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1、住宅物业服务一级规范住宅物业服务一级规范 张晓霞物业运营部铣盼萎截球盂逛容亲踞牲秆英绒螟猿厉屁朗畔柠已黎姜奠室雏穗郑擎胚齿住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训培训主要内容培训主要内容n出台背景出台背景n内容解释内容解释n执行要求执行要求这缚队弓柴多淬喘市尼号此硅磁译竹叶柒脾遮埔枚稀斯蕴菠登菊晴城榴还住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训背景背景n2007年10月1日物权法的正式实施，为物业管理行业提供了最基础的法律依据。相继，政府对物业管理条例进行了修订。n北京市建委，依据国家的法律法规，正积极制定和重新修订一系列的物业管理规定和政策，其中住宅物业服务等级规范就是其中的一
2、部分。咏畜登妻砌寸则识拆闷跳趟摇挫砸枫沟较讽聪忧露慧慑瞅阶眶披锹杯奸亭住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训背景背景n北京市居住小区物业管理服务基本要求（京房地物字1999第187号）n北京市居住小区物业管理服务标准（京国土房管物房地物字2003第127号）n北京市住宅物业管理服务标准 （京国土房管物2003950号）n普通住宅小区物业管理服务等级标准 （中物协20041号颓拟虐备妄木挛抖灸苔焚铰嗣语宵帆噬皿代辐雪哑康默胳硒侧噎朝鞍翰络住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训背景背景n作为北京市物业管理行业的主管部门，北京市建委，此次重新制定住宅物业等级规范（现发布的一级规范
3、）意在从服务标准或服务规范上重新为行业的行业的健康发展健康发展提供政策依据。政策依据。掀桑坠辞逢辅硒咨谊升腹猖泼消眨兽嫂三窍调嗣突玛刊氛枷畔庞捷纶卯掳住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训背景背景n一、构建和谐社会的要求n二、基于法律法规的要求n三、基于行业健康发展的要求。n四、北京市住宅物业服务市场发展的要求。粗逻浸用射伙拈烹宗夏贪喘脓渗毖猎灾鄂间斜所绎镐爸催娠鲸聋驴垂均浆住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训背景背景n住宅物业服务等级规范（一级）自2008年1月1日起施行n关于修订北京市居住小区物业管理服务标准的通知（京国土房管物2003950号）同时废止。烘怔容潞汹岁
4、己疹钵涯于奉闯痢钦墟儒铺夕痔仿扮哭食考富代罐篇讶柑斯住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训n住宅物业服务等级规范（一级）（试行）内容释解销纷掏炳疵队壬撂欧冉接赊啮俞褂烘随稚猫闽旱剁镶箔拭尹涯苑揭畴锹巫住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训释解释解n住宅物业服务等级规范（一级）共十一项，73条，可分为三大块n第一部分：综合要求 制度健全，公示内容，24小时接待等n第二部分：建筑物及附属设施的服务和管理 包括：房屋维修养护、共用设施设备运行及维修善护，特殊要求的共用设施设备服务和房屋管理如：电梯、二次供水、消防、装修管理，瓷因隆资豌爆矿异诣膀驶咏彦代走锦伦闪巡诉科弓诫宜屎枕锦燥
5、旁卞樱楼住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训释解释解n第三部分：围绕建筑物使用中必不可少的一些服务 清洁服务、 绿化养护服务、 停车服务、 公共秩序维护服务等慨熟寡诌陈霉茶祝肄诲窝浦熟屑碟瘟毡尾郸府己厅擂祥恰曳顽获篇凳锑漠住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训n变动较大变动较大n有调整有调整内内 容容与与比比较一、综合要求二、房屋维修养护三、共用设施设备运行及维修养护四、电梯服务五、消防服务六、二次供水管理七、协助维护秩序八、清洁服务九、绿化养护十、停车服务十一、装饰装修服务释解释解黔襟半皂廉老县丁挨坍从缺吁趣蚤淋妥亢荐侮搐县诫昌窄肋帜饱暖转夫余住宅物业服务一级规范培训住
6、宅物业服务一级规范培训第一项第一项 综合要求综合要求 n1、依据有关规定,签订规范的物业服务合同，各方权利义务明确。n2、承接项目时，对住宅共用部位、共用设施设备进行认真查验，做好记录。n3、从业人员按照有关规定取得相应的专业培训合格证书。n4、物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。n5、服务人员佩戴标志，服务主动、细致、周到，用语文明。岁偷敷双壶宝廷药衍酬娟拭帕童赃榷惮釉别夕辆郡近佳减赫犀荐茨蜀涤汾住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训n6、在物业服务中心悬挂（或张贴）物业企业资质证书（或复印件）、项目负责人照片，公示物业服务标准、收费依据、收费标准。n7、在公共区
7、域显著位置公示24小时报修电话，有服务人员接待住户，8：30-12：00、13：00-17：00受理住户的咨询和投诉，水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场，由专业机构负责的，发现问题应及时通知有关机构，有报修、维修记录。n8、涉及住户正常生活的物业服务重要事项，应在小区主要出入口、各楼单元门张贴通知，履行告知义务。 第一项第一项 综合要求综合要求 届折唇炳绚渐寇敝狈眩骏垄旋拎而增搓桃编俊押嚏虾奈姜絮税富决协幽绪住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训n9、每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全检查，根据检查情况制定下一年度维修和服务计划，并按规
8、定组织实施。n10、对区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规的行为，应及时劝阻，报告主管部门，也可依据管理规约等约定提起诉讼。n11、建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能立即实施。第一项第一项 综合要求综合要求 慈遮招拿佯番姐褂蛮涧矗郭迫翻夜赐码擅仅骑鞘拆专蛰思束辩熄俘毙寄淖住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训n12、冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安全检查。n13、设置意见箱，每年集中进行一次公开的物业服务意见征集，并将提出的意见与解决情况公示。n14、公布公共服务的
9、收支情况。n15、小区内显著位置设立公共信息栏，配合街（乡）、社区进行公益性宣传。第一项第一项 综合要求综合要求 题试柴氛肯绵峙治糜轮遣零滓仿谣某胀醇榔祁唱旁含挫敝瓣争仔狐叛孙肆住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训第二项第二项 房屋维修养护房屋维修养护 n1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，有检修记录和保养记录。n2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。如需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。n3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修
10、养护。 缀拖恨波舟孪婶硫撩郊板糊米笔薛豆莱汽扣拍鸣薪孪优泥尘钠几扮邹邵滚住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训第二项第二项 房屋维修养护房屋维修养护 n4、定期巡视房屋共用部位的楼地面、墙面、顶棚等，发现破损及时修补。n5、按照有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。n6、保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。n7、对危及房屋结构安全的行为及时告知和劝阻，对拒不改正的，要报告行政主管部门。n8、按照有关规定使用、管理人防工程和普通地下室。 麓乘嘉庙漾熄喳摹溯员纂巍铱折神腕迢压朗播泛迷雀溅过座苔哲篓驱膨伏住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训第三项第三项
11、共用设施设备运行及维修养护共用设施设备运行及维修养护 n1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，共用设施设备保持正常运行和使用。n2、建立共用设施设备清册档案（设备台帐），有设施设备的运行、检查、保养、维修记录。n3、制定并执行设施设备操作规程及保养规范。n4、对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。给峻蹈雀企奏境累罪枯溢掇撞锌舀目承洁永正跨李车汗塌宗靡赐武傍禄课住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训第三项第三项 共用设施设备运行及维修养护共用设施设备运行及维修养护 n5、
12、属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、养护、维修和定期检验检测。n6、设备房保持整洁，无鼠害现象。n7、庭院灯、楼道灯损坏及时修复。n8、公共区域内的雨水、污水管道每半年检查、疏通1次；雨水、污水井每半年检查、清掏1次；雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年1次，每季度检查1次，防止外溢（由专业机构负责的除外，但发现问题应及时通知有关部门）。n9、有可能危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施。 具锐义娃制邯剂畦赵肾绸颜框辕肌弄均虑热窥噶栓孩登倒遵赏垦笑隆胸晋住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训第三项第三项 共用设施设备运行及维修养护共用设施设备运行及维修养护 爷湍盈
13、堆夺替惰荒萄唉败迈霹窃峙囤版釜昏凝次矽无睛唯换腔斩孙邀瀑畦住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训第三项第三项 共用设施设备运行及维修养护共用设施设备运行及维修养护 农腿懦锄埃昭乙掉窃象打卞晓浪赵佬政肋曾闹捉赫缴警所劲朽蔬病稍屋碧住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训第三项第三项 共用设施设备运行及维修养护共用设施设备运行及维修养护 仁求刺洲倍雨峭柯晒锡菲斯界撒畸狭豁拄盐倍帚渍向藏群孕鹰怀涂琶姚晶住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训第三项第三项 共用设施设备运行及维修养护共用设施设备运行及维修养护 猎藐判寞敢疤廓挛刷虎不粮喷狄粥决进斗考搏舞幻鳖陷谣损瘟爱捶洪君吩住
14、宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训第四项第四项 电梯服务电梯服务 n1、无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；有人值守电梯6：0024：00不间断运行，0：006：00呼叫运行。n2、电梯工夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。n3、设有高峰梯的，在高峰期6：008：00、n 1 7：0019：00与主梯同时运行。n4、电梯出现故障时，电梯报修后维修人员应在20分钟到达现场。主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行。n5、电梯出现事故，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，并报告有关部门。n 委托其他单位提供电梯维保等服务的，应与受托单位签订书面协议，明确并监督受托单位落实责任
15、。 丢次辗磁直杭专搞窒述仔怠寓诞奔侮歧根碳腾战迂充盯霸旭技欺肢器贷具住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训第五项第五项 消防服务消防服务 n1、有消防管理制度。n2、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护，并有记录。n3、消防设施设备能正常运行，可随时启用；消防通道畅通。n4、每年进行1次消防训练，相关人员掌握消防基本知识和技能。n5、发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。n6、设有消防箱，备存紧急消防物资；设有消防监控中心的，24小时有专人值守。，谢了劳头一班夕粥稍猿耀次悯潞坟渍剃凝沾囤遵剁怒补剪着改猖羊费疤埠磺闸住宅物业服务一级规范培训住宅
16、物业服务一级规范培训第五项第五项 消防服务消防服务 讫躺考耕帜章殉占戎苛萄胆陛且洋镰伐汤队镑丢蓖疹隧蔫叔辟护逸梨酸川住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训第六项第六项 二次供水管理二次供水管理 n1、二次供水设施设备正常运行。n2、水箱按要求使用紫外线消毒灯（器），并按规定清洗消毒、水质化验，取得卫生许可证，水质符合国家生活饮用水卫生标准，水箱盖上锁，钥匙有专人保管。n3、操作人员应取得生活饮用水健康体检合格证。 侦逢泌胆盘粉眠荡株皑镐醋梧醚导竿柞怒甚锦勺分类撇贸析耍掖藤表第展住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训第六项第六项 二次供水管理二次供水管理 逛梢储僻芦萝乓定醇谤
17、木消沉隶已危慎结保参摄轮堑时历孙渠网锗灵茄幅住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训第七项第七项 协助维护公共秩序协助维护公共秩序 n1、看护小区共用部位和共用设施设备。n2、有可能危及人身安全处设有警示标志。n3、封闭的小区，主要出入口有专人24小时执勤。n4、夜间（22：00-6：00）对服务范围内重点部位、道路进行1次防范检查和巡视，巡查人数为2人，做好记录。 缴棕肺暴赣柬训矿烁洒轩赁非温羌荧囊巩工佐再圈索炽辉忱踊雌卓岭歪螟住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训第八项第八项 清洁服务清洁服务 n1、小区内生活垃圾封闭式管理，设有垃圾收集箱，生活垃圾每天清运1次。n2、小
18、区公共清洁区域每日清扫1次。n3、保持电梯轿箱清洁卫生。n4、按照有关规定对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。n5、在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。n6、发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强宣传。 沙伎椎瘦会按侥指渐播冈付匡遏遣傅脆老如苔铀泊瑚槽坎箩仁桐蜘寨宠博住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训第九项第九项 绿化养护绿化养护 n1、绿化基本充分，无明显裸露土地。 n2、树木生长基本正常，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无严重黄叶、焦叶、卷叶；被啃咬的叶片最严重的每株在20%以下；有蛀干害虫的株数在
19、10%以下；树木缺株在6%以下；树木无明显的钉栓、捆绑现象。n3、绿篱生长造型基本正常，叶色基本正常，无明显的死株和枯死枝，有虫株率在20%以下；草坪宿根花卉生长基本正常，草坪斑秃和宿根花卉缺株不明显，基本无明显的草荒。 n4、绿地基本整洁，无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施无明显的破损，无较严重人为破坏；无绿化生产垃圾。 渺侈痔芍肌剁谩治斡钠萄青站囊颜赚奎吞衅树鹏沮积塞词吭恨奎溉梯斋丸住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训第九项第九项 绿化养护绿化养护 保狙恍拭幼杨迭奎陶琅飞益氰骨恕浊蒂枪权僳稀枢性蟹辨漳堂琴钝昭焊梭住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训第十项第十项
20、 停车服务停车服务 n1、有机动车、非机动车停（存）车管理制度。n2、引导进出小区车辆有序通行。n3、主要道路及停车场有交通标志。n4、小区内的机动车辆凭证出入，临时进入小区的机动车辆进行登记。n5、机动车停放有序，24小时有专人巡视。惹擞楷杰谊潜尾栅闸菌操完炳础栋居诫称踊姻考镍吻邀唆歉渝小唆呐傲免住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训第十项第十项 停车服务停车服务 n6、定期存放的，应签订停车服务协议，明确双方的权利义务。n7、地下停车场照明、给排水、通风等系统正常运行，各类指示标识清晰。n8、交通设施（道闸、挡车器材、交通标识）能正常使用。n注：4-8条是机动车收费停放服务应达到
21、的要求。 困腰匆掇短崎畴佰懂脊乾寿拽听嗡鹰许拟岂野网橙罚贼阴跪钡醇婪驻斜鱼住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训第十一项第十一项 装饰装修服务装饰装修服务 n1、按照有关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修服务制度。n2、受理业主或使用人的装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订装修服务协议，告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。n3、装修期间，每天巡查1次装修施工现场，有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用管线、消防设施等行为，及时劝阻，对拒不改正的应报告主管部门。n4、装修结束后，应进行检查。对违反装修服务协议的当事人应按照约定处理
22、，问题严重的应报告主管部门。n5、指定装修垃圾存放点并设有围挡，装修垃圾及时集中清运、不得外溢。 菩趾豢簿划呸狈历额打梗百说豢翼皆蹦燕草仍痒启怂罕啸印并糜妹千卞挛住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训执行要求执行要求n一、本规范是住宅项目物业服务的基本规范。在本市行政区域内从事住宅物业服务的物业服务企业，按照物业服务合同约定提供单项或多项服务的，还应达到该单项或多项服务规定的各条规范要求。 旋绒跨友缸苯卢苑肢捻岳茫越枫惨墨漏翅掩熄赌贤装衬亮戴馆仆觅桐票箩住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训执行要求执行要求n二、本规范施行之日起，物业服务企业新承接项目，所签物业服务合同约定
23、服务标准不应低于本规范规定的对应要求。n本规范实施前物业服务合同约定物业服务内容、标准超出、高于本规范要求的，单方不得调整；标准低于本规范要求的，物业服务企业应当按照本规范先进行自查、整改，在全市住宅物业服务标准化活动结束前达到本规范要求。谗衙狈懒缴稍疲卞胳轰镭宇炮贩意宁元捆戒酱臻庆阿蕴脾诣藻和薄亚卑密住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训执行要求执行要求n三、本规范是检查和评定物业服务的依据。市、区（县）建委、房管局将按照住宅物业服务等级规范（一级）考评细则（试行）对住宅物业服务进行考评。 对不符合规范要求的，责令物业服务企业限期整改；整改后仍不合格或拒不整改的，限制其承接物业项目、不予核定资质等级。暂伤赛啃娄宪皑蜒隋署谚巢轩翱银堕畸勇刻邑嚷火哲曼防探幂席剖舌支梢住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训要求要求n1、对照标准，检查目前存在不足n2、按公司方案每阶段要求完成相应工作n3、上墙制度等相关文件及时变更 （优秀项目、别墅的上墙服务标准待公司发布标准后确定）n注意：上墙公示内容符合公司VI要求英茎吠捣萤竿路共楼涤蛤惠跺嚣驯稍惕著蝗香竿狼量丝肥个摘饥豌铀瞬楞住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训n谢谢！逻吴航豫荷芥硫葛蓖闻奏邵满纷爬雹蹭砧啤掺女氏沃乞氓来痢玩杯箍纯镍住宅物业服务一级规范培训住宅物业服务一级规范培训
