采购消化由此产生升。同时通过规模化的战略采购、集中采购消化由此产生的成本上升的成本上升标杆企业工程质量验收标准（毛坯房）标杆企业工程质量验收标准（毛坯房）序号检查内容企业标准国家标准1顶棚水平度允许偏差2房间净高允许偏差-4mm、+10mm 103开间尺寸允许偏差8104内墙面立面垂直度允许偏差小于2mm高级抹灰35内墙面阴阳角允许偏差小于3mm 高级抹灰3 标杆企业工程质量标准与成本：

187、标杆企业工程质量标准与成本：通过减法学习标杆企业的工程管理 如何学习标杆企业的工程管理：如何学习标杆企业的工程管理：通过减法学习标杆企业的工程管理一般的房地产企业，很难具备标杆企业总部工程技术质量一般的房地产企业，很难具备标杆企业总部工程技术质量中心的研发能力，也很难在工程管理研发上投入巨资中心的研发能力，也很难在工程管理研发上投入巨资一般的房地产企业，很难具备标杆企业的全过程、全业务一般的房地产企业，很难具备标杆企业的全过程、全业务链，各相关部门协同保障的工程质量管理链，各相关部门协同保障的工程质量管理一般的房地产企业，很难具备标杆企业质量成本与建造成一般的房地产企业，很难具备标杆企业质量成

188、本与建造成本之间的平衡理念本之间的平衡理念 如何学习标杆企业的工程管理：如何学习标杆企业的工程管理：通过减法学习标杆企业的工程管理一般的房地产企业，很难具备标杆企业产品系列化、标准一般的房地产企业，很难具备标杆企业产品系列化、标准化建造，固化工程技术、质量、工艺、管理标准的基础化建造，固化工程技术、质量、工艺、管理标准的基础一般的房地产企业，很难具备标杆企业规模化采购对工程一般的房地产企业，很难具备标杆企业规模化采购对工程供方质保体系输出的吸引力供方质保体系输出的吸引力一般的房地产企业，很难具备标杆企业高成本人力资源投一般的房地产企业，很难具备标杆企业高成本人力资源投入，实现员工的专业能力匹配

189、和执行力保障入，实现员工的专业能力匹配和执行力保障通过减法学习标杆企业的工程管理 改进工程质量管理先从解决业主投诉做起：改进工程质量管理先从解决业主投诉做起：业主投诉的重点：业主投诉的重点：1.1.安全性质量问题安全性质量问题2.2.功能性质量问题功能性质量问题3.3.观感性质量问题观感性质量问题4.4.适用性质量问题适用性质量问题通过减法学习标杆企业的工程管理 安全性质量问题：安全性质量问题：桩基工程质量问题桩基工程质量问题钢筋混凝土结构性质量问题钢筋混凝土结构性质量问题外墙砖、外墙构件空鼓、开裂、脱落等质量问题外墙砖、外墙构件空鼓、开裂、脱落等质量问题栏杆、护栏的防护方式、防锈蚀等质量问题

190、栏杆、护栏的防护方式、防锈蚀等质量问题楼梯、公共通道防滑质量问题楼梯、公共通道防滑质量问题通过减法学习标杆企业的工程管理 功能性质量问题：功能性质量问题：铝合金门窗渗漏质量问题铝合金门窗渗漏质量问题外墙渗漏质量问题外墙渗漏质量问题厕浴间渗漏质量问题厕浴间渗漏质量问题屋面渗漏质量问题屋面渗漏质量问题设备专业匹配冲突质量问题设备专业匹配冲突质量问题通过减法学习标杆企业的工程管理 观感性质量问题：观感性质量问题：内墙空鼓开裂内墙空鼓开裂房间净高、方正房间净高、方正墙地面平整度、垂直度墙地面平整度、垂直度门窗、设备成品保护门窗、设备成品保护外墙面砖、涂料观感外墙面砖、涂料观感通过减法学习标杆企业的工程

191、管理 适用性质量问题：适用性质量问题：居住使用功能的合理性问题居住使用功能的合理性问题居住使用功能的舒适性问题居住使用功能的舒适性问题居住使用功能的协调性问题居住使用功能的协调性问题客户居住使用功能的经济性问题客户居住使用功能的经济性问题通过减法学习标杆企业的工程管理 质量管理的及格先从解决防渗漏、防开裂做起：质量管理的及格先从解决防渗漏、防开裂做起：根据万科、中海等知名房地产企业对业主索赔分类进行分根据万科、中海等知名房地产企业对业主索赔分类进行分析，大部分业主投诉都集中在渗漏、空鼓开裂等方面析，大部分业主投诉都集中在渗漏、空鼓开裂等方面工程上如果能够解决防渗漏、防开裂的工程质量隐患，就工程上如果能够解决防渗漏、防开裂的工程质量隐患，就可以消除大部分业主投诉，提高工程满意度对品牌满意度可以消除大部分业主投诉，提高工程满意度对品牌满意度的加分，可以创造出更大的品牌溢价的加分，可以创造出更大的品牌溢价不同施工阶段质量管理的薄弱环节一、地基与基础工程一、地基与基础工程二、主体结构工程二、主体结构工程三、屋面工程三、屋面工程四、外檐装饰工程四、外檐装饰工程五、内檐装饰工程五、内檐装饰工程互动问答235谢谢聆听236